Büroflächen · Office Space Marktreport 2012/2013 · Hamburg

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Büroflächen · Office Space Marktreport 2012/2013 · Hamburg

Büroflächen · Office Space

Marktreport 2012/2013 · Hamburg


Büromarkt Hamburg

Offi ce market Hamburg

2012 wurde in Hamburg ein Bürofl ächenumsatz von

435.000 m² registriert. Gegenüber dem hervorragenden

Vorjahresergebnis von 535.000 m² ist dies ein deutlicher

Rückgang um 18,7 %. Insgesamt ist das ein eher unterdurchschnittliches

Ergebnis, da auch der Zehnjahresdurchschnitt

in Höhe von ca. 465.000 m² nicht erreicht

wurde. Der maßgebliche Hintergrund für dieses Ergebnis

ist das Fehlen von großen Mietvertragsabschlüssen von

über 10.000 m². Auch die Zahl von lediglich neun Abschlüssen

über 5.000 m² ist für die Hansestadt eher gering.

Lediglich 14 % des gesamten Flächenumsatzes wurden

im Größensegment ab 5.000 m² registriert.

Konjunkturell bedingte Zurückhaltung

Die sich im Laufe des Jahres verstärkende wirtschaft liche

Unsicherheit hat dazu geführt, dass der Entscheidungszeitraum

bis zu einem tatsächlichen Abschluss wieder

größer geworden ist. Dies gilt insbesondere bei größeren

Flächengesuchen. Entscheidungszeiträume von einem

Jahr sind nichts Ungewöhnliches. In dieser Situation

haben sich zahlreiche Unternehmen für eine Vertragsverlängerung

und gegen neue Flächen bzw. einen Umzug

entschieden.

Kleinteiliger Markt sehr robust

Im kleinteiligen Segment ist die Nachfrage auf dem

Markt weiter sehr robust. Die Marktsituation spiegelt

die Verteilung der Mietverträge nach Größenklassen

im zurückliegenden Jahr wider. Mehr als 80 % der Abschlüsse

entfi elen auf Flächen unter 1.000 m². Rund 10 %

der Mieter entschieden sich für Bürofl ächen zwischen

1.001 m² und 2.000 m². Insgesamt zeigt sich eine nahezu

gleichmäßige Verteilung des Flächenumsatzes auf die

verschiedenen Größenklassen. Diese bewegt sich in den

Segmenten unter 5.000 m² zwischen 18 % und 25 %.

Stabiler Branchenmix

Die Stärke des Hamburger Bürovermietungsmarktes

ist seine vergleichsweise große Unabhängigkeit von

Leitbranchen. Dies kommt insbesondere auch dadurch

Bedeutende Flächenumsätze – Hamburg*

Signifi cant take-ups – Hamburg*

Bürofl ächen Marktreport 2012/2013Hamburg

In 2012, 435,000 m² of offi ce take-up was registered

in Hamburg. Compared to the excellent result of the

previous year, which was 535,000 m², this is a clear

reduction of 18.7 %. Overall, this result is slightly below

average, as it did not even match the ten-year average

of approx. 465,000 m². Th e signifi cant background

to this result is the lack of major letting contract deals

of over 10,000 m². Th ere were only nine deals larger

than 5,000 m², which is also a rather low number

for the Hanseatic city. Only 14 % of the whole take-up

was registered in the size segment above 5,000 m².

Reluctance caused by the economy

Th e economic insecurity which has increased over the

year has caused the decision-making period for making

an actual deal to be larger again. Th is is particularly true

for larger space requests. Decision periods of one year

are not unusual. In this situation, many companies have

decided to extend contracts instead of looking for new

spaces or relocating.

Smaller-scale market very robust

Demand on the market is very robust again for the

smaller-scale segment. Th e market situation is refl ected

by the distribution of letting contracts according to size

class over the past year. Over 80 % of deals were made for

spaces below 1,000 m². Around 10 % of the tenants chose

offi ce space between 1,001 m² and 2,000 m². Overall,

take-up is distributed almost equally over the diff erent

size classes. Th is distribution is between 18 % and 25 % in

the segments below 5,000 m².

Stable variety of businesses

Th e strength of the Hamburg offi ce rental market lies

in its relatively high level of independence from key

industries. Th is is particularly well shown by the fact that

the very diverse group of industry-related services with

25 % represents the most inquiring sector in 2012.

Th e second strongest industry is Industry Management

at 13 %, followed by Information and Communication

Nutzer User Fläche Space Bürolagen Offi ce area

Praktiker AG 8.200 m² City-Süd

ADAC e.V. 7.600 m² City-Süd

pilot Hamburg GmbH & Co. KG 6.800 m² Alster West

PCH Packing Center Hamburg GmbH 6.500 m² Sonstiges (Wilhelmsburg)

Telekom Callcenter 6.380 m² Hamburger Osten

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial * Jahr 2012/year 2012


Flächenumsatz

Take-up

Volumen in Tsd. m²/Volume in '000s m²

in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs

600

500

400

300

200

100

0

Büromieten – Hamburg (EUR/m²)

Office rents – Hamburg (EUR/m²)

25,0

20,0

15,0

10,0

5,0

0

480

* Prognose/Forecast

580

20,50 21,50

12,20 12,35

550

2006 2007 2008

22,50

12,50

395

2009

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

24,00

13,40

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Spitzenmiete/Prime rent

Durchschnittsmiete/Average rent

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

510

2010

Flächenumsatz – Branche*

Take-up – segment*

Sonstiges 1 %

Gesundheit und

Sozialwesen 3 %

Öffentliche Hand,

Verwaltung 3 %

Verbände,

Interessenvertretung 4 %

Finanzwesen 5 %

Bauwesen, Vermietung,

Verpachtung 6 %

Transport, Verkehr,

Verpachtung,

Post + Kurier 9 %

Medien, Werbung 9 %

* Jahr 2012/Year 2012

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

23,00

12,75

535

2011

22,50

12,85

435

2012

24,00 24,00

14,50

450

2013*

Unternehmensnahe

Dienstleistungen 25 %

Industrie,

Verwaltung 13 %

Information,

Kommunikation 12 %

Handel 10 %

13,70

Flächenumsatz – Lage*

Take-up – location*

City

City-Süd

HafenCity

Altona/St. Pauli

Hamburger Westen

Hamburger Osten

Alster West

Alster Ost

St. Georg

City-Nord

Hafenrand

Eimsbüttel/Eppendorf

Flughafen

Sonstige

Leerstand – Hamburg

Vacancies – Hamburg

in Tsd. m²/in '000s m²

* Jahr 2012/Year 2012

Flächenumsatz – Größenklassen*

Take-up – size categories*

1.500

1.250

1.000

< 500 m²

501–1.000 m²

1.001–2.000 m²

2.001–5.000 m²

> 5.000 m²

* Jahr 2012/Year 2012

750

500

250

0

8,5

1.050

2005

7 %

6 %

6 %

6 %

4 %

3 %

3 %

2 %

1 %

5 %

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

7,8

970

2006

7,4

930

2007

6,5

825

2008

Leerstandsquote/Vacancy rate

Leerstand/Vacancies

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

8,4

1.100

2009

14 %

9,8

1.300

2010

18 %

0 10 20

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

9 %

12 %

19 %

16 %

0,0 5,0 10,0 15,0 20,0

8,0

1.100

2011

25 %

24 %

7,4

1.000

2012

20 %

30

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

5,0

4,0

3,0

2,0

1,0

0,0

Quote in % / Quota in %


zum Ausdruck, dass die sehr vielschichtige Gruppe der

unternehmensnahen Dienstleister mit 25 % im Jahr

2012 die am stärksten nachfragende Branche stellt. Die

zweitstärkste Branche stellt mit einem Anteil von 13 %

Industrie Verwaltung, gefolgt vom Bereich Information

und Kommunikation (12 %) sowie dem Handel (10 %).

Die stärksten Veränderungen beim Vermietungsvolumen

weisen mit einem Plus von über 5 Prozentpunkten

der Handel sowie mit einer Steigerung von knapp 5 Prozentpunkten

der Bereich Industrie Verwaltung auf. Die

öff ent-liche Hand, die 2011 noch für etliche Großvermietungen

auf sich aufmerksam machte, hat 2012 mit nur

geringen Abschlüssen für keine nennenswerten Impulse

gesorgt.

City-Süd legt zu

Die beliebteste Lage in Hamburg bleibt die City mit

einem Umsatzanteil von 20 %. Gegenüber dem Vorjahr

ging das Vermietungsvolumen dort allerdings um 10

Prozentpunkte zurück, insbesondere weil in der City im

Vorjahr 2011 etliche große Abschlüsse getätigt wurden,

die 2012 fehlten. Große Flächengesuche können gegenwärtig

in der City nicht immer schnell bedient werden.

Durch drei der größten Abschlüsse aus 2012 der Praktiker

AG mit ca. 8.200 m², durch den ADAC e.V. mit 7.600 m²

und durch Sharp mit rd. 6.000 m² legte der Umsatzanteil

der City-Süd um rd. 7 Prozentpunkte auf 16 % zu und

liegt im Lagen-Ranking auf Rang 2 vor der HafenCity mit

12 %, die deutlich an Bedeutung gewinnen konnte.

Sinkender Leerstand

Trotz des gesunkenen Flächenumsatzes ist der Leerstand

um 0,6 Prozentpunkte weiter gesunken. Bei einem Bürofl

ächenbestand von rd. 13,6 Millionen m² in Hamburg

stehen gegenwärtig etwa 1 Mio. m² Bürofl äche leer. Das

entspricht einer Leerstandsquote von 7,4 %. Dazu beigetragen

hat auch, dass die etwa 210.000 m² neu hinzugekommenen

Bürofl ächen zum größten Teil schon einen

Mieter bzw. Nutzer hatten und nur kleinere Flächen einen

neuen Mieter suchten.

Bauprojekte – Fertigstellung 2013/2014 (Auswahl)

New constructions – completion in 2013/2014 (selection)

Projektname Project name Projektentwicklung Project development

Investor Investor

(12 %) and Retail (10 %). Th e biggest changes in the rental

volume can be seen in Retail and Industry Management

with an increase of around 5 percentage points each.

Public authorities, which attracted attention in 2011 with

several major lettings, have not created any noteworthy

stimulus in 2012, with only small deals.

Increase in City-Süd

Th e most popular location in Hamburg remains the

City, with 20 % of turnover. However, compared to the

previous year, the take-up there fell by 10 percentage

points, especially as several large deals were made in the

City last year but were not in 2012. Requests for large

spaces cannot always be fulfi lled quickly in the City at

the moment. Due to three of the largest deals in 2012 by

Praktiker AG (approx. 8,200 m²), ADAC e.V. (7,600 m²)

and Sharp (approx. 6,000 m²), the proportion of turnover

in City-Süd increased by around 7 percentage points to 16

%. It is now in second place in the location ranking, ahead

of HafenCity at 12 %, which has been able to increase in

importance signifi cantly.

Falling vacancy

Despite the lower take-up, vacancy has fallen further by

0.6 percentage points. With around 13.6 million m² of

offi ce stock in Hamburg, there is currently approximately

1 million m² of empty offi ce space. Th is corresponds to a

vacancy rate of 7.4 %. One reason for this is that most of

the 210,000 m² of new offi ce space already had a tenant

or user, so only smaller spaces needed a new tenant.

Following the signifi cant increase during the same period

of the previous year, the average rent has fallen again to

13.70 euros/m². However, this is due to a switch between

the submarkets in favour of cheaper locations. Th e top

rent remains stable at 24.00 euros/m². It is paid in the City

and HafenCity, as well as in the new high-rise buildings

around Altona/St. Pauli with a view of the Elbe.

Fläche Space Bürolage Offi ce area

Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt (BSU) Sprinkenhof AG (Stadt Hamburg) 45.000 m² Sonstiges (Wilhelmsburg)

Zentrum für Angewandte Luftfahrtforschung/Tech Center Lukas Bauprojekt GmbH 24.000 m² Sonstiges (Finkenwerder)

Elbarkaden Baufeld 1+2 Bayerische Versorgungskammer 14.000 m² HafenCity

Airbus Technologie Park (ATP) II EUROPA CENTER GmbH 13.000 m² Sonstiges (Finkenwerder)

Neubau Hanse Merkur

Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

HanseMerkur Projektgesellschaft 11.800 m² Alster West

Bürofl ächen Marktreport 2012/2013Hamburg


Die Durchschnittsmiete ist nach dem starken Anstieg des

Vorjahres im Betrachtungszeitraum wieder um 80 Cent

auf 13,70 EUR/m² zurückgegangen. Dies ist allerdings

auf eine Verschiebung zwischen den Teilmärkten zugunsten

der günstigeren Lagen zurückzuführen. Die Spitzenmiete

blieb mit 24,00 EUR/m² stabil. Sie wird in der City

und der HafenCity gezahlt, aber auch in den Hochhaus-

Neubauten im Bereich Altona/St. Pauli mit Elbblick.

Stabiler Markt im Jahr 2013

Die Hamburger Wirtschaft ist breit aufgestellt, durch den

Branchenmix weniger krisenanfällig und durch die hohe

Lebensqualität für Fachkräft e und Unternehmen ein

attraktiver Standort. Vor diesem Hintergrund, der wieder

anziehenden Wirtschaft sdaten und zwei sich am Markt

bereits abzeichnenden Großvermietungen über 10.000 m²

erwarten wir im Jahr 2013 ein Vermietungsvolumen

von rund 450.000 m². Neben der reinen Flächenvermittlung

rücken Beratungsdienstleistungen zur Flächen- und

Vertragsoptimierung zunehmend in den Blickpunkt der

Kunden.

Büroflächen Neuzugänge – Hamburg

Office space completion – Hamburg

m² Nutzfläche in Tsd./m² utility space in '000s

300

250

200

150

100

50

0

232,5

2003

98,0

2004

139,4

2005

180,0

2006

190,5

2007

192,9

2008

Stable market in 2013

Th e Hamburg economy is diversifi ed, less aff ected by

crises due to the variety of businesses, and an attractive

location for employees and companies due to the good

quality of life. With this in mind, as well as the increasingly

attractive economic data and two large lettings over

10,000 m² already registered on the market, we expect

a take-up of around 450,000 m² in 2013. In addition to

the pure brokerage of space, consulting services relating

to space- and contract optimization are also increasingly

being considered by customers.

191,5

2009

geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/of which, pre-let

* Prognose/Forecast

Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial

260,0

2010

170,0

2011

210,0

2012

175,0

119,0

2013*

135,0

2014*

Bürofl ächen Marktreport 2012/2013Hamburg

41,9


Bürolagen Hamburg

Offi ce locations in Hamburg

A7

Harburg

Eidelstedt

Bahrenfeld

Othmarschen

Schnelsen

B73

Stellingen

Hamburger Westen

Ottensen

A7

Harburg

13km

© Engel & Völkers Commercial

City

City

11,00 - 24,00 EUR/m²

Eimsbüttel/Eppendorf

Eimsbüttel/Eppendorf

8,00 - 15,00 EUR/m²

Alster West

Alster West

10,00 - 19,00 EUR/m²

Gewässer

Waters

Niendorf

Altona Nord

Altona

Lokstedt

Eimsbüttel

Hafenrand

Hafenrand

12,00 - 22,00 EUR/m²

HafenCity

HafenCity

15,50 - 24,00 EUR/m²

Altona/St. Pauli

Altona/St. Pauli

8,00 - 24,00 EUR/m²

Hoheluft West

Schanzenviertel

St. Pauli

Eppendorf

Hoheluft Ost

Groß Borstel

Harvestehude

Neustadt

Fuhlsbüttel

Rotherbaum

Altstadt

HafenCity

Alster Ost

Alster East

10,00 - 17,50 EUR/m²

St. Georg

St. Georg

7,50 - 13,50 EUR/m²

City-Süd

City-Süd

7,50 - 13,00 EUR/m²

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Tel. +49-(0)40-36 13 10 · HamburgCommercial@engelvoelkers.com

Alsterdorf

Winterhude

Uhlenhorst

St. Georg

Klostertor

Hohenfelde

Borgfelde

Hammerbrook

Harburg

Harburg

7,00 - 13,00 EUR/m²

City-Nord

City-Nord

7,00 - 12,50 EUR/m²

Flughafen

Airport

7,00 - 12,00 EUR/m²

Hummelsbüttel

Ohlsdorf

Barmbek-Nord

Barmbek-Süd

Eilbek

Hamm

Steilshoop

Hamm-Süd

Dulsberg

Hamburger Osten

Rothenburgsort

Wellingsbüttel

Hamburger Westen

West of Hamburg

7,00 - 12,50 EUR/m²

Hamburger Osten

East of Hamburg

6,00 - 11,00 EUR/m²

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Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 2012, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every eff ort has been made by those concerned to ensure the accuracy

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Source: Engel & Völkers Commercial

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