LETZTE CHANCE FÜRS MIETRECHT FLUGLÄRM ... - Mieterverband

mieterverband

LETZTE CHANCE FÜRS MIETRECHT FLUGLÄRM ... - Mieterverband

M&W

MIETEN&WOHNEN

www.mieterverband.ch

Nr. 1, Januar 2002

LETZTE CHANCE

FÜRS MIETRECHT

FLUGLÄRM: SIEG

FÜR MIETER

Mieterinnen- und Mieterverband


INHALT

> EDITORIAL

Liebe Leserinnen und Leser

Es war ein kein tolles Schauspiel, was da der Ständerat im vergangenen Dezember anlässlich der Behandlung

des neuen Mietrechts (OR-Revision) bot. Mit guten Vorsätzen gestartet, versank die kleine

Kammer prompt wieder im Sumpf der Immobilieninteressen. Anders kann man es nicht sagen.

Oder was halten Sie davon, wenn nach dem Ständeratsvorschlag Vermieter künftig nicht nur jährlich

die volle Teuerung auf den Mietzins überwälzen, sondern darüberhinaus alle fünf Jahre eine Anpassung bis 15% über die Vergleichsmieten

vornehmen dürfen? Was die Folge ist, kann man ausrechnen (siehe Seite 3): Innert fünf Jahren wären bei Altmieten

Aufschläge bis gegen 40% möglich – und das ohne irgend eine Verbesserung an der Wohnung.

Das kann wahrlich nicht der Sinn eines sozialen Mietrechts sein. Der Ständerat hat im Dickicht der Paragrafen die Orientierung

verloren. Nun ist der Überblick noch schwieriger geworden. Damit Sie ihn trotzdem behalten, finden Sie in dieser M&W-Ausgabe

eine Zusammenstellung der zur Diskussion stehen Mietmodelle (Seite 5). Aus dem, was jetzt auf dem Tisch liegt, muss bis

im Frühling eine endgültige Lösung gefunden werden: Das Mietrecht und damit auch die MV-Initiative «Ja zu fairen Mieten»

biegen auf die Zielgerade ein.

Noch bestehen Chancen auf einen akzeptablen Kompromiss im Parlament. Dazu ist der MV nach wie vor bereit. Klar aber

ist: Zu einem Rendite- und Marktgesetz, das den Mietenden nichts als ein Stakkato von Mietzinserhöhungen bringt, kann der MV

niemals Ja sagen.

> IMPRESSUM

Herzlich Ihr Ralph Hug hug@pressebuero-sg.ch

3 Mietrecht im Endspurt

Der Nationalrat muss bis März einen Kompromiss finden.

4 Ständerat im Abseits

Die kleine Kammer bevorzugt die Vermieterinteressen.

6 Steuerungerechtigkeit in Baselland

Höherer Mietabzug bei der Steuerrechnung?

7 Mietzinstreiber am Werk

Inseratekampagne des MV.

8 Fluglärmurteil

Mieter in Wallisellen erhält 30% Mietzinsreduktion.

9 Anfangsmietzins

Ein junger Zürcher liess sich nicht über den Tisch ziehen.

12 Heizen im Winter

Das Recht auf eine warme Stube.

13 Service

Aktuelle Broschüre: Lebensdauer-Tabelle.

Herausgeber: Schweizerischer Mieterinnen- und

Mieterverband/Deutschschweiz

Administration und Adressverwaltung:

M&W, Postfach, 8026 Zürich

Tel. 01 291 09 37, Fax 01 291 09 68

info@mieterverband.ch www.mieterverband.ch

Redaktion: Ralph Hug (rh), Pressebüro St.Gallen,

PF 942, 9001 St. Gallen, Tel. 071 222 54 11,

Fax 071 222 69 12

Ständige MitarbeiterInnen: Ruedi Spöndlin (rs),

Basel; Rudolf H. Strahm, Bern; Anita Thanei, Zürich;

Regula Mühlebach (RM), Zürich; Christoph Steiger,

Zürich; Niklaus Scherr, Zürich; Irène Spirig, Zürich

Titelbild: Johannes Keel, St.Gallen

Gestaltung: Markus Traber, St.Gallen

Druck: Ropress Genossenschaft, 8048 Zürich

Auflage: 97’325 Exemplare

Erscheinung: 9 x pro Jahr

Abonnementspreis: Fr. 30.–/Jahr

Inserate: Claudia Matter, Im Stüdacker 10,

8902 Urdorf, Tel./Fax 01 734 57 71


MIETRECHT IM ENDSPURT

Konsens ist, dass der Hypozins abgelöst

und die Indexmiete gemäss

Teuerung kommen soll. Auch der MV

könnte dazu Ja sagen. Damit gäbe es

aber künftig nur noch Mietzinssteigerungen

und keine Senkungen mehr.

Das A und O ist deshalb, wie diese

Steigerungen ausgestaltet sind.

Anita Thanei analysiert im untenstehenden

Kommentar die politischen

Beschlüsse des Ständerates zur OR-

Revision. Wahrscheinlich ist, dass die

Rechtskommission des Nationalrats

im Differenzbereinigungs-verfahren

die für die Mieterschaft schlechte Lösung

des Ständerats nochmals korrigieren

wird. Aber wie?

Auf bürgerlicher Seite bemüht sich

derzeit der Walliser CVP-Anwalt Jean-

Michel Cina um einen Kompromiss.

Er will fürs laufende Mietverhältnis

nur die Teuerung als Mietzinserhöhungsgrund

(neben wertvermehrenden

Investitionen) anerkennen. Und

die statistische Vergleichsmiete soll

als Missbrauchsüberprüfung nur bei

Anfangsmietzinsen zum Zug kom-

> KOMMENTAR

Erst das Geschenk, dann die kalte Dusche

Zwei Vormittage hat

der Ständerat in der

Dezembersession dem

Mietrecht gewidmet.

Die von der zuständigen

Kommission

ausgearbeitete Vorlage

war aus Mietersicht noch einigermassen

akzeptabel. Demgemäss hätte

die Missbräuchlichkeit des Mietzinses

anhand eines Vergleichsmietemodells

überprüft werden sollen. Während der

Mietdauer hätte sich die Vermieterin

oder der Vermieter lediglich auf die Teuerung

berufen oder Mietzinserhöhungen

zufolge wertvermehrender Investitionen

vornehmen können.

Somit befanden sich die MieterInnen

zu Beginn der Ständeratsdiskussion in

einer Art hoffnungsvoller Adventsstimmung.

Die Debatte begann gut. So hat

der Ständerat beispielsweise die heutige

Regelung bei Vorliegen von Mängeln

wieder ins Gesetz aufgenommen, nachdem

die Mehrheit des Nationalrates

einem vermieterfreundlichen Antrag auf

Streichung der Entscheidungsbefugnis

der Schlichtungsbehörde im Mietzinshinterlegungsverfahren

noch gefolgt ist.

Weiter hat der Ständerat korrekter-

rh | Das neue Mietrecht ist im Endspurt. Bis im März muss der Nationalrat

einen Kompromiss gefunden haben, sonst droht eine Nulllösung.

Noch ist ein Ausweg nicht absehbar.

Mietrecht à la Ständerat: So bitte nicht!

m&w | Gemäss dem Ständerat könnte

ein Vermieter die Miete jährlich

der Teuerung anpassen und alle fünf

Jahre um 15 Prozent über die Vergleichsmiete

anheben. Das heisst:

Innert fünf Jahren sind Aufschläge

bis zu 40% möglich!

Das nachfolgende Beispiel beruht

auf Daten aus der Mietpreis-Strukturerhebung

1998 des Statistischen

Amtes der Stadt Zürich. Annahme:

Rentnerin in einer 2-Zimmer-Wohnung,

aktuelle Miete Fr. 907.– pro

Monat, Vergleichsmiete (Durch-

men. Allerdings sucht Cina, wie er gegenüber

M&W ausführt, noch nach

einer weiteren Möglichkeit für Vermieter,

deren Mietverhältnis keinen angemessenen

Ertrag abwirft. Konkret wird

er indessen nicht: «Es ist nicht einfach,

eine Lösung zu finden.»

weise – im Gegensatz zum Nationalrat

– entschieden, dass für die Erhebung der

Vergleichsmieten auch solche der öffentlichen

Hand und nicht subventionierter

Genossenschaftswohnungen berücksichtigt

werden müssen. So weit so gut.

Leider hat dann der Ständerat am zweiten

Tag jegliches Augenmass verloren. In

einer eher chaotisch anmutenden Diskussion

folgte er unerwarteterweise

einem Minderheitsantrag des HEV-

Präsidenten Toni Dettling,

wonach sich ein Vermieter

zusätzlich zu den

vorerwähnten Erhöhungsgründen

alle fünf

Jahre ohne irgendeine

Gegenleistung auf die

Vergleichsmiete berufen

kann.

Was bedeutet das?

Zum einen ist mit happigenMietzinserhöhungen

zu rechnen, zum andern

treibt diese Erhöhungsmöglichkeit

das

Vergleichsmiete- und somit

das Mietzinsniveau

nach oben. Die Marktmiete

lässt grüssen! Aus

schnitt) Fr. 1008.-, jänrliche Teuerung

2 Prozent. So steigt gemäss Ständerat

die Miete:

Jahr Miete Vergleichsmiete

2002 907.– 1008.–

2003 925.– 1028.–

2004 944.– 1049.–

2005 963.– 1070.–

2006 982.– 1091.–

2007 1255.– 1113.–

Erhöhung innert 5 Jahren von

Fr. 907.– auf 1255.– oder 38 Prozent

Aufschlag!

Die OR-Revision bleibt also spannend.

Im März tagt der Nationalrat.

Wegen des Fristenablaufs müssen bis

13. März die Karten endgültig auf den

Tisch gelegt werden. Dann muss sich

auch der MV entscheiden, wie er es

mit einem Referendum hält.

Mietersicht darf die Vergleichsmiete

höchstens zur Überprüfung der Missbräuchlichkeit

des Mietzinses zur Anwendung

gelangen, als Erhöhungskriterium

während der Mietdauer muss sie

entschieden bekämpft werden.

Anita Thanei,

Nationalrätin und Vizepräsidentin

des Schweizerischen

Mieterinnen- und Mieterverbandes

Bad News: So kommentierte

der «Blick» den

Ständeratsentscheid.

Bild: m&w

MIETEN & WOHNEN 1 | 02 3


4

Auf der «Baustelle

Mietrecht» gehts jetzt

um die Wurst.

MIETEN & WOHNEN 1 | 02

STÄNDERAT IM ABSEITS

Im letzten Herbst hatte der Ständerat

noch Hoffnungen geweckt. Bei der

OR-Revision strebte er gegenüber

dem Nationalrat eine eigenständige

Lösung an. Er wollte wie die grosse

Kammer die Teuerung statt den Hypozins

zur Mietzinsberechnung einsetzen,

doch sollte es darüber hinaus

keine weitere Erhöhungsmöglichkeit

im laufenden Mietverhältnis geben.

Dafür sollte den Vermietern eine 100statt

eine bloss 80prozentige Teuerungsüberwälzung

gestattet werden.

Druckversuche der HEV-Vertreter

Damit wäre die umstrittene Vergleichsmiete

von Bundesrat und Nationalrat

weggefallen. Vor einem Jahr

hatte der Nationalrat beschlossen,

dass jene Vermieter, die während vier

Jahren auf eine Teuerungsanpassung

verzichten, einen maximalen Aufschlag

von 20 Prozent machen dürfen.

Der Mieterschaft wollte der Ständerat

zudem erlauben, alle 5 Jahre den Mietzins

zu überprüfen.

Doch erwartungsgemäss kam es

nicht so, weil Hauseigentümer-Chef

Toni Dettling, der selbst im Ständerat

sitzt, Druck machte. Zuerst wollte er

seinen «dritten Weg» durchboxen, der

nach einem zweijährigen Moratorium

jährliche Mietzinsaufschläge von 4%

vorsieht. Damit kam er jedoch nicht

durch, weil dies sogar der CVP über-

rh | Worst Case im Ständerat: Bei der Beratung des neuen Mietrechts

hat die kleine Kammer im Dezember die für die Mieterschaft denkbar

schlechteste Lösung verabschiedet. Vermieter können die Indexmiete

anwenden und zusätzliche Aufschläge mit der Vergleichsmiete begründen.

rissen erschien. Gegen Dettling trat

vor allem der Westschweizer Mieteranwalt

Jean Studer (SP, Neuchâtel)

an: Solche Mietaufschläge seien viel

zu hoch. Dettling erlitt mit 23:13

Stimmen klar Schiffbruch.

Couchepin für mehr Markt

Doch es war zu früh gefreut, die Retourkutsche

folgte auf dem Fuss. Bundesrat

Pascal Couchepin, ganz Markt-

> KOMMENTAR

Eine Katastrophe

Das vom Ständerat

genehmigte Mietzinsmodell

stellt für die

MieterInnen eine Katastrophe

dar, weil es

durch die Kumulation

von Index- und Vergleichsmiete

einen volkswirtschaftlich

und sozialpolitisch schädlichen Erhöhungs-mechanismus

bei den Mieten einleiten

würde. Die Vermieter könnten die

Mieten jährlich zu 100% an die Teuerung

anpassen und zusätzlich alle fünf

Jahre bis 15% über die Vergleichsmieten

anhänger, meinte, es müsse neben der

Teuerung noch eine weitere Möglichkeit

zur Mietzinsanpassung geben.

Damit wollte er seine Vergleichsmiete

retten. Plötzlich waren auch die HEV-

Vertreter dafür, nachdem sie die Vergleichsmiete

stets als «Wundertüte»

abgetan hatten. Neben Dettling profilierte

sich vor allem der Zuger Anwalt

Rolf Schweiger (FDP) aus Baar als Beschützer

der Immobilienlobby. Er

erhöhen. Für Mieten, die unter dem

Durchschnitt liegen, können dadurch Erhöhungen

sogar weit über 15% betragen,

und dies ohne jegliche Gegenleistung an

die MieterInnen. Eine solche Öffnung

der Mieten in Richtung Marktmiete ist

für MieterInnen der schlimmstmögliche

Fall. Diese Revision kann nicht mehr als

Gegenvorschlag zur MV-Initiative «Ja zu

fairen Mieten» bezeichnet werden, sondern

ist zu einem Gegenvorschlag der

Hauseigentümer verkommen.

Regula Mühlebach,

Geschäftsleiterin SMV/D

Bilder: m&w


Was der Ständerat

beschlossen hat

Indexmiete: Die Mietzinsen folgen

dem Landesindex der Konsumentenpreise

und nicht mehr dem Hypothekarzins.

Überwälzung: Jährlich dürfen Vermieter

den Durchschnitt der Teuerung

der beiden vorangegangenen Jahre

auf die Miete überwälzen. Ist die

Teuerung jedoch zwei Jahre lang

höher als 5 Prozent, ordnet der Bundesrat

eine Reduktion der Überwälzung

an.

Vergleichsmiete: Alle fünf Jahre dürfen

die Vermieter den Mietzins zusätzlich

an vergleichbare Mieten anpassen.

Bestimmung Vergleichsmiete: Von Genossenschaften

und Gemeinwesen

vermietete Wohnungen werden in

der Statistik berücksichtigt, hingegen

keine subventionierten Wohnungen.

Missbrauch: Als missbräuchlich gilt

ein Mietzins, der 15% über den ortsund

quartierüblichen Mieten liegt.

Überprüfung des Mietzinses: MieterInnen

können erstmals nach Ablauf

von fünf Jahren ab Mietbeginn eine

Überprüfung des Mietzinses verlangen.

Dabei wird auf Vergleichsmieten

(bei Geschäftsräumen auf drei

vergleichbare Objekte) abgestellt.

Geschäftsmieten: Dem Mieterschutz

unterstehen nur noch die Geschäftsräume

von «örtlich gebundenen

Kleinbetrieben».

Kündigungsschutz: keine Verbesserung.

schlug sich für die Investoreninteressen

in die Bresche, als ob es hier um

Wirtschaftsförderung und nicht ums

Mietrecht ginge. Wenn die Vermieter

nicht erhöhen könnten, wären sie zu

Kündigungen gezwungen, um höhere

Mieten durchzusetzen, drohte Schweiger.

Das blieb im konservativen Ständerat

nicht ohne Wirkung: Die entscheidende

CVP-Mehrheit kippte wieder

um und hiess den Antrag gut, wonach

nun Vermieter neben der Teuerung

alle fünf Jahre auch noch eine

Mietzinsanpassung an die Vergleichsmieten

vornehmen dürfen. Also Indexmiete

plus Vergleichsmiete. Konkret

bedeutet dies Aufschläge bis auf 15%

über den orts- und quartierüblichen

Mieten (danach beginnt die Missbräuchlichkeit).

Zu hohe Aufschläge

Da nützte Jean Studers Warnung leider

nicht mehr viel: Im Verlaufe von

Ja zu fairen Mieten Nationalrat Ständerat

System Kostenmiete Indexmiete (Teuerung) Indexmiete (Teuerung)

(Hypothekarzins) und Vergleichsmiete und Vergleichsmiete

Geltungsbereich Wohn- und Geschäfts- Nur Wohnräume Wohnräume und örtlich

Mieterschutz räume gebund. Kleingewerbe

Missbräuchlich- Mieten, die auf über- Mieten, die mehr als Mieten, die mehr als

keit setzten Kosten beruhen 15% über den orts- und 15% über den orts- und

oder aus denen ein quartierüblichen Mieten quartierüblichen Mieten

übersetzter Ertrag liegen, sind missbräuch- liegen, sind missbräuchresultiert,

sind missbräuchlich

lich lich

Erhöhungsmög- Anpassung an einen Jährliche Anpassung an Jährliche Anpassung

lichkeit im lau- geglätteten Hypozins 80% der Teuerung an 100% der Teuerung

fenden Mietver- (Durchschnitt über oder plus

hältnis 5 Jahre) alle vier Jahre an Ver- alle fünf Jahre Anpasgleichsmiete

plus 15%, sung an Vergleichsmieaber

höchstens 20%

gegenüber der Vormiete

ten plus 15%

Festlegung > Freier Markt > Freier Markt > Freier Markt

Anfangsmietzins > Formularzwang > bei Anfechtung durch > bei Anfechtung durch

> bei Anfechtung durch Mieter: Überprüfung Mieter: Überprüfung

Mieter: Überprüfung

der Missbräuchlichkeit

> Bei Handänderung:

Staffelung von Mieterhöhungen

über 10%

der Missbrächlichkeit der Missbräuchlichkeit

Wertvermeh- – Bei umfassenden Reno- Bei umfassenden Renorende

Investitio- vationen dürfen in der vationen dürfen 50–70%

nen Regel 50–70% überwälzt überwälzt werden;

werden; Staffelung der Staffelung der Erhöhung,

Erhöhung,wenn mehr wenn mehr als 20%

als 20% Mieterhöhung Mieterhöhung

Kündigungs- Verbesserung: Kündi- keine Verbesserung keine Verbesserung

schutz gung nur bei gerechtfertigten

Gründen

Die Differenzen zwischen den Kammern

Im Dezember 2000 hat der Nationalrat

die Mietrechtsrevision beraten,

im Dezember 2001 der Ständerat.

Nun gibt es Differenzen, die bereinigt

werden müssen. Wo liegen sie?

Indexierung: Der Nationalrat will 80%

der Teuerung auf die Mieten überwälzen,

der Ständerat 100% der durchschnittlichen

Teuerung der zwei vorangegangenen

Jahre.

Erhöhungsgründe im laufenden Mietverhältnis:

Der Nationalrat will alternativ

zur Teuerung eine Anpassung

an die Vergleichsmieten zulassen

(alle vier Jahre maximal 20%). Der

Ständerat will zusätzlich zur Teuerung

alle fünf Jahre eine Anpassung

an die Vergleichsmieten erlauben.

Schutzklausel bei hoher Teuerung: Der

Ständerat will die Teuerungsüberwäl-

zehn Jahren seien hohe Aufschläge

von 30% zusätzlich zur Teuerung

möglich. Es widerspreche der Vertragssicherheit,

einen einmal festgesetzten

Mietzins derart stark erhöhen

zu können. Auch Couchepin bekämpfte

die Kumulation. Dennoch

kam der Antrag mit 23:16 Stimmen

durch. Mit Erfolg hatte die HEV-Seilschaft

das CVP-Lager bearbeitet.

Fast überflüssig zu sagen, dass

auch die kleine Kammer die MV-Initiative

«Ja zu fairen Mieten» mit 32:5

Stimmen ablehnte. Nun sei die

«schlimmste aller Möglichkeiten» be-

zung auf die Mieten vom Bundesrat

reduzieren lassen, wenn die Teuerung

zwei Jahre lang über 5% liegt.

Der Nationalrat sieht keine solche

Schutzklausel vor.

Geltungsbereich Mieterschutz: Der Nationalrat

will Wohn- und Geschäftsräume

integral dem Mieterschutz

unterstellen. Der Ständerat will bei

den Geschäftsräumen nur solche von

«örtlich gebundenen Kleinbetrieben»

unterstellen.

Bestimmung Vergleichsmiete: Der Nationalrat

schliesst bei der Bestimmung

der statistischen Vergleichsmiete

die von der öffentlichen Hand

und Genossenschaften vermieteten

Wohnungen aus. Der Ständerat

schliesst nur die subventionierten

Wohnungen aus.

schlossen, kritisierte Nationalrätin

und MV-Vertreterin Valérie Garbani

den Beschluss. MV-Präsident Rudolf

Strahm sprach von einer «Katastrophe»:

Die Kumulation von Index- und

Vergleichsmiete sei für die Mieterschaft

inakzeptabel, und wenn es dabei

bleibe, müsse der MV das Referendum

ergreifen.

Jetzt steht das Differenzbereinigungsverfahren

an, die Revision geht

zurück an den Nationalrat. Zuerst

berät im Februar die Rechtskommission.

Noch im Frühling fällt dann der

Entscheid.

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6

Ein Paradies für Hüslibesitzer,

doch Baselland

benachteiligt dafür

Mietende.

MIETEN & WOHNEN 1 | 02

TELEFON-ABZOCKEREI

TROTZ ANZEIGE!

Am 14. November 2001 hat der MV

die Firmen Immoanzeiger und

Millennium Smile GmbH bei der Justizdirektion

angezeigt. Diese zogen

Wohnungssuchenden mit verschiedenen

Tricks das Geld aus der Tasche.

MV sucht Geschädigte

Vor einer Woche hat der MV seine

Anzeige vom 14. November um die

neuesten Entwicklungen erweitert.

Er prüft weitere rechtliche Schritte –

so die Möglichkeit einer Zivilklage,

um den Abzockern endlich das

Handwerk zu legen. Der MV bittet,

Belege zu sammeln (Telefonrechnungen,

SMS-Texte mit der Aufforderung,

eine 0900-er Nummer anzurufen

u.ä.) und sie zusammen mit

einem Erfahrungsbericht zu schikken

an: MV Zürich, «Wohnungsvermittler»,

Tellstr. 31, 8026 Zürich.

Bei der Staatssteuer in der Position

«Mietkostenabzug» statt 1'000

Franken pro Person im Haushalt 2'500

Franken pro Person einsetzen: Das rät

der MVBL allen Mietenden. Nach Berechnungen

des MV müsste der Mietkostenabzug

so hoch sein, wenn die

minimalsten Anforderungen der bundesgerichtlichen

Rechtsprechung zum

Gleichbehandlungsgebot im Kanton

erfüllt sein sollen. Doch das werden

sie nicht: Die Hauseigentümer sind

Bild: m&w

m&w | Trotz Anzeige des MV Zürich und laufendem Strafverfahren

macht die Millenium Smile GmbH (vormals Spar Immobilien, immoanzeiger.ch)

unverfroren weiter. Offensichtlich erweist sich der Trick mit

den 0900er-Nummern als Goldgrube.

Daraufhin wurde die Homepage

www.immoanzeiger.ch gelöscht und

bei der Bezirksanwaltschaft ein Strafverfahren

eröffnet.

Seit Dezember wieder aktiv

Dessen ungeachtet inserieren die Angezeigten

seit Dezember wieder anonym

im «ZürichExpress» und unter

der Bezeichnung «Wohnungsvermittlung»

im Internetportal www.immo

click.ch. Bei einem Anruf auf die angegebene

Normaltarifnummer wird man

unverzüglich an eine 0900-er Nummer

verwiesen. In der Regel wird der

Tarif nicht oder nur auf Anfrage mitgeteilt.

Dort werden die Anrufenden mit

allerlei Tricks hingehalten, um möglichst

viel Gebühren zu kassieren. Der

STEUER-REBELLION

IM BASELBIET?

m&w | Genug ist genug: Weil die Behebung der Steuer-Ungerechtigkeit

im Baselbiet auf sich warten lässt, ruft der MV Baselland und Dorneck-

Thierstein (MVBL) die Mietenden dazu auf, in der Steuererklärung für

die Staatssteuer einen höheren Mietabzug vorzunehmen.

durch tiefe Eigenmietwerte steuerlich

so privilegiert, dass der jetzt gültige

Mietkostenabzug von 1'000 Franken

längst nicht mehr genügt.

Wahrscheinlich wird die Steuerverwaltung

einen höheren Abzug nicht

akzeptieren. Im Falle der Ablehnung

können die Mieterinnen und Mieter

Einsprache erheben und so die Rechtmässigkeit

des jetzigen Zustands

überprüfen lassen. Da selbst die Finanzdirektion

eingeräumt hat, dass

die Steuerdifferenzen zwischen Mietenden

und Hauseigentümern zu

gross sind, stehen die Chancen für

einen Streiterfolg nicht schlecht.

Politisches Signal

MVBL-Geschäftsleiter Urs Thrier

möchte die Aktion als politische Signal

verstanden wissen: «Es soll deutlich

werden, dass die MieterInnen

nicht mehr bereit sind, die übermässige

Besteuerung weiterhin zu dul-

MV hat Kenntnis von Wohnungssuchenden

mit Telefonkosten bis zu

mehreren Tausend Franken. Die Tarife

sind happig, bis zu 10 Franken pro

Minute!

Nie anrufen!

Deshalb gilt für alle Wohnungssuchenden

mehr denn je: 0900er-Nummern

sind ein Anzeichen für dubiose

Wohnungsvermittler. Rufen Sie nie an!

Der MV hat Kenntnis von Telefonrechnungen

bis zu mehreren Tausend

Franken. Die Anrufenden werden mit

verschiedenen Tricks möglichst lange

hingehalten, damit man möglichst hohe

Gebühren abkassieren kann.

Dani Schärer, Assistent

Öffentlichkeitsarbeit MV Zürich

den.» Seit 1999 liegt die MV-Initiative

auf Eis, ohne dass sich etwas geändert

hätte. Mittlerweile gibt es bereits den

zweiten Gegenvorschlag der Regierung.

Dieser plant, den Mietkostenabzug

auf 1'250 Franken zu erhöhen

und gleichzeitig den Eigenmietwert

um 12 Prozent anzuheben. Dies würde

die Staatskasse nicht belasten.

Hingegen müssten Gemeinden

mit hohem Mieteranteil mit Steuereinbussen

rechnen. Und die privilegierten

Hauseigentümer werden sich wohl

auch wehren.

Für Urs Thrier ist der Gegenvorschlag

ein Schritt in die richtige Richtung,

aber er gehe zu wenig weit. Vor

allem aber fordert Thrier eine Übergangslösung

zu Gunsten der Mietenden

für das Jahr 2002. Die Steuer-

Aktion des MV soll dafür den nötigen

Druck erzeugen.

Weitere Infos für LeserInnen aus dem

Raum Basel auf Seite 14.


DIE MIETZINSTREIBER

AM PRANGER

Mit der Kampagne «Wohnen: Die

Zeitbombe tickt» hatte der MV

vor einem Jahr in verschiedenen Städten

auf Fehlentwicklungen aufmerksam

gemacht: Wohnungsknappheit,

steigende Nebenkosten, drohende

Mietzinsspirale durch ein vermieterlastiges

Mietrecht. MV-Aktive trugen

diese Anliegen auf die Strasse.

Mieterschutz vernachlässigt

Mit dem Slogan «Mieterschutz ist

nötig» doppelt nun der MV nach. Ist

Mieterschutz nicht eine Selbstverständlichkeit?

Theoretisch schon. Die

Bundesverfassung bezeichnet den

Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen

als Staatsaufgabe. Doch gewisse

Immobilien- und Vermieterkreise

versuchen, den Mieterschutz zu

Gunsten von mehr Markt, mehr Flexibilität

und mehr Spielraum für Investoren

einzuschränken, wenn nicht

gar weit gehend abzubauen. Deshalb

muss heute wieder ins Bewusstsein

gebracht werden, dass Mieterschutz

nötig ist.

Bereits hat der MV in den überregionalen

Zeitungen der Schweiz zwei

Inseratekampagnen lanciert:

> «Mietzinstreiber am Werk!» hiess

es in der ersten Serie. Hier wurde der

Finger auf den Missstand gelegt, dass

gewisse Immobilienfirmen und Vermieter

die Wohnungsknappheit unverfroren

ausnützen: «Obwohl der Hypothekarzins

sinkt, wird heute fast jede

Wohnung bei einem Mietwechsel teurer

vermietet. Und das ohne Gegenlei-

> NEWS

In Bern gelten

ab sofort 4%

Der MV Bern hat sich mit dem lokalen

HEV darauf geeinigt, dass auch im

Kanton Bern ab sofort ein Hypozins

von 4% als mietrechtlich massgebliche

Basis angewendet werden soll.

Dies nachdem die Mehrheit der Kantonalbanken

den Leitzins auf 1. Februar

2002 auf 4% senkt und auch die

Berner Kantonalbank den unteren

Rand des Zinsbandes um 0,25% auf

3,75% herabsetzt. Konkret heisst dies:

Bild: m&w

rh | Der MV verstärkt seine Öffentlichkeitsarbeit. Mit dem Slogan «Mieterschutz

ist nötig» macht er breite Kreise auf mieterfeindliche Entwicklungen

aufmerksam.

stung an die Mietenden.» Solchen

Mietzinstreibern müsse das Handwerk

gelegt werden: «Wohnungen

sind keine Ware. Gegen Abzocker

braucht es mehr Mieterschutz.»

> Die zweite Serie befasste sich mit

den einseitigen Beschlüssen des Ständerats

(siehe Beiträge in dieser M&W-

Ausgabe). «Bern: Freipass für Mietzinstreiber!»,

so der Titel. Laut dem

Ständerat dürfen Vermieter den Mietzins

jedes Jahr um die volle Teuerung

erhöhen. Damit erhalten alle Vermieter

einen gesetzlich garantierten Teuerungsausgleich

– als einzige Bevölkerungsgruppe

in der Schweiz. Und zusätzlich

dürfen sie gemäss Ständerat

den Mietzins alle fünf Jahre massiv

Neue Mietverträge sind auf der Hypozins-Basis

von 4% abzuschliessen. Bei

bestehenden Mietverhältnissen gilt

ein Herabsetzungssatz von 5,66%,

wenn der Hypozins bei der letzten

Mietzinsanpassung 4,5% betrug, und

ein solcher von 2,91%, wenn der Hypozins

bei der letzten Mietzinsanpassung

4,25% betrug.

Riedtli: Beschwerde

Beschwerde gegen den 2,5 Mio-Kredit

des Zürcher Gemeinderates für die Re-

heraufsetzen (Anpassung an vergleichbare

Mieten plus 15%) – notabene

ohne jegliche Verbesserung an

der Wohnung. Die kleine Kammer hat

damit der Mietzinstreiberei Tür und

Tor geöffnet, weshalb dieses Gesetz

für die Mieterschaft inakzeptabel ist.

Mit der Inseratekampagne will der

MV breiten Kreisen auch in Erinnerung

rufen, dass er für den Mieterschutz

und ein soziales Mietrecht

kämpft. Der MV ist zudem der einzige

Verband, der die Mietinteressen der

Bevölkerungsmehrheit wahrnimmt.

Ein Grund zum Beitritt für alle, die

noch nicht Mitglied sind. Telefon genügt:

01 291 09 37.

novation der Siedlung Riedtli (1. Etappe)

hat der MV Zürich eingereicht. Bekanntlich

verlangt der MV eine weniger

aufwändige Renovation mit geringeren

Mietzinsaufschlägen. Dreiviertel

der BewohnerInnen unterstützen

dieses Begehren. Der Bezirksrat,

so die Forderung des MV, soll den Beschluss

aufheben und veranlassen,

dass die gesamten Renovationskosten

dem Parlament vorgelegt werden, wodurch

eine Volksabstimmung möglich

würde.

Warnung vor Mietzinstreibern:Anzeigenkampagne

des MV.

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MIETEN & WOHNEN 1 | 02

FLUGLÄRM: MIETER

SIEGT VOR GERICHT!

An die Benutzung des Balkons war

nicht mehr zu denken, und selbst

bei geschlossenen Fenstern war Fernsehen

unmöglich», reklamierte M. in

Wallisellen. Vom 29. Mai bis 31. Juli

2000 brausten täglich über 200 Flugzeuge

über seinen Kopf, weil in Kloten

wegen der temporären Sperrung der

Westpiste neue Routen geflogen wurden.

M. verlangte wegen «Mängel an

der Mietsache» (OR Art. 259a) eine

Mietzinsreduktion von 40%, doch der

Vermieter blockte ab: Der Mieter habe

gewusst, dass die Wohnung in einer

Gegend mit Fluglärm liege. So musste

die Einzelrichterin in Mietsachen des

Bezirks Bülach entscheiden. Mit Urteil

vom 24. September 2001 wurde eine

Mietzinsreduktion von 30% für die

fragliche Zeit festgesetzt. M. erhält

720 Franken zurück.

MV-Standpunkt bestätigt

Zwar hatten andere Vermieter ihren

lärmgeplagten BewohnerInnen freiwillig

schon Mietnachlässe von 10%

m&w | Ein Mieter aus Wallisellen erhält 30 Prozent der Miete zurück, weil

der Lärm vom Flughafen Kloten unerträglich geworden war. Das Urteil

des Mietgerichts Bülach dürfte Signalwirkung haben.

zugestanden. Doch wichtig ist, dass

nun erstmals ein gültiges Gerichtsurteil

in der Fluglärmfrage vorliegt. «Unser

Standpunkt, wonach Fluglärm

mietrechtlich relevant ist, wird bestätigt»,

freut sich MV-Sprecher Daniel

Schärer mit Blick auf die weiteren hängigen

58 Klagen aus Opfikon-Glattbrugg

und 9 Klagen aus Dübendorf.

Doch er betont gleichzeitig, dass jeder

einzelne Fall gesondert beurteilt werden

müsse.

Wie wird im Urteil argumentiert?

Ein Anspruch auf Mietzinsherabsetzung

besteht, wenn die «Tauglichkeit

des Mietobjekts» beeinträchtigt wird.

Das ist auch der Fall, wenn die Wohnung

wegen Lärms nicht mehr vertragsgemäss

genutzt werden kann.

Der Lärm muss aber erheblich sein.

Die Richterin untersuchte Dauer, Intensität

und Häufigkeit der Immission

und kam zum Schluss, dass sie «weit

über ein vom Mieter zu tolerierendes

Mass» lagen. Sie erachtete 30% Mietzinssenkung

für die fragliche Zeit als

gerechtfertigt. Den Einwand des Vermieters

akzeptierte die Richterin nicht:

Wer in Flughafennähe wohnt, muss

wohl Lärm in Kauf nehmen, aber nicht

eine drastische Steigerung von 10 auf

180 Überflüge pro Tag.

Das Urteil darf sicher nicht dahingehend

interpretiert werden, dass nun

alle, die sich irgendwie an Fluglärm

stören, Anspruch auf weniger Miete

hätten. Doch macht der Bülacher

Schiedsspruch Mut für jene Fälle, wo

Fluglärm durch starkes Wachstum

oder durch eine Neuverteilung der Immissionen

(neue Flugrouten) zu einer

massiven Beeinträchtigung des Wohnens

führt. Dies dürfte in Zukunft

nicht nur rund um Kloten, sondern

auch bei andern Flugplätzen wie Basel

aktuell sein.

Urteil im Wortlaut unter:

www.mieterverband.ch/zuerich

Bild: Daniel Ammann


WINCASA ZOG DEN

KÜRZEREN

Eigentlich wäre ein frischer Anstrich

nötig gewesen. Doch wer ist schon

zimperlich in einer Stadt, in der Wohnungsnot

herrscht? Also nahm Marco

Rohr die Viereinhalbzimmer-Wohnung

beim Zürcher Triemli-Spital für

1'700 Franken Nettomietzins. Doch

als er das im Kanton Zürich obligatorische

Formular über den Anfangsmietzins

unter die Lupe nahm, stutzte der

junge Informatiker. Der Vormieter hatte

lediglich 1'500 Franken bezahlt.

Die Erhöhung wurde mit der Teuerung

begründet. Doch diese Kostensteigerung

betrug lediglich 1,2 Punkte,

und der Hypozins hatte sich gar nicht

verändert. Rohr konsultierte darauf

den MV Zürich, und mit Hilfe von MV-

Anwalt Peter Nideröst forderte er die

zuständige Verwaltung Wincasa per

Einschreiben auf, ihm innert zehn

Tagen eine schriftliche Begründung

für die unerklärliche Mietzinserhöhung

zu liefern. Andernfalls werde er

den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbehörde

als missbräuchlich anfechten.

Vergilbte Tapeten

«Ich wollte keinen Streit vom Zaun

reissen», versichert Marco Rohr. Aber

einen überhöhten Mietzins für eine

mangelhafte Wohnung habe er sich

auch nicht bieten lassen wollen. Im

selben Schreiben verlangte er deshalb

auch noch den Ersatz der vergilbten

Tapeten, die Beseitigung der Wasserschäden

und Dübellöcher sowie die

Reparatur der schadhaften Sockelleisten.

Die unsauberen Wände im Schlafzimmer

mit Nägeln und Flecken wollte

er selber ausbessern.

In der Antwort machte die Wincasa

plötzlich geltend, es gehe um eine

«Anpassung an die orts- und quartierüblichen

Mietzinsen». Zur Begründung

wurde auf drei angeblich vergleichbare

Wohnungen in derselben

Siedlung verwiesen. Im Übrigen war

die Wincasa nur bereit, die Sockelleisten

auszubessern, die Wohnung befinde

sich ansonsten in einem «einwandfreien

Zustand».

Da blieb Marco Rohr nur noch der

Gang an die Schlichtungsbehörde. Im

Begleitbrief zur Anfechtungsklage

hielt er fest: «Mehrfach strebte ich

einen Kompromiss mit der Verwaltung

an, doch diese war offensichtlich

daran nicht interessiert.» Rohr sig-

rh | Die Wincasa tat, was viele Vermieter heute tun: Sie setzte den Mietzins

bei der Neuvermietung um 200 Franken hinauf – ohne die Wohnung

zu renovieren. Doch Marco Rohr liess sich nicht über den Tisch

ziehen. Er focht den Mietzins an und gewann.

nalisierte, dass er sich

mit einem aussergerichtlichen

Vergleich

zufrieden geben würde.

Ein solcher kam denn

auch zustande. Aber er

bedeutete praktisch einen

Sieg auf der ganzen

Linie für den jungen

Mieter: Es wurde

ein Mietzins von 1'550

Franken vereinbart. Damit

war der Aufschlag

fast vollständig rückgängig

gemacht.

Die Wincasa stand

rechtlich auf verlorenem

Posten. Sie hatte

die Erhöhung des Anfangsmietzinsesausschliesslich

mit relativen

Kostenfaktoren

(Teuerung, allgemeine

Kostensteigerung) begründet.

Erst nachträglich

brachte sie den angeblichen

Anstieg des

orts- und quartierüblichen Niveaus ins

Spiel. In solchen Fällen wird laut

einem Bundesgerichtsurteil jedoch lediglich

auf die Erstbegründung abgestellt.

Und mit dieser liess sich der

massive Aufschlag nie und nimmer

rechtfertigen. Marco Rohrs Klage hat

sich doppelt gelohnt. Im Vergleich

Anfangsmietzins anfechten?

Ein Anfangsmietzins kann gemäss

Art. 270 OR als missbräuchlich angefochten

werden. Dazu ist es nötig,

die Klage innert 30 Tagen nach Übernahme

der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde

einzureichen.

Allerdings ist eine Anfechtung nur

unter bestimmten Voraussetzungen

möglich. Mindestens eine der drei

folgenden muss erfüllt sein:

> Der Vermieter hat den Mietzins

gegenüber dem Vormieter erheblich

erhöht (mindestens 10%) und nichts

an der Wohnung erneuert.

> Es herrscht Wohnungsnot (Leerwohnungsziffer

unter 1 Prozent) und

diese Notlage wird ausgenützt, um

wurde nämlich auch festgehalten,

dass die Decken und Wände in den

Zimmern neu gestrichen werden. Für

seinen Mietzins erhält Marco Rohr

nun eine Gegenleistung, wie sie ein

fairer Vermieter von Anfang an erbracht

hätte.

einen überrissenen Mietzins zu verlangen.

> Es liegt eine persönliche oder

familiäre Notlage vor und man war

deshalb gezwungen, notfallmässig

eine überteuerte Wohnung zu mieten.

Gefährlich ist es, einen Mietvertrag

mit offenkundig überrissenem Mietzins

zu unterzeichnen und auf eine

spätere Herabsetzung durch Anfechtung

zu hoffen. Denn ein solches Verfahren

ist zuweilen riskant. Tipp: juristische

MV-Hilfe unerlässlich!

MV-Broschüre «Der Abschluss

eines Mietvertrages», Bestellung S. 15.

Klage hat sich gelohnt:

Marco Rohr muss weniger

Miete zahlen.

Bild: m&w

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Telefon 031 312 15 69, Fax 031 312 23 06

E-mail hausverein.schweiz@swissonline.ch

www.hausverein.ch


WIE LANGE HÄLT

EIN SPANNTEPPICH?

Wir haben die bestehenden Lebensdauertabellengrundsätzlich

überarbeitet, weil sich die Lebensgewohnheiten

verändert haben und

viele neue Produkte auf dem Markt

sind», sagt Peter Macher, Sekretär

beim Schweizerischen Mieterinnenund

Mieterverband. Die neue Broschüre

ist soeben erschienen und

kann ab sofort geordert werden.

Dabei wurde die neueste Rechtsprechung

berücksichtigt. Bekanntlich

gelangen die Lebensdauertabellen zur

Anwendung, wenn Mieterichte Schä-

Z.B. Spannteppiche:

> Wolle/Baumwolle

(Preisrahmen Ersatz: 100-120 Fr./m 2 )

schlechte Qualität bis 5 Jahre

mittlere Qualität 5–10 Jahre

sehr hohe Qualität bis 15 Jahre

> Kunststoff (Polyamid)

(Preisrahmen Ersatz: 80 Fr./m 2 )

schlechte Qualität bis 5 Jahre

mittlere Qualität 5–8 Jahre

sehr hohe Qualität bis 10 Jahre

> MAIL

WO BLEIBT

DER HYPOZINS?

In der letzten M&W-Ausgabe erwähnen

Sie, dass die Berner Kantonalbank

und die Solothurner Balois Bank die

Hypothekarzinssenkungen nicht mehr

bekannt geben. Als im Herbst die

letzten Senkungen bekannt wurden,

habe ich mich bei unserer Hausverwaltung

schriftlich erkundigt, ob eine

Mietzinssenkung zu erwarten ist. Es

wurde mir mitgeteilt, dass in meinem

Fall der Hypozins der Freiburger Kantonalbank

massgebend sei. Ich habe

dann bei der KB-Filiale in Murten Auskunft

verlangt, doch leider ohne Erfolg:

Ich solle mich direkt in Freiburg

erkundigen. In der Presse habe ich

noch nie eine Hypozins-Publikation

unserer KB gesehen. Es wäre mühsam,

wenn ich mich regelmässig in

Freiburg erkundigen müsste. Könnten

in M&W nicht regelmässig die Hypo-

rh | Für die normale Abnützung einer Wohnung müssen Mietende nicht

aufkommen. Doch wie lange halten gewisse Einrichtungsgegenstände

wie Bodenbeläge, Tapeten oder elektrische Anlagen? Darauf gibt die

neue «Lebensdauertabelle» des MV Auskunft.

den und Mängel an einer Wohnung

bewerten müssen. Solche Streitigkeiten

entstehen häufig beim Auszug aus

der Wohnung.

Die neue, handliche Broschüre gibt

auf 60 Seiten einen Überblick über die

Lebensdauer von Bodenbelägen,

Schreiner-, Maler- und Gipserarbeiten,

Küchen- und sanitären Einrichtungen,

elektrischen und Heizungsanlagen,

Rollläden, Storen und Sonnenschutz

sowie Fassaden und Aussenanlagen.

Sodann klärt die Broschüre über die

Bewertung von Mängeln auf: Gehören

Dübellöcher zur normalen Abnützung?

Was fällt unter den kleinen Unterhalt?

Wie viel muss ich zahlen,

wenn ein 15 Jahre altes Keramik-Lavabo

durch eine heruntergefallene

Parfümflasche eine Kerbe in der

Schüssel aufweist?

Schliesslich gibt die Broschüre

zahlreiche Beispiele aus der Gerichtspraxis

zur Bemessung der Mietzinsre-

zinsen publiziert werden?

Bernard Verdon, Murten

M&W weist regelmässig auf die Hypozinsänderungen

hin. Es wäre auch möglich,

jeweils eine Hypozinsenliste aller

Kantonalbanken der Schweiz abzudrucken,

doch würde diese andern

Themen viel Platz wegnehmen. Sie brauchen

dennoch nicht darauf zu verzichten:

Auf der Homepage des MV (www.mieterverband.ch)

finden Sie jeweils eine aktualisierte

Liste der gültigen Hypozinsen

der Kantonalbanken samt Zeitpunkt des

Inkrafttretens: Klicken Sie im Stichwortverzeichnis

«Hypozins» an und wählen

Sie Ihren Kanton. (Freiburg: ab 1. März

2002 4%). Haben Sie keinen Internetanschluss,

so genügt für eine Auskunft auch

ein Telefon an ihren lokalen MV (siehe

Seite 14). Red.

duktion bei Mängeln.

Mit dieser Borschüre

kann Sie kein Vermieter

mehr über den Tisch

ziehen!

Lebensdauertabelle,

Bewertung von Einrichtungen

in Wohn- und

Geschäftsräumen. Für

Fr. 8.– zu beziehen bei:

Schweizerischer Mieterinnen-

und Mieterverband,

Postfach, 8026

Zürich, Tel. 01 291 09 37.

(Bestellung Seite 15)

> HOTLINE

0900 900 800

Kündigung

ohne Unterschrift

Christoph Steiger

beantwortet Ihre

Fragen.

Frage: Ich habe soeben

von der Verwaltung die

Kündigung für meine

Wohnung erhalten. Sie

traf bei mir fristgerecht

per Einschreiben ein.

Unterschrieben war

aber lediglich das Begleitschreiben,

nicht

aber das amtliche For-

mular. Kann ich diese Kündigung anfechten?

Hotline: Nein. Wohl ist die Verwendung

des amtlich genehmigten Formulars

nach Art. 266l OR zwingend

vorgeschrieben. Dieser Formularzwang

soll den Mieter schützen,

indem sichergestellt wird, dass er darüber

informiert ist, wie er vorgehen

kann, wenn er die Kündigung anfechten

oder eine Erstreckung des

Mietverhältnisses verlangen will. Das

Bundesgericht hat in einem solchen

Fall aber bereits früher festgestellt,

dass der sogenannte «Schutzzweck»

dieser Gesetzesbestimmung erfüllt

ist, da der Mieter durch das zugestellte

Formular trotz fehlender Unterschrift

über seine Rechte ins Bild gesetzt

wird. Falls Sie die Kündigung

wirklich anfechten wollen, können Sie

sich also nicht auf einen Formfehler

berufen.

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MIETEN & WOHNEN 1 | 02 11


12

MIETEN & WOHNEN 1 | 02

DAS RECHT AUF EINE

WARME STUBE

In unseren Breitengraden muss eine

Wohnung im Winter beheizt werden.

Sonst ist sie nicht benutzbar. In Wirklichkeit

lässt das Raumklima aber oft

zu wünschen übrig. Das zeigen zahlreiche

Anrufe an die Beratungs-Hotline

des MV.

Zu kalt

Heutzutage ist davon auszugehen,

dass die Raumtemperatur 20 bis 21

Grad betragen muss. Zwischen 23 und

7 Uhr darf sie auf 15 Grad absinken.

Bei grosser Kälte darf die Heizung

nachts also nicht einfach abgestellt

werden. Dies wäre auch aus ökologischer

und wirtschaftlicher Sicht ein

Unsinn, weil das Aufheizen ausgekühlter

Räume enorm viel Energie benötigt.

Zu trocken

Durch das Heizen trocknet die Luft

aus, was zu trockenen Schleimhäuten

und Halsweh führen kann. Fachleute

empfehlen in Wohnräumen eine Luftfeuchtigkeit

von mindestens 40 Prozent.

Wird dieser Wert nicht erreicht,

m&w | Zu kalt, zu feucht, Wände mit Schimmelpilz: Darüber beschweren

sich im Winter viele Mieterinnen und Mieter. Sie müssen sich

das aber nicht bieten lassen. Wer eine Wohnung mietet, hat ein unverzichtbares

Recht auf ein behagliches Raumklima.

empfiehlt sich die Zufuhr zusätzlicher

Feuchtigkeit. Zu diesem Zweck sind

im Fachhandel spezielle Geräte erhältlich.

Diese müssen aber regelmässig

gereinigt und gewartet werden. Sonst

bilden sie einen ungesunden Bakterienherd.

Häufig lässt sich die Luft

allerdings auch ohne den Einsatz von

Technik befeuchten. Etwa indem man

Zimmerpflanzen aufstellt oder in der

Wohnung Wäsche aufhängt.

Zu nass

Das schwerwiegendere Problem sind

zu feuchte Wohnräume. Auf über 50

Prozent sollte die Luftfeuchtigkeit in

einer Wohnung nicht ansteigen. Dieser

Wert wird aber oft deutlich überschritten.

Viele MieterInnen beklagen

sich jedenfalls über Feuchtigkeitsflecken

und Schimmelpilz an den

Wänden. Die Vermieterschaft behauptet

in solchen Fällen häufig, dies sei

auf ungenügendes Lüften zurückzu-

führen. Diese Schuldzuweisung ist in

der Regel aber unzutreffend. Meistens

liegt die Ursache vielmehr in der Bausubstanz.

Befällt der Schimmel die

oberen Zimmerecken, kann er zwar

tatsächlich auf ungenügende Belüftung

zurückzuführen sein. Genauso

gut können aber bauliche Mängel wie

eine sogenannte Wärmebrücke oder

ungenügende Isolation die Ursache

sein. Schimmel in den unteren Zimmerecken

ist fast immer auf bauliche

Mängel zurückzuführen. Das Gleiche

gilt, wenn der weissgraue Pilz an den

Fenstereinleibungen auftritt oder

wenn die Fensterrahmen faulen.

Die Kunst des Lüftens

Trotzdem empfiehlt es sich, beim

Lüften folgenden Tipp zu beachten:

Dreimal täglich während 5–10 Minuten

die Fenster vollständig öffnen und

wenn möglich Durchzug verursachen.

Die Fenster dauernd einen Spalt offen


KOMMENTAR

Darf die Stadt Luzern Wohnanteile abbauen?

Der Stadtrat Luzern

hat eine Zonenänderung

im Gebiet Industriestrassevorgeschlagen.

Dort sollen

die Mindestanteile

an Wohnungen gestrichen

werden.

Dies bekämpften SP

und GB im Grossen Stadtrat, indem sie

ein konstruktives Referendum ankündigten.

Der MV unterstützt die Forderung

nach mehr Wohnanteilen in der

vom Stadtrat geplanten Überbauung an

der Industriestrasse, wo die Firma Bucherer

– der Grossjuwelier und beste juristische

Steuerzahler der Stadt – ein Bauprojekt

realisieren will.

Der Stadtrat war nun gezwungen,

einen Kompromissvorschlag auszuarbeiten,

wollte er nicht lange Bauverzögerungen

durch neue Planauflagen und

eine Volksabstimmung in Kauf nehmen.

An der Grossstadtratssitzung Mitte

Dezember einigten sich die Parteien

auf den Kompromissvorschlag der Baukommission

mit einem bescheidenen

Wohnanteil von lediglich 15%.

Der MV Luzern hätte lieber einen

grösseren Wohnanteil gesehen, handelt

zu halten oder schräg zu stellen, ist

hingegen ein Unsinn. Dabei geht viel

Energie verloren. Zudem kann sich unerwünschtes

Kondenswasser bilden.

Soforthilfe in Eigenregie

Immer wieder kommt es vor, dass eine

Heizung mitten im Winter ganz aussteigt.

Etwa weil das Öl ausgegangen

ist oder eine Störung am Brenner vorliegt.

Dies ist für die betroffenen HausbewohnerInnen

sehr unangenehm. Es

gibt jedoch Pikettdienste, die innert

weniger Stunden für Abhilfe sorgen.

Manchmal fordert die Vermieterschaft

diese aber einfach nicht an. In diesem

Fall empfiehlt sich: der Vermieterschaft

per Fax oder Expressbrief eine

Frist von einem halben oder ganzen

Tag ansetzen. Wenn diese ungenutzt

verstreicht, auf Kosten der Vermieterschaft

selbst den Brennerservice anfordern

oder Öl bestellen.

Ruedi Spöndlin

Merkblatt «Frieren in der Mietwohnung:

Rechtsstreitigkeiten um das

Raumklima» (Bestellung S. 15)

Broschüre «Mängel an der Mietsache»

(Bestellung S. 15)

es sich doch um ein attraktives Gebiet

mit Nähe zum Stadtzentrum, zum See

und zum Bahnhof. Im Sinne eines politischen

Kompromisses muss der vorgesehene

Wohnanteil trotzdem als Minimalerfolg

bewertet werden. Unter dem

Druck der wirtschaftlichen Interessen,

insbesondere der Firma Bucherer, liess

sich der Stadtrat zu schnell für eine Zonenänderung

bewegen. Inzwischen

lässt die genannte Firma verlauten,

dass sie ihr Bauprojekt infolge wirtschaftlich

veränderter Situation nochmals

überdenken und allenfalls redimensionieren

werde.

Zwei parlamentarische Vorstösse

von CVP und FDP, die anfangs Juli im

Grossen Stadtrat von Luzern eingereicht

wurden, fordern nun eine Revision

der Bau- und Zonenordnung

(BZO) dahingehend, dass die bis anhin

gesicherten Wohnanteile flexibilisiert

und reduziert werden. Der MV Luzern

ist aktiv geworden und hat Vertretungen

des Grünen Bündnisses, der SP

sowie des VCS mobilisiert, um gegen

diesen drohenden Abbau anzutreten.

Die beabsichtigte Eliminierung der

stockwerksweisen Wohnanteilvorschriften

wäre nicht nur für Mietende fatal.

Zu kalte Wohnung: Wie wehre ich mich?

rsp. | Erreicht die Raumtemperatur in

einer Wohnung keine 20 Grad, liegt

rechtlich gesehen ein Mangel am

Mietobjekt vor. Das Gleiche gilt beim

Auftreten von Feuchtigkeitsflecken

und Schimmelpilz, wenn der Schaden

nicht auf ungenügendes Lüften

zurückzuführen ist. Die Vermieterschaft

ist in solchen Fällen verpflichtet,

für Abhilfe zu sorgen. Solange

der Mangel andauert, besteht zudem

Anspruch auf eine Mietzinsreduktion.

Aus der Rechtsprechung der

Mietgerichte ergeben sich dazu folgende

Anhaltspunkte: 20 Prozent

Reduktion bei Raumtemperatur von

weniger als 18 Grad, 10 Prozent Reduktion

bei leichtem Schimmmelbefall

in einem Zimmer, 18 Prozent Reduktion

bei Kondenswasser und glitschigem

Boden infolge Nässe, bei

Verrotten der Möbel infolge Raumfeuchtigkeit

20–25 Prozent Reduktion.

Der Anspruch auf Mietzinsreduktion

besteht allerdings nur, wenn

die Vermieterschaft den Mangel

Bild: m&w

Es würde dies auch ungezügelte Marktwirtschaft

und somit eine Entwicklung

in jene Richtung bedeuten, wie wir es

von der Luzerner Altstadt her kennen:

Kleider- und Schuhboutiquen verdrängen

Wohnungen und Kleingewerbe.

Das Beispiel «Industriestrasse»

zeigt eindrücklich, dass die Stadtentwicklung

nicht unter dem Druck von

kurzfristigen wirtschaftlichen Bedürfnissen

erfolgen darf, sondern sorgfältig

unter Mitbeteiligung der Bevölkerung

und mit umsichtiger politischer Führung

in die Wege geleitet werden muss.

Im jüngsten städtischen Bericht über

strategische Grundlagen der Sozialund

Gesundheitspolitik ist als Wirkungsziel

festgehalten: «Die BewohnerInnen

der Stadt leben in gut durchmischten

Quartieren.» Und unter den

strategischen Stossrichtungen wird erwähnt,

dass die Beibehaltung der

Wohnanteile für eine wohnliche Stadt

wichtig sei.

Es macht den Anschein, als ob die

Stadtbehörden in der manchmal kurzsichtigen

politischen Diskussion die eigenen

Grundsätze vergessen.

Beat Wicki,

Geschäftsleiter MV Luzern

kennt. Als Mieterin oder Mieter sollte

man deshalb sofort reklamieren, am

besten mit eingeschriebenem Brief.

Wenn infolge der Feuchtigkeit Möbel

oder Kleider verrotten, kann man von

der Vermieterschaft zudem Schadenersatz

verlangen.

Falls die Vermieterschaft nichts

unternimmt, können Mietende zudem

durch amtliche Hinterlegung

des Mietzinses Druck machen. Über

das Vorgehen lässt man sich am

besten durch den lokalen MV beraten.

MIETEN & WOHNEN 1 | 02 13


14

> RECHTSBERATUNG

AARGAU

MV Aargau, PF, 5600 Lenzburg 2

www.mvag.ch, e-mail: mvag@mvag.ch

Rechtsberatung: 062/888 10 38

Telefonische Rechtsberatung:

Nur für Mitglieder: Di 13-17h,

Allgemein: Mo und Di 8-12h, Do 14-18h

Sekretariat: Mo bis Fr 8-11h

APPENZELL/AR

MV beider Appenzell

PF 55, 9100 Herisau

Rechtsberatung:

jeden 1. und 3. Di, Haus Windegg 4,

Herisau, 17.30-19h, Tel./Fax 071/351 64 38

(für kurze Auskünfte)

BASEL-STADT

MV Basel,

PF 266, Rebgasse 1, 4005 Basel

Tel. 061/681 96 71 (keine Rechtsauskünfte)

Fax 061/681 96 73

Mo-Do 9-12h und 13-16h, Fr 9-12h

Telefonische Rechtsberatung:

Tel. 061/683 88 88, Mo-Fr 9-11h und 13-15h

Persönliche Rechtsberatung:

Mo und Do 16.30-19h (Einlass bis 18.30h),

Mi 11.30-14.30h

Beratung für Geschäftsmiete: Nach tel.

Vereinbarung 061/683 96 91 Mo-Do 14-17h

BASELLAND

MV Baselland und Dorneck-Thierstein

PF 630, 4153 Reinach 1, Tel. 061/681 93 40,

(keine Rechtsauskünfte), Fax 061/681 96

73,

Mo-Do 9-12h und 13-16h, Fr 9-12 h

Telefonische Rechtsberatung:

Tel. 061/683 88 88, Mo-Fr 9-11h und 13-15h

Rechtsberatung Liestal:

Mo 17.30-19h, Kanonengasse 25

Rechtsberatung Reinach:

Mi 17.30-19h, Hauptstrasse 9

Rechtsberatung Pratteln:

Do 17.30-19h, Bahnhofstrasse 1

Rechtsberatung Basel:

Mi 11.30-14.30h, Rebgasse 1, 4. Stock

Rechtsberatung Breitenbach:

1. + 3. Dienstag des Monats (während den

Schulzeiten), 17.30-19h, Berufsschulhaus

Grien

BERN

MV Kanton Bern

Monbijoustrasse 61, 2. Stock, 3007 Bern,

PF, 3000 Bern 23, Tel. 0848 844 844

www.mieterverband.ch/bern

Rechtsberatung:

Kostenlose Rechtsberatung für MV-Mitglieder

durch spezialisierte Juristinnen

und Juristen an folgenden Orten:

Bern, Burgdorf, Interlaken, Langenthal,

Münsingen, Schönbühl-Urtenen, Steffisburg,

Thun

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Voranmeldung bei der Geschäftsstelle:

Tel. 0848 844 844.

Bitte sämtliche Unterlagen mitbringen.

MV BIEL UND UMGEBUNG

PF 6076, 2500 Biel 6, Tel: 032/325 44 22

Rechtsberatung:

Murtenstr. 33, Gebäude GBI, 3. Stock

Di und Do 15-18h

FREIBURG

MV Deutschfreiburg, PF 41, 3185

Schmitten, Tel. 026/496 46 88 (keine tel.

Rechtsauskünfte), e-mail:

mieterverband.deutschfreiburg@gmx.ch

Sekretariat: Margot Rumo-Spicher

Rechtsberatung Düdingen:

Neu ab 24. Oktober 2001: «Stiftung Drei

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Strasse 15, jeden 2. und 4. Mi im Monat,

19.30-20.30h)

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Rechtsberatung Murten:

Deutsche Bibliothek, Deutsche Kirchgasse,

jeden 1. + 3. Mo im Monat, 19-20h

Rechtsberatung Freiburg:

Altes Bürgerspital, Spitalgasse 2

jeden 1. + 3. Do im Monat, 19-20h

GLARUS

MV Glarus, PF, 8753 Mollis

Rechtsberatung:

Nach tel. Voranmeldung bei

lic.iur. Fredy Fischer, Lurigenstrasse 11,

8750 Glarus, Tel. 055/640 36 73

GRAUBÜNDEN

MV Graubünden

Quaderstrasse 16, 7000 Chur

Rechtsberatung:

Dr. W. Caviezel, RA, Quaderstr. 16,

7000 Chur, Tel. 081/253 60 62

LUZERN

MV Luzern,

Mythenstrasse 2, 6003 Luzern

Tel. 041/220 10 22, Mo-Fr 9-12h

www.mieterverband.ch/luzern

Rechtsberatung Luzern:

ohne Voranmeldung Di 17.30-18.30h

nach tel. Voranmeldung: Mo 9–12,

Mi 14–16h, Do 16–19h, Fr 9–12h

Rechtsberatung Sursee: Sozialzentrum

Herrenrain 12, ohne Voranmeldung

Do 17.30-18.30

OB- UND NIDWALDEN

Neu werden sämtliche Dientleistungen

vom MV Luzern angeboten:

MV Luzern, Mythenstrasse 2, 6003 Luzern

Tel. 041/220 10 22, Mo-Fr 9-12h

www.mieterverband.ch/luzern

Rechtsberatung Luzern:

ohne Voranmeldung Di 17.30-18.30h

nach tel. Voranmeldung: Mo 9-12,

Mi 14–16h, Do 16–19h, Fr 9–12h

Rechtsberatung Sursee: Sozialzentrum

Herrenrain 12, ohne Voranmeldung

Do 17.30-18.30

ST.GALLEN

MV Kanton St.Gallen

Sekretariat: Webergasse 21, 9000

St.Gallen, Tel. 071/222 50 29

Rechtsberatung:

Kostenlose Rechtsberatung durch spezialisierte

Juristinnen und Juristen an folgenden

Orten (bitte sämtliche Unterlagen

mitbringen):

St.Gallen, Webergasse 21, Di und 17-19h

(ohne Voranmeldung), Do 17-19h (nur

nach tel. Voranmeldung)

Heerbrugg, Auerstrasse 25, jeden 1. Do

18-19h

Rorschach, Rathaus, jeden 2. Di 18-19h

Buchs, Schingasse 6, jeden 1. Mo 17-18h

Sargans, Rathaus, jeden 3. Mo 17-18h

Wattwil, Gemeindehaus, jeden 1. Mo 17-

18h

Rüthi ZH, nach tel. Vereinbarung,

Tel. 055/240 93 83

Telefonische Kurzauskünfte:

St.Gallen, Mo-Do 9-11.30,

Tel. 071/222 50 29

Region See und Gaster, Mo-Fr 8-11.30,

Tel. 055/240 93 83

Region Wil, Fr 8-10, Tel. 071/913 20 71

SCHAFFHAUSEN

MV Schaffhausen und Umgebung

PF 2128, 8201 Schaffhausen

Tel. 052/624 13 87

Rechtsberatung:

Arbeitersekretariat des Kantons SH, Platz

7, 8201 Schaffhausen, Tel. 052/630 09 01

SCHWYZ

MV Kanton Schwyz

Postfach, 8854 Siebnen, Tel. 055/440 84 64

Rechtsberatung: Tel. Anmeldung

Bei ihrem lokalen MV werden Sie kompetent beraten.

SOLOTHURN

MV Solothurn

PF 701, 4502 Solothurn,

Tel. 032/623 88 34

Rechtsberatung:

Mo und Mi 17-19h, Bielstr. 8, 4500 Solothurn

(MV Baselland und

Dorneck-Thierstein siehe Baselland)

MV Bettlach, Präs. Otto Tschanz-Müller,

Bahnhofstrasse 6, 2544 Bettlach

Rechtsberatung:

Tel. Anmeldung 032/645 32 64

MV Grenchen, PF 734, 2540 Grenchen

Rechtsberatung:

Nur nach Voranmeldung: Sekretariat

Bahnhofstr. 55, Tel. 032/652 01 71,

Mo 10-12h, Do 15-17h, Fr 10-12h

MV Olten und Umgebung

PF 333, 4603 Olten, Tel. 062/296 37 34

Rechtsberatung:

Di 17-19h, Stadthaus Olten, Part. Iinks

THURGAU

MV Thurgau, PF 688,

8280 Kreuzlingen 1 Tel. 071/672 39 34

Rechtsberatung Kreuzlingen:

Mo 18-20h, Mi 15-17h, Fr 17-19h

Hauptstr. 78, Haus Parkapotheke

(Eingang hinter dem Haus).

Rechtsberatung Arbon:

bis auf weiteres keine eigene Sprechstunde.

Wenden Sie sich an die Rechtsberatungen

in Kreuzlingen und Frauenfeld.

Rechtsberatung Frauenfeld:

jeden Di 18-19.30h, Gaswerkstr. 9, (im

Hause des Gewerkschaftsbund Thurgau),

Tel. 052/720 46 45 nur während der

Sprechstunde besetzt.

URI

MV Uri, 6460 Altdorf,

Mietertel. 041/870 93 05 oder 871 06 70

Rechtsberatung:

Nach tel. Voranmeldung bei

lic.iur Hermann Näf, 6472 Erstfeld,

Tel. 041/880 16 61

WALLIS

MV Wallis

ASLOCA, Sektion Wallis, Rue des

Mayennets 27, Postfach 15, 1951 Sitten

Rechtsberatung Brig-Glis:

Restaurant Diana, Kapuzinerstr. 23, jeden

2. und 4. Dienstag des Monats, 18–20h,

Tel. 027/923 36 91

Siders, Rte de Sion 3, Café le Président

Mo ab 18.30–20.30h, Tel. 027/322 92 49

Sitten, Sekretariat Rue des Mayennets 27,

1951 Sion, Tel. 027/322 92 49

Mo 9–11h und 14–17.30h,

Voranmeldung erwünscht

Mo und Di 8.30–11.30h,

Tel. 027/322 92 49

ZUG

MV des Kantons Zug

PF 732, 6300 Zug

Rechtsberatung:

Mo 17.30-19.30h, Tel. 041/760 64 31

Fr 17-19 h, St.Oswaldsgasse 18, 6300 Zug

mvzug@bluewin.ch

Sekretariat: Tonband, es wird zurückgerufen.

ZÜRICH

MV Zürich

Tellstr. 31, 8004 Zürich, Tel. 01/241 91 44

(Mo-Fr 9-12h, 13.30-17h)

Rechtsberatung:

Mo/Di/Mi 15.30-18h, Do 15.30-19h

MV Zürcher Unterland:

Tel. 052 212 50 35

Rechtsberatung Bülach:

Di 18.30-19.30h im Sekretariat GBI,

Müsegg 3

Rechtsberatung Opfikon/Glattbrugg:

Mi 18.30-19.30h im Sekretariat des

VPOD-Luftverkehr, Lindenstr. 11 (Nähe

SBB-Bahnhof Opfikon)

Rechtsberatung Regensdorf:

Kath. Pfarreizentrum, Schulstr. 112

jeden Di 18.30-19.30h

MV Limmattal

PF 484, 8953 Dietikon, Tel. 01/740 95 55

Rechtsberatung:

Hans Eng, Tel. 01/740 39 87

MV Pfannenstil

Kronenstrasse 9, 8712 Stäfa

Rechtsberatung:

Nach tel. Voranm.: Anwaltsbüro Isler,

Steffen, Wyss, Deplazes, Tel. 01/928 19

99

MV Winterthur und Umgebung

PF 720, 8401 Winterthur,

Tel. 052/212 50 35

Sekretariat: Mo-Mi und Fr 14h-17h,

(Do geschlossen), keine Rechtsberatung

Rechtsberatung:

Obertor 46, 2. Stock, Mi und Do 18.45-

20.15h (ohne Anmeldung), Termine für

Mitglieder über Sekretariatstel. erhältlich.

MV Zürcher Oberland

Eichwiesstr. 2, 8630 Rüti, Tel. 055/240 93

83, (Mo-Fr 8.00-11.30h)

Rechtsberatung nach tel. Vereinbarung

Rechtsberatung Wetzikon:

Rechtsauskunftstelle Zürcher Oberland,

Pappelstr. 4, Mo-Do, Tel. 01/930 04 27

Rechtsberatung Dübendorf:

Do 18.45-19.45h, Stadthaus ll,

Schulhausstr. 8

Rechtsberatung Uster:

Do 19-20h, Bankstr. 44, Baracke Ecke

Winterthurerstr. (c/o Colonie libere

Italiane)

MV Region Zimmerberg (MV Wädenswil,

MV Horgen, MV Oberrieden)

Postfach 420, 8820 Wädenswil, Tel. / Fax

0878 88 80 49

e-mail: mvwaedenswil@freesurf.ch

Rechtsberatung: Mi 19 – 20.30h,

Schulhaus Eidmatt (während Schulferien

nach tel. Absprache)


SERVICE

Jetzt aktuell:

Die neue, handliche Broschüre gibt

auf 60 Seiten einen Überblick über

die Lebensdauer von Bodenbelägen,

Schreiner-, Maler- und Gipserarbeiten,

Küchen- und sanitären Einrichtungen,

elektrischen und Heizungsanlagen,

Rollläden, Storen und

Sonnenschutz sowie Fassaden und

Aussenanlagen.

BROSCHÜREN

Preis pro Broschüre:

Fr. 6.– (+ Porto) für MV-Mitglieder

Fr. 8.– (+ Porto) für Nichtmitglieder

∏ Mietzinserhöhung (32 Seiten)

Überprüfen Sie Mietzinserhöhungen auf ihre

Berechtigung hin! Sie können insbesondere

ausrechnen, ob sämtliche früheren Hypozinssenkungen

richtig gutgeschrieben wurden.

∏ Mietzinssenkung bei Hypothekarzinsabschlägen

(36 Seiten)

Bei sinkenden Hypozinsen haben MieterInnen

ein Anrecht darauf, dass ihnen die Vermieterin

die Kosteneinsparung in Form einer Mietzinsreduktion

weitergibt. Mit Rechnungsbeispielen

und Musterbrief.

∏ Nebenkosten und Heizungsabrechnung

(28 Seiten)

Damit Sie nur das bezahlen, was Sie wirklich

müssen! Mit Muster von korrekten Heizungsabrechnungen

und Musterbriefen. Beilage:

Heizölpreise.

∏ Abschluss eines Mietvertrages (28 Seiten)

Was haben die einzelnen vertraglichen Festlegungen

für Konsequenzen?

∏ Mängel an der Mietsache (28 Seiten)

Rechte und Pflichten von Mieter- und Vermieterschaft

bei der Behebung und Abgeltung von

Mängeln, die nicht durch die Mietenden verschuldet

sind.

∏ Der vorzeitige Auszug (24 Seiten)

Wie Sie dabei alle Klippen erfolgreich umschiffen.

Musterbriefe. Beilage: Formular für Mietinteressentlnnen

∏ Kündigung (28 Seiten)

Wie man richtig kündigt, was der Vermieter

einhalten muss und wie man zu einer Mieterstreckung

kommt.

Beilage: Kündigungsformular.

∏ Problemlos Zügeln (28 Seiten)

Praktische Hilfe für den gut organisierten Umzug

(die mietrechtlichen Fragen zum Umzug

sind in der Broschüre «Auszug und Einzug»

behandelt).

∏ Auszug und Einzug (32 Seiten)

Antwort auf alle mietrechtlichen Fragen zu diesem

Thema.

∏ Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und

Geschäftsräumen (60 S.)

Mit Lebensdauertabellen für verschiedene

Einrichtungen und Gegenstände.

∏ Wie darf ich meine Mietwohnung verändern?

(20 Seiten)

Was müssen MieterInnen bei der Gestaltung

ihres Heims beachten? Mit Checklisten, Tips

und «Bausteinen» für vertragliche Regelungen.

∏ Gemeinsam Wohnen/Untermiete (20 S.)

Wie Konkubinate und Wohngemeinschaften

ihre Mietprobleme lösen können. Mit Vertragsmustern

und Musterbriefen.

∏ Das Mietrecht: Gesetz und Verordnung

(40 S.)

Alle Bestimmungen im praktischen Taschenformat

mit nützlichen Tabellen. Fr. 4.– (+Porto)

FORMULARE

∏ Mängelliste/Wohnungsabnahmeprotokoll

3-teilig mit je 2 Durchschlägen und Deckblatt

mit Lebensdauertabelle. Fr. 4.– (+ Porto

∏ Mietvertrag

3-teilig mit 1 Kopie und allgemeinen Bedingungen.

Das korrekte und hilfreiche Mietvertragsformular.

Fr. 4.– (+ Porto)

∏ Untermietvertrag

2-teiliges Formular mit 2 Kopien und Deckblatt

mit wichtigen Angaben zu Untermiete.

Fr. 4.– (+ Porto)

MERKBLÄTTER

Die Merkblätter können kostenlos bestellt werden.

∏ Meine Rechte als HauswartIn

Rechtliche Tipps für HauswartInnen

∏ Haustiere in der Mietwohnung

Hund und Katz, Fisch und Vogel: Was ist in der

Mietwohnung erlaubt?

∏ Das Mietzinsdepot

Was Mieterinnen und Mieter über das

Mietzinsdepot wissen müssen

∏ Was ist das WEG?

Kurzinformationen zur Wohneigentumsförderung

∏ Keine Angst vor der Schlichtungsbehörde

Wie das Verfahren bei der Schlichtungsbehörde

abläuft.

∏ Wohnungsreinigung

Was man im Umgang mit Reinigungsinstituten

beachten muss.

∏ Mietrechttipps für junge Mieterinnen und

Mieter

Kurzinformationen für Junge, die erstmals eine

Wohnung beziehen.

BÜCHER

∏ Das Mietrecht für Mieterinnen und Mieter

(272 Seiten)

Neue überarbeitete Auflage

Das bewährte Buch mit einem umfassenden

Überblick über die Rechte der Mieterinnen und

Mieter.

∏ für Mitglieder: Fr. 20.– (+ Porto)

∏ für Nichtmitglieder: Fr. 28.– (+ Porto)

∏ Mietrecht für die Praxis

von Lachat / Stoll / Brunner (600 Seiten)

Das Standardwerk zum schweizerischen Mietrecht

liegt in erweiterter und überarbeiteter Form

in der 4. Auflage vor. Die Literatur und Rechtsprechung

ist auf dem neuesten Stand berücksichtigt.

∏ für Mitglieder Fr. 45.– (+ Porto)

∏ für Nichtglieder Fr. 58.– (+ Porto)

∏ Der Geschäftsmietvertrag

von Claudia Heusi (116 Seiten)

Der Ratgeber behandelt gewichtig Probleme

rund um den Abschluss eines Geschäftsmietvertrags.

Das Buch ist als Dienstleistung für

KleinunternehmerInnen aus allen Branchen

gedacht. Insbesondere bei einer Unternehmensgründung

leistet es wertvolle Dienste.

∏ für Mitglieder: Fr. 15.– (+ Porto)

∏ für Nichtmitglieder: Fr. 20.– (+ Porto)

WOHNUNGS-

ORDNER

∏ Der ganze Wohnpapierkrieg

Stets geordnet und griffbereit. Mit Tipps, wichtigen

Formularen, Register etc.

Fr. 15.– (+ Porto)

Bestelltalon

Bitte senden Sie mir die oben angekreuzte(n) Drucksache(n).

∏ Ich bin MV-Mitglied ∏ Ich bin nicht MV-Mitglied

Meine Adresse:

Name:

Vorname:

Strasse:

PLZ / Ort:

Telefon-Nummer (für Rückfragen):

Bitte die ganze Seite ausschneiden und einsenden an:

Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband, Postfach, 8026 Zürich

MIETEN & WOHNEN 1 | 02 15


AZB 8026 Zürich Code 1

WELCHE INVESTITION

IST WERTVERMEHREND?

Die Frage, was wertvermehrende Investitionen

sind, die zu einem Mietzinsaufschlag

berechtigen, gibt immer

wieder Anlass zu Problemen. Gemäss

Mietrecht dürfen werterhaltende Investitionen

nicht überwälzt werden. Nur

der tatsächliche Mehrwert darf es.

Beispiele zum Mehrwert

> Ein Kühlschrank wird durch dasselbe

Modell ersetzt: Mehrwertanteil

0% und deshalb keine Mietzinserhöhung

möglich.

> Ein Spannteppich schlechter Qualität

wird durch einen hochwertigen

neuen Spannteppich ersetzt: Mehrwertanteil

10–30%.

> Ein älterer Backofen wird durch einen

neueren, mit zusätzlichen Grillfunktionen,

ersetzt: Mehrwertanteil:

20–40%.

> Ein freistehender Kochherd sowie

ein einfaches Küchenlavabo werden

Einsprache in

St.Gallen

Wegen eines Bauprojekts der Raiffeisenbank

müssen im St.Galler Zentrum

an der Bleichestrasse 1–9 günstige

Wohnungen weichen. Im jetzt aufliegenden

Überbauungsplan ist jedoch

kein Wohnanteil mehr vorgeschrieben.

Es liegt nur eine mündliche

Zusage der Bank für Realersatz an der

Wassergasse vor. Zur Sicherstellung

dieses Versprechens hat der MV formell

Einsprache erhoben: Dem Stadt-


Stimmt Ihre Adresse?

Wir möchten die Adresskartei von M&W aktuell halten. Ziehen Sie demnächst

um? Stimmt Ihr Adressaufdruck auf dieser Seite nicht? Teilen Sie es uns mit! Sie

helfen uns, Postgebühren zu sparen. Vielen Dank!

Alte Adresse:

Neue Adresse:

∏ Ich erhalte jeweils mehr als ein Exemplar.

Bitte nur 1x senden!

Bitte ausschneiden und einsenden an: Schweizerischer Mieterinnen- und

Mieterverband, Postfach, 8026 Zürich

m&w | Der Vermieter darf nur wertvermehrende Investitionen auf den

Mietzins schlagen. Doch wie sieht das in der Praxis aus? Die neue MV-

Broschüre «Bewertung von Einrichtungen in Wohn- und Geschäftsräumen»

gibt an Hand von Beispielen Auskunft.

durch eine neue Küchenkombination

(neuer Herd, Chromstahl-Lavabo, Einbauschrank)

ersetzt: Mehrwertanteil

40–70%.

> Ein bisher nicht vorhandener Tumbler

wird eingebaut: Mehrwertanteil

100%.

«Umfassende Überholung»

Von einer «umfassenden Überholung»

kann ausgegangen werden, wenn

mehrere Teile des Gebäudes oder des

-Inneren umfassend saniert werden.

In diesem Falle können 50-70% der

Kosten als wertvermehrende Investition

aufgerechnet werden. Handelt es

sich um eine Sanierung mit wesentlichen

Neuerungen (und damit vermutlich

hohem Mehrwertanteil), so

zentrum dürfe nicht noch mehr Wohnraum

entzogen werden. Damit soll

auch gleich die Rechtsfrage geklärt

werden, ob der MV als Interessenorganisation

der Mietenden zur Einsprache

bei Planverfahren legitimiert

ist.

> AGENDA

MV Zürich

Regionalgruppe Zürich Oberland: GV

am Freitag, 25. Jan., 20 Uhr, Zentrum

Dreilinden, Bahnhofstr. 73, Wetzikon

können 70% der Investition auf die

Miete überwälzt werden. Ist jedoch offensichtlich,

dass mit der Sanierung

lediglich ein über Jahrzehnte vernachlässigter

Unterhalt nachgeholt wird,

und damit der wertvermehrende Anteil

deutlich unter 50% liegt, so ist der

überwälzbare Anteil von 50% nach

unten zu korrigieren.

Broschüre «Bewertung von Einrichtungen

in Wohn- und Geschäftsräumen,

Lebensdauertabelle», Bestellung S. 15

> URTEILE

Orts- und Quartierüblichkeit.

Vergleichbare Mietobjekte.

Zur Ermittlung der orts- und quartierüblichen

Mietzinse dürfen nur Vergleichsobjekte

beigezogen werden,

deren Mietzinse nicht ihrerseits missbräuchlich

sind. Die Mietzinse der

Vergleichsobjekte sind daher daraufhin

zu überprüfen, ob die Hypothekarzinssenkungen

seit der letzten Mietzinsfestsetzung

zu einer Mietzinssenkung geführt

haben. Ist die Anpassung noch

nicht erfolgt, ist rechnerisch ein theoretischer

Ausgleich vorzunehmen.

Bundesgericht, 4.7.2001; publ. in

Mietrechtspraxis/mp Heft 3 2001

Mängelrüge bei Auszug

Der Vermieter darf sich nicht damit

begnügen, den Mieter beim Auszug eine

Mängelliste unterschreiben zu lassen.

Vielmehr muss er ihm sofort nach Auszug

auch mitteilen, für welche Mängel

er ihn haftbar machen will, andernfalls

ist sein Anspruch verwirkt.

Appellationsgericht Genf, 23.4.2001; publ. in

Mietrechtspraxis/mp Heft 3 2001

Gemeinsame

Kündigungsanfechtung

Ein Mietvertrag geht, wenn er von den

Erben eines verstorbenen Mieters nicht

gekündigt wird, auf sie über. Eine

Erbengemeinschaft kann eine Kündigung

des Vermieters nur gemeinsam anfechten.

Bundesgericht, 30.5.2001; publ. in

Mietrechtspraxis/mp Heft 3 2001

Jakob Trümpy,

Redaktor Mietrechtspraxis/mp


14

MIETEN & WOHNEN 1 | 02

MV BASELLAND

BASELLAND: AKTION

MIETKOSTENABZUG!

In diesen Tagen haben wohl auch Sie

die Unterlagen zum Ausfüllen Ihrer

Steuererklärung erhalten. Als Mieterin

oder als Mieter müssen Sie bei einem

vergleichbaren Einkommen leider

deutlich tiefer in Ihre Tasche greifen,

als wenn Sie in Ihrem Eigenheim wohnen

würden. Gegen diese Ungerechtigkeit

hat der Mieterinnen- und Mieterverband

eine Volksinitiative mit

dem Titel «Gerechte Steuern für Mieterinnen

und Mieter» eingereicht. Die

Annahme dieser Initiative

schafft die Voraussetzun-

Talon

mvbl | Obwohl selbst der Regierungsrat zugibt, dass die jetzige Regelung

rechtswidrig ist, wird das Problem der ungerechten Besteuerung

weiter auf die lange Bank geschoben. Der MV ruft deshalb die Mieterinnen

und Mieter im Kanton Baselland auf, bei der Staatssteuer einen

Mietkostenabzug von 2'500 Franken einzusetzen.

gen, dass Mieterinnen und Mieter

endlich steuerlich mit den Wohneigentümerinnen

und Wohneigentümern

gleich gestellt werden.

Der Verband hat stets mit konkreten

Zahlen die enormen steuerlichen

Unterschiede zwischen Mieterinnen

und Mietern einerseits und Wohneigentümerinnen

und Wohneigentümern

andererseits nachgewiesen.

Mittlerweile musste auch der Regierungsrat

dem Verband recht geben.

Auch er spricht davon, dass die jetzige

Regelung rechtswidrig ist. Doch anstatt

das Problem zügig zu lösen, wird

es weiter auf die lange Bank geschoben.

Unsere Vertreterinnen und Vertreter

werden im Landrat deshalb

eine Übergangslösung fordern,

welche sofort in Kraft treten

könnte. Würde diese vom

Parlament abgelehnt, so besteht

nur die Möglichkeit,

auf dem Rechtsweg eine gerechtere

Besteuerung

durchzusetzen versuchen.

Der Vorstand des

Mieterverbandes ruft deshalb

die Mieterinnen und

Mieter auf, in der Steuererklärung

für die Staatssteuer

statt des vorgege-

Ja, ich werde einen Mietkostenabzug von 2‘500 Franken einsetzen. Schickt

mir bitte einen Musterbrief, damit ich gegen meine Steuerveranlagung Einsprache

erheben kann

Schickt mir zuerst noch weitere Informationen

Anmerkungen und Fragen:

Absender:

Talon einschicken an:

MV Baselland und Dorneck-Thierstein, Postfach 266, 4005 Basel

benen Betrages von 1‘000 Franken einen

Mietkostenabzug von 2‘500 Franken für

jede im Haushalt lebende Person einzusetzen.

Mit dieser Aktion soll einerseits

deutlich gemacht werden, dass die

Mieterinnen und Mieter nicht mehr

bereit sind, die übermässige Besteuerung

weiterhin zu dulden. Anderseits

besteht die begründete Hoffnung,

dass auf gerichtlichem Weg Steuererleichterungen

für Mieterinnen und

Mieter zu erreichen sind, ist doch

mittlerweile die steuerliche Benachteiligung

von Mieterinnen und Mieter im

Kanton Baselland unbestritten.

Das Vorgehen

1. Setzen Sie auf Ihrer Steuererklärung

der Staatssteuer bei der Position

Mietkostenabzug statt 1‘000

Franken den Betrag von 2‘500 Franken

mal die Anzahl Personen ein, die in

Ihrem Haushalt leben.

2. Erhalten Sie Ihre definitive Veranlagung,

so überprüfen Sie diese

genau. Wurde Ihnen Ihr Mietkostenabzug

nicht in der vollen Höhe von

2‘500 Franken gewährt, so erheben

Sie mittels eingeschriebenem Brief

innert 30 Tagen seit Empfang der

Steuerveranlagung bei der Steuerverwaltung

in Liestal Einsprache. Füllen

Sie den untenstehenden Talon aus.

Wir senden Ihnen unentgeltlich eine

entsprechende Mustereinsprache.

Das Verfahren ist kostenlos.

3. Wird Ihre Einsprache von der

Steuerverwaltung abgelehnt, so können

Sie Ihr Begehren innert 30 Tagen

seit Zustellung dem Kantonalen

Steuergericht unterbreiten (nächste

Instanz wäre das Kantonsgericht,

Abteilung Verfassungs- und Verwaltungsgericht,

wobei eine zehntägige

Beschwerdefrist zu beachten ist).

Lassen Sie sich dabei vom Mieterinnen-

und Mieterverband unterstützen.

4. Füllen Sie den nebenstehenden

Talon aus. Sie erhalten von uns

kostenlos ein Muster für Ihre Einsprache

und wir können Sie auf dem

Laufenden halten.


MV LUZERN

< In eigener Sache >

MV LUZERN

Interview mit Adrian Schmid, Präsident Luzerner Mieterinnen- und Mieterverband

LUZERN > STADT AUS DEM GLEICHGEWICHT?

Warum machen Sie sich Sorgen um die Revision der

Bau- und Zonenordnung der Stadt Luzern?

CVP und FDP verlangen in zwei parlamentarischen Vorstössen

den Wohnschutz in der Stadt Luzern zu reduzieren. «Die

Wohnanteilsvorschriften seien zu lockern, die Wohnanteile

in den Wohnzonen herabzusetzen». Und noch schlimmer:

Das bewährte Prinzip der gesicherten Wohnanteile soll zerstört

werden: «Die stockwerkweisen Wohnanteilsvorschriften

sind zu eliminieren». So die Originalzitate.

Was bedeutet das konkret?

.

Eine lebenswerte Stadt Luzern setzt voraus, dass die Funktionen

«Wohnen und Arbeiten» in einem angemessenen

Verhältnis zueinander stehen. Seit 1970 ist die Zahl von

73’000 in Luzern lebenden Menschen auf rund 57’000

zurückgegangen. Demgegenüber weist die Stadt Luzern

heute 52’000 Arbeitsplätze auf. Da nur rund die Hälfte der

städtischen Einwohnerinnen und Einwohner erwerbstätig

ist, besteht ein hoher Arbeitsplatzüberschuss, der mit entsprechendem

Pendlerverkehr verbunden ist. Zudem belasten

die Einkaufenden sowie der Freizeitverkehr das städtische

Verkehrssystem und beeinträchtigen das Wohnumfeld

mit Lärm und Schadstoffen.

Vor allem finanzstärkere Haushalte und Familien des Mittelstandes

sind deshalb in den vergangenen drei Jahrzehnten

aus der Stadt gezogen, um ruhiger zu wohnen, behielten

aber ihre Arbeitsplätze in der Kernstadt bei. Der Bevölkerungsrückgang

wird zudem durch den steigenden Wohnflächenbedarf

pro Person weiter verstärkt. Das hat finanzielle

Auswirkungen auf den Haushalt der Stadt Luzern: Die

Lasten der Stadt Luzern müssen durch weniger Steuerzahlende

getragen werden.

Es gilt somit die städtischen Wohnanteile zu schützen?

Ja. Aus volkswirtschaftlicher und finanzpolitischer Bedeutung

ist der vorhandene innerstädtische Wohnraum konsequent

zu schützen. Diese Forderung ist auch im früheren

Wirtschaftsleitbild der Stadt Luzern festgehalten: «Wirtschaftswachstum

soll primär mit einer Erhöhung der Wertschöpfung

pro Arbeitsplatz erzielt werden. Auf eine Ausdehnung

der Arbeitsflächen zulasten des Wohnraumes ist

zu verzichten». Dieser Grundsatz gilt heute unverändert.

Denn: Pro Arbeitsplatz fliessen nur gerade 700 Franken in

die Stadtkasse, pro Wohnung hingegen 5’300 Franken. Rund

85% der Steuereinnahmen stammen von sogenannt natürlichen

Personen. Nur gerade 15% steuern die juristischen

Personen bei ...

... Luzern im Ungleichgewicht?

Gemäss dem Amt für Statistik des Kantons Luzern wurden

im Jahr 2000 nur 48 Neubauwohnungen realisiert. Die Leerwohnungsziffer

in der Stadt Luzern betrug im Juli 2001

dementsprechend 1.4%. Erschwerend kommt für zahlreiche

Wohnungssuchende dazu, dass der Mietpreisindex

deutlich höher als die allgemeine Teuerung liegt. Die daraus

resultierende Mietzinsbelastung betrifft vermehrt nicht nur

sozial Schwächere, sondern auch Durchschnittsverdienende.

Die Liegenschaftsspezialisten Wüest und Partner

prognostizieren bei dem im vergangenen Jahr auf dem

Markt verfügbaren Wohnraum einen Preisanstieg von

durchschnittlich 6.5%.

Die von CVP und FDP beabsichtigte Eliminierung der stockwerkweisen

Wohnanteilsvorschriften bedeutet das Recht des

wirtschaftlich Stärkeren im Wohnungsmarkt. Wie fordern die

Initianten: «Im Sinne einer durchgehend bewohnten Stadt

seien höchstens minimale Wohnvorschriften z.B. für die Attikas

vorzusehen».

Mit anderen Worten gesagt, sollte das Begehren von CVP

und FDP umgesetzt werden, kann das im Hirschmattquartier

zu einer ähnlichen Entwicklung führen, wie wir sie leider

aus der Altstadt kennen: Steigende Bodenpreise verdrängen

einerseits Wohnraum zugunsten Büroraum. Andererseits

wird die gewerbliche Branchenvielfalt, das bestehende Kleingewerbe

zerstört und macht Platz einer Monokultur von

mehrheitlich internationalen Schuh- und Modegeschäften.

Der Bäcker kann, wie die Rentnerin oder der Kunstgewerbeschüler

die teure Miete nicht mehr bezahlen. Die Vielfalt und

Lebendigkeit, aber auch wertvolle Steuererträge gingen verloren:

Luzern - Stadt im Ungleichgewicht!

Interview: Beat Wicki

Adrian Schmid, Präsident

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