Bau- und Nutzungsordnung - Seengen

seengen

Bau- und Nutzungsordnung - Seengen

Gemeinde Seengen

Bau- und Nutzungsordnung

gemäss § 15 BauG

Beschlossen von der Gemeindeversammlung am 21. Juni 1996 / 30. November 2001

Der Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber:

H. Sandmeier H. Schlatter

Genehmigt am 17. Dezember 1996 / 26. Juni 2002


1 Geltungsbereich

1

Bau- und Nutzungsordnung

1.1 Geltungsbereich, Zweckartikel

§ 1

Inhalt, Geltungsbe-

1

Die Bau- und Nutzungsordnung (BNO) beinhaltet das kommunale

reich Raumplanungs-, Umweltschutz- und Baurecht.

1.2 Übergeordnetes Recht

2 Ihre Vorschriften finden Anwendung auf alle Bauten und Anlagen,

deren Nutzung sowie den Schutz des Bodens.

3 Die BNO gilt für das gesamte Gemeindegebiet.

§ 2

Übergeordnetes

1

Die einschlägigen Vorschriften des eidgenössischen und kantona-

Recht len Rechts bleiben vorbehalten.

Handbuch BNR

2 Raumplanung

2.1 Planungsgrundsätze

2 Die wichtigsten Bestimmungen des übergeordneten Rechts finden

sich im kantonalen Handbuch zum Bau- und Nutzungsrecht (BNR).

§ 3

Aufgehoben durch Gemeindeversammlungsbeschluss vom 30. November 2001


2.2 Nutzungsplanung

§ 4

2

Nutzungspläne Der Bauzonenplan im Massstab 1:2000 und der Kulturlandplan im

Massstab 1:5000 sind Bestandteile dieser Bau- und Nutzungsordnung

und für die Beurteilung von Baugesuchen massgebend. Sie

liegen bei der Gemeinde zur Einsicht auf. Reproduktionen in einem

anderen Massstab dienen der Orientierung und sind nicht rechtsverbindlich.

2.3 Sondernutzungsplanung

§ 5

Sonernutzungs-

1

Die im Bauzonenplan schwarz bandierten Flächen dürfen nur erplanung

schlossen und überbaut werden, wenn ein rechtskräftiger Sondernutzungsplan

(Erschliessungs- oder Gestaltungsplan) vorliegt.

2 Der Gemeinderat kann auf den Sondernutzungsplan verzichten,

wenn die Erschliessung der ganzen Fläche anderweitig sichergestellt

ist (z.B. durch einen öffentlich - rechtlichen Vertrag).

2.4 Weitere Planungsinstrumente

Verkehrsrichtplan

§ 6

1 Der Verkehrsrichtplan ist u.a. die planerische Grundlage für die

einzelnen Quartiererschliessungen (Erschliessungs- und Gestaltungspläne).

Weitere Planungsin-

2

Weitere Planungsinstrumente wie Leitbilder, Richtpläne, Inventare

strumente u.dergl. sind für das Grundeigentum nicht verbindlich.


3. Zonenvorschriften

3.1 Bauzonen

3.1.1 Zonenübersicht, Tabelle

Bauzonen

Bauzonen

§ 7

3

1 Der Bauzonenplan scheidet folgende Bauzonen aus:

Ausnützung

Gebäudehöhe

Firsthöhe

Grenzabstand

klein

Grenzabstand

gross

Maximale

Gebäudelänge

Mehrlängenzuschlag

ab

Empfindlichkeitsstufe

Zonenvorschriften

Kernzone K 1.00 x 11.00 x 16.00 x 4.00 x º - 25.00 x III § 8

braun

Wohn- W3 0.60 10.00 15.00 6.00 12.00 - 25.00 II § 9

zone W3 rot

Wohn- W2 0.40 7.00 12.00 4.00 - 30.00 15.00 II § 9

zone W2 orange

Land- W1 0.25 / 7.00 12.00 4.00 6.00 30.00 15.00 II § 10

hauszone gelb 0.30

Wohn- und WG3 0.60 11.00 16.00 5.00 9.00 - 25.00 III § 11

Gewerbe- rot

zone 3 schraff.

Wohn- und WG2 0.50 8.00 13.00 4.00 - - 15.00 III § 11

Gewerbe- orange

zone 2 schraff.

Gewerbe- G - - - 4.00 x - - 25.00 x III § 12

zone violett

Spezial- SP - º º º º - - II § 14

zone hellgrün

Zone für öf- ÖBA º º º º º - - II/III § 13

fentl. Bauten grau

und Anlagen

2 Die mit „o“ bezeichneten Masse legt der Gemeinderat unter Abwägung

der betroffenen privaten und öffentlichen Interessen im Einzelfall

fest.

Die mit „x“ bezeichneten Masse gelten bei Neubauten als Richtwert.

Der Gemeinderat kann Abweichungen von diesem Richtwert bewilligen,

falls der Zonenzweck nicht beeinträchtigt wird.

3 Wo nachfolgend nichts anderes festgelegt wird, ist sowohl die offene

wie auch die geschlossene Bauweise zulässig.


3.1.2 Kernzone

Kernzone

§ 8

4

1 Die Kernzone K ist charakterisiert durch die vorhandenen Wohnbauten,

Landwirtschafts- und Handwerksbetriebe, Läden, Restaurants

und andere Dienstleistungsbetriebe.

2 Gestattet sind offene und geschlossene Bauweise sowie Grenzbau,

sofern sich die Beteiligten gegenseitig ein Grenzbaurecht

durch Abschluss eines Dienstbarkeitsvertrages gewähren. Grenz-

und Gebäudeabstände, Geschosszahlen, Gebäude- und Fristhöhen,

Kinderspielplätze werden durch den Gemeinderat von Fall zu

Fall festgelegt mit dem Ziel, den Ortsbildcharakter zu wahren und

Bauten unter Denkmalschutz zu schonen.

3 Im Umfang der bestehenden Bauten und unter Einhaltung der vorhandenen

First- und Gebäudehöhen darf ungeachtet der Grenz-

und Gebäudeabstände und Geschosszahlen umgebaut und erneuert

werden, sofern die vorhandenen Baukörper den Anforderungen

des Ortsbildschutzes genügen.

4 Von den Richtwerten in § 7 darf bei Neubauten nur im Interesse

des Ortsbildschutzes, der Ortskerngestaltung und dem Ausbau bestehender

Gewerbebetriebe abgewichen werden. Das Eingliederungsgebot

umfasst Stellung, Staffelung, Kubus, Dachform und

-neigung, Fassadengliederung, Material- und Farbwahl sowie Gestaltung

der Vorplätze und Bepflanzung. Die Neigung der Dächer hat

30° bis 45° zu betragen; Flachdächer sind nur auf eingeschossigen

Klein- und Anbauten, Garagen und Carports sowie gedeckten Aussensitzplätzen

gestattet.

5 In der Zone K sind Fassadenrenovationen bewilligungspflichtig.

6 Abbrüche von ortsbildbestimmenden Bauten sind nur bei Vorliegen

eines genehmigten Neubauprojektes gestattet.

7 Für Bauten in der Kernzone stehen die kommunalen Behörden

dem Bauherrn schon vor der Projektbearbeitung als Berater zur

Verfügung. Sie stützen sich dabei auf die Ortskernplanung, das entsprechende

Reglement und die Sonderbauvorschriften. Handelt es

sich um Bauten und Anlagen in der Umgebung denkmalgeschützter

Bauten, ist eine frühzeitige Kontaktaufnahme mit der kant. Denkmalpflege

anzustreben. Zu Baugesuchen in der Zone K kann der

Gemeinderat ein neutrales Fachgutachten betreffend Einpassung

(Ortsbildschutz) einholen.


3.1.3 Wohnzonen

Wohnzonen W2, W3

Wohnzone W2

Wohnzone W3

§ 9

5

1 Die Wohnzonen W2 und W3 dienen dem Wohnen.

2 Die Wohnzone W2 ist für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser,

Reiheneinfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser bis 4 Wohnungen

bestimmt.

3 Die Mehrfamilienhauszone W3 ist für den Bau von Mehrfamilien-

häusern bestimmt.

§ 10

Landhauszone

1

Die Landhauszone W1 Ghei ist für freistehende Einfamilienhäuser

W1 Ghei bestimmt. Eine Einliegerwohnung ist gestattet. Die Bruttogeschoss-

Gestaltung fläche (BGF) darf maximal 2 Gartenanlagen

/3 der Hauptwohnung betragen, höchstens

jedoch 100 m 2

2 Um die Bebauung möglichst gut in die Landschaft einzugliedern,

gelten folgende Grundsätze:

• Die Baukörper und Hauptdachfirste sind parallel zum Hang anzuordnen

und mit einem Steildach von talseitig 25° bis 30° Neigung

zu versehen. Der Hauptdachfirst muss von der bergseitigen

Hauptfassade einen minimalen Abstand von 3 m einhalten.

Dachdurchbrüche von mehr als 5 m 2 sind in der talseitigen

Dachfläche nicht gestattet.

• Materialwahl und Farbgebung unterstehen der Genehmigung

durch den Gemeinderat.

• Dachmaterial und -farbe: Die Dächer sind mit dunklem Bedachungsmaterial

einzudecken.

• Fassaden: Aufdringliche und grelle Farben sind zu vermeiden.

3 Die Gestaltung von Bauten und Anlagen (Gärten, Zugangswege

und Treppen, Vorplätze u. dergl.) hat dem natürlichen Terrainverlauf

zu folgen. Notwendige Veränderungen des bestehenden Terrains

sind schonend vorzunehmen. Die maximale Höhe von Stützmauern

beträgt 1.50 m. Elementmauern sind nicht gestattet. Stützmauern

und Böschungen sind mit standortgerechten Pflanzen in die Landschaft

einzubinden.

• Einfriedigungen: Sofern zwischen den einzelnen Parzellen und

gegenüber Strassen Einfriedigungen erstellt werden, sind diese

durch lebende Hecken oder Sträucher zu unterbrechen bzw.

abzudecken. Mauern als Einfriedigungen sind nicht gestattet.

• Berater: Für die mit den Gartenanlagen zusammenhängenden

Fragen der Landschaftsgestaltung kann der Gemeinderat einen

Berater beiziehen, der auch den Bauherren zur Verfügung steht.

Die Kosten sind von den Verursachern zu tragen.

4 Die Ausnützungsziffer im Ghei beträgt 0.25.


6

5

Landhauszone W1 Die Landhauszone W1 Rebenhübel-Wygarte untersteht denselben

Rebenhübel-Wygarte Vorschriften wie die Landhauszone W1 Ghei mit folgender Ausnahme:

Bergwärts gestaffelte und seitlich versetzte Doppeleinfamilienhäuser

sind gestattet.

3.1.4 Mischzonen

6 Die Ausnützungsziffer im Rebenhübel-Wygarte beträgt 0.30.

§ 11

1

Wohn- und Gewerbe- Die Wohn- und Gewerbezonen WG2 und WG3 sind für den Bau

zonen WG2, WG3 von Wohn-, Gewerbe- und landwirtschaftlichen Bauten sowie

Dienstleistungsbetrieben bestimmt. Bauten mit einem Gewerbeanteil

von weniger als 25 % der Bruttogeschossfläche richten sich in

der Zone WG2 nach den Vorschriften der Wohnzone W2, in der Zone

WG3 nach denjenigen der Wohnzone W3.

3.1.5 Gewerbezone

Gewerbezone G

2 Grenzbau ist möglich, wenn sich die Beteiligten gegenseitig ein

Grenzbaurecht durch den Abschluss eines Diestbarkeitsvertrages

gewähren.

3 Eingeschossige Gewerbebauten bis zu einer Gebäudehöhe von

4.00 m können mit einem allseitigen Grenzabstand von 4.00 m errichtet

werden.

§ 12

1 Die Gewerbezone G ist für gewerbliche und industrielle Bauten

bestimmt, wobei die Empfindlichkeitsstufe III massgebend ist. Wohnungen

für Betriebsinhaber und Angestellte sind gestattet.

2 Der Gemeinderat entscheidet unter Berücksichtigung der gewerblichen

Erfordernisse, der öffentlichen und privaten Interessen sowie

im Hinblick auf das Orts- und Landschaftsbild über Gebäudehöhe,

Grenz- und Gebäudeabstand und über die farbliche Gestaltung. Eine

sinnvolle Durchgrünung ist anzustreben.

3.1.6 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen

§ 13

Zone für öffentliche

1

Die Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ist für Bauten und An-

Bauten und Anlagen lagen bestimmt, die dem öffentlichen Interesse dienen.

2 Der Gemeinderat legt die Baumasse und Abstände unter Berücksichtigung

privater und öffentlicher Interessen fest. Gegenüber angrenzenden

Zonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften

einzuhalten.


3.1.7 Weitere Bauzonen

Spezialzonen SP

§ 14

3.2 Landwirtschaftszonen

3.2.1 Landwirtschaftszone

Landwirtschaftszone

7

1 Die Spezialzonen SP bezeichnen Baugebiete folgender Nutzung:

• Eichberg: Kurhaus, Hotel und Gärtnereibetrieb

• Brestenberg: Schlosshotel mit Restaurant und kulturellem Betrieb

2 Erneuerung und Erweiterung der bestehenden Betriebs-, Versorgungs-

und Personalbauten und der dazugehörenden Anlagen sind

gestattet, sofern die Einpassung in bauliche und landschaftliche

Umgebung gewährleistet ist. Gebäudehöhen, Grenz- und Gebäudeabstände

werden vom Gemeinderat festgelegt. Gegenüber angrenzenden

Zonen sind deren Abstands- und Höhenvorschriften

einzuhalten. Entsprechende Baugesuche sind durch Vorentscheid

(§ 62 BauG) und Fachgutachten vorzubereiten.

3 Betrieblich notwendige Nutzungsänderungen einzelner Gebäude

oder -teile sind gestattet. Sie sind bewilligungspflichtig.

§ 15

1 Die Landwirtschaftszone ist für die überwiegend bodenabhängige

Produktion in den Bereichen Acker- und Futterbau, Tierhaltung,

Gemüse-, Obst- und Rebbau sowie für den produzierenden Gartenbau

bestimmt.

2 Die Zulässigkeit von weiteren Produktionsmethoden und Nutzungsformen

richtet sich nach dem eidgenössischen und dem kantonalen

Recht.

3 Ersatzaufforstungen sowie Anlagen zum ökologischen Ausgleich

(z.B. Terrainveränderungen) bis 50 a sind zulässig, soweit keine

überwiegenden, insbesondere landwirtschaftlichen, Interessen entgegenstehen.

3.2.2 Bauten in der Landwirtschaftszone

§ 16

Bauten in der Land-

1

Für neue Wohngebäude sind die Vorschriften der Zone W2 masswirtschaftszone

gebend.


3.3 Schutzzonen

3.3.1 Naturschutzzonen im Kulturland

8

2 Für alle Bauten gilt gegenüber den angrenzenden privaten

Grundstücken generell ein Grenzabstand aus der halben Gebäudehöhe,

mindestens jedoch 4 m. Alle Bauten und Anlagen müssen

sich in bezug auf Ausmass, Gestaltung, Stellung und Umgebungsbepflanzung

ins Landschaftsbild einfügen. Der Standort muss landschaftlich

tragbar sein.

3 Erschliessungsanlagen werden nur bewilligt, wenn sie von bestehenden

Anlagen aus, ohne ausserordentliche Aufwendungen der

Gemeinde möglich sind.

4 In der Landwirtschaftszone gilt die Empfindlichkeitsstufe III.

§ 17

Naturschutzzonen

1

Die Naturschutzzonen dienen der Erhaltung und Entwicklung von

Kulturland Lebensräumen schutzwürdiger Pflanzen und Tiere sowie von typischen

Einzelobjekten.

Magerwiesen

2 Naturschutzzonen sind ausgeschieden, wo die flächenhafte Ausdehnung

von Gebieten dies gestattet, der Artenschutz eine zielgerichtete

Pflege verlangt oder die land- und forstwirtschaftliche Nutzung

Einschränkungen unterworfen ist.

3 Bauten, Anlagen, Terrainveränderungen (Abgrabungen, Aufschüttungen,

Ablagerungen) sind verboten, soweit sie nicht dem Schutz

oder Unterhalt von Naturschutzzonen dienen.

4 Es bestehen folgende Nutzungseinschränkungen: Düngung, Verwendung

von Pflanzenschutz- und Unkrautvertilgungsmitteln, Bewässerung,

Entwässerung, Beweidung, Umbruch sowie Aufforstung

sind nicht gestattet.

§ 18

1 Magerwiesen sind extensiv genutztes Grünland mit besonders

schutzwürdigen Pflanzen- und Tiergemeinschaften auf trockenem

Untergrund.

2 Der charakteristische Pflanzenbestand darf weder durch Düngung,

Bewässerung, Beweidung noch durch andere Vorkehren beeinträchtigt

werden. Die Nutzung als Heuwiese ist gestattet. Aufforstungen

sind nicht erlaubt. Die Entschädigung für Mehraufwand und

Minderertrag wird durch Bewirtschaftungsverträge geregelt.


3.3.2 Naturschutzzone Wald

§ 19

9

Naturschutzzone Die besonderen Waldstandorte bezeichnen Standorte mit Waldbes-

Wald tänden, die sich durch schutzwürdige Pflanzen der Krautschicht

oder durch eine besondere Bestandesstruktur auszeichnen, deren

Erhaltung im öffentlichen Interesse liegt. Darauf ausgerichtete Nutzungs-

und Pflegebestimmungen werden für den öffentlichen Wald

im Wirtschaftsplan, für den Privatwald in den Richtlinien zum Vollzug

Naturschutz gemäss § 55 festgelegt.

3.4 Überlagerte Schutzzonen

3.4.1 Landschaftsschutzzone

§ 20

1

Landschaftsschutz- Die Landschaftsschutzzone dient der Erhaltung der Landschaft in

zone ihrem Aussehen und ihrer Eigenart. Bauten und Anlagen sowie Terrainveränderungen

sind grundsätzlich verboten. Die landwirtschaftliche

Bewirtschaftung ist gewährleistet. Die zulässige Nutzung richtet

sich nach § 15 Abs. 1.

3.5 Schutzobjekte

3.5.1 Naturobjekte

Uferschutzstreifen

2 Kleinere Terrainveränderungen, Bienenhäuschen, Weideunterstände,

Fahrnisbauten, die der Bewirtschaftung dienen sowie betriebsnotwendige

Installationen (Einzäunungen, Hagelschutznetze,

usw.) können bewilligt werden, wenn sie auf den Standort angewiesen

sind und keine überwiegenden öffentlichen Interessen entgegenstehen.

§ 21

1 Der Uferschutzstreifen bezweckt die Erhaltung der Gewässer und

des naturnahen Zustands von Gelände, Bachbett, Ufer und Ufervegetation

bzw. deren Verbesserung.

2 Im Baugebiet ist der Uferschutzstreifen zum Schutz des Pflanzenbestandes

und zur Bezeichnung wünschbarer Bepflanzung als den

Bauzonen überlagerte Zone dargestellt. Sie darf bei der Berechnung

der Ausnützungsziffer mitgerechnet werden.


10

3 Im Kulturland ist der Uferschutzstreifen symbolisch bezeichnet. Er

umfasst je nach Topographie ca. 3.0 m, gemessen ab Uferlinie

(mittlerer Sommerwasserstand) bzw. bis zur Gewässergrenze bei

abparzellierten Gewässern. Die keine Ufervegetation umfassenden

Bereiche können als Heuwiese genutzt werden.

4 Innerhalb der Uferschutzstreifen sind neue Bauten und Anlagen

nur gestattet, soweit sie der Erschliessung der Grundstücke dienen.

§ 22

1

Gehölze, Hecken, Gehölze und Hecken sind im Kulturland- und Bauzonenplan be-

Waldränder, Hoch- zeichnet. Sie erfüllen eine landschaftsgliedernde Funktion und sind

stammostbäume geschützt (Feldgehölz, bestockte Böschungen, Ufergehölz ausserhalb

Uferschutzzonen). Sie dürfen nicht gerodet werden und sind

angemessen zu pflegen.

3.5.2 Kulturobjekte

2 Eine Beseitigung von Gehölzen und Hecken aus zwingenden

Gründen darf nur mit Bewilligung des Gemeinderates vorgenommen

werden und nur, wenn an geeigneter Stelle Ersatz geschaffen wird.

Die Beseitigung von Ufergehölzen untersteht der Bewilligung durch

das Baudepartement.

3 Dem Aufbau des Pflanzenbestandes an Waldrändern ist aus landschaftlichen

und biologischen Gründen besondere Beachtung zu

schenken. Besonders wertvolle Waldränder sind zu erhalten, die übrigen

durch geeignete forstliche Massnahmen zu verbessern. Mittelfristig

ist ein stufiger Waldrand mit Mantel und ausgeprägtem Saum

(Strauch- und Krautschicht) anzustreben.

4 Dorfbild und Landschaft um Seengen werden durch den Bestand

mit freistehenden, hochstämmigen Obstbäumen wesentlich geprägt.

Ihre Erhaltung und Neuanpflanzung liegt im öffentlichen Interesse.

§ 23

Kulturobjekte Die im Zonen- und Nutzungsplan als geschützte Kulturobjekte eingetragenen

Bauten dürfen grundsätzlich nicht verändert werden und

sind gebührend zu unterhalten. Erweist sich die Erhaltung als unzumutbar,

kann eine bauliche Veränderung oder ein Abbruch nur

nach Einholung eines Fachgutachtens durch die kantonale Denkmalpflege

bzw. der kantonalen Fachstelle für Ortsbildschutz bewilligt

werden.

§ 24

Umgebungsschutz Die Umgebung denkmalgeschützter Kulturobjekte sowie der Bauten

in der Kernzone ist sorgfältig und rücksichtsvoll zu gestalten.


4 Definitionen

4.1 Ausnützung

4.1.1 Ausnützungsziffer

Ausnützungsziffer

4.1.2 Gewerbe

Gewerbe

§ 25

11

1 Räume in Dach- und Attikageschossen unter Schrägdächern werden

ungeachtet ihrer Nutzung nicht angerechnet, falls die Kniestockhöhe

weniger als 1.20 m beträgt.

2 Für unbeheizte Wintergärten wird ein Ausnützungszuschlag von

maximal 10 % pro Wohnung gewährt.

§ 26

1 Als nicht störende Gewerbe gelten in Wohnquartiere passende

Kleinbetriebe mit geringem Zubringerverkehr wie Läden, Büros und

Geschäfte, die keine erheblich grösseren Auswirkungen entfalten,

als sie aus dem Wohnen entstehen.

Nicht störende Gewerbe sind in allen Bauzonen gestattet. Sie müssen

verkehrstechnisch störungsfrei erschlossen sein und über eine

genügende Anzahl von Besucher- und Personalparkplätzen verfügen.

2 Als mässig störend gelten Betriebe mit Auswirkungen, die im Rahmen

herkömmlicher Handwerks- und Gewerbebetriebe bleiben, auf

die üblichen Arbeits- und Öffnungszeiten beschränkt sind und nur

vorübergehend auftreten. Betriebe, die ein hohes Mass von quartierfremden

Verkehr verursachen, gelten nicht als mässig störend.


4.2 Abstände

12

4.2.1 Reduktion der Grenz- und Gebäudeabstände

§ 27

Reduktion der Grenz-

1

Die Reduktion der Grenzabstände gemäss § 47 Abs. 2 BauG darf

abstände folgende Minimalwerte nicht unterschreiten:

W1 W2 W3

Grenzabstand klein 3.00 m 2.50 m 6.00 m

Grenzabstand gross 5.00 m 2.50 m 12.00 m

2 Vorbehalten bleiben die architektonischen, gesundheits-, feuer-

und sicherheitspolizeilichen Anforderungen.

3 Für Klein- und Anbauten gelten die Vorschriften gemäss § 18 A-

BauV.

4.2.2 Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten

§ 28

Gebäudeabstand ge- Wenn auf Nachbargrundstücken bereits Bauten mit zu geringem

genüber bestehenden Abstand stehen, die eine ordnungsgemässe Überbauung eines

Bauten Grundstückes verunmöglichen, kann der Gebäudeabstand verringert

werden, sofern die architektonischen , gesundheits-, feuer- und

sicherheitspolizeilichen Anforderungen gewahrt bleiben. Der Grenzabstand

ist einzuhalten.

4.2.3 Mehrlängenzuschlag

§ 29

Mehrlängenzuschlag Wird die vorgeschriebene Gebäudelänge überschritten, so erhöhen

sich die Grenzabstände gegenüber den verlängerten Gebäudeseiten

um einen Viertel der Mehrlänge, jedoch höchstens um 4 m.

Fassadenrücksprünge können gemäss der Skizze im Angang abgezogen

werden.

4.2.4 Strassenabstand

§ 30

Aufgehoben durch Gemeindeversammlungsbeschluss vom 30. November 2001


13

4.2.5 Einfriedigungen und Stützmauern

Einfriedigungen

Stützmauern

§ 31

1 Einfriedigungen dürfen nicht höher als 1.80 m sein.

2 Sie dürfen keine scharfen Spitzen, Stacheldrähte u. dergl. aufweisen.

Über die Gestaltung von Einfriedigungen an steilen Hängen

entscheidet der Gemeinderat.

3 Entlang der Baugebietsgrenze ist ein Grenzabstand von 60 cm

einzuhalten.

§ 32

4.3 Arealüberbauung

Zonenzulässigkeit

1 Stützmauern bis zu einer Höhe von 1.00 m dürfen an die Grenze

gestellt werden. Für höhere Stützmauern sowie Mauern ausserhalb

des Baugebietes gilt die Regelung im Anhang.

2 Wenn immer möglich sind statt massiven Stützmauern Lebendverbaumethoden

bzw. aufgelöste und bepflanzte Konstruktionen anzuwenden.

§ 33

1 Arealüberbauungen sind in den Zonen W2, W3, WG2, WG3 zulässig.

Die minimal notwendige Arealfläche (anrechenbare Grundstücksfläche

NBF) und die maximale Ausnützungsziffer sind wie

folgt festgelegt:

Zone W2 W3 WG2 WG3

Minimale NBF 3000 m 2

4000 m 2

3000 m 2

4000 m 2

Max. AZ 0.50 0.70 0.60 0.70

Max Geb.-höhe 8 m 13 m 10 m 13 m

Max. Firsthöhe 13 m 18 m 15 m 18 m

2 Der Zonencharakter ist zu wahren.

3 Für Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gartenanlagen sowie ökologischen

Ausgleichsflächen gilt ein Richtwert von 15 % der Bruttogeschossfläche

(BGF).

4 Für Freizeit-Gemeinschaftsräume gilt ein Richtwert von 5 % der

BGF.

5 In der Regel sind 2/3 der erforderlichen Abstellplätze in unterirdischen

Sammelgaragen zusammenzufassen.


5 Bauvorschriften

5.1 Erschliessung

5.1.1 Benützung von Privateigentum

§ 34

14

Benützung von Pri-

1

Die Benennung der Strassen, Wege und Plätze sowie die Strasvateigentum

sennummerierung der Bauten sind Sache des Gemeinderates.

2 Die Gemeinde kann öffentlichen Zwecken dienende Vorrichtungen

wie Verkehrs- und Werkleitungstafeln, Lampen, Leitungsmaste, Hydranten

usw. auf oder an Privateigentum anbringen lassen.

3 Öffentliche Brunnen, Kabelverteilkasten, Personenunterstände bei

Bushaltestellen und andere im öffentlichen Interesse liegenden Einrichtungen

dürfen an die Grenze der Privatgrundstücke gestellt werden.

4 Auf die Interessen der betroffenen Grundeigentümer ist möglichst

Rücksicht zu nehmen.

5.2 Technische Bauvorschriften

5.2.1 Allgemeine Anforderungen

§ 35

Allgemeine Anforde-

1

Hinsichtlich Sicherheit, Fundation, Konstruktion, Material und Feurungen

chtigkeitsisolation gelten die anerkannten Regeln der Baukunst als

Richtlinie.

5.2.2 Energiesparmassnahmen

2 Der Gemeinderat kann, wenn nötig, auf Kosten der Bauherrschaft

eine Begutachtung durch Fachleute anordnen und besondere

Massnahmen verlangen, soweit überwiegende öffentliche Interessen

dies erfordern.

§ 36

Energiesparmass- Aussenwände dürfen nachisoliert werden, selbst wenn dadurch die

nahmen Vorschriften über die Grenz- und Gebäudeabstände nicht mehr im

vollen Masse eingehalten werden und die Ausnützungsziffer überschritten

wird.


5.3 Wohnhygiene

5.3.1 Ausrichtung der Wohnungen

§ 37

15

Ausrichtung der Die Ausrichtung der Wohnungen ist auf die örtlichen Verhältnisse

Wohnungen (Lärm, Besonnung, Nutzung der Räume, Einpassung usw.) abzustimmen.

Ausschliesslich nach Norden orientierte Wohnungen sind nicht gestattet.

5.3.2 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume

§ 38

1 Für Neubauten gelten nachstehende Masse:

Raummasse Wohn-, Schlaf- und Arbeitsräume

• Raumhöhe

- Vollgeschoss mind. 2.40 m

- Dachgeschoss mind. 2.30 m auf mind. 50 % der

Fläche, mind. aber auf 8 m 2

Belichtung und Belüf- Fensterfläche

1

/10 der Bodenfläche (bei abgetung

schrägten Zimmern ab einer

Raumhöhe von 1.20 m), mindestens

0.80 m 2 ; die Fenster müssen

direkt ins Freie führen.

Nebenräume generell

• Raumhöhe mind. 2.20 m

Für Kochnischen in Kleinwoh-

nungen, Bad und WC kann

künstliche Belichtung und Belüf-

tung zugelassen werden.

Nebenräume in Mehr- Nebenräume in Mehrfamilienhäusern

familienhäusern

• Abstellraum

- pro Wohnung mind. 4 m 2 (im Estrich oder auf

dem gleichen Geschoss wie die

Wohnung)

• Keller

- für eine 1-Zimmer-Wohnung mind. 4 m 2

- für jedes weitere Zimmer 1 m 2 zusätzlich

Garten-, Terrassen-

2

Die Wohnungen haben ausreichende und gut benutzbare Garten-,

oder Balkonflächen Terrassen- oder Balkonflächen aufzuweisen (ausgenommen Kleinund

Dachwohnungen).


Balkone

Gänge, Treppen

16

3 Balkone müssen auch für Kinder unfallsicher gestaltet werden. Ihre

Mindesttiefe hat bei Mehrfamilienhäusern 1.50 m zu betragen.

Balkonbrüstungen müssen eine Höhe von mind. 1.00 m aufweisen.

Brüstungsdurchlässe dürfen nicht mehr als 12 cm (Höhe oder Breite)

betragen. Bei mind. 60 cm breiten Brüstungen (Pflanztrog und

dergl.) kann die Höhe auf mind. 70 cm reduziert werden, wobei ein

Handlauf auf 1.00 m Höhe anzubringen ist.

Verglaste Balkone, Wintergärten, Veranden u. dergl. müssen im

Brüstungsbereich analog den Wohnbauten gesichert sein.

4 Die Mindestbreite für Vorplätze, Treppen und Gänge beträgt bei

Mehrfamilienhäusern 1.20 m

Die Mindesthöhe von Treppengeländern beträgt 0.90 m. Geländerdurchlässe

dürfen nicht mehr als 12 cm (Höhe oder Breite) betragen.

5.3.3 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen

§ 39

Bezug der Bauten Neubauten dürfen erst bezogen werden, wenn die Sicherheits- und

Schutzvorkehren erfüllt sind.

5.4 Ausstattung

5.4.1 Abstellplätze

§ 40

Anordnung der Ab-

1

Garagen und Parkierungsanlagen sind so anzuordnen, dass die

stellplätze Wohnbereiche nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.

2 Bei Mehrfamilienhäusern und Gruppen von Einfamilienhäusern

sind Abstellplätze für Motorfahrzeuge und Velos nach Möglichkeit

zusammenzufassen. Wo es Verkehrssicherheit oder Immissionsschutz

erfordern, kann verlangt werden, dass bis zwei Drittel der erforderlichen

Abstellplätze unterirdisch oder überdeckt anzuordnen

sind.

3 In Hanglagen mit mehr als 30 % Neigung können Garagenbauten

ausnahmsweise parallel zur Strasse erstellt werden. Der Abstand

zur Strasse beziehungsweise zur Gehweglinie kann auf 2 m reduziert

werden, wenn dadurch keine Beeinträchtigung des Verkehrs

entsteht und keine anderen öffentlichen oder nachbarlichen Interessen

entgegenstehen.


§ 41

17

1

Garagenvorplätze, Der Garagenvorplatz muss, von der Strassen- resp. Gehweg-

Zufahrten grenze aus gemessen, mindestens eine Tiefe von 5.50 m aufweisen.

Er ist mit einem Bogen von 3.00 m Radius an den Fahrbahnrand

anzuschliessen.

2 Zufahrten dürfen höchstens 15 % Neigung aufweisen. Sie sind auf

eine Tiefe von 5.00 m mit einer Neigung von höchstens 5 % an die

Strasse anzuschliessen. Über die Neigung von Rampen im Gebäudeinnern

entscheidet der Gemeinderat.

3 Hartplätze dürfen nicht auf Strassen entwässert werden.

§ 42

Veloabstellplätze Bei Gebäuden und Anlagen mit erheblichem Publikumsverkehr (z.B.

Läden, Verwaltung, Schulen, Sportanlagen, Haltestellen öffentlicher

Verkehrsmittel u. dergl.) sind Veloabstellplätze in genügender Anzahl

vorzusehen.

5.4.2 Gemeinschaftsräume, Spiel- und Entsorgungsplätze

Spielplätze

Entsorgungsplätze

Gemeinschaftsräume

§ 43

1 Die Grösse der Spielplätze hat bei Mehrfamilienhäusern gesamthaft

mindestens 10 % der anrechenbaren Bruttogeschossfläche zu

betragen.

Die Bereitstellung von Kinderspielplätzen und Spielflächen kann auf

einem anderen Grundstück oder gemeinsam mit anderen Grundeigentümern

erfolgen. Die Anlage muss aber in nützlicher Distanz zu

den Wohnhäusern liegen und von Kindern gefahrlos erreicht werden

können.

2 Bei Mehrfamilienhäusern sind Kehricht-Containerräume oder gegen

Einsicht abgeschirmte Container- und Kompostierplätze zu

schaffen.

3 Bei Mehrfamilienhäusern mit mehr als acht Wohnungen ist ein

Gemeinschaftsraum für die Freizeitbeschäftigung vorzusehen. Es

gilt ein Richtwert von 5 % der Bruttogeschossfläche.


6 Schutzvorschriften

18

6.1 Ortsbild- und Denkmalschutz

6.1.1 Allgemeine Anforderungen

Ortsbildschutz

§ 44

6.1.2 Dachgestaltung

Dachgestaltung

1 Der Gemeinderat beurteilt die Einordnung von Bauten und

Anlagen in das Ortsbild nach folgenden Kriterien:

a) Stellung (Firstrichtung)

b) Grösse der Baukuben

c) Wirkung im Strassenraum und in der Landschaft

d) Form, Staffelung, Gliederung der Baumasse

e) Dachform, Dachneigung

f) Fassadengliederung

g) Materialwahl, Farbe

h) Terrain- und Umgebungsgestaltung, Einfriedigungen

2 Der Gemeinderat kann bei Baugesuchen

a) zusätzliche Unterlagen (Farbmuster, Materialangaben, Dach-

aufsichten, Aufnahmepläne des Altbestandes, Modelle, Umgebungsplan

mit Gebäudeprofilen, Angaben über Gestaltung und

Bepflanzung des Aussenraumes usw.) verlangen;

b) Vorschläge zur besseren Einordnung fordern;

c) in empfindlicher Umgebung sowie bei aussergewöhnlichen Bauten

eine Begutachtung verlangen;

d) Verbesserungen oder die Beseitigung störender Anlagen und

Bauteile verlangen, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich

ist, und

e) die Baubewilligung verweigern, soweit die Beeinträchtigung der

Umgebung nicht auf andere Weise vermieden werden kann.

§ 45

1 Die architektonische Gestaltung der Dächer bedarf besonderer

Sorgfalt. Bei der Wahl der Dachform und –farbe ist auf das Quartierbild

Rücksicht zu nehmen.

2 Aufgehoben durch Gemeindeversammlungsbeschluss vom 30. November 2001

3 Bei einwandfreier architektonischer Gestaltung sind Dachaufbauten

und –einschnitte auf max. 40 % der Fassadenlänge zugelassen.


6.1.3 Aussenraumgestaltung

§ 46

19

1

Aussenraum- Das Terrain soll nicht unnötig verändert werden. Ökologisch und

gestaltung geomorphologisch wertvolle Objekte sind zu schonen. Terrainveränderungen

müssen sich in die Umgebung einordnen und dürfen

die Verkehrssicherheit nicht beeinträchtigen. Versiegelte Flächen

sind auf das Notwendige zu beschränken.

2 Wer an seinem Grundstück die Höhenlage verändert, hat das Erdreich

mit Böschungen und nötigenfalls mit Stützmauern zu sichern.

Stützmauern sind in genügender Stärke zu erstellen, in gutem Zustand

zu erhalten und zu bepflanzen.

3 Bei Terrainsicherungen sind anstatt massiver Stützmauern wenn

möglich aufgelöste, bepflanzte Konstruktionen bzw. Lebendverbaumethoden

anzuwenden.

4 Die Umgebungsarbeiten bilden einen Bestandteil des Bauprojektes.

Der Gemeinderat erlässt gegebenenfalls entsprechende Auflagen

in der Baubewilligung.

6.1.4 Weitere Vorschriften über Ortsbildschutz und Siedlungsgestaltung

Dorfrand zum See

§ 47

1 Die ortsbildbestimmende Dorfrandbebauung gegen den See bedarf

besonderer Sorgfalt inbezug auf Eingliederung, Material- und Farbwahl

sowie der Umgebungsgestaltung. Der Baumbestand der Brestenbergstrasse

K 251 im Seegarten und der Tannegg prägt das

Ortsbild im Zusammenhang mit dem Schloss Brestenberg. Er ist zu

erhalten, nötigenfalls zu ergänzen oder zu erneuern.

2 Im Bereich des Seeuferschutzdekretes sind dessen Bestimmungen

zu beachten.

§ 48

Antennen Die Errichtung von Aussenantennen und Parabolspiegeln ist in den

Zonen K und SP im Rahmen des Bundesrechts untersagt.

§ 49

Ruinen, Baulücken Durch Brand oder andere Elementarereignisse beschädigte Gebäude

müssen innert 2 Jahren ganz abgetragen oder wiederhergestellt

werden.


20

6.2 Natur- und Landschaftsschutz

§ 50

1

Natur- und Land- Alle wichtigen, typischen und erhaltenswerten Naturobjekte und

schaftsschutz Landschaftselemente, die dem Schutz von Lebensräumen gefährdeter

Tiere und Pflanzen dienen oder zu diesem Zweck geschaffen

werden sollen, sowie geologisch seltene Vorkommen, sind im Naturschutzinventar

(Karte 1:5000 und Bericht) festgehalten. Es ist bei

der Beurteilung von Bauvorhaben beizuziehen, sofern öffentliche Interessen

des Natur- und Landschaftsschutzes berührt werden.

6.3 Umweltschutz

6.3.1 Einwirkungen

Einwirkungen

2 Natur- und Landschaftsschutzzonen sowie der Schutz besonderer

Naturobjekte und Landschaftselemente werden im Kulturlandplan

1:5000 und im Bauzonenplan 1:2000 grundeigentümerverbindlich

festgelegt.

3 Gegenüber den im Bauzonenplan bezeichneten, geschützten Einzelbäumen

im Gebiet Rügel haben Hochbauten vom Stamm aus

gemessen einen Abstand von mindestens 10 m einzuhalten.

4 Schutzwürdigkeit, Schutz- und Pflegemassnahmen werden vom

Gemeinderat periodisch überprüft. Er kann Richtlinien zum Vollzug

Naturschutz erlassen.

§ 51

1 Jedermann ist verpflichtet, sich bei Ausübung seines Eigentums,

wie namentlich beim Betrieb eines gewerblichen oder industriellen

Unternehmens, aller übermässigen Einwirkungen auf das Eigentum

der Nachbarn und die weitere Umgebung zu enthalten.

2 Verboten sind insbesondere alle schädlichen und nach Lage sowie

Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigten

Einwirkungen durch Lärm, Erschütterungen, Geruch,

Abgase, Rauch, Russ, Dünste, Staub oder Strahlen.

3 Eigentümer und Besitzer von Grundstücken haben alle zumutbaren

baulichen und betrieblichen Massnahmen zu treffen, um Einwirkungen

auf die Umgebung möglichst gering zu halten, soweit dies technisch

und betrieblich möglich und wirtschaftlich tragbar ist.


6.3.2 Lärmschutz

§ 52

21

Lärmschutz Der Gemeinderat kann die Anforderungen an die Lärmarchitektur

(Stellung und Gestaltung der Bauten, Anordnung lärmempfindlicher

Räume, Schallschutzmassnahmen usw.), selbst wenn die Grenzwerte

eingehalten sind, im Sinne der Vorsorge erhöhen, soweit dies

technisch und betrieblich möglich sowie wirtschaftlich tragbar ist.

Dies gilt insbesondere bei Bauten mit lärmempindlichen Räumen,

die elementaren Regeln des Lärmschutzes missachten, sowie in

Gebieten, die infolge Vorbelastung der nächsthöheren Empfindlichkeitsstufe

zugeordnet sind.

7 Vollzug und Verfahren

7.1 Zuständigkeit

§ 53

Zuständigkeit Der Gemeinderat kann für die Prüfung von Gesuchen und für Vollzugskontrollen

externe Fachleute sowie regionale Stellen beiziehen.

7.2 Gebühren

§ 54

Gebührenreglement Die Gebühren und die weiteren Verfahrenskosten (Auslagen für

externe Fachleute und regionale Stellen, Expertisen usw.) richten

sich nach dem Baugebührenreglemt der Gemeinde.

7.3 Vollzugsrichtlinien

§ 55

Vollzugsrichtlinien Der Gemeinderat erlässt Richtlinien zum Vollzug Naturschutz.


7.4 Baubewilligungsverfahren

§ 56

22

Wechsel von Bauherr Tritt während der Bauausführung ein Wechsel in der Person des

oder Grundeigentümer Bauherrn oder Grundeigentümers ein, so ist dem Gemeinderat innert

20 Tagen seit Vertragsabschluss schriftlich Mitteilung zu machen.

8 Schluss- und Übergangsbestimmung

8.1 Aufhebung bisherigen Rechts

§ 57

Aufhebung bisherigen Durch diese Bau- und Nutzungsordnung wird die Bau- und Nut-

Rechts zungsordnung vom 30.11.1993 aufgehoben.


9 Anhang: Texterläuterung zu § 29 BNO (Mehrlängenzuschlag)

G: GRENZABSTAND L: ANZURECHNENDE GEBÄUDELÄNGE B: BALKON, ERKER

Rechnungsbeispiel Zone W2:

23

Grenzabstand ohne Mehrlängenzuschlag: 4.00 m

Grenzabstände mit Mehrlängenzuschlag:

G1: 4.00 + 27.00 - 15.00 = 4.00 + 3.00 = 7.00 m

4

G2: 4.00 + 24.00 - 15.00 = 4.00 + 2.25 = 6.25 m

4


24

9 Anhang: Texterläuterung zu § 32 BNO (Stützmauern)

A Ohne privatrechtliche Vereinbarungen

B Mit privatrechtlichen Vereinbarungen

Stützmauer maximal 1.00 m hoch: Keine Abweichung

Stützmauer maximal 1.00 m hoch:

Stützmauer kann an die Grenze gestellt werden.

Stützmauer maximal 1.50 m hoch:

Stützmauer muss 0.50 m von der Grenze

entfernt erstellt werden.

Planzbereich innerhalb des Abstandsstreifens

von 0.50 m

Stützmauer höher als 1.50 m:

Höhe Mauer minus 1.00 m = variabler

Grenzabstand

Stützmauern haben die variablen Grenzabstände

einzuhalten. Einzelne Mauerabschnitte

dürfen eine Höhe von 2.50 m nicht überschreiten.

Minimale Abstände im Beispiel:

Variabel 1: 5.00 m - 1.00 m = 4.00 m

Variabel 2: 2.50 m - 1.00 m = 1.50 m

Stützmauer maximal 1.50 m hoch: Kann an die Grenze gestellt werden; ein Pflanzbereich

von mindestens 0.50 m auf dem Nachbargrundstück

ist sicherzustellen.

Stützmauer höher als 1.50 m: Bis zu einer Höhe von 2.50 m kann eine Mauer auf

die Grenze gestellt werden. Eine allfällige obere

Mauer hat das Mass Variabel 1 einzuhalten. Die

maximale Höhe von 5.00 m darf nicht überschritten

werden. Ein Pflanzbereich von mindestens 0.50 m

auf dem Nachbargrundstück ist sicherzustellen.

Einzelne Mauerabschnitte dürfen eine Höhe von

2.50 m nicht überschreiten.


Stichwortverzeichnis

Abstände 12 Grenz- und Gebäudeabstände 14

Abstellplätze 16 Grenzabstand 3

Abstellraum 15 Grenzabstände 12

Antennen 19

Arealüberbauung 13 Handbuch BNR 1

Ausnützung 3; 11 Hecken 10

Ausnützungsziffer 11; 14 Hydranten 14

Ausrichtung der Wohnungen 15

Aussenraumgestaltung 19 Inventare 2

Kabelverteilkasten 14

Balkonbrüstungen 16 Keller 15

Balkone 16 Kernzone 3; 4

Baugebührenreglement 21 Konstruktion 14

Baulücken 19 Kulturlandplan 2

Bauvorschriften 14 Kulturobjekte 10

Bauweise offen – geschlossen 3

Bauzonen 3 Lampen 14

Bauzonenplan 2 Landhauszone 3; 5

Belichtung und Belüftung 15 Landschaftsschutzzone 9

Benennung der Strassen 14 Landwirtschaftszone 7

Benützung von Privateigentum 14 Landwirtschaftszone – Bauten 7

Bewirtschaftungsverträge 8 Lärmschutz 21

Böschungen 12 Leitungsmaste 14

Brunnen 14

Magerwiesen 8

Container- und Kompostierplätze 17 Mehrfamilienhäuser 15; 16

Mehrlängenzuschlag 3; 12

25

Dach- und Attikageschosse 11 Nachisolation 14

Dachgestaltung 18 Natur- und Landschaftsschutz 20

Definitionen 11 Naturobjekte 9

Naturschutzinventar 20

Einfriedigungen 13 Naturschutzzone Wald 9

Einwirkungen 20 Naturschutzzonen 8

Empfindlichkeitsstufe 3 Nebenräume 15

Energiesparmassnahmen 14

Ersatzaufforstungen 7 Obstbäume 10

Erschliessung 2 Ortsbildschutz 18

Erschliessungsplan 2 Ortsbildschutz – Dorfrand zum See 19

Erschliessungsprogramm 1

Peronenunterstände 14

Fassadenrenovationen 4 Planungsinstrumente 2

Fenstergrössen 15

Feuchtgkeitsisolation 14 Raumhöhe 15

Firsthöhe 3 Raummasse 15

Fundation 14 Richtlinien zum Vollzug Naturschutz 9; 20/21

Richtpläne 2

Gänge 16 Ruinen 19

Garagenvorplatz 17

Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten 12 Schutzobjekte 9

Gebäudehöhe 3 Schutzvorschriften 18

Gebührenreglement 21 Schutzzonen 8

Gehölze 10 Sicherheit 14


26

Geltungsbereich 1 Siedlungsentwicklung 1

Gemeinschaftsräume 17 Sondernutzungsplan 2

Gestaltungsplan 2 Spezialzone 3; 7

Gewerbe 11 Spielplätze 17

Gewerbezone 3; 6 Stützmauern 12; 13

Treppen 16 Waldstandorte 9

Treppengeländer 16 Wechsel von Bauherr oder Grundeigentümer 22

Wintergärten 11

Übergeordnetes Recht 1 Wohn- und Gewerbezone 6; 3

Uferschutzstreifen 9 Wohnhygiene 15

Umgebungsschutz 11 Wohnzone W2 3; 5

Umweltschutz 20 Wohnzone W3 3; 5

Veloabstellplätze 17 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen 3; 6

Verkehrs- und Werkleitungstafeln 14 Zonenübersicht 3

Verkehrsrichtplan 2 Zufahrten 17

Zuständigkeit 21

Waldränder 10


Inhaltsverzeichnis

1 Geltungsbereich ............................................................................................... 1

27

1.1 Geltungsbereich, Zweckartikel ............................................................................... 1

1.2 Übergeordnetes Recht ........................................................................................... 1

2 Raumplanung ................................................................................................... 1

2.1 Planungsgrundsätze .............................................................................................. 1

2.2 Nutzungsplanung ................................................................................................... 2

2.3 Sondernutzungsplanung ........................................................................................ 2

2.4 Weitere Planungsinstrumente ................................................................................ 2

3 Zonenvorschriften ........................................................................................... 3

3.1 Bauzonen ............................................................................................................... 3

3.1.1 Zonenübersicht, Tabelle ............................................................................................. 3

3.1.2 Kernzone .................................................................................................................... 4

3.1.3 Wohnzonen ................................................................................................................ 4

3.1.4 Mischzonen ................................................................................................................ 6

3.1.5 Gewerbezone ............................................................................................................. 6

3.1.6 Zone für öffentliche Bauten und Anlagen ................................................................... 6

3.1.7 Weitere Bauzonen ...................................................................................................... 7

3.2 Landwirtschaftszonen ............................................................................................ 7

3.2.1 Landwirtschaftszone ................................................................................................... 7

3.2.2 Bauten in der Landwirtschaftszone ............................................................................ 7

3.3 Schutzzonen .......................................................................................................... 8

3.3.1 Naturschutzzonen im Kulturland ................................................................................. 8

3.3.2 Naturschutzzone Wald ............................................................................................... 9

3.4 Überlagerte Schutzzonen ...................................................................................... 9

3.4.1 Landschaftsschutzzone .............................................................................................. 9

3.5 Schutzobjekte ........................................................................................................ 9

3.5.1 Naturobjekte ............................................................................................................... 9

3.5.2 Kulturobjekte ............................................................................................................ 10


28

4 Definitionen ..................................................................................................... 11

4.1 Ausnützung ............................................................................................................ 11

4.1.1 Ausnützungsziffer ....................................................................................................... 11

4.1.2 Gewerbe ..................................................................................................................... 11

4.2 Abstände ................................................................................................................ 12

4.2.1 Reduktion der Grenz- und Gebäudeabstände ........................................................... 12

4.2.2 Gebäudeabstand gegenüber bestehenden Bauten ................................................... 12

4.2.3 Mehrlängenzuschlag .................................................................................................. 12

4.2.4 Strassenabstand ......................................................................................................... 12

4.2.5 Einfriedigungen und Stützmauern .............................................................................. 13

4.3 Areelüberbauung ................................................................................................... 13

5 Bauvorschriften ............................................................................................... 14

5.1 Erschliessung ........................................................................................................ 14

5.1.1 Benützung von Privateigentum ................................................................................... 14

5.2 Technische Bauvorschriften .................................................................................. 14

5.2.1 Allgemeine Anforderungen ......................................................................................... 14

5.2.2 Energiesparmassnahmen ........................................................................................... 14

5.3 Wohnhygiene ......................................................................................................... 15

5.3.1 Ausrichtung der Wohnungen ...................................................................................... 15

5.3.2 Raummasse, Fenstergrössen, Nebenräume .............................................................. 15

5.3.3 Bezug von Wohnungen und Arbeitsräumen ............................................................... 16

5.4 Ausstattung ............................................................................................................ 16

5.4.1 Abstellplätze ............................................................................................................... 16

5.4.2 Gemeinschaftsräume, Spiel- und Entsorgungsplätze ................................................ 17

6 Schutzvorschriften .......................................................................................... 18

6.1 Ortsbild- und Denkmalschutz ................................................................................ 18

6.1.1 Allgemeine Anforderungen ......................................................................................... 18

6.1.2 Dachgestaltung ........................................................................................................... 18

6.1.3 Aussenraumgestaltung ............................................................................................... 19

6.1.4 Weitere Vorschriften über Ortsbildschutz und Siedlungsgestaltung ........................... 19

6.2 Natur- und Landschaftsschutz ............................................................................... 20

6.3 Umweltschutz ........................................................................................................ 20

6.3.1 Einwirkungen .............................................................................................................. 20

6.3.2 Lärmschutz ................................................................................................................. 21


29

7 Vollzug und Verfahren .................................................................................... 21

7.1 Zuständigkeit ......................................................................................................... 21

7.2 Gebühren ............................................................................................................... 21

7.3 Vollzugsrichtlinien .................................................................................................. 21

7.4 Baubewilligungsverfahren ...................................................................................... 22

8 Schluss- und Übergangsbestimmung ........................................................... 22

8.1 Aufhebung bisherigen Rechts ................................................................................ 22

9 Anhang 23

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