Entwurf der Begründung - Soest

Stadt Soest, Bebauungsplan Nr. 35, 4. Änderung, Begründung - Vorentwurf 12 / 2012
STADT SOEST
BEBAUUNGSPLAN NR. 35 / 4. ÄNDERUNG
BEGRÜNDUNG - VORENTWURF
vielhaber stadtplanung städtebau
59757 Arnsberg
19. Dezember 2012
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Stadt Soest, Bebauungsplan Nr. 35, 4. Änderung, Begründung - Vorentwurf 12 / 2012
INHALT:
1 Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 35............................ 3
2 Vorhandene Bebauung .................................................................................. 3
3 Planungsanlass ............................................................................................ 4
3.1 Eigentümerwechsel...................................................................................................................4
3.2 Architektonischer Entwurf..........................................................................................................4
3.3 Erörterung des Entwurfs im Vorfeld der Planung...........................................................................5
4 Vereinbarkeit des Vorhabens mit der "Denkmalbereichssatzung Altstadt
Soest" ........................................................................................................ 6
4.1 Die Ziele der Denkmalbereichssatzung ........................................................................................6
4.2 Auswirkungen des Vorhabens auf die Schutzgegenstände..............................................................6
4.3 Einfügen des Vorhabens in den bedeutenden historischen Zusammenhang ......................................7
4.4 Fazit .......................................................................................................................................8
5 Anwendbarkeit des § 16 der "Örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung"
für die Altstadt Soest .................................................................................... 8
6 Beschleunigtes Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes .......................... 9
7 Planungsrechtliche Situation .......................................................................... 9
7.1 Flächennutzungsplan ................................................................................................................9
7.2 Bebauungsplan Nr. 35............................................................................................................. 10
7.3 Erforderlichkeit der Änderung des Bebauungsplanes ................................................................... 11
8 Städtebaulicher Vertrag – Regelungstiefe des Bebauungsplanes ........................ 11
9 Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 9 (1) und (3) BauGB ..................... 11
9.1 Art der baulichen Nutzung .......................................................................................................11
9.2 Maß der baulichen Nutzung ..................................................................................................... 12
9.3 Überbaubare Grundstücksfläche / Baulinien ............................................................................... 14
9.4 Fläche für Nebenanlagen .........................................................................................................14
9.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ............ 15
10 Artenschutz – Baumschutz........................................................................... 15
10.1 Artenschutzrechtliche Vorprüfung ............................................................................................. 15
10.2 Baumschutzsatzung................................................................................................................ 15
11 Ver- und Entsorgung................................................................................... 16
12 Denkmal- und Bodendenkmalpflege .............................................................. 16
13 Altlasten ................................................................................................... 16
14 Immissionen.............................................................................................. 16
15 Kosten ...................................................................................................... 17
Anlage
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1 Geltungsbereich der 4. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 35
Der Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung befindet sich im nordöstlichen Teil der
Soester Altstadt gegenüber der "Wiesenkirche". Die Fläche umfasst das Grundstück des
ehemaligen Finanzbauamtes "Wiesenstraße 15" und belegt damit in der Gemarkung
Soest, Flur 45, das Flurstück 204, welches eine Größe von 1.117 m² aufweist.
Lage des Plangebietes im Stadtgefüge
2 Vorhandene Bebauung
Das im Plangebiet aufstehende Gebäude des ehemaligen Finanzbauamtes "Wiesenstraße
15" wurde in den Jahren 1924/25 erbaut. Es ist ein zweigeschossiger, winkelförmiger
Baukörper mit verhältnismäßig steilem Walmdach. Mit dem nachträglich ausgebauten
Dachgeschoss wird faktisch eine Dreigeschossigkeit erreicht. Der Baukörper fasst stadträumlich
die Ecksituation, die die "Wiesenstraße" mit dem angrenzenden Platzbereich
bildet. Im südlichen Teil des Grundstücks wurde ergänzend zum Hauptgebäude ein lang
gestreckter, eingeschossiger Anbau errichtet. Seit dem Auszug des Finanzbauamtes vor
einigen Jahren steht das Gebäude leer.
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Luftbild des Plangebietes (weiß umrandet) und des umgebenden Stadtraumes
3 Planungsanlass
3.1 Eigentümerwechsel
Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb NRW hat das ehemalige Finanzbauamt "Wiesenstraße
15" veräußert, verbunden mit einer Rücktrittsoption für den Fall, dass die vom Käufer
beabsichtigte Folgenutzung nicht realisiert werden kann. Der Erwerber des Gebäudes
möchte dort hochwertige Wohnnutzungen unterbringen und diese durch verschiedene
Dienstleistungen und / oder nicht störende gewerbliche Nutzungen ergänzen. Ihm ist es,
wie er schon an anderen Standorten in Soest bewiesen hat, ein besonderes Anliegen,
hochwertige und dem Standort gerecht werdende Architektur zu entwickeln.
3.2 Architektonischer Entwurf
Es ist vorgesehen, die Kubatur des vorhandenen Hauptbaukörpers im Bereich des Erdgeschosses
und auch des ersten Obergeschosses zu erhalten. Auf diesen Ebenen soll eine
Umnutzung innerhalb der gegebenen Grundfläche erfolgen. Demgegenüber sollen das
Walmdach entfernt und oberhalb der beiden zu erhaltenen Geschosse zwei weitere Ebenen
errichtet werden. Im Ergebnis skizziert der Entwurf des Architekten einen viergeschossigen
Baukörper, der mit einem Flachdach abschließt. Der eingeschossige Anbau
soll abgebrochen werden. Im Bereich des Anbaus und des Hofes ist auf dem Niveau des
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Kellerbodens die Errichtung einer Garagenanlage (Tiefgarage) mit begrüntem Dach geplant,
die ihre Zu- und Ausfahrt von der "Wiesenstraße" hat.
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Prinzipskizze des geplanten Gebäudes
mit Beibehaltung des charakteristischen
Eingangsbereiches und
Zäsur oberhalb der beiden Sockelgeschosse
Entscheidend für die architektonischen und stadträumlichen Qualitäten des geplanten
Gebäudes sind die in der Entwurfsphase erarbeiteten außergewöhnlichen Gestaltungsmerkmale
der Fassade:
Die bestehende Putzfassade der beiden unteren Geschosse soll mit Natursteinen verkleidet
werden. Dabei bleibt die durch die gleichmäßige Abfolge der Fensteröffnungen gegebene
Gliederung des Gebäudes grundsätzlich erhalten. Jedoch sollen die Fenster schlanker
und höher ausgebildet werden. Ebenso wird das Hervorheben der Ecksituation durch
einen Arkadengang auch im Rahmen der Umgestaltung Berücksichtigung finden.
Die beiden neu zu errichtenden oberen Geschosse werden im skizzierten Entwurf durch
eine Stahl-Glas-Konstruktion als Staffelgeschosse ausgebildet. Eine Besonderheit des
Entwurfs liegt in dem im Bereich des obersten Geschosses angebrachten auskragenden
Metallgewebe. Dieses Element holt das Staffelgeschoss optisch wieder auf die Ausmaße
der unteren Geschosse zurück und verhilft dem Baukörper zu einer ruhigen, stabilen
Kubatur. Die besondere Ästhetik des Geflechts, welches gleichzeitig als Sonnenschutz
dient, vereint sich nach Aussage des Architekten mit funktionalen Vorzügen wie Transparenz
sowie diffuser und gerichteter Reflexion.
Der architektonische Entwurf bildet insgesamt ein modernes Bauwerk ab, welches dennoch
Bezüge zur "Wiesenkirche" und zur historischen Altstadt herstellt. Durch die Verwendung
von Natursteinen in den beiden Sockelgeschossen werden die sowohl für die
Soester Altstadt als auch für die "Wiesenkirche" typischen Materialen aufgenommen. Die
Fassadengliederung und Eckbetonung des bestehenden Gebäudes und damit die Wirkung
auf den öffentlichen Raum wird durch geringfügige Modifizierung in die Moderne transformiert.
Die Aufstockung lässt einen zeitlosen Kubus entstehen, der in der Höhenentwicklung
die benachbarte Bebauung nicht überfordert, gegenüber der "Wiesenkirche"
selbstverständlich "klein" bleibt aber dennoch geeignet ist, den öffentlichen Raum zu
fassen. Die Verwendung eines filigranen Metallgewebes im Obergeschoss stellt durch
seine Transparenz und Lichtreflexionen Bezüge zur gotischen Kirche her. So zeichnet
diese sich unter anderem durch die außergewöhnlich hohen Fenster, den Licht durchfluteten
Innenbereich und die leicht und feingliedrig wirkenden Streben und Stützen aus.
3.3 Erörterung des Entwurfs im Vorfeld der Planung
Das Vorhaben wurde aufgrund seiner Bedeutung für den Stadtraum und wegen seiner
Lage im unmittelbaren Umfeld eines der bedeutendsten Bauwerke der Stadt Soest im
Vorfeld des Bauleitplanverfahrens sowohl den einzelnen im Rat vertretenen Fraktionen

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als auch dem Stadtentwicklungsausschuss vorgestellt. Zudem wurde mit dem Dombaumeister,
dem Baukirchmeister und dem Pfarrer der "Wiesenkirche" über die Planungen
diskutiert. Die Erörterungen sowohl mit den politischen Entscheidungsträgern als auch
mit den Vertretern des "Westfälischen Dombauvereins St. Maria zur Wiese" und der
"Evangelischen "Wiese-Georgs-Kirchengemeinde Soest" verliefen durchgängig positiv, so
dass die Stadt Soest das für die Umsetzung des Vorhabens erforderliche Bauleitplanverfahren
angestoßen hat.
In die Entscheidung für die Aufnahme des Planverfahrens eingeflossen ist nicht zuletzt
die Überzeugung, dass gute Architektur als Indikator für eine qualitätvolle Stadt erachtet
wird und als "weicher" Standortfaktor die Wohnort- und Arbeitsplatzwahl positiv beeinflussen
kann. Das Nutzungskonzept mit hochwertigem Wohnen in den Obergeschossen
und ergänzenden Nutzungen in den Untergeschossen wird zur Lebendigkeit des Stadtraums
auch außerhalb der Tagzeiten beitragen. Der drohende Verfall des seit einigen
Jahren leer stehenden und ungenutzten Gebäudes ist demgegenüber ein denkbar
schlechtes Zeichen. Ähnliche Objekte stehen in vielen Kommunen leer und sind wegen
fehlender wirtschaftlicher Perspektiven gar nicht oder nur schwer vermietbar. Im Stadtbild
sich niederschlagende "Impulse der Moderne" gewinnen in Zeiten des demographischen
Wandels an Bedeutung. Insbesondere an diesem Ort gegenüber der "Wiesenkirche",
der täglich von zahlreichen Touristen und Besuchern aufgesucht wird, ist das Image
der Stadt Soest positiv zu beeinflussen.
4 Vereinbarkeit des Vorhabens mit der "Denkmalbereichssatzung Altstadt
Soest"
4.1 Die Ziele der Denkmalbereichssatzung
In der Präambel zur Denkmalbereichssatzung wird die besondere historische Bedeutung
der Stadt Soest im Mittelalter hervorgehoben: "Soest ist damit die besterhaltene Großstadt
mit mittelalterlicher Prägung in Westfalen und hervorragend geeignet, über die
seinen Bauten zugrunde liegenden politischen, rechtlichen, wirtschaftlichen und sozialen
Verhältnisse Auskunft zu geben."
Die vom Rat der Stadt Soest beschlossene "Denkmalbereichssatzung Altstadt Soest vom
14. Februar 1996" legt die Soester Altstadt als Denkmalbereich fest und stellt ihr historisches
Erscheinungsbild unter Schutz. Ziel der Denkmalbereichssatzung ist es, die entscheidenden,
die Altstadt von Soest prägenden historischen Elemente zu bewahren.
Nach § 2 der Satzung sind Schutzgegenstände:
- der Stadtgrundriss,
- die Stadträume und räumliche Gliederung,
- Sichtbeziehungen,
- das Erscheinungsbild von denkmalwerten, erhaltenswerten und räumlich wichtigen
Bauten sowie
- die Stadtsilhouette.
4.2 Auswirkungen des Vorhabens auf die Schutzgegenstände
Es ist beabsichtigt, das vorhandene Gebäude aufzustocken. Dementsprechend werden
der Stadtgrundriss sowie Stadträume und die räumliche Gliederung nicht verändert. Die
absolute Höhe des Gebäudes kann nur geringfügig erweitert werden: Der First des vorhandenen
Gebäudes weist eine Höhe von 104,48 m ü. NHN auf, die Änderung des Be-
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bauungsplanes erlaubt eine maximal zulässige Höhe des Gebäudes von 105,5 m ü. NHN.
Wichtige Sichtbeziehungen werden durch die im oberen Bereich gegenüber dem bestehenden
Walmdach unwesentlich breitere Kubatur des geplanten viergeschossigen Gebäudes
nicht beeinträchtigt. Gleiches gilt für die Stadtsilhouette, die aufgrund der moderaten
Höhe des Gebäudes nicht beeinflusst wird.
Das Gebäude des ehemaligen Finanzbauamtes ist kein eingetragenes Denkmal. Im beschreibenden
Teil der Denkmalbereichssatzung wird das ehemalige Finanzbauamt jedoch
als erhaltenswerte Bausubstanz bewertet. Das Erscheinungsbild des Baukörpers ist damit
Schutzgegenstand der Denkmalbereichssatzung. In der Präambel der Denkmalbereichssatzung
heißt es: "Geschützt wird (...) das historische Erscheinungsbild, nicht jedoch die
Substanz, die nur durch Listeneintragung als Denkmal gesichert werden kann. Es sollte
im Rahmen der Bauberatung darauf hingewirkt werden, auch bei Bauten, die keine
Denkmäler sind, historische Bestandteile wie Türen, Erker, Gesimse oder sonstige Gliederungselemente
zu erhalten." Demnach wird ein Umbau oder eine Veränderung des Gebäudes
durch die Denkmalbereichssatzung nicht grundsätzlich ausgeschlossen. In der
Vergangenheit wurden am Finanzbauamt Umbauten durchgeführt, die den o.g. Zielen
widersprechen. So wurden die historischen und für Soest typischen Sprossenfenster mit
liegender Sprossenteilung, in alten Ansichten gut erkennbar, zwischenzeitlich durch profane
Kunststofffenster ohne gegliederte Scheiben ausgetauscht. Zwischen den Dachgauben
wurden, möglicherweise im Zusammenhang mit dem nachträglichen Ausbau des
Dachgeschosses, liegende Dachfenster eingebaut.
Das Gebäude stammt aus der Zeit der Weimarer Republik, ist aber kein bemerkenswertes
Zeugnis der damaligen Bauweise oder damaliger Architekturströmungen wie bspw.
der "Neuen Sachlichkeit". Es handelt sich vielmehr um ein ortsübliches Gebäude ohne
geschichtliche Besonderheiten und ohne herausragenden Wert für die Soester Stadtgeschichte.
Ein grundsätzlicher Erhalt des Gebäudes in seiner jetzigen Form, die überdies in
der jüngeren Vergangenheit beschädigt wurde, ist nicht von öffentlichem Interesse. Auch
dem beschreibenden Teil der Denkmalbereichssatzung sind keine diesbezüglichen Hinweise
zu entnehmen.
Durch die in Gliederungspunkt 3.2 ausführlich beschriebene Fassadengestaltung erhält
das heute eher einfach und belanglos wirkende Gebäude eine ästhetische Aufwertung
und kann im Umfeld der "Wiesenkirche" einen Akzent setzen, der inspiriert und zu Diskussionen
oder gedanklichen Auseinandersetzungen über Historie und Moderne anregt.
Damit erfährt dieser besondere öffentliche Raum eine bereichernde "Spannung", ohne
dass sich das weltliche Gebäude gegenüber der "Wiesenkirche" in den Vordergrund
drängt. Durch die vorgesehene bauliche Maßnahme behält das Gebäude des ehemaligen
Finanzbauamtes in den unteren Geschossen seine Gliederung, dem Eckbereich kommt
nach wie vor hohe Aufmerksamkeit zu und in den Proportionen bleibt es harmonisch.
Somit nimmt das Vorhaben die Ziele der Denkmalbereichssatzung auf. Es verändert nicht
die stadträumliche Gliederung im Umfeld der "Wiesenkirche", sondern führt zu einer
Aufwertung dieses Raumes und wird durch die besondere Gestaltung dem besonderen
Ort gerecht.
Insgesamt werden die Schutzgegenstände der Denkmalbereichssatzung durch die Planung
nicht beeinträchtigt, sondern positiv beeinflusst.
4.3 Einfügen des Vorhabens in den bedeutenden historischen Zusammenhang
In der Präambel zur Denkmalbereichssatzung heißt es: "Die Denkmalbereichssatzung
bildet die Grundlage zur Entscheidung der Frage, ob sich die geplanten Veränderungen in
den beschriebenen, historisch bedeutsamen Zusammenhang einfügen."
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Für das Plangebiet wird im beschreibenden Teil der Denkmalbereichssatzung keine konkrete
Aussage zum historisch bedeutsamen Zusammenhang gemacht: "Abschnitt zwischen
Kolk und Wiesenkirche geprägt durch freistehende Baukörper, raumbildende Grünsandsteinmauern
und hohe Bäume. Die Gebäude großenteils massiv und alle
zweigeschossig, jedoch in Größe, Höhe, Breite unterschiedlich. Vielfältige Dachlandschaft."
Hier wird noch einmal zum Ausdruck gebracht, dass sich die Bebauung in diesem
Abschnitt der "Wiesenstraße" sehr inhomogen darstellt. Folglich wird mit dem auf der
bestehenden Grundfläche des Gebäudes geplanten Umbau kein historisch bedeutsamer
Zusammenhang gestört. Auch die angesprochene Zweigeschossigkeit der Gebäude ist
angesichts der sehr unterschiedlichen Traufhöhen (z.B.: "Wiesenstraße 15": TH =
97,01m; "Wiesenstraße 13": TH = 101,03m) kein entscheidendes, den Stadtraum prägendes
Merkmal. Die geplante vertikale Gliederung des Gebäudes mit der Zäsur in der
Fassadengestaltung, also der gänzlich unterschiedlichen Materialwahl im Bereich der
beiden unteren Geschossen, korrespondiert im Übrigen mit der Zweigeschossigkeit der
angrenzenden Bebauung. Die in der Denkmalbereichssatzung angesprochene vielfältige
Dachlandschaft wird durch die außergewöhnliche Gestaltung der Obergeschosse nicht
gestört.
Das Vorhaben fügt sich ein in einen historischen Kontext, der geprägt ist vor allem durch
die "Wiesenkirche", aber auch durch die Diversität der im Verlauf der Geschichte entlang
der "Wiesenstraße" entstandenen Bebauung. Es setzt zudem ein Ausrufezeichen unmittelbar
gegenüber der Kirche und antwortet damit auf die Bedeutung dieses Ortes.
4.4 Fazit
Das geplante Vorhaben fügt sich in den historischen Zusammenhang ein und beschädigt
keinen der in der Denkmalbereichssatzung aufgeführten Schutzgegenstände. Damit ist es
vereinbar mit den Zielen und Vorgaben der Satzung.
5 Anwendbarkeit des § 16 der "Örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung" für
die Altstadt Soest
Der Rat der Stadt Soest hat am 25.09.2001 die Neufassung der "Örtlichen Bauvorschrift
über Gestaltung für die Altstadt Soest" als Satzung beschlossen. Mit dieser Satzung soll
das charakteristische Stadtbild der Altstadt erhalten werden. Im Rahmen der Satzung
werden detaillierte Regelungen getroffen, die dazu beitragen sollen, dass sich Neu-, Umund
Anbauten in die historische Umgebung einfügen.
Dazu gehören bspw. die Vorgaben, dass Dächer eine Neigung von 45°-58° aufweisen
müssen und Fassaden, außer untergeordneten Bauteilen, nur in Putz ausgeführt werden
dürfen. Diese Regelungen sind mit dem architektonischen Entwurf zum Umbau des ehemaligen
Finanzbauamtes nicht vereinbar.
Die "Örtliche Bauvorschrift über Gestaltung für die Altstadt Soest" erlaubt in § 16 für
Neubauten die Abweichung von einzelnen Vorschriften der Satzung, sofern folgende
Voraussetzungen gegeben sind:
- Dem Vorhaben liegt eine architektonisch harmonische und im Detail durchkomponierte
Entwurfskonzeption zugrunde.
- Die Gestaltungselemente des Vorhabens beziehen sich in eigenständiger, der Zeit
entsprechender Formensprache auf die Umgebung.
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- Das Bauvorhaben fügt sich städtebaulich nach Maßstab und Materialwahl ein und wird
dabei den in der Denkmalbereichssatzung Altstadt Soest formulierten besonderen Belangen
des Denkmalschutzes in der Altstadt gerecht.
Diese drei Voraussetzungen werden von dem skizzierten Entwurf zum Umbau des Gebäudes
"Wiesenstraße 15" erfüllt. In Gliederungspunkt 3.2 dieser Begründung wird die
durchdachte Entwurfskonzeption erläutert. Die Gestaltungselemente insbesondere der
Fassade beziehen sich ausdrücklich auf die Umgebung. Der Entwurf hat laut Aussage des
Architekten den Anspruch, "die Sinnlichkeit der Gotik mit der Sachlichkeit der Moderne"
zu verbinden. Diese Verbindung zwischen den beiden Stilen wird zum Einen am Gebäude
selbst vollzogen durch die sich unterscheidende Materialwahl in den Obergeschossen
einerseits und den Untergeschossen andererseits sowie durch die strenge Gliederung der
Fassade in den Untergeschossen und das filigrane Erscheinungsbild des auskragenden
Materials in den Obergeschossen. Zum Anderen gelingt es, durch die Verwendung von
Natursteinen in den Sockelgeschossen Bezüge sowohl zum Umfeld der historischen Altstadt
als auch zum gotischen Kirchenbau herzustellen. Das Thema "Licht" ist wichtiges
Gestaltungselement des Entwurfs angesichts der beabsichtigten diffusen oder direkten
Lichtreflexionen im oberen Teil des Gebäudes. Dies korrespondiert mit der grundlegenden
Bedeutung, die den Faktoren Licht und Helligkeit beim gotischen Kirchenbau zukommen.
Dass der Entwurf den Vorgaben und Zielen der Denkmalbereichssatzung der Stadt Soest
nicht widerspricht, wurde bereits im Gliederungspunkt 4 dieser Begründung erörtert.
Insgesamt erfüllt das Vorhaben damit die Voraussetzungen des § 16 der "Örtlichen Bauvorschriften
über Gestaltung" für die Altstadt Soest. Die beabsichtigten Abweichungen
von den Vorgaben der Gestaltungssatzung sind zulässig.
6 Beschleunigtes Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes
Die unter § 13a (1) BauGB genannten Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten
Verfahrens sind gegeben. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes sollen die
planungsrechtlichen Grundlagen zur "Nachverdichtung" bzw. für eine "Wiedernutzbarmachung
des Grundstücks" geschaffen werden. Die zulässige Grundfläche liegt weit unterhalb
des unter § 13a (1) Nr. 1 genannten Schwellenwertes von 20.000 m². Das geplante
Vorhaben unterliegt nicht der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung
nach dem UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) oder nach Landesrecht.
Ein Umweltbericht ist nicht Bestandteil dieser Begründung. Gemäß § 13a (2) Nr. 4 BauGB
gelten Eingriffe, die aufgrund der Planung zu erwarten sind, als bereits vor der planerischen
Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine Bilanzierung des Eingriffs in den Naturhaushalt
ist im Rahmen dieses Bauleitplanverfahrens daher nicht vorzunehmen. Eine
Ausgleichspflicht gem. § 1 a (4) BauGB besteht nicht.
7 Planungsrechtliche Situation
7.1 Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Stadt Soest stellt das Plangebiet als "Fläche für den Gemeinbedarf
– öffentliche Verwaltung" dar. Die vorgesehene Änderung des Bebauungsplanes
wird somit nicht aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan entwickelt.
Das Vorhaben, im historischen Stadtkern die planungsrechtlichen Grundlagen für eine
Wohnnutzung sowie für andere nicht störende Nutzungen zu schaffen, entspricht den
Zielen der Stadtentwicklung und dient der Lebendigkeit der Altstadt. Die "geordnete
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städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes" ist durch die Planung somit nicht
beeinträchtigt. Unter dieser Voraussetzung kann nach § 13a (2) Nr. 2 BauGB im beschleunigten
Verfahren die Änderung des Bebauungsplanes auch vor Änderung des Flächennutzungsplanes
erfolgen. Der Flächennutzungsplan ist in diesen Fällen im Wege der
Berichtigung anzupassen.
7.2 Bebauungsplan Nr. 35
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des 1988 rechtskräftig gewordenen Bebauungsplanes
Nr. 35. Dieser bildet die planungsrechtliche Grundlage für einen Teil der nördlichen
Soester Altstadt zwischen "Walburgerstraße" und "Wiesenstraße / Krummel". Der
Bebauungsplan Nr. 35 setzt das Plangebiet als "Fläche für den Gemeinbedarf" mit der
besonderen Zweckbestimmung "öffentliche Verwaltung" fest. Die vorhandene Bebauung
wird durch Baulinien und nur zum Nachbargebäude "Wiesenstraße 13" durch eine Baugrenze
bestimmt. Entsprechend der bestehenden Dachform werden die Hauptfirstrichtungen
festgesetzt. Auch die Grundflächenzahl 0,7 und die Geschossflächenzahl 1,5
geben die im Bestand vorhandene Nutzungsintensität wieder.
Für die das Plangebiet umgebenden Bauflächen setzt der rechtskräftige Bebauungsplan
die Nutzungsart "Allgemeines Wohngebiet" mit einer zwingend zwei- bzw. zwingend
dreigeschossigen Bebauung fest.
Ausschnitt: Bebauungsplan Nr. 35
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7.3 Erforderlichkeit der Änderung des Bebauungsplanes
Sowohl die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzte Nutzungsart als auch das dort
vorgeschriebene Maß der baulichen Nutzung erlauben den geplanten Umbau des ehemaligen
Finanzbauamtes nicht. Eine Änderung des Bebauungsplanes ist daher zwingende
Voraussetzung für die Realisierung des Vorhabens.
8 Städtebaulicher Vertrag – Regelungstiefe des Bebauungsplanes
Die in den Gliederungspunkten 3 bis 5 dieser Begründung erläuterten Besonderheiten des
architektonischen Entwurfs rechtfertigen die Errichtung eines viergeschossigen Baukörpers
mit Flachdach an diesem Standort. Die in den "Örtlichen Bauvorschriften über Gestaltung"
für die Altstadt Soest festgehaltenen Vorschriften zu Dachform und -neigung
aber auch zur Fassadengestaltung sind mit der geplanten Architektur nicht vereinbar.
Dass in diesem besonderen Fall Abweichungen gem. § 16 der o.g. Satzung möglich sind,
wird im Gliederungspunkt 5 dieser Begründung ausführlich erörtert.
Der Bebauungsplan allein ist jedoch nicht das geeignete Instrument, um sicher zu stellen,
dass die skizzierte und im Vorfeld diskutierte Architektur umgesetzt wird. Auf der
Ebene der Bauleitplanung können die Optionen zur Realisierung des Entwurfs geschaffen
werden, indem der rechtliche Rahmen insbesondere hinsichtlich der zulässigen Nutzungsart
und des Maßes der baulichen Nutzung an das konkrete Vorhaben angepasst
wird. Die Details zur Ausführung des Gebäudes werden in einem zwischen der Stadt
Soest und dem Bauherrn bzw. Erwerber der Immobilie zu schließenden städtebaulichen
Vertrag festgeschrieben.
9 Festsetzungen des Bebauungsplanes nach § 9 (1) und (3) BauGB
9.1 Art der baulichen Nutzung
Da das Nutzungskonzept den Schwerpunkt in der Wohnnutzung sieht und diese durch
andere nicht störende Nutzungen ergänzt werden soll, wird für den Änderungsbereich,
wie auch für die angrenzenden Bauflächen gem. § 9 (1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 4 BauNVO
die Nutzungsart "Allgemeines Wohngebiet" festgesetzt. Die allgemein zulässigen Nutzungen
werden unverändert aus § 4 (2) der BauNVO übernommen.
Im Erdgeschoss und möglicherweise auch im ersten Obergeschoss sollen gleichberechtigt
zum Wohnen auch andere Nutzungen Platz finden. Um dies schon in den Festsetzungen
des Bebauungsplanes zu dokumentieren, wird gem. § 1 (7) Nr. 3 BauNVO festgesetzt,
dass auch die nach BauNVO in allgemeinen Wohngebieten vorgesehenen Ausnahmen
"Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und
Anlagen für Verwaltungen" in den beiden Sockelgeschossen allgemein zulässig sind.
Diese Festsetzung ist insbesondere richtig unter Berücksichtigung der Lage des Plangebietes
im Stadtraum und des Anspruches, hier ein Gebäude zu entwickeln, welches in
engem Bezug zum umgebenden öffentlichen Raum steht.
Die unter § 4 (3) Nr. 4 und 5 BauNVO genannten Ausnahmen "Gartenbaubetriebe" und
"Tankstellen" sind an dieser Stelle in der historischen Altstadt und gegenüber der "Wiesenkirche"
nicht erwünscht und werden gem. § 1 (6) BauNVO ausgeschlossen.
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9.2 Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung wird für den Änderungsbereich gemäß § 9 (1) Nr. 1
BauGB i.V.m. § 16 (2) BauNVO durch Festsetzung der Grundflächenzahl, der maximal
zulässigen Höhe der baulichen Anlage und der Zahl der Vollgeschosse bestimmt.
9.2.1 Grundflächenzahl
Der beabsichtigte Abriss des Anbaus bewirkt, dass nach Umsetzung der Planung mit ca.
52 % ein wesentlich geringerer Teil des Grundstücks überbaut ist. Die im Bereich des
heutigen Hofes und Anbaus auf Kellerniveau geplante Garagenanlage wird eine Dachbegrünung
erhalten. Damit erfährt das Grundstück in der optischen Wahrnehmung einen
geringeren Versiegelungsgrad als im Bestand.
Für allgemeine Wohngebiete schreibt § 17 BauNVO für die Grundflächenzahl das Höchstmaß
0,4 vor. Bei der Ermittlung der Grundflächenzahl sind auch die Flächen von Garagen
und Stellplätzen mit ihren Zufahrten in voller Ausdehnung zu berücksichtigen. Folglich ist
das Grundstück trotz der o.g. Maßnahmen nahezu in seiner gesamten Ausdehnung als
überbaute Grundfläche zu betrachten. Die Festsetzung der Grundflächenzahl 1,0 ist also
gem. § 19 BauNVO erforderlich, um das Vorhaben realisieren zu können.
Gem. § 17 (2) BauNVO ist ein Überschreiten der Obergrenze zulässig, wenn "1. besondere
städtebauliche Gründe dies erfordern, 2. die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen
sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist,
dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht
beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse
des Verkehrs befriedigt werden, und 3. sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen."
Die Voraussetzungen zur Überschreitung der Obergrenze sind in diesem Fall gegeben.
Das Grundstück befindet sich in der historischen Altstadt, in der aufgrund der räumlichen
Enge vielfach die Grundflächenzahl von 0,4 nicht einzuhalten ist. Die Planung führt
nicht zu einer stärkeren baulichen Verdichtung auf dem Grundstück. Es wird ein vorhandenes
Gebäude aufgestockt, aber nicht in seiner Grundfläche vergrößert. Die begrünte
Garagenanlage erfordert die Festsetzung einer hohen Grundflächenzahl, führt jedoch
nicht zu einer Beeinträchtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und
Arbeitsverhältnisse. Abstände zur Nachbarbebauung werden mit der Planung nicht reduziert.
Sonstige öffentliche Belange stehen der mit der Realisierung des Vorhabens verbundenen
Überschreitung der Grundflächenzahl ebenfalls nicht entgegen.
9.2.2 Höhe des Gebäudes
Die maximal zulässige Gebäudehöhe wird gem. §§ 16 und 18 BauNVO als "Oberkante der
baulichen Anlage" festgesetzt. Unterer Bezugspunkt zur Bestimmung der Höhe ist Normalhöhen
Null (NHN). Das Höchstmaß von 105,5 m über NHN für das viergeschossig
geplante Gebäude wurde auf Grundlage der Vorüberlegungen zum architektonischen
Entwurf gewählt. Im Bestand hat das Gebäude des ehemaligen Finanzbauamtes eine
Firsthöhe von 104,48 m über NHN. Das benachbarte Gebäude "Wiesenstraße 13" hat ein
Mansardwalmdach, weist dementsprechend zwei Trauflinien auf, wovon die höhere das
Maß von 104,46 m über NHN erreicht. Das gegenüber diesen beiden Gebäuden stehende
Pfarrhaus "Wiesenstraße 26 / 26a" hat eine Firsthöhe von 104,64 m über NHN.
Damit erlaubt der Bebauungsplan eine Höhenentwicklung, die um einen halben bis einen
Meter über der der beiden genannten Gebäude liegt. Dies ist aus stadtplanerischer Sicht
folgerichtig. Das Gebäude des ehemaligen Finanzbauamtes befindet sich nicht an beliebiger
Stelle im Straßenverlauf, sondern fasst gegenüber der "Wiesenkirche" den Eckbereich
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des öffentlichen Raumes. Ihm kommt damit eine besondere Bedeutung im Stadtraum zu,
die sich in einer geringfügig höheren Ausgestaltung manifestieren darf. Zudem zeichnet
sich dieser Abschnitt der "Wiesenstraße" durch in Grundfläche und Höhe sehr unterschiedliche
Bauformen aus und das Gebäude "Wiesenstraße 15" setzt sowohl hinsichtlich
des Standortes als auch in Bezug auf seine Fassadenlänge den Schwerpunkt der "weltlichen"
Gebäude in diesem Bereich.
Ansicht von der "Wiesenstraße"
9.2.3 Zahl der Vollgeschosse
Die Realisierung von vier Vollgeschossen ist sowohl für das geplante Nutzungskonzept als
auch aus gestalterischen Gründen unverzichtbar. Die nach § 6 BauO NRW erforderlichen
seitlichen Abstandsflächen zum Gebäude "Wiesenstraße 13" werden aufgrund dieser
baulichen Höhe geringfügig unterschritten. Die westliche Stirnseite weist schon im Bestand
nur einen Abstand von ca. 2,5 m zur Grundstücksgrenze auf. Um planungsrechtlich
eindeutig klar zu stellen, dass das Gebäude in der beabsichtigten Höhe und Kubatur auf
der Grundfläche des vorhandenen Baukörpers errichtet werden soll, wird neben der Festsetzung
von Baulinien gem. §§ 16 und 20 BauNVO die Viergeschossigkeit zwingend vorgeschrieben.
9.2.4 Nachbarrechtliche Belange bezüglich möglicher Verschattungen
Nachbarrechtliche Belange werden durch die vorgesehenen Festsetzungen zur Höhe des
Baukörpers nicht beeinträchtigt. Der südwestlich nahezu unmittelbar an das Bauvorhaben
angrenzende Gartenbereich des Gebäudes "Wiesenstraße 17" und auch das Wohnhaus
selbst werden voraussichtlich nicht in spürbar höherem Maße verschattet. Denn die Ausrichtung
der Gebäude und auch die Tatsache, dass das ehemalige Finanzbauamt nur mit
der schmalen Stirnseite in der Nähe der Grundstücksgrenze steht, bewirken, dass sich
die geplanten Veränderungen im oberen Gebäudebereich kaum auf das westlich bzw.
nordwestlich angrenzende Baugrundstück auswirken werden. Das dem ehemaligen Finanzbauamt
südöstlich benachbarte Baugrundstück "Wiesenstraße 13" erfährt aufgrund
der Stellung der beiden Gebäude zueinander keinerlei zusätzliche Verschattung.
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Andere in Nachbarschaft des Plangebietes befindliche Grundstücke sind aufgrund ihrer
Entfernung zu dem ehemaligen Finanzbauamt von den geplanten Änderungen nicht betroffen.
Für die Grundstücke "Am Loerbach" kann der vorgesehene Abriss des eingeschossigen
Anbaus möglicherweise eine Aufwertung bedeuten.
9.3 Überbaubare Grundstücksfläche / Baulinien
Gem. § 9 (1) Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO wird die überbaubare Grundstücksfläche
durch die Festsetzung von Baulinien bestimmt.
Es ist beabsichtigt und wird auch mit Blick auf die stadträumliche Situation gefordert, das
vorhandene Gebäude in seiner Grundfläche nicht zu verändern. Dementsprechend wird
im Rahmen der Bebauungsplanänderung der vorhandene Hauptbaukörper an allen Seiten
von einer Baulinie umfahren.
Der architektonische Entwurf sieht eine Zäsur oberhalb der beiden unteren Geschosse vor
(siehe Skizze Seite 5). Diese wird durch einen Rücksprung und durch einen Materialwechsel
der Fassade erreicht. Für das Gebäude und seine Wirkung auf den öffentlichen
Raum sind die Unterbrechung in der Form und der Wechsel der "Hülle" von grundlegender
Bedeutung, wie die Ausführungen in Gliederungspunkt 3.2 erklären. Für die oberen
Geschosse wird dementsprechend ausdrücklich zugelassen, dass die Außenwände um bis
zu 2,5 m hinter die Baulinie zurück treten dürfen. Damit wird die geplante Ausbildung
von Staffelgeschossen oberhalb der Sockelgeschosse ermöglicht.
9.4 Fläche für Nebenanlagen
Für den Umbau des ehemaligen Finanzbauamtes liegt ein architektonischer Entwurf vor,
der grundsätzliche Fragen der äußeren Gestalt und der Einpassung in die umgebende
Bebauung beantwortet. Das Nutzungskonzept ist in der Zielstellung formuliert, hier fehlen
aber noch konkrete Inhalte und Maßgaben. Dementsprechend kann die Zahl der für
die zukünftige Nutzung nachzuweisenden Stellplätze nur überschlägig ermittelt und prognostiziert
werden. Es wird davon ausgegangen, dass bei einer gemischten Nutzung mit
möglicherweise vorwiegend "Wohnen" im zweiten und dritten Obergeschoss sowie
"Dienstleistungen, Gewerbe und / oder Café" im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss
insgesamt 17 Stellplätze nachzuweisen sind. Der Entwurf sieht die Errichtung
einer Gemeinschaftsgarage für diese Stellplätze im Bereich des abzureißenden Anbaus
und des Hofes vor. Jedoch können dort aufgrund der beengten Verhältnisse maximal 15,
möglicherweise auch nur 13 Stellplätze eingerichtet werden. Die fehlenden Plätze sind
abzulösen.
Die Garagenanlage soll auf Kellerniveau der vorhandenen Bebauung errichtet werden und
so mit ihrer Abdeckung die Geländeoberfläche nur moderat übersteigen. Die Zufahrt
muss von der "Wiesenstraße" aus erfolgen. Im Rahmen der Bebauungsplanänderung
werden entsprechend dieser Vorgaben gem. § 9 (1) Nr. 4 BauGB die Fläche für die Garage
und ihre Zufahrt und auch ihr Nutzungszweck festgesetzt. Mit der Begrenzung der
Oberkante der Garagenanlage auf 90,5 m ü. NHN, etwa einen Meter über dem Niveau
der "Wiesenstraße", ist gewährleistet, dass kein Garagenhof im herkömmlichen Sinne
entsteht. Die festgesetzte Fläche umfasst den gesamten Hofbereich bis an die Grundstücksgrenzen.
Da die genauen Maße der Anlage zum Zeitpunkt der Aufstellung des
Bebauungsplanes noch nicht vorliegen, wird ausdrücklich zugelassen, dass die Garage
auch hinter der festgesetzten Umgrenzung zurück bleiben kann.
Grundsätzlich wird gem. § 12 (6) BauNVO festgesetzt, dass Stellplätze und Garagen
ausschließlich in der dafür gekennzeichneten Fläche zulässig sind.
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9.5 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
Die geplante Garagenanlage wird den gesamten Hofbereich ausfüllen. Der dort im Bestand
aufstehende Baum muss mit Umsetzung dieser Planung gefällt werden.
Aus gestalterischen und ökologischen Gründen, aber auch wegen der im Innenstadtbereich
besonders zu beachtenden positiven Auswirkungen von Grünanlagen auf das Kleinklima
wird gem. § 9 (1) Nr. 20 BauGB festgesetzt, dass das Dach der Gemeinschaftsgarage
fachgerecht extensiv zu begrünen ist. Damit kann der Verlust des Baumes zwar
nicht kompensiert werden, jedoch wird die ca. 360 m² große Dachfläche als extensiv
angelegte Grünfläche positive Auswirkungen in vielerlei Hinsicht haben. Auch für die
Bewohner der Gebäude "Am Loerbach" ist damit eine zumindest optische Aufwertung
verbunden.
10 Artenschutz – Baumschutz
10.1 Artenschutzrechtliche Vorprüfung
Das Plangebiet wird schon im Bestand intensiv genutzt und weist einen hohen Versiegelungsgrad
auf. Das Grundstück und das Gebäude mit Kellerräumen und Dachstuhl wurden
durch Fachleute eingehend begutachtet und hinsichtlich des Vorkommens planungsrelevanter
Arten überprüft. Die in § 44 (1) Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
genannten Verbotstatbestände – Beschädigung oder Tötung besonders geschützter Arten,
erhebliche Störung streng geschützter Arten bzw. europäischer Vogelarten während
bestimmter Zeiten, Beschädigung oder Zerstörung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten
besonders geschützter Arten – werden offenbar mit Umsetzung der Planung nicht erfüllt.
Der Bericht zur artenschutzrechtlichen Vorprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass das
Vorhaben aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig ist. Artenschutzrechtliche Bedenken
bestehen nicht. Die artenschutzrechtliche Vorprüfung ist Anlage dieser Begründung.
("Artenschutzrechtliche Vorprüfung zum Bauvorhaben an der Wiesenstraße 15 in Soest" /
Stand: 13. Dezember 2012 / Büro Stelzig, Thomä-Grandweger-Wallstraße 16, 59494
Soest)
10.2 Baumschutzsatzung
Im Bereich des Hofes befindet sich eine Buche, die mit einem Stammdurchmesser von 60
cm und einem Kronendurchmesser von 15 m dem Schutz der Satzung zum Schutz des
Baumbestandes der Stadt Soest unterliegt. Da der Nachweis der erforderlichen Stellplätze
nur im Hofbereich gelingen kann und hier aus städtebaulichen Gründen die vorgesehene
Errichtung einer Tiefgarage mit Dachbegrünung gewünscht ist, kann der Baum nicht
erhalten werden. Gemäß den Vorgaben der Baumschutzsatzung sind als Ersatz für diese
Buche (Stammumfang ca. 190 cm) zwei Bäume derselben oder zumindest gleichwertigen
Art zu pflanzen. Auf dem Baugrundstück ist dies nicht möglich. Die Ersatzpflanzungen
müssen in Abstimmung mit der Stadt Soest und auf Kosten des Bauherrn an anderer
Stelle im Stadtgebiet vorgenommen werden.
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11 Ver- und Entsorgung
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird im Wesentlichen eine Nutzungsänderung
und ggf. eine geringfügig erhöhte Nutzungsintensität vorbereitet. Dies hat keine
erheblichen Auswirkungen auf die Ver- und Entsorgung des Plangebietes. Sie kann wie
bisher auch durch das vorhandene Leitungsnetz sicher gestellt werden. Da das Grundstück
bereits vor dem 01.01.1996 erstmals bebaut und an die öffentliche Kanalisation
angeschlossen war, greift die Vorschrift des § 51a Landeswassergesetz zur Beseitigung
von Niederschlagswasser nicht.
12 Denkmal- und Bodendenkmalpflege
Das ehemalige Finanzbauamt ist kein in die Denkmalliste eingetragenes Denkmal. Es
wird in der Denkmalbereichssatzung der Stadt Soest als "erhaltenswerte Bausubstanz"
eingestuft. Im Gliederungspunkt 4 dieser Begründung ist ausführlich dargelegt, dass der
geplante Umbau mit den Zielen der Denkmalbereichssatzung vereinbar ist.
Das benachbarte Gebäude "Wiesenstraße 13" ist ein gemäß § 2 Denkmalschutzgesetz
unter Schutz gestelltes Einzeldenkmal. Dabei handelt es sich um die um 1880 erbaute
ehemalige Reichsbank. Wie die Skizze auf Seite 13 zeigt, können die beiden Gebäude, die
ehemalige Reichsbank und das Bauvorhaben, nebeneinander in Erscheinung treten, ohne
sich gegenseitig in ihrer Wirkung zu beeinträchtigen. Die Proportionen und der Abstand
der Gebäude zueinander sind stimmig.
Das Verhältnis des Vorhabens zur "Wiesenkirche" wurde bereits in den Gliederungspunkten
3 bis 5 dieser Begründung erörtert. Die Nähe zu diesem außergewöhnlichen gotischen
Kirchenbau hat maßgeblich die Form und äußere Gestalt des architektonischen
Konzeptes beeinflusst. Das neue Gebäude soll zukünftig das Umfeld der Kirche aufwerten,
den Ort beleben und die "Wiesenkirche" als bedeutendes Bauwerk in einen angemessenen
Kontext stellen. Von der Umsetzung der Planung werden positive Auswirkungen
auch auf den Sakralbau erwartet.
Durch die Beteiligung der Stadtarchäologie sind die Belange der Bodendenkmalpflege
gesichert. Ein Hinweis zur Vorgehensweise beim Auffinden von Bodendenkmälern wird in
die Planzeichnung aufgenommen.
13 Altlasten
Altlasten sind im Geltungsbereich der Bebauungsplanänderung nicht bekannt.
14 Immissionen
Negative Auswirkungen der Planung auf die im Umfeld vorhandene Wohnnutzung sind
aufgrund der im Plangebiet festgesetzten Nutzungsart "Allgemeines Wohngebiet" und den
zulässigen Nutzungen nicht zu erwarten. In die Gemeinschaftsgarage einfahrende und
auch ausfahrende Fahrzeuge werden Schallemissionen verursachen. Diese sind aber
wegen der begrenzten Zahl von maximal 15, voraussichtlich nur 13 Stellplätzen in der
Regel als innenstadttypisch und hinnehmbar einzustufen.
Da die Ein- und Ausfahrt der Garage unmittelbar entlang der Grundstücksgrenze zum
Nachbargebäude "Wiesenstraße 13" verläuft, können mit Blick auf die dortigen Nutzungen
störende Geräuschentwicklungen aber nicht ausgeschlossen werden. Gegebenenfalls
muss im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht werden, dass durch den Bau
der Garagenanlage keine unzumutbaren Immissionen verursacht werden.
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15 Kosten
Der Stadt Soest werden durch die Planung keine Kosten entstehen.
Arnsberg, 19. Dezember 2012
vielhaber stadtplanung städtebau
Dipl.-Ing. Doris Vielhaber / Stadtplanerin AK NW
Anlage: Artenschutzrechtliche Vorprüfung
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