Geschäftsbericht 2006 - gsw sigmaringen

G U T U N D S I C H E R W O H N E N
Geschäftsbericht 2006

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Aktuelle Baumaßnahmen
Pflegeresidenz Vinzenz von Paul
Tübingen
Seite 10 – 11
Seniorenresidenz am Schloss
Tübingen
Seite 12 – 13
Seniorenzentrum
Eningen unter Achalm
Seite 14 – 15
Betreutes Wohnen
Eningen unter Achalm
Seite 16 – 17
Seniorenwohnanlage
Mühlhausen im Kraichgau
Seite 18 – 19
Wohnanlage Domizil am Dom
Rottenburg am Neckar
Seite 20 – 21
Baden-
Württemberg

Sachsen-
Anhalt
Organe der Gesellschaft
Entwicklung
Naumburg-Special
Neubautätigkeit
Modernisierung
Wohnungsbewirtschaftung
Verwaltung von Fremdimmobilien
Wirtschaftliche Lage
Risikobericht
Mitarbeiter
Ausblick
Bericht des Aufsichtsrates
Jahresabschluss
Bestätigungsvermerk
Inhalt
4 – 5
6 – 7
8 – 9
10 – 21
22 – 29
30 – 31
32 – 33
34 – 35
36 – 37
38 – 39
40 – 41
42 – 43
44 – 55
56 – 58
Geschäftsbericht 2006
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Die GSW ist Mitglied
· beim vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen
e.V., Stuttgart
· beim GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V., Berlin
· beim Deutschen Volksheimstättenwerk e.V., Bonn
· bei der Deutschen Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und
Siedlungswesen (DESWOS) e.V., Köln
· bei der Industrie- und Handelskammer Bodensee-Oberschwaben, Weingarten

Organe der
Gesellschaft
Gesellschafter
Sozialverband VdK Deutschland, Landesverband Baden-Württemberg e.V., Sitz Stuttgart,
Johannesstraße 22, 70176 Stuttgart
Aufsichtsrat
Walter HIRRLINGER
Minister a. D., Esslingen
Präsident des VdK Deutschland
Vorsitzender
Walter NOTHELFER
VdK-Bezirksverbandsgeschäftsführer i. R.,
Ravensburg
Stellvertreter des Vorsitzenden
Vorsitzender des Bauausschusses
Curt BECKER
Minister a. D., Naumburg/Saale
Mitglied des Bauausschusses
Gründung 25.06.1949
Eintragung in das Handelsregister (HRB 710002)
02.08.1949
Anerkennung als gemeinnütziges
Wohnungsunternehmen 20.08.1949
Eintragung der Umfirmierung in das Handelsregister
(HRB 2) nach Wegfall des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts
07.02.1990
Zulassung als Betreuungsunternehmen
03.07.1996
Rainer MÜLLER-JANSON
Ltd. Regierungsdirektor a. D., March
Vorsitzender des Prüfungsausschusses
Markus SCHLEICHER
Bankdirektor i.R., Sigmaringen
Mitglied des Prüfungsausschusses
Geschäftsführer
Josef Brugger
Direktor, Sigmaringen
Sitz und Anschrift
In der Au 20
72488 Sigmaringen
Telefon 07571/724-0
Telefax 07571/724-164
info@gsw-sigmaringen.de
www.gsw-sigmaringen.de
Organe
Hans-Otto WALTER
Verbandsdirektor a. D., Waldbronn
Schriftführer
Mitglied des Bau- und Prüfungsausschusses
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Strategien
zum Erfolg
E
Entwicklung
ntgegen aller Prognosen hat sich das wirtschaftliche Klima in Deutschland im
WM-Jahr 2006 verbessert. Deutsche Unternehmen besetzen wieder verstärkt Zukunftstechnologien
und der Export als tragende Säule der Wirtschaft läuft trotz
starker Konkurrenz aus Asien auf ungebrochen hohem Niveau. Aber auch der Binnenmarkt
scheint aufgrund eines ansteigenden Konsums nicht mehr zu stagnieren.
Die Baubranche profitierte 2006 ebenfalls von dieser Entwicklung: Unternehmen
tätigten die in den letzten Jahren zurückgestellten Investitionen und auch die
privaten Haushalte haben aufgrund des Wegfalls der Eigenheimzulage und der
Erhöhung der Mehrwertsteuer verstärkt in Wohneigentum investiert. Inwieweit
es sich dabei um Vorzieheffekte handelt oder am Bau tatsächlich mittel- bis
langfristig eine Entspannung eintritt, bleibt abzuwarten.
Die GSW wird den Entwicklungen in der Wohnungsbranche in den kommenden
Jahren nicht tatenlos zusehen, sondern mit Strategien im Bauträgergeschäft, der
Wohnungsbewirtschaftung und in der Eigentumsverwaltung aktiv entgegentreten.
Unser Mietwohnungsbestand wird weiter konsequent modernisiert werden.
Hierzu zählen neben der Verbesserung der Wohnungsausstattung vor allem energetische
Maßnahmen. Die Wohnungen bleiben dadurch attraktiv, was deren langfristige
Vermietung sicherstellt. Die Verwaltung von Eigentümergemeinschaften
wird von uns weiter ausgebaut werden. Unser umfassendes Dienstleistungsangebot
und die jahrelange Erfahrung unserer kompetenten Mitarbeiter sind wichtige
Argumente für Eigentümer, die Verwaltung ihrer Gemeinschaften an uns zu
übertragen. Auch in den kommenden Jahren werden wir im Bauträgergeschäft
mit qualitativ hochwertigen Objekten auf den Markt kommen. Bei unseren Bauvorhaben
werden dabei Aspekte wie die Rückkehr der Menschen in die Zentren
oder die Verschmelzung des Wohn- und Arbeitsplatzes zur multifunktionalen
Wohnimmobilie berücksichtigt.
Eine weitere Strategie wird der schrittweise Umbau der GSW hin zu einem noch
stärker dienstleistungsorientierten Wohnungsunternehmen sein, welches seinen
Mieter als Kunden und die Wohnung als das Kernprodukt begreift, an das sich
eine Vielzahl von Serviceleistungen koppeln lassen. Für eine weiter erfolgreiche
Zukunft gilt, Verkrustungen und Kästchendenken aufzubrechen, und sich gegenüber
neuen Ideen und Möglichkeiten aufgeschlossen zu zeigen.
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Special
Wohnpark
Sperlingsholz
Käthe-Kollwitz-
Siedlung

Aktiv in den
Neuen Bundesländern
15 Jahre GSW Sigmaringen in Naumburg/Saale
A
Geschäftsbericht Special
m 09. November 1989 ist die Mauer gefallen – ein großer Tag für Deutsch-
land. Menschen aus Ost und West sind sich in den Armen gelegen und haben
am Brandenburger Tor gefeiert. Und schon kurz danach, Anfang 1991, ist die
GSW in den Neuen Bundesländern tätig geworden.
Neuen Lebensraum schaffen und dabei menschlich bauen – das war für uns die
oberste Maxime, als wir damit begannen, in Naumburg/Saale ein Neubaugebiet
mit 153 Wohnungen und Eigenheimen zu entwickeln und als Erschließungsträger
sowie alleiniger Bauherr zu fungieren. Die GSW erstellte in der Käthe-Kollwitz-
Siedlung die erste Eigentumswohnung überhaupt im Land Sachsen-Anhalt.
Wenig später übernahm die GSW in Naumburg/Saale ein weiteres Areal mit
40.000 m2 , auf dem sich 168 Wohnungen der ehemaligen russischen Streitkräfte
befanden. Die vorgefundenen Wohnungen wurden total entkernt und in den Rohbauzustand
zurückversetzt, bevor sie aufwändig saniert wurden. Die Räume zwischen
den bestehenden Gebäuden wurden durch Neubauten ergänzt. Ein landschaftsgärtnerisches
Gesamtkonzept stellte sicher, dass großzügige Grünanlagen
und Spielplätze entstehen konnten und der ruhende Verkehr in einer zentralen
Tiefgarage, Carports und offenen Stellplätzen untergebracht wurde. Die Wintergärten
dienen als passive Solarenergiespender und lassen die Sonne zum
Energielieferanten werden. Zur Neugestaltung des Wohnumfeldes unter ökologischen
Gesichtspunkten gehört auch ein weitverzweigtes Versickerungssystem,
welches das gesamte Regenwasser an Ort und Stelle dem Grundwasser und
nicht der Kanalisation zuführt. Ökologie und Wirtschaftlichkeit müssen sich nicht
ausschließen, wie dieses Wohngebiet mit 211 Wohnungen, in dem heute rund
600 Menschen leben, zeigt.
Wir sind stolz darauf, dass nach 15 Jahren immer noch 75 Prozent der Menschen,
die in den Wohnungen der GSW ein neues Zuhause gefunden haben, Erstmieter sind.
Dies spricht zum einen für das Erscheinungsbild unserer Häuser, ihre gut geschnittenen
Grundrisse, die parkähnlichen Außenanlagen und marktgerechte Mieten.
Zum anderen aber auch für die gute Betreuung der Mieter vor Ort durch die GSW.
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Ansicht Schwärzlocher Straße 10
Leben über den Dächern von Tübingen
10

Pflegeresidenz Vinzenz von Paul
Tübingen
D
Neubautätigkeit
ie Pflegeresidenz Vinzenz von Paul beherbergt rund 100 Langzeitpflegeplätze
einschließlich Tages- und Kurzzeitpflegeplätze sowie Büroräume für die Sozialstation
der Seelsorgegemeinschaft Tübingen. Eine neuartige Form der Pflege
ist das gemeinschaftliche Wohnen für 8 bis 10 Personen, welche innerhalb des
Pflegeheims nahezu selbständig wohnen und leben. Auch besteht die Möglichkeit
des heimverbundenen Wohnens für ältere Menschen, die noch weitgehend selbst
ihr Leben gestalten können.
Die Pflegeresidenz ist Teil eines Seniorenzentrums inmitten der Universitätsstadt
Tübingen am Rande der historischen Altstadt, welches 2006 fertiggestellt wurde.
Die Konzeption beruht auf drei Säulen: dem stationären/teilstationären Bereich,
der ambulanten Hilfe sowie dem Betreuten Wohnen. Das Zentrum besteht damit
einerseits aus einem Pflegeheim und andererseits aus einer Seniorenresidenz mit
Betreuten Wohnungen. Beide Objekte sind sowohl räumlich als auch konzeptionell
voneinander getrennt – aber doch Teil einer Einheit. Mit diesem herausragenden
Projekt entstand ein modernes Seniorenzentrum direkt im Herzen von Tübingen,
welches in seiner baulichen und konzeptionellen Ausführung Standards setzt.
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Seniorenresidenz am Schloss
Tübingen
D
ie Seniorenresidenz am Schloss steht in unmittelbarer Nachbarschaft zur
Pflegeresidenz Vinzenz von Paul. Die Wohnanlage gliedert sich in drei architektonisch
reizvolle Gebäude mit 37 seniorengerechten Wohnungen, welche über
eine ebenerdig befahrbare Hausgarage miteinander verbunden sind. Schon zum
Abschluss der Rohbauarbeiten konnten alle Wohnungen verkauft werden, was
für die herausragende Qualität der Wohnanlage spricht.
Neue Ammer nach Renaturierung
Gut zu wissen:
Den Bewohnern in den
Betreuten Wohnanlagen der
GSW ist bei Bedarf ein Platz
in der benachbarten Pflegeeinrichtung
des jeweiligen
Betreuungsträgers garantiert.

Ansicht Schleifmühleweg
Neubautätigkeit
Ansicht Schwärzlocher Straße
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Seniorenzentrum
Eningen unter Achalm
D
er Pflegebereich Frère Roger ist Bestandteil des Seniorenzentrums in Eningen
unter Achalm, welches nicht nur die ortsnahe Versorgung der älteren Menschen
in Eningen gewährleistet, sondern diesen aufgrund der einmaligen Lage auch
das Wohnen in der Ortsmitte ermöglicht. Die Einrichtung Frère Roger bietet Platz
für 58 pflegebedürftige Menschen und wurde langfristig auf 30 Jahre an den
Betreuungsträger Paul Wilhelm von Keppler-Stiftung vermietet.
Eine Besonderheit ist das gemütliche Café „Drehpunkt am Kreisel“, das allen
Bewohnern, aber auch der gesamten Öffentlichkeit, gleichermaßen offen steht
und Gelegenheit zum ungezwungenen Zusammensein bietet. Das Café unterstreicht
die Konzeption eines „offenen Hauses“ inmitten der Gemeinde.
Gut zu wissen:
In jeder Betreuten Wohnung
ist ein Notrufsystem installiert,
mit welchem die Bewohner
zu jeder Zeit problemlos
Hilfe anfordern können.

Terrasse von Frère Roger
Neubautätigkeit
Innenhof Seniorenzentrum Eningen unter Achalm
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Seniorenzentrum mit Blick zur Achalm Dachterrasse einer Seniorenwohnung
Betreutes Wohnen
D
Neubautätigkeit
ie 23 Betreuten Wohnungen im Seniorenzentrum unter Achalm bieten älteren
Menschen allen Komfort und eine komplette altersspezifische Infrastruktur, welche
die Bewohner in die Lage versetzt, weitgehend unabhängig von fremder Hilfe zu
sein. Alle Betreuten Wohnungen konnten bis zur Einweihung des Seniorenzentrums
verkauft werden.
Aufgrund des großen Zuspruches wird in einem II. Bauabschnitt ein weiteres
Haus mit 8 Betreuten Wohnungen in unmittelbarer Nachbarschaft errichtet.
Noch in 2007 soll mit dem Bau des Hauses begonnen werden.
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Seniorenwohnanlage
Mühlhausen im Kraichgau
D
ie GSW errichtete mitten im Zentrum der Gemeinde Mühlhausen/Kraichgau
eine Seniorenwohnanlage mit Betreuten Wohnungen, wo die Menschen im Alter
am öffentlichen, gesellschaftlichen und geselligen Leben teilnehmen können –
also dem Leben und den Menschen nahe.
Die großen Fensterflächen betonen den offenen Charakter des Hauses und schaffen
eine lichtdurchflutete Wohnatmosphäre, in welcher man sich sofort wohlfühlt.
Große Balkone, Dachterrassen und Wintergärten werden zum zusätzlichen
Freiluftzimmer. Eine komplette altersspezifische Infrastruktur, angefangen vom
rollstuhlgerechten Aufzug bis zu einem modernen Pflegebad runden das komfortable
Angebot ab. Das Herzstück bildet der Senioren-Treff, welcher zur
Begegnung und ebenso zu Veranstaltungen und privaten Feierlichkeiten einlädt.
Die kompetente Betreuung durch die Sozialstation Letzenberg gewährleistet ein
sicheres und sorgenfreies Wohnen im Alter.
Gut zu wissen:
Jede Seniorenwohnanlage
der GSW ist barrierefrei
errichtet und verfügt über
einen rollstuhlgerechten
Fahrstuhl, mit dem die Bewohner
bequem und sicher
von der Tiefgarage bis zu
ihrer Wohnung gelangen.

Neubautätigkeit
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Unverbindliche Illustration
Wohnanlage Domizil am Dom
Rottenburg am Neckar
Komfortabel Wohnen in jedem Alter
I
n Rottenburg am Neckar hat die GSW nur wenige Schritte von der historischen
Altstadt entfernt mit dem Bau einer Wohnanlage, dem „Domizil am Dom“, begonnen.
Die Wohnanlage wird aus drei Häusern bestehen, auf welche sich 18 Wohnungen,
darunter 4 großzügige Penthauswohnungen, verteilen. Die Fenster lassen
viel Licht in die Räume und sorgen für eine behagliche Wohnatmosphäre, in der
man sich sofort zuhause fühlt. Die Wohnungen im Erdgeschoss verfügen alle
über großzügige Wohngärten. Jedes Haus hat einen Aufzug und in allen Gebäuden
gibt es keine Stufen oder Schwellen, die mit dem Kinderwagen oder Gehhilfe
überwunden werden müsste – die Wohnanlage ermöglicht damit komfortables
Wohnen in jedem Alter.
Unter dem Haus befinden sich zwei Parkdecks, wovon eines für das Bischöfliche
Ordinariat der Diözese Rottenburg-Stuttgart bestimmt ist und schon im Dezember
2006 übergeben werden konnte. Die Wohnanlage wird voraussichtlich 2007 fertiggestellt.
Mit einem Spatenstich auf der Baustelle
Am Römertempel wurde der offizielle
Baubeginn der Wohnanlage „Domizil
am Dom“ gefeiert. Der Geschäftsführer
der GSW Sigmaringen, Direktor Josef
Brugger (rechts im Bild), führte zusammen
mit Ehrengästen vor einem großen
Publikum den Spatenstich aus. Brugger
wies in seiner Ansprache darauf hin, dass es ein Grundsatz der GSW sei, alle
Gewerke einzeln zu vergeben und möglichst viele Bauaufträge immer nach
dort zu vergeben, wo gerade gebaut werde.
Im Bau
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Enzianweg 9/11/13/15
Weingarten
D
ie künftige Wohnungsnachfrage wird weniger von quantitativen als vielmehr
von qualitativen Gesichtspunkten bestimmt werden. Der Zustand der Häuser und
Wohnungen im Bestand ist deshalb ein entscheidender Faktor für deren nachhaltige
Vermietung. Wird nicht kontinuierlich in die Häuser investiert, ist ein nachhaltiger
Wertverlust die Folge.
Unsere Häuser in Weingarten, Enzianweg, wurden nicht nur energetisch saniert,
sondern auch in den Grundrissen verändert, so dass sie auch dem heutigen
Wunsch nach mehr Wohnraum entsprechen. Hierfür wurden die Wohnungen um
großzügige Wintergärten erweitert, die nicht nur die Wohnfläche vergrößern,
sondern auch Licht und Wärme hereinlassen und ein unvergleichliches Wohlfühlklima
schaffen.

Modernisierung
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Rietenstraße 71/73/75
Villingen-Schwenningen
D
ie Gesellschaft verlangt, mobil und flexibel zu sein, egal ob im Job oder
Privatbereich. Fast jeder Erwachsene ist heute motorisiert und Familien mit
Kindern haben häufig zwei Autos. Seinen Mietern ausreichend Parkmöglichkeiten
nahe der Wohnung zu bieten, gehört deshalb zu den Voraussetzungen für die
erfolgreiche Vermietung einer Wohnung. Die GSW sorgt deshalb bei der Neugestaltung
der Außenanlagen auch für ausreichend Stellplätze, Carports oder Garagen
für ihre Mieter.

Modernisierung
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Im Weiherwuhr 68/70
Albstadt-Ebingen
D
ie Qualität des Stadtteils Ebingen-West auf lange Sicht zu stärken war zentrales
Anliegen, als sich die Stadt Albstadt entschloss, in diesem Gebiet im Rahmen
des Programms „Die soziale Stadt“ einen positiven Entwicklungsprozess einzuleiten.
Eine der tragenden Säulen dieses Vorhabens ist die Gestaltung des Stadtteils
zu einem attraktiven Wohngebiet.
Die GSW hat dieses Vorhaben begrüßt und nachhaltig unterstützt. Mit der umfassenden
Sanierung unseres Mehrfamilienhauses Weiherwuhr 68/70 haben wir uns
beispielhaft an diesem kommunalen Projekt beteiligt. Das sanierte Haus steht einem
Neubau hinsichtlich Wohnkomfort, Energieverbrauch und Fassadengestaltung in
nichts nach. Für den Erfolg dieser Baumaßnahme spricht, dass die Wohnungen
nach Fertigstellung sofort belegt waren.
vorher
nachher

Modernisierung
Geschäftsbericht 2006
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Klausenstraße 12 und 13
Rottenburg a.N.
I
n 2006 wurden erste Vorbereitungen für ein umfangreiches
energetisches Gebäudesanierungsprogramm getroffen, welches
in 2007 zur Umsetzung gebracht werden soll. Mit dieser
Maßnahme wird die GSW den qualitativ hochwertigen Ausstattungsgrad
ihrer Wohnungen weiter verbessern und den
Primärenergiebedarf der sanierten Häuser deutlich senken.
Gewinner sind die Umwelt und die Mieter der GSW: Die
Schonung unserer Umwelt dank eines verminderten CO2- Ausstoßes geht einher mit niedrigeren Heizkosten, was den
Geldbeutel unserer Mieter spürbar entlastet. Auch unsere
Mehrfamilienhäuser in Rottenburg und Tübingen gehören
zu den Objekten, die energetisch saniert werden.

Wennfelder Garten 36 + 40
Tübingen
Modernisierung
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Erfolg durch Qualität
und Kontinuität
D
Wohnungsbewirtschaftung
ie Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes ist eine tragende Säule
eines jeden Wohnungsunternehmens. Garantiert doch der regelmäßige Eingang
der Mieten einen wesentlichen Anteil der täglich notwendigen Liquidität. Ziel
muss es deshalb sein, den Bestand kontinuierlich belegt zu haben und die Leerstände
so kurz und so gering als möglich zu halten.
Gesellschaftliche und soziale Entwicklungen müssen genau beobachtet werden;
im Geschäftsbereich Wohnungsbewirtschaftung sind gegebenenfalls geeignete
Strategien zu entwickeln. Daneben muss dem Zustand des Wohnungsbestandes
große Aufmerksamkeit geschenkt werden. Nur Wohnungen, die dem heutigen
Standard hinsichtlich Ausstattung und Energieverbrauch entsprechen, werden mittel-
bis langfristig ertragbringend zu vermieten sein. Dies verlangt den täglichen
Kontakt der Mitarbeiter zu unseren Kunden – den Mietern; und einen steten Blick
auf unser Wirtschaftsgut – die Immobilie. Dieser Arbeitsaufwand ist aber unerlässlich,
wenn auf lange Sicht der Wohnungsbestand auf einem qualitativ hohen
Niveau gehalten und die Mieteinnahmen gewährleistet sein sollen.
Der Wohnungsbestand der GSW setzte sich Ende 2006 aus 4.367 Mietwohnungen
und Pflegeplätze, 15 Gewerbeeinheiten, Sonder- und Industriebauten sowie 3.521
Garagen und Stellplätzen zusammen.
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Chancen erkennen –
Potenziale nutzen
D
Verwaltung von Fremdimmobilien
ie Verwaltung von Wohnungs- und Teileigentum ist neben dem Bauträgergeschäft
und dem Mietwohnungsbau der dritte große Geschäftsbereich der GSW.
Da zum einen der Anteil am Wohneigentum in der Bevölkerung beständig zunimmt
und zum anderen das Dienstleistungsspektrum rund um die Eigentumsverwaltung
durch zusätzliche Services ausgeweitet werden kann, ist hier ein
Markt, dessen Potenzial noch lange nicht erschöpft ist. Diese stetige Entwicklung
der Branche führt gleichzeitig aber auch zu einer Zunahme der Konkurrenz. Es
ist deshalb vor allem unsere jahrelange Erfahrung in der Verwaltung von Wohneigentum
und die große Kompetenz unserer Mitarbeiter, die für die GSW sprechen.
Im Berichtsjahr 2006 konnte das Geschäftsfeld der Verwaltung von Wohnungs- und
Teileigentum erneut ausgebaut werden. Die GSW war bei 118 Wohnungseigentümergemeinschaften
mit insgesamt 1.442 Wohn- und Gewerbeeinheiten zum
Verwalter bestellt. Die Verwalterbestellung lief bei 22 Wohnungseigentümergemeinschaften
aus. Eine eindeutige Bestätigung für unsere erfolgreiche Tätigkeit
sehen wir darin, dass die GSW von allen Gemeinschaften erneut zum Verwalter
bestellt wurde.
Es sind vor allem Änderungen im WEG-Recht zur Sicherheit der Eigentümer, welche
zu einer permanenten Erhöhung des Verwaltungsaufwandes führen. Um auch
in Zukunft den Anstieg der Verwaltungskosten niedrig zu halten und langfristig
auch über den Preis konkurrenzfähig bleiben zu können, ist es in der Eigentumsverwaltung
notwendig, vorhandene Technologien konsequent zu nutzen und Arbeitsprozesse
weiter zu optimieren. Ziel ist, durch optimierte Geschäftsprozesse
noch schneller, genauer und effizienter zu arbeiten, um unsere Kunden optimal
zu betreuen.
Geschäftsbericht 2006
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Auf soliden
Fundamenten bauen
I
Wirtschaftliche Lage
m Berichtsjahr entwickelte sich die Ertragslage der GSW recht zufriedenstellend.
Hohe Umsatzerlöse führten zu einem beachtlichen Jahresergebnis von
2.567.600 Euro. Nach Hinzurechnung der Verwaltungsleistungen und Sonderabschreibungen
von insgesamt 594.300 Euro, bei denen die GSW von ihrem Wahlrecht
Gebrauch machte und nicht aktivierte, beläuft sich das betriebswirtschaftliche
Ergebnis sogar auf 3.161.900 Euro. Dieser Erfolg ermöglicht dieses Jahr eine
Zuführung von 2.500.000 Euro (1.400.000 Euro) in andere Gewinnrücklagen.
Die Bilanzsumme reduzierte sich von 199,1 Mio. Euro auf 195,8 Mio. Euro. Ausschlaggebend
für den Rückgang sind Ausbuchungen von Eigentumswohnungen
nach Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums an die Erwerber. Zum Bilanzstichtag
beträgt das ausgewiesene Eigenkapital einschließlich der eigenkapitalähnlichen
Pensionsrückstellungen 38,6 Mio. Euro und somit 19,7 Prozent der
Bilanzsumme gegenüber 35,7 Mio. Euro (17,9 Prozent) im Vorjahr. Die beachtliche
Stärkung des Eigenkapitals um 2,9 Mio. Euro stellt einen wesentlichen
Bestandteil der Unternehmensfinanzierung dar und ist eine solide Basis für
weitere Engagements auf allen Geschäftsfeldern.
Die Finanzlage der GSW ist geordnet und langfristig gesichert. Die Zahlungsverpflichtungen
des Unternehmens konnten aufgrund durchgängig vorhandener liquider
Mittel jederzeit uneingeschränkt und problemlos erfüllt werden. Investitionen
im Bereich des Anlagevermögens und zur Bestandserhaltung, aber auch im Bau
befindliche Projekte des Bauträgergeschäfts sind finanziert. Für alle anderen Vorhaben
und Aufgaben stehen ebenfalls Eigenmittel und sonstige Kapitalreserven in
ausreichendem Umfang zur Verfügung.
Die GSW geht auch in Zukunft von einer kontinuierlichen und gesicherten Unternehmenspolitik
aus, in welcher die Schwerpunkttätigkeiten weiterhin in der Erstellung
von Eigentumsmaßnahmen sowie in der Erneuerung und Erhaltung des
umfangreichen Mietwohnungsbestandes liegen werden.
Geschäftsbericht 2006
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Erfolgsfaktor
Risikomanagement
R
Risikobericht
isikomanagement wird nicht erst seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Kontrolle
und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) betrieben. Unternehmen
hatten schon immer Risiken aller Art zu bewältigen. Schon davor mussten Ausfallrisiken
rechtzeitig erkannt werden, um potenzielle Risikofelder frühzeitig zu
identifizieren und zielgerichtete Maßnahmen zu ergreifen.
Der bewusste Umgang und die ständige Überwachung von Risiken im Rahmen des
Risikomanagements gehören seit langem zum festen Instrumentarium der erfolgsorientierten
Geschäftspolitik der GSW. Mit besonderen Risiken behaftet sind das
Bauträgergeschäft, die Kapitalbewirtschaftung und mittlerweile auch die Vermietung.
Zu den wesentlichen Elementen des Risikomanagements zählen die vom Unternehmen
angewendeten Controlling-Instrumente, wozu der jährliche Wirtschaftsplan,
Finanzierungsübersichten bezüglich der Neubau- und Modernisierungstätigkeit
sowie interne Kontrollsysteme zählen. Außerdem geben quartalsbezogene
betriebswirtschaftliche Auswertungen, der monatliche Liquiditätsstatus sowie
Berichte aus den einzelnen Abteilungen Auskunft über die jeweils aktuelle wirtschaftliche
Lage des Unternehmens. Außergewöhnliche Risiken, welche sich auf
die wirtschaftlichen Verhältnisse nachhaltig auswirken könnten, sind aufgrund
der unverändert vorsichtigen Geschäftspolitik nicht zu erkennen.
Unter permanenter Beobachtung steht das Bauträgergeschäft, bei welchem die
Risikowahrscheinlichkeit am höchsten ist. Die Früherkennung von Ausfallrisiken
und Auffälligkeiten sowohl auf der Auftragnehmerseite als auch im Kundenbereich
sind zur Schadensminimierung unerlässlich. Aufgrund der Diversifikation unseres
Wohnungsbestandes, der sich auf 57 Bauorte verteilt, ist das Risikopotenzial aus
Vermietung als relativ gering einzuschätzen. Mit der Strategie, die Ausstattung
unserer Wohnungsbestände ständig qualitativ zu verbessern, tragen wir entscheidend
zur Wettbewerbsfähigkeit der GSW bei und reduzieren gleichzeitig das Risiko
in diesem Kerngeschäft. Dadurch lassen sich nachfragebedingte Leerstände
weitgehend vermeiden, die Mieterbindung wird gestärkt und die Fluktuationsquote
bleibt gering.
Geschäftsbericht 2006
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Gemeinsam
zum Ziel
I
m Geschäftsjahr 2006 haben die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erneut viel
geleistet. Neben den Baufertigstellungen konnten die Eigentumsverwaltung ausgebaut
und die Wohnungsbewirtschaftung weiter optimiert werden. Ein großes
Modernisierungsprogramm mit mehr als 500 Wohnungen wurde ebenfalls vorbereitet.
Über alle Abteilungen hinweg haben die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
der GSW größten Einsatz und Engagement gezeigt. Durch ihre Tatkraft konnten
sämtliche Unternehmensziele des abgelaufenen Geschäftsjahres erreicht werden,
wofür ihnen Dank und Anerkennung gebührt.
Trotz des weiter nicht einfachen Marktumfeldes kam es bei der GSW zu keinem
betriebsbedingten Stellenabbau. Am Jahresultimo waren 43 Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter beschäftigt. Für die Betreuung des Mietwohnungsbestandes sowie der
Wohnungseigentümergemeinschaften waren zum Jahresende weitere 262 Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter auf der Basis geringfügiger Beschäftigungsverhältnisse
vor Ort tätig. Der Beschäftigungspflicht nach dem Schwerbehindertengesetz kam
die GSW in vollem Umfang nach.
Auch in 2006 stand es jungen, interessierten Schülerinnen und Schülern offen,
bei der GSW ein einwöchiges Schulpraktikum zu absolvieren, um einen Eindruck
vom Arbeitsalltag in einem Wohnungsunternehmen zu bekommen.
Mitarbeiter
Geschäftsbericht 2006
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Die Weichen
richtig stellen
D
ie GSW wird auch in den kommenden Jahren aktiv in der Neubautätigkeit,
Modernisierung ihrer Wohnungsbestände, Wohnungseigentumsverwaltung und im
Mietgeschäft tätig sein. Mit dem Bauträgergeschäft werden wir die Gewinne zu
realisieren versuchen, welche für bestandssichernde Maßnahmen benötigt werden.
Die kontinuierliche Modernisierung unseres Bestandes sichert dessen Qualität und
damit die langfristige Vermietbarkeit der Wohnungen. Nicht zuletzt wird die gute
Arbeit der Eigentumsverwaltung zum Ausbau dieses Geschäftsfeldes beitragen.
Neben diesen Maßnahmen wird sich die GSW in den kommenden Jahren schrittweise
zu einem modernen Dienstleistungsunternehmen entwickeln, welches den
Veränderungen am Wohnungsmarkt Rechnung tragen soll. Nur wer seinen Kunden
in Zukunft ein komplettes Dienstleistungspaket um das Produkt Wohnung anbietet,
wird langfristig die wachsenden Bedürfnisse seiner Mieter bedienen können. Wir
dürfen eine solche Entwicklung nicht versäumen, sondern müssen schon heute die
Weichen in die richtige Richtung stellen. Ist dies gewährleistet, ist die GSW gut
gerüstet für die künftigen Herausforderungen im Wohnungs- und Bauträgergeschäft.
Ausblick
Geschäftsbericht 2006
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Bericht des
Aufsichtsrates
D
er Aufsichtsrat hat die Geschäftsführung während des Berichtsjahres entsprechend
den gesetzlichen und satzungsmäßigen Aufgaben laufend überwacht. In
regelmäßigen Sitzungen mit dem Geschäftsführer wurde der Aufsichtsrat über die
Geschäftslage informiert. Wichtige bzw. zustimmungsbedürftige Einzelgeschäfte
wurden dem Aufsichtsrat bzw. den Ausschüssen vorgelegt. Der Aufsichtsrat ist
überzeugt, dass mit den getroffenen Entscheidungen die Basis für die Erreichung
zukünftiger Ziele geschaffen ist.
Im Mittelpunkt der fünf Sitzungen standen die unternehmerischen Kernbereiche Neubautätigkeit,
Wohnungsbewirtschaftung und Modernisierung. Dem Aufsichtsrat wurde
ein umfangreiches energetisches Sanierungsprogramm von Bestandswohnungen
vorgestellt, mit dessen Umsetzung in 2007 begonnen wurde. Ein weiteres Thema
war das Risikomanagement des Unternehmens, welches stetig ausgebaut wird.
Anlässlich des 15 Jahre andauernden erfolgreichen Engagements der GSW in
den neuen Bundesländern unternahm der Aufsichtsrat eine Informationsreise nach
Naumburg an der Saale, um sich vor Ort ein Bild von den Leistungen der GSW zu
machen.
Der Bau- und Prüfungsausschuss behandelten die ihnen obliegenden Angelegenheiten.
Über ihre Arbeit wurde jeweils in der darauffolgenden Sitzung des Aufsichtsrates
berichtet. Es konnten keine Risiken aus der umfangreichen Neubautätigkeit
sowie den Finanzgeschäften im Berichtsjahr festgestellt werden. Weder
aus konjunkturbedingten Veränderungen in der Wohnungsbaubranche noch aus
der gesamtwirtschaftlichen Situation heraus waren Risiken für das Unternehmen
auszumachen.
Dem Geschäftsführer sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GSW spricht
der Aufsichtsrat seinen Dank für ihr großes Engagement und seine Anerkennung
für die geleistete Arbeit und den Erfolg im Jahr 2006 aus.
Esslingen, im Juli 2007
Der Aufsichtsrat
Walter Hirrlinger
(Vorsitzender)
Aufsichtsrat
Geschäftsbericht 2006
43

44
Bilanz zum 31. Dezember 2006
Aktivseite
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände 9.294,00 371,00
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 137.502.289,15 136.781.203,02
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 11.236.037,81 11.821.265,25
Grundstücke ohne Bauten 451.302,25 470.823,88
Betriebs- und Geschäftsausstattung
437.321,00 247.824,00
Anlagen im Bau 0,00 1.802.733,78
Bauvorbereitungskosten 151.017,51 748.760,44
Geleistete Anzahlungen 0,00 149.777.967,72 0,00
Finanzanlagen
Wertpapiere 10.319.229,96 13.155.479,17
Sonstige Ausleihungen 0,00 0,00
Andere Finanzanlagen 204,52 10.319.434,48 204,52
Anlagevermögen insgesamt 160.106.696,20 165.028.665,06
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Vorjahr
4 4 4
Grundstücke ohne Bauten 8.239.510,14 7.987.498,54
Bauvorbereitungskosten 1.096.103,09 1.243.801,99
Grundstücke mit unfertigen Bauten 6.406.108,54 13.976.438,76
Grundstücke mit fertigen Bauten 1.291.189,47 17.032.911,24 1.291.189,47
Übertrag: 177.139.607,44 189.527.593,82

Aktivseite
Jahresabschluss
Übertrag: 177.139.607,44 189.527.593,82
Unfertige Leistungen 6.157.360,85 5.767.760,18
Andere Vorräte 469.525,49 377.085,69
Geleistete Anzahlungen 0,00 6.626.886,34 0,00
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 379.500,73 372.964,51
Forderungen aus Verkauf
von Grundstücken 9.061.991,63 917.541,53
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 21.552,08 39.306,20
Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen 17.524,47 25.437,08
Sonstige Vermögensgegenstände 840.784,31 10.321.353,22 603.131,39
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand,
Guthaben bei Kreditinstituten 1.302.131,64 1.040.407,97
Bausparguthaben 21.149,34 1.323.280,98 20.934,70
Rechnungsabgrenzungsposten
Vorjahr
4 4 4
Geldbeschaffungskosten 356.776,93 438.234,21
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 43.533,91 400.310,84 13.402,16
Bilanzsumme 195.811.438,82 199.143.799,44
Geschäftsbericht 2006
45

46
Passivseite
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 2.200.000,00 2.200.000,00
Gewinnrücklagen
Gesellschaftsvertragliche Rücklagen 1.100.000,00 1.100.000,00
Andere Gewinnrücklagen 31.193.016,72 32.293.016,72 29.793.016,72
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag 54.987,57 53.728,45
Jahresüberschuss 2.567.640,57 2.622.628,14 1.511.259,12
Eigenkapital insgesamt 37.115.644,86 34.658.004,29
Rückstellungen
Vorjahr
4 4 4
Rückstellungen für Pensionen 1.444.629,00 1.015.761,00
Steuerrückstellungen 150.133,00 19.832,00
Rückstellung für Bauinstandhaltung 583.620,27 747.187,08
Sonstige Rückstellungen 1.188.222,82 3.366.605,09 667.261,88
Übertrag: 40.482.249,95 37.108.046,25

Passivseite
Jahresabschluss
Vorjahr
4 4 4
Übertrag: 40.482.249,95 37.108.046,25
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten 123.510.706,99 127.590.626,40
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern 17.714.178,05 18.773.998,45
Erhaltene Anzahlungen 6.809.217,47 10.275.576,94
Verbindlichkeiten aus Vermietung 2.200.657,53 2.083.529,36
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 4.760,39 1.419,39
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen 4.989.931,69 3.278.295,06
Sonstige Verbindlichkeiten 99.674,59 155.329.126,71 32.242,65
davon aus Steuern 2 0,00
(Vorjahr 2 0.00)
davon im Rahmen der sozialen
Sicherheit 2 0,00 (Vorjahr 2 714,11)
Rechnungsabgrenzungsposten 62,16 64,94
Bilanzsumme 195.811.438,82 199.143.799,44
Geschäftsbericht 2006
47

48
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2006
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 22.798.913,18 22.161.310,39
b) aus Verkauf von Grundstücken 20.178.761,53 3.124.477,36
c) aus Betreuungstätigkeit 257.217,72 246.102,33
d) aus anderen Lieferungen
und Leistungen 21.912,80 43.256.805,23 25.881,59
Verminderung/Erhöhung des Bestandes an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 6.548.070,86 8.355.347,00
Andere aktivierte Eigenleistungen 125.291,41 193.149,23
Sonstige betriebliche Erträge 564.197,25 1.108.352,45
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 6.783.076,82 6.770.379,63
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 11.459.875,47 11.009.906,89
c) Aufwendungen für andere Lieferungen
und Leistungen 43.127,21 18.286.079,50 38.988,64
Rohergebnis 19.112.143,53 17.395.345,19
Personalaufwand
Vorjahr
4 4 4
a) Löhne und Gehälter 2.471.905,77 2.458.950,77
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und Unterstützung 1.095.332,43 3.567.238,20 1.031.452,14
Übertrag: 15.544.905,33 13.904.942,28

Jahresabschluss
Vorjahr
4 4 4
Übertrag: 15.544.905,33 13.904.942,28
davon für Altersversorgung
2 650.625,54 (Vorjahr 2 582.150,74)
Abschreibungen auf Sachanlagen 5.737.315,74 5.725.809,93
Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.284.287,29 948.194,99
Erträge aus anderen Wertpapieren und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 224.068,58 257.665,17
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 273.093,99 497.162,57 213.965,57
Abschreibungen auf Finanzanlagen 215.625,00 35.410,15
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 5.547.587,22 5.597.846,09
Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit 3.257.252,65 2.069.311,86
Steuern vom Einkommen und Ertrag 181.965,06 58.066,59
Sonstige Steuern 507.647,02 499.986,15
Jahresüberschuss 2.567.640,57 1.511.259,12
Gewinnvortrag 54.987,57 53.728,45
Bilanzgewinn 2.622.628,14 1.564.987,57
Geschäftsbericht 2006
49

50
Auszug aus dem Anhang
des Jahresabschlusses 2006
A. Allgemeine Angaben
Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen
Formblatt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.
Von der Schutzklausel des § 286 (4) HGB wird Gebrauch gemacht.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Die immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert bewertet.
Für die bis 1997 begonnenen Baumaßnahmen werden eigene Verwaltungsleistungen aktiviert. Bei den ab
dem Jahre 1998 begonnenen Gebäuden des Anlagevermögens unterbleibt eine Aktivierung. Fremdkapitalzinsen
werden wie bisher nicht aktiviert.
Seit dem Geschäftsjahr 1991 bemisst sich die Restnutzungsdauer der Wohngebäude auf höchstens 50 Jahre.
Ab diesem Zeitpunkt werden die steuerlich zulässigen linearen Abschreibungssätze von 2 bzw. 2,5 Prozent bei
Wohnbauten und 3 bzw. 4 Prozent bei anderen Bauten angesetzt.
Bei den unter Position „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten“
bilanzierten Maßnahmen blieb für den Bestand aus den Vorjahren die Nutzungsdauer von
Verwaltungsgebäude 50 Jahre
Garagen 33 Jahre
Abstellplätze 10 Jahre
unverändert.
Die Außenanlagen werden mit 10 Prozent abgeschrieben. Für Modernisierungsmaßnahmen in Naumburg werden
Sonderabschreibungen nach § 4 (3) FördGG mit 186.663,31 2 in Anspruch genommen, ferner 64.625,10 2 nach
§ 7h u. 7i EStG für Wohn- und Gewerbeeinheiten in Sigmaringen und Tübingen. Die entsprechenden Objekte wer-
den nach Ablauf der Sonderabschreibungen auf die Restnutzungsdauer abgeschrieben.
Das bewegliche Anlagevermögen wird entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben.
Geringwertige Anlagegüter werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben.

Die Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens aus der Bautätigkeit werden zu Anschaffungs- bzw.
Herstellungskosten angesetzt, vermindert um Abschreibungen im Rahmen der verlustfreien Bewertung.
Heizölbestände werden zu Einstandspreisen bzw. zum niedrigeren Zeitwert bewertet.
Jahresabschluss
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert ausgewiesen. Für erkennbare Risiken
bei Mietforderungen erfolgten Einzelwertberichtigungen, bei den Restkaufpreisforderungen dagegen eine
Pauschalwertberichtigung.
Die Wertpapiere des Anlagevermögens sind grundsätzlich mit den Anschaffungskosten bewertet. Diese wurden
bei dauernder Wertminderung auf den niedrigeren, beizulegenden Wert gem. § 253 (2) HGB abgeschrieben.
Unter den Rechnungsabgrenzungsposten ist das bei der Kreditaufnahme angefallene Disagio gebucht.
Über die Dauer der Zinsfestschreibung erfolgt eine planmäßige Abschreibung.
Die Pensionsrückstellungen sind nach versicherungsmathematischen Grundsätzen entsprechend den
„Richttafeln 2005 G“ und auf der Grundlage eines Zinssatzes von 6 Prozent bewertet.
Die „Sonstigen Rückstellungen“ berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verbindlichkeiten;
die Dotierung erfolgte nach kaufmännischer Beurteilung. Alle übrigen Verbindlichkeiten werden zu Rückzahlungs-
beträgen angesetzt.
Die Verbindlichkeiten in fremder Währung werden zum Anschaffungskurs oder zum ungünstigeren Kurs am
Bilanzstichtag ausgewiesen.
Zur Absicherung von Zinsänderungs- und Währungsrisiken, resultierend aus Fremdwährungsverbindlichkeiten
gegenüber Kreditinstituten, bestehen zins- und währungsbezogene Termingeschäfte in Form von Swaps.
Im Rahmen von Micro-Hedgings wurden dabei Bewertungseinheiten gebildet.
Geschäftsbericht 2006
51

52
C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
Bilanz
Die Position „Unfertige Leistungen“ enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten von 5.558.663,51 3.
Rücklagenspiegel
Bestand am Ende Einstellung während Entnahme für das Bestand am Ende
des Vorjahres des Geschäftsjahres Geschäftsjahr des Geschäftsjahres
3 3 3 3
a) Gesellschaftsvertragliche
Rücklagen 1.100.000,00 - - 1.100.000,00
b) Andere Gewinnrücklagen 29.793.016,72 1.400.000,00 - 31.193.016,72
30.893.016,72 1.400.000,00 - 32.293.016,72

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten
sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
Jahresabschluss
Verbindlichkeiten insgesamt davon
Restlaufzeit gesichert
bis zu Zwischen 1 und über Art der Sicherung
1 Jahr 5 Jahre 5 Jahre PF GPR
3 3 3 3 3 3
Verbindlichkeiten
gegenüber 123.510.706,99 30.030.488,27 14.773.013,46 78.707.205,26 9.125.662,63 101.881.867,47
Kreditinstituten (127.590.626,40) (36.796.090,68) (14.570.161,09) (76.224.374,63) (13.981.680,75) (102.093.222,65)
Verbindlichkeiten
gegenüber 17.714.178,05 993.993,63 3.253.142,19 13.467.042,23 0,00 17.711.110,30
anderen Kreditgebern (18.773.998,45) (1.127.895,50) (3.546.762,51) (14.099.340,44) (0,00) (18.770.930,70)
Erhaltene Anzahlungen 6.809.217,47 6.809.217,47 0,00 0,00 0,00 0,00
(10.275.576,94) (10.275.576,94) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten 2.200.657,53 3.112,24 *61.838,93 2.135.706,36 0,00 0,00
aus Vermietung (2.083.529,36) (5.026,89) *(42.855,36) (2.035.647,11) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten 4.760,39 4.760,39 0,00 0,00 0,00 0,00
aus Betreuungstätigkeit (1.419,39) (1.419,39) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen 4.989.931,69 4.989.931,69 0,00 0,00 0,00 0,00
und Leistungen (3.278.295,06) (3.278.295,06) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)
Sonstige 99.674,59 99.674,59 0,00 0,00 0,00 0,00
Verbindlichkeiten (32.242,65) (32.242,65) (0,00) (0,00) (0,00) (0,00)
Gesamtbetrag 155.329.126,71 42.931.178,28 18.087.994,58 94.309.953,85 9.125.662,63 119.592.977,77
(162.035.688,25) (51.516.547,11) (18.159.778,96) (92.359.362,18) (13.981.680,75) (120.864.153,35)
GPR = Grundpfandrecht, PF = Verpfändung
( ) Zahlen Vorjahr
* Diese Beträge werden verrechnet
Geschäftsbericht 2006
53

54
Entwicklung des Anlagevermögens
Anlagevermögen
Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Abschreibungen Buchwert Abschreibungen
Herstellungs- des (+/-) (kumulierte) 31.12.2006 des
kosten Geschäftsjahres Geschäftsjahres
3 3 3 3 3 3 3
Immaterielle
Vermögensgegenstände 93.940,95 11.099,10 0,00 0,00 95.746,05 9.294,00 2.176,10
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte
mit Wohnbauten 227.282.545,56 844.837,08 236.034,30 *5.285.721,30 95.674.780,49 137.502.289,15 5.216.301,95
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte
mit Geschäfts- und
anderen Bauten 16.158.505,36 17.744,09 188.026,00 11.376,60 4.763.562,24 11.236.037,81 426.322,13
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte
ohne Bauten 470.823,88 845,04 0,00 -20.366,67 0,00 451.302,25 0,00
Andere Anlagen,
Betriebs- und Geschäftsausstattung
1.748.307,33 282.012,56 121.844,91 0,00 1.471.153,98 437.321,00 **92.515,56
Anlagen im Bau 1.802.733,78 2.127.393,26 0,00 -3.930.127,04 0,00 0,00 0,00
Bauvorbereitungskosten 748.760,44 49.153,37 7.669,38 *-639.226,92 0,00 151.017,51 0,00
Geleistete Anzahlungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Finanzanlagen
248.211.676,35 3.321.985,40 553.574,59 707.377,27 101.909.496,71 149.777.967,72 5.735.139,64
Wertpapiere 13.190.889,32 8.439.983,01 11.096.017,37 0,00 215.625,00 10.319.229,96 215.625,00
Sonstige Ausleihungen 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Andere Finanzanlagen 204,52 0,00 0,00 0,00 0,00 204,52 0,00
13.191.093,84 8.439.983,01 11.096.017,37 0,00 215.625,00 10.319.434,48 215.625,00
Anlagevermögen insgesamt 261.496.711,14 11.773.067,51 11.649.591,96 707.377,27 102.220.867,76 160.106.696,20 5.952.940,74
* Umgliederung aus dem Umlaufvermögen 844.615,70 2 ** Davon Abschreibungen geringwertige Wirtschaftsgüter 13.892,33 2
* Umgliederung in das Umlaufvermögen 137.238,43 2

Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns
Jahresabschluss
Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, folgende Verwendung des Bilanzgewinns 2006
zu beschließen:
Dividendenausschüttung
Dividendenausschüttung (5 % auf Stammkapital) 110.000,00
Einstellung in andere Gewinnrücklagen 2.500.000,00
Gewinnvortrag 12.628,14
2.622.628,14
Sigmaringen, den 29. Juni 2007
GSW
GESELLSCHAFT FÜR SIEDLUNGS- UND WOHNUNGSBAU
BADEN-WÜRTTEMBERG MIT BESCHRÄNKTER HAFTUNG
Josef Brugger
Geschäftsführer
Geschäftsbericht 2006
55

56
Bestätigungsvermerk und Prüfungsergebnis
I. Wiedergabe des Bestätigungsvermerks
Nach dem abschließenden Ergebnis unserer Prüfung haben wir mit Datum vom 31. August 2007 den
folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt:
„Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang
– unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GSW Gesellschaft für Siedlungs- und
Wohnungsbau Baden-Württemberg mit beschränkter Haftung – Bauträgerunternehmen des VdK – für
das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2006 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung
von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und
den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in der Verantwortung der gesetzlichen
Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten
Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den
Lagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen.
Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße,
die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger
Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und
Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.
Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und
über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen
internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und
Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen
Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses
und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Bestätigungsvermerk
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der
Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages
und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der
Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein
zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen
Entwicklung zutreffend dar.“
Geschäftsbericht 2006
57

58
II. Prüfungsergebnis aus der Erweiterung des Prüfungsauftrages
Auftragsgemäß haben wir die Prüfung nach Art und Umfang einer genossenschaftlichen Pflichtprüfung
durchgeführt. Dementsprechend haben wir geprüft, ob die Geschäfte ordnungsgemäß, d. h. mit der
notwendigen Sorgfalt und in Übereinstimmung mit den einschlägigen handelsrechtlichen und anderen
gesetzlichen Vorschriften, den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und den Geschäftsordnungen
für die Geschäftsführung und den Aufsichtsrat geführt worden sind. Außerdem haben wir Feststellungen
zu den wirtschaftlichen Verhältnissen der Gesellschaft getroffen.
Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat haben die ihnen nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag
obliegenden Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt. Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft
sind geordnet.
Über die im vorliegenden Bericht getroffenen Feststellungen hinaus hat unsere Prüfung keine Besonderheiten
ergeben, die nach unserer Auffassung für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung
und der wirtschaftlichen Verhältnisse der Gesellschaft von Bedeutung sind.
Der vorstehende Bericht wurde aufgrund der bei der Prüfung anhand der Unterlagen getroffenen
Feststellungen und der den Prüfern erteilten Aufklärungen und Nachweise nach bestem Wissen und
Gewissen erstellt.
Stuttgart, 31. August 2007
vbw Verband baden-württembergischer
Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
gez. Beck
Wirtschaftsprüfer

Notizen
Geschäftsbericht 2006
59

GSW GESELLSCHAFT FÜR
SIEDLUNGS- UND WOHNUNGSBAU
BADEN-WÜRTTEMBERG MBH
B A U T R Ä G E R U N T E R N E H M E N D E S V d K
In der Au 20 · 72488 Sigmaringen · Telefon 0 75 71 / 724-0
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