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Die Immobilienmärkte der Region Düsseldorf

- aktuelle Situation und Entwicklungstrends

Dr. Wulff Aengevelt

Geschäftsführender Gesellschafter

AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. Co KG

Freitag Freitag, 8. 8 April 2011


1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

400.000

200.000

Der Markt für Büroflächen in der

Region Düsseldorf

0

BüromarktRegion Büromarkt Region Düsseldorf2002 Düsseldorf 2002 - 2011:

Büroflächenumsatz*, Angebotsreserve, Spitzenmiete


EUR/m²

30

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011**

Flächenumsatz Angebotsreserve Spitzenmiete

* inkl. Eigennutzer ** Prognose Quelle und Copyright: AENGEVELT-RESEARCH

* inkl. Eigennutzer ** Prognose

25

20

15

10

5

0

- Büroflächenumsatz*:

2009 2009: ca. 232 232.000 000 m² ²

2010: ca. 375.000 m²

2011**: ca. 350.000 m²

(Ø 10 JJahre: h 332 332.000 000 m²) ²)

- Fertigstellungsvolumen:

2009: ca. 177.000 m²

2010: ca. 138.000 m²

2011**: ca. 83.000 m²

- Angebotsreserve:

g

2009: ca. 900.000 m²

2010: ca. 1.020.000 m²

2011**: ca. 1.050.000 m²

- Gewichtete Spitzenmiete:

2009: ca. 22,50/m²

2010: ca. 23,50/m² ,

2011**: ca. 23,50/m²


Der Markt für Büroflächen in der

Region Düsseldorf


Der Markt für Büroflächen in der

Region Düsseldorf


200.000

180.000

160.000

140.000

120.000

100.000

80 80.000 000

60.000

40.000

20 20.000 000

0

Büromarkt Region Düsseldorf:

Fertigstellung und Vorvermarktung*

noch verfügbar

vorvermarktet*

67% 66% 76% 67% 67% 65% 45%

2005** 2006** 2007** 2008** 2009** 2010** 2011***

* inkl. Eigennutzer ** jeweils Jahresanfang

Quelle und Copyright: AENGEVELT-RESEARCH


100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Der Markt für Büroflächen in der

Region Düsseldorf

Büromarkt Düsseldorf: Differenzierung der Angebotsreserve

nach Marktwirksamkeit gemäß ARLEX*, Stand: Anfang 2011

Leerstand gesamt: 1.020.000 m² = 11,6% des Gesamtbestandes**

395.000

200.000

70.000

355.000

39% = 4,0% des

Gesamtbestandes**

19%

7%

35%

1

Fluktuationsreserve Latenter Leerstand Struktureller Leerstand Angebotsüberhang

* Aengevelt-Research Leerstands-IndEX ** Gesamtbestand: rd. 8,8 Mio. m²

Quelle und Copyright: AENGEVELT-RESEARCH


100%

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

Der Markt für Büroflächen in den „Big Five“:

Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX*

Leerstandsdifferenzierung nach ARLEX ARLEX* , Stand: Anfang 2011

1.490.000 m² 900.000 m² 1.700.000 m² 980.000 m² 1.760.000 m²

1.590.000 m² 1.020.000 m² 1.850.000 m² 1.300.000 m² 1.800.000 m²

= 8,4% = 10,3% = 14,39% = 7,5% = 9,7%

= 8,9% = 11,6% = 15,4% = 9,8% = 9,8%

32

37

2

29

39

19

7

35

49 51 48

15 12

Berlin Düsseldorf Frankfurt/M. Hamburg München

Fluktuationsreserve Latenter Leerstand Struktureller Leerstand Aktiver Angebotsüberhang

* Aengevelt-Research Leerstands-IndEX

8

28

3

34

7

8

37

Quelle und Copyright: AENGEVELT-RESEARCH


Trends am Düsseldorfer Markt

für Büroflächen

Für das Jahr 2011 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH

ein stabiles Umsatzvolumen von 350.000 m²

Rückläufiges Fertigstellungsvolumen in 2011 von

bis zu 83.000 m² (2010: rd. 138.000 m²), zudem:

VVorvermarktungsquote kt t von rd. d 45% (A (Anfang f 2011)

Moderater Anstieg des marktfähigen Angebotssockels und

ddes strukturellen t kt ll Leerstandes

L t d

Stabiles Mietniveau im Spitzensegment, moderate

Mi Mietpreisrückgänge t i ü k ä in i suboptimalen b ti l Lagen L und d Objekten

Obj kt


Der Düsseldorfer Markt für

Einzelhandelsflächen

München

Düsseldorfer EH-Kennziffern:

Einzelhandelsumsatz 2010: rd. EUR 4,27 Mrd.

rd. EUR 7.310 pro Ew.

Zentralitäts-, Zentralitäts , Kaufkraft Kaufkraft- und Umsatzkennziffern im Vergleich:

"Big Seven" 2010

Inde Index (De (Deutschland tschland = 100)

1 1 4

Düsseldorf 2 2 2 2 1

1

Stuttgart

Frankfurt/ Main

3 4 32

5 3 6

Köln 4 5 23

6 6 5

7 7 7 7 7

7

Hamburg

Berlin

Quelle: BBE, Köln,

0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 160,0 180,0

Zentralitätskennziffer Kaufkraftkennziffer (Einzelhandel) Umsatzkennziffer

©AENGEVELT‐RESEARCH


Der Düsseldorfer Markt für

Einzelhandelsflächen


Trends am Düsseldorfer Markt

für Einzelhandelsflächen

AENGEVELT registriert eine anhaltend hohe bzw. noch

anziehende Nachfrage nach adäquaten EH-Flächen in den

top Düsseldorfer Lagen u. a. seitens internationaler Filialisten

Dadurch in Top-Lagen - bei anhaltender Flächenknappheit -

geringe Mieterfluktuation bzw. zügige Nachvermietung

– oftmals „off market“, d. h. keine Leerstände

Stabiles bis leicht steigendes Mietpreisniveau in 1a-Lagen;

in 1b-Lagen bei gleichbleibender bzw. zurückgehender

Flächennachfrage dagegen leicht fallendes Preisniveau

In 2er-Lagen ist standort- und objektabhängig mit

vorübergehenden, teils längeren Vermarktungs- bzw.

Leerstandszeiten zu rechnen


Der Düsseldorfer Immobilienmarkt:

Marktkonsolidierung

- Geldumsatz insgesamt:

2009: rd. EUR 2,28 Mrd.

2010: rd. EUR 2,55 Mrd.

- Bebaute Liegenschaften:

2009: rd. EUR 1,49 Mrd.

2010: rd. EUR 1,58 Mrd.

- Unbebaute Liegenschaften:

g

2009: rd. EUR 155 Mio.

2010: rd. EUR 263 Mio.

- Wohn- und Teileigentum:

2009: rd. EUR 621 Mio.

2010: rd. EUR 682 Mio.


Der Düsseldorfer Investmentmarkt:

Zurück zur Normalität


Der Düsseldorfer Investmentmarkt:

WWohninvestments h i t t

- Geldumsatz:

2009: EUR 469 Mio.

2010: EUR 582 Mio.

(Ø ( 10 Jahre: 505 Mio. Euro) )

- Zahl der Verkäufe:

2009: 433

2010: 436

- Mittl. Kaufspreis je Erwerbsfall:

2009: EUR 1,1 Mio.

2010: EUR 13Mio 1,3 Mio.

Wildparkcarrée, Düsseldorf, © HOCHTIEF SOLUTIONS AG


Der Düsseldorfer Investmentmarkt:

Bü Büro-/Geschäftshäuser

/G häft hä

- Geldumsatz:

2009: EUR 676 Mio.

2010: EUR 594 Mio.

ca. EUR 800 Mio. inkl. Share-Deals

- Zahl der Verkäufe:

2009: 41

2010: 67

- Mittl. Kaufspreis je Erwerbsfall:

2009: EUR 16,5 Mio.

2010: EUR 89Mio 8,9 Mio.

Spherion, Düsseldorf, Foto: © H. G. Esch, Bad Hennef


Der Düsseldorfer Investmentmarkt:

Renditeentwicklung

* mittlere Lage und Ausstattung

Bruttoanfangsrenditen

- Büro-/Geschäftshäuser:

1a-Lage

Anfang 2010: 5,0% - 7,0%

Anfang 2011: 4,75% - 6,25%

1b-Lage

Anfang 2010: 7,0% - 8,5%

Anfang 2011: 6,25% - 8,25%

- Mietwohnhäuser Bestand Bestand*: :

Anfang 2010: 6,0% - 8,5%

Anfang 2011: 5,0% - 8,5%


Der Düsseldorfer Investmentmarkt:

Trends

Für 2011 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH eine weitere

Konsolidierung des Marktgeschehens mit steigenden

Umsätzen am Investmentmarkt.

Investmentmarkt

Weiterhin hohe Nachfrage nach Core-Objekten (Verknappung)

Mit nachhaltiger Marktstabilisierung zunehmende Rückkehr

internationaler Investoren auch mit Risikobereitschaft

(value-add)

Für das laufende Investmentjahr prognostiziert AENGEVELTj

p g

RESEARCH qualitätsabhängig in Top-Lagen stabile bis leicht

fallende, in mittleren Lagen stabile Renditen.


Der Düsseldorfer Privatimmobilienmarkt:

Rahmenbedingungen

Wohnungsdefizit

in Düsseldorf (2011):

Privathaushalte:

rd. 327.000

WWohnungsbestand h b t d (nominell):

( i ll)

rd. 327.100

Marktaktiver Wohnungsbestand (97%):

rd. 317.300

= kalkulatorisches Wohnungsdefizit:

rd. 9.700


Der Düsseldorfer Privatimmobilienmarkt:

Rahmenbedingungen


Der Düsseldorfer Privatimmobilienmarkt:

Rahmenbedingungen

Fa Fazit: it

Weiter wachsende Einwohner- und Haushaltszahlen

Weiterhin geringe g g Fluktuations- und Mobilitätsreserven

Wohnungsdefizit von rd. 9.700 Wohnungen*

(A (Anfang f 2011)

Anziehende Wohnungsmieten in gefragten Quartieren

* kalkulatorisch bei 3% Mobilitätsreserve


Der Düsseldorfer Privatimmobilienmarkt:

HHohe h Nachfrage N hf

- Geldumsatz ETW:

2009: EUR 536 Mio.

2010: EUR 625 Mio.

- Zahl der Verkäufe:

2009 2009: 22.996 996

2010: 3.279

- Mittl. Kaufspreis je Erwerbsfall:

2009: EUR 179 179.000 000

2010: EUR 191.000

- Geldumsatz EFH:

2009: EUR 294 Mio Mio.

2010: EUR 325 Mio.

- Zahl der Verkäufe:

2009: 676

2010: 703

- Mittl. Kaufspreis je Erwerbsfall:

2009: EUR 434.000

2010: EUR 462.000


Wertentwicklung g Eigentumswohnungen

g g


Wertentwicklung g

Ein- und Zweifamilienhäuser


Der Düsseldorfer Privatimmobilienmarkt:

Trends

Die Umsatzdynamik auf dem Markt für Privatimmobilien

bleibt auch in den kommenden Jahren in Düsseldorf hoch

Weiter ansteigende Bevölkerungs- Bevölkerungs und Haushaltszahlen

führen zu segmentspezifischen Angebotsverknappungen

und steigenden Mieten in nachgefragten Quartieren

Zusätzliche Wachstumsimpulse im Marktsegment

Eigentumswohnungen durch überdurchschnittliche

Wertsteigerungen

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern im Düsseldorfer

Stadtgebiet bleibt mittel- und langfristig höher als das

marktgerecht kt ht verfügbare fü b Angebot

A b t


Stadtentwicklung Düsseldorf

Beispiel: „Gartenstadt Gartenstadt Reitzenstein

Reitzenstein“

Vom ehemaligen Kasernen-Gelände

zum neuen und hochwertigen Wohnquartier für 3.000 Menschen

* Rechtskraft des B-Plans im November 2009

** Schwerpunkt Mietwohnungsbau, auch im Bereich der EFH

- Grundstücksfläche: ca. 23 ha

- Baulandfläche: ca ca. 16 ha

(davon werden lediglich 40% tatsächlich bebaut,

der Rest ist private Grünfläche)

- BBebauung b mit: it ca. 350 EFH**

ca. 700 WE im GWB**

- Investitionsvolumen: ca. EUR 320 Mio.

AENGEVELT-Leistungen:

- Begleitung des Umnutzungs-Konzeptes

- Moderation des Abstimmungsprozesses mit Stadt Stadt,

Investor, Bürgern etc. bis zur Rechtskraft B-Plan*

- Beratung bei der Realisierungskonzeption

- VVermarktung kt an IInvestoren t und d private i t Nutzer N t


Stadtentwicklung Düsseldorf

Beispiel: „Kö-Bogen Kö Bogen“

Gemeinsam mit Entwicklungen wie Wehrhahnlinie etc.:

Notwendige Attraktivitätssteigerung der City im regionalen Wettbewerb


Stadtentwicklung Düsseldorf

Beispiel: „Gatzweiler-Gelände

Gatzweiler Gelände“

Entwicklung einer Industrie-Brache zum hochwertigen Büro-Campus


Immobilienstandort Düsseldorf:

Wohin geht die Entwicklung?

FFazit: it

Dü Düsseldorf ld f bleibt bl ibt Top-Standort T St d t für fü

Nutzer, ut e , Developer e e ope uund d Investoren esto e


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