Fünfer und das Weggli - pro ressource

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Fünfer und das Weggli - pro ressource

Trends

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von bis zu 40 Jahren zu profitieren. Im

momentanen Umfeld sind Kurzfrist­

Zinssätze von 1,3 Prozent oder optimiert

sogar von 0,5 Prozent möglich. Daraus

resultiert für Liegenschaftsbesitzer,

die Hochzinsphasen miterlebt haben,

ein bis zu 80.000 Franken geringerer

Zinsaufwand pro Million Franken Hypothek

im Jahr. Dieses ambitionierte

Ziel wird erreicht, indem der Schuldner

am Geldmarkt einen Kredit zum Preis

des Ein­ oder Drei­Monats­Libors aufnimmt

und sich seine Zinssicherheit

am Swapmarkt für eine lange Laufzeit

sichert. Die Swapsätze in den verschiedenen

Laufzeiten sind täglich einsehbar

und deshalb äusserst transparent. «Da

sich die Zinssätze jederzeit wieder nach

oben bewegen können, ist eine Liborhypothek

mit einem Risiko verbunden,

welches oft unterschätzt wird», warnt

Mülke. Um einem Inflationsrisiko zu

entgehen, nehmen langfristig orientierte

Immobilieneigentümer daher

mindestens für Teile ihrer Hypothekarfinanzierung

sehr lange Laufzeiten auf.

Diese sind aufgrund der Flachheit der

Zinskurve besonders attraktiv. Mülke:

«Es gibt kaum Gründe, dieser Lösung

eine Festhypothek vorzuziehen.»

Um solche langfristigen Zinskonstruktionen

überblicken und auch entsprechend

überwachen zu können, ist viel

Spezialwissen gefragt. Bankberater

des Hypothekargeschäfts sind oft aber

mit der technischen Abwicklung ihrer

zu verkaufenden Hypotheken nicht

im Detail vertraut – und auch über

die heutigen Möglichkeiten moderner

Zinsabsicherungsprodukte nicht. Hier

ortet Thomas Maurer von der Bank Ju­

lius Bär Nachholbedarf: Einige Banken

hätten das erkannt und förderten nun

das Know­how ihrer Berater in diesem

Bereich. «Das führt dazu, dass die

Marktbeobachtung der Zinsen und auch

die Optimierung der Zinsrisiken mehr

Gewicht erhalten und vermehrt in die

Beratungstätigkeit einfliessen», ist er

überzeugt. Das ist auch nötig, denn mit

den neuen Zinsabsicherungsprodukten

sinken zwar die Kosten für den Hypothekenschuldner,

jedoch werden die

Absicherungsprodukte im Gegensatz zu

den Hypotheken immer zum Marktwert

bewertet. Dies wirkt sich bei steigenden

Zinsen positiv aus, bei sinkenden Zinsen

jedoch negativ. Maurer weiss, wovon er

spricht, denn er ist wesentlich an der

Lancierung der ersten Swapzertifikate

in der Schweiz beteiligt. Damit lassen

sich Zinsabsicherungen auch für Eigenheimbesitzer

realisieren. «Der Beratungsaufwand

ist aber grösser als bei

einer traditionellen Festhypothek», wie

er einräumt, «und ohne entsprechendes

Fachwissen heikel.»

Flexibilität steht im Vordergrund

Grosse Liegenschaftsbesitzer wie Immobiliengesellschaften

und Fonds

setzen schon länger auf diese Art der

Finanzierung. Nicolas Hatt von der börsenkotierten

Swiss Finance & Property

Investment AG bearbeitet das grosse

Optimierungspotenzial von Swaphypotheken

schon seit Anfang 2011: «Auf

der Passivseite sind wir nur noch am

Geldmarkt und über Swaps aktiv», betont

er. Dabei stehe nicht nur die grosse

Zinseinsparung im Vordergrund, son­

IMMOBILIEN BUSINESS_03/2013

dern vor allem die Flexibilität. Denn als

Immobiliengesellschaft mit eigenem

Portfolio sei es äusserst wichtig, die

Liegenschaften auch aus Opportunitätsgünden

handeln zu können. Und da

sind Festhypotheken oft ein wesentlicher

Hinderungsgrund. Allerdings sind

für ihn die langen Laufzeiten von Geldmarkthypotheken

mit Swapabsicherung

kein Thema: «30 oder 40 Jahre sind zu

lang und ökonomisch nicht sinnvoll. Wir

sichern höchstens 15 Jahre ab, zudem

haben die Banken mit der ‹Early­Break­

Klausel› ein Instrument geschaffen, das

es ihnen erlaubt, nach zehn Jahren aus

dem Vertrag auszusteigen.»

Maximilian Mülke sieht dies anders:

«Eine einzigartige Situation ergab sich

im Januar dieses Jahres, als der Refinanzierungssatz

für die 30­jährigen

Hypotheken auf einem Tiefpunkt bei

1,33 Prozent lag und derjenige für die

15­jährige Refinanzierung bei 1,34 Prozent.

Inklusive Zuschlag für Kreditrisiko,

Aufwand und Marge gelang es an diesem

Tag, lang laufende Hypotheken zu weit

unter zwei Prozent abzuschliessen»,

erinnert er sich. Trotzdem reagieren die

Marktakteure in der Schweiz (noch) vorsichtig

auf langfristige Zinsanbindungen.

Anders als im Ausland, wie zum Beispiel

in den angelsächsischen Ländern, wo

lange Zinsanbindungen etabliert sind.

Darüber wundert sich auch Thomas

Maurer, der die Märkte in diesen Ländern

analysiert hat. Nachteile seien keine

bekannt und mit der Zinsabsicherung

über den äusserst liquiden Swapmarkt

sei ein Ausstieg aus der langjährigen

Konstruktion jederzeit möglich. Der

Fünfer und das Weggli also.

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