KONZERNMittEiluNg NR. 34 iPP iNStitutiONAl ... - Hans Attenberger

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KONZERNMittEiluNg NR. 34 iPP iNStitutiONAl ... - Hans Attenberger

iPP iNStitutiONAl PROPERtY PARtNERS FuND I

KONZERNMittEiluNg NR. 34

JUNI 2012

4. INVESTITIoN DES IPP FUND I

Immobilieninvestitionen in China

China ist eine der größten und

am schnellsten wachsenden

Volkswirtschaften der Welt.

Seit Beginn der Marktreformen

in den späten 70er Jahren

hat Chinas Wirtschaftswachstum

bis heute jedes

Jahr durchschnittlich fast 10 %

betragen. Im Frühjahr 2010

hat China Japan als zweitgrößte

Volkswirtschaft der

Welt abgelöst. Das reale Bruttoinlandsprodukt hat sich zwischen 1980 und

2007 mehr als versiebenfacht. Chinas städtische Bevölkerung hat sich von

etwa 20 % 1980 auf knapp 47 % 2009 gewandelt. Heute beträgt der Anteil

der Bevölkerung, die in Städten wohnen, mehr als 50 % der Gesamtbevölkerung.

Die durchschnittlichen Einkommen in China wuchsen 2008 um 13,8 %

und 2009 um 10,1 %. Chinas Sparquote ist eine der größten weltweit

und betrug 2009 ca. 50 %. Konsumausgaben machen insgesamt ca. 35 %

des Bruttosozialprodukts von China aus.

In den letzten Jahren hat die chinesische Regierung verschiedene Regelungen

zur Bekämpfung der Inflation, zur Vermeidung von Spekulationen

und zur Erhöhung des Flächenangebots für erschwinglichen Wohnraum

eingeführt. Die Regelungen verschärften 2010 zunächst die Eigenkapitalanforderungen

für Projektentwickler und Wohnungskäufer (Eigenkapital

bei Erstwohnungen 30 %, bei Zweitwohnungen 50 %, bei Drittwohnungen

100 %). 2011 wurden zudem neue Immobiliensteuern und in 16 Städten Erwerbsbeschränkungen

eingeführt, die den Wohnungserwerb nur für Käufer

zulassen, die seit einigen Jahren in der Stadt leben (so 5 Jahre in Beijing).

Fondsmanagement

Die Fondsgesellschaft wurde

2006 mit Büros in Beijing

und Dallas gegründet und beschäftigt

dort derzeit 15 Mitarbeiter.

Die Partner arbeiten

teilweise seit den 80er Jahren

zusammen und besitzen im

Durchschnitt eine Berufs-

und Investmenterfahrung von

mehr als 25 Jahren. Zusammen

hat das Team seit 2006

Immobilienprojekte in China

mit 6.500 Wohneinheiten mit

eigenem Kapital realisiert und

dabei IRRs* von 27,2 % bzw.

35,4 % netto erwirtschaftet.

Der Fonds hat bislang Kapitalzusagen

von institutionellen

Investoren in Höhe von

knapp 130 Mio. USD.

Fondsstrategie

In China besteht ein starker Nachfrageüberhang im Bereich des Wohnbaus

für mittlere Einkommensschichten. Der steigende Bedarf nach modernem

Wohnraum wird dabei von verschiedenen Faktoren beeinflusst, insbesondere

von den gestiegenen Qualitätsanforderungen der Nutzer in einer stark

steigenden Mittelschicht, einer massiven Urbanisierungsbewegung und

Weitere Informationen finden Sie im Internet unter: www.deutsche-finance-group.de

Deutsche Finance Group | Ridlerstraße 33 | 80339 München | Telefon +49 (0) 89 - 64 95 63 0 | Telefax +49 (0) 89 - 64 95 63 10

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einer vorteilhaften demographischen Entwicklung. Chinas breite Mittelklasse,

die aus knapp dreißig Jahren starkem wirtschaftlichen Wachstum

entstanden ist, wächst um durchschnittlich 20 Millionen Bürger jährlich.

2015 wird die Mittelklasse in China etwa 69 %, zehn Jahre später 76 %

ausmachen. Der Urbanisierungstrend mit einem signifikanten Wachstum

der mittleren und kleineren Städte in China hält an. Allein zwischen 1995

und 2005 ist die städtische Bevölkerung in China von 251 Mio. Menschen

auf 562 Mio. Menschen angestiegen. Drei Viertel dieser Steigerung waren

Urbanisierungstendenzen, nur ein Viertel kam durch Bevölkerungswachstum

zustande. Insbesondere die Tier II Städte profitieren von der höheren

Erschwinglichkeit von Wohnraum gegenüber Tier I Städten. Während die

Wohnkosten in Shanghai oder Beijing etwa ein Drittel des Einkommens

ausmachen, betragen Sie beispielsweise in Chonquing 15 %. Darüber hinaus

ist die Quote der Wohnungspreise im Vergleich zu den Jahreseinkommen

in Tier I Städten 1,5 mal höher als in Tier II Städten.

Der Fokus des institutionellen Fonds liegt auf der Bildung von Joint Ventures

mit lokalen chinesischen Projektentwicklern zur Investition in Wohnbauprojekte

(for sale) für die mittlere Einkommensschicht in den Tier II Städten

Chinas. Typische Entwicklungsprojekte haben dabei 6 - 32 Etagen mit

ca. 1.000 — 4.000 Einheiten und einer durchschnittlichen Größe von 30 -

140 qm und werden an Eigennutzer verkauft. Das Fondsmanagement

arbeitet mit den Erlösen aus dem Vorverkauf, die in China mit der Erstellung

der Gebäudestruktur zu 100 % fällig werden. Somit werden etwa 30 % der

Gesamtkosten des Projektes mit Eigenkapital finanziert, der Rest mit Vorverkaufserlösen

(40 – 50 %) und Fremdkapital (20 – 30 %). Die Projekte des

Fonds werden innerhalb einer Laufzeit von 24 – 36 Monaten realisiert und

sind mit umfangreichen Kontroll- und Mitbestimmungsrechten strukturiert.

Der Fonds hat bereits ein Investment getätigt. Dabei handelt es sich um

ein Projekt für Eigennutzer in Wuhan, der größten Stadt Zentralchinas

mit 10 Mio. Einwohnern. Wuhan ist Chinas größter Standort für die Produktion

von Glasfaserleitungen und in Wuhan studieren 1,2 Mio. Studenten

an 85 Universitäten und Hochschulen. Das verfügbare Einkommen in

Wuhan wuchs 2011 um mehr als 14 % und der Ausblick für diese Region

ist aufgrund des hohen Bildungsniveaus und der starken wissenschaftlichen

und technologischen Ausrichtung ausgesprochen positiv. Das Projekt mit

580.000 qm umfasst den Bau von 5.000 Wohnungen, realisiert in 5 Phasen.

Die Beteiligung des Fonds an dem Projekt ist bis auf Mitte 2015 beschränkt.

Der Partner der Projektentwicklung ist einer der größten chinesischen Projektentwickler

mit einem langen Track Record an erfolgreich realisierten

Wohnbauprojekten und langjähriger Erfahrung in der Zusammenarbeit mit

internationalen Kapitalgebern.

Fondsübersicht

Investmentausrichtung Wohnbauentwicklung

Investmentprofil opportunistisch

Gesellschaftsform LP Limited Partnership

Laufzeit 5 Jahre

Währung USD

Eigenkapitalvolumen 150 – 200 Mio. USD

Ziel-IRR* 20 % netto nach Kosten

Mindestinvestition 5 Mio. EUR

Anbieter Eigeninvestition 4 Mio. EUR

Regionale Allokation

Der Fonds investiert ausschließlich in Tier II Städte in China.

Sektorale Allokation

Der Fonds konzentriert sich auf die Wohnbauentwicklung für Eigennutzer.

Investorenkreis

Zielinvestoren sind institutionelle Investoren wie Pensionseinrichtungen,

Versicherungsgesellschaften, Stiftungen und Industriekonzerne. Für die

Eigeninvestition des Fondsmanagers gelten dieselben Bedingungen wie für

alle anderen institutionellen Investoren.

* IRR-Rendite / Interne-Zinsfuß-Methode

Der Renditebegriff basiert auf der sog. IRR-Methode (IRR = Internal Rate of Return). Dies ist

eine Methode zur Ermittlung der Verzinsung des rechnerisch in einer Beteiligung gebundenen

Kapitals. Berücksichtigt wird neben der Höhe der Zu- und Abflüsse des Kapitals auch dessen zeitliche

Bindung. Diese Form der Renditeberechnung ist mit sonstigen Renditeberechnungen anderer

Kapitalanlagen, bei denen keine Änderung des gebundenen Kapitals eintritt (z. B. festverzinsliche

Wertpapiere), im Allgemeinen nicht unmittelbar vergleichbar. Ein Vergleich ist nur unter Einbezug

des jeweils durchschnittlichen gebundenen Kapitals, bezogen auf die Vermögensanlage/Kapitalanlage,

des Gesamtertrags und der Anlagedauer der jeweiligen Investition, möglich.

konzernMitteilung nr. 34 Juni 2012

Weitere Informationen finden Sie im Internet unter: www.deutsche-finance-group.de

Deutsche Finance Group | Ridlerstraße 33 | 80339 München | Telefon +49 (0) 89 - 64 95 63 0 | Telefax +49 (0) 89 - 64 95 63 10

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