Hochhaus-Konzept - Gemeinde Lyss

Mai 2012 Gemeinde Lyss
Konzept höhere Häuser und Hochhäuser
Inhalt:
1. Ausgangslage ........................................................... Seite 1
2. Analysen ......................................................................... 2
3. Konzept ........................................................................... 7
3.1 Dispositiv und Vorgehensgrundsätze ................................... 7
3.2 Gebiete mit Ausschluss von Hochhäusern ............................ 7
3.3 Gebiete mit der Möglichkeit von Hochhäusern ....................... 9
4. Umsetzung .................................................................... 12
haag hähnle gmbh, raumplanung städtebau
Rechberger-Strasse 5, 2502 Biel-Bienne 032 323 83 78 / 80

1. Ausgangslage
Anlass der Studie Im Bereich der ZPP "ESP Bahnhofgebiet" besteht nördlich der kürzlich
eröffneten Überbauung "Lyssbachpark" die Absicht zur Realisierung
einer gemischt genutzten Überbauung mit einem 12-geschossigen Gebäude.
Die bestehenden planungsrechtlichen Grundlagen (ZPP / rechtsgültige
Überbauungsordnung) sehen demgegenüber eine Längsbaute vor.
Die Evaluation unterschiedlicher Alternativen führte im Kreise der Gemeindebehörden,
den Investoren und dem Ortsplaner zum Schluss, dass
eine punktförmige Überbauung die bessere Lösung darstelle. In der Folge
wurde dem kantonalen Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR)
eine entsprechende Änderung der ZPP Vorschriften eingereicht, welche
die Erhöhung der Gebäudehöhe sowie eine Heraufsetzung der AZ zum
Inhalt hatte.
Gemäss AGR sind jedoch die Bedingungen nach Art. 22 Abs. BauV zu
erfüllen, was heisst, dass ein "Gesamtkonzept mit besonders haushälterischer
Bodennutzung" zu erarbeiten ist.
Aufgabenstellung In zahlreichen Städten und Gemeinden ist seit einigen Jahren die Realisierung
von Hochhäusern wieder zum Thema geworden. So ist auch die
aktuelle Absicht der Erstellung eines Hochhauses im Gebiet des ESP
Bahnhof in Lyss im Lichte dieses allgemeinen Trends zu sehen. Allerdings
unterscheidet sich der Nachfragedruck gegenüber grösseren Zentren
erheblich. Während in Letzteren Hochhäuser als wiederkehrende
Bausteine der Stadtentwicklung betrachtet werden können, ist dies in
kleineren Zentren wie Lyss doch wohl eher die Ausnahme.
Dementsprechend erfolgt die Erarbeitung des Konzeptes in der Annahme,
dass die Realisierung von Hochhäusern bestenfalls ermöglicht, aber
in keinem Fall als gegeben vorausgesetzt werden kann. Entgegen einer
Planung mit einer stadträumlich kompositorischen Setzung von Standorten
ergibt sich ein Vorgehen, bei welchem in einem 1. Schritt unter Anwendung
von Ausschlusskriterien eine Differenzierung zwischen Gebieten,
in welchen der Bau von Hochhäusern entweder ausgeschlossen,
bzw. als Möglichkeit eröffnet wird. Erst nach diesem Schritt können für
die Möglichkeitsgebiete Bedingungen und Voraussetzungen für Hochhäuser
1 ) näher untersucht werden.
Grundlagen Als Grundlage des Hochhauskonzeptes dienen Unterlagen:
– Dokumente der laufenden Revision der Ortsplanung: Räumliches Entwicklungskonzept,
Zonenplan und Baureglement, Richtpläne Landschaft,
Verkehr und Ortskern, Richtplan Landschaft, Konzept öffentlicher
Raum
– Analyse des vorhandenen räumlichen Aufbaus des Siedlungsgebietes
und der siedlungsnahen Landschaft;
– Analyse der Veränderungspotenziale des Siedlungsgebietes.
Stellenwert des Konzeptes Vorliegendes Konzept dient als Grundlage für Beurteilung vorhandener
Bauabsichten für Hochhäuser. Damit sollen die Anforderungen der kantonalen
Gesetzgebung erfüllt werden, um überhaupt auf entsprechende
Bauvorhaben eintreten zu können. Inhaltlich weist das Konzept lediglich
auf Möglichkeiten für den Bau von Hochhäusern hin, ein dementsprechender
Anspruch ist daraus nicht abzuleiten. Festzuhalten bleibt auch,
dass in jedem Fall die Anpassung der baurechtlichen Grundordnung vorbehalten
bleibt.
1 ) Die kantonale Baugesetzgebung kennt die Begriffe "höhere Häuser" und
"Hochhäuser" (Art. 20 BauG). Die Ausführungen in vorliegendem Dokument beziehen
sich auf beide Bauformen. Der Einfachheit halber wird jedoch nur der Begriff
Hochhäuser verwendet.
1

2
Raumanalyse
2. Analysen
Der räumliche Aufbau des Siedlungsgebiets und seines unmittelbaren
Umfeldes lässt sich durch folgende Elemente umschreiben:
a) Ortsprägende Siedlungsteile. Aufgrund ihrer Anlage, historischen
Bedeutung, Bausubstanz und Stimmung heben sich Gebiete im Ortskern
und entlang einzelner Strassenzüge als besonders prägende Bereiche
vom übrigen Siedlungsgebiet ab. Sie werden als für den Ortscharakter
von besonderer Bedeutung betrachtet.
b) Ortsbildschutzgebiete, Siedlungsschutzgebiete betreffen Teile des
Siedlungsgebietes mit spezifischen baulichen und räumlichen Qualitäten
(vgl. Zonenplan Lyss).
c) Strukturierende Strassenräume. Das Netz von orts- und quartierstrukturierenden
Strassen wurde im Rahmen des Konzeptes öffentlicher
Räume identifiziert und dient im Rahmen vorliegender Arbeit als Hinweis
auf Räume und Orte mit höherer Bedeutung.
d) Der Bahnkörper schafft einerseits Barrieren in der Kontinuität des
Siedlungsgebietes, führt anderseits zu wichtigen Öffnungen und
Blickrichtungen im Siedlungsteppich und wird so zum massgeblichen
Gliederungselement von Lyss.
e) Der Lyssbachraum stellt wohl das wichtigste, quartierverbindende
Strukturelement von Lyss dar.
f) Die Topografie ist zusammen mit den raumbegrenzenden Wäldern
verantwortlich für den grösstenteils geschlossenen Raum des weiteren
Siedlungsgebiets. Mit Ausnahme gegen Süden ist Lyss von grossräumigen
Grenzen umgeben. Die Erhebungen und Wälder Richtung
Dreihubel, Baggul und Rikartsholz oder der Auenwald entlang der Aare
bilden die äusseren Grenzen des Grossraumes von Lyss.
g) Sichtachsen und –felder, Ortsansichten. Der topografische und landschaftliche
Rahmen Lyss‘ offeriert nur wenige, grossräumig An- und
Aussichten. Sichtachsen und Sichtfelder beschränken sich entweder
auf gradlinige Verkehrsachsen oder erhöhte Standorte. Eine äussere
Ortsansicht ergibt sich nur aus Richtung Süden.
h) Höhere Häuser, Kirchen und weitere höhere Bauwerke. Lyss weist
verschiedene höhere Gebäude auf, welche örtlich Akzente setzen, jedoch
im grossräumigen Rahmen das hinsichtlich Höhenentwicklung
relativ homogene Siedlungsbild von Lyss kaum beeinflussen.
Abbildungen:
links oben: Prägende Siedlungsteile, Ortsbildschutz-, Siedlungsschutzgebiete
links Mitte: Strukturelemente Bahn, Strassennetz, Lyssbachraum
links unten: Räumliche Begrenzungselemente
unten: Blick auf Lyss vom Aussichtsturm

Ortsansicht von Süden
Raumananalyse
3

4
Siedlungsstruktur, Geschosszahl Generell betrachtet ist die Siedlungsstruktur von Lyss von folgenden
Bautypen geprägt:
– Historische Bausubstanz, insbesondere im Ortskern.
– Kleinteilige Bausubstanz in Form von Einfamilienhäusern oder Reihenhäusern,
insbesondere in Quartieren wie Erli, Rossi, Dreihubel, Kirchenfeld,
usw;
– 3 - geschossige Wohnblöcke, vorwiegend in Quartieren wie alter
Friedhof, Beundenfeld, usw.;
– industriell-gewerbliche Anlagen, zum Teil grösseren Ausmasses, jedoch
von moderater Bauhöhe;
– neuere Geschäftskomplexe und traditionelle Mischnutzungsbauten im
Ortskern;
– höhere Häuser, welche als Einzelfälle auftreten. Dabei handelt es sich
um Wohnbauten bis zu 8 Geschossen, um zwei Kirchtürme sowie das
Silo der Firma Kambly.
Geschosszahlen: Bestand auf der Basis des Zonenplanes (Version Auflage)
Hinsichtlich der Geschosszahlen kann die Bebauung von Lyss wie folgt
kategorisiert werden:
– Gebiete mit 2 und 3 Geschossen, was auch der baurechtlichen
Grundordnung entspricht;
– Gebiete mit 4 – 6 Geschossen, welche verschiedentlich im Rahmen
von Spezialordnungen erstellt wurden;
– Einzelne Bauten mit bis zu 8 Geschossen.

Höhere Häuser und Ortsbild Die vorhandenen höheren Bauten prägen im örtlichen Bereich ihre Umgebung
massgeblich, weisen aber nur vereinzelt eine weiträumige Signalwirkung
auf. Eine besondere Stellung nimmt die Kirche als Bestandteil
und Identifikationsobjekt im historischen Kern ein.
Gebäude Kasernenstrasse 11/13 Gebäude Westring 24/26
Gebäude Juraweg 10/12 Kirche
Entwicklungspotenziale Als Indikator für mögliche Veränderungen wird das Siedlungsgebiet hinsichtlich
seiner Veränderungspotenziale betrachtet. Massgebend sind
dabei der Zustand der vorhandenen Bausubstanz, das Vorhandensein
stabiler Siedlungs- und Nutzungsstrukturen, eines gefestigten Quartiercharakters
sowie die Lage in Bezug auf die Erreichbarkeit durch öffentlichen
und privaten Verkehr.
5

6
Das sich ergebende Bild zeigt ein über weite Strecken stabiles Siedlungsgefüge.
Veränderungspotenziale ergeben sich
– in den Industriegebieten,
– in einem von der Bahnlinie umschlossenen Bereich vom Bahnhof bis
zum Bereich der Fa. Kambly;
– entlang der Ausfallstrasse Richtung Bern,
– einzelnen Gebiete im Ortskern sowie
– im Entwicklungsgebiet Stigli – Spinsmatte, ein Gebiet welches jedoch
aufgrund seines gesamtheitlichen planerischen Rahmens auch schon
fast als „stabil“ bezeichneten werden könnte.

3. Konzept
3.1 Dispositiv und Vorgehensgrundsätze
Dispositiv Das Konzept wird darauf ausgerichtet, dass unterschieden wird zwischen
Gebieten:
– für welche Hochhäuser grundsätzlich ausgeschlossen sind und
– für welche Hochhäuser als prüfenswerte Möglichkeit erachtet werden.
Voraussetzung für den Bau von Hochhäusern in letzterem Fall ist die
Bedingung, dass sie zu einer baulichen Verdichtung beitragen.
Vorgehensgrundsätze In einem ersten Schritte werden Gebiete bestimmt, in denen Hochhäuser
ausgeschlossen werden. Diese ergeben sich durch die Anwendung
folgender Kriterien :
Hochhäuser und höhere Häuser sind ausgeschlossen, wenn sie
– wichtige Sichtbezüge schmälern;
– zu einer Beeinträchtigung typischer, empfindlicher sowie geschützter
Landschaftsgebiete oder topografischer Formationen führen;
– historische oder ortsbildprägende Ortsteile beeinträchtigen;
– in Ortsteile mit gefestigten Baustrukturen eingreifen.
Ergebnis bildet eine Differenzierung zwischen Ausschluss- und Möglichkeitsgebieten.
In einem zweiten Schritt werden die sich ergebenden Möglichkeitsgebiete
aufgrund nachgenannter Anforderungen näher untersucht.
Hochhäuser
– bilden mit ihrer Umgebung räumlich und hinsichtlich Nutzung ein kohärentes
Ensemble;
– stärken und akzentuieren die räumliche Gliederung der betroffenen
Siedlungsbereiche;
– sind Teil eines Gebietes mit Entwicklungspotenzial;
– weisen im Siedlungsgefüge eine gute Auffindbarkeit auf;
– sind im Einzugsbereich von massgebenden zentralen Einrichtungen
gelegen;
– sind gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen und weisen für
den Privatverkehr eine hohe und störungsarme Erreichbarkeit auf.
3.2 Gebiete mit Ausschluss von Hochhäusern (Ausschlussgebiete)
In Anwendung der unter Kapitel 3.1 erwähnten Kriterien werden die
Gebiete mit Ausschluss von Hochhäusern bestimmt.
Beeinträchtigung Sichtbezüge Die auf den historischen Ortskern gerichteten Blickrichtungen und –
felder führen zu ersten Ausschlussgründen. Ein Verstellen dieser prägenden
Ortsteile oder eine Konkurrenzierung der ortstypischen Kirche
würde wesentliche Qualitäten beeinträchtigen. Weitere Ausschlussgründe
ergeben sich in Beachtung der Ortsansicht von Süden. Es wird als
unangemessen betrachtet, das einzig wahrnehmbare äussere Ortsbild zu
verdecken.
Beeinträchtigung landschaftlicher
und topografischer Elemente
Die Rücksichtname auf landschaftliche und topografische Gegebenheiten
führt zur Bestimmung vor allem der sich in erhöhter Lage befindenden
Quartiere als Ausschlussgebiete für Hochhäuser. Als weiteres Ausschlussgebiet
wird die räumliche Verengung bei der Einfahrt aus Rich-
7

8
Beeinträchtigung historischer
oder ortsbildprägender Siedlungsteile
Beeinträchtigung gefestigter
Quartiere
tung Bern bezeichnet. Die Realisierung von Hochhäusern wird hier als
räumlich unmassstäblich eingeschätzt.
Die als ortsbildprägend erkannten Siedlungsgebiete sowie die Schutzgebiete
führen aus Gründen der Massstäblichkeit weitgehend zu Ausschlussgebieten.
Neben den Wohnquartieren im Süden gelten ebenfalls die Gebiete um
den oberen Aareweg, im Schachen, um die Fabrikstrasse sowie das
Unterfeld als in ihrer Siedlungsstruktur stabile Quartiere. Hochhäuser
werden in diesem Sinne als strukturfremd abgelehnt.
Gebiete mit Ausschluss von Hochhäusern

Differenzierung der
Ausschlussgebiete
Die Bezeichnung der Ausschlussgebiete erfolgte ohne Präzisierung des
Begriffes „Hochhäuser“. Aufgrund der im Siedlungsgebiet auftretenden
„Geschosstypologie“ (vgl. Kap. 2, Abschnitt Siedlungsstruktur, geschosszahlen)
scheint aber folgende Unterscheidung zweckmässig:
– Die landschaftlich begründeten Ausschlussgebiete (grün) gelten für
alle Bauten mit mehr als der zonengemässen Geschosszahl;
– Die aus Gründen gefestigter Quartierstrukturen bezeichneten Ausschlussgebiete
(gelb) gelten für alle Bauten mit mehr als 6 Geschossen,
wobei die Überschreitung der zonengemässen Geschosszahl
selbstverständlich nur im Rahmen einer Spezialregelung und in Berücksichtigung
örtlicher Gegebenheiten in Betracht gezogen werden
kann.
– Die aus Gründen wertvoller Siedlungsstrukturen bezeichneten Ausschlussgebiete
(rot) gelten für alle Bauten mit mehr als der zonengemässen
Geschosszahl.
3.3 Gebiete mit der Möglichkeit von Hochhäusern (Möglichkeitsgebiete)
Gebiete, für die sich ein Ausschluss von Hochhäusern nicht aus grundsätzlichen
Gründen ergibt, betreffen einerseits die Industriegebiete, anderseits
in einen durch Bahnhof, Zeughaus, Kambly-Areal und Viehmarkt
begrenzten, gemischt genutzten Raum.
Während in den Industriegebiete aufgrund der vorhandenen Nutzungsund
Baustruktur kaum unterschiedliche ortspezifische Eigenheiten in
Bezug auf Hochhäuser bestehen, sind die letztgenannten Quartiere –
hier als „Ortskern – Nord-West“ benannt - diesbezüglich sehr verschieden
beschaffen und weisen entsprechend differenzierte Eignungen auf.
9

10
Gebiet ESP Bahnhof – Grünau -
Stegmatt
- Differenzierung
- Vorrangig in Betracht zu
ziehende Möglichkeiten für
Hochhäuser
Die nachstehend aufgeführten ortsspezifische Elemente im Gebiet Ortskern
Nord-West beeinflussen die Zulassung von Hochhäusern wie folgt:
– Die räumliche Qualität des Lyssbachraumes legt eine Akzentuierung
durch hohe Bauten nur innerhalb einer sequenzbildenden Anordnung
nahe. Standorte, welche in diesem Sinne denkbar wären, sind die
Schnittstellen mit der Biel- und der Aarbergstrasse, Bereiche, welche
aufgrund der vorhandenen Bausubstanz nicht oder nur bedingt in Frage
kommen.
– Schützens- oder erhaltenswerte Bauten. Die im Gebiet vorhandenen
schützens- oder erhaltenswerten Bauten haben den Stellenwert örtlicher
Identifikationsmerkmale. Ihre räumliche Wirkung ist in die Anordnung
von Hochhäusern einzubeziehen.
– Das Gebiet „Schönau“ mit ihrem feinkörnigen Siedlungsmuster stellt
innerhab des gesamten Möglichkeitsraumes eine in sich geschlossene
„Insel“ dar, in welche nicht mit Hochhäusern eingegriffen werden
soll.
– Die strukturierenden Strassenzüge Bielstrasse und Aarbergstrasse
weisen heute trotz aller baulichen Unterschiedlichkeit eine räumliche
weitgehend homogene und dem Massstab von Lyss entsprechende
Form auf. Ihre Gliederung erfolgt durch wichtige Schnittstellen
(Hirschenplatz, Coop-Kreisel, usw.) im Strassennetz. Diese Sequenzbildung
soll nicht durch zufällig platzierte Hochhäuser in Frage gestellt
werden.
– Strukturierende Grünräume sind einerseits zu erhalten, schaffen aber
anderseits Raum für konzentrierte bauliche Nutzungen, wie z.B.
Hochhäuser.
Das Gebiet weist Strukturmerkmale auf, welche die Anordnung von
Hochhäusern begünstigen können. Zur Diskussion werden folgende
Überlegungen gestellt:
– Vorhandene räumlich prägnante Strukturen können als Ordnungselemente
für die Anordnung von Hochhäusern gelten. Neben den strukturierenden
Strassenräume und dem Lyssbach ist dies die Bahnlinie.
Ihr entlang angeordnete Hochhäuser könnten ein mögliches Motiv bilden.
– Zur Verdichtung geeignete und zu aktivierende Gebiete könnten durch
Hochhäuser „vitalisiert“ werden. In dieser Hinsicht denkbare Bereiche
sind die Gebiete „alte Migros“, „Kambly“ und im Falle einer Nutzungsänderung
das Kasernen- und Zeughausareal.
– Das Vorhandensein eines raumgreifenden Umfeldes, wie es sowohl
einzelne Grünräume, als auch Ausweitungen des Geleisefeldes darstellen,
erleichtern in ihrem Wirkungsbereich die Anordnung von
Hochhäusern.
– Zugänglichkeit und Auffindbarkeit als Standortvoraussetzungen weisen
auf Bereiche mit einem klaren Bezug zu weiteren Ortsteilen, insbesondere
zum Ortskern hin.
Die Umsetzung dieser Überlegungen führen zur Identifizierung von Bereichen,
welche innerhalb des gesamten Möglichkeitsgebietes „ESP Bahnhof
– Grünaus – Stegmatt“ als vorrangig in Betracht zu ziehende Gebiete
für Hochhäuser gelten.

Rahmenbedingungen Möglichkeitsgebiet „ESP Bahnhof – Grünau - Stegmatt“
11

12
Gebietseinteilung
4. Umsetzung
Die Einteilung des Siedlungsgebietes von Lyss in Bezug auf die Möglichkeit
der Erstellung von Hochhäusern stützt sich auf die Definition der
Ausschlussgebiete (vgl. Kapitel 3.2). Die dabei erfolgte Differenzierung
hinsichtlich der Höhe der Bauten wird übernommen.

Anforderungen an Hochhäuser Im Falle eines bestehenden Interesses für den Bau von Hochhäusern
besteht unter Vorbehalt vorgenannter Gebietseinteilung Bedarf zur Abklärung
ob und wie innerhalb des betroffenen Gebietes deren Realisierung
zu ermöglichen ist. Generelle Voraussetzung dafür bildet die Schaffung
eines städtebaulichen Mehrwertes durch die Bewirkung:
Gebietsbezogene
Standortevaluation
– einer baulichen Verdichtung und rationellen Flächenbeanspruchung;
– einer räumlichen Akzentuierung des bestehenden Siedlungsgefüges;
– einer ausgewogenen räumlichen Inbezugsetzung gegenüber den bestehenden
Bau- und Freiraumstrukturen;
– attraktiver, mit den umliegenden Freiräumen gut vernetzter Aussenräume;
– einer mit dem Aussenraum korrespondierenden Gestaltung des Erdgeschosses
unter weitgehendster Anordnung publikumsorientierter,
bzw. dem gemeinschaftlichen Gebrauch vorbehaltener Nutzflächen;
– einer qualitätsvollen architektonischen Ausbildung des Gebäudes;
– einer minimalen Beschattung der Nachbarliegenschaften und der für
den gemeinschaftlichen Gebrauch vorgesehenen Freiräume.
Bevor die Erarbeitung eines Bauprojektes in Angriff genommen wird ist
eine gebietsbezogene Präzisierung der vorstehend angeführten Anforderungen
durchzuführen. In Zusammenarbeit mit der Abteilung Bau und
Planung und unter Einbezug der Fachgruppe Ortsbild beinhaltet die
Standortevaluation die Vornahme von Festlegungen zur Einordnung in
das städtebauliche Umfeld, zur Inbezugsetzung zu den umliegenden Bebauungs-
und Freiraumstrukturen, zur Dimensionierung und architektonischen
Erscheinung der vorgesehenen Bebauung, zur Einhaltung der Vorschriften
bezüglich der Beschattungswirkungswirkung u.a.m.
Qualitätssicherung Die Beurteilung der geforderten qualitätsvollen architektonischen Ausbildung
beabsichtigter Hochhäuser erfolgt durch die Abteilung Bau und
Planung unter Beizug der Fachgruppe Ortsbild. Die Baubehörde kann
dabei weitere Fachleute beiziehen und besondere Beurteilungsunterlagen
(Visualisierungen, Modelle, usw.) verlangen.
Anpassung baurechtliche
Grundlagen
Die Zulassung von Hochhäusern bedingt in jedem Fall ein Planerlassverfahren
zur Änderung der baurechtlichen Grundlagen und somit einen
Beschluss des Gemeindeparlaments 1 ). Dieses erfolgt entweder mittels
– Umzonung in eine Zone mit Planungspflicht mit nachfolgendem Erlass
einer Überbauungsordnung durch den Gemeinderat, oder
– direktem Erlass einer Überbauungsordnung.
1 ) Für das Vorhaben, welches die vorliegende Studie auslöste, soll die Genehmigungsgrundlage
im Rahmen der Ortsplanungsrevision mittels einer Zone mit Planungspflicht
geschaffen werden.
13