Geschäftsbericht 2011 - Stäwog m.b.H.

staewog

Geschäftsbericht 2011 - Stäwog m.b.H.

Städtische Grundstücksgesellschaft Bremerhaven

Städtische Parkgesellschaft Bremerhaven

Service GmbH

Anschrift

FÜR ALLE GESELLSCHAFTEN

Justus-Lion-Weg 4

27568 Bremerhaven

Postfach 120543

27519 Bremerhaven

Telefon: (04 71) 94 51 - 0

Telefax: (04 71) 94 51 - 189

E-Mail: info@staewog.de

Internet: www.staewog.de

E-Mail: info@staepark.de

Internet: www.staepark.de

GESCHÄFTSBERICHT 2011

Städtische

WOHNUNGSGESELLSCHAFT

Bremerhaven mbH

Wohnräume

für alle Lebenslagen

Städtische

GRUNDSTÜCKSGESELLSCHAFT

Bremerhaven mbH

Städtische

PARKGESELLSCHAFT

Bremerhaven mbH

städtische Wohnungsgesellschaft bremerhaven

STÄWOG

Service GmbH


Zu jeder

Lebenssituation ...

... die passenden

vier Wände.


Inhalt

Unternehmensgruppe STÄWOG ....................................... 6

Bericht der Geschäftsführung ................................................................................................ 6

Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH ...... 24

Rechtsverhältnisse ................................................................................................................ 27

Organe der Gesellschaft ........................................................................................................ 28

Bericht des Aufsichtsrates ..................................................................................................... 29

Lagebericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 HGB) .............................................................. 30

Bilanz zum 31. Dezember 2011 .............................................................................................. 40

Gewinn- und Verlustrechnung ................................................................................................ 42

Anhang zum Jahresabschluss 2011 ........................................................................................ 43

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers zum Jahresabschluss (§ 322 HGB) ...................... 47

Städtische Grundstücksgesellschaft Bremerhaven mbH ... 48

Rechtsverhältnisse ................................................................................................................ 51

Organe der Gesellschaft ........................................................................................................ 52

Bericht des Aufsichtsrates ..................................................................................................... 53

Lagebericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 HGB) .............................................................. 55

Bilanz zum 31. Dezember 2011 .............................................................................................. 60

Gewinn- und Verlustrechnung ................................................................................................ 62

Anhang zum Jahresabschluss 2011 ........................................................................................ 63

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers zum Jahresabschluss (§ 322 HGB) ...................... 67

Städtische Parkgesellschaft Bremerhaven mbH ............... 68

Rechtsverhältnisse ................................................................................................................ 71

Organe der Gesellschaft ........................................................................................................ 72

Bericht des Aufsichtsrates ..................................................................................................... 73

Lagebericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 HGB) ............................................................... 75

Bilanz zum 31. Dezember 2011 ............................................................................................... 76

Gewinn- und Verlustrechnung ................................................................................................ 77

Anhang zum Jahresabschluss 2011 ......................................................................................... 78

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers zum Jahresabschluss (§ 322 HGB) ....................... 81

STÄWOG Service GmbH ................................................... 82

Rechtsverhältnisse ................................................................................................................ 85

Organe der Gesellschaft ........................................................................................................ 86

Bericht des Aufsichtsrates ..................................................................................................... 87

Lagebericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 HGB) .............................................................. 89

Bilanz zum 31. Dezember 2011 .............................................................................................. 90

Gewinn- und Verlustrechnung ................................................................................................ 91

Anhang zum Jahresabschluss 2011 ........................................................................................ 92

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers zum Jahresabschluss (§ 322 HGB) ...................... 95


Wohnräume

für alle Lebenslagen

Das Leben hält immer wieder neue Wendungen für jeden von uns parat – und oft

heißt eine Veränderung der Lebenssituation eben auch: Umzugskartons packen!

Ungefähr viereinhalb Mal ziehen Unternehmensgruppe die Deutschen laut aktuellen Studien STÄWOG in ihrem

Leben um. Die Gründe dafür sind so vielfältig wie die Menschen und ihre Lebensläufe

selbst. Der Student sucht eine günstige Single-Wohnung, das verliebte Pärchen

ein gemeinsames Zuhause, für eine Familie ist viel Platz vonnöten, der nicht

mehr gebraucht wird, wenn die Kinder aus dem Hause sind. Schließlich erfordern

die besonderen Herausforderungen des Alters mitunter eine alters- oder behindertengerechte

Wohnung. Menschen haben ganz unterschiedliche Wünsche und Vorlieben,

wenn es um die eigenen vier Wände geht. Zudem ändern sich die Ansprüche an

die eigene Wohnung im Laufe des Lebens oft erheblich.

Als Wohnungsgesellschaft der Seestadt steht die STÄWOG den Menschen in der

Region Bremerhaven in allen Lebenssituationen, die mit einem Wohnungswechsel

einhergehen, als verlässlicher Partner zur Seite. Die ausgewählten Objekte der

STÄWOG, zeitgemäß und komfortabel ausgestattet durch regelmäßige Renovierung,

Sanierung und Neubauten, verteilen sich auf nahezu alle Stadtteile Bremerhavens.

Die STÄWOG stellt die Menschen und ihre individuellen Situationen in den Mittelpunkt.

Denn eine Wohnung, die den eigenen Ansprüchen und Bedürfnissen entspricht

und zudem bezahlbar ist und bleibt, bedeutet Lebensqualität – in jedem

Alter und in allen Lebenslagen.


| Bericht der GeschäftsführunG

Wirtschaftliche Entwicklung

Bremerhavens Wirtschaft entwickelt sich weiterhin dynamisch

positiv. Die Weltwirtschaftskrise ist überwunden und

die Bankenkrise hat den dynamischen Trend nicht unterbrechen

können. In fast allen wirtschaftlichen Bereichen gibt es

positive Meldungen. Insbesondere die Hafenumschlagsentwicklung

hat sich auf hohem Niveau stabilisiert und dabei

das Vorkrisenniveau bereits weit übertroffen.

So führte das Statistische Landesamt in einem Rückblick auf

das Jahr 2011, am 09.03.2012 aus:

„Das positive Weltwirtschaftsklima hat auch in den bremischen

Häfen im Jahr 2011 zu rasanten Wachstumsraten

geführt. Der Gesamtumschlag betrug im vergangenen Jahr

80,6 Millionen Tonnen. Damit wurde das Vorjahresergebnis

um rund 17 % übertroffen, im Jahr 2010 wurden 68,9 Millionen

Tonnen Güter umgeschlagen. Während Bremerhaven mit

einem Zuwachs von rund 22 % einen Spitzenwert von 67,7

Millionen Tonnen erreichte, setzte sich in der Hafengruppe

Bremen-Stadt, der Abwärtstrend fort. Dort wurde mit knapp

13 Millionen Tonnen Gütern ein Minus von 1,8 % registriert.

Als ein weiteres wichtiges Standbein neben dem Containerverkehr

ist der wertschöpfungsintensive Fahrzeugumschlag

zu nennen. So konnte Bremerhaven im vergangenen Jahr an

die Rekordwerte des Jahres 2007 und 2008 anknüpfen und

seine Stellung als größter Autohafen Europas verteidigen.

Mit rund 2,1 Millionen umgeschlagenen Fahrzeugen konnte

eine Steigerung von 30 % im Vergleich zum Vorjahr erreicht

werden“.

Das sind beeindruckende Zahlen, die aber auch deutlich

machen, dass die Hinterlandanbindung sowohl durch die

Schienen wie auch durch den Ausbau der Cherbourger Straße

endlich in Angriff genommen werden muss, um den Ruf

des Bremerhavener Hafens als schnellen Hafen nicht zu

gefährden.

Im Bereich des Tourismus sind große Erfolge erzielt worden.

Die IHK meldet in ihrem Jahresbericht:

„Die Stadt Bremerhaven verzeichnete 2010 mehr als 1,6

Millionen Tagesbesucher und mehr als 400.000 Übernachtungsgäste.

Das ist eine Steigerung um 200.000 Gäste zum

Vergleich zu 2009. Dieser Aufwärtstrend hat sich in den

ersten 7 Monaten des Jahres 2011 fortgesetzt. So betrug der

Zuwachs noch einmal 8 % sowohl bei den Hotelankünften/-

Gästen als auch bei den Hotelübernachtungen“.

Die Hotels waren insgesamt gut ausgelastet. Das führt dazu,

dass über weitere Hotelansiedlungen nachgedacht wird.

Insgesamt gibt es Überlegungen, drei weitere Hotels in

Bremerhaven zu bauen, von denen zum Zeitpunkt der Berichtserfassung

bereits zwei im Bau sind. Das wird den

touristischen Standort Bremerhaven weiter stärken.

Es zeigt sich, dass dadurch auch die Zahl der Ausbildungsstellen

steigt und damit Perspektiven für junge Menschen

eröffnet werden.


Die Windkraftindustrie entwickelt sich weiter positiv. Deshalb

werden vom Magistrat und Senat alle Anstrengungen

unternommen, einen Offshore-Hafen im südlichen Fischereihafen

zu errichten. Die Grundsatzentscheidungen sind im

Berichtsjahr alle getroffen worden, sodass zu hoffen bleibt,

dass diese wichtige Infrastrukturmaßnahme umgesetzt

werden kann.

Für die Entwicklung des Wohnungsmarktes bietet die

wirtschaftliche Entwicklung Bremerhavens deutliche

Wachstumsimpulse. Die Zahl der versicherungspflichtigen

Beschäftigungsverhältnisse hat sich weiter erhöht. Es

kommt darauf an, dass sich die zusätzliche Beschäftigung

auch durch zusätzliche Bewohner in Bremerhaven auswirkt.

Entwicklung der Beschäftigtenzahlen in Bremerhaven

48.000

47.000

46.000

45.000

44.000

43.000

42.000

41.000

40.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Bremerhaven, Bremen und Bund

6.000.000

5.000.000

4.000.000

3.000.000

60.000

50.000

40.000

30.000

20.000

10.000

11.472

4.860.877

Arbeitslose Bremerhaven Arbeitslose Bremen

51.160

4.487.057

10.436

46.422

9.799

3.776.425

39.883

8.391

3.267.943

34.142

3.423.283

8.178

36.605

Arbeitslose Bund

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

3.291.803

9.213

37.194

3.150.714

8.028

37.496

500

450

400

350

300

250

200

150

100

50

0

Bevölkerungswanderung in Bremerhaven

700

600

500

400

300

200

100

0

-100

-200

Geburten

Sterbefälle

Zuzüge

Fortzüge

Bevölkerungszahl

Jan Feb Mär Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez

Es zeigt sich, dass Bremerhaven in einigen Monaten einen

positiven Wanderungssaldo hat, der aber nicht ausreicht,

den Sterbeüberschuss auszugleichen. Festzuhalten ist aber,

dass die hohen Einwohnerverluste der Vergangenheit angehören

und sogar echte Einwohnerzuwächse zu verzeichnen

sind.

Mit der Fortsetzung unserer hohen Modernisierungstätigkeit

versuchen wir, die neuen Arbeitskräfte an den Wohnort

Bremerhaven zu binden.

Das gelingt auch, denn der Wohnungsleerstand hat sich

weiter verringert.

Entwicklung der Leerstände und Abgänge

395

01.12.2001

154

01.04.2002

328

01.12.2002

140

01.04.2003

355

01.12.2003

462

01.12.2004

156

01.07.2005

356 362

01.12.2005

01.12.2006

36

01.01.2007

293

274

01.12.2007

Abgang Objekte Leerstände

01.05.2008

241

01.12.2008

282

01.12.2009

316

01.12.2010

219

01.12.2011

6 7


Familie Richter, Thunstr . 58

Wir sind im Januar 2012 in

unsere frisch renovierte Wohnung

in der Thunstraße gezogen . Da

unsere Tochter ausgezogen war,

hatten wir nach einer etwas

kleineren Wohnung für uns und

unsere beiden Söhne gesucht .

Schon vor dem Umzug war uns

aber klar, wir bleiben bei der STÄWOG . Schließlich haben schon

unsere Eltern hier in Wulsdorf bei der STÄWOG gewohnt, wir

sind hier also fest verwurzelt . Besonders toll finden wir, dass

in unserem neuen Wohnhaus das „Hamme Lou“ beheimatet ist,

eine Einrichtung für junge ledige Mütter und ihre Kinder . Wir

lieben Kinder, die bringen jede Menge Leben ins Haus . Und im

Sommer haben wir jetzt ein Zimmer mehr . Dann genießen wir

die Sonne auf unserem großen Balkon . Wir ziehen hier bestimmt

nicht mehr weg!


100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

0

| Bericht der GeschäftsführunG

Entwicklung der Fluktuation

73

70 70

66

Dez

2010

Jan

2011

60 60 61

49

Feb

2011

83

Mrz

2011

87

Apr

2011

49

55

Mai

2011

55

49

Jun

2011

20 EG 9.1 1ZKB

39.36 M2

59

43

Jul

2011

70

81

Aug

2011

62

A

A

83 A

78

Sep

2011

K ündigungen Neuvermietungen

84

Okt

2011

66

81

Nov

2011

53

73

Dez

2011

65

70

Jan

2012

Erstmalig hat die STÄWOG auch Wohnungen angekauft. So

ist es gelungen, ein Mehrfamilienhaus mit 28 Wohnungen

anzukaufen. Damit konnte unser Eigentum im Bereich der

„Bürger“ /Schifferstraße arrondiert werden. Zwei Schrottimmobilien

wurden angekauft. Die „Bürger“ 216 soll im Folgejahr

modernisiert werden. Im Bereich der Goethestraße

bemühen wir uns weiter um den Zukauf von Eigentumswohnungen.

Zwischenzeitlich haben wir von 12 Eigentumswohnungen

10 erworben. Untersuchungen zur nachhaltigen

Sanierung des Gebäudes wurden in Auftrag gegeben. Mit 2

Eigentümern gibt es weitere Gespräche über den Verkauf

oder über die Beteiligung an der Modernisierung.

Die Düppelstraße 5, 7, 9 ist im Berichtsjahr überwiegend

fertiggestellt worden. Das 50er Jahre Gebäude wurde durchgreifend

modernisiert und erhielt zwei Aufzüge, eine barrierefreie

Zuwegung, große Balkone und komfortable Bäder.

Die Beheizung erfolgt über das Blockheizkraftwerk (BHKW)

in der gegenüberliegenden Wittekindstraße.

KG

ca. - 1.39

N

21 EG

Düppelstraße

9.2 2ZKB

9 nach der Modernisierung

60.32 M29

links 1ZKB mit 40,10 m² | rechts 2ZKB mit 60,39 m²


Im Bereich der Thunstraße 58 wurde gemeinsam mit der

Arbeiterwohlfahrt Bremerhaven (AWO) eine Einrichtung für

minderjährige Mütter errichtet. Die Einrichtung „Hamme

Lou“ wurde im April 2011 in Betrieb genommen. Die Außenanlagen

werden gemeinsam mit den Bewohnern der Demenzwohngemeinschaften

genutzt. Wir sind sehr gespannt,

wie sich das Zusammenleben dieser doch ganz unterschiedlichen

Wohngemeinschaften entwickelt. Auch dieses Gebäude

ist jetzt barrierefrei hergerichtet worden, sodass wir über

24 Wohnungen mit Fahrstuhl verfügen.

Eingang Thunstraße

Treppenhaus Thunstraße

10 11


Herr und Frau Heinecke,

Schleusenstr . 33

Die „Alte Bürger“, das ist unser

Quartier – schon seit 25 Jahren .

Hier haben wir gute und schlechte

Zeiten mitgemacht, hier sind

wir verwurzelt, hier gehören wir

hin . Als wir von den Plänen für

die neuen Wohnungen in der

Schleusenstraße erfahren haben,

waren wir sofort begeistert . Und schließlich waren wir

dann auch die ersten, die dort eingezogen sind . Besondere

Pluspunkte sind für uns die große Küche und das geräumige

Badezimmer unserer Wohnung, aber auch das Wohnzimmer

ist sehr gemütlich . Die Wohngegend ist einfach optimal für

uns: Unsere Arbeitsplätze liegen direkt in der Nähe, so dass

wir nicht einmal ein Auto benötigen . Eine Top-Wohnung in

Top-Lage: Wir packen bestimmt keine Umzugskartons mehr!


| Bericht der GeschäftsführunG

Ein Abenteuer war die Modernisierung der Schrottimmobilie

Schleusenstraße 33. Aber die Anstrengungen haben sich

gelohnt.

Schleusenstraße um 1920

Schleusenstraße vor der Modernisierung

Schleusenstraße nach der Modernisierung

Die Gebäudesubstanz war schlechter als angenommen.

Vieles wurde auch erst im Bauprozess sichtbar. Die jahrelang

eingedrungene Feuchtigkeit zerbröselte der Innenputz,

in der Außenfassade waren Stahlbewehrungen durchgerostet

und mussten durch einen Stuckateur bearbeitet werden.

Die Stürze über den Fenstern waren abgängig und mussten

ersetzt werden. Die historischen Linien um die Fenster wurden

nachgebildet, sodass die ursprüngliche Ansicht erhalten

geblieben ist.

Wir hoffen sehr, dass durch das von der Stadt Bremerhaven

und dem Lande Bremen stark unterstützte Projekt für das

Wohngebiet „Alte Bürger“ eine Initialzündung ausgeht und

auch andere Eigentümer sich zu einer Modernisierung entschließen.

Balkonanbau, Schleusenstraße

Detail Schleusenstraße


Das Grundstück Düppelstraße 11 konnten wir erwerben. Der Abbruch der alten Schuppen und Garagen erfolgte im Berichtsjahr. Für

das Grundstück liegt eine Planung für eine Garagenanlage vor, die in 2012 umgesetzt werden soll.

Grundstücksplan Düppelstraße

14 15


Frau Langkau, Düppelstr . 9

Ich brauchte dringend eine neue Wohnung – sie sollte aber

nicht nur praktisch, gepflegt und behindertengerecht sein,

sondern möglichst auch einen schönen Blick ins Grüne haben

und einen großen, sonnigen Balkon für meine geliebten Blumen .

Mein Schwiegersohn hat mir die Wohnanlage der STÄWOG in der

Düppelstraße empfohlen. Dort wohne ich seit einigen Monaten

und fühle mich sehr wohl . Es gibt einen Fahrstuhl im Haus, alles

ist frisch renoviert, behindertengerecht

und die Zimmeraufteilung

ist für meinen Bedarf einfach

ideal: Mein Bad ist groß und

modern und mein Schlafzimmer

gleicht fast einem Tanzsaal .

Hier genieße ich jeden Tag!


| Bericht der GeschäftsführunG

Stägrund

Die Arbeiten an der Weserpassage wurden fortgesetzt. Im

Frühjahr 2011 eröffneten 4 neue Geschäfte und ein Automatenshop

der Sparkasse Bremerhaven. Der Kreuzungspunkt

zwischen Innenstadt und Havenwelten, direkt an der gläsernen

Brücke, wurde durch unsere Investition erheblich aufgewertet.

Er zeigt sich heute modern und hochwertig. Die neuen

Läden sind eine Verbesserung des Angebotes in der Innenstadt.

Mit der Weserpassage wurde die Innenstadt und

damit das Oberzentrum Bremerhaven gestärkt. Ende des

Berichtsjahres eröffnete das Polizeirevier Mitte in der

Weserpassage.

Weserpassage, Depot und s.Oliver

Der stadteigene Betrieb Seestadt Immobilien zeichnete sich

für die Investition und die Durchführung verantwortlich. Für

das Columbus Center war die Entscheidung, das Revier am

Standort zu belassen, sehr positiv. Die Polizei hat nicht nur

ein modernes Revier bekommen, sondern auch eine gut

ausgestattete Leitstelle für Großveranstaltungen in der

Stadtmitte.

Die Arbeiten am 2. Bauabschnitt sind durch den harten

Winter und durch Koordinationsprobleme mit anderen Maßnahmen

im Columbus Center in Verzug geraten. Es stehen

noch ca. 1.025 qm in 4 Läden zur Vermietung an. An Mieter

und auch an die angebotenen Waren haben wir die gleich

hohen Qualitätsanforderungen wie im 1. Bauabschnitt.


Stäpark

Die von der Städtischen Parkgesellschaft betriebenen 4

Parkhäuser waren auch im Berichtsjahr gut ausgelastet. Der

verregnete Sommer führte dazu, dass die Urlauber aus der

gesamten Urlaubsregion beiderseits der Weser verstärkt

Bremerhaven besuchten. Es kam in den Sommermonaten zu

Kapazitätsengpässen. Die Parkhäuser waren stundenweise

belegt, sodass Autofahrer auf Stellflächen in den Wohngebieten

ausweichen mussten. Im Parkhaus Columbus Center

wurden neue Arbeitsplätze eingerichtet. Von dort aus werden

auch die zusätzlichen Arbeiten in der Plaza, der Brücke

der Havenwelten und in der Weserpassage koordiniert.

StäWog Service

Die Gesellschaft befindet sich weiter im Aufbau. Sie betreibt

109 Heizanlagen und 3 BHKWs. Strom wird an 166 Mieterhaushalte

verkauft. Der Aufsichtsrat hat in 2012 weiter

gehende Beschlüsse gefasst, sodass 3 zusätzliche BHKWs

gebaut werden können.

Das Model der Direktvermarktung des im BHKW erzeugten

Stroms führt zu Deckungsbeiträgen, die für Investitionen in

die Erneuerung weiterer Heizungsanlagen genutzt werden.

Die Energierzeugung am Standort des Energieverbrauchs

verbunden mit einer hohen Effizients bei der Erzeugung

führen zu erheblichen Einsparungen des klimaschädlichen

CO ² Gases. Die STÄWOG leistet damit einen wichtigen Beitrag

zur Klimastadt Bremerhaven. In einer Broschüre der

Investitionsbank Schleswig-Holsteins wurde unser Model

als „Win*Win*Win= Win³“ beschrieben.

Die Mieter gewinnen durch günstige Preise bei der Stromversorgung,

die Umwelt gewinnt durch hohe CO ² Einsparungen

und die STÄWOG Service GmbH erzielt Deckungsbeiträge.

Diesen Weg wollen wir fortsetzen.

risikobericht

Der Wohnungsmarkt in Bremerhaven entwickelt sich positiv,

sodass eher sinkende als höhere Erlösschmälerungen zu

erwarten sind. Im gewerblichen Vermietungsgeschäft wird

in den Nebenzentren die Vermietung von kleinteiligen Einzelhandelsflächen

tendenziell schwieriger werden. Im Geschäftsjahr

hat es zwar einen leichten Abbau der Leerstände

25

20

15

10

5

0

gegeben, aber in diesem Bereich liegt ein allerdings beherrschbares

Risikopotenzial.

Die Zinsentwicklung erwarten wir trotz der gegenwärtigen

Inflationsrate mittelfristig auf ähnlichem Niveau. Die

STÄWOG-Gruppe hatte das günstige Zinsniveau genutzt und

Prolongationen von Darlehen schon jetzt für 2013 vorgenommen.

Selbst bei kurzfristig steigenden Zinsen ist das

Zinsrisiko überschaubar.

Im Bereich der Personalentwicklung haben wir in den letzten

Jahren nach guter Ausbildung Nachwuchskräfte eingestellt.

Bisher ist die Anzahl der Ausbildungsbewerber noch immer

relativ hoch, sodass ein Fachkräftemangel nicht zu befürchten

ist.

Mitarbeiterzahlen

20 – 30

Jahre

weibliche Mitarbeiter

31 – 40

Jahre

41 – 50

Jahre

männliche Mitarbeiter

51 – 60

Jahre

Darunter bildet die STÄWOG Immobilienkaufleute aus.

Sorgen machen uns die stark gestiegenen Baupreise, die

den Handlungsspielraum für Modernisierungen einschränken.

Für die Tochtergesellschaften sehen wir keine Risiken.

über 60

Jahre

18 19


Herr Hagelstein, Wittekindstr . 6

Ich bin im Juni 2011 in eine frisch renovierte Wohnung der

STÄWOG in der Wittekindstraße gezogen . Gesucht habe ich

nur nach einer barrierefreien Wohnung, da ich auf den Rollstuhl

angewiesen bin . Dass ich mich aber sofort in meine neue Wohnung

verliebe, war nicht geplant . Meine Wohnung ist frisch

renoviert, hell und geräumig . Durch den nachträglich einge-

bauten Fahrstuhl im Haus bin ich beweglich und unabhängig .

Und wenn ich auf meinem großen Balkon sitze, fühle ich mich

fast wie in einem Garten mit Blumen und Bäumen . Das Beste

aber ist die große Wohnküche .

In der kann ich mich gut bewegen

und abends mit Freunden zusammensitzen

und essen . Die Wohnung

liegt zudem sehr zentral, so

dass ich zu meinem Arbeitsplatz

an der Hochschule Bremerhaven

nur 20 Minuten benötige .


| Bericht der GeschäftsführunG

ausblick

Nach Abschluss des Berichtsjahres hat es keine zusätzlichen

Risiken gegeben.

Die STÄWOG-Gruppe wird den Gesellschafter Stadt Bremerhaven

in allen stadtentwicklungspolitischen Aufgaben

unterstützen. Wir haben jetzt Erfahrung bei der Sanierung

von Schrottimmobilien gesammelt. Diese Baumaßnahmen

bleiben trotz finanzieller Förderung vom Bund und Land

trotz umfangreicher Voruntersuchungen komplexe, risikobehaftete

Baumaßnahmen. Als Organ der städtischen

Wohnungspolitik stellen wir uns aber auch in Zukunft dieser

Verantwortung, solange die Stadt Bremerhaven diese Aufgabe

als gemeinsame Verantwortung sieht.

Die Revitalisierung der Stadtteile ist die Zukunftsaufgabe

der Städte. Mit den umfangreichen Vorarbeiten ist die Stadt

Bremerhaven zusammen mit der Wohnungswirtschaft auf

einem guten Weg. Voraussetzung bleibt eine Aufstockung

der Mittel des Bundesprogramms „Stadtumbau West“ und

dessen haushaltsmäßige Ergänzung durch die Stadt Bremerhaven.

Bremerhaven und das Land Bremen können den

eingeschlagenen Konsolidierungsweg nur erfolgreich gehen,

wenn es gelingt, die Wohnstandorte so attraktiv zu

gestalten, dass es zu Einwohnerzuwächsen kommt. Der

Fokus muss dabei neben der Ausweisung neuer Einfamilienhausgebiete

auch auf die Schaffung preiswerter Mietwohnungen

gelegt werden. Deshalb werden wir prüfen, ob wir in

den nächsten Jahren auch Neubauten realisieren können.

Die im Entwurf vorliegenden neuen Förderrichtlinien des

Landes Bremen bieten nach deren Rechtskraft gute Ansatzpunkte.

Die STÄGRUND wird die Weserpassage fertigstellen. Es wird

geprüft, ob Reattraktivierungsmaßnahmen im Zoo am Meer

erfolgen können. Wird sind der festen Überzeugung, dass

ein Nordseeaquarium im Zoo am Meer die Besucherzahlen

zumindest stabilisieren wird. Im Berichtsjahr sind dazu

vorbereitende Verhandlungen und Planungsschritte erfolgt,

deren Ergebnisse eine Realisierung rechtfertigen.


danke

Die STÄWOG-Gruppe hat auch in 2011 wohnungswirtschaftliche

und stadtentwicklungspolitische Aufgaben gut erfüllt.

Herzlichen Dank an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, die

Handwerksfirmen und Planer. Bei der Aufgabenbewältigung

sind wir vom Magistrat der Stadt Bremerhaven und vom

Senat der Freien Hansestadt Bremen unterstützt worden.

Der Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung sehr konstruktiv

begleitet. Auch dafür herzlichen Dank.

Bremerhaven, 25.04.2012

STÄDTISCHE WOHNUNGSGESELLSCHAFT

BREMERHAVEN mbH

Christian Bruns

Geschäftsführer

22 23


JAHRESABSCHLUSS für das

GESCHÄFTSJAHR 2011


GESCHÄFTSBERICHT 2011


Themen

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 ......................................... 24

Rechtsverhältnisse .......................................................................................................................................... 27

Organe der Gesellschaft .................................................................................................................................. 28

Bericht des Aufsichtsrates ............................................................................................................................... 29

Lagebericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 HGB) ........................................................................................ 30

Bilanz zum 31. Dezember 2011 ........................................................................................................................ 40

Gewinn- und Verlustrechnung .......................................................................................................................... 42

Anhang zum Jahresabschluss 2011 ................................................................................................................. 43

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers zum Jahresabschluss (§ 322 HGB) ................................................ 47

Städtische

WOHNUNGSGESELLSCHAFT

Bremerhaven mbH


| rechtsverhältnisse

StädtISCHE WoHnungSgESELLSCHaFt

BrEMErHaVEn MBH (StäWog)

gründung der gesellschaft

20. Februar 1941

Sitz der gesellschaft

Bremerhaven

gegenstand der gesellschaft

Zweck der Gesellschaft ist vorrangig eine sichere und

sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten

Schichten der Bevölkerung.

Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und

ver waltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen,

darunter Eigentumswohnungen. Sie kann außerdem alle im

Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der

Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke

erwerben, belasten und veräußern sowie Erbbaurechte

ausgeben. Sie kann Gemeinschaftsanlagen und

Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale,

wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und

Dienstleistungen bereitstellen. Die Gesellschaft ist berechtigt,

andere Unternehmen zu erwerben oder sich an

solchen zu beteiligen.

Handelsregister

Amtsgericht Bremerhaven HRB Nr. 1083

eingetragen am 11. März 1941

Beteiligungen

Städtische Grundstücksgesellschaft

Bremerhaven mbH, Bremerhaven

STÄWOG Service GmbH, Bremerhaven

Grundstücksgesellschaft Bütteler Straße GbR,

Bremerhaven

gewerbeerlaubnis

Erlaubnis gemäß § 34 c Abs. 1 Gewerbeordnung

wurde am 21. Dezember 1994 erteilt

größenklasse

Die Gesellschaft ist eine große Kapitalgesellschaft

i.S.d. § 267 Abs. 3 Handelsgesetzbuch

26 27


| Organe der Gesellschaft

gesellschafter:

Stadt Bremerhaven

aufsichtsrat:

Jörn Hoffmann

Vorsitzender – (seit dem 29.09.2011)

stv. Vorsitzender – (von 29.09.2009 - 28.09.2011)

AR Mitglied seit dem 20.03.2002

Stadtrat

Christa utech

stv. Vorsitzende – (seit dem 29.09.2011)

Vorsitzende – (von 01.07.2010 – 28.09.2011)

AR Mitglied seit dem 11.09.2007

Arbeitnehmervertreterin

Betriebsrätin

Heino Czerwinski (seit dem 01.12.1999)

Schriftführer

Arbeitnehmervertreter

katja reimelt (ehem. Fr. Rehe, seit dem 29.09.2011)

Stadtverordnete

Martina goebel (seit dem 29.09.2011)

Stadtverordnete

torsten neuhoff (seit dem 29.09.2011)

Stadtrat

gert Strebe (seit dem 29.09.2011)

Stadtverordneter

Bianca pentinghaus (seit dem 29.09.2011)

Arbeitnehmervertreterin

rüdiger Hoppmann (seit dem 01.07.1995)

Arbeitnehmervertreter

Martina kirschstein-klingner (seit dem 01.12.1999)

Stadtverordnete

rita pein (seit dem 11.09.2007)

Stadtverordnete

peter pletz (seit dem 11.09.2007)

Stadtrat

roger poggenburg (seit dem 11.09.2007)

Arbeitnehmervertreter

Janine Wübben (seit dem 11.09.2007)

Arbeitnehmervertreterin

Sandra Smith (seit dem 02.02.2004)

Arbeitnehmervertreterin

Bernd Wessling (seit dem 11.09.2007)

Arbeitnehmervertreter

den Aufsichtsrat verlassen haben

thorsten Janz (vom 13.11.2003 - 30.06.2010)

Arbeitnehmervertreter

Betriebsrat

Wilhelm Behrens (seit dem 02.02.2004 – 28.09.2011)

Stadtrat

gerhild Engels (seit dem 11.09.2007 – 28.09.2011)

Stadtverordnete

thorsten raschen (seit dem 02.02.2004 – 28.09.2011)

Stadtverordneter

Bernd Schomaker (seit dem 11.09.2007 – 28.09.2011)

Stadtverordneter

Gernot Grünig (seit dem 05.11.1987 – 28.08.2011)

Arbeitnehmervertreter

geschäftsführer:

Christian Bruns

Es wird der Gesellschafterversammlung vorgeschlagen, den

Bilanzgewinn in Höhe von 450.570,15 EUR in die Rücklagen

einzustellen.

Bremerhaven, den 31.03.2012

STÄDTISCHE WOHNUNGSGESELLSCHAFT

BREMERHAVEN M.B.H.

C. Bruns

Geschäftsführer


| Bericht des aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat der Städtischen Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH hat sich im Geschäftsjahr 2011 in

Sitzungen sowie anhand schriftlicher und mündlicher

Berichte der Geschäftsführung über die Lage und Entwicklung

der Gesellschaft, über bedeutende Geschäftsvorfälle

und alle wesentlichen Fragen der Geschäftspolitik unter-

richtet. Von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung

hat er sich überzeugt. Er hat die ihm aufgrund gesetzlicher

und gesellschaftsvertraglicher Bestimmungen vorgelegten

Einzelvorgänge behandelt.

Der nach den Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches

für große Kapitalgesellschaften aufgestellte

Jahresabschluss und Lagebericht zum 31. Dezember 2011

wurde vom vdw Hannover, geprüft. Der uneingeschränkte

Bestätigungsvermerk wurde erteilt. Außerdem wurden die

in den Grundsätzen für die Prüfung von Unternehmen nach

§ 53 Haushaltsgrundsätzegesetz (HGrG) niedergelegten

Prüfungsfeststellungen getroffen. Beanstandungen haben

sich nicht ergeben.

Zum 31. Dezember 2011 beträgt die Bilanzsumme

168.664.637,06 EUR. Der Bilanzgewinn in Höhe von

450.570,15 EUR wird in die Rücklagen eingestellt.

Der Aufsichtsrat billigt den Bericht der Geschäftsführung

(Lagebericht 2011) und empfiehlt der Gesellschafterversammlung,

den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011,

bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und

Anhang, festzustellen und der Geschäftsführung und dem

Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2011 Entlastung zu

erteilen (§ 15 Gesellschaftsvertrag).

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft für die

im Geschäftsjahr geleistete Arbeit.

Bremerhaven, 31.03.2012

Jörn Hoffmann

(Vorsitzender des Aufsichtsrates)

28 29


| lageBericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 hGb)

1. geschäfts- und rahmenbedingungen

1.1 Wirtschaftliche und

politische rahmenbedingungen

Bremerhavens Wirtschaft entwickelt sich weiterhin dynamisch

positiv. Die Weltwirtschaftskrise ist überwunden und

die Bankenkrise hat den dynamischen Trend nicht unterbrechen

können. In fast allen wirtschaftlichen Bereichen gibt es

positive Meldungen. Insbesondere die Hafenumschlagsentwicklung

hat sich auf hohem Niveau stabilisiert und dabei

das Vorkrisenniveau bereits weit übertroffen.

Im Bereich des Tourismus sind große Erfolge erzielt worden.

Die IHK meldet in ihrem Jahresbericht, dass mehr als 1,6

Millionen Tagesbesucher und mehr als 400.000 Übernachtungsgäste

Bremerhaven besucht haben. Dieser Aufwärtstrend

hat sich in den ersten 7 Monaten des Jahres 2011

fortgesetzt.

Die Windkraftindustrie entwickelt sich weiter positiv. Deshalb

werden vom Magistrat und Senat alle Anstrengungen

unternommen, einen Offshore-Hafen im südlichen Fischereihafen

zu errichten.

Für die Entwicklung des Wohnungsmarktes bietet die wirtschaftliche

Entwicklung Bremerhavens deutliche Wachstumsimpulse.

Die Zahl der versicherungspflichtigen

Beschäftigungsverhältnisse hat sich weiter erhöht. Es

kommt darauf an, dass sich die zusätzliche Beschäftigung

auch durch zusätzliche Bewohner im Bremerhaven auswirkt.

1.1.1 arbeitslosigkeit - Bevölkerungswanderung

Es zeigt sich, das Bremerhaven einen positiven Wanderungssaldo

hat, der aber nicht ausreicht, den Sterbeüberschuss

auszugleichen. Festzuhalten ist aber, dass die hohen

Einwohnerverluste der Vergangenheit angehören.

Zum Ende des Jahres 2011 gab es in Bremerhaven 113.462

Bewohner. Ende 2010 waren es 113.604. Im Vergleich zu

den Vorjahren (2009 = 114.389, 2008 = 114.788). Zum

Zeitpunkt der Berichterstellung ist aktuell die Zuwanderung

größer als die Abwanderung. Leider ist der Sterbeüberschuss

noch negativ.

Die Gesamtarbeitslosigkeit im Agenturbezirk Bremerhaven

ist im Dezember (8.028) im Vergleich zum Vorjahr (9.208)

gesunken. Damit waren bei der Arbeitsagentur 8.028 Menschen

arbeitslos gemeldet, das entspricht einer Arbeitslosenquote

von 14,6 Prozent, entgegen dem Vorjahr mit 16,7

Prozent.

1.1.2 Leerstandsentwicklung

Am Ende des Berichtsjahres gab es noch stichtagbezogen

302 leere Wohnungen. Davon standen 91 leer, weil eine

Einzel- oder Gesamtmodernisierung anstand. Vermietungsfähig

waren noch 211 Wohnungen. Das entspricht einer

bereinigten Leerstandsquote von 4,15 %. Insbesondere die

Modernisierungstätigkeit hat zu diesem Ergebnis geführt.

1.1.3 kündigungen/neuvermietungen

Die Fluktuation hat sich seit 2008 von 18,0 % auf 17,6 % in

2009 verringert und ist 2010 auf 16,9 % gesunken um im

Berichtsjahr weiter auf 16,0 % zu fallen. Es zeigt sich nach

wie vor, dass der Wohnungsmarkt abhängig von dem Arbeitsmarkt

ist.

Detail Wohnanlage in der Thunstraße


1.2 darstellung des geschäftsverlaufs

und des geschäftsergebnisses

1.2.1 Immobilienbestand und Bautätigkeit

Am 31. Dezember 2011 bewirtschaftete die Gesellschaft

einen eigenen Bestand von

» 5.080 Mietwohnungen und zusätzlich

38 Wohnungen langfristig angepachtet

» 121 gewerblichen Einheiten (Läden, Büros)

» 738 Garagen/Boxen.

Ein für 20 Jahre gepachtetes Grundstück mit einem Bürogebäude

ist für den gleichen Zeitraum unterverpachtet.

Die seit Jahren vorgenommenen baulichen Veränderungen

und Verbesserungen im Mietwohnungsbestand wurden im

Berichtsjahr fortgeführt. Im Geschäftsjahr 2011 wurden

TEUR 6.966 an Modernisierungsinvestitionen sowie TEUR

4.921 für die Instandhaltung des Immobilienbestands aufgewendet.

1.2.2 Hausbewirtschaftung

Die Vermietungssituation war auch im Geschäftsjahr 2011

durch eine stabile Nachfrage bestimmt. Die Umsatzerlöse

aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich um TEUR 272

auf TEUR 26.369. Die Mieterträge (Sollmieten abzgl. Erlösschmälerungen)

erhöhten sich um TEUR 119 auf TEUR

18.332 (Vorjahr: TEUR 18.213), was auf geringere Erlösschmälerungen

und höhere Sollmieten zurückzuführen ist.

Der Leerstand sank stichtagbezogen zum 31. Dezember

2011 auf 302 (Vorjahr: 317) Wohnungen ab. Im Geschäftsjahr

2011 wurden 813 (Vorjahr: 850) Kündigungen (Mieterwechsel)

ausgesprochen; die Fluktuationsquote bewegt sich

mit 16,0 % (Vorjahr: 16,9 %) weiterhin auf hohem Niveau.

1.2.3 Vertrieb von grundstücken

Im Berichtsjahr wurden aus dem Verkauf von Vorratsgrundstücken

Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 579 (Vorjahr: TEUR

604) erzielt. Die in den Vorjahren vorbereiteten Erschließungsmaßnahmen

konnten am Markt platziert werden.

In der Lindenallee Bährkamp wurden neun Baugrundstücke

verkauft. Im Baugebiet Görlitzer Straße wurde ein Grundstück,

Baugebiet „Auf der Bult“ wurden zwei Grundstücke

und Brillenmoor ein Grundstück verkauft. Die noch vorgehaltenen

unbebauten Grundstücke zur Größe von 4.819 qm

sollen als Bauland veräußert werden.

Aus dem Anlagevermögen wurden sechs Eigentumswohnungen

und ein unbebautes Grundstück veräußert. Die

Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen

und deren Veräußerung an die Mieter bzw. Selbstnutzer wurde

weiterhin fortgesetzt.

1.2.4 Betreuung

Die STÄWOG hat im abgelaufenen Jahr aus der verwaltungsmäßigen

Betreuung diverser Immobilienbestände Umsatzerlöse

von TEUR 337 (Vorjahr: TEUR 332) erzielt. Am 31.

Dezember 2011 befanden sich im betreuten Bestand u. a.

Immobilien der Stadt Bremerhaven sowie der Wirtschaftsförderungsgesellschaft

BIS und BEAN, ein Seniorenwohnhaus,

ein Personalwohnheim, ein Wohn- bzw.

Geschäftshaus und eine Garagenanlage; zudem wurden 22

Eigentümergemeinschaften mit 362 Eigentumswohnungen

verwaltet.

30 31


| lageBericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 hGb)

1.2.5 Verbundene unternehmen

Die Aktivitäten der STÄWOG als einem kommunalverbundenen

Unternehmen sind von der unternehmerischen Zielsetzung

gekennzeichnet, der Stadt Bremerhaven und

anderen Investoren im Bereich der Grundstückswirtschaft,

des Städtebaus und der städtischen Infrastruktur als Partner

für entsprechende Aktivitäten zur Verfügung zu stehen.

Neben der Sicherung der Wohnungsversorgung in der Stadt

Bremerhaven durch die STÄWOG wird diese Philosophie

insbesondere auch durch die Tätigkeit der im Beteiligungsbesitz

der STÄWOG befindlichen Gesellschaften deutlich.

Die vollständig im Eigentum der STÄWOG befindliche Städtische

Grundstücksgesellschaft Bremerhaven mbH (STÄ-

GRUND) hat bereits diverse öffentlich geförderte

Baumaßnahmen wie z. B. das Stadttheater und davor die

Sanierung bzw. den Ausbau der Volkshochschule, die Modernisierung

des Stadttheaters, die Sanierung des Morgensternmuseums

und den Umbau und die Neugestaltung der

Zoo am Meer GmbH sowie noch weitere Objekte durchgeführt

und wird diese Tätigkeit auch zukünftig fortsetzen.

Die Bilanzsumme erhöhte sich zum 31. Dezember 2011 auf

TEUR 83.192 (Vorjahr: TEUR 82.587). Der in 2011 entstandene

Gewinn in Höhe von TEUR 288,2 (Vorjahr: TEUR 78,7)

wurde aufgrund des bestehenden Unternehmensvertrages

mit Ergebnisabführungsvereinbarung an die STÄWOG abgeführt.

Der Wirtschaftsplan der STÄGRUND lässt für die beiden

kommenden Jahre wieder ein positives Ergebnis

erwarten.

Am 26.06.2007 wurde von der STÄWOG als alleiniger Gesellschafterin

die STÄWOG Service GmbH gegründet. Diese

Gesellschaft hat den Zweck, im Rahmen eigener und fremder

Gebäudewirtschaft alle Maßnahmen zu planen, zu koordinieren

und mit eigenen oder fremden Kräften

durchzuführen, die mit der Ver- und Entsorgung der Gebäude,

insbesondere mit der Energieversorgung zu tun haben.

Die Bilanzsumme beträgt zum 31.12.2011 TEUR 746,2. Der

in 2011 entstandene Gewinn in Höhe von TEUR 0,9 wurde

aufgrund des bestehenden Unternehmensvertrages mit

Ergebnisabführungsvereinbarung an die STÄWOG abgeführt.

Die STÄWOG ist über ihre Tochtergesellschaft STÄGRUND

mittelbar an zwei weiteren Unternehmen beteiligt, und zwar

an der Städtische Parkgesellschaft Bremerhaven mbH (STÄ-

PARK) und an der Zoo am Meer Bremerhaven GmbH.

Die im Jahr 2000 von der STÄGRUND als alleiniger Gesellschafterin

gegründete STÄPARK hat ihren Geschäftsbetrieb

in 2011 planmäßig fortgesetzt. Sie hat von der STÄGRUND

zwei Parkhäuser mit insgesamt 1.018 Einstellplätzen sowie

ein als Parkplatz (138 Einstellplätze) genutztes unbebautes

Grundstück angepachtet; weitere Parkplätze mit insgesamt

Wohnanlage in der Ringstraße

860 Einstellplätzen (durchschnittlich) wurden von Dritten

angepachtet. Als weiteres wurden von der STÄPARK 137

Tiefgaragestellplätze von der Theatergarage übernommen

und aus dem Bereich Havenwelten wurden 1.101 Stellplätze

angemietet.

Als treuhänderischer Verwalter bewirtschaftet sie zudem für

die Stadt Bremerhaven alle öffentlichen Parkplatzflächen im

Stadtgebiet. Die Bilanzsumme der STÄPARK verringerte sich

zum 31. Dezember 2011 auf TEUR 3.484,8 (Vorjahr: TEUR

4.219,9). Die STÄPARK hat in 2011 einen Bilanzgewinn in

Höhe von TEUR 373,8 erwirtschaftet, der zur Stärkung der

Eigenkapitalbasis verwendet werden soll. Die Wirtschaftspläne

für die Jahre 2012 und 2013 lassen wiederum Jahresüberschüsse

erwarten.

Nach dem zum 1. Januar 2004 erfolgten Teilverkauf an die

Stadt Bremerhaven ist die STÄGRUND an der Zoo am Meer

Bremerhaven GmbH noch zu 50 % beteiligt. Zum 31. Dezember

2011 erhöhte sich die Bilanzsumme um TEUR 27 auf

TEUR 672. Das Geschäftsjahr 2011 schließt mit einem ausgeglichenen

Bilanzergebnis ab.

Die wirtschaftliche Entwicklung hängt weitgehend von der

Realisierung der geschätzten Besucherzahlen (2010:

273.000) ab. Im Haushalt 2011 der Stadt Bremerhaven

wurde sichergestellt, dass für die im öffentlichen Interesse

liegende Zoo am Meer Bremerhaven GmbH entsprechende

Betriebsmittel zur Verfügung stehen.

Die zusammengefasste nichtkonsolidierte Bilanzsumme der

verbundenen Unternehmen STÄWOG, STÄGRUND und STÄ-

PARK hat sich gegenüber dem Vorjahr um 1,45 % auf TEUR

256.080 (Vorjahr: Anstieg um 0,2 %) erhöht. Die Eigenkapitalquote

der Unternehmensgruppe erhöhte sich von 9,9 %

auf 10,05 %.


Die Unternehmensgruppe erzielte gegenüber dem Vorjahr

(TEUR 1.124) ein mit TEUR 12 niedrigeres Jahresergebnis.

Die Entwicklung wird im Wesentlichen vom Ergebnis der

STÄWOG getragen. Die Umsatzerlöse in der Firmengruppe

sanken gegenüber dem Vorjahr (TEUR 34.291) um insgesamt

TEUR 0,521 auf TEUR 33.771. Davon erzielte die STÄWOG

TEUR 28.150 d. s. 83,3 % der gesamten Umsatzerlöse.

1.3 organisation und personal

Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr die Wohnungswirtschaftliche

Software „GAP“ Ende 2011 auf das neue System

„Immotion“ umgestellt. Die Tochterfirmen wurden bereits in

den letzten Jahren umgestellt. Im Folgejahr wird eine Umstellung

aller Firmen auf die Programmversion „Immotion.

net“ erfolgen.

Wohnanlage in der Friedrich-Ebert-Straße

Die Gesellschaft kommt ihrer Verpflichtung zur Ausbildung

weiter nach. Im Berichtsjahr werden wir wieder 2 Auszubildende

für das neue Berufsbild des Immobilienkaufmann/

frau einstellen, sodass wir derzeit insgesamt sieben junge

Menschen gleichzeitig im Unternehmen ausbilden. Bei nur

54 (durchschnittlich) kaufmännischen und technischen

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern ist das eine Quote von

11,1 %. Die Belegschaft geht sehr verantwortungsvoll mit

dieser wichtigen Aufgabe der Ausbildung um.

durchschnittliche

mitarbeiterzahl im berichtsjahr

mitarbeiter

männlich/weiblich

Prokuristen 2/0

auszubildende

männlich/weiblich

Kaufmännische mitarbeiter 13/21,5 3/5

technische mitarbeiter 4/0

hausmeister, Gärtner 14/0

Summe 33/21,5 3/5

davon in teilzeit: 0/2

Die Weiterbildung nimmt einen hohen Stellenwert ein. Die

Mitarbeiter der STÄWOG nehmen regelmäßig, bei Bedarf an

den Schulungen des Verbandes der Wohnungswirtschaft u.

a. Institutionen teil.

32 33


| lageBericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 hGb)

2. darstellung der Lage

2.1 Ertragslage

die nach betriebswirtschaftlichen gesichtspunkten

erstellte Erfolgsrechnung stellt sich wie folgt dar:

2011 2010

teur teur teur teur

umsatzerlöse 28.150 27.971

bestandsveränderungen -487 -117

sonstige erträge (inkl. aktivierte eigenleistungen) 590 28.253 489 28.343

aufwendungen für bez. lieferungen und leistungen -13.535 -12.793

Personalaufwand -3.354 -3.458

abschreibungen -3.598 -3.503

sonstige aufwendungen -1.292 -1.267

zinsaufwand -5.172 -5.323

sonstige steuern -1.101 -28.052 -1.077 -27.421

BetrieBSergeBniS 201 922

FinanzergeBniS 9 -139

neutraleS ergeBniS 240 -336

Steuern vom einkommen und ertrag 0 0

JahreSergeBniS 450 447

Im Geschäftsjahr 2011 wurde ein Jahresüberschuss von

TEUR 450 erwirtschaftet. Das Betriebsergebnis minderte

sich um TEUR 721, da insbesondere höhere Instandhal-

die Ertragslage hat sich in den vergangenen fünf Jahren

wie folgt entwickelt:

tungsaufwendungen durch die erstmalige Bildung von Rückstellungen

für Dachdeckendämmungen zu verzeichnen

waren.

2011 2010 2009 2008 2007

eigenkapitalrentabilität % 1,8 1,8 0,8 0,7 0,7

Gesamtkapitalrentabilität % 3,3 3,7 3,5 3,5 3,6

anteil der erlösschmälerungen % 5,6 5,8 6,2 7,7 9,1

anteil der zinsen an der Kaltmiete % 25,5 26,7 28,9 29,8 31,6

Im Fünfjahresvergleich zeigt sich das Absinken der Erlösschmälerungen,

die durch die Maßnahmen zur Modernisierung

und zur Bereinigung des Bestandes erreicht werden

konnte. Der Anteil der Zinsaufwendungen an den Kaltmieten

konnte durch die erfolgreichen Prolongationen und Umfinanzierungen

der letzten Jahre weiter reduziert werden.


2.2 Finanzlage und Liquidität

die finanzwirtschaftlichen Veränderungen des abge-

laufenen geschäftsjahres und deren auswirkungen auf

den Liquiditätsbestand zeigt die nachfolgende kapital-

flussrechnung:

2011 2010

teur teur teur teur

JahreSergeBniS 450 447

abschreibungen auf anlagevermögen abzgl. zuschreibungen 4.104 3.503

Veränderung der langfristigen rückstellungen 736 269

Veränderung des sonderpostens 913 5.753 -28 3.744

CaShFlow 6.203 4.191

abnahme der kurzfristigen rückstellungen -459 -563

Veränderungen bei den Verkaufsgrundstücken 532 454

erträge aus anlageverkäufen -290 448

Veränderung der übrigen aktiva und Passiva -32 -249 327 666

mittelzuFluSS auS der lauFenden geSChäFtStätigkeit 5.954 4.857

planmäßige tilgungen -3.131 -3.067

CaShFlow auS lauFender geSChäFtStätigkeit naCh planmäSSiger tilgung 2.823 1.790

einzahlungen aus abgängen von Gegenständen des sachanlagevermögens 730 106

auszahlungen für investitionen in das anlagevermögen -9.178 -4.748

einzahlungen aus abgängen von Gegenständen des finanzanlagevermögens 20 17

auszahlungen für inv. in das finanzanlagevermögen -45 -59

mittelaBFluSS auS der inveStitionStätigkeit -8.473 -4.684

Valutierungen 14.234 15.307

desinvestitions- und investitionszuschüsse 0 14.234 0 15.307

rückzahlungen -8.714 -8.714 -12.511 -12.511

mittelzuFluSS/-aBFluSS auS der FinanzierungStätigkeit 5.520 2.796

zahlungSwirkSame veränderungen deS FinanzmittelBeStandS -130,2 -98,7

FinanzmittelBeStand am 01.01. -194,1 -95,4

FinanzmittelBeStand am 31.12. -324,3 -194,1

Der Finanzmittelbestand hat sich insgesamt um TEUR 130

vermindert. Den Zahlungsmittelabflüssen infolge von Investitionen

stehen Zuflüsse aus der Finanzierungstätigkeit

und der laufenden Geschäftstätigkeit gegenüber.

Die Gesellschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen

jederzeit nachkommen. Die Finanzplanungen zeigen für die

beiden kommenden Jahre ausgeglichene finanzwirtschaftliche

Ergebnisse.

34 35


| lageBericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 hGb)

die Finanzlage der gesellschaft entwickelte sich wie folgt:

2011 2010 2009 2008 2007

cashflow nach dVfa/sG t€ 6.230 4.191 5.152 4.347 4.317

tilgungskraft (tilgungen/cashflow) % 200 140 150 150 150

Kapitaldienstdeckung (Kapitaldienst/Kaltmiete) % 42,3 43,2 47,6 46,1 48,3

Der Cashflow hat sich im Vergleich zu den übrigen Perioden

im Betrachtungszeitraum deutlich erhöht. Bei konstanten

Jahresergebnissen ist die Zunahme auf höhere nicht zahlungswirksame

Aufwendungen (Erhöhung sonstige Rück-

2.3 Vermögenslage und kapitalstruktur

die Strukturierung von Vermögen und kapital nach

Fristigkeiten zeigt folgendes Bild:

vermögenSauFBau

anlagevermögen

umlaufvermögen

stellungen, außerplanmäßige Abschreibungen) zurück-

zuführen. Er reichte regelmäßig aus, um die planmäßigen

Tilgungen aufzubringen.

31.12.2011 31.12.2010 Veränderungen

teur % teur % teur

immaterielle Vermögensgegenstände und sachanlagen 157.589 93,4 152.955 92,8 4.634

finanzanlagen 632 0,4 607 0,4 25

mittelfristig 2.048 1,2 2.707 1,6 -659

kurzfristig 8.395 5,0 8.570 5,2 -175

geSamtvermögen 168.664 100,0 164.839 100,0 3.825

kapitalStruktur

eigenkapital 24.354 14,4 23.904 14,5 450

sonderposten 2.506 1,5 1.594 1,0 912

rückstellungen

Verbindlichkeiten

mittelfristig 6.276 3,7 5.540 3,4 736

kurzfristig 499 0,3 958 0,6 -459

mittelfristig 124.576 73,9 123.111 74,7 1.465

kurzfristig 10.453 6,2 9.732 5,8 721

geSamtkapital 168.664 100,0 164.839 100,0 3.825

Die Bilanzsumme (Gesamtkapital) hat sich gegenüber dem

Vorjahr um 2,3% erhöht.

Auf der Aktivseite übersteigen die Investitionen in die

immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen

von TEUR 9.178 die planmäßigen und außerplanmäßigen

Abschreibungen von TEUR 4.104 und die

Buchwertabgänge von TEUR 440 durch Verkäufe. Dem stehen

vor allem geringere Finanzmittelbestände gegenüber.

Auf der Passivseite stabilisierte sich der Eigenkapitalanteil

aufgrund des positiven Jahresergebnisses auf 14,4 %. Die

seit 2007 gewährten Investitionszuschüsse, die auf aktivierungspflichtige

Herstellungskosten entfallen, wurden in

einen Sonderposten eingestellt.

Die kurzfristigen Verpflichtungen erhöhten sich bei den

erhaltenen Anzahlungen, den Verbindlichkeiten gegenüber

verbundenen Unternehmen und in Folge von kurzfristigen

Kontokorrentfinanzierungen. Bei den Rückstellungen verminderten

sich die Verpflichtungen aus unterlassenen Instandhaltungen

des Geschäftsjahres.


Folgende kennzahlen zeigen die Entwicklung der

Vermögenslage auf:

2011 2010 2009 2008 2007

eigenkapitalquote (einschl. sonderposten) % 15,9 15,5 15,3 15,4 15,3

durchschnittliche Verschuldung (dauerschulden / Wohn- und nutzfläche) rd. €/m² 358,00 355,00 354,00 346,00 349,00

durchschnittliche buchwerte der Grundstücke und Gebäude

(buchwerte/Wohn- und nutzfläche)

rd. €/m² 443,00 434,00 437,00 427,00 426,00

mietenmultiplikator(buchwerte der Gebäude und Grundstücke/mieteinnahmen) faktor 8,3 8,2 8,3 8,3 8,4

Aufgrund des positiven Jahresergebnisses in 2011 sowie der

Einbeziehung der passivierten Investitionszuschüsse erhöhte

sich die Eigenkapitalquote gegenüber dem Vorjahr um

0,4 %-Punkte auf 15,9%.

Die Modernisierungsinvestitionen und die damit verbundene

Aktivierung nachträglicher Herstellkosten stehen den planmäßigen

Abschreibungen gegenüber und führen zu einer

weiter positiven Entwicklung der durchschnittlichen Buchwerte.

Durch die Aufnahme zusätzlicher Darlehen zur Finanzierung

der Modernisierungstätigkeit erhöhte sich gleichzeitig die

durchschnittliche Belastung mit Dauerverbindlichkeiten.

Dabei zeigt sich in dem weitgehend konstanten Verlauf des

Mietenmultiplikators, dass sich die Investitionen in entsprechenden

Mieteinnahmen wiederfinden.

3. nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nicht eingetreten.

4. risikobericht

4.1 risiken der künftigen Entwicklung

Risiken, die den Bestand der STÄWOG gefährden oder die

die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich beeinflussen

könnten, sind für die nächsten zwei Jahre nicht erkennbar.

Zurzeit werden keine rechtlichen Auseinandersetzungen mit

Auftraggebern, Auftragnehmern, Kunden oder Dritten geführt,

die von ihrer Art oder ihrem Umfang her über das

normale Maß unvermeidbarer Auseinandersetzungen hinausgehen

würden.

36 37


| lageBericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 hGb)

4.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Die Ertragslage ist weiterhin gesichert, aber von der Entwicklung

der Leerstände abhängig. Die Vermietbarkeit unserer

Wohnungen wird durch die Modernisierungen weiter

verbessert. Beim Verkauf von Eigentumswohnungen sowie

von vorgehaltenen, erschlossenen EFH-Grundstücken erwarten

wir auch in der nächsten Zukunft zufriedenstellende

Ergebnisse.

Die Verwaltung für Dritte wird weiter ausgebaut. Mit der

Kompetenz unser Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter können

wir unter wirtschaftlichen Bedingungen Dienstleistungen

auch für Spezialimmobilien erbringen. So verwaltet die

Gesellschaft für eine andere städtische Gesellschaft Immobilien.

Die Gesellschaft wird auch in Zukunft jede Marktchance,

auch im Verbund mit anderen, nutzen und ist auch in der

Lage, weitere Aufgaben für oder von dem Gesellschafter zu

übernehmen.

4.3 Finanzinstrumente

Das bei unserem Unternehmen eingerichtete Risikomanagement

ist darauf gerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit

sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. In diesem

Zusammenhang werden insbesondere alle Indikatoren regelmäßig

beobachtet, die zu einer Beeinträchtigung der Vollvermietung

oder zu Mietminderungen führen könnten.

Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte

sind nicht zu verzeichnen. Das Anlagevermögen

ist langfristig finanziert. Bei den langfristigen

Fremdmitteln handelt es sich überwiegend um langfristige

Annuitätendarlehen mit mindestens 10jähriger Zinsfestschreibung.

Auf Grund steigender Tilgungsanteile halten

sich die Zinsänderungsrisiken in beschränktem Rahmen. Die

Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements

beobachtet. Das derzeitige günstige Zinsniveau wird

dazu genutzt, Darlehen umzuschichten.

Die Gesellschaft hat in 2011 weiterhin den günstigen

Kapitalmarkt genutzt und für noch anstehende (bis 2012

auslaufenden Festzinsverträge) entsprechende Forwardvereinbarungen

abgeschlossen. Hierdurch konnte die Gesellschaft

die Zinsbelastung reduzieren und zum anderen eine

langfristige Zinssicherheit (10 Jahre) für die bestehenden

Kredite herstellen.

Preisänderungsrisiken bestehen akut nicht, da auf der

Grundlage der Miet-/Nutzungsverträge die Mieten auch für

künftige Jahre langfristig festgelegt sind. Daraus ergibt sich,

dass Liquiditätsrisiken weder akut noch längerfristig zu

erwarten sind und der Kapitaldienst aus den regelmäßigen

Zuflüssen aus dem Vermietungsgeschäft vereinbarungsge-

Havenwelten Bremerhaven

mäß erbracht werden kann. Zusätzlich verfügt unser Unternehmen

für weitere Investitionstätigkeit über ausreichende

Beleihungsreserven.

5. prognosebericht

Der Wohnungsmarkt bleibt im Berichtsjahr in Bremerhaven

weiterhin schwierig. Auch in Zukunft wird die Gesellschaft

immer wieder prüfen, ob aus städtebaulicher und wirtschaftlicher

Sicht, Wohnungen vom Markt genommen werden

können. Für das Folgejahr sind Mittel für weitere

Modernisierungsmaßnahmen geplant. Der Wirtschaftsplan

für 2012 und das Folgejahr 2013 gehen von geplanten Ergebnissen

von ca. 400 TEUR aus.

Seit Jahren setzt sich die STÄWOG für die Verringerung des

CO ² -Ausstoßes ein. Dazu gehört Wärmeisolierung, Umstellung

von Einzelheizungen auf Zentralheizung, Einsatz von

Solarthermie, Fotovoltaik, Wärme- und Stromversorgung

durch Kraftwärmekopplung (BHKW).

In einem Gutachten des Bremer Energieinstituts wurde

festgestellt, dass die STÄWOG durch ein Bündel von Maßnahmen

erhebliche CO ² Einsparungen realisiert hat. Bei

einzelnen Maßnahmen erreichen wir bis zu 70 % CO ² Einsparung.

Einher geht das immer auch mit einer deutlichen Reduzierung

des Energieverbrauchs, der um teilweise 60 %

eingespart werden konnte.

Die STÄWOG wird diesen eingeschlagenen Weg der Verringerung

des CO ² Ausstoßes unter Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit,

auch in Zukunft gehen.


6. danke

Die Geschäftsführung bedankt sich insbesondere bei allen

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die geleistete Arbeit.

Ebenso bedankt sich die Geschäftsführung für vertrauensvolle

Zusammenarbeit mit dem Aufsichtsrat. Auch die Zusammenarbeit

mit den Behörden war ausgesprochen

konstruktiv.

Die Arbeit war nur zu schaffen, weil wir mit den Partnern aus

dem Handwerk, den Architekten, den Fachplaner kooperativ

zusammengearbeitet haben.

Bremerhaven, den 31.03.2012

Städtische Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH

Bruns

Geschäftsführer

Neue Auszubildende 2011:

Mirko Abbenseth und Tim Keunemann

38 39


| Bilanz zum 31. dezember 2011

a k t I V S E I t E

anlagevermögen

immaterielle VermÖGensGeGenstände

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur eur

entgeltlich erworbene lizenzen 163.015,83 18.332,84

sachanlaGen

finanzanlaGen

Grundstücke und grundstücksgleiche rechte mit Wohnbauten 150.538.081,62 146.931.696,02

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen bauten 2.177.677,96 2.212.465,70

Grundstücke ohne bauten 1,00 59.934,30

bauten auf fremden Grundstücken 825.355,16 928.524,56

maschinen 830.512,51 678.924,84

betriebs- und Geschäftsausstattung 289.635,37 166.858,79

anlagen im bau 2.430.566,62 8.554,25

bauvorbereitungskosten 0,00 1.949.866,98

geleistete anzahlungen 334.400,00 157.426.230,24 0,00

anteile an verbundenen unternehmen 152.822,97 152.822,97

ausleihungen an verbundene unternehmen 100.755,56 58.765,58

beteiligungen 231.251,59 231.375,62

sonstige ausleihungen 147.212,96 632.043,08 164.571,64

anlaGeVermÖGen insGesamt 158.221.289,15 153.562.694,09

umlauFvermögen

zum VerKauf bestimmte GrundstücKe und andere VOrräte

Grundstücke ohne bauten 356.568,51 889.147,44

unfertige leistungen 6.453.098,12 6.407.617,44

andere Vorräte 9.148,83 6.818.815,46 13.430,17

fOrderunGen und sOnstiGe VermÖGensGeGenstände

flüssiGe mittel

forderungen aus Vermietung 190.043,91 173.741,56

forderungen aus Verkauf von Grundstücken 0,00 10.723,06

forderungen aus betreuungstätigkeit 333.795,94 338.042,30

forderungen aus anderen lieferungen und leistungen 0,00 0,00

forderungen gegen verbundene unternehmen 503.929,32 418.599,88

sonstige Vermögensgegenstände 2.141.102,94 3.168.872,11 1.889.040,45

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 11.048,44 705.930,36

reChnungSaBgrenzungSpoSten

Geldbeschaffungskosten 206.079,35 195.359,97

andere rechnungsabgrenzungsposten 238.532,55 444.611,90 235.365,53

BilanzSumme 168.664.637,06 164.839.692,25


p a S S I V S E I t E

eigenkapital

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur eur

Gezeichnetes KaPital 1.040.478,98 1.040.478,98

KaPitalrücKlaGe 7.234.780,12 7.234.780,12

GeWinnrücKlaGen

Gesellschaftsvertragliche rücklagen 2.357.055,57 2.357.055,57

bauerneuerungsrücklage 10.506.552,51 10.138.111,51

andere Gewinnrücklagen 2.765.147,84 15.628.755,92 2.686.406,61

Jahresüberschuss 450.570,15 447.182,23

450.570,15

eiGenKaPital insGesamt 24.354.585,17 23.904.015,02

SonderpoSten FÜr inveStitionSzuSChÜSSe

zum anlagevermögen

rücKstellunGen

verBindliChkeiten

2.506.604,13 1.594.044,53

rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 5.543.530,00 5.540.005,00

sonstige rückstellungen 1.231.206,39 6.774.736,39 958.255,68

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 117.626.234,44 115.689.323,01

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 6.238.475,22 6.353.768,36

erhaltene anzahlungen 7.799.991,48 7.689.979,66

Verbindlichkeiten aus Vermietung 453.624,67 424.735,56

Verbindlichkeiten aus betreuungstätigkeit 1.601,09 676,52

Verbindlichkeiten aus lieferungen und leistungen 1.682.331,92 1.556.212,86

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen unternehmen 1.107.450,26 1.036.173,50

sonstige Verbindlichkeiten 119.002,29 135.028.711,37 92.502,55

davon aus steuern: eur 55.184,95 [55.874,23]

davon im rahmen der sozialen sicherheit: eur 294,45 [269,01]

BilanzSumme 168.664.637,06 164.839.692,25

40 41


| gewinn- und VerlustrechnunG

gEWInn- und VErLuStrECHnung

für die zeit vom 1. Januar bis 31. dezember 2011

umsatzerlöse

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur eur

a) aus der hausbewirtschaftung 26.369.871,99 26.097.701,23

b) aus Verkauf von Grundstücken 579.096,00 603.778,50

c) aus betreuungstätigkeit 367.365,91 492.089,30

d) aus anderen lieferungen und leistungen 834.236,46 28.150.570,36 777.472,22

erhöhung / Verminderung des bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit

fertigen und unfertigen bauten sowie unfertigen leistungen

-487.098,25 -116.931,05

andere aktivierte eigenleistungen 269.179,96 127.731,71

sonstige betriebliche erträge 1.098.202,90 537.204,89

aufwendungen für bezogene lieferungen und leistungen

a) aufwendungen für hausbewirtschaftung 13.527.620,82 12.642.316,59

b) aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 7.837,03 150.337,19

13.535.457,85

rohergeBniS 15.495.397,12 15.726.393,02

Personalaufwand

a) löhne und Gehälter 2.699.857,85 2.586.163,94

b) soziale abgaben und aufwendungen für altersversorgung 654.508,69 3.354.366,54 872.075,18

davon für altersversorgung: eur 139.845,73 [373.370,03]

abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des

anlagevermögens und sachanlagen

4.104.122,67 3.503.198,78

sonstige betriebliche aufwendungen 1.322.453,28 1.750.101,96

erträge aus Gewinnabführung 289.214,11 93.194,69

davon aus verbundenen unternehmen: eur 289.214,11 [93.194,69]

erträge aus ausleihungen des finanzanlagevermögens 10.408,66 9.545,29

sonstige zinsen und ähnliche erträge 19.891,14 30.299,80 19.955,51

zinsen und ähnliche aufwendungen 5.482.046,38 5.585.319,39

davon an verbundene unternehmen: eur eur 51.623,16 [48.462,90]

davon aus der abzinsung von rückstellungen: eur 285.401,00 [282.844,00]

aufwendungen aus Verlustübernahme 0,00

ergeBniS der gewöhnliChen geSChäFtStätigkeit 1.551.922,16 1.552.229,26

außerordentliche erträge 0,00 0,00

außerordentliche aufwendungen 0,00 27.986,00

auSSerordentliCheS ergeBniS 0,00

steuern vom einkommen und vom ertrag -2,59 -2,66

sonstige steuern 1.101.354,60 1.077.063,69

JahreSÜBerSChuSS 450.570,15 447.182,23


| anhang zum Jahresabschluss 2011

a. allgemeine angaben

Die Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH ist

eine nach den Größenmerkmalen des § 267 HGB „mittelgroße“

Kapitalgesellschaft. Die Gliederung der Bilanz sowie

der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach der Verordnung

über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses

für Wohnungsunternehmen (Formblatt VO i.d.F.

vom 25.05.2009). Nach dem Gesellschaftsvertrag sind der

Jahresabschluss und der Lagebericht jedoch nach den Vorschiften

des HGB für große Kapitalgesellschaften aufzustellen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung fand unverändert das

Gesamtkostenverfahren Anwendung.

B. angaben zu Bilanzierungs- und

Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden wie

folgt angewendet:

Die immateriellen Vermögensgegenstände (EDV-Software)

und das Sachanlagevermögen sind mit dem Anschaffungs-

und Herstellungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen

entsprechend der voraussichtlichen

Nutzungsdauer bewertet.

Den Abschreibungen auf die Wohngebäude liegt eine betriebsgewöhnliche

Nutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde;

Geschäftsbauten werden über 50 Jahre abgeschrieben. Bei

einzelnen Wohngebäuden wurde nach umfassenden Modernisierungsmaßnahmen

die Nutzungsdauer um maximal 20

Jahre verlängert.

Gesondert erfasste Außenanlagen werden innerhalb von 10

oder 15 Jahren und der Um- und Ausbau eines Pachtobjektes

entsprechend der Pachtdauer innerhalb von 20 Jahren abgeschrieben.

Die immateriellen Vermögensgegenstände, Maschinen,

Betriebs- und Geschäftsausstattung haben eine betriebsgewöhnliche

Nutzungsdauer von 5 – 13 Jahre. Geringwertige

Anlagegüter sind im Jahr des Zugangs in den Abschreibungspool

aufgenommen worden. Auf Zugänge wird die

monatliche Abschreibungsregel angewendet.

Die Herstellungskosten für Gebäude wurden auf der Grundlage

des § 255 Abs. 2 HGB ermittelt. Einbezogen sind Personal-

und Sachkosten und Fremdkapitalzinsen, soweit sie auf

den Zeitraum der Errichtung der Gebäude entfallen.

Für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen wurde ein

Sonderposten gebildet.

Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten bzw.

niedrigeren beizulegenden Werten und die Ausleihungen

grundsätzlich zum Nennwert bilanziert.

Im Umlaufvermögen erfolgte die Bewertung der zum Verkauf

bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte (Fifo-Methode)

zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten oder mit

dem niedrigeren beizulegenden Wert.

Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen

wurden erkennbare Risiken aktivisch gekürzt.

Die Rechnungsabgrenzungsposten bestehen für das Jahr

2011 aus Geldbeschaffungskosten (Disagien), die entsprechend

der Zinsbindungsfrist der einzelnen Darlehen - bis zu

15 Jahren - abgeschrieben werden und anderen Rechnungsabgrenzungsposten.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären

oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen

Wertansätzen von Vermögensgegenständen

(hier: Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit

Wohnbauten und mit Geschäfts- und anderen Bauten) und

Schulden (hier im Wesentlichen: Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen)

und ihren steuerlichen Wertansätzen

sowie aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die

Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit

dem unternehmensindividuellen Steuersatz (29,63%) im

Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht

abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet.

Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in

Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

Die Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen berücksichtigen

sämtliche Zusagen. Pensionsrückstellungen sind nach

dem modifizierten Teilwertverfahren auf Basis der Heubeck-

Richttafeln 2005G nach versicherungsmathematischen

Grundsätzen bewertet worden. Dabei wurde zur Ermittlung

des Erfüllungsbetrages die Fluktuation mit 0,0%, eine Lohn-

und Gehaltssteigerung von 1,5% und ein Rententrend von

1,0% sowie der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte

durchschnittliche Marktzins der vergangenen 7 Jahre

für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 5,13% zum

31.12.2011 zugrunde gelegt. Der bilanzierte Wert beträgt

zum Abschlussstichtag 5.543,5 TEUR.

Die Sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe angesetzt,

die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig

sind. Für die Archivierungsrückstellung wurden Preis

und Kostensteigerungen berechnet sowie eine entsprechende

Abzinsung vorgenommen.

Die Verbindlichkeiten wurden mit dem Rückzahlungsbetrag

passiviert.

42 43


| anhang zum Jahresabschluss 2011

EntWICkLung dES

anLagEVErMögEnS

immaterielle vermögenSgegenStände

VErBIndLICHkEItEnSpIEgEL

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

[Vorjahr]

erhaltene anzahlungen

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten aus Vermietung

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten aus betreuungstätigkeit

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten aus lieferungen und leistungen

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen unternehmen

[Vorjahr]

sonstige Verbindlichkeiten

[Vorjahr]

geSamtBetrag

[Vorjahr]

anschaffungs-/

herstellungskosten

insgesamt

31.12.2011

[31.12.2010]

zugänge abgänge umbuchungen

des Geschäftsjahres

(+/-)

117.626.234,44

[115.689.323,01]

6.238.475,22

[6.353.768,36]

7.799.991,48

[7.689.979,66]

453.624,67

[424.735,56]

1.601,09

[676,52]

1.682.331,92

[1.556.212,86]

1.107.450,26

[1.036.173,50]

119.002,29

[92.502,55]

135.028.711,37

[132.843.372,02]

davon

restlaufzeit gesichert

unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre

eur eur eur eur eur

3.774.358,82

[4.052.114,27]

121.103,12

[115.293,14]

7.799.991,48

[7.689.979,66]

453.624,67

[424.735,56]

1.601,09

[676,52]

1.595.807,46

[1.468.244,02]

98.477,51

[16.644,35]

119.002,29

[92.502,55]

13.963.966,44

[13.860.190,07]

14.747.427,05

[14.305.488,91]

548.621,84

[522.288,24]

86.524,46

[87.968,84]

47.676,24

[45.507,35]

15.430.249,59

[14.961.253,34]

zuschreibungen

abschreibungen

(kumulierte)

99.104.448,57

[97.331.719,83]

5.568.750,26

[5.716.186,98]

961.296,51

[974.021,80]

105.634.495,34

[104.021.928,61]

buchwert

31.12.2010

art [1] der

sicherung

64.761.439,55 afb

1.626.049,53 KüV

51.238.745,36 GPr

6.238.475,22 GPr

123.864.709,66

abschreibungen

des Geschäftsjahres

eur eur eur eur eur eur eur eur

entgeltlich erworbene lizenzen 319.932,76 162.121,94 0,00 319.038,87 163.015,83 17.438,95

SaChanlagen

Grundstücke und grundstücksgleiche

rechte mit Wohnbauten

Grundstücke mit Geschäfts-

und anderen bauten

319.932,76 162.121,94 0,00 0,00 0,00 319.038,87 163.015,83 17.438,95

222.463.180,70 5.610.197,92 875.592,24 +1.707.056,01 78.366.760,77 150.538.081,62 3.340.444,77

3.388.342,92 52.540,27 9.582,87 +0,00 1.253.622,36 2.177.677,96 87.327,01

Grundstücke ohne bauten 59.934,30 59.933,30 1,00 0,00

bauten auf fremden Grundstücken 2.063.387,96 1.238.032,80 825.355,16 103.169,40

maschinen 1.188.958,77 132.983,04 1,02 +106.409,56 597.837,84 830.512,51 87.804,93

betriebs- und Geschäftsausstattung 860.591,28 180.874,16 55.848,51 695.981,56 289.635,37 48.724,16

anlagen im bau 8.554,25 2.704.824,41 +136.401,41 419.213,45 2.430.566,62 419.213,45

bauvorbereitungskosten 1.949.866,98 0,00 -1.949.866,98 0,00 0,00 0,00

Geleistete anzahlungen 0,00 334.400,00 334.400,00

231.982.817,16 9.015.819,80 1.000.957,94 0,00 0,00 82.571.448,78 157.426.230,24 4.086.683,72

Finanzanlagen

anteile an verbundenen unternehmen 152.822,97 152.822,97

ausleihung an verbundene

unternehmen

58.765,58 45.000,00 3.010,02 100.755,56

beteiligungen 231.375,62 124,03 231.251,59

sonstige ausleihungen 164.571,64 0,00 17.358,68 147.212,96

anlagevermögen

inSgeSamt

[1] GPr = Grundpfandrecht

afb = ausfallbürgschaft der stadt bremerhaven

KüV = Kapitaldienst-übernahme-Verpflichtung der stadt bremerhaven

607.535,81 45.000,00 20.492,73 0,00 0,00 0,00 632.043,08 0,00

232.910.285,73 9.222.941,74 1.021.450,67 0,00 0,00 82.890.487,65 158.221.289,15 4.104.122,67

der Wert [31.12.2010] der Position sonstige Verbindlichkeiten entspricht der bilanzposition; die abweichung in höhe von € 208,06 zum Verbindlichkeitenspiegel per 31.12.2010 resultiert aus der buchung von zwei

belegen nach der aufstellung des Verbindlichkeitenspiegels 2010.


C. Erläuterungen zur Bilanz und

gewinn- und Verlustrechnung

Die Entwicklung des Anlagevermögens und die Abschreibungen

des Geschäftsjahres sind dem nachfolgenden Anlagengitter

auf Seite 4 zu entnehmen. Die Abschreibungen

des Geschäftsjahres enthalten außerplanmäßige Abschreibungen

i.S.v. § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB von 87,5 TEUR beim

Posten „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit

Wohnbauten“ und von 419,2 TEUR beim Posten „Anlagen im

Bau“.

Unfertige Leistungen enthalten 6.453,1 TEUR (Vorjahr

6.407,6 TEUR) noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter

sind in nachstehend aufgeführten Positionen in

angegebener Höhe enthalten:

31.12.2011 31.12.2010

eur eur

forderungen aus Vermietung 13.898,61 418,29

forderungen aus betreuungstätigkeit 139.068,17 140.776,34

sonstige Vermögensgegenstände 1.626.049,53 1.757.720,68

erhaltene anzahlungen 52.238,40 51.264,40

Verbindlichkeiten aus Vermietung 21.369,31 24.074,79

Die Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber

verbundene/n Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

aus anderen lieferungen

und leistungen

31.12.2011 31.12.2010

eur eur

503.929,32 418.599,88

langfristigen Krediten -1.107.450,26 -1.036.173,50

Verbindlichkeiten aus

lieferungen und leistungen

0,00 0,00

-603.520,94 -617.573,62

Bei den außerordentlichen Aufwendungen in der Gewinn-

und Verlustrechnung ergibt sich aus der erstmaligen Umsetzung

des BilMoG ein einmalig darzustellender Betrag.

Sonstige Vermögensgegenstände enthalten Forderungen

mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von

1.485,1 TEUR (Vorjahr 1.622,6 TEUR).

Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren

Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung

erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in

Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit

einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem

der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins

der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen

Bundesbank abgezinst.

Das gezeichnete Kapital beträgt laut Gesellschaftsvertrag

unverändert 2.035.000,00 DM (1.040.478,98 EUR).

Für den Stadtumbau West besteht ein Sonderposten für

Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen Stichtag

31.12.11 in Höhe von 2.506.604,13 EUR. Im Wirtschaftsjahr

wurde der Sonderposten mit 42.440,40 EUR unter den sonstigen

betrieblichen Erträgen aufgelöst.

stand

31.12.2011

zuführungen

entnahmen

stand

31.12.2010

teur teur teur teur

Kapitalrücklage 7.234,8 7.234,8

Gesellschafts-

vertragliche rücklage

bauerneuerungsrücklage

andere Gewinnrücklagen

2.357,1 2.357,1

10.506,5 368,4 10.138,1

2.765,1 2.686,4

Gewinnrücklagen 15.628,7 368,4 15.181,6

22.416,4 368,4 22.416,4

Unter Sonstige Rückstellungen sind die geschätzten Aufwendungen

der Aufstellung, Prüfung und Veröffentlichung

des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2011 sowie der

Personalaufwand für Urlaubsüberhang mit 199,2 TEUR

(Vorjahr 208,2 TEUR), sowie unterlassene Instandhaltungsaufwendungen

mit 300,0 TEUR (Vorjahr 500,0 TEUR)

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit

und die gewährten Sicherheiten sind in der nachstehenden

Übersicht auf Seite 6 dargestellt.

Sonstige periodenfremde betriebliche Erträge entstanden

aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens,

der Auflösung von Rückstellungen, Zahlungseingängen auf

abgeschriebene Forderungen u. a. von insgesamt 624,7

TEUR (Vorjahr 175,2 TEUR).

In die Herstellungskosten wurden Fremdkapitalzinsen in

Höhe von 58,4 TEUR (Vorjahr 13,3 TEUR) eingezogen.

Wohnanlage in der Karolingerstraße

44 45


| anhang zum Jahresabschluss 2011

d. Sonstige angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Erbau/Pacht betragen

35.458 EUR per anno. Die auf Treuhandbankkonten

gehaltenen Vermögenswerte aus der Verwaltung von Häusern,

Eigentumswohnungen und städtischen Gesellschaften

(BEAN, BIS, AWO) (1.597.576,23 EUR) sowie aus Sicherheitsleistungen

der Mieter (2.248.194,34 EUR) werden getrennt

vom Vermögen der Gesellschaft gehalten. In gleicher Höhe

bestehen Treuhandverpflichtungen.

Die Zahl der im Geschäftsjahr 2011 durchschnittlich beschäftigten

Arbeitnehmer betrug außer dem Geschäftsführer:

Vollbeschäftigte

(m/w)

Prokurist 2/1

teilzeitbeschäftigte

(m/w)

Kaufmännische mitarbeiter 13/20,5 3/5

technische mitarbeiter 4/0

hausmeister, Gärtner 14/0

Summe 33/21,5 3/5

Außerdem wurden durchschnittlich 8 Auszubildende

(3 m/5 w) beschäftigt.

Es besteht eine Beteiligung an der Städtischen Grundstücksgesellschaft

Bremerhaven mbH, Bremerhaven, mit einer

Stammeinlage von 25.564,59 EUR (=100% Stammkapital)

und einer Zuzahlung in das Eigenkapital von 102.258,38

EUR. Aufgrund des abgeschlossenen Beherrschungsvertrages

mit Ergebnisabführungsvereinbarung wurde im Jahr

2011 ein Gewinn von 288,3 TEUR (Vorjahr 78,7 TEUR) übernommen.

Seit dem 26.06.2007 besteht eine weitere Beteiligung an

der STÄWOG Service GmbH, Bremerhaven, mit einer Stammeinlage

von 25.000,00 EUR (=100% Stammkapital). Aufgrund

des abgeschlossenen Beherrschungsvertrages mit

Ergebnisabführungsvereinbarung wurde im Jahr 2011 ein

Gewinn von 0,9 TEUR übernommen.

Mittelbare Anteile bestehen an der STÄPARK und der Zoo

GmbH. Die STÄPARK hat ein Stammeinlage von 25.000,00

EUR und hatte im letzten Jahr ein positives Ergebnis von

368,3 TEUR. Die Zoo GmbH hat eine Stammeinlage von der

Gesellschaft in Höhe von 12.500 EUR. Im letzten Geschäftsjahr

hat die Zoo GmbH ein ausgeglichenes Bilanzergebnis.

Eine weitere Beteiligung (70 %) besteht an der Grundstücksgesellschaft

Bütteler Straße GbR, Bremerhaven. Am

31.12.2011 beträgt das Eigenkapital dieser Gesellschaft

330,0 TEUR. Die GbR hatte im letzten Geschäftsjahr ein

negatives Ergebnis von 123,66 EUR.

An frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und

deren Hinterbliebene wurden 50.454,84 EUR (Vorjahr

52.206,32 EUR) gezahlt.

Für künftige Zahlungsverpflichtungen der ehemaligen Geschäftsführung

bestehen Pensionsrückstellungen von

356.790,00 EUR (Vorjahr 372.854,00 EUR).

Gemäß § 286 Abs. 4 HGB unterbleibt die Angabe über die

Bezüge der Geschäftsführung.

An die Aufsichtsratsmitglieder wurden Aufwandsentschädigungen

von insgesamt 31.648,46 EUR (Vorjahr 29.600,00

EUR) gezahlt.

Für die Jahresabschlussprüfung wurde an die Prüfungsgesellschaft

ein Betrag von 31,0 TEUR und für andere Bestätigungsleistungen

0,0 TEUR aufgewendet.

Zoo am Meer Bremerhaven und Simon-Loschen-Turm


| Bestätigungsvermerk des abschlussPrüfers

zum Jahresabschluss (§ 322 hGb)

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz,

Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung

der Buchführung und den Lagebericht der

Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH,

Bremerhaven,

für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis 31.12.2011 geprüft.

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss

und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen

Vorschriften und den ergänzenden Regelungen im Gesellschaftsvertrag

liegen in der Verantwortung der gesetzlichen

Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der

Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung

über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der

Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB

unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer

(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung

so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten

und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den

Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger

Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten

Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt

werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden

die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das

wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft

sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt.

Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen

internen Kontrollsystems sowie

Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss

und Lagebericht überwiegend auf der Basis von

Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze

und der wesentlichen Einschätzungen

der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung

des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend

sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung

gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss

den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen

des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter

Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung

ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild

der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.

Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss,

vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der

Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen

Entwicklung zutreffend dar.

Hannover, den 15.05.2012

Verband

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

in Niedersachsen und Bremen e. V.

Wendlandt Wagner

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin

Eine Verwendung des Bestätigungsvermerks bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder

des Lageberichts in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer

erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB wird verwiesen.

46 47


JAHRESABSCHLUSS für das

GESCHÄFTSJAHR 2011


Neubau einer Ladenpassage im Columbus-Center

Städtische Grundstücksgesellschaft Bremerhaven

GESCHÄFTSBERICHT 2011

Städtische

Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH

www.staewog.de

Städtische

Grundstücksgesellschaft

Bremerhaven mbH

www.staegrund.de

Städtische

Parkgesellschaft

Bremerhaven mbH


Themen

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 ......................................... 48

Rechtsverhältnisse .......................................................................................................................................... 51

Organe der Gesellschaft .................................................................................................................................. 52

Bericht des Aufsichtsrates ............................................................................................................................... 53

Lagebericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 HGB) ........................................................................................ 55

Bilanz zum 31. Dezember 2011 ........................................................................................................................ 60

Gewinn- und Verlustrechnung .......................................................................................................................... 62

Anhang zum Jahresabschluss 2011 ................................................................................................................. 63

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers zum Jahresabschluss (§ 322 HGB) ................................................ 67

Städtische

GRUNDSTÜCKSGESELLSCHAFT

Bremerhaven mbH


| rechtsverhältnisse

StädtISCHE grundStÜCkSgESELLSCHaFt

BrEMErHaVEn MBH (Stägrund)

gründung der gesellschaft

13. Dezember 1996

Sitz der gesellschaft

Bremerhaven

gegenstand der gesellschaft

Die Gesellschaft kann alle im Bereich der Grundstückswirtschaft,

des Städtebaus und der städtischen Infrastruktur

anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben,

erschließen, bebauen, belasten, bewirtschaften, verwalten

und veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben und Bau- und

Erschließungsmaßnahmen betreuen. Sie kann Gemeinschaftsanlagen

und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten,

soziale, wirtschaftliche und kulturelle

Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen. Die Gesellschaft

ist berechtigt, andere Unternehmen zu erwerben

oder sich an solchen zu beteiligen.

Handelsregister

Amtsgericht Bremerhaven HRB Nr. 2865,

eingetragen am 18. Dezember 1996.

größenklasse

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d.

§ 267 Abs. 3 Handelsgesetzbuch.

Gemäß Gesellschaftsvertrag sind der Jahresabschluss und

der Lagebericht nach den Vorschriften für große Kapitalgesellschaften

aufzustellen und zu prüfen.

organschaft

Die Gesellschaft und die Städtische Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH, Bremerhaven, haben am 13. Dezember

1996 einen Beherrschungsvertrag mit Ergebnisabführungsvereinbarung

abgeschlossen.

Handelsregistereintragung am 18. Dezember 1996.

Beteiligungen

Zoo am Meer Bremerhaven GmbH, Bremerhaven,

Stammkapital EUR 12.500,–

Städtische Parkgesellschaft Bremerhaven mbH,

Bremerhaven, Stammkapital EUR 25.000,–

50 51


| Organe der Gesellschaft

gesellschafter:

Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH

Bremerhaven

aufsichtsrat:

Gemäß § 9 des Gesellschaftsvertrages besteht der

Aufsichtsrat aus dem der Muttergesellschaft.

Jörn Hoffmann

Vorsitzender – (seit dem 29.09.2011)

stv. Vorsitzender – (von 29.09.2009 - 28.09.2011)

AR Mitglied seit dem 20.03.02

Stadtrat

Christa utech

stv. Vorsitzende – (seit dem 29.09.2011)

Vorsitzende – (von 01.07.2010 – 28.09.2011)

AR Mitglied seit dem 11.09.07

Arbeitnehmervertreterin

Betriebsrätin

Heino Czerwinski (seit dem 01.12.99)

Schriftführer

Arbeitnehmervertreter

katja reimelt (ehem. Fr. Rehe, seit dem 29.09.2011)

Stadtverordnete

Martina goebel (seit dem 29.09.2011)

Stadtverordnete

torsten neuhoff (seit dem 29.09.2011)

Stadtrat

gert Strebe (seit dem 29.09.2011)

Stadtverordneter

Bianca pentinghaus (seit dem 29.09.2011)

Arbeitnehmervertreterin

rüdiger Hoppmann (seit dem 01.07.95)

Arbeitnehmervertreter

Martina kirschstein-klingner (seit dem 01.12.99)

Stadtverordnete

rita pein (seit dem 11.09.07)

Stadtverordnete

peter pletz (seit dem 11.09.07)

Stadtrat

roger poggenburg (seit dem 11.09.07)

Arbeitnehmervertreter

Janine Wübben (seit dem 11.09.07)

Arbeitnehmervertreterin

Sandra Smith (seit dem 02.02.04)

Arbeitnehmervertreterin

Bernd Wessling (seit dem 11.09.07)

Arbeitnehmervertreter

den Aufsichtsrat verlassen haben

thorsten Janz (vom 13.11.2003 - 30.06.2010)

Arbeitnehmervertreter

Betriebsrat

Wilhelm Behrens (seit dem 02.02.04 – 28.09.2011)

Stadtrat

gerhild Engels (seit dem 11.09.07 – 28.09.2011)

Stadtverordnete

thorsten raschen (seit dem 02.02.04 – 28.09.2011)

Stadtverordneter

Bernd Schomaker (seit dem 11.09.07 – 28.09.2011)

Stadtverordneter

gernot grünig (seit dem 05.11.87 – 28.08.2011)

Arbeitnehmervertreter

geschäftsführer:

Christian Bruns

Bremerhaven, den 31.03.2012

Städtische Grundstücksgesellschaft

Bremerhaven mbH

Bruns

Geschäftsführer


| Bericht des aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat der Städtischen Grundstücksgesellschaft

Bremerhaven mbH hat sich im Geschäftsjahr 2011 in Sitzungen

sowie anhand schriftlicher und mündlicher Berichte

der Geschäftsführung über die Lage und Entwicklung der

Gesellschaft, über bedeutende Geschäftsvorfälle und alle

wesentlichen Fragen der Geschäftspolitik unterrichtet. Von

der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung hat er sich

überzeugt. Er hat die ihm aufgrund gesetzlicher und gesellschaftsvertraglicher

Bestimmungen vorgelegten Einzelvorgänge

behandelt.

Der nach den Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches

für große Kapitalgesellschaften aufgestellte

Jahresabschluss und Lagebericht zum 31. Dezember 2011

wurde von der Domizil Revision AG, Frankfurt, geprüft und

mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Außerdem wurden die in den Grundsätzen für die Prüfung

von Unternehmen nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz

(HGrG) niedergelegten Prüfungsfeststellungen getroffen.

Beanstandungen haben sich nicht ergeben.

Zum 31. Dezember 2011 beträgt die Bilanzsumme

83.192.397,11 EUR. Aufgrund des Organvertrages mit Ergebnisabführungsvereinbarung

wurde der Gewinn des Geschäftsjahres

in Höhe von 288.294,63 EUR an die Städtische

Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH abgeführt.

Der Aufsichtsrat billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten

Lagebericht 2011 und empfiehlt der Gesellschafterversammlung,

den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011

bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und

Anhang, festzustellen und der Geschäftsführung und dem

Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2011 Entlastung zu erteilen

(§ 16 Gesellschaftsvertrag).

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Städtischen Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH für die im Rahmen des

bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrages im Geschäftsjahr

geleistete Arbeit.

Bremerhaven, 31.03.2012

Jörn Hoffmann

(Vorsitzender des Aufsichtsrates)

52 53


Seeamt

Strandhalle

Magazin des Historischen Museums Bremerhaven


| lageBericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 hGb)

1. geschäfts- und rahmenbedingungen

Als Tochtergesellschaft der stadteigenen Städtische Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH (STÄWOG), eines

kommunalverbundenen Unternehmens, sind die Aktivitäten

der Städtische Grundstücksgesellschaft Bremerhaven mbH

(STÄGRUND) von der unternehmerischen Zielsetzung gekennzeichnet,

der Stadt Bremerhaven und anderen Investoren

im Bereich der Grundstückswirtschaft, des

Städtebaus und der städtischen Infrastruktur unter Sicherung

öffentlicher Investitionszuschüsse als Partner für

entsprechende Aktivitäten zur Verfügung zu stehen.

1.1 Immobilienbestand

Die STÄGRUND bewirtschaftet fünfzehn Gebäude und zwei

Wohnungen. Ein Objekt, das sich derzeit im Umbau befindet,

wurde dazugekauft. In den vergangenen Jahren hat die

STÄGRUND verschiedene Spezialimmobilien saniert bzw.

erweitert und anschließend zur Nutzung an Dritte übergeben.

So sind das Stadttheater Bremerhaven, die Volkshochschule

Bremerhaven und das Magazin des Morgensternmuseums

an die Stadt Bremerhaven und drei Parkhäuser an die STÄ-

PARK ebenso langfristig verpachtet wie die Anlagen des

Zoos einschließlich Verwaltungsgebäude und Zoo-Shop an

die Zoo am Meer Bremerhaven GmbH sowie die Gastronomie

des Zoos an die Strandhalle Gastronomie GmbH.

1.2 tochtergesellschaften

Die STÄGRUND stellt außerdem mit ihren Beteiligungen an

» Städtische Parkgesellschaft mbH (STÄPARK)

» Zoo am Meer Bremerhaven GmbH

in enger Zusammenarbeit mit dem kommunalen Auftraggeber

die Parkraumbewirtschaftung einschließlich des Parkleitsystems

in Bremerhaven sowie die Bewirtschaftung des

Zoos am Meer in Bremerhaven sicher.

Die im Jahr 2000 von der STÄGRUND als alleiniger Gesellschafterin

gegründete STÄPARK hat ihren Geschäftsbetrieb

in 2011 planmäßig fortgesetzt. Sie hat von der STÄGRUND

drei Parkhäuser mit insgesamt 1.018 Einstellplätzen sowie

ein als Parkplatz (138 Einstellplätze) genutztes unbebautes

Grundstück und seit Mai 2007 137 Stellplätze der Theatergarage

gepachtet.

Von Dritten wurden Parkplätze mit insgesamt 810 PKW-

Einstellplätzen und aus dem Bereich Havenwelten wurden

im März 2008 590 TG-Plätze und im Oktober 2008 509

TG-Plätze an gepachtet. Weiterhin wird das Parkleitsystem

von der Stadt betrieben.

Als treuhänderischer Verwalter bewirtschaftet sie zudem für

die Stadt Bremerhaven alle öffentlichen Parkflächen im

Stadtgebiet. Dabei werden 112 Parkscheinautomaten kontrolliert,

gewartet und entleert.

Die Bilanzsumme der STÄPARK verringerte sich zum 31.

Dezember 2011 auf TEUR 3.484 (Vorjahr: TEUR 4.219). Die

STÄPARK hat in 2011 einen Jahresüberschuss in Höhe von

TEUR 373,8 erwirtschaftet, der zur Stärkung der Eigenkapitalbasis

verwendet werden soll. Die Wirtschaftspläne für die

Jahre 2012 und 2013 lassen Jahresüberschüsse auf dem

Niveau des Jahres 2010 erwarten. Die Gesellschaft hat im

Berichtsjahr öffentliche Mittel erhalten.

Nach dem zum 1. Januar 2004 erfolgten Teilverkauf an die

Stadt Bremerhaven ist die STÄGRUND an der Zoo am Meer

Bremerhaven GmbH noch zu 50 % beteiligt. Die Zoo GmbH

hat zum 1. Januar 2000 den Betrieb des Zoos am Meer (die

Immobilie befindet sich im Eigentum der STÄGRUND) übernommen.

Nach Abschluss der Sanierung bzw. des Umbaus konnte der

Zoo am 27. März 2004 neu eröffnet werden. Zum 31. Dezember

2011 erhöhte sich die Bilanzsumme der Zoo am Meer

Bremerhaven GmbH um TEUR 26,6 auf TEUR 672,3. Das

Geschäftsjahr 2011 schließt mit einem ausgeglichenen

Bilanzergebnis ab.

Die wirtschaftliche Entwicklung hängt weitgehend von der

Realisierung der geschätzten Besucherzahlen (2012:

273.000) ab. Im Haushalt 2011 der Stadt Bremerhaven

wurde sichergestellt, dass für die im öffentlichen Interesse

liegende Zoo am Meer Bremerhaven GmbH entsprechende

Betriebsmittel zur Verfügung stehen.

54 55


| lageBericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 hGb)

2. darstellung der Lage

2.1 Ertragslage

Die nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten erstellte

Erfolgsrechnung stellt sich wie folgt dar:

2011 2010

teur teur teur teur

umsatzerlöse 2.682 2.532

bestandsveränderungen 16 -112

sonstige erträge 2.155 4.853 2.420 4.840

aufwendungen für bez. lieferungen und leistungen -751 -939

abschreibungen -1.678 -1.710

sonstige aufwendungen -270 -278

zinsaufwand -1.225 -1.161

sonstige steuern -161 -4.085 -148 -4.236

BetrieBSergeBniS 768 604

FinanzergeBniS 35 35

neutraleS ergeBniS -515 -560

ergeBniS vor gewinnaBFÜhrung 288 79

gewinnaBFÜhrung -288 -79

JahreSÜBerSChuSS 0 0

Im Geschäftsjahr 2011 wurde mit TEUR 288,2 erneut ein

weiteres positives Jahresergebnis erwirtschaftet.

Das Betriebsergebnis resultiert aus Gewinnbeiträgen aus

der Parkraumbewirtschaftung (TEUR 230) sowie der Verpachtung

des Zoos (TEUR 140).

Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung hat sich gegenüber

dem Vorjahreswert (TEUR 263) auf TEUR 362 verbessert.

Diese Entwicklung beruht insbesondere auf den um TEUR

248 gestiegenen Umsatzerlösen und den ebenfalls gestiegenen

Aufwendungen.


2.2 Finanzlage

Die finanzwirtschaftlichen Veränderungen des abgelaufenen

Geschäftsjahres und deren Auswirkungen auf den Liquiditätsbestand

zeigt die nachfolgende Kapitalflussrechnung:

2011 2010

teur teur teur teur

JahreSergeBniS vor gewinnaBFÜhrung 288 79

abschreibungen 1.679 1.711

Veränderung der langfristigen rückstellungen 508 562

Verminderung des sonderpostens -1.463 724 -1.537 736

CaShFlow 1.012 815

Veränderung der übrigen aktiva und Passiva 119 364

mittelzu-/-aBFluSS auS der lauFenden geSChäFtStätigkeit 1.131 1.179

einzahlungen aus abgängen von Gegenständen des sachanlagevermögens 0 12

auszahlungen für investitionen in das anlagevermögen -2.373 -2.255

tilgungen auf ausleihungen u. a. 17 18

mittelaBFluSS auS der inveStitionStätigkeit -2.356 -2.225

einzahlungen aus der Valutierung von darlehen 5.937 1.800

planmäßige tilgungen (abzgl. erstattungen) -457 -455

rückzahlungen -4.185 0

Gewinnabführung -79 1.216 -79 1.266

mittelaBFluSS auS der FinanzierungStätigkeit 1.216 1.266

zahlungSwirkSame veränderungen deS FinanzmittelBeStandS -8 220

FinanzmittelBeStand am 01.01. 3.418 3.198

FinanzmittelBeStand am 31.12. 3.410 3.418

Der Finanzmittelbestand hat sich insgesamt um TEUR 8

vermindert. Ursächlich hierfür ist die Veränderung der übrigen

kurzfristigen Aktiva und Passiva.

Die Auszahlungen für Investitionen in das Anlagevermögen

erhöhten sich um TEUR 2.255 auf TEUR 2.373.

Die Gesellschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen

jederzeit nachkommen. Die Finanzplanungen zeigen auch

für die beiden kommenden Jahre ausgeglichene finanzwirtschaftliche

Ergebnisse.

56 57


| lageBericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 hGb)

2.3 Vermögenslage

Die Strukturierung von Vermögen und Kapital nach Fristigkeiten

zeigt folgendes Bild:

vermögenSauFBau

anlaGeVermÖGen

umlaufVermÖGen

31.12.2011 31.12.2010 Verände rungen

teur % teur % teur

sachanlagen 67.855 81,5 67.162 81,3 693

finanzanlagen 1.057 1,3 1.074 1,3 -17

mittelfristig 10.299 12,4 10.491 12,7 -192

kurzfristig 3.981 4,8 3.860 4,7 121

geSamtvermögen 83.192 100,0 82.587 100,0 605

kapitalStruktur

eigenkapital 128 0,2 128 0,2 0

sonderposten 49.061 59,0 50.524 61,2 -1.463

rücKstellunGen

VerbindlichKeiten

lang-/mittelfristig 5.188 6,2 4.681 5,7 507

kurzfristig 12 0,0 15 0,0 -3

lang-/mittelfristig 27.904 33,5 26.609 32,2 1.295

kurzfristig 899 1,1 630 0,7 269

geSamtkapital 83.192 100,0 82.587 100,0 605

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um 0,7 %

erhöht.

Die Erhöhung des Vermögens resultiert im Wesentlichen aus

der Zunahme des Anlagevermögens. Beim Sachanlagevermögen

stehen den Investitionen von TEUR 2.373 Abschreibungen

von TEUR 1.679 gegenüber.

Die Finanzierung des Vermögens wird überwiegend durch

die Sonderposten der Investitionszuschüsse und langfristig

angesetzte Verbindlichkeiten aus der Dauerfinanzierung

erreicht.

Der erzielte Jahresgewinn in Höhe von TEUR 288 wurde an

die STÄWOG abgeführt. Das Eigenkapital blieb daher unverändert

bei TEUR 128; der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital

beläuft sich auf rd. 0,15 %.

Die Verringerung des Sonderpostens resultiert aus der

planmäßigen Vereinnahmung von Investitionszuschüssen

analog der Abschreibung der bezuschussten Objekte, die

die Zugänge des Geschäftsjahres deutlich überstieg.

Nicht für die Instandhaltung einzelner Immobilien benötigte,

in den Pachten kalkulierte Beträge wurden den lang- und

mittelfristig angesetzten Rückstellungen zugeordnet.

Die Zunahme der lang- und mittelfristigen Verbindlichkeiten

wird durch die Valutierungen von TEUR 5.937, planmäßige

Tilgungen davon TEUR 457 und außerplanmäßige Tilgungen

und Rückzahlungen von TEUR 4.185 gegenüberstehend

bestimmt.


3. nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem 31.

Dezember 2011 bis zur Aufstellung vom Jahresabschluss

und Lagebericht nicht eingetreten.

4. risikobericht

Risiken, die den Bestand der STÄGRUND gefährden oder die

die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich beeinflussen

könnten, sind für die nächsten zwei Jahre nicht erkennbar.

Veränderungen am Kapitalmarkt könnten zu

steigenden Zinsbelastungen führen, sind derzeit aber nicht

erkennbar und auf Grund der wirtschaftlichen Situation in

der Euro-Zone auch nicht zu erwarten; die Kreditversorgung

ist gesichert.

Zurzeit werden keine rechtlichen Auseinandersetzungen mit

Auftraggebern, Auftragnehmern, Kunden oder Dritten geführt,

die von ihrer Art oder ihrem Umfang her über das

normale Maß unvermeidbarer Auseinandersetzungen hinausgehen

würden.

Das eingerichtete Risikomanagement ist darauf gerichtet,

dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzustellen.

Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte

sind nicht zu verzeichnen. Das Anlagevermögen

ist durch Zuschüsse oder Darlehen langfristig

finanziert. Bei den langfristigen Fremdmitteln handelt es

sich überwiegend um langfristige Annuitätendarlehen mit

mindestens 10jähriger Zinsfestschreibung. Auf Grund steigender

Tilgungsanteile halten sich die Zinsänderungsrisiken

in beschränktem Rahmen. Die Zinsentwicklung wird im

Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet.

In den Vorjahren hat die Gesellschaft das historische

Zinstief genutzt und alle Darlehen, die bis zum Jahr 2011

prolongiert werden müssen, für weitere zehn Jahre festgeschrieben.

In den nächsten Jahren besteht somit eine große

Zinssicherheit, die für einen Teil des Kreditportfolios bis

zum Jahr 2021 gilt.

Im Wirtschaftsjahr konnte ein Darlehen mit einem Volumen

von 4,1 Millionen mit einem neuen Zinssatz vereinbart werden.

Das Zinsniveau von vorher 5,25 % wird auf 4,49 %

gesenkt. Die Zinsersparnis wird sich 2012 positiv auf das

Unternehmen auswirken.

Preisänderungsrisiken bestehen akut nicht, da auf der

Grundlage der Miet-/Nutzungsverträge die Mieten auch für

künftige Jahre langfristig festgelegt sind. Daraus ergibt sich,

dass Liquiditätsrisiken weder akut noch längerfristig zu

erwarten sind und der Kapitaldienst aus den regelmäßigen

Zuflüssen aus dem Vermietungs- und Verpachtungsgeschäft

vereinbarungsgemäß erbracht werden kann.

Stadttheater Bremerhaven, Kleines Haus

5. prognosebericht

Der Wirtschaftsplan 2012 und das Folgejahr 2013 gehen von

geplanten Ergebnissen von ca. 70-80 TEUR aus.

Die Gesellschaft steht für weitere Aufgaben in der kommunalen

Unternehmensgruppe zur Verfügung.

Bremerhaven, den 31.03.2012

Städtische Grundstücksgesellschaft

Bremerhaven mbH

Bruns

Geschäftsführer

58 59


| Bilanz zum 31. dezember 2011

a k t I V S E I t E

anlagevermögen

sachanlaGen

finanzanlaGen

Grundstücke und grundstücksgleiche rechte

mit Geschäfts- und anderen bauten

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur eur

38.328.886,33 39.072.933,51

Grundstücke mit zoologischen anlagen 18.020.102,52 18.441.038,55

Grundstücke ohne bauten 2.153.906,52 2.153.906,52

technische anlagen 5.208.459,78 5.584.598,00

andere anlagen 35.362,69 51.078,55

anlagen im bau 4.103.409,51 1.858.167,07

bauvorbereitungskosten 5.000,00 67.855.127,35 0,00

anteile an verbundenen unternehmen 25.000,00 25.000,00

ausleihungen an verbundene unternehmen 1.019.563,40 1.036.173,50

beteiligungen 12.500,00 1.057.063,40 12.500,00

anlaGeVermÖGen insGesamt 68.912.190,75 68.235.395,70

umlauFvermögen

zum VerKauf bestimmte GrundstücKe und andere VOrräte

unfertige leistungen 143.927,28 143.927,28 127.460,40

fOrderunGen und sOnstiGe VermÖGensGeGenstände

flüssiGe mittel

forderungen aus Vermietung 39.779,69 45.377,86

forderungen gegen verbundene unternehmen 211.274,70 202.153,89

forderungen gegen unternehmen, mit denen

ein beteiligungsverhältnis besteht

22.493,07 57.004,51

sonstige Vermögensgegenstände 10.452.799,80 10.726.347,26 10.502.033,33

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 3.409.931,82 3.417.876,76

BilanzSumme 83.192.397,11 82.587.302,45


p a S S I V S E I t E

eigenkapital

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur eur

Gezeichnetes KaPital 25.564,59 25.564,59

KaPitalrücKlaGe 102.258,38 102.258,38

eiGenKaPital insGesamt 127.822,97 127.822,97

SonderpoSten FÜr inveStitionSzuSChÜSSe

zum anlagevermögen

rücKstellunGen

verBindliChkeiten

49.060.976,89 50.523.674,93

rückstellungen für bauinstandhaltung 5.188.608,19 4.680.644,08

sonstige rückstellungen 12.500,00 5.201.108,19 15.500,00

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 27.906.884,78 26.611.967,33

erhaltene anzahlungen 231.053,01 179.188,62

Verbindlichkeiten aus Vermietung 21.195,50 4.463,21

Verbindlichkeiten aus lieferungen und leistungen 243.725,52 234.726,56

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen unternehmen 387.543,62 178.961,30

sonstige Verbindlichkeiten 12.086,63 28.802.489,06 30.353,45

davon aus steuern:

eur 0,00 [Vorjahr: eur 0,00]

BilanzSumme 83.192.397,11 82.587.302,45

60 61


| gewinn- und VerlustrechnunG

gEWInn- und VErLuStrECHnung

für die zeit vom 01. Januar bis 31. dezember 2011

umsatzerlöse

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur eur

a) aus der hausbewirtschaftung 1.698.919,93 1.423.828,64

b) aus Verpachtung zoologischer anlagen 399.297,76 398.850,26

c) aus Verkauf von Grundstücken 0,00 125.000,00

d) aus anderen lieferungen und leistungen 584.746,44 2.682.964,13 584.746,44

2.532.425,34

erhöhung / Verminderung des bestandes an unfertigen leistungen 16.466,88 -112.365,56

andere aktivierte eigenleistungen 59.809,93 47.436,30

sonstige betriebliche erträge 2.097.140,29 2.374.724,61

aufwendungen für bezogene lieferungen und leistungen

a) aufwendungen für hausbewirtschaftung 550.951,66 721.960,78

b) aufwendungen für bewirtschaftung zoologischer anlagen 200.379,62 217.377,63

rohergeBniS 4.105.049,95 3.902.882,28

abschreibungen auf sachanlagen 1.678.683,76 1.710.866,13

sonstige betriebliche aufwendungen 796.736,47 839.803,99

erträge aus ausleihungen des finanzanlagevermögens

davon aus verbundenen unternehmen eur 51.623,16

[Vorjahr: eur 53.845,02]

51.623,16 53.845,02

sonstige zinsen und ähnliche erträge

davon aus verbundenen unternehmen eur 2.125,00

[Vorjahr: eur 2.153,89]

54.292,35 35.448,48

zinsen und ähnliche aufwendungen 1.276.339,28 1.214.580,14

ergeBniS der gewöhnliChen geSChäFtStätigkeit 459.205,95 226.925,52

sonstige steuern 170.911,32 148.184,29

aufwendungen aus Gewinnabführung

davon aus verbundenen unternehmen eur 288.294,63

[Vorjahr: eur 78.741,23]

288.294,63 78.741,23

JahreSÜBerSChuSS 0,00 0,00


| anhang zum Jahresabschluss 2011

a. allgemeine angaben

Die Städtische Grundstücksgesellschaft Bremerhaven mbH

(STÄGRUND) ist eine nach den Größenmerkmalen des § 267

HGB „kleine“ Kapitalgesellschaft. Nach dem Gesellschaftsvertrag

sind der Jahresabschluss und der Lagebericht jedoch

nach den Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches

für große Kapitalgesellschaften aufzustellen.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung

richtet sich nach der Verordnung über Formblätter

für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen

(Formblatt VO i.d.F. vom 25.05.2009).

Für die Gewinn- und Verlustrechnung fand das Gesamtkostenverfahren

Anwendung.

Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung wurden

entsprechend der Unternehmenstätigkeit um die Posten

„Grundstücke mit zoologischen Anlagen“ bzw. „Umsatzerlöse

aus Verpachtung zoologischer Anlagen“ und „Aufwendungen

für Bewirtschaftung zoologischer Anlagen“ ergänzt,

da diese für einen sachgerechten Einblick in die Vermögens-

und Ertragslage unerlässlich sind.

B. angaben zu Bilanzierungs- und

Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert

wie folgt angewendet:

Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungs- und

Herstellungskosten, vermindert um planmäßige lineare

Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer

(Geschäfts- und andere Bauten 50 Jahre/Außenanlagen

10 Jahre/Technische Anlagen 3 - 25 Jahre) bewertet.

In die Herstellungskosten sind Personal- und Sachkosten

sowie Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit einbezogen.

Erbbaurechte werden über einen Zeitraum von 99 Jahren

abgeschrieben.

Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten

bewertet.

Im Umlaufvermögen erfolgte die Bewertung der zum Verkauf

bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte zu den Anschaffungs-

und Herstellungskosten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit

dem Nominalwert ausgewiesen.

Der Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen

wird in Höhe der auf die bezuschussten

Anschaffungs- und Herstellungskosten entfallenden Ab-

schreibungen - im Geschäftsjahr 1.503.698,04 EUR (Vorjahr

1.537.130,10 EUR) unter „Sonstige betriebliche Erträge“

vereinnahmt.

Die in Vorjahren bis 2009 gebildeten Rückstellungen für

Bauinstandhaltung wurden unverändert beibehalten und

werden in zukünftigen Geschäftsjahren bestimmungsgemäß

verbraucht. Zum 31.12.2011 beträgt der hierauf entfallende

Teil der Rückstellung 4.118.567,34 EUR.

Ab 2010 wurden Rückstellungen für Bauinstandhaltung

beruhend auf Instandhaltungsverpflichtungen aus vereinzelten

Mietverträgen gebildet. Diese Rückstellungen werden

bedarfsgerecht verbraucht. Die Rückstellungen aus den

vertraglichen Verpflichtungen betragen zum 31.12.2011

insgesamt 1.070.040,85 EUR und sind ebenfalls unter den

Rückstellungen für Bauinstandhaltung ausgewiesen. Aus

Vereinfachungsgründen für die zukünftige Inanspruchnahme

der Rückstellungen wurde gemäß der Erfahrungen der

letzten Jahren ein Betrag von 500.000,00 EUR mit einer

Restlaufzeit von über einem Jahr ermittelt und mit dem der

Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der

vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank

abgezinst.

Sonstige Rückstellungen beinhalten die voraussichtlichen

Kosten der Jahresabschlussprüfung des Geschäftsjahres

2011.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag

passiviert.

Volkshochschule und Parkhaus Rampenstaße

62 63


| anhang zum Jahresabschluss 2011

C. Erläuterungen zur Bilanz und

gewinn- und Verlustrechnung

Die Entwicklung des Anlagevermögens und die Abschreibungen

des Geschäftsjahres sind dem nachfolgenden Anlagengitter

zu entnehmen.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen betreffen

zwei der Gesellschafterin (Städtische Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH) gewährte Darlehen.

Unfertige Leistungen enthalten noch nicht abgerechnete

Betriebs- und Heizkosten.

Zum 31.12.2011 bestanden Forderungen gegen verbundene

Unternehmen aus dem Kontokorrentverkehr in Höhe von

211.274,70 EUR (31.12.2010: Forderungen 202.153,89 EUR)

und auch – wie zum 31.12.2010 – keine Forderungen gegenüber

der Gesellschafterin.

Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis

besteht, bestanden zum 31.12.2011 in

Höhe von 22.493,07 EUR (Vorjahr 57.004,51 EUR).

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind Forderungen

mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in

Höhe von 10.125.591,47 EUR (Vorjahr 10.299.489,12 EUR)

ausgewiesen. Die übrigen Forderungen haben eine Restlaufzeit

bis zu einem Jahr.

Das gezeichnete Kapital beträgt laut Gesellschaftsvertrag

unverändert 50.000,00 DM (25.564,59 EUR).

Der Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen

enthält öffentliche und private Baukostenzuschüsse

für fertig gestellte Baumaßnahmen.

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit

und Sicherung ergibt sich aus dem nachfolgenden

Verbindlichkeitenspiegel.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

(insgesamt gegenüber Gesellschaftern) bestehen aus dem

Kontokorrentverkehr in Höhe von 387.543,62 (Vorjahr

178.961,30 EUR).

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine

wesentlichen außerordentlichen oder periodenfremden

Erträge und Aufwendungen ausgewiesen.

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten 1.503.698,04

EUR (Vorjahr 1.537.130,10 EUR) Auflösungen der Sonderposten

für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen. Diesen

Erträgen stehen gleich hohe Abschreibungen und

Zinsaufwendungen gegenüber.

In den Zinsen und ähnlichen Erträgen sind € 18.953,24 aus

der Abzinsung der Rückstellung für Bauinstandhaltung

enthalten.

d. Sonstige angaben

Die Gesellschaft hat außer dem Geschäftsführer und zwei

Prokuristen kein weiteres Personal. Es besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag

mit der Gesellschafterin.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates, der Geschäftsführer und

die Prokuristen haben für ihre Tätigkeit im Jahre 2011 von

der Gesellschaft keine Bezüge erhalten.

Die Jahresergebnisse der STÄGRUND werden auf der Grundlage

des mit der Gesellschafterin abgeschlossenen Unternehmensvertrags

an diese abgeführt bzw. von dieser

ausgeglichen.

Die STÄGRUND war bis zum 31.12.2003 alleinige Gesellschafterin

der Zoo am Meer Bremerhaven GmbH, Bremerhaven.

Mit Wirkung vom 01.01.2004 wurden 50 % der Anteile

an die Stadt Bremerhaven verkauft.

Am 31.12.2011 beträgt zum Zeitpunkt der Erstellung der

Bilanz, die Bilanzsumme dieser Gesellschaft (Zoo am Meer

GmbH) 672.369,59 EUR (Vorjahr 645.732,96 EUR) und das

Eigenkapital 294.267,27 EUR (Vorjahr 245.931,26 EUR). Die

Zoo am Meer GmbH hat im Geschäftsjahr 2011 einen Bilanzgewinn

von 0,00 EUR.

Die STÄGRUND hält 100% der Anteile an der Städtischen

Parkgesellschaft Bremerhaven mbH, Bremerhaven (STÄ-

PARK). Am 31.12.2011 beträgt die Bilanzsumme der Gesellschaft

3.484.803,95 EUR (Vorjahr 4.219.939,11 EUR) und

das Eigenkapital 1.242.444,05 EUR (Vorjahr 868.605,59

EUR). In 2011 erzielte sie einen Jahresüberschuss von

373.838,46 EUR (Vorjahr 368.343,85 EUR).

Für die Jahresabschlussprüfung wurde an die Prüfungsgesellschaft

ein Betrag von 13,7 TEUR aufgewendet. Andere

Beratung oder Bestätigungsleistungen fanden nicht statt.


EntWICkLung dES

anLagEVErMögEnS 2011

SaChanlagen

Grundstücke und grundstücksgleiche rechte

mit Geschäfts- und anderen bauten

anschaffungs-/

herstellungs-

kosten

zugänge des

Geschäftsjahres

abgänge des

Geschäftsjahres

umbuchungen

(+/-)

abschreibungen

(kumulierte)

buchwert

31.12.2011

abschreibungen

des Geschäfts-

jahres

eur eur eur eur eur eur eur

46.678.761,77 62.484,30 0,00 +0,00 8.412.359,74 38.328.886,33 806.531,48

Grundstücke mit zoologischen anlagen 21.648.438,68 10.402,16 0,00 48.960,01 3.687.698,33 18.020.102,52 480.298,20

Grundstücke ohne bauten 2.153.906,52 0,00 0,00 0,00 0,00 2.153.906,52 0,00

technische anlagen 10.573.202,02 0,00 0,00 0,00 5.364.742,24 5.208.459,78 376.138,22

andere anlagen 332.562,47 0,00 0,00 0,00 297.199,78 35.362,69 15.715,86

anlagen im bau 1.858.167,07 2.294.202,45 0,00 -48.960,01 0,00 4.103.409,51 0,00

bauvorbereitungskosten 0,00 5.000,00 0,00 0,00 0,00 5.000,00 0,00

Finanzanlagen

83.245.038,53 2.372.088,91 0,00 0,00 17.762.000,09 67.855.127,35 1.678.683,76

ursprungs-

betrag

zugänge des

Geschäftsjahres

abgänge des

Geschäftsjahres

umbuchungen

(+/-)

tilgungen

(kumulierte)

buchwert

31.12.2011

tilgungen

des Geschäfts-

jahres

eur eur eur eur eur eur eur

anteile an verbundenen unternehmen 25.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 25.000,00 0,00

ausleihungen an verbundene unternehmen 1.160.222,44 0,00 0,00 0,00 140.659,04 1.019.563,40 16.610,10

Beteiligungen 12.500,00 0,00 0,00 0,00 0,00 12.500,00 0,00

1.197.722,44 0,00 0,00 0,00 140.659,04 1.057.063,40 16.610,10

anlagevermögen inSgeSamt 84.442.760,97 2.372.088,91 0,00 0,00 17.902.659,13 68.912.190,75 1.695.293,86

VErBIndLICHkEItEnSpIEgEL

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern

[Vorjahr]

erhaltene anzahlungen

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten aus Vermietung

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten aus lieferungen und leistungen

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten gegenüber

verbundenen unternehmen

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten gegenüber unternehmen,

mit denen ein beteiligungsverhältnis besteht

[Vorjahr]

sonstige Verbindlichkeiten

[Vorjahr]

geSamtBetrag

[Vorjahr]

insgesamt

31.12.2011

[31.12.2010]

27.906.884,78

[26.611.967,33]

davon

restlaufzeit gesichert

unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre

eur eur eur eur eur

0,00

[0,00]

231.053,01

[179.188,62]

21.195,50

[4.463,21]

243.725,52

[234.726,56]

387.543,62

[178.961,30]

0,00

[0,00]

12.086,63

[30.353,45]

28.802.489,06

[27.239.660,47]

afb = ausfallbürgschaft der stadt bremerhaven

GPr = Grundpfandrecht

KüV = Kapitaldienst-übernahme-Verpflichtung der stadt bremerhaven

543.903,12

[530.450,81]

0,00

0,00

231.053,01

[179.188,62]

21.195,50

[4.463,21]

237.467,66

[227.908,30]

387.543,62

[178.961,30]

0,00

[0,00]

12.086,63

[30.353,45]

1.433.249,54

[1.151.325,69]

2.318.355,11

[2.213.941,58]

6.257,86

[6.818,26]

2.324.612,97

[2.220.759,84]

25.044.626,55

[23.867.574,94]

25.044.626,55

[23.867.574,94]

art der

sicherung *)

10.532.460,88 afb

7.074.934,78 GPr

10.299.489,12 KüV

27.906.884,78

64 65


Havenbrücke

Wassershout

Kunstmuseum Bremerhaven


| Bestätigungsvermerk des abschlussPrüfers

zum Jahresabschluss (§ 322 hGb)

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung

haben wir unter genanntem Datum den folgenden

uneingeschränkten Bestätigungsvermerk:

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz,

Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung

der Buchführung und den Lagebericht der

Städtische Grundstücksgesellschaft Bremerhaven mbH,

Bremerhaven, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis

31.12.2011 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung

von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen

handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Regelungen

im Gesellschaftsvertrag liegen in der Verantwortung

der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe

ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung

eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung

der Buchführung und über den Lagebericht

abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB

unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer

(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung

so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten

und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den

Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger

Buchführung und durch den Lagebericht

vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt

werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die

Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche

und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie

die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im

Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen

internen Kontrollsystems sowie

Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss

und Lagebericht überwiegend auf der Basis von

Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung

der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen

Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die

Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses

und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere

Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere

Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung

gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss

den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen

des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter

Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung

ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild

der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.

Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss,

vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der

Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen

Entwicklung zutreffend dar.

Frankfurt am Main, den 15.05.2012

Domizil-Revisions AG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft

Neupel Wagner

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin

Eine Verwendung des Bestätigungsvermerks bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder

des Lageberichts in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer

erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB wird verwiesen.

66 67


JAHRESABSCHLUSS für das

GESCHÄFTSJAHR 2011


Parkhaus Rampenstraße

Städtische Parkgesellschaft Bremerhaven

GESCHÄFTSBERICHT 2011

Städtische

Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH

www.staewog.de

Städtische

Grundstücksgesellschaft

Bremerhaven mbH

www.staegrund.de

Städtische

Parkgesellschaft

Bremerhaven mbH

www.staepark.de


Themen

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 ......................................... 6 8

Rechtsverhältnisse .......................................................................................................................................... 71

Organe der Gesellschaft .................................................................................................................................. 72

Bericht des Aufsichtsrates ............................................................................................................................... 73

Lagebericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 HGB) ........................................................................................ 75

Bilanz zum 31. Dezember 2011 ........................................................................................................................ 76

Gewinn- und Verlustrechnung .......................................................................................................................... 77

Anhang zum Jahresabschluss 2011 .................................................................................................................. 78

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers zum Jahresabschluss (§ 322 HGB) ................................................ 81

Städtische

PARKGESELLSCHAFT

Bremerhaven mbH


| rechtsverhältnisse

StädtISCHE parkgESELLSCHaFt

BrEMErHaVEn MBH (Stäpark)

gründung der gesellschaft

10. November 2000

Sitz der gesellschaft

Bremerhaven

gegenstand der gesellschaft

Der Betrieb, die Bewirtschaftung und die Verwaltung von

Parkhäusern und anderen Parkflächen in Bremerhaven

Handelsregister

Amtsgericht Bremerhaven HRB Nr. 3332,

eingetragen am 1. Dezember 2000.

größenklasse

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d. §

267 Abs. 3 Handelsgesetzbuch.

Gemäß Gesellschaftsvertrag sind der Jahresabschluss und

der Lagebericht nach den Vorschriften für große Kapitalgesellschaften

aufzustellen und zu prüfen.

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| Organe der Gesellschaft

Der Aufsichtsrat besteht aus den Aufsichtsratsmitgliedern

der Städtischen Grundstücksgesellschaft

Bremerhaven mbH.

gesellschafter:

Städtische Grundstücksgesellschaft Bremerhaven mbH,

Bremerhaven

aufsichtsrat:

Gemäß §10 des Gesellschaftsvertrages entspricht der

Aufsichtsrat dem der Muttergesellschaft.

Jörn Hoffmann

Vorsitzender – (seit dem 29.09.2011)

stv. Vorsitzender – (von 29.09.2009 - 28.09.2011)

AR Mitglied seit dem 20.03.2002

Stadtrat

Christa utech

stv. Vorsitzende – (seit dem 29.09.2011)

Vorsitzende – (von 01.07.2010 – 28.09.2011)

AR Mitglied seit dem 11.09.2007

Arbeitnehmervertreterin

Betriebsrätin

Heino Czerwinski (seit dem 01.12.1999)

Schriftführer

Arbeitnehmervertreter

katja reimelt (ehem. Fr. Rehe, seit dem 29.09.2011)

Stadtverordnete

Martina goebel (seit dem 29.09.2011)

Stadtverordnete

torsten neuhoff (seit dem 29.09.2011)

Stadtrat

gert Strebe (seit dem 29.09.2011)

Stadtverordneter

Bianca pentinghaus (seit dem 29.09.2011)

Arbeitnehmervertreterin

rüdiger Hoppmann (seit dem 01.07.1995)

Arbeitnehmervertreter

Martina kirschstein-klingner (seit dem 01.12.1999)

Stadtverordnete

rita pein (seit dem 11.09.2007)

Stadtverordnete

peter pletz (seit dem 11.09.2007)

Stadtrat

roger poggenburg (seit dem 11.09.2007)

Arbeitnehmervertreter

Janine Wübben (seit dem 11.09.2007)

Arbeitnehmervertreterin

Sandra Smith (seit dem 02.02.2004)

Arbeitnehmervertreterin

Bernd Wessling (seit dem 11.09.2007)

Arbeitnehmervertreter

den Aufsichtsrat verlassen haben:

thorsten Janz (vom 13.11.2003 - 30.06.2010)

Arbeitnehmervertreter

Betriebsrat

Wilhelm Behrens (seit dem 02.02.2004 – 28.09.2011)

Stadtrat

gerhild Engels (seit dem 11.09.2007 – 28.09.2011)

Stadtverordnete

thorsten raschen (seit dem 02.02.2004 – 28.09.2011)

Stadtverordneter

Bernd Schomaker (seit dem 11.09.2007 – 28.09.2011)

Stadtverordneter

gernot grünig (seit dem 05.11.1987 – 28.08.2011)

Arbeitnehmervertreter

Die Mitglieder des Aufsichtsrates, der Geschäftsführer und

die Prokuristin haben für ihre Tätigkeit im Jahre 2011 von

der Gesellschaft keine Bezüge erhalten.

Es wird der Gesellschafterversammlung vorgeschlagen, den

Bilanzgewinn in Höhe von 373.838,46 EUR in die Rücklagen

einzustellen.

geschäftsführer:

Christian Bruns

Bremerhaven, den 31.03.2012

Städtische Parkgesellschaft

Bremerhaven mbH

Bruns

Geschäftsführer


| Bericht des aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat der Städtischen Parkgesellschaft Bremerhaven

mbH hat sich im Geschäftsjahr 2011 in Sitzungen

sowie anhand schriftlicher und mündlicher Berichte der

Geschäftsführung über die Lage und Entwicklung der Gesellschaft,

über bedeutende Geschäftsvorfälle und alle wesentlichen

Fragen der Geschäftspolitik unterrichtet. Von der

Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung hat er sich überzeugt.

Er hat die ihm aufgrund gesetzlicher und gesellschaftsvertraglicher

Bestimmungen vorgelegten

Einzelvorgänge behandelt.

Der nach den Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches

für große Kapitalgesellschaften aufgestellte

Jahresabschluss und Lagebericht zum 31. Dezember 2011

wurde von der Domizil Revision AG, Frankfurt, geprüft und

mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Außerdem wurden die in den Grundsätzen für die Prüfung

von Unternehmen nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz

(HGrG) niedergelegten Prüfungsfeststellungen getroffen.

Beanstandungen haben sich nicht ergeben.

Zum 31. Dezember 2011 beträgt die Bilanzsumme

3.484.803,95 EUR. Der Bilanzgewinn in Höhe von

373.838,46 EUR soll nach Beschlussfassung in die Rücklagen

eingestellt werden.

Der Aufsichtsrat billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten

Lagebericht 2011 und empfiehlt der Gesellschafterversammlung,

den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011

bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und

Anhang, festzustellen und der Geschäftsführung und dem

Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2011 Entlastung zu erteilen

(§ 8 Gesellschaftsvertrag).

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Städtischen Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH für die im Rahmen des

bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrages im Geschäftsjahr

geleistete Arbeit.

Bremerhaven, 31.03.2012

Jörn Hoffmann

(Vorsitzender des Aufsichtsrates)

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Parkhaus Havenwelten

Parkhaus Rampenstraße

Theatergarage


| lageBericht zum Jahresabschluss 2011 (§289 hGb)

Entwicklung der gesellschaft

Im Geschäftsjahr 2011 hat die Städtische Parkgesellschaft

Bremerhaven mbH (STÄPARK) als Betriebsgesellschaft die

Bewirtschaftung und Verwaltung folgender Parkeinrichtungen

in Bremerhaven durchgeführt:

Das von der Städtischen Grundstücksgesellschaft Bremerhaven

mbH (STÄGRUND) auf 20 Jahre gepachtete Parkhaus

Columbus Center mit 818 PKW-Einstellplätzen und das

ebenfalls auf 20 Jahre gepachtete Parkhaus City-Nord mit

200 PKW-Einstellplätzen.

Seit Mai 2007 die von der STÄGRUND auf 25 Jahre gepachtete

Theatergarage in Bremerhaven mit 137 Stellplätzen.

Den von der STÄGRUND unbefristet mit einer Kündigungsfrist

von drei Monaten zum Monatsende gepachteten Parkplatz

am Alten Hafen 116 mit 138 PKW-Einstellplätzen.

Von einer stadteigenen Entwicklungsgesellschaft kurzfristig

kündbar gepachtete Flächen im Gebiet Alter Hafen/Neuer

Hafen mit ca. 860 PKW-Einstellplätzen.

Von der Stadt Bremerhaven mit einem Geschäftsbesorgungsvertrag

übernommene 112 Parkscheinautomaten

sowie das von der Stadt installierte Parkleitsystem.

Seit März 2008 das von der Grundstücksgesellschaft Alter

Hafen mbH auf 25 Jahre gepachtete nördliche untere und das

gesamte obere Parkdeck der Parkgarage Havenwelten mit

gemäß Schlussrechnung benannten 592 Stellplätzen.

Seit Oktober 2008 das von der AVW Vermögensverwaltung

GmbH & Co. Fünfundzwanzigste Objekt KG auf 25 Jahre

gepachtete südliche untere Parkdeck der Parkgarage Havenwelten

mit 509 Stellplätzen. Der Verpächter wird im Rahmen

der noch von ihm zu erstellenden Schlussrechnung die

genaue Anzahl der Stellplätze nennen.

Der Geschäftsverlauf und die Entwicklung der Gesellschaft

ist zufrieden stellend. Der Geschäftsbetrieb der Gesellschaft

läuft weiterhin reibungslos.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme zum 31. Dezember 2011 beträgt

3.484.803,95 EUR (Vorjahr: 4.219.939,11 EUR).

Die STÄPARK verfügt als reine Betriebsgesellschaft nur über

vergleichsweise geringes Anlagevermögen. Die kurzfristigen

Rückstellungen und Verbindlichkeiten können vollständig

aus kurzfristigen Forderungen und flüssigen Mitteln

gedeckt werden. Die Vermögenslage ist geordnet.

Die Gesellschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen stets

nachkommen. Die Gesellschaft hat im Berichtsjahr öffentliche

Mittel erhalten.

Finanzielle Risiken aus den Verpflichtungen der Anpachtung

der Parkhäuser im Bereich Havenwelten sind durch eine

Garantieerklärung der Stadt Bremerhaven ausgeschlossen.

Ertragslage

Im Geschäftsjahr entstand ein Jahresüberschuss in Höhe

von 373.838,46 EUR. Kalkulierte Instandhaltungen dürfen

nach den neu geltenden Bestimmungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes

nicht mehr zurückgestellt werden. In

den Vorjahren war der für noch ausstehende Instandhaltung

kalkulierte Betrag als Rückstellung gebucht worden. Deshalb

soll das Ergebnis als Rücklage für weitere Bauinstandhaltung

bei der STÄPARK verbleiben, damit in den

Folgejahren notwendige Reparaturen abgedeckt werden

können.

nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach dem 31.

Dezember 2011 bis zur Aufstellung vom Jahresabschluss

und Lagebericht nicht eingetreten.

ausblick

Die Gesellschaft wird in 2012 ihren Geschäftsbetrieb auf der

Grundlage der abgeschlossenen Verträge fortführen. Die

wirtschaftliche Lage der Gesellschaft ist gefestigt.

Risiken, die den Bestand der Gesellschaft gefährden oder

ihre Entwicklung wesentlich beeinträchtigen könnten, sind

für den Zeitraum der nächsten beiden Jahre derzeit nicht

erkennbar.

Das innerhalb der Organisation eingerichtete Risikomanagementsystem

ist darauf eingerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit

zu gewährleisten. Die Gesellschaft steht für die

Bewirtschaftung und Verwaltung weiterer Parkhäuser und

Parkflächen zur Verfügung.

Die Wirtschaftspläne der Jahre 2012 und 2013 gehen von

positiven Ergebnissen aus.

Bremerhaven, den 31.03.2012

Städtische Parkgesellschaft

Bremerhaven mbH

Bruns

Geschäftsführer

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| Bilanz zum 31. dezember 2011

a k t I V S E I t E

anlagevermögen

sachanlaGen

umlauFvermögen

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur eur

technische anlagen 1,00 1,00

betriebs- und Geschäftsausstattung 283.416,32 283.574,86

fOrderunGen und sOnstiGe VermÖGensGeGenstände

flüssiGe mittel

283.417,32 283.575,86

forderungen aus lieferungen und leistungen 5.881,64 7.373,88

sonstige Vermögensgegenstände 252.975,77 258.857,41 372.001,92

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 2.942.529,22 3.556.987,45

BilanzSumme 3.484.803,95 4.219.939,11

p a S S I V S E I t E

eigenkapital

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur eur

Gezeichnetes KaPital 25.000,00 25.000,00

GeWinnrücKlaGen

davon 368.343,85 € aus dem bilanzgewinn des Vorjahres eingestellt (VJ: 88.275,02 €)

843.605,59 475.261,74

Jahresüberschuss 373.838,46 373.838,46 368.343,85

eiGenKaPital insGesamt 1.242.444,05 868.605,59

rÜCkStellungen

rückstellung für bauinstandhaltung 210.000,00 210.000,00

sonstige rückstellungen 238.498,96 448.498,96 244.996,12

verBindliChkeiten

Verbindlichkeiten aus lieferungen und leistungen 53.471,42 1.435.191,96

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen unternehmen 123.381,51 176.852,93 239.538,48

reChnungSaBgrenzungSpoSten

Passive rechnungsabgrenzung 1.617.008,01 1.221.606,96

BilanzSumme 3.484.803,95 4.219.939,11


| gewinn- und VerlustrechnunG

gEWInn- und VErLuStrECHnung

für die zeit vom 1. Januar bis 31. dezember 2011

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur

umsatzerlöse aus Parkraumbewirtschaftung 2.732.496,46 2.716.562,43

umsatzerlöse aus betreuungstätigkeit 105.907,36 100.606,98

2.838.403,82 2.817.169,41

sonstige betriebliche erträge 1.578.227,58 1.940.180,24

aufwendungen für Parkraumbewirtschaftung 3.461.852,87 3.975.624,95

rohergeBniS 954.778,53 781.724,70

abschreibungen auf sachanlagen 52.069,55 46.985,66

sonstige betriebliche aufwendungen 541.681,94 478.144,08

sonstige zinsen und ähnliche erträge 12.923,42 11.418,86

ergeBniS der gewöhnliChen geSChäFtStätigkeit 373.950,46 268.013,82

steuern vom einkommen und vom ertrag 0,00 -100.442,03

sonstige steuern 112,00 112,00

JahreSÜBerSChuSS 373.838,46 368.343,85

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| anhang zum Jahresabschluss 2011

a. allgemeine angaben

Die Städtische Parkgesellschaft Bremerhaven mbH ist eine

nach den Größenmerkmalen des § 267 HGB „kleine“ Kapitalgesellschaft.

Nach dem Gesellschaftsvertrag sind der Jahresabschluss

und der Lagebericht jedoch nach den

Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches

für große Kapitalgesellschaften aufzustellen.

Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung wurden

nach den Vorschriften des Zweiten Abschnittes im Dritten

Buch des HGB aufgestellt. Hiervon abweichend wurde entsprechend

dem Unternehmenszweck die Gewinn- und Verlustrechnung

um die Posten „Umsatzerlöse aus

Parkraumbewirtschaftung“, „Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit“

und „Aufwendungen für Parkraumbewirtschaftung“

ergänzt, da diese für einen sachgerechten Einblick in

die Ertragslage unerlässlich sind. Für die Gewinn- und Verlustrechnung

fand das Gesamtkostenverfahren Anwendung.

B. angaben zu Bilanzierungs- und

Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert

wie folgt angewendet:

Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungs- und

Herstellungskosten, vermindert um die planmäßigen linearen

Abschreibungen unter Zugrundelegung der entsprechenden

voraussichtlichen Restnutzungsdauer

(Betriebs- und Geschäftsausstattung 4-14 Jahre) bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit

dem Nominalwert ausgewiesen.

Der Ausweis unter Gezeichnetes Kapital entspricht dem voll

eingezahlten Stammkapital von 25.000,00 EUR laut Gesellschaftsvertrag.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag

passiviert.

Gemäß § 274 (1) HGB wurde ein Wahlrecht zur Aktivierung

latenter Steuern nicht ausgeübt.

C. Erläuterungen zur Bilanz und

gewinn- und Verlustrechnung

Die Entwicklung des Anlagevermögens und die Abschreibungen

des Geschäftsjahres sind dem nachfolgenden Anlagengitter

zu entnehmen.

Die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

enthalten - wie im Vorjahr - keine Forderungen mit einer

Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die Sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe angesetzt,

die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig

ist.

Die ausgewiesenen Verbindlichkeiten sind - wie im Vorjahr -

kurzfristig und - wie im Vorjahr - nicht gesichert. Im passiven

Rechnungsabgrenzungsposten sind Zuschüsse für die Parkraumbewirtschaftung

für das folgende Jahr enthalten.

Periodenfremde Erträge in Höhe von 50.969,91 EUR resultierten

aus einer Nachaktivierung von Herstellungskosten

für den Ausbau der Überwachungsanlage. Ansonsten sind in

den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung keine wesentlichen

außerordentliche oder periodenfremde Erträge und

Aufwendungen ausgewiesen.

d. Sonstige angaben

Die Verwaltung der Parkscheinautomaten und des Parkleitsystems

für die Stadt Bremerhaven wird über ein vom

Vermögen der Gesellschaft getrennt gehaltenes Treuhandbankkonto

abgewickelt. Das Treuhandvermögen und die

Treuhandverbindlichkeiten betrugen am 31.12.2011 jeweils

1.065.323,43 EUR.

Die Gesellschaft hat außer dem Geschäftsführer und einer

Prokuristin kein weiteres Personal. Mit der Städtischen Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH (STÄWOG) besteht ein

Geschäftsbesorgungsvertrag. Danach obliegt der STÄWOG

die Durchführung sämtlicher kaufmännischer und technischer

Verwaltungsleistungen, die im Rahmen des Geschäftsbetriebes

der STÄPARK anfallen.

Im Aufwand wurde ein Prüfungshonorar für das Jahr 2011 in

Höhe von 7.875,00 EURO netto berücksichtigt.


entwiCklung deS

anlagevermögenS

sachanlaGen

anschaffungs-/

herstellungskosten

zugänge des

Geschäftsjahres

abgänge des

Geschäftsjahres

umbuchungen

(+/-)

abschreibungen

(kumulierte)

buchwert

31.12.2011

abschreibungen

des Geschäftsjahres

eur eur eur eur eur eur eur

technische anlagen 73.661,97 0,00 0,00 0,00 73.660,97 1,00 0,00

betriebs- und Geschäftsausstattung 389.389,88 51.911,01 0,00 0,00 157.884,57 283.416,32 52.069,55

anlagevermögen

inSgeSamt

463.051,85 51.911,01 0,00 0,00 231.545,54 283.417,32 52.069,55

verBindliChkeitenSpiegel

VerbindlichKeiten

Verbindlichkeiten aus lieferungen

und leistungen

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten gegenüber

verbundenen unternehmen

[Vorjahr]

sonstige Verbindlichkeiten

[Vorjahr]

geSamtBetrag

[Vorjahr]

[1] Gar = Garantieerklärung der stadt bremerhaven

insgesamt

31.12.2011

[31.12.2010]

53.471,42

[1.435.191,96]

123.381,51

[239.538,48]

davon

restlaufzeit gesichert

unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre

art [1] der

sicherung

eur eur eur eur eur eur

0,00

[0,00]

176.852,93

[1.674.730,44]

53.471,42

[1.435.191,96]

123.381,51

[239.538,48]

0,00

[0,00]

176.852,93

[1.674.730,44]

78 79


Parkhaus Havenwelten, Elektrotankstelle


| Bestätigungsvermerk des abschlussPrüfers

zum Jahresabschluss (§ 322 hGb)

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung

haben wir unter genanntem Datum den folgenden

uneingeschränkten Bestätigungsvermerk:

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz,

Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung

der Buchführung und den Lagebericht der

Städtische Parkgesellschaft Bremerhaven mbH,

Bremerhaven, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis

31.12.2011 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung

von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen

handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Regelungen

im Gesellschaftsvertrag liegen in der Verantwortung

der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe

ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung

eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung

der Buchführung und über den Lagebericht

abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB

unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer

(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung

so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten

und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den

Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger

Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten

Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt

werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die

Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche

und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die

Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen

der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen

internen Kontrollsystems sowie Nachweise

für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht

überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten

Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen

der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der

Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine

hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung

gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss

den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen

des Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter

Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung

ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild

der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.

Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss,

vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der

Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen

Entwicklung zutreffend dar.

Frankfurt am Main, den 15.05.2012

Domizil-Revisions AG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft

Neupel Wagner

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin

Eine Verwendung des Bestätigungsvermerks bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder

des Lageberichts in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer

erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB wird verwiesen.

80 81


JAHRESABSCHLUSS für das

GESCHÄFTSJAHR 2011


Blockheizkraftwerk (BHKW) Feldstraße

GESCHÄFTSBERICHT 2011

Service GmbH


Themen

Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2011 ......................................... 82

Rechtsverhältnisse .......................................................................................................................................... 85

Organe der Gesellschaft .................................................................................................................................. 86

Bericht des Aufsichtsrates ............................................................................................................................... 87

Lagebericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 HGB) ........................................................................................ 89

Bilanz zum 31. Dezember 2011 ........................................................................................................................ 90

Gewinn- und Verlustrechnung .......................................................................................................................... 91

Anhang zum Jahresabschluss 2011 .................................................................................................................. 92

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers zum Jahresabschluss (§ 322 HGB) ................................................ 95

STÄWOG Service GmbH


| rechtsverhältnisse

StäWog Service gmbH (StäSErVICE)

gründung der gesellschaft

26. Juni 2007

Sitz der gesellschaft

Bremerhaven

gegenstand der gesellschaft

Die Gesellschaft errichtet, kauft und betreibt Energieerzeugungsanlagen

wie z.B. Blockheizkraftwerke (BHKW),

Heiz anlagen oder Solaranlagen. Wirtschaftliche Energie-

ver sorgung für die Nutzer steht dabei im Blickpunkt genauso

wie der ökologische Einsatz von Primärenergie.

Handelsregister

Amtsgericht Bremerhaven

HRB Nr. 5175 BHV

eingetragen am 10. Juli 2007

größenklasse

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d.

§ 267 Abs. 3 Handelsgesetzbuch.

Gemäß Gesellschaftsvertrag sind der Jahresabschluss und

der Lagebericht nach den Vorschriften für große Kapitalgesellschaften

aufzustellen und zu prüfen.

84 85


| Organe der Gesellschaft

Der Aufsichtsrat besteht aus den Aufsichtsratsmitgliedern

der Städtischen Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH.

gesellschafter:

Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH,

Bremerhaven

aufsichtsrat:

Gemäß § 8 des Gesellschaftsvertrages besteht der

Aufsichtsrat aus dem der Muttergesellschaft.

Jörn Hoffmann

Vorsitzender – (seit dem 29.09.2011)

stv. Vorsitzender – (von 29.09.2009 - 28.09.2011)

AR Mitglied seit dem 20.03.2002

Stadtrat

Christa utech

stv. Vorsitzende – (seit dem 29.09.2011)

Vorsitzende – (von 01.07.2010 – 28.09.2011)

AR Mitglied seit dem 11.09.2007

Arbeitnehmervertreterin

Betriebsrätin

Heino Czerwinski (seit dem 01.12.1999)

Schriftführer

Arbeitnehmervertreter

katja reimelt (ehemals Frau Rehe, seit dem 29.09.2011)

Stadtverordnete

Martina goebel (seit dem 29.09.2011)

Stadtverordnete

torsten neuhoff (seit dem 29.09.2011)

Stadtrat

gert Strebe (seit dem 29.09.2011)

Stadtverordneter

Bianca pentinghaus (seit dem 29.09.2011)

Arbeitnehmervertreterin

rüdiger Hoppmann (seit dem 01.07.1995)

Arbeitnehmervertreter

Martina kirschstein-klingner (seit dem 01.12.1999)

Stadtverordnete

rita pein (seit dem 11.09.2007)

Stadtverordnete

peter pletz (seit dem 11.09.2007)

Stadtrat

roger poggenburg (seit dem 11.09.2007)

Arbeitnehmervertreter

Janine Wübben (seit dem 11.09.2007)

Arbeitnehmervertreterin

Sandra Smith (seit dem 02.02.2004)

Arbeitnehmervertreterin

Bernd Wessling (seit dem 11.09.2007)

Arbeitnehmervertreter

den Aufsichtsrat verlassen haben

thorsten Janz (vom 13.11.2003 - 30.06.2010)

Arbeitnehmervertreter

Betriebsrat

Wilhelm Behrens (seit dem 02.02.2004 – 28.09.2011)

Stadtrat

gerhild Engels (seit dem 11.09.2007 – 28.09.2011)

Stadtverordnete

thorsten raschen (seit dem 02.02.2004 – 28.09.2011)

Stadtverordneter

Bernd Schomaker (seit dem 11.09.2007 – 28.09.2011)

Stadtverordneter

gernot grünig (seit dem 05.11.1987 – 28.08.2011)

Arbeitnehmervertreter

geschäftsführer:

Christian Bruns

Bremerhaven, den 31.03.2012

STÄWOG Service GmbH

Bruns

Geschäftsführer


| Bericht des aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat der STÄWOG Service GmbH hat sich im

Geschäftsjahr 2011 in Sitzungen sowie anhand schriftlicher

und mündlicher Berichte der Geschäftsführung über die

Lage und Entwicklung der Gesellschaft, über bedeutende

Geschäftsvorfälle und alle wesentlichen Fragen der Geschäftspolitik

unterrichtet. Von der Ordnungsmäßigkeit der

Geschäftsführung hat er sich überzeugt. Er hat die ihm

aufgrund gesetzlicher und gesellschaftsvertraglicher Bestimmungen

vorgelegten Einzelvorgänge behandelt.

Der nach den Vorschriften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches

für große Kapitalgesellschaften aufgestellte

Jahresabschluss und Lagebericht zum 31. Dezember 2011

wurde von der Domizil Revision AG, Frankfurt, geprüft und

mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Außerdem wurden die in den Grundsätzen für die Prüfung

von Unternehmen nach § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz

(HGrG) niedergelegten Prüfungsfeststellungen getroffen.

Beanstandungen haben sich nicht ergeben.

Zum 31. Dezember 2011 beträgt die Bilanzsumme

746.298,47 EUR. Aufgrund des Organvertrages mit Ergebnisabführungsvereinbarung

wurde der Gewinn des Geschäftsjahres

in Höhe von 919,48 EUR an die Städtische

Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH abgeführt.

Der Aufsichtsrat billigt den von der Geschäftsführung aufgestellten

Lagebericht 2011 und empfiehlt der Gesellschafterversammlung,

den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011

bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und

Anhang, festzustellen und der Geschäftsführung und dem

Aufsichtsrat für das Geschäftsjahr 2011 Entlastung zu erteilen

(§ 8 Gesellschaftsvertrag).

Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung sowie allen

Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Städtischen Wohnungsgesellschaft

Bremerhaven mbH für die im Rahmen des

bestehenden Geschäftsbesorgungsvertrages im Geschäftsjahr

geleistete Arbeit.

Bremerhaven, 31.03.2012

Jörn Hoffmann

(Vorsitzender des Aufsichtsrates)

86 87


Blockheizkraftwerk

Solaruhr, Thunstraße

Mitarbeiter der Fahrradwerkstatt

bei dem Spielplatz „1001 Nacht“


| lageBericht zum Jahresabschluss 2011 (§ 289 hGb)

Entwicklung der gesellschaft

Am 26.06.2007 wurde die Gesellschaft STÄWOG Service

GmbH gegründet. Die Gesellschaft hat den Zweck, im Rahmen

eigener und fremder Gebäudewirtschaft alle Maßnahmen

zu planen, zu koordinieren und mit eigenen oder

fremden Kräften durchzuführen, die mit der Ver- und Entsorgung

der Gebäude, insbesondere mit der Energieversorgung

zu tun haben.

Im Rahmen dessen kann sie z. B. Blockheizkraftwerke,

Heizwerke und Solaranlagen errichten und/oder betreiben

sowie die daraus gewonnene Energie verwerten. Die Gesellschaft

kann Dienstleistungen aller Art im Rahmen der Gebäudewirtschaft

erbringen. Die Gesellschaft darf sich an

anderen Unternehmen oder sonstigen Einrichtungen beteiligen

oder mit diesen kooperieren sowie alle sonstigen Geschäfte

betreiben, sofern diese dem Gesellschaftszweck

unmittelbar oder mittelbar dienlich sind.

Die Gesellschaft hat insgesamt 109 Heizanlagen der Muttergesellschaft,

die Städtische Wohnungsgesellschaft Bremerhaven

mbH, in die Bewirtschaftung übernommen und liefert

die hieraus gewonnene Wärme an diese. Drei dieser Heizanlagen

sind zusätzlich mit einem Blockheizkraftwerk ausgerüstet.

Der hiermit produzierte Strom wird an die STÄWOG,

Mieter der STÄWOG und an das öffentliche Netz geliefert. In

2010/11 wurden 6 der 109 Heizanlagen modernisiert und

befinden sich nunmehr im Eigentum der STÄSERVICE.

Vermögenslage

Die Bilanzsumme zum 31. Dezember 2011 beträgt 746,3

TEUR. Die Eigenkapitalquote beträgt rd. 3,35 %.

Die Gesellschaft konnte ihren Zahlungsverpflichtungen stets

nachkommen.

Ertragslage

Im Geschäftsjahr entstand ein Jahresüberschuss vor Gewinnabführung

in Höhe von 0,9 TEUR.

ausblick

Die Gesellschaft wird in 2012 ihren Geschäftsbetrieb auf der

Grundlage der abgeschlossenen Verträge fortführen und

erweitern. Ziel der Gesellschaft ist die optimierte und wirtschaftliche

Versorgung der Mieter mit Energie. Desweiteren

wird der Geschäftsbereich Erzeugung und Verkauf von

Strom weiter ausgebaut.

Per 31.12.2011 wurden in den drei mit Blockheizkraftwerken

ausgerüsteten Objekten 166 der 187 möglichen Wohn- und

Gewerbeeinheiten mit Strom versorgt. Dies entspricht einer

Versorgungsquote von 89 %. Mit den Mietern wurde ein

separater Stromlieferungsvertrag mit der STÄSERVICE geschlossen.

Für das Jahr 2012 ist die Errichtung von drei

eigenen Blockheizkraftwerken und die Übernahme der

Betriebsführung eines weiteren Blockheizkraftwerks der

STÄWOG geplant. Insgesamt können dann mit diesen Blockheizkraftwerken

in den Objekten der STÄWOG 525 Wohn-

und Gewerbeeinheiten mit Strom über die STÄSERVICE

versorgt werden.

Es stehen dabei ökologische und wirtschaftliche Ziele im

Vordergrund. Die wirtschaftliche Lage der Gesellschaft ist

gefestigt.

Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken aus Zahlungsstromschwankungen

bestehen nicht. Risiken, die den

Bestand der Gesellschaft gefährden oder ihre Entwicklung

wesentlich beeinträchtigen könnten, sind für den Zeitraum

der nächsten beiden Jahre ebenfalls derzeit nicht erkennbar.

Der Wirtschaftsplan für 2012 geht von einem geplanten

Ergebnis von ca. 2 TEUR aus. Für das Jahr 2013 wird ein

ähnliches Ergebnis erwartet.

Bremerhaven, den 31.03.2012

STÄWOG Service GmbH

Bruns

Geschäftsführer

Solarthermieanlage, Anderland

88 89


| Bilanz zum 31. dezember 2011

a k t I V S E I t E

anlagevermögen

sachanlaGen

umlauFvermögen

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur eur

technische anlagen und maschinen 101.783,35 63.884,15

anlagen im bau 0,00 101.783,35 4.938,50

zum VerKauf bestimmte GrundstücKe und andere VOrräte

unfertige leistungen 396.123,25 463.550,82

andere Vorräte 0,00 396.123,25 16.291,66

fOrderunGen und sOnstiGe VermÖGensGeGenstände

flüssiGe mittel

forderungen aus lieferungen und leistungen 7.070,82 5.398,05

forderungen gegenüber verbundenen unternehmen 87.886,86 0,00

sonstige Vermögensgegenstände 6.721,13 101.678,81 52.853,27

Guthaben bei Kreditinstituten 146.713,06 150.684,23

BilanzSumme 746.298,47 757.600,68

p a S S I V S E I t E

eigenkapital

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur eur

Gezeichnetes KaPital 25.000,00 25.000,00

bilanzGeWinn

Jahresüberschuss 0,00 0,00 0,00

eiGenKaPital insGesamt 25.000,00 25.000,00

rÜCkStellungen

sonstige rückstellungen 15.256,44 15.256,44 8.400,00

verBindliChkeiten

erhaltene anzahlungen 395.027,35 429.999,37

Verbindlichkeiten aus lieferungen und leistungen 5.980,23 33.181,74

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen unternehmen 305.034,45 706.042,03 261.019,57

BilanzSumme 746.298,47 757.600,68


| gewinn- und VerlustrechnunG

gEWInn- und VErLuStrECHnung

für die zeit vom 1. Januar bis 31. dezember 2011

Geschäftsjahr Vorjahr

eur eur

umsatzerlöse aus lieferungen und leistungen 1.359.195,94 970.546,89

Verminderung/erhöhung des bestandes an unfertigen leistungen -67.427,57 346.663,39

sonstige betriebliche erträge 7.565,53 88.951,77

aufwendungen für bezogene lieferungen und leistungen 1.134.217,06 1.234.314,91

rohergeBniS 165.116,84 171.847,14

abschreibungen 5.841,83 1.451,87

sonstige betriebliche aufwendungen 154.445,97 153.457,73

sonstige zinserträge 541,62 443,62

zinsen und ähnliche aufwendungen 4.451,18 2.927,70

ergeBniS der gewöhnliChen geSChäFtStätigkeit 919,48 14.453,46

aufwendungen aus Gewinnabführung 919,48 14.453,46

JahreSÜBerSChuSS 0,00 0,00

BHkW-Standorte

Standort: Scharnhorststraße 3

Inbetriebnahme: 22.04.2009

Leistung elektrisch: 34 kWh

Wohn-/Gewerbeeinheiten: 95 Einheiten

Standort: Feldstraße 41

Inbetriebnahme: 04.09.2007

Leistung elektrisch: 20 kWh

Wohn-/Gewerbeeinheiten: 72 Einheiten

Standort: Wittekindstraße 8

Inbetriebnahme: 02.03.2011

Leistung elektrisch: 16 kWh

Wohn-/Gewerbeeinheiten: 48 Einheiten

Standort: Schleusenstraße 33

Inbetriebnahme: 10.05.2012

Leistung elektrisch: 5,5 kWh

Wohn-/Gewerbeeinheiten: 11 Einheiten

90 91


| anhang zum Jahresabschluss 2011

a. allgemeine angaben

Die STÄWOG Service GmbH ist eine nach den Größenmerkmalen

des § 267 HGB „kleine“ Kapitalgesellschaft. Nach

dem Gesellschaftsvertrag sind der Jahresabschluss und der

Lagebericht jedoch nach den Vorschriften des Dritten

Buches des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften

aufzustellen.

Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung wurden

nach den Vorschriften des Zweiten Abschnittes im Dritten

Buch des HGB aufgestellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung

fand das Gesamtkostenverfahren Anwendung.

B. angaben zu Bilanzierungs- und

Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden werden wie

folgt angewendet:

Das Sachanlagevermögen ist mit den Anschaffungs- und

Herstellungskosten, vermindert um planmäßige lineare

Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer

(Technische Anlagen 15 Jahre) bewertet. Baukostenzuschüsse

wurden direkt von den Anschaffungs- und

Herstellungskosten abgesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit

dem Nominalwert ausgewiesen.

Der Ausweis unter Gezeichnetes Kapital entspricht dem voll

eingezahlten Stammkapital von 25.000,00 EUR laut Gesellschaftsvertrag.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Rückzahlungsbetrag

passiviert.

C. Erläuterungen zur Bilanz und

gewinn- und Verlustrechnung

Die Entwicklung des Anlagevermögens und die Abschreibungen

des Geschäftsjahres sind dem nachfolgenden Anlagengitter

zu entnehmen.

Unfertige Leistungen enthalten noch nicht abgerechnete

Wärmelieferungen. Die Bewertung erfolgte in Höhe der

gebuchten Aufwendungen (Fremdleistungen).

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände

enthalten keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr

als einem Jahr.

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Forderungen

aus der Energiesteuer (Hauptzollamt) von 6.721,13

EUR

Die sonstigen Rückstellungen sind in der Höhe angesetzt,

die nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig

ist. Sie enthalten im wesentlichen noch zu erwartende

Belastungen aus der abzuführenden EEG-Umlage.

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit

und Sicherung ergibt sich aus dem nachfolgenden

Verbindlichkeitenspiegel.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

bestehen in Höhe von 305.034,45 EUR. Hiervon entfallen

100.755,56 EUR auf Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter.

Forderungen gegen den Gesellschafter bestehen in Höhe

von 87.886,86 EUR.

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind keine

wesentlichen außerordentlichen oder periodenfremden

Erträge und Aufwendungen ausgewiesen.

d. Sonstige angaben

Die Gesellschaft beschäftigt außer dem Geschäftsführer

und zwei Prokuristen kein weiteres Personal. Mit der Städtischen

Wohnungsgesellschaft Bremerhaven mbH (STÄWOG)

besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag. Danach obliegt

der STÄWOG die Durchführung sämtlicher kaufmännischer

und technischer Verwaltungsleistungen, die im Rahmen des

Geschäftsbetriebes der STÄSERVICE anfallen.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates, der Geschäftsführer und

die Prokuristen haben für ihre Tätigkeit im Jahre 2011 von

der Gesellschaft keine Bezüge erhalten.

Die Jahresergebnisse der STÄSERVICE werden auf der Grundlage

des mit der Gesellschafterin abgeschlossenen Unternehmensvertrags

an diese abgeführt bzw. von dieser

ausgeglichen.

Für die Jahresabschlussprüfung wurde an die Prüfungsgesellschaft

ein Betrag von 1,6 TEUR aufgewendet. Andere

Beratungs- oder Bestätigungsleistungen der Prüfungsgesellschaft

fanden nicht statt.


entwicklung des

anlagevermögens

sachanlaGen

technische anlagen

und maschinen

anschaffungs-/

herstellungs-

kosten

zugänge des

Geschäftsjahres

abgänge des

Geschäftsjahres

umbuchungen

(+/-)

abschreibungen

(kumulierte)

buchwert

31.12.2011

abschreibungen

des

Geschäftsjahres

eur eur eur eur eur eur eur

65.336,02 40.061,50 1.258,97 +4.938,50 7.293,70 101.783,35 5.841,83

anlagen im bau 4.938,50 -4.938,50 0,00

anLagEVErMögEn

InSgESaMt

VErBIndLICHkEItEnSpIEgEL

erhaltene anzahlungen

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten aus lieferungen und leistungen

[Vorjahr]

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen unternehmen

[Vorjahr]

sonstige Verbindlichkeiten

[Vorjahr]

geSamtBetrag

[Vorjahr]

70.274,52 40.061,50 1.258,97 0,00 7.293,70 101.783,35 5.841,83

insgesamt

31.12.2011

395.027,35

[429.999,37]

5.980,23

[33.181,74]

305.034,45

[261.019,57]

davon

restlaufzeit gesichert

unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre

art der

sicherung

eur eur eur eur eur eur

0,00

[0,00]

706.042,03

[724.200,68]

Co ² -Emissionen aus der Stromerzeugung

395.027,35

[429.999,37]

5.980,23

[33.181,74]

209.670,68

[205.264,01]

0,00

[0,00]

610.678,26

[668.445,12]

23.787,04

[13.279,29]

23.787,04

[13.279,29]

71.576,73

[42.476,27]

71.576,73

[42.476,27]

Der Strom der STÄWOG Service GmbH ist bedeutend umweltfreundlicher als der bundesdeutsche Strommix.

Ein um 51 % geringerer Ausstoß des Treibhausgases Kohlendioxyd belegen dies.

g/kWh

600

400

200

0

242

494

583

STÄSERVICE Bundesdurchschnitt 2010 swb Bremerhaven

92 93


Solarthermieanlage

Blockheizkraftwerk

Photovoltaikanlage


| Bestätigungsvermerk des abschlussPrüfers

zum Jahresabschluss (§ 322 hGb)

Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung

haben wir unter genanntem Datum den folgenden

uneingeschränkten Bestätigungsvermerk:

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz,

Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung

der Buchführung und den Lagebericht der STÄWOG

Service GmbH, Bremerhaven, für das Geschäftsjahr vom

01.01. bis 31.12.2011 geprüft. Die Buchführung und die

Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den

deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden

Regelungen im Gesellschaftsvertrag liegen in der

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten

Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss

unter Einbeziehung der Buchführung und über den

Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB

unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer

(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger

Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung

so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten

und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den

Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger

Buchführung und durch den Lagebericht

vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt

werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die

Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche

und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die

Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen

der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen

internen Kontrollsystems sowie

Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss

und Lagebericht überwiegend auf der Basis von

Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze

und der wesentlichen Einschätzungen

der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung

des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend

sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung

gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss

den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen

der Gesellschaftsvertrags und vermittelt unter

Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung

ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild

der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft.

Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss,

vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der

Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen

Entwicklung zutreffend dar.

Frankfurt am Main, den 15.05.2012

Domizil-Revisions AG

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

Steuerberatungsgesellschaft

Neupel Wagner

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin

Eine Verwendung des Bestätigungsvermerks bedarf unserer vorherigen Zustimmung. Bei Veröffentlichungen oder Weitergabe des Jahresabschlusses und/oder

des Lageberichts in einer von der bestätigten Fassung abweichenden Form (einschließlich der Übersetzung in andere Sprachen) bedarf es zuvor unserer

erneuten Stellungnahme, sofern hierbei unser Bestätigungsvermerk zitiert oder auf unsere Prüfung hingewiesen wird; auf § 328 HGB wird verwiesen.

94 95


| impressiOnen aus bremerhaVen

Eingangsbereich Schillerstraße

Lungerpoint im Engenmoor


Freiraumgestaltung Thunstraße 54

Neubau des Kinderspielplatzes

Kleiner Blink

Innenbereich der Wohnanlage Hardenbergstraße / Fichtstraße


| impressiOnen aus bremerhaVen

Weserpassage im Columbus-Center

Goethestraße 43

(links und unten)


Glasdrehbrücke Havenwelten

Luftbild Zoo am Meer

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