Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger ... - Scope

Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, 

Deutschland ist das bevölkerungsreichste Land der EU und eines der wichtigsten Industrieländer weltweit. 

Mit seiner breit aufgestellten, modern ausgerichteten Volkswirtschaft nimmt Deutschland – gemessen 

am Bruttoinlandsprodukt – weltweit einen der vordersten Plätze ein. 

Die Landeshauptstadt München ist mit ca. 1,4 Mio. Einwohnern die drittgrößte Stadt der Bundes republik. 

München verfügt über eine leistungsstarke Infrastruktur mit umfangreichem Autobahnnetz, einem dichten 

Nahverkehrsnetz und dem zweitgrößten Flughafen der Republik. Die Stadt ist sowohl im Personen- als 

auch im Gütertransport eine wichtige Drehscheibe des nationalen und internationalen Schienenverkehrs. 

Entgegen dem allgemeinen Bundestrend wird München weiterhin ein deutliches Bevölkerungswachstum 

prognostiziert. Steigende Geburtenzahlen sowie die Zuwanderung von vor allem jungen und gut ausgebildeten 

Menschen sollen in den nächsten 20 Jahren die Einwohnerzahl auf rd. 1,5 Mio. ansteigen lassen. 

Das vorliegende Beteiligungsangebot „Bayernfonds Deutschland 24“ eröffnet Kapitalanlegern die Möglichkeit, 

von einer Investition in attraktive und nachhaltige Sachwerte zu profitieren. Der geschlossene 

Immobilienfonds investiert in drei hochwertige moderne Büroimmobilien („Fondsobjekte“), die jeweils 

langfristig an Mieter vermietet sind, die die Fondsobjekte als Unternehmenszentrale/-sitz in München 

nutzen. Bei den Mietern handelt es sich um die Schörghuber Unternehmensgruppe (vertreten durch die 

Schörg huber Stiftung & Co. Holding KG), zu deren Aktivitäten u. a. so bekannte Brauereigruppen wie 

Paulaner, Kulmbacher oder Fürstenberg gehören, und um die MAN SE sowie um die WPP Deutschland 

Holding GmbH & Co. KG (Nutzer des Fondsobjektes ist die TNS Infratest Holding GmbH, eines der renommiertesten 

Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in Deutschland). 

Das Beteiligungsangebot bietet neben nachhaltig guten Lagen, in denen sich die Fondsobjekte befinden, 

viele Sicherheitsmerkmale für eine langfristig ausgerichtete attraktive Immobilieninvestition in der bayerischen 

Metropole München. Anleger können von attraktiven prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen 

von anfänglich 5,5 Prozent p. a. (ansteigend auf 6,0 Prozent p. a.) profitieren. 

Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement mit Sitz und Geschäftsanschrift in der Innere 

Wiener Straße 17 in 81667 München, vertreten durch ihren Vorstand, übernimmt als Anbieter und 

Prospektverantwortlicher für den Inhalt des vorliegenden Verkaufsprospekts die Verantwortung und erklärt, 

dass ihres Wissens die Angaben richtig und keine wesentlichen Umstände ausgelassen sind. 

Etwa 70.000 private und institutionelle Anleger haben sich bereits für ein Produkt aus dem Hause der 

Real I.S. entschieden. Die Real I.S. verfügt über Erfahrungen aus einem Investmentvolumen von über 8 Mrd. 

Euro. Wir laden auch Sie ein, in den „Bayernfonds Deutschland 24“ der Real I.S. zu investieren, und wünschen 

Ihnen viel Freude mit Ihrer Beteiligung. 

Datum der Prospektaufstellung: 27.09.2012 

Real I.S. AG 

Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement 

(Anbieter) 

Josef Brandhuber Jochen Schenk 

Vorstandsvorsitzender Vorstand 

3

Inhaltsverzeichnis 

1. Angebotsüberblick 6 

2. Anbieter 20 

3. Risiken 24 

4. Investitionsstandort 50 

5. Fondsobjekte 56 

6. Prognostizierter Investitions- und Finanzierungsplan 72 

7. Prognoserechnung 80 

8. Prognostizierter Beteiligungserfolg und Sensitivitätsanalysen 96 

9. Eröffnungsbilanz, Zwischenübersicht, voraussichtliche Vermögens-, 

Finanz- und Ertragslage sowie Planzahlen des Emittenten 102 

10. Rechtliche Grundlagen 110 

11. Steuerliche Grundlagen 156 

12. Vertragspartner und personelle Verflechtungen 169 

13. Gesellschaftsvertrag 184 

14. Treuhandvertrag 208 

15. Abwicklungshinweise 216 

16. Prospektverantwortung und Vollständigkeit 221 

Anlage 

• Beitrittsvereinbarung 

4 

5

1. Angebotsüberblick 

München – der Standort 

auf einen Blick 

München ist eine der international 

führenden Wirtschaftsmetropolen 

und in Deutschland der Wirtschaftsstandort 

Nr. 1 – mit der niedrigsten 

Arbeitslosenquote und der höchsten 

Kaufkraft im Vergleich der 

deutschen Großstädte. 

Einwohner 04/2012: 

1.419.781 

Sozialversicherungspflichtig 

Beschäftigte 06/2011: 

694.459 

Arbeitslosenquote 05/2012: 

4,0 Prozent 

Kaufkraftkennziffer 2012: 

137,2 

Bruttoinlandsprodukt je 

Einwohner 2011: 

49.100 Euro 

Quellen: German Green City Index 2011, Statistisches Bundesamt, 

Statistische Landesämter, infas Geodaten 

Hinweis: Diese Werte stellen keine Aussage über künftige Entwicklungen dar. 

Außenansicht des Unternehmenssitzes der TNS Infratest. 

Der nachfolgende Angebotsüberblick stellt lediglich 

eine verkürzte Zusammenfassung des Beteiligungsangebots 

dar. Maßgeblich für eine Anlageentscheidung 

ist der gesamte Verkaufsprospekt. 

1.1 Wesentliche Eckdaten des Beteiligungs angebots 

Die wesentlichen Kennzahlen des Beteiligungsangebots 

Fondstyp geschlossener Immobilienfonds 

Fondsgesellschaft/ 

Emittent 

Beteiligung/ 

Art der Vermögensanlage 

6 7 

Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. München Dach KG 

(„Fondsgesellschaft“) 

Treuhänderische Kommanditbeteiligung über die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH 

Wirtschaftsprüfungs gesellschaft Steuerberatungsgesellschaft; die Um wandlung in eine 

direkte Beteiligung mit Handels registereintragung des Anlegers ist möglich. 

Fondsobjekte Drei Büroimmobilien mit folgenden Adressen: 

Denninger Str. 165, 81925 München 

(Unternehmenszentrale der Schörghuber Unternehmensgruppe) 

Landsberger Str. 284–288, 80687 München 

(Unternehmenssitz TNS Infratest) 

Ungererstr. 69, 80805 München 

(Hauptverwaltung der MAN SE) 

Details zu den Fondsobjekten (einschließlich deren Ver mietung) sind Tz. 5, Tz. 10.4.1 sowie 

Tz. 10.4.2 zu ent nehmen. 

Anlageobjekte Die Fondsgesellschaft hält jeweils unmittelbar Kommanditanteile von drei Objektgesellschaften 

(so genannte unmittelbare Anlageobjekte der Fondsgesellschaft), die wiederum 

jeweils als Eigentümer und Vermieter die Fondsobjekte halten (so genannte mittelbare 

Anlageobjekte der Fondsgesellschaft). 

Fondswährung Euro 

Einkunftsart für den 

Anleger 

Mindestbeteiligungsbetrag 

Der Anleger erzielt aus der Fondsgesellschaft prognosegemäß im Wesentlichen Einkünfte 

aus Vermietung und Verpachtung sowie Einkünfte aus Kapitalvermögen aus der Anlage 

der freien Liquidität. 

Der Beteiligungsbetrag jedes beitretenden Anlegers soll mindestens 15.000 Euro betragen 

(höhere Beteiligungsbeträge müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein). Zusätzlich 

ist ein Agio in Höhe von 5 Prozent des Beteiligungsbetrags zu zahlen.

Prognostizierte 

Fondslaufzeit 

Die Vermögensanlage läuft grundsätzlich unbefristet. Die Beteiligung ist erstmals ordentlich 

kündbar zum 31.12.2030. Der exemplarische Prognosezeitraum läuft bis zum 31.12.2023, 

wobei die tatsächliche Fondslaufzeit davon abweichen kann. Der Verkauf der unmittelbaren 

Anlageobjekte (Objektgesellschaften) bzw. der mittelbaren Anlageobjekte (Fondsobjekte) 

wird jeweils in Abhängigkeit von der Marktsituation geprüft, wobei die Gesellschafter 

der Fondsgesellschaft auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Regelungen über 

eine Veräußerung der unmittelbaren und mittelbaren Anlageobjekte entscheiden. Die 

Vermögensanlage in Form des vorliegenden geschlossenen Immobilienfonds ist als langfristige 

unternehmerische Beteiligung konzipiert. 

Platzierungs garantie Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement hat eine Platzierungsgarantie 

für das gesamte zu platzierende Kommanditkapital (Emissionskapital) abgegeben. 

Ebene der Fondsgesellschaft 

Gesamtinvestitions 70.947.400 Euro (davon 3.378.400 Euro Agio) 

volumen inkl. Agio 

Anschaffungswert für 

die Beteiligung an den 

Objektgesellschaften 

(Details siehe Tz. 6.1) 

Kommanditkapital 

(Eigenkapital) 1) 

Einzahlung 

Beteiligungsbetrag 

61.189.553 Euro 

67.569.000 Euro zzgl. Agio in Höhe von 3.378.400 Euro 

zu 100 Prozent 

Einzahlungstermin 2) Bei Zeichnung der Beteiligung ist der Beteiligungsbetrag nebst Agio zum 20. des auf die 

Zeichnung folgenden Monats zu erbringen bzw., sofern dies kein Bankarbeitstag ist, zum 

nächsten Bankarbeitstag. 

Zeichnungsschluss Zum Ende der Platzierungsfrist gemäß Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft bzw. 

bei Vollplatzierung des zu platzierenden Emissionskapitals. 

Prognostizierte 

Ausschüttungen/ 

Entnahmen 3) 

anfänglich 5,5 Prozent p. a. (ansteigend auf 6,0 Prozent p. a.) 

Ebene der Objektgesellschaften 

Objektgesellschaft Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt München KG 

Fondsobjekt (im Eigentum 

der Objektgesellschaft) 

Kaufpreis Fondsobjekt 4) 29.000.000 Euro 

Büroimmobilie mit der Adresse Denninger Str. 165, 81925 München 

Einkaufsfaktor rd. das 16,85-Fache der aktuellen Jahresnettomiete 

Langfristig aufgenommenes 

Fremdkapital 

16.000.000 Euro 

Vermietungsstand 100 Prozent 

Restlaufzeit des 

Miet vertrags bis 

30.09.2023 

Mieter im Fondsobjekt Schörghuber Stiftung & Co. Holding KG 

Objektgesellschaft Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt München Landsberger Straße KG 




8 9 

Innenansicht der Hauptverwaltung der MAN SE. 

Büroimmobilie mit der Adresse Landsberger Str. 284–288, 80687 München 



Fremdkapital 

25.000.000 Euro 


Restlaufzeit des Mietvertrags 

bis 5) 

31.10.2025 

Mieter im Fondsobjekt WPP Deutschland Holding GmbH & Co. KG (Nutzung durch TNS Infratest Holding GmbH) 

Objektgesellschaft Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt München Ungerer Straße KG 




Büroimmobilie mit der Adresse Ungererstr. 69, 80805 München 



Fremdkapital 

15.000.000 Euro 


Restlaufzeit des 

Miet vertrags bis 

30.04.2024 

Mieter im Fondsobjekt MAN SE 

1) Bestehend aus dem zu platzierenden Eigenkapital (Emissionskapital) von 67.568.000 Euro (zzgl. 5 Prozent Agio) und 1.000 Euro Kapitalanteil des geschäftsführenden 

Kommanditisten. 

2) Details zur Einzahlung siehe auch in Tz. 1.9 und Tz. 15.4. 

3) Prognostizierte jährliche Ausschüttungen/Entnahmen vor Steuern (jedoch nach Abgeltungsteuer zzgl. SolZ) inkl. Kapitalrückzahlungen an die Anleger während 

der Prognosedauer bezogen auf das eingezahlte Beteiligungskapital (ohne Agio) für das jeweilige Geschäftsjahr (während der Platzierungsfrist zeitanteilig 

ab dem Monatsersten des der Einzahlung des Beteiligungskapitals folgenden Monats). Die Ausschüttungen/Entnahmen des Liquidationsüberschusses 

sind dabei nicht berücksichtigt. Zur steuerlichen Behandlung der Erträge bzw. der Ausschüttungen/Entnahmen im Rahmen der Fondsbeteiligung 

(einschließlich der jeweiligen steuerlichen Abzüge und Belastungen) sowie bezüglich der weiteren Einzelheiten zu den prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen 

siehe Tz. 7, Tz. 8 und Tz. 11. 

4) Details hierzu siehe in Tz. 5 bzw. in Tz. 10.4.1. 

5) Ohne Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten. Zu Sonderkündigungsrechten siehe Tz. 5.2.2 bzw. Tz. 10.4.2.2 und Hinweise dazu siehe unter 

Tz. 3.2.2 ab Seite 26 bzw. Tz. 3.2.4 ab Seite 30.

1.2 Beteiligungsangebot (Vermögensanlage) 

Der Anleger beteiligt sich anfänglich mittelbar über 

den Treuhandkommanditisten, die FCT Finanzcontrol 

Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Steuerberatungsgesellschaft („Treuhandkommanditist“) 

an der Fondsgesellschaft. Als Treugeber 

ist der Anleger nach dem Treuhand- und nach dem 

Gesellschaftsvertrag einem direkt als Kommanditisten 

Beteiligten wirtschaftlich gleichgestellt. Treugeber 

können auf Grundlage der gesellschaftsvertraglichen 

Regelung in die Stellung eines Kommanditisten 

wechseln. Die Treugeber bilden untereinander 

keine eigene Innengesellschaft bürgerlichen 

Rechts. 

Die beitretenden Anleger werden ihren Beteiligungsbetrag 

gemäß den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung 

an die Fondsgesellschaft leisten. 

Auf den gesamten Beteiligungsbetrag ist von den 

Anlegern ein Agio in Höhe von 5 Prozent zu leisten. 

Jeder Treugeber hat den Treuhandkommanditisten 

von Verbindlichkeiten aus dem für ihn anteilig erworbenen 

und gehaltenen Kommanditanteil freizustellen. 

Die mit der Beteiligung zum Zeitpunkt der Zeichnung 

verbundenen Rechte und Pflichten sind in 

Tz. 10.2 sowie im in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrag 

der Fondsgesellschaft und dem in 

Tz. 14 abgedruckten Treuhandvertrag ausführlich 

dargestellt. Die Verteilung des Ergebnisses der 

Fondsgesellschaft und die Beteiligung am Vermögen 

sowie am Auseinandersetzungsguthaben bestimmen 

sich nach dem Verhältnis der Kapitalanteile 

ohne Agio (Kapitalkonto I). 

Die Anleger besitzen bei Gesellschafterversammlungen 

ein Stimmrecht entsprechend dem Verhältnis 

ihrer Kapitalanteile. Des Weiteren werden die Anleger 

jährlich über den Geschäftsverlauf der Fondsgesellschaft 

unterrichtet. 

Details sind in Tz. 10.1, Tz. 10.2 sowie Tz. 13 und 

Tz. 14 dargestellt. 

1.3 Zielgruppe 

Das vorliegende Beteiligungsangebot wendet sich 

an natürliche Personen, 

• die in Deutschland ihren ausschließlichen Wohnsitz 

oder gewöhnlichen Aufenthalt haben und 

in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig 

sind, ihre Beteiligung im steuerlichen 

Privatvermögen halten und diese nicht fremdfinanzieren, 

• die langfristig in professionell verwaltete Büroimmobilien 

in München, unter Berücksichtigung 

der damit zusammenhängenden Schwankungen 

des lokalen Immobilienmarkts, investieren möchten 

und 

• die im Rahmen einer unternehmerischen Beteiligung, 

die wegen ihrer Größenordnung üblicherweise 

institutionellen Investoren vorbehalten ist, 

an den möglichen Erträgen und am Wertsteigerungspotenzial 

einer Sachwertanlage teilhaben 

möchten. 

Die mit diesem Beteiligungsangebot verbundenen 

Risiken sind unter den Risikohinweisen in Tz. 3 

(Seite 24 bis 49) dargestellt und bei der Anlageentscheidung 

zu berücksichtigen. 

Wichtige Hinweise 

Alle Ausführungen in diesem Beteiligungsangebot 

stellen ausschließlich auf die Zielgruppe ab. Das Angebot 

erfolgt ausschließlich in Deutschland. Das 

Beteiligungsangebot ist auf Anleger zugeschnitten, 

die natürliche Personen mit Wohnsitz in Deutschland 

(und nur in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig) 

sind, ihre Beteiligung im 

Privatvermögen halten und die Beteiligung nicht 

fremdfinanzieren. Gleichwohl können sich natürliche 

oder juristische Personen im Rahmen der Kapitalerhöhungen 

gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft, grundsätzlich als 

Treugeber über den Treuhandkommanditisten, 

beteiligen. Die Beteiligung von Gesellschaften bürgerlichen 

Rechts, Gemeinschaften und Ehepaaren 

in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts 

bzw. Gemeinschaft an der Fondsgesellschaft als 

Kommanditist oder Treugeber ist ausgeschlossen. 

Personen, die (i) Staatsangehörige der USA sind, 

(ii) Inhaber einer dauerhaften Aufenthalts- und 

Arbeitsgenehmigung der USA („Green Card“) sind, 

(iii) ihren gewöhnlichen Aufenthalt/Wohnsitz oder 

Sitz in den USA haben und/oder (iv) die Beteiligung 

für eine Vermögensmasse mit Sitz in den USA eingehen 

oder einer solchen anbieten, sollen nicht 

Kommanditisten der Gesellschaft oder Treugeber 

sein. Anlässlich der Aufnahme und auf Verlangen 

des geschäftsführenden Kommanditisten haben 

Kommanditisten wie auch Treugeber zu versichern 

und nachzuweisen, dass keine der im vorstehenden 

Satz genannten Bedingungen vorliegt. Der geschäftsführende 

Kommanditist kann im Einzelfall 

Ausnahmen von den Regelungen in diesem Absatz 

zulassen. 

Gesellschafter bzw. Treugeber können ihre Beteiligung 

an der Fondsgesellschaft nicht wirksam an in 

vorstehendem Absatz genannte Personen übertragen 

bzw. zu deren Gunsten in sonstiger Weise verfügen 

oder ihre Beteiligung diesen Personen wirksam 

vererben, sofern der geschäftsführende 

Kommanditist seine Zustimmung verweigert. Darüber 

hinaus enthalten §§ 23, 24 des Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft weitere Beschränkungen 

der Möglichkeit zur Übertragung der 

Verfügung über die bzw. Vererbung der Beteiligung. 

Geht die Beteiligung auf in vorstehendem Absatz 

genannte Personen über bzw. fällt ein Gesellschafter 

bzw. Treugeber in Zukunft unter den in vorstehenden 

Absätzen genannten Personenkreis, kann 

der Gesellschafter bzw. Treugeber vom geschäftsführenden 

Kommanditisten aus der Gesellschaft 

ausgeschlossen werden. Vorstehende Beschränkungen 

und Ausschlussmöglichkeiten gelten im Rahmen 

des Treuhandvertrags entsprechend. Details 

hierzu siehe Tz. 10.2.1.13. 

10 11 

1.4 Investitionsstandort 

München ist die Landeshauptstadt und mit ca. 

1,4 Millionen Einwohnern gleichzeitig größte Stadt 

des Freistaates Bayern und die drittgrößte Stadt 

Deutschlands. Die Stadt ist eines der wichtigsten 

Wirtschafts-, Verkehrs- und Kulturzentren der Bundesrepublik 

und eine der prosperierenden Städte 

Europas. München ist Zentrum der Metropolregion 

München mit ca. 2,6 Mio. Einwohnern sowie Verwaltungssitz 

des Regierungsbezirkes Oberbayern 

mit ca. 4,3 Mio. Einwohnern. 

Die Fondsobjekte liegen in drei verschiedenen 

Stadtbezirken Münchens. Das Fondsobjekt Denninger 

Str. 165 befindet sich im Arabellapark in 

München-Bogenhausen, in gut sichtbarer Ecklage 

an der Denninger Straße und der Daphnestraße. 

Der Arabellapark weist insgesamt eine ausgewogene 

Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Einzelhandel, 

Gastronomie und Dienstleistungen auf. 

Das Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 liegt im 

Stadtbezirk Laim unmittelbar an der Landberger 

Straße, eine der wichtigsten Hauptverkehrsstraßen 

Münchens, die in Ost-West-Richtung den Stadtteil 

Pasing mit dem Münchener Stadtzentrum verbindet. 

Parallel zur Landsberger Straße und unmittelbar 

hinter dem Fondsobjekt verläuft die Stammstrecke 

der S-Bahn München. Die Umgebung ist geprägt 

durch eine geschlossene Bebauung mit Büro- und 

Verwaltungsbauten sowie Wohn- und Geschäftshäusern. 

Das Fondsobjekt Ungererstr. 69 befindet sich im 

Münchener Stadtbezirk Schwabing, unmittelbar an 

der Ungererstraße, einer vierspurigen Hauptverkehrsstraße, 

die in ca. einem Kilometer südwestlicher 

Richtung an der Münchner Freiheit auf die 

Leopoldstraße mündet. Die Umgebung ist durch 

eine gemischte Bebauung geprägt. Im nahen Umfeld 

befinden sich Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser 

sowie reine Mehrfamilienhäuser. Außerdem 

bietet dieser Standort gute Naherholungsmöglichkeiten 

durch das in unmittelbarer Nachbarschaft 

gelegene Ungererbad und den Schwabinger See 

sowie durch den ca. einen Kilometer entfernten 

Englischen Garten.

Alle drei Standorte sind infrastrukturell gut ausgebaut 

und sowohl an den Individualverkehr wie auch 

an den öffentlichen Nahverkehr sehr gut angebunden. 

Details zu den Standorten der Fondsobjekte bzw. 

zum Immobilienmarkt München und den Mikrostandorten 

sind in Tz. 4 dargestellt. 

1.5 Fondsobjekte 

1.5.1 Fondsobjekt Denninger Str. 165 

Bei dem Fondsobjekt in der Denninger Str. 165 in 

81925 München, das 1995 errichtet wurde, handelt 

es sich um ein Solitärgebäude in Ecklage mit 

zwei Untergeschossen, Erdgeschoss, drei Obergeschossen 

sowie einem Staffelgeschoss. Das Gebäude 

ist mit vorgehängten Naturstein- und Glasfassaden 

errichtet worden. 

Das Fondsobjekt verfügt über eine vermietbare 

Fläche von ca. 9.502 Quadratmetern, davon ca. 

6.947 Quadratmeter Bürofläche, ca. 952 Quadratmeter 

Casinofläche und ca. 1.603 Quadratmeter 

Lagerfläche sowie ca. 155 Stellplätze. Der Haupteingangsbereich 

ist repräsentativ und verfügt über 

eine Glasüberdachung. Die großzügige Empfangshalle 

erstreckt sich über alle oberirdischen Geschosse 

und öffnet sich teilweise zum 1. Untergeschoss. 

Im 1. Untergeschoss befindet sich das Casino, das 

durch ein Glasdach Tageslichteinstrahlung erhält. 

Innenansicht der Unternehmenszentrale der Schörghuber Unternehmensgruppe. 

1.5.2 Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 

Bei dem Fondsobjekt in der Landsberger Str. 284– 

288 in 80687 München, das 2010 errichtet wurde, 

handelt es sich um einen Bürogebäudeabschnitt 

eines mäanderförmigen Gebäudeensembles auf 

einem Grundstücksstreifen zwischen der Landsberger 

Straße und den Gleisanlagen der Münchener 

S-Bahn-Stammstrecke. Das Fondsobjekt umfasst 

den realgeteilten Bauteil 1a (ca. 80 Prozent) des 

Gebäudeensembles und verfügt über eine vermietbare 

Fläche von ca. 16.334 Quadratmetern, davon 

ca. 14.577 Quadratmeter Bürofläche, ca. 1.757 Quadratmeter 

Archiv-/Lagerfläche sowie ca. 110 Tiefgaragenstellplätze. 

Das Bürogebäude umfasst zwei 

Untergeschosse, Erdgeschoss und sechs Obergeschosse. 

Im Erdgeschoss befinden sich neben einem 

repräsentativen Eingangsbereich die Mitarbeiterkantine 

sowie mehrere Konferenzräume. Gemeinsam 

mit dem Bauteil 1b teilt sich der Bauabschnitt 

1a die Tiefgarage sowie diverse technische Anlagen. 

Der Gebäudekomplex wurde von der DGNB (Deutsche 

Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V.) mit 

„Gold“ ausgezeichnet. Außerdem wurde das Gebäude 

nach den Richtlinien des Feng Shui realisiert und 

zertifiziert. 

1.5.3 Fondsobjekt Ungererstr. 69 

Bei dem Fondsobjekt in der Ungererstr. 69 in 

80805 München handelt es sich um eine Büroimmobilie, 

bestehend aus einem Neubau und einem 

entkernten, zeitgemäß modernisierten Altbau. 

Das Gebäude besteht aus zwei Bauteilen. Die sogenannte 

Welle wurde 2009 nach einem Entwurf des 

Architekturbüros DMP in Stahlbetonskelettbauweise 

neu erbaut. Der zweite Bauteil wurde 2009 kernsaniert 

und in Massivbauweise errichtet. 

Das Büroobjekt mit fünf Obergeschossen, einem 

Erdgeschoss und zwei Untergeschossen verfügt über 

ca. 8.216 Quadratmeter Gesamtmietfläche, davon 

ca. 7.415 Quadratmeter Büro- und Verkehrsflächen, 

rd. 295 Quadratmeter Funktionsflächen und rd. 505 

Quadratmeter Archiv-/Lagerflächen. Außerdem stehen 

ca. 79 Tiefgaragenstellplätze zur Verfügung. 

Die Erschließung erfolgt über zwei Betonkerne, jeweils 

einer im Neubau und einer im Bestandsgebäude. 

Hier befinden sich jeweils zwei Aufzüge sowie 

ein Treppenhaus. Im 5. Obergeschoss befindet 

sich ein repräsentativer Sitzungssaal mit Zugang 

zur Dachterrasse. 

Details zu den Fondsobjekten siehe in Tz. 5. Siehe 

hierzu auch die wichtigen Hinweise in Tz. 3.3 ab 

Seite 39. 

1.6 Mieter der Fondsobjekte/Mietverträge 

Das Fondsobjekt Denninger Str. 165 wird seit seiner 

Fertigstellung von der Schörghuber Unternehmensgruppe 

als Unternehmenszentrale genutzt, 

Mieter ist mit der Schörghuber Stiftung & Co. Holding 

KG die zentrale Finanzholding des Konzerns. 

Die Schörghuber Unternehmensgruppe wurde 

1954 in München gegründet und ist national und 

international tätig. Die vier Unternehmensbereiche 

sind Bauen und Immobilien, Getränke, Hotel und 

Seafood. Im Objekt befinden sich neben dem Hauptsitz 

der Schörghuber Unternehmensgruppe mit der 

zentralen Unternehmensführung die Geschäftsleitung 

der Bayerischen Hausbau mit einem Großteil 

der operativen Unternehmen des Bereichs Bauen 

und Immobilien. 

Der Mietvertrag wurde mit einer Grundmietzeit von 

zwölf Jahren bis zum 30.09.2023 über das gesamte 

Fondsobjekt abgeschlossen. Die Vermietung erfolgt 

größtenteils (ca. 89 Prozent) umsatzsteuerfrei. Es 

ist eine einmalige Erhöhung der Miete zu Beginn 

des dritten Mietjahres, also ab dem 01.10.2013, 

12 13 

um 4,5 Prozent der geschuldeten Nettogesamtmiete 

vereinbart. Ab dem vierten Mietjahr ist eine 

jährliche Staffelmiete vereinbart. Erstmalig zum 

01.10.2014 und danach zu Beginn eines jeden weiteren 

Mietjahres erhöht sich die Nettogesamtmiete 

um jeweils 2,4 Prozent der jeweils zuletzt geschuldeten 

Nettogesamtmiete. 

Die im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung 

stehenden Mietnebenkosten werden weitgehend 

vom Mieter getragen. Die Instandhaltung, Instandsetzung 

und Erneuerung an Dach und Fach obliegt 

dem Vermieter. Alle weiteren, nicht von Dach und 

Fach erfassten, notwendigen Instandhaltungs- und 

Instandsetzungsarbeiten des Mietobjekts (insbesondere 

der haustechnischen Anlagen) hat grundsätzlich 

der Mieter auf eigene Kosten durchzuführen. 

Die Kostenlast dieser durch den Mieter auszuführenden 

Erneuerungen, d.h. Ersatzbeschaffungen, 

wurde durch feste Betragsobergrenzen pro Mietjahr 

mit zwei Zeitschwellen (bis 30.09.2017: 

100.000 Euro, ab 01.10.2017: 60.000 Euro, jeweils 

zzgl. Umsatzsteuer) begrenzt, so dass der Vermieter 

nur darüber hinausgehende Kosten zu erstatten 

hat. 

Das Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 ist an die 

WPP Deutschland Holding GmbH & Co. KG vermietet 

und wird von der TNS Infratest Holding GmbH als 

Unternehmenssitz genutzt. 

TNS Infratest ist einer der weltweit führenden Anbieter 

für kundenindividuelle Markt- und Sozialforschung 

sowie der damit zusammenhängenden 

Beratung. Sie gehört zur WPP Group – einem der 

weltgrößten Unternehmen für Medien- und Kommunikationsdienstleistungen 

mit einem Jahresumsatz 

von 10 Mrd. GBP (2011) und ca. 158.000 Mitarbeitern 

in 108 Ländern. 

Der Mietvertrag wurde mit einer Grundmietzeit von 

15 Jahren bis zum 31.10.2025 über den gesamten 

Bauteil 1a abgeschlossen (Details dazu, auch zu 

bestehenden Sonderkündigungsrechten, siehe unter 

Tz. 5.2.2). Der Mietvertrag ist zu 100 Prozent 

wertgesichert. Rückwirkend bis zum 15.12. eines 

jeden Jahres kann zum 01.01. eines jeden Jahres, 

erstmals zum 01.01.2012, eine Anpassung der Nettomiete 

gemäß der Änderung des vom Statistischen 

Bundesamt festgestellten „Verbraucherpreisindex 

für Deutschland“ (Basis 2000 = 100) gegenüber dem

Indexstand am 01.01.2011 bzw. zum Zeitpunkt der 

letzten Mietanpassung verlangt werden (keine 

automa tische Anpassung). 


stehenden Mietnebenkosten werden nach marktüblichem 

Standard weitgehend vom Mieter getragen, 

dabei sind die Kosten der technischen und 

kaufmännischen Hausverwaltung pauschal mit 2 

Prozent der Jahresnettomiete festgelegt. Die Instandhaltung, 

Instandsetzung und Erneuerung an 

Dach und Fach obliegt dem Vermieter. Alle weiteren, 

nicht von Dach und Fach erfassten, notwendigen 

Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten 

des Mietobjekts (insbesondere der 

haustechnischen Anlagen) hat grundsätzlich der 

Mieter auf eigene Kosten durchzuführen. Ferner 

sind die Kosten für Schönheitsreparaturen, Instandhaltung 

und Instandsetzung der Gemeinschaftsflächen/Gemeinschaftsanlagen 

sowie der gemeinschaftlichen 

technischen Einrichtungen und Anlagen 

auf 7 Prozent bzw. bei nacheinander folgenden 

zweimaliger Überschreitung auf 10 Prozent der 

Jahresnettomiete begrenzt. 

Das Fondsobjekt Ungererstr. 69 wird von der 

MAN SE („MAN“) genutzt. MAN ist eines der führenden 

Nutzfahrzeug-, Motoren- und Maschinenbauunternehmen 

Europas, das am Standort Ungererstraße 

bereits seit 1998 seine Hauptverwaltung hat. 

Der Mietvertrag mit der MAN wurde mit einer 

Grundmietzeit von 15 Jahren bis zum 30.04.2024 

über das gesamte Fondsobjekt abgeschlossen. Der 

Mietvertrag ist zu 100 Prozent wertgesichert. Nach 

Ablauf des zweiten Mietjahres wird die Änderung 

gegenüber dem vom Statistischen Bundesamt festgestellten 

„Verbraucherpreisindex für Deutschland“ 

(Basis 2000 = 100) automatisch, sofern die Differenz 

gegenüber dem Stand zum Ablauf des ersten Mietjahres, 

bzw. zur letzten Erhöhung mehr als 7,5 Punkte 

beträgt, an die Nettomiete angepasst. 


stehenden Mietnebenkosten werden, bis auf wenige 

Ausnahmen, nach marktüblichem Standard vom 

Mieter getragen (insbesondere ist eine Umlage der 

Kosten der technischen und kaufmännischen Hausverwaltung 

nicht vorgesehen). Der Mieter trägt 

grundsätzlich Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten 

für innerhalb der Mietfläche 

gelegene Anlagen und Einrichtungen bis max. 6,5 

Prozent der Jahresnettokaltmiete und nur nach 

Maß gabe eines festgelegten Anlagenkatalogs (siehe 

hierzu Tz. 10.4.2.3). Wird der Rahmen in einem 

Jahr nicht ausgeschöpft, erhöht sich der Maximalbetrag 

im Folgejahr um den nicht verbrauchten Teil. 

Wird er im Folgejahr wiederum nicht verbraucht, 

verfällt er. 

Details zu den Mietverträgen sind in Tz. 5.1.2, 5.2.2 

und 5.3.2 und Details zu den Annahmen der Prognoserechnung 

betreffend die Vermietungssituation 

über die gesamte Prognosedauer sind in Tz. 7.1 

in Erläuterung (1) ausführlich dargestellt. Siehe 

hierzu auch die wichtigen Hinweise in Tz. 3.2.2 ab 

Seite 26. 

1.7 Gutachten und weitere Prüfungen im 

Zusammenhang mit den Anlageobjekten 

Für die Fondsobjekte (als mittelbare Anlageobjekte 

im Rahmen der vorliegenden Vermögensanlage) 

hat der Anbieter jeweils ein Gutachten zur Ermittlung 

des Verkehrswerts („Bewertungsgutachten“) 

bei der Firma BulwienGesa Valuation GmbH, Berlin, 

in Auftrag gegeben. Folgende Ergebnisse wurden 

durch die Bewertungsgutachten ermittelt: 

Bewertungsgutachten vom 01.08.2011 mit Bewertungsstichtag 

07.07.2011 für Fondsobjekt Denninger 

Str. 165: Es wurde ein gutachterlicher Wert in 

Höhe von 29,1 Mio. Euro ermittelt (der im Kaufvertrag 

mit dem Verkäufer vereinbarte Kaufpreis beläuft 

sich auf 29 Mio. Euro). Siehe dazu auch die 

Ausführungen in Tz. 5.1.1.1. 


02.02.2012 für Fondsobjekt Landsberger 

Str. 284–288: Es wurde ein gutachterlicher 

Wert in Höhe von 50,3 Mio. Euro ermittelt (der im 

Kaufvertrag mit dem Verkäufer vereinbarte Kaufpreis 

beläuft sich auf 49,3 Mio. Euro). Siehe dazu 

auch die Ausführungen in Tz. 5.2.1.1. 


09.02.2012 für Fondsobjekt Ungererstr. 

69: Es wurde ein gutachterlicher Wert in Höhe 

von 29,7 Mio. Euro ermittelt (der im Kaufvertrag mit 

dem Verkäufer vereinbarte Kaufpreis beläuft sich 

auf 29.219.833 Euro). Siehe dazu auch die Ausführungen 

in Tz. 5.3.1.1. Weitere Bewertungsgutachten 

für die Fondsobjekte liegen weder dem Anbieter 

noch dem Emittenten vor. 

Für die Kommanditanteile an den drei Objektgesellschaften, 

die Eigentümer der Fondsobjekte sind 

und die unmittelbare Anlageobjekte der Fondsgesellschaft 

im Rahmen der vorliegenden Vermögensanlage 

darstellen, wurden keine Bewertungsgutachten 

in Auftrag gegeben. 

Für die Fondsobjekte wurden ferner jeweils eine 

technische sowie eine rechtliche (Ankaufs-)Prüfung 

von Sachverständigen bzw. von fachkundigen Beratern 

durchgeführt. Die aus der jeweiligen Überprüfung 

resultierenden Ergebnisse sind jeweils in 

die Grundstückskaufverträge (Einzelheiten siehe 

Tz. 10.4.1) sowie in die Prognoserechnung (Tz. 7) 

eingeflossen. Einzelheiten dazu siehe auch in Tz. 5. 

1.8 Mindestbeteiligungsbetrag 

Der Beteiligungsbetrag jedes künftig beitretenden 

Anlegers soll mindestens 15.000 Euro betragen; 

höhere Beteiligungsbeträge müssen durch 1.000 

ohne Rest teilbar sein, die Anleger haben den Nominalbetrag 

der übernommenen Kapitaleinlage 

(Beteiligungsbetrag) als Erwerbspreis zu zahlen. 

Zusätzlich zum Erwerbspreis ist ein Agio in Höhe 

von 5 Prozent des Beteiligungsbetrags zu zahlen. 

Einzelheiten hierzu, auch zum Gesamtbetrag der 

angebotenen Vermögensanlage, siehe in Tz. 

10.2.1, insbesondere in Tz. 10.2.1.1 und Tz. 10.2.1.8. 

1.9 Beitritt und Einzahlung/Platzierungsfrist/ 

Platzierungsgarantie 

Der Beteiligungsbetrag zzgl. 5 Prozent Agio ist gemäß 

den Bestimmungen der Beitrittsvereinbarung 

zum 20. des auf die Zeichnung folgenden Monats 

zu erbringen bzw., sofern dies kein Bankarbeitstag 

ist, zum nächsten Bankarbeitstag. Siehe dazu auch 

Tz. 15.4 (Abwicklungshinweise). 

14 15 

Die Beteiligung erfolgt auf der Grundlage des Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft, des Treuhandvertrags 

sowie der Beitrittsvereinbarung. Im 

Rahmen der Beitrittsvereinbarung gibt der Anleger 

ein Angebot auf Beitritt als Treugeber ab, das durch 

Annahme seitens des Treuhandkommanditisten 

und durch Zulassung zur Kapitalerhöhung durch 

den geschäftsführenden Kommanditisten der 

Fondsgesellschaft wirksam wird. 

Das öffentliche Angebot beginnt gemäß § 9 Abs. 1 

VermAnlG frühestens einen Tag nach Veröffentlichung 

des Verkaufsprospekts. Das Angebot endet 

mit der vollständigen Platzierung, spätestens am 

30.06.2013 oder am 31.12.2015, wenn der geschäftsführende 

Kommanditist von seinem Recht Gebrauch 

macht, die Platzierungsfrist entsprechend zu verlängern 

(siehe § 4 Abs. 1 des in Tz. 13 abgedruckten 

Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft). 

Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement 

hat eine Platzierungsgarantie für das 

gesamte zu platzierende Kommanditkapital (Emissionskapital) 

abgegeben. Siehe hierzu Details in 

Tz. 10.5.2 bzw. wichtige Hinweise in Tz. 3.2.3 ab 

Seite 29. 

1.10 Prognostizierte Ausschüttungen/ 

Entnahmen und steuerliche Behandlung 

Bezogen auf den Beteiligungsbetrag des Anlegers 

(ohne Agio) sind über den Prognosezeitraum des 

vorliegenden Beteiligungsangebots Ausschüttungen/Entnahmen 

vor Steuern von anfänglich 5,5 

Prozent p. a., ansteigend auf 6 Prozent p. a., angestrebt. 

Ausschüttungen/Entnahmen enthalten dabei 

auch Kapitalrückzahlungen. Die Ausschüttungen/Entnahmen 

des Liquidationsüberschusses sind 

dabei nicht berücksichtigt. Details sind in Tz. 7.2 

und Tz. 8.2 dargestellt. 

An prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen 

nehmen Anleger zeitanteilig ab dem Ersten des 

auf die Einzahlung des Beteiligungsbetrags nebst 

Agio folgenden Monats teil. Die jährlichen Ausschüttungen/Entnahmen 

sind zum 30.06. des

120% 

100% 

6,0% 

5,0% 

4,0% 

3,0% 

2,0% 

1,0% 

0% 

-100% 

-120% 

Prognostizierte Ausschüttungen/Entnahmen 1) 

-105% 

Einzahlung 

5,5% 5,5% 5,5% 5,5% 

5,5% 5,5% 5,5% 

2012 

1) Prognostizierte Ausschüttungen/Entnahmen bezogen auf den eingezahlten Beteiligungsbetrag ohne Agio für das jeweilige Geschäftsjahr (während 

der Platzierungsphase zeitanteilig ab dem der Einlageleistung folgenden Monatsersten). Die prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen sind vor 

(individuell anfallenden) Einkommensteuern aus der Beteiligung auf der Ebene der Anleger dargestellt (siehe dazu Tz. 7.2, Tz. 8.2 bzw. Tz. 11 und auch 

die Hinweise in Tz. 3.4 ab Seite 43), berücksichtigen aber bereits die aus der Anlage der freien Liquidität im Rahmen der Beteiligung anfallende Abgeltungsbesteuerung 

für Kapitaleinkünfte (siehe dazu Tz. 7.2 in Erläuterung (26) bzw. Tz. 11.4.1.3). Die prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen 

beinhalten auch Kapitalrückzahlungen. Die für das Jahr 2023 dargestellte Ausschüttung/Entnahme berücksichtigt auch den prognostizierten Netto- 

Veräußerungserlös. 

Folgejahres, erstmals zum 30.06.2013, vorgesehen. 

Details sind in Tz. 7, Tz. 8 und Tz. 10.2.1 dargestellt. 

Die prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen 

sind nicht garantiert, sondern resultieren im Wesentlichen 

aus dem tatsächlichen Ergebnis aus der 

unmittelbaren Beteiligung der Fondsgesellschaft 

an den drei Objektgesellschaften (als unmittelbare 

Anlageobjekte) sowie aus den sonstigen Einflussfaktoren 

im Rahmen des Investments (siehe dazu 

die Hinweise in Tz. 3, ab Seite 22, insbesondere in 

Tz. 3.2 ab Seite 25). 

Die Fondsgesellschaft übt eine vermögensverwaltende 

Tätigkeit aus und ist auch nicht gewerblich 

geprägt. Sofern die Beteiligung im Privatvermögen 

gehalten wird, erzielen die Anleger überwiegend 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie 

in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen. 

Die dem Anleger anteilig zugerechneten Einkünfte 

aus Vermietung und Verpachtung unterliegen 

der individuellen Steuerbelastung des Anlegers. 

Auf Ebene der Fondsgesellschaft oder der Objekt- 

5,75% 

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 

gesellschaften anfallende Zinsen, z.B. aus der Anlage 

von Liquiditätsüberschüssen, sind grundsätzlich 

durch den Anleger als Einkünfte aus Kapitalvermögen 

zu versteuern, jedoch in der Prognoserechnung 

bereits im Wege der angenommenen Abgeltungsbesteuerung 

durch Abzug an der Quelle berücksichtigt 

(siehe dazu Details in Tz. 7.2 in Erläuterung (26) 

bzw. in Tz. 11.4.1.3). Siehe hierzu auch die wichtigen 

Hinweise in Tz. 3.4 ab Seite 43. 

1.11 Beteiligungsdauer 

5,75% 

6,0% 

2021 

6,0% 

117,41% 

2022 2023 

Die Fondsgesellschaft wird für unbestimmte Zeit 

eingegangen, wobei eine ordentliche Kündigung 

erstmals zum 31.12.2030 für die Anleger möglich 

ist. Das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund 

bleibt hiervon unberührt. Zudem sind die Anleger 

berechtigt, bei Einhaltung der im Gesellschaftsvertrag 

der Fondsgesellschaft geregelten Beschränkungen, 

ihren Anteil mit Wirkung zum 31.12./01.01. eines 

jeden Jahres auf einen Erwerber zu übertragen. 

Eine Beteiligung im Rahmen dieses Angebots ist 

als langfristige Vermögensanlage konzipiert. Für 

Zwecke der Prognoserechnung wurden beispielhaft 

eine Veräußerung der Fondsobjekte und eine Liquidation 

der Objektgesellschaften zum 31.12.2023 

angenommen. Ob zu diesem für Zwecke der Prognose 

unverbindlich angesetzten Zeitpunkt ein Verkauf 

sinnvoll oder möglich ist oder ob ein Verkauf 

weit vor oder weit nach diesem Zeitpunkt sinnvoll 

oder möglich ist, kann aus heutiger Sicht nicht eingeschätzt 

werden und hängt wesentlich von der 

zu diesem Zeitpunkt tatsächlichen Vermietungssituation, 

der allgemeinen Situation der Wirtschaft 

und dem Immobilienzyklus sowie von den weiteren 

relevanten Bedingungen und Einflussfaktoren 

für eine Veräußerung der Anlage- bzw. Fondsobjekte 

ab. Insofern handelt es sich bei dem prognostizierten 

Verkaufszeitpunkt um eine vorläufige 

und unverbindliche Planung. Auf der Grundlage 

des Geschäftsplans der Fondsgesellschaft sieht die 

Prognoserechnung zunächst eine langfristige (mittelbare) 

Vermietung der Fondsobjekte und eine 

langfristige Beteiligung der Fondsgesellschaft an 

den Objektgesellschaften vor. Die tatsächliche Beteiligungsdauer 

muss daher nicht dem Prognosezeitraum 

entsprechen. 

Über den Zeitpunkt des Verkaufs der Anlage- bzw. 

der Fondsobjekte und damit die tatsächliche Dauer 

der Beteiligung bzw. eine Beendigung der Beteiligung 

entscheiden die Gesellschafter in der Gesellschafterversammlung. 

Details sind in Tz. 10.2.1 

bzw. Tz. 13 dargestellt. Siehe hierzu auch die wichtigen 

Hinweise in Tz. 3.2.9 ab Seite 33. 

1.12 Anlegerbetreuung, Fonds und Assetmanagement 

Die Anlegerbetreuung und das Fondsmanagement 

auf Ebene der Fondsgesellschaft übernimmt die Real 

I.S. Details sind in Tz. 10.5.1.2 dargestellt. Das Assetmanagement 

für die Fondsobjekte auf der Ebene 

der Objektgesellschaften wurde ebenfalls der Real 

I.S. übertragen (Details hierzu siehe Tz. 10.5.1.1). 

16 17 

1.13 Anlegereignung 

Bei dem Beteiligungsangebot handelt es sich um 

eine langfristige unternehmerische Beteiligung. 

Dementsprechend richtet sich das vorliegende Angebot 

an Anleger, die bereit sind, eine langfristige 

unternehmerische Beteiligung einzugehen und 

darüber hinaus die in diesem Verkaufsprospekt 

enthaltenen Einschätzungen teilen. Anleger sollten 

vor einer Anlageentscheidung prüfen, ob sie 

bereit und wirtschaftlich in der Lage sind, die in 

Tz. 3 (Seite 24 ff.) dargestellten Risiken zu tragen. 

Außerdem darf beim Anleger kein kurz- oder mittelfristiger 

Bedarf bestehen, über die angelegten 

Mittel zu verfügen, da für die eingegangene Beteiligung 

kein geregelter Markt besteht und sie damit 

nicht fungibel ist (Details siehe Tz 3.2.11 auf Seite 

36). Anleger sollten vor der Anlageentscheidung 

unbedingt den gesamten Verkaufsprospekt im Zusammenhang, 

insbesondere die Risikohinweise in 

Tz. 3 (Seite 24 ff.), sorgfältig gelesen haben. Der Anleger 

sollte sich bei Fragen zum vorliegenden Beteiligungsangebot 

unbedingt durch unabhängige 

Experten beraten lassen, beispielsweise zu steuerlichen 

und rechtlichen Fragen durch Steuerberater 

und Rechtsanwälte. 

1.14 Weitere Angaben 

Provisionen, Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare 

Vergütungen 

Angabe gemäß § 4 Satz 1 Nr. 12 VermVerkProspV: 

Die Gesamthöhe der Provisionen, insbesondere 

Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare Vergütungen, 

die im Rahmen der Vermögensanlage 

geleistet werden, belaufen sich auf 11.581.120 

Euro einschließlich Umsatzsteuer (dies entspricht 

rd. 17,1 Prozent in Bezug auf den Gesamtbetrag 

der angebotenen Vermögensanlagen ohne Agio), 

wobei die Gesamthöhe der Provisionen ausschließlich 

dem Anbieter zusteht; die Vergütung 

für die Eigenkapitalvermittlung fließt neben

der Real I.S. auch weiteren mit dem Vertrieb beauftragten 

Unternehmen zu. Die Gesamthöhe 

der Provisionen setzt sich aus den Positionen 

Objektaufbereitung und Konzeption, Finanzierungsvermittlung, 

Eigenkapitalvermittlung und 

Platzierungsgarantie zusammen (siehe Tz.6 Tabellen 

6.1.2 und 6.2.2). Der Anbieter muss aus 

seinen Provisionen ggf. Vermittlungsprovisionen 

an Vertriebspartner leisten bzw. sich solche anrechnen 

lassen. Die Position Eigenkapitalvermittlung 

enthält daher Vermittlungsprovisionen der 

Real I.S. und weiterer mit dem Vertrieb beauftragter 

Unternehmen. Weitere Provisionen, insbesondere 

Vermittlungsprovisionen oder vergleichbare 

Vergütungen, werden im Rahmen der 

Vermögensanlage nicht geleistet. Details zu den 

diesen Vergütungen zugrunde liegenden Verträgen 

sind in Tz. 10.5 dargestellt. 

Weitere Kosten, Haftung 

Der Anleger hat neben der Leistung seines Beteiligungsbetrags 

zzgl. Agio im Zusammenhang mit 

dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung 

der Vermögensanlage noch folgende weitere 

Kosten zu tragen: 

• Im Fall des Wechsels eines Treugebers in die 

Stellung als direkt beteiligter Kommanditist 

fallen Bearbeitungskosten in Höhe von derzeit 

70 Euro sowie Kosten für die Erteilung (Entwurf 

und Beglaubigung) der Handelsregistervollmacht 

und für die Eintragung ins Handelsregister 

an. 

• Kosten für Telefon, Internet, Porto, Kopien 

usw. Die Kosten sind derzeit nicht bezifferbar. 

• Kosten, die der Fondsgesellschaft aus einer 

verspäteten Mitteilung der Sonderwerbungskosten 

entstehen. Die Kosten sind derzeit 

nicht bezifferbar. 

• Kosten für die Ausübung des Einsichtsrechts in 

Bücher und Schriften durch einen Bevollmächtigten. 

Die Kosten sind derzeit nicht bezifferbar. 

• Kosten der Übertragung und Teilung von Gesellschafts 

und Treuhandbeteiligungen durch 

Rechtsgeschäft oder Todesfall (§ 23 bzw. 24 

des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft). 

Die Kosten richten sich nach dem 

Preisverzeichnis der Fondsgesellschaft oder 

dem ihres Geschäftsbesorgers (derzeit die Real 

I.S.), das jederzeit eingesehen werden kann 

und auf Wunsch dem Anleger kostenlos zugesendet 

wird. Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

betragen diese Kosten 250 Euro zzgl. 

Umsatzsteuer. 

• Kosten des Geldverkehrs (Bearbeitungs oder 

Bankgebühren). Die Kosten sind derzeit nicht 

bezifferbar. 

• Kosten des Ausscheidens aus der Fondsgesellschaft, 

falls ein Anleger seinen Kapitalanteil 

sowie Agio nicht fristgerecht oder nicht in voller 

Höhe erbringt und die Geschäftsführung 

den Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung erklärt 

(§ 7 Abs. 3 und 4). Der Anleger trägt die 

im Zusammenhang mit seinem Ausscheiden 

entstehenden Kosten und die der Fondsgesellschaft 

dadurch entstehenden Schäden, mindestens 

aber eine Schadenpauschale in Höhe 

des vereinbarten Agios. Die Kosten sind derzeit 

nicht bezifferbar. 

• Anstelle des Rücktritts kann der geschäftsführende 

Kommanditist den Kapitalanteil eines in 

Verzug geratenen Anlegers auf den Betrag der 

von ihm geleisteten Zahlung abzgl. Agio gemäß 

Beitrittsvereinbarung sowie abzgl. sämtlicher 

Schadenersatzansprüche herabsetzen (§ 7 

Abs. 5). Im Fall der Herabsetzung hat der hiervon 

betroffene Anleger die diesbezüglichen 

Kosten, mindestens aber eine Schadenpauschale 

in Höhe von 500 Euro zu ersetzen. 

• Bei nicht fristgerechter Einzahlung der Einlagen 

können dem Anleger außerdem Verzugszinsen 

in gesetzlicher Höhe berechnet werden. 

Die Geltendmachung von darüber hinausgehenden 

Schadenersatzforderungen, z.B. zusätzlichen 

Bearbeitungsgebühren des Geschäftsbesorgers 

der Fondsgesellschaft, bleibt 

davon unberührt. Die Kosten sind derzeit nicht 

bezifferbar. 

Weitere Kosten für den Anleger, insbesondere 

solche Kosten, die mit dem Erwerb, der Verwaltung 

und der Veräußerung der Beteiligung an 

der Fondsgesellschaft (Vermögensanlage) verbunden 

sind, bestehen nicht. 

Die Anleger sind nicht zum Nachschuss verpflichtet. 

Wegen der Haftung im Fall der Einlagenrückgewähr 

(§ 171, § 172 Abs. 4 HGB i. V. m. § 4 Abs. 

2 und § 5 Abs. 3 des Treuhandvertrags, vgl. Tz. 

14) wird auf die Darstellungen unter Tz. 8.2 verwiesen. 

Die Anleger haften für Gesellschaftsschulden 

gegenüber Dritten als direkt beteiligte 

Kommanditisten unmittelbar oder als zur Freistellung 

des Treuhandkommanditisten verpflichtete 

Treugeber mittelbar. Die Höhe der Haftung 

im Außenverhältnis ist auf den Betrag der im 

Handelsregister eingetragenen Haftsumme beschränkt; 

dies sind für jeden Kommanditisten 

stets 100 Euro. Die Haftungsansprüche verjähren 

spätestens in fünf Jahren nach der Auflösung der 

Fondsgesellschaft oder Ausscheiden des Anlegers. 

Darüber hinaus können Anleger zur Erstattung 

von Zahlungen an die Fondsgesellschaft 

verpflichtet sein, die sie über ihren Gewinnanteil 

hinaus oder unter Verstoß gegen gesetzliche 

Vorschriften, insbesondere Kapitalerhaltungsbestimmungen, 

erhalten haben. Der Anleger ist darüber 

hinaus nicht verpflichtet, weitere Leistungen 

zu erbringen, insbesondere haftet er unter 

keinen weiteren Umständen und hat keine Nachschüsse 

zu leisten. 

Anbieter („Initiator“) des Beteiligungsangebots und 

Herausgeber des vorliegenden Verkaufsprospekts 

ist die 

Real I.S. AG 


Innere Wiener Straße 17 

81667 München 

18 19

2. Anbieter 

Die Real I.S. Unternehmenszentrale in München. 

Die Real I.S. Gruppe 

Als Verbundunternehmen der Sparkassen-Finanzgruppe ist die Real I.S. 

Gruppe mit Sitz in München der Assetmanagement- und Fondsdienstleister 

der BayernLB für Immobilien. 

Quelle: Real I.S. AG 

Investitionsvolumen 2011 

(kumuliert): 

über 8 Mrd. Euro 

Eigenkapitalplatzierung 2011 

(inklusive Agio): 

481 Mio. Euro 

Assets under Management 2011: 

rd. 5 Mrd. Euro 

2.1 Die Real I.S. 

Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, 

mit Sitz in München, zählt zu den 

großen bankgebundenen Initiatoren auf dem deutschen 

Kapitalanlagemarkt. Mit attraktiven Angeboten 

wendet sie sich sowohl an private als auch 

an institutionelle Anleger. 

Das Unternehmen ist als Investmenthaus tätig. Neben 

Publikumsfonds und Spezialfonds, u. a. nach 

deutschem Investmentrecht über die Real I.S. Investment 

GmbH (KAG), gehören individuelle Fondslösungen, 

das Portfoliomanagement und das Management 

von institutionellen internationalen 

Immobilienportfolien zu den Tätigkeitsfeldern. 

Seit 1991 wurden mehr als 100 Fondsprodukte mit 

einem Gesamtinvestitionsvolumen von über 8 Mrd. 

Euro für das Privatkundengeschäft und für institutionelle 

Investoren angeboten. 

Die Real I.S. begleitet bisher etwa 70.000 private 

und institutionelle Anleger von der Zeichnung der 

Fondsanteile über die Verwaltung bis hin zur späteren 

Liquidation des Fonds. Für die seit dem Emissionsjahr 

1991 aufgelegten Immobilienfonds wurde 

eine Leistungsbilanz zum 31.12.2010 gemäß 

Definition Verband Geschlossener Fonds („VGF“) 

Arbeitskreis erstellt und von einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

geprüft. 

2.2 Die langjährige Kompetenz 

Die Real I.S. hat seit Bestehen zahlreiche Publikumsfonds 

mit inländischen und ausländischen Immobilien 

aufgelegt und zählt zu den marktführenden 

Initiatoren in diesem Segment. Die Real I.S. agiert 

in Deutschland und weiteren ausgewählten europäischen 

Ländern wie Frankreich, Großbritannien, 

Österreich, den Niederlanden und Belgien sowie 

in Australien, den USA und Kanada in allen wesentlichen 

Immobiliensegmenten (Büro, Einzelhandel) 

über breite lokale Netzwerke und teilweise über 

eigene Tochtergesellschaften und Repräsentanzen 

in den einzelnen Ländern. Der aktive Assetmanagement-Ansatz 

hat bei zahlreichen Investments zu 

20 21 

Die Umgebung des Unternehmenssitzes der TNS Infratest.

nachweisbar positiven Ergebnissen für die Investoren 

im Rahmen von Immobilienverkäufen/Fondsaufl 

ösungen geführt. 

Im Jahr 2011 hat die Real I.S. im Segment der geschlossenen 

Beteiligungsmodelle Eigenkapital in 

Höhe von 481 Mio. Euro platziert. 

Darüber hinaus hat die Real I.S. in der letzten Zeit 

folgende Auszeichnungen erhalten: 

• Scope Special Award „Unternehmenswachstum“ 

im Jahr 2010 

• immobilienmanager.AWARD 2010 in der Kategorie 

„Investment“ 

• Feri EuroRating Award 2011 in der Kategorie 

„Bester Initiator Immobilien international“ 

• Scope Award 2011 in der Kategorie „Geschlossene 

Fonds Immobilien Ausland“ 

• Feri EuroRating Award 2012 in den Kategorien 

„Bester Initiator Immobilien international“ und 

„Outperformer“ 

2.3 Die Qualität als Philosophie 

Die Unternehmensphilosophie der Real I.S. orientiert 

sich an den Maximen Qualität, Kundenorientierung, 

Innovation und Verantwortung. Die Real 

I.S. bietet ihren Kunden ein hochwertiges und umfangreiches 

Portfolio von Beteiligungsmodellen 

an. Hierbei übernimmt die Real I.S. bei den von ihr 

aufgelegten Produkten im Sinne ihrer Kunden die 

wichtige Aufgabe, die Beteiligungsprodukte unter 

Ertrags-, Kosten- und Risikogesichtspunkten zu 

optimieren. Die Real I.S. wählt bewusst nur Vertriebspartner 

mit hoher Fachkompetenz und Kundenverantwortung 

aus, um eine stetige Kundenzufriedenheit 

zu erreichen. Das Unternehmen ist mit einem 

ganzheitlichen Qualitätsmanagementsystem nach 

DIN EN ISO 9001:2008 vom TÜV Süddeutschland 

zertifi ziert. 

Mitglied VGF 

Die Real I.S. ist Gründungsmitglied 

des Verbands Geschlossene 

Fonds e.V., der 

sich im Dialog mit Gesetzgeber, 

Verwaltung und interessierter Öffentlichkeit 

für die Belange dieser Vermögensanlage einsetzt. 

Bezogen auf den Gesamtmarkt in Deutschland 

mit einem Fondsvolumen von ca. 199 Mrd. 

Euro repräsentiert der VGF ein Marktvolumen 

von annähernd 140 Mrd. Euro. Damit vertritt der 

VGF mehr als 70 Prozent des Markts geschlossener 

Fonds. 

2.4 Das Leistungsangebot 

Die Anleger können bei der Real I.S. auf das professionelle 

Management ihrer Investitionen bauen. Die 

Real I.S. verfügt über die Kompetenz für alle hierfür 

notwendigen Aufgaben: 

• Auswahl geeigneter Investitionsobjekte 

• Abwicklung aller vereinbarten Investitionen (z.B. 

Baubegleitung) 

• Leistungscontrolling (z.B. Eingang Mieteinnahmen, 

Garantieleistungen) 

• Kaufmännisches und technisches Gebäudemanagement 

• Asset- und Portfoliomanagement 

• Rechts- und Steuerkompetenz 

• Detaillierte, übersichtliche Informationsaufbereitung 

für die Anleger 

Wer in ein Beteiligungsmodell der Real I.S. investiert, 

vertraut sein Vermögen den Dienstleistungen 

eines seriösen und erfahrenen Initiators an. 

Neben dem attraktiven Produktangebot steht das 

professionelle Management für hohe Qualität. Die 

Ratingagentur Scope hat die Management-Qualität 

der Real I.S. mit der Note AA „sehr hohe Qualität“ 

bewertet. Besonders hervorgehoben werden 

Erfahrung und Kompetenz des Managements sowie 

die institutionalisierten Systeme des Krisen- 

und Risikomanagements und die standardisierten 

Investmentprozesse. 


22 23

3. Risiken 

24 

3.1 Allgemeine Hinweise 

Investitionen in geschlossene Immobilienfonds 

und damit auch in das vorliegende Beteiligungsangebot 

sind eine langfristige unternehmerische 

Beteiligung und nicht mit anderen Vermögensanlagen, 

insbesondere festverzinslichen Wertpapieren, 

vergleichbar. Die Beteiligung eignet sich nur 

für Anleger, die sich langfristig engagieren wollen 

und keine Kapitalanlage mit fester Verzinsung und 

einer schon heute feststehenden Rückzahlung des 

eingesetzten Kapitals zu einem festen Zeitpunkt 

wünschen. Durch eine Beteiligung im Rahmen des 

vorliegenden Beteiligungsangebots geht der Anleger 

wirtschaftliche und unternehmerische Risiken 

ein. Insbesondere können zukünftige Entwicklungen 

die erwarteten bzw. prognostizierten Ergebnisse 

nachteilig beeinflussen. Kapitalrückflüsse 

und Ausschüttungen/Entnahmen sind weder im 

Voraus kalkulierbar noch gesichert. Die Beteiligung 

sollte daher lediglich Beimischungscharakter zum 

übrigen Vermögensportfolio besitzen und vom 

Anleger aus Eigenkapital finanziert sein. 

Der Analyse der mit dieser Beteiligung verbundenen 

Risiken kommt besondere Bedeutung zu. Das 

Ergebnis der Beteiligung ist von verschiedenen in 

der Zukunft liegenden rechtlichen, steuerlichen, 

politischen und wirtschaftlichen Parametern abhängig, 

die sich während der Beteiligungsdauer 

verändern können, ohne dass dies zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung voraussehbar war. Insbesondere 

können veränderte rechtliche und steuerliche 

Rahmenbedingungen, wie z.B. eine Änderung 

der Gesetzgebung, der Rechtsprechung oder der 

Verwaltungspraxis, die Ertragslage und damit die 

Werthaltigkeit der Vermögensanlage negativ beeinflussen. 

Die in die Prognoserechnung eingeflossenen 

Prämissen, insbesondere auch betreffend 

die Entwicklung der möglichen Mieteinnahmen 

und die anfallenden Aufwendungen und Kosten, 

sind aufgrund der heute erwarteten Entwicklung 

bzw. auf Basis indikativer Schätzungen getroffen 

worden. Mit Änderungen und Abweichungen muss 

gerechnet werden. Unvorhergesehene bzw. abweichende 

Ereignisse bzw. Sachverhalte können 

zu negativen Abweichungen von der Prognoserechnung 

führen. Der tatsächliche Beteiligungs- 

25 

verlauf kann deutlich ungünstiger ausfallen als 

prognostiziert. Interessierte Anleger, denen die 

notwendige Sachkenntnis für eine Beteiligung an 

einem geschlossenen Immobilienfonds fehlt, sollten 

keine Beteiligungsentscheidung treffen, ohne 

den Rat eines sachkundigen Beraters einzuholen. 

Nachfolgend sind die vom Anbieter als wesentlich 

erachteten Risiken im Zusammenhang mit der Vermögensanlage 

dargestellt. Die aufgeführten Risiken 

wurden nicht nach der Wahrscheinlichkeit ihres 

Eintreffens, ihrer Ergebnisauswirkung oder anderen 

Kriterien untergliedert, sondern zum besseren 

Verständnis nach Themenbereichen geordnet. Die 

einzelnen Risiken beziehen sich dabei nicht ausschließlich 

auf die Themenbereiche, denen sie zugeordnet 

wurden, sondern können auch themenübergreifende 

Relevanz besitzen und/oder sich auf 

den Eintritt anderer Risiken auswirken. Die nachfolgend 

im Einzelnen dargestellten Risiken können 

einzeln oder kumuliert die Vermögens-, Finanz- 

und Ertragslage der Fondsgesellschaft erheblich 

beeinflussen und zu deutlichen Abweichungen von 

den prognostizierten und im Verkaufsprospekt unterstellten 

Ergebnissen führen. Zum maximalen Risiko 

siehe Tz. 3.6 auf Seite 49. 

Individuelle Risiken aus der persönlichen Situation 

der Anleger können hier nicht dargestellt werden. 

Zur Analyse solcher Risiken sollte jeder Anleger sich 

des sachkundigen Rates eines qualifizierten Beraters 

bedienen. 

3.2 Wirtschaftliche und rechtliche Risiken 

3.2.1 Abweichungen vom prognostizierten Investitions 

und Finanzierungsplan bzw. von der 

Prognoserechnung 

In die Prognoserechnung des vorliegenden Beteiligungsangebots 

fließen verschiedene Variablen ein, 

wie z.B. die Entwicklung der Inflationsrate, nachhaltig 

erzielbare Mieterträge (Mietpreisentwicklung), 

bestimmte Kosten und Steuern und deren 

Entwicklung und der angenommene Verkaufspreis 

und -zeitpunkt für die von der Fondsgesellschaft 

jeweils unmittelbar gehaltenen Kommanditanteile 

an den drei Objektgesellschaften (als so genannte

unmittelbare Anlageobjekte) und den von den Objektgesellschaften 

jeweils wiederum gehaltenen 

Fondsobjekten (als so genannte mittelbare Anlageobjekte 

der Fondsgesellschaft). Die den Berechnungen 

zugrunde gelegten absoluten Größen dieser 

Variablen sind teilweise abgeleitet aus historischen 

Durchschnittswerten der wirtschaftlichen Gegebenheiten 

und beziehen sich auf deren erwarteter Entwicklung 

oder auf Schätzungen bzw. Festsetzungen 

der Berater (z.B. Gutachter, Steuerberater) und des 

Anbieters der Vermögensanlage. Es besteht jedoch 

das Risiko negativer Abweichungen von der Prognoserechnung, 

da jedes tatsächliche Abweichen 

einer der Variablen von den getroffenen Annahmen 

das Gesamtergebnis beeinflusst. Darüber hinaus 

können Abweichungen von getroffenen Annahmen 

einzeln wie auch kumuliert zu Abweichungen von 

prognostizierten Kapitalrückflüssen (einschließlich 

Ausschüttungen/Entnahmen) und steuerlichen Ergebnissen 

führen. Die prognostizierte Rentabilität 

aus der Beteiligung stellt lediglich einen Orientierungswert 

dar und kann nicht bzw. nur bedingt 

mit der Rentabilität von anderen Kapitalanlagen 

(z.B. von Pfandbriefen oder Spareinlagen) verglichen 

werden. 

Der in diesem Verkaufsprospekt enthaltene prognostizierte 

Investitions- und Finanzierungsplan enthält 

eine Kalkulation der voraussichtlich anfallenden 

Kosten der Gesamtinvestition. Überschreiten 

die tatsächlichen Kosten oder darauf anfallende 

Steuern die veranschlagten Beträge, kann die durch 

Kostenüberschreitungen entstehende Finanzierungslücke 

die Aufnahme zusätzlichen Fremdkapitals, 

eine außerplanmäßige Reduzierung der projizierten 

Liquiditätsreserve oder eine Reduzierung der 

geplanten Ausschüttungen/Entnahmen notwendig 

machen. Auch durch Ausfall von Vertragspartnern 

aufgrund Nicht- oder Schlechtleistung oder aufgrund 

Vermögensverfalls, durch verzögerte Eigenkapitalplatzierung 

bzw. gegenüber der Prognose 

höhere Kosten und Aufwendungen einer Eigenkapital-Zwischenfinanzierung/Fremdfinanzierung, 

höhere Steuern, unvorhergesehene Kosten etc. 

können sich das Investitionsvolumen und damit 

auch der Finanzierungsbedarf erhöhen. Der Ausfall 

von Vertragspartnern wiegt besonders schwer 

und kann sich wirtschaftlich besonders drastisch 

auswirken, wenn der Vertragspartner besonders 

viele oder besonders wichtige Aufgaben übernommen 

hat (Schlüsselperson). Änderungen des Investitionsvolumens 

können sich äußerst nachteilig auf 

den prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplan 

und damit auf die prognostizierte Rentabilität 

der Beteiligung und die prognostizierten 

Ausschüttungen/Entnahmen auswirken. 

3.2.2 Vermietung, Anschlussvermietung – 

Abweichungen von der Prognose der 

Mieten und Kostenentwicklung 

Die Anleger tragen das Bonitätsrisiko hinsichtlich 

der Mieter der Fondsobjekte. Die Prognoserechnung 

basiert auf der Annahme einer vollständigen Vermietung 

der Fondsobjekte während der gesamten 

Prognosedauer und darauf, dass alle Mieter während 

der gesamten Mietzeit ihren mietvertraglichen 

Verpflichtungen vollständig und uneingeschränkt 

nachkommen. Ansätze für Mietausfall bzw. für Mietnebenkostenausfälle 

wurden im Rahmen der Prognoserechnung 

nicht berücksichtigt. Sollten Mieter 

Ihren mietvertraglichen Verpflichtungen nicht, nicht 

unverzüglich oder nicht vollständig nachkommen 

oder sollten Mieter zahlungsunfähig werden, würde 

dies zu einem erheblichen Einnahmeausfall innerhalb 

der einzelnen Objektgesellschaft und bei 

wirtschaftlicher Betrachtung zu Einnahmeausfällen 

bei der Fondsgesellschaft führen. Bei einem Ausfall 

eines oder mehrerer Mieter ist das wirtschaftliche 

Risiko für die Fondsgesellschaft insofern als 

besonders hoch einzustufen, als dass alle Fondsobjekte 

jeweils nur über einen Mieter verfügen. In 

allen vorgenannten Fällen könnte ein Einnahmeausfall 

bei der einzelnen Objektgesellschaft und 

letztendlich bei der Fondsgesellschaft zu Mindereinnahmen 

gegenüber der Prognose und zu geringeren 

Ausschüttungen/Entnahmen als in der 

Prognose angenommen bis hin zum Ausfall derartiger 

Ausschüttungen/Entnahmen führen. Es kann 

nicht ausgeschlossen werden, dass es in einem solchen 

Fall zu erheblichen Einnahmeausfällen kommen 

kann, die so erheblich sind, dass die einzelne 

Objektgesellschaft ihren Kapitaldienst unter dem 

Darlehensvertrag (Langfristfinanzierung) nicht leisten 

könnte oder andere vertragliche Auflagen verletzt, 

was dazu führen kann, ggf. nach fruchtlosem 

Verstreichen einer Nachfrist, dass die finanzieren- 

de Bank dazu berechtigt ist, das jeweilige Fondsobjekt 

bzw. alle zwangsweise zu verwerten. Dies 

kann für den Anleger zu einem Totalverlust seines 

Beteiligungsbetrags nebst Agio führen. 

Vertragspartner können auch langfristige (Miet-) 

Verträge aus wichtigem Grund kündigen. Dieses 

Recht besteht dann, wenn eine Vertragspartei einer 

wesentlichen Vertragspflicht während der Vertragslaufzeit 

nicht nachkommt bzw. diese erheblich verletzt. 

Dabei hat auch der Vermieter im Rahmen 

der mietvertraglichen Bestimmungen umfangreiche 

Verpflichtungen gegenüber dem jeweiligen 

Mieter regelmäßig zu erfüllen. Sollte der Vermieter 

wesentliche mietvertragliche Bestimmungen verletzen 

bzw. nicht einhalten und sollten diese andauern 

und sollte vom Vermieter keine Abhilfe 

geschaffen werden, dann ist eine Kündigung des 

Mietvertrags durch den Mieter möglich. In jedem 

Fall der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrags 

kann das wirtschaftliche Ergebnis der Fondsgesellschaft 

(und damit die Rentabilität aus der Beteiligung 

aus der Sicht der Anleger), etwa bei Leerstand 

bzw. bei erforderlicher Anschlussvermietung (deren 

Erhalt nicht oder nicht zu den üblichen bzw. 

projizierten Konditionen gewährleistet werden kann) 

oder Verkauf eines Fondsobjekts bzw. durch mögliche 

Kosten und Schadenersatzleistungen, signifikant 

nachteilig beeinträchtigt werden, bis hin zur 

Insolvenz der Fondsgesellschaft und zum vollständigen 

Verlust des Beteiligungsbetrags des Anlegers 

nebst Agio. 

Die Objektgesellschaften als Eigentümer können 

aus wirtschaftlichen Gründen gezwungen sein, einer 

Änderung von Mietverträgen zugunsten der Mieter 

zuzustimmen. Es besteht auch eine erhöhte wirtschaftliche 

Abhängigkeit von den jeweiligen Einzelmietern 

der Fondsobjekte. Generell besteht im 

Rahmen der Vermietung und der Nachvermietung 

das Risiko, dass einzelne mietvertragliche Regelungen 

(wie z.B. zur Wertsicherung, Instandhaltung/ 

-setzung, Nebenkostenumlage, Schönheitsreparaturen 

bei Beendigung) nicht wirksam sind oder einzelne 

Ansprüche nicht oder nicht in voller Höhe 

durchsetzbar sind, so etwa auch infolge einer gerichtlichen 

Inhaltskontrolle. Ferner kann es zu rechtlichen 

oder wirtschaftlichen Meinungsverschieden- 

26 27 

heiten mit den Mietern über den Umfang der 

Mietzahlungs- und Nebenkostenzahlungspflichten 

kommen. Dies kann generell zu Mietstreitigkeiten 

und Mietminderungen bis hin zur Kündigung eines 

Mietvertrags führen. Folge kann der Ausfall bzw. 

die Reduzierung von Mietzahlungen mit entsprechend 

negativen Folgen für die wirtschaftliche Situation 

der Objektgesellschaften und somit auch der 

Fondsgesellschaft sein. Kann eine Objektgesellschaft 

aufgrund der Einnahmeausfälle den Kapitaldienst 

unter den Darlehensverträgen nicht leisten, so kann 

dies zum vollständigen Verlust des Beteiligungsbetrags 

des Anlegers nebst Agio führen. 

Die Mietverträge für die einzelnen Fondsobjekte haben 

unterschiedliche Laufzeiten und Verlängerungsoptionen 

und betreffend das Fondsobjekt Landsberger 

Str. 284–288 bestehen mietvertraglich vereinbarte 

Sonderkündigungsrechte (Zum 31.10.2020 hat WPP 

Deutschland ein Teilsonderkündigungsrecht für 

ca. 1.900 Quadratmeter zzgl. anteiliger Stellplätze 

und Lager- und Archivflächen. Dieses Teilsonderkündigungsrecht 

ist bis spätestens 31.12.2018 auszuüben. 

Darüber hinaus hat der Mieter zum 31.10.2020 

gegen Zahlung einer Abstandssumme von 90 Prozent 

der Jahresmiete, die im Jahr 2019 zu zahlen 

ist, ein Sonderkündigungsrecht für die Gesamtfläche. 

Dieses Sonderkündigungsrecht ist bis zum 

31.10.2018 auszuüben.), die die geplante Laufzeit 

des Mietvertrags, entgegen der Annahmen der Prognoserechnung, 

vorzeitig beenden können. Sofern 

es bei Ablauf oder bei Kündigungen von Mietverträgen 

noch nicht zu einem Verkauf des jeweiligen 

Fondsobjekts gekommen ist, tragen die Objektgesellschaften 

und damit wirtschaftlich auch die Fondsgesellschaft 

das Risiko der Anschlussvermietung. 

Durch die Vermietung bzw. Nachvermietung der 

Mietflächen kann es zu nicht prognostizierten Mehrkosten 

kommen, z.B. durch Maklergebühren, Mieterzugeständnisse 

wie Baukostenzuschüsse bzw. 

mietfreie Zeiten oder zusätzlichen Renovierungs- 

oder Revitalisierungsaufwand. Sollten tatsächlich – 

gleich welchen Grundes – Kosten und Ausgaben 

oberhalb der Annahmen der Prognose für die vermietenden 

Objektgesellschaften entstehen (insbesondere 

auch betreffend der Annahmen für die 

Flächen, für die Sonderkündigungsrechte bestehen), 

würde dies gegenüber der Prognoserech

nung zu einer nachteiligen Abweichung und auf 

Ebene der Fondsgesellschaft zu einem teilweisen 

oder vollständigen Entfall möglicher Ausschüttungen/Entnahmen 

führen und die Rentabilität aus 

der Beteiligung könnte sich für die Anleger auch 

erheblich reduzieren. 

Es können weiterhin Umbau- und Modernisierungsbedarf 

hinsichtlich der Mietflächen, insbesondere 

zur Erhaltung der Wettbewerbsfähigkeit, zur Anpassung 

an neue Standards sowie an geänderte Mietbedürfnisse, 

notwendig werden. Neben den Ansätzen 

für die reguläre Instandhaltung wird von dem Anfall 

von derartigen Kosten im Rahmen der Prognoserechnung 

nicht ausgegangen. Es kann auch zu erheblichen 

Revitalisierungsaufwendungen für die 

Fondsobjekte kommen, insbesondere wenn Mieter 

die Verlängerung oder den Neuabschluss des Mietverhältnisses 

für ein Fondsobjekt von einer weitergehend 

als im Rahmen der Prognose geplanten Modernisierung 

der Mietflächen abhängig machen. Es 

besteht des Weiteren das Risiko, dass bei Anschlussvermietungen 

nur geringere Mieten als die kalkulierten 

(aktuellen oder prognostizierten) Mieten durchsetzbar 

sind oder die Mietverträge aus Sicht der 

Fondsgesellschaft ungünstigere Konditionen enthalten. 

Sind Anschlussvermietungen nicht oder nicht zu 

den prognostizierten Konditionen möglich, kann 

dies zu einer Reduzierung oder zum Ausfall von Ausschüttungen/Entnahmen 

an die Anleger führen. Bei 

Abweichungen von der Prognose besteht das Risiko, 

dass die Anleger ihre Beteiligungsbeträge nebst 

Agio teilweise oder vollständig verlieren. Die Fondsgesellschaft 

trägt bei wirtschaftlicher Betrachtung 

das Risiko der Anschlussvermietung auch dann, 

wenn Mieter während der Laufzeit der Mietverträge 

ausfallen oder Mietverträge aus anderem Grund beendigt 

werden. 

Die Vereinbarung einer Laufzeit für Mietverträge 

von länger als einem Jahr bedarf der Schriftform. 

Es ist der Grundsatz der Einheitlichkeit der Urkunde 

zu beachten. Danach muss die unterzeichnete 

Urkunde alle wesentlichen Vereinbarungen, einschließlich 

Nebenabreden, beinhalten. Unterliegen 

Anlagen zum Mietvertrag dem Schriftformerfordernis, 

muss auch insoweit der Grundsatz der Einheitlichkeit 

der Mietvertragsurkunde beachtet werden. 

Jedenfalls ist die Schriftform gewahrt, wenn die 

Anlagen von den Parteien unterzeichnet wurden 

oder die Parteien die Urkunde im Anschluss an die 

Anlagen unterzeichnet haben und die Mietvertragsurkunde 

mit den Anlagen fest verbunden ist. Sollte 

ein Gericht der Meinung sein, die langfristigen 

Mietverträge seien nicht wirksam schriftlich abgeschlossen 

worden, würde dies u. U. zur Kündigung 

unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen berechtigen 

können. Dies würde, sofern dies zu Abweichungen 

gegenüber der Prognoserechnung führt, 

zu einer entsprechenden Reduzierung der prognostizierten 

Mieteinnahmen oder bei Nachvermietung 

zu schlechteren Konditionen zu verringerten Mieteinnahmen 

und höheren Nachvermietungskosten 

bei der als Vermieter betroffenen Objektgesellschaft 

führen. Dadurch würde sich auch das wirtschaftliche 

Ergebnis der Fondsgesellschaft verschlechtern, 

mit der Folge, dass sich die Rentabilität aus der Beteiligung 

für den Anleger auch deutlich reduzieren 

kann und auch der Totalverlust des Beteiligungs- 

betrags des Anlegers nebst Agio ist nicht auszuschließen. 

In den Mietverträgen für die Fondsobjekte ist jeweils 

festgelegt, dass die Mieter in unterschiedlichem 

Umfang Betriebs- und Nebenkosten sowie 

Kosten für die laufende Instandhaltung, Instandsetzung 

und Wartung tragen. Entsprechende Kostenansätze 

für diesbezügliche Kosten und Aufwendungen 

des Vermieters basieren auf Schätzungen 

des Anbieters. Sollten die vorstehend genannten 

nicht umlegbaren Gesamtkosten auf der Ebene des 

Vermieters tatsächlich die prognostizierten Werte 

überschreiten oder zu anderen Zeitpunkten anfallen, 

wird sich der Netto-Cashflow für den Vermieter 

entsprechend reduzieren bzw. in negativer Weise 

verändern. Dies würde auch die verfügbare Liquidität 

auf Ebene der Fondsgesellschaft reduzieren 

und kann Ausfälle bei den Ausschüttungen/Entnahmen 

an die Anleger nach sich ziehen. Reduzieren 

sich dadurch die Nettomieteinnahmen in einer 

nachhaltigen und materiellen Weise, sinkt dadurch 

auch der Wert des einzelnen Fondsobjekts, was sich 

aus Sicht der Anleger ebenfalls negativ auf die Rentabilität 

der Anlage auswirkt und auch ein Totalverlust 

des Beteiligungsbetrags nebst Agio ist in 

einem solchen Fall nicht auszuschließen. 

Die Mietverträge sehen teilweise unterschiedlich 

ausgestaltete Mietanpassungen vor und im Rahmen 

der Prognoserechnung wurden diesbezüglich vom 

Anbieter Annahmen zur Entwicklung der Mieten 

über den gesamten Prognosezeitraum und zum 

exemplarisch angenommenen Verkaufszeitpunkt 

getroffen. Sollte die tatsächliche Entwicklung der 

Mieten hinter den in der Prognose unterstellten 

Annahmen zurückbleiben (beispielsweise weil sich 

ein anwendbarer Index schlechter entwickelt als in 

der Prognose angenommen) führt dies zu geringeren 

tatsächlichen Mieteinnahmen als im Rahmen 

der Prognoserechnung kalkuliert. In gewissen 

Fällen wäre auch eine negative (d.h. rückläufige) 

Entwicklung des für eine Anpassung der Mieteinnahmen 

zugrunde gelegten relevanten Index (Verbraucherpreisindex 

des Statistischen Bundesamtes) 

denkbar, aufgrund derer die Mieteinnahmen tatsächlich 

sogar sinken würden. In den vorstehenden 

Fällen könnten sich erhebliche negative Folgen für 

die Werthaltigkeit der Fondsobjekte mit der Folge 

von geringeren Ausschüttungen/Entnahmen als 

prognostiziert ergeben. Dies kann für den Anleger 

letztlich auch den vollständigen oder teilweisen 

Verlust des Beteiligungsbetrags nebst Agio bedeuten. 

3.2.3 Eigenkapitalzwischenfinanzierung 

Die Objektgesellschaften haben Verträge zur Zwischenfinanzierung 

des noch zu platzierenden Gesellschaftskapitals 

geschlossen, da bereits vor Beitritt 

der Anleger auf der Ebene der Fondsgesellschaft 

mit der dadurch verbundenen Kapitalerhöhung 

auf der Ebene der Objektgesellschaften erhebliche 

Ausgaben (insbesondere der jeweilige Kaufpreis 

für die Fondsobjekte und anteilige Erwerbsnebenkosten) 

entstehen. Für diese Zwischenfinanzierungen 

haften die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaften 

sowie die Real I.S. gesamtschuld- 

nerisch. Im Rahmen der Prognoserechnung wurde 

unterstellt, dass die Aufwendungen unter den Zwischenfinanzierungen 

durch die kalkulatorisch betrachtet 

eingesparten prognostizierten Ausschüttungs- 

bzw. Entnahmeansprüche für das noch nicht 

platzierte Gesellschaftskapital abgedeckt werden 

können. Sofern die damit verbundenen Aufwendungen, 

insbesondere die Zins- und Gebührenbelastungen, 

aus diesen Zwischenfinanzierungen hö- 

28 29 

her liegen als im Rahmen der Prognoserechnung 

angenommen, gehen etwaige höhere Aufwendungen 

zunächst zulasten der Liquiditätsreserve. Sollte 

dies in einem solchen Fall nicht ausreichen, sind 

auch Kürzungen oder gar ein vollständiger Entfall 

der prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen 

für die Anleger nicht auszuschließen. 

Entsprechende Risiken könnten vor allem auch eintreten, 

sollte sich die Platzierung gegenüber den 

Prognoseannahmen erheblich verzögern oder über 

die zunächst zugesagte Laufzeit der Zwischenfinanzierung 

bis 28.06.2013 hinausgehen, so dass es zu 

Belastungen aus einer längeren oder höheren bzw. 

teureren als projizierten Zwischenfinanzierung kommen 

kann. In diesem Fall besteht auch das Risiko, 

dass die Zwischenfinanzierung von der finanzierenden 

Bank nicht verlängert wird bzw. dass diese Bank 

oder eine andere Bank die weitere Zwischenfinanzierung 

nicht übernimmt. Sofern die Bedingungen und/ 

oder Kosten der gesamten Zwischenfinanzierung 

gleich welchen Grundes schlechter sind als in der 

Prognose angenommen, gehen etwaige höhere Aufwendungen 

zunächst zulasten der Liquiditätsreserve. 

Dies kann z.B. auch bei steigenden Zinsen der Fall 

sein. Sofern eine Zwischenfinanzierung im Bedarfsfall 

nicht verfügbar ist, besteht das Risiko der Insolvenz 

der Objektgesellschaften bzw. der Fondsgesellschaft 

mit der möglichen Folge des Totalverlusts 

des Beteiligungsbetrags der Anleger nebst Agio. 

Die Real I.S. hat eine Platzierungsgarantie abgegeben, 

in der sie sich zur Übernahme des zum Ende 

der Platzierungsfrist nicht von Anlegern übernommenen 

Eigenkapitals verpflichtet. Die Erfüllung der 

Einlagenpflichten bereits beigetretener Anleger wird 

hierdurch ebenso nicht gewährleistet wie der Erhalt 

einer Zwischenfinanzierung während der Platzierungsfrist. 

Bezüglich des Platzierungsgarantievertrags 

gelten die für vertragliche Beziehungen im 

Allgemeinen beschriebenen Risiken. Es besteht 

grundsätzlich das Risiko, dass der Platzierungsgarant 

seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht 

nachkommt. Auch kann der Vertrag mit Mängeln 

behaftet sein. Es kann ebenfalls nicht ausgeschlossen 

werden, dass der Platzierungsgarant über keine 

ausreichende Bonität verfügt um seinen vertraglichen 

Verpflichtungen nachzukommen. Das

Eintreten der vorgenannten Fälle kann zum Totalverlust 

des Beteiligunsbetrags nebst Agio führen. 

3.2.4 Langfrist und Anschlussfinanzierung 

Die Objektgesellschaften haben zur teilweisen 

Finanzierung der Gesamtinvestitionskosten bei 

einer Bank langfristige Darlehen in Höhe von insgesamt 

56.000.000 Euro zu festgeschriebenen 

Zinssätzen aufgenommen. Die Darlehen, für die 

die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaften 

gesamtschuldnerisch haften, haben eine Laufzeit 

bis zum 30.12.2021. Die Konditionen werden bei 

einer Anschlussfinanzierung in jedem Fall auf der 

Grundlage der Marktkonditionen neu vereinbart. 

Insofern ist die Anschlussfinanzierung über den 

30.12.2021 hinaus noch nicht gesichert und es besteht 

in jedem Fall ein Anschlussfinanzierungsrisiko 

(Details dazu siehe unten). Sollten die Konditionen 

für eine Anschlussfinanzierung nachteilig von 

der Prognose abweichen, könnte dies zu einer geringeren 

Ausschüttung/Entnahme und somit geringeren 

Rentabilität der Beteiligung für die Anleger 

als im Verkaufsprospekt prognostiziert führen. 

Die Höhe des Zinssatzes und der sonstigen Konditionen 

(Tilgung, Sicherheiten usw.) für eine etwaige 

Anschlussfinanzierung wird sich neben den Kapitalmarktbedingungen 

zu diesem Zeitpunkt u. a. 

nach der Bonität der Mieter und nach den dann 

gegebenen Mietvertragsdetails, den Marktbedingungen 

für Büroimmobilien im entsprechenden 

Marktsegment und/oder auch nach den dann geltenden 

bankaufsichtsrechtlichen Anforderungen 

richten. Bei jeder Anschlussfinanzierung, aber auch 

in bestimmten Fällen unter der bestehenden Finanzierung, 

können ferner nicht prognostizierte Kosten 

entstehen, so dass die Liquidität der Fondsgesellschaft 

und der Objektgesellschaften diesbezüglich 

geringer wäre als in der Prognose angenommen. 

Dies würde dazu führen, dass die Ausschüttungen/ 

Entnahmen teilweise oder ganz ausfallen müssten 

und dass die Rentabilität aus der Beteiligung sinken 

würde. Sollte in einer solchen Situation gar keine 

Anschlussfinanzierung möglich bzw. am Markt zu 

erhalten sein, würden die Fondsobjekte veräußert 

bzw. zwangsweise verwertet werden müssen, was 

in einem zu diesem Zeitpunkt ungünstigen Marktumfeld 

auch zur Insolvenz der Objektgesellschaften 

und der Fondsgesellschaft und damit auch zum 

Totalverlust des Beteiligungsbetrags des Anlegers 

nebst Agio führen kann. 

Die Zinsen wurden durch den Abschluss von Festzinsdarlehen 

für den Zeitraum bis zum 30.12.2021 

fixiert. Für die restliche Prognosedauer wurde noch 

keine Zinssicherung vorgenommen und es wurde 

im Rahmen der Prognoserechnung mit einem angenommenen 

Zinssatz von 5,75 Prozent p. a. für 

die erforderliche Anschlussfinanzierung kalkuliert. 

Sollten die von den Objektgesellschaften zu zahlenden 

Zinsen, beispielsweise im Rahmen der Anschlussfinanzierung, 

tatsächlich höher sein als im 

Rahmen der Prognoserechnung angenommen, 

würde dies die Liquidität der Objektgesellschaften 

und damit der Fondsgesellschaft reduzieren und 

die Ausschüttungen/Entnahmen würden dann teilweise 

oder ganz ausfallen. Sollten die Darlehen 

vor Ablauf vorzeitig abgelöst werden (z.B. bei einem 

vorzeitigen Verkauf der Fondsobjekte), könnten 

aus der Langfristfinanzierung Vorfälligkeitsentschädigungen 

und Kosten zulasten der Objektgesellschaften 

und wirtschaftlich betrachtet damit der 

Fondsgesellschaft entstehen, die den Nettoerlös 

aus der Veräußerung des jeweiligen Fondsobjekts 

signifikant reduzieren könnten mit der Folge geringerer 

Ausschüttungen/Entnahmen aus der Beteiligung 

für den Anleger. 

Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaften 

gewähren der finanzierenden Bank im Rahmen des 

jeweiligen Darlehensvertrags auch wechselseitige 

Sicherheiten (z.B. Abtretung der Rechte aus den 

Mietverträgen, Abtretung bzw. Verpfändung der 

Konten der Objektgesellschaften, Eintragung von 

Grundpfandrechten zur Besicherung der Darlehen 

an den Fondsobjekten). Sollte daher beispielsweise 

nur bei einem Fondsobjekt ein Fall auftreten, der 

die Werthaltigkeit der mit der Bank vereinbarten 

Sicherheiten beeinträchtigt, oder kommt es nur bei 

einem Fondsobjekt bzw. in einer Objektgesellschaft 

gleich welchen Grundes zu vertraglichen Störungen 

(beispielsweise im Fall des Leerstands eines Fondsobjekts 

oder im Fall von Mietausfall aus anderem 

Grund im Rahmen der Vermietung eines Fondsobjekts 

oder auch falls ungeplant hohe Kosten für ein 

Fondsobjekt entstehen), die die Nichteinhaltung 

der darlehensvertraglich vereinbarten Bedingungen, 

einschließlich der fristgerechten Leistung des Kapitaldienstes 

an die Bank, nach sich ziehen, so hat 

die Bank sich das Recht gesichert, auch die anderen 

Fondsobjekte in die Besicherung miteinzubeziehen, 

bis hin zur Verwertung aller Fondsobjekte. 

Bei Eintritt dieser Fälle kann die Bank auch die Zahlungsströme 

kontrollieren und beispielsweise auch 

die Durchführung von Ausschüttungen/Entnahmen 

an die Anleger verhindern. Für den Anleger könnte 

der Eintritt von derartigen Fällen mit der Folge 

einer Zwangsliquidation der Vermögenswerte der 

Objektgesellschaften bzw. der Fondsgesellschaft 

durch die Bank auch den Totalverlust seines Beteiligungsbetrags 

nebst Agio bedeuten. 

Die Fondsgesellschaft und die Objektgesellschaften 

haben sich im Rahmen des jeweiligen Darlehensvertrags 

weiterhin verpflichtet, während der Laufzeit 

der Darlehen regelmäßig bestimmte vertraglich 

vereinbarte Finanzkennzahlen einzuhalten und 

nachzuweisen. Dazu ist erforderlich, dass zu den 

vertraglich bestimmten Zeitpunkten regelmäßig 

Gutachten von Sachverständigen nach Wahl und 

auf Rechnung der Bank erstellt werden. Dabei darf 

insbesondere das Verhältnis von Gesamtdarlehensbetrag 

und des von der Bank ermittelten Gesamtmarktwerts 

der Fondsobjekte (so genannte „Loanto-Value-Ratio“ 

oder so genannte „LTV Covenant“) 

67 Prozent nicht übersteigen. Wird das diesbezügliche 

Ratio von 67 Prozent überschritten, ein Ratio 

von maximal 75 Prozent jedoch eingehalten, so 

erhöht sich der derzeitige Sollzinssatz um 35 Basispunkte 

und somit entstehen in einem solchen Fall 

hohe ungeplante und in der Prognoserechnung 

nicht berücksichtigte Finanzierungskosten, die die 

möglichen Ausschüttungen/Entnahmen an die Anleger 

reduzieren würden. Wird eine diesbezügliche 

Ratio von 75 Prozent überschritten, ist der Darlehensnehmer 

verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, 

dass von diesem Zeitpunkt an alle fälligen Mietzahlungen 

auf einem an die Bank verpfändeten 

Konto eingehen. Das verpfändete Guthaben wird 

ausschließlich zur Bedienung der Darlehen der 

Bank und zur Begleichung der Kosten der ordnungsgemäßen 

Bewirtschaftung der Beleihungsobjekte 

verwendet; Ausschüttungen/Entnahmen 

an die Anleger wären in einem solchen Fall nicht 

mehr möglich. Durch die Zunahme an Markt- 

30 31 

schwankungen im Rahmen der Finanzmarkt- und 

Wirtschaftskrise seit dem Jahr 2008 ist der Eintritt 

derartiger Szenarien in der Zukunft wesentlich 

wahrscheinlicher geworden, als dies in der Vergangenheit 

der Fall war. Falls die vorgenannte Finanzkennziffer 

sowie eventuell andere Bedingungen 

unter den Darlehensverträgen nicht eingehalten 

werden, kann der Darlehensgeber darüber hinaus 

im vertraglich vereinbarten Umfang insbesondere 

eine Erhöhung der Regeltilgung bzw. Sondertilgungen 

verlangen. Einen Einbehalt der freien Liquidität 

u. a. aus den Mieteinnahmen auf einem an die finanzierende 

Bank verpfändeten Sicherheitenkonto sehen 

die Darlehensbedingungen ebenfalls für den 

Fall vor, dass der Mieter des Fondsobjekts Landsberger 

Str. 284–288 von einem der beiden Sonderkündigungsrechte 

Gebrauch macht und keine für 

die Bank akzeptable Anschlussvermietung erfolgt. 

Für den Fall, dass gleich welchen Grundes aufgrund 

der Regelungen der bestehenden Fremdfinanzierungen 

keine Liquidität mehr an die Objektgesellschaften 

und damit bei wirtschaftlicher Betrachtung 

an die Fondsgesellschaft fließt, wären Ausschüttungen/Entnahmen 

an die Anleger jedenfalls solange 

nicht möglich, wie die finanzierende Bank 

das Recht hat, die Liquidität aus der Vermietung 

zu blockieren und auf entsprechenden Sicherheitskonten 

zu halten. Dies trifft insbesondere auch solange 

zu, bis die vereinbarte vorstehend genannte 

Finanzkennziffer wieder auf dem vertraglich vereinbarten 

Niveau ist. In einer solchen Situation können 

zulasten der Objektgesellschaften bzw. aufgrund 

der gesamtschuldnerischen Haftung zulasten der 

Fondsgesellschaft auch Schadenersatzansprüche 

oder Vorfälligkeitskosten beispielsweise durch hierdurch 

erzwungene Sondertilgungen sowie Zusatzkosten 

(z.B. für Rechtsberatung, für Gutachten) 

entstehen. Auf der Ebene der Fondsgesellschaft 

müssten darüber hinaus die laufenden Kosten aus 

der dann noch gegebenen Liquidität gedeckt werden, 

und es ist in einem solchen Fall nicht auszuschließen, 

dass die Fondsgesellschaft insolvent würde 

und dass die Anleger ihr Beteiligungskapital 

nebst Agio teilweise oder ganz verlieren würden. 

Eine Kündigung der Darlehensverträge, insbesondere 

aus wichtigem Grund, ist darüber hinaus möglich, 

wenn die Fondsgesellschaft oder die Objekt-

gesellschaften gegen wichtige vertragliche Pflichten 

verstoßen. Ist es in einem solchen Fall, also nach 

einer Kündigung durch die Bank, den Objektgesellschaften 

bzw. der Fondsgesellschaft nicht möglich, 

die für die Ablösung der gekündigten Kredite 

erforderlichen Fremdmittel bei einem anderen 

Darlehensgeber einzudecken, kann es zu einer 

Zwangsverwertung der als Sicherheit dienenden 

Fondsobjekte durch die finanzierende Bank kommen. 

Bei der Zwangsverwertung kann, z.B. falls zu 

diesem Zeitpunkt ein schwaches Marktumfeld 

besteht, nicht ausgeschlossen werden, dass der 

Erlös der Zwangsverwertung nicht ausreicht, um 

die bei der finanzierenden Bank aufgenommenen 

Fremdmittel zurückzuzahlen. Für die Fondsgesellschaft 

ist insoweit auch eine nachfolgende Zwangsliquidation 

mit Verwertung sämtlicher Aktiva nicht 

auszuschließen; für den Anleger könnte der Eintritt 

eines solchen Falls einer Zwangsliquidation den 

Totalverlust seines Beteiligungsbetrags nebst Agio 

bedeuten. 

3.2.5 Außerplanmäßiger Finanzierungsbedarf 

Sollte bei den Objektgesellschaften oder der 

Fondsgesellschaft weiterer Finanzierungsbedarf 

entstehen und kann dieser Finanzierungsbedarf 

nicht aus einer Kapitalerhöhung gedeckt werden 

bzw. nehmen Anleger an einer Kapitalerhöhung 

nicht teil oder beschließen diese nicht, müssten 

die Objektgesellschaften/Fondsgesellschaft Fremdkapital 

aufnehmen. Nicht kalkuliertes weiteres 

Fremdkapital würde zu Kosten und zusätzlichen 

Zins- und Tilgungsleistungen führen. Es kann nicht 

ausgeschlossen werden, dass zum Zeitpunkt der erforderlichen 

Fremdkapitalaufnahme eine Finanzierung 

nur zu ungünstigen Bedingungen möglich sein 

wird. Dies kann sich auf die Liquidität der Objektgesellschaften/Fondsgesellschaft 

nachteilig auswirken 

und zu einer Verminderung bzw. zum Ausbleiben 

der prognostizierten Ausschüttungen/ 

Entnahmen an die Anleger führen. Weiter kann 

nicht ausgeschlossen werden, dass keine zusätzliche 

Finanzierung gewährt wird bzw. am Markt erhalten 

werden kann. In diesem Fall besteht das Risiko, dass 

es zu einer Insolvenz der Fondsgesellschaft kommt 

und die Anleger ihre Beteiligungsbeträge nebst Agio 

vollständig verlieren. 

3.2.6 Kosten der Objektgesellschaften/Fondsgesellschaft 

Es werden umfangreiche Kosten und Aufwendungen 

u. a. für die Bewirtschaftung der Fondsobjekte 

(einschließlich bestimmter Abgaben, Instandhaltung 

und Reparatur etc.) und für bestimmte Dienstleistungen 

entstehen, die nicht auf die Mieter umgelegt 

werden können. Diese sind im Rahmen des 

prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans 

sowie der Prognoserechnung, zum wesentlichen 

Teil auf Basis von Schätzungen, berücksichtigt. 

Das Gleiche gilt für die Gesellschaftskosten (Kosten 

des Jahresabschlusses nebst Prüfung und für rechtliche 

und/oder steuerliche Beratung der Objektgesellschaften 

und der Fondsgesellschaft sowie für 

erforderliche Gutachten) und die Kosten für die 

Geschäftsbesorgung. Diese Kostenschätzungen 

können in ihrer tatsächlichen Höhe von den jeweiligen 

Ansätzen im prognostizierten Investitions- 

und Finanzierungsplan oder in der Prognoserechnung 

abweichen. Ferner ist nicht auszuschließen, 

dass zusätzliche nicht vorgesehene laufende Kosten 

entstehen (z.B. aufgrund höherer Kostensteigerungen 

als angenommen, durch Rechtsstreitigkeiten 

oder Auseinandersetzungen mit Mietern) 

und einen erhöhten Finanzierungsbedarf oder eine 

Reduktion der projizierten Liquidität erfordern. 

Hierdurch können sich nachteilige Abweichungen 

von den Ansätzen im prognostizierten Investitions- 

und Finanzierungsplan bzw. in der Prognoserechnung 

ergeben, die zu einer geringeren Ausschüttung/geringeren 

Entnahme bzw. zu geringeren 

Rückflüssen an die Anleger und zu einer nachteiligen 

Abweichung betreffend die Rentabilität der Beteiligung 

aus der Sicht der Anleger führen können. 

3.2.7 Liquidität 

Die Liquiditätsberechnungen im Rahmen der Prognose 

berücksichtigen nicht, dass die Einkünfte aus 

der Vermietung der Fondsobjekte sowie der ausgewiesene 

Liquiditätsüberschuss den Anlegern ggf. 

erst zeitverzögert zugerechnet werden bzw. zeitverzögert 

zufließen können. Für unvorhergesehene 

Ausgaben oder zum Ausgleich von Mindereinnahmen 

ist eine Liquiditätsreserve vorgesehen. Die 

Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft wird aus 

einem im prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplan 

eingestellten Betrag sowie aus laufen- 

den Liquiditätsüberschüssen gebildet. Durch die 

tatsächliche Entwicklung (z.B. bei später eingegangenen 

oder niedrigeren Mieten auf der Ebene der 

Objektgesellschaften, höheren Kosten oder Steuern) 

kann die Liquiditätsreserve erheblich geringer ausfallen 

als in der Kalkulation prognostiziert. Es ist 

nicht auszuschließen, dass die tatsächlich vorhandene 

Liquiditätsreserve nicht ausreicht, um die 

vorgenannten Risiken abzusichern, und daher andere 

Kapitalbeschaffungsmaßnahmen (z.B. Fremdkapitalaufnahme) 

erforderlich werden, oder auch, 

dass der prognostizierte Zinssatz für die Anlage 

der Liquiditätsreserve nicht erreicht wird. In der 

Folge kann dies gegenüber der Prognose zu deutlich 

geringeren Ausschüttungen/Entnahmen oder 

zu deren Aussetzung führen, wobei sich die Rentabilität 

der Beteiligung gegenüber der Prognose in 

diesen Fällen erheblich verringern könnte. In Fällen, 

bei denen die Liquidität auf der Ebene der 

Objektgesellschaften bzw. der Fondsgesellschaft 

nicht ausreicht, um die bestehenden Zahlungsverpflichtungen 

bzw. Ansprüche Dritter zu erfüllen, 

ist auch eine Insolvenz der Fondsgesellschaft nicht 

auszuschließen, bei der die Anleger ihre Beteiligungsbeträge 

nebst Agio vollständig verlieren. 

3.2.8 Vertragspartner/Bonität der Vertragspartner 

Diesem Beteiligungsangebot liegt eine Vielzahl 

von Verträgen zugrunde. Die ordnungsgemäße 

Durchführung dieser Verträge ist u.a. von der 

wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit und der Vertragstreue 

der Vertragspartner, der Wirksamkeit 

der einzelnen vertraglichen Regelungen und zum 

Teil von der Auslegung der vertraglichen Bestimmungen 

abhängig. Sollte es im Zeitablauf zu einem 

Ausfall eines oder mehrerer Vertragspartner 

kommen, kann dies aus Sicht des Anlegers negative 

Auswirkungen auf den Wert der gesamten Beteiligung 

haben. Es bestehen in diesem Zusammenhang 

auch Bonitätsrisiken. Die Bonität der 

Vertragspartner kann sich künftig aufgrund negativen 

Geschäftsverlaufs, Umstrukturierungen bzw. 

Verkäufen und anderer Umstände nachteilig verändern. 

Es kann nicht ausgeschlossen werden, 

dass Vertragspartner, insbesondere die Verkäufer, 

die Mieter, die finanzierende Bank, diverse Gewährleistungsverpflichtete,Versicherungsgesell- 

32 33 

schaften oder Kreditinstitute, bei denen die liquiden 

Mittel angelegt werden, ihren finanziellen 

oder sonstigen Verpflichtungen gegenüber der 

Fondsgesellschaft und den Objektgesellschaften 

wegen Zahlungsschwierigkeiten oder aus anderen 

Gründen nicht bzw. nicht wie geschuldet nachkommen 

können und sich hierdurch negative Auswirkungen 

auf die wirtschaftliche Entwicklung der 

Fondsgesellschaft und der Objektgesellschaften 

und somit auf den Wert der gesamten Beteiligung 

ergeben. Handelt es sich um einen für die Objektgesellschaften 

oder die Fondsgesellschaft besonders 

wichtigen Vertragspartner (wie beispielsweise 

der jeweilige Mieter oder auch der jeweilige Verkäufer), 

so kann der Wertverlust erheblich sein, 

bis hin zum Totalverlust des Beteiligungsbetrags 

der Anleger nebst Agio. 

3.2.9 Veräußerung der Fondsobjekte/Wertentwicklung/Beteiligungsdauer 

Da bei der Veräußerung der Fondsobjekte bzw. 

der Anteile an den Objektgesellschaften der Verkaufspreis 

u. a. von der Ertragskraft der Immobilien 

und damit in erster Linie von der jeweils aktuellen 

Vermietungssituation der Fondsobjekte (z.B. Vermietungsstand, 

Mieterbonität, Miethöhe, Mietvertragskonditionen 

und Mietvertragslaufzeiten), von 

der Standortqualität bzw. der zum Zeitpunkt der 

Veräußerung am Markt bestehenden Nachfrage von 

Investoren abhängig sein wird, ist nicht vorhersehbar, 

ob eine Veräußerung der Fondsobjekte zu den 

prognostizierten bzw. für den Anleger günstigen 

Konditionen möglich sein wird. Darüber hinaus 

sind die Wertentwicklungen der Fondsobjekte und 

der erzielbare Wiederverkaufspreis auch von heute 

nicht vorhersehbaren, markt- und objektspezifischen 

Entwicklungen sowie von verschiedenen gesamtwirtschaftlichen 

oder branchenspezifischen 

Faktoren abhängig. Auch aufgrund der Größe der 

Fondsobjekte und der somit erforderlichen Finanzkraft 

späterer Käufer ist die Anzahl potenzieller Erwerber 

eingeschränkt. Dadurch kann auch die Veräußerbarkeit 

eingeschränkt sein und/oder die 

Kaufpreisfindung verzerrt werden. 

Die im Rahmen der Prognoserechnung ermittelte 

Rentabilität aus einer Beteiligung des Anlegers basiert 

zu einem maßgeblichen Teil auf dem prognosti

zierten Veräußerungserlös und dem prognostizierten 

Zeitpunkt der Veräußerung der Fondsobjekte. 

Es besteht ein entsprechend hohes Risiko, dass die 

Fondsobjekte entgegen der Annahme aus der Prognoserechnung 

tatsächlich nicht alle gleichzeitig 

veräußert werden können, sondern jeweils einzeln 

und zu unterschiedlichen Zeitpunkten, was zu einer 

auch deutlich längeren Haltedauer einzelner 

Fondsobjekte und damit der Beteiligung aus der 

Sicht der Anleger führen kann, wobei aufgrund bestehender 

Fixkosten (z.B. für die Fondsverwaltung) 

sich in diesen Fällen die Rentabilität aus der Beteiligung 

für die Anleger ermäßigen kann. Eine Veräußerung 

der Fondsobjekte ist durch keinerlei Vereinbarungen 

gesichert. Insofern besteht zu jedem 

Zeitpunkt das Risiko, dass die Fondsobjekte nicht 

veräußert werden können und daher der im Rahmen 

der Prognoserechnung kalkulierte Verkaufserlös 

nicht erzielt wird und die tatsächliche Rentabilität 

aus einer Beteiligung aus Sicht der Anleger 

signifikant geringer ausfällt. Der tatsächliche Nettoveräußerungserlös 

kann dabei nicht oder nicht 

wesentlich über den Verbindlichkeiten der Objektgesellschaften 

bzw. der Fondsgesellschaft zum 

Verkaufszeitpunkt liegen. Dies kann für den Anleger 

wirtschaftlich zu einem teilweisen oder vollständigen 

Verlust seines geleisteten Beteiligungsbetrags 

nebst Agio führen. Sollte ein Verkauf der 

Fondsobjekte bzw. der Anteile an den Objektgesellschaften 

z.B. aufgrund der Marktlage oder Vermietungssituation 

Ende 2023 wirtschaftlich nicht 

sinnvoll bzw. durchführbar sein, kann sich zudem 

die Beteiligungsdauer des Anlegers deutlich verlängern. 

In diesem Fall besteht auch die Notwendigkeit, 

die von den Objektgesellschaften in Anspruch 

genommene Langfristfinanzierung entsprechend 

zu verlängern mit den an anderer Stelle ausgeführten 

Finanzierungsrisiken. Siehe dazu Tz. 3.2.4 auf 

Seite 29. 

Zum Ablauf des Prognosezeitraums werden im Verkaufsprospekt 

in Sensitivitätsanalysen verschiedene 

Szenarien dargestellt, bei denen bestimmte Abweichungen 

von den Annahmen der Prognose und 

deren Auswirkungen auf die Rentabilität der Beteiligung 

aus der Sicht der Anleger dargelegt sind, 

wobei diese so genannten Sensitivitätsberechnungen 

nur beispielhaft bestimmte Abweichungen, 

nicht aber ein denkbares Worst-Case-Szenario darstellen. 

Tatsächlich können sich auch andere Wertverläufe 

bzw. Verkaufsszenarien ergeben, die auch 

zum teilweisen oder vollständigen Verlust des Beteiligungsbetrags 

des Anlegers nebst Agio führen 

können. 

Im Hinblick auf eine künftige Wertentwicklung der 

Anteile an den Objektgesellschaften ist ferner zu beachten, 

dass die auf Ebene der Objektgesellschaften 

anfallenden Dienstleistungsvergütungen und Kosten 

keine wertbildenden Aufwendungen der Investition 

für einen späteren Erwerber, an den die Fondsgesellschaft 

ihre unmittelbare Beteiligung veräußert, 

darstellen. Dies hat zur Folge, dass diese Vergütungen 

und Kosten erst durch Wertzuwächse bei den 

Fondsobjekten kompensiert werden müssen. Sollten 

diese Wertzuwächse nicht im prognostizierten 

Umfang eintreten, kann dies zu geringeren Ausschüttungen/Entnahmen 

für die Anleger führen. 

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass eine 

Veräußerung eines oder aller Fondsobjekte bzw. der 

Anteile an den Objektgesellschaften nicht möglich 

ist, weil der dazu erforderliche Mehrheitsbeschluss 

in der Gesellschafterversammlung der Objektgesellschaften 

oder der Fondsgesellschaft nicht gefasst 

wird. Weiterhin kann es im Verkaufsfall infolge unterschiedlicher 

Interessen der Gesellschafter zu Meinungsverschiedenheiten 

über den Zeitpunkt des 

Verkaufs oder die Verkaufsmodalitäten kommen. 

Derzeit nicht bekannte Altlasten oder Baumängel 

können den Verkauf der Fondsobjekte erschweren 

und zu zusätzlichen Beseitigungskosten und -aufwendungen 

führen (siehe hierzu auch die Ausführungen 

in Tz. 3.3.1 bzw. Tz. 3.3.2). Dies kann zu 

einem Totalverlust des Beteiligungsbetrags nebst 

Agio führen. 

Die Prognoserechnung geht davon aus, dass die 

Fondsobjekte exemplarisch zum 31.12.2023 veräußert 

werden. Bei der Kalkulation der Veräußerungspreise 

wurden im Zusammenhang mit der Revitalisierung, 

Wieder- bzw. Anschlussvermietungen und 

dem Verkauf der Fondsobjekte Kostenschätzungen 

angesetzt und von den projizierten Veräußerungserlösen 

bzw. den Einnahmen im Jahr 2023 abgezo- 

gen. Insbesondere wurde in diesem Zusammenhang 

bei der Kalkulation der Verkaufspreise für jedes 

einzelne Fondsobjekt ein Abschlag gegenüber dem 

Einkaufsfaktor in Höhe des 1,5-Fachen der prognostizierten 

Nettojahresmieten des Jahres 2024 vorgenommen. 

Des Weiteren wurden Verkaufskosten von 

den Verkaufspreisen abgezogen. Sollten beim Verkauf 

tatsächlich höhere Kosten und Aufwendungen 

anfallen bzw. niedrigere Verkaufspreise erzielt werden, 

würde dies zu einer Verringerung des möglichen 

Nettoerlöses aus den Veräußerungen führen, 

so dass sich die Rentabilität aus der Beteiligung für 

den Anleger gegenüber der Prognose diesbezüglich 

auch deutlich reduzieren kann. 

Sind die Objektgesellschaften und bei wirtschaftlicher 

Betrachtung die Fondsgesellschaft durch externe 

Einflüsse (z.B. im Fall einer erforderlichen, jedoch 

nicht möglichen Anschlussfinanzierung) gezwungen, 

die Fondsobjekte unter Druck in einem schwachen 

Marktumfeld zu verkaufen, kann es ebenfalls 

zu geringeren Verkaufserlösen oder höheren Kosten 

kommen. Es können weiterhin Risiken im Rahmen 

der Veräußerung der Fondsobjekte auftreten (z.B. 

Insolvenz des Käufers oder auch Risiken aus der 

Übernahme von Gewährleistungen oder Haftungsverpflichtungen 

oder aus daraus resultierenden 

Rückabwicklungen), die dazu führen können, dass 

der Verkauf letztlich scheitert oder rückabgewickelt 

wird bzw. dass hohe Kosten und Aufwendungen in 

diesem Zusammenhang entstehen bzw. dass der 

Veräußerungserlös merklich reduziert wird. Eine 

Verminderung der Verkaufserlöse oder Schwierigkeiten, 

die Fondsobjekte zum geplanten Zeitpunkt 

zu veräußern, können zu einer auch erheblichen 

Verminderung der Rentabilität der Beteiligung für 

den Anleger führen. Es ist auch möglich, z.B. wenn 

ein Verkauf nicht gelingt und eine Anschlussfinanzierung 

nicht beschafft werden kann, dass die Fondsobjekte 

zwangsverwertet werden müssen. Bei Eintritt 

dieser Fälle ist nicht auszuschließen, dass auch 

bereits nach Fondsauflösung hieraus noch Belastungen/Rückforderungen 

an die Anleger im zulässigen 

Maße (gesetzliche Nachhaftung) entstehen bzw. 

dass sich die Rentabilität aus der Beteiligung aus 

Sicht der Anleger reduziert oder dass es in solchen 

Fällen zum Totalverlust des Beteiligungsbetrags 

der Anleger nebst Agio kommt. 

34 35 

3.2.10 Quellenangaben 

Im vorliegenden Verkaufsprospekt wurden Angaben 

von Dritten, insbesondere von den Rechts- und 

Steuerberatern der Fondsgesellschaft bzw. der Objektgesellschaften, 

vom Bewertungsgutachter bzw. 

vom technischen Gutachter (zusammen die „externen 

Experten“) übernommen. Der Inhalt und die 

Richtigkeit der Angaben der externen Experten 

können weder von der Fondsgesellschaft oder den 

Objektgesellschaften noch vom Anbieter abschließend 

überprüft werden. Es besteht das Risiko, dass 

die von den externen Experten übernommenen 

Aussagen und Angaben unrichtig, unvollständig 

und/oder aus dem Sachzusammenhang herausgelöst, 

missverständlich oder sogar irreführend sind. 

Es kann ebenfalls nicht ausgeschlossen werden, 

dass die Unrichtigkeit und/oder Unvollständigkeit 

dieser Aussagen zu negativen Abweichungen 

vom prognostizierten Verlauf der Beteiligung führen. 

Eine Haftung der externen Experten, deren 

Aussagen und Angaben übernommen wurden, ist 

nicht in jedem Fall gegeben. 

Die Angaben zu den äußerst umfangreichen und 

komplexen Mietverträgen, zu den Gesellschaftsverträgen 

und sonstigen Verträgen der Objektgesellschaften, 

zur jeweiligen grundstücksrechtlichen 

Situation, zu den jeweiligen Genehmigungen und 

allen weiteren rechtlich relevanten Sachverhalten 

(z.B. zu Umweltaspekten) basieren auf Analysen 

und Zusammenfassungen der wesentlichen Regelungen 

und Aspekte betreffend diese Vereinbarungen 

und Umstände, die von Beratern und Experten 

der Fondsgesellschaft bzw. der Objektgesellschaften 

zur Verfügung gestellt wurden. Es besteht das 

Risiko, dass derartige Angaben und Zusammenfassungen 

falsch oder unvollständig sind bzw. falsche 

Schwerpunkte setzen und im Verkaufsprospekt 

nicht vollständig, nicht korrekt oder missverständlich 

wiedergegeben oder ihrerseits falsch zusammengefasst 

sind. Außerdem können die Annahmen 

zur Prognose der Rentabilität nicht zutreffend sein 

und die Analysen der externen Experten der Fondsgesellschaft 

bzw. der Objektgesellschaften können 

darüber hinaus Lücken und Fehler aufweisen, was 

zu einer negativen Abweichung der tatsächlichen 

Situation im Vergleich zu den Angaben im Verkaufs

prospekt, insbesondere zu dem prognostizierten 

Investitions- und Finanzierungsplan bzw. der Prognoserechnung, 

führen kann. Dies kann zu einer 

Reduzierung bzw. zu einem Ausfall der prognostizierten 

Ausschüttungen/Entnahmen an die Anleger 

führen und auch zu einem Totalverlust des Beteiligungsbetrags 

des Anlegers nebst Agio. 

3.2.11 Eingeschränkte Fungibilität/ 

Übertragbarkeit 

Für den Handel mit (Treuhand-)Anteilen an der 

Fondsgesellschaft gibt es keinen funktionsfähigen 

Markt, und es ist derzeit nicht absehbar, dass sich 

ein solcher Markt entwickelt; die Fungibilität der 

Vermögensanlage ist somit stark eingeschränkt. 

Ein Verkauf der Beteiligung durch den Anleger 

während der Laufzeit ist nicht gewährleistet. Ferner 

kann die Fungibilität auch durch die steuerliche 

Situation, insbesondere durch die derzeit geltende 

so genannte zehnjährige Spekulationsfrist 

für indirekt im Privatvermögen gehaltene Immobilien 

in Deutschland, beschränkt sein. Ebenso ist 

nicht ausgeschlossen, dass eine Veräußerung der 

Beteiligung auf Ebene des Anlegers als gewerblicher 

Grundstückshandel gewertet wird, was zu erheblichen 

steuerlichen Nachteilen des Anlegers im 

Hinblick auf die Beteiligung und sonstige Immobiliengeschäfte 

des Anlegers führen kann. 

Des Weiteren ist jede Übertragung bzw. Verfügung 

in sonstiger Weise über den (Treuhand-)Anteil an der 

Fondsgesellschaft durch den Gesellschaftsvertrag 

der Fondsgesellschaft (für Treuhandanteile haltende 

Anleger i. V. m. dem Treuhandvertrag) beschränkt. 

Beabsichtigte Übertragungen bzw. Verfügungen in 

sonstiger Weise sind vorab dem geschäftsführenden 

Kommanditisten schriftlich anzuzeigen. Die 

zur Übertragung bzw. Verfügung in sonstiger Weise 

erforderliche Zustimmung kann der geschäftsführende 

Kommanditist aus wichtigem Grund verweigern. 

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere 

vor, wenn infolge der Übertragung des bzw. Verfügung 

über den Gesellschaftsanteil: 

• eine von der Beteiligung an der Fondsgesell- 

schaft ausgeschlossene natürliche oder juristi- 

sche Person oder Personenzusammenschlüsse 

Gesellschafter würde; 

• gegen in- oder ausländisches Wertpapier-/ 

Investmentrecht oder sonstiges Aufsichtsrecht 

verstoßen wird und/oder die Gesellschaft 

künftig in- oder ausländischem Wertpapier-/ 

Investmentrecht oder sonstigem Aufsichts 

recht unterläge; und/oder 

• in sonstiger Weise gegen Gesetze oder 

Rechtsvorschriften verstoßen würde; 

• ein Erwerber sich nicht nach den Vorschriften 

des Geldwäschegesetzes in der jeweils gülti- 

gen Fassung hinreichend legitimiert. Der An- 

leger kann in diesen Fällen seinen Anteil nicht 

übertragen bzw. in sonstiger Weise darüber 

verfügen. Zudem besteht in bestimmten Kons- 

tellationen ein Vorkaufsrecht der Bayernfonds 

Immobiliengesellschaft mbH für (Treuhand-) 

Anteile an der Fondsgesellschaft. 

Der Anleger kann in diesen Fällen seinen Anteil 

nicht übertragen bzw. in sonstiger Weise darüber 

verfügen. Zudem besteht in bestimmten Konstellationen 

ein Vorkaufsrecht der Bayernfonds Immobiliengesellschaft 

mbH für (Treuhand-)Anteile an der 

Fondsgesellschaft. 

In vergleichbarer Weise ist im Erbfall die Übertragung 

eines (Treuhand-)Anteils an der Fondsgesellschaft 

auf den Vermächtnisnehmer bzw. Begünstigten 

einer Auseinandersetzungsanordnung durch 

den Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft beschränkt 

bzw. kann der Erbe eines (Treuhand-)Anteils 

gemäß dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft 

ausgeschlossen werden. 

3.2.12 Geschäftsführung/Geschäftsbesorgung 

Ein Missbrauch der Geschäftsführungsbefugnis 

oder der Vertretungsmacht, Fehlentscheidungen 

bzw. Unterlassung notwendiger Handlungen der 

Geschäftsführungen sowie Interessenskonflikte und 

die Verfolgung von Eigeninteressen zum Nachteil 

der Anleger können die Entwicklung der Objektgesellschaften 

bzw. der Fondsgesellschaft negativ 

beeinflussen und können dazu führen, dass die Anleger 

einen Verlust ihres Beteiligungsbetrags nebst 

Agio erleiden. Das gilt auch im Hinblick auf die auf 

vertraglicher Grundlage eingesetzten Dienstleister. 

Es können sich zwischen Vertragspartnern Interessenskonflikte 

und damit nachteilige Entscheidungen 

für die Objektgesellschaften und damit für die 

Fondsgesellschaft ergeben. Aufgrund von personellen, 

geschäftlichen oder kapitalmäßigen Verflechtungen 

zwischen einzelnen Vertragspartnern ergibt 

sich regelmäßig ein erhöhtes Risiko von Interessenskonflikten. 

Bei Ausscheiden von Geschäftsführern oder Mitarbeitern 

in verantwortlichen Positionen des Komplementärs 

und/oder des geschäftsführenden Kommanditisten 

der Objektgesellschaften und der 

Fondsgesellschaft sowie bei Dienstleistern und 

Geschäftsbesorgern müssen geeignete Nachfolger 

gefunden werden, was Kosten verursachen und 

ein Managementrisiko für die Objektgesellschaften 

und die Fondsgesellschaft bergen kann. 

Durch vorgenannte Risiken kann es zu einer 

Schlechtgeschäftsführung und damit für den Anleger 

zu geringeren Ausschüttungen/Entnahmen 

bzw. geringeren Rückflüssen und zu einer nachteiligen 

Abweichung betreffend die Rentabilität der 

Beteiligung kommen. 

3.2.13 Beschlussfassung in der Fondsgesellschaft 

bzw. auf Ebene der Objektgesellschaften/ 

Stimmrechte/Majorisierung 

Es besteht die Gefahr, dass Anleger aufgrund einer 

Minderheitenstellung ihre gesellschaftsrechtlichen 

und wirtschaftlichen Interessen nicht durchsetzen 

können. Ferner besteht die Gefahr, dass bei Nichtwahrnehmung 

von Stimmrechten, z.B. durch Nichtteilnahme 

an der Gesellschafterversammlung oder 

am schriftlichen Abstimmungsverfahren, im Verhältnis 

zum Gesamtbetrag der Beteiligung nicht mehrheitlich 

beteiligte Anleger in der Abstimmung die 

notwendige Beschlussmehrheit stellen und Beschlüsse 

in ihrem Interesse fassen. Solche Beschlüsse der 

Anleger sind auch für die nicht am Beschlussverfahren 

teilnehmenden Anleger bindend und von diesen 

mitzutragen. Daraus können sich – insbesondere 

bei Interessengleichheit oder Absprachen der 

abstimmenden Gesellschafter – auch für die Fondsgesellschaft 

wirtschaftlich ungünstige Entscheidungen 

ergeben, die zu einer Abweichung vom prog- 

36 37 

nostizierten Beteiligungsverlauf führen können. 

Dieses Risiko kann sich dadurch erhöhen, dass der 

Treuhandkommanditist nach den Regelungen des 

Treuhandvertrags im Fall der Nichtabstimmung eines 

Treugebers grundsätzlich für den Beschlussvorschlag 

der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft 

mit den Stimmen des betreffenden Treugebers abstimmt. 

Dadurch kann es zu einer faktischen Mehrheit 

zugunsten des Beschlussvorschlags kommen. 

Eine Majorisierung könnte auch durch den Eintritt 

des Platzierungsgaranten oder von Anlegern mit 

hohen Beteiligungsbeträgen herbeigeführt werden. 

Es besteht das Risiko, dass die erforderliche 

Mehrheit der Anleger wesentliche Beschlüsse wie 

z.B. die Auflösung oder Nichtauflösung der Fondsgesellschaft 

gegen den Willen einzelner Gesellschafter 

beschließt. 

Aus den vorstehenden Umständen können wirtschaftliche 

oder rechtliche Nachteile für die Anleger 

entstehen, die aus heutiger Sicht nicht bezifferbar 

bzw. vorhersehbar sind und die die Rentabilität aus 

der Beteiligung aus der Sicht der Anleger gegenüber 

der Prognose nachteilig beeinflussen können. 

Auch ein Totalverlust des Beteiligunsbetrags nebst 

Agio ist nicht ausgeschlossen. 

3.2.14 Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft/ 

Abfindungsguthaben 

Die Beteiligung erfolgt auf unbestimmte Zeit. Das 

Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft durch ordentliche 

Kündigung seitens des Anlegers ist erstmals 

zum 31.12.2030 möglich. Bei Ausscheiden 

aus der Fondsgesellschaft erhält der Anleger eine 

Abfindung, die sich in Abhängigkeit vom Wert der 

Objektgesellschaften/der Fondsobjekte unter Berücksichtigung 

aller Verbindlichkeiten auf Ebene 

der Objektgesellschaften/Fondsgesellschaft bestimmt. 

In Abhängigkeit von der Wertentwicklung 

der Fondsobjekte kann die Abfindung geringer als 

erwartet und/oder als der ursprünglich gezahlte 

Beteiligungsbetrag abzgl. erhaltener Rückzahlungen 

ausfallen. Die Abfindung kann bei erheblich 

negativer Wertentwicklung und gleichzeitigem Bestehen 

von Kostenpositionen und/oder Verbindlichkeiten 

gegenüber Dritten vollständig ausfallen.

Zahlt ein Anleger seinen Beteiligungsbetrag nicht 

rechtzeitig und vollständig ein, kann er durch Rücktritt 

des Treuhänders/des geschäftsführenden Kommanditisten 

von der Beitrittsvereinbarung aus der 

Fondsgesellschaft ausscheiden. In diesem Fall kann 

er zur Zahlung von Verzugszinsen oder pauschaliertem 

Schadenersatz verpflichtet sein. Liegt in der 

Person eines Anlegers ein wichtiger Grund vor, kann 

er durch Gesellschafterbeschluss aus der Fondsgesellschaft 

ausgeschlossen werden; das Treuhandverhältnis 

kann außerordentlich beendigt werden. 

In diesem Fall erhält der Anleger nur eine verminderte 

Abfindung. 

Sofern die Fondsgesellschaft die Zahlung von Abfindungen 

aus der laufenden Liquidität, der Liquiditätsreserve 

und u. U. durch die Aufnahme zusätzlicher 

Fremdmittel finanzieren muss, kann dies für 

die verbleibenden Anleger zu negativen Auswirkungen 

auf Ertragslage und Rentabilität der Beteiligung, 

insbesondere auf mögliche Ausschüttungen/ 

Entnahmen, führen. Dies kann zu einem zusätzlichen 

Finanzierungsbedarf der Fondsgesellschaft 

führen (siehe hierzu Tz. 3.2.5). 

Soweit eine Vielzahl von Anlegern aus der Fondsgesellschaft 

ausscheidet und das Abfindungsguthaben 

erhält, besteht das Risiko, dass Fondsobjekte 

veräußert werden müssten, bzw. es bis hin zur 

Liquidation der Fondsgesellschaft kommen kann. 

Auch ein Totalverlust des Beteiligunsbetrags nebst 

Agio ist nicht ausgeschlossen. 

3.2.15 Widerruf von Beteiligungen 

Dem Anleger kann nach deutschem Recht als Verbraucher 

die Möglichkeit eines Widerrufs, insbesondere 

nach den Regelungen über Haustürgeschäfte 

(§§ 312 ff. BGB) oder Fernabsatzgeschäfte (§§ 312b 

ff. BGB), offenstehen. Wird das Widerrufsrecht wirksam 

ausgeübt, hat die Fondsgesellschaft den dem 

Anleger zustehenden Rückgewähranspruch (regelmäßig 

Kapitaleinlage zzgl. Agio) aus dem Vermögen 

der Fondsgesellschaft zu erfüllen. Sofern die Fondsgesellschaft 

zum Zeitpunkt der Ausübung des 

Widerrufsrechts nicht über ausreichende Mittel 

zur Rückzahlung der vom Anleger gewährten Mittel 

verfügt, besteht das Risiko, dass der Anleger seine 

gewährten Mittel nicht oder nicht in vollem Umfang 

zurückerhält. Es kann zudem nicht ausgeschlossen 

werden, dass zu einem späteren Zeitpunkt – insbesondere 

durch einzelne Gerichte oder aufgrund 

dann gefestigter Rechtsprechung – festgestellt wird, 

dass die Widerrufsbelehrung und/oder die Verbraucherinformationen 

nicht den gesetzlichen Anforderungen 

genügt/genügen und/oder nicht 

wirksam erfolgt/mitgeteilt ist/sind und dadurch 

das gesetzliche Widerrufsrecht eines Anlegers – 

u. U. auch nach sehr langer Zeit – nicht erloschen 

ist. Insofern besteht das Risiko, dass einzelne oder 

mehrere Anleger zu einem späteren Zeitpunkt – 

insbesondere nach Abschluss des öffentlichen Angebots 

der Beteiligung an der Fondsgesellschaft – 

wirksam den Widerruf ihrer Beteiligung erklären. 

In diesem Fall hat der widerrufende Anleger einen 

auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens des Widerrufs 

berechneten Anspruch auf sein Auseinandersetzungsguthaben, 

d. h., er erhält einen dem 

Wert seines Gesellschaftsanteils im Zeitpunkt des 

Ausscheidens entsprechenden Betrag. Diese Konsequenz 

der Ausübung eines späteren Widerrufs 

(nach Abschluss des öffentlichen Angebots) ist 

nicht durch die Platzierungsgarantie des Anbieters 

abgedeckt und hätte negative Auswirkungen auf 

die für Ausschüttungen/Entnahmen zur Verfügung 

stehende Liquidität. Es kann sein, dass in solch einem 

Fall die Ausschüttungen/Entnahmen reduziert 

oder ausgesetzt werden müssen und/oder – 

insbesondere für den Fall des Widerrufs durch 

eine größere Anzahl von Anlegern – die Fondsgesellschaft 

ihren fälligen Zahlungsverpflichtungen 

nicht oder nicht in voller Höhe nachkommen 

kann. Auch eine Insolvenz der Fondsgesellschaft 

kann in solch einem Fall eintreten. Für die in der 

Fondsgesellschaft verbleibenden Anleger kann 

dies eine auch erhebliche Verminderung der Rentabilität 

ihrer Beteiligung und den Totalverlust ihres 

Beteiligungsbetrags nebst Agio bedeuten. 

3.2.16 Änderung regulatorischer 

Rahmenbedingungen 

Auf internationaler (insbesondere europäischer) 

und nationaler Ebene werden umfangreiche und 

einschneidende zusätzliche Regulierungen und 

Beschränkungen für Aktivitäten auf den Finanzmärkten, 

insbesondere für bestimmte Kapitalanlageprodukte 

sowie für Verwalter von Finanzanlagen, 

gefordert und vorbereitet, die auch Auswirkungen 

auf geschlossene Fonds und Initiatoren sowie Verwalter 

geschlossener Fonds haben werden. Dies 

kann für die Fondsgesellschaft zusätzliche Pflichten, 

beispielsweise bei Erstellung und Prüfung ihrer Jahresabschlüsse, 

zur Folge haben. Die so genannte 

AIFM-Richtlinie [Richtlinie 2011/61/EU des Europäischen 

Parlaments und des Rates vom 08.06.2011 

über die Verwalter alternativer Investmentfonds 

und zur Änderung der Richtlinien 2003/41/EG 

und 2009/65/EG und der Verordnungen (EG) Nr. 

1060/2009 und (EU) Nr. 1095/2010 (ABl. L 174/1ff.)] 

sieht vor, dass die Manager alternativer Investmentfonds, 

zu denen auch geschlossene Fonds zählen, 

zusätzliche, im Fondskonzept bisher nicht vorgesehene 

Anforderungen zu erfüllen haben (z. B. behördliche 

Zulassung für Verwaltung und Vertrieb, besondere 

Anforderungen an Liquiditätsmanagement 

und Risikosteuerung, jährliche Bewertung der Assets 

durch Sachverständige). Am 20. Juli 2012 hat 

das deutsche Bundesministerium der Finanzen den 

Diskussionsentwurf eines Gesetzes zur Umsetzung 

der Richtlinie 2011/61/EU (AIFM) über die Verwalter 

alternativer Investmentfonds veröffentlicht. Welche 

Auswirkungen diese nationale Umsetzung der AIFM- 

Richtlinie in deutsches Recht auf die Fondsgesellschaft 

haben wird, lässt sich derzeit nicht abschließend 

beurteilen. So werden nach dem Diskussionsentwurf 

geschlossenen Fonds beispielsweise künftig 

zusätzliche regulatorische und administrative Anforderungen 

auferlegt werden. Diese Anforderungen 

könnten ggf. die Beauftragung weiterer oder 

ggf. den Austausch von Geschäftsbesorgern/Dienstleistern 

der Fondsgesellschaft erforderlich machen 

oder zu einer erzwungenen früheren Auflösung 

der Fondsgesellschaft führen. Sollte die Fondsgesellschaft 

in diesem Zusammenhang zusätzliche 

bzw. höhere Kosten haben bzw. zur vorzeitigen 

Veräußerung der Fondsobjekte veranlasst sein, 

kann dies eine schlechtere Liquiditätssituation für 

die Fondsgesellschaft als projiziert zur Folge haben. 

Der Eintritt der vorgenannten Fälle könnte dazu 

führen, dass die Rentabilität der Beteiligung gegenüber 

der prognostizierten Rentabilität aus Sicht der 

Anleger erheblich geringer ausfällt, auch ein teilweiser 

oder vollständiger Verlust des Beteiligungsbetrags 

nebst Agio ist aus der Sicht der Anleger 

möglich. 

38 39 

3.2.17 Insolvenz 

Die Geschäftstätigkeit der Fondsgesellschaft stellt 

ein unternehmerisches, mit allen Risiken der Teilnahme 

am Geschäftsverkehr behaftetes Engagement 

dar. Bei einem Unternehmen besteht immer 

auch ein Insolvenzrisiko. Aus einer Reihe von Gründen 

können auf die Objektgesellschaften und die 

Fondsgesellschaft höhere Kosten oder geringere 

Einnahmen zukommen. Hierdurch entstehende 

Verluste gehen zulasten des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft 

und damit zulasten der Beteiligung 

des Anlegers. Wenn die Fondsgesellschaft infolgedessen 

überschuldet ist oder ihren finanziellen 

Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, 

kommt es zur Insolvenz der Fondsgesellschaft, mit 

der Folge, dass der Anleger seinen Beteiligungsbetrag 

nebst Agio verliert. Das Verlustrisiko tragen 

die Gesellschafter der Fondsgesellschaft. 

3.3 Immobilienspezifische Risiken 

Zu den immobilienspezifischen Risiken gehören 

Standort-, Objekt- und Marktgegebenheiten. Dazu 

zählen u. a. die Umgebung, Konjunktureinflüsse, 

Gebäudequalität, die regionale und überregionale 

Wettbewerbssituation, der oder die Mieter, Veränderungen 

des Mietniveaus und der Kosten sowie 

Insolvenzen von Vertragsparteien. Zudem beeinflussen 

Veränderungen der Finanzmärkte und der 

Finanzierungsmöglichkeiten sowie Änderungen 

der Gesetzgebung, Rechtsprechung bzw. Verwaltungspraxis 

die Entwicklung des Immobilienstandorts 

bzw. die Nutzbarkeit der Fondsobjekte. Zu 

immobilienspezifischen Risiken zählen auch die 

Risiken im Zusammenhang mit dem (mittelbaren) 

Erwerb der Fondsobjekte (insbesondere der Erwerbsstruktur) 

und deren Bewirtschaftung. Insoweit 

wird auf die in den nachfolgenden Ausführungen 

beschriebenen Umstände verwiesen, die 

das Ergebnis der Fondsgesellschaft und damit die 

möglichen Kapitalrückflüsse in Form von Ausschüttungen/Entnahmen 

an die Anleger bzw. die Rentabilität 

der Beteiligung aus Sicht der Anleger negativ 

beeinflussen können.

3.3.1 Wesentliche Risiken im Zusammenhang mit 

dem (mittelbaren) Erwerb der Fondsobjekte 

Über den mittelbaren Erwerb der Fondsobjekte 

wurden seitens der Objektgesellschaften jeweils 

Kaufverträge mit den Verkäufern abgeschlossen 

und die Kaufpreiszahlung und der Übergang von 

Besitz, Nutzen und Lasten für die Fondsobjekte hat 

zwischenzeitlich jeweils stattgefunden. Es bestehen 

gleichwohl noch Risiken im Zusammenhang mit 

dem Erwerb der Fondsobjekte, die dazu führen 

können, dass die Eigentumsrechte an den Fondsobjekten 

zwar erworben wurden, aber rechtliche 

oder technische Mängel bestehen und/oder zusätzlicher, 

nicht im prognostizierten Investitions- 

und Finanzierungsplan bzw. in der Prognoserechnung 

berücksichtigter Aufwand entsteht. Die Gründe 

hierfür können vielfältig sein (z.B. können Kosten 

aufgrund in der Ankaufsprüfung nicht entdeckter 

Mängel entstehen, zu deren Beseitigung der Käufer 

hohe Kosten aufwenden muss bzw. die nicht 

über Garantien des Verkäufers abgedeckt sind bzw. 

über die Rechtsstreitigkeiten entstehen, in deren 

Folge der Käufer die Kosten zur Beseitigung und 

Behebung der Mängel zu tragen hat). 

Da Kaufverträge grundsätzlich noch weitere Verpflichtungen 

enthalten, die von den Parteien noch 

zu erfüllen sind (z.B. die ordnungsgemäße Durchführung 

noch ausstehender Umbau-, Sanierungs- 

und Mängelarbeiten, Eigentumsumschreibung), 

kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, 

dass es im Rahmen der weiteren Abwicklung der 

Kaufverträge noch zu Rechtsstreitigkeiten und ungeplantem 

Kostenaufwand kommt bzw. dass es zu 

einer Rückabwicklung der Verträge kommt. In diesen 

Fällen können für die Käufer, die Objektgesellschaften 

und bei wirtschaftlicher Betrachtung damit 

für die Fondsgesellschaft durch entsprechende 

Zusatzkosten oder durch die Rückabwicklung der 

Verträge erhebliche Zusatzkosten (z.B. Vorfälligkeitsentschädigungen 

im Rahmen der Fremdfinanzierung) 

entstehen bzw. bereits entstandene Kosten 

ggf. nicht zurückgefordert werden. Es ist auch 

nicht auszuschließen, dass ein solcher Fall nur für 

den Ankauf eines der Fondsobjekte eintritt und 

dass das Beteiligungsangebot dann lediglich mit 

den erfolgreich erworbenen Immobilien fortgesetzt 

werden würde, was jedoch davon abhängen 

würde, ob die finanzierende Bank hierzu ihre Zustimmung 

erteilen würde, und auch davon, ob dieses 

wirtschaftlich letztlich sinnvoll durchführbar 

wäre, wobei durch die bestehenden Fixkosten die 

Rentabilität einer Beteiligung mit hoher Wahrscheinlichkeit 

gegenüber den Prognoseannahmen 

deutlich reduziert sein würde. Sollte der Erwerb 

der Fondsobjekte in letzter Konsequenz in einer 

solchen Situation scheitern, könnte das Investitionsvorhaben 

nicht durchgeführt werden, mit der 

Folge, dass die Fondsgesellschaft aufgelöst und 

rückabgewickelt werden müsste. In einem solchen 

Fall wäre nicht auszuschließen, dass Anleger bereits 

in die Fondsgesellschaft eingezahlte Beteiligungsbeträge 

nebst Agio teilweise oder vollständig 

verlieren. 

Wie vorstehend dargelegt, könnte auch das Vorliegen 

von zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses 

bestehenden (nicht erkennbaren) Mängeln an 

den Fondsobjekten zu zusätzlichem und daher nicht 

im Rahmen der Prognose berücksichtigtem Aufwand 

führen. Zudem besteht das Risiko, dass sich 

die Miete bis zur Herstellung der Mängelfreiheit 

oder bei unbehebbaren Mängeln während der gesamten 

Laufzeit einzelner Mietverträge reduziert; 

auch eine Kündigung durch die Mieter kann in solchen 

Fällen nicht ausgeschlossen werden. Technisch 

oder wirtschaftlich oder auch rechtlich nicht behebbare 

Mängel können zu dauerhaften und erheblichen 

Wertverlusten der einzelnen Fondsobjekte 

führen. 

In allen vorgenannten Fällen könnten sich erhebliche 

Belastungen für die wirtschaftliche Lage der 

Objektgesellschaften und der Fondsgesellschaft 

ergeben. Dies könnte zur Verminderung oder zum 

Entfall der prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen 

führen sowie dazu, dass sich die Rentabilität 

der Beteiligung des Anlegers erheblich reduziert. 

Beim Zusammentreffen mehrerer solcher 

Umstände oder bei besonders hohen Kostenbelastungen, 

insbesondere auch, wenn eine weitere 

Fremdfinanzierung nicht beschafft werden kann, 

kann für den Anleger der teilweise oder vollständige 

Verlust seines Beteiligungsbetrags nebst Agio 

nicht ausgeschlossen werden. 

3.3.2 Altlasten, Baumängel/Ausfall von 

Gewährleistungsansprüchen 

Es ist nicht auszuschließen, dass die Fondsgesellschaft 

bzw. die Objektgesellschaften für bestehende 

und künftige Umweltbelastungen der Fondsobjekte, 

z.B. aus Altlasten oder schädlichen Baustoffen, einzustehen 

haben. Insbesondere können die Fondsgesellschaft 

bzw. die Objektgesellschaften Beseitigungskosten 

für Umweltschäden treffen. Im Rahmen 

der technischen Ankaufsprüfung wurden die Fondsobjekte 

u. a. auf den Einsatz gesundheitsgefährdender 

(z. B. asbesthaltiger) Materialien überprüft. 

Hierbei wurden keine Hinweise auf derartige Materialien 

entdeckt, wobei nicht auszuschließen ist, 

dass im Rahmen der Prüfungen nicht alle entsprechenden 

Materialien und Stoffe entdeckt wurden 

oder dass sich durch zukünftige Rechtsänderungen 

(z.B. durch Klassifizierung weiterer Substanzen) 

eine Situation ergibt, unter der Materialien und 

Stoffe, die nach aktueller Rechtslage in den Fondsobjekten 

verbleiben können, zukünftig aus den 

Fondsobjekten entfernt werden müssen, mit der 

Folge, dass den Objektgesellschaften und bei wirtschaftlicher 

Betrachtung der Fondsgesellschaft 

entsprechende Aufwendungen und Kosten entstehen, 

die aus heutiger Sicht jedoch nicht bezifferbar 

sind. Es kann auch ein Totalverlust des Beteiligungsbetrags 

der Anleger nebst Agio nicht ausgeschlossen 

werden. 

Im Verhältnis zu den Mietern kann es bei Eintritt 

derartiger Fälle zu erheblichen Mieteinbußen aufgrund 

von Mietminderungen kommen, auch die 

Kündigung der Mietverträge ist in solchen Fällen 

nicht ausgeschlossen. Damit können der Fondsgesellschaft 

bei wirtschaftlicher Betrachtung aus Umweltbelastungen 

Nachteile drohen, bis hin zum 

Verlust des wirtschaftlichen Werts des jeweiligen 

Fondsobjekts und im Ergebnis damit auch ein Totalverlust 

des Beteiligungsbetrags der Anleger nebst 

Agio. 

Gemäß einer Auskunft der Landeshauptstadt München 

vom 04.08.2010 liegt das Grundstück des 

Fondsobjekts Denninger Str. 165 entsprechend einer 

Eintragung in der Geländekarte von 1914 im 

Bereich eines Ziegeleiareals mit einer Lehmabbaufläche. 

Erkennbar ist, dass sich die Verdachtsfläche 

40 41 

auf einen geringen Grundstücksteil im Nordosten 

beschränkt. Da das Gelände im Zuge der Bauarbeiten 

ca. 8,0 m ausgehoben wurde, die Verdachtsfläche 

sich jedoch nur auf Bodenschichten bis ca. 2,5 

m unter Geländeoberkante beschränkt, ist zwar 

davon auszugehen, dass keine Altlasten auf dem 

Grundstück anzutreffen sind. Dies kann jedoch 

nicht völlig ausgeschlossen werden. Es besteht das 

Risiko, dass wider Erwarten aus diesem Sachverhalt 

zu einem späteren Zeitpunkt aus heutiger Sicht 

nicht bezifferbare Beseitigungskosten für die betroffene 

Objektgesellschaft bzw. bei wirtschaftlicher 

Betrachtung für die Fondsgesellschaft entstehen 

könnten. In diesem Fall ist nicht auszuschließen, 

dass Ausschüttungen/Entnahmen gekürzt oder ausgesetzt 

werden müssen oder dass aus Sicht der 

Anleger ein Totalverlust des Beteiligungsbetrags 

nebst Agio eintritt. 

Die Fondsobjekte können weiterhin mit Baumängeln 

behaftet sein. Sollten Baumängel auftreten, 

die im Rahmen der technischen Prüfungen nicht 

erkannt oder falsch eingeschätzt wurden bzw. vertraglich 

nicht ausreichend geregelt worden sind 

oder vorhandene Baumängel nicht innerhalb der 

Gewährleistungs- und kaufvertraglichen Regelungen 

für die Fondsgesellschaft bzw. die Objektgesellschaften 

aufwandsneutral zu beheben sind, 

können sich signifikante Werteinbußen und Mietausfälle 

bis hin zur Kündigung von Mietverträgen 

ergeben. Daraus können negative Auswirkungen 

auf prognostizierte Ausschüttungen/Entnahmen 

und den Wert der Fondsobjekte und damit auf die 

Rentabilität aus der Beteiligung für die Anleger resultieren. 

Auch ein Totalverlust des Beteiligungsbetrags 

der Anleger nebst Agio ist bei Eintreten 

derartiger Fälle aus Sicht der Anleger nicht auszuschließen, 

wenn Baumängel z. B. die Nutzbarkeit 

des jeweiligen Fondsobjekts betreffen. Mögliche 

bislang unentdeckte Schäden an den Fondsobjekten 

sind der Höhe nach oder hinsichtlich des Zeitpunkts 

ihrer Entdeckung nicht bestimmbar. Insoweit 

trägt letztlich die Fondsgesellschaft ein nicht 

bezifferbares Baumängelrisiko. Die Kosten der 

Baumängelbeseitigung müssten aus der Liquidität 

der Objektgesellschaften unter Verwendung auch 

gebildeter Reserven getragen werden, oder es 

müsste zusätzliches Fremdkapital beschafft werden,

was ebenfalls zu weiteren Kosten und Aufwand 

(Kapitaldienst) führen würde. Es ist nicht auszuschließen, 

dass die gebildeten Reserven (Liquiditätsreserve) 

nicht ausreichen, etwaige Kosten einer 

Mängelbeseitigung abzudecken, und dass 

wirtschaftlich oder wegen fehlender Zustimmung 

der Kommanditisten kein zusätzliches Fremdkapital 

zur Abdeckung ungeplanter Aufwendungen 

aufgenommen werden kann. In diesen Fällen ist 

nicht auszuschließen, dass Ausschüttungen/Entnahmen 

gekürzt oder ausgesetzt werden müssen 

oder dass aus Sicht der Anleger ein Totalverlust 

des Beteiligungsbetrags nebst Agio eintritt. 

3.3.3 Marktentwicklung 

Investitionen in Immobilien werden von der allgemeinen 

wirtschaftlichen Entwicklung beeinflusst. 

Diese kann sich negativ auf die Vermietungssituation 

und Werthaltigkeit der Fondsobjekte auswirken. 

Eine negative Änderung der wirtschaftlichen 

Rahmenbedingungen kann sich auf die Nachfrage 

nach Gewerbeimmobilien (Büroimmobilien, Einzelhandelsimmobilien 

usw.) am Standort der Fondsobjekte 

nachteilig auswirken. Hierdurch kann die 

Nachfrage nach Flächen insgesamt und damit auch 

die langfristig erzielbare Marktmiete für die Fondsobjekte 

insgesamt absinken. Veränderungen im 

wirtschaftlichen Umfeld und Arbeits- oder Einkaufsgewohnheiten 

können Umbauten und zusätzliche 

Investitionen erforderlich machen und insoweit die 

Attraktivität der Fondsobjekte negativ beeinflussen. 

Ob die in der Prognoserechnung unterstellten Entwicklungen 

eintreten, ist u. a. davon abhängig, wie 

sich am Standort der Fondsobjekte die Nachfrage 

nach vergleichbaren Flächen entwickelt. Die langfristige 

Vermietbarkeit und die Wertentwicklung 

und damit die nachhaltige Ertragskraft der Fondsobjekte 

sind nicht absehbar. Ferner ist derzeit nicht 

vorhersehbar, ob und in welchem Umfang weitere 

Objekte im Umfeld der Fondsobjekte auf den Markt 

gelangen. Es ist auch nicht vorhersehbar, ob und 

in welchem Umfang durch Renovierungsmaßnahmen 

gleichwertige oder höherwertige Mietflächen 

in der Umgebung der Fondsobjekte geschaffen werden. 

Die Wertentwicklung und langfristige Vermietbarkeit 

ist damit auch von den Veränderungen des 

Marktumfelds, den Arbeits- und/oder den Einkaufsbedingungen 

sowie der Veränderung der Konkur- 

renzsituation abhängig. Bei negativen Entwicklungen 

dieser Art kann dies für den Anleger auch den 

vollständigen oder teilweisen Verlust des Beteiligungsbetrags 

nebst Agio bedeuten. 

3.3.4 Instandhaltung und Instandsetzung/ 

Revitalisierung 

Bei Anschlussvermietung von Mietflächen durch 

Ablauf von Mietverträgen bzw. bei Ausfall von 

Mietern oder vor einem Verkauf eines Fondsobjekts 

und auch während der Bewirtschaftungsphase 

der Fondsobjekte können höhere Kosten für die 

Instandhaltung und Instandsetzung sowie für Umstrukturierung 

und Renovierung erforderlich werden 

als im Rahmen der Prognoserechnung kalkuliert, 

um die Wettbewerbsfähigkeit der Fondsobjekte zu 

erhalten oder zu verbessern (vgl. Tz. 3.2.2). Die 

Annahmen der Prognoserechnung basieren darauf, 

dass es sich bei den Fondsobjekten um gerade 

neu erbaute bzw. neu modernisierte bzw. gut instand 

gehaltene Büroimmobilien handelt, bei denen 

über die Prognosedauer übliche Instandhaltungskosten 

bzw. strukturelle (Re-)Investitionen 

anfallen, für die aber keine außergewöhnlichen 

entsprechenden Aufwendungen außerhalb der 

Planansätze der Prognose anfallen. Auch wurde 

unterstellt, dass die Mieter ihren Teil der projizierten 

Instandhaltungskosten im Wege der Umlage 

der Mietnebenkosten tragen und dass hierüber 

keine unvorhersehbaren Streitigkeiten mit der Folge 

entstehen, dass derartige Kosten, die gemäß 

Prognose auf die Mieter umlegbar sind, letztlich 

teilweise oder ganz vom Vermieter zu tragen sind. 

Auch wurden die über die nächsten Jahre denkbaren 

strukturellen Investitionen im Rahmen der 

technischen Begutachtung analysiert, und die Ergebnisse 

sind in die Ansätze der Prognose ebenfalls 

eingeflossen. Falls die im Rahmen der Prognose 

berücksichtigten Ansätze für vom Vermieter 

zu bezahlenden strukturellen Investitionen und Instandsetzungs- 

und Reparaturmaßnahmen sowie 

für Revitalisierung tatsächlich nicht ausreichend 

sind, müssen etwaige Mehraufwendungen, die in 

bestimmten Fällen auch in erheblichem Umfang 

anfallen könnten, aus der Liquiditätsreserve entnommen 

oder über Aufnahme von Fremdkapital 

finanziert werden. Dieses kann nicht oder nur zu 

ungünstigen Bedingungen verfügbar sein. Dies 

kann zu dem teilweisen oder vollständigen Entfall 

von Ausschüttungen/Entnahmen oder zum teilweisen 

oder vollständigen Verlust des Beteiligungsbetrags 

des Anlegers nebst Agio führen. 

3.3.5 Versicherungen/zufälliger Untergang 

Aus den Mietverträgen bestehen für die Objektgesellschaften 

als Vermieter umfangreiche Pflichten 

zum Abschluss und zur Aufrechterhaltung bestimmter 

Sach- und Haftpflichtversicherungen. Es besteht 

das Risiko, dass eine Versicherungsgesellschaft ihre 

Verpflichtungen aus den Versicherungsverträgen 

nicht erfüllt. Dem Vermieter und damit wirtschaftlich 

auch der Fondsgesellschaft kann hieraus ein 

nicht bezifferbarer Schaden entstehen. Auch können 

Lücken bei der Versicherung, Ausschlussgründe 

oder unterschiedliche Auslegungen der Versicherungsbestimmungen 

dazu führen, dass im Schadensfall 

Ansprüche des Vermieters nicht durchgesetzt 

werden können und dem Vermieter ein Schaden 

verbleibt. Auch ist nicht auszuschließen, dass ein 

Versicherungsschutz am Markt nicht erhältlich ist. 

Schließlich kann auch bei bestehendem Versicherungsschutz 

nicht ausgeschlossen werden, dass 

Leistungen der Versicherungen erst nach Verhandlungen 

und/oder Rechtsstreitigkeiten erfolgen, so 

dass ggf. zumindest vorübergehend und entgegen 

der Prognoserechnung zusätzlich Fremdmittel 

und/oder Liquidität der Objektgesellschaften bzw. 

der Fondsgesellschaft in Anspruch genommen werden 

muss. 

Die Fondsobjekte sind durch eine marktübliche 

All-Gefahren-Versicherung (Sach- und Haftpflichtversicherung) 

versichert. Die Kosten hierfür tragen 

teilweise die Mieter (im Wege der Nebenkostenumlage), 

teilweise werden die Kosten auch vom 

Vermieter getragen. Fallen Mieter aus oder kann 

im Rahmen einer Anschlussvermietung keine vergleichbare 

Kostenübernahme für Versicherungskosten 

mit neuen Mietern erreicht werden, sind 

die Kosten von den Objektgesellschaften und damit 

wirtschaftlich von der Fondsgesellschaft zu 

tragen. Die Sachversicherung muss auf der Grundlage 

der vertraglichen Bestimmungen, insbesondere 

auch unter den Finanzierungsverträgen mit 

der Bank, alle vernünftigerweise zu versichernden 

bzw. versicherbaren Risiken zum jeweiligen Wie- 

42 43 

derherstellungswert abdecken. Die Kostenschätzungen 

für die vom Vermieter zu unterhaltenden 

Versicherungen sind in der Prognoserechnung auf 

Basis von Schätzungen berücksichtigt. Es ist jedoch 

nicht auszuschließen, dass tatsächlich höhere Versicherungsbeiträge 

zu entrichten sind, was u. U. zu 

nachteiligen Abweichungen von den Ansätzen der 

Prognoserechnung führen kann. 

Sollten im Schadenfall Versicherungsleistungen nicht 

ausreichen, hat u. U. der Vermieter und damit in wirtschaftlicher 

Betrachtung die Fondsgesellschaft die 

Differenz zu tragen. Es kann auch nicht ausgeschlossen 

werden, dass nach den Versicherungsverträgen 

Ausschlussgründe greifen (z.B. Verzug in der Prämienzahlung 

oder anderweitige Pflichtverletzung 

durch den Versicherten) und im Ergebnis hinsichtlich 

einzelner Risiken entweder kein oder nur teilweiser 

Versicherungsschutz besteht. Durch nicht 

vollständigen Versicherungsschutz, das Erfordernis 

zusätzlichen Versicherungsschutzes oder die 

nicht vollständige Umlage von Versicherungsprämien 

kann das wirtschaftliche Ergebnis der Objektgesellschaften 

und somit auch der Fondsgesellschaft 

nachteilig beeinträchtigt werden. Dadurch 

vermindert sich auch die Rentabilität der Beteiligung 

für den Anleger und auch ein Totalverlust 

des Beteiligungsbetrags nebst Agio für den Anleger 

ist nicht auszuschließen. 

Das nicht versicherbare Risiko des zufälligen Untergangs 

(z.B. Kriegseinwirkung) sowie das Risiko 

der vollständigen oder teilweisen Zerstörung des 

jeweiligen Fondsobjekts und des langfristigen 

Nutzungs- und Einnahmeausfalls aus den Fondsobjekten 

trägt letztlich die Fondsgesellschaft. In 

derartigen Fällen ist der Totalverlust des gesamten 

Beteiligungsbetrags nebst Agio des Anlegers nicht 

auszuschließen. 

3.4 Steuerliche Risiken 

3.4.1 Allgemeines steuerliches Risiko 

Das dem vorliegenden Beteiligungsangebot zugrunde 

liegende steuerliche Konzept basiert auf 

der geltenden Rechtslage, den bekannten und einschlägigen 

Gerichtsurteilen sowie der Praxis der

Finanzverwaltung, soweit diese ihre Auffassung 

veröffentlicht hat, sowie der entsprechenden Fachliteratur 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung. Es 

kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die 

zugrunde liegende Rechtslage und/oder Verwaltungsauffassung 

während der Laufzeit der Vermögensanlage 

ändern und dies signifikante Korrekturen 

in der Besteuerung der Fondsgesellschaft, der 

Objektgesellschaften oder der Anleger zur Folge 

hat. Derartige Änderungen können daher negative 

Auswirkungen auf den prognostizierten Kapitalrückfluss 

nach Steuern haben und zu einer steuerlichen 

Mehrbelastung für den Anleger führen. Über 

die endgültige Höhe des steuerlichen Ergebnisses 

wird erst im Rahmen einer steuerlichen Außenprüfung 

(Betriebsprüfung) abschließend entschieden, 

so dass Steuerbescheide bis zum Ablauf der jeweiligen 

Festsetzungsfrist noch geändert werden können. 

Dies gilt umso mehr angesichts der langfristigen 

Beteiligung des Anlegers und der Tatsache, dass 

die dargestellten Besteuerungsfolgen nicht durch 

eine verbindliche Auskunft abgesichert sind und 

die Finanzverwaltung in jedem Veranlagungszeitraum 

eine abweichende Entscheidung über die 

Besteuerung treffen kann. Steuernachzahlungen 

wären dann ggf. mit 6 Prozent p. a. zu verzinsen 

(§ 233a i. V. m. § 238 AO). Es kann nicht ausgeschlossen 

werden, dass Anleger Steuern auch aus 

ihrem Privatvermögen zu leisten haben, ohne dass 

diesen Einnahmen aus dieser Beteiligung gegenüberstehen. 

Das Beteiligungsangebot ist auf in Deutschland 

unbeschränkt steuerpflichtige natürliche Personen 

zugeschnitten, die aus dem Privatvermögen heraus 

investieren und den Erwerb der Beteiligung nicht 

fremdfinanzieren. Bei Investition aus dem Betriebsvermögen, 

bei einer Anteilsfremdfinanzierung und 

bei einer anderen steuerlichen Ansässigkeit als ausschließlich 

in Deutschland trägt der Anleger ggf. 

zusätzliche steuerliche Risiken, die in diesem Verkaufsprospekt 

nicht dargestellt sind. In diesen Fällen 

wird dringend empfohlen, einen sachkundigen 

Berater bei der Anlageentscheidung hinzuzuziehen. 

Der Anleger sollte vor einer Anlageentscheidung 

den gesamten Verkaufsprospekt sorgfältig prüfen 

und bezüglich der steuerlichen Aspekte insbeson- 

dere das Kapitel „Steuerliche Grundlagen“ berücksichtigen. 

Vor der Anlageentscheidung sollte der 

Anleger stets einen auf diesem Gebiet erfahrenen 

steuerlichen Berater hinzuziehen. 

Die kalkulierten bzw. prognostizierten steuerlichen 

Ergebnisse können nicht garantiert werden. Das 

Risiko der steuerlichen Konzeption, d. h. die Anerkennung 

durch die Finanzverwaltung auf Basis des 

derzeitig bekannten Steuerrechts, sowie das Risiko 

von Änderungen des Steuerrechts bzw. dessen Auslegung 

trägt somit vollständig und allein der Anleger. 

Für den Eintritt der steuerlichen und wirtschaftlichen 

Ziele eines Anlegers wird keine Haftung 

übernommen. 

3.4.2 Steuerliche Transparenz der Beteiligungsstruktur 

Aufgrund der steuerlichen Transparenz der Beteiligungsstruktur 

wird das Ergebnis der Fondsgesellschaft 

dem Anleger steuerlich anteilig zugerechnet 

und dieses nach den persönlichen Besteuerungsmerkmalen 

des Anlegers und dem sich daraus ergebenden 

individuellen Steuersatz versteuert. Es 

besteht das Risiko, dass Steuerzahlungen zu leisten 

sind, denen keine oder nur deutlich geringere 

Liquiditätszuflüsse aus der Beteiligung gegenüberstehen. 

Insbesondere besteht das Risiko von Steuernachzahlungen 

aufgrund von Betriebsprüfungen, 

die beim Anleger in einer Periode fällig werden, in 

der er keine Liquiditätszuflüsse aus der Beteiligung 

erhält. 

3.4.3 Qualifikation der Einkünfte 

Das vorliegende Beteiligungsangebot beruht auf 

der Annahme, dass sowohl die Fondsgesellschaft als 

auch die Objektgesellschaften mit der Vermietung 

der Fondsobjekte sowie der verzinslichen Anlage der 

Liquiditätsreserve ausschließlich vermögensverwaltend 

tätig sind (ebenso wird davon ausgegangen, 

dass der in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige 

Anleger seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft 

im steuerlichen Privatvermögen hält). Im 

Einzelfall kann die Vermietung bei Hinzutreten 

weiterer Umstände als gewerbliche Tätigkeit qualifiziert 

werden. Insoweit besteht das Risiko, dass 

die Finanzverwaltung eine abweichende Auffassung 

vertritt und die Einkünfte als solche aus Gewerbebetrieb 

qualifiziert. Sollte die Finanzverwaltung 

entgegen den Annahmen in diesem Verkaufsprospekt 

von einer gewerblichen Betätigung der Fondsgesellschaft 

und/oder der Objektgesellschaften 

ausgehen, würden sämtliche Erträge als Einkünfte 

aus Gewerbebetrieb der Gewerbesteuer unterliegen 

und dem Anleger als solche zugerechnet werden. 

Damit wären auch die auf Ebene der Fondsgesellschaft 

erwirtschafteten Einkünfte gewerbesteuerpflichtig. 

Dies kann das wirtschaftliche Ergebnis 

der Fondsgesellschaft in erheblichem Ausmaß negativ 

beeinflussen (insbesondere bei Anwendbarkeit 

der Zinsschranke des § 4h EStG, die den steuerlichen 

Zinsabzug beschränkt) und somit zu nachteiligen 

Auswirkungen auf die möglichen Erträge 

nach Steuern aus der Beteiligung des Anlegers bis 

hin zum Entfall derartiger Rückflüsse aus der Beteiligung 

führen. Die Gewerbesteuer ist im Rahmen 

des § 35 EStG zwar pauschal auf die persönliche 

Einkommensteuer des Anlegers anrechenbar. Dies 

kann dennoch bei dem Anleger zu einer höheren 

steuerlichen Belastung führen, da das Risiko besteht, 

dass die Gewerbesteuer im Rahmen der persönlichen 

Einkommensteuer des Anlegers nicht 

vollständig angerechnet werden kann. Sofern die 

Fondsgesellschaft und/oder die Objektgesellschaften 

also durch ihre Tätigkeit gewerbliche Einkünfte 

erzielen, der Anleger seine Beteiligung in seinem 

Betriebsvermögen hält oder sich eine Kapitalgesellschaft 

beteiligt, würde dies zu einer abweichenden 

steuerlichen Beurteilung und damit für den 

Anleger ggf. zu einer höheren oder zusätzlichen 

steuerlichen Belastung führen. Zudem wäre ein 

eventueller Gewinn aus der Veräußerung der Fondsobjekte, 

der Anteile an den Objektgesellschaften 

oder der Beteiligung an der Fondsgesellschaft in 

jedem Fall – d. h. auch unabhängig von einer Spekulationsfrist 

– steuerpflichtig. Ein möglicher Veräußerungsgewinn 

unterläge demnach als laufender 

Gewinn der Gewerbesteuer. Dadurch können 

sich die Ausschüttungen/Entnahmen ggü. der 

Prognoserechnung reduzieren und es würde sich 

auch die Rentabilität der Beteiligung für den Anleger 

erheblich vermindern. 

3.4.4 Behandlung von Aufwendungen 

Die Bildung z. B. einer Instandhaltungsrücklage berechtigt 

noch nicht zum Abzug von Werbungskosten; 

vielmehr ist Voraussetzung, dass tatsächlich 

44 45 

Instandhaltungsaufwendungen in entsprechender 

Höhe angefallen sind und die entsprechenden 

Zahlungen tatsächlich geleistet werden. Die in der 

Prognoserechnung hierzu getroffenen Annahmen 

beruhen deshalb auf Schätzungen, die vom tatsächlichen 

Verlauf des Anfalls einzelner Ausgabenpositionen 

– u. U. auch erheblich – abweichen können. 

Dadurch kann sich ein höheres laufendes steuerliches 

Ergebnis für den Anleger ergeben, mit der 

Folge einer höheren individuellen steuerlichen Belastung 

der Erträge aus der Beteiligung und damit 

einer nachteiligen Abweichung betreffend die 

Rentabilität der Beteiligung aus Sicht der Anleger. 

Die von der Fondsgesellschaft und den Objektgesellschaften 

zu tragenden Aufwendungen wurden 

unter Beachtung der Auffassung der Finanzverwaltung 

im sogenannten „Fondserlass“ (BMF-Schreiben 

vom 20. Oktober 2003 – IV C 3-S 2253a-48/03, 

BStBl. I 2003, S. 546) entweder als sofort abzugsfähige 

Werbungskosten oder als aktivierungspflichtige 

Kosten gewürdigt. Es besteht das Risiko, dass 

die Finanzverwaltung Aufwendungen nicht oder 

in einer anderen Aufteilung berücksichtigt. In diesem 

Fall könnten Aufwendungen nicht sofort als 

Werbungskosten abziehbar sein, sondern wären 

als Anschaffungs- bzw. als Anschaffungsnebenkosten 

des Grund und Bodens sowie des Gebäudes zu 

aktivieren und mit dem Gebäude laufend abzuschreiben, 

so dass sich die abzugsfähigen Werbungskosten 

verringern. Dadurch würde sich eine 

höhere individuelle steuerliche Belastung der Erträge 

aus der Beteiligung ergeben und damit auch 

die Rentabilität der Beteiligung für den Anleger 

vermindern. 

Es ist möglich, dass die Finanzverwaltung von einer 

anderen Aufteilung der auf das Gebäude, die Außenanlagen 

sowie den Grund und Boden entfallenden 

Kosten ausgeht. In diesem Fall könnte sich 

auch die für die Abschreibung des Gebäudes bzw. 

der Außenanlagen maßgebliche Bemessungsgrundlage 

verringern, so dass sich auch der jährliche 

Abschreibungsbetrag entsprechend reduziert und 

ein höheres steuerliches Ergebnis erzielt wird. Dies 

kann zu einer negativen Beeinträchtigung des steuerlichen 

Ergebnisses des Beteiligungsangebots sowie 

zu einer höheren Steuerbelastung seitens des

Anlegers führen. Dadurch würde sich auch die Rentabilität 

der Beteiligung für den Anleger vermindern. 

3.4.5 Verlustausgleichsbeschränkung 

Es besteht das Risiko, dass durch die Beteiligung 

an der Fondsgesellschaft erlittene Verluste einer 

Verlustausgleichsbeschränkung (z. B. § 15a, § 15b 

oder § 10d EStG) unterliegen und nicht oder nur 

eingeschränkt mit anderweitigen positiven Einkünften 

des Anlegers verrechnet werden können. In 

diesem Fall verringert sich das wirtschaftliche Ergebnis 

der Beteiligung an der Fondsgesellschaft 

für den Anleger, mit der Folge einer höheren individuellen 

steuerlichen Belastung der Erträge aus 

der Beteiligung und damit einer Verringerung der 

Rentabilität der Beteiligung für den Anleger. 

3.4.6 Einführung einer generellen Veräußerungsgewinnbesteuerung 

Es besteht das Risiko, dass Veräußerungsgewinne, 

die nach einer zumindest zehnjährigen Halteperiode 

aus dem Verkauf von Immobilien erzielt werden, 

im Rahmen einer künftigen Gesetzesänderung 

der Besteuerung unterworfen werden. Dies 

könnte für den Anleger zu einer erheblich höheren 

Steuerlast und zu einem erheblich geringeren 

Nachsteuerergebnis führen. 

3.4.7 Fehlende Einkunftserzielungsabsicht 

Sollte ein Anleger entgegen den Annahmen des 

Anbieters in diesem Verkaufsprospekt den Erwerb 

seiner Beteiligung fremdfinanzieren oder weitere 

umfangreiche Aufwendungen für den Erwerb seiner 

Beteiligung an der Fondsgesellschaft tragen, 

besteht das Risiko, dass die Finanzverwaltung eine 

Überschusserzielungsabsicht verneint, sofern dadurch 

die (Sonder-)Werbungskosten des Anlegers 

für dieses Beteiligungsangebot höher als die Einnahmen 

hieraus sind und innerhalb des Prognosezeitraums, 

d. h. der angenommenen Dauer der Beteiligung, 

kein Überschuss der Einnahmen über 

die Werbungskosten erzielt wird. In diesem Fall können 

für den Anleger weder die Zinsaufwendungen 

für die Fremdfinanzierung noch sonstige Aufwendungen 

auf Anleger- oder auf Fondsgesellschaftsebene 

steuerlich geltend gemacht werden, da 

seitens des Anlegers mit der Vermögensanlage 

lediglich eine nicht steuerbare „Liebhaberei“ begründet 

wird. Gleiches gilt, wenn ein Anleger seine 

Beteiligung veräußert, bevor ein Totalüberschuss 

eingetreten ist. Solche Fälle hätten erhebliche negative 

Auswirkungen für den Anleger im Rahmen 

einer Beteiligung, mit der Folge einer höheren individuellen 

steuerlichen Belastung der Erträge aus 

der Beteiligung und damit einer Verringerung der 

Rentabilität der Beteiligung für den Anleger. 

3.4.8 Gewerblicher Grundstückshandel 

Im Fall eines Verkaufs der Fondsobjekte bzw. des 

Kommanditanteils an der Fondsgesellschaft und/ 

oder der Objektgesellschaften besteht das Risiko, 

dass die Fondsgesellschaft, die Objektgesellschaften 

oder der Anleger, ggf. mit seinen sonstigen Vermögensdispositionen, 

einen gewerblichen Grundstückshandel 

begründen. Die Finanzverwaltung stellt 

hierbei regelmäßig auf die sogenannte „Drei-Objekt-Regel“ 

ab (BMF-Schreiben vom 26. März 2004 

– IV A 6-S 2240-46/04, BStBl. I 2004, 434), wonach 

generell ein gewerblicher Grundstückshandel begründet 

wird, wenn innerhalb eines engen zeitlichen 

Zusammenhangs mehr als drei Objekte veräußert 

werden. Weitere Immobilienveräußerungen 

des Anlegers oder eine Zurechnung von Objekten 

aus anderen Gesellschaftsbeteiligungen können 

dabei auf Anlegerebene als Zählobjekt berücksichtigt 

werden. Für Branchenkundige wie die Fondsgesellschaft 

und die Objektgesellschaften geht die 

Finanzverwaltung von einem maßgeblichen Beurteilungszeitraum 

von zehn Jahren aus. Der Anzahl 

der veräußerten Objekte sowie dem zeitlichen Zusammenhang 

kommt dabei jedoch nur eine indizielle 

Bedeutung zu, so dass die Finanzverwaltung 

auch bei weniger als vier veräußerten Objekten 

oder bei Grundstücksübertragungen außerhalb des 

Zehnjahreszeitraums einen gewerblichen Grundstückshandel 

annehmen kann. Zudem besteht das 

Risiko, dass die Finanzverwaltung bei einer Veräußerung 

der Immobilien oder der Kommanditanteile 

die von der Objektgesellschaft gehaltenen Immobilien 

nicht jeweils als ein Objekt im Sinne der 

Regel qualifiziert, sondern die Immobilien beispielsweise 

in mehr als ein Objekt unterteilt. 

Sofern die Fondsgesellschaft und/oder die Objektgesellschaften 


begründet, wären deren sämtliche Einkünfte 

als solche aus Gewerbebetrieb zu qualifizieren, 

mit der Folge, dass auch ein Veräußerungsgewinn 

zu versteuern wäre und die Einkünfte vollständig 

der Gewerbesteuer unterliegen würden. Zudem 

würden die Immobilien (die Fondsobjekte) dem 

steuerlichen Umlaufvermögen zugeordnet werden, 

so dass für das Gebäude rückwirkend keine 

Abschreibung geltend gemacht werden könnte. 

Sofern der Anleger einen gewerblichen Grundstückshandel 

begründet, könnten darüber hinaus auch 

weitere Miet-/Pachteinnahmen oder eventuelle 

Veräußerungsgewinne aus privaten Immobilienverkäufen 

zu den gewerblichen Einkünften gezählt 

werden. Dem Anleger können entweder im 

Fall eines Verkaufs seiner Beteiligung an der Fondsgesellschaft 

oder des Verkaufs der Beteiligungen 

an den Objektgesellschaften oder der Fondsobjekte 

durch die Objektgesellschaften allerdings nur 

dann Zählobjekte im Sinne der Regel zugerechnet 

werden, wenn er zu mindestens 10 Prozent an deren 

Gesellschaftsvermögen beteiligt ist oder der 

auf ihn entfallende Verkehrswert seiner Beteiligung 

oder der ihm anteilig zuzurechnende Verkehrswert 

der Immobilie mehr als 250.000 Euro beträgt. Vor 

diesem Hintergrund besteht das Risiko, dass die 

Begründung eines gewerblichen Grundstückshandels 

auf Anleger-, Fondsgesellschafts- und/oder 

Objektgesellschaftsebene zu einer höheren steuerlichen 

Belastung oder zu einer Steuernachzahlung 

seitens des Anlegers aus seinem Privatvermögen 

führt. 

3.4.9 Fehlender Vorsteuerabzug 

Es besteht das Risiko, dass im Fall einer Änderung 

der Mietverhältnisse die Objektgesellschaften nicht 

auf die Umsatzsteuerbefreiung der Vermietungsleistungen 

verzichten können, da etwa der nachfolgende 

Mieter kein Unternehmer im Sinne des 

Umsatzsteuergesetzes ist oder er das Mietobjekt 

nicht seinem Unternehmen zuordnet oder er lediglich 

umsatzsteuerfreie Leistungen ausführt. In 

diesem Fall sind die Objektgesellschaften insoweit 

nicht zum Abzug der ihnen ab diesem Zeitpunkt in 

46 47 

Rechnung gestellten Umsatzsteuerbeträge berechtigt, 

so dass das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage 

negativ beeinträchtigt wird und sich 

Auszahlungen an den Anleger verringern oder ganz 

ausbleiben. 

Die Objektgesellschaften haben die Grundstücke 

im Rahmen von nichtsteuerbaren Geschäftsveräußerungen 

nach § 1 Abs. 1 a UStG erworben und 

sind insoweit im Hinblick auf mögliche Vorsteuerberichtigungen 

nach § 15a UStG in die Rechtsstellung 

der Veräußerer eingetreten. Die Veräußerer 

haben die abziehbaren Vorsteuerbeträge aus den 

Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten entsprechend 

dem Verhältnis der steuerpflichtig und 

steuerfrei vermieteten Flächen berechnet und entsprechend 

erklärt. Es besteht daher das Risiko, dass 

sich im Fall einer Änderung der Mieter mit steuerpflichtigen 

und steuerfreien Ausgangsumsätzen der 

Prozentsatz der steuerpflichtig vermieteten Fläche 

ändert. In diesem Fall sind die Objektgesellschaften 

innerhalb des Berichtigungszeitraums von zehn 

Jahren verpflichtet, den Vorsteuerabzug entsprechend 

der Veränderung der Mietverhältnisse zu 

berichtigen. Die Berichtigung des Vorsteuerabzugs 

kann das wirtschaftliche Ergebnis der Vermögensanlage 

negativ beeinträchtigen und zu einer Verringerung 

oder Versagung von Auszahlungen an 

die Anleger führen. 

3.4.10 Gleichverteilungsabrede 

Der Gesellschaftsvertrag sieht vor, dass die Ergebnisse 

der Fondsgesellschaft für die Platzierungsphase 

nach Möglichkeit so verteilt werden, dass 

sämtliche Gesellschafter bzw. Treugeber der Fondsgesellschaft 

unabhängig vom genauen Beitrittszeitpunkt 

entsprechend dem Verhältnis ihrer eingezahlten 

Kapitalanteile gleich behandelt werden. 

Sollte eine Verteilung der Gewinne und Verluste in 

der Platzierungsphase nicht dahingehend möglich 

sein, dass alle Gesellschafter bzw. Treugeber der 

Fondsgesellschaft gleich behandelt werden, können 

sich für den einzelnen je nach Beitrittszeitpunkt 

unterschiedliche steuerliche Ergebnisse in 

der Platzierungsphase ergeben. Dadurch kann sich 

ein höheres laufendes steuerliches Ergebnis für

den Anleger ergeben, mit der Folge einer höheren 

individuellen steuerlichen Belastung der Erträge 

aus der Beteiligung und einer nachteiligen Abweichung 

betreffend die Rentabilität der Beteiligung 

aus Sicht der Anleger. 

3.4.11 Erneuter Anfall von Grunderwerbsteuer 

Der Grunderwerbsteuer unterliegt u. a. eine Änderung 

im Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft, 

bei der entweder unmittelbar oder mittelbar 

innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 Prozent 

der Anteile am Gesellschaftsvermögen auf neue 

Gesellschafter übergehen. In diesem Zusammenhang 

würden nach dem Erwerb der Immobilien 

vorgenommene Übertragungen von Kommanditanteilen 

an neue Gesellschafter, die zusammen 

eine Änderung in der Zuordnung zum Gesellschaftsvermögen 

der Fondsgesellschaft von mindestens 

95 Prozent repräsentieren, der Grunderwerbsteuer 

unterliegen. Treugeberwechsel sowie Wechsel von 

Treugebern in die Stellung eines unmittelbar beteiligten 

Kommanditisten werden dabei mitgezählt. 

In gleicher Weise würden bei einem Gesellschafterwechsel 

bei der Bayernfonds Immobiliengesellschaft 

mbH von mindestens 95 Prozent die von 

der Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH gehaltenen 

rd. 5,33-prozentigen Beteiligungen an dem 

Vermögen der Objektgesellschaften mitgezählt 

werden. 

Die Grunderwerbsteuer beträgt zum Zeitpunkt der 

Prospektaufstellung 3,5 Prozent des Bedarfswerts 

der Grundstücke und wäre von der jeweiligen Objektgesellschaft 

zu tragen. Im Ergebnis würde die 

betroffene Objektgesellschaft dann zweimal Grunderwerbsteuer 

tragen müssen, einmal bei Erwerb 

der Immobilie und einmal bei Änderung des Gesellschafterbestands 

von mindestens 95 Prozent. 

Hierdurch würde sich die steuerliche Belastung 

der Fondsgesellschaft erhöhen und Auszahlungen 

an den Anleger würden sich entsprechend verringern 

oder ganz ausbleiben. 

3.5 Haftungsrisiken/Risiken durch persönliche 

Anteilsfinanzierung/Rückzahlungsverpflichtung 

3.5.1 Haftung und Nachhaftung im Zusammenhang 

mit der Beteiligung an der Fondsgesellschaft 

Ein Kommanditist haftet persönlich für die Verbindlichkeiten 

der Gesellschaft. Mit seiner Eintragung 

in das Handelsregister ist seine Haftung gegenüber 

Dritten für nach diesem Zeitpunkt entstehende 

Verbindlichkeiten auf die in das Handelsregister 

eingetragene Hafteinlage beschränkt. Daher 

wird der Treuhandkommanditist erst mit seiner 

Eintragung in das Handelsregister Gesellschafter. 

Grundsätzlich erlischt die Haftung eines Kommanditisten, 

wenn und soweit die Hafteinlage geleistet 

ist. Für den Fall, dass die Hafteinlage infolge 

von Auszahlungen (z. B. Ausschüttungen, sonstigen 

Entnahmen, Abfindungen bei Ausscheiden) 

an einen Kommanditisten zurückbezahlt wird, lebt 

die Haftung des Kommanditisten insoweit wieder 

auf (§ 172 Abs. 4 HGB). Die mittelbar an der Kommanditgesellschaft 

beteiligten Anleger (Treugeber) 

haften gegenüber Gläubigern der Fondsgesellschaft 

nicht direkt. Sie sind jedoch entsprechend ihrer 

Beteiligung nach § 5 Abs. 3 des Treuhandvertrags 

dem Treuhandkommanditisten gegenüber zum Ersatz 

von Aufwendungen und zur Befreiung von 

Verbindlichkeiten verpflichtet, die sich aus dessen 

Haftung gegenüber der Fondsgesellschaft oder 

Dritten ergeben. Die eingangs dargestellte Kommanditistenhaftung 

gilt daher für die mittelbar 

beteiligten Anleger entsprechend. Im Fall des Ausscheidens 

aus der Fondsgesellschaft haften Kommanditisten 

gemäß § 161 Abs. 2 HGB i. V. m. § 160 

Abs. 1 HGB sowie Treugeber gemäß den Regelungen 

des Treuhandvertrags für die bis dahin begründeten 

Verbindlichkeiten der Gesellschaft noch bis 

zu fünf Jahre nach Eintragung ihres Ausscheidens 

im Handelsregister gegenüber den Gläubigern der 

Gesellschaft, jeweils beschränkt auf den Betrag 

ihrer Hafteinlage. In solchen Fällen kann der An- 

leger auch aus seinem Privatvermögen verpflichtet 

sein, Beträge in Höhe der Haftsumme leisten 

zu müssen. 

3.5.2 Persönliche Anteilsfinanzierung 

Vom Anbieter wird eine persönliche Anteilsfinanzierung 

nicht empfohlen, und es wird auch nicht 

zugesichert, dass eine solche aufgenommen werden 

kann. Sofern der einzelne Anleger eine persönliche 

Anteilsfinanzierung aufnimmt, muss er in 

der Lage sein, den regelmäßigen Kapitaldienst 

(Zins und Tilgung) unabhängig von etwaigen Ausschüttungen/Entnahmen 

aus der Beteiligung aufzubringen. 

Die prognostizierten Ausschüttungen/ 

Entnahmen sind nicht garantiert, ihre Höhe hängt 

von vielen verschiedenen Faktoren ab, die alle unterschiedlichen, 

auch kumulativen, Risiken unterliegen. 

Insofern kann nicht ausgeschlossen werden, 

dass prognostizierte Ausschüttungen/Entnahmen 

reduziert werden müssen oder sogar ausbleiben. 

Unabhängig davon bliebe der einzelne Anleger 

verpflichtet, den Kapitaldienst für seine persönliche 

Anteilsfinanzierung zu leisten. Weiterhin kann 

nicht ausgeschlossen werden, dass eine aufgenommene 

persönliche Anteilsfinanzierung vor vollständiger 

Tilgung, z.B. bei Ablauf der vereinbarten Festschreibungsdauer 

der Konditionen oder vorzeitiger 

Kündigung des Darlehens, zurückgeführt werden 

muss, ohne dass zum selben Zeitpunkt die Fondsbeteiligung 

liquidiert oder veräußert werden kann. 

Auch der Verlust des eingesetzten Kapitals kann 

nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden, so 

dass der Anleger das Risiko trägt, im Liquidationsfall 

keinerlei Rückzahlung des eingesetzten Kapitals 

zu erhalten. Insofern muss der einzelne Anleger in 

der Lage sein, jederzeit eine etwaige aufgenommene 

persönliche Anteilsfinanzierung unabhängig von 

der Beteiligung zurückzuführen. Es droht dem Anleger 

der persönliche Ausfall unter der persönlichen 

Fremdfinanzierung bis hin zur Insolvenz des 

Anlegers. 

3.5.3 Rückzahlungsverpflichtung 

Gemäß den gesellschaftsvertraglichen Regelungen 

der Fondsgesellschaft ist die Geschäftsführung berechtigt, 

im laufenden Jahr Vorabausschüttungen/ 

-entnahmen an die Anleger vorzunehmen. Die 

Genehmigung erfolgt auf der nächstfolgenden Gesellschafterversammlung, 

ggf. im schriftlichen Abstimmungsverfahren. 

Sofern die Gesellschafter versammlung 

die Genehmigung verweigert, besteht 

eine Rückzahlungsverpflichtung für die Anleger. Es 

48 49 

besteht das Risiko, dass Anleger dieser Verpflichtung 

nicht nachkommen können, was zulasten der 

Liquidität der Fondsgesellschaft ginge (siehe hierzu 

auch die Ausführungen in Tz. 3.2.7). 

3.6 Maximales Risiko 

Die in den vorstehenden Abschnitten dargestellten 

Erläuterungen beschreiben die wesentlichen 

einzelnen Risiken, die mit einer Beteiligung an der 

Fondsgesellschaft verbunden sind. Die beschriebenen 

Risikofaktoren können nicht nur einzeln auftreten, 

sondern sich vielmehr auch gemeinsam realisieren. 

Dadurch können sich die beschriebenen 

Auswirkungen auch über die Summe der einzelnen 

Auswirkungen hinaus verstärken. Insbesondere bei 

einem Zusammentreffen mehrerer der vorgenannten 

Risiken, die zu einer negativen Abweichung 

von der Prognoserechnung führen, reicht u. U. die 

gebildete Liquiditätsreserve nicht zur Abdeckung 

aller Kosten aus. Dies kann zu einer Kürzung oder 

zu einem Ausfall der Ausschüttungen/Entnahmen 

bis hin zu einem Verlust des gesamten Beteiligungsbetrags 

nebst Agio führen. Unabhängig von den 

vorstehend dargestellten Risiken können heute 

nicht vorhersehbare Entwicklungen das Ergebnis 

der Beteiligung für die Anleger negativ beeinflussen. 

Das maximale Risiko des Anlegers besteht aus 

der Kumulation eines vollständigen Verlusts seines 

Beteiligungsbetrags nebst Agio, einer Inanspruchnahme 

aus einer ggf. abgeschlossenen persönlichen 

individuellen Fremdfinanzierung seiner 

Beteiligung sowie etwaiger Ausgleichs und Zahlungsverpflichtungen 

betreffend Haftungs und 

steuerlichen Gesichtspunkte, insbesondere persönlicher 

Steuerbelastungen aus seinem weiteren 

Vermögen, da der Anleger keine oder nur geringere 

Auszahlungen aus der Beteiligung an diesem 

Beteiligungsangebot erhält. Das maximale Risiko 

kann zur privaten Insolvenz des Anlegers führen. 

Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind dem 

Anbieter keine weiteren wesentlichen tatsächlichen 

und rechtlichen Risiken bekannt.

4. Investitionsstandort 

Außenansicht des Unternehmenssitzes der MAN SE. 

Der BüroImmobilienmarkt in München 

Der Münchener Bürovermietungsmarkt konnte 2011 seinen Spitzenplatz behaupten. So verfügte die bayerische 

Landeshauptstadt über die niedrigste Leerstandsquote und den höchsten Flächenumsatz im Jahresvergleich der 

deutschen Großstädte. 

BüroFlächenumsatz 2011: 

860.300 m 2 

BüroLeerstandsrate 

II. Quartal 2012: 

6,4 Prozent 

Quelle: Colliers international, Marktbericht 

Hinweis: Diese Werte stellen keine Aussage über künftige Entwicklungen dar. 

BüroSpitzenmieten/Durchschnittsmieten 

pro m 2 I. Quartal 2012: 

30,0 Euro/rd. 14,8 Euro 

4.1 München 

München ist die Landeshauptstadt und mit ca. 

1,4 Mio. Einwohnern gleichzeitig größte Stadt 

des Freistaates Bayern und die drittgrößte Stadt 

Deutschlands. 

Entwicklung Einwohnerzahl München 2000–04/2012 

1.450.000 

1.400.000 

1.350.000 

1.300.000 

1.250.000 

1.200.000 

1.150.000 

1.419.781 

1.100.000 

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 

Die Stadt ist eines der wichtigsten Wirtschafts-, 

Verkehrs- und Kulturzentren der Bundesrepublik 

und eine der prosperierenden Städte Europas. Entgegen 

dem Bundestrend entwickelte sich die Einwohnerzahl 

stetig positiv. München ist Zentrum 

der Metropolregion München mit ca. 2,6 Mio. Einwohnern 

sowie Verwaltungssitz des Regierungsbezirkes 

Oberbayern mit ca. 4,3 Mio. Einwohnern. 

Arbeitslosenquote in Deutschland und München, Jahresdurchschnitt 

50 51 

14,0% 

12,0% 

10,0% 

8,0% 

6,0% 

4,0% 

2,0% 

0% 

11,7% 

8,6% 

10,8% 

7,6% 

9,0% 

6,2% 

7,8% 

5,4% 

Die Stadt verfügt über zwei Universitäten, die beide 

zu den neun deutschen Eliteuniversitäten gehören, 

sowie mehrere Hoch- und Fachhochschulen mit 

insgesamt ca. 87.000 Studenten. 

Eine sehr gute überregionale Verkehrsanbindung 

besteht über ein dichtes Autobahnnetz und zahlreiche 

Bundesstraßen im Stadtgebiet, mehrere überregionale 

Bahnhöfe sowie einen internationalen 

Flughafen. 

München und die oberbayerischen Landkreise zählen 

zu den kaufkraftstärksten Regionen Deutschlands. 

Die Arbeitslosenquote der Landeshauptstadt 

München liegt mit 4,0 Prozent unter dem deutschen 

Bundesdurchschnitt von 6,7 Prozent (Stand: Mai 

2012) und ist im deutschen Großstadtvergleich 

weiterhin der niedrigste Wert. 

Einwohner 1.419.781 

04/2012 

Einwohnerentwicklung 

(in %) 

Kaufkraftkennziffer 

(GfK) 

Arbeitslosenquote 

(in %) 

Bruttoinlandsprodukt 

je Einwohner in Euro 

München Deutschland 

+14,9 

2001–2011 

137,2 

2012 

4,0 

05/2012 

49.100 

2011 

81.752.000 

2011 

-0,7 

2001–2011 

100 

2012 

6,7 

05/2012 

31.440 

2011 

Deutschland 

München 

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 

Stand 05/2012 

Jahresdurchschnitt 

zeitpunktbezogen 

8,1% 

6,0% 

7,7% 

5,6% 

7,1% 6,7% 

5,1% 

4,0%

Als Wirtschaftsstandort weist München eine breite 

Diversifi kation auf: Neben traditionellen Wirtschaftszweigen 

wie dem Fahrzeugbau (BMW, MAN), der 

Luft- und Raumfahrttechnik (EADS) oder der Finanz- 

und Versicherungswirtschaft (Allianz, HypoVereinsbank, 

Münchener Rück) hat sich insbesondere auch 

die Hightechindustrie in München etabliert. Insgesamt 

haben sechs DAX-Unternehmen wie Siemens, 

Linde oder BMW ihren Hauptsitz in München, womit 

die Landeshauptstadt in diesem Bereich den Spitzenplatz 

unter den deutschen Standorten einnimmt. 

München ist eines der attraktivsten Tourismusziele 

in Deutschland und Europa. Im Kalenderjahr 2011 

zog München mehr als 107 Mio. Besucher aus dem 

In- und Ausland an. Die Gesamtzahl der Übernachtungen 

ist im Vorjahresvergleich um 5,7 Prozent auf 

11,7 Mio. gestiegen. Das ist das beste Ergebnis seit 

Beginn der Zählung 1912. 

4.2 Mikrostandorte der Fondsobjekte 

4.2.1 Mikrostandort MünchenBogenhausen 

(Fondsobjekt Denninger Str. 165) 

Innerhalb des Stadtbezirkes Bogenhausen befi ndet 

sich das Fondsobjekt Denninger Str. 165 im Arabella- 

1 

2 

3 

Lindau 

5 km 

Stuttgart 

2 

A 96 

A 8 

A 99 

471 

Schloss Nymphenburg 

TNS Infratest 2 

2 

A 99 

A 95 

Garmisch 

304 

471 

11 

park, einem der Stadtteile von Bogenhausen, in gut 

sichtbarer Ecklage an der Denninger Straße und der 

Daphnestraße. 

Der Arabellapark stellt einen eigenständigen immobilienwirtschaftlichen 

Teilmarkt dar, der infrastrukturell 

gut ausgebaut und sehr gut an den öffentlichen 

Nahverkehr angeschlossen ist. Die nächstgelegenen 

U-Bahn-Stationen „Arabellapark“ und „Richard- 

Strauss-Straße“ befi nden sich jeweils in ca. 400 Meter 

Luftlinie Entfernung. Zudem sind Anbindungen 

an den öffentlichen Nahverkehr durch einen Busbahnhof 

im Arabellapark und eine Straßenbahnlinie 

gegeben. Bushaltestellen befi nden sich unmittelbar 

vor dem Fondsobjekt. 

Die Anbindung an den Individualverkehr ist sehr 

gut gegeben. Es besteht über die Denninger Straße 

eine direkte Anbindung an den Mittleren Ring, 

über den die Bundesautobahnen 8, 9 und 94 in 

wenigen Fahrminuten erreichbar sind. 

Der Arabellapark weist insgesamt eine ausgewogene 

Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Einzelhandel, 

Gastronomie und Dienstleistungen auf. Ämter, Kindertagesstätten, 

Ärzte und Schulen sowie Einkaufsmöglichkeiten 

befi nden sich in der Umgebung. 

A 92 

13 

Allianz Arena 

13 

A 9 

Nürnberg 

A 9 

Tierpark Hellabrunn 

Flughafen 

3 MAN SE 

Englischer Garten 

1 Schörghuber Unternehmensgruppe 

Hauptbahnhof 

Theresienwiese 

A 94 

Messe 

A 8 

A 99 

Salzburg 

Schörghuber Unternehmensgruppe Unternehmenszentrale, Denninger Str. 165, 81925 München-Bogenhausen 

TNS Infratest Unternehmenssitz, Landsberger Str. 284–288, 80687 München-Laim 

A 995 

304 

471 

471 

388 

A 99 

A 99 

Passau 

A 94 

304 

4.2.2 Mikrostandort MünchenLaim 

(Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288) 

Das Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 befi ndet 

sich innerhalb des Stadtbezirkes Laim unmittelbar 

an der Landsberger Straße, eine der wichtigsten 

Hauptverkehrsstraßen Münchens, die in Ost-West- 

Richtung den Stadtteil Pasing mit dem Münchener 

Stadtzentrum verbindet. Parallel zur Landsberger 

Straße und unmittelbar hinter dem Fondsobjekt 

verläuft die Stammstrecke der S-Bahn München. 

Der Standort ist infrastrukturell sehr gut ausgebaut 

und hervorragend an den öffentlichen Nahverkehr 

angeschlossen. Die nächstgelegene S-Bahn-Station 

„Laim“ befi ndet sich in ca. 200 Meter Entfernung. 

Zudem sind Anbindungen an den öffentlichen Nahverkehr 

durch unmittelbar in der Nähe verkehrende 

Buslinien gegeben. Die nächste Bushaltestelle 

befi ndet sich in ca. 100 Meter Entfernung. 

Die Anbindung an den Individualverkehr ist ebenfalls 

sehr gut gegeben, ca. 2,5 Kilometer südlich 

des Fondsobjekts verläuft die Bundesautobahn 96. 

Diese ist über die in Nord-Süd-Richtung verlaufende 

Fürstenrieder Straße in ca. 5 Minuten erreichbar. 

Über die Bundesstraße 2 sind die Bundesstraße 304 

und die Bundesautobahn 99 in ca. 5 Minuten bzw. 

ca. 15 Minuten erreichbar. 

Die Umgebung ist geprägt durch eine geschlossene 

Bebauung mit Büro- und Verwaltungsbauten 

sowie Wohn- und Geschäftshäusern. In der Nachbarschaft 

befi nden sich insbesondere in der Fürstenrieder 

Straße diverse Einkaufsmöglichkeiten, 

Ärzte, Restaurants und Banken sowie in guter Erreichbarkeit 

Ämter, Kindertagesstätten und Schulen. 

4.2.3 Mikrostandort MünchenSchwabing 

(Fondsobjekt Ungererstr. 69) 

Innerhalb des Stadtbezirkes Schwabing befi ndet 

sich das Fondsobjekt Ungererstr. 69 unmittelbar 

an der Ungererstraße, einer vierspurigen Hauptverkehrsstraße, 

die in ca. 1 Kilometer südwestlicher 

Richtung an der Münchner Freiheit auf die Leopoldstraße 

mündet. Die Umgebung ist durch eine gemischte 

Bebauung geprägt. Im nahen Umfeld befi 

nden sich Wohn-, Büro- und Geschäftshäuser sowie 

MAN SE Hauptverwaltung, Ungererstr. 69, 80805 München-Schwabing 

52 53 

Mittlerer Ring 

reine Mehrfamilienhäuser. Die meist fünf- bis sechsgeschossige 

Bebauung wurde überwiegend in geschlossener 

Bauweise errichtet. 

Der Standort ist infrastrukturell sehr gut ausgebaut 

und sehr gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. 

Die nächstgelegene U-Bahn-Station 

„Nordfriedhof“ befi ndet sich in ca. 100 Meter Entfernung. 

Zudem sind Anbindungen an den öffentlichen 

Nahverkehr durch in fußläufi ger Umgebung 

verkehrende Buslinien gegeben. Die nächste Bushaltestelle 

befi ndet sich in ca. 600 Meter Entfernung 

zum Fondsobjekt. 

Die Ungererstraße ist eine der Hauptverkehrsstraßen 

im Münchener Norden und Teil der Bundesstraße 

11. Die Anbindung an den Individualverkehr ist sehr 

gut gegeben, da ca. 200 Meter nordöstlich der 

Mittlere Ring und ca. 500 Meter nördlich die Bundesautobahn 

9 verlaufen. Über den Mittleren Ring 

sowie die Bundesautobahn 9 sind die weiteren 

Bundesautobahnen innerhalb des Stadtgebietes 

und Umlandes gut erreichbar. 

In der Nachbarschaft befi nden sich diverse Einkaufsmöglichkeiten, 

Ärzte, Restaurants und Banken. Die 

Leopoldstraße mit einer Vielzahl an Läden und Gastronomieeinrichtungen 

befi ndet sich in fußläufi ger 

Entfernung. Innerhalb des Stadtteils und in guter 

Erreichbarkeit befi nden sich Ämter, Kindertagesstätten 

und Schulen. Naherholungsmöglichkeiten 

sind durch das in unmittelbarer Nachbarschaft gelegene 

Ungererbad und den Schwabinger See sowie 

durch den ca. 1 Kilometer entfernten Englischen 

Garten (Hirschau) gegeben. 

4.3 Büroimmobilienmarkt München 

Flächenumsatz 

Mit einem Flächenumsatz von rd. 860.300 Quadratmeter 

zum Jahresende 2011 konnte das beste 

Ergebnis seit dem Boomjahr 2001 auf dem Münchener 

Büromarkt registriert werden. Die Umsatzleistung 

des ersten Halbjahres konnte in der zweiten 

Jahreshälfte nochmals deutlich übertroffen werden, 

so dass der Flächenumsatz im Vorjahresvergleich um

d. 47 Prozent zulegen konnte. Gleiches gilt auch für 

die Vermietungsleistung, die mit rd. 791.700 Quadratmeter 

39 Prozent über dem Wert zum Ende 

des Jahres 2010 liegt. 

Während die Anzahl der Abschlüsse im Vergleich 

zum Vorjahr nur geringfügig um weniger als 1 Prozent 

angestiegen ist, hat sich die Vermietungsleistung 

in beinahe allen Flächensegmenten erhöht. 

Dies gilt insbesondere für das Segment über 5.000 

Quadratmeter, das mit 27 Abschlüssen (2010: 11 Abschlüsse) 

und einer Vermietungsleistung von rd. 

297.000 Quadratmeter (entspricht rd. 38 Prozent 

des gesamten Vermietungsumsatzes) der wesentliche 

Treiber des Büromarktes war. 

Leerstand 

Da es infolge der Finanz- und Wirtschaftskrise nur 

in geringem Maße zu Projektentwicklungen kam, 

wurden 2011 dem Münchener Büromarkt verhältnismäßig 

wenige Neubaufl ächen hinzugefügt. In 

Kombination mit der Vermietungsleistung, die insbesondere 

durch expansive Großvermietungen von 

Unternehmen wie BMW und MAN sowie den großfl 

ächigen Anmietungen von Osram und der Allianz 

generiert wurde, sind Bürofl ächen in signifi kantem 

Maße absorbiert worden. Die hierdurch entstandene 

Verringerung des Leerstands im Jahr 2011 hat 

sich im zweiten Quartal 2012 weiter fortgesetzt, womit 

sich die Leerstandsquote auf rd. 6,4 Prozent 

gesenkt hat. 

Büromarkt München – Entwicklung des Leerstands 

2007–2012 

9,0% 

8,0% 

7,0% 

6,0% 

5,0% 

4,0% 

3,0% 

2,0% 

1,0% 

0% 

Q1 

07 

Q3 

07 

Q1 

08 

Q3 

08 

Q1 

09 

Q3 

09 

Q1 

10 

Q3 

10 

Q1 

11 

Q3 

11 

6,4% 

Q2 

12 

Mieten 

Bereits in 2011 war eine stetige Aufwärtsbewegung 

bei der Durchschnittsmiete zu beobachten. Diese 

hat sich auch zu Beginn des Jahres 2012 weiter fortgesetzt. 

Die fl ächengewichtete Durchschnittsmiete 

im Büromarkt Münchens lag bei 14,77 Euro/qm/ 

Monat und damit um 2,7 Prozent höher als im vorherigen 

Quartal. 

Die Spitzenmiete hat rd. 30,00 Euro/qm/Monat erreicht 

und liegt durch einen Anstieg um 20 Cent 

seit dem letzten Quartal im ersten Quartal 2012 so 

hoch wie zuletzt im dritten Quartal 2009. 

Im Teilmarkt München Stadt Nord-Ost, in welchem 

die beiden Fondsobjekte Denninger Str. 165 und 

Ungererstr. 69 liegen, wurden im ersten Quartal 

2012 Mieten von 9,50–20,00 Euro/qm/Monat erzielt. 

Die Durchschnittsmiete lag bei 14,77 Euro/qm/ 

Monat. Die Büromiete für das Fondsobjekt Denninger 

Str. 165 beträgt 16,50 Euro/qm/Monat und für 

das Fondsobjekt Ungererstr. 69 16,36 Euro/qm/ 

Monat. 

Im Teilmarkt des Fondsobjekts Landsberger Str. 

284–288, München Stadt Süd-West, lag die Durchschnittsmiete 

bei rd. 13,40 Euro/qm/Monat, wobei 

im ersten Quartal 2012 Mieten bis zu 15,50 Euro/ 

qm/Monat erzielt werden konnten. Die Büromiete 

im Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 liegt bei 

15,26 Euro/qm/Monat. 

Investmentmarkt München Transaktionsvolumen 

Nach einem eher verhaltenen ersten Halbjahr 2011 

und einem Transaktionsvolumen von rd. 751 Mio. 

Euro ist der Umsatz mit Gewerbeimmobilien in der 

zweiten Jahreshälfte 2011 deutlich angestiegen. Insbesondere 

das letzte Quartal 2011 sticht in der Betrachtung 

heraus, hier wurden über 1,33 Mrd. Euro 

Transaktionsumsatz erzielt, dies entspricht rd. 46 

Prozent der Gesamtjahresleistung. In Summe stehen 

somit 110 Transaktionen und ein Investitionsvolumen 

von über 2,89 Mrd. Euro für das Kalenderjahr 

2011 zu Buche. Dies bedeutet einen Anstieg der 

Investitionsleistung um über 68 Prozent im Vergleich 

zum Vorjahr. Überwiegende Investitionsobjekte sind 

dem Core- bzw. Core-Plus-Segment zuzuschreiben. 

Mit einem Anteil von 45,9 Prozent am Transaktions- 

volumen standen Büroimmobilien in der Gunst der 

Investoren an oberster Stelle. 

Das dynamische Investmentgeschehen auf dem 

Münchener Markt aus dem vergangenen Jahr hielt 

auch zu Jahresbeginn 2012 an. Das Gesamttransaktionsvolumen 

im ersten Quartal 2012 beläuft sich 

auf 727 Mio. Euro und liegt damit rd. 200 Prozent 

über dem Volumen des ersten Quartals 2011. Dabei 

standen beinahe ausschließlich Büroobjekte 

(ca. 72 Prozent) und Objekte mit Mischnutzung 

(ca. 24 Prozent) im Fokus der Investoren. 

Quellen: Stadt München www.muenchen.de; Statistisches Amt Stadt 

München www.mstatistik-muenchen.de; Arbeitsagentur 

www.statistik.arbeitsagentur.de; GfK GeoMarketing – GfK Kaufkraft 

2012; Colliers Schauer & Schöll GmbH Marktbericht Bürovermietung/ 

Investment München 1.– 4. Quartal 2011 und 1. und 2. Quartal 2012; 

Statistisches Landesamt Baden-Württemberg www.statistik-bw.de; 

Statistisches Bundesamt www.destatis.de; BulwienGesa GmbH – 

Marktwertgutachten Denninger Str. 165; BulwienGesa GmbH – 

Marktwertgutachten Landsberger Str. 284–288; BulwienGesa GmbH – 

Marktwertgutachten Ungererstr. 69; Landeshauptstadt München – 

Jahreswirtschaftsbericht 2011; Bundesagentur für Arbeit; Colliers 

international, Marktbericht Q1/2012 

54 55 

Außenansicht des Unternehmenssitzes der TNS Infratest.

5. Fondsobjekte 

Der Unternehmenssitz von TNS Infratest. 

Die Zentrale der Schörghuber 

Unternehmensgruppe. 

Die Hauptverwaltung von MAN SE. 

Unternehmenssitz 

TNS Infratest 

Standort: 

München-Laim 

Mietfl äche: 

ca. 16.334 m 2 

Besonderheiten: 

DGNB-Zertifi zierung 

in Gold 

Unternehmenszentrale 

Schörghuber Unternehmensgruppe 

Standort: 

München-Bogenhausen 

Mietfl äche: 

ca. 9.502 m 2 


Geothermie-Anlage zur 

Kälteerzeugung 

Hauptverwaltung 

MAN SE 

Standort: 

München-Schwabing 

Mietfl äche: 

ca. 8.216 m 2 


Entkernter Altbau 

integriert 

Englischer 

Garten 

Die Immobilie wird seit ihrer Fertigstellung in 1995 

von der Schörghuber Unternehmensgruppe als 

Unternehmenszentrale genutzt. Die Schörghuber 

Unternehmensgruppe wurde 1954 in München 

gegründet und ist national und international tätig. 

Die vier Unternehmensbereiche sind Bauen und 

Immobilien, Getränke, Hotel und Seafood. Im Objekt 

befi nden sich neben dem Hauptsitz der 

Schörghuber Unternehmensgruppe mit der zentralen 

Unternehmensführung, die Geschäftsleitung 

der Bayerischen Hausbau mit einem Großteil der 

operativen Unternehmen des Bereichs Bauen und 

Immobilien. 

Das Fondsobjekt verfügt über eine vermietbare 

Fläche von rd. 9.502 Quadratmetern (NGF 1) ), davon 

rd. 6.947 Quadratmeter Bürofl äche, rd. 952 Quadratmeter 

Casinofl äche und rd. 1.603 Quadratmeter 

Lagerfl äche sowie ca. 155 Stellplätze. Der Haupteingangsbereich 

ist repräsentativ und verfügt über 

eine Glasüberdachung. Die großzügige Empfangshalle 

erstreckt sich über alle oberirdischen Geschos- 

56 57 

Barer Straße 

Hohenzolllernstraße 

Franz-Joseph-Straße 

U 

Ludwigstraße 

Frauenkirche 

S U 

Blumenstraße 

U 

U 

Odeonsplatz 

Marienplatz 

U 

Leopoldstraße 

Giselastraße 

Siegestor 

Universität 

Prinzregentenstraße 

S Isartor 

U 

Chinesischer 

Turm 

Monopteros 

Lehel 

Seehaus 

Widenmayerstraße 

Ifflandstraße 

Friedensengel 

Isarring 

Ismaninger Straße 

Prinzregentenstraße 

Max-Weber-Platz 

Fondsobjekt, Schörghuber Unternehmensgruppe, Unternehmenszentrale 

Denninger Straße 165, 81925 München 

2 

U-Bahn S-Bahn Hauptbahnhof Mittlerer Ring 

S 

Stuttgart 

U 

A 96 

A 8 

A 99 

Scheinerstraße 

U 

Grillparzerstraße 

Orleansstraße 

Mauerkircherstraße 

Bülowstraße 

Oberföhringer Straße 

Richard-Strauss-Tunnel 

Prinzregentenplatz 

S 

U 

471 

Effnerstraße 

Englschalkinger Straße 

Bogenhausen 

Denninger Straße 

Böhmerwaldplatz 

Einsteinstraße 


304 

Ostbahnhof 

2 

U 

U 

S 

Arabellapark 

Richard-Strauss-Straße 

A 99 

Leuchtenbergring 

Berg-am-Laim-Straße 

5.1. Fondsobjekt Denninger Str. 165 

se und öffnet sich teilweise zum 1. Untergeschoss. 

Im 1. Untergeschoss befi ndet Tierpark sich Hellabrunn das Casino, das 

304 

5.1.1 Allgemeine Informationen Lindau 

durch ein Glasdach Tageslichteinstrahlung erhält. 

Bei dem Fondsobjekt in der Denninger Str. 165 in 

81925 München handelt es 5 km sich um ein Solitärge- 

A 95 

471 

Ein Großteil der Flächen 11 des Casinos wird als Mit- 

Garmisch 

A 995 A 8 Salzburg 

arbeiterkantine genutzt. Die Tiefgaragenstellplät- 

A 99 

bäude in Ecklage mit zwei Untergeschossen, Erdze verteilen sich auf die zwei Untergeschosse. 

geschoss, drei Obergeschossen 1 Schörghuber sowie Unternehmensgruppe einem Staf- Unternehmenszentrale, Denninger Straße 165, 81925 München-Bogenhausen 

felgeschoss. Das Gebäude 2 TNS ist mit Infratest vorgehängten 

Unternehmenssitz, 5.1.1.1 Landsberger Gutachten Straße 284–288, Marktwertermittlung 80687 München-Laim und 

Naturstein- und Glasfassaden 3 

MAN errichtet SE Hauptverwaltung, worden. Ungererstraße Bericht 69, 80805 technischer München-Schwabing Zustand 

Das Fondsobjekt befi ndet sich Mittlerer im Münchener Ring Os- Für das Fondsobjekt wurde vom Anbieter ein Gutten 

im Arabellapark, einem etablierten Bürostandachten zur Ermittlung des Verkehrswerts bei der 

ort, der dem Teilmarkt Bogenhausen zugeordnet Firma BulwienGesa Valuation GmbH, Berlin, in Auf- 

ist. 

trag gegeben. 

U 

304 

TNS Infratest 

471 

Vollmannstraße 

Cosimastraße 

A 94 

Truderinger Straße 

Friedrich-Eckart-Straße 

Daglfinger Straße 

Die BulwienGesa Valuation GmbH ist ein international 

tätiges, unabhängiges Unternehmen, das sich 

auf die Markt- und Beleihungswertermittlung für 

Immobilien nach deutschen und internationalen 

Verfahren spezialisiert hat. Das Unternehmen wurde 

2008 als Gemeinschaftsunternehmen der Bulwien- 

Gesa AG und JKT Immobilien GmbH gegründet. 

Der im Rahmen des Gutachtens vom 01.08.2011 

ermittelte Verkehrswert bestätigt den Kaufpreis 

für das Fondsobjekt als marktüblich. Der nach dem 

Gutachten ermittelte Verkehrswert auf den Wertermittlungsstichtag 

07.07.2011 beträgt demnach 

29,1 Millionen Euro. Der Kaufpreis für das Fondsobjekt 

beträgt 29,0 Millionen Euro. 

Die technische Überprüfung des Fondsobjekts erfolgte 

im Auftrag des Anbieters durch Drees & Sommer 

Projektmanagement und bautechnische Beratung 

GmbH, München („Drees & Sommer“). Drees & 

Sommer verfügt über mehr als 35 Jahre an Erfahrung 

im Projektmanagement und Engineering. Die 

im technischen Bericht vom 18.08.2011 aufgeliste- 

Ostpreußenstraße 


Unternehmenszentrale 13 

Nürnberg 

2 

A 92 

Allianz Arena 

Töginger Straße 

13 

Truderinger Straße 

A 9 

Eggenfelder Straße 

A 9 

S 

A 99 

Englschalking 

S 

Daglfing 

A 94 

Flughafen 



A 94 

304 

Messe 

471 

388 

A 99 

Passau 

A 94

ten Schätzkosten für Instandhaltungsplanungs- und 

Reparaturmaßnahmen sowie strukturelle Investitionen 

wurden im Rahmen der Prognoseberechnung 

berücksichtigt. 

5.1.1.2 Objektdaten im Überblick 

Allgemeine Daten zum Fondsobjekt: 

Anschrift Denninger Str. 165 


Nutzung Untergeschosse: 

Parkplätze, Casino-, Technik- 

und Lagerflächen 

Erdgeschoss: 

Eingangshalle und Büroflächen 

1.–4. Obergeschoss: 

Büroflächen 

Zeitraum der Fertigstellung 

1995 

Grundstücksfläche 7.033 m² 

Mietflächen (NGF) 

Bürofläche 

Lagerfläche 

Casino 

Gesamt 

PkwTiefgaragen stellplätze 

rd. 6.947 m² 

rd. 1.603 m² 

rd. 952 m² 

rd. 9.502 m² 

ca. 155 


Kaufpreis Fondsobjekt 29.000.000 Euro 

Verkehrswert gemäß 

Wertgutachten 2) 

29.100.000 Euro 


5.1.1.3 Gebäudeausstattung 

Bautechnische Daten: 

Baukonstruktion/Decken/Dach 

Fundamente als Betonstreifen- bzw. Betoneinzelfundamente. 

Tragende Bauteile (Außenwände, Innenwände, 

Stützen, Unterzüge, Decken, Treppenläufe) bestehen 

aus Stahlbeton in glatter Schalung. 

Erdberührte Außenwände mit Dichtungsanstrich, vor 

beheizten Innenräumen mit Perimeterdämmung. 

Erdberührte Decken mit Gefällebeton, Wärmedämmung 

nach Erfordernis, bituminöse Abdichtung, Schutzbeton, 

Humus und Bepflanzung oder Kiesbett mit Plattenbelag. 

Stützen, Unterzüge und Decken in der Tiefgarage aus 

Stahlbeton. 

Im Erdgeschoss und in den Obergeschossen Stahlbetonskelettkonstruktion 

mit Stahlbetonflachdecken und 

Überzügen im Bereich der Brüstungen und Attiken. 

Dachdecken aus Stahlbeton mit Wärmedämmung und 

zweilagiger bituminöser Dachabdichtung, Gummigranulatmatten, 

Vlies und Kies, z.T. Gehwegplatten. Terrasse 

mit Plattenbelag im Splittbett. 

Fenster/Fassade 

Eingangshalle mit gebäudehoher Glasfassade (Ost- und 

Westseite) und Glasdach als Pfosten-Riegel-Konstruktion 

aus Stahl (beheizt) mit Aluminiumrahmen. Drehtrommeltür 

und seitliche Drehtür, behindertengerechter Zugang. 

Fassadenstützen, Brüstungen und Attiken mit hinterlüfteter 

Glaspaneelverkleidung auf pulverbeschichteter Aluminiumkonstruktion. 

Außenwandscheiben und Treppenhauswände mit hinterlüfteter 

und gedämmter Natursteinbekleidung aus rotem 

Granit. 

Fensterbänder und Einzelfenster aus thermisch getrennten, 

pulverbeschichteten Aluminiumkonstruktionen mit 

Isolierverglasung. 

Südfassaden außen mit motorisch bedienbaren Screenbehängen. 

Die Behänge sind unten ausstellbar. 

Wände/abgehängte Decken 

Nichttragende Innenwände im Keller aus Kalksandsteinmauerwerk. 

Leichte Trennwände als Gipskarton-Ständerwände, 

doppelt beplankt mit Mineralfaserdämmung – 

F30 bis F90 je nach Anforderung an den Brandschutz. 

Wärmedämmung an Decke und Wänden von beheizten 

Räumen gegen nicht beheizte Räume und Tiefgarage. 

Flur- und Bürowände als Gipskarton-Ständerwände, 

doppelt beplankt mit Mineralfaserdämmung – F30 bis 

F90 je nach Anforderung an den Brandschutz. 

Schachtwände aus Stahlbeton oder Vollgipsplatten. 

In den Bürofluren GK-Decke abgehängt mit integrierter 

Beleuchtung. In den Büros Metall-Langfeldkassetten mit 

integrierten Spiegelrasterleuchten. 

Alle Gipskartonflächen sind glatt gespachtelt und mit 

einem Anstrich versehen. 

Bodenbeläge 

In der Tiefgarage Asphaltestrich im 1. UG, im 2. UG Betonplatten. 

Im Archiv- und Technikbereich Estrichbeschichtung. 

Bodenbeläge in der Cafeteria und Ausstellungsfläche als 

Fertigparkett. In der Küche rutschhemmende Fliesenbeläge 

(R10). 

Eingangshalle und Etagenpodestet sind mit polierten 

Granitbelägen ausgestattet. 

In den Bürofluren ist Teppichboden auf Hohlraumboden 

verlegt mit gekettelten Teppichleisten. In den Büroräumen 

Teppichboden auf Hohlraumboden mit Elektranten, 

gekettelte Teppichleisten. 

Teeküchen mit Fliesenbelägen. 

Treppenhäuser mit Natursteinbelägen. 

58 59 

Heizung/Lüftung/Kühlung 

Die Wärmeversorgung erfolgt aus dem städtischen Fernwärmenetz. 

In der Zentrale im 1. UG erfolgt die Verteilung 

zu den statischen Heizflächen in den Büros und Nebenräumen, 

zu der Fußbodenheizung und der Fassadenheizung 

in der Eingangshalle sowie zu den RLT-Anlagen. 

Statische Heizung in den Büros als glatte Plattenheizkörper 

mit Thermostatventil und Rücklaufverschraubung. Im 

Ausstellungsbereich und 4. OG Konferenzraum sind Unterflurkonvektoren 

mit Rollrostabdeckung installiert. Im 

4. OG Radiavektoren vor raumhohen Verglasungen. Röhrenradiatoren 

in Nebenräumen und Treppenhäusern. 

Die Lüftungszentrale ist zweigeschossig im 1. und 2. UG. 

Lüftungsanlagen sind für folgende Bereiche vorhanden: 

• Büros 

• Ausstellungsfläche 

• Umluftkühlung für große Besprechungsräume 

• Innenliegende Nasszellen (Dachventilatoren) 

• Teeküchen (Dachventilatoren) 

• Cafeteriaküche (Edelstahl-Ablufthaube) 

• Müllraum 

• Tiefgarage 

Quellluft-Belüftung in Bürobereichen mit 2- bis 3-fachem 

Luftwechsel zusätzlich zu öffenbaren Fenstern. Zuluft aus 

den Schranksockeln, Abluft unter der Decke über Schränken. 

Die Lüftungsgeräte für Büro und Ausstellung/Cafeteria 

als Kastengeräte mit Filter, Heizregister, Kühler, Wärmerückgewinnung. 

Luftverteilung über Kanalsysteme aus verzinktem Stahlblech. 

Brandschutzklappen an Brandabschnitten. 

Die Kälteerzeugungsanlage in der Lüftungszentrale mit 

einer Leistung von ca. 250 kW wird über Brunnenwasser 

rückgekühlt. Es stehen zwei Brunnenpumpen und drei 

Plattenwärmetauscher zur Verfügung. 

Versorgt werden folgende Anlagen: 

• RLT-Geräte 

• Umluftkühler 

• Kühldecken in den Büros 

Die Kühldecken werden ab 24 °C Außentemperatur versorgt. 

Bei hohen Kühllasten wird das Kühldeckensystem 

durch einen zweiten Plattenwärmetauscher mit Klimakaltwasser 

von der Kältemaschine rückgekühlt.


Sanitär 

Die Warmwasserversorgung erfolgt zentral. 

Brandschutz 

Die Brandschutzsicherheit besteht aus zwei Systemen, 

dem Brandschutzsystem und dem Notfallsicherheitssystem. 

Im Gebäude besteht das Brandschutzsystem aus: 

• Vollflächige Sprinklerung in allen UG-Ebenen und der 

Eingangshalle mit angrenzenden Büros 

• Edelgas-Löschanlage in der EDV-Zentrale 1. UG 

• Brandmeldeanlage 

• Notbeleuchtung und Fluchtwegbeschilderung 

• Tragbare Feuerlöscher über das gesamte Gebäude verteilt 

• Die Brandmeldeanlage ist flächendeckend in allen UG- 

Räumen und in der Tiefgarage installiert, ab EG in den 

Fluren und besteht aus automatischen Brandmeldedetektoren 

Druckknopfmelder sind in allen Ebenen der Treppenhäuser, 

im Pförtnertresen und in der Brandmeldezentrale (BMZ). 

Die BMZ befindet sich im Pförtnerraum hinter dem Tresen 

in der Eingangshalle. Hier sind das Feuerwehrbedienfeld, 

die Feuerwehrlaufkarten und das Wählgerät zur 

Alarmierung situiert. 

Im Gebäude besteht das Notfallsicherheitssystem aus: 


• Batterieanlage 

• Notstromdiesel 

Alle Treppenhäuser, die Cafeteria/Ausstellungsfläche und 

die Eingangshalle können über RWA-Anlagen entraucht 

werden. 

Der Rauchabzug der Räume im Bürobereich erfolgt natürlich 

durch Öffnung der Fenster. 

Elektroinstallation 

Die Verkabelung ist flächenhaft angebracht und in der 

abgehängten Decke für die Beleuchtung und Stromverteilung 

und im Hohlraumboden für die Steckdosen der 

Arbeitsplätze verlegt. 

Die Stromversorgung des Gebäudes wird mit zwei Trafoanlagen 

je 640 kVA im 2. UG und einer 12-kV-Übergabestation 

mit Niederspannungshauptverteileranlage gewährleistet. 

Die Schaltanlage versorgt den Endstromverteiler, einige 

Kühlung-, Heizung- und Lüftungsinstallationen, die Sanitäranlagen, 

Aufzüge usw. sowie die Verteiler in den jeweiligen 

Etagen. 

Im Falle einer kleinteiligen Vermietung kann der Endstromverteiler 

aufgeteilt werden. 

Zur Versorgung der Sicherheitsbeleuchtung, der Fluchtwegtransparente 

und der USV ist eine Batterieanlage 

eingesetzt. 

Notstromanlage 

Die Stromversorgung des Gebäudes bei Netzausfall wird 

über ein Dieselaggregat mit Generator (250 kVA) sichergestellt. 

Zur Steuerung der haustechnischen Anlagen ist eine Gebäudeleittechnik 

vorhanden. 

Förderanlagen 

Im Gebäude sind fünf Aufzüge installiert. 

Zwei Personen-Seilaufzüge mit Glaskabine und Glasschacht 

(halbrund) in der Eingangshalle mit Haltestellen 

vom 2. UG bis ins 4. OG. Darüber hinaus ein Personen- 

Seilaufzug mit Haltestellen im EG und im 4. OG. 

Ein hydraulischer Personen- und Lastenaufzug mit Glaskabine 

und Glasschacht im Zugang zur Ausstellungsfläche 

auf dem Grundstück Denninger Str. 167 (kombiniert mit 

Notausgang Cafeteria) – mit Haltestellen im 1. UG und im 

EG, sowie ein Lasten-Seilaufzug mit Haltestellen vom 

2. UG bis ins 4. OG. 

Außenanlagen 

Wege – Straßenoberflächen sind mit Plattenbelägen 

versehen bzw. asphaltiert, zum Teil auch humusiert 

und bepflanzt. 

Erschließungszustand 

Das Gebäude ist vollständig erschlossen. 

Gebäudezustand 

Das Gebäude wurde 1995 fertiggestellt. Die Immobilie 

und die Anlagentechnik befinden sich in einem guten, 

nahezu neuwertigen Zustand. 

Altlasten 

Nach Durchführung der technischen Ankaufsprüfung ist 

nicht davon auszugehen, dass Altlasten auf dem Grundstück 

vorliegen. Bei der Untersuchung des Gebäudes ergaben 

sich ferner keine Hinweise auf das Vorhandensein 

von Gebäudeschadstoffen. 

Zu dieser Thematik siehe auch Tz. 3.3.2 ab Seite 41. 

5.1.2 Vermietung: Schörghuber Stiftung & Co. 

Holding KG 

Seit Oktober 2011 ist das Fondsobjekt zu 100 Prozent 

langfristig an die zentrale Finanzholding der 

Schörghuber Unternehmensgruppe, die Schörghuber 

Stiftung & Co. Holding KG, vermietet. 

Die Creditreform Wirtschaftsauskunft bewertet die 

Bonität der Schörghuber Stiftung & Co. Holding KG 

zum 25.05.2012 als sehr gut 3) . 

Mietvertrag 

Der Mietvertrag mit der Schörghuber Stiftung & Co. 

Holding KG wurde mit einer Grundmietzeit von 12 

Jahren bis zum 30.09.2023 über das Gesamtobjekt 

abgeschlossen. 

Die Nettogesamtmiete des Jahres 2012 beträgt 

1.720.896,96 Euro. Da die Immobilie derzeit hauptsächlich 

von umsatzsteuerbefreiten Unternehmen 

der Schörghuber Stiftung & Co. Holding KG genutzt 

wird (rd. 89 Prozent), entfällt nur auf rd. 11 Prozent 

der Mieteinnahmen Umsatzsteuer. 

Es ist eine einmalige Erhöhung der Miete zu Beginn 

des dritten Mietjahres, also ab dem 01.10.2013, um 

4,5 Prozent der geschuldeten Nettogesamtmiete 

vereinbart. Ab dem vierten Mietjahr ist eine jährliche 

Staffelmiete vereinbart. Erstmalig zum 01.10.2014 

und danach zu Beginn eines jeden weiteren Mietjahres 

erhöht sich die Nettogesamtmiete um jeweils 

2,4 Prozent der jeweils zuletzt geschuldeten Nettogesamtmiete. 

60 61 

Die Mietzahlungen sind nach dem Mietvertrag 

monatlich im Voraus zu zahlen, spätestens jedoch 

bis zum 3. Werktag eines jeden Monats. 

Dem Mieter ist mietvertraglich gestattet, Flächen 

an im Sinne des AktG verbundene Unternehmen 

sowie Unternehmen, an denen die Erbengemeinschaft 

des verstorbenen Stefan Schörghuber mit 

mindestens 25,1 Prozent Gesellschaftsanteilen beteiligt 

ist, unterzuvermieten. 

Verlängerungsoption 

Nach Ablauf der Grundmietzeit am 30.09.2023 hat 

der Mieter eine einmalige Verlängerungsoption von 

zehn Jahren, die zwei Jahre vor Ablauf des Mietvertrags 

auszuüben ist. 

Details zum Mietvertrag siehe in Tz. 10.4.2.1 und 

wichtige Hinweise zur Vermietung siehe auch in 

Tz. 3.2.2 ab Seite 26. 

Bewirtschaftungs und Betriebskosten 

Der Mieter ist verpflichtet, sämtliche (auch über die 

Betriebskostenverordnung hinausgehenden) verbrauchsabhängigen 

und verbrauchsunabhängigen 

Betriebs- und sonstigen Nebenkosten des Mietgegenstandes 

zu tragen und in diesem Zusammenhang 

alle erforderlichen Ver- und Entsorgungs-, 

Wartungs- und Dienstleistungsverträge im eigenen 

Namen und auf eigene Rechnung abzuschließen. 

Zudem besteht die explizite Pflicht des Mieters 

zur Erstattung weiterer beim Vermieter anfallenden 

Kosten für das Mietobjekt (z. B. grundstücksbezogene 

Gebühren, Steuern, Abgaben und sonstige Kosten), 

soweit sie nicht über das übliche Maß für dieses 

Mietobjekt hinausgehen. 

Ferner erstattet der Mieter dem Vermieter gegen 

entsprechenden Nachweis die jährlich anfallenden 

Versicherungsbeträge, wobei dieser Erstattungsanspruch 

der Höhe nach auf 18.712,53 Euro begrenzt 

ist. Der Begrenzungsbetrag unterliegt der 

Indexierung.

Letztlich ist der Mieter verpfl ichtet, als weitere Nebenkosten 

eine jährliche Verwaltungskostenpauschale 

von 1,75 Prozent der Miete zzgl. Umsatzsteuer 

für die Hausverwaltung zu zahlen. 

Instandhaltung und Instandsetzung 

Die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung 

an Dach und Fach ist Sache des Vermieters. Alle weiteren, 



des Mietobjekts hat der Mieter auf eigene Kosten 

durchzuführen. Hierzu gehören insbesondere die 

Instandhaltung und Instandsetzung der haustechnischen 

Anlagen. Ebenso obliegt dem Mieter die 

regelmäßige Wartung aller technischen Einrichtungen 

innerhalb des Mietobjekts. 

Die Kostenlast der sonstigen durch den Mieter auszuführenden 

Erneuerungen, d.h. Ersatzbeschaffungen, 

wurde durch feste Betragsobergrenzen pro 

Mietjahr mit zwei Zeitschwellen (bis 30.09.2017: 


zzgl. Umsatzsteuer) begrenzt, so dass der Vermieter 

Außenansicht der Unternehmenszentrale der Schörghuber Unternehmensgruppe. 


hat. 

Der Mieter ist verpfl ichtet, auf seine Kosten die 

Schönheitsreparaturen in den Mieträumen vorzunehmen. 

Es steht dem Mieter frei, ob und ggf. 

wann er während der Laufzeit des Mietverhältnisses 

Schönheitsreparaturen ausführt. Bei Beendigung 

des Mietverhältnisses hat der Mieter die erforderlichen 

Schönheitsreparaturen durchzuführen. 

Letztlich ist der Mieter auch zur Pfl ege der zum 

Mietobjekt gehörenden Grünanlagen auf eigene 

Kosten verpfl ichtet. 

Mietsicherheiten 

Der Mieter leistet zur Sicherung sämtlicher Ansprüche 

des Vermieters gegen den Mieter eine Sicherheit 

in Höhe von 430.224,24 Euro in Form einer schriftlichen 

unbedingten, unbefristeten und unwiderruflich 

zu zahlenden Bürgschaft eines in der Bundesrepublik 

Deutschland ansässigen Kreditinstituts. 

Weitere Details hierzu siehe Tz. 10.4.2.1. 

Landsberger Straße 

5.2. Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 

5.2.1 Allgemeine Informationen 

Bei dem Fondsobjekt in der Landsberger Str. 284– 

288 in 80687 München, das 2010 errichtet wurde, 

handelt es sich um ein Bürogebäude eines mäanderförmigen 

Gebäudeensembles auf einem Grundstücksstreifen 

zwischen der Landsberger Straße und 

den Gleisanlagen der Münchener S-Bahn-Stammstrecke. 

Das Objekt befi ndet sich im Stadtteil Laim, 

im Münchner Westen. Das Fondsobjekt ist an die 

WPP Deutschland Holding GmbH & Co. KG („WPP 

Deutschland“) vermietet und wird von der TNS Infratest 

Holding GmbH („TNS Infratest“) als Unternehmenssitz 

genutzt. 

Das Unternehmen ist einer der weltweit führenden 

Anbieter für kundenindividuelle Markt- und 

Sozialforschung sowie der damit zusammenhängenden 

Beratung. Sie gehört zur WPP Group – 

einem der weltgrößten Unternehmen für Medien- 

und Kommunikationsdienstleistungen mit einem 

Jahresumsatz von 10 Mrd. GBP (2011) und ca. 

158.000 Mitarbeitern in 108 Ländern. 4) 

Das Fondsobjekt ist Teil eines mäanderförmigen 

Gebäudeensembles und umfasst den realgeteilten 

Bauteil 1a (rd. 80 Prozent des Gebäudeensembles). 

Gemeinsam mit dem Bauteil 1b teilt sich der Bauabschnitt 

1a die Tiefgarage sowie diverse technische 

Anlagen. 

Der Gebäudekomplex wurde von der DGNB (Deutsche 

Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen e.V.) mit 

„Gold“ ausgezeichnet. 5) Damit wurde u. a. unabhängig 

bestätigt, dass das gesamte Gebäude über 

62 63 

Am Knie 

Blumenauer Straße 

Willibaldstraße 

Nymphenburger Schloss 

Agnes-Bernauer-Straße 

Gothardstraße 

Senftenauer Straße Guido-Schneble-Straße 

Fondsobjekt, TNS Infratest, Unternehmenssitz 

Landsberger Str. 284–288, 80687 München 

U-Bahn S-Bahn Hauptbahnhof Mittlerer Ring 

U S 

U 

Fürstenrieder Straße 

Wolantstraße 

S 

Laim 

Laim 

Laimer Platz 

Zschokkestraße 

Ammerseestraße 

Hirschgarten 

Siglstraße 

A 96 

Romanstraße 

TNS Infratest Unternehmenssitz 

U 

Westendstraße 

Wendl-Dietrich-Straße 

Arnulfstraße 

Westendstraße 

Friedensheimer Straße 

U 

S 

Ridlerstraße 

Westpark 

Heimeranplatz 

Hansastraße 

Rotkreuzplatz 

Leonrodstraße 

Hirschgarten Donnersbergerbrücke 

Garmischer Straße 

S U 

U 

Landshuter Allee 

S 

Stuttgart 

U 

Dachauer Straße 

Nymphenburger Nymphenburger Straße Straße 

Marsstraße 

Bayerstraße 

Theresienhöhe 

U 

Schwere-Reiter-Straße 

Maillingerstraße 

Lothstraße 

eine effi ziente, moderne und ressourcenschonende 

Gebäudetechnik verfügt. Außerdem wurde das 

Gebäude nach den Richtlinien des Feng Shui realisiert 

und zertifi ziert. 6) 

Das Fondsobjekt verfügt über eine vermietbare Fläche 

von rd. 16.334 Quadratmetern (BGF7) ), davon 

rd. 14.577 Quadratmeter Bürofl äche, rd. 1.757 

Quadratmeter Archiv-/Lagerfl äche sowie ca. 110 

Tiefgaragenstellplätze. Das Bürogebäude umfasst 

zwei Untergeschosse, Erdgeschoss und sechs Obergeschosse. 

Im Erdgeschoss befi nden sich neben 

einem repräsentativen Eingangsbereich die Mitarbeiterkantine 

sowie mehrere Konferenzräume. 8) 

Lindau 

A 95 

Garmisch 

5 km 

11 

A 995 A 8 

1 Schörghuber Unternehmensgruppe Unternehmenszentrale, Denninger Str 

2 TNS Infratest Unternehmenssitz, Landsberger Straße 284–288, 80687 Münc 

3 MAN SE Hauptverwaltung, Ungererstraße 69, 80805 München-Schwabing 


5.2.1.1 Gutachten Marktwertermittlung und 

Bericht technischer Zustand 

Für das Fondsobjekt wurde vom Anbieter ein Gutachten 

zur Ermittlung des Verkehrswerts bei der Firma 

BulwienGesa Valuation GmbH, Berlin, in Auftrag 

gegeben. 

Der vom Gutachter im Rahmen des Gutachtens vom 

15.02.2012 ermittelte Verkehrswert bestätigt den 

Kaufpreis für das Fondsobjekt als marktüblich. Der 

nach dem Gutachten ermittelte Verkehrswert auf 

den Wertermittlungsstichtag 02.02.2012 beträgt 

demnach 50,3 Mio. Euro. Der Kaufpreis für das 

Fondsobjekt beträgt 49,3 Mio. Euro. 


im Auftrag des Anbieters durch Drees & Sommer. 

Die im technischen Bericht vom 15.03.2012 

aufgelisteten Schätzkosten für Instandhaltungsplanungs- 

und Reparaturmaßnahmen sowie strukturel- 


Schwanthalerhöhe 

2 

A 8 

S 

A 99 

Hackerbrücke 

Bavariaring 

U 

U 

471 

Schleißheimer Straße 

Gabelsbergerstraße 

Gabelsbergerstraße 

Elisenstraße 

Seidlstraße 


Lindwurmstraße 

Poccistraße 

U 

Stiglmaierplatz 

U 

U 

U 

U 

Sonnenstraße 

Goetheplatz 

Kapuzinerstraße 

Josephsplatz 

Theresienstraße 

Königsplatz 

S U Hauptbahnhof 

S U Karlsplatz 

A 99 

304 

471 


2 TNS Infratest 

Hauptbahnhof 

A 96 Theresienwiese 

A 92 

13 

Allianz Arena 

13 

3 

A 9 

Nürn 

A 9 

MAN SE 

Englische 

1 

Tierpark Hell

le Investitionen wurden im Rahmen der Prognoseberechnung 

berücksichtigt. 



Anschrift Landsberger Str. 284–288 


Nutzung 2 Untergeschosse: 

Parkplätze,Technik- und 

Lagerflächen 

Erdgeschoss: 

Eingangshalle, Mitarbeitercasino 

und Büroflächen 


Büroflächen 


2010 

Grundstücksfläche 5.164 m² 

Mietflächen (BGF) 

Büro- und Casinofläche 

Archiv-/Lagerfläche 

Gesamt 

rd. 14.577 m² 

rd. 1.757 m² 

rd. 16.334 m² 


ca. 110 




Wertgutachten9) 50.300.000 Euro 



Baukonstruktion 

Stahlbetonkonstruktion aus Stützen und Unterzügen mit 

aussteifenden Aufzugs– und Treppenkernen sowie Stahlbetondecken. 

Alle tragenden Wände im Innenbereich sind aus Stahlbeton. 

Diese sind innenseitig verputzt, gespachtelt und 

gestrichen. 

Dach 

Es wurden bekieste Flachdächer mit verblechten Attiken 

ausgeführt. Teilbereiche der Dächer sind extensiv begrünt. 

Die Dachaufbauten sind verputzt und gestrichen. 


Das Gebäude wurde mit einer Leichtmetallfassade mit 

Isolierverglasung und thermischer Trennung verkleidet. 

Opake Fassadenteile sind mit einer pulverbeschichteten 

Blechverkleidung versehen. Im Bereich der Tiefgaragenzufahrt 

findet sich eine Lochblechverkleidung auf Stahlkonstruktion. 

Der außenliegende Sonnenschutz ist motorisch betrieben. 

Wände/Decken 

Die Wände der Büroräume sind weitestgehend Systemtrennwände 

aus Aluminium-Glas- und Gipskartonwänden. 

Die Decken sind im Bereich der Installationskanäle mit 

Metallkassetten abgehängt. 

In den Büroräumen sind teilweise schallabsorbierende 

Kühlsegel unterhalb der Decke angebracht. 

Bodenbeläge 

Die Hohlraumböden sind durchweg mit Flachgewebeteppichböden 

belegt. 

Die Nassbereiche wurden mit Fliesenböden versehen. 

In den Allgemeinbereichen wurden Kunststeinböden 

verlegt. 


Das Gebäude ist an das Fernwärmenetz der Stadtwerke 

München angeschlossen. Die Beheizung und auch die 

Kühlung der Büroflächen erfolgt über eine thermoaktive 

Decke. 

Die Raumtemperaturregelung wird durch eine raumweise 

zusammengefasste Einzelraumregelung sichergestellt. 

Die Lüftung des Gebäudes ist sowohl mechanisch (Be- 

und Entlüftung) mit einer Wärmerückgewinnung als 

auch durch natürliche Lüftung mittels Öffnungsflügel an 

jeder zweiten Fassadenachse möglich. 

Die raumlufttechnischen Anlagen sind auf den Flachdächern 

aufgestellt. 

Als Wärmequelle und Wärmesenke zur Beheizung und 

Kühlung dient Grundwasser als Ressource zur Wärmepumpe. 

Sanitär 

Die Wasserversorgung und die Schmutzwasserentsorgung 

erfolgt über das örtliche Netz. 

Die Warmwasserversorgung erfolgt dezentral in den 

Mietbereichen über Untertischgeräte. 

Brandschutz 

Die Brandschutzsicherung im Gebäude besteht aus: 

• Vollflächiger Sprinklerung in den Untergeschossen 

• Tragbare Feuerlöscher 

• Brandmeldeanlage 


• Zentraler Batteriestation 

• Notstromdiesel 


Die Stromversorgung erfolgt vom EVU. Die Elektrozentralen 

befinden sich in den Untergeschossen. Das Niederspannungsnetz 

wird von einer NSHV sternförmig zu den 

Unterverteilungen aufgebaut. 

Für das gesamte Gebäude ist ein Notstromaggregat vorhanden. 

Sämtliche Anlagen im Gebäude werden mittels digitalen, 

autark arbeitenden Automationsstationen automatisiert. 


Im Gebäude sind 7 Aufzugsanlagen zur vertikalen Erschließung 

vorhanden. Die Aufzüge der Marke Schindler sind jeweils 

an den Treppenhauskernen situiert. Die Auskleidung 

der Kabinen erfolgte mit Edelstahlriffelblech am Boden, 

die Lichtdecke ist integriert. Die Wände sind mit Lochblechen 

verkleidet. Es sind Aufzüge mit Traglasten zu 20 Personen/1.500 

kg und 13 Personen/1.000 kg angegeben. 

Außenanlagen 

Wege und Straßenoberflächen sind mit Plattenbelägen 

versehen bzw. asphaltiert. 

In den Innenhofbereichen sind betonsteingefasste 

Pflanzbeete mit Sträuchern und Laubbäumen angelegt. 

Zur Bahntrasse hin wurden Zierbrunnen ausgeführt. 




Das Gebäude wurde 2010 fertiggestellt. 

Altlasten 

Es liegen keine Hinweise auf eine Belastung mit Altlasten 

vor. 

Zu dieser Thematik siehe auch Tz. 3.3.2 ab Seite 41. 

Sonstiges 

Das Gebäude wurde mit dem Nachhaltigkeitszertifikat 

nach DGNB in Gold ausgezeichnet. 

64 65 

5.2.2 Vermietung: WPP Deutschland Holding 

GmbH & Co. KG 

Seit Oktober 2010 ist das Fondsobjekt zu 100 Prozent 

langfristig an die WPP Deutschland vermietet 

und wird von deren Konzerngesellschaft TNS Infratest 

Holding GmbH als Unternehmenssitz genutzt. 


Bonität der WPP Deutschland als gut. 10) 

Mietvertrag 

Der Mietvertrag mit der WPP Deutschland wurde 

mit einer Grundmietzeit von 15 Jahren bis zum 

31.10.2025 über den gesamten Bauteil 1a abgeschlossen. 

Dem Mieter ist mietvertraglich gestattet, Flächen 

an verbundene Unternehmen oder an Beteiligungsgesellschaften 

unterzuvermieten. 


2.935.203 Euro. Der Mietvertrag ist zu 100 Prozent 

wertgesichert. Rückwirkend bis zum 15.12. eines 

jeden Jahres kann zum 01.01. eines jeden Jahres, 

erstmals zum 01.01.2012, die Nettomiete gemäß der 

Änderung des vom Statistischen Bundesamt festgestellten 

„Verbraucherpreisindex für Deutschland“ 

(Basis 2000 = 100) gegenüber dem Indexstand am 

01.01.2011 bzw. zum Zeitpunkt der letzten Mietanpassung 

verlangt werden (keine automatische Anpassung). 


monatlich im Voraus zu zahlen. 

Sonderkündigungsrechte und Verlängerungsoption 

Nach Ablauf von zehn Jahren ab Übergabe des Mietgegenstandes 

an den Mieter (zum 31.10.2020) hat 

WPP Deutschland ein Teilsonderkündigungsrecht 

für ca. 1.900 Quadratmeter zzgl. anteiliger Stellplätze 

und Lager- und Archivflächen. Dieses Teilsonderkündigungsrecht 

ist bis spätestens 31.12.2018 auszuüben. 

Darüber hinaus hat der Mieter zum 31.10.2020 gegen 

Zahlung einer Abstandssumme von 90 Prozent 

der Jahresmiete, die im Jahr 2019 zu zahlen ist, ein 

Sonderkündigungsrecht für die Gesamtfläche. Dieses 

Sonderkündigungsrecht ist bis zum 31.10.2018 

auszuüben.


der Mieter eine einmalige Verlängerungsoption von 

fünf Jahren, die 14 Monate vor Ablauf des Mietvertrags 

auszuüben ist. 

Nach Ablauf der Festlaufzeit sowie ggf. der Verlängerungsoption 

verlängert sich das Mietverhältnis 

jeweils um ein Jahr, sofern nicht 14 Monate vor Ablauf 

von einer Partei gekündigt wird. 


wichtige Hinweise zu Vermietung siehe auch in Tz. 

3.2.2 ab Seite 26. 


Der Mieter ist verpfl ichtet, sämtliche Nebenkosten 

gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie 

weitere enumerativ aufgezählte Nebenkosten 

zu tragen. Zu den weiteren Nebenkosten zählen 

insbesondere die anteiligen Kosten der Schönheitsreparaturen, 

der Instandhaltung und Instandsetzung 

der Gemeinschaftsfl ächen und Gemeinschaftsanlagen 

sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung 

und erforderlichen Reparaturen aller 

technischen Anlagen und Einrichtungen, der Höhe 

nach beschränkt auf 7 Prozent der Jahresnettomiete, 

bzw. bei nacheinander folgender zweimaliger Überschreitung 

auf 10 Prozent der Jahresnettomiete. Die 

Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung 

sind vom Mieter pauschal in der Höhe 

von 2 Prozent der Jahresnettomiete zu tragen. 


Die Instandhaltung und Instandsetzung an Dach 

und Fach ist Sache des Vermieters. Dagegen hat 

der Mieter Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung 

der vom Mieter genutzten Räume und 

sämtlicher innerhalb dieser Räume gelegenen Anlagen, 

Einrichtungen und Installationen auf eigene 

Kosten durchzuführen. Schönheitsreparaturen 

und Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaftsfl 

ächen und der Gemeinschaftsanlagen 

sowie die Instandhaltung und Instandsetzung 

und Reparatur aller gemeinschaftlichen technischen 

Einrichtungen und Anlagen sind vom Vermieter 

durchzuführen. Die Kosten hierfür werden 

vom Mieter anteilig über die Nebenkosten getragen 

(siehe „Bewirtschaftungs- und Betriebskosten“). 

Der Mieter ist verpfl ichtet, auf seine Kosten 

die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb 

seiner Mieträume vorzunehmen. 


Der Mieter leistet zur Sicherung sämtlicher Ansprüche 

des Vermieters gegen den Mieter eine Sicherheit 

in Höhe von 1.085.823,60 Euro in Form 

einer Barkaution oder einer schriftlichen, unbefristeten, 

selbstschuldnerischen Bürgschaft eines in 

der Bundesrepublik Deutschland ansässigen Kreditinstituts. 

Innenansicht des Unternehmenssitzes der TNS Infratest. Außenansicht des Unternehmenssitzes der TNS Infratest. 

Landshuter Allee 

Olympia Park 

Olympiastadion 

Georg-Brauchle-Ring Petuelring 

Dachauer Straße 

Moosacher Straße 

Olympiazentrum 

Lerchenauer Straße 

Ackermannstraße 

Schwere-Reiter-Straße 

Fondsobjekt, MAN SE Hauptverwaltung 

Ungererstr. 69, 80805 München 

U-Bahn S-Bahn 

U S Mittlerer Ring 

U 



U 

Petuelring 

Luitpold 

Park 

U 

Karl-Theodor-Straße 

U 

Frankfurter Ring 

U 

Belgradstraße 

Stuttgart 

Scheidplatz 

Hohenzollernplatz 

Josephsplatz 

Schellingstraße 

Barer Straße 

Petueltunnel 

U 

U 

Siegestor 

67 

Schwabing - Freimann 

Golfanlage 

Schwabing 

U 

Giselastraße 

Frankfurter Ring 

Ungererstraße 

A 9 

Dietlindenstraße 

Münchner Freiheit 

Chinesischer 

Turm 

Monopteros 

U 

Ungererstraße 

MAN SE Hauptverwaltung 

Seehaus 

U 

Nordfriedhof 

Alte Heide 

U 

Isarring 

A 9 

Studentenstadt 

Englischer 

Garten 

5.3. Fondsobjekt Ungererstr. 69 

Eine Doppelfassade sorgt für optimale Tierpark Hellabrunn Wärme- und 

Lindau 

Kältedämmung und ermöglicht eine natürliche Be- 

5.3.1 Allgemeine Informationen 

Bei dem Fondsobjekt in der Ungererstr. 5 km 69 in 80805 

A 95 lüftung der Räume. Die Parallel-Ausstellfenster mit 

11 

Garmisch 

A 995 A 8 Salzburg 

innenliegendem Sonnenschutz werden elektrisch 

471 

A 99 

München handelt es sich um eine Büroimmobilie, geöffnet. Die Klimatisierung erfolgt über Kühl- und 

bestehend aus einem Neubau 1 und Schörghuber einem entkern- Unternehmensgruppe Heizsegel Unternehmenszentrale, in Kombination mit Denninger einer Lüftungsanlage. 

Straße 165, 81925 München-Bogenhausen 

ten, zeitgemäß modernisierten 2 TNS Altbau. Infratest Das Unternehmenssitz, Objekt Das Gebäude Landsberger verfügt Straße über 284–288, moderne 80687 München-Laim 

Gebäudetech- 

befi ndet sich im Stadtteil München-Schwabing, 

3 MAN SE Hauptverwaltung, nik, Ungererstraße wie zum Beispiel 69, 80805 Fernwärmeheizung München-Schwabing und Zunördlich 

der Münchner Innenstadt. 


und Abluftanlagen. 

Die Immobilie wird von der MAN SE („MAN“) als 

Hauptverwaltung genutzt. MAN ist eines der führenden 

Nutzfahrzeug-, Motoren- und Maschinenbauunternehmen 

Europas, das am Standort Ungererstraße 

bereits seit 1998 seine Konzernzentrale hat. 

Das Gebäude besteht aus zwei Bauteilen. Die so 

genannte Welle wurde 2009 nach einem Entwurf 

des Architekturbüros DMP in Stahlbetonskelettbauweise 

neu erbaut. Der zweite Bauteil wurde 

1986 in Massivbauweise errichtet und im Jahr 

2009 kernsaniert. 

Das Büroobjekt mit fünf Obergeschossen, einem 

Erdgeschoss und zwei Untergeschossen verfügt 

über rd. 8.216 Quadratmeter Gesamtmietfl äche 

(NGF 1) ), davon rd. 7.415 Quadratmeter Büro- und 

Verkehrsfl äche, rd. 505 Quadratmeter Archiv-/Lagerfl 

äche und rd. 295 Quadratmeter Funktionsfl 

äche. Außerdem stehen ca. 79 Tiefgaragenstellplätze 

zur Verfügung. Die Erschließung erfolgt 

über zwei Betonkerne, jeweils einer im Neubau 

und einer im Bestandsgebäude. Hier befi nden sich 

jeweils zwei Aufzüge sowie ein Treppenhaus. Im 5. 

Obergeschoss befi ndet sich ein repräsentativer Sitzungssaal 

mit Zugang zur Dachterrasse. 

2 

A 96 

A 8 

A 99 

471 


TNS Infratest 2 

2 

A 99 

304 

471 

Oberföhringer Straße 

U 

Föhringer Ring 

Nürnberg 

Effnerstraße 

Arabellapark 

MAN SE 


5.3.1.1 Gutachten Marktwertermittlung und 

Bericht technischer Zustand 

Für das Fondsobjekt wurde vom Anbieter ein Gutachten 

zur Ermittlung des Verkehrswerts bei der 

Firma BulwienGesa Valuation GmbH, Berlin, in 

Auftrag gegeben. 

Der vom Gutachter im Rahmen des Gutachtens 

vom 15.03.2012 ermittelte Verkehrswert bestätigt 

den Kaufpreis für das Fondsobjekt als marktüblich. 

Der nach dem Gutachten ermittelte Verkehrswert 

auf den Wertermittlungsstichtag 09.02.2012 beträgt 

demnach 29,7 Mio. Euro. Der Kaufpreis für 

das Fondsobjekt beträgt 29.219.833 Euro. 


im Auftrag des Anbieters durch die Turner & 

Townsend GmbH, München. Turner & Townsend ist 

ein internationales Ingenieur- und Beratungsunternehmen 

mit 74 Büros in 32 Ländern mit mehr als 

60 Jahren Unternehmenshistorie. 11) Die im technischen 

Bericht vom 18.05.2012 aufgelisteten Schätzkosten 

für Instandhaltungsplanungs- und Reparaturmaßnahmen 

sowie strukturelle Investitionen 

wurden im Rahmen der Prognoseberechnung berücksichtigt. 

A 92 

13 

Allianz Arena 

13 

A 9 

A 9 

A 99 

A 94 

304 

Flughafen 

Messe 

471 

388 

A 99 

Passau 

A 94 

304



Anschrift Ungererstr. 69 


Nutzung Erdgeschoss: 

Büronutzung und Kantine 


Büronutzung 

2 Untergeschosse: 

Parken und Lager 


Teilweise 1986 

Saniert und erweitert: 

2006–2009 

Grundstücksfläche rd. 3.205 m² 

Mietflächen (NGF) 

Bürofläche 

Archiv-/Lagerfläche 

Funktionsflächen 

Gesamt 

rd. 7.415 m² 

rd. 505 m² 

rd. 295 m² 

rd. 8.216m² 


ca. 79 




Wertgutachten 12) 

29.700.000 Euro 




Baukonstruktion 

Stahlbetonkonstruktion aus Stützen und Unterzügen mit 

aussteifenden Aufzugs- und Treppenkernen sowie Stahlbetondecken. 

Dach 

Das Dach ist als Warmdach ausgeführt. Die Dachentwässerung 

erfolgt über innenliegende Anschluss- und Fallleitungen. 

Die Dachterrasse ist teilweise mit Steinplatten, teilweise 

mit witterungsbeständigen Holzbelägen belegt; teilweise 

ist die Dachfläche extensiv begrünt. Die Dachaufbauten 

sind mit Blechen verkleidet. 


Die Fassade ist eine Aluminium-Element-Fassadenkonstruktion 

mit Wärmeschutzisolierverglasung und besteht 

zum Teil (ca. 510 Stk.) aus feststehenden und zum Teil 

(ca. 250 Stk.) öffenbaren Fensterelementen sowie geschlossenen 

Brüstungsfeldern. Die Öffnungsflügel können 

elektrisch ca. 30 cm nach außen gefahren werden. 

Die Fenster sind doppelt verglast mit einer zusätzlichen 

Einfachverglasung im Außenbereich. Dazwischen liegt 

der elektrisch betriebene Sonnenschutz. Zu Reinigungs- 

und Wartungszwecken kann die Einfachverglasung von 

außen geöffnet werden. 

Fenster und Sonnenschutz können sowohl individuell 

als auch zentral angesteuert und bedient werden. 

Wände/Decken 

In den Bürobereichen werden teilweise leichte Trennwandsysteme 

(z. B. Gipskarton-Innenwände) und Glas- 

Systemwände zur Abteilung von Zellenbüros verwendet. 

Stahl-Glas-Innenwandkonstruktionen mit integrierten 

Innentüren dienen als Abschluss der einzelnen Bürobereiche. 

Flach aufbauende Kühlsegel mit integrierter 

Grundbeleuchtung und reflektierenden Oberflächen 

sind im Bürobereich an der Decke angebracht. 

Im Konferenzbereich im 5. OG ist eine Akustikdecke installiert. 

Im Bereich der Kantine ist die Decke mit Gipskarton abgehängt. 

Bodenbeläge 

Die Hohlraumböden sind durchweg mit Flachgewebeteppichböden 

belegt. 

Die Nassbereiche wurden mit Fliesenböden versehen. 

In den Allgemeinbereichen wurden Kunststeinböden 

verlegt. 


Das Gebäude wird mit Fernwärme versorgt. Der Anschlussraum 

und die Heizungszentrale befinden sich im UG. 

Die Büroräume werden mit Heizkörpern beheizt. 

Die Kältemaschinen und die dazugehörigen Rückkühleinheiten 

sind auf dem Dach installiert und eingehaust. 

Die Kälte wird für die Lüftung und für die Umluftkühlgeräte 

sowie für die Kühlzellen verwendet. 

In der Tiefgarage ist eine weitere Kältemaschine installiert. 

Der Kälteverteiler ist auf dem Dach in der Lüftungszentrale 

installiert. 

Die Büroflächen werden mithilfe von Kühldecken gekühlt. 

Im Dachgeschoss sind zwei kombinierte Zu-/Abluftgeräte 

installiert. 

Die Büros sind belüftet. Die Zuluftauslässe befinden sich 

an der Decke im Bereich der Kühldecken. 

Sanitär 

Die Wasserversorgung und die Schmutzwasserentsorgung 

erfolgt über das örtliche Netz. 

Die Warmwasserversorgung erfolgt dezentral in den Mietbereichen 

über Obertischgeräte in den Putzräumen. 

Zudem ist eine zentrale Warmwasserbereitung für die 

Kantine vorhanden. 

Für die Abwasserentsorgung sind im Untergeschoss 

eine Hebeanlage sowie ein Fettabscheider vorhanden. 

Brandschutz 

Die Brandschutzsicherung im Gebäude besteht aus: 

• Sprinklerung in der Tiefgarage 

• Rauchmelder 

• Wandhydranten an der Trockensteigleitung 

• Gaslöschanlage für den IT-Raum 

• Brandmeldeanlage in der Leitwarte 


68 69 


Die Stromversorgung erfolgt vom Versorgungsunternehmen. 

Zur Verteilung sind in den Büros Bodentanks in 

einem Raster von ca. 3 x 3 m vorhanden. 

In den Büroflächen ist keine Deckenbeleuchtung installiert. 

Die Beleuchtung erfolgt über Stehleuchten und indirekte 

Beleuchtung, die entlang der Fassade verläuft und an 

Schienen ist. 

In den Treppenhäusern sind große Lichtbänder installiert. 

Leuchtmittel hierfür sind Leuchtstoffröhren. 

In den Technikräumen und auch in den Serverräumen 

sind Pendelleuchten installiert. 

Die MSR-Technik befindet sich ebenso wie die Brandmeldezentrale 

in der Leitwarte des EG hinter dem Empfangstresen. 

In den Büroflächen ist jeweils ein Steuerungs-Touch- 

Panel zur Licht-, Fenster- und Raumtemperatursteuerung 

installiert. 


Es sind 2 x 2 Personenaufzüge und ein Lastenaufzug 

vorhanden. 

Außenanlagen 

Wege und Straßenoberflächen sind mit Plattenbelägen 

versehen bzw. asphaltiert. 

Dazu gibt es Rasenflächen und Sträucher. 

Die Feuerwehrumfahrt ist mit Rasengittersteinen belegt. 




Das Gebäude wurde in den Jahren 2006 bis 2009 umfänglich 

saniert und durch den Anschluss des Neubaus 

in 2009 aufgewertet. 

Altlasten 

Für das Vorhandensein von Schadstoffen gibt es keine 

Hinweise. 

Zu dieser Thematik siehe auch Tz. 3.3.2 ab Seite 41.

5.3.2 Vermietung: MAN SE 

Seit dem 01.05.2009 ist das Fondsobjekt zu 100 Prozent 

langfristig an die MAN SE vermietet. 


Bonität der MAN SE als sehr gut. 13) 

Mietvertrag 

Der Mietvertrag mit der MAN SE wurde mit einer 


über das gesamte Fondsobjekt abgeschlossen. 

Eine Untervermietung an verbundene Unternehmen 

ist dem Mieter MAN SE mietvertraglich gestattet. 


1.599.999,99 Euro zzgl. Umsatzsteuer. Der Mietvertrag 

ist zu 100 Prozent wertgesichert. Nach Ablauf 

des zweiten Mietjahres wird die Änderung gegenüber 

dem Stand des vom Statistischen Bundesamt 

festgestellten „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ 

(Basis 2000 = 100) zum Ablauf des ersten Mietjahrs 

bzw. der letzte Anpassung automatisch, sofern 

die Differenz zur letzten Erhöhung mehr als 7,5 

Punkte beträgt, an die Nettomiete angepasst. 


monatlich im Voraus zu zahlen. 

Verlängerungs option 


der Mieter zwei mieterseitige Verlängerungsoptionen 

von jeweils fünf Jahren, die neun Monate vor 

Ablauf des Mietvertrags auszuüben sind. 

Nach Ablauf der Festlaufzeit sowie ggf. der Verlängerungsoption 

verlängert sich das Mietverhältnis 

jeweils um ein Jahr, sofern nicht neun Monate vor 

Ablauf von einer Partei gekündigt wird. 


wichtige Hinweise zu Vermietung siehe auch in Tz. 

3.2.2 ab Seite 26. 


Der Mieter trägt für das Mietobjekt – neben der 

Miete und den üblichen Nebenkosten im Sinne 

des § 2 der Verordnung über die Aufstellung von 

Betriebskosten – die Nebenkosten für den Betrieb 

bestimmter innerhalb des Mietgegenstandes gelegener 

Anlagen (Klimatisierung, mechanische Be- 

und Entlüftung, elektrische Anlagen, Kälteversorgung, 

Schrankenanlage, Sprinkleranlage und 

Brandmeldeanlage, Feuerlöschanlageeinrichtungen, 

Sicherheits- und Kommunikationseinrichtungen, 

Zentrale Leittechnik/GLT, motorbetriebene 

Türen und Tore). 

Der Mieter übernimmt darüber hinaus auch die 

anteiligen Bewirtschaftungskosten der Tiefgarage. 

Das Fondsobjekt verfügt gemeinsam mit den angrenzenden 

Gebäuden über eine gemeinsame 

Tiefgarage. 

Des Weiteren erstattet der Mieter dem Vermieter 

die Kosten der Sach-Allgefahrenversicherung sowie 

der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. 

Außerdem trägt der Mieter die Grundsteuer 

sowie alle weiteren grundstücksbezogenen 

Gebühren, Steuern und Abgaben, die dem Eigentümer 

berechnet werden. Die Kosten der kaufmännischen 

und technischen Hausverwaltung sind 

hingegen nicht auf den Mieter umlegbar. 


Der Mieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen 

auf eigene Kosten verpflichtet. 

Der Vermieter ist verpflichtet, den Mietgegenstand 

während der Laufzeit des Mietvertrags in 

einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten 

Zustand zu erhalten. Ausbesserungen von 

Schäden im Inneren des Mietobjekts sind von dem 

Mieter auf eigene Kosten zu übernehmen, außer 

sie sind dem Vermieter zurechenbar oder es handelt 

sich um einen technischen Defekt. Von der 

vorbezeichneten Verpflichtung des Mieters ausgenommen 

sind Dach, Fach, Fassade, technische 

Ausrüstung des Vermieters, Außenanlage und 

Tiefgarage, bezüglich derer die Ausbesserung von 

Schäden vom Vermieter auf dessen Kosten durchzuführen 

sind. 

Der Mieter trägt Wartungs-, Instandhaltungs- und 

Instandsetzungskosten für innerhalb der Mietfläche 

gelegene Anlagen und Einrichtungen bis maximal 

6,5 Prozent der Jahresnettokaltmiete und nur nach 

Maßgabe eines festgelegten Anlagenkatalogs (siehe 



im Folgejahr um den nicht verbrauchten 

Teil. Wird er im Folgejahr wiederum nicht verbraucht, 

entfällt er. Für Feuerlöscher, Beleuchtungskörper 

und Leuchtmittel gilt die vorgenannte 

Kostendeckelung nicht. 

Soweit der Vermieter allerdings Wartungsverträge 

abgeschlossen hat, deren Kosten nach Maßgabe 

des Mietvertrags vom Mieter zu zahlen sind, ist 

der Reparaturkostenanteil von dieser Kostentragungspflicht 

ausgeschlossen. Der Reparaturkostenanteil 

wird pauschal mit 30 Prozent angesetzt, 

wenn nicht der Vermieter einen geringeren Anteil 

nachweist. 

70 71 

Außenansicht der Hauptverwaltung der MAN SE. 

1) Die Nettogrundfläche (NGF) ist die Summe der Grundflächen aller 

Grundrißebenen eines Bauwerks ohne die Konstruktionsflächen. 

2) Gutachten der BulwienGesa Valuation GmbH vom 01.08.2011 

3) Quelle: Creditreformauskunft vom 30.07.2012 

4) Quelle: www.tns-infratest.de 

5) Quelle: Wertgutachten BulwienGesa Valuation GmbH 02.02.2012 


7) Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe der Grundflächen aller 

Grundrißebenen eines Bauwerks. 



10) Quelle: Creditreformauskunft vom 02.08.2012 

11) vgl. http://www.turnerandtownsend.com/expertise.html 


13) Quelle: Creditreformauskunft vom 21.09.2011

6. Prognostizierter 

Investitions- und 

Finanzierungsplan 


Die Schörghuber Unternehmensgruppe ist ein 1954 in München gegründeter 

Konzern mit rd. 6.500 Mitarbeitern, der national und international in den Geschäftsfeldern 

Bauen & Immobilien, Getränke, Hotel und Seafood tätig ist. Der 

Mieter des Fondsobjekts in der Denninger Str. 165, die Schörghuber Stiftung & 

Co. Holding KG, ist die zentrale Finanzholding der Schörghuber Unternehmensgruppe. 

Quelle: Schörghuber Unternehmensgruppe 

Außenansicht der Unternehmenszentrale der 

Schörghuber Unternehmensgruppe. 

Rechtsform: 

Kommanditgesellschaft 

Umsatz 2011: 

467,7 Mio. Euro 

EBITDA 2011: 


EBIT 2011: 


In diesem Kapitel werden Prognosen hinsichtlich 

der geplanten Investitionen (Mittelverwendung) 

und der hierfür vorgesehenen Finanzierung (Mittelherkunft) 

dargestellt, so wie sie sich zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung auf der Grundlage 

des zu diesem Zeitpunkt vorgesehenen Beteiligungskonzepts 

ergeben. Über die in diesem Kapitel dargestellten 

Investitionen hinaus sind keine weiteren 

Investitionen geplant. Diese in die Zukunft gerichteten 

Aussagen basieren auf dem für die Fondsgesellschaft 

erstellten Fondskonzept, auf Planungen 

sowie auf Annahmen und Einschätzungen. Tatsächlich 

können sich jedoch andere Umstände und Einschränkungen 

etc. ergeben, so dass gegenüber der 

Prognose abweichende Ergebnisse eintreten können. 

Der Eintritt der geplanten Ergebnisse ist von 

zukünftigen, ungewissen Ereignissen und Tatsachen 

abhängig (siehe hierzu die wichtigen Risikohinweise 

in Tz. 3 ab Seite 24). 

6.1 Mittelherkunft und verwendung auf Ebene 

der Fondsgesellschaft 

Nachstehend sind auf dieser Grundlage die Investitionen 

auf der Ebene der Fondsgesellschaft sowie 

deren Finanzierung dargestellt. Der prognostizierte 

Investitions- und Finanzierungsplan beruht auch 

auf Schätzungen und Annahmen; zudem wurden 

teilweise vereinfachende Darstellungen verwendet, 

die von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen 

können. Die tatsächlichen Positionen können 

daher vom dargestellten Investitions- und Finanzierungsplan 

abweichen. Rundungsdifferenzen 

sind möglich. 

Die Fondsgesellschaft investiert unmittelbar in 

(Kommandit-)Anteile an drei Objektgesellschaften 

(als so genannte unmittelbare Anlageobjekte der 

Fondsgesellschaft), der Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München KG, der 

Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. 

Objekt München Landsberger Straße KG und der 


Objekt München Ungerer Straße KG. Diese Objektgesellschaften 

selbst sind jeweils Eigentümer eines 

Fondsobjekts (so genannte mittelbare Anlageobjekte 

der Fondsgesellschaft) (Details dazu siehe 

72 73 

in Tz. 5 bzw. in Tz. 10). Die voraussichtlichen Gesamtkosten 

betreffend die Investition in diese Anlageobjekte, 

d. h. in Kommanditanteile an den 

vorgenannten Objektgesellschaften, betragen 

61.189.553 Euro. Der Investitionszeitraum ist mit 

dem Erwerb der unmittelbaren Anlageobjekte bereits 


Auf den gesamten zu platzierenden Beteiligungsbetrag 

der Anleger ohne Agio werden gemäß dem 

vorliegenden Beteiligungskonzept bzw. der Prognose 

des prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans 

insgesamt Vermittlungsprovisionen 

in Höhe von insgesamt 9 Prozent des vermittelten 

Beteiligungsbetrags (d. h. gemäß Prognose bis zu 

6.081.120 Euro; in diesem Betrag sind 20.000 Euro 

zzgl. Umsatzsteuer für Vermittlungskoordination 

und Vermittlerschulung enthalten) gezahlt. Vermittler 

sind u. a. Banken, Sparkassen, die Real I.S. und 

sonstige Vermittler. Das Agio in Höhe von 5 Prozent 

des jeweils vermittelten Beteiligungsbetrags wird 

zur teilweisen Deckung dieses Vermittlungshonorars 

verwendet und ist im obigen Betrag enthalten. Die 

Höhe der Vergütung richtet sich nach individuellen 

Vereinbarungen mit dem jeweiligen Vermittler. 

Erläuterungen 

(1) Eigenkapital gesamt (inkl. Agio) 

Der Investitionsbedarf der Fondsgesellschaft soll 

durch Eigenkapital gedeckt werden. Der geschäftsführende 

Kommanditist, die CB Beteiligungs GmbH, 

hat eine Einlage von 1.000 Euro geleistet. Der Komplementär, 

die GS Beteiligungs GmbH, leistet keine 

Einlage. Der Treuhandkommanditist, die FCT Finanzcontrol 


Steuerberatungsgesellschaft, leistet auf 

eigene Rechnung ebenfalls keine Einlage und wird 

Anteile an der Fondsgesellschaft nur auf Rechnung 

der Anleger (Treugeber) übernehmen. Im Rahmen 

des Beteiligungsangebots soll während der Platzierungsfrist 

das weitere Eigenkapital der Fondsgesellschaft 

in Höhe von 67.568.000 Euro (zzgl. des 

Agios in Höhe von 3.378.400 Euro) von Anlegern 

eingeworben werden, wobei die Konditionen für 

das Eigenkapital (Beteiligungsbeträge der Anleger 

nebst Agio) den gesellschaftsvertraglichen Regelungen 

entsprechen bzw. darauf basieren (Details 

zu den prognostizierten Rückflüssen an die Anle-

6.1.1 Prognose des Finanzierungsplans (Mittelherkunft) 

ger und zur prognostizierten Rentabilität im Rahmen 

einer Beteiligung siehe in Tz. 7 bzw. in Tz. 8, 

wichtige Risikohinweise hierzu siehe in Tz. 3 ab 

Seite 24). Die Regelungen zur Ergebniszuweisung 

und zu Ausschüttungen/Entnahmen sind in Tz. 

10.2.1.11 bzw. in Tz. 13 (§§ 19 und 20 des abgedruckten 

Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft) 

zu entnehmen. Bezüglich der Fälligkeiten 

(insbesondere möglicher Kündigungsmöglichkeiten 

für die Anteile an der Fondsgesellschaft) wird 

auf Tz. 10.2.1.13 in Verbindung mit den einschlägigen 

Regelungen des Gesellschaftsvertrags der 

Fondsgesellschaft (vgl. Tz. 13) verwiesen. 

Da zum Zeitpunkt der jeweiligen Kaufpreisfälligkeit 

der Fondsobjekte und des Anfalls von Erwerbsnebenkosten 

und sonstigen Vorlaufkosten das erforderliche 

Anlegerkapital noch nicht platziert war, 

wurde auf Ebene der einzelnen Objektgesellschaft 

eine Zwischenfinanzierung zur Deckung des Differenzbetrags 

genutzt. Die Rückführung der Zwischenfinanzierung 

durch die jeweilige Objektgesellschaft 

erfolgt mittelbar durch die Einlagen der Anleger in 

die Fondsgesellschaft und deren Investition in die 

Objektgesellschaften als unmittelbare Anlageobjekte, 

spätestens bis zum Ende der Platzierungsfrist. 

Die Fondsgesellschaft haftet im Rahmen der Eigen- 

kapitelzwischenfinanzierung gesamtschuldnerisch 

mit den Objektgesellschaften und dem Anbieter. 

Es bestehen zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

zwar keine verbindlichen Zusagen über das zu 

platzierende Eigenkapital, jedoch ist durch die 

Platzierungsgarantie des Anbieters (vgl. Tz. 10.5.2) 

die vollständige Platzierung des Eigenkapitals spä- 

Erläuterung in Euro in Euro 

Kapitalanteil geschäftsführender Kommanditist 1.000 

Kapitalanteil sonstige Kommanditisten 67.568.000 

Agio 3.378.400 

in % des 

Gesamt 

finanzierungs 

volumens/ 

Eigenkapitals 

inkl. Agio 

Eigenkapital gesamt (inkl. Agio) (1) 70.947.400 100,0 

Gesamtfinanzierungsvolumen 70.947.400 100,0 

testens zum Ende der Platzierungsfrist garantiert. 

Betreffend der Einzahlung der Beteiligungsbeträge 

der Anleger nebst Agio während der Platzierungsfrist 

gelten folgende Regelungen: Der gesamte Beteiligungsbetrag 

des jeweiligen Anlegers zzgl. 5 

Prozent Agio ist gemäß der Beitrittsvereinbarung 

zum 20. des dem Beitritt folgenden Monats bzw., 

sofern dies kein Bankarbeitstag ist, am nächsten 

Bankarbeitstag fällig. Es wird vereinfachend angenommen, 

dass das gesamte Eigenkapital zum 

01.07.2012 erbracht wurde und zum gleichen Zeitpunkt 

in voller Höhe ausschüttungsberechtigt ist. 

Die Höhe der durch die Objektgesellschaften in Anspruch 

genommenen Zwischenfinanzierung beträgt 

insgesamt 58.300.000 Euro, da bestimmte 

Aufwendungen und Kosten wie beispielsweise Vermittlungsprovisionen 

nicht zwischenfinanziert werden 

müssen und erst mit bzw. nach Platzierung 

des Eigenkapitals anfallen (zu den Details der 

Eigenkapitalzwischenfinanzierung insbesondere 

bzgl. Konditionen und Fälligkeiten siehe Tz. 10.3.2 

sowie die Risiken in Tz. 3.2.3, ab Seite 29). 

Darüber hinaus werden auf der Ebene der Fondsgesellschaft 

keine weiteren Fremdmittel zur Zwischen- 

und Endfinanzierung aufgenommen. 

Aufgrund des zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

vergleichsweise niedrigen Zinsniveaus ist durch die 

Aufnahme der dargestellten Zwischenfinanzierung 

aus heutiger Sicht, bzw. wenn sich das Zinsniveau 

während des Platzierungszeitraums nicht wesentlich 

erhöht, keine negative Auswirkung auf das 

prognostizierte Beteiligungsergebnis der Anleger 

zu erwarten, da die kalkulierten Ausschüttungs- und 

Entnahmeansprüche ab dem 01.07.2012 zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung höher sind als die 

tatsächlichen Aufwendungen im Rahmen der Zwischenfinanzierungen. 

Etwaige gegenüber den Annahmen 

der Prognose tatsächlich zusätzliche bzw. 

höhere Kosten und Aufwendungen (beispielsweise 

im Fall steigender Zinsen) oder, im günstigen Fall, 

etwaige über dem Aufwand für die Zwischenfinanzierung 

liegenden tatsächlich ersparte Ausschüttungs- 

bzw. Entnahmeansprüche aus dem noch 

nicht platzierten Anlegerkapital (beispielsweise 

falls die Gesamtkosten der Zwischenfinanzierung 

insgesamt geringer sein sollten als der anteilige 

Ausschüttungs- bzw. Entnahmeanspruch aus dem 

noch nicht an die Anleger platzierten Teil des gesamten 

Anlegerkapitals) gehen zulasten bzw. zugunsten 

der Liquiditätsreserve (siehe auch dazu 

die Risikohinweise in Tz. 3.2.3 ab Seite 29). Mögliche 

reduzierte Kosten stehen während der Laufzeit 

des Fonds zur Deckung etwaiger zusätzlicher 

Kosten zur Verfügung. 

(2) Investition in Gesellschaftsanteile 

Die Fondsgesellschaft investiert unmittelbar in 

Kommanditanteile an den drei Objektgesellschaften 

(so genannte unmittelbare Anlageobjekte), die jeweils 

Eigentümer eines der Fondsobjekte sind (so 

genannte mittelbare Anlageobjekte der Fondsgesellschaft) 

(Details hierzu siehe Tz. 5 bzw. Tz. 10). 

Die Gesamtkosten der Anlageobjekte (der Kommanditanteile) 

und damit die Anschaffungskosten der 

6.1.2 Prognose des Investitionsplans (Mittelverwendung) 

74 75 

Anlageobjekte belaufen sich wie ausgewiesen auf 

61.189.553 Euro. 

(3) Erwerbsnebenkosten 

Als Erwerbsnebenkosten wurden kalkulatorische 

Kosten von 6.500 Euro inkl. Umsatzsteuer angesetzt. 

(4) Eigenkapitalvermittlung 

Für die Vermittlung des erforderlichen Eigenkapitals 

der Anleger erhalten die Real I.S. und die mit 

der Vermittlung beauftragten Unternehmen diese 

Gebühr, die das Agio auf die Beteiligungsbeträge 

enthält und insgesamt 9 Prozent des zu platzierenden 

Kommanditkapitals (ohne Agio) beträgt. In 

diesem Betrag sind 20.000 Euro zzgl. Umsatzsteuer 

für Vermittlungskoordination und Vermittlerschulung 

enthalten. Die Gebühr wird anteilig fällig 

mit Einzahlung der Einlage des Anlegers (Details 

hierzu siehe Tz. 10.5.3). 

(5) Platzierungsgarantie 

Diese Gebühr erhält die Real I.S. für die Übernahme 

der Platzierungsgarantie für das zu platzierende 

Kommanditkapital der Fondsgesellschaft (Details 


(6) Liquiditätsreserve 

Einzelne Positionen des prognostizierten Investitionsplans 

ebenso wie des prognostizierten Finanzierungsplans 

können sich verändern. Die größten Posten 

gemäß prognostiziertem Investitionsplan sind 

jedoch weitgehend fixiert, so dass zum Zeitpunkt der 

Erläuterung in Euro 

in % des 

Gesamt 

investitions 

volumens/ 

Eigenkapitals 

inkl. Agio 

Investition in Gesellschaftsanteile (2) 61.189.553 86,2 

Erwerbsnebenkosten (3) 6.500 0,0 

Eigenkapitalvermittlung (4) 6.081.120 8,6 

Platzierungsgarantie (5) 3.670.000 5,2 

Liquiditätsreserve (6) 227 0,0 

Gesamtinvestitionsvolumen 70.947.400 100,0

Aufstellung des Verkaufsprospekts und auf Basis des 

zu diesem Zeitpunkt vorgesehenen Beteiligungskonzepts 

keine signifikanten Kostenüberschreitungen im 

Rahmen des prognostizierten Investitionsplans nach 

Auffassung des Prospektverantwortlichen zu erwarten 

sind (siehe hierzu jedoch die Risiken in Tz. 3.2, 

ab Seite 25, und 3.3, ab Seite 39).Geringere Kosten 

als prognostiziert erhöhen die Liquiditätsreserve. 

Höhere Kosten als prognostiziert vermindern die 

Liquiditätsreserve. 

6.2 Mittelherkunft und verwendung auf Ebene 

der Objektgesellschaften 

Die Fondsgesellschaft investiert Eigenkapital in die 

Objektgesellschaften (als unmittelbare Anlageobjekte) 

diese sind jeweils Eigentümer der entsprechenden 

Fondsobjekte (als mittelbare Anlageobjekte der 

Fondsgesellschaft). Details zu den Fondsobjekten 

sind Tz. 5 zu entnehmen, Details hinsichtlich der 

Objektgesellschaften bzw. den Kommanditanteilen 

an den Objektgesellschaften sind Tz. 10, insbesondere 

auch Tz. 10.2.3 zu entnehmen. Weiterer Kommanditist 

auf der Ebene der Objektgesellschaften, 

jeweils mit rd. 5,33 Prozent des festen Kapitalanteils 

und auch mit Anspruch in dieser Höhe auf anteiligen 

Erlös aus der Veräußerung der Fondsobjekte, ist 

die Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH (BFI); 

gemessen an festen und variablen Kapitalanteilen 

hält BFI rd. 0,3 Prozent an der jeweiligen Objektgesellschaft 

(wichtige Details hierzu, insbesondere zu 

der Beteiligung am Ergebnis und am Vermögen der 

Objektgesellschaften, siehe in Tz. 7 bzw. in Tz. 10.2.3 

sowie in Tz. 11). Die Objektgesellschaften decken 

6.2.1 Prognose der Mittelherkunft (illustrierende Darstellung) 

Erläuterung 

die Anschaffungskosten für die Fondsobjekte nebst 

der Erwerbsnebenkosten und sonstige Ausgaben 

und auch die Schaffung einer angemessenen Liquiditätsreserve 

teilweise über Eigenkapital und teilweise 

über langfristig aufgenommenes anteiliges 

Fremdkapital ab (Details dazu, auch zur Auswirkung 

der mit dem Fremdkapital verbundenen Hebeleffekte, 

siehe in der Erläuterung (8) unten). Das 

Eigenkapital und das Fremdkapital werden ausschließlich 

zur Finanzierung der Kaufpreise der 

einzelnen Fondsobjekte und der weiteren in Tabelle 

6.2.2 aufgeführten Kosten verwendet. Die Mittel 

der Fondsgesellschaft werden also mittelbar zum 

Erwerb der Fondsobjekte verwendet. Hierbei ist zu 

beachten, dass auf Ebene der Objektgesellschaften 

eine Fremdfinanzierung aufgenommen wird. 

In diesem Abschnitt wird ein illustrierender Mittelherkunfts- 

und Mittelverwendungsplan dargestellt, 

um den Zusammenhang zwischen der Investitionssumme 

in Kommanditanteile an den Objektgesellschaften 

einerseits und dem wirtschaftlichen Wert 

der Fondsobjekte und den sonstigen Bilanzpositionen 

der Objektgesellschaften andererseits zu veranschaulichen. 

Die Darstellung ist mit einer Bilanz 

oder einem Investitions- und Finanzierungsplan nur 

eingeschränkt vergleichbar. Dargestellt sind jeweils 

die Summen der Positionen aus den Objektgesellschaften. 


(7) Eigenkapital 

Das Eigenkapital der Objektgesellschaften nach 

Durchführung der Kapitalerhöhungen (und erfolgter 

Rückführung der Zwischenfinanzierung durch 

Objekt 

gesellschaften 

(in Euro) 

Anteil 

Fonds gesellschaft 

(in Euro) 

die Objektgesellschaften, siehe in Tz. 6.1 ab Seite 73) 

gemäß dem Geschäftsplan der vorliegenden Vermögensanlage 

setzt sich aus der Kapitaleinlage 

der Fondsgesellschaft sowie der Kapitaleinlage 

der BFI zusammen. Beide Kommanditisten halten 

in allen Objektgesellschaften den jeweils gleichen 

Anteil am festen Kommanditkapital von rd. 94,67 

Prozent (Fondsgesellschaft) bzw. rd. 5,33 Prozent 

(BFI). Unter zusätzlicher Berücksichtigung des variablen 

Kommanditanteils der Fondsgesellschaft hält 

sie in allen Objektgesellschaften jeweils insgesamt 

einen gleichen Kapitalanteil von rd. 99,7 Prozent 

(fester und variabler Kapitalanteil) bzw. BFI rd. 0,3 

Prozent (fester Kapitalanteil). Der Anteil der Fondsgesellschaft 

am Eigenkapital der Objektgesellschaften 

entspricht dem Betrag, den die Fondsgesellschaft 

im Rahmen ihres Investitionsplans als Investitionssumme 

für die Anteile an den Objektgesellschaften 

bereitgestellt hat (vgl. Tabelle 6.1.2, Position „Investition 

in Gesellschaftsanteile“). Der Komplementär 

der Objektgesellschaften, die GS Beteiligungs 

GmbH, hat jeweils keine Einlage geleistet. (8) 

Fremdkapital 

Diese Position entspricht dem Fremdkapital der 

Objektgesellschaften zum Zeitpunkt der Erstvalutierung 

des langfristigen Fremdkapitals. Etwaig erfolgte 

Tilgungen sind hierbei aus Vereinfachungsgründen 

nicht berücksichtigt. Das Fremdkapital ist 

langfristig aufgenommen und wird von einer Bank 

zur Verfügung gestellt (Details zum Fremdkapitalgeber 

siehe Tz. 12.9). Alle Details bezüglich der 

Fremdfinanzierung, insbesondere die Konditionen 

und Fälligkeiten, sind Tz. 10.3 zu entnehmen und 

die entsprechenden kalkulatorischen Details im 

Rahmen der Prognoserechnung für das Fremdkapital 

sind Tz. 7 zu entnehmen. 

Anteil 

Bayernfonds 

Immobilien 

gesellschaft mbH 

Bayernfonds 

Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt 

München KG 

76 77 


Die angestrebte konsolidierte Fremdkapitalquote 

auf Ebene der Objektgesellschaften beträgt rd. 

47,7 Prozent. Unter Einbeziehung des Eigenkapitals 

auf Ebene der Fondsgesellschaft beträgt die 

angestrebte Fremdkapitalquote bei durchgreifender 

Betrachtung rd. 44,0 Prozent. Die sich aus der 

Aufnahme von Fremdkapital ergebenden Hebeleffekte 

ergeben sich aus heutiger Sicht bis zum 

Ende der gesicherten Darlehenslaufzeiten und bei 

plangemäßem Ablauf der Fremdfinanzierungen 

bzw. der sonstigen Prognoseannahmen daraus, 

dass der Kostenaufwand für das Fremdkapital geringer 

ist als der kalkulatorische Aufwand für das 

Bayernfonds 



München Landsberger 

Straße KG 

Bayernfonds 



München Ungerer Straße 

KG 

Eigenkapital (7) 61.361.826 61.189.553 172.273 15.623.477 29.035.333 16.703.016 

Fremdkapital (8) 56.000.000 55.842.780 157.220 16.000.000 25.000.000 15.000.000 

Summe 117.361.826 117.032.333 329.493 31.623.477 54.035.333 31.703.016

6.2.2 Prognose der Mittelverwendung (illustrierende Darstellung) 

Erläuterung 

eingesetzte Eigenkapital, so dass das für die Eigenkapitalgeber 

insgesamt zur Verfügung stehende Ergebnis 

bzw. die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals 

durch den Einsatz von Fremdkapital 

grundsätzlich erhöht werden kann. Mit der Aufnahme 

von Fremdkapital sind gleichwohl Risiken verbunden 

(Details siehe Tz. 3.2.4 ab Seite 30) und 

bei Eintreten derartiger Fälle kann sich der Hebeleffekt 

auch negativ auf die Rentabilität aus der Beteiligung 

auswirken. 

(9) Grundstück und Gebäude 

Die Position zeigt den mit den Verkäufern als 

Kaufpreis der Fondsobjekte vereinbarten Gesamtbetrag. 

Zu vorliegenden Verkehrswertgutachten, 

die vom Anbieter beauftragt wurden, siehe Tz.1.7. 

(10) Finanzierungskosten 

Im Rahmen der Transaktionen fallen für die Fremdkapitalfinanzierung 

der Objektgesellschaften einmalige 

Bearbeitungskosten und Bereitstellungsprovisionen 

für die Objektgesellschaften an (Details zur 

Fremdfinanzierung und den zugrunde liegenden 

Verträgen und Vereinbarungen siehe in Tz. 10.3). 

Diese Position enthält diese einmaligen Bankgebühren, 

den Refinanzierungsausgleich und die Bereit- 

Objekt 

gesellschaften 

(in Euro) 

Anteil 

Fonds gesellschaft 

(in Euro) 

stellungsprovision, die in der Prognoserechnung 

kalkulatorisch angesetzt sind. Für Bereitstellungsprovisionen 

wurden für die Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München Landsberger 

Straße KG rd. 58 Tage und für die Bayernfonds 

Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt München 

Ungerer Straße KG rd. 44 Tage angesetzt. 

(11) Erwerbsnebenkosten 

Im Rahmen des Erwerbs der Fondsobjekte fallen 

auf Ebene der Objektgesellschaften Erwerbsnebenkosten 

an. Diese bestehen im Wesentlichen aus 

den Kosten für die Grunderwerbsteuer, Kosten für 

Makler, Notariatsgebühren, Kosten für die Grundschuldbestellung, 

Kosten für Gutachten und für die 

Rechts- und Steuerberatung sowie den Kosten für 

die Gründung der Gesellschaften. 

(12) Finanzierungsvermittlung 

Diese Position zeigt die Gebühren, die Real I.S. für 

Leistungen im Zusammenhang mit der Vermittlung 

von Fremdkapital erhält. Details hierzu siehe unter 

Tz. 10.5.4. 

(13) Objektaufbereitung und Konzeption 

Für die Objektaufbereitung und Konzeption erhält 

Anteil 

Bayernfonds 

Immobilien 

gesellschaft mbH 

Bayernfonds 



München KG 

die Real I.S. Vergütungen in Höhe von insgesamt 

150.000 Euro zzgl. anfallender Umsatzsteuer (Details 


(14) Sonstiges 

Diese Position wird teilweise für bestimmte bereits 

heute bekannte und budgetierte Kosten (beispielsweise 

Kosten für nicht abziehbare Umsatzsteuer) 

sowie andererseits für etwaig anfallende nicht berücksichtigte 

Mehrkosten vorgehalten, die zukünftig 

auf Ebene der Objektgesellschaften entstehen. 

(15) Liquiditätsreserve der Objektgesellschaften 

Es ist mit Abweichungen gegenüber des kalkulatorischen 

Wertes der einzelnen Positionen des prognostizierten 

Investitionsplans ebenso wie des prognostizierten 

Finanzierungsplans zu rechnen. Die 

größten Posten gemäß prognostiziertem Investitionsplan 

sind jedoch weitgehend fixiert, so dass zum 

Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospekts 

und auf Basis des zu diesem Zeitpunkt vorgesehenen 

Beteiligungskonzepts keine signifikanten Kostenüberschreitungen 

im Rahmen des prognostizierten 

Investitionsplans nach Auffassung des Prospektverantwortlichen 

zu erwarten sind (siehe hierzu 

jedoch die Risiken in Tz. 3.2, ab Seite 25, und 3.3, 

ab Seite 39). 

78 79 

Bayernfonds 



München Landsberger 

Straße KG 

Bayernfonds 



München Ungerer Straße 

KG 

Grundstück und Gebäude (9) 107.519.833 107.217.971 301.862 29.000.000 49.300.000 29.219.833 

Finanzierungskosten (10) 632.967 631.190 1.777 203.800 269.375 159.792 

Erwerbsnebenkosten (11) 5.669.263 5.653.347 15.916 1.383.711 2.900.458 1.385.094 

Finanzierungsvermittlung (12) 1.680.000 1.675.283 4.717 480.000 750.000 450.000 

Objektaufbereitung und Konzeption (13) 150.000 149.579 421 50.000 50.000 50.000 

Sonstiges (14) 67.766 67.576 190 67.766 0 0 

Liquiditätsreserve (15) 1.641.997 1.637.388 4.610 438.200 765.500 438.297 

Summe 117.361.826 117.032.333 329.493 31.623.477 54.035.333 31.703.016 

Geringere Kosten als prognostiziert erhöhen die 

Liquiditätsreserve. Höhere Kosten als prognostiziert 

vermindern die Liquiditätsreserve.

7. Prognoserechnung 

Außenansicht der Hauptverwaltung der MAN SE. 

MAN SE 

Die MAN Gruppe ist eines der führenden europäischen Unternehmen im Bereich Transport- 

Related Engineering. Der Anbieter von Lkw, Bussen, Dieselmotoren, Turbomaschinen sowie 

Spezialgetrieben beschäftigt weltweit rd. 52.500 Mitarbeiter. 

Rechtsform: 

Societas Europaea 

Umsatz 2011: 

16,5 Mrd. Euro 

Quellen: MAN Umwandlungsbericht 2009, MAN SE Geschäftsbericht 2011 

EBIT 2011: 


Auftragseingänge 2011: 


Die Prognoserechnung basiert auf dem angestrebten 

Beteiligungskonzept und den Informationen 

und Daten, wie sie zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

bekannt waren. Die Prognoserechnung 

projiziert die angenommene zukünftige Entwicklung 

der Einnahmen und Ausgaben und somit einen 

aus heutiger Sicht möglichen Ergebnisverlauf 

des geplanten Immobilieninvestments. Diese in die 

Zukunft gerichteten Aussagen beruhen auf dem 

erstellten Beteiligungskonzept des geschlossenen 

Immobilienfonds „Bayernfonds Deutschland 24“, 

das auf nach bestem Wissen vorgenommenen Planungen 

und Einschätzungen beruht. 

Die Prognosesicherheit der Annahmen nimmt für 

die weiter in der Zukunft liegenden Annahmen ab. 

Insbesondere durch Änderungen der gesetzlichen 

Bestimmungen, der Rechtsprechung und/oder der 

Verwaltungsauffassung in Deutschland, der Inflationsentwicklung, 

durch Änderungen gegenüber 

den Annahmen zur Entwicklung des Immobilien- 

bzw. Mietmarkts (speziell für gewerbliche Immobilien 

wie z. B. Büroimmobilien) und der entsprechenden 

Vermietungs- und Veräußerungsbedingungen 

betreffend die Fondsobjekte, durch Änderungen 

oder Abweichungen gegenüber den Prognoseansätzen 

zur Fremdfinanzierung bzw. bei einer ggf. 

80 81 


weiteren Refinanzierung der Investition oder durch 

Änderungen bei den zugrunde liegenden abgeschlossenen 

und beabsichtigten Verträgen können 

sich zum Teil auch erhebliche Veränderungen der 

wirtschaftlichen und steuerlichen Eckdaten der Beteiligung 

ergeben. 

Es muss daher mit Abweichungen von der Prognoserechnung 

gerechnet werden. 

Siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3 ab Seite 24, insbesondere 

in Tz. 3.2 ab Seite 25 bzw. in Tz. 3.4 ab 

Seite 43. 

Der Anbieter geht nach der Prognoserechnung exemplarisch 

von einer voraussichtlichen Haltedauer 

aller Fondsobjekte bis zum Ende des Jahres 2023 

aus, was aus Sicht der Anleger – bei einer angenommenen 

Beteiligung zur Mitte des Jahres 2012 – 

einer Beteiligungsdauer von rd. elf Jahren entsprechen 

würde. Zu diesem Zeitpunkt wurde im Rahmen 

der Prognoserechnung ein Verkauf der Fondsobjekte 

beispielhaft angenommen. Die Haltedauer 

der Fondsobjekte muss jedoch nicht dem Prognosezeitraum 

entsprechen. Ob zu dem für Zwecke

Umgebung des Unternehmenssitzes der TNS Infratest. 

der Prognose unverbindlich angesetzten Zeitpunkt 

oder weit vor oder weit nach diesem Zeitpunkt ein 

Verkauf sinnvoll oder möglich ist, kann aus heutiger 

Sicht nicht eingeschätzt werden und hängt 

wesentlich von der zu diesem Zeitpunkt tatsächlichen 

Vermietungssituation und von den (Markt-) 

Bedingungen zur Veräußerung der Fondsobjekte 

ab. Zunächst sieht die Prognoserechnung eine 

langfristige Vermietung der Fondsobjekte vor, die 

Grundlage dieses Beteiligungsangebots ist (siehe 

hierzu Tz. 7.1 Erläuterung (2) sowie die Risikohinweise 

in Tz. 3.2.9 ab Seite 33. 

Die Prognoserechnung beruht in Verbindung mit 

den Ansätzen des prognostizierten Investitions- 

und Finanzierungsplans (vgl. Tz. 6) auf der vereinfachenden 

Annahme, dass das gesamte Eigenkapital 

zum 01.07.2012 erbracht wurde und zum 

gleichen Zeitpunkt in voller Höhe ausschüttungs- 

bzw. entnahmeberechtigt ist (siehe hierzu, insbesondere 

da die tatsächliche Platzierungsdauer für 

das Eigenkapital von dieser vereinfachenden Annahmen 

abweicht, die wichtigen Hinweise in Tz. 

3.2.3 ab Seite 29). Es wurde weiterhin auf der 

Grundlage einer vereinfachenden Annahme unterstellt, 

dass die Fondsobjekte, die zu diesem vorgenannten 

Stichtag noch nicht in das (mittelbare) 

Eigentum der Fondsgesellschaft übergegangen 

waren, zu diesem Stichtag bereits im (mittelbaren) 

Eigentum der Fondsgesellschaft standen. Tatsächlich 

war der Übergang von Nutzen und Lasten für 

zwei der Fondsobjekte jedoch erst nach diesem 

Stichtag (Details hierzu siehe Tz. 10.4.1). Da in einer 

wirtschaftlichen Gesamtschau, d. h. unter Berücksichtigung 

von tatsächlich temporär nicht erzielten 

Mieteinnahmen und im Gegenzug temporär 

nicht anfallender Ausgaben, jedoch keine nachteiligen 

Auswirkungen auf die prognostizierten Ausschüttungen/Entnahmen 

und die prognostizierte 

Rentabilität aus einer Beteiligung für die Anleger 

damit verbunden sind, wurde diese vereinfachende 

Darstellung für Zwecke der Prognoserechnung 

gewählt. 

82 83 

Die Vermietung der Fondsobjekte erfolgt überwiegend 

mit Umsatzsteuer. Für den Mietvertrag betreffend 

das Fondsobjekt Denninger Str. 165 erfolgt 

die Vermietung zu rd. 89 Prozent umsatzsteuerfrei. 

Entsprechende Belastungen der betreffenden 

Objektgesellschaft mit nicht abzugsfähiger Vorsteuer 

im Zusammenhang mit solchen Mietverhältnissen 

wurden unter der Position nicht abziehbare 

Umsatzsteuer berücksichtigt. Ferner ist die Fondsgesellschaft 

nicht vorsteuerabzugsberechtigt. Ein 

Vorsteuerabzug für Kosten, die auf dieser Ebene 

entstehen, ist daher ausgeschlossen. 

Sämtliche Aussagen dieses Verkaufsprospekts, insbesondere 

auch in diesem Kapitel „Prognoserechnung“, 

beziehen sich ausschließlich auf die unter 

Tz. 1.3 bzw. in Tz. 11 beschriebene Zielgruppe (insbesondere 

betreffend die steuerlichen Annahmen 

und Angaben im Rahmen der Prognoserechnung 

in dieser Tz. 7). 

Alle Beträge in der Prognoserechnung sind in Euro 

angegeben. 

Die Positionen in der Prognoserechnung stellen 

die Einnahmen und Ausgaben jeweils auf Ebene 

der Objektgesellschaften (Tz. 7.1) und auf Ebene 

der Fondsgesellschaft (Tz. 7.2) dar. Rundungsdifferenzen 

in dieser Darstellung sind möglich. Teilweise 

wurden vereinfachende Darstellungen vorgenommen. 

7.1 Prognose der Liquiditätsrechnung der 


In der Prognose der Liquiditätsrechnung der Objektgesellschaften 

sind die Liquiditätsrechnungen 

der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & 

Co. Objekt München KG, Bayernfonds Immobilienverwaltung 


Straße KG und an der Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München 

Ungerer Straße KG konsolidiert dargestellt.

Prognose der Liquiditätsrechnungen der Objektgesellschaften (konsolidiert) 

in Euro Erläuterung 

Einnahmen 

Juli – 

Dezember 

2012 

2013 2014 2015 

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 

Mieteinnahmen (1) 3.128.050 6.387.875 6.589.194 6.701.660 6.881.682 7.045.799 7.166.234 7.391.583 7.526.926 7.694.037 7.902.268 8.037.258 

Veräußerungserlös (2) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 128.518.429 

Zinseinnahmen nach Abgeltungsteuer (3) 6.234 18.891 19.451 19.611 20.127 20.595 20.933 21.582 21.964 22.439 23.036 23.415 

Summe 3.134.284 6.406.766 6.608.645 6.721.271 6.901.808 7.066.394 7.187.167 7.413.165 7.548.890 7.716.476 7.925.304 136.579.103 

Ausgaben 

Bewirtschaftungskosten 

Laufende Instandhaltungskosten (4) -77.964 -260.749 -274.728 -333.385 -340.886 -348.556 -356.398 -364.417 -372.617 -381.001 -389.573 -398.339 

Nicht umlagefähige Nebenkosten (5) -48.796 -103.703 -107.096 -108.370 -111.623 -114.349 -115.714 -120.173 -121.879 -124.484 -128.266 -129.794 

Summe -126.760 -364.452 -381.823 -441.755 -452.509 -462.905 -472.112 -484.591 -494.496 -505.485 -517.839 -528.133 

Gesellschaftskosten 

Ausschüttungen/Entnahmen BFI (6) -9.735 -9.316 -9.708 -9.805 -10.221 -10.594 -10.848 -11.359 -11.650 -12.024 -9.869 -4.276.968 

Vergütung Komplementär (7) -1.500 -1.500 -1.500 -1.500 -1.500 -1.500 -1.500 -1.500 -1.500 -1.500 -1.500 -1.500 

Kosten für Steuerberatung und 

Jahresabschluss 

(8) -100.000 -102.000 -104.040 -106.121 -108.243 -110.408 -112.616 -114.869 -117.166 -119.509 -121.899 -124.337 

Kosten für Geschäftsbesorgung (9) -60.026 -120.468 -124.147 -125.198 -128.583 -131.658 -133.882 -138.140 -140.649 -143.771 -147.689 -150.183 

nicht abziehbare Umsatzsteuer (10) -7.496 -11.550 -11.899 -12.165 -12.437 -12.716 -13.000 -13.291 -13.589 -13.894 -14.205 -14.523 

Sonstige Kosten (11) -26.000 -53.170 -54.366 -55.590 -56.840 -58.119 -59.427 -60.764 -62.131 -63.529 -64.959 -66.420 

Summe -204.757 -298.004 -305.661 -310.378 -317.826 -324.995 -331.274 -339.923 -346.685 -354.227 -360.121 -4.633.932 

Finanzierungskosten 

Zinsen (12) -936.666 -1.846.909 -1.891.032 -1.911.236 -1.931.410 -1.951.522 -1.971.534 -1.999.231 -2.018.876 -2.038.275 -2.911.252 -2.875.181 

Tilgung (13) -20.396 -588.530 -581.822 -575.449 -569.515 -564.044 -559.067 -554.792 -550.950 -547.729 -630.602 -50.237.025 

Summe -957.063 -2.435.439 -2.472.855 -2.486.686 -2.500.925 -2.515.565 -2.530.600 -2.554.023 -2.569.826 -2.586.004 -3.541.854 -53.112.206 

Einnahmenüberschuss 1.845.705 3.308.871 3.448.306 3.482.452 3.630.549 3.762.928 3.853.181 4.034.628 4.137.883 4.270.761 3.505.489 78.304.832 

Liquiditätsreserve aus Investitionsplan 1.641.997 

Ausschüttungen -3.457.702 -3.308.871 -3.448.306 -3.482.452 -3.630.549 -3.762.928 -3.853.181 -4.034.628 -4.137.883 -4.270.761 -3.505.489 -78.334.832 

Liquiditätsreserve zum 31.12. 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 30.000 0 

Anteil Fondsgesellschaft an Ausschüttungen/ 

Entnahmen 

3.457.702 3.308.871 3.448.306 3.482.452 3.630.549 3.762.928 3.853.181 4.034.628 4.137.883 4.270.761 3.505.489 78.334.832 

Valuta Langfristfinanzierung zum 31.12. 55.959.525 55.370.995 54.789.173 54.213.723 53.644.209 53.080.165 52.521.098 51.966.307 51.415.357 50.867.627 50.237.025 0 

84 85


(1) Mieteinnahmen 

In dieser Position sind die Mieteinnahmen erfasst, 

die sich aus den bestehenden Mietverträgen ergeben, 

wobei bezüglich der Entwicklung der Mieteinnahmen 

und auch der Anschlussvermietung die 

nachstehenden Annahmen und Prognosen berücksichtigt 

wurden. (Zu den Annahmen bezüglich des 

Beginns der Vereinnahmung von Mieteinnahmen 

für alle Fondsobjekte siehe auch die vorstehenden 

Hinweise in der Einleitung zu diesem Kapitel.) Es 

wurden keine Ansätze für kalkulatorischen Mietausfall 

gebildet, vielmehr wurde davon ausgegangen, 

dass die Fondsobjekte über die gesamte Prognosedauer 

grundsätzlich vollständig im Rahmen 

der bestehenden Mietverträge vermietet sind und 

dass die Mieter ihren mietvertraglichen Verpflichtungen 

in vollem Umfang nachkommen und die 

derzeit vereinbarten Mieten nicht gekürzt oder anderweitig 

reduziert werden. 

Das Fondsobjekt Denninger Str. 165 wird seit seiner 

Fertigstellung von der Schörghuber Unternehmensgruppe 

als Unternehmenszentrale genutzt. 

Der Mietvertrag wurde mit einer Grundmietzeit 

von zwölf Jahren bis zum 30.09.2023 über das gesamte 

Fondsobjekt abgeschlossen. Die Vermietung 

erfolgt größtenteils (ca. 89 Prozent) umsatzsteuerfrei. 











stehenden Mietnebenkosten werden weitgehend 

vom Mieter getragen. Die Instandhaltung, Instandsetzung 

und Erneuerung an Dach und Fach obliegt 

dem Vermieter. Alle weiteren, nicht von Dach 

und Fach erfassten, notwendigen Instandhaltungs- 

und Instandsetzungsarbeiten des Mietobjekts (insbesondere 

der haustechnischen Anlagen) hat 

grundsätzlich der Mieter auf eigene Kosten durchzuführen. 

Die Kostenlast dieser durch den Mieter 

auszuführenden Erneuerungen, d. h. Ersatzbeschaffungen, 

wurde durch feste Betragsobergrenzen pro 



zzgl. Umsatzsteuer.) begrenzt, so dass der Vermieter 


hat. Betreffend den Mietvertrag für das Fondsobjekt 

Denninger Str. 165 wurde angenommen, 

dass der Mieter seine Verlängerungsoption für 

weitere zehn Jahre Mietvertragslaufzeit zieht (Details 

siehe in Tz. 5.1.2) oder dass alternativ eine 

vergleichbare Anschlussvermietung erfolgt, wobei 

die zuletzt unter dem Mietvertrag mit der Schörghuber 

Unternehmensgruppe vereinbarten Konditionen 

auch für die weitere Vermietung des Fondsobjekts 

als marktgerecht angesehen werden (zu 

den kalkulatorisch zum Ende des Jahrs 2023 hierfür 

angesetzten Kosten und Aufwendungen siehe 

nachstehend unter Erläuterung (2)). 

Das Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 ist an 

die WPP Deutschland Holding GmbH & Co. KG vermietet 

und wird von der TNS Infratest Holding 

GmbH als Unternehmenssitz genutzt. 

Der Mietvertrag wurde mit einer Grundmietzeit 

von 15 Jahren bis zum 31.10.2025 über den gesamten 

Bauteil 1a abgeschlossen (Details dazu, 

insbesondere auch zu bestehenden Sonderkündigungsrechten, 

deren Ausübung im Rahmen der 

Prognoserechnung nicht unterstellt wurde, siehe 

unter Tz. 5.2.2, diesbezügliche Auswirkungen im 

Fall der Ausübung siehe jedoch unter Tz. 8.3.5 und 

Hinweise dazu siehe auch in Tz. 3.2.2 ab Seite 26 

bzw. in Tz. 3.2.4 ab Seite 30). Es wird angenommen, 

dass der Mieter aufgrund der gegebenen 

marktüblichen Planungsprozesse für gewerbliche 

Anmietungen der vorliegenden Art seine Verlängerungsoption 

bis Ende 2023 zieht (Details siehe 

in Tz. 5.2.2) bzw. dass der Mietvertrag mit dem 

Mieter bis dahin entsprechend langfristig verlängert 

werden wird oder dass alternativ eine vergleichbare 

Anschlussvermietung zu diesem Zeitpunkt 

gesichert werden kann, wobei die zuletzt 

unter dem Mietvertrag mit der WPP Deutschland 

Holding GmbH & Co. KG vereinbarten Konditionen 


als marktgerecht angesehen werden (zu den kalkulatorisch 

zum Ende des Jahrs 2023 hierfür angesetzten 

Kosten und Aufwendungen siehe nachstehend 

unter Erläuterung (2)). Der Mietvertrag ist zu 

100 Prozent wertgesichert. Rückwirkend bis zum 

15.12. eines jeden Jahres kann zum 01.01. eines 

jeden Jahres, erstmals zum 01.01.2012, die Nettomiete 

gemäß der Änderung des vom Statistischen 

Bundesamt festgestelltem „Verbraucherpreisindex 

für Deutschland“ (Basis 2000 = 100) gegenüber 

dem Indexstand am 01.01.2011 bzw. zum Zeitpunkt 

der letzten Mietanpassung verlangt werden 

(keine automatische Anpassung). Die Indexierung 

der Miete beruht auf einer durchschnittlichen Inflationsannahme 

von 2,25 Prozent pro Jahr. 


stehenden Mietnebenkosten werden nach marktüblichem 

Standard weitgehend vom Mieter getragen 

(mit Ausnahme der Kosten der technischen 

und kaufmännischen Hausverwaltung, die pauschal 

mit 2 Prozent der Jahresnettomiete festgelegt 

sind). Die Instandhaltung, Instandsetzung und 

Erneuerung an Dach und Fach obliegt dem Vermieter. 

Alle weiteren, nicht von Dach und Fach erfassten, 

notwendigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten 

des Mietobjekts (insbesondere 

der haustechnischen Anlagen) hat grundsätzlich 

der Mieter auf eigene Kosten durchzuführen. Ferner 

sind die Kosten für Schönheitsreparaturen, Instandhaltung 

und Instandsetzung der Gemeinschaftsflächen/Gemeinschaftsanlagen 

sowie der 

gemeinschaftlichen technischen Einrichtungen 

und Anlagen auf 7 Prozent bzw. bei nacheinander 

folgenden zweimaliger Überschreitung auf 10 Prozent 

der Jahresnettomiete begrenzt. 

Das Fondsobjekt Ungererstr. 69 wird von der 

MAN SE („MAN“) als Hauptverwaltung genutzt. 

Der Mietvertrag mit der MAN wurde mit einer 


über das gesamte Fondsobjekt abgeschlossen. Es 

wird angenommen, dass der Mieter, u. a. aufgrund 

der vorstehend bereits beschriebenen üblichen 

Planungsprozesse, seine Verlängerungsoption bereits 

bis Ende 2023 zieht (Details siehe in Tz. 5.3.2) 

86 87 

bzw. dass der Mietvertrag mit dem Mieter bis dahin 

entsprechend langfristig verlängert werden 

wird oder dass alternativ eine vergleichbare Anschlussvermietung 

zu diesem Zeitpunkt gesichert 

werden kann, wobei die zuletzt unter dem Mietvertrag 

mit der MAN vereinbarten Konditionen 


als marktgerecht angesehen werden (zu den kalkulatorisch 

zum Ende des Jahrs 2023 hierfür angesetzten 

Kosten und Aufwendungen siehe nachstehend 

unter Erläuterung (2)). Der Mietvertrag ist zu 

100 Prozent wertgesichert. Nach Ablauf des zweiten 

Mietjahres wird die Änderung gegenüber dem 

vom Statistischen Bundesamt festgestellten „Verbraucherpreisindex 

für Deutschland“ (Basis 2000 = 

100) automatisch, sofern die Differenz zur letzten 

Erhöhung mehr als 7,5 Punkte beträgt, an die Nettomiete 

angepasst. Die Indexierung der Miete beruht 

auf einer durchschnittlichen Inflationsannahme 

von 2,25 Prozent pro Jahr. 


stehenden Mietnebenkosten werden, bis auf wenige 

Ausnahmen, nach marktüblichem Standard vom 

Mieter getragen (insbesondere ist eine Umlage der 

Kosten der technischen und kaufmännischen Hausverwaltung 

nicht vorgesehen). Der Mieter trägt 

grundsätzlich Wartungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten 

für innerhalb der Mietfläche 

gelegene Anlagen und Einrichtungen bis max. 6,5 

Prozent der Jahresnettokaltmiete und nur nach 

Maßgabe eines festgelegten Anlagenkatalogs (siehe 



im Folgejahr um den nicht verbrauchten 

Teil. Wird er im Folgejahr wiederum nicht verbraucht, 

verfällt er. 

Details zu den Mietverträgen sind in Tz. 5.1.2, 

5.2.2 und 5.3.2 ausführlich dargestellt. Siehe hierzu 

auch die wichtigen Hinweise in Tz. 3.2.2 ab Seite 

26. 

Bei dem Jahr 2012 handelt es sich um ein Rumpfwirtschaftsjahr, 

welches die prognostizierte Einnahmenposition 

ab dem 01.07.2012 darstellt.

(2) Veräußerungserlös 

In der Prognoserechnung wird beispielhaft unterstellt, 

dass die Fondsobjekte zum Ende des Jahres 

2023 veräußert werden und die Fondsgesellschaft 

und gleichzeitig die Objektgesellschaften aufgelöst 

werden. Tatsächlich kann sich eine kürzere 

oder längere Haltedauer, z. B. aufgrund der tatsächlichen 

Entwicklung auf dem Immobilienmarkt, 

ergeben (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 3.2.9 ab 

Seite 33). 

Es wird angenommen, dass die vorhandene Liquidität 

einschließlich des Veräußerungserlöses nach 

Abzug der kalkulatorischen Verkaufsnebenkosten 

Prognose der Veräußerungserlösberechnung 

Fondsobjekt 

Denninger Str. 165 

und der Rückzahlung der Restdarlehen der Objektgesellschaften 

zum 31.12.2023 an die Gesellschafter 

der Objektgesellschaften bzw. im nächsten 

Schritt an die Gesellschafter der Fondsgesellschaft 

ausgezahlt wird. 

Der Veräußerungserlös wurde wie folgt ermittelt: 

Es wurden die prognostizierten Jahresmieten der 

einzelnen Fondsobjekte des Jahres 2024 mit einem 

gegenüber dem Einkaufsfaktor um 1,5 verringerten 

Verkaufsfaktor multipliziert: 

Fondsobjekt 

Landsberger Str. 284–288 

Fondsobjekt 

Ungererstr. 69 

Ankaufsfaktor 16,85 16,80 18,26 

Abschlag 1,5 1,5 1,5 

Verkaufsfaktor 15,35 15,30 16,76 

Prognostizierte Miete 2024 

in Euro 

2.293.341 3.833.522 2.107.075 

Verkaufspreis in Euro 35.206.637 58.637.981 35.319.633 

Nebenkosten in Euro -176.033 -293.190 -176.598 

Veräußerungserlös in Euro 35.030.603 58.344.791 35.143.034 

Innenansicht des Unternehmenssitzes der TNS Infratest. 

Der angesetzte Faktor für die Veräußerungsprognose 

mit einem kalkulatorischen Abschlag von 1,5 

Jahresmieten gegenüber dem Einkaufsfaktor entspricht 

einem Betrag von insgesamt rd. 12,4 Millionen 

Euro. Auf Basis von Erfahrungswerten des 

Anbieters und unter Einbezug marktüblicher Ansätze 

ist aus heutiger Sicht im Rahmen der Prognoseannahme, 

also dem Verkauf der Fondsobjekte 

Ende 2023 mit jeweils gerade neu verlängerten 

bzw. abgeschlossenen langfristigen Mietverträgen 

(Details hierzu siehe vorstehend in Erläuterung 

(1)), mit einem Anfall von Mieterzugeständnissen 

in Form von mietfreien Zeiten und/oder von Baukostenzuschüssen 

oder vergleichbaren Aufwendungen 

in Höhe von 1 bis 1,5 Jahresmieten zu 

rechnen. Es können in diesem Zusammenhang 

auch Makler- und Beratercourtagen und weitere Revitalisierungskosten 

anfallen, so dass im Rahmen 

der Prognoserechnung von einem Abschlag von 

vollen 1,5 Jahresmieten ausgegangen wurde. Bei 

der Ermittlung des prognostizierten Veräußerungserlöses 

wurden weiterhin angenommene weitere 

Verkaufsnebenkosten in oben dargestellter Höhe 

berücksichtigt, die im Rahmen der Geschäftsbesorgung 

vertraglich vereinbart und die für ggf. erforderliche 

Berater im Rahmen des angenommenen 

Verkaufsprozesses verwendet werden können. Zu 

möglichen Risiken im Zusammenhang mit den vorstehenden 

Sachverhalten siehe Tz. 3.2.9 ab Seite 33. 

(3) Zinseinnahmen nach Abgeltungsteuer 

Diese Position zeigt die Zinseinnahmen aus der 

Anlage der Liquiditätsreserve der Objektgesell- 

Annahmen Instandhaltung in Euro 

Büro-/Funktions-/Verkehrsflächen 

Fondsobjekt 


88 89 

schaften und etwaiger unterjähriger Liquiditätsüberschüsse. 

Es wird unterstellt, dass die Liquiditätsreserve 

mit rd. 1,1 Prozent p. a. (im Jahr 2012) 

bzw. rd. 1,84 Prozent p. a. ab 2013 verzinst wird. 

Bei den Zinssätzen wurde unterstellt, dass die Abgeltungsteuer 

nebst Solidaritätszuschlag direkt 

von der kontoführenden Bank einbehalten wird. 

Es sind insofern Nettobeträge, also nach bereits 

abgeführter Abgeltungsteuer angegeben (siehe 

hierzu die wichtigen Ausführungen in Tz. 11.4.1.3). 

Die im Prognosezeitraum tatsächlich erwirtschafteten 

Zinserträge können nach oben oder unten 

abweichen, was im Fall geringerer Einnahmen aus 

Zinserträgen gegenüber der Prognoserechnung zu 

einer Verringerung der freien Liquidität der Objektgesellschaften 

und damit indirekt der Fondsgesellschaft 

führen kann. Im Fall höherer Einnahmen aus 

Zinserträgen würde die verfügbare Liquidität der 

Objektgesellschaften und damit indirekt der Fondsgesellschaft 

ansteigen. Siehe hierzu auch die Hinweise 

in Tz. 3.2.7 ab Seite 32. 

(4) Instandhaltung, Reparatur, Modernisierung 

und Nachvermietung 

Die Objektgesellschaften als Vermieter tragen bezüglich 

der Fondsobjekte mietvertraglich definierte 

Kosten und Aufwendungen u. a. für die laufende 

Wartung und Reparatur, Instandhaltung und Instandsetzung. 

Für etwaige Maßnahmen, die nicht 

auf die Mieter umgelegt werden können (siehe 

hierzu auch Tz. 10.4.2), wurden für Zwecke der 

Prognoserechnung folgende Kostenansätze pro 

Quadratmeter/Stellplatz pro Jahr prognostiziert: 

Fondsobjekt 


Fondsobjekt 


9,50/m 2 9,50/m 2 9,50/m 2 

Archiv – Lager 5,00/m 2 5,00/m 2 

Casino 9,50/m 2 

Lager 2,50/m 2 

Stellplätze 23/Stck 23/Stck 23/Stck

Die Ansätze für die Instandhaltung werden gemäß 

der prognostizierten Inflationsrate mit 2,25 Prozent 

p. a. indexiert. Aufgrund des guten technischen 

Zustands des Fondsobjekts Denninger Str. 165 wurden 

die oben dargestellten Ansätze im Jahr 2012 

nur zu 50 Prozent berücksichtigt. Für das Fondsobjekt 

Landsberger Str. 284–288 wurden die Ansätze 

aufgrund des Bestehens marktüblicher Gewährleistungen 

im Jahr 2012 zu 50 Prozent und in den 

Jahren 2013 und 2014 jeweils zu 75 Prozent berücksichtigt. 

Für das Fondsobjekt Ungererstr. 69 

wurden die Ansätze aufgrund des Bestehens marktüblicher 

Gewährleistungen im Jahr 2012 zu 50 Prozent, 

im Jahr 2013 zu 75 Prozent und im Jahr 2014 

zu 85 Prozent berücksichtigt. 

(5) Nicht umlagefähige Nebenkosten 

Für nicht umlagefähige Nebenkosten wurden durchschnittlich 

ca. 1,6 Prozent der Mieteinnahmen angenommen. 

(6) Ausschüttungen/Entnahmen BFI 

Der Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH (BFI), 

als weiterer Kommanditist der Objektgesellschaften, 

stehen auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen 

Detailregelungen auf der Ebene der 

Objektgesellschaften anteilige Ausschüttungen/ 

Entnahmen gemäß dem Verhältnis ihrer Beteiligung 

am Eigenkapital und ihrer Beteiligung am 

Vermögen der Objektgesellschaften zu (Details 

hierzu siehe Tz. 10.2.3). Die entsprechenden projizierten 

Auszahlungen bzw. Liquiditätsabflüsse aus 

den Objektgesellschaften an die BFI sind in dieser 

Position dargestellt. 

(7) Vergütung Komplementär 

Für den Komplementär fällt in jeder Objektgesellschaft 

auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen 

Regelungen eine jährliche Vergütung in Höhe 

von 500 Euro zzgl. Umsatzsteuer an. 

(8) Kosten für Steuerberatung und Jahresabschluss 

Diese Position umfasst die Kostenschätzung für 

die laufende Buchhaltung, den Jahresabschluss, 

die Erstellung der Steuererklärungen und die steuerliche 

Betreuung. Ab dem Jahr 2012 wurde hierfür 

ein Betrag in Höhe von insgesamt 100.000 Euro 

zzgl. Umsatzsteuer angenommen und jährlich mit 

2,00 Prozent indexiert. 

(9) Kosten für Geschäftsbesorgung 

Gemäß dem jeweiligen Geschäftsbesorgungsvertrag 

zwischen der Real I.S. und den Objektgesellschaften 

fällt eine jährliche Vergütung in Höhe 

von 2,0 Prozent der Mieteinnahmen, abzgl. der 

Kosten für laufende Instandhaltung, nicht umlagefähige 

Nebenkosten und Kosten im Zusammenhang 

mit einer Anschlussvermietung, die die Objektgesellschaft 

im jeweiligen Jahr aus der Bewirtschaftung 

des Fondsobjekts erhält, an (jeweils zzgl. der 

gesetzlichen Umsatzsteuer). 

(10) Nicht abziehbare Umsatzsteuer 

Da auf Ebene der Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München KG teilweise 

Mieteinnahmen ohne Umsatzsteuer vereinnahmt 

werden, kann auch die der Gesellschaft für bezogene 

Leistungen in Rechnung gestellte Umsatzsteuer 

nur in entsprechendem Maße gegenüber 

dem Finanzamt geltend gemacht und als Vorsteuer 

abgezogen werden. Die prognostizierte verbleibende 

Summe, die nicht vom Finanzamt zurückgefordert 

werden kann, wird hier als Kostenposition 

ausgewiesen. 

(11) Sonstige Kosten 

Diese Position berücksichtigt unvorhergesehene 

Ausgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung 

der Objektgesellschaften. Ab dem Jahr 2012 wurden 

die sonstigen Kosten mit 52.000 Euro zzgl. 

Umsatzsteuer angenommen und jährlich mit 2,25 

Prozent indexiert, wobei für das Jahr 2012 zeitanteilig 

26.000 Euro ausgewiesen wurden. 

(12) Zinsen 

Diese Position zeigt den Zinsaufwand, der den Objektgesellschaften 

im Zusammenhang mit bestehenden 

langfristigen Fremdfinanzierungen prognosegemäß 

jährlich entsteht. Die Objektgesellschaften 

haben bei einer Bank Darlehen in Höhe von anfänglich 

ca. 56 Mio. Euro aufgenommen. Gemäß 

Vereinbarung mit der finanzierenden Bank haben 

sich die Objektgesellschaften die Darlehen und 

die Zinssätze jeweils bis zum 30.12.2021 zu folgenden 

Konditionen gesichert: 

Fremdfinanzierung 

Anfängliche Darlehensvaluta 

in Euro 

Fondsobjekt 


Für den Anschlussfinanzierungszeitraum nach Ablauf 

der Grundlaufzeit des jeweiligen Darlehens 

nebst kongruenter Zinssicherung wird ab dem 

01.01.2022 bis zum Prognoseende mit einem Zinssatz 

von 5,75 Prozent p. a. kalkuliert. Zu den Annahmen 

betreffend die Tilgung des langfristigen 

Fremdkapitals siehe nachstehende Erläuterung 

(13). Details zu den abgeschlossenen Finanzierungsverträgen 

und den damit verbundenen Vereinbarungen 

und Verpflichtungen siehe auch in Tz. 6.2 

(im Rahmen der Erläuterung (8)) bzw. in Tz. 10.3.1 

sowie wichtige Risikohinweise hierzu unter Tz. 3.2.4 

ab Seite 30. 

(13) Tilgung 

Die laufenden Tilgungsleistungen über den Prognosezeitraum 

betragen insgesamt ca. 11,4 Prozent 

und damit durchschnittlich rd. 1 Prozent p. a. Für 

den Zeitraum der fest vereinbarten Darlehenslaufzeit, 

bis zum 30.12.2021, wurden die Tilgungen mit 

der Bank der Höhe nach vertraglich fixiert, für den 

restlichen Prognosezeitraum, bis zum 31.12.2023, 

wurden Tilgungen in der dargestellten Höhe im 

Rahmen einer Anschlussfinanzierung angenommen 

(Details zu den abgeschlossenen Finanzierungsverträgen 

und den damit verbundenen Vereinbarungen 

und Verpflichtungen siehe in Tz. 10.3.1, siehe 

hierzu auch die Hinweise in Tz. 3.2.4 ab Seite 30). 

90 91 

Fondsobjekt 


Fondsobjekt 


16.000.000 25.000.000 15.000.000 

Zinssatz 2,80–5,25 % 3,58 % 3,15 % 

Innenansicht des Unternehmenssitzes der TNS Infratest.

7.2 Prognose der Liquiditätsrechnung der Fondsgesellschaft 

Prognose der Liquiditätsrechnungen der Fondsgesellschaft 

in Euro Erläuterung 

Einnahmen 

Juli – 

Dezember 

2012 

Kapitaleinlage inkl. Agio (14) 70.947.400 

Ausschüttungen/Entnahmen aus den 


2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 

3.457.702 3.308.871 3.448.306 3.482.452 3.630.549 3.762.928 3.853.181 4.034.628 4.137.883 4.270.761 3.505.489 78.334.832 

Zinseinnahmen nach Abgeltungsteuer (15) 6.675 73.067 84.158 79.937 77.205 76.996 78.846 83.136 88.619 94.769 94.349 78.922 

Summe 74.411.777 3.381.938 3.532.464 3.562.390 3.707.754 3.839.925 3.932.027 4.117.765 4.226.502 4.365.529 3.599.838 78.413.754 

Ausgaben 

Investition in Gesellschaftsanteile (16) -61.189.553 

Anlaufkosten (17) -9.757.620 

Vergütung geschäftsführender 

Kommanditist/Komplementär 

(18) -8.300 -8.300 -8.300 -8.300 -8.300 -8.300 -8.300 -8.300 -8.300 -8.300 -8.300 -8.300 

Vergütung Treuhänder (19) -16.000 -16.320 -16.646 -16.979 -17.319 -17.665 -18.019 -18.379 -18.747 -19.121 -19.504 -19.894 

Kosten für Steuerberatung und 

Jahresabschluss 

(20) -15.000 -15.313 -15.632 -15.957 -16.290 -16.629 -16.976 -17.330 -17.691 -18.059 -18.436 -18.820 

Fondsverwaltungsgebühr (21) -10.000 -10.225 -10.455 -10.690 -10.931 -11.177 -11.428 -11.685 -11.948 -12.217 -12.492 -12.773 

nicht abziehbare Umsatzsteuer (22) -9.367 -9.530 -9.696 -9.866 -10.040 -10.217 -10.397 -10.582 -10.770 -10.963 -11.159 -11.360 

Summe 71.005.840 59.687 60.729 61.793 62.879 63.988 65.120 66.276 67.456 68.661 69.891 71.147 

NettoCashflow 3.405.937 3.322.250 3.471.735 3.500.597 3.644.875 3.775.937 3.866.907 4.051.489 4.159.046 4.296.869 3.529.947 78.342.607 

Ausschüttungen/Entnahmen (zum 30.06. 

des Folgejahres, Schlussausschüttung zum 

31.12.2023) 

Ausschüttungen/Entnahmen in % des 

Eigenkapitals (ohne Agio) 

(23) 1.858.148 3.716.295 3.716.295 3.716.295 3.716.295 3.716.295 3.716.295 3.885.218 3.885.218 4.054.140 4.054.140 79.333.562 

(24) 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,50 % 5,75 % 5,75 % 6,00 % 6,00 % 117,41 % 

Liquiditätsreserve zum 31.12. (25) 3.405.937 4.870.040 4.625.480 4.409.782 4.338.361 4.398.003 4.548.615 4.883.809 5.157.637 5.569.288 5.045.095 0 

Voraussichtliches steuerliches Ergebnis (26) 

Einkünfte aus Vermietung und 

Verpachtung 

(27) 52.037 1.197.888 1.329.406 1.356.052 1.497.029 1.622.734 1.706.792 1.882.671 1.980.813 2.109.164 1.422.784 1.575.584 

in % zum Eigenkapital ohne Agio 0,08 % 1,77 % 1,97 % 2,01 % 2,22 % 2,40 % 2,53 % 2,79 % 2,93 % 3,12 % 2,11 % 2,33 % 

92 93


(14) Kapitaleinlage inkl. Agio 

Die Position zeigt die gesamte geplante Kapitaleinlage 

inkl. Agio. In der Prognoserechnung wird vereinfacht 

unterstellt, dass das zu platzierende Eigenkapital 

der Fondsgesellschaft am 01.07.2012 vollständig 

zur Verfügung steht und zum gleichen 

Zeitpunkt in voller Höhe ausschüttungsberechtigt 

ist. Tatsächlich wird das zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

erforderliche Eigenkapital über 

eine Eigenkapitalzwischenfinanzierung finanziert 

(Details hierzu, insbesondere zu den möglichen 

Auswirkungen der Zwischenfinanzierung, siehe 

auch in Tz. 3.2.3 ab Seite 29, in Tz. 6.1 unter Erläuterung 

(1) sowie in Tz. 10.3.2). 

(15) Zinseinnahmen nach Abgeltungsteuer 

Diese Position zeigt die Zinseinnahmen aus der 

Anlage der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft 

und etwaiger unterjähriger Liquiditätsüberschüsse. 

Es wird unterstellt, dass die Liquiditätsreserve 

mit rd. 1,1 Prozent p. a. (im Jahr 2012) bzw. 

rd. 1,84 Prozent p. a. ab 2013 verzinst wird. Bei 

den Zinssätzen wurde unterstellt, dass die Abgeltungsteuer 

nebst Solidaritätszuschlag direkt von 

der kontoführenden Bank einbehalten wird. Es 

sind insofern Nettobeträge, also nach bereits abgeführter 

Abgeltungsteuer angegeben (siehe hierzu 

die wichtigen Ausführungen in Tz. 11.4.1.3). 

Die im Prognosezeitraum tatsächlich erwirtschafteten 

Zinserträge können nach oben oder unten 

abweichen, was im Fall geringerer Einnahmen aus 

Zinserträgen gegenüber der Prognoserechnung zu 

einer Verringerung der freien Liquidität der Fondsgesellschaft 

führen kann. Im Fall höherer Einnahmen 

aus Zinserträgen würde die verfügbare Liquidität 

der Fondsgesellschaft ansteigen. Siehe hierzu 

auch die Hinweise unter Tz. 3.2.7 ab Seite 32. 

(16) Investition in Gesellschaftsanteile 

Siehe hierzu die Ausführungen in Tz. 6.1 unter 

Erläuterung (2). 

(17) Anlaufkosten 

Diese Position umfasst die Ansätze, die in Tz. 6.1 

unter Erläuterung (3) bis (5) abgebildet sind. 

(18) Vergütung geschäftsführender Kommanditist/Komplementär 

Diese Position enthält die gesellschaftsvertraglich 

vereinbarten Vergütungen des geschäftsführenden 

Kommanditisten und des Komplementärs (ggf. zzgl. 

Umsatzsteuer, die in Erläuterung (22) mit berücksichtigt 

ist). 

(19) Vergütung Treuhänder 

Diese Position enthält die vertraglich vereinbarte 

Vergütung (zzgl. Umsatzsteuer, die in Erläuterung 

(22) mit berücksichtigt ist) des Treuhandkommanditisten 

(zu Details siehe Tz. 10.2.2.1). 

(20) Kosten für Steuerberatung und Jahresabschluss 

Diese Position umfasst die Kostenschätzung für 

die laufende Buchhaltung, den Jahresabschluss, 

die Erstellung der Steuererklärungen, die steuerliche 

Betreuung sowie für Jahresabschlussprüfung. 

Ab dem Jahr 2012 wurde für die Steuerberatung 

ein Betrag in Höhe von anfänglich 10.000 Euro zzgl. 

Umsatzsteuer angenommen. Jeweils zum 01.01. eines 

Jahres wird dieser Ansatz mit 2,00 Prozent jährlich 

indexiert. Für die Wirtschaftsprüfung wurde ein 

Betrag in Höhe von anfänglich 5.000 Euro zzgl. Umsatzsteuer 

angenommen. Jeweils zum 01.01. eines 

Jahres wird dieser Ansatz mit 2,25 Prozent jährlich 

indexiert. 

(21) Fondsverwaltungsgebühr 

Gemäß dem Geschäftsbesorgungs-/Fondsverwaltungsvertrag 

zwischen der Real I.S. und der Fondsgesellschaft 

fällt eine jährliche Vergütung in Höhe 

von anfänglich 10.000 Euro zzgl. Umsatzsteuer an. 

Jeweils zum 01.01. eines Jahres wird dieser Ansatz 

mit 2,25 Prozent jährlich indexiert. 

(22) Nicht abziehbare Umsatzsteuer 

Da auf Ebene der Fondsgesellschaft kein Vorsteuerabzug 

geltend gemacht werden kann, kann die 

gezahlte Umsatzsteuer gegenüber dem Finanzamt 

nicht geltend gemacht werden. Die prognostizierten 

Umsatzsteuerzahlungen werden hier als Kostenposition 

ausgewiesen. 

(23) Ausschüttungen/Entnahmen 


beziehen sich auf den jeweils geleisteten Kapitalanteil 

(Beteiligungsbetrag ohne Agio) und beinhalten 

auch Kapitalrückzahlungen. Es wurden generell 

Ausschüttungs-/Entnahmesätze von 5,50 bis 

6,00 Prozent p. a. angenommen; die tatsächliche 

jährliche Ausschüttung/Entnahme ist einem Beschluss 

der Gesellschafter der Fondsgesellschaft 

vorbehalten. 

Die Ausschüttung/Entnahme ist jeweils zum 30.06. 

des folgenden Jahres, erstmals zum 30.06.2013, vorgesehen, 

wobei die Schlussausschüttung am Ende 

der Prognose zum 31.12.2023 berücksichtigt ist. In 

der Prognoserechnung wird die Ausschüttung/Entnahme 

in dem Jahr dargestellt, für das sie erfolgt. 

Die für das Jahr 2023 gezeigte Ausschüttung/Entnahme 

berücksichtigt auch den prognostizierten 

Veräußerungserlös nach Begleichung aller Kosten. 

Ausschüttungen/Entnahmen sind im Rahmen dieses 

Beteiligungsangebots in keiner Weise gesichert 

bzw. garantiert (siehe hierzu die Hinweise in 

Tz. 3 ab Seite 24). 

(24) Ausschüttungen/Entnahmen in Prozent des 

Eigenkapitals (ohne Agio) 


in Prozent beziehen sich auf die jeweils geleistete 

Kapitaleinlage (ohne Agio). Bei der Angabe für das 

Jahr 2012 ist berücksichtigt, dass das Kommanditkapital 

nur für einen Teil des Jahres ausschüttungsberechtigt 

ist. 

(25) Liquiditätsreserve zum 31.12. 

In der Prognoserechnung ist der Stand der Liquiditätsreserve 

jeweils zum 31.12. eines jeden Jahres 

dargestellt. Ausgehend vom Stand der Liquiditätsreserve 

des Vorjahres erhöht sich diese um den 

Einnahmenüberschuss des laufenden Jahres und 

vermindert sich um die jeweiligen Ausschüttungen/ 

Entnahmen für das vorangegangene Jahr (wobei 

diese jeweils zum 30.06. des laufenden Jahres gezahlt 

werden sollen). Änderungen der einzelnen 

Einnahmen- und Ausgabenpositionen gegenüber 

den Ansätzen der Prognoserechnung beeinflussen 

den jährlichen Einnahmenüberschuss und damit 

den Stand der Liquiditätsreserve (siehe hierzu Tz. 

3.2.7 ab Seite 32). 

94 95 

(26) Voraussichtliches steuerliches Ergebnis 

Das anteilige Ergebnis der Fondsgesellschaft aus 

den Objektgesellschaften wird nach Abzug von 

deren Ausgabepositionen anteilig dem Anleger 

zugewiesen und ist von diesem zu versteuern. Der 

Anleger wird Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

erzielen (Details hierzu siehe nachstehende 

Erläuterung). Der Anleger erzielt ebenfalls 

anteilige Einkünfte aus Kapitalvermögen bezogen 

auf die Guthabenzinsen aus der Anlage der freien 

Liquidität der Objektgesellschaften bzw. der Fondsgesellschaften 

(wichtige Details siehe dazu Tz. 

11.4.1.3), wobei im Rahmen der Prognoserechnung, 

wie in den vorstehenden Erläuterungen (3) 

und (15) dargestellt, die grundsätzlich anfallende 

Abgeltungsteuer nebst Solidaritätszuschlag bereits 

abgezogen bzw. berücksichtigt wurde, weshalb 

auf eine detailliertere Darstellung an dieser Stelle 

verzichtet wird. 

(27) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

werden um die anteiligen Werbungskosten gemindert, 

die den Werten aus der zugehörigen Prognoserechnung 

entsprechen. Zu den Werbungskosten 

gehört weiterhin die AfA der Fondsobjekte 

sowie der aktivierungspflichtigen Aufwendungen 

der Investitionsphase, die auf die Fondsobjekte 

entfallen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

ergeben sich aus der Differenz der Summe 

der Einnahmen und der Summe der anteiligen 

Werbungskosten im jeweiligen Berichtsjahr. Die 

Werbungskosten sind dabei nur anteilig abzugsfähig, 

soweit diese auf die Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung entfallen (siehe hierzu auch Tz. 11 

sowie die Risiken in Tz. 3.4 ab Seite 43). 

Das voraussichtliche steuerliche Ergebnis ermittelt 

sich ausgehend vom „Einnahmenüberschuss“ auf 

Ebene der Objektgesellschaften unter Hinzurechnung 

von Erläuterung (6) und (13) und unter Abzug 

von Erläuterung (3), der Afa 1) in Höhe von 

2.630.250,00 Euro p.a. und der Summe der Ausgaben 

der Fondsgesellschaft im jeweiligen Jahr, der 

Erläuterungen (16) bis (22). 

1) Berechnungsgrundlage für die Afa: Gebäude 91.170.129,00 Euro(2 % p.a.) 

und Außenanlagen 10.085.590,00 Euro (8 % p.a.).

8. Prognostizierter 

Beteiligungserfolg und 

Sensivitätsanalysen 


Quelle: TNS Infratest 

TNS Infratest 

Das Fondsobjekt in der Landsberger Str. 284–288 ist 

an die WPP Deutschland Holding GmbH & Co. KG vermietet 

und wird von TNS Infratest als Unternehmenssitz 

genutzt. Das Unternehmen ist einer der weltweit 

führenden Anbieter für kundenindividuelle Markt- und 

Sozialforschung sowie der damit zusammenhängenden 

Beratung. 

Jahresumsatz WPP 

Group 2011: 

10 Mrd. GBP 

Mitarbeiteranzahl 

WPP Group: 

ca. 158.000 

Niederlassungen in: 

108 Ländern 

8.1 Darstellung des prognostizierten Beteiligungserfolgs 

über den Prognosezeitraum 

2012 – 2023 

Die nachfolgende Tabelle zeigt den prognostizierten 

Ertrag nach berücksichtigten Steuern für einen angenommenen 

Beteiligungsbetrag von 100.000 Euro 

zzgl. 5 Prozent Agio über den Prognosezeitraum. 

Prognose der Ertragsberechnung für eine Beteiligung 

von nominal 100.000 EUR zzgl. Agio nach Steuern: 

Betrachtungszeitraum 2012–2023 in Euro 

Beteiligung 100.000 

zzgl. 5 % Agio 5.000 

Beteiligung insgesamt 105.000 

Summe der prognostizierten 

Ausschüttungen/Entnahmen 

96 97 

176.661 

Summe der berücksichtigten Steuern -11.629 

Kapitaleinlage inkl. Agio -105.000 

Gesamtertrag nach Steuern 60.032 

Die Erfolgsprognose für den Anleger beruht auf 

folgenden vereinfachenden Grundlagen und Annahmen: 

1) Die Kapitaleinlage („Beteiligungsbetrag“) von 

100.000 Euro zzgl. 5 Prozent Agio wird im Rahmen 

einer vereinfachenden Darstellung in der 

Weise erbracht, dass die Ausschüttungs- bzw. 

Entnahmeberechtigung des Anlegers ab dem 

01.07.2012 besteht. 

2) Die Werte wurden aus der Prognoserechnung 

der Fondsgesellschaft (Tz. 7) abgeleitet. Die 

Ergebnisse beruhen auf einer Reihe von Annahmen 

und vereinfachenden Darstellungen. 

Hinsichtlich der Annahmen und weiteren Hinweise 

wird auf Tz. 6 und Tz. 7 verwiesen. Rundungsdifferenzen 

sind möglich. 

3) Die bei der Prospektaufstellung geltenden steuerlichen 

Vorschriften und die in den steuerlichen 

Grundlagen (Tz. 11) dargestellte erwartete 

bzw. angenommene Rechtsanwendung 

gilt unverändert für den gesamten Prognosezeitraum. 

Die Beteiligung wird von einer ausschließlich 

in der Bundesrepublik Deutschland 

unbeschränkt einkommensteuerpflichtigen natürlichen 

Person (insbesondere mit Wohnsitz 

oder gewöhnlichem Aufenthaltsort in der Bundesrepublik 

Deutschland) im Privatvermögen 

gehalten und nicht fremdfinanziert. 

4) Für steuerliche Zwecke im Rahmen der Einkünfte 

aus Vermietung und Verpachtung wurde 

unterstellt, dass die Anleger einem Steuersatz 

von 42 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag 

von 5,5 Prozent unterliegen. Kirchensteuer 

wurde nicht berücksichtigt. Die Versteuerung 

der Zinseinnahmen, die auf Ebene der Fondsgesellschaft 

und der Objektgesellschaften erzielt 

werden, wird direkt durch die kontoführenden 

Banken für Rechnung des Anlegers 

vorgenommen und direkt an das zuständige 

Finanzamt abgeführt. Dabei wird unterstellt, 

dass diese Einkünfte der Abgeltungsteuer von 

25 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag unterliegen 

(Details hierzu siehe auch Tz. 7.2 in Erläuterung 

(26) bzw. in Tz. 11.4.1.3). 

5) Für Zwecke der Erfolgsprognose wurde beispielhaft 

ein Verkauf der Fondsobjekte zum 

31.12.2023 zu den in Tz. 7.1 in Erläuterung 

(2) dargestellten Konditionen angenommen. 

Die Höhe der Verkaufspreise hängt u. a. von 

der tatsächlichen Immobilienmarktsituation 

Ende des Jahres 2023 ab. Ob und wann die 

Fondsobjekte tatsächlich verkauft werden, 

obliegt einem Beschluss der Gesellschafterversammlung. 

6) Ausschüttungen/Entnahmen („Kapitalrückflüsse“) 

erfolgen ab dem Jahr 2012 jeweils 

zum 30.06. des Folgejahres. Gemäß Prognose 

sind jährliche Ausschüttungen/Entnahmen in 

Höhe von 5,50 bis 6,00 Prozent der Kapitaleinlage 

(ohne Agio) vor Steuern (jedoch bereits 

nach Abgeltungsteuer betreffend die anteiligen 

Einkünfte aus Kapitalvermögen) geplant. 

Die Schlussausschüttung bzw. -entnahme ist 

zum 31.12.2023 kalkuliert.

Abschließender Hinweis: 

Die obige Darstellung beruht auf Annahmen und 

stellt eine Prognose dar. Abweichende Entwicklungen 

sind üblich und zu erwarten. Abweichende 

Entwicklungen können den Beteiligungserfolg und 

die Rentabilität aus einer Beteiligung für den Anleger 

nachhaltig beeinflussen (siehe hierzu die 

wichtigen Risiken in Tz. 3, ab Seite 24). 

8.2 Prognostizierte Kapitalflussrechnung und 

nominelle Kapitalbindung 

Die nachfolgende Kapitalflussrechnung zeigt den 

prognostizierten Kapitalfluss bei einer exemplarischen 

Beteiligungssumme von 100.000 Euro zzgl. 

5 Prozent Agio. Die Kapitalflussrechnung basiert 

auf der Prognoserechnung und den Annahmen, 

dass der Beitritt wirksam zum 01.07.2012 erfolgt, 

der Verlauf der Prognoserechnung wie geplant 

eintritt sowie die Veräußerung der Fondsobjekte 

prognosemäßig im Jahr 2023 erfolgt. Zudem wurde 

angenommen, dass der individuelle Steuersatz 

42 Prozent zzgl. SolZ beträgt und die Kapitaleinkünfte 

der Abgeltungssteuer unterfallen. Evtl. anfallende 

Kirchensteuer wurde nicht berücksichtigt. 

Das zu Beginn der Investition gebundene Kapital 

Prognostizierte Kapitalflussrechnung für eine Beteiligung in Höhe von 100.000 Euro 

beträgt insgesamt 105.000 Euro und ergibt sich 

aus dem gezeichneten Kapital zzgl. des Agios in 

Höhe von 5 Prozent des gezeichneten Kapitals. 

Die Fondsgesellschaft erzielt in den ersten Jahren 

keine entnahmefähigen Gewinne. Deshalb erfolgen 

die Ausschüttungen bis zum Jahr 2017 ausschließlich 

als Eigenkapitalrückzahlungen. Im Jahr 

2018 wird unterstellt, dass entnahmefähige Gewinne 

entstehen und sich die Ausschüttungen dann 

sowohl aus entnahmefähigen Gewinnen als auch 

Eigenkapitalrückzahlungen zusammensetzen. Steuerzahlungen 

mindern die Summe der Rückflüsse 

an die Anleger. Die Summe der Rückflüsse reduziert 

das gebundene Kapital. 

In der Kapitalflussrechnung wird vereinfacht unterstellt, 

dass die Zahlungsströme jeweils am 31. Dezember 

fließen. Tatsächlich sind die Ausschüttungen 

zum 30.06. des Folgejahres geplant. Im Jahre 

2023 wird der Rückfluss des anteiligen Nettoveräußerungserlöses 

unterstellt. 

Die persönliche Haftung ist auf die im Handelsregister 

eingetragene Haftsumme des Kommanditisten 

beschränkt. Soweit die Einlage durch den Kommanditisten 

geleistet wurde, ist dieser von einer 

weiteren persönlichen Haftung befreit. Gemäß § 172 

Abs. 4 HGB lebt die persönliche Haftung des Kommanditisten 

jedoch wieder auf, soweit seine Einla- 

Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 

Nominal gebundenes (+) oder freies (-) 

Kapital (ab 2012 zum Jahresanfang) 

Gewinnausschüttungen 

Steuerzahlungen 

Eigenkapitalrückzahlungen 

ge durch Entnahmen, denen kein entsprechender 

handelsbilanzieller Gewinn gegenübersteht, unter 

den im Handelsregister eingetragenen Betrag herabsinkt. 

Die im Handelsregister eingetragene Haftsumme 

beträgt stets 100 Euro. Bei prognosegemäßem 

Verlauf wird es erst mit der Auflösung der Fondsgesellschaft 

zu einer vollständigen Eigenkapitalrückzahlung 

kommen und dadurch das Kapitalkonto 

unter den Betrag der Haftsumme herabgemindert. 

Zu möglichen Risiken aus einer derartigen Nachhaftung 

vgl. die Ausführungen unter Tz. 3 „Risiken“ 

98 99 

ab Seite 24. Das anteilige Fremdkapital zeigt den 

Anteil der langfristigen Fremdfinanzierung der 

Objektgesellschaften, der auf eine Beteiligungssumme 

von 100.000 Euro entfällt. Die Fondsgesellschaft 

selbst hat kein langfristiges Fremdkapital 

aufgenommen. Die Position „anteiliges Fremd- 

kapital“ bildet die Entschuldung der Vermögensanlage 

ab. 

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Summe 

+105.000 +102.284 +97.570 +92.941 +88.331 +83.812 +79.377 +74.996 +70.480 +66.029 +61.413 +56.346 

0 

-34 

2.750 

0 

-786 

5.500 

0 

-872 

5.500 

0 

-889 

5.500 

0 

-982 

5.500 

Rückflüsse gesamt 2.716 4.714 4.628 4.611 4.518 4.436 4.381 4.515 4.451 4.617 5.067 116.378 165.032 

Nominal gebundenes (+) oder freies (-) 

Kapital zum Jahresende 


+102.284 +97.570 +92.941 +88.331 +83.812 +79.377 +74.996 +70.480 +66.029 +61.413 +56.346 +0 

Haftungsvolumen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 100 

anteiliges Fremdkapital zum Jahresende 82.586 81.717 80.859 80.009 79.169 78.336 77.511 76.693 75.879 75.071 74.140 0 

Prospektiertes Datum der Ausschüttungen 30.06.13 30.06.14 30.06.15 30.06.16 30.06.17 30.06.18 30.06.19 30.06.20 30.06.21 30.06.22 30.06.23 31.12.23 

0 

-1.064 

5.500 

1.212 

-1.119 

4.288 

3.214 

-1.235 

2.536 

3.367 

-1.299 

2.383 

3.566 

-1.383 

2.434 

2.550 

-933 

3.450 

57.752 

-1.033 

59.659 

71.661 

-11.629 

105.000

8.3 Sensitivitätsanalyse: Beispiele für 

Abweichungen von der Prognose 

Der Prognoserechnung liegen Annahmen hinsichtlich 

der Entwicklung bestimmter Einflussfaktoren 

zugrunde. Die Prognose geht dabei von vorliegenden 

Verträgen oder Schätzungen aus. Wie sich die 

Einflussfaktoren tatsächlich entwickeln werden, ist 

nicht vorhersagbar. Mit der Sensitivitätsanalyse 

sollen daher dem Anleger die Auswirkungen von 

Veränderungen einzelner Einflussfaktoren, die der 

Prognose zugrunde liegen, beispielhaft veranschaulicht 

werden. Die Darstellung gibt den Kapitalrückfluss 

bezogen auf das Eigenkapital ohne Agio vor 

Berücksichtigung von Steuern (jedoch nach Abzug 

der Abgeltungsteuer zzgl. SolZ) wieder. Alle anderen 

Annahmen bleiben unverändert. 

Die Sensitivitäten stellen keine Worst-Case-Betrachtung 

dar, d. h. es kann auch zu anderen, darüber 

hinausgehenden Abweichungen kommen (siehe 

hierzu die wichtigen Risiken in Tz. 3 ab Seite 24, 

insbesondere auch in Tz. 3.2 ab Seite 25, in Tz. 3.3 

ab Seite 39, und in Tz. 3.6 auf Seite 49). 

Zu den Annahmen und zur Berechnungsmethode 

vgl. die Ausführungen unter Tz. 6 und Tz. 7. 

8.3.1 Variation des Verkaufsfaktors 

Die Prognoserechnung geht von einem Veräußerungsfaktor 

im exemplarisch angenommenen Verkaufsjahr 

2023 von ca. 15,35 (Fondsobjekt Denninger 

Str. 165), 15,30 (Fondsobjekt Landsberger Str. 

284–288) bzw. 16,76 (Fondsobjekt Ungererstr. 69) 

der jeweils prognostizierten Jahresnettomiete für 

das Jahr 2024 aus (Details hierzu siehe in Tz. 7.1 in 

Erläuterung (2)). Allerdings kann aus heutiger Sicht 

keine zuverlässige Aussage über den tatsächlichen 

Verkaufsfaktor bzw. die Wertentwicklung der Fondsobjekte 

getroffen werden, da diese von den dann 

gegebenen Marktverhältnissen abhängt. Für die 

Sensitivitätsanalyse wurden gegenüber der Prognoseannahme 

ein abweichendes negatives Szenario 

mit einem Verkaufsfaktorabschlag von weiteren 

jeweils minus 1,5-fache Jahresnettomiete (und damit 

insgesamt einem Abschlag gegenüber dem Einkaufsfaktor 

für die jeweiligen Fondsobjekte von 

3,0 Jahresnettomieten) dargestellt und weiterhin 

ein positives Szenario mit einem gegenüber der 

Prognoseannahme höheren Verkaufsfaktor von jeweils 

plus 1,5-fache Jahresnettomiete (und damit 

keinem Abschlag gegenüber dem Einkaufsfaktor 

für die jeweiligen Fondsobjekte). 

Einflussfaktoren (Abweichung von der Prognose) Gesamtrückflüsse unterschiedlicher Szenarien vor Steuern 

(aber nach Abgeltungsteuer nebst SolZ für anteilige Einkünfte 

aus Kapitalvermögen) 

Negative 

Abweichung 

8.3.1 Variation des Verkaufsfaktors 159,4 % 

Prognose Positive 

Abweichung 

194,1 % 

8.3.2 Variation der Indexierung / Inflationsannahme 157,9 % 191,0 % 

176,7 % 

8.3.3 Variation der Kosten 174,9 % 178,8 % 

8.3.4 Zusammentreffen der obigen Einflussfaktoren 140,1 % 211,2 % 

8.3.2 Variation der Indexierung/ 

Inflationsannahme 

In der Prognoserechnung beruht die Indexierung 

der Mieten (wo anwendbar) auf einer durchschnittlichen 

Inflationsannahme von 2,25 Prozent pro 

Jahr. Dies trifft auch ganz allgemein auf die angenommene 

Marktmietentwicklung zu. Auch verschiedene 

Kostenpositionen werden mit 2,25 Prozent pro 

Jahr gesteigert. In der Sensitivitätsanalyse sind die 

Werte 1,25 Prozent und 3,25 Prozent unterstellt, wobei 

vertraglich anderweitig festgeschriebene Anpassungen 

von Einnahmen und Kosten nicht verändert 

werden. 

8.3.3 Variation der Kosten 

Für die Sensitivitätsanalyse wurden die nicht auf 

die Mieter umlegbaren Kostenpositionen, insbesondere 

die geschätzten laufenden Aufwendungen 

auf Ebene der Fondsobjekte sowie die laufenden 

Kosten auf Ebene der Objektgesellschaften 

und der Fondsgesellschaft, soweit diese nicht vertraglich 

fixiert sind, im Vergleich zum Basisszenario 

um jeweils 20 Prozent erhöht bzw. verringert. 

8.3.4 Zusammentreffen der obigen Einflussfaktoren 

Es ist nicht auszuschließen, dass mehrere negative 

Ereignisse kumulativ eintreten, mit der Folge, dass 

sich beispielsweise die Miteinnahmen und insbesondere 

der angenommene Veräußerungserlös 

verringern. Dieses Szenario stellt das Zusammentreffen 

der drei bereits einzeln beschriebenen Faktorenabweichungen 

beispielhaft dar. Wie vorstehend 

bereits ausgeführt, sind diese Sensitivitäten 

in einer umfassenden Risikoanalyse gleichwohl keine 

Worst-Case-Betrachtung (siehe hierzu Tz. 3.2.9 

ab Seite 33, und Tz. 3.6 auf Seite 49). 

100 101 


8.3.5 Vollständige Ausübung des Sonderkündigungsrechts 

des Mieters WPP Deutschland 

Holding GmbH & Co. KG 

Gemäß Mietvertrag steht dem Mieter WPP Deutschland 

Holding GmbH & Co. KG des Fondsobjekts 

Landsberger Str. 284–288 ein Sonderkündigungsrecht 

für die Gesamtmietfläche inkl. Stellplätze mit 

Wirkung zum 31.12.2020 zu. Folgendes Szenario 

stellt die getroffenen Annahmen für den Auszug 

und die Wiedervermietung der Flächen dar. Es 

wurden hierbei aus heutiger Sicht übliche Kostenansätze 

für die Anschlussvermietung der Flächen 

inkl. der Stellplätze angenommen. Diese umfassen, 

zusätzlich zu den bereits unter Tz. 7.1 Erläuterung 

(2) kalkulierten Abschlägen im Verkaufsszenario, 

Kosten für Makler, Renovierung und Zugeständnisse 

an den oder die Mieter in Höhe von insgesamt 

rd. 7,06 Mio. Euro (dies entspricht rd. 2 Jahresnettomieten 

zum Zeitpunkt der angenommenen Anschlussvermietung 

des Fondsobjekts). Demgegenüber 

steht die vom Mieter in einem solchen Fall zu 

entrichtende Pönale, in Höhe von 90 Prozent einer 

Jahresnettomiete des Jahres 2019, in prognostizierter 

Höhe von rd. 3,09 Mio. Euro. Des Weiteren 

wird unterstellt, dass die Flächen nebst der Stellplätze 

im Anschluss zur Marktmiete unter einem 

zehnjährigen Mietvertrag an einen oder maximal 

zwei Mieter vermietet werden. 

Durch eine vollständige Ausübung des Sonderkündigungsrechts 

der WPP Deutschland Holding 

GmbH & Co. KG beliefen sich die voraussichtlichen 

prognostizierten Gesamtrückflüsse analog zur Abbildung 

der Einflussfaktoren unter Tz. 8.3 auf 

170,8 Prozent.

9. Eröffnungsbilanz, Zwischenübersicht, 

voraussichtliche Vermögens-, 

Finanz- und Ertragslage sowie 

Planzahlen des Emittenten 

München als 

Tourismusmagnet 

2011 verzeichnete München 

zum neunten Mal in Folge 

einen Rekord bei den Besucherzahlen. 

6,5 Prozent mehr Gäste 

und ein Plus von 5,9 Prozent 

bei den Übernachtungen bescherten 

der bayerischen Landeshauptstadt 

das beste Tourismusjahr 

seit Beginn der 

Aufzeichnungen. 

Besucher 2011 insgesamt: 

107 Mio. 

Übernachtungen 2011: 

11,7 Mio. 

Durch Tourismus aus gelöste 

Umsätze: 

7,2 Mrd. EUR 

Quelle: Münchner Jahreswirtschaftsbericht 

2012 

Hinweis: Diese Werte stellen 

keine Aussage über künftige 

Entwicklungen dar. 

Da die Fondsgesellschaft („Emittent“) vor weniger 

als 18 Monaten gegründet wurde und noch keinen 

Jahresabschluss und Lagebericht nach § 24 des Vermögensanlagengesetzes 

erstellt hat, unterliegt sie 

im Hinblick auf die Angaben zur Vermögens-, Finanz- 

und Ertragslage den verringerten Prospektanforderungen 

gemäß § 15 VermVerkProspV. 

Die nachfolgend dargestellte Eröffnungsbilanz, die 

Zwischenbilanz, die Angaben zur voraussichtlichen 

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und die Planzahlen 

des Emittenten wurden unter Berücksichtigung 

der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs 

(„HGB“) erstellt. Annahmen sind 

im Übrigen aus der Prognoserechnung (Tz. 7) abgeleitet. 

In Tz. 9.5 werden bezüglich der Darstellungen 

zur voraussichtlichen Vermögens-, Finanz- und 

Ertragslage bzw. zu den Planzahlen des Emittenten 

wesentliche Annahmen und Wirkungszusammenhänge 

erläutert. 

9.1 Eröffnungsbilanz des Emittenten 

Die Eröffnungsbilanz des Emittenten Bayernfonds 

Immobilienverwaltung GmbH & Co. München Dach 

KG wurde zum 20.02.2012 aufgestellt und stellt sich 

wie folgt dar: 

Eröffnungsbilanz zum 20.02.2012 


München Dach KG 

Aktiva in Euro 

Eingefordertes, noch nicht 

eingezahltes Kapital 

102 

103 


1.000 

Summe Aktiva 1.000 

Passiva 

Eigenkapital 1.000 

Summe Passiva 1.000 

9.2 Zwischenübersicht des Emittenten 

Die Zwischenbilanz des Emittenten Bayernfonds 


KG wurde zum 30.06.2012 aufgestellt und stellt sich 

wie folgt dar: 

Zwischenbilanz zum 30.06.2012 



Aktiva in Euro 

A. Umlaufvermögen 

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

– davon eingeforderte 

ausstehende Einlagen 

B. Nicht durch Vermögenseinlagen 

gedeckte Verlustanteile der Kommanditisten 

1.000 

2.266 

Summe Aktiva 3.266 

Passiva in Euro 

A. Eigenkapital 

I. Kapitalanteil Kommanditist 

1. Kapitalkonto I (Kapitalanteil) 1.000 

2. Kapitalkonto IV 

(Jahresfehlbetrag) 

II. Nicht durch Eigenkapital 

gedeckter Fehlbetrag 

-3.266 

2.266 

B. Rückstellungen 2.500 

C. Verbindlichkeiten 

- davon mit einert Restlaufzeit bis 

zu einem Jahr 

766 

Summe Passiva 3.266 

ZwischenGewinn und Verlustrechnung des 

Emittenten 


München Dach KG für den Zeitraum vom 

20.02.2012 bis 30.06.2012 

in Euro 

Sonstige betriebliche Aufwendungen -3.266 

Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 3.266


Erläuterungen: 

Die bereits angefallenen Aufwendungen bestehen 

vor allem aus anteiligen Beratungskosten und Gebühren 

für den Notar. Auf der Passivseite werden sie 

als Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung 

ausgewiesen. Handelsrechtlich stellen die bereits 

entstandenen Aufwendungen – auch wenn diese 

noch nicht fällig bzw. bezahlt wurden – im Wesentlichen 

sonstige betriebliche Aufwendungen dar. In 

der Zwischenbilanz zum 30.06.2012 werden sie als 

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 

dargestellt. Die Darstellung berücksichtigt hierbei 

alle Geschäftsvorfälle seit Gründung der Fondsgesellschaft 

bis zum 30.06.2012. 

Die Aussichten des Geschäftsjahres 2012 werden 

im Wesentlichen durch die Einwerbung des Beteiligungskapitals 

und die Investition in die Objektgesellschaften/die 

Fondsobjekte geprägt. Die Geschäftsaussichten 

für das Geschäftsjahr 2012 liegen 

entsprechend im Rahmen des gezeigten prognostizierten 

Investitions- und Finanzierungsplans (siehe 

Tz. 6). Entwicklungen oder Umstände, die wesentliche 

Veränderungen der Geschäftsaussichten 

bedeuten, liegen im Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

nicht vor. 

9.3 Voraussichtliche Vermögens, Finanz und 

Ertragslage des Emittenten 

Die nachstehenden Planrechnungen gehen vereinfachend 

davon aus, dass das Kommanditkapital der 

Fondsgesellschaft zum 01.07.2012 vollständig zur 

Verfügung steht und in voller Höhe prognosegemäß 

ausschüttungs- und entnahmeberechtigt ist 

und auch die sonstigen Annahme der Prognose 

(insbesondere die vereinfachte Annahme der Rückführung 

der Eigenkapitalzwischenfinanzierung 

zum 01.07.2012) berücksichtigt wurden. In der Prognose 

wurde aus Vereinfachungsgründen angenommen, 

dass die projizierten Mieteinnahmen bzw. 

die anfallenden Zinsaufwendungen als Ertrag bzw. 

Aufwand vollständig dem Geschäftsjahr zuzurechnen 

sind, in dem sie gezahlt werden. Des Weiteren 

gehen die Planrechnungen in einer vereinfachenden 

Annahme davon aus, dass die Kaufpreise 

für die Fondsobjekte Landsberger Str. 284–288 und 

Ungererstr. 69 zum 01.07.2012, für das Fondsobjekt 

Denninger Str. 165 zum 30.09.2011 bezahlt 

wurden und damit der Übergang von Besitz, Nutzen 

und Lasten für die mittelbaren Anlageobjekte 

zu diesen Stichtagen erfolgte. Die nachfolgenden 

Prognosen beruhen weiterhin auf den Annahmen 

und Ergebnissen des prognostizierten Investitions- 

und Finanzierungsplans (siehe hierzu Tz. 6) und 

der Prognoserechnung (siehe hierzu Tz. 7). 

Voraussichtliche Vermögenslage des Emittenten 


München Dach KG (Prognose) 

Planbilanzen 

Aktivseite 

A. Anlagevermögen 

I. Sachanlage 

104 105 

31.12.2012 31.12.2013 31.12.2014 31.12.2015 

in Euro in Euro in Euro in Euro 

Beteiligungen 57.945.437 56.099.906 54.247.500 52.388.656 

B. Umlaufvermögen 

I. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

0 0 0 0 

II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 1.547.790 1.153.745 909.185 693.487 

C. Rechnungsabgrenzungsposten 0 0 0 0 

Summe Aktiva 59.493.227 57.253.651 55.156.685 53.082.143 

Passivseite 

A. Eigenkapital 

I. Gezeichnetes Kapital 67.569.000 67.569.000 67.569.000 67.569.000 

II. Kapitalrücklagen 3.378.400 3.378.400 3.378.400 3.378.400 

III. Ausschüttungen/Entnahmen -1.858.148 -5.574.443 -9.290.738 -13.007.033 

IV. Gewinnvortrag/ Verlust vortrag -9.596.025 -8.119.306 -6.499.978 -4.858.225 

C. Verbindlichkeiten 0 0 0 0 

D. Rechnungsabgrenzungsposten 0 0 0 0 

Summe Passiva 59.493.227 57.253.651 55.156.685 53.082.143 


Die Fondsgesellschaft hält Anteile an den drei Objektgesellschaften 

Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München KG, Bayernfonds 


Landsberger Straße KG und an der Bayernfonds 

Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt 

München Ungerer Straße KG. Der Wert der Beteiligungen 

wurde jährlich gemäß dem prognostizierten 

Ergebnis nach HGB der Objektgesellschaften 

fortgeschrieben. Die Prognose geht von einer Vollplatzierung 

des Eigenkapitals und vollständigen 

Einzahlung zum 01.07.2012 und damit einer vollständigen 

Ausschüttungs- und Entnahmeberechti- 

gung ab diesem Zeitpunkt aus. Die Kapitalrücklage 

enthält das Agio, das die Anleger auf ihren Beteiligungsbetrag 

leisten. Die geplanten Ausschüttungen, 

die handelsrechtlich als Entnahmen („Eigenkapitalrückzahlungen“, 

„Gewinnausschüttungen“) 

zu qualifizieren sind, sind unter der Position III. Ausschüttungen/Entnahmen 

kumuliert dargestellt. Auf 

dem Kapitalkonto Gewinnvortrag/Verlustvortrag 

wird die Summe der Jahresüberschüsse/Jahresfehlbeträge 

ausgewiesen. Der Stand des Eigenkapitals 

zum Ende eines Geschäftsjahres ergibt sich aus dem 

Schlussbestand des Vorjahres (= Stand Anfangskapital) 

zzgl. Gewinn bzw. abzgl. Verlust und zzgl. Einlagen 

bzw. abzgl. Entnahmen.

Voraussichtliche Ertragslage des Emittenten 



Auf Basis der Prognoserechnung ergeben sich folgende 

Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen: 

PlanGewinn und Verlustrechnungen 

01.07.2012 bis 

31.12.2012 

01.01.2013 bis 

31.12.2013 

01.01.2014 bis 

31.12.2014 

01.01.2015 bis 

31.12.2015 


Umsatzerlöse 0 0 0 0 

Sonstige betriebliche 

Aufwendungen 

-9.816.287 -59.687 -60.729 -61.793 

Erträge 213.586 1.463.340 1.595.899 1.623.609 

Zinsen und ähnliche Erträge 6.675 73.067 84.158 79.937 

Ergebnis der gewöhnlichen 

Geschäftstätigkeit 

-9.596.025 1.476.719 1.619.328 1.641.753 

Sonstige Steuern 0 0 0 0 

Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 9.596.025 1.476.719 1.619.328 1.641.753 


Die Fondsgesellschaft erzielt keine Umsatzerlöse. 

Bei den sonstigen betrieblichen Aufwendungen 

handelt es sich vorwiegend um Fondsgebühren 

(z. B. Geschäftsbesorgungsvergütung) und Gesellschaftskosten 

(z. B. Vergütungen für den geschäftsführenden 

Kommanditisten, den Komplementär 

und den Treuhänder, Kosten der laufenden Steuerberatung 

und des Jahresabschlusses). Die typischen 


Fondskosten der Investitionsphase (z. B. Eigenkapitalvermittlung; 

siehe hierzu Tz. 6) stellen ebenfalls 

sonstige betriebliche Aufwendungen dar. Die Erträge 

aus Beteiligungen resultieren aus der Beteiligung 

an der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & 

Co. Objekt München KG, Bayernfonds Immobilien- 

verwaltung GmbH & Co. Objekt München Landsberger 


GmbH & Co. Objekt München Ungerer 

Straße KG. Aus der Anlage der Liquiditätsreserve sollen 

Zinseinnahmen („Zinsen und ähnliche Erträge“) 

resultieren. Weiterhin sind die Zinsaufwendungen 

aus der Bankfinanzierung zu berücksichtigen. 

Voraussichtliche Finanzlage des Emittenten 



Prognostizierter Einnahmenüberschuss aus laufender Geschäftstätigkeit 

106 107 

2012 2013 2014 2015 


Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag -9.596.025 1.476.719 1.619.328 1.641.753 

zzgl. Kapitalrückzahlung 3.244.116 1.845.531 1.852.406 1.858.843 

Einnahmenüberschuss aus laufender 

Geschäftstätigkeit 

-6.351.910 3.322.250 3.471.735 3.500.597 

Einnahmenüberschuss aus Investitionstätigkeit -61.189.553 0 0 0 

Einnahmenüberschuss aus Finanzierungstätigkeit 70.947.400 0 0 0 

Einnahmenüberschuss 3.405.937 3.322.250 3.471.735 3.500.597 


Die prognostizierte Finanzlage der Fondsgesellschaft 

wird bereits im Rahmen eines Finanzplans 

unter Tz. 7 detailliert dargestellt. Obige Darstellung 

zeigt, ausgehend von den Plan-Gewinn- und Verlustrechnungen, 

eine Ermittlung des Einnahmenüberschusses 

aus der laufenden Geschäftstätigkeit 

(Einnahmenüberschuss aus Vermietung). Die Liquiditätsflüsse 

aus Finanzierungs- und Investitionstätigkeit 

sind in dieser Darstellung gesondert berücksichtigt. 

Die Ergebnisse beruhen auf den Annahmen 

und Ergebnissen des prognostizierten Investitions- 

und Finanzierungsplans (Tz. 6) sowie der Prognoserechnung 

(Tz. 7). 

Die Finanz- und Ertragslage der Fondsgesellschaft 

wird auf der Einnahmenseite durch die Erträge aus 

den Beteiligungen an den Objektgesellschaften sowie 

durch die Verzinsung der Liquiditätsreserve 

bestimmt. Die Ausgabenseite ist im Wesentlichen 

durch die Ausgaben für Fonds- und Verwaltungskosten 

geprägt. Weitere detaillierte Erläuterungen 

zur vorstehend dargestellten Liquiditätsplanung 

der Fondsgesellschaft sind in Tz. 7 beschrieben.

9.4 Planzahlen des Emittenten 



Investitionen 70.947.400 

2012 2013 2014 2015 


Produktion 0 0 0 0 

Umsatz 213.586 1.463.340 1.595.899 1.623.609 

Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag -9.596.025 1.476.719 1.619.328 1.641.753 


Weitere Investitionen sind nicht geplant; die mittelbaren 

Investitionen in die Fondsobjekte sind bereits 

abgeschlossen. Der Ansatz der Anlageobjekte, der 

Anteile an den Objektgesellschaften, entspricht den 

Investitionskosten gemäß Tz. 6.2. Die Fondsgesellschaft 

ist nicht im Bereich der Produktion tätig, sondern 

beschränkt sich auf die vermögensverwaltende 

Tätigkeit des Haltens der Beteiligungen an den 

Objektgesellschaften sowie damit verbundenen 

Tätigkeiten. Daher können keine Planzahlen zur 

Produktion dargestellt werden. Bei den Umsätzen 

handelt es sich um das handelsrechtliche Ergebnis 

aus den Objektgesellschaften. Das prognostizierte 

handelsrechtliche Ergebnis (Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag) 

ist auf der Grundlage der prognostizierten 

handelsrechtlichen Aufwendungen und Erträgen 

ermittelt worden. 

9.5 Erläuterung der wesentlichen Annahmen und 

Wirkungszusammenhänge 

Die Fondsgesellschaft erwirbt die Fondsobjekte 

mittelbar durch die Beteiligung an der Bayernfonds 


München KG, der Bayernfonds Immobilienverwaltung 




Straße KG. Die dafür benötigten Mittel werden im 

Zuge der Beteiligung der Anleger und der Kapitalerhöhung 

der Fondsgesellschaft aufgebracht. Die 

Einzahlungen im Jahr 2012 sind ausreichend, um 

die Investition gemäß Gesellschaftszweck durchzuführen. 

Weitere Investitionen in den folgenden 

Jahren sind nicht geplant. Die Fondsgesellschaft 

wird die nach Begleichung der Kosten für die Verwaltung 

und Geschäftsbesorgung verbleibenden 

Mittel unter Berücksichtigung der jeweils aktuellen 

Liquiditätslage ausschütten. Der Erfolg der Investition 

und der Beteiligung der Anleger hängt 

wesentlich von den Mieteinnahmen ab, die mit 

den Fondsobjekten erzielt werden. 


108 109

10. Rechtliche Grundlagen 

München – der Innovationsstandort 

München ist ein führender Standort in der Bio-, Nano-, Luft- & 

Raumfahrt- sowie in der Photonik-Industrie. Einige der renommiertesten 

Universitäten Deutschlands, das Deutsche Patent- 

und Markenamt, das Bundespatentgericht und das Europäische 

Patentamt haben hier ihren Sitz. Hochschulen: 

15 

Quellen: Prognos AG Impact-Analyse des Wirtschaftsstandortes EMM, Broschüre 

des Referats für Arbeit und Wirtschaft München 2012, Münchner 

Jahreswirtschaftsbericht 2012, Innovation Cities Europe Index 

Außenansicht der Unternehmenszentrale der 


Direkt Beschäftigte in Wissenschaftseinrichtungen 

2010: 

24.408 

Unternehmensgründungen 2011: 

24.900 

Innovation Cities Europe Index 2011: 

Platz 4 

10.1 Einführung 

Die nachfolgende Darstellung stellt die wesentlichen 

rechtlichen Aspekte des Beteiligungsangebots dar. 

Diese Zusammenfassung ersetzt nicht das sorgfältige 

Studium des gesamten Beteiligungsangebots 

nebst Beitrittsvereinbarung, insbesondere auch 

des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft 

(nachfolgend „Gesellschaftsvertrag“) und des Treuhandvertrags. 

Der Gesellschaftsvertrag und der 

Treuhandvertrag sind unter Tz. 13 und Tz. 14 in 

diesem Verkaufsprospekt abgedruckt. Interessierte 

Anleger, denen die notwendigen Fachkenntnisse 

für eine Beteiligung an einem geschlossenen Immobilienfonds 

fehlen, sollten daher keine positive 

Beteiligungsentscheidung treffen, ohne sich durch 

Einschaltung von sachkundigen Beratern aufklären 

zu lassen. 

Das Beteiligungsangebot an der Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. München Dach 

KG (nachstehend auch „Fondsgesellschaft“ oder 

„Emittent“ genannt) richtet sich an natürliche Personen 

mit Wohnsitz oder gewöhnlichem Aufenthalt 

in Deutschland, die ihre Beteiligung im steuerlichen 

Privatvermögen halten (Details hierzu siehe 

auch in Tz. 11). Eine Beteiligung von Gesellschaften 

bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften und Ehepaaren 

in Form einer Gesellschaft bürgerlichen 

Rechts bzw. Gemeinschaft sind ausgeschlossen. 

Personen, die (i) Staatsangehörige der USA, sind, 


Arbeitsgenehmigung der USA („Green Card“), 

sind, (iii) ihren gewöhnlichen Aufenthalt/Wohnsitz 

oder Sitz in den USA, haben und/oder (iv) die 

Beteiligung für eine Vermögensmasse mit Sitz in 

den USA eingehen oder einer solchen anbieten, 

sind als Kommanditisten der Fondsgesellschaft 

bzw. Treugeber ausgeschlossen. Anlässlich der 

Aufnahme und auf Verlangen des geschäftsführenden 

Kommanditisten haben Gesellschafter bzw. 

Treugeber zu versichern und nachzuweisen, dass 

keine der im vorstehenden Satz genannten Bedingungen 

vorliegt. Der geschäftsführende Kommanditist 

kann im Einzelfall Ausnahmen von den Regelungen 

in diesem Absatz zulassen. Weitere Details 

hierzu siehe in § 3 Abs. 5 des in Tz. 13 abgedruckten 

Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft so- 

110 111 

wie in der Beitrittsvereinbarung für dieses Beteiligungsangebot. 

Die Ausführungen sind ausschließlich 

auf die beschriebene Zielgruppe ausgerichtet. 

Gleichwohl können sich gemäß § 3 Abs. 4 des Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft grundsätzlich 

natürliche oder juristische Personen im 

Rahmen der Kapitalerhöhungen (gemäß § 4 des 

Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft) als 

Treugeber über den Treuhandkommanditisten beteiligen. 

Die Beteiligung wird ausschließlich in 

Deut schland angeboten. 

Der Emittent der vorliegenden Vermögensanlage 

in Form einer unternehmerischen Beteiligung an 

einem geschlossenen Immobilienfonds ist die nach 

deutschem Recht gegründete und deutschem Recht 

unterliegende Fondsgesellschaft in der Rechtsform 

einer Kommanditgesellschaft. Sie führt im Rechtsverkehr 

die Firma Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. München Dach KG und hat ihren 

Sitz in München. Die Geschäftsanschrift lautet Innere 

Wiener Straße 17, 81667 München. Die Fondsgesellschaft 

wurde am 20.02.2012 wirtschaftlich 

gegründet, am 01.03.2012 in das Handelsregister 

(HRA 98648, Amtsgericht München) eingetragen 

und ist für unbestimmte Zeit begründet. 

Gründungsgesellschafter der Fondsgesellschaft 

sowie Gesellschafter der Fondsgesellschaft zum 

Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind die GS Beteiligungs 

GmbH (Sitz: Oberhaching) als Komplementär, 

die CB Beteiligungs GmbH (Sitz: München) 

als geschäftsführender Kommanditist („geschäftsführender 

Kommanditist“ oder „Geschäftsführung“) 

sowie die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH WirtschaftsprüfungsgesellschaftSteuerberatungsgesellschaft 

(Sitz: München) als Treuhandkommanditist 

(„Treuhandkommanditist“). Details (einschließlich 

der Angaben zu Geschäftsanschrift, Firma und 

Sitz) zu den Gründungsgesellschaftern der Fondsgesellschaft, 

die zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

unverändert alleinige Gesellschafter der 

Fondsgesellschaft sind, können Tz. 12.4, Tz. 12.5 sowie 

Tz. 12.6 entnommen werden. Anleger treten 

der Fondsgesellschaft im Rahmen einer Kapitalerhöhung 

anfänglich grundsätzlich mittelbar über 

den Treuhandkommanditisten als Treugeber bei 

(Details zu dem Gesellschafts- und dem Treuhand-

vertrag, siehe Tz. 10.2.1 bzw. Tz. 10.2.2). Die Fondsgesellschaft 

hält jeweils unmittelbar Kommanditanteile 

von drei Objektgesellschaften (so genannte 

unmittelbare Anlageobjekte der 

Fondsgesellschaft), die wiederum die Fondsobjekte 

halten (so genannte mittelbare Anlageobjekte 

der Fondsgesellschaft), die diesem Beteiligungsangebot 

zugrunde liegen. Neben der Fondsgesellschaft 

hält auch die Bayernfonds Immobilienge- 

Übersicht über die wesentlichen vertraglichen Beziehungen 

GS Beteiligungs GmbH 

(Komplementär der Fondsgesellschaft 

sowie der 

Objektgesellschaften) 

CB Beteiligungs GmbH 

(geschäftsführender 

Kommanditist der Fondsgesellschaft) 



München KG 

(Objektgesellschaft) 

100% Eigentum 

Fondsobjekt 


Unternehmenszentrale 

sellschaft mbH (BFI) Kommanditanteile an diesen 

Objektgesellschaften (Details dazu siehe nachstehend 

in Tz 10.2.1.5 bzw. Tz. 10.2.3). Auf Ebene der 

Objektgesellschaften bestehen Fremdfinanzierungen 

zur teilweisen Finanzierung der Investitionen 

im Rahmen dieses Beteiligungsangebots (Details 

hierzu siehe Tz. 10.3 sowie Hinweise dazu siehe 

Tz. 3.2.3 ab Seite 29 bzw. Tz. 3.2.4 ab Seite 30). 

Anleger 

FCT Finanzcontrol 

Treuhand GmbH 

(Treuhandkommanditist) 

Bayernfonds 


GmbH & Co. München 

Dach KG 

(Fondsgesellschaft, 

geschäftsführender Kommanditist 

der Objektgesellschaften) 



München Landsberger Straße KG 


100% Eigentum 

Fondsobjekt 

TNS Infratest 

Unternehmenssitz 

Zwischenfinanzierung 

des Kommanditkapitals/ 

Langfristfinanzierung 

Bank 

Bayernfonds Immobiliengesellschaft 

mbH 

(Kommanditist der 

Objektgesellschaften) 



München Ungerer Straße KG 


100% Eigentum 

Fondsobjekt 

MAN SE 

Hauptverwaltung 

10.2 Gesellschaftsrechtliche Verhältnisse, 

Treuhandvertrag, Gesellschaftsverträge 


10.2.1 Gesetzliche Angaben zu den Vermögensanlagen 

und dem Emittenten, Gesellschaftsvertrag 


Der Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft 

(„Gesellschaftsvertrag“) ist vollständig unter Tz. 13 

dieses Verkaufsprospekts abgedruckt. Der Anleger 

ist als Treugeber nach dem Gesellschaftsvertrag einem 

Kommanditisten wirtschaftlich gleichgestellt. 

Im Folgenden wird daher – unabhängig davon, ob 

der Anleger seine Beteiligung während der Fondslaufzeit 

letztlich als Kommanditist oder weiterhin 

indirekt als Treugeber über den Treuhandkommanditisten 

hält – auch einheitlich von Gesellschafter 

und Gesellschafterrechten gesprochen. §§-Angaben 

ohne weitere Kennzeichnungen beziehen sich auf 

den Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft. 

10.2.1.1. Art, Anzahl und Gesamtbetrag der angebotenen 

Vermögensanlagen, Erwerbspreis 

sowie mit der Vermögensanlage 

verbundene Rechte und Pflichten der 

Anleger (Hauptmerkmale der Anteile) 

Die Anleger beteiligen sich an der Fondsgesellschaft 

zunächst mittelbar als Treugeber über den 

Treuhandkommanditisten. Der Treuhandkommanditist 

erwirbt und hält den Kommanditanteil des 

jeweiligen Anlegers im eigenen Namen jedoch im 

wirtschaftlichen Interesse und für Rechnung der 

Anleger. Jeder Anleger kann nach Durchführung 

der Kapitalerhöhung, die Gegenstand dieses Beteiligungsangebots 

ist, die Übertragung der Beteiligung 

auf sich verlangen und direkt beteiligter 

Kommanditist der Fondsgesellschaft werden. 

Gegenstand dieses Beteiligungsangebots sind 

Kommanditbeteiligungen. Der geplante Gesamtbetrag 

der angebotenen Vermögensanlagen in 

Form von Kommanditanteilen beläuft sich voraussichtlich 

auf 67.568.000 Euro (zzgl. 3.378.400 Euro 

Agio). Der Mindestbeteiligungsbetrag jedes künftig 

beitretenden Anlegers soll mindestens 15.000 

Euro betragen; höhere Beteiligungsbeträge müssen 

durch 1.000 ohne Rest teilbar sein; die Anleger 

haben den Nominalbetrag der übernommenen 

112 113 

Kapitaleinlage (Beteiligungsbetrag) als Erwerbspreis 

zu zahlen. Zusätzlich zum Erwerbspreis ist 

ein Agio in Höhe von 5 Prozent des Beteiligungsbetrags 

zu zahlen. Demgemäß ergibt sich rechnerisch 

eine Mindestanzahl für die angebotene Vermögensanlage 

von einem Kommanditanteil und 

eine Anzahl von maximal rd. 4.504 Kommanditanteilen. 

Da auch Beteiligungen von über 15.000 

Euro möglich sind, kann sich die Anzahl der maximal 

angebotenen Vermögensanlagen auch ermäßigen. 

Sollte das Gesellschaftskapital im Rahmen 

der gesellschaftsvertraglichen Regelungen um bis 

zu 10 Prozent erhöht werden, wird sich die maximale 

Anzahl der angebotenen Beteiligungen erhöhen. 

Die Hauptmerkmale der Anteile der Anleger und 

damit die mit der Vermögensanlage verbundenen 

Rechte und Pflichten sind die Ergebnis- und Vermögensbeteiligung 

(einschließlich eines Liquidationserlöses) 

nach näherer Maßgabe des Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft. Außerdem hat der 

Anleger Stimmrechte in der Gesellschafterversammlung 

bzw. im schriftlichen Umlaufverfahren 

sowie die im Gesellschafts- und Treuhandvertrag 

festgelegten Informations- und Kontrollrechte. Zudem 

hat der Anleger diverse Pflichten, wie bspw. 

Mitteilungen über Änderungen seiner in der Beitrittsvereinbarung 

gemachten Angaben; Erbringung 

eines Nachweis der steuerrechtlichen Ansässigkeit; 

Erbringung der Kommanditeinlage. Die 

Einzelheiten regeln der Gesellschaftsvertrag (vgl. 

Tz. 13) und der Treuhandvertrag (vgl. Tz. 14). Weitere 

Rechte und Pflichten stehen dem Anleger im 

Zusammenhang mit dieser Beteiligung nicht zu. 

10.2.1.2 Kapital der Fondsgesellschaft (Emittent), 

abweichende Rechte der Gesellschafter 

des Emittenten zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung, 

Vergütungen (Angaben 

über Gründungsgesellschafter bzw. Gesellschafter 

des Emittenten zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung) 

Die Fondsgesellschaft verfügt zum Zeitpunkt der 

Prospektaufstellung und vor der Kapitalerhöhung, 

die Gegenstand dieses Beteiligungsangebots ist, 

insgesamt über ein gezeichnetes und bereits voll 

eingezahltes (Eigen-)Kapital von 1.000 Euro in

Form von Kommanditanteilen. Es bestehen keine 

ausstehenden Einlagen auf das Kapital der Fondsgesellschaft 

und außer den vorstehend genannten 

1.000 Euro Kommanditanteil wurden bisher keine 

Wertpapiere oder Vermögensanlagen im Sinne 

des § 1 Absatz 2 des Vermögensanlagengesetzes 

(VermAnlG) von der Fondsgesellschaft ausgegeben. 

Das Kommanditkapital in Höhe von 1.000 Euro 

hat allein der Gründungsgesellschafter (geschäftsführender 

Kommanditist) CB Beteiligungs GmbH 

gezeichnet und eingezahlt. Der Gründungsgesellschafter 

(Komplementär) GS Beteiligungs GmbH 

ist am Ergebnis und Vermögen der Fondsgesellschaft 

nicht beteiligt; der Komplementär leistet 

keine Einlage. Der Gründungsgesellschafter (Treuhandkommanditist) 

FCT Finanzcontrol Treuhand 

GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft 

hält derzeit keinen Kapitalanteil 

und wird auch zukünftig auf eigene Rechnung 

keinen Kapitalanteil halten. Zukünftig wird der 

Treuhandkommanditist ausschließlich im Rahmen 

der Kapitalerhöhungen gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags 

Kapitalanteile übernehmen und diese 

treuhänderisch auf Rechnung der Anleger (Treugeber) 

halten. Die Gründungsgesellschafter des 

Emittenten und die Gesellschafter des Emittenten 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind identisch 

und es haben sich diesbezüglich keine Änderungen 

bis zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

ergeben; erst im Rahmen der vorgesehenen Kapitalerhöhungen 

wird der Treuhandkommanditist 

auf Rechnung der Anleger seine Beteiligung entsprechend 

erhöhen (siehe dazu nachstehend Details 

in Tz. 10.2.1.8). 

Die Rechte der Gesellschafter des Emittenten zum 

Zeitpunkt der Prospektaufstellung stimmen bis auf 

die nachfolgend aufgeführten Ausnahmen mit den 

Rechten der Anleger überein: 

Der geschäftsführende Kommanditist ist zusätzlich 

zu den sonstigen Gesellschafterrechten zur Geschäftsführung 

der Fondsgesellschaft befugt, im 

Rahmen seiner Geschäftsführungsbefugnis zur 

Vertretung der Fondsgesellschaft berechtigt und 

erhält eine jährliche Vergütung ab dem Jahr 2012 

in Höhe von 4.900 Euro p. a. zzgl. Umsatzsteuer 

(siehe dazu § 21A des Gesellschaftsvertrags). 

Der Komplementär ist nicht am Ergebnis und am 

Vermögen der Fondsgesellschaft beteiligt; er erhält 

keine Entnahmen, kein Auseinandersetzungsguthaben 

und keine Abfindung. Der Komplementär ist 

zur Vertretung der Fondsgesellschaft berechtigt. 

Für die Haftungsübernahme erhält der Komplementär 

ab dem Jahr 2012 von der Fondsgesellschaft 

eine Vergütung von 3.400 Euro p. a. ggf. zzgl. Umsatzsteuer 

(siehe dazu § 21 des Gesellschaftsvertrags). 

Der Treuhandkommanditist erhält von der Fondsgesellschaft 

zulasten der Fondsgesellschaft für die 

mit der Treuhandschaft für sämtliche Treugeber verbundenen 

Tätigkeiten ab dem Jahr 2012 eine jährliche 

Vergütung in Höhe von insgesamt 16.000 Euro 

jeweils zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweils 

gültiger Höhe. Die Vergütung erhöht sich ab dem 

01.01.2013 jährlich um 2 Prozent. Ferner erhält der 

Treuhandkommanditist Auslagenersatz. 

Gemäß § 3 Abs. 6 des Gesellschaftsvertrags gilt die 

Mindestbeteiligung von 15.000 Euro zzgl. Agio und 

die Teilbarkeit der Beteiligung durch 1.000 nicht 

für die Beteiligung des geschäftsführenden Kommanditisten. 

Darüber hinaus stehen den Gründungsgesellschaftern 

bzw. den Gesellschaftern zum Zeitpunkt der 

Prospektaufstellung keine Gewinnbeteiligungen, 

Entnahmerechte und auch keine sonstigen Gesamtbezüge 

zu, insbesondere Gehälter, Aufwandsentschädigungen, 

Versicherungsentgelte, Provisionen 

und Nebenleistungen jeder Art. Es gibt keine ehemaligen 

Gesellschafter beim Emittenten, so dass 

kein Fall bestehen kann, bei denen ehemalige Gesellschafter 

Ansprüche aus ihrer Beteiligung beim 

Emittenten zustehen können. 

Die Rechte der Gesellschafter der Fondsgesellschaft 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung stimmen 

im Übrigen mit den Rechten der hinzutretenden 

Anleger überein. 

Die CB Beteiligungs GmbH bzw. Herr Christian Berger 

und die GS Beteiligungs GmbH bzw. Herr Gottfried 

Selmair sind auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen 

Regelungen (Details siehe Tz. 

13) zur Geschäftsführung und Vertretung der 

Fondsgesellschaft bzw. betreffend die GS Beteiligungs 

GmbH bzw. Herrn Gottfried Semair gemeinsam 

mit der Fondsgesellschaft auch mit der Geschäftsführung 

und Vertretung auf Ebene der drei 

Objektgesellschaften verpflichtet. Die FCT Finanzcontrol 

Treuhand GmbH ist auf der Grundlage der 

Treuhandverträge (Details siehe Tz. 14) verpflichtet 

die Beteiligungen der Anleger treuhänderisch 

zu halten und zu verwalten. 

10.2.1.3 Unternehmensgegenstand (Gesellschaftszweck) 

und Geschäftstätigkeit 


Gegenstand des Unternehmens der Fondsgesellschaft 

ist der direkte und/oder indirekte Erwerb, 

die Verwaltung – insbesondere durch Vermietung 

und Verpachtung – sowie die Veräußerung von 

Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. 

Die Fondsgesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften 

und Rechtshandlungen berechtigt, die geeignet 

erscheinen, den Gesellschaftszweck unmittelbar 

oder mittelbar zu fördern. Die Fondsgesellschaft 

kann zur Erreichung des Gesellschaftszwecks auch 

Beteiligungen an anderen Gesellschaften eingehen. 

Die Fondsgesellschaft kann die Handlungen, 

die zur Erreichung ihres Zwecks erforderlich oder 

zweckmäßig sind, selbst vornehmen oder durch 

Dritte vornehmen lassen. Die Fondsgesellschaft ist 

berechtigt, freie Liquidität verzinslich anzulegen. 

Die Fondsgesellschaft ist nicht berechtigt, gewerblich 

tätig zu werden und Tätigkeiten auszuüben 

bzw. Geschäfte zu betreiben, die einer Genehmigung 

oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung 

oder nach § 32 i. V. m. § 1 KWG bedürfen. Die Fondsgesellschaft 

ist ausschließlich vermögensverwaltend 

im ertragssteuerlichen Sinn tätig. 

Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Fondsgesellschaft 

stimmen mit dem vorstehenden Gesellschaftszweck 

überein. 

Die Fondsgesellschaft wurde zum Zweck des mittelbaren 

Erwerbs und der Verwaltung von insgesamt 

drei mit Urkunde Nr R1810/2011 vom 24.08.2011 

(Fondsobjekt Denninger Str. 165, München), Urkunde 

Nr R696/2012 vom 05.04.2012 (Fondsobjekt 

Landsberger Str. 284–288, München) und Urkunde 

114 115 

Nr. R1033/2012 vom 25.05.2012 (Fondsobjekt Ungererstr 

69, München) erworbenen Immobilien als 

so genannte mittelbaren Anlageobjekten gegründet 

(Fondsobjekte). Der Tätigkeitsbereich der Fondsgesellschaft 

besteht dementsprechend aus dem (mittelbaren) 

Erwerb und der Verwaltung dieser Immobilien. 

10.2.1.4 Weitere Angaben über die Geschäftstätigkeit 

des Emittenten, Angaben über 

die laufenden Investitionen 

Die Fondsgesellschaft hat bereits die unmittelbaren 

Anlageobjekte (Objektgesellschaften) – und damit 

mittelbar auch bereits die Fondsobjekte – erworben, 

in die gemäß der Geschäftsplanung der Fondsgesellschaft 

investiert werden soll. Laufende Investitionen 

existieren nicht und keine weiteren Investitionen 

sind geplant. 

10.2.1.5 Angaben über die Abhängigkeit der 

Fondsgesellschaft (Emittent) von Patenten, 

Lizenzen, Verträgen oder neuen 

Herstellungsverfahren, wenn sie von wesentlicher 

Bedeutung für die Geschäftstätigkeit 

des Emittenten sind 

Folgende Verträge sind von wesentlicher Bedeutung 

für die Geschäftstätigkeit oder Ertragslage 

der Fondsgesellschaft: 

Die Fondsgesellschaft hält ihre Rechte an den Fondsobjekten 

(als mittelbare Anlageobjekte) mittelbar 

jeweils über eine separate Objektgesellschaft (als 

unmittelbare Anlageobjekte). In diesem Zusammenhang 

sind die Verträge und Vereinbarungen über 

die Kommanditanteile von erheblicher Bedeutung 

für die Geschäftstätigkeit oder die Ertragslage der 

Fondsgesellschaft, insbesondere die Regelungen 

der jeweiligen Gesellschaftsverträge auf der Ebene 

dieser Objektgesellschaften, da die Fondsgesellschaft 

im Rahmen dieser Verträge ihre erforderlichen 

mitgliedschaftlichen Rechte auf Ebene der 

Objektgesellschaften wahrnehmen und damit 

maßgebliche Entscheidungen über die Fondsobjekte 

herbeiführen kann (Details hierzu siehe 

nachstehend in Tz. 10.2.3). Die Fondsgesellschaft 

hält zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung jeweils 

einen festen Kapitalanteil von 430 Euro und die 

Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH (BFI) je-

weils einen festen Kapitalanteil in Höhe von 70 Euro 

an den drei Objektgesellschaften (Bayernfonds Immobilienverwaltung 


KG, Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & 

Co. Objekt München Ungerer Straße KG und Bayernfonds 


München Landsberger Straße KG). Im Zuge der 

weiteren Platzierung des Beteiligungskapitals am 

Emittenten wird die Fondsgesellschaft insgesamt 

ihren Kapitalanteil, aufgeteilt auf einen festen Kapitalanteil 

auf bis zu 3.059.478 Euro und ihren variablen 

Kapitalanteil auf bis zu 58.130.075 Euro, 

erhöhen, so das ihr Anteil am Festkapital jeweils 

94,67 Prozent entspricht und sie mit diesem Anteil 

am Vermögen der jeweiligen Objektgesellschaft 

beteiligt ist. In diesem Zusammenhang wird die 

BFI ihren festen Kapitalanteil insgesamt auf bis zu 

172.273 Euro erhöhen, so dass ihr Anteil am Festkapital 

jeweils 5,33 Prozent entspricht und sie mit diesem 

Anteil am Vermögen der jeweiligen Objektgesellschaft 

beteiligt ist. Einen weiteren variablen Anteil 

erbringt sie nicht. Details hierzu siehe auch in Tz. 6. 

Die Grundstückskaufverträge, die über die Objektgesellschaften 

für die Fondsobjekte abgeschlossen 

wurden (Details dazu siehe in Tz. 10.4.1) und die 

Mietverträge über die vermietbaren Flächen der 

Fondsobjekte (Details dazu siehe in Tz. 10.4.2) sind 

ebenfalls von erheblicher Bedeutung für die Geschäftstätigkeit 

oder die Ertragslage der Fondsgesellschaft, 

da über diese Verträge die Investitionen 

des Emittenten realisiert und die Sicherstellung der 

(Vermietungs-)Einnahmen begründet sind. Wichtige 

Hinweise zu diesen Verträgen siehe in Tz. 3.2.2 ab 

Seite 26 bzw. Tz. 3.3.1 auf Seite 40. 

Zur teilweisen Fremdfinanzierung der Investitionen 

in die Fondsobjekte haben die Objektgesellschaften 

jeweils Darlehensverträge nebst damit verbundener 

Vereinbarungen über eine kurz- und langfristige Finanzierung 

geschlossen (Details dazu siehe in Tz. 

10.3 und wichtige Hinweise dazu in Tz. 3.2.3 ab Seite 

29 und 3.2.4 ab Seite 30). Diese Verträge und Vereinbarungen 

sind ebenfalls von erheblicher Bedeutung 

für die Geschäftstätigkeit oder die Ertragslage 

der Fondsgesellschaft, da über die Fremdfinanzierungskonditionen 

die Liquiditäts- und Ertragssituation, 

aber auch die Risikosituation der Objektgesell- 

schaften und wirtschaftlich betrachtet damit der 

Fondsgesellschaft als Emittent der vorliegenden 

Vermögensanlage maßgeblich beeinflusst wird. 

Die Fondsgesellschaft hat darüber hinaus mit dem 

Anbieter eine Vereinbarung über die Vermittlung 

von Eigenkapital sowie eine Platzierungsgarantie 

über das insgesamt zu vermittelnde Beteiligungskapital 

im Rahmen dieser Vermögensanlage abgeschlossen 

(Details hierzu siehe Tz. 10.5.2 bzw. in 

Tz. 10.5.3, wichtige Hinweise siehe Tz. 3.2.3 ab 

Seite 29). Auch diese Verträge und Vereinbarungen 

sind ebenfalls von erheblicher Bedeutung für 

die Geschäftstätigkeit oder die Ertragslage der 

Fondsgesellschaft, da über diese Verträge die Gesamtfinanzierung 

der mittelbaren und unmittelbaren 

Investition(en) der Fondsgesellschaft als 

Emittent der vorliegenden Vermögensanlage gewährleistet 

werden soll. 

Neben den vorgenannten Verträgen ist die Fondsgesellschaft 

nicht von Patenten, Lizenzen, Verträgen 

oder neuen Herstellungsverfahren abhängig, 

die von wesentlicher Bedeutung für ihre Geschäftstätigkeit 

oder Ertragslage sind. 

Es sind auch keine Gerichts-, Schieds- und Verwaltungsverfahren 

anhängig, die einen Einfluss auf die 

wirtschaftliche Lage der Fondsgesellschaft und die 

Vermögensanlage haben können. 

Im Rahmen seiner Beteiligung an dieser Vermögensanlage 

erklärt der jeweilige Anleger seine Zustimmung 

zum Abschluss bzw. zur Übernahme der vorgenannten 

Verträge nebst den damit verbundenen 

Vereinbarungen durch die Fondsgesellschaft. Die 

Anleger können die abgeschlossenen Verträge gemäß 

§ 10 des Gesellschaftsvertrags einsehen und 

stimmen ihnen mit ihrem Beitritt zu. 

10.2.1.6 Angaben über die Anlageziele und 

Anlagepolitik der Vermögensanlage 

Anlageziel und Anlagepolitik der Vermögensanlage 

sind der mittelbare Erwerb der drei Fondsobjekte 

(als mittelbare Anlageobjekte) um durch deren langfristige 

Vermietung, Verwaltung und ggf. spätere 

Veräußerung eine attraktive Rentabilität aus der 

Vermögensanlage für die Anleger zu erzielen. Die 

Fondsgesellschaft hat dazu bereits Kommanditanteile 

an den drei Objektgesellschaften (als unmittelbaren 

Anlageobjekten) erworben, die als Eigentümer 

der Fondsobjekte die Vermietung an die 

Mieter durchführen. Die Nettoeinnahmen aus dem 

Angebot dieser Vermögensanlage werden ausschließlich 

zur Finanzierung des Erwerbs der Anlageobjekte 

(und damit mittelbar zur anteiligen Finanzierung 

der Fondsobjekte) und der Bildung 

einer Liquiditätsreserve, verwendet (Details dazu siehe 

Tz. 6, wichtige Hinweise dazu siehe Tz. 3.2 ab 

Seite 25). Die Nettoeinnahmen werden nicht für 

sonstige Zwecke verwendet werden. Die Fondsgesellschaft 

hat bereits die Anlageobjekte erworben, 

in die gemäß der Geschäftsplanung der Fondsgesellschaft 

investiert werden soll und damit die vorgesehenen 

Projekte im Rahmen der Vermögensanlage 

bereits realisiert und die Nettoeinnahmen aus 

dem Angebot dieser Vermögensanlage sind alleine 

ausreichend, um diese Projekte zu finanzieren 

(gleichwohl auf der Ebene der Objektgesellschaften 

zum Erwerb der Fondsobjekte anteilige Fremdfinanzierungen 

aufgenommen wurden, die zusammen 

mit dem Kommanditkapital die Gesamtfinanzierung 

gewährleisten, Details hierzu siehe in Tz. 

10.3 bzw. wichtige Hinweise dazu siehe in Tz. 3.2 

ab Seite 25, insbesondere auch in Tz. 3.2.5 auf Seite 

32). Die Objektgesellschaften haben bereits die 

Fondsobjekte (unmittelbare Anlageobjekte) erworben, 

in die gemäß der Geschäftsplanung investiert 

werden soll und und damit die vorgesehenen 

Projekte im Rahmen der Vermögensanlage bereits 

realisiert und die Nettoeinnahmen aus dem Angebot 

dieser Vermögensanlage sind alleine nicht 

ausreichend, um diese Projekte zu finanzieren 

(deshalb wurden auf der Ebene der Objektgesellschaften 

zum Erwerb der Fondsobjekte anteilige 

Fremdfinanzierungen aufgenommen, die zusammen 

mit dem Kommanditkapital die Gesamtfinanzierung 

gewährleisten). Eine Änderung der Anlagestrategie 

(d. h. der mittelbare Erwerb der drei 

Fondsobjekte (als mittelbare Anlageobjekte) um 

durch deren langfristige Vermietung, Verwaltung 

und ggf. spätere Veräußerung eine attraktive Rentabilität 

aus der Vermögensanlage für die Anleger 

zu erzielen) und der Anlagepolitik ist grundsätzlich 

nur durch mehrheitlichen Beschluss der Gesellschafter 

der Fondsgesellschaft auf der Grundlage 

116 117 

der gesellschaftsvertraglichen Regelungen möglich 

(Details siehe § 15 des in Tz. 13 abgedruckten 

Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft). Das 

Geschäftskonzept der Fondsgesellschaft beinhaltet 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung bzw. auf 

Basis der Planungen keinen Einsatz von Derivaten 

und Termingeschäften, gleichwohl die Geschäftsführung 

der Fondsgesellschaft auf der Grundlage der 

gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen die 

Möglichkeit hat, derartige Rechtsgeschäfte zur Währungs- 

oder Zinssicherung zukünftig ggf. zu veranlassen 

(siehe dazu § 9 Abs. 2 b) des in Tz. 13 abgedruckten 

Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft. 

Bei den Anlageobjekten gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 

VermVerkProspV, zu deren voller bzw. teilweiser 

Finanzierung die von den Erwerbern der Vermögensanlage 

aufzubringenden Mittel bestimmt sind, 

handelt es sich zum einen um Kommanditanteile 

an drei Objektgesellschaften (Bayernfonds Immobilienverwaltung 


KG, Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & 

Co. Objekt München Ungerer Straße KG und Bayernfonds 


München Landsberger Straße KG), deren Details 

in Tz. 12.7 dargestellt sind, und zum anderen 

um die Gegenstände, die diese Objektgesellschaften 

erwerben bzw. erworben haben, also die Fondsobjekte. 

Eine ausführliche Beschreibung dieser (mittelbaren) 

Anlageobjekte („Fondsobjekte“) enthält 

Tz. 5. Betreffend der Anlageobjekte „Kommanditanteile 

an den drei Objektgesellschaften“ sind mit 

diesen Anteilen die Ergebnis- und Vermögensbeteiligung 

(einschließlich eines Liquidationserlöses) 

nach näherer Maßgabe des Gesellschaftsvertrags 

der Objektgesellschaften verbunden und außerdem 

Stimmrechte in der Gesellschafterversammlung 

bzw. im schriftlichen Umlaufverfahren sowie die 

im Gesellschaftsvertrag festgelegten Informations- 

und Kontrollrechte (Einzelheiten hierzu siehe in 

Tz. 10.2.3 in der detaillierten Beschreibung dieser 

Gesellschaftsverträge). Darüber hinaus sind die 

wirtschaftlichen Aspekte dieser Kommanditbeteiligungen, 

insbesondere die Ertragsplanung, ausführlich 

in Tz. 7.1 und bezogen auf die Investitionen 

und deren Finanzierung (Mittelverwendung und 

Mittelherkunft) auf Ebene dieser Anlageobjekte 

in Tz. 6.2 umfassend dargelegt.

Dem Anbieter (Prospektverantwortlicher), den Gründungsgesellschaftern 

des Emittenten und den Gesellschaftern 

des Emittenten zum Zeitpunkt der 

Aufstellung des Verkaufsprospekts, den Mitgliedern 

der Geschäftsführung des Emittenten, dem Treuhänder 

stand und steht, sofern nachstehend nicht 

ausgeführt, nicht das Eigentum an den Anlageobjekten 

oder wesentlichen Teilen derselben zu, und 

diesen Personen steht auch aus anderen Gründen 

keine dingliche Berechtigung an den Anlageobjekten 

zu. In diesem Zusammenhang ist darzulegen, 

dass dem Gründungsgesellschafter des Emittenten 

und Gesellschafter des Emittenten zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung, der CB Beteiligungs GmbH, 

in der Funktion des geschäftsführenden Kommanditisten 

zunächst das Eigentum an Kommanditanteilen 

an der Objekt gesellschaft Bayernfonds Immobilienverwaltung 


KG gehört haben, die aber dann an den Emittenten, 

die Fondsgesellschaft, übertragen wurden, so 

dass dieser die Funktion des geschäftsführenden 

Kommanditisten auch in dieser Objektgesellschaft 

konzeptionsgemäß wahrnehmen kann. 

Bezüglich nicht nur unerheblicher Belastungen der 

Anlageobjekte bestehen solche lediglich für die 

drei Fondsobjekte in Form von im Rahmen der anteiligen 

Fremdfinanzierung gewährter Grundschulden 

als Sicherheiten für die gewährten Darlehen 

zugunsten der finanzierenden Bank. Details dazu 

siehe unter Tz. 10.3. Weitere nicht nur unerhebliche 

dingliche Belastungen an den Anlageobjekten 

bestehen nicht. 

Rechtliche oder tatsächliche Beschränkungen der 

Verwendungsmöglichkeiten der Anlageobjekte, insbesondere 

im Hinblick auf das Anlageziel, bestehen 

nicht. Alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen 

in Form öffentlich-rechtlicher Genehmigungen 

für der Erwerb, die Errichtung und Nutzung 

der Fondsobjekte liegen vor. Weitere behördliche 

Genehmigungen sind nicht erforderlich. 

Der Emittent (die Fondsgesellschaft) hat über die 

Anschaffung oder Herstellung der Anlageobjekte 

oder wesentlicher Teile davon folgende Verträge 

abgeschlossen: Gesellschaftsverträge auf Ebene 

der drei Objektgesellschaften (mit folgendem Da- 

tum: Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & 

Co. Objekt München KG am 29.06.2012, Bayernfonds 


München Ungerer Straße KG am 09.03.2012 und 

Bayerfonds Immobilienverwaltung GmbH und Co. 

München Landsberger Straße KG am 09.03.2012), 

die jeweils das Eigentum an den Fondsobjekten 

halten (Details hierzu siehe in Tz. 10.2.3). Weiterhin 

hat der Emittent die Verträge und Vereinbarungen 

zur anteiligen Fremdfinanzierung der 

Fondsobjekte auf der Ebene der Objektgesellschaften 

hinsichtlich der gesamtschuldnerischen Haftung 

mitunterzeichnet (Details hierzu siehe unter Tz. 

10.3) und ebenfalls den Vertrag über die Platzierungsgarantie 

bzw. die Eigenkapitalvermittlung 

mit dem Anbieter dieser Vermögensanlage (Details 

zu diesen Verträgen siehe Tz. 10.5.2 bzw. Tz. 

10.5.3). Darüber hinaus hat der Emittent über die 


oder wesentlicher Teile davon keine weiteren Verträge 


10.2.1.7 Namen und Geschäftsanschrift der Mitglieder 

der Geschäftsführung und deren 

Funktion bei der Fondsgesellschaft (Emittent 

der Vermögensanlage), weitere Angaben 

gemäß § 12 VermVerkProspV 

Mitglieder der Geschäftsführung sind der geschäftsführende 

Kommanditist (CB Beteiligungs 

GmbH mit der Geschäftsanschrift Horemansstr. 28 

in 80636 München, vertreten durch Herrn Christian 

Berger; weitere Details siehe Tz. 12.5) und der 

Komplementär (GS Beteiligungs GmbH mit der Geschäftsanschrift 

Linienstr. 40 in 82041 Oberhaching, 

vertreten durch Herrn Gottfried Selmair; weitere 

Details siehe Tz. 12.4) auf folgender Grundlage: 

Zur Geschäftsführung berechtigt und befugt ist im 

Innenverhältnis ausschließlich der geschäftsführende 

Kommanditist. Er erfüllt alle Funktionen der 

Geschäftsführung alleine. Siehe hierzu auch die 

Hinweise zu den Mitgliedern der Geschäftsführung 

des Emittenten in Tz. 16.2.11. Der Komplementär 

ist entgegen der gesetzlichen Bestimmung 

nach dem Gesellschaftsvertrag im Innenverhältnis 

von der Geschäftsführung ausgeschlossen. Der 

Komplementär vertritt im Außenverhältnis die 

Fondsgesellschaft einzeln. Der geschäftsführende 

Kommanditist verfügt im gesetzlich zulässigen 

Rahmen über eine Generalvollmacht zur Vertretung 

der Fondsgesellschaft. Er ist im Rahmen 

seiner Generalvollmacht ebenfalls einzelvertretungsberechtigt. 

Zu den Rechten und Pflichten der 

Geschäftsführung siehe § 9 des in Tz. 13 abgedruckten 


Der geschäftsführende Kommanditist erhält im 

Rahmen seiner Geschäftsführungstätigkeit auf der 

Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen 

eine jährliche Vergütung, ab dem Jahr 

2012, in Höhe von 4.900 Euro p. a. zzgl. Umsatzsteuer 

(siehe dazu § 21A des Gesellschaftsvertrags). 

Der Komplementär erhält für die Haftungsübernahme 

ab dem Jahr 2012 auf der Grundlage der 

gesellschaftsvertraglichen Bestimmungen eine 

Vergütung von 3.400 Euro p. a. ggf. zzgl. Umsatzsteuer 

(siehe dazu § 21 des Gesellschaftsvertrags). 

Darüber hinaus stehen den Mitgliedern der Geschäftsführung 

der Fondsgesellschaft (der CB Beteiligungs 

GmbH und der GS Beteiligungs GmbH einschließlich 

deren jeweiligen Geschäftführern) im 

Rahmen der vorliegenden Vermögensanlage keine 

Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte und auch 

keine sonstigen Gesamtbezüge zu, insbesondere 

Gehälter, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, 

Provisionen und Nebenleistungen 

jeder Art. Die Funktion des Treuhänders im Rahmen 

der Vermögensanlage wird durch die FCT Finanzcontrol 

Treuhand GmbH (nachstehend „Treuhandkommanditist“) 

mit dem Sitz bzw. der 

Geschäftsanschrift Schleißheimer Str. 4 in 80333 

München ausgeführt (vertreten durch ihre Geschäftsführer, 

Matthäus Paulus, Puchheim; 

Dr. Rainer Polster, Seefeld-Hechendorf; Frank 

Alexander Paulus, Eichenau; Anita Dürrwanger- 

Trautwein, München). Der Treuhandkommanditist 

erhält vom Emittenten auf der Grundlage der 

gesellschaftsvertraglichen Regelungen der Fondsgesellschaft 

bzw. der treuhandvertraglichen Regelungen 

für die mit der Treuhandschaft für 

sämtliche Treugeber verbundenen Tätigkeiten ab 

dem Jahr 2012 eine jährliche Vergütung in Höhe 

von insgesamt 16.000 Euro jeweils zzgl. gesetzlicher 

Umsatzsteuer in jeweils gültiger Höhe. Die 

Vergütung erhöht sich ab dem 01.01.2013 jährlich 

um 2 Prozent. Ferner erhält der Treuhandkom- 

118 119 

manditist Auslagenersatz. Darüber hinaus stehen 

dem Treuhandkommanditisten (der FCT Finanzcontrol 

Treuhand GmbH einschließlich deren jeweiligen 

Geschäftsführern) im Rahmen der vorliegenden 

Vermögensanlage keine Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte 

und auch keine sonstigen Gesamtbezüge 


Versicherungsentgelte, Provisionen und 

Nebenleistungen jeder Art. 

Bei dem Anbieter und Prospektverantwortlichen 

handelt es sich um die Real I.S. AG Gesellschaft für 

Immobilien Assetmanagement mit dem Sitz bzw. 

der Geschäftsanschrift Innere Wiener Str. 17 in 

81667 München. Die Real I.S. AG wird durch ihren 

Vorstand vertreten und verfügt über einen 

Aufsichtsrat (Vorstand: Josef Brandhuber, Oberhaching 

(Vorsitzender); Jochen Schenk, München; 

Brigitte Walter, Egmating; Aufsichtsorgane: 

Dr. Edgar Zoller, Eichenau (Vorsitzender); Georg 

Jewgrafow, Wolfratshausen (stv. Vorsitzender); 

Josef Borchi, Triftern), nicht jedoch über einen 

Beirat. Die Funktionen des Anbieters und Prospektverantwortlichen 

im Rahmen der Vermögensanlage 

sind in Tz. 12.1 ausführlich dargelegt. Dem 

Anbieter und Prospektverantwortlichen stehen im 

Rahmen der Vermögensanlage folgende Provisionen 

und Verfügungen zu: Vergütungen aus der 

Vermittlung von Fremdkapital (Details 

siehe Tz. 10.5.4) bzw. Eigenkapital (Details siehe 

Tz. 10.5.3), Vergütungen aus der Abgabe einer Platzierungsgarantie 

(Details siehe Tz. 10.5.2) und aus 

der Konzeption und Objektaufbereitung (Details 

siehe Tz. 10.5.5), Vergütungen aus Geschäftsbesorgungsverträgen 

(Details siehe in Tz. 10.5.1.1 bzw. 

Tz. 10.5.1.2). Darüber hinaus stehen dem Anbieter 

und Prospektverantwortlichen (der Real I.S. AG 

und auch den Mitgliedern des Vorstands und Aufsichtsrats 

der Real I.S. AG) im Rahmen der Vermögensanlage 

keine Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte 



Versicherungsentgelte, Provisionen und 

Nebenleistungen jeder Art. 

Die Mitglieder der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft 

(der CB Beteiligungs GmbH und der GS 

Beteiligungs GmbH und auch deren jeweilige Ge-

schäftsführer) und der Treuhänder (der FCT Finanzcontrol 

Treuhand GmbH und auch deren Geschäftsführer) 

sind nicht für Unternehmen tätig 

(oder an solchen unmittelbar oder mittelbar beteiligt), 

die mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlagen 

betraut sind und zum Zeitpunkt 

der Prospekt aufstellung auch selbst nicht mit dem 

Vertrieb der emittierten Vermögensanlage beauftragt. 

Mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage 

beauftragt ist jedoch die Real I.S. AG, die 

auch Anbieter und Prospektverantwortlicher, im 

Rahmen der Vermögensanlage ist. Die Mitglieder 

des Vorstands und des Aufsichtsrats der Real I.S. 

AG sind nicht mit dem Vertrieb der angebotenen 

Vermögensanlage beauftragt. Die Real I.S. AG ist 

nicht für Unternehmen tätig (oder an solchen unmittelbar 

oder mittelbar beteiligt), die mit dem 

Vertrieb der angebotenen Vermögensanlagen beauftragt 

sind. Die Mitglieder des Vorstands und 

des Aufsichtsrats der Real I.S. AG sind für Unternehmen 

tätig (oder an solchen unmittelbar oder 

mittelbar beteiligt), die mit dem Vertrieb der angebotenen 

Vermögensanlage beauftragt sind. Die 

Mitglieder der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft 

(und deren jeweilige Geschäftsführer) und 

der Treuhänder (und dessen Geschäftsführer) 

üben vergleichbare Funktionen bzw. Tätigkeiten 

für andere Fonds- und Objektgesellschaften aus, 

die durch die Real I.S. AG als Initiator aufgelegt wurden 

und von dieser über Geschäftsbesorgungsverträge 

verwaltet werden. Die Mitglieder der Geschäftsführung 

der Fondsgesellschaft (der CB Beteiligungs 

GmbH und der GS Beteiligungs GmbH und auch deren 

jeweilige Geschäftsführer), der Treuhänder (der 

FCT Finanzcontrol Treu- 

hand GmbH und auch deren Geschäftsführer) und 

der Anbieter bzw. Prospektverantwortliche (der 

Real I.S. AG und dessen Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder) 

sind nicht für Unternehmen tätig 

(oder an solchen unmittelbar oder mittelbar beteiligt), 

die dem Emittenten Fremdkapital geben und 

auch nicht für (bzw. an) Unternehmen, die Lieferungen 

oder Leistungen im Zusammenhang mit der 


erbringen, mit Ausnahme der Lieferungen und 

Leistungen im Zusammenhang mit der Anschaffung 

oder Herstellung der Anlageobjekte (Es werden 

im Rahmen der Vermögensanlage in folgen- 

dem Umfang Lieferungen und Leistungen durch 

folgende Personen erbracht: Die CB Beteiligungs 

GmbH bzw. Herr Christian Berger und die GS Beteiligungs 

GmbH bzw. Herr Gottfried Selmair sind auf 

der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen Regelungen 

(Details siehe Tz. 13) mit der Geschäftsführung 

und Vertretung der Fondsgesellschaft 

bzw. betreffend die GS Beteiligungs GmbH bzw. 

Herrn Gottfried Selmair gemeinsam mit der Fondsgesellschaft 

auch mit der Geschäftsführung und 

Vertretung auf Ebene der drei Objektgesellschaften 

beauftragt. Die FCT Finanzcontrol Treuhand 

GmbH wird auf der Grundlage der Treuhandverträge 

(Details siehe Tz. 14) die Beteiligungen der Anleger 

treuhänderisch halten und verwalten. Die 

Real I.S. AG als Prospektverantwortlicher und Anbieter 

der Vermögensanlage wurde mit folgenden 

Dienstleistungen beauftragt: Die laufende Verwaltung 

der Fondsgesellschaft (und der Objektgesellschaften) 

und Betreuung des Anlegerbeitritts, die 

Übernahme einer Platzierungsgarantie sowie die 

Vermittlung des Eigenkapitals sowie des Fremdkapitals, 

die Konzeption und Objektaufbereitung 

im Rahmen des Beteiligungsangebots inklusive 

der Prospektaufstellung.) und die von den Mitgliedern 

der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft 

(der CB Beteiligungs GmbH und der GS Beteiligungs 

GmbH und auch deren jeweilige Ge- 

schäftsführer) und dem Treuhänder (der FCT 

Finanzcontrol Treuhand GmbH und auch deren 

Geschäftsführer) bzw. dem Anbieter und Prospektverantwortlichen 

(der Real I.S. AG und dessen Vorstands- 

und Aufsichtsratsmitglieder) jeweils selbst 

in diesem Zusammenhang erbracht werden. Die 

Mitglieder der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft 


GmbH und auch deren jeweilige Geschäfts- 

führer), der Treuhänder (der FCT Finanzcontrol 

Treuhand GmbH und auch deren Geschäftsführer) 

und der Anbieter bzw. Prospektverantwortliche 

(der Real I.S. AG und dessen Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder) 

stellen dem Emittenten auch 

selbst kein Fremdkapital zur Verfügung oder vermitteln 

solches. Der Anbieter und Prospektverantwortliche 

vermittelt jedoch wie im Rahmen dieses 

Verkaufsprospekts in Tz. 10.5.4 dargestellt auf Ebene 

der Anlageobjekte den drei Objektgesellschaften 

Fremdkapital. Darüber hinaus gibt es keine 

Personen, die nicht in den Kreis der nach der 

VermVerkProspkV diesbezüglich angabepflichtigen 

Personen fallen, die jedoch die Herausgabe 

oder den Inhalt des Verkaufsprospekts oder die 

Abgabe oder den Inhalt des Angebots der Vermögensanlage 

wesentlich beeinflusst haben, und insofern 

können zu solchen Personen keine entsprechenden 

Angaben bzw. Ausführungen erfolgen. 

10.2.1.8 Öffentliches Angebot und Platzierungsfrist, 

Kapitalerhöhung und Aufnahme 

von Gesellschaftern 

Das öffentliche Angebot beginnt gemäß § 9 Abs. 1 

VermAnlG frühestens einen Tag nach Veröffentlichung 

des Verkaufsprospekts. Das Gesellschaftskapital 

ist in Kommanditbeteiligungen zerlegt. Das 

Angebot endet mit der vollständigen Platzierung, 

spätestens am 30.06.2013 oder am 31.12.2015, 

wenn der geschäftsführende Kommanditist von 

seinem Recht Gebrauch macht, die Platzierungsfrist 

entsprechend zu verlängern (siehe § 4 Abs. 1 

des in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft). Der geschäftsführende Kommanditist 

ist berechtigt, das Angebot vorzeitig zu beenden, 

also die Fondsgesellschaft vorzeitig zu schließen. 

Eine Möglichkeit, die für die Zeichnung oder 

den Erwerb der Vermögensanlagen vorgesehene 

Frist vorzeitig zu schließen, besteht außer im Fall 

der vollständigen Platzierung des Beteiligungskapitals 

vor Ablauf der Platzierungsfrist nicht. Kürzungen 

des Beteiligungsbetrags sind nur im Fall 

der Überzeichnung oder bei nicht vollständiger 

bzw. nicht fristgerechter Einzahlung der Gesellschaftseinlagen 

möglich. Kommt ein Treugeber 

oder Kommanditist seinen Zahlungsverpflichtungen 

zu den vereinbarten Terminen nicht nach oder 

wird der Kapitalanteil zzgl. Agio nicht in voller 

Höhe erbracht, können der geschäftsführende 

Kommanditist oder der Treuhandkommanditist von 

der Beitrittsvereinbarung mit dem säumigen Anleger 

zurücktreten (siehe dazu u. a. § 7 Abs. 3 des in 

Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrag der 

Fondsgesellschaft). 

Der geschäftsführende Kommanditist ist im Rahmen 

des öffentlichen Angebots und unter Wahrung der 

gesellschaftsvertraglichen Regelungen berechtigt, 

das Gesellschaftskapital durch die Erhöhung der 

120 121 

Beteiligung des Treuhandkommanditisten in einem 

oder mehreren Schritten von 1.000 Euro um 

67.568.000 Euro auf insgesamt bis zu 67.569.000 

Euro (zzgl. Agio) zu erhöhen, ohne dafür die Zustimmung 

der übrigen Gesellschafter oder Treugeber 

einholen zu müssen. Der geschäftsführende 

Kommanditist ist abhängig vom Investitionsvolumen 

der Fondsgesellschaft berechtigt, das Gesellschaftskapital 

um bis zu 10 Prozent zu überschreiten 

bzw. zu unterschreiten und damit einhergehend 

auch Erhöhungen bzw. Reduzierungen beim Gesamtbetrag 

des Agios vorzunehmen. Kapitalerhöhungen 

erfolgen jeweils mit Wirkung zum Beginn 

des Kalendermonats, der der Annahme des Beitritts 

bzw. der Zulassung zur Erhöhung des Kapitalanteils 

und Annahme des Angebots auf Abschluss eines 

Treuhandvertrags durch den Treuhandkommanditisten 

folgt. Die Treugeber werden über die Annahme 

des Angebots auf Abschluss eines Treuhandvertrags 

und die Zulassung des Treuhandkommanditisten zur 

Kapitalerhöhung informiert; die Treugeber verzichten 

gemäß § 151 BGB auf den Zugang der Annahmeerklärung. 

Die Beteiligung erfolgt grundsätzlich zunächst 

ausschließlich über den Treuhandkommanditisten, 

jedoch mit der Möglichkeit der späteren Umwandlung 

der Treuhandbeteiligung in eine Direktbeteiligung. 

Voraussetzung für die Umwandlung ist die 

Erteilung einer Handelsregistervollmacht in beglaubigter 

Form an den geschäftsführenden Kommanditisten 

auf Kosten des wechselnden Gesellschafters/ 

Treugebers. Staatsangehörige oder Steuerbürger 

der USA können grundsätzlich nicht Gesellschafter 

oder Treugeber der Fondsgesellschaft werden (vgl. 

§ 3 Abs. 5 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft). 

Eine Beteiligung von Gesellschaften 

bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften und Ehepaaren 

in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen 

Rechts bzw. Gemeinschaft ist sowohl für Kommanditisten 

als auch für Treugeber ausgeschlossen. 

Die Höhe des Beteiligungsbetrags eines Anlegers 

ergibt sich aus der Beitrittserklärung. Sie soll mindestens 

15.000 Euro betragen; höhere Beteiligungen 

müssen durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. 

Die Anleger haben den Nominalbetrag der übernommenen 

Einlage als Erwerbspreis zu zahlen.



Der Beteiligungsbetrag zzgl. Agio ist gemäß der 

Beitrittsvereinbarung zu erbringen. Details zu Fälligkeit 

und Einzahlung siehe in Tz. 15.4 „Abwicklungshinweise“. 

Die für jeden Kommanditisten im 

Handelsregister einzutragende Hafteinlage beträgt 

stets 100 Euro. 

10.2.1.9 Weitere Kosten, Haftung 

Siehe hierzu Tz. 1.14. 

10.2.1.10 Kontrollrechte, Gesellschafterversammlung 

und Beschlussfassung, Beirat; kein 

Vertrag über Mittelverwendungskontrolle 

Jedem Gesellschafter stehen die Kontrollrechte gemäß 

§ 166 Abs. 1 HGB zu. Darüber hinaus haben die 

Gesellschafter das Recht, die Handelsbücher und 

Papiere der Gesellschaft am Sitz der Gesellschaft zu 

üblichen Bürozeiten selbst einzusehen oder durch 

einen Angehörigen der steuerberatenden oder 

wirtschaftsprüfenden Berufe einsehen zu lassen. 

Ferner sind sie durch die Geschäftsführung jährlich 

und über wesentliche Geschäftsvorgänge zu informieren 

(vgl. § 10 des Gesellschaftsvertrags). 

Grundsätzlich einmal jährlich, spätestens bis zum 

30.11., ist ein schriftliches Umlaufverfahren durchzuführen, 

in dem die Gesellschafterbeschlüsse gefasst 

werden. Eine Gesellschafterversammlung findet nur 

auf Antrag des geschäftsführenden Kommanditisten, 

des Komplementärs, des Treuhandkommanditisten, 

des Beirats oder von Gesellschaftern bzw. 

Treugebern, die mindestens 30 Prozent des Gesellschaftskapitals 

vertreten, statt (vgl. § 13 und § 17 

des Gesellschaftsvertrags). 

Gesellschafterbeschlüsse bedürfen regelmäßig der 

einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen, 

so z. B. über die Feststellung des Jahresabschlusses, 

über Entnahmen (Ausschüttungen), die Wahl 

des Abschlussprüfers, die Entlastung der geschäftsführenden 

Gesellschafter, die Wahl, Entlastung, Vergütung 

des Beirats und den Ausschluss von Gesellschaftern. 

Insbesondere folgende Beschlüsse bedürfen der 

Mehrheit von 75 Prozent der abgegebenen Stimmen: 

• die Änderung des Gesellschaftsvertrags oder 

weitere Kapitalerhöhungen, 

• in Abweichung von § 25 des Gesellschaftsvertrags 

eine Auflösung der Gesellschaft gemäß 

§ 29 des Gesellschaftsvertrags, 

• das Eingehen von Beteiligungen, der Erwerb 

weiterer Grundstücke oder grundstücksgleichen 

Rechten durch die Gesellschaft oder die Objektgesellschaften 

(klarstellend wird festgehalten, 

dass der Erwerb von weiteren Gesellschaftsanteilen 

oder die Erhöhung der Beteiligung, beispielsweise 

im Zuge von Kapitalerhöhungen 

während der Platzierungsfrist, an den Objektgesellschaften, 

an denen die Gesellschaft beteiligt 

ist, keiner erneuten Beschlussfassung 

bedürfen), 

• der Widerruf der Geschäftsführungsbefugnis 

nebst Generalvollmacht gemäß § 9 Abs. (6) 

des Gesellschaftsvertrags, 

• die vollständige oder teilweise Einstellung der 

Tätigkeit der Gesellschaft, 

• eine Veräußerung des Gesellschaftsvermögens 

oder wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens, 

insbesondere von Anteilen an Objektgesellschaften, 

sowie 

• Veräußerung des Vermögens, insbesondere 

des Immobilienvermögens, der Objektgesellschaften 

oder wesentlicher Teile davon. 

Eine Nachschusspflicht kann nur mit den Stimmen 

aller Gesellschafter beschlossen werden. Der einzelne 

Gesellschafter ist ohne seine Zustimmung 

auch nicht verpflichtet, sich an einer beschlossenen 

Kapitalerhöhung zu beteiligen. 

Das Stimmrecht bemisst sich nach dem Kapitalanteil 

(Kapitalkonten I) jedes Gesellschafters mit der Maßgabe, 

dass auf je 1 Euro eine Stimme entfällt. Stimmen 

können nur einheitlich abgegeben werden. 

Beschlussfähigkeit im schriftlichen Umlaufverfahren 

ist gegeben, wenn mindestens 30 Prozent der 

Stimmen aller Gesellschafter an der Abstimmung 

teilnehmen. Sofern eine Gesellschafterversamm- 

lung entsprechend den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags 

ordnungsgemäß einberufen wurde, 

ist diese unabhängig von der Zahl der anwesenden 

oder vertretenen Stimmen beschlussfähig, sofern 

der geschäftsführende Kommanditist und der 

Treuhandkommanditist anwesend oder vertreten 

sind. Wird die Beschlussfähigkeit im schriftlichen 

Umlaufverfahren nicht erreicht, können Beschlüsse 

in einer weiteren schriftlichen Abstimmung unabhängig 

von der Zahl der teilnehmenden Stimmen 

gefasst werden (vgl. § 16 des Gesellschaftsvertrags). 

Hierauf ist im Rahmen der Bekanntgabe der Abstimmungsgegenstände 

hinzuweisen. Alternativ kann 

eine Gesellschafterversammlung einberufen werden. 

Über das Ergebnis der Abstimmung sind die Gesellschafter 

durch Niederschrift zu unterrichten. 

Der Inhalt der Niederschrift gilt als von dem einzelnen 

Gesellschafter genehmigt, wenn er der 

Richtigkeit nicht binnen zwei Wochen seit dem 

Empfang gegenüber der Geschäftsführung schriftlich 

unter Angabe von Gründen widerspricht (vgl. 

§§ 14 und 16 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrags). 

Die Gesellschafter können einen Beirat zur Beratung, 

Unterstützung und Überwachung der Geschäftsführung 

bestellen. Bis zur Wahl eines entsprechenden 

Beirats ist der geschäftsführende Kommanditist 

berechtigt, einen vorläufigen Beirat zu bestellen. 

Der Beirat ist berechtigt, von der Geschäftsführung 

Berichterstattung über einzelne Geschäftsführungsangelegenheiten 

zu verlangen und eines seiner 

Mitglieder oder eines Sachverständigen Dritten 

auf Kosten der Gesellschaft zu beauftragen, die 

Geschäftsbücher der Gesellschaft einzusehen und 

Bericht zu erstatten. Eine Weisungsbefugnis hat er 

jedoch nicht (vgl. § 12 des Gesellschaftsvertrags). 

Ein Vertrag über die Mittelverwendungskontrolle 

besteht nicht. 

10.2.1.11 Ergebnisbeteiligung, Entnahmen/Ausschüttungen 

und Liquiditätsüberschuss 

Während des Beitrittszeitraumes (Platzierungsphase) 

wird das Ergebnis den Anlegern vom Zeitpunkt 

des Beitritts unabhängig, möglichst im Verhältnis 

der geleisteten Einlagen zugewiesen. Nach Ab- 

122 123 

schluss der Platzierungsphase bestimmt sich die 

Beteiligung der Anleger am Ergebnis der Fondsgesellschaft 

grundsätzlich nach dem Verhältnis der 

geleisteten Kapitaleinlage (ohne Agio) zu der Summe 

aller Kapitaleinlagen (ohne Agio-Beträge). Von 

dem Ergebnis sind die Vergütungen des Komplementärs 

und des geschäftsführenden Kommanditisten 

sowie des Treuhandkommanditisten in Abzug 

zu bringen. Allen Kommanditisten werden Verlustanteile 

auch dann zugerechnet, wenn sie die Höhe 

der Kapitalanteile übersteigen; eine Ausgleichspflicht 

gegenüber der Fondsgesellschaft ergibt 

sich hierdurch nicht. 

Sonderwerbungskosten sind der Fondsgesellschaft 

ohne besondere Aufforderung bis spätestens zum 

31.03. des Folgejahres schriftlich mitzuteilen; anderenfalls 

ist die Fondsgesellschaft nicht verpflichtet, 

die Sonderwerbungskosten in der Steuererklärung 

zu berücksichtigen, und es können zusätzliche Kosten 

für den jeweiligen Anleger berechnet werden. 

Dies gilt entsprechend für Sonderbetriebsausgaben 

und -vermögen. 

Sollten bei Anlegern Ergebnisse als steuerlich beachtliche 

Sonderbetriebseinnahmen oder Sonderwerbungskosten 

entstehen, so sind diese Ergebnisse 

für steuerliche Zwecke ausschließlich diesen 

zuzuweisen. Sofern hieraus bei der Fondsgesellschaft 

Mehrbelastungen resultieren, sind diese von 

dem verursachenden Anleger zu tragen. 

Die Anleger entscheiden über die Verwendung von 

Liquiditätsüberschüssen und Gewinnen (Ausschüttungen/Entnahmen), 

soweit sie nicht nach Auffassung 

des geschäftsführenden Kommanditisten als 

angemessene Liquiditätsreserve zur Sicherstellung 

einer ordnungsgemäßen Fortführung der Geschäfte 

der Fondsgesellschaft benötigt werden. Der geschäftsführende 

Kommanditist ist berechtigt, Entnahmen 

für das vorangegangene Geschäftsjahr 

auch vor einem Beschluss der Gesellschafter zu veranlassen 

(vorläufige Entnahmen), nicht jedoch vor 

dem 30.06. des Folgejahres. Der geschäftsführende 

Kommanditist und (falls ein solcher gewählt ist) 

der Beirat unterbreiten gemeinsam den Anlegern 

einen Vorschlag über die Höhe der für das voran-

gegangene Geschäftsjahr zu beschließenden Ausschüttungen/Entnahmen. 

Die Anleger nehmen im 

Verhältnis ihres eingezahlten Kapitalanteils ohne 

Agio (Kapitalkonto I) zeitanteilig ab dem auf die 

Einlageleistung folgenden Monatsersten an den 

Ausschüttungen/Entnahmen teil. 

Die Fondsgesellschaft (Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. München Dach KG, Innere 

Wiener Straße 17, 81667 München) fungiert im 

Rahmen dieses Beteiligungsangebots als alleinige 

Zahlstelle, die bestimmungsgemäß Zahlungen 

(z.B. Ausschüttungen/Entnahmen) an die Anleger 

ausführt. Der Anbieter (Real I.S. AG, Innere 

Wiener Straße 17, 81667 München) fungiert alleine 

als Zahlstelle, bei der der Verkaufsprospekt und 

das Vermögensanlagen-Informationsblatt sowie 

zukünftig den letzten veröffentlichten Jahresabschluss 

und den Lagebericht der Fondsgesellschaft 

zur kostenlosen Abgabe bereit. Bis zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung hat die Fondsgesellschaft 

noch keinen Jahresabschluss veröffentlicht oder 

einen Lagebericht erstellt. 

10.2.1.12 Haftung der Gesellschafter bzw. 

Treugeber 

Im Außenverhältnis gegenüber Gläubigern der 

Fondsgesellschaft haften die künftig sich als Treugeber 

beteiligenden Anleger nicht unmittelbar. Im Innenverhältnis 

zum Treuhandkommanditisten haben 

die Anleger jedoch ihren Beteiligungsbetrag zu erbringen 

und den Treuhandkommanditisten von 

Haftungen gegenüber der Gesellschaft oder Gläubigern 

der Gesellschaft freizustellen, denen dieser 

aufgrund seiner Treuhänderstellung ausgesetzt ist. 

Im Ergebnis haften die Anleger daher in gleichem 

Umfang wie die direkt beteiligten Kommanditisten. 

Soweit der Beteiligungsbetrag eines Gesellschafters 

nach Entnahmen unter den Betrag der Haftsumme 

gemindert wird, lebt die unmittelbare Haftung 

gegenüber Gläubigern der Fondsgesellschaft 

bis zur Höhe der (anteiligen) Haftsumme wieder 

auf (§§ 172 Abs. 4, 171 HGB). Gesellschafter haften 

gemäß §§ 161 Abs. 2, 160 HGB trotz ihres Ausscheidens 

aus der Fondsgesellschaft für die während der 

Zugehörigkeit zur Fondsgesellschaft begründeten 

Verbindlichkeiten, wenn die Verbindlichkeit vor Ab- 

lauf von fünf Jahren nach dem Ausscheiden fällig 

ist und daraus Ansprüche gegen den Gesellschafter 

gerichtlich geltend gemacht werden. Zu Details 

siehe auch Tz. 3.5.1 ab Seite 48. 

10.2.1.13 Dauer der Fondsgesellschaft, Kündigung/ 

Übertragung und Belastung/Tod eines 

Gesellschafters bzw. Treugebers 

Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Dauer 

errichtet. Ein Anleger scheidet u. a. aus der Fondsgesellschaft 

aus bzw. kann von der Fondsgesellschaft 

ausgeschlossen werden, wenn 

• er die Gesellschafts- bzw. Treuhandbeteiligung 

wirksam ordentlich gekündigt hat, mit Wirksamwerden 

der Kündigung. Dies ist jedoch erstmals 

zum 31.12.2030 mit einer Kündigungsfrist 

von sechs Monaten möglich; 

• ihm das Gesellschaftsverhältnis aus wichtigem 

Grund aufgrund eines Gesellschafterbeschlusses 

gekündigt worden ist; 

• ihm gegenüber der Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung 

erklärt worden ist; 

• er durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem 

Grund aus der Fondsgesellschaft ausgeschlossen 

worden ist; 

• über sein Vermögen oder seinen Nachlass ein 

Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung 

mangels Masse abgelehnt wird und eine entsprechende 

Erklärung der Geschäftsführung 

erfolgt. 

Weitere wichtige Details zur Dauer der Fondsgesellschaft 

bzw. zur Kündigung siehe in §§ 25, 26 

und 27 des in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags 

sowie in §§ 9 und 10 des Treuhandvertrags. 

Jeder Anleger kann seine Gesellschafts- bzw. Treuhandbeteiligung 


Regelungen und damit unter 

Einhaltung bestimmter Bedingungen rechtsgeschäftlich 

durch Abtretung übertragen oder in sonstiger 

Weise darüber verfügen, sofern der geschäftsführende 

Kommanditist schriftlich zustimmt. Die freie 

Handelbarkeit der Vermögensanlage ist durch 

nachstehende Umstände eingeschränkt: 

• Der geschäftsführende Kommanditist hat 

grundsätzlich einer Übertragung der oder 

sonstigen Verfügung über die Vermögensan- 

lage zuzustimmen. Die Zustimmung kann insbesondere 

bei Vorliegen eines wichtigen Grundes 

verweigert werden. Ein wichtiger Grund 

liegt insbesondere auch dann vor, wenn an 

Personen übertragen oder zu deren Gunsten 

in sonstiger Weise verfügt werden soll, die (i) 

Staatsangehörige der USA sind, (ii) Inhaber einer 

dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitsgenehmigung 

der USA („Green Card“) sind, (iii) 

ihren gewöhnlichen Aufenthalt/Wohnsitz oder 


für eine Vermögensmasse mit Sitz in 

den USA eingehen oder einer solchen anbieten. 

Ein wichtiger Grund liegt ebenfalls vor, wenn 

infolge der Übertragung bzw. Verfügung (i) 

gegen in- oder ausländisches Wertpapier-/Investmentrecht 

oder sonstiges Aufsichtsrecht 

verstoßen wird und/oder die Fondsgesellschaft 

künftig in- oder ausländischem Wertpapier-/ 

Investmentrecht oder sonstigem Aufsichtsrecht 

unterläge und/oder (ii) in sonstiger Weise gegen 

Gesetze oder Rechtsvorschriften verstoßen 

würde und/oder (iii) wenn sich ein Erwerber 

nicht nach den Vorschriften des Geldwäschegesetzes 

in der jeweils gültigen Fassung hinreichend 

legitimiert. 

• Eine Übertragung kann jeweils nur zum Ablauf 

des 31.12. eines Jahres bzw. zum Beginn des 

01.01. eines Jahres erfolgen. 

• Jeder Gesellschafter bzw. Treugeber kann über 

seinen Gesellschafts- bzw. Treuhandanteil unter 

Einhaltung der nachstehenden Bedingungen 

verfügen, sofern der geschäftsführende Kommanditist 

schriftlich zugestimmt hat. Hierunter 

fallen insbesondere jede Übertragung eines 

Gesellschafts- bzw. Treuhandanteils oder 

eines Teils eines Gesellschafts- bzw. Treuhandanteils, 

beispielsweise anlässlich einer Schenkung, 

Veräußerung oder der Aufnahme neuer 

Gesellschafter oder Treugeber, und, soweit 

nicht nach diesem Vertrag unzulässig, sonstige 

Verfügungen über einen Gesellschafts- bzw. 

Treuhandanteil sowie die Abtretung von anderen 

Rechten oder Ansprüchen eines Gesellschafters 

bzw. Treugebers, die auf seiner Zugehörigkeit 

zur Fondsgesellschaft beruhen 

(insgesamt auch als „Verfügungen“ bezeichnet). 

Außer bei Veräußerung des Gesellschafts- 

124 125 

bzw. Treuhandanteils an Ehepartner, Eltern 

oder Kinder steht der Bayernfonds Immobiliengesellschaft 

mbH ein Vorkaufsrecht gemäß 

den Bestimmungen des § 23 Abs. (2) Gesellschaftsvertrag 

zu. Für die Rechtsnachfolge 

und Übertragungen im Fall des Todes eines 

Gesellschafters gilt § 24 des Gesellschaftsvertrags. 

• Die vollständige oder teilweise Übertragung 

eines Gesellschafts- bzw. Treuhandanteils an 

eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften 

und Ehepaaren in der Form einer Gesellschaft 

bürgerlichen Rechts bzw. Gemeinschaft 

ist nicht gestattet. 

• Die Bestellung von Pfandrechten ist grundsätzlich 

unzulässig, wobei der geschäftsführende 

Kommanditist auf schriftlichen Antrag 

hiervon nach eigenem Ermessen Ausnahmen 

zulassen kann. Eine Einräumung von dinglichen 

Nutzungsrechten am Gesellschaftsanteil durch 

den Gesellschafter bzw. Treugeber ist ebenfalls 

unzulässig. Gleiches gilt für jede Form von Unterbeteiligungen 

oder Treuhandverhältnissen, 

die wirtschaftlich als Unterbeteiligung oder 

vergleichbar anzusehen ist. Hiervon ausgenommen 

sind vertragliche Gestaltungen die 

bei einem Verkauf eines Gesellschaftsanteils 

an einen Dritten über eine Zweitmarktbörse 

wirtschaftlich oder rechtlich als Unterbeteiligung 

oder Treuhandverhältnis angesehen 

werden können, jedoch zeitlich begrenzt auf 

den Abwicklungszeitraum eines Zweitmarktverkaufs 

zum 31.12. des Kalenderjahres. 

• Die Teilung von Gesellschaftsanteilen zur Übertragung 

erfordert grundsätzlich die Zustimmung 

des geschäftsführenden Kommanditisten. 

Bei Teilung entstehende Gesellschaftsanteile 

sollen mindestens 15.000 Euro betragen, wobei 

der geschäftsführende Kommanditist nach 

eigenem Ermessen auch geringere Beteiligungen 

zulassen kann. Beteiligungen müssen jeweils 

durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. 

• Die im Zusammenhang mit einer Übertragung 

oder Teilung von Gesellschafts- bzw. Treuhandbeteiligungen 

verbundenen Kosten trägt der 

die Gesellschafts- oder Treuhandbeteiligung 

übertragende bzw. teilende Anleger. Die Kosten, 

zu denen auch eventuell bei der Fondsgesell

schaft anfallende Steuern gehören, werden 

diesem Anleger von dem geschäftsführenden 

Kommanditisten gesondert in Rechnung gestellt. 

Die zu ersetzenden Kosten, mit Ausnahme 

eventuell bei der Fondsgesellschaft anfallender 

Steuern, bestimmen sich nach dem 

Preisverzeichnis der Fondsgesellschaft oder 

dessen Geschäftsbesorgers, das von Anlegern 

jederzeit eingesehen werden kann. Für das Jahr 

2012 beträgt die Gebühr demnach 250 Euro 

zzgl. Umsatzsteuer. 

• Übertragungen bzw. Teilungen von Treuhandbeteiligungen 

bedürfen in Ergänzung vorstehender 

Voraussetzungen jeweils der Zustimmung 

des Treuhandkommanditisten (§ 8 des 

Treuhandvertrags). 

• Für den Handel mit Beteiligungen an der Fondsgesellschaft 

gibt es keinen funktionsfähigen 

Markt und es ist nicht absehbar, dass sich ein 

solcher Markt entwickelt. Die Fungibilität ist 

somit eingeschränkt, ein Verkauf der Beteiligung 

ist nicht gewährleistet. 

Jede beabsichtigte Übertragung bzw. Verfügung 

hat der Gesellschafter bzw. Treugeber dem geschäftsführenden 

Kommanditisten vorher schriftlich 

anzuzeigen und die Zustimmung zu beantragen. 

Zu Details zur Übertragung, Belastung und Teilung 

von Gesellschaftsanteilen siehe § 23 des in 

Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags sowie 

die Risikohinweise in Tz. 3.2.11 auf Seite 36. 

Stirbt ein Gesellschafter, wird die Fondsgesellschaft 

nicht aufgelöst, sondern fortgesetzt. Die Beteiligung 

des Gesellschafters geht auf seine Erben über. Soweit 

die Erben die Beteiligung in Erfüllung eines 

Vermächtnisses oder einer Auseinandersetzungsanordnung 

des Erblassers ganz oder teilweise übertragen, 

wird der Begünstigte neuer Gesellschafter. 

Liegt in der Person des Erben, des Vermächtnisnehmers 

oder des Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung 

ein wichtiger Grund gemäß § 23 

Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) bis d) des Gesellschaftsvertrags 

vor, kann der Übergang der Beteiligung 

binnen sechs Wochen nach Vorliegen der erforder- 

lichen Informationen und Dokumente vom geschäftsführenden 

Kommanditisten durch schriftliche 

Erklärung untersagt werden. In diesem Fall 

scheidet der Erbe aus der Fondsgesellschaft aus. 

Besteht der wichtige Grund in der Person des Vermächtnisnehmers 

bzw. Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung, 

bleibt der Erbe bzw. bleiben 

die Erben Gesellschafter. Beim Versterben eines 

Anlegers, der Direktkommanditist der Fondsgesellschaft 

war, gelten die Besonderheiten gemäß § 24 

Abs. (1) Gesellschaftsvertrag. 

Der Erbfall ist dem geschäftsführenden Kommanditisten 

unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Die 

Erben bzw. Vermächtnisnehmer müssen sich durch 

Vorlage eines Erbscheins oder eines Erbnachweises 

entsprechend § 35 GBO legitimieren. Mehrere 

Erben oder Vermächtnisnehmer haben zur Wahrnehmung 

ihrer Rechte aus der Beteiligung einen 

gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen und 

dem geschäftsführenden Kommanditisten die Bestellung 

schriftlich unter Angabe von Namen und 

Adresse des Bestellten anzuzeigen. Bis zur Klärung 

des Erbfalls ruhen die Stimmrechte, und ausstehende 

Ausschüttungen werden zurückbehalten. 

Die Erbunterlagen sind in deutscher Sprache vorzulegen. 

Andernfalls ist die Fondsgesellschaft berechtigt, 

den Erben, Vermächtnisnehmern bzw. 

Begünstigten die Kosten für eine Übersetzung in 

Rechnung zu stellen. Die Fondsgesellschaft ist berechtigt, 

nach eigenem Ermessen Rechtsgutachten 

zu Fragen einzuholen, die sich aus der ausländischen 

Staatsangehörigkeit, Ansässigkeit oder ausländischem 

Wohnsitz der Erben, Vermächtnisnehmer 

bzw. Begünstigten und mögliche Auswirkungen 

auf die Fondsgesellschaft ergeben. Sofern die ausländische 

Staatsangehörigkeit, Ansässigkeit bzw. 

der ausländische Wohnsitz der Erben, Vermächtnisnehmer 

bzw. Begünstigten zu Risiken bzw. Zusatzkosten 

für die Fondsgesellschaft führen könnte, 

ist die Fondsgesellschaft berechtigt, den Erben, 

Vermächtnisnehmer bzw. Begünstigten als Fondsgesellschafter 

abzulehnen, so dass dieser aus der 

Fondsgesellschaft ausscheidet. Die Fondsgesellschaft 

kann auf die vorstehende Legitimierung 

verzichten, wenn ihr eine Ausfertigung oder eine 

beglaubigte Abschrift des Testaments des Gesellschafters 

sowie die Niederschrift über die Eröffnungsverhandlung 

des Nachlassgerichts vorgelegt 

wird. 

Weitere wichtige Details hierzu siehe in § 24 des 

in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags sowie 

die Risikohinweise in Tz. 3.2.11 auf Seite 36. 

10.2.1.14 Auseinandersetzungsguthaben, 

Abfindung 

Scheidet ein Anleger aus der Fondsgesellschaft aus, 

hat er – außer wenn ihm gegenüber gemäß § 7 des 

Gesellschaftsvertrags der Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung 

erklärt worden ist – grundsätzlich 

Anspruch auf eine Abfindung in Höhe des Verkehrswerts 

seiner Beteiligung. Der Anteil des Anlegers 

am Verkehrswert der Fondsgesellschaft („Verkehrswert 

der Beteiligung“) bestimmt sich nach dem 

Verhältnis der festen Kapitaleinlage (Kapitalkonto I) 

zur Summe der festen Kapitaleinlagen sämtlicher 

Gesellschafter. 

Scheidet ein Anleger u. a. wegen einer Kündigung 

des Gesellschaftsverhältnisses aus wichtigem Grund, 

Ausschluss durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem 

Grund, Eröffnung des Insolvenzverfahrens 

oder der Ablehnung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens 

mangels Masse gemäß § 26 Abs. (1) lit. 

b), d) bis f) des Gesellschaftsvertrags aus der Fondsgesellschaft 

aus, bestimmt sich die Abfindung nach 

dem Verkehrswert seiner Beteiligung unter Berücksichtigung 

eines Abschlags in Höhe von 20 Prozent 

(verminderter Verkehrswert der Beteiligung). 

Das Auseinandersetzungsguthaben wird sechs Monate 

nach seiner verbindlichen Feststellung fällig, 

der Anspruch auf eine Abfindung sechs Monate 

nach Wirksamwerden der Kündigung. Die Fondsgesellschaft 

ist berechtigt, das Auseinandersetzungsguthaben 

oder die Abfindung in fünf gleichen 

Jahresraten auszuzahlen. In diesem Fall ist 

der jeweils rückständige Rest mit einem für Spareinlagen 

üblichen Zinssatz jährlich zu verzinsen. 

Weitere wichtige Details hierzu siehe in § 28 des 

in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags. 

126 127 

10.2.1.15 Auflösung der Fondsgesellschaft 

Die Fondsgesellschaft wird durch Beschluss der Gesellschafter 

aufgelöst. Die Fondsgesellschaft kann 

zum Ende eines jeden Geschäftsjahres aufgelöst 

werden. Im Fall einer Auflösung ist die Fondsgesellschaft 

durch den geschäftsführenden Kommanditisten 

abzuwickeln und das Gesellschaftsvermögen 

zu verwerten. § 265 Abs. 2, 4 und 5 und § 273 

Abs. 4 AktG gelten entsprechend. 

Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens 

wird dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten 

der Fondsgesellschaft gegenüber 

Drittgläubigern (einschließlich des Geschäftsbesorgers, 

der in diesem Fall Anspruch auf Ersatz seiner 

nachgewiesenen Auslagen zzgl. etwaiger gesetzlicher 

Umsatzsteuer sowie etwaiger Vergütungen 

bzw. Mehrerlösbeteiligungen gemäß dem separat 

abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrag 

hat), danach gegenüber dem Komplementär, dem 

geschäftsführenden Kommanditisten und dem Treuhandkommanditisten 

sowie im Anschluss gegenüber 

den Gesellschaftern auszugleichen. Ein verbleibender 

Verwertungserlös wird im Verhältnis 

der Kapitaleinlagen (Kapitalkonten I) an die Gesellschafter 

bzw. Treugeber ausgezahlt. Eine Haftung 

des Komplementärs für die Erfüllung der Gesellschafterforderungen 

ist ausgeschlossen. 

10.2.1.16 Schlichtungsverfahren 

Der Anbieter, die Fondsgesellschaft und der Treuhandkommanditist 

haben sich dem Schlichtungsverfahren 

der Ombudsstelle Geschlossene Fonds 

angeschlossen und unterwerfen sich der gültigen 

Verfahrensordnung sowie den Schlichtungssprüchen 

der Ombudsperson, die im Rahmen dieser 

Verfahrensordnung ergehen. 

Anleger der Fondsgesellschaft haben die Möglichkeit, 

im Fall von Streitigkeiten ihre Beschwerden 

schriftlich an die Ombudsstelle Geschlossene Fonds 

zu richten und damit ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren 

einzuleiten. Das Verfahren wird 

schriftlich geführt. Soweit sich die Parteien nicht 

während des Verfahrens einigen, ergeht als Ergebnis 

der Prüfung ein Schlichtungsspruch der Ombudsper

son. Nach der Verfahrensordnung der Ombudsstelle 

Geschlossene Fonds ist die Beschwerdegegnerin an 

einen Schlichtungsspruch der Ombudsperson gebunden, 

sofern der Beschwerdegegenstand 5.000 

Euro nicht übersteigt. Die Berechnung der Höhe 

des Beschwerdegegenstands richtet sich nach der 

von dem beschwerdeführenden Anleger geltend 

gemachten Forderung. Das bedeutet, dass die Beschwerdegegnerin 

in einem solchen Fall einer Entscheidung 

der Ombudsperson, die die Beschwerdegegnerin 

verpflichtet, nachkommen muss und 

gegen den Schlichtungsspruch den ordentlichen 

Rechtsweg nicht beschreiten kann. Bei Beschwerden 

mit einem höheren Streitwert, gibt die Ombudsperson 

eine Empfehlung ab. Dem Investor steht es 

immer frei, den ordentlichen Rechtsweg zu beschreiten. 

Für nähere Informationen zur Ombudsperson 

und dem Schlichtungsverfahren kontaktieren Sie 

bitte: 

Ombudsstelle Geschlossene Fonds 

Postfach 64 02 22 

10048 Berlin 

Tel.: 030/257 616 90, Fax: 030/257 616 91 

info@ombudsstelle-gfonds.de 

Die Verfahrensordnung und weitergehende 

Informationen finden Sie zudem im Internet 

unter www.ombudsstelle-gfonds.de 

10.2.2 Der Treuhandvertrag 

10.2.2.1 Gegenstand des Treuhandvertrags/Aufgaben 

und Rechtsgrundlage der Tätigkeit 

des Treuhänders (Treuhandkommanditist)/wesentliche 

Rechte und Pflichten 

des Treuhänders/Vergütung des Treuhänders 

Die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH, mit Sitz in 

München (Geschäftsanschrift: Schleißheimer Str. 4, 

80333 München), schließt als Treuhandkommanditist 

mit allen künftig als Treugebern beitretenden 

Anlegern gleichlautende Treuhandverträge, wobei 

der Treuhandvertrag in jedem Fall die Rechtsgrundlage 

der Tätigkeit des Treuhänders darstellt (Details 

zum Treuhandkommanditisten siehe Tz. 12.6). Aufgabe 

des Treuhandkommanditisten ist das Halten 

und Verwalten der Kommanditbeteiligung des als 

Treugeber beitretenden Anlegers im eigenen Namen, 

aber für Rechnung des Treugebers, wobei 

für das Verhältnis zwischen Treugeber und dem 

Treuhandkommanditisten die Regelungen des Gesellschaftsvertrags 

entsprechend gelten. Die wesentlichen 

Rechte und Pflichten des Treuhandkommanditisten 

umfassen die Pflicht, dem Anleger die 

Ansprüche aus der treuhänderisch gehaltenen 

Kommanditeinlage abzutreten, ihm Vollmacht im 

Hinblick auf die Ausübung der Stimmrechte zu erteilen, 

ein Treugeberregister zu führen, Rechnungslegungs- 

und Berichtspflichten sowie die Pflicht, 

die Interessen des Anlegers wahrzunehmen. Der 

Treuhandkommanditist hat gegenüber dem Anleger 

ein Recht auf Freistellung von Ansprüchen und 

Haftung sowie gegenüber der Fondsgesellschaft 

einen Anspruch auf eine jährliche Vergütung (Details 

hierzu siehe im in Tz. 14 in diesem Verkaufsprospekt 

abgedruckten Treuhandvertrag). 

Der Treuhandkommanditist erhält für die mit der 

Treuhandschaft für sämtliche Treugeber verbundenen 

Tätigkeiten ab dem Jahr 2012 eine jährliche 

Vergütung in Höhe von insgesamt 16.000 Euro jeweils 

zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweils 

gültiger Höhe. Die Vergütung erhöht sich jährlich, 

erstmals für das Jahr 2013, um 2 Prozent. Die Vergütung 

ist spätestens am 31.12. eines jeden Jahres 

gegen Ausfertigung einer Rechnung zur Zahlung 

fällig. Die Vergütung, ebenso wie die nachgewiesenen 

angemessenen Reisekosten sowie die Kosten, 

die dem Treuhandkommanditisten für drucktechnische 

Anfertigungen und den Versand der 

für die Treugeber bestimmten Unterlagen im Zusammenhang 

mit Gesellschafterversammlungen 

und schriftlichen Gesellschafterabstimmungen entstehen, 

sind Kosten der Fondsgesellschaft und werden 

von dieser an den Treuhandkommanditisten 

gezahlt. Darüber hinaus stehen dem Treuhandkommanditisten 

keine Gewinnbeteiligungen, Entnahmerechte 



Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen 

jeder Art. Der Gesamtbetrag der für die 

Wahrnehmung der Aufgaben vereinbarten Vergütung 

des Treuhandkommanditisten beträgt über 

den Prognosezeitraum 214.593 Euro zzgl. gesetzlich 

geschuldeter Umsatzsteuer. 

10.2.2.2 Rechtsverhältnisse 

Der Treuhandkommanditist tritt nach außen im eigenen 

Namen auf und wird als Kommanditist in das 

Handelsregister eingetragen. Im Innenverhältnis 

handelt der Treuhandkommanditist im Auftrag und 

für Rechnung der Treugeber, so dass die Stellung 

des Treugebers wirtschaftlich der eines Kommanditisten 

der Fondsgesellschaft entspricht. Die Treugeber 

bilden untereinander keine eigene Innengesellschaft 

bürgerlichen Rechts. 

Der Beteiligungsbetrag eines Treugebers ohne Agio 

soll mindestens 15.000 Euro betragen; Beteiligungen 

müssen jeweils (ohne Berücksichtigung des 

Agios) durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Der Treugeber 

hat die in der Beitrittserklärung bezeichnete 

Kapitaleinlage (Beteiligungsbetrag) zzgl. 5 Prozent 

Agio fristgerecht einzuzahlen. Im Verzugsfall gelten 

die Regelungen des Gesellschaftsvertrags entsprechend 

(vgl. § 7 des Gesellschaftsvertrags). 

10.2.2.3 Wesentliche Rechte und Pflichten des 

Treugebers 

Der Treugeber ist verpflichtet, den von ihm übernommenen 

Beteiligungsbetrag zzgl. Agio gemäß 

den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung zu erbringen. 

Der Treuhandkommanditist ist in Abstimmung 

mit der Fondsgesellschaft zum Rücktritt von 

dem Treuhandvertrag berechtigt, wenn der Treugeber 

seiner Verpflichtung zur Einzahlung des Beteiligungsbetrags 

nicht oder nicht vollständig nachkommt. 

Stattdessen kann die Fondsgesellschaft, 

vertreten durch den geschäftsführenden Kommanditisten, 

den Beteiligungsbetrag unter Beachtung 

der Mindestzeichnungssumme (§1 Abs. 2 Treuhandvertrag) 

auf den Betrag der geleisteten Zahlung 

abzgl. 5 Prozent Agio herabsetzen (§ 4 Abs. 5 Treuhandvertrag). 

Der Treugeber hat alle Rechte und Pflichten des 

Treuhandkommanditisten aus dem Gesellschaftsvertrag, 

mit Ausnahme der dort speziell im Hinblick 

auf den Treuhandkommanditisten vorgesehenen 

Rechte (z. B. Kapitalerhöhung zur Aufnahme 

weiterer Anleger) und Pflichten, zu übernehmen 

(siehe § 4 Abs. 1 des Treuhandvertrags). 

Der Treuhandkommanditist tritt dem Treugeber 

128 129 

seine Ansprüche aus dem für den Treugeber gehaltenen 

Treuhandkommanditanteil auf den festgestellten 

Gewinn, die beschlossenen Entnahmen 

sowie auf dasjenige, was ihm im Fall seines Ausscheidens 

oder der Beendigung der Fondsgesellschaft 

zusteht, ab. Die Abtretung ist aufschiebend 

bedingt auf die Einzahlung des Beteiligungsbetrags 

zzgl. Agio durch den Treugeber, die der Treugeber 

annimmt. Der Treuhandkommanditist bleibt ermächtigt, 

die an den Treugeber abgetretenen Ansprüche 

im eigenen Namen einzuziehen (§ 5 Abs. 

1 des Treuhandvertrags). 

Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen 

und an sonstigen Abstimmungen 

(schriftliches Umlaufverfahren) teilzunehmen. 

Der Treuhandkommanditist erteilt dem Treugeber 

Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts aus dem 

für ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil 

und der ihm aus diesem Kapitalanteil zustehenden 

Kontroll- und Widerspruchsrechte eines Kommanditisten. 

Diese Vollmacht kann nur aus wichtigem 

Grund widerrufen werden. Wenn der Treugeber sein 

Stimmrecht nicht selbst oder durch einen Dritten 

wahrnimmt oder er nicht für den Einzelfall vorher 

eine andere Weisung erteilt, wird der Treuhandkommanditist 

angewiesen, das Stimmrecht entsprechend 

den Beschlussvorschlägen der Geschäftsführung 

der Fondsgesellschaft auszuüben. Beim Beschluss 

der Gesellschafterversammlung über Nachschüsse 

in die Fondsgesellschaft (§ 15 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrags) 

wird sich der Treuhänder einer 

Stimmabgabe für den Treugeber enthalten, sofern 

der Treugeber keine Weisung hinsichtlich der Stimmabgabe 

erteilt hat (§ 5 Abs. 7 des Treuhandvertrags). 

10.2.2.4 Treugeberregister und Datenschutz 

Der Treuhandkommanditist führt ein Register über 

alle persönlichen und beteiligungsbezogenen Daten 

der Treugeber (§ 3 Abs. 1 des in Tz. 14 abgedruckten 

Treuhandvertrags). 

Der Treugeber ist damit einverstanden, dass die in 

der Beitrittsvereinbarung des Treugebers mitgeteilten 

personenbezogenen Daten sowie weitere 

personenbezogene Daten, die zukünftig in unmittelbarem 

Zusammenhang mit der Beteiligung des

Treugebers erhoben werden (zusammen „Daten“), 

durch die Fondsgesellschaft, den Treuhänder sowie 

die mit der Begründung und Verwaltung der 

Beteiligung befassten Personen (der Vertriebspartner, 

der Geschäftsbesorger der Fondsgesellschaft, 

zur Berufsverschwiegenheit verpflichtete Steuerberater 

und Wirtschaftsprüfer der Fondsgesellschaft 

und die finanzierenden Kreditinstitute) in EDV-Anlagen 

gespeichert, verarbeitet und genutzt werden. 

Sie werden ausschließlich zur Begründung und Verwaltung 

der Beteiligung des Treugebers und zu 

seiner Betreuung verwendet und nach Beendigung 

seiner Beteiligung gelöscht, soweit eine Aufbewahrung 

nach gesetzlichen Vorschriften nicht erforderlich 

ist. Dies schließt auch erforderliche Übermittlungen 

von Daten an die zuständigen Finanzbehörden 

(beispielsweise eine erforderliche Meldung der Beteiligung 

nach § 138 Abs. 2 und 3 AO an das Wohnsitzfinanzamt 

des Treugebers durch den Steuerberater 

der Fondsgesellschaft) ein. Der Treugeber 

erklärt sich damit einverstanden, dass der vermittelnde 

Vertriebspartner ihm mitgeteilte Änderungen 

bezüglich der Daten des Treugebers an den 

Treuhänder und an die Fondsgesellschaft und den 

Geschäftsbesorger der Fondsgesellschaft übermittelt. 

Der Treugeber hat keinen Anspruch auf Bekanntgabe 

der Daten anderer Treugeber. 

10.2.2.5 Freistellung des Treuhandkommanditisten 

Der Treugeber stellt den Treuhandkommanditisten 

von allen Verbindlichkeiten frei, die im Zusammenhang 

mit Erwerb und Halten der treuhänderisch 

gehaltenen Kommanditbeteiligung stehen. Der Treugeber 

haftet nicht für die Erfüllung der Verbindlichkeiten 

anderer Treugeber (siehe § 4 Abs. 2 des Treuhandvertrags). 

10.2.2.6 Übertragung der Beteiligung 

Treugeber können ihre Beteiligung zu den gleichen 

Zeitpunkten und unter den gleichen Voraussetzungen 

übertragen wie Kommanditisten (vgl. § 23 des 

Gesellschaftsvertrags und § 8 des Treuhandvertrags). 

Der Treuhandkommanditist hat jeder zulässigen 

Verfügung zuzustimmen (§ 8 Abs. 1 des Treuhandvertrags). 

10.2.2.7 Dauer, Kündigung 

Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte Zeit 

geschlossen. Der Treugeber kann den Treuhandvertrag 

jederzeit kündigen, indem er seine Beteiligung 

gemäß § 5 Abs. (4) des Gesellschaftsvertrags 

in eine direkte Beteiligung als Kommanditist umwandelt. 

Darüber hinaus kann der Treugeber 

den Treuhandvertrag ordentlich erstmals zum 

31.12.2030 mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, 

danach mit gleicher Frist jeweils zum Ende 

eines Geschäftsjahres der Fondsgesellschaft. Die 

Kündigung aus wichtigem Grund bleibt hiervon 

unberührt. Details hierzu siehe in § 9 Abs. 1 des 

in Tz. 14 abgedruckten Treuhandvertrags. 

Darüber hinaus endet der Treuhandvertrag, wenn 

der Treuhandkommanditist vom Treuhandvertrag 

zurücktritt, der Treuhandkommanditist ohne einen 

Nachfolger aus der Fondsgesellschaft ausscheidet 

und/oder der Treuhänder gegenüber dem Treugeber 

schriftlich feststellt, dass in der Person des Treugebers 

ein Grund vorliegt, aufgrund dessen ein 

Gesellschafter gemäß § 26 Abs. (1) lit. b) bis g) des 

Gesellschaftsvertrags aus der Fondsgesellschaft 

ausscheiden würde (siehe § 9 Abs. 2 des Treuhandvertrags). 

Verstirbt ein Treugeber, wird der Treuhandvertrag 

mit seinen Erben oder mit einem seiner Erben 

fortgesetzt (siehe § 10 des Treuhandvertrags). Der 

Treuhandkommanditist ist berechtigt, den Übergang 

des Treuhandanteils entsprechend § 24 Abs. 

(2) des Gesellschaftsvertrags zu untersagen. In diesem 

Fall endet dieser Treuhandvertrag. Im Übrigen 

gelten die Regelungen bei Tod eines Gesellschafters 

in § 24 des Gesellschaftsvertrags auch im Rahmen 

des Treuhandvertrags entsprechend. 

Im Detail siehe zur Beendigung des Treuhandvertrags 

und Tod eines Treugebers in Tz. 14 die §§ 9 

bis 12 des Treuhandvertrags. 

10.2.3 Gesellschaftsverträge der Objektgesellschaften 

Nachfolgend werden die wesentlichen Regelungen 

der drei gleichlautenden Gesellschaftsverträge der 

Objektgesellschaften (Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München KG, Bayern- 

fonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt 

München Ungerer Straße KG und Bayernfonds Immobilienverwaltung 


Landsberger Straße KG) dargestellt. Die Objektgesellschaften 

sind jeweils Eigentümer der Rechte an 

den Fondsobjekten und die Fondsgesellschaft investiert 

insoweit über die Beteiligungen an den 

Objektgesellschaften mittelbar in die Fondsobjekte. 

Vor diesem Hintergrund stellen die Gesellschaftsanteile 

(Kommanditanteile), die die Fondsgesellschaft 

an den Objektgesellschaften hält, neben 

den Fondsobjekten Anlageobjekte im Rahmen der 

vorliegenden Vermögensanlage dar und daher sind 

die gesellschaftsvertraglichen Regelungen auf der 

Ebene dieser Anlageobjekte (Objektgesellschaften) 

von wesentlicher Bedeutung im Rahmen der Vermögensanlage. 

10.2.3.1 Rechtsform, Sitz 

Die Objektgesellschaften sind Personengesellschaften 

deutschen Rechts in der Rechtsform der 

Kommanditgesellschaft in der Ausgestaltung der 

GmbH & Co. KG. Sie haben ihren Sitz in München. 

10.2.3.2 Zweck der Objektgesellschaften 

Gegenstand der Objektgesellschaften ist der direkte 

und/oder indirekte Erwerb, die Vermietung und 

Verpachtung sowie die Verwaltung von Grundstücken 

und grundstücksgleichen Rechten sowie die 

Veräußerung von Grundstücken oder grundstücksgleichen 

Rechten. Dazu haben die drei Objektgesellschaften 

die in Tz. 10.4.1 dargestellten Kaufverträge 

nebst damit verbundener Vereinbarungen 

geschlossen und somit die drei Fondsobjekte (Details 

siehe Tz. 5) mit dem Ziel erworben, diese langfristig 

zu vermieten und zu verwalten. Den Objektgesellschaften 

ist jegliche gewerbliche Betätigung 

untersagt, und diese sind ausschließlich vermögensverwaltend 

im ertragsteuerlichen Sinne tätig. 

10.2.3.3 Gesellschafter, Kommanditeinlagen, 

Haftsumme 

Persönlich haftender Gesellschafter der Objektgesellschaften 

ist jeweils die GS Beteiligungs GmbH 

(„Komplementär“), jeweils ohne Kapitaleinlage. 

Beschränkt haftende Gesellschafter („Kommanditisten“) 

sind: 

130 131 

Geschäftsführender Kommanditist in den drei Objektgesellschaften 

ist jeweils die Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. München Dach 

KG (nachfolgend auch „Fondsgesellschaft“ bzw. 

„geschäftsführender Kommanditist“ genannt), jeweils 

mit einer in das Handelsregister einzutragenden 

Haftsumme von 100,00 Euro. 

Weiterer Kommanditist (ohne Geschäftsführungsbefugnis) 

ist die Bayernfonds Immobiliengesellschaft 

mbH (nachfolgend auch „BFI“) jeweils mit 

einer in das Handelsregister einzutragenden Haftsumme 

von 100,00 Euro. 

Die Fondsgesellschaft hält zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

jeweils einen festen Kapitalanteil 

von 430 Euro und die BFI jeweils einen festen Kapitalanteil 

in Höhe von 70 Euro an den drei Objektgesellschaften. 

Im Zuge der weiteren Platzierung 

des Beteiligungskapitals am Emittenten wird die 

Fondsgesellschaft insgesamt ihren Kapitalanteil, 

aufgeteilt auf einen festen Kapitalanteil auf bis zu 

3.059.478 Euro und ihren variablen Kapitalanteil 

auf bis zu 58.130.075 Euro erhöhen, so dass ihr Anteil 

am Festkapital jeweils 94,67 Prozent entspricht 

und sie mit diesem Anteil am Vermögen der jeweiligen 

Objektgesellschaft beteiligt ist. In diesem Zusammenhang 

wird die BFI ihren festen Kapitalanteil 

insgesamt auf bis zu 172.273 Euro erhöhen, so 

dass ihr Anteil am Festkapital jeweils 5,33 Prozent 

entspricht und sie mit diesem Anteil am Vermögen 

der jeweiligen Objektgesellschaft beteiligt ist. Ein 

zusätzlicher variabler Kapitalanteil ist nicht zu erbringen. 

Die derzeitigen Einlagen sind noch nicht geleistet. 

Zu Nachschüssen sind die Gesellschafter – auch im 

Fall von Kapitalerhöhungen – nicht verpflichtet. 

Rechte und Pflichten der Gesellschafter richten sich 

nach den Beträgen der übernommenen Pflichteinlagen. 

10.2.3.4 Ergebnisbeteiligung/Entnahmen 

Die Beteiligung der Gesellschafter am Ergebnis der 

Gesellschaft, wie es sich nach Abzug der Erlöse aus 

Grundstücksverkäufen (siehe nachstehenden Absatz) 

und Berücksichtigung der Vergütung des Komplementärs 

ergibt, bestimmt sich grundsätzlich

nach dem Verhältnis der Kapitalanteile (Kapitalkonten 

I und II) auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen 

Regelungen. Die Beteiligung der Gesellschafter 

am Ergebnis der Gesellschaft bestimmt 

sich hiervon abweichend ab dem Zeitpunkt, ab dem 

das gesellschaftsvertraglich definierte Mitverkaufsrecht 

erstmalig ausgeübt werden kann und der 

geschäftsführende Kommanditist seine Beteiligung 

an der Gesellschaft zu mehr als 50 Prozent 

verkauft hat, nach dem Verhältnis der festen Kapitalanteile 

(Kapitalkonten I gemäß der gesellschaftsvertraglichen 

Definition) zum jeweiligen Bilanzstichtag. 

Allen Gesellschaftern werden Verlustanteile 

auch dann zugerechnet, wenn sie die Höhe ihrer 

Kapitalanteile übersteigen; eine Ausgleichspflicht 

ergibt sich hierdurch nicht. 

Erlöse aus Grundstücksverkäufen und der Abfindung 

werden bei der Verteilung des Jahresergebnisses 


Regelungen grundsätzlich nicht berücksichtigt. Die 

Beteiligung der Gesellschafter an den Erlösen aus 

Grundstücksverkäufen bestimmt sich allein nach 

dem Verhältnis der festen Kapitalanteile (Kapitalkonto 

I wie im Gesellschaftsvertrag definiert) zum 

jeweiligen Bilanzstichtag. Für Entnahmen gilt dies 

entsprechend, soweit die Liquidität für die Entnahmen 

aus Erlösen aus Grundstücksverkäufen stammt. 

Die BFI partizipiert dadurch in Höhe ihres festen 

Kapitalanteils von 5,33 Prozent an den Erlösen aus 

den Grundstücksverkäufen. 

Die Gesellschafter entscheiden über die Verwendung 

von Liquiditätsüberschüssen (Entnahmen), 

soweit sie nicht nach Auffassung des geschäftsführenden 

Kommanditisten als angemessene Liquiditätsreserve 

zur Sicherstellung einer ordnungsgemäßen 

Fortführung der Geschäfte der Gesellschaft 

benötigt werden. Die Gesellschafter nehmen grundsätzlich 

im Verhältnis der Kapitalanteile (Kapitalkonten 

I und II gemäß der gesellschaftsvertraglichen 

Definition) an Entnahmen teil. Die Beteiligung der 

Gesellschafter an Entnahmen bestimmt sich hiervon 

abweichend ab dem Zeitpunkt, ab dem das 

gesellschaftsvertraglich bestehende Mitverkaufsrecht 

erstmalig ausgeübt werden kann und der 

geschäftsführende Kommanditist seine Beteiligung 

an der Gesellschaft zu mehr als 50 Prozent verkauft 

hat, nach der jeweiligen Beteiligung am Vermögen 

und damit dem Verhältnis der festen Kapitalanteile 

(Kapitalkonten I wie im Gesellschaftsvertrag definiert) 

zum jeweiligen Bilanzstichtag. Abweichend 

von Satz 1 dieses Absatzes ist der geschäftsführende 

Kommanditist berechtigt, Entnahmen auch vor 

einem Beschluss der Gesellschafter zu veranlassen 

(Vorabentnahmen). Entnahmen können auch dann 

erfolgen, wenn der Kapitalanteil durch Verluste 

gemindert ist (sie führen nicht zu Rückforderungsansprüchen 

der Gesellschaft). 

10.2.3.5 Geschäftsführung und Vertretung 

Zur Geschäftsführung der jeweiligen Objektgesellschaft 

ist in allen Fällen die Fondsgesellschaft (als 

geschäftsführender Kommanditist) berechtigt und 

verpflichtet, sofern es sich nicht um ein Geschäft 

der Gesellschaft handelt, über das gemäß der gesellschaftsvertraglichen 

Regelungen die Gesellschafter 

zu entscheiden haben. 

Der geschäftsführende Kommanditist ist zudem 

zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft bevollmächtigt. 

10.2.3.6 Kein Wettbewerbsverbot 

Die Gesellschafter unterliegen keinem Wettbewerbsverbot, 

soweit die Gesellschafter untereinander 

nicht eine hiervon abweichende Vereinbarung 

getroffen haben. 

10.2.3.7 Vergütungen 

Für die Übernahme der Haftung erhält der Komplementär 

ab dem Jahr 2012 jeweils eine Vergütung 

von 500 Euro p. a. ggf. zzgl. gesetzlich geschuldeter 

Umsatzsteuer. Für die Ausübung der 

Geschäftsführung erhält der geschäftsführende 

Kommanditist jeweils keine Vergütung. 

10.2.3.8 Haftung 

Die Kommanditisten haften gegenüber Gläubigern 

der Gesellschaft beschränkt auf den Betrag der im 

Handelsregister eingetragenen Haftsumme. Die 

Haftung ist ausgeschlossen, sofern und soweit der 

Kommanditist die Haftsumme an die Gesellschaft 

geleistet hat. 

Sie kann bis zur Höhe der Haftsumme wieder aufleben, 

wenn der Kommanditist von der Gesellschaft 

Auszahlungen enthält, obwohl die Gesellschaft 

einen entsprechenden anteiligen Gewinn 

nicht erwirtschaftet hat („Kapitalrückzahlungen“). 

10.2.3.9 Gesellschafterbeschlüsse 

Der Gesellschaftsvertrag regelt, dass die Zustimmung 

der Gesellschafter oder der Gesellschafterversammlung 

für Handlungen des geschäftsführenden 

Kommanditisten nur in dem gesetzlich 

nicht abdingbaren Umfang erforderlich sein sollen. 

Das gilt auch für Maßnahmen, die über den 

gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft 

hinausgehen. Soweit sich trotz Beachtung dieser 

Regelung nicht gesetzlich unabdingbar weitere 

Zuständigkeitsfälle ergeben, sind die Gesellschafter 

für folgende Beschlussfassungen zuständig: 

a) Feststellung des Jahresabschlusses; 

b) Beschluss über Entnahmen; 

c) Entlastung des geschäftsführenden Kommanditisten; 

d) Änderung des Gesellschaftsvertrags; 

e) Ausschluss von Gesellschaftern; 

f) Auflösung der Gesellschaft; 

g) Eingehen von Beteiligungen, Erwerb weiterer 

Grundstücke oder grundstücksgleicher Rechte; 

h) Veräußerung des Gesellschaftsvermögens oder 

wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens; 

i) Widerruf der Geschäftsführungsbefugnis nebst 

Generalvollmacht; 

j) Vollständige oder teilweise Einstellung der Tätigkeit 

der Gesellschaft. 

Eine etwaige Nachschusspflicht kann nur mit den 

Stimmen aller Gesellschafter beschlossen werden. 

Soweit in zwingenden gesetzlichen Bestimmungen 

oder im Gesellschaftsvertrag nicht ausdrücklich 

etwas anderes geregelt ist, bedürfen Gesellschafterbeschlüsse 

der einfachen Mehrheit der 

abgegebenen Stimmen. Für die vorstehend genannten 

Beschlüsse gemäß a), c) bis f), h) und i) 

bedarf es der Einstimmigkeit. Das Stimmrecht bemisst 

sich nach dem festen Kapitalanteil (Kapitalkonto 

I) jedes Gesellschafters mit der Maßgabe, 

dass auf je 1 Euro eine Stimme entfällt. 

132 133 

10.2.3.10 Dauer der Objektgesellschaften, 

Kündigung 

Die Gesellschaft wird jeweils für unbestimmte Zeit 

eingegangen. Ein Gesellschafter kann die Gesellschaft 

ordentlich erstmals mit einer Frist von sechs 

Monaten zum 31.12.2030 kündigen, danach mit gleicher 

Frist jeweils zum Ende eines Geschäftsjahres. 

Der Komplementär ist berechtigt, auch vor Ablauf 

der vorgenannten Frist durch Kündigung gegenüber 

der Gesellschaft zum Ende eines Geschäftsjahres aus 

der Gesellschaft auszuscheiden, erstmals jedoch 

mit Wirkung zum 30.12.2015. Die Kündigungserklärung 

muss mit einer Frist von sechs Monaten 

erfolgen. Die Kündigung hat nicht die Auflösung 

der Gesellschaft, sondern nur das Ausscheiden des 

kündigenden Gesellschafters zur Folge. Wenn Gesellschafter, 

deren Kapitalanteile insgesamt mindestens 

75 Prozent des gesamten Kapitals der Gesellschaft 

bilden, die Gesellschaft wirksam kündigen, 

ist die Gesellschaft aufgelöst, es sei denn, die verbleibenden 

Gesellschafter fassen mit 75 Prozent 

ihrer Stimmen einen Fortsetzungsbeschluss. 

10.2.3.11 Auseinandersetzungsguthaben, 

Abfindung 

Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, 

hat er grundsätzlich Anspruch auf eine Abfindung 

in Höhe des Verkehrswerts seiner Beteiligung. Der 

Anteil des Gesellschafters am Verkehrswert der 

Gesellschaft („Verkehrswert der Beteiligung") bestimmt 

sich nach dem Verhältnis der festen Kapitaleinlage 

(Kapitalkonto I) zur Summe der festen 

Kapitaleinlagen sämtlicher Gesellschafter. 

Scheidet ein Gesellschafter wegen einer Kündigung 

des Gesellschaftsverhältnisses aus wichtigem Grund, 

durch Beschlussfassung aus wichtigem Grund, wegen 

Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder der 

Ablehnung der Eröffnung des Insolvenzverfahrens 

mangels Masse aus der Gesellschaft aus, bestimmt 

sich die Abfindung nach dem Verkehrswert seiner 

Beteiligung unter Berücksichtigung eines Abschlags 

in Höhe von 20 Prozent (verminderter Verkehrswert 

der Beteiligung). 

Ein ideeller Geschäftswert (Firmenwert) bleibt bei 

der Wertermittlung in jedem Fall außer Ansatz.

Die Abfindung ist von dem gemäß der gesellschaftsvertraglichen 

Regelungen bestellten Abschlussprüfer 

bzw. anderenfalls von einem Steuerberater, vereidigten 

Buchprüfer oder einer Steuerberatungsgesellschaft 

bzw. einem Wirtschaftsprüfer oder einer 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, der bzw. die einvernehmlich 

von dem geschäftsführenden Kommanditisten 

und dem ausscheidenden Gesellschafter 

oder, sofern ein diesbezügliches Einvernehmen 

nicht herzustellen ist, von dem Präsidenten, der für 

den Sitz der Gesellschaft zuständigen Industrie- 

und Handelskammer bestimmt wird, als Schiedsgutachter 

nach billigem Ermessen verbindlich festzustellen. 

Die Kosten des Schiedsgutachtens trägt 

der ausscheidende Gesellschafter. Das Auseinandersetzungsguthaben 

wird sechs Monate nach seiner 

verbindlichen Feststellung fällig, der Anspruch 

auf eine Abfindung sechs Monate nach Wirksamwerden 

der Kündigung. Die Gesellschaft ist berechtigt, 

das Auseinandersetzungsguthaben oder 

die Abfindung in fünf gleichen Jahresraten auszuzahlen. 

In diesem Fall ist der jeweils rückständige 

Rest mit einem für Spareinlagen üblichen Zinssatz 

zu verzinsen. Ausscheidende Gesellschafter können 

keine Sicherstellung ihres Auseinandersetzungsguthabens 

oder der Abfindung verlangen. Eine Haftung 

der übrigen Gesellschafter, insbesondere des Komplementärs, 

für die Erfüllung des Auseinandersetzungsguthabens 


Sollte sich ein oder mehrere Gesellschafter, deren 

feste Kapitaleinlagen alleine oder zusammengenommen 

mehr als 50 Prozent der Summe aller festen 

Kapitaleinlagen ausmachen, in einem Vertrag 

oder in mehreren Verträgen, die innerhalb eines 

Zeitraums von sechs Monaten abgeschlossen werden 

oder zu vollziehen sind, verpflichten, ihre Beteiligungen 

zu verkaufen, kann die BFI verlangen, 

dass ihre Beteiligung an denselben oder bei einer 

Mehrzahl von Erwerbern an einen von ihr aus diesem 

Kreis zu bestimmen Erwerber verkauft und 

übertragen wird, und zwar zu den günstigsten 

Bedingungen, die in dem oder einem dieser 

Verkaufsverträge vereinbart sind. 

10.2.3.12 Auflösung der Gesellschaft 

Die Gesellschaft wird aufgelöst durch Beschluss 

der Gesellschafter. Die Gesellschaft kann zum 

Ende eines jeden Geschäftsjahres aufgelöst werden. 

Im Fall einer Auflösung ist die Gesellschaft 

durch den geschäftsführenden Kommanditisten 

abzuwickeln und das Gesellschaftsvermögen zu 

verwerten. 

Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens 

wird dazu verwendet, zunächst die Verbindlichkeiten 

der Gesellschaft gegenüber Drittgläubigern 

(einschließlich des Geschäftsbesorgers, der 

in diesem Fall auf Ersatz seiner nachgewiesenen 

Auslagen zzgl. etwaiger gesetzlicher Umsatzsteuer 

sowie etwaiger Vergütungen bzw. Mehrerlösbeteiligungen 

gemäß dem separat abgeschlossenen 

Geschäftsbesorgungsvertrag hat; die Geschäftsbesorgungsverträge 

sehen keine Mehrerlösbeteiligung 

vor), danach gegenüber dem Komplementär, 

dem geschäftsführenden Kommanditist sowie im 

Anschluss gegenüber den Gesellschaftern auszugleichen. 

Ein verbleibender Verwertungserlös (Auseinandersetzungsguthaben) 

wird im Verhältnis der 

festen Kapitaleinlagen (Kapitalkonto I) an die Gesellschafter 

ausgezahlt. Eine Haftung des Komplementärs 

für die Erfüllung der Gesellschafterforderungen 


10.2.3.13 Gerichtsstand 

Als Gerichtsstand ist jeweils München vereinbart. 

10.3 Finanzierungsverträge 

10.3.1 Langfristfinanzierung 

Das langfristige Fremdkapital der Objektgesellschaften 

in Höhe von insgesamt 56.000.000 Euro 

wird von der Landesbank Baden-Württemberg 

(nachfolgend auch Bank genannt) bereitgestellt 

und soll zur Bezahlung der einzelnen Kaufpreise 

der Fondsobjekte verwendet werden. Die jeweilige 

Kondition ergibt sich aus den einzelnen langfristigen 

Darlehensverträgen der Objektgesellschaften. 

Die einheitliche Gesamtlaufzeit der drei 

Darlehen endet am 30.12.2021 und die Auszahlung 

der Darlehen ist bereits erfolgt. Die mit den 

Objektgesellschaften abgeschlossenen Darlehensverträge 

nebst ergänzender Vereinbarungen sind 

im Wesentlichen gleichlautend und unterschiedliche 

Konditionen sind nachstehend ausgewiesen. 

Nachfolgend die wesentlichen Konditionen der 

einzelnen langfristigen Darlehensverträge: 


Objekt München KG 

Die Objektgesellschaft hat mit Darlehensvertrag 

vom 27.09.2011 nebst entsprechenden Nachträgen 

eine langfristige Finanzierung in Höhe von 

16.000.000 Euro aufgenommen. Der über die Laufzeit 

mit der Bank fixierte Festzinssatz, liegt zwischen 

2,80 Prozent und 5,25 Prozent p. a.: 

Jahr 

2011 2,80 % 

2012 3,15 % 

2013 3,05 % 

2014 3,45 % 

2015 3,70 % 

2016 3,95 % 

2017 4,20 % 

2018 4,45 % 

2019 4,75 % 

2020 5,00 % 

2021 5,25 % 

Dadurch wird eine feste Zinsbindung für die Gesamtlaufzeit 

des langfristigen Darlehens gesichert. 

Für das Darlehen wurde eine annuitätische Tilgung 

von anfänglich 0,25 Prozent p. a. zzgl. ersparter 

Zinsen, ab dem 01.01.2012, vereinbart. Die Zins- 

und Tilgungszahlungen erfolgen jeweils nachträglich 

am Ende eines jedes Kalenderquartals. Die erste 

Tilgungsrate erfolgte planmäßig am 30.03.2012. 

Der Tilgungssatz ist über die Laufzeit des Darlehens 

fest vereinbart. Das Darlehen ist mit Ende der Laufzeit 

am 30.12.2021 vollständig zu tilgen. Die Bank 

erhebt eine mit Inanspruchnahme fällige Bearbeitungsgebühr 

in Höhe von 25.000 Euro sowie einen 

Refinanzierungsausgleich in Höhe von 120.000 Euro 

(0,75 Prozent aus dem Darlehensnennbetrag) des 

Darlehensbetrags. 


Objekt München Landsberger Straße KG 


vom 25.04.2012 nebst entsprechenden Nachträgen 

eine langfristige Finanzierung in Höhe von 

25.000.000 Euro aufgenommen. Der über die Lauf- 

134 135 

zeit mit der Bank fixierte Festzinssatz liegt bei 

3,58 Prozent p. a. Dadurch wird eine feste Zinsbindung 

für die Gesamtlaufzeit des langfristigen Darlehens 

gesichert. Für das Darlehen wurde eine ratierliche 

Tilgung von 1 Prozent p. a. (bezogen auf 

den jeweiligen Darlehensrestbetrag und zahlbar in 

vier jährlichen Raten zum jeweiligen Quartalsende), 

ab dem 01.01.2013, vereinbart. Die Tilgung 

erfolgt jeweils nachträglich am Ende eines jedes 

Kalenderquartals, somit erstmals zum 30.03.2013. 


fest vereinbart. Das Darlehen ist mit Ende 

der Laufzeit am 30.12.2021 vollständig zu tilgen. 

Die Bank erhebt eine mit Inanspruchnahme fällige 

Bearbeitungsgebühr in Höhe von 50.000 Euro. 


Objekt München Ungerer Straße KG 


vom 18.06.2012/29.06.2012 nebst entsprechenden 

Nachträgen eine langfristige Finanzierung in Höhe 

von 15.000.000 Euro aufgenommen. Der über die 

Laufzeit mit der Bank fixierte Festzinssatz liegt bei 

3,15 Prozent p. a.. Dadurch wird eine feste Zinsbindung 

für die Gesamtlaufzeit des langfristigen Darlehens 

erreicht. Für das Darlehen wurde eine ratierliche 

Tilgung von 2 Prozent p. a. (bezogen auf 

den jeweiligen Darlehensrestbetrag und zahlbar in 

vier jährlichen Raten zum jeweiligen Quartalsende), 

ab dem 01.01.2013, vereinbart. Die Tilgung 

erfolgt jeweils nachträglich am Ende eines jedes 

Kalenderquartals, somit erstmals zum 30.03.2013. 


fest vereinbart. Das Darlehen ist mit Ende 

der Laufzeit am 30.12.2021 vollständig zu tilgen. 

Die Bank erhebt eine mit Inanspruchnahme fällige 

Bearbeitungsgebühr in Höhe von 30.000 Euro. 

Ferner wurden in den einzelnen Darlehensverträgen 

Regelungen aufgenommen, zu welchen Terminen 

die Darlehen spätestens abzurufen sind und welche 

Folgen ein Nichtabruf/Teilabruf oder ein verspäteter 

Abruf des Darlehens hätte. Da die Darlehen 

aber vollständig abgerufen wurden, wird auf 

eine Darstellung der einzelnen Regelungen nicht 

näher eingegangen.

Für den Fall der Nichtverlängerung des Darlehens 

durch den Darlehensgeber zum Ablaufzeitpunkt 

Ende des Jahrs 2021 müssen die Objektgesellschaften 

das Darlehen bei der Bank ablösen und am 

Markt eine Anschlussfinanzierung suchen. In der 

Prognoserechnung wurde angenommen, dass die 

Anschlussfinanzierung bis zum Prognoseende, also 

bis Ende des Jahrs 2023, zu einem Zinssatz von 

5,75 Prozent p. a. möglich sein wird (zu Details, beispielsweise 

zur angenommenen Tilgung oder den 

entsprechenden Kosten, siehe Tz. 7.1 in Abschnitt 

(12) bzw. (13)). Sollten die Finanzierungskonditionen 

für eine erforderliche Anschlussfinanzierung 

höher als in der Prognoserechnung angenommen 

bzw. bei wirtschaftlicher Betrachtung nachteilig 

hoch sein, könnte sich dies in negativer Weise auf 

die Liquidität der Objektgesellschaften und damit 

letztlich auch auf die Fondsgesellschaft auswirken 

und die Ausschüttungen/Entnahmen an die Anleger 

würden in der Folge ggf. ganz oder teilweise 

entfallen müssen (siehe hierzu die Hinweise in Tz. 

3.2.4 ab Seite 30). Darüber hinaus könnten sich 

(ggf. zeitgleich) auch sonstige Parameter, wie z. B. 

die Vermietungssituation der drei Fondsobjekte, 

ändern und sich zusätzlich auswirken. Die Höhe 

der tatsächlichen Gesamtkosten für eine Anschlussfinanzierung 

wird sich neben den Kapitalmarktbedingungen 

zu diesem Zeitpunkt u. a. nach der dann 

gegebenen Bonität der Mieter, den Marktbedingungen 

für Gewerbeimmobilien im entsprechenden 

Marktsegment oder auch nach dann geltenden 

bankaufsichtsrechtlichen Anforderungen richten. 

Die jeweiligen Darlehensnehmer müssen im Rahmen 

der abgeschlossenen Darlehensverträge zudem 

sämtliche angemessenen und notwendigen 

Kosten des Darlehensgebers im Zusammenhang 

mit der Langfristfinanzierung übernehmen. 

Die Langfristfinanzierung ist mit Ende der Laufzeit 

am 30.12.2021 vollständig zu tilgen, soweit es zu 

keiner Verlängerung kommt; nach dem Tilgungsplan 

wird die Restdarlehensvaluta am 30.12.2021 

insgesamt rd. 50.867.627 Euro, betragen. Aufgeteilt 

nach den einzelnen Objektgesellschaften beträgt 

die Restdarlehensvaluta für die Bayernfonds 


KG rd. 15.498.525 Euro für die Bayernfonds 


Landsberger Straße KG rd. 22.845.705 Euro 

und für die Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München Ungerer Straße KG 

rd. 12.523.398 Euro. Im Fall einer Verlängerung 

werden die Finanzierungskonditionen entsprechend 

den Marktkonditionen neu vereinbart. 

Die jeweiligen Darlehensnehmer haben der Bank 

im Rahmen des langfristigen Darlehensvertrags 

Sicherheiten für die Erfüllung der Ansprüche des 

Darlehensgebers aus dem Darlehensvertrag, insbesondere 

für die Erfüllung des Rückzahlungsanspruches, 

bestellt. Es wurden u. a. Grundpfandrechte 

an dem Grundbesitz der Objektgesellschaften bestellt, 

sämtliche Ansprüche aus den Mietverträgen 

sowie aus den jeweiligen Grundstückskaufverträgen 

und anderen mit dem Finanzierungsobjekt zusammenhängenden 

Verträgen abgetreten und die 

Mieteingangskonten verpfändet. Ferner wurde ein 

gesamtschuldnerischer Haftungsverbund der Objektgesellschaften 

untereinander unter Einbezug 

der Fondsgesellschaft vereinbart. Im Ergebnis bedeutet 

dies, dass die Bank bei einer Leistungsstörung 

in einer Objektgesellschaft direkt auf eine 

oder beide anderen Objektgesellschaften und/ 

oder die Fondsgesellschaft zugreifen kann und somit 

die Leistungsstörung beheben kann. Ferner 

wurde mit der Bank eine Liquiditätsrücklage in der 

Weise vereinbart, dass, sofern ein Beleihungsobjekt 

vor Ende der Darlehenslaufzeit verkauft werden 

sollte, innerhalb des Haftungsverbunds eine 

Liquiditätsrücklage von insgesamt 3.000.000 Euro 

gebildet wird. 

Während der Darlehenslaufzeit müssen die Darlehensnehmer 

eine Reihe von marktüblichen Verpflichtungen 

einhalten. Diese beziehen sich insbesondere 

auf die Kontroll- und Beteiligungsstruktur 

der Darlehensnehmer, die Vermietung und Verwaltung 

der Immobilien der Darlehensnehmer sowie 

auf die Informationsweitergabe an die Bank und 

das Liquiditätsmanagement (vereinbarter Eigenmitteleinsatz). 

Die Darlehensnehmer sind während der Laufzeit 

der Langfristfinanzierung verpflichtet, bestimmte 

Finanzkennzahlen einzuhalten. So ist z. B. ein be- 

stimmtes Verhältnis der Darlehenssumme zum 

Verkehrswert der Beleihungsobjekte einzuhalten. 

In diesem Fall darf das Verhältnis der Darlehenssumme 

zum Verkehrswert der Beleihungsobjekte 

zu keinem Zeitpunkt größer als 67 Prozent sein (so 

genannte Loan-to-Value-Ratio, nachfolgend auch 

„LTV-Ratio“). Die Feststellung des LTV-Ratio erfolgt 

im vierten und siebten Jahr nach erster Darlehensvalutierung. 

Die Bank wird hier auf eigene Kosten 

einen Immobiliensachverständigen der Bank mit 

der Marktwertermittlung für das Beleihungsobjekt 

beauftragen und diesen Marktwert für die Ermittlung 

des LTV-Ratio Zugrunde legen. Wird ein LTV- 

Ratio von 67 Prozent im Rahmen des Darlehens 

für eines der Beleihungsobjekte überschritten, 

wird die Bank zunächst unter Berücksichtigung 

der ebenfalls durch die Bank finanzierten weiteren 

Fondsobjekte ein weiteres „LTV-Ratio“ ermitteln. 

Wird auch in einer solchen Berechnung das LTV- 

Ratio von 67 Prozent überschritten, ein LTV-Ratio 

von maximal 75 Prozent jedoch eingehalten, so erhöht 

sich der derzeitige Sollzinssatz um 35 Basispunkte. 

Wird das ermittelte LTV-Ratio von 75 Prozent 

überschritten, sind die Darlehensnehmer verpflichtet, 

dafür Sorge zu tragen, dass von diesem Zeitpunkt 

an alle fälligen Mietzahlungen auf dem der Bank 

für diesen Zweck verpfändeten Konto eingehen. 

Die verpfändeten Mittel werden ausschließlich zur 

Bedienung der Darlehen und zur Begleichung der 

Kosten der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der 

Beleihungsobjekte verwendet werden. Falls die vorgenannten 

Finanzkennziffern sowie andere wesentliche 

Bedingungen unter den Darlehensverträgen 

von den Darlehensnehmern nicht eingehalten werden, 

kann der Darlehensgeber darüber hinaus weitere 

Maßnahmen ergreifen, beispielsweise eine Erhöhung 

der Regeltilgung bzw. Sondertilgungen 

verlangen. Einen Einbehalt der freien Liquidität 

u. a. aus den Mieteinnahmen auf einem an die finanzierende 

Bank verpfändeten Sicherheitenkonto 

sehen die Darlehensbedingungen ebenfalls für den 

Fall vor, dass der Mieter des Fondsobjekts Landsberger 

Str. 284–288 von seinem Sonderkündigungsrecht 

Gebrauch macht und keine für die Bank akzeptable 

Anschlussvermietung erfolgt. Für den 

Fall, dass gleich welchen Grundes aufgrund der 

Regelungen der bestehenden Fremdfinanzierungen 

keine Liquidität mehr an die Objektgesellschaften 

136 137 

und damit bei wirtschaftlicher Betrachtung an die 

Fondsgesellschaft fließt, wären Ausschüttungen/ 

Entnahmen an die Anleger jedenfalls so lange nicht 

möglich, wie die finanzierende Bank das Recht hat, 

die Liquidität aus der Vermietung zu blockieren 

und auf entsprechenden Sicherheitskonten zu halten. 

Dies trifft insbesondere auch so lange zu, bis 

die vereinbarte vorstehend genannte Finanzkennziffer 

wieder auf dem vertraglich vereinbarten Niveau 

ist. In einer solchen Situation können zulasten der 

Objektgesellschaften bzw. aufgrund der gesamtschuldnerischen 

Haftung zulasten der Fondsgesellschaft 

auch Schadenersatzansprüche oder Vorfälligkeitskosten 

beispielsweise durch hierdurch 

erzwungene Sondertilgungen sowie Zusatzkosten 

(z. B. für Rechtsberatung, für Gutachten) entstehen. 

Zu den vorstehenden Aspekten siehe die Risiken 

und deren mögliche Folgen in Tz. 3.2.4 ab Seite 30. 

Die Darlehensnehmer sind verpflichtet, während 

der Laufzeit des Darlehensvertrags gewisse Auflagen 

zu beachten. So besteht insbesondere ein 

Kündigungsrecht der Bank, wenn sich z. B. der Geschäftszweck 

des Darlehensnehmers ändert oder 

sich die Gesellschaftsverhältnisse der Darlehensnehmer 

oder der Fondsgesellschaft im Vergleich 

zur geplanten Struktur ändern (Change-of-Control- 

Klausel). 

Es bestehen für die Darlehensnehmer unter den Darlehensverträgen 

bzw. seitens der Fondsgesellschaft 

im Rahmen der gesamtschuldnerischen (Mit-)Haftung 

umfangreiche Informations- und Berichtspflichten 

z. B. muss der Bank jeweils zum Stichtag 

31.12. innerhalb von 180 Tagen nach Ablauf des 

jeweiligen Stichtages der Geschäftsbericht vorgelegt 

werden. 

Der Darlehensgeber ist in allen Fällen zur außerordentlichen 

Kündigung des Darlehensvertrags berechtigt, 

wenn wesentliche Bedingungen des Darlehensvertrags 

– gleich aus welchem Grund – nicht 

erfüllt werden und die evtl. vereinbarte Heilungsfrist 

abgelaufen ist. Solche Kündigungsgründe 

sind z.B. der Verzug mit fälligen Leistungen aus 

dem Darlehensvertrag, die Unrichtigkeit von wesentlichen 

Angaben oder das Eintreten wesentlicher 

Änderungen, die Verletzung vereinbarter Auf-

lagen oder die wesentliche Verschlechterung der 

Vermögens- bzw. der Objektverhältnisse. Ist es in 

einem solchen Fall dem Darlehensnehmer (bzw. 

aufgrund des Haftungsverbundes den Objektgesellschaften 

und der Fondsgesellschaft) nicht möglich, 

die für die Ablösung der gekündigten Fremdmittel 

erforderlichen neuen Fremdmittel bei einem 

anderen Kreditgeber einzudecken, kann es zu einer 

Zwangsverwertung der als Sicherheit dienenden 

Fondsobjekte durch den Darlehensgeber kommen 

(siehe hierzu die wichtigen Hinweise in Tz. 3.2.4, 

ab Seite 30). 

10.3.2 Eigenkapitalzwischenfinanzierung 

Da zum Zeitpunkt der jeweiligen Kaufpreisfälligkeit 

der Fondsobjekte und des Anfalls von Erwerbsnebenkosten 

und sonstigen Vorlaufkosten das erforderliche 

Anlegerkapital auf der Ebene der Fondsgesellschaft 

noch nicht platziert war, so dass diese 

das Eigenkapital der Objektgesellschaften gemäß 

dem Geschäftsplan (projizierter Investitions- und 

Finanzierungsplan, vgl. Tz. 6) bereits hätte aufstocken 

können, wurde auf Ebene der einzelnen Objektgesellschaft 

eine Zwischenfinanzierung zur Deckung 

des Differenzbetrags genutzt, der zusätzlich 

zu den bereits über die Langfristfinanzierung zur 

Verfügung stehender Mittel von den Objektgesellschaften 

derzeit noch zu finanzieren war. Die Rückführung 

der Zwischenfinanzierung wird dann 

schrittweise während der Platzierungsfrist durch 

die Einlagen der Anleger in die Fondsgesellschaft 

und deren entsprechender Mitwirkung an den erforderlichen 

Kapitalerhöhungen bei den Objektgesellschaften, 

spätestens bis zum Ende der Platzierungsfrist, 

erfolgen. Die Zwischenfinanzierungen 

wurden jeweils durch die Landesbank Baden-Württemberg 

(nachfolgend auch „Bank“ oder „Darlehensgeber“ 

genannt) gewährt. Dazu haben die einzelnen 

Objektgesellschaften mit Darlehensvertrag vom 

27.09.2011 (Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München KG), vom 29.06.2012 

(Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. 

Objekt München Ungerer Straße KG) und vom 

25.04.2012 (Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München Landsberger Straße 

KG) Verträge mit der Bank über die Zwischenfinanzierung 

von Eigenkapital über zusammen ins- 

gesamt 58.800.000 Euro abgeschlossen (die mit 

58.300.000 Euro in Anspruch genommen wurden). 

Im Rahmen der Verträge über die Eigenkapitalzwischenfinanzierung 

besteht eine gesamtschuldnerische 

Haftung seitens der Objektgesellschaften, 

der Fondsgesellschaft sowie der Real I.S. für die 

Ansprüche des Darlehensgebers aus den jeweiligen 

Zwischenfinanzierungen. 

Die Eigenkapitalzwischenfinanzierung wurde zum 

wirtschaftlichen Vollzugsstichtag im Rahmen der 

jeweiligen Transaktion bereits vollständig durch 

die Objektgesellschaften in Anspruch genommen. 

Die Laufzeit der Darlehen endet einheitlich zum 

28.06.2013. 

Die Darlehen werden jeweils mit variabler Verzinsung 

(so genanntes Roll-Over-Festzinsdarlehen) 

auf Basis des 1-Monats-EURIBOR in Anspruch genommen. 

Die Zinsen bestimmen sich in Höhe des 

jeweiligen EURIBOR zzgl. einer vertraglich fest vereinbarten 

Marge für die gesamte Laufzeit. Die 

Bank erhebt eine mit Inanspruchnahme fällige Bearbeitungsgebühr 

in Höhe von insgesamt 230.000 

Euro. Die Objektgesellschaften haben ferner alle 

angemessenen und erforderlichen Kosten des Darlehensgebers 

im Zusammenhang mit der Eigenkapitalzwischenfinanzierung 

zu ersetzen. 

Die Rückführung der Darlehen erfolgt sukzessive 

aus bei den Anlegern eingeworbenem und durch 

die Fondsgesellschaft in die Objektgesellschaften 

eingebrachtem Eigenkapital. Eine Revalutierung 

getilgter Beträge ist nicht möglich. Ein etwaiger 

Rest ist am Ende der Laufzeit auch aus sonstigen 

Mitteln zurückzuführen. 

Die Fondsgesellschaft hat zur Besicherung der Ansprüche 

des Darlehensgebers aus der Eigenkapitalzwischenfinanzierung 

u. a. das Konto für die 

Einzahlung der von den Anlegern eingeworbenen 

Mittel verpfändet. 

Der jeweilige Darlehensnehmer hat im Rahmen 

der Darlehensverträge bestimmte Zusicherungen 

abgegeben und bestimmte für derartige Finanzierungen 

übliche Auflagen einzuhalten, die u. a. die 

Beteiligungs- und Kontrollstruktur des Darlehensnehmers 

und den unveränderten Bestand von Unternehmensverträgen 

der Real I.S. betreffen. Eine 

Verletzung solcher Zusagen und Auflagen berechtigt 

den Darlehensgeber, ggf. nach fruchtlosem 

Ablauf einer evtl. Heilungsfrist, zur außerordentlichen 

Kündigung des Darlehensvertrags. Siehe hierzu 

die Risikohinweise in Tz. 3.2.4 ab Seite 30. 

Aufgrund des zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

vergleichsweise niedrigen Zinsniveaus ist 

durch die Aufnahme der dargestellten Zwischenfinanzierung 

aus heutiger Sicht bzw. wenn sich 

das Zinsniveau während des Platzierungszeitraums 

nicht wesentlich erhöhen sollte, grundsätzlich keine 

nachteilige Auswirkung auf das prognostizierte 

Beteiligungsergebnis der Anleger zu erwarten, da 

die kalkulierten Ausschüttungs- und Entnahmeansprüche 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

höher sind, als die tatsächlichen Aufwendungen 

im Rahmen der Zwischenfinanzierungen. Etwaige 

gegenüber den Annahmen der Prognose tatsächlich 

zusätzliche bzw. höhere Kosten und Aufwendungen 

(bspw. im Fall steigender Zinsen) oder, im 

günstigen Fall, etwaige über dem Aufwand für die 

Zwischenfinanzierung liegenden tatsächlich ersparte 

Ausschüttungs- bzw. Entnahmeansprüche 

aus dem noch nicht platzierten Anlegerkapital 

(bspw. falls die Gesamtkosten der Zwischenfinanzierung 

insgesamt geringer sein sollten als der anteilige 

Ausschüttungs- bzw. Entnahmeanspruch 

aus dem noch nicht an die Anleger platzierten Teil 

des gesamten Anlegerkapitals) gehen zulasten 

bzw. zugunsten der Liquiditätsreserve. Details zu 

den diesbezüglichen Annahmen im Rahmen des 

prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans 

(Tz. 6.1) bzw. der Prognoserechnung (Tz. 7) 

sowie entsprechende Risikohinweise im Zusammenhang 

mit der Zwischenfinanzierung (Tz. 3.2.3 

ab Seite 29) sollten vom Anleger vor einer Anlageentscheidung 

gelesen und verstanden worden sein, 

da sich hieraus äußerst wichtige Auswirkungen für 

die mögliche Beteiligung ergeben können. 

138 139 

10.4 Objektbezogene Verträge 

10.4.1 Grundstückskaufverträge 

Zu den nachstehenden Ausführungen betreffend 

die Grundstückskaufverträge zum Erwerb der Fondsobjekte 

durch die Objektgesellschaften siehe auch 

die wichtigen Hinweise in Tz. 3.3.1 auf Seite 40. 

10.4.1.1 Grundstückskaufvertrag Fondsobjekt 


Die Objektgesellschaft Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München KG hat 

durch notarielle Urkunde vom 24.08.2011 mit der 

BHG Gewerbe GmbH („Verkäufer“) einen Vertrag 

über den Erwerb des Fondsobjekts Denninger Str. 

165 („Kaufvertrag“) abgeschlossen. 

Fondsobjekt Denninger Straße 

Der im Grundbuch von Bogenhausen beim Amtsgericht 

München geführte Grundbesitz, eingetragen 

in Blatt 13779, als Flurstück 208/23, befindet 

sich in der Denninger Str. 165 in München. Er ist 

mit einem vierstöckigen Verwaltungsgebäude 

nebst Tiefgarage bebaut. Das Grundstück ist in Abteilung 

II des Grundbuchs mit verschiedenen, üblichen 

Dienstbarkeiten belastet. Dabei handelt es 

sich sowohl um Geh- und Fahrtrecht etc., aber 

auch um eine Baubeschränkung und ein Abstandsflächenrecht, 

ein Mitbenutzungsrecht für die Tiefgaragenzufahrt 

sowie ein Unterbaurecht zu einer 

Kellererweiterung. Diese Belastungen wurden im 

Rahmen des Ankaufs von der Objektgesellschaft 

übernommen. Die in Abteilung III eingetragenen 

Grundschulden wurden nicht übernommen. Ihre 

Löschung war Fälligkeitsvoraussetzung für den 

Kaufpreis. Entsprechend wurden die Belastungen 

am 05.09.2011 im Grundbuch gelöscht. Die Objektgesellschaft 

hat der Bank am Fondsobjekt Denninger 

Str. 165 zwei Grundschulden bestellt, die 

am 15.09.2011 im Grundbuch eingetragen wurden. 

Darüber hinaus bestehen keine nicht nur unerheblichen 

dinglichen Belastungen an dem (mittelbaren) 

Anlageobjekt. 

Übergang Besitz, Nutzen und Lasten („Wirtschaftlicher 

Stichtag“)/Eigentumsübergang 

Wirtschaftlicher Stichtag war der 01.10.2011.

Mit diesem Tag sind Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahren, 

Abgabepflichten, die Verpflichtung zur Versicherung 

des Fondsobjekts Denninger Str. 165 sowie 

die Verkehrssicherungspflichten an die Objektgesellschaft 

Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH 

& Co. Objekt München KG übergegangen („Übergabetag“). 

Zudem hat die Objektgesellschaft zum 

Übergabetag die Rechte und Pflichten aus dem 

Mietvertrag übernommen. 

Das Eigentum ist mit Eintragung der Objektgesellschaft 

Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH 

& Co. Objekt München KG im Grundbuch am 

03.11.2011 übergegangen. 

Kaufpreis/Fälligkeit/Einbehalte 

Der vertraglich vereinbarte Kaufpreis beträgt 

29.000.000 Euro und entfällt zu 5.600.000 Euro auf 

Grund und Boden, zu 20.500.000 auf die bestehenden 

Gebäude und zu 2.900.000 Euro auf die 

Außenanlagen. 

Der Kaufpreis wurde entsprechend der Fälligkeitsregelung 

im Kaufvertrag am 30.09.2011 bezahlt. 

Einverständnis der Objektgesellschaft zur Projektentwicklung 

Es gibt Pläne, die auf einen Abriss und eine Neubebauung 

(„Projektentwicklung“) auf den benachbarten 

Grundstücken, Flurstücke 211/2 und 211/11, 

abzielen. 


GmbH & Co. Objekt München KG hat 

im Kaufvertrag diesbezüglich ihre Zustimmung zur 

Änderung des geltenden Bebauungsplans erklärt, 

als es um die Erhöhung der Geschossflächenzahl 

auf maximal 1,8 geht. Zudem hat sie baulichen 

Maßnahmen im Hinblick auf die Projektentwicklung 

zugestimmt, soweit diese bauplanungsrechtlich 

und bauordnungsrechtlich zulässig sind. 

Für die Durchsetzung der Projektentwicklung wurden 

bereits vor Eigentumsumschreibung zwei neue 

Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen. Bei 

den Dienstbarkeiten handelt es sich zum einen um 

ein Überbaurecht, welches einen bereits aktuell 

vorhandenen Überbau auf dem Fondsobjekt Den- 

ninger Str. 165 dinglich sichern soll. Dieses soll 

wiederum jedoch gelöscht werden, wenn die geplante 

Projektentwicklung auf dem Nachbargrundstück 

erfolgt und dadurch die über- und unterirdischen 

Verbindungen des sich auf dem Fondsobjekt 

Denninger Str. 165 befindlichen Gebäudes mit der 

Nachbarbebauung geschlossen werden. Die andere 

neu zu bestellende Belastung betrifft eine Abstandsflächenübernahme 

zugunsten der neu zu 

bebauenden Nachbarflurstücke, wodurch die baulichen 

Gestaltungsmöglichkeiten der nachbarlichen 

Projektentwicklung erweitert werden sollen. Im 

Gegenzug garantiert der Verkäufer aber im Rahmen 

des Kaufvertrags, dass durch die Übernahme 

der Abstandsflächen keine baurechtswidrigen Zustände 

geschaffen werden, und verpflichtet sich 

ebenfalls dazu, einer Inhaltsänderung zuzustimmen, 

sofern und soweit die eingeräumte Abstandsfläche 

aus baurechtlichen Gesichtspunkten nicht für die 

tatsächliche Projektentwicklung benötigt wird. 

Letztlich verpflichtet sich die Objektgesellschaft im 

Kaufvertrag dazu, auf Verlangen des Verkäufers bzw. 

der Landeshauptstadt München folgende Belastungen 

zu bestellen: Geh- und Radfahrrecht als 

Wegeverbindung zu den Nachbargrundstücken 

mit Instandhaltungs-/Beleuchtungspflicht sowie 

Nutzung der sich auf dem Kaufgegenstand befindlichen 

Tiefgaragenzufahrt (nach Zuschüttung) des 

Nachbarflurstücks an der Denninger Straße als 

Grünflächennachweis für die Nachbarbebauung 

und Verbot der Bebauung. 

Vom Verkäufer noch zu übernehmende Mängelbeseitigungsarbeiten/Gewährleistung/Haftung 

des Verkäufers 

Im Rahmen des Kaufvertrags hat sich der Verkäufer 

dazu verpflichtet, der Objektgesellschaft mit 

Wirkung zum Zeitpunkt der jeweiligen Abnahme 

die ihm gegen die jeweils beauftragten Unternehmen 

zustehenden Rechte für erbrachte Werkleistungen 

im Zusammenhang mit der Modernisierung 

und Mängelbeseitigung abzutreten. 

Der Verkäufer haftet der Objektgesellschaft – 

unabhängig davon, ob er dies zu vertreten hat – 

auf Ersatz sämtlicher Schäden, die am Fondsobjekt 

Denninger Str. 165 aufgrund der Durchführung 

von Baumaßnahmen und/oder sonstiger Maßnahmen, 

die der Vorbereitung und/oder der Durchführung 

der Projektentwicklung dienen, entstehen, 

sei es, dass diese Maßnahmen auf den benachbarten 

Grundstücken und/oder dem Fondsobjekt 

Denninger Str. 165 selbst stattfinden. Dieser Anspruch 

verjährt nach Ablauf von zwei Jahren nach 

vollständiger Fertigstellung der Projektentwicklung. 

Der Verkäufer haftet zudem für die Freiheit des 

Fondsobjekts von öffentlichen und privaten Lasten 

und sonstigen Rechten Dritter, mit Ausnahme der 

Belastungen, die die Objektgesellschaft ausdrücklich 

übernommen hat. 

Im Übrigen sieht der Kaufvertrag keine Haftung des 

Verkäufers vor. Insbesondere ist eine Haftung für 

Sach- und Rechtsmängel, eine bestimmte Beschaffenheit 

des Fondsobjekts Denninger Str. 165, Flächenmaße, 

Zustand der bestehenden Gebäude, Verwertbarkeit 

des Fondsobjekts Denninger Str. 165 für 

Zwecke der Objektgesellschaft oder für steuerliche 

Ziele der Objektgesellschaft, anderweitige rechtliche 

oder technische Bebaubarkeit, Freiheit von Immissionen 

und/oder Emissionen oder Freiheit von 

Altlasten sowie für im Grundbuch nicht ersichtliche 

private und öffentliche Belastungen, insbesondere 

altrechtliche Dienstbarkeiten, ausgeschlossen. 

Das Grundstück wird gekauft, wie es steht, allerdings 

hat der Verkäufer im Rahmen des Kaufvertrags 

markt übliche Gewährleistungen, Zusicherungen 

nach bestem Wissen und Erklärungen abgegeben, 

u. a. (i) zum Zustand des Fondsobjekts, (ii) zu bestimmten 

Aspekten öffentlichen Rechts und (iii) zu 

Steuern und Abgaben und (iv) zum Mietvertrag. 

Für den Fall, dass der Verkäufer, ungeachtet der übrigen 

Regelungen im Vertrag dem Käufer gleichwohl 

aufgrund von Rechts- oder Sachmängeln des Kaufgegenstandes 

oder wegen einer Garantieverletzung 

haftet, sind Ansprüche des Käufers insgesamt auf einen 

Höchstbetrag in Höhe des Kaufpreises begrenzt. 

Ansprüche der Objektgesellschaft verjähren grundsätzlich 

mit Ablauf von 36 Monaten nach dem Übergabetag. 

Zudem stellt der Käufer den Verkäufer gegen 

etwaige Ansprüche aus Altlasten frei, sofern 

und soweit der Verkäufer nach Besitzübergang in 

140 141 

Anspruch genommen wird. 





Straße KG hat durch notarielle Urkunde 

vom 5. April 2012 und Nachträge vom 01.06.2012 

und 03.08.2012 mit der Firma Employrion Immobilien 

GmbH & Co. KG („Verkäufer“) einen Vertrag 

über den Erwerb des Fondsobjekts Landsberger 

Str. 284–288 („Kaufvertrag“) abgeschlossen. 

Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 

Der im Grundbuch von Laim beim Amtsgericht 

München geführte Grundbesitz, eingetragen in 

Blatt 22108, als Flurstücke 284/44 und 288/2, befindet 

sich in der Landsberger Str. 284, 286, 288 in 

München. Das Fondsobjekt Landsberger Str. 284– 

288 war zunächst mit weiteren Flurstücken als ein 

Grundstück im Rechtssinne im Grundbuch eingetragen 

und insgesamt mit einem sechsstöckigen 

Bürogebäude nebst Tiefgarage bebaut („BA 1“). Vor 

Abschluss des Kaufvertrags wurde die Realteilung 

des Fondsobjekts Landsberger Str. von den sonstigen 

Flurstücken veranlasst, die mittlerweile im 

Grundbuch vollzogen ist. Von dem aufstehenden 

Bürogebäude nebst Tiefgarage befindet sich der 

so genannte Bauabschnitt 1a („BA 1a“) auf dem 

Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 und der Bauabschnitt 

1b („BA 1b“) auf den weiteren real geteilten 

Flurstücken des ursprünglichen Grundstücks. 

Das Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 ist in 

Abteilung II mit diversen Rechten belastet, die 

weitgehend üblichem Inhalt entsprechen. Insbesondere 

wurden im Rahmen der Realteilung zahlreiche 

Belastungen eingetragen, um eine isolierte 

Nutzung von BA 1a und BA 1b zu ermöglichen. Zudem 

hatten sich die Objektgesellschaft und der 

Verkäufer bereits vor Abschluss des Kaufvertrags – 

unter Verzicht auf eine Überbaurente – wechselseitig 

Dienstbarkeiten zur Regelung gegenseitiger 

Überbauten auf der Grundstücksgrenze bewilligt. 

Das Überbaurecht zulasten des Fondsobjekts 

Landsberger Str. 284–288 wurde in der Zwischenzeit 

im Grundbuch eingetragen. Die Belastungen 

in Abteilung II wurden im Rahmen des Ankaufs 

von der Objektgesellschaft übernommen. Die in

Abteilung III eingetragenen Grundschulden wurden 

nicht übernommen und sind in der Zwischenzeit 

gelöscht. Die Objektgesellschaft hat der finanzierenden 

Bank am Fondsobjekt Landsberger Str. 

284–288 eine Grundschuld bestellt. Darüber hinaus 

bestehen keine nicht nur unerheblichen dinglichen 

Belastungen an dem (mittelbaren) Anlageobjekt. 

Aufgrund der vollzogenen Realteilung und 

eines bestehenden städtebaulichen Vertrags kann 

es jedoch in der Zukunft zur Eintragung weiterer 

Dienstbarkeiten und Reallasten kommen. 



Wirtschaftlicher Stichtag war der 08.08.2012. Mit Ablauf 

dieses Tages sind Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahr 

sowie sämtliche das Fondsobjekt Landsberger Str. 

284–288 betreffenden öffentlichrechtlichen Pflichten 

(einschließlich der Streupflicht) auf die Objektgesellschaft 

übergegangen („Übergabetag“). Zudem hat 

die Objektgesellschaft zum Übergabetag die Rechte 

und Pflichten aus dem Mietvertrag übernommen. 




Grund und Boden, zu 38.000.000 Euro auf die bestehenden 




im Kaufvertrag – abzgl. der vereinbarten 

Einbehalte – am 08.08.2012 bezahlt. 

Haftung des Verkäufers für Sach und Rechtsmängel/2. 

SBahnStammstrecke 

Das Grundstück wird gekauft, wie es steht und 

liegt, allerdings hat der Verkäufer im Rahmen des 

Kaufvertrags marktübliche Beschaffenheitserklärungen 

und Kenntniserklärungen abgegeben, u. a. 

(i) zum Zustand des Fondsobjekts, (ii) zu bestimmten 

Aspekten öffentlichen Rechts, (iii) zu Steuern 

und Abgaben und (iv) zum Mietvertrag. 

Im Übrigen sieht der Kaufvertrag keine Haftung 

des Verkäufers vor. Insbesondere ist eine Haftung 

für den baulichen Zustand des aufstehenden Gebäudes 

sowie für eine bestimmte Größe, Güte, 

Beschaffenheit, Bebaubarkeit des Fondsobjekts 

Landsberger Str. 284–288 sowie für die Freiheit 

von Umweltschäden und Bodendenkmälern ausgeschlossen. 

Die Haftung des Verkäufers wegen Rechts- und Sachmängeln 

ist auf einen Höchstbetrag in Höhe von 50 

Prozent des Kaufpreises begrenzt. Ansprüche der 

Objektgesellschaft gegen den Verkäufer wegen 

Sach- und Rechtsmängeln einschließlich Freistellungsansprüche 

verjähren innerhalb von zwei Jahren 

nach dem Übergabetag. 

In räumlicher Nähe zum Fondsobjekt Landsberger 

Str. 284–288 verläuft die Trasse der geplanten 2. S- 

Bahn-Stammstrecke. Die Objektgesellschaft verzichtet 

gegenüber dem Verkäufer auf jegliche 

Ansprüche, insbesondere Schadenersatz- und 

Entschädigungsansprüche im Zusammenhang mit 

der geplanten 2. S-Bahn-Stammstrecke. Die Objektgesellschaft 

duldet sämtliche aus der geplanten 2. 

S-Bahn-Stammstrecke resultierenden Einwirkungen 

auf das Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288. Eine 

Haftung und Gewährleistung des Verkäufers ist insoweit 

ausgeschlossen. 

Haftung im Rahmen der Realteilung 

Der Verkäufer haftet dafür, dass durch die Realteilung 

keine bauordnungsrechtlich rechtswidrigen 

Zustände eintreten, insbesondere dafür, dass die 

ggf. erforderlichen Befreiungen erteilt werden. 

Sollten insoweit in der Zukunft noch behördliche 

Verfügungen/Anordnungen ergehen, die aufgrund 

einer nicht im Einklang mit den erteilten 

Befreiungen durchgeführten Realteilung ergehen, 

ist der Verkäufer verpflichtet, diese auf eigene 

Kosten zu erfüllen bzw. den Käufer hiervon im Innenverhältnis 

freizustellen. 

Umweltschäden 

Der Verkäufer schuldet nicht die Freiheit des Kaufgegenstandes 

von Umweltmängeln. Er erklärt jedoch 

im Sinne einer Beschaffenheitsvereinbarung, 

dass ihm am Tag der Beurkundung bezüglich des 

Fondsobjekts Landsberger Str. 284–288 keine Umweltschäden 

oder Bodendenkmäler bekannt sind. 

Zudem tritt er sämtliche Ansprüche, die ihm ge- 

gen Dritte wegen etwaiger Umweltschäden zustehen, 

an die Objektgesellschaft ab. 

Zu übernehmende Verträge 

In Ansehung des Fondsobjekts Landsberger Str. 

284–288 bestehen zahlreiche Dienstleistungs- und 

sonstige Bewirtschaftungsverträge. Die Objektgesellschaft 

tritt zum Übergabezeitpunkt unter 

gleichzeitiger Freistellung des Verkäufers in alle 

Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen ein. 

Die Objektgesellschaft übernimmt zudem sämtliche 

Verpflichtungen aus dem existierenden städtebaulichen 

Vertrag samt Nachtrag, die gemäß den 

Vereinbarungen im städtebaulichen Vertrag der 

Vivico Real Estate GmbH obliegen und vom Verkäufer 

übernommen wurden, soweit diese Verpflichtungen 

bezogen auf das Fondsobjekt Landsberger 

Str. 284–288 noch nicht erfüllt sind. Dabei handelt 

es sich namentlich um die Verpflichtung zur Erstellung 

einer Grünfläche und um ein allgemeinen Mitwirkungsgebot. 

Letztlich übernimmt die Objektgesellschaft 

sämtliche dem Verkäufer obliegende 

Verpflichtungen aus dem Ankaufsvertrag mit der 

Vivico Real Estate GmbH bezogen auf das Fondsobjekt 

Landsberger Str. 284–288, soweit diese 

noch nicht erfüllt sind. Dabei handelt es sich um 

die (anteilige) Verpflichtung zur Kostentragung 

hinsichtlich des baulichen Unterhalts, der Verkehrssicherungspflicht, 

der Reinigung und der Wintersicherung 

des Weges mit Flur-Nr. 284/176. Auch im 

Hinblick auf die Übernahme der Verpflichtungen 

aus dem städtebaulichen Vertrag und dem Ankaufsvertrag 

erfolgt eine Freistellung des Verkäufers 

durch die Objektgesellschaft von sämtlichen 

Ansprüchen Dritter, insbesondere der Vivico Real 

Estate GmbH sowie der Landeshauptstadt München. 





Straße KG hat durch notarielle Urkunde vom 

25.05.2012 mit der Ungererstraße Objekt GmbH & 

Co. KG („Verkäufer“) einen Vertrag über den Erwerb 

des Fondobjekts Ungererstr. 69 („Kaufvertrag“) 


142 143 

Vertragspartei des Kaufvertrags auf Seiten des Verkäufers 

ist zudem die Prime Office Germany AS 

(„POG“), eine Aktiengesellschaft norwegischen 

Rechts. Die POG als Mitverpflichtete haftet für die 

Erfüllung von etwaigen Zahlungsverpflichtungen 

des Verkäufers, die aus oder im Zusammenhang 

mit dem Kaufvertrag entstehen, als Gesamtschuldner. 

Dabei ist die Haftung der POG in jedem Fall 

auf einen Gesamtbetrag in Höhe des Kaufpreises 

begrenzt und endet im Einzelfall, wenn eine entsprechende 

Haftung des Verkäufers gegenüber 

der Objektgesellschaft endet, spätestens jedoch 

mit Ablauf von drei Jahren ab dem Übergabetag. 

Fondsobjekt Ungererstr. 69 

Der im Grundbuch von Schwabing beim Amtsgericht 

München geführte Grundbesitz, eingetragen 

in Blatt 21195, als Flurstück 889/10, und in Blatt 

21669, als Flurstück 889/20, befindet sich in der 

Ungererstraße 69 in München. Er ist mit einem 

sechsstöckigen Geschäfts- und Bürogebäude nebst 

Tiefgarage bebaut. Das Grundstück ist in Abteilung II 

des Grundbuchs mit verschiedenen, üblichen Dienstbarkeiten 

(Geh- und Fahrtrechte, Versorgungs- und 

Leitungsrechte etc.) belastet. Daneben existieren 

Baubeschränkungen und Bauverzichte sowie Dienstbarkeiten, 

die die Nutzung der gemeinsamen Tiefgarage 

durch das Fondsobjekt Ungererstr. 69 und 

die benachbarten Grundstücke regeln. Diese Belastungen 

werden übernommen. Die in Abteilung III 

eingetragenen Grundschulden wurden nicht übernommen 

und sind in der Zwischenzeit gelöscht. 

Die Objektgesellschaft hat der finanzierenden Bank 

am Fondsobjekt Ungererstr. 69 eine Grundschuld 

bestellt. Darüber hinaus bestehen keine nicht nur 

unerheblichen dinglichen Belastungen an dem 

(mittelbaren) Anlageobjekt. 



Wirtschaftlicher Stichtag war der 20.07.2012. 

An diesem Tag sind Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahren, 

öffentlichrechtliche Pflichten und Verkehrssicherungspflichten 

an die Objektgesellschaft übergegangen 

(„Übergabetag“). Zudem hat die Objektgesellschaft 

zum Übergabetag die Rechte und Pflichten 

aus dem Mietvertrag übernommen.




Grund und Boden, zu 20.069.833 Euro auf die bestehenden 




im Kaufvertrag – abzgl. der vereinbarten 

Einbehalte – am 20.07.2012 bezahlt. 

Einbehalte auf den Kaufpreis wurden wie folgt 

getätigt: 

• Sicherstellung der Durchführung von Schadensbeseitigungsmaßnahmen 

im Fall der Beschädigung, 

Verschlechterung oder Zerstörung des 

Fondsobjekts Ungererstr. 69 bis zum Übergabetag: 

2-facher Betrag der voraussichtlichen Beseitigungskosten 

• Sicherstellung der Durchführung noch ausstehender 

Mängelbeseitigungsmaßnahmen: 

2-facher Betrag der voraussichtlichen Beseitigungskosten 

Abtretung von Gewährleistungsansprüchen 

Aufgrund der Errichtung des Fondsobjekts Ungererstr. 

69 im Jahr 2009 bestehen marktübliche Gewährleistungsansprüche 

gegen den Generalunternehmer 

Max Bögl Bauunternehmung GmbH & Co. 

KG, bezüglich derer die Gewährleistungsfristen 

noch laufen. Diese Gewährleistungsansprüche 

wurden im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrags 

an die Objektgesellschaft abgetreten. Damit 

sind auch die Sicherheiten (zwei Bankbürgschaften 

jeweils in Höhe von 1.000.000 Euro und 

350.000 Euro) auf die Objektgesellschaft übergegangen. 

Haftung des Verkäufers/Gewährleistung 

Der Verkäufer haftet dafür, dass das Fondsobjekt 

Ungererstr. 69 frei von im Grundbuch eingetragenen 

Rechten Dritter, Belastungen und Beschränkungen 

auf den Käufer übertragen wird, soweit 

solche Rechte, Belastungen und Beschränkungen 

nicht ausdrücklich vom Käufer übernommen wurden. 

Im Übrigen ist eine Haftung des Verkäufers 

für Rechtsmängel ausgeschlossen. 

Das Grundstück wird gekauft, wie es steht und 

liegt, allerdings hat der Verkäufer im Rahmen des 

Kaufvertrags marktübliche Gewährleistungen in 

Form von selbstständigen Garantien und Kenntniserklärungen 

abgegeben, u. a. (i) zum Zustand des 

Fondsobjekts, (ii) zu bestimmten Aspekten öffentlichen 

Rechts, (iii) zu Steuern und Abgaben und 

(iv) zum Mietvertrag. 

Eine Haftung des Verkäufers wegen Mängeln oder 

Garantieverletzungen sind auf einen Maximalbetrag 

in Höhe des Kaufpreises (absolute Haftungshöchstgrenze) 

begrenzt. Sämtliche Haftungs- und Gewährleistungsansprüche 

gegenüber dem Verkäufer sind 

begrenzt auf einen Zeitraum von drei Jahren ab 

Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten des Fondsobjekts. 

Die Haftung für Sachmängel ist ausgeschlossen, 

soweit die entsprechenden Ansprüche von der 

Gewährleistungshaftung des Generalunternehmers 

umfasst sind. Zudem stellt der Käufer den Verkäufer 

gegen etwaige Ansprüche aus Altlasten frei. 

Umweltschäden 

Der Verkäufer schuldet nicht die Freiheit des Kaufgegenstandes 

von Umweltmängeln. Er garantiert 

jedoch, dass das Fondsobjekt Ungererstr. 69 nach 

seiner Kenntnis frei von Umweltschäden ist. Zudem 

tritt er sämtliche Ansprüche, die ihm gegen 

Dritte wegen etwaiger Umweltschäden zustehen, 

an die Objektgesellschaft ab. 

Zu übernehmende Verträge 

In Ansehung des Fondsobjekts Ungererstr. 69 bestehen 

zahlreiche Wartungs-/Dienstleistungs-/Versorgungsverträge. 

Die Objektgesellschaft tritt ab 

dem Übergabetag unter gleichzeitiger Freistellung 

und Freihaltung des Verkäufers insoweit in diese 

Verträge ein, als ab dem Übergabetag Verpflichtungen 

aus diesen Verträgen fällig werden. 

Zudem bestehen für das Fondsobjekt Ungererstr. 

69 vier Nachbarvereinbarungen, in die die Objektgesellschaft 

zum Übergabetag mit schuldbefreiender 

Wirkung für den Verkäufer eintritt, soweit einzelne 

Rechte und Pflichten aus diesen Verträgen 

noch nicht erfüllt sind. Insbesondere hat die Objektgesellschaft 

insoweit bereits die vom Verkäufer 

im Zusammenhang mit den Nachbarvereinba- 

rungen gestellten Bürgschaften ersetzt. 

10.4.2 Mietverträge betreffend die Fondsobjekte 

Zu den nachstehenden Ausführungen betreffend 

die Mietverträge für die Fondsobjekte siehe auch 

die wichtigen Hinweise in Tz. 3.2.2 ab Seite 26. 

10.4.2.1 Mietvertrag mit der Schörghuber 

Stiftung & Co. Holding KG 

Zwischen der Schörghuber Stiftung & Co. Holding 

KG („Mieter“) und dem Verkäufer des Fondsobjekts 

Denninger Str. 165 wurde am 22.08.2011 ein 

Mietvertrag über das gesamte Fondsobjekt Denninger 

Str. 165 geschlossen. Mietbeginn war der 

01.10.2011. Die Objektgesellschaft hat zudem 

nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags 

über das Fondsobjekt Denninger Str. 165 am 

30.03.2012 einen 1. Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen. 

Mit Übergang von Besitz, Nutzen und 

Lasten am Fondsobjekt Denninger Str. 165 (siehe 

Tz. 10.4.1.1) ist die Objektgesellschaft in die Rechte 

und Pflichten aus dem Mietvertrag eingetreten. 

Im Rahmen des Mietvertrags überlässt die Objektgesellschaft 

dem Mieter Mietflächen von insgesamt 

rd. 9.501,97 Quadratmetern (davon rd. 6.946,88 

Quadratmeter Büroflächen im 1. Untergeschoss 

bis einschließlich 4. Obergeschoss, rd. 952,19 Quadratmeter 

Casinoflächen im 1. Untergeschoss sowie 

rd. 1.602,90 Quadratmeter Lagerflächen im 1. 

und 2. Untergeschoss) sowie ca. 155 Stellplätzen 

im 1. und 2. Untergeschoss. Davon sind folgende 

Flächen/Stellplätze umsatzsteuerfrei vermietet: rd. 

6.289,88 Quadratmeter Büroflächen, rd. 862,14 

Quadratmeter Casinoflächen, rd. 1.402,54 Quadratmeter 

Lagerflächen sowie ca. 121 Stellplätze. Die 

Vermietung erfolgt als Unternehmenszentrale der 


Mietzeit/Kündigung 

Der Mietvertrag hat eine feste Laufzeit bis zum 

30.09.2023. 

Der Mieter kann die Mindestmietzeit einmal um 

zehn Jahre verlängern („Optionsrecht“). Das Optionsrecht 

muss schriftlich, spätestens 25 Monate vor 

dem Ablauf der Mindestmietzeit ausgeübt werden. 

Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem 

144 145 

Grund nach den gesetzlichen Bestimmungen ist 

auch während der Festlaufzeit bzw. der Optionszeit 

möglich. 

Miete/Nebenkosten 

Die monatliche Nettogesamtmiete beträgt 

143.408,08 Euro und setzt sich zusammen aus einem 

umsatzsteuerfreien und einem umsatzsteuerpflichtigen 

Teil. Die umsatzsteuerfreie Miete beträgt 

128.089,95 Euro, wobei 119.014,95 Euro als 

Nettokaltmiete auf die Mietfläche und 9.075,00 

Euro als Nettokaltmiete auf die Stellplätze entfallen. 

Die umsatzsteuerpflichtige Miete beträgt 

15.318,13 Euro, wobei 12.768,13 Euro als Nettokaltmiete 

auf die Mietfläche und 2.550,00 Euro als 

Nettokaltmiete auf die Stellplätze entfallen. Für 

diese Beträge fällt noch die Umsatzsteuer in jeweils 

gesetzlicher Höhe, zur Zeit 19 Prozent, an. 










Der Mieter ist verpflichtet, sämtliche (auch über 

die Betriebskostenverordnung hinausgehenden) 

verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen 

Betriebs- und sonstigen Nebenkosten des 

Mietgegenstandes zu tragen und in diesem Zusammenhang 

alle erforderlichen Ver- und Entsorgungs-, 

Wartungs- und Dienstleistungsverträge im 

eigenen Namen und auf eigene Rechnung abzuschließen. 

Zudem besteht die explizite Pflicht des 

Mieters zur Erstattung weiterer beim Vermieter 

anfallenden Kosten für das Mietobjekt (z. B. grundstücksbezogene 

Gebühren, Steuern, Abgaben und 

sonstige Kosten), soweit sie nicht über das übliche 

Maß für dieses Mietobjekt hinausgehen. 

Ferner erstattet der Mieter dem Vermieter gegen 

entsprechenden Nachweis die jährlich anfallenden 

Versicherungsbeträge für die Allgefahrenversicherung, 

wobei dieser Erstattungsanspruch der Höhe

nach auf 18.712,53 Euro begrenzt ist. Der Begrenzungsbetrag 

unterliegt der Indexierung. Er ändert 

sich zum 01.01. eines jeden Jahres gemäß der Änderung 

des Verbraucherpreisindex des Statistischen 

Bundesamtes (2005=100) gegenüber dem Indexstand 

bei Vertragsbeginn oder gegenüber der letzten 

Anpassung. 

Letztlich ist der Mieter verpflichtet, als weitere Nebenkosten 

eine jährliche Verwaltungskostenpauschale 

für die Hausverwaltung zu zahlen. Für die 

umsatzsteuerpflichtigen Mietflächen beträgt diese 

Pauschale 1,75 Prozent der Jahresnettokaltmiete 

zzgl. Umsatzsteuer in jeweils gesetzlicher Höhe, 

für die umsatzsteuerfreien Mietflächen 1,75 Prozent 

der Jahresnettokaltmiete zzgl. einer Umsatzsteuerkompensation. 

Die Zahlung erfolgt in monatlichen 

Raten, jeweils gemeinsam mit der 

monatlichen Mietzahlung. 

Wartung/Instandhaltung/Instandsetzung/Schönheitsreparaturen 

Die Instandhaltung, Instandsetzung und Erneuerung 

an Dach und Fach ist Sache des Vermieters. Alle weiteren, 



des Mietobjekts hat der Mieter auf eigene Kosten 

durchzuführen. Hierzu gehören insbesondere die 

Instandhaltung und Instandsetzung der haustechnischen 

Anlagen. Ebenso obliegt dem Mieter die 

regelmäßige Wartung aller technischen Einrichtungen 

innerhalb des Mietobjekts. 

Die Kosten der sonstigen durch den Mieter auszuführenden 

Erneuerungen, d. h. Ersatzbeschaffungen, 

wurden durch feste Betragsobergrenzen pro 



zzgl. Umsatzsteuer) begrenzt, so dass die Objektgesellschaft 

nur darüber hinausgehende Kosten 

zu erstatten hat. 

Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die 

Schönheitsreparaturen in den Mieträumen vorzunehmen. 

Es steht dem Mieter frei, ob und ggf. wann 

er während der Laufzeit des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen 

ausführt. Bei Beendigung des Mietverhältnisses 

hat der Mieter die erforderlichen 

Schönheitsreparaturen durchzuführen. Sollte es 

über den Umfang der auszuführenden Schönheitsreparaturen 

bei Beendigung des Mietverhältnisses 

zwischen den Parteien keine Einigung geben, entscheidet 

auf Antrag auch nur einer Partei ein zu 

benennender Sachverständiger für beide Parteien 

nach billigem Ermessen. 

Letztlich ist der Mieter auch zur Pflege der zum 

Mietobjekt gehörenden Grünanlagen auf eigene 

Kosten verpflichtet. 

Haftung des Vermieters 

Die Haftung der Objektgesellschaft ist auf das gesetzlich 

zulässige Maß beschränkt und ist für eine 

schuldhafte Verletzung der Sorgfaltspflichten im 

Einzelfall auf 5.000.000 Euro begrenzt. Eine Haftung 

der Objektgesellschaft für etwaige Beeinträchtigungen 

des Mietobjekts durch die geplante 

Nachbarbebauung (siehe Tz. 10.4.1.1) ist ausgeschlossen. 

Haftung des Mieters 

Der Mieter haftet dem Vermieter für alle Schäden, 

die durch die Verletzung der dem Mieter obliegenden 

Sorgfaltspflichten schuldhaft verursacht 

werden, wobei die Ansprüche im Einzelfall auf 

5.000.000 Euro begrenzt sind. 

Untervermietung 

Zur Untervermietung bedarf es der vorherigen 

schriftlichen Zustimmung der Objektgesellschaft, die 

nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. 

Für die Untervermietung an im Sinne des AktG 

verbundene Unternehmen sowie Unternehmen, 

an denen die Erbengemeinschaft von Stefan 

Schörghuber oder die Mitglieder derselben mit 

mindestens 25,1 Prozent beteiligt ist/sind, gilt die 

Zustimmung bereits mit Abschluss des Mietvertrags 

als erteilt. 


Der Mieter hat eine Sicherheit in Höhe von 

430.224,24 Euro in Form einer schriftlichen, unbefristeten, 

unwiderruflichen Bankbürgschaft gestellt. 

Diese Sicherheit wurde mit Übergang von 

Besitz, Nutzen und Lasten am Fondsobjekt Denninger 

Str. 165 an die Objektgesellschaft übergeben. 

10.4.2.2 Mietvertrag mit der WPP Deutschland 

Holding GmbH & Co. KG 

Zwischen der WPP Deutschland Holding GmbH & 

Co. KG („Mieter“) und dem Verkäufer besteht ein 

Mietvertrag über das gesamte Fondsobjekt Landsberger 

Str. 284–288 vom 11.09.2008, mit 1. Nachtrag 

vom 15.09.2009, 2. Nachtrag vom 01.10.2010 

und 3. Nachtrag vom 06./07.12.2011. Ursprünglicher 

Mieter war die TNS Infratest Holding GmbH & 

Co. KG, der Mietvertrag wurde mit dem 3. Nachtrag 

auf die WPP Deutschland Holding GmbH & 

Co. KG übertragen. Zudem liegt bereits ein 4. Nachtrag 

vom 26.03.2012 vor, dessen Wirksamkeit jedoch 

aufschiebend bedingt auf die Eigentumsumschreibung 

und die Erteilung sämtlicher erforderlicher 

bauordnungsrechtlicher Befreiungen hinsichtlich 

der Realteilung war. Mietbeginn war der 01.10.2010. 

Mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten am 

Fondsobjekt Landsberger Str. 284–288 (siehe Tz. 

10.4.1.2) ist die Objektgesellschaft in die Rechte 


Nach der erfolgten Realteilung überlässt die Objektgesellschaft 

im Rahmen des Mietvertrags dem Mieter 

Mietflächen von insgesamt rd. 16.333,69 Quadratmetern 

(davon rd. 14.576,54 Quadratmeter 

Büroflächen inklusive anteiliger Gemeinschaftsflächen 

im Erdgeschoss bis einschließlich 6. Obergeschoss 

und rd. 1.757,15 Quadratmeter Archiv- und 

Lagerflächen sowie Sondernutzungsflächen im 1. 

und 2. Untergeschoss) sowie ca. 110 Stellplätze im 

1. und 2. Untergeschoss. Die Vermietung erfolgt 

als Bürogebäude. 


Der Mietvertrag hat eine Laufzeit bis zum 

31.10.2025. 

Der Mieter kann die Mietzeit einmal um fünf Jahre 

verlängern („Optionsrecht“). Das Optionsrecht 

muss schriftlich, spätestens 14 Monate vor dem 

Ablauf der Mindestmietzeit ausgeübt werden. 

Der Mieter ist berechtigt, den Mietvertrag zum 

31.10.2020 in Bezug auf Flächen von ca. 1.900 Quadratmetern 

zzgl. anteiliger Lager- und Archivräume 

und Stellplätze zu kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht 

ist spätestens am 31.12.2018 schriftlich 

mit eingeschriebenem Brief auszuüben. 

146 147 

Der Mieter hat ein weiteres Sonderkündigungsrecht 

für den gesamten Mietvertrag mit Wirkung 

zum Ende 31.10.2020 gegen Zahlung einer Abstandssumme 

in Höhe von 90 Prozent der Jahresnettomiete 

für das Jahr 2019. Dieses Sonderkündigungsrecht 

ist bis zum 31.10.2018 schriftlich mit 

eingeschriebenem Brief auszuüben. Siehe hierzu 

die Hinweise in Tz. 3.2.2 ab Seite 26 sowie in Tz. 

3.2.4 ab Seite 30. 





Nettokaltmiete auf die Stellplätze entfallen. Für 

diese Beträge fällt noch die Umsatzsteuer in jeweils 

gesetzlicher Höhe, zur Zeit 19 Prozent, an. 

Die Miete ist wertgesichert (Basis 2000 = 100). 

Rückwirkend bis zum 15.12. eines jeden Jahres 

kann zum 01.01. eines jeden Jahres, erstmals zum 

01.01.2012, eine Anpassung der Nettomiete gemäß 

der Änderung des vom Statistischen Bundesamt 

festgestelltem „Verbraucherpreisindex für 

Deutschland“ (Basis 2000 = 100) gegenüber dem 

Indexstand am 01.01.2011 bzw. zum Zeitpunkt der 

letzten Mietanpassung verlangt werden. Eine automatische 

Anpassung der Miete entsprechend 

des Umfangs der jeweiligen Indexveränderung erfolgt 

nicht. 

Der Mieter ist verpflichtet, sämtliche Nebenkosten 

gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sowie 

weitere enumerativ aufgezählte Nebenkosten 

zu tragen. Zu den weiteren Nebenkosten zählen insbesondere 

die anteiligen Kosten der Schönheitsreparaturen, 

der Instandhaltung und Instandsetzung 

der Gemeinschaftsflächen und Gemeinschaftsanlagen 

sowie die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung 

und erforderlichen Reparaturen aller 

technischen Anlagen und Einrichtungen, der Höhe 

nach beschränkt auf 7 Prozent der Jahresnettomiete. 

Die Kosten der kaufmännischen und technischen 

Hausverwaltung sind vom Mieter pauschal 

in der Höhe von 2 Prozent der Jahresnettomiete 

zu tragen. Für den Fall, dass dieser Sockelbetrag 

auf Nachweis des Vermieters in zwei aufeinanderfolgenden 

Kalenderjahren maßgeblich überschritten 

wird, erhöht sich der vorgenannte Sockelbetrag

auf 10 Prozent der Jahresnettomiete des Mieters, 

erstmals jedoch ab dem dritten Kalenderjahr. 


Die Instandhaltung und Instandsetzung an Dach 

und Fach ist Sache des Vermieters. Dagegen hat 

der Mieter Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung 

der vom Mieter genutzten Räume und 

sämtlicher innerhalb dieser Räume gelegenen Anlagen, 

Einrichtungen und Installationen auf eigene 

Kosten durchzuführen. Die Pflicht des Mieters 

zur Durchführung dieser Instandhaltung und Instandsetzungsmaßnahmen 

ist nicht auf Schäden 

beschränkt, die auf dem Mietgebrauch beruhen 

oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind. 

Schönheitsreparaturen und Instandhaltung und Instandsetzung 

der Gemeinschaftsflächen und der 

Gemeinschaftsanlagen sowie die Instandhaltung 

und Instandsetzung und Reparatur aller gemeinschaftlichen 

technischen Einrichtungen und Anlagen 

sind von der Objektgesellschaft durchzuführen. 

Die Kosten hierfür werden vom Mieter anteilig 

über die Nebenkosten getragen (siehe oben). 

Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die erforderlichen 

Schönheitsreparaturen in den Mieträumen 

vorzunehmen. Bei Mietende sind die erforderlichen 

Schönheitsreparaturen nach dem Grad der 

Abnutzung durchzuführen, es sei denn die letzten 

Schönheitsreparaturen liegen nicht länger als ein 

Kalenderjahr zurück. Der Mieter ist berechtigt, anstelle 

der fachgerechten Durchführung der Schönheitsreparaturen 

bei Beendigung des Mietverhältnisses 

die Arbeiten durch Zahlung eines Geldbetrags 

abzulösen. 

Haftung des Vermieters 

Die Haftung der Objektgesellschaft ist nach dem 

Mietvertrag teilweise beschränkt, insbesondere ist 

eine verschuldensunabhängige Haftung ausgeschlossen. 

Dies gilt auch für Schadenersatzansprüche 

des Mieters wegen Immissionen oder Störungen 

der Zugänge des Gebäudes oder Störungen 

durch Baumaßnahmen Dritter außerhalb des Gebäudes. 

Haftung des Mieters 

Der Mieter haftet dem Vermieter für alle Schäden, 

die durch die Verletzung der dem Mieter obliegenden 

Sorgfaltspflichten schuldhaft verursacht werden. 



schriftlichen Zustimmung der Objektgesellschaft, die 

nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf. 

Einer vorherigen schriftlichen Zustimmung bedarf 

es nicht bei einer Untervermietung an mit dem 

Mieter im Sinne des AktG verbundene Unternehmen 

oder an Beteiligungsgesellschaften des Mieters, 

insbesondere die im Mietvertrag explizit Genannten 

(z. B. TNS Infratest GmbH). 


Der Mieter hat eine Sicherheit in Höhe von 

1.085.823,60 Euro in Form einer selbstschuldnerischen 

Bankbürgschaft unter Verzicht auf die Einreden 

der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und 

der Vorausklage gemäß §§ 770, 771 BGB gestellt. 

Diese Sicherheit wurde mit Übergang von Besitz, 

Nutzen und Lasten am Fondsobjekt Landsberger 

Str. 284–288 an die Objektgesellschaft übergeben. 

Ausbaukostenzuschuss 

Im Rahmen des 4. Nachtrags haben sich Verkäufer, 

der Mieter und die Objektgesellschaft als zukünftiger 

Vermieter auf den Einbau einer zusätzlichen 

Lüftung in den Besprechungszimmern des 6. Obergeschosses 

geeinigt. Der Vermieter hat sich verpflichtet, 

diesbezüglich einen Ausbaukostenzuschuss 

in Höhe von 100.000 Euro zu leisten. In dem 

ersten Nachtrag zum Kaufvertrag (siehe Tz. 10.4.1.2) 

hat sich der Verkäufer verpflichtet, die Objektgesellschaft 

von dieser Zahlungsverpflichtung vollumfänglich 

freizustellen. 

10.4.2.3 Mietvertrag mit MAN 

Zwischen der MAN AG („Mieter“, zwischenzeitlich 

firmierend unter MAN SE) und dem Verkäufer des 

Fondsobjekts Ungererstr. 69 wurde im Rahmen eines 

Sale-and-Lease-back-Vertrags am 26.07.2006 

ein Mietvertrag mit 1. Nachtrag vom 23.01.2009, 

2. Nachtrag vom 05./15.02.2010 und 3.Nachtrag 

vom 28.10./04.11.2011 über das gesamte Fondsobjekt 

Ungerer Str. 69 geschlossen. Mietbeginn war 

der 01.05.2009. Mit Übergang von Besitz, Nutzen 

und Lasten am Fondsobjekt Ungererstr. 69 (siehe 

Tz. 10.4.1.3) ist die Objektgesellschaft in die Rechte 


Im Rahmen des Mietvertrags überlässt die Objektgesellschaft 

dem Mieter Mietflächen von insgesamt 

rd. 8.215,71 Quadratmetern (davon rd. 7.415,37 

Quadratmeter Büro- und Verkehrsflächen im Erdgeschoss 

bis einschließlich 6. Obergeschoss, rd. 

505,47 Quadratmeter Archiv- und Lagerflächen im 

2. Untergeschoss bis einschließlich 5. Obergeschoss 

sowie rd. 294,87 Quadratmeter Funktionsflächen 

im 2. Untergeschoss bis einschließlich 5. Obergeschoss) 

sowie ca. 79 Stellplätze im 1. und 2. Tiefgaragengeschoss. 

Die Vermietung erfolgt als Hauptverwaltung 

und Konzernzentrale des Mieters mit Büro-, 

Gastronomie-, Konferenz- und Fitnessflächen. 


Der Mietvertrag hat eine feste Laufzeit bis zum 

30.04.2024. 

Der Mieter kann die Mindestmietzeit zweimal um 

jeweils fünf Jahre verlängern („Optionsrecht“). Das 

Optionsrecht muss schriftlich, spätestens neun 

Monate vor dem jeweiligen Mietende ausgeübt 

werden. Im Übrigen verlängert sich der Mietvertrag 

nach Ablauf der Festlaufzeit um jeweils ein 

weiteres Jahr, wenn er nicht spätestens neun Monate 

vor Ablauf der Festlaufzeit bzw. des jeweiligen 

Optionszeitraumes schriftlich gekündigt wird. 

Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags während 

der Festlaufzeit und der Optionszeit ist nicht 

möglich. Eine außerordentliche Kündigung aus 

wichtigem Grund nach den gesetzlichen Bestimmungen 

ist dagegen auch während der Festlaufzeit 

bzw. der Optionszeit möglich. 





Nettokaltmiete auf die Stellplätze entfallen. Der 

Verkäufer des Fondsobjekts Ungererstr. 69 hat zur 

148 149 

Umsatzsteuer optiert, so dass zusätzlich die Umsatzsteuer 

in jeweils gesetzlicher Höhe, zurzeit 19 

Prozent, anfällt. 

Die Miete ist wertgesichert. Sie ändert sich automatisch 

im gleichen prozentualen Verhältnis, sofern 

sich der Verbraucherpreisindex für Deutschland 

(Basis 2000 = 100) gegenüber dem Stand zum 

Ablauf des ersten Mietjahres bzw. gegenüber dem 

Stand bei der letzten Mietangleichung um mehr 

als 7,5 Punkte nach oben oder unten verändert hat. 

Der Mieter ist verpflichtet, die anfallenden Nebenkosten 

gemäß der Betriebskostenverordnung und 

der im Mietvertrag ausdrücklich aufgezählten Positionen 

(z. B. bestimmte Versicherungen, Betrieb 

bestimmter innerhalb des Mietgegenstandes gelegener 

Anlagen) zu bezahlen. Zudem ist der Mieter 

verpflichtet, die (anteiligen) Kosten der Tiefgarage 

zu zahlen, soweit es sich bei diesen Kosten um Betriebskosten 

gemäß der Betriebskostenverordnung 

handelt. Für die Tiefgarage, die nicht nur von der 

Objektgesellschaft, sondern auch von den Eigentümern 

der angrenzenden Grundstücken genutzt 

wird, gibt es darüber hinaus eine Verwaltungsvereinbarung 

vom 25./30.11.1987 mit 1. Nachtrag vom 

15.12.1997/12.01.1998. Partei der Verwaltungsvereinbarung, 

die sich mit der Verteilung der Kosten 

für die Tiefgarage beschäftigt, ist derzeit der Mieter. 

Diese soll Partei der Verwaltungsvereinbarung 

bleiben, solange er Mieter ist. 

Noch auszuführende Umbau, Sanierungs und 

Mängelbeseitigungsarbeiten 

Im 2. Nachtrag zum Mietvertrag wurden die Folgen 

bestehender Mängel an dem Mietobjekt geregelt. 

Danach wurde eine monatliche Mietminderung 

in Höhe von 10.000 Euro vereinbart, bis diese 

Mängel beseitigt wurden oder der TÜV insofern 

die Mangelfreiheit festgestellt hat. Obwohl derzeit 

noch Mängel bestehen, die kontinuierlich abgebaut 

werden (siehe Tz. 10.4.1.3), wird die Miete 

seit Januar 2012 in voller vertraglicher Höhe gezahlt. 

Sonderzahlungen der Parteien 

Im Mietvertrag sowie in den drei Nachträgen wur

de eine Vielzahl von einmaligen Sonderzahlungen 

vereinbart, z. B. Pauschalzahlungen abhängig vom 

Fertigstellungsdatum, Abgeltungszahlungen für 

anfängliche Mängel, Incentive-Zahlung u. a. Mit 

Ausnahme der auf Grundlage des 1. Nachtrags 

vom Mieter geschuldeten letzten Rate der Pauschalsumme 

in Höhe von 362.950 Euro zzgl. Umsatzsteuer 

für zusätzlich erbrachte Bauleistungen, 

wurden alle einmaligen Sonderzahlungen bereits 

geleistet. Nach dem Grundstückskaufvertrag zwischen 

der Objektgesellschaft und dem Verkäufer 

steht diese letzte Rate noch dem Verkäufer zu. 

Einschränkungen bei Grundstücksveräußerung 

und Andienungsverpflichtung 

Während der Mietdauer kann das Mietobjekt nur 

mit Zustimmung des Mieters an eventuelle Wettbewerber 

im Nutzfahrzeugbereich wie beispielsweise 

Daimler, Volvo, Scania u. a. veräußert werden. 

Wird gegen diese Vereinbarung verstoßen, 

ist an den Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe von 

500.000,00 Euro zu zahlen. 

Zudem besteht während der Mietdauer eine 

grundsätzliche Andienungspflicht des Vermieters 

gegenüber dem Mieter, d. h. der Mieter ist vorab 

über die Absicht, das Grundstück zu verkaufen, sowie 

über die wesentlichen Vertragsbedingungen 

zu informieren und hat dann nach dem Mietvertrag 

ein vorrangiges Erwerbsrecht an dem Mietobjekt. 

Binnen einer Frist von einem Monat kann der 

Mieter entscheiden, ob er das Mietobjekt selbst zu 

den mitgeteilten Bedingungen erwerben will. Verstreicht 

diese Frist ohne Mitteilung oder erklärt 

der Mieter seinen Verzicht, kann der Verkäufer das 

Mietobjekt an einen Dritten veräußern, wobei der 

Verkauf in diesem Fall innerhalb von sechs Monaten 

durchgeführt werden muss. 


Der Mieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen 

auf eigene Kosten verpflichtet. 

Die Objektgesellschaft als Vermieter ist verpflichtet, 

den Mietgegenstand während der Laufzeit des 

Mietvertrags in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch 

geeigneten Zustand zu erhalten. Ausbesse- 

rungen von Schäden im Inneren des Mietobjekts 

sind vom Mieter auf eigene Kosten zu übernehmen, 

außer sie sind dem Vermieter zurechenbar 

oder es handelt sich um einen technischen Defekt. 

Von der vorbezeichneten Verpflichtung des Mieters 

ausgenommen sind Dach, Fach, Fassade, technische 

Ausrüstung des Vermieters, Außenanlage 

und Tiefgarage, bezüglich derer die Ausbesserung 

von Schäden vom Vermieter auf dessen Kosten 

durchzuführen sind. 

Der Mieter trägt Wartungs-, Instandhaltungs- und 

Instandsetzungskosten für innerhalb der Mietfläche 

gelegene Anlagen und Einrichtungen nur 

nach Maßgabe eines genau festgelegten Anlagenkatalogs. 

Danach trägt der Mieter bis maximal 6,5 

Prozent der Jahresnettokaltmiete für die folgenden 

Anlagen und Einrichtungen Instandhaltungs- 

und Instandsetzungskosten: 

• technische Anlagen gemäß Aufzählung Nebenkosten; 

elektrische Kraft- und Lichtanlagen; 

sanitäre Einrichtungen; Durchlauferhitzer; 

Gasthermen u. a.; 

• Küchengeräte; Armaturen; Schlösser; Dreh-/ 

Kippbeschläge der Fenster; Blendschutzeinrichtungen; 

Zwischenwände; zugängliche 

Klima-/RLT-Anlage; Rolltore (Tiefgarage ausgenommen); 

Schrankenanlage (Tiefgarage 

ausgenommen) und Klingelanlage. 

Die Durchführung im Auftrag und für Rechnung 

des Mieters verbleibt jedoch beim Vermieter. Wird 

der Rahmen in einem Jahr nicht ausgeschöpft, erhöht 

sich der Maximalbetrag im Folgejahr um den 

nichtverbrauchten Teil. Wird er im Folgejahr wiederum 

nicht verbraucht, verfällt er. Für Feuerlöscher, 

Beleuchtungskörper und Leuchtmittel gilt 

die vorgenannte Kostendeckelung nicht. 

Soweit der Vermieter allerdings Wartungsverträge 

abgeschlossen hat, deren Kosten nach Maßgabe 

des Mietvertrags vom Mieter zu zahlen sind, ist der 

Reparaturkostenanteil von dieser Kostentragungspflicht 

ausgeschlossen. Der Reparaturkostenanteil 

wird pauschal mit 30 Prozent angesetzt, wenn nicht 

der Vermieter einen geringeren Anteil nachweist. 

Im Übrigen ist die Objektgesellschaft als Vermieter 

zur Instandhaltung und Instandsetzung des Fondsobjekts 

Ungererstr. 69 auf eigene Kosten verpflichtet. 

Haftung 

Die Haftung der Objektgesellschaft ist nach dem 

Mietvertrag teilweise beschränkt, insbesondere ist 

eine verschuldensunabhängige Haftung (außer bei 

Verletzung wesentlicher Vertragspflichten) ausgeschlossen. 

Schadensersatzansprüche wegen Mängeln 

des Mietgegenstandes oder wegen Störungen 

des Betriebs des Gebäudes und seiner technischen 

Einrichtungen stehen dem Mieter nur dann zu, 

wenn der Vermieter den Mangel zu vertreten hat 

oder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in 

Verzug gerät. 

Bauliche Veränderungen durch den Vermieter 

Ohne Zustimmung des Mieters dürfen Ausbesserungen 

und bauliche Veränderungen, die zur Abwendung 

drohender Gefahren notwendig sind, 

sowie Erhaltungs- und Unterhaltungsmaßnahmen 

sowie Maßnahmen zur Schadensbeseitigung 

durchgeführt werden. 

Arbeiten und bauliche Maßnahmen, die zwar nicht 

notwendig, aber zweckmäßig sind, insbesondere 

der Modernisierung oder Verbesserung des Fondsobjektes 

Ungererstr. 69 dienen, bedürfen der Zustimmung 

des Mieters. 

Zerstörung des Mietgegenstandes 

Im Fall der ganzen oder teilweisen Zerstörung des 

Mietgegenstandes ist die Objektgesellschaft zur 

Wiederherstellung des alten Zustandes verpflichtet, 

wenn der Mieter dies innerhalb einer Frist von 

zwei Monaten schriftlich verlangt, er die Zerstörung 

nicht zu verschulden hat und nach voraussichtlicher 

Wiederherstellung die Restlaufzeit des 

Mietvertrags (ggf. unter Einschluss von ausgeübten 

Optionen) mindestens drei Jahre beträgt. Für 

den Fall der vollständigen Zerstörung ist der Mieter 

von seiner Pflicht zur Mietzahlung bis zu dem 

Zeitpunkt der vollen Nutzbarkeit des wiederhergestellten 

Mietgegenstandes befreit. Im Fall der teilweisen 

Zerstörung kann der Mieter die Miete bis 

zu diesem Zeitpunkt angemessen mindern. Siehe 

hierzu auch die Hinweise in Tz. 3.3.5 auf Seite 43. 

150 151 



schriftlichen Zustimmung der Objektgesellschaft, 

die nur aus wichtigem Grund verweigert werden 

darf. Dies gilt nicht für eine Untervermietung an 

mit dem Mieter gemäß § 15 AktG verbundene Unternehmen. 


Auf die Stellung einer Mietsicherheit wurde verzichtet. 

10.5 Sonstige wesentliche Verträge der Fondsgesellschaft 

und der Objektgesellschaften 

Die sich aus den nachstehenden Verträgen ergebenden 

Gesamtvergütungen sind auch in Tz 6.1 

i. V. m. Tz. 7 in einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung 

dargelegt. 

10.5.1 Geschäftsbesorgungsverträge 

10.5.1.1 Geschäftsbesorgungsvertrag mit den 


Die Objektgesellschaften haben die Real I.S. mit 

im Wesentlichen inhaltsgleichen Verträgen vom 

16.07.2012 mit der laufenden Verwaltung der Objektgesellschaften 

und der Durchführung aller im 

täglichen Geschäftsbetrieb anfallenden Maßnahmen 

(„Geschäftsbesorgung“) beauftragt. Zu diesen 

Aufgabenbereichen gehören insbesondere: 

• die kaufmännische Verwaltung der Gesellschaft 

einschließlich Berichtswesen und sonstiger 

Dokumentation sowie Archivierung und das 

kaufmännische und technische Objektmanagement, 

• Abwicklung und Überwachung des Zahlungsverkehrs 

einschließlich Mahnwesen sowie Finanzierungsmanagement 

einschließlich Kreditabwicklung, 

insbesondere Abwicklung von 

Zwischenfinanzierungskrediten und Kreditverlängerung; 

dies umfasst insbesondere die Abwicklung 

der Einlagenleistung der Gesellschafter 

und die Durchführung der Ausschüttungen/ 

Entnahmen an die Gesellschafter, 

• Durchführung der Korrespondenz mit den Gesellschaftern 

und technische Abwicklung des

Vollzugs des Beitritts der Gesellschafter zur 

Gesellschaft, 

• Unterstützung und Vorbereitung der Unterlagen 

für die Rechnungslegung und Erstellung 

der Steuererklärungen, 

• Vorbereitung von Entscheidungsvorlagen für 

die Geschäftsführung sowie die Vorbereitung 

und Durchführung von Gesellschafterversammlungen, 

• Vertretung gegenüber Behörden, Banken, Versicherungen 

und ähnlichen Institutionen. 

Die Real I.S. ist berechtigt, sich bei der Erfüllung 

der Aufgaben Dritter zu bedienen. 

Für die Geschäftsbesorgung erhält die Real I.S. 

eine jährliche Vergütung in Höhe von 2,0 Prozent 

der Mieteinnahmen, abzgl. der Kosten für laufende 

Instandhaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten 

und Kosten im Zusammenhang mit einer Anschlussvermietung, 

die die Gesellschaft im jeweiligen 

Jahr aus der Bewirtschaftung des Fondsobjekts 

erhält. Die Vergütung für das Kalenderjahr ist 

jeweils im Dezember fällig. Soweit Leistungen zugunsten 

der jeweiligen Objektgesellschaft auf 

Rechnung von Real I.S. erbracht werden (beispielsweise 

Kosten für Rechts- oder Steuerberatung, für 

Wirtschaftsprüfung oder Bewertung durch Sachverständige 

und Gutachter), steht Real I.S. ein Aufwandsersatzanspruch 

bzw. Auslagenersatz zu. 

Eine Haftung der Real I.S. für derartige (Dritt-)Leistungen 

ist jedoch ausgeschlossen. Insoweit haftet 

sie nur für die ordnungsgemäße Auswahl des Leistenden. 

Der Real I.S. steht weiterhin der Anspruch 

auf Erstattung von Auslagen im Rahmen der von 

ihr zu erbringenden Aufgaben zu. Die vorgenannten 

Zahlungen im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrags 

verstehen sich zzgl. gesetzlicher 

Umsatzsteuer. 

Soweit Real I.S. weitere Leistungen gegenüber der 

Fondsgesellschaft erbringt und solche Leistungen 

nach dem Gesellschaftsvertrag zu vergüten sind, 

stehen solche Vergütungen ebenfalls der Real I.S. 

zu. Außerdem werden die Vertragsparteien ein 

Leistungs-/Preisverzeichnis für sonstige Leistungen 

vereinbaren. 

Der Vertrag wurde bis zum 31.12.2030 geschlossen. 

Eine ordentliche Kündigung ist bis zu diesem 

Zeitpunkt ausgeschlossen. Der Geschäftsbesorgungsvertrag 

verlängert sich im Anschluss um jeweils 

fünf weitere Jahre, sofern nicht eine Vertragspartei 

unter Einhaltung einer Kündigungsfrist 

von sechs Monaten kündigt. 

Die Haftung der Real I.S. ist auf Vorsatz und grobe 

Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei Schäden aus 

der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der 

Gesundheit oder bei Verletzung einer vertragswesentlichen 

Pflicht in einer den Vertragszweck gefährdenden 

Weise (Kardinalpflicht). Die Real I.S. 

haftet, soweit sie ihre Aufgaben an Dritte überträgt, 

für deren Verschulden wie für eigenes Verschulden. 

Soweit Real I.S. Verträge im Namen oder 

für Rechnung einer Objektgesellschaft abschließt, 

beschränkt sich ihre Haftung auf die Auswahl des 

Vertragspartners. 

10.5.1.2 Geschäftsbesorgungsvertrag mit der 

Fondsgesellschaft 

Die Fondsgesellschaft hat die Real I.S. mit Vertrag 

vom 16.07.2012 mit der laufenden Verwaltung der 

Fondsgesellschaft („Fondsverwaltung“) und der 

Durchführung aller im täglichen Geschäftsbetrieb 

anfallenden Maßnahmen („Geschäftsbesorgung“) 

beauftragt. Zu diesen Aufgabenbereichen gehören 

insbesondere: 

• die kaufmännische Verwaltung der Gesellschaft 

einschließlich Berichtswesen und sonstiger 

Dokumentation sowie Archivierung 

• Abwicklung und Überwachung des Zahlungsverkehrs 

einschließlich Mahnwesen sowie Finanzierungsmanagement 

einschließlich Kreditabwicklung, 

insbesondere Abwicklung von 

Zwischenfinanzierungskrediten und Kreditverlängerung; 

dies umfasst insbesondere die Abwicklung 

der Einlagenleistung der Gesellschafter 

und die Durchführung der Ausschüttungen 

an die Anleger, 

• die Abwicklung des Beitritts der Anleger und 

der sonstige Anlegerservice einschließlich Vorbereitung 

und Durchführung von Gesellschafterversammlungen, 

• Unterstützung und Vorbereitung der Unterlagen 

für die Rechnungslegung und Erstellung 

der Steuererklärungen, 

• Vorbereitung von Entscheidungsvorlagen für 

die Geschäftsführung, 

• Vertretung gegenüber Behörden, Banken, Versicherungen 

und ähnlichen Institutionen. 

Die Real I.S. ist berechtigt, sich bei der Erfüllung 

der Aufgaben Dritter zu bedienen. 

Für die Geschäftsbesorgung und die Fondsverwaltung 

erhält die Real I.S. eine jährliche Vergütung 

in Höhe von 10.000 Euro, diese wird ab dem Jahr 

2012 mit 2,25 Prozent jährlich indexiert. Die Vergütung 

für das Kalenderjahr ist jeweils im Dezember 

fällig. Soweit Leistungen zugunsten der Fondsgesellschaft 

auf Rechnung von Real I.S. erbracht 

werden (beispielsweise Kosten für Rechts- oder 

Steuerberatung, für Wirtschaftsprüfung oder Bewertung 

durch Sachverständige und Gutachter), 

steht Real I.S. ein Aufwandsersatzanspruch bzw. 

Auslagenersatz zu. Eine Haftung der Real I.S. für 

derartige (Dritt-)Leistungen ist jedoch ausgeschlossen. 

Insoweit haftet sie nur für die ordnungsgemäße 

Auswahl des Leistenden. Der Real I.S. steht weiterhin 

der Anspruch auf Erstattung von Auslagen 

im Rahmen der von ihr zu erbringenden Aufgaben 

zu. Die Zahlungen im Rahmen des Geschäftsbesorgungsvertrags 

verstehen sich zzgl. gesetzlicher 

Umsatzsteuer. 

Soweit Real I.S. weitere Leistungen gegenüber der 

Fondsgesellschaft erbringt und solche Leistungen 

nach dem Gesellschaftsvertrag zu vergüten sind, 

stehen solche Vergütungen ebenfalls der Real I.S. 

zu. Außerdem werden die Vertragsteile ein Leistungs-/Preisverzeichnis 

für sonstige Leistungen 

vereinbaren. 

Der Vertrag wurde bis zum 31.12.2030 geschlossen. 

Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. 

Der Geschäftsbesorgungsvertrag verlängert 

sich um jeweils fünf weitere Jahre, sofern nicht 

eine Vertragspartei unter Einhaltung einer Kündigungsfrist 

von sechs Monaten kündigt. 

Die Haftung der Real I.S. ist auf Vorsatz und grobe 

Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei Schäden aus 

der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der 

152 153 

Gesundheit oder bei Verletzung einer vertragswesentlichen 

Pflicht in einer den Vertragszweck gefährdenden 

Weise (Kardinalpflicht). Die Real I.S. 

haftet, soweit sie ihre Aufgaben an Dritte überträgt, 

für deren Verschulden wie für eigenes Verschulden. 

Soweit Real I.S. Verträge im Namen oder 

für Rechnung der Fondsgesellschaft abschließt, 

beschränkt sich ihre Haftung auf die Auswahl des 

Vertragspartners. 

10.5.2 Vertrag über Platzierungsgarantie mit der 

Fondsgesellschaft 

Die Real I.S. hat mit Vertrag vom 16.07.2012 gegenüber 

der Fondsgesellschaft eine Platzierungsgarantie 

folgenden Inhalts übernommen: 

Real I.S. garantiert, dass das für die Durchführung 

der Investition der Fondsgesellschaft erforderliche 

Eigenkapital zu den Bedingungen des öffentlichen 

Angebots bis zum Ablauf der Platzierungsfrist am 

30.06.2013 (bzw. 31.12.2015 im Fall der Verlängerung) 

vollständig gezeichnet ist. Sie verpflichtet 

sich, zu diesem Zweck Kapitalanteile selbst zu 

übernehmen oder von Dritten übernehmen zu lassen. 

Auf Beteiligungen, die aufgrund der Platzierungsgarantie 

übernommen werden, ist ein Agio 

nicht zu leisten. 

Das zu platzierende Eigenkapital (Emissionskapital) 

gilt auch dann als platziert, wenn nach Ablaufen 

der Platzierungsfrist Anleger den Abschluss 

des Treuhandvertrags und/oder des Gesellschaftsvertrags 

wirksam widerrufen, den Treuhandvertrag 

kündigen oder aus der Gesellschaft ausscheiden. 

Als Vergütung für die Übernahme der Platzierungsgarantie 

erhält die Real I.S. eine Vergütung 

in Höhe von 3.670.000 Euro ggf. zzgl. gesetzlicher 

Umsatzsteuer. Sollte die Geschäftsführung den Kapitalerhöhungsbetrag 

abweichend festlegen, so 

verändert sich die Vergütung proportional. Der 

Vergütungsanspruch entsteht mit Abschluss des 

Platzierungsgarantievertrags. Die Vergütung ist 

gegen Vorlage einer Rechnung frühestens zum 

01.12.2012 fällig. 

10.5.3 Vertrag über Eigenkapitalvermittlung mit 


Mit der Vermittlung des zur Zeichnung durch die

Anleger bestimmten Gesellschaftskapitals (zu platzierendes 

Eigenkapital bzw. Emissionskapital) der 

Fondsgesellschaft sind und werden gemäß Vertrag 

vom 16.07.2012 die Real I.S. sowie andere Vertriebspartner 

beauftragt. Real I.S. wird den Vertrieb und 

die Vermittlung teilweise selbst übernehmen und 

teilweise Dritte, insbesondere Kreditinstitute, mit 

der Kapitalvermittlung im Wesentlichen nach einem 

vereinbarten Mustervertriebsvertrag beauftragen. 

Real I.S. wird den Vertrieb insgesamt koordinieren 

und organisieren. Real I.S. wird ferner 

Schulungen durchführen. Der gegenüber Real I.S. 

erteilte Auftrag ist kein Alleinauftrag. Die Fondsgesellschaft 

bleibt vielmehr ihrerseits zur Beauftragung 

von Vermittlern berechtigt. 

Die Fondsgesellschaft ist verpflichtet, der Real I.S. 

und anderen Vermittlern die vollständigen Vertriebsunterlagen, 

insbesondere den Emissionsprospekt, 

zur Verfügung zu stellen. Die Vermittler sind zu 

verpflichten, bei der Vermittlung dem Anleger den 

Verkaufsprospekt auszuhändigen. Sie sind nicht zu 

abweichenden oder über den Prospekt hinausgehenden 

Angaben berechtigt. 

Für die Vermittlung des zu platzierenden Eigenkapitals 

(Emissionskapital) ist zusätzlich zum Agio in 

Höhe von 5 Prozent eine einmalige Vergütung in 

Höhe von 4 Prozent für das jeweils an die Anleger 

vermittelte Emissionskapital (ohne Agio) vereinbart, 

ggf. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer. Diese Vergütung 

beinhaltet eine Vergütung für Koordinationsleistungen 

im Zusammenhang mit dem Vertrieb in 

Höhe von 20.000 Euro einschließlich gesetzlicher 

Umsatzsteuer. Gelingt es Real I.S., mit Vertriebspartnern 

Provisionen zu vereinbaren, die unter 

der vorgenannten Provision liegen, so erhöht sich 

die von der Fondsgesellschaft an Real I.S. zu zahlende 

Vergütung entsprechend. 

Das voraussichtlich von Anlegern zu zeichnende 

Gesellschaftskapital beträgt 67.568.000 Euro (ohne 

Agio); die Vergütung (inkl. Agio) beträgt demnach 

voraussichtlich insgesamt 6.081.120 Euro. Macht 

die Fondsgesellschaft von ihrem Recht Gebrauch 

und verändert ihr Gesellschaftskapital (Eigenkapital) 

über den kalkulierten Erhöhungsbetrag hinaus, 

verändert sich die Vergütung entsprechend. Der 

Provisionsanspruch entfällt rückwirkend, wenn 

und soweit die Fondsgesellschaft von der Beitrittsvereinbarung 

mit einem säumigen Zeichner zurücktritt. 

Die jeweilige Vergütung ist erst nach Annahme 

des Beitrittsangebots und Einzahlung des 

Beteiligungsbetrags fällig. Die Vergütung entsteht 

und wird fällig, wenn der Vermittler eine ordnungsgemäß 

ausgefertigte und vom Zeichner vollständig 

unterzeichnete Beitrittsvereinbarung und Widerrufsbelehrung 

vorlegt, die Identitätsprüfungen nach 

Geldwäschegesetz durchgeführt wurden, das Beteiligungsangebot 

angenommen wurde und das 

gezeichnete Kapital auf dem in der Beitrittsvereinbarung 

bzw. im Verkaufsprospekt genannten Konto 

eingegangen ist. Die Fondsgesellschaft ist auch 

berechtigt, eingehende Beteiligungsangebote abzulehnen. 

Durch die Vergütung sind alle mit dem 

Vertrieb zusammenhängenden Kosten der Real I.S. 

und der anderen Vertriebspartner abgegolten. 

Die Haftung der Real I.S. im Rahmen des Eigenkapitalvermittlungsvertrags 

beschränkt sich auf Vorsatz 

und grobe Fahrlässigkeit, außer bei Schäden 

aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder 

der Gesundheit oder bei Verletzung vertragswesentlicher 

Pflichten in einer den Vertragszweck 

gefährdenden Weise (Kardinalpflichten). 

Der Vertrag endet mit vollständiger Platzierung 

des ggf. erhöhten Eigenkapitals und mit vollständiger 

Abrechnung und Tilgung der gemäß diesem 

Vertrag entstandenen Ansprüche. 

10.5.4 Vertrag über Fremdkapitalvermittlung 

mit den Objektgesellschaften 

Die Real I.S. wurde mit im Wesentlichen inhaltsgleichen 

Verträgen vom 16.07.2012 von den Objektgesellschaften 

mit der Vermittlung von Fremdkapital, 

der langfristigen Fremdfinanzierung und 

der Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals beauftragt. 

Der Auftrag schließt das Aushandeln der vereinbarten 

Darlehenskonditionen mit der Bank ein. 

Die Real I.S. erhält hierfür eine einmalige Vergütung 

in Höhe von 480.000 Euro von der Bayernfonds 


München KG, 450.000 Euro von der Bayernfonds 


Ungerer Straße KG und 750.000 Euro von der 


Objekt München Landsberger Straße KG und somit 

insgesamt 1.680.000 Euro zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer. 

Die Vergütung ist nach Rechnungsstellung, 

jedoch nicht vor dem 01.12.2012 zur Zahlung 

fällig. Die Haftung der Real I.S. im Rahmen dieses 

Vertrags beschränkt sich auf Vorsatz und grobe 

Fahrlässigkeit, außer bei Schäden aus der Verletzung 

des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit 

oder bei Verletzung vertragswesentlicher Pflichten 

in einer den Vertragszweck gefährdenden Weise 

(Kardinalpflichten). 

10.5.5 Vertrag über Objektaufbereitung und 

Konzeption mit den Objektgesellschaften 

Die Real I.S. wurde von den Objektgesellschaften 

mit im Wesentlichen inhaltsgleichen Verträgen 

vom 16.07.2012 mit der Objektaufbereitung und 

der Konzeption des vorliegenden Investments beauftragt. 

Im Rahmen der Objektaufbereitung hat 

Real I.S. insbesondere folgende Aufgaben übernommen: 

jeweils die Suche eines geeigneten Objekts 

einschließlich Prüfung der in Betracht kommenden 

Objekte, die Durchführung von Vorverhandlungen 

mit Maklern und/oder Verkäufern, die Durchsicht 

der Vertragsentwürfe und die Durchführung der 

Vertragsverhandlungen bis zur Abschlussreife sowie 

die Vermittlung von Verträgen, die mit dem 

Objekt in Zusammenhang stehen, und Objektbesichtigungen. 

Im Rahmen der Konzeption hat sich 

Real I.S. verpflichtet, eine Rentabilitätsrechnung 

und einen Finanzplan zu erstellen, sämtliche Vertragsunterlagen 

abzustimmen und die Erstellung 

und Gestaltung sämtlicher Entscheidungsvorlagen 

und Unterlagen zur Beschlussfassung vorzunehmen. 

Real I.S. ist berechtigt und bei Aufgaben im 

Anwendungsbereich des Rechtsberatungsgesetzes 

und des Steuerberatungsgesetzes verpflichtet, rechtliche 

und steuerliche Berater bei der Konzeption 

des Beteiligungsangebots auf Kosten des Auftraggebers 

im eigenen Namen hinzuzuziehen. 

Die Vergütung beträgt jeweils 50.000 Euro zzgl. gesetzlicher 

Umsatzsteuer. Die Vergütung ist nach 

Rechnungsstellung, jedoch nicht vor dem 01.12.2012 

zur Zahlung fällig. Über die vorgenannten Vergütungen 

hinaus hat die Real I.S. Ansprüche auf Auslagenersatz 

im Zusammenhang mit der Beauftra- 

154 155 

gung von Rechtsanwälten, Steuerberatern oder 

Wirtschaftsprüfern für den Ankauf/Herstellung des 

jeweiligen Fondsobjekts. Dies gilt entsprechend 

für die Beauftragung technischer Gutachter und 

sonstige Sachverständige (z. B. Wertgutachter). 

Weitergehende Vergütungsansprüche, insbesondere 

auf Auslagenersatz im Zusammenhang mit 

an andere Dritte beauftragten Leistungen, hat die 

Beauftragte nicht. 

Die Haftung der Real I.S. im Rahmen des Vertrags 

über Konzeption und Objektaufbereitung beschränkt 

sich auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit, 

außer bei Schäden aus der Verletzung des Lebens, 

des Körpers oder der Gesundheit oder bei Verletzung 

vertragswesentlicher Pflichten in einer den 

Vertragszweck gefährdenden Weise (Kardinalpflichten). 

Die Real I.S. haftet, soweit sie ihre Aufgaben 

an Dritte überträgt, für deren Verschulden 

wie für eigenes Verschulden. Bei einer Übertragung 

an qualifizierte Berufsträger, technische Gutachter 

und sonstige Sachverständige hat die Real 

I.S. nur ihr bei der Auswahl zur Last fallendes Verschulden 

zu vertreten. 

10.6 Anwendbares Recht 

Alle in Tz. 10 beschriebenen Verträge und Vereinbarungen 

unterliegen dem Recht der Bundesrepublik 

Deutschland.

11. Steuerliche Grundlagen 

11.1 Vorbemerkung 

Die nachfolgenden Ausführungen stellen die wesentlichen 

Grundlagen der steuerlichen Konzeption 

des Beteiligungsangebots dar. Sie basieren auf der 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden 

Rechtslage, der Rechtsprechung und der veröffentlichten 

Auffassung der Finanzverwaltung sowie der 

einschlägigen Fachliteratur. Vorgeschlagene Gesetzesänderungen, 

die nicht bereits vom Deutschen 

Bundestag beschlossen wurden, und nicht amtlich 

veröffentlichte Aussagen der Finanzverwaltung sowie 

sonstige nicht verbindliche Äußerungen wurden, 

soweit nicht gesondert darauf hingewiesen 

wird, den Erläuterungen nicht zugrunde gelegt. 

Die Ausführungen geben die für den Anleger wesentlichen 

steuerlichen Folgen einer Beteiligung 

an der Fondsgesellschaft wieder. Die Darstellung 

der Besteuerung erfolgt dabei getrennt nach den 

einzelnen Phasen der Beteiligung. Dabei umfasst 

die Investitionsphase den Zeitraum bis zur vollständigen 

Platzierung des Eigenkapitals der Fondsgesellschaft, 

die Nutzungsphase den Zeitraum der 

langfristigen Vermietung der Fondsobjekte und 

die Desinvestitionsphase den Zeitraum bis zur vollständigen 

Veräußerung derselben oder des Gesellschaftsanteils 

durch den Anleger bzw. die Fondsgesellschaft 

und der anschließenden Auflösung 

der Fondsgesellschaft. 

Die wesentlichen steuerlichen Konsequenzen des 

Erwerbs, des Haltens und einer Verfügung über den 

Anteil an der Fondsgesellschaft sind abhängig von 

den individuellen Verhältnissen des einzelnen Anlegers. 

Eine umfassende Behandlung sämtlicher 

steuerrelevanter Auswirkungen auf den Anleger 

setzt daher die Kenntnis seiner individuellen steuerlichen 

Situation voraus, welche dem Anbieter 

nicht bekannt ist. Die nachfolgenden Ausführungen 

beruhen somit auf Annahmen und können eine individuelle 

steuerliche Beratung des Anlegers durch 

einen Steuerberater/Rechtsanwalt nicht ersetzen. 

Die Darstellung in diesem Kapitel gilt nur für Anleger, 

die in Deutschland als natürliche Personen 

unbeschränkt einkommensteuerpflichtig sind, ihre 

Beteiligung an der Fondsgesellschaft im steuerli- 

chen Privatvermögen halten und die den Erwerb 

ihres Anteils nicht fremdfinanzieren sowie nicht 

am Zweitmarkt erworben haben. Der Anbieter rät 

ausdrücklich von einer Fremdfinanzierung des Erwerbs 

ab (vgl. zu den steuerlichen Risiken einer 

Fremdfinanzierung des Erwerbs die Ausführungen 

in Tz. 3.4, Seite 43 ff.). 

Die Ausführungen in diesem Kapitel sind im Zusammenhang 

mit dem Kapitel „Risiken“ (Tz. 3) zu 

lesen. Jeder Anleger sollte vor seiner Anlageentscheidung 

die Ausführungen zu den steuerlichen 

Risiken in dem Kapitel Tz. 3.4 „Steuerliche Risiken“ 

gelesen und verstanden haben. 

Die nachstehend beschriebenen steuerlichen Konsequenzen 

aus dem Beteiligungsangebot können 

nicht oder in abweichender Form eintreten, wenn 

die Beteiligung von Personen gehalten wird, die 

die vorgenannten Merkmale nicht in eigener Person 

verwirklichen. Der Anbieter empfiehlt jedem 

interessierten Anleger, vor Erwerb der Vermögensanlage 

Rücksprache mit seinem persönlichen steuerlichen 

Berater zu halten. 

11.2 Steuerliches Fondskonzept 

11.2.1 Steuerliche Transparenz der Fondsgesellschaft 

Sowohl die Fondsgesellschaft als auch die Objektgesellschaften 

stellen für steuerliche Zwecke transparente 

Personengesellschaften dar, die für ertragsteuerliche 

Zwecke selbst nicht als Steuersubjekt 

angesehen werden. Vielmehr werden deren Wirtschaftsgüter 

– vorliegend die Fondsobjekte sowie 

die Finanzanlagen der Liquiditätsreserve – nach 

§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO direkt dem Anleger entsprechend 

seiner direkten bzw. indirekten Beteiligung 

zugeordnet. Die von der Fondsgesellschaft und den 

Objektgesellschaften erzielten Einnahmen werden 

in der Folge auf Gesellschaftsebene im Wege der 

einheitlichen und gesonderten Feststellung ermittelt 

und anschließend dem Anleger gemäß seiner 

Beteiligungsquote zugerechnet. Der individuelle 

Ergebnisanteil ist dann bei und von diesem nach 

den persönlichen Verhältnissen der Einkommensteuer 

zu unterwerfen. 

Anders verhält es sich hinsichtlich der Verkehr- und 

Realsteuern, mithin der Grunderwerb-, Umsatz- und 

Grundsteuer sowie der Gewerbesteuer. Bei diesen 

sind sowohl die Fondsgesellschaft als auch die Objektgesellschaften 

selbst das Steuersubjekt und 

sind damit für die betreffenden Steuerarten ggf. 

zahlungsverpflichtet. 

11.2.2 Steuerliche Behandlung der Treuhandbeteiligung 

Die Anleger werden sich zunächst mittelbar als 

Treugeber über die FCT Finanzcontrol Treuhand 

GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft 

(nachfolgend „Treuhandkommanditist“) 

an der Fondsgesellschaft beteiligen. 

Bei mittelbarer Beteiligung eines Anlegers über 

den Treuhandkommanditisten wird aus zivilrechtlicher 

Sicht nicht der Anleger selbst, sondern der 

Treuhandkommanditist zum Kommanditisten der 

Fondsgesellschaft. Im Verhältnis des Anlegers zum 

Treuhandkommanditisten stehen die Rechte aus 

der Beteiligung an der Fondsgesellschaft aber dem 

Anleger direkt zu (§ 2 Abs. 2 des Treuhandvertrags). 

Ferner kann der Anleger jederzeit das Treuhandverhältnis 

kündigen und in die Stellung als Kommanditist 

wechseln (§ 9 Abs. 1 des Treuhandvertrags). 

Dies hat zur Folge, dass der Treugeber das 

Geschehen jederzeit beherrscht und wirtschaftlich 

wie ein unmittelbar beteiligter Gesellschafter gestellt 

ist. Die Ausgestaltung des Treuhandverhältnisses 

genügt den Anforderungen des so genannten 

Treuhanderlasses (BMF-Schreiben vom 01.09.1994, 

BStBl. I 1994, 604), so dass das Treuhandverhältnis 

für Steuerzwecke transparent ist. Das steuerliche 

Ergebnis der Fondsgesellschaft wird dem Anleger 

(Treugeber) gemäß seiner Beteiligungsquote zugerechnet. 

Dies hat zur Folge, dass für steuerliche 

Zwecke der Anleger selbst und nicht der Treuhänder 

Einkünfte aus der Vermögensanlage bezieht. 

11.2.3 Einkunftserzielungsabsicht 

Um mit der Vermietungstätigkeit im Rahmen der 

Vermögensanlage keine steuerlich unbeachtliche 

Liebhaberei zu begründen, muss nach Auffassung 

der Finanzverwaltung sowohl auf Ebene der Fondsgesellschaft 

bzw. der Objektgesellschaften als auch 

auf Anlegerebene die Absicht erkennbar sein, aus 

156 157 

der wirtschaftlichen Betätigung bei Betrachtung 

der Gesamtdauer nachhaltig einen Überschuss der 

Einnahmen über die Ausgaben zu erzielen (BMF- 

Schreiben vom 08.10.2004, BStBl. I 2004, 933). Andernfalls 

würden Einkünfte dem nicht steuerbaren 

Bereich der privaten Vermögenssphäre zugeordnet 

werden (Liebhaberei). Werbungskosten könnten 

dann nicht abgezogen und Verluste nicht geltend 

gemacht werden. 

11.2.3.1 Ebene der Objektgesellschaften 

Die objektive Beweislast für das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht 

trifft den Steuerpflichtigen, 

der nachweisen muss, dass aufgrund der voraussichtlichen 

Dauer der Nutzung der Immobilie ein 

Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten 

erzielt wird. Da vorliegend das Betriebsergebnis 

der Objektgesellschaften vom ersten Jahr 

an positiv ist, ist auf der Ebene der Objektgesellschaften 

von einer Einkunftserzielungsabsicht 

auszugehen. 

11.2.3.2 Ebene der Fondsgesellschaft 

Eine auf Ebene der Objektgesellschaften festgestellte 

Einkunftserzielungsabsicht setzt sich grundsätzlich 

auch bei der Fondsgesellschaft fort, sofern 

wiederum keine Anhaltspunkte auf deren Fehlen 

schließen lassen. Derartige Tatsachen liegen nicht 

vor, so dass auch die Fondsgesellschaft über eine 

Einkunftserzielungsabsicht verfügt. 

11.2.3.3 Ebene des Anlegers 

Besteht wie vorliegend auf Ebene der Fondsgesellschaft 

eine Einkunftserzielungsabsicht, indiziert 

diese gleichzeitig eine solche für den Anleger. Allerdings 

können in der Person des Anlegers Tatsachen 

oder Beweisanzeichen, welche die Erzielung 

eines Überschusses aus der gegenständlichen Beteiligung 

ausschließen, die Vermutung für eine 

Einkunftserzielungsabsicht auf Anlegerebene entfallen 

lassen. Solche Tatsachen und Beweisanzeichen 

können beispielsweise eine Fremdfinanzierung 

der Beteiligung an der Fondsgesellschaft, die 

das Entstehen eines Totalüberschusses ausschließt, 

oder jährliche hohe Reisekosten im Zusammenhang 

mit der Vermögensanlage sein. Der Anbieter 

geht für Zwecke der Erläuterungen in diesem Ver-

kaufsprospekt davon aus, dass Ausnahmefälle wie 

vorstehend beispielhaft ausgeführt auf Anlegerebene 

nicht vorliegen werden und deshalb von 

einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen ist. 

11.3 Besteuerung in der Investitionsphase 

Die Investitionsphase umfasst den Zeitraum bis zur 

vollständigen Platzierung des Eigenkapitals. Während 

der Investitionsphase fließen dem beteiligten 

Anleger gemäß Prognoserechnung bereits überwiegend 

Erträge aus der Vermietung der Fondsobjekte 

sowie daneben aus der verzinslichen Anlage 

der Liquiditätsreserve zu. Die Besteuerung dieser 

Einkünfte wird der vereinfachten Darstellung halber 

im Rahmen der Darstellung der Nutzungsphase erläutert. 

11.3.1 Grunderwerbsteuer 

Die von den Objektgesellschaften in den Jahren 

2011 und 2012 getätigten Grundstückserwerbe 

unterlagen gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der 

Grunderwerbsteuer. 

Neben dem direkten Grundstückserwerb kann auch 

die unmittelbare oder mittelbare Änderung des Gesellschafterbestands 

an einer immobilienhaltenden 

Personengesellschaft der Grunderwerbsteuerpflicht 

gemäß § 1 Abs. 2a S. 1 GrEStG unterliegen. Voraussetzung 

hierfür ist allerdings die vollständige oder 

teilweise Änderung (in Höhe von mindestens 95 

Prozent) des Gesellschafterbestands der Personengesellschaft 

innerhalb der letzten fünf Jahre. 

Weder durch die Übertragung von 86 Prozent der 

Kommanditanteile der Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. Objekt München KG von 

der CB Beteiligungs GmbH auf die Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. München Dach KG 

im Rahmen der Errichtung des Fonds noch durch 

den Beitritt der Anleger (über den Treuhandkommanditisten) 

zur Fondsgesellschaft wird Grunderwerbsteuer 

nach § 1 Abs. 2a GrEStG ausgelöst, da 

die Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH stets 

mit mehr als 5 Prozent am Gesellschaftsvermögen 

der Objektgesellschaften beteiligt bleibt. Auch 

scheidet eine Anteilsvereinigung gemäß § 1 Abs. 3 

GrEStG aus, da sich nicht sämtliche Anteile an den 

Objektgesellschaften unmittelbar oder mittelbar 

in der Hand eines Erwerbers vereinigen. 

11.3.2 Umsatzsteuer/Anlegerbeitritt 

Der Beitritt des Anlegers zur Fondsgesellschaft unterliegt 

nicht der Umsatzsteuer. 

11.4 Besteuerung in der Nutzungsphase 

Während der Nutzungsphase erzielt der Anleger im 

Wesentlichen Einkünfte aus der Vermietung der 

Fondsobjekte sowie in untergeordnetem Umfang 

Einkünfte aus Kapitalvermögen aus der Anlage der 

Liquiditätsreserve (Details hierzu siehe Tz. 7). 

Die Nutzungsphase endet mit der Veräußerung der 

Fondsobjekte oder der Beteiligungen an den Objektgesellschaften 

oder der Übertragung der Beteiligung 

durch den Anleger. 

11.4.1 Ertragsbesteuerung 

11.4.1.1 Qualifikation der Einkünfte 

Für die Besteuerung kommt es unter verschiedenen 

Aspekten darauf an, ob dem einzelnen Gesellschafter 

gewerbliche oder nichtgewerbliche Einkünfte 

zuzurechnen sind. Eine gewerbliche Tätigkeit ist 

nach § 15 Abs. 2 EStG eine selbstständige nachhaltige 

Betätigung, die mit der Absicht, Gewinne zu 

erzielen, unternommen wird und sich als Beteiligung 

am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt, 

sofern die Betätigung weder als Ausübung 

von Land- und Forstwirtschaft noch als Ausübung 

eines freien Berufs noch als eine andere selbstständige 

Arbeit anzusehen ist. Außerdem müssen als 

allgemein anerkanntes weiteres ungeschriebenes 

Tatbestandsmerkmal die Grenzen der privaten Vermögensverwaltung 

überschritten sein (R 15.7 Abs. 

1 EStR). 

Die langfristige Vermietung der Büroimmobilien 

nebst Tiefgaragenstellplätzen stellt für die Objektgesellschaften 

bzw. (mittelbar) für die Fondsgesellschaft 

eine nur vermögensverwaltende Tätigkeit 

dar. Sowohl die Fondsgesellschaft als auch die Objektgesellschaften 

sind nicht nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 

EStG gewerblich geprägt, da jeweils nicht der Komplementär 

ausschließlich geschäftsführungsbefugt 

ist, sondern auch die Fondsgesellschaft bzw. der 

geschäftsführende Kommanditist zur Geschäftsführung 

berufen sind. Der Anleger erzielt mit der 

Vermietung und Verpachtung der Fondsobjekte an 

die verschiedenen Mieter daher Einkünfte aus Vermietung 

und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 S. 1 

Nr. 1 EStG. 

Nach der BFH-Rechtsprechung (z. B. Urteile vom 

31. Mai 2007, Az. IV R 17/05, BStBl. II 2007, 768, 

und vom 26. Juni 2007, Az. IV R 49/04, BStBl. II 2009, 

289) liegt eine gewerbliche Tätigkeit auch dann 

vor, wenn ein Totalüberschuss nicht schon während 

der laufenden Nutzungsphase erzielt werden kann, 

sondern dieser erst durch die Veräußerung des Wirtschaftsgutes 

nach der beabsichtigten Nutzungsphase 

erwirtschaftet wird. Diese Entscheidungen 

sind bisher nur zu beweglichen Wirtschaftsgütern 

ergangen. Der BFH hat sich bislang nicht festgelegt, 

ob dieser Rechtsgedanke auch auf Immobilien übertragen 

werden kann. Die Finanzverwaltung greift 

diese Rechtsprechung in dem BMF-Schreiben vom 

1. April 2009 (Az. IV C 6 – S 2240/08/10008, BStBl. 

II 2009, 515) auf und vertritt die Ansicht, dass bei 

einem geschlossenen Fonds, der einen Totalüberschuss 

nur durch die Erzielung eines Veräußerungsgewinns 

erzielt, stets ein Gewerbebetrieb vorliegt. 

Die Fondsgesellschaft wird nach prognosekonformem 

Fondsverlauf (und einer nach deutschen Steuervorschriften 

zu ermittelnden Ergebnisrechnung) 

bereits während der Nutzungsphase einen Totalüberschuss 

erzielen. Daher bleibt die vorstehende 

Rechtsauslegung der Finanzverwaltung vorliegend 

ohne Auswirkungen. 

Neben den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung 

werden dem Anleger in geringem Umfang 

Einkünfte aus Kapitalvermögen i. S. d. § 20 

Abs. 1 Nr. 7 EStG aus der verzinslichen Anlage der 

Liquiditätsreserve vermittelt. 

Details dazu hinsichtlich der Auswirkungen im Rahmen 

der Prognoserechnung siehe in Tz. 7 bzw. 

weitere Einzelheiten dazu in Tz. 8. 

158 159 

11.4.1.2 Einkunftsermittlung 

Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 

sowie aus Kapitalvermögen gehören zu den so genannten 

Überschusseinkunftsarten und ermitteln 

sich aus dem Überschuss der Einnahmen über die 

Werbungskosten. Hierbei gilt das Zufluss-/Abflussprinzip 

gemäß § 11 EStG, welches die Einnahmen 

bzw. die Ausgaben grundsätzlich dem Wirtschaftsjahr 

zurechnet, in dem sie tatsächlich geflossen 

sind bzw. geleistet wurden. 

Abziehbare Aufwendungen bei den Einkünften 

aus Vermietung und Verpachtung 

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung 

können sowohl auf Ebene der Gesellschaften 

als auch auf Anlegerebene Werbungskosten entstehen. 

Erwachsen dem Anleger eigene Werbungskosten 

im Zusammenhang mit seinem Engagement 

an der Fondsgesellschaft (so genannte Sonderwerbungskosten), 

werden diese nach Mitteilung an die 

Fondsgesellschaft im Rahmen der Ergebnisermittlung 

erfasst und wirken sich dort steuermindernd 

in dessen Ergebnisanteil aus. 

Werbungskosten auf Gesellschaftsebene, die mit der 

Anschaffung der Fondsobjekte nicht in konkretem 

Zusammenhang stehen und die keine Anschaffungsnebenkosten 

darstellen, können unter Beachtung 

des so genannten Fonds-Erlasses (BMF-Schreiben 

vom 20.10.2003, BStBl. I 2003, S. 546) unmittelbar 

von den erzielten Einnahmen abgezogen werden. 

Dazu zählen etwa die laufenden, nicht auf die 

Investitionsphase entfallenden Dienstleistungsvergütungen, 

wie die Vergütung an den Treuhandkommanditisten 

sowie die Geschäftsführungs- bzw. 

die Haftungsvergütung und die nicht umlagefähigen 

Immobiliennebenkosten. Zu den sofort abzugsfähigen 

Werbungskosten gehören ebenfalls Aufwendungen 

für die in Anspruch genommene Fremdkapitalfinanzierung 

der Objektgesellschaften, insbesondere 

die hierfür geleisteten Zinszahlungen. 

Zu den Anschaffungskosten für die Fondsobjekte 

gehören hingegen alle Aufwendungen, die im Zusammenhang 

mit der Abwicklung des Projekts in 

der Investitionsphase anfallen, insbesondere die 

Erwerbsnebenkosten, Vergütungen für die Objekt

aufbereitung und Konzeption, Finanzierungsvermittlungsgebühren,Eigenkapitalvermittlungsgebühren 

sowie die Gebühr für die Platzierungsgarantie 

(vgl. hierzu Tz. 6, „Prognostizierter Investitions- 

und Finanzierungsplan“). 

Werden Aufwendungen als Anschaffungskosten 

oder Anschaffungsnebenkosten qualifiziert, können 

diese nicht sofort einkommensmindernd abgezogen 

werden. Insbesondere die von den Objektgesellschaften 

gezahlten Kaufpreise für die 

Immobilienerwerbe werden als Anschaffungskosten 

aktiviert. Die aktivierungspflichtigen Anschaffungskosten 

sind anteilig auf das Gebäude, die 

Außenanlagen sowie den Grund und Boden aufzuteilen. 

Soweit die Anschaffungskosten auf das Gebäude 

sowie die Außenanlagen als abnutzbares 

Wirtschaftsgut entfallen, können diese im Wege 

der jährlichen Absetzung für Abnutzung des jeweiligen 

Fondsobjekts (AfA) einkommensmindernd 

als Werbungskosten berücksichtigt werden. Die 

jährliche AfA beträgt nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 lit. 

a) EStG 2 Prozent der Anschaffungskosten für das 

Gebäude. Für die Außenanlagen wurde eine durchschnittliche 

Restnutzungsdauer von 12,5 Jahren 

angenommen und daher eine jährliche AfA von 

8 Prozent der Anschaffungskosten für die Außenanlagen 

angesetzt. Details zur Aufteilung der Kaufpreise 

siehe Tz. 10.4.1. 

Abziehbare Aufwendungen bei den Einkünften 

aus Kapitalvermögen 

Im Rahmen der Einkünfte aus Kapitalvermögen ist 

ein Abzug der tatsächlich angefallenen Werbungskosten 

nicht möglich. Der Steuerpflichtige kann lediglich 

den Sparer-Pauschbetrag i. H. v. 801 Euro 

bzw. 1.602 Euro bei zusammenveranlagten Ehegatten 

als Werbungskosten geltend machen. Über 

diesen Betrag hinausgehende Ausgaben können, 

auch wenn sie tatsächlich geleistet wurden, nicht 

als Werbungskosten angesetzt werden. 

Kein Steuerstundungsmodell i. S. v. § 15b EStG 

Nach § 15b Abs. 1 S. 1 EStG, der gemäß § 21 Abs. 1 

S. 2 EStG auch für die Einkünfte aus Vermietung und 

Verpachtung Anwendung findet, dürfen Verluste 

aus einem Steuerstundungsmodell nicht mit Einkünften 

aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen, 

sondern lediglich mit Einkünften aus derselben 

Einkunftsquelle in den folgenden Wirtschaftsjahren 

verrechnet werden. Ein Steuerstundungsmodell 

liegt vor, wenn aufgrund einer modellhaften 

Gestaltung steuerliche Vorteile in Form von negativen 

Einkünften erzielt werden sollen. Dies ist der 

Fall, wenn dem Anleger durch ein vorgefertigtes 

Konzept die Möglichkeit geboten werden soll, zumindest 

in der Anfangsphase der Investition Verluste 

mit seinen übrigen Einkünften zu verrechnen. 

Dabei darf innerhalb des Zeitraums, bis zu dem 

nach dem Konzept keine nachhaltigen positiven 

Einkünfte erzielt werden, das Verhältnis der prognostizierten 

Verluste zur Höhe des gezeichneten 

und nach dem Konzept auch aufzubringenden 

Kapitals 10 Prozent nicht übersteigen. 

Bei prognosegemäßem Verlauf der Investition ist 

nicht mit einer Verlustzuweisung zu rechnen, die 

10 Prozent des aufzubringenden Kapitals übersteigt. 

Anfallende Verluste aus der Beteiligung können 

daher im Jahr ihrer Entstehung einkommensmindernd 

berücksichtigt werden. 

Keine Verlustverrechnungsbeschränkung nach 

§ 15a EStG 

Nach § 15a Abs. 1 S. 1 EStG, der wiederum über 

§ 21 Abs. 1 S. 2 EStG auch bei den Einkünften aus 

Vermietung und Verpachtung Anwendung findet, 

darf der einem Anleger zuzurechnende Anteil am 

Verlust der Fondsgesellschaft nicht mit Einkünften 

aus anderen Einkunftsarten ausgeglichen werden, 

soweit hierdurch ein negatives Kapitalkonto des 

Anlegers entsteht oder sich erhöht. Der Anleger 

kann in diesem Fall den entstandenen Verlust nur 

mit zukünftigen positiven Einkünften aus derselben 

Einkunftsquelle ausgleichen. 

Bei prognosegemäßem Verlauf der Investition ist 

nicht damit zu rechnen, dass das Kapitalkonto des 

Anlegers negativ wird, so dass es nicht zu einer 

Anwendung der Verlustausgleichsbeschränkung 

nach § 15a EStG kommen sollte. 

Allgemeiner Verlustabzug gemäß § 10d EStG 

Verluste, die bei der Ermittlung des Gesamtbetrags 

der Einkünfte nicht ausgeglichen werden, können 

nach § 10d Abs. 1 S. 1 EStG bis zu einem Betrag in 

Höhe von 511.500 Euro bzw. 1.023.000 Euro bei 

zusammenveranlagten Ehegatten vom Gesamtbetrag 

der Einkünfte des unmittelbar vorangegangenen 

Veranlagungszeitraums abgezogen werden 

(Verlustrücktrag). Darüber hinausgehende, nicht 

abziehbare Verluste können nach § 10d Abs. 2 S. 1 

EStG in den folgenden Besteuerungszeiträumen 

bis zu einem Gesamtbetrag der Einkünfte von 

1.000.000 Euro, bei zusammenveranlagten Ehegatten 

2.000.000 Euro, darüber hinaus zu 60 Prozent 

der diesen Betrag übersteigenden Summe 

ausgeglichen werden (Verlustvortrag). 

11.4.1.3 Steuersatz 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: 

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen 

beim Anleger dessen individuellem Steuersatz. 

Der maximale Grenzsteuersatz der Einkommensteuer 

beträgt derzeit 45 Prozent ab einem zu 

versteuernden Einkommen von 250.731 Euro für 

Ledige und 501.462 Euro für zusammenveranlagte 

Ehegatten. Auf die zu zahlende Einkommensteuer 

werden 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag erhoben. 

Einkünfte aus Kapitalvermögen: 

Die Zinseinkünfte unterliegen gemäß § 32d Abs. 1 

S. 1 EStG einem besonderen Steuertarif für Einkünfte 

aus Kapitalvermögen. Dieser beträgt linear 

25 Prozent. Erfolgt die Anlage im Inland, wird die 

Steuer gemäß § 43 Abs. 1 S. 1 Nr. 7 EStG als Kapitalertragsteuer 

in Höhe von 25 Prozent unmittelbar 

von dem die Zinsen auszahlenden Kreditinstitut 

abgeführt und ist hierdurch abgegolten, mit 

der Folge, dass eine Veranlagung beim Anleger 

grundsätzlich unterbleiben kann (so genannte Abgeltungsteuer). 

Auch auf die zu zahlende Abgeltungsteuer 

werden 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag 

erhoben, der gleichermaßen an der Quelle einbehalten 

und abgeführt wird. 

Der Anleger kann nach § 32d Abs. 6 S. 1 EStG die 

bezogenen Einkünfte aus Kapitalvermögen der regulären 

tariflichen Einkommensteuer unterwerfen, 

wenn dies zu einer niedrigeren Einkommensteuer 

führt (so genannte Günstigerprüfung). Der Anleger 

hat diese Wahlmöglichkeit im Rahmen seiner Veranlagung 

geltend zu machen, wobei der Antrag 

vom Steuerpflichtigen nur einheitlich für sämtliche 

160 161 

Kapitaleinkünfte eines Veranlagungszeitraums gestellt 

werden kann und zusammenveranlagte Ehegatten 

dieses Wahlrecht lediglich gemeinsam 

ausüben können. Das Finanzamt prüft dann im 

Rahmen der Steuerfestsetzung, ob die Anwendung 

der tariflichen Einkommensteuer zu einer 

niedrigeren Belastung führt. Sollte dies nicht der 

Fall sein, gilt der Antrag des Anlegers als nicht gestellt. 

Soweit ein Anleger Mitglied einer steuerberechtigten 

Religionsgemeinschaft ist, schuldet er darüber 

hinaus Kirchensteuer. Die Höhe ist abhängig von 

den anzuwendenden Landeskirchensteuergesetzen 

und beträgt regelmäßig zwischen 8 Prozent 

und 9 Prozent der Einkommensteuerschuld. 

Sollten im Rahmen des Cashmanagements liquide 

Mittel im Ausland angelegt und dort Quellensteuer 

einbehalten werden, sind die Quellensteuern 

gekürzt um einen entstandenen Ermäßigungsanspruch 

bis zur Höhe des Abgeltungsteuersatzes 

von 25 Prozent auf die Einkommensteuer anrechenbar 

(§ 32d Abs. 5 EStG). 

Betreffend der Annahmen in der Prognoserechnung 

bezüglich der Einkünfte aus Kapitalvermögen 

siehe Tz. 7.2 in Erläuterung (26). 

11.4.1.4 Keine Anwendung des Investmentsteuergesetzes 

Mangels einer Beteiligung an einem in- oder ausländischen 

Investmentvermögen im Sinne des Investmentgesetzes 

finden die Vorschriften des Investmentsteuergesetzes 

auf das gegenständliche 

Beteiligungsangebot keine Anwendung. 

11.4.2 Gewerbesteuer 

Weder die Fondsgesellschaft noch die Objektgesellschaften 

unterhalten einen Gewerbebetrieb 

oder erzielen Einkünfte aus dem Gewerbebetrieb. 

Gewerbesteuer fällt daher nicht an. 

11.4.3 Umsatzsteuer 

Die Objektgesellschaften üben mit der Vermietung 

der Fondsobjekte eine unternehmerische Tätigkeit 

i. S. d. Umsatzsteuergesetzes aus. Die Vermietung 

von Grundstücken stellt grundsätzlich eine von

der Umsatzsteuer befreite Leistung dar, die Objektgesellschaften 

sind jedoch gemäß § 9 Abs. 1 UStG 

berechtigt, auf die Steuerbefreiung zu verzichten 

und die Vermietung der Umsatzsteuer zu unterwerfen, 

soweit die Mieter die Gebäudeflächen der 

Fondsobjekte selbst für umsatzsteuerpflichtige 

Leistungen verwenden. Betreffend das Fondsobjekt 

Denninger Str. 165 verwendet der Mieter die 

Büroflächen teilweise für steuerpflichtige und teilweise 

für steuerfreie Ausgangsumsätze, so dass 

eine Option zur Umsatzsteuer nur hinsichtlich der 

für steuerpflichtige Umsätze genutzten Gebäudeflächen 

zulässig ist. 

Die Objektgesellschaften sind ferner als Unternehmer 

grundsätzlich zum Vorsteuerabzug berechtigt. 

Da sie jedoch mit der Vermietung des jeweiligen 

Fondsobjekts sowohl steuerpflichtige als auch steuerfreie 

Ausgangsumsätze tätigen, sind ausschließlich 

die den steuerpflichtigen Umsätzen wirtschaftlich 

zuzurechnenden Vorsteuerbeträge abzugsfähig. 

Die Finanzverwaltung geht hierbei von einer Aufteilung 

der Umsätze anhand der genutzten Flächen 

aus. Soweit die Objektgesellschaften nicht zum 

Vorsteuerabzug berechtigt sind, sind sie mit der ihnen 

in Rechnung gestellten Umsatzsteuer endgültig 

belastet. Details zu den diesbezüglichen Annahmen 

hierzu im Rahmen der Prognoserechnung siehe 

in Tz. 7.1 in Erläuterung (10). 

Die Fondsgesellschaft erfüllt nicht die Voraussetzungen 

der Unternehmereigenschaft i. S. d. Umsatzsteuergesetzes, 

da sich ihre Tätigkeit allein auf 

das Halten und Verwalten ihrer Kommanditanteile 

an den Objektgesellschaften beschränkt. Sie stellt 

damit nach Auffassung der Finanzverwaltung eine 

reine Finanzholding dar (BMF-Schreiben vom 

26.01.2007, Az. IV A 5-S 7300-10/07, BStBl. I 2007, 

Seite 211). Sie hat keine umsatzsteuerpflichtigen 

Umsätze und ist nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. 

Sie ist folglich mit den ihr in Rechnung gestellten 

Umsatzsteuerbeträgen endgültig belastet, was 

im Rahmen des prognostizierten Investitions- und Finanzierungsplans 

(Tz. 6) bzw. der Prognoserechnung 

(Tz. 7) auch entsprechend berücksichtigt wurde. 

11.4.4 Grundsteuer 

Die Objektgesellschaften haben auf die Fondsob- 

jekte eine jährlich anfallende Grundsteuer zu entrichten, 

die aber im Regelfall von den jeweiligen 

Mietern im Rahmen der Mietnebenkosten getragen 

wird. 

11.4.5 Vermögensteuer 

Eine Vermögensteuer wird in Deutschland derzeit 

nicht erhoben. 

11.5 Besteuerung in der Desinvestitionsphase 

Im Zeitraum der Desinvestitionsphase erzielt der 

Anleger Veräußerungserlöse entweder aus dem 

Verkauf des entsprechenden Fondsobjekts durch 

die Objektgesellschaften oder aus dem Verkauf der 

(Kommandit-)Anteile an den Objektgesellschaften 

durch die Fondsgesellschaft oder aus dem Verkauf 

des Anteils an der Fondsgesellschaft durch den 

Anleger selbst. 

Daneben erzielt der Anleger in der Desinvestionsphase 

– soweit noch nicht alle Fondsobjekte veräußert 

sind – Einkünfte aus der Vermietung des 

entsprechenden Fondsobjekts sowie in untergeordnetem 

Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen 

aus der Anlage der Liquiditätsreserve. Die Besteuerung 

dieser Vermietungseinkünfte und Einkünfte 

aus Kapitalvermögen wurde bereits in Abschnitt 

11.4 „Besteuerung in der Nutzungsphase“ erläutert. 

11.5.1 Ertragsbesteuerung 

11.5.1.1 Privates Veräußerungsgeschäft 

Die Veräußerung eines Grundstücks ist gemäß § 23 

Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG nicht steuerbar, wenn der Zeitraum 

zwischen der Anschaffung und der Veräußerung 

mehr als zehn Jahre beträgt. Für die Berechnung 

des maßgeblichen Zeitraums wird auf den 

Abschluss des obligatorischen Rechtsgeschäfts 

(z.B. Kaufvertrag) abgestellt. Erwerben Anleger 

Grundstücke wie in dem hier vorliegenden Fall über 

eine vermögensverwaltende Fondsgesellschaft und 

deren Beteiligungen an den Objektgesellschaften, 

ist nicht nur der Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks 

durch die Objektgesellschaften und der 

Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile an den Objektgesellschaften 

durch die Fondsgesellschaft, son- 

dern ebenfalls der Zeitpunkt des Erwerbs des Anteils 

an der Fondsgesellschaft durch den Anleger 

zu beachten. Maßgeblich ist dabei das später eintretende 

Ereignis. Die Beteiligungen an den Objektgesellschaften 

mit den Immobilien stellen unterschiedliche 

Wirtschaftsgüter dar, die selbstständig 

und unabhängig voneinander übertragen werden 

können. Diese Wirtschaftsgüter sind vorliegend 

von der Fondsgesellschaft bereits vor dem Beitritt 

aller Anleger erworben worden, so dass für den 

Beginn der Zehnjahresfrist auf den Beitrittszeitpunkt 

des jeweiligen Anlegers abzustellen ist. Aufgrund 

der in § 23 Abs. 1 S. 4 EStG angeordneten transparenten 

Betrachtungsweise der Fondsgesellschaft 

sowie der Objektgesellschaften für steuerliche 

Zwecke wird die Veräußerung der Kommanditanteile 

an der Fondsgesellschaft oder den Objektgesellschaften 

ebenfalls der unmittelbaren (anteiligen) 

Übertragung der gehaltenen Wirtschaftsgüter und 

damit der Grundstücksveräußerung gleichgestellt. 

Wird somit konzeptionsgemäß das Grundstück 

durch die Objektgesellschaften, die Anteile an den 

Objektgesellschaften durch die Fondsgesellschaft 

und auch der Anteil des Anlegers an der Fondsgesellschaft 

länger als zehn Jahre gehalten, erfolgt 

nach der derzeit geltenden Rechtslage sowohl bei 

der Veräußerung des Fondsobjekts als auch bei 

der Veräußerung der Anteile an den Objektgesellschaften 

und bei der Veräußerung des Anteils an 

der Fondsgesellschaft keine Besteuerung eines ggf. 

anfallenden Veräußerungsgewinns. 

Beträgt der Zeitraum zwischen der Anschaffung und 

der Veräußerung eines Grundstücks nicht mehr als 

zehn Jahre, d.h. wird ein Fondsobjekt, der Anteil 

an einer der Objektgesellschaften oder der Anteil 

an der Fondsgesellschaft weniger als oder genau 

zehn Jahre gehalten, ist der Gewinn aus der Veräußerung 

des Grundstücks bzw. des Anteils an der 

Objekt- bzw. Fondsgesellschaft nach § 22 Nr. 2 i. V. 

m. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG als privates Veräußerungsgeschäft 

mit dem individuellen Steuersatz 

des Anlegers zu versteuern. Der Gewinn oder Verlust 

eines privaten Veräußerungsgeschäfts ist gemäß 

§ 23 Abs.3 S. 1 EStG der Unterschiedsbetrag 

zwischen dem Veräußerungspreis einerseits und 

den fortgeführten Anschaffungskosten und den 

Veräußerungskosten andererseits. 

162 163 

11.5.1.2 Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels 

Sofern die Veräußerung der Fondsobjekte bzw. 

einer Kommanditbeteiligung an den Objektgesellschaften 

oder der Fondsgesellschaft einen gewerblichen 

Grundstückshandel begründet oder die Beteiligung 

an der Fondsgesellschaft einem bereits 

bestehenden gewerblichen Grundstückshandel 

des Anlegers zuzuordnen wäre, hätte dies insbesondere 

zur Folge, dass der Gewinn aus dem Verkauf 

der dem gewerblichen Grundstückshandel 

zuzuordnenden Immobilie steuerpflichtig wäre, 

sämtliche Einkünfte aus der Immobilie (einschließlich 

des Veräußerungsgewinns) der Gewerbesteuer 

unterlägen und die Immobilie dem Umlaufvermögen 

zugeordnet werden würde, mit der Folge, 

dass bisher berücksichtigte Abschreibungen auf 

die Immobilie ggf. rückwirkend zu versagen wären, 

so dass sich die Steuerbelastung des Anlegers 

erheblich erhöhen könnte. 

Die Veräußerung der Fondsobjekte bzw. der Beteiligung 

an der Fondsgesellschaft kann auch steuerlich 

für die Beurteilung der sonstigen Grundstücksaktivitäten 

des Anlegers relevant sein. Die Finanzverwaltung 

kann auch auf Ebene des einzelnen 

Anlegers einen gewerblichen Grundstückshandel 

annehmen. Dann sind bei diesem Anleger alle Einkünfte 

aus der Veräußerung von weiteren Immobilien 

oder von Anteilen an Personengesellschaften 

mit Immobilienbesitz als gewerbliche Einkünfte 

(§ 15 EStG) zu qualifizieren, mit den oben dargestellten 

steuerlichen Folgen. 

Allgemeines 

Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot wird 

bei einer angenommenen Haltedauer von Objektgesellschaftsanteilen, 

Anteilen an der Fondsgesellschaft 

und den Fondsobjekten für eine Zeitspanne 

von jeweils mehr als zehn Jahren weder der Verkauf 

der Fondsobjekte noch der Verkauf der Anteile 

an den Objektgesellschaften noch des Anteils 

an der Fondsgesellschaft einen gewerblichen 

Grundstückshandel mit den dargestellten Folgen 

begründen. 

Nach Auffassung der Finanzverwaltung und der 

Rechtsprechung ist das Vorliegen eines gewerb

lichen Grundstückshandels regelmäßig nach der 

so genannten Drei-Objekt-Regel zu bestimmen 

(vgl. BMF-Schreiben vom 26.03.2004, BStBl. I 2004, 

434). Danach liegt ein gewerblicher Grundstückshandel 

vor, wenn innerhalb eines engen zeitlichen 

Zusammenhangs mit dem Erwerb oder der Errichtung 

oder Modernisierung eines Grundstücks 

mehr als drei Objekte mit Veräußerungsabsicht 

verkauft werden. Als Objekt im Sinne der Regel 

sind dabei Grundstücke jeder Art, unabhängig von 

deren Größe, Wert oder Nutzungsart, sowie bebaut 

oder unbebaut anzusehen. Die Rechtsprechung 

fasst weiterhin zivilrechtlich selbstständige 

Grundstücke als ein Objekt zusammen, sofern diese 

einheitlich genutzt werden und somit eine wirtschaftliche 

Einheit bilden (Urteil vom 03.08.2004, 

BStBl. II 2005, 35). Was eine wirtschaftliche Einheit 

ist, bestimmt sich gemäß § 2 Abs. 1 S. 3 BewG nach 

der Verkehrsauffassung, mithin vornehmlich nach 

wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Dabei sind die 

örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die 

Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit 

der einzelnen Wirtschaftsgüter zu 

berücksichtigen (BFH-Urteil vom 03.03.1993, II R 

32/89, BFH/NV 1993, 584). Der Anbieter geht aufgrund 

der vor zitierten BFH-Rechtsprechung davon 

aus, dass es sich bei den von den Objektgesellschaften 

gehaltenen Fondsobjekten jeweils um ein 

Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Regel handelt, so 

dass auf Fondsebene insgesamt drei Zählobjekte 

vorliegen (siehe hierzu auch Tz. 3.4, Seite 43 ff., 

„Steuerliche Risiken“). 

Ein enger zeitlicher Zusammenhang ist regelmäßig 

anzunehmen, wenn die Zeitspanne zwischen 

dem Erwerb oder der Errichtung oder Modernisierung 

und dem Verkauf nicht mehr als fünf Jahre 

beträgt. Nach Auffassung der Finanzverwaltung 

verlängert sich für Branchenkundige wie z.B. die 

Objektgesellschaften und die Fondsgesellschaft 

der Beurteilungszeitraum auf zehn Jahre. Dabei 

kommt der Anzahl der veräußerten Objekte aber 

lediglich eine indizielle Bedeutung zu, mit der Folge, 

dass umso eher von einem gewerblichen Grundstückshandel 

auszugehen ist, je kürzer der Zeitraum 

zwischen Erwerb und Veräußerung ist. 

Veräußerungsvorgänge auf Gesellschaftsebene 

würden dem Anleger nach der von der Finanzver- 

waltung entwickelten Nichtaufgriffsgrenze (vgl. 

BMF-Schreiben vom 26.03.2004 – IV A 6-S 2240- 

46/04, BStBl. I 2004, 434) als für die Beurteilung 

eines gewerblichen Grundstückshandel relevante 

Zählobjekte darüber hinaus nur dann zugerechnet, 

wenn 

• er zu mindestens 10 Prozent an dem Kommanditkapital 

der Objektgesellschaften oder der Fondsgesellschaft 

beteiligt ist oder 

• der Verkehrswert seines Gesellschaftsanteils mehr 

als 250.000 Euro beträgt oder 

• der auf ihn entfallende anteilige Verkehrswert des 

Objekts mehr als 250.000 Euro beträgt. 

Veräußerung der Fondsobjekte durch die Objektgesellschaften 

Die Immobilienveräußerung innerhalb des vorstehend 

beschriebenen engen zeitlichen Zusammenhangs 

ist konzeptionsgemäß nicht vorgesehen. 

Veräußert eine der Objektgesellschaften dennoch 

die von ihr gehaltene Immobilie innerhalb des vorstehend 

beschriebenen engen zeitlichen Zusammenhangs, 

sollte dies keinen gewerblichen Grundstückshandel 

begründen, da lediglich ein Grundstück 

verkauft werden wird und die kurzfristige Immobilienveräußerung 

nicht den Gesellschaftszweck der 

Objektgesellschaften bildet. Gleiches sollte nach 

dem oben genannten BMF-Schreiben auch dann 

noch gelten, wenn sämtliche Objektgesellschaften 

innerhalb des vorstehend beschriebenen engen 

zeitlichen Zusammenhangs ihre Immobilien veräußern, 

da auch in diesem Fall nicht mehr als drei 

Zählobjekte veräußert werden würden (zu den Risiken 

eines gewerblichen Grundstückhandels siehe 

die Ausführungen im Kapitel „Steuerliche Risiken“, 

Tz. 3.4.9 auf Seite 46 f.). Sofern der Anleger 

mit seiner mittelbaren oder unmittelbaren Beteiligung 

an der Fondsgesellschaft die vorstehend dargestellte 

Nichtaufgriffsgrenze überschreitet, würden 

auch ihm maximal drei Zählobjekte im Sinne 

der Regel zugerechnet. Er kann damit nur dann einen 

gewerblichen Grundstückshandel mit den dargestellten 

Folgen begründen, wenn er weitere Immobilienverkäufe 

aus seinem Privatvermögen 

vornimmt oder ihm weitere Zählobjekte etwa aus 

anderen Gesellschaftsbeteiligungen zugerechnet 

werden. 

Veräußerung der Anteile an den Objektgesellschaften 

Veräußert die Fondsgesellschaft ihre Anteile an den 

Objektgesellschaften, kommt dies einer unmittelbaren 

Übertragung des Fondsobjekts durch die jeweilige 

Objektgesellschaft gleich, es gelten insoweit 

die obigen Ausführungen zur Veräußerung 

von Immobilien durch die Objektgesellschaften. 

Veräußerung des Anteils an der Fondsgesellschaft 

Veräußert der Anleger seine Beteiligung an der 

Fondsgesellschaft innerhalb eines engen zeitlichen 

Zusammenhangs, wird dies wie eine unmittelbare 

Übertragung der gehaltenen Wirtschaftsgüter betrachtet. 

Dem Anleger werden daher ggf. drei Objekte 

zugerechnet, wenn 

• er zu mindestens 10 Prozent an dem Kommanditkapital 

der Objektgesellschaften oder der Fondsgesellschaft 

beteiligt ist oder 

• der Verkehrswert seines Gesellschaftsanteils mehr 

als 250.000 Euro beträgt. 

Ein Anleger kann folglich nur zusammen mit weiteren 

Objektveräußerungen bzw. Objektzurechnungen 


mit den dargestellten Folgen begründen. 

11.5.1.3 Steuersatz 

Sofern durch die mittelbare oder unmittelbare 

Veräußerung des Grundstücks ein privates Veräußerungsgeschäft 

oder ein gewerblicher Grundstückshandel 

begründet wird, unterliegt der Gewinn 

dem individuellen Steuersatz des Anlegers 

zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer 

(vgl. Tz. 11.4.1.3). Soweit der Veräußerungsgewinn 

im Rahmen eines gewerblichen Grundstückshandels 

der Gewerbesteuer unterliegt, kann diese ggf. 

(teilweise) auf die Einkommensteuer des Anlegers 

angerechnet werden. 

11.5.2 Grunderwerbsteuer 

Die Veräußerung der Beteiligung der Fondsgesellschaft 

an den drei Objektgesellschaften löst keine 

Grunderwerbsteuerpflicht aus, sofern nicht in einem 

zeitlichen Zusammenhang von fünf Jahren 

von den verbleibenden Gesellschaftsanteilen von 

jeweils 5,3 Prozent an den Objektgesellschaften, 

164 165 

die jeweils durch die Bayernfonds Immobiliengesellschaft 

mbH gehalten werden, mindestens Gesellschaftsanteile 

in Höhe von 1 Prozent an Dritte 

veräußert werden, was konzeptionsgemäß nicht 

vorgesehen ist. 

Der unmittelbare Verkauf der Grundstücke durch 

die Objektgesellschaften unterliegt der Grunderwerbsteuer 

(welche aber üblicherweise von den 

Käufern der Grundstücke bzw. Fondsobjekte zu 

entrichten wäre). 

11.5.3 Umsatzsteuer 

Der Verkauf der Grundstücke durch die Objektgesellschaften 

ist gemäß § 4 Nr. 9 lit. a) UStG von der 

Umsatzsteuer befreit. Die Objektgesellschaften 

können bei der Übertragung ggf. auf die Befreiung 

nach § 9 Abs. 1 UStG verzichten.Ein Anleger, 

der seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft veräußert, 

führt mangels Erfüllung der Unternehmereigenschaft 

bzw. mangels Zuordnung der Kommanditbeteiligung 

zum Unternehmensvermögen keinen 

steuerbaren Umsatz aus. Andernfalls wäre auch 

die Übertragung des Gesellschaftsanteils nach § 4 

Nr. 8 lit. f) UStG von der Umsatzsteuer befreit. 

11.6 Steuerveranlagung 

Aufgrund des Transparenzprinzips wird das Einkommen 

sowohl auf der Ebene der Objektgesellschaften 

als auch auf der Ebene der Fondsgesellschaft 

für steuerliche Zwecke lediglich ermittelt 

und jeweils durch das zuständige Finanzamt einheitlich 

und gesondert festgestellt. Das steuerliche Ergebnis 

wird dem Anleger gemäß seiner Beteiligungsquote 

zugerechnet und anschließend im Rahmen 

des Feststellungsbescheids dem Wohnsitzfinanzamt 

mitgeteilt. Soweit dem Anleger eigene Aufwendungen 

aus seiner Beteiligung entstanden 

sind (sog. Sonderwerbungskosten), kann er diese 

der Fondsgesellschaft bis zum 31.03. des Folgejahres 

mitteilen. Diese werden dann im Rahmen der 

gesonderten Feststellung der Besteuerungsgrundlagen 

berücksichtigt und mindern den Ergebnisanteil 

des Anlegers entsprechend. Eine nachträgliche 

Geltendmachung von Sonderwerbungskosten im

Rahmen der individuellen Veranlagung des Anlegers 

ist nach diesem Zeitpunkt nicht mehr möglich. 

Der ergangene Feststellungsbescheid ist für den 

Anleger bindend, soweit er für dessen steuerliche 

Verhältnisse von Bedeutung ist. Eine Anfechtung 

des individuellen Steuerbescheids kann ohne eine 

vorherige Anfechtung des Feststellungsbescheids 

nicht erfolgen. Die einheitliche und gesonderte 

Feststellung der Einkünfte wird dem Wohnsitzfinanzamt 

des Anlegers von Amts wegen durch das zuständige 

Finanzamt der Fondsgesellschaft mitgeteilt. 

Eine ggf. mögliche Versteuerung der anteiligen 

Kapitalerträge mit der tariflichen Einkommensteuer 

kann nur im Rahmen der individuellen Veranlagung 

des Anlegers auf Antrag erfolgen. Der Fondsgesellschaft 

kann bezüglich der anteiligen Kapitalerträge 

kein Freistellungsauftrag durch den Anleger erteilt 

werden. 

Soweit Anleger der Kirchensteuer unterliegen wird 

diese bei Kapitaleinkünften ab dem Jahr 2009 auf 

Antrag des Anlegers wahlweise direkt mit dem Kapitalertragsteuerabzug 

an der Quelle oder erst später 

im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung 

erhoben (§ 51a Abs. 2c und 2d EStG). Da das 

Kreditinstitut vorliegend keine Kenntnisse über die 

Religionszugehörigkeit der einzelnen Anleger haben 

wird, kann die Kirchensteuer mit ihren steuerlichen 

Effekten nicht schon im Rahmen des Einbehalts 

der Kapitalertragsteuer im Zusammenhang 

mit der verzinslichen Anlage liquider Mittel der 

Fondsgesellschaft in Deutschland berücksichtigt 

werden. Somit wird die jeweilige Kirchensteuer des 

Anlegers auf die Kapitalerträge des Fonds gemäß 

§ 51a Abs. 2d EStG im Veranlagungsverfahren festgesetzt. 

11.7 Erbschaft und Schenkungsteuer 

Überträgt der Anleger seinen Kommanditanteil an 

der Fondsgesellschaft im Wege einer Verfügung 

von Todes wegen oder einer Schenkung unter Lebenden, 

unterliegt der Erwerb gemäß § 1 Abs. 1 

Nr. 1 und 2 ErbStG der Erbschaft- und Schenkungsteuer. 

11.7.1 Persönliche Steuerpflicht 

Die Steuerpflicht des Übertragungsvorgangs tritt 

nur ein, wenn der Erblasser, der Schenker oder der 

Erwerber zum Zeitpunkt des Todes oder der Ausführung 

der Schenkung seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen 

Aufenthalt in Deutschland hat oder 

deutscher Staatsangehöriger ist, der sich nicht länger 

als fünf Jahre andauernd im Ausland aufgehalten 

hat, ohne in Deutschland einen festen Wohnsitz 

zu begründen. 

11.7.2 Gemischte Schenkung 

Erfolgt die Übertragung des Anteils an der Fondsgesellschaft 

im Wege einer Schenkung und verfügt 

diese zum Zeitpunkt der Übertragung auch 

über Verbindlichkeiten oder übernimmt der Erwerber 

Verbindlichkeiten des Schenkers, liegt eine 

so genannte gemischte Schenkung vor. In diesem 

Fall ist der zugewendete Anteil in einen entgeltlichen 

und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen. 

Der entgeltliche Anteil, welcher dem Verhältnis 

der Verbindlichkeiten zu den nach dem Ertragswertverfahren 

ermittelten Steuerwerten der Immobilien 

entspricht, unterliegt den allgemeinen ertragsteuerlichen 

Vorschriften und kann insoweit ein 

steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft 

darstellen. Der unentgeltliche Teil unterliegt der 

Erbschaft- und Schenkungsteuer. 

11.7.3 Bewertung des Vermögenswerts 

Im Fall der erbschaftsteuerpflichtigen Übertragung 

des Kommanditanteils durch einen Kommanditisten 

gilt als steuerpflichtiger Erwerb die Bereicherung 

des Erwerbers durch den Gesellschaftsanteil. Es ist 

davon auszugehen, dass ein treuhänderisch gehaltener 

Kommanditanteil einer unmittelbaren Beteiligung 

für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer 

gleichsteht (vgl. z.B. Bayerisches Staatsministerium 

der Finanzen, Erlass vom 16.09.2010, ZEV 2010, 

S. 658). Die früher von der Finanzverwaltung vertretene 

gegenteilige Auffassung, wonach bei einer 

treugeberisch gehaltenen Beteiligung nicht das 

mittelbar gehaltene Wirtschaftsgut, sondern der 

schuldrechtliche Herausgabeanspruch gegen den 

Treuhänder zu bewerten sei, wurde mit dem genannten 

Erlass aufgegeben. Zwischenzeitlich haben 

u. a. die Bundesländer Baden-Württemberg und 

Hessen gleichlautende Erlasse veröffentlicht. 

Im Rahmen der Bewertung ist somit auch bei einem 

Engagement über den Treuhandkommanditisten 

im Zeitpunkt der Übertragung auf den Wert der 

einzelnen Vermögensgegenstände und Schulden 

der Fondsgesellschaft abzustellen. Da es sich bei 

der Gesellschaft um eine vermögensverwaltende 

Gesellschaft handelt, finden die Vorschriften zur 

Ermittlung des Anteilswerts von Betriebsvermögen 

keine Anwendung. 

Die Fondsobjekte bilden damit den übertragenen 

und zu bewertenden Vermögensgegenstand. Die 

Wertermittlung richtet sich in diesem Fall nach den 

Vorschriften des Bewertungsgesetzes und erfolgt 

anhand des Ertragswertverfahrens, § 184 BewG. 

Für die unentgeltliche Übertragung an den Ehegatten 

und (bei eingetragener Lebenspartnerschaft) 

den Lebenspartner gilt ein persönlicher Freibetrag 

von 500.000 Euro, für Kinder von 400.000 Euro 

und für Enkel von 200 Euro. Die Freibeträge für 

Personen, die den Steuerklassen II und III zugeordnet 

werden, betragen einheitlich 20.000 Euro. 

Es gelten die folgenden Steuerklassen und -sätze 

(§ 19 Abs. 1 ErbStG): 

Wert des steuerpflichtigen 

Erwerbs bis einschließlich 

in Euro 

Steuersatz in Prozent 

in der Steuerklasse 

I II III 

75.000 7 15 30 

300.000 11 20 30 

600.000 15 25 30 

6.000.000 19 30 30 

13.000.000 23 35 50 

26.000.000 27 40 50 

und darüber 30 43 50 

166 167 

Die Steuerklassen werden wie folgt unterschieden: 

Steuerklasse I 

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner 

• Kinder und Stiefkinder 

• Abkömmlinge von Kindern und Stiefkindern 

• Eltern und Voreltern beim Erwerb von Todes 

wegen 

Steuerklasse II 

• Eltern und Voreltern, soweit nicht Steuerklasse I 

zugehörig 

• Geschwister 

• Abkömmlinge ersten Grades von Geschwistern 

• Stiefeltern 

• Schwiegerkinder 

• Schwiegereltern 

• Geschiedene Ehegatten und der Lebenspartner 

einer aufgehobenen Lebenspartnerschaft 

Steuerklasse III 

• Übrige Erwerber 

• Zweckzuwendungen

12. Vertragspartner und 

personelle Verflechtungen 

12.1 Anbieter/Geschäftsbesorger/Zahlstelle für die kostenlose Ausgabe des Verkaufsprospekts, des 

VermögensanlagenInformationsblattes, des Jahresabschlusses und des Lageberichts der Fondsgesellschaft 

Firma Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement 

Geschäftsanschrift und Sitz Innere Wiener Straße 17, 81667 München 

Rechtsform Aktiengesellschaft (AG), unterliegt deutschem Recht 

Handelsregister/Registergericht HRB 132654, Amtsgericht München 

Tag der ersten Eintragung 16.08.2000 

Gegenstand des Unternehmens Gegenstand des Unternehmens ist die Auflage von strukturierten Beteiligungsangeboten 

(z.B. geschlossene Immobilienfonds, Immobilien AGs 

und Mobilienfonds). 

Grundkapital/Geleistete Einlagen 2.500.000 Euro (voll eingezahlt) 

168 169 

Zur Förderung dieses Gesellschaftszwecks wird die Gesellschaft insbesondere 

Grundbesitz und grundstücksgleiche Rechte im eigenen bzw. fremden 

Namen kaufen, verwalten und verkaufen (auch in der Form von geschlossenen 

Immobilienfonds), Bauleitplanungen und Bebauungen 

durchführen bzw. durchführen lassen sowie Vermarktung und/oder Verwaltung 

entwickelter Baugebiete/Objekte betreiben; ferner Kauf, Verkauf 

und Vermietung von beweglichen und unbeweglichen Wirtschafts- und 

Investitionsgütern, auch in der Form des Leasings sowie Durchführung 

sämtlicher Tätigkeiten nach § 34 c GewO. 

Die Gesellschaft ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der Bayerischen 

Landesbank (BayernLB), München. 

Vorstand Josef Brandhuber, Oberhaching (Vorsitzender) 

Jochen Schenk, München 

Brigitte Walter, Egmating 

Aufsichtsorgane Dr. Edgar Zoller, Eichenau (Vorsitzender) 

Georg Jewgrafow, Wolfratshausen (stv. Vorsitzender) 

Josef Borchi, Triftern 

Die Geschäftsanschrift des Vorstands und des Aufsichtsrats stimmen mit 

der Geschäftsanschrift des Unternehmens überein. 

Funktionen Anbieter, Zahlstelle für die kostenlose Ausgabe des Verkaufsprospekts 

sowie des Vermögensanlagen-Informationsblattes sowie zukünftig des 

letzten veröffentlichten Jahresabschlusses und des Lageberichts der Fondsgesellschaft 

(bis zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat die Fondsgesellschaft 

noch keinen Jahresabschluss veröffentlicht oder einen Lagebericht 

erstellt), Konzeption und Objekt aufbereitung, Kapitalbeschaffung, 

Platzierungsgarantie, Geschäftsbesorgung und kaufmännisches sowie technisches 

Assetmanagement, Anlegerverwaltung bzw. Fondsverwaltung

12.2 Leistungsbilanz der Real I.S. zum 31.12.2010 

Die nachstehende Übersicht ist ein Auszug aus der 

letzten zur Verfügung stehenden geprüften Leistungsbilanz 

der Real I.S. zum 31.12.2010, sie zeigt 

die Entwicklung der von der Bayernfonds Immobiliengesellschaft 

mbH („BFI“) bzw. Real I.S. in der 

jüngeren Vergangenheit (seit 1998) aufgelegten 

und geschlossenen Immobilienfonds. Die Real I.S. 

Immobilienfonds 

Deutschland 

Bayernfonds Berlin, 

Schönhauser Allee 

Bayernfonds München, 

Berlin, Wiesbaden 

Bayernfonds Circoleum, 

Bad Homburg 

Emissions 

jahr 

Gesamt 

investition 

Investitionsart / Gegenstand Ausschüttung 

in % 

kumuliert seit 

Emission 

Australien aufgelegt. Die in der nachfolgenden Tabelle 

nicht aufgeführten Fondsmodelle waren zum 

31.12.2010 entweder noch nicht voll platziert geschlossen 

bzw. noch nicht herausgegeben und sind 

daher in der Leistungsbilanz nicht erfasst. 

steuerliches Ergebnis 

in % 1) 


Emission 

Liquiditätsreserve 

in TEuro 


Emission 

170 171 

Valuta Fremdmittel 

in TEuro 


Emission 

gebundenes Kapital 

in % 


Emission 

in TEuro Vermietungsstand SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST 

1998 171.857 Einkaufszentrum in Berlin 

94 % 

2000 65.603 Büroimmobilien in München, Berlin und 

Wiesbaden 

92 % 

2001 62.970 Büroimmobilie in Bad Homburg 

85 % 

Bayernfonds Berlin Mitte 2 2002 67.215 Bankgebäude in Berlin 

100 % 

Bayernfonds Düsseldorf 2002 51.622 Bürogebäude in Düsseldorf 

100 % 

Bayernfonds München, 

Rüsselsheim, Düsseldorf-Ratingen 

BF Real I.S. / DB Real Estate 

CityInvest 

hat in der Vergangenheit eine Vielzahl unterschiedlicher 

Immobilienfonds aufgelegt und verfügt daher 

über eine langjährige Erfahrung in diesem Bereich. 

Neben den unten stehenden Immobilienfonds – 

die bereits in der letzten Leistungsbilanz erfasst 

werden konnten – hat die Real I.S. weitere Immobilienfonds 

mit Immobilien in Deutschland, Frankreich, 

Großbritannien, den Niederlanden und 

2003 129.509 Bürogebäude in München, Rüsselsheim 

und Ratingen 

100 % 

2004 180.913 Bürogebäude in Essen, Düsseldorf, 

Einkaufszentrum in Berlin 

100 % 

Bayernfonds Hamburg 1 2005 22.603 Bürogebäude in Hamburg 

100 % 

Bayernfonds Deutschland 20 2010 84.513 Bürogebäude in Düsseldorf 

100 % 

Bayernfonds Deutschland 21 2) 2010 40.844 Bürogebäude in Regensburg 

96 % 

60,50 % 63,48 % -17,11 % -29,19 % 6.924 4.297 64.619 58.871 33,60 % 27,10 % 

52,00 % 38,56 % -7,22 % -26,82 % 1.377 3.243 28.853 34.023 46,30 % 50,30 % 

56,00 % 38,00 % 4,90 % -15,67 % 1.434 1.980 28.333 31.045 49,00 % 58,20 % 

49,75 % 49,50 % 9,04 % -1,68 % 478 547 30.170 36.566 60,40 % 57,30 % 

54,75 % 55,00 % 7,98 % 5,68 % 1.100 3.246 24.987 28.834 54,40 % 57,60 % 

39,00 % 39,00 % 3,98 % 6,20 % 3.277 6.595 47.659 58.827 64,10 % 64,90 % 

42,00 % 43,00 % 6,68 % 6,48 % 3.045 4.710 98.051 98.051 67,10 % 66,40 % 

37,50 % 37,50 % 11,85 % 10,31 % 642 910 12.744 12.744 73,00 % 74,10 % 

6,00 % 6,00 % -1,87 % -0,02 % 1.198 1.583 38.500 38.500 97,80 % 97,00 % 

0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0 0 0 0 0,00 % 0,00 %

Internationale 

Immobilienfonds 

Bayernfonds US Real Estate US I, L.P 

verkauft 2005 

Bayernfonds US Real Estate US II, L.P 

verkauft 2005 

Bayernfonds Austria Salzburg 

und Wien 

Emissions 

jahr 

Gesamt 

investition 

in 


in % 


Emission 


in % 1) 


Emission 

172 173 

Liquiditätsreserve in Valuta Fremdmittel in 

TEuro / TUSD / TAUD / TGBP TEuro / TUSD / TAUD / TGBP 


Emission 


Emission 


in % 


Emission 

TEuro / TUSD / TAUD / TGBP Vermietungsstand SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST 

1998 98.065 TUSD Büroimmobilien in Chicago und Washington 

verkauft 

1999 196.737 TUSD Büroimmobilie in San Francisco 

verkauft 

2001 61.211 TEuro Zwei Büroimmobilien in Wien, 

eine in Salzburg 

100 % 

Bayernfonds Austria Bischofshofen 2002 21.664 TEuro Einkaufszentrum in Bischofshofen 

79 % 

Bayernfonds Frankreich 1 2005 89.746 TEuro Vier Büroimmobilien bei Toulouse 

100 % 

Bayernfonds Australien 1 

verkauft 2008 

2005 168.274 TAUD Büroimmobilie in Melbourne 

verkauft 

Bayernfonds Ungarn 1 2006 87.946 TEuro Einkaufszentrum in Györ 

99 % 

Bayernfonds Großbritannien 1 2006 86.097 TGBP Büroimmobilie in Northampton 

100 % 

Bayernfonds Australien 2 2007 265.971 TAUD Büroimmobilie in Canberra 

100 % 

Bayernfonds Asien 1 2007 51.104 TUSD Indexzertifikate, die in asiatische 

Immobilienfonds investiert sind 

Bayernfonds Australien 3 2007 61.224 TAUD Indexzertifikate, die in australische 

Immobilienfonds investiert sind 

Bayernfonds Frankreich 2 2008 96.132 TEuro Büroimmobilie in Clichy 

100 % 

Bayernfonds Großbritannien 2 2008 71.310 TGBP Büroimmobilie in London 

100 % 

Bayernfonds Australien 4 2008 135.342 TAUD Büroimmobilie in Sydney 

100 % 


100 % 


100 % 

157 % DBA DBA 

135 % DBA DBA 

60,00 % 60,00 % DBA DBA 1.917 3.772 22.425 31.884 46,20 % 46,20 % 

48,00 % 39,00 % DBA DBA 763 950 8.775 8.775 54,30 % 64,20 % 

35,00 % 35,00 % DBA DBA 844 1.328 51.590 51.590 60,00 % 60,00 % 

18,75 % 147,65 % DBA DBA 1.000 304 0 0 0,00 % 0,00 % 

33,00 % 35,13 % DBA DBA 3.856 5.992 53.294 53.295 69,80 % 68,40 % 

30,00 % 18,00 % DBA DBA 1.781 3.772 51.000 48.900 76,20 % 89,20 % 

28,00 % 28,00 % DBA DBA 11.191 15.042 162.193 162.193 75,40 % 76,50 % 

keine 

jährl. 

Prognosewerte 

keine 

jährl. 

Prognosewerte 

0,00 % keine 

jährl. 

Prognosewerte 

7,38 % keine 

jährl. 

Prognosewerte 

keine 

Angaben 

keine 

Angaben 

keine 

jährl. 

Prognosewerte 

keine 

jährl. 

Prognosewerte 

3.226 keine 

jährl. 

Prognosewerte 

723 keine 

jährl. 

Prognosewerte 

0 keine 

jährl. 

Prognosewerte 

0 keine 

jährl. 

Prognosewerte 

100,00 % 

93,60 % 

6,00 % 6,00 % DBA DBA 4.520 4.618 42.250 42.250 94,30 % 94,80 % 

18,00 % 18,00 % DBA DBA 1.471 1.491 28.910 28.910 85,70 % 86,10 % 

13,00 % 13,00 % DBA DBA 4.985 6.277 0 0 87,00 % 88,50 % 

7,00 % 7,00 % DBA DBA 12.083 22.634 0 0 96,70 % 96,70 % 

6,50 % 6,50 % DBA DBA 17.677 19.972 0 0 93,80 % 93,80 %

Andere geschlossene Fonds Emissions 

jahr 

Gesamt 

investition 

in 


in % 


Emission 


in % 1) 


Emission 

174 175 

Liquiditätsreserve in Valuta Fremdmittel in 

TEuro / TUSD / TAUD / TGBP TEuro / TUSD / TAUD / TGBP 


Emission 


Emission 


in % 


Emission 

TEuro / TUSD / TAUD / TGBP SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST SOLL IST 

Bayernfonds BestLife 1 2005 175.184 TUSD US-LV-Policen 60,25 % 5,75 % 0,00 % 0,00 % 1.980 4.766 0 30.000 42,60 % 94,50 % 

Bayernfonds BestLife 2 2006 45.544 TUSD US-LV-Policen 12,00 % 12,00 % 0,00 % 0,00 % 423 2.044 0 0 86,20 % 89,70 % 

Bayernfonds BestInvest 2006 8.727 TEuro Private Equity Beteiligung keine 

jährl. 

Prognosewerte 

Bayernfonds BestLife 3 2007 31.710 TEuro Zertifikate, die in deutsche, britische und 

australische Kapitallebensversicherungen 

investiert sind 

Bayernfonds BestAsset 1 2007 32.702 TEuro Dachfonds; diverse Assets keine 

jährl. 

Prognosewerte 

Bayernfonds BestAviation 1 / 

AeroGarant 3 3) 

Bayernfonds BestAviation 2 / 

AeroGarant 4 3) 

0,00 % keine 

jährl. 

Prognosewerte 

0,00 % 0,00 % keine 

Angaben 

7,50 % keine 

jährl. 

Prognosewerte 

keine 

Angaben 

keine 

Angaben 

2008 61.267 TEuro Zwei Airbus A320-200 24,00 % 25,25 % -27,00 % keine 

Angaben 

2008 61.887 TEuro Zwei Airbus A320-200 24,00 % 25,25 % -23,30 % keine 

Angaben 

Bayernfonds BestAsset 2 2009 11.073 TEuro Dachfonds, diverse Assets 0,00 % 4,00 % keine 

jährl. 

Prognosewerte 

Bayernfonds Solar 1 2009 32.943 TEuro Drei Solarparks, Deutschland 1,50 % 3,00 % keine 

Angaben 

keine 

jährl. 

Prognosewerte 

0,00 % keine 

jährl. 

Prognosewerte 

0,00 % keine 

jährl. 

Prognosewerte 

keine 

Angaben 

9.324 0 keine 

jährl. 

Prognosewerte 

keine 

jährl. 

Prognosewerte 

97,60 % 

253 183 0 0 100,00 % 100,00 % 

0 keine 

jährl. 

Prognosewerte 

0 keine 

jährl. 

Prognosewerte 

91,90 % 

4.788 789 28.578 30.178 79,70 % 80,70 % 

5.607 1.605 28.549 29.955 83,70 % 83,00 % 

1.079 keine 

jährl. 

Prognosewerte 

0 keine 

jährl. 

Prognosewerte 

2.258 2.121 22.435 22.435 keine 

Angaben 

98,00 % 

keine 

Angaben

12.3 Fondsgesellschaft/Emittent/Zahlstelle für Zahlungen an die Anleger 

Firma Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. München Dach KG 


Rechtsform, 

Rechtsordnung 

Handelsregister/Registergericht HRA 98648/Amtsgericht München 

Tag der Gründung/ 

Tag der ersten Eintragung 

Gegenstand des Unternehmens/ 

Wichtigste Tätigkeitsbereiche 

Kommanditkapital zum Zeitpunkt der 

Prospektaufstellung 

Voraussichtliches Gesellschaftskapital 

nach Vollplatzierung 

Persönlich haftender Gesellschafter 

(Komplementär) und Gründungsgesellschafter 

Geschäftsführender Kommanditist, 

Gründungsgesellschafter 

Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG), unterliegt deutschem Recht 

20.02.2012/ 

01.03.2012 

Gegenstand des Unternehmens ist der direkte und indirekte Erwerb, die 

Verwaltung – insbesondere durch Vermietung und Verpachtung – sowie 

die Veräußerung von Grundstücken bzw. grundstücksgleichen Rechten. 

Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen berechtigt, 

die geeignet erscheinen, den Gesellschaftszweck unmittelbar 

oder mittelbar zu fördern. Die Gesellschaft kann zur Erreichung des Gesellschaftszwecks 

auch Beteiligungen an anderen Gesellschaften eingehen. 

Die Gesellschaft kann die Handlungen, die zur Erreichung ihres Zwecks 

erforderlich oder zweckmäßig sind, selbst vornehmen oder durch Dritte 

vornehmen lassen. Die Gesellschaft ist berechtigt, freie Liquidität verzinslich 

anzulegen. 

Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, gewerblich tätig zu werden und Tätigkeiten 

auszuüben bzw. Geschäfte zu betreiben, die einer Genehmigung 

oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung oder nach § 32 i. V. m. § 1 KWG 

bedürfen. 

Die Gesellschaft ist ausschließlich vermögensverwaltend im ertragssteuerlichen 

Sinn tätig. Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Fondsgesellschaft 

stimmen mit dem vorstehenden Gesellschaftszweck überein. 

1.000 Euro (voll eingezahlt) 

67.569.000 Euro zzgl. Agio in Höhe von 3.378.400 Euro 

GS Beteiligungs GmbH 

Details siehe unter Tz. 12.4 

Grundsätzlich haftet der Komplementär einer Kommanditgesellschaft unbeschränkt. 

Vorliegend ist der Komplementär eine Kapitalgesellschaft und 

haftet daher nur beschränkt auf sein Gesellschaftsvermögen. 

CB Beteiligungs GmbH 


Die organschaftliche Vertretung des Emittenten erfolgt durch den persönlich 

haftenden Gesellschafter (Komplementär). Die Geschäftsführung und 

rechtsgeschäftliche Vertretung erfolgt durch den geschäftsführenden 

Kommanditisten. 

Treuhandkommanditist, 

Gründungsgesellschafter 

176 177 

FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Steuerberatungsgesellschaft 

Details siehe nachstehend unter Tz. 12.6 

Kapitalanteil der FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Steuerberatungsgesellschaft an dem Emittenten (geplant): 

a) Für eigene Rechnung: kein eigener Kapitalanteil 

b) Für fremde Rechnung: planmäßige Erhöhung des treuhänderisch für 

die Anleger gehaltenen Kapitalanteils auf ca. 67.568.000 Euro 

Weitere Gesellschafter Zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung sind keine weiteren Gesellschafter 

vorhanden. 

Funktionen Emittent, Zahlstelle, die bestimmungsgemäß Zahlungen (z.B. Ausschüttungen/Entnahmen) 

an die Anleger ausführt, geschäftsführender Kommanditist 


12.4 Persönlich haftender Gesellschafter (Komplementär), Gründungsgesellschafter und 

Gesellschafter des Emittenten zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

Firma GS Beteiligungs GmbH 

Geschäftsanschrift und Sitz Linienstraße 40, 82041 Oberhaching 

Rechtsform, Rechtsordnung und 

Angaben zur Haftung 

Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), unterliegt deutschem 

Recht 

Grundsätzlich haftet der Komplementär einer Kommanditgesellschaft persönlich 

und unbeschränkt für die Verbindlichkeiten der Kommanditgesellschaft 

gegenüber Dritten. Vorliegend ist der Komplementär eine Kapitalgesellschaft; 

er haftet daher beschränkt auf sein Gesellschaftsvermögen. 



Gegenstand des Unternehmens Übernahme von Geschäftsführungen an anderen Gesellschaften 

Stammkapital/gezeichnetes Kapital/ 25.000 Euro (voll eingezahlt) 

geleistete Einlage 

Kapitalanteil am Emittenten Kein Anteil 

Gesellschafter (100 Prozent der Anteile) Gottfried Selmair, Stadtbergen 

sowie Geschäftsführer 

Die Geschäftsanschrift der Geschäftsführung stimmt mit der Geschäftsanschrift 

des Unternehmens überein. 

Funktion Komplementär, Gründungsgesellschafter und Gesellschafter des Emittenten 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung, Komplementär der Objektgesellschaften

12.5 Geschäftsführender Kommanditist, Gründungsgesellschafter und Gesellschafter des Emittenten 


Firma CB Beteiligungs GmbH 

Geschäftsanschrift und Sitz Horemansstraße 28, 80636 München 

Rechtsform, Rechtsordnung Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), 

unterliegt deutschem Recht 



Gegenstand des Unternehmens Übernahme von Geschäftsführung an anderen Gesellschaften und Consulting 

Stammkapital/geleistete Einlage 25.000 Euro (voll eingezahlt) 

Kapitalanteil am Emittenten 1.000 Euro (voll eingezahlt) 

Gesellschafter (100 Prozent der Anteile) 

sowie Geschäftsführer 

Christian Berger, München 



Funktion Geschäftsführender Kommanditist (Alleingeschäftsführer), Gründungsgesellschafter 

und Gesellschafter des Emittenten zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

12.6 Treuhandkommanditist, Gründungsgesellschafter und Gesellschafter des Emittenten zum 

Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

Firma FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 


Geschäftsanschrift und Sitz Schleißheimer Straße 4, 80333 München 

Rechtsform, Rechtsordnung Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), unterliegt deutschem Recht 



Gegenstand des Unternehmens Die für Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Steuerberatungsgesellschaften 

gesetzlich und berufsrechtlich zulässigen Tätigkeiten gemäß §§ 2 und 

43 und 43a WPO und §§ 33 und 57 StBerG, insbesondere: Durchführung 

betriebswirtschaftlicher Prüfungen, insbesondere solcher von Jahresabschlüssen 

wirtschaftlicher Unternehmen, Erteilung von Bestätigungsvermerken 

über die Vornahme und das Ergebnis solcher Prüfungen, Beratung 

und Vertretung in steuerlichen Angelegenheiten, Erstellung von Gutachten 

in wirtschaftlichen Angelegenheiten, treuhänderische Verwaltungen. Handels- 

und Bankgeschäfte sind ausgeschlossen. 

Grundkapital/Geleistete Einlagen 50.000 Euro (voll eingezahlt) 

Kapitalanteil am Emittenten Für eigene Rechnung: 

Kein Anteil 

178 179 

Für fremde Rechnung (geplant): 

planmäßige Erhöhung des treuhänderisch für die Anleger gehaltenen 

Kapitalanteils auf ca. 67.568.000 Euro 

Geschäftsführung Matthäus Paulus, Puchheim 

Dr. Rainer Polster, Seefeld-Hechendorf 

Frank Alexander Paulus, Eichenau 

Anita Dürrwanger-Trautwein, München 



Funktion Treuhandkommanditist des Emittenten. Aufgabe des Treuhandkommanditisten 

ist es, eine Beteiligung am Emittenten für die einzelnen Anleger treuhänderisch 

zu halten und zu verwalten. 

12.7 Objektgesellschaften (Anlageobjekte) 

Gründungsgesellschafter und Gesellschafter des Emittenten zum Zeitpunkt 

der Prospektaufstellung. 

Name Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt München KG 


Rechtsform, Rechtsordnung Kommanditgesellschaft (GmbH & Co. KG), unterliegt deutschem Recht 

Handelsregister/Registergericht HRA 97553, Amtsgericht München 


Gegenstand des Unternehmens Gegenstand des Unternehmens ist der direkte und indirekte Erwerb, die Verwaltung 

– insbesondere durch Vermietung und Verpachtung – sowie die Veräußerung 

von Grundstücken bzw. grundstücksgleichen Rechten. Die Gesellschaft 

ist zu allen Rechtsgeschäften und Rechtshandlungen berechtigt, die 

geeignet erscheinen, den Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu 

fördern. Die Gesellschaft kann zur Erreichung des Gesellschaftszwecks auch 

Beteiligungen an anderen Gesellschaften eingehen. Die Gesellschaft kann die 

Handlungen, die zur Erreichung ihres Zwecks erforderlich oder zweckmäßig 

sind, selbst vornehmen oder durch Dritte vornehmen lassen. Die Gesellschaft 

ist berechtigt, freie Liquidität verzinslich anzulegen. Die Gesellschaft ist nicht 

berechtigt, gewerblich tätig zu werden und Tätigkeiten auszuüben bzw. Geschäfte 

zu betreiben, die einer Genehmigung oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung 

oder nach § 32 i. V. m. § 1 KWG bedürfen. Die Gesellschaft ist 

ausschließlich vermögensverwaltend im ertragssteuerlichen Sinn tätig. 

Kommanditkapital 500 Euro 

Persönlich haftender Gesellschafter GS Beteiligungs GmbH 

(Komplementär) 


Geschäftsführender Kommanditist Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. München Dach KG 


Weiterer Kommanditist Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH

Name Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt München 

Landsberger Straße KG 

























Weiterer Kommanditist Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH 

Name Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt München 

Ungerer Straße KG 

























Weiterer Kommanditist Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH 

12.8 Verkäufer der Fondsobjekte (mittelbare Anlageobjekte) 

Firma BHG Gewerbe GmbH 

Geschäftsanschrift und Sitz Denninger Straße 169, 81925 München 



Funktion Verkäufer des Fondsobjekts Denninger Str. 165 (an den Käufer Bayernfonds 

Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt München KG) 

Firma Employrion Immobilien GmbH & Co. KG 

Geschäftsanschrift und Sitz Beuerbacher Straße 17, 86947 Weil 


Handelsregister/Registergericht HRA 16408, Amtsgericht Augsburg 

Funktion Verkäufer des Fondsobjektes Landsberger Str. 284–288 (an den Käufer 

Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt Landsberger Straße 

KG) 

Firma Ungererstraße Objekt GmbH & Co. KG 

Geschäftsanschrift und Sitz Frankfurt am Main 


Handelsregister/Registergericht HRA 43971, Amtsgericht Frankfurt am Main 

Funktion Verkäufer des Fondsobjektes Ungererstr. 69 (an den Käufer Bayernfonds 

Immobilienverwaltung GmbH & Co. Objekt Ungerer Straße KG) 

12.9 Kapitalgeber für die Fremdfinanzierungen der Objektgesellschaften 

Firma Landesbank BadenWürttemberg 

Geschäftsanschrift und Sitz Am Hauptbahnhof 2, 70173 Stuttgart 

Funktion Kapitalgeber für die Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals der Objektgesellschaften 

und die langfristige Fremdfinanzierung der Objektgesellschaften 

180 181

12.10 Steuerberater der Fondsgesellschaft 

Firma INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH 





Gegenstand des Unternehmens Für Steuerberatungsgesellschaften gesetzlich und berufsrechtlich zugelassene 

Tätigkeiten gemäß § 33 i. V. m. § 57 Abs. 3 StBerG. Handels- und 

Bankgeschäfte sowie gewerbliche Tätigkeiten sind ausgeschlossen. 

Stammkapital 100.000 Euro 

Geschäftsführer Stefan Köglmayr, München 

Harald Henning, München 

Anette Holzinger, München 

Funktion Buchführung, Erstellung des Jahresabschlusses und sonstige steuerliche 

Beratung der Fondsgesellschaft 

12.11 Gesellschaftsrechtliche, personelle und 

kapitalmäßige Verflechtungen 

Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement 

(Real I.S.) ist Anbieter des Beteiligungsangebots 

und zeichnet sich dafür verantwortlich. 

Die Real I.S. und die Bayernfonds Immobiliengesellschaft 

mbH (Vorkaufsberechtigter, Kommanditist 

in den Objektgesellschaften; Sitz: Innere Wiener 

Str. 17, 81667 München; HRB 45696, Amtsgericht 

München) sind kapitalmäßig und/oder personell 

miteinander verbunden. Die Real I.S. wird zu 100 

Prozent von der BayernLB gehalten. Die Mitglieder 

des Aufsichtsrats der Real I.S. sind teilweise Vorstände 

bzw. leitende Mitarbeiter der BayernLB. 

Die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 


(FCT) ist in Bezug auf die Fondsgesellschaft als 

Treuhandkommanditist tätig. Die FCT ist in Bezug 

auf die Fondsgesellschaft weder als Abschlussprüfer 

noch als Prospektprüfer oder steuerlicher Berater, 

sondern ausschließlich als Treuhandkommanditist 

auf der Grundlage von Treuhandverhältnissen tä- 

tig. In dieser Funktion haftet sie nur für grob fahrlässige 

oder vorsätzliche Verletzung der ihr obliegenden 

Pflichten, nicht jedoch für weiter gehende 

Ansprüche, insbesondere nicht für die vom Treugeber 

verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen 

Ziele und auch nicht für Pflichtverletzungen der Geschäftsführung, 

ggf. des Beirats oder von Vertragspartnern 

der Fondsgesellschaft. Die FCT Finanzcontrol 


Steuerberatungsgesellschaft übernimmt auch die 

Stellung als Treuhandkommanditist bei anderen 

von der Real I.S. initiierten Fondsgesellschaften. 

Die INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH ist in Bezug 

auf die Fondsgesellschaft als Steuerberater tätig. 

Die INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH übt 

diese Funktion auch bei anderen von der Real I.S. 

initiierten Fondsgesellschaften aus. 

Die GS Beteiligungs GmbH ist Komplementär der 

Fondsgesellschaft. Die GS Beteiligungs GmbH übt 

diese und andere Funktionen auch bei anderen 

von der Real I.S. initiierten Fondsgesellschaften 

aus. 

Die CB Beteiligungs GmbH ist der geschäftsführende 

Kommanditist der Fondsgesellschaft. Die CB Beteiligungs 

GmbH übt diese und andere Funktionen 

auch bei anderen von der Real I.S. initiierten Fondsgesellschaften 

aus. 

Die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Steuerberatungsgesellschaft, 

die INTEGRA Treuhandgesellschaft mbH, die GS 

Beteiligungs GmbH und die CB Beteiligungs GmbH 

stehen in laufender Geschäftsbeziehung zur Real I.S. 

Aus vorgenannten Umständen und Beziehungen 

können sich Interessenskonflikte ergeben. Siehe 

hierzu Tz. 3.2.12 auf Seite 36. 

Darstellung des Konzerns und Einordnung des 

Emittenten in den Konzern gemäß § 5 Nr. 6 

VermVerkProspV: 

Da die CB Beteiligungs GmbH zum Zeitpunkt der 

Prospektaufstellung an dem Emittenten (der Fondsgesellschaft) 

einen Anteil von mehr als 50 Prozent 

hält, ist der Emittent ein Konzernunternehmen der 

CB Beteiligungs GmbH. Sofern der gehaltene Anteil 

der CB Beteiligungs GmbH am Emittenten aufgrund 

der geplanten zukünftigen Kapitalerhöhungen 

unter 50 Prozent fällt, ist der Emittent kein 

Konzernunternehmen der CB Beteiligungs GmbH 

mehr. Die CB Beteiligungs GmbH übt im Wesentlichen 

vergleichbare Funktionen bei anderen Fondsgesellschaften 

aus (Details zur CB Beteiligungs 

GmbH siehe Tz. 12.5). 

1) Siehe ausführliche Leistungsbilanz. 

2) Fertigstellung des Fondsobjekts und Beginn der Bewirtschaftungsphase 

Ende 2011. 

3) Die beiden Flugzeugfonds wurden im Q1 2011 geschlossen. 

Durch das in 2011 noch eingezahlte Eigenkapital Auffüllung der 

Plan-Liquiditätsreserve. 

182 183

13. Gesellschaftsvertrag 

§ 1 

Firma, Sitz 

(1) Die Gesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft 

und führt die Firma: 

Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & 

Co. München Dach KG 

(nachstehend „Gesellschaft“). 

(2) Sitz der Gesellschaft ist München oder zukünftig 

ein anderer von dem geschäftsführenden 

Kommanditisten zu bestimmender Ort im Inland. 

Im Fall einer Sitzverlegung ist der geschäftsführende 

Kommanditist berechtigt, den 

Gesellschaftsvertrag entsprechend zu ändern. 

Die Gesellschafter bzw. Treugeber sind zu informieren. 

§ 2 

Gesellschaftszweck 

(1) Gegenstand des Unternehmens ist der direkte 

und indirekte Erwerb, die Verwaltung – insbesondere 

durch Vermietung und Verpachtung – 

sowie die Veräußerung von Grundstücken bzw. 

grundstücksgleichen Rechten. 

(2) Die Gesellschaft ist zu allen Rechtsgeschäften 

und Rechtshandlungen berechtigt, die geeignet 

erscheinen, den Gesellschaftszweck unmittelbar 

oder mittelbar zu fördern. Die Gesellschaft 

kann zur Erreichung des Gesellschaftszwecks 

auch Beteiligungen an anderen Gesellschaften 

eingehen. Die Gesellschaft kann die Handlungen, 

die zur Erreichung ihres Zwecks erforderlich 

oder zweckmäßig sind, selbst vornehmen 

oder durch Dritte vornehmen lassen. Die Gesellschaft 

ist berechtigt, freie Liquidität verzinslich 

anzulegen. 

(3) Die Gesellschaft ist nicht berechtigt, gewerblich 

tätig zu werden und Tätigkeiten auszuüben 

bzw. Geschäfte zu betreiben, die einer Genehmigung 

oder Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung 

oder nach § 32 i. V. m. § 1 KWG bedürfen. 

(4) Die Gesellschaft ist ausschließlich vermögensverwaltend 

im ertragssteuerlichen Sinn tätig. 

§ 3 

Gesellschafter und Kapital 

(1) Komplementär (persönlich haftender Gesellschafter) 

ist die GS Beteiligungs GmbH („Komplementär“), 

mit Sitz in Oberhaching, ohne 

Kapitalanteil. Der Komplementär ist zur Leistung 

einer Einlage weder berechtigt noch verpflichtet 

und ist nicht am Vermögen und Ergebnis 

der Gesellschaft beteiligt. 

(2) Geschäftsführender Kommanditist ist die CB 

Beteiligungs GmbH („geschäftsführender Kommanditist“), 

mit Sitz in München, mit einem 

Kapitalanteil in Höhe von 1.000 Euro. 

(3) Darüber hinaus kann sich jede natürliche oder 

juristische Person gemäß den Voraussetzungen 

des § 3 Abs. (5) und der entsprechenden Beitrittsvereinbarung 

im Rahmen der Kapitalerhöhungen 

gemäß § 4 Abs. (1) über den Treuhandkommanditisten, 

die FCT Finanzcontrol 

Treuhand GmbH („Treuhandkommanditist“), 

mit Sitz in München, als Treugeber beteiligen. 

Der Treuhandkommanditist tritt aufschiebend 

bedingt auf die Eintragung als Kommanditist 

im Handelsregister in die Gesellschaft ein. Der 

Treuhandkommanditist hält für eigene Rechnung 

keinen Kapitalanteil und ist nicht für eigene 

Rechnung am Vermögen der Gesellschaft 

beteiligt, wird jedoch im Rahmen der Kapitalerhöhung 

gemäß § 4 einen Kapitalanteil übernehmen 

und diesen treuhänderisch für Rechnung 

der Treugeber halten. Die Beteiligung an 

der Gesellschaft als Treugeber erfolgt, indem 

der Treugeber ein Angebot auf Abschluss eines 

Treuhandvertrags abgibt, der Treuhandkommanditist 

dieses Angebot annimmt und der 

geschäftsführende Kommanditist den Treuhandkommanditisten 

zur Kapitalerhöhung gemäß 

§ 4 zulässt. Die Treugeber werden über 

die Annahme des Angebots auf Abschluss eines 

Treuhandvertrags und die Zulassung des 

Treuhandkommanditisten zur entsprechenden 

Kapitalerhöhung gemäß § 4 informiert; die 

Treugeber verzichten gemäß § 151 BGB auf den 

Zugang der Annahmeerklärung. 

Treugeber und Kommanditisten werden nachfolgend 

auch gemeinschaftlich als Gesellschafter 

bezeichnet, sofern nicht ausdrücklich auf 

Treugeber Bezug genommen wird. 

(4) Der geschäftsführende Kommanditist ist durch 

die Gesellschafter unwiderruflich bevollmächtigt, 

unter Befreiung von den Beschränkungen 

des § 181 BGB ohne weitere Zustimmung weitere 

natürliche oder juristische Personen als 

Gesellschafter in die Gesellschaft aufzunehmen, 

entsprechende Aufnahmeverträge (auch im 

Namen der jeweiligen Mitgesellschafter) abzuschließen 

und/oder durch Erhöhung der Beteiligung 

des Treuhandkommanditisten das eingelegte 

Kapital zur Finanzierung des durchzuführenden 

bzw. durchgeführten Gesell schaftszwecks 

im Sinne des § 2 auf das in § 4 Abs. (1) 

genannte Gesellschaftskapital zu erhöhen und 

diejenigen Erklärungen abzugeben und Handlungen 

vorzunehmen, die insoweit sachdienlich 

oder erforderlich sind. Eine separate Zustimmung 

der Mitgesellschafter ist hierfür nicht 

erforderlich. 

(5) Das Gesellschaftskapital setzt sich aus den 

gesamten Kapitalanteilen der jeweiligen Gesellschafter 

zusammen. Eine Beteiligung von 

Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Gemeinschaften 

und Ehepaaren in der Form einer Gesellschaft 

bürgerlichen Rechts bzw. Gemeinschaft 

ist sowohl für Kommanditisten als auch 

für Treugeber ausgeschlossen. 

Personen, die (i) Staatsangehörige der USA 

sind, (ii) Inhaber einer dauerhaften Aufenthalts- 

und Arbeitsgenehmigung der USA 

(„Green Card“) sind, (iii) ihren gewöhnlichen 

Aufenthalt/Wohnsitz oder Sitz in den USA 

haben und/oder (iv) die Beteiligung für eine 

Vermögensmasse mit Sitz in den USA eingehen 



sein. Anlässlich der Aufnahme und auf 

Verlangen des geschäftsführenden Kommanditisten 

haben Gesellschafter und Treugeber 

184 185 

zu versichern und nachzuweisen, dass keine 

der im vorstehenden Satz genannten Bedingungen 

(„Beteiligungshindernis“) vorliegt. 

Bei anfänglichem oder nachträglichem Vorliegen 

eines Beteiligungshindernisses ist der 

betreffende Gesellschafter bzw. Treugeber gegenüber 

der Gesellschaft und den übrigen Gesellschaftern 

bzw. Treugebern schadenersatzpflichtig, 

es sei denn, der Gesellschafter bzw. 

Treugeber hat dies nicht zu vertreten. Ausnahmen 

davon, dass der Gesellschaft grundsätzlich 

nur derjenige beitreten kann, in dessen 

Person kein Beteiligungshindernis vorliegt, 

können durch den geschäftsführenden Kommanditisten 

zugelassen werden. Ungeachtet 

einer solchen von dem geschäftsführenden 

Kommanditisten gewährten Ausnahme ist der 

betreffende Gesellschafter bzw. Treugeber der 

Gesellschaft und jedem einzelnen Gesellschafter 

bzw. Treugeber gegenüber zum Ersatz aller 

Schäden, Kosten und Nachteile verpflichtet, 

die daraus entstehen, dass in der Person 

des Gesellschafters bzw. Treugebers ein Beteiligungshindernis 

vorliegt oder entsteht. Ein 

Rückgriff des Gesellschafters bzw. Treugebers, 

insbesondere auf den geschäftsführenden 

Kommanditisten, ist ausgeschlossen. 

(6) Der Beteiligungsbetrag eines Gesellschafters 

am Kapital der Gesellschaft soll mindestens 

15.000 Euro betragen, wobei der geschäftsführende 

Kommanditist im Einzelfall nach eigenem 

Ermessen auch geringere Beteiligungen 

zulassen kann. Beteiligungsbeträge müssen 

jeweils durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. Zusätzlich 

hat der beitretende Gesellschafter ein 

Agio in Höhe von fünf Prozent bezogen auf 

seinen Beteiligungsbetrag entsprechend der 

Beitrittsvereinbarung zu leisten. Der gesamte 

Beteiligungsbetrag zzgl. Agio ist in bar nach 

näherer Maßgabe der Beitrittsvereinbarung 

zu erbringen. Soweit Beteiligungen im Rahmen 

der Platzierungsgarantie übernommen werden, 

ist ein Agio nicht zu leisten. Das Gesellschaftskapital 

setzt sich aus den gesamten Beteiligungsbeträgen 

der jeweiligen Gesellschafter 

zusammen. Für den Beteiligungsbetrag des

geschäftsführenden Kommanditisten gilt das 

Mindesterfordernis für Beteiligungsbeträge 

gemäß Satz 1 und Satz 2 nicht. 

(7) Den beitretenden Gesellschaftern ist bekannt, 

dass seit Gründung der Gesellschaft verschiedene 

Verträge für die Gesellschaft abgeschlossen 

wurden bzw. künftig abgeschlossen werden, 

insbesondere über Gesellschaftsanteile 

an Objektgesellschaften, über die mittelbar 

Immobilien gehalten werden, und Darlehensverträge 

zur Finanzierung dieser Immobilien 

sowie verschiedene Dienstleistungs- und Geschäftsbesorgungsverträge, 

wie im Verkaufsprospekt 

der Gesellschaft, der zur Einwerbung 

von Anlegern (Treugebern) im Rahmen der 

Kapitalerhöhung gemäß §§ 4 und 5 verwendet 

wird, beschrieben, und die Gesellschaft 

aus solchen Verträgen wirtschaftlich verpflichtet 

ist bzw. verpflichtet wird. Die Gesellschafter 

können die abgeschlossenen Verträge gemäß 

§ 10 Abs. (1) einsehen und stimmen 

ihnen mit ihrem Beitritt zu. 

(8) Der geschäftsführende Kommanditist hat seinen 

Kapitalanteil gemäß § 3 Abs. (2) geleistet. 

Die übrigen Gesellschafter werden ihre Kapitalanteile 

nach Maßgabe des § 7 erbringen. 

(9) Die für den Treuhandkommanditisten und jeden 

Kommanditisten im Handelsregister einzutragende 

Hafteinlage beträgt stets 100 Euro. 

(10) Die Gesellschafter bestellen den geschäftsführenden 

Kommanditisten als gemeinsamen 

Empfangsbevollmächtigten im Sinne des § 183 

AO und verpflichten sich untereinander, Rechtsbehelfe 

oder sonstige Rechtsmittel im Rahmen 

der deutschen Steuerveranlagung bzw. gesonderter 

Feststellungen für die Gesellschaft nur 

nach Zustimmung des Komplementärs und des 

geschäftsführenden Kommanditisten und nur 

durch den Steuerberater der Gesellschaft einzulegen, 

auch soweit sie persönlich (z.B. hinsichtlich 

ihrer Sonderwerbungskosten) betroffen 

sind. Dies gilt auch für den Fall, dass der 

Gesellschafter gekündigt hat oder bereits aus 

der Gesellschaft ausgeschieden ist. Diese Verpflichtung 

und die Empfangsvollmacht, die 

bei einem etwaigen Ausscheiden des geschäftsführenden 

Kommanditisten aus der Gesellschaft 

ggf. zu erneuern ist, gelten unwiderruflich über 

die Gesellschaftszugehörigkeit hinaus, soweit 

Steuerbescheide und Verwaltungsakte betroffen 

sind, die für die Veranlagungszeiträume 

der Gesellschaftszugehörigkeit ergehen. Der 

geschäftsführende Kommanditist kann die 

Empfangsbevollmächtigung ab dem Zeitpunkt 

der Liquidation durch Erklärung gegenüber der 

zuständigen Finanzbehörde mit der Folge widerrufen, 

dass die Zustellungen sodann an die 

Gesellschafter der Liquidationsgesellschaft direkt 

erfolgen müssen; er wird von diesem Recht 

nur auf Basis eines entsprechenden Gesellschafterbeschlusses 

Gebrauch machen. 

(11) Treugeber bzw. Gesellschafter kann nur werden, 

wer sich gegenüber der Gesellschaft gemäß 

den Anforderungen in der Beitrittserklärung 

identifiziert hat. Treugeber und Gesellschafter 

haben sich gemäß den Bestimmungen der 

Beitrittserklärung, insbesondere durch Übersendung 

einer Kopie eines gültigen Reisepasses 

oder Personalausweises, zu identifizieren. 

Bei juristischen Personen, Personengesellschaften 

oder Stiftungen erfolgt die Identifikation 

durch einen Handels- oder Stiftungsregisterauszug 

und die Übersendung jeweils einer Kopie 

des gültigen Reisepasses oder Personalausweises 

der vertretungsberechtigten 

Personen. Der Treugeber bzw. der Gesellschafter 

ist verpflichtet, der Gesellschaft diejenigen 

Informationen zur Verfügung zu stellen, 

die diese zur Erfüllung etwaiger sich aus 

dem Geldwäschegesetz ergebender Verpflichtungen 

benötigt. 

(12) Die Gesellschafter unterliegen keinem Wettbewerbsverbot. 

Wettbewerbsrelevante Informationen 

sollen jedoch nur an einen von Berufs 

wegen zur Verschwiegenheit verpflichteten, 

für beide Seiten vertrauenswürdigen Dritten 

gegeben werden. 

§ 4 

Kapitalerhöhungen 

(1) Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt, 

das Gesellschaftskapital durch Zulassung 

des Treuhandkommanditisten zur Erhöhung 

seines Kapitalanteils bis zum 30.06.2013 

(Platzierungsfrist) in einem oder mehreren 

Schritten um 67.568.000 Euro auf insgesamt 

67.569.000 Euro (zzgl. fünf Prozent Agio) zu erhöhen. 

Der geschäftsführende Kommanditist 

ist berechtigt, das Gesellschaftskapital abweichend 

von Satz 1 um zehn Prozent zu überschreiten 

bzw. zu unterschreiten. Der geschäftsführende 

Kommanditist ist berechtigt, die Frist 

für die Platzierung des Gesellschaftskapitals bis 

zum 31.12.2015 zu verlängern. 

(2) Mit der Zulassung des Treuhandkommanditisten 

zur Kapitalerhöhung und der Annahme 

des Angebots des Anlegers zum Abschluss eines 

Treuhandvertrags durch den Treuhandkommanditisten 

erhöht sich der Kapitalanteil 

des Treuhandkommanditisten vorbehaltlich 

des Abs. (3) und § 3 automatisch, ohne dass 

es einer weiteren Maßnahme oder Erklärung 

bedarf, um den entsprechenden in der Beitrittsvereinbarung 

bezeichneten Betrag. Die 

Erbringung der Kommanditeinlage des Treuhandkommanditisten 

richtet sich nach § 7. 

(3) Kapitalerhöhungen erfolgen jeweils mit Wirkung 

zum Beginn des Kalendermonats, der der 

Annahme des Beitritts bzw. der Zulassung zur 

Erhöhung des Kapitalanteils folgt. 

(4) Der geschäftsführende Kommanditist hat freies 

Ermessen, Beitrittsangebote nicht anzunehmen 

und Kapitalerhöhungen nicht vorzunehmen. 

§ 5 

Rechtstellung der Treugeber und 

Kommanditisten/Auskunftspflichten 

(1) Den Gesellschaftern ist bekannt, dass der Treuhandkommanditist 

an den geplanten Kapitalerhöhungen 

gemäß § 4 zwar im eigenen Namen, 

jedoch als Treuhänder für fremde Rechnung 

teilnimmt und seinen Kapitalanteil für die 

186 187 

Treugeber halten wird. Dieses Treuhandverhältnis 

wird in einem Treuhandvertrag geregelt, 

den der Treuhandkommanditist mit den 

Treugebern unmittelbar selbst abschließt. 

(2) Soweit der Treuhandkommanditist seine Rechte 

an die Treugeber abgetreten oder diesen 

Vollmacht zur Ausübung der mitgliedschaftlichen 

Rechte erteilt hat, werden die Treugeber 

im Verhältnis zur Gesellschaft und allen Gesellschaftern 

wie Kommanditisten behandelt. 

Dies gilt insbesondere für die Beteiligung am 

Gesellschaftsvermögen, am Gewinn und Verlust, 

an einem Auseinandersetzungsguthaben 

und einem Liquidationserlös sowie für die Ausübung 

mitgliedschaftlicher Rechte, insbesondere 

Stimm- und Entnahmerechte. Die Gesellschafter 

sind ausdrücklich damit einverstanden, dass 

die Treugeber kraft der ihnen erteilten Vollmacht 

die auf ihre Beteiligung entfallenden 

mitgliedschaftlichen Rechte unmittelbar selbst 

oder durch Bevollmächtigte (entsprechend 

den Regelungen dieses Gesellschaftsvertrags) 

ausüben, insbesondere an Beschlussfassungen 

der Gesellschafter mitwirken können. 

(3) Soweit die Treugeber nicht unmittelbar handeln, 

wird der Treuhandkommanditist die Gesellschafterrechte 

nach deren Weisungen und 

insbesondere nach Maßgabe des Treuhandvertrags 

im Interesse der Treugeber ausüben. 

(4) Jeder Treugeber kann nach Durchführung der 

entsprechenden Kapitalerhöhungen gemäß § 4 

und unter Vorlage einer Handelsregistervollmacht 

gemäß § 30 verlangen, dass seine Treuhandbeteiligung 

in eine Direktbeteiligung als 

Kommanditist umgewandelt wird. § 3 Abs. (6) 

gilt sinngemäß. Das Verlangen wird erst mit 

der Vorlage der Handelsregistervollmacht wirksam. 

Die Umwandlung ist aufschiebend bedingt 

auf die Eintragung des Treugebers als Kommanditist 

in das Handelsregister. Die durch eine 

solche Umwandlung entstehenden Kosten 

(z.B. Kosten der Eintragung ins Handelsregister) 

hat der wechselnde Treugeber zu tragen. 

Die zu ersetzenden Kosten bestimmen sich 

nach dem Preisverzeichnis der Gesellschaft

oder deren Geschäftsbesorger, das von dem 

wechselnden Treugeber jederzeit eingesehen 

werden kann. Die für den wechselnden Treugeber 

im Handelsregister einzutragende Haftsumme 

beträgt 100 Euro. 

(5) Jeder Gesellschafter ist verpflichtet, etwaige 

Änderungen seiner in der Beitrittsvereinbarung 

gemachten Angaben der Gesellschaft unverzüglich 

mitzuteilen. Jeder Gesellschafter ist 

auch verpflichtet, der Gesellschaft unaufgefordert 

seine steuerrechtliche „Ansässigkeit“ außerhalb 

der Bundesrepublik Deutschland bzw. 

jede künftige Änderung seiner steuerrechtlichen 

„Ansässigkeit“ mitzuteilen. Auf Anforderung 

des geschäftsführenden Kommanditisten 

hat jeder Gesellschafter Nachweis über den 

Ort seiner „Ansässigkeit“ im Sinne des Steuerrechts 

zu erbringen. Verzieht ein Gesellschafter 

ins Ausland, soll er der Gesellschaft einen 

inländischen Zustellungsbevollmächtigten benennen. 

Gleiches gilt für Gesellschafter mit 

Wohnsitz im Ausland. § 3 Abs. (5) bleibt hiervon 

unberührt. Der geschäftsführende Kommanditist 

hat überdies das Recht, von den Gesellschaftern 

Angaben zur Erteilung von Auskünften 

gegenüber Steuerbehörden oder kontoführenden 

Banken zu verlangen, soweit dies gesetzlich 

geboten ist, von den Steuerbehörden 

gefordert wird oder zur Freistellung, Ermäßigung 

oder Erstattung von Abzugsteuern erforderlich 

ist. In den zuletzt genannten Fällen 

ist der geschäftsführende Kommanditist zudem 

berechtigt, von den Gesellschaftern die 

Ausfertigung ggf. notwendiger Steuerformulare 

und -erklärungen oder die Mitwirkung 

hierbei zu verlangen. 

§ 6 

Gesellschafterkonten 

(1) Für jeden Gesellschafter werden folgende Kapitalkonten 

geführt: 

a) Der Kapitalanteil (Pflichteinlage einschließlich 

Hafteinlage) des Gesellschafters wird 

auf dem Kapitalkonto I geführt. Dieses ist 

unveränderlich und maßgebend für das 

Stimm- und Entnahmerecht und – vorbehaltlich 

§ 19 – für die Ergebnisverteilung, 

die Beteiligung am Vermögen und am 

Auseinandersetzungsguthaben. 

b) Das Agio wird als Kapitalrücklage auf dem 

Kapitalkonto II gebucht. Das Kapitalkonto 

II gilt als Rücklage nach § 264c Abs.2 S.1 

Ziffer II HGB. 

c) Ausschüttungen, sonstige Entnahmen sowie 

sonstige Einlagen werden auf dem Kapitalkonto 

III gebucht. 

d) Gewinne und Verluste werden auf dem 

Kapitalkonto IV gebucht (Gewinn- und 

Verlustvortragskonto). 

(2) Die Salden auf den Kapitalkonten sind unverzinslich. 

(3) Für den Leistungsverkehr und die sonstigen 

Ansprüche zwischen der Gesellschaft und den 

Gesellschaftern wird ein gesondertes Verrechnungskonto 

geführt. Das Konto hat im Verhältnis 

der Gesellschaft zu den Gesellschaftern 

Forderungs- und Verbindlichkeitscharakter. 

§ 7 

Erbringung der Kommanditeinlagen 

Für die Leistung der Kapitalanteile und des Agios 

bei Gesellschaftern, die gemäß § 3 Abs. (3) und (4) 

beitreten bzw. ihren Kapitalanteil erhöhen, gilt 

Folgendes: 

(1) Die Gesellschafter sind zur vollständigen Barleistung 

des Kapitalanteils zzgl. Agio gemäß 

den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung in 

der dort genannten Währung kosten- und spesenfrei 

für die Gesellschaft verpflichtet. Der 

Kapitalanteil zzgl. Agio ist vollständig von einem 

Bankkonto zu zahlen, das in einem Mitgliedsstaat 

der Europäischen Gemeinschaft geführt 

wird. Andernfalls kann die Zahlung zurückgewiesen 

werden. Sie gilt im Fall einer Zahlung 

von einem anderen als den vorstehend genannten 

Konten als nicht geleistet. 

Bei ratenweiser Einzahlung des Kapitalanteils 

werden die Einzahlungen vorrangig dem Kapitalkonto 

II, dann dem Kapitalkonto I gutgeschrieben. 

(2) Der Treuhandkommanditist erhöht seinen Anteil 

im Rahmen der jeweiligen Kapitalerhöhung 

gemäß § 4 und erbringt diesen Kapitalanteil 

zzgl. Agio durch Abtretung seiner gegen die 

künftigen Treugeber bestehenden Ansprüche 

auf Leistung der Einlage an die Gesellschaft. 

Die Abtretung der Ansprüche wird hiermit erklärt. 

Die Gesellschaft nimmt diese Abtretung 

an. Eine weiter gehende Haftung des Treuhandkommanditisten 

für die Erbringung der Einlagen 

ist im Innenverhältnis zur Gesellschaft 

ausgeschlossen. 

(3) Wird der Kapitalanteil zzgl. Agio zu den über 

die Beitrittsvereinbarung vereinbarten Terminen 

nicht oder nicht in voller Höhe erbracht, 

kann der Treuhandkommanditist bzw. der geschäftsführende 

Kommanditist von der Beitrittsvereinbarung 

mit dem säumigen Treugeber 

zurücktreten. 

(4) Der infolge Abs. (3) gemäß § 26 Abs. (1) lit. c) 

ausscheidende Gesellschafter trägt die im Zusammenhang 

mit seinem Ausscheiden entstehenden 

Kosten und die der Gesellschaft dadurch 

entstehenden Schäden, mindestens aber 

eine Schadenpauschale in Höhe des vereinbarten 

Agios. Macht die Gesellschaft diese Schadenpauschale 

geltend, bleibt es dem Gesellschafter 

vorbehalten, einen geringeren Schaden 

bzw. das Nichtvorliegen eines Schadens 

nachzuweisen. Die Gesellschaft ist zudem berechtigt, 

ihre Schadenersatzansprüche mit etwaigen 

Rückzahlungsverpflichtungen zu verrechnen. 

(5) Anstelle des Rücktritts gemäß Abs. (3) kann 

der geschäftsführende Kommanditist den Kapitalanteil 

eines in Verzug geratenen Gesellschafters 

unter Beachtung des § 3, insbesondere 

des § 3 Abs. (6), sowie des § 4 Abs. (1) 

auf den Betrag der von ihm geleisteten Zahlung 

abzüglich fünf Prozent Agio sowie ab- 

188 189 

züglich sämtlicher Schadenersatzansprüche 

herabsetzen. Im Fall der Herabsetzung hat der 

hiervon betroffene Gesellschafter der Gesellschaft 

die diesbezüglichen Kosten, mindestens 

aber eine Schadenpauschale in Höhe von 

500 Euro zu ersetzen. Macht die Gesellschaft 

diese Schadenpauschale geltend, kann der betroffene 

Gesellschafter einen geringeren Schaden 

bzw. das Nichtvorliegen eines Schadens 

nachweisen. 

(6) Bei nicht fristgerechter Einzahlung der Einlagen 

können dem Gesellschafter Verzugszinsen in 

gesetzlicher Höhe berechnet werden. Die Geltendmachung 

von darüber hinausgehenden 

Schadenersatzforderungen, z.B. zusätzlichen 

Bearbeitungsgebühren des Geschäftsbesorgers 

der Gesellschaft, bleibt davon unberührt. 

(7) Der Treuhandkommanditist tritt bereits hiermit 

die ihm gegenüber den jeweiligen Treugebern 

zustehenden Ansprüche auf Verzugszinsen 

und sonstige Schadenersatzansprüche 

an die Gesellschaft ab; die Gesellschaft nimmt 

diese Abtretung an. Die Gesellschaft ist somit 

berechtigt, die entsprechenden Ansprüche 

unmittelbar gegenüber dem jeweiligen Treugeber 

geltend zu machen; ein darüber hinausgehender 

Anspruch der Gesellschaft gegenüber 

dem Treuhandkommanditisten 

besteht nicht. 

§ 8 

Ausschluss der Nachschusspflicht 

Über die Verpflichtung zur Leistung des in der Beitrittsvereinbarung 

vereinbarten Kapitalanteils zzgl. 

Agio hinaus übernehmen die Gesellschafter keine 

weiteren Zahlungs- oder Nachschusspflichten oder 

Haftungen. Dies gilt auch im Fall einer Auflösung 

der Gesellschaft. Unberührt von diesem vertraglichen 

Haftungsausschluss bleibt die gesetzliche Regelung 

über die Haftung der Kommanditisten, bzw. 

der Treugeber im Innenverhältnis zum Treuhandkommanditisten 

gemäß Treuhandvertrag, gegenüber 

Gesellschaftsgläubigern gemäß §§ 171 ff. HGB.

§ 9 

Geschäftsführung und Vertretung 

(1) Zur Geschäftsführung berechtigt und verpflichtet 

ist ausschließlich der geschäftsführende 

Kommanditist. Der Komplementär ist im Innenverhältnis 

von der Geschäftsführung ausgeschlossen. 

Den übrigen Kommanditisten 

stehen keine Geschäftsführungs- und Vertretungsrechte 

für die gesamte Dauer der Gesellschaft 

zu. 

(2) Der geschäftsführende Kommanditist ist verpflichtet, 

die Geschäfte der Gesellschaft unter 

Beachtung der sich aus § 15 ergebenden Zuständigkeiten 

der Gesellschafter sowie nach 

Maßgabe der von diesen demgemäß gefassten 

Gesellschafterbeschlüsse mit der Sorgfalt 

ordentlicher Kaufleute zu führen sowie seine 

Geschäftserfahrungen und -verbindungen der 

Gesellschaft nach besten Kräften zur Verfügung 

zu stellen. Der geschäftsführende Kommanditist 

hat die Gesellschaft in Übereinstimmung 

mit den gesetzlichen Vorschriften und 

diesem Gesellschaftsvertrag zu führen. Über 

den gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft 

hinausgehende Handlungen bedürfen 

eines zustimmenden Gesellschafterbeschlusses. 

Folgende Handlungen kann der geschäftsführende 

Kommanditist ohne Zustimmung der 

Gesellschafter vornehmen: 

(a) während der Platzierungsfrist gemäß § 4 

Abs. (1) die Aufnahme von Fremdmitteln 

durch die Gesellschaft oder durch Objektgesellschaften, 

an denen die Gesellschaft 

beteiligt ist, zur Finanzierung der Investitionen 

der Gesellschaft bzw. der Objektgesellschaften 

an denen die Gesellschaft beteiligt 

ist, einschließlich der Möglichkeit 

der Eigenkapitalvorfinanzierung sowie die 

Bestellung hierfür üblicher Sicherheiten. 

Eine etwaige Eigenkapitalvorfinanzierung 

muss dabei in jedem Fall mit der Platzierungsfrist 

(unter Berücksichtigung etwaiger 

Verlängerungsperioden) enden; 

(b) Abschluss, Änderung und Beendigung von 

Währungs- bzw. Zinssicherungsgeschäften; 

(c) Abschluss, Änderung und Kündigung bzw. 

Aufhebung der Geschäftsbesorgungs- und 

Dienstleistungsverträge der Gesellschaft. 

Zum gewöhnlichen Geschäftsbetrieb der Gesellschaft 

gehören, in den durch § 15 Abs. (1) 

bestimmten Grenzen, insbesondere 

(a) die Eröffnung und Auflösung von Konten 

der Gesellschaft und die Abwicklung des 

Zahlungsverkehrs; 

(b) die Führung der Bücher der Gesellschaft sowie 

die Aufstellung des Jahresabschlusses; 

(c) die Zustimmung zur Begründung, Änderung 

oder Aufhebung von Miet- und Pachtverträgen 

durch Objektgesellschaften, an denen 

die Gesellschaft beteiligt ist, sofern der 

Miet- bzw. Pachtvertrag weniger als 10 Prozent 

der vermietbaren Fläche des Gebäudes 

zum Gegenstand hat; 

(d) die Aufnahme und Umschuldung von Darlehen 

und Kreditlinien auch nach Ablauf 

der Platzierungsfrist gemäß § 4 Abs. (1) – 

insbesondere für erforderliche Betriebsmittelkredite 

und/oder zur Finanzierung 

von Investitionen einschließlich solcher für 

Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung 

der Grundstücke/Gebäude, die auf 

5.000.000 Euro begrenzt sein müssen, es sei 

denn, es besteht kurzfristiger Handlungsbedarf 

bzw. Gefahr im Verzug für ein Grundstück/Gebäude 

bzw. die Gesellschaft – und 

der Abschluss von Zins- und Währungssicherungsgeschäften 

sowie der Abschluss 

von Verträgen über Sicherheiten in diesem 

Zusammenhang (einschließlich dinglicher 

Belastungen des Gesellschaftsvermögens); 

(e) die Übernahme von Bürgschaften, Garantien 

und das Eingehen von Avalkrediten und 

die Gewährung von Sicherheiten; 

(f) das Einleiten, das Führen und die Beilegung 

von gerichtlichen und außergerichtlichen 

Rechtsstreitigkeiten der Gesellschaft; 

(g) die Zustimmung zu den Geschäftsvorfällen 

unter (d), (e) und (f) auf Ebene von Objektgesellschaften, 

an denen die Gesellschaft 

beteiligt ist; 

(h) der Abschluss marktüblicher Versicherungen. 

Einer Zustimmung der Gesellschafter bedarf es 

für diese Geschäfte nicht. 

(3) Der Komplementär ist von den Beschränkungen 

des § 112 Abs. 1 HGB befreit. Dies gilt sinngemäß 

für den geschäftsführenden Kommanditisten. 

(4) Der Komplementär und der geschäftsführende 

Kommanditist sowie deren Organe sind bezüglich 

aller Rechtsgeschäfte zwischen ihnen und 

der Gesellschaft sowie den Kommanditisten 

von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. 

(5) Der Komplementär vertritt die Gesellschaft einzeln. 

Dem geschäftsführenden Kommanditisten 

wird hiermit im Rahmen seiner Geschäftsführungsbefugnis 

und, soweit gesetzlich zulässig, 

Generalvollmacht zur Vertretung der Gesellschaft 

erteilt. Er ist im Rahmen seiner Generalvollmacht 

ebenfalls einzelvertretungsberechtigt. 

Die Vollmacht ist nach außen inhaltlich 

nicht beschränkt. 

(6) Die Gesellschafter sind bei Vorliegen eines 

wichtigen Grundes ermächtigt, die dem geschäftsführenden 

Kommanditisten erteilte Geschäftsführungsbefugnis 

nebst Generalvollmacht 

durch Beschluss zu widerrufen. 

(7) Mit dem Ausscheiden des geschäftsführenden 

Kommanditisten bzw. des persönlich haftenden 

Gesellschafters aus der Gesellschaft erlischt 

dessen Geschäftsführungs- und Vertretungsbefugnis 

automatisch, insbesondere sofern 

190 191 

vom Kündigungsrecht gemäß § 25 Gebrauch 

gemacht wird. 

(8) Der geschäftsführende Kommanditist ist zur 

Beauftragung anderer juristischer oder natürlicher 

Personen mit Teilen der Geschäftsführung 

oder mit einzelnen Geschäftsführungsaufgaben 

berechtigt. Die Verantwortung für 

die Geschäftsführung verbleibt jedoch stets 

beim geschäftsführenden Kommanditisten. 

§ 10 

Kontrollrechte und Geschäftsbericht 

(1) Die Gesellschafter haben über das Kontrollrecht 

des § 166 HGB hinaus das Recht, die Handelsbücher 

und Papiere der Gesellschaft am Sitz 

der Gesellschaft zu üblichen Bürozeiten selbst 

einzusehen oder durch einen Angehörigen der 

steuerberatenden oder wirtschaftsprüfenden 

Berufe einsehen zu lassen. Der vorab mitzuteilende 

Prüfungszweck bestimmt den Inhalt und 

Umfang des Einsichtsrechts. Die Mitgesellschafter 

sind vor einer Kenntnisnahme ihrer personenbezogenen 

Daten durch einen einsichtnehmenden 

Gesellschafter zu schützen 

(Datenschutz). 

(2) Der geschäftsführende Kommanditist informiert 

die Gesellschafter und, soweit vorhanden, den 

Beirat über wesentliche geschäftliche Vorgänge 

und über die wirtschaftliche Situation der 

Gesellschaft. 

(3) Der geschäftsführende Kommanditist hat jährlich 

den Gesellschaftern schriftlich über den 

Geschäftsverlauf und die Lage der Gesellschaft 

zu berichten. 

(4) Alle Gesellschafter bzw. Treugeber und deren 

mögliche Vertreter haben über sämtliche Angelegenheiten 

und Unterlagen der Gesellschaft, 

insbesondere wettbewerbsrelevante Informationen, 

gegenüber Dritten Stillschweigen zu 

bewahren. Unterlagen und Informationen betreffend 

die Gesellschaft, insbesondere wettbewerbsrelevante 

Informationen, dürfen nur 

an einen von Berufs wegen zur Verschwiegen-

heit verpflichteten und für beide Seiten vertrauenswürdigen 

Dritten (Berater) weitergegeben 

werden; dieser darf von der Verschwiegenheit 

nicht entbunden werden. 

§ 11 

Haftung 

(1) Die Gesellschafter haben untereinander sowie 

im Verhältnis zu der Gesellschaft nur Vorsatz 

und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Davon 

ausgenommen ist die Verletzung von Leben, 

Körper und Gesundheit. Die Bestimmungen 

des § 9 Abs. (2) bleiben unberührt. 

(2) Schadenersatzansprüche der Gesellschafter 

bzw. Treugeber untereinander sowie im Verhältnis 

zur Gesellschaft verjähren nach Ablauf 

von drei Jahren, gerechnet ab dem Schluss 

des Jahres, in dem der Anspruch entstanden 

ist und der Gesellschafter bzw. Treugeber von 

den den Anspruch begründenden Umständen 

und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt 

oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. 

Unabhängig von der Kenntnis oder der grob 

fahrlässigen Unkenntnis verjähren Ansprüche 

auf Ersatz anderer Schäden als aus der Verletzung 

des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit 

spätestens nach Ablauf von fünf Jahren 

nach der Entstehung des Anspruchs. Für vorsätzliche 

verursachte Schäden und für Schäden 

aus der Verletzung des Lebens, des Körpers 

oder der Gesundheit gilt die Verjährungsfrist 

von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs. 

(3) Ansprüche sind gegenüber dem Verpflichteten 

schriftlich geltend zu machen. 

§ 12 

Beirat 

(1) Die Gesellschafter können einen Beirat wählen, 

der aus drei Mitgliedern besteht. Zusätzlich 

kann ein Ersatzmitglied gewählt werden. Beiratsmitglieder 

können ausschließlich Gesellschafter 

bzw. Treugeber sein. Im Fall der Wahl 

eines Beirats gilt: 

a) Die Beiratsmitglieder werden für die Zeit 

bis zum Ablauf des fünften Jahres bestellt, 

das auf ihre Wahl folgt. Auch nach Ablauf 

dieser Zeit bleibt ein Beiratsmitglied so lange 

im Amt, bis ein Nachfolger bestimmt 

ist. Eine Wiederwahl ist zulässig. Scheidet 

ein Beiratsmitglied während seiner Amtszeit 

aus oder verstirbt es, rückt das Ersatzmitglied 

an dessen Stelle nach. Haben die 

Gesellschafter kein Ersatzmitglied gewählt, 

rückt als nächstes Beiratsmitglied die Person 

nach, die die nächstmeisten Stimmen 

bei der vorangegangenen Beiratswahl erhalten 

hatte, wenn diese die Wahl annimmt. 

Sofern das nachrückende Mitglied die Wahl 

nicht annimmt bzw. keine andere Person 

Stimmen bei der vorangegangenen Beiratswahl 

erhalten hat, bestimmt der geschäftsführende 

Kommanditist eine Person, die 

diese Funktion annimmt, als nachrückendes 

Mitglied des Beirats. Die Amtszeit des 

Ersatzmitglieds bzw. des nachrückenden 

Mitglieds endet mit der regulären Amtszeit 

des Beiratsmitglieds, an dessen Stelle 

das Ersatzmitglied bzw. das nachrückende 

Mitglied zum Beiratsmitglied wurde. 

b) Bis zur Wahl eines ordentlichen Beirats kann 

der geschäftsführende Kommanditist einen 

vorläufigen Beirat bestellen. 

c) Der Beirat fasst seine Beschlüsse mit einfacher 

Mehrheit. Er ist beschlussfähig, wenn 

mindestens zwei seiner Mitglieder anwesend 

sind. 

d) Der Beirat gibt sich selbst eine Geschäftsordnung 

und wählt aus seiner Mitte einen 

Vorsitzenden. Sitzungen des Beirats können 

in Form von Sitzungen bei Anwesenheit 

oder in Form von Telefonkonferenzen 

stattfinden. 

e) Aufgabe des Beirats ist die Beratung, Unterstützung 

und Überwachung des geschäftsführenden 

Kommanditisten. Der Beirat ist 

nicht berechtigt, dem geschäftsführenden 

Kommanditisten Weisungen zu erteilen 

oder solche Maßnahmen zu treffen, die der 

Gesellschaft Kosten verursachen. Er kann 

jedoch von dem geschäftsführenden Kommanditisten 

Berichterstattung über einzelne 

Geschäftsführungsangelegenheiten verlangen 

und eines seiner Mitglieder oder 

einen sachverständigen Dritten auf Kosten 

der Gesellschaft beauftragen, die Geschäftsbücher 

der Gesellschaft einzusehen und 

Bericht zu erstatten. 

f) Mindestens ein Beiratsmitglied nimmt an 

den Gesellschafterversammlungen gemäß 

§ 17 dieses Vertrags teil. Auf Verlangen des 

Beirats nimmt der geschäftsführende Kommanditist 

oder ein durch diesen zu benennender 

Vertreter an den Beiratssitzungen 

teil; der geschäftsführende Kommanditist 

seinerseits ist berechtigt, an den Beiratssitzungen 

teilzunehmen. 

g) Der Beirat ist kein Organ im Sinne des Aktienrechts. 

Seine Mitglieder haften nur für 

Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit; davon 

ausgenommen ist die Haftung für Schäden 

infolge Verletzung des Lebens, des Körpers 

oder der Gesundheit einer Person. Schadenersatzansprüche 

der Gesellschafter und der 

Gesellschaft verjähren nach Ablauf von drei 

Jahren, gerechnet ab dem Schluss des Jahres, 

in dem der Anspruch entstanden ist und 

der Anspruchsberechtigte von den den Anspruch 

begründenden Umständen und der 

Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat 

oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen 

musste. Unabhängig von der Kenntnis bzw. 

grob fahrlässigen Unkenntnis verjährt der 

Anspruch bei vorsätzlichem Handeln spätestens 

nach Ablauf von zehn Jahren, im Übrigen 

spätestens nach Ablauf von fünf Jahren 

nach der Entstehung des Anspruchs. 

h) Derartige Ansprüche sind innerhalb einer 

Ausschlussfrist von sechs Monaten nach 

Kenntniserlangung vom Schaden gegenüber 

dem Verpflichteten schriftlich gel- 

192 193 

tend zu machen. Die Nichteinhaltung der 

Ausschlussfrist führt zum Verlust des Anspruchs. 

i) Jedes Beiratsmitglied erhält neben der Erstattung 

seiner Auslagen eine Vergütung 

in Höhe von 500 Euro p. a. zzgl. gesetzlicher 

Umsatzsteuer in jeweils gültiger Höhe. 

Änderungen hierzu sind durch die Gesellschafter 

zu beschließen. 

§ 13 

Gesellschafterbeschlüsse 

(1) Entscheidungen in Angelegenheiten der Gesellschaft 

treffen die Gesellschafter durch Beschlüsse. 

Die Gesellschafterbeschlüsse werden 

grundsätzlich im Wege des schriftlichen Umlaufverfahrens 

in Textform gefasst. Das schriftliche 

Umlaufverfahren ist einmal jährlich bis 

spätestens zum 30.11. eines Jahres, erstmals 

in dem auf den Schluss der Platzierung des 

Gesellschaftskapitals folgenden Geschäftsjahr, 

durchzuführen. Eine Beschlussfassung in einer 

Gesellschafterversammlung ist unter den Voraussetzungen 

des § 17 dieses Vertrags möglich. 

Gesellschafterbeschlüsse können auch im 

Wege eines internetgestützten Abstimmungsverfahrens 

gefasst werden, das in Form einer 

Präsenzveranstaltung mit internetgestützter 

Übertragung der Versammlung oder in Form 

eines internetgestützten Abstimmungsprozesses 

nach Art des Umlaufverfahrens durchgeführt 

werden kann. In diesen Fällen werden 

den Gesellschaftern alle zur Teilnahme und 

Abstimmung erforderlichen Informationen 

und Dokumente in Textform ggf. zum Abruf 

von einer Internet-Site übermittelt. Auf ausdrücklichen 

Wunsch werden den Gesellschaftern, 

die ihr Einverständnis zur Kontaktaufnahme 

auf diesem Weg erklärt haben, die 

notwendigen Informationen zur Teilnahme 

und Abstimmung per E-Mail übermittelt. Im 

Übrigen gelten die §§ 16 und 17 entsprechend.

(2) Soweit in zwingenden gesetzlichen Bestimmungen 

oder diesem Gesellschaftsvertrag 

nicht ausdrücklich etwas anderes geregelt ist, 

bedürfen Gesellschafterbeschlüsse der einfachen 

Mehrheit der abgegebenen Stimmen. 

Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene 

Stimmen. Bei Stimmengleichheit gilt 

ein Antrag als abgelehnt. 

(3) Das Stimmrecht bemisst sich nach dem Kapitalkonto 

I jedes Gesellschafters mit der Maßgabe, 

dass auf je 1 Euro eine Stimme entfällt. 

(4) Die Unwirksamkeit eines Gesellschafterbeschlusses 

kann nur binnen einer Ausschlussfrist 

von einem Monat nach Kenntniserlangung 

durch eine gegen die Gesellschaft zu 

richtende Klage, in der auch die Gründe genannt 

werden müssen, aus denen sich die Unwirksamkeit 

des Gesellschafterbeschlusses ergibt, 

geltend gemacht werden. Nach Ablauf 

der Frist gilt ein etwaiger Mangel als geheilt. 

(5) Jeder Gesellschafter kann sich im Rahmen der 

Ausübung seines Stimmrechts durch einen 

schriftlich bevollmächtigten Vertreter vertreten 

lassen. 

(6) Ein Bevollmächtigter, der mehrere Gesellschafter 

vertritt, kann entsprechend ihm erteilter 

Weisungen voneinander abweichende Stimmen 

abgeben. Dies gilt auch für den Treuhandkommanditisten; 

dieser ist berechtigt, das ihm 

zustehende Stimmrecht gespalten auszuüben. 

Stets kann jedoch für einen einzelnen Gesellschafter 

bzw. Treugeber das Stimmrecht nur 

einheitlich abgegeben werden. Im Übrigen 

kann ein Gesellschafter für seinen Kapitalanteil 

nur eine einheitliche Stimme abgeben. 

§ 14 

Niederschriften über Gesellschafterbeschlüsse 

(1) Über die Gesellschafterbeschlüsse ist eine 

Niederschrift anzufertigen. Diese ist von dem 

geschäftsführenden Kommanditisten, dem 

Treuhandkommanditisten und, sofern ein Beirat 

besteht und zumindest eines seiner Mit- 

glieder an der Beschlussfassung mitgewirkt 

hat, einem Beiratsmitglied zu unterzeichnen 

und den Gesellschaftern in Textform (einschließlich 

Telefax oder E-Mail) zu übersenden. 

(2) Die Niederschrift hat das Abstimmungsergebnis 

sowie die getroffenen Gesellschafterbeschlüsse 

zu enthalten; im Fall der Beschlussfassung 

gemäß § 17 zusätzlich den Ort und den Tag 

der Versammlung, die Teilnehmer, die Gegenstände 

der Tagesordnung und alle Anträge. 

(3) Der Inhalt der Niederschrift gilt als von dem 

einzelnen Gesellschafter genehmigt, sofern er 

der Richtigkeit nicht binnen zwei Wochen seit 

dem Empfang gegenüber dem geschäftsführenden 

Kommanditisten schriftlich unter Angabe 

von Gründen widerspricht. 

§ 15 

Zuständigkeit der Gesellschafter 

(1) Die Gesellschafter sind insbesondere für folgende 

Beschlussfassungen zuständig: 

a) Feststellung des Jahresabschlusses; 

b) Beschluss über Entnahmen gemäß § 20; 

c) Wahl des Abschlussprüfers gemäß § 18 

Abs. (3) Satz 1; 

d) Entlastung des Komplementärs und des 

geschäftsführenden Kommanditisten; 

e) Wahl, Entlastung und Vergütung des Beirats 

gemäß § 12; 

f) Änderung des Gesellschaftsvertrags oder 

weitere Kapitalerhöhungen; 

g) Ausschluss von Gesellschaftern, insbesondere 

nach § 26 Abs. (1) lit. d) und die Kündigung 

aus wichtigem Grund nach § 26 

Abs. (1) lit. b), nicht jedoch im Fall des 

Rücktritts von der Beitrittsvereinbarung 

nach § 26 Abs. (1) lit. c); 

h) Bestellung eines neuen Treuhandkommanditisten 

gemäß § 26 Abs. (3); 

i) in Abweichung von § 25, die Auflösung 

der Gesellschaft gemäß § 29; 

j) Eingehen von weiteren Beteiligungen, Erwerb 

von Grundstücken oder grundstücksgleichen 

Rechten durch die Gesellschaft 

oder die Objektgesellschaften (klarstellend 

wird festgehalten, dass der Erwerb von weiteren 

Gesellschaftsanteilen oder die Erhöhung 

der Beteiligung, beispielsweise im 

Zuge von Kapitalerhöhungen während der 

Platzierungsfrist, an den Objektgesellschaften, 

an denen die Gesellschaft bereits beteiligt 

ist, keiner erneuten Beschlussfassung 

bedürfen); 

k) Widerruf der Geschäftsführungsbefugnis 

und der Generalvollmacht des geschäftsführenden 

Kommanditisten gemäß § 9 Abs. (6); 

l) vollständige oder teilweise Einstellung der 

Tätigkeit der Gesellschaft; 

m) die Aufnahme und Umschuldung von Darlehen 

und der Abschluss von Verträgen 

über Sicherheiten in diesem Zusammenhang 

(einschließlich dinglicher Belastungen 

des Gesellschaftsvermögens) bei der 

Gesellschaft oder Objektgesellschaften in 

allen Fällen, die nicht durch die Geschäftsführung 

gemäß den Regelungen des § 9 

durchgeführt werden dürfen; 

n) Veräußerung des Gesellschaftsvermögens 

oder wesentlicher Teile des Gesellschaftsvermögens, 

insbesondere von Anteilen an 

Objektgesellschaften. 

o) Veräußerung des Vermögens, insbesondere 

des Immobilienvermögens, der Objektgesellschaften, 

oder wesentlicher Teile davon; 

p) Begründung, Änderung oder Aufhebung 

von Miet- und Pachtverträgen durch die 

Gesellschaft oder durch die Objektgesell- 

194 195 

schaften, sofern der Miet- bzw. Pachtvertrag 

mehr als 10 Prozent der vermietbaren 

Fläche des Gebäudes zum Gegenstand hat; 

(2) Beschlüsse im Sinne von Abs. (1) lit. f), i), j), k), 

l), n), und o) bedürfen einer Mehrheit von 75 

Prozent der abgegebenen Stimmen. 

(3) Eine etwaige Nachschusspflicht kann nur mit 

den Stimmen aller Gesellschafter beschlossen 

werden. 

(4) Der einzelne Gesellschafter ist ohne seine Zustimmung 

nicht verpflichtet, sich an einer beschlossenen 

Kapitalerhöhung zu beteiligen. 

§ 16 

Gesellschafterbeschlüsse im schriftlichen 

Umlaufverfahren 

(1) Im Wege der schriftlichen Abstimmung (Umlaufverfahren) 

kommt ein Beschluss nur zustande, 

wenn mindestens 30 Prozent der 

Stimmen aller Kommanditisten und Treugeber 

an der Abstimmung teilnehmen. Wird im Rahmen 

der schriftlichen Abstimmung diese Quote 

nicht erreicht, kann der geschäftsführende 

Kommanditist eine weitere schriftliche Abstimmung 

mit gleicher Tagesordnung (Abstimmungsgegenstände) 

veranlassen. 

(2) Im Rahmen dieser zweiten schriftlichen Abstimmung 

können Beschlüsse unabhängig 

von der Anzahl der teilnehmenden Stimmen 

gefasst werden. Hierauf ist im Rahmen der Bekanntgabe 

der Abstimmungsgegenstände 

hinzuweisen. Alternativ kann auch eine Gesellschafterversammlung 

nach Maßgabe des 

§ 17 einberufen werden. 

(3) Bei schriftlichen Abstimmungen hat der geschäftsführende 

Kommanditist den Abstimmungsgegenstand 

mit einer begründeten Stellungnahme 

bekannt zu geben. Die Bekanntgabe 

erfolgt schriftlich an die der Gesellschaft zuletzt 

benannte Anschrift des jeweiligen Gesellschafters. 

Die Abstimmungsunterlagen sind zuvor 

dem Treuhandkommanditisten und, soweit

vorhanden, dem Beirat mit angemessener Frist 

vorzulegen. Soweit diese eigene Stellungnahmen 

abgeben, sind sie den Abstimmungsunterlagen 

beizufügen. Die Stimmabgabe der 

Gesellschafter muss innerhalb von vier Wochen 

nach Absendung der Abstimmungsaufforderung 

bei der Gesellschaft eingehen. Soweit 

der Gegenstand der Beschlussfassung 

eilbedürftig ist, kann der geschäftsführende 

Kommanditist die Frist auf zehn Tage verkürzen. 

Bis zum Ende der Frist nicht eingegangene 

Stimmen zählen als Stimmenthaltung. Bei 

der Berechnung der Frist werden der Tag der 

Absendung der Abstimmungsaufforderung 

und der Tag des Eingangs der Stimmabgabe 

bei der Gesellschaft mitgezählt. Die Auszählung 

der Stimmen erfolgt durch die Gesellschaft 

bzw. den Treuhandkommanditisten für die Treugeber. 

Der Treuhandkommanditist und der Beirat 

haben das Recht, die Auszählung zu überprüfen. 

Über das Ergebnis der Abstimmung 

sind die Gesellschafter durch die Zusendung 

einer Niederschrift gemäß § 14 dieses Vertrags 

zu unterrichten. 

§ 17 

Gesellschafterversammlung 

(1) Gesellschafterversammlungen finden statt auf 

Antrag des geschäftsführenden Kommanditisten, 


des Beirats oder auf Antrag von 

Gesellschaftern, die zusammen mindestens 

30 Prozent des Gesellschaftskapitals vertreten. 

(2) Die Gesellschafterversammlung wird durch 

den geschäftsführenden Kommanditisten einberufen. 

Die Einberufung erfolgt in Textform 

an die der Gesellschaft zuletzt benannte Anschrift 

des jeweiligen Gesellschafters. Sie muss 

den Zeitpunkt, den Ort und die Tagesordnung 

angeben. Zwischen der Absendung einerseits 

sowie dem Tag der Versammlung andererseits 

muss eine Frist von mindestens vier Wochen 

liegen. Bei eilbedürftigen Fällen kann die Frist 

auf zehn Tage verkürzt werden. Bei der Berechnung 

der Fristen werden der Tag der Absendung 

und der Tag der Versammlung mitgezählt. 

(3) Die Gesellschafterversammlung findet grundsätzlich 

am Sitz der Gesellschaft statt, sofern 

die Gesellschafter nicht etwas anderes beschließen. 

(4) Den Vorsitz in der Gesellschafterversammlung 

führt der geschäftsführende Kommanditist 

oder eine von ihm benannte Person. 

(5) Wird eine Gesellschafterversammlung auf Antrag 


des Beirats oder der Gesellschafter, 

die mindestens 30 Prozent des Gesellschaftskapitals 

vertreten, nicht innerhalb von 14 Tagen, 

nachdem der entsprechende Antrag nach 

Abs. (1) dem geschäftsführenden Kommanditisten 

zuging, einberufen, ist der Antragsteller 

oder der Treuhandkommanditist berechtigt, 

die Versammlung einzuberufen. 

(6) Eine ordnungsgemäß einberufene Gesellschafterversammlung 

ist ohne Rücksicht auf die Zahl 

der anwesenden oder vertretenen Gesellschafter 

beschlussfähig, sofern der geschäftsführende 

Kommanditist sowie der Treuhandkommanditist 

anwesend oder vertreten sind. 

§ 18 

Geschäftsjahr, Jahresabschluss 

(1) Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr. Das erste 

Geschäftsjahr der Gesellschaft ist ein Rumpfgeschäftsjahr. 

(2) Der geschäftsführende Kommanditist hat, soweit 

gesetzlich nicht anders vorgeschrieben, 

in den ersten neun Monaten des Geschäftsjahres 

für das vorangegangene Geschäftsjahr 

unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer 

Buchführung und Bilanzierung sowie 

der gesetzlichen Vorschriften die Bilanz und 

die Gewinn- und Verlustrechnung der Gesellschaft 

aufzustellen und zu unterzeichnen. 

(3) Der Jahresabschluss (Bilanz und die Gewinn- 

und Verlustrechnung) wird, soweit gesetzlich 

nicht anders vorgeschrieben, erstmals für das 

Geschäftsjahr, in dem sämtliche neue Gesell- 

schafter bzw. Treugeber gemäß § 4 der Gesellschaft 

beigetreten sind, und in der Folge (soweit 

gesetzlich nicht anders vorgeschrieben) 

in jedem dritten Jahr von einem vereidigten 

Buchprüfer bzw. Wirtschaftsprüfer oder einer 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft auf Kosten 

der Gesellschaft geprüft. Für das erste zu prüfende 

Geschäftsjahr bestimmt der geschäftsführende 

Kommanditist den Abschlussprüfer. 

(4) Der Jahresabschluss ist allen Gesellschaftern 

bekannt zu geben bzw. mit der Einladung zur 

Gesellschafterversammlung gemäß §§ 13, 17 

dieses Vertrags zuzusenden. Die Gesellschaft 

hat den Prüfungsbericht dem Treuhandkommanditisten 

und, soweit vorhanden, dem Beirat 

auszuhändigen. 

§ 19 

Beteiligung am Ergebnis 

(1) Die Beteiligung der Gesellschafter am Ergebnis 

der Gesellschaft, wie es sich nach Berücksichtigung 

der Vergütungen gemäß §§ § 21, 

21A und § 22 ergibt, bestimmt sich nach dem 

Verhältnis des Kapitalkontos I zum jeweiligen 

Bilanzstichtag, sofern nicht nachfolgend etwas 

anderes bestimmt ist. 

(2) Abweichend von Abs. (1) werden nach Möglichkeit 

die Ergebnisse während der Laufzeit 

der Platzierungsfrist, soweit möglich auch für 

steuerliche Zwecke, so verteilt, dass sämtliche 

Gesellschafter entsprechend ihrer vertragsgemäß 

eingezahlten Einlage zeitanteilig ab dem 

Monatsersten, der der vertragsgemäßen Einlageleistung 

folgt, relativ gleichgestellt werden. 

Hierzu werden – soweit erforderlich – später 

beitretenden bzw. ihren Kapitalanteil erhöhenden 

Gesellschaftern von nach dem Monatsersten 

ihrer vertragsgemäßen Einlageleistung 

anfallenden Gewinnen bzw. Verlusten der Gesellschaft 

ggf. Vorabanteile zugerechnet, bis 

sämtlichen Gesellschaftern Gewinne bzw. Verluste 

der Gesellschaft in gleicher anteiliger 

Höhe zugerechnet sind. 

196 197 

(3) Etwaige Umsatzsteuerrückerstattungen sind 

den Gesellschaftern zuzurechnen, denen eine 

der Umsatzsteuerrückerstattung zugrunde liegende 

Umsatzsteuerzahlung einkommensteuerrechtlich 

als Werbungskosten zuzurechnen 

war. Die Umsatzsteuerzahlungen gelten im 

Rahmen der Ergebnisverteilung dementsprechend 

als Aufwand dieser Gesellschafter. 

(4) Allen Gesellschaftern werden Verlustanteile 

auch dann zugerechnet, wenn sie die Höhe 

ihrer Kapitalanteile übersteigen; eine Ausgleichspflicht 

ergibt sich hierdurch nicht. 

(5) Die Gesellschaft ist nicht verpflichtet, die Gesellschafter 

zum Nachweis von Sonderwerbungskosten 

gesondert aufzufordern. Sonderwerbungskosten 

müssen bis spätestens 31.03. des 

Folgejahres der Gesellschaft unter Vorlage von 

Belegen schriftlich mitgeteilt werden, anderenfalls 

können zusätzliche Kosten für den jeweiligen 

Anleger berechnet werden. Dies gilt entsprechend 

für Sonderbetriebsausgaben und 

-vermögen. 

(6) Sollten gemäß den steuerlichen Vorschriften 

bei Gesellschaftern oder Treugebern Ergebnisse 

als steuerlich beachtliche Sondereinnahmen 

oder Sonderwerbungskosten entstehen, so sind 

diese Ergebnisse für steuerliche Zwecke ausschließlich 

diesen zuzuweisen. Sofern hieraus 

bei der Gesellschaft Mehrbelastungen resultieren, 

sind diese von dem verursachenden Gesellschafter 

zu tragen. Soweit solche Mehrbelastungen 

durch Treugeber veranlasst sind, ist 

der Treuhandkommanditist gegenüber der Gesellschaft 

zu deren Tragung verpflichtet. Der 

Treuhandkommanditist tritt hiermit alle diesbezüglichen 

gegenwärtigen und künftigen 

(auch bedingten) Ansprüche gegen Treugeber 

aus abgeschlossenen oder abzuschließenden 

Treuhandverträgen an die Gesellschaft ab; die 

Gesellschaft nimmt diese Abtretung an.

§ 20 

Entnahmen 

(1) Die Gesellschafter entscheiden über die Verwendung 

von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen 

(Entnahmen), soweit sie nicht nach 

Auffassung des geschäftsführenden Kommanditisten 

als angemessene Liquiditätsreserve zur 

Sicherstellung einer ordnungsgemäßen Fortführung 

der Geschäfte der Gesellschaft benötigt 

werden. Der geschäftsführende Kommanditist 

und, soweit vorhanden, der Beirat unterbreiten 

gemeinsam den Gesellschaftern einen Vorschlag 

über die Höhe der für das vorangegangene 

Geschäftsjahr zu beschließenden Entnahmen. 

(2) Die Gesellschafter nehmen im Verhältnis des 

für sie jeweils geführten Kapitalkontos I gemäß 

§ 6 Abs. (1) lit. a) an Entnahmen teil, sofern 

nicht nachfolgend etwas anderes bestimmt ist. 

(3) An den Entnahmen nehmen die Gesellschafter 

dergestalt teil, dass ihnen ein zeitanteiliger Entnahmeanspruch 

für den Zeitraum ab dem Monatsersten, 

der der vertragsgemäßen Leistung 

des Kapitalanteils folgt, zusteht. Der Zeitpunkt 

für die vertragsgemäße Einlagenleistung ist aus 

der Beitrittsvereinbarung ersichtlich. Satz 1 gilt 

auch, wenn Gesellschafter Einlagen ganz oder 

teilweise vor dem Zeitpunkt gemäß Satz 2 geleistet 

haben. 

(4) Der geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt, 

Entnahmen für das vorangegangene 

Geschäftsjahr auch vor einem Beschluss der 

Gesellschafter zu veranlassen (vorläufige Entnahmen), 

nicht jedoch vor dem 30.06. des Folgejahres. 

(5) Entnahmen können auch dann erfolgen, wenn 

der Kapitalanteil durch Verluste gemindert ist. 

(6) Soweit auf die an die Gesellschaft geleisteten 

Zahlungen Kapitalertragsteuer oder eine andere 

vergleichbare Quellensteuer zu zahlen 

oder eine solche bereits abgezogen worden 

ist oder die Gesellschaft aufgrund einer Verfügung 

der oder Vereinbarung mit den Steuer- 

behörden Steuern abzuführen hat und diese 

Steuern nur bestimmte Gesellschafter betreffen, 

ist der dafür erforderliche Betrag von den auf 

diese Gesellschafter entfallenden Ausschüttungen 

von der Gesellschaft einzubehalten oder 

der Gesellschaft zu erstatten. 

§ 21 

Vergütung des Komplementärs 

(1) Für die Übernahme des Haftungsrisikos erhält 

der Komplementär eine jährliche Haftungsvergütung 

in Höhe von 3.400 Euro ggf. zzgl. gesetzlicher 

Umsatzsteuer in jeweils gültiger 

Höhe. 

(2) Die Haftungsvergütung nach Abs. (1) ist – unbeschadet 

von § 20 Abs. (1) – spätestens am 

31.12. eines jeden Jahres, erstmals spätestens 

zum 31.12.2012, zur Zahlung fällig. 

(3) Der Komplementär hat auch dann Anspruch 

auf die Haftungsvergütung, wenn in dem betreffenden 

Geschäftsjahr kein entsprechender 

Jahresüberschuss realisiert wurde. 

(4) Notwendige Reisekosten werden auf Nachweis 

gesondert ersetzt. 

§ 21A 

Vergütung des geschäftsführenden 

Kommanditisten 

(1) Der geschäftsführende Kommanditist erhält 

eine jährliche Vergütung in Höhe von 4.900 

Euro ggf. zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in 

jeweils gültiger Höhe. 

(2) Die Vergütung nach Abs. (1) ist – unbescha - 

det von § 20 Abs. (1) – spätestens am 31.12. 

eines jeden Jahres, erstmals spätestens zum 

31.12.2012, zur Zahlung fällig. 

(3) Der geschäftsführende Kommanditist hat auch 

dann Anspruch auf die Vergütung nach Abs. (1), 

wenn in dem betreffenden Geschäftsjahr kein 

entsprechender Jahresüberschuss realisiert 

wurde. 

(4) Notwendige Reisekosten werden auf Nachweis 

gesondert ersetzt. 

§ 22 

Vergütung des Treuhandkommanditisten 

Der Treuhandkommanditist erhält von der Gesellschaft 

zu Lasten der Gesellschaft für sämtliche mit 

den Treuhandschaften verbundenen Tätigkeiten die 

Vergütung, die in den Treuhandverträgen zwischen 

Treuhandkommanditist und den Treugebern vereinbart 

ist. 

§ 23 

Übertragung, Belastung und Teilung von 

Gesellschaftsanteilen 

(1) Jeder Gesellschafter kann seinen Gesellschaftsanteil 

übertragen oder in sonstiger Weise darüber 

verfügen, sofern der geschäftsführende 

Kommanditist schriftlich zugestimmt hat. Der 

geschäftsführende Kommanditist kann die Zustimmung 

aus wichtigem Grund verweigern. 

Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, 

wenn infolge der Übertragung des bzw. Verfügung 

über den Gesellschaftsanteil: 

a) eine der in § 3 Abs. (5) beschriebenen Personen 

Gesellschafter würde; 

b) gegen in- oder ausländisches Wertpapier-/ 

Investmentrecht oder sonstiges Aufsichtsrecht 

verstoßen wird und/oder die Gesellschaft 

künftig in- oder ausländischem Wertpapier-/Investmentrecht 

oder sonstigem 

Aufsichtsrecht unterläge; und/oder 

c) in sonstiger Weise gegen Gesetze oder 

Rechtsvorschriften verstoßen würde; 

d) ein Erwerber sich nicht nach den Vorschriften 

des Geldwäschegesetzes in der jeweils 

gültigen Fassung hinreichend legitimiert. 

Eine Übertragung kann jeweils nur zum Ablauf 

des 31.12. eines Jahres bzw. zum Beginn des 

01.01. eines Jahres erfolgen. Jede beabsichtigte 

Übertragung bzw. Verfügung ist dem geschäfts- 

198 199 

führenden Kommanditisten schriftlich anzuzeigen. 

In der schriftlichen Anzeige und auf 

Nachfrage hat der Gesellschafter dem geschäftsführenden 

Kommanditisten die zur Entscheidung 

über das Vorliegen eines wichtigen Grundes 

erforderlichen Angaben zu machen und 

zu belegen. 

(2) Der Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH 

(„BFI“) steht – außer bei Veräußerung der Beteiligung 

an der Gesellschaft an Ehepartner, 

Eltern oder Kinder – an der Beteiligung eines 

jeden Gesellschafters bzw. Treugebers einzeln 

ein Vorkaufsrecht gemäß den nachstehenden 

Bestimmungen zu. Vor Abtretung der Beteiligung 

an einen Dritten ist diese zunächst der 

BFI schriftlich unter Beifügung einer Kopie des 

Kaufvertrags mit dem kaufwilligen Dritten zum 

Kauf anzubieten, wobei das Vorkaufsrecht von 

der BFI oder einem nach ihrem freien Belieben 

zu benennenden Dritten ausgeübt werden 

kann. Die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechtes 

durch die BFI oder den von ihr benannten 

Dritten beträgt 30 Kalendertage, gerechnet ab 

dem Eingang des im obigen Sinne vollständigen 

schriftlichen Angebots zum Kauf der Beteiligung 

bei der BFI. Im Übrigen gelten hinsichtlich des 

Vorkaufsrechtes die gesetzlichen Bestimmungen 

(§§ 463ff. BGB). Die mit der Veräußerung 

und Abtretung entstehenden Kosten, zu denen 

auch eventuell bei der Gesellschaft anfallende 

Steuern gehören, sind vom verkaufenden Kommanditisten 

bzw. Treugeber zu tragen. 

Die BFI kann ihre Beteiligung auch über den 

Treuhandkommanditisten halten. 

(3) Die Teilung von Gesellschaftsanteilen zur Übertragung 

erfordert, soweit nicht nach diesem 

Vertrag bzw. kraft Gesetzes Abweichendes gilt, 

die Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten. 

Bei Teilung entstehende Gesellschaftsanteile 

sollen mindestens 15.000 Euro 

betragen, wobei der geschäftsführende Kommanditist 

nach eigenem Ermessen auch geringere 

Beteiligungen zulassen kann. Beteiligungen 

müssen jeweils durch 1.000 ohne Rest 

teilbar sein.

(4) Die Bestellung von Pfandrechten an Gesellschaftsanteilen 

ist grundsätzlich unzulässig, 

wobei der geschäftsführende Kommanditist 

auf schriftlichen Antrag hiervon nach eigenem 

Ermessen Ausnahmen zulassen kann. Eine Einräumung 

von dinglichen Nutzungsrechten am 

Gesellschaftsanteil durch den Gesellschafter 

bzw. Treugeber ist ebenfalls unzulässig. Gleiches 

gilt für jede Form von Unterbeteiligungen 

oder Treuhandverhältnissen, die wirtschaftlich 

als Unterbeteiligung oder vergleichbar anzusehen 

ist. Hiervon ausgenommen sind vertragliche 

Gestaltungen die bei einem Verkauf eines 

Gesellschaftsanteils an einen Dritten über 

eine Zweitmarkt-Börse wirtschaftlich oder rechtlich 

als Unterbeteiligung oder Treuhandverhältnis 

angesehen werden können, jedoch zeitlich 

begrenzt auf den Abwicklungszeitraum eines 

Zweitmarkt-Verkaufs zum 31.12. des Kalenderjahres. 

(5) Bei jedem Übergang der Gesellschafterstellung 

auf einen Dritten – ob im Rahmen von Gesamtrechts- 

oder Sonderrechtsnachfolge – werden 

alle Konten gemäß § 6 unverändert und einheitlich 

fortgeführt. Der Übergang einzelner 

Rechte und Pflichten hinsichtlich nur einzelner 

Gesellschafterkonten ist nicht möglich. 

Der Übergang ist der Gesellschaft schriftlich 

anzuzeigen. Eine Übertragung kann erst vollzogen 

werden, wenn dem geschäftsführenden 

Kommanditisten die für die Übertragung 

notwendigen Unterlagen vollständig zur Verfügung 

gestellt wurden. 

(6) Die im Zusammenhang mit einer Übertragung 

oder Teilung von Gesellschaftsanteilen 

verbundenen Kosten trägt der den Gesellschaftsanteil 

übertragende bzw. teilende Gesellschafter. 

Die Kosten, zu denen auch eventuell 

bei der Gesellschaft anfallende Steuern 

gehören, werden diesem Gesellschafter von 

dem geschäftsführenden Kommanditisten gesondert 

in Rechnung gestellt. Die zu ersetzenden 

Kosten, mit Ausnahme eventuell bei der 

Gesellschaft anfallender Steuern, bestimmen 

sich nach dem Preisverzeichnis der Gesellschaft 

oder deren Geschäftsbesorger, das von 

Gesellschaftern jederzeit eingesehen werden 

kann. 

(7) Der übertragende und der neue Gesellschafter 

sind verpflichtet, der Gesellschaft die Übertragung 

des jeweiligen Gesellschaftsanteils unter 

Beifügung einer unterzeichneten Kopie des 

Übertragungsvertrags, der gültigen Legitimationsdokumente 

und ggf. des Nachweises der 

entsprechenden steuerlich abzugsfähigen Sonderwerbungskosten 

bzw. Sonderbetriebsausgaben 

unverzüglich anzuzeigen. 

(8) Gegenüber der Gesellschaft gilt der bisherige 

Gesellschafter solange als Gesellschafter, bis 

der Gesellschaft gemäß Abs. (1) die Übertragung 

des jeweils betroffenen Gesellschaftsanteils 

angezeigt worden ist. Die Gesellschaft ist 

berechtigt, mit schuldbefreiender Wirkung, 

auch gegenüber dem neuen Gesellschafter, an 

den bisherigen Gesellschafter Auszahlungen 

vorzunehmen, bis ihr unter Berücksichtigung 

der Bestimmungen gemäß Abs. (1) die Übertragung 

des Gesellschaftsanteils mitgeteilt 

worden ist. 

§ 24 

Tod eines Gesellschafters 

(1) Stirbt ein Gesellschafter, wird die Gesellschaft 

nicht aufgelöst, sondern fortgesetzt. Die Beteiligung 

des Gesellschafters geht auf seine 

Erben über. Soweit die Erben die Beteiligung 

in Erfüllung eines Vermächtnisses oder einer 

Auseinandersetzungsanordnung des Erblassers 

ganz oder teilweise übertragen, wird der Begünstigte 

neuer Gesellschafter. 

Mit Versterben eines Gesellschafters wandelt 

sich dessen Beteiligung als Direktkommanditist 

der Gesellschaft in Treuhandbeteiligungen der 

Erben, Vermächtnisnehmer bzw. Begünstigten 

an der Gesellschaft über den Treuhandkommanditist. 

Die Bedingungen der Treuhandverträge 

richten sich nach dem Inhalt dieses Gesellschaftsvertrages 

sowie des Treuhandvertrages 

im Sinne von § 3 Abs. 3 in der jeweils geltenden 

Fassung. Erklärt ein Erbe, Vermächtnisnehmer 

bzw. Begünstigter schriftlich gegenüber dem 

geschäftsführenden Kommanditisten, dass die 

Beteiligung als Direktkommanditist fortbestehen 

soll, gilt dies als Kündigung des Treuhandvertrags; 

§ 3 Abs. 6 Sätze 1f., § 5 Abs. 4 Sätze 

3ff. und § 30 gelten entsprechend. 

(2) Liegt in der Person des Erben, des Vermächtnisnehmers 


ein wichtiger Grund 

gemäß § 23 Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) bis 

d) vor, kann der Übergang der Beteiligung binnen 

sechs Wochen nach Vorliegen der erforderlichen 

Informationen und Dokumente vom 

geschäftsführenden Kommanditisten durch 

schriftliche Erklärung untersagt werden. In 

diesem Fall scheidet der Erbe aus der Gesellschaft 

aus. Besteht der wichtige Grund in der 

Person des Vermächtnisnehmers bzw. Begünstigten 

einer Auseinandersetzungsanordnung, 

bleibt der Erbe bzw. bleiben die Erben Gesellschafter. 

(3) Der Erbfall ist dem geschäftsführenden Kommanditisten 

unverzüglich schriftlich anzuzeigen. 

Die Erben bzw. Vermächtnisnehmer müssen 

sich durch Vorlage eines Erbscheins oder 

eines Erbnachweises entsprechend § 35 GBO 

legitimieren. Mehrere Erben oder Vermächtnisnehmer 

haben zur Wahrnehmung ihrer 

Rechte aus der Beteiligung einen gemeinsamen 

Bevollmächtigten zu bestellen und dem 

geschäftsführenden Kommanditisten die Bestellung 

schriftlich unter Angabe von Namen 

und Adresse des Bestellten anzuzeigen. Bis 

zur Klärung des Erbfalls ruhen die Stimmrechte, 

und ausstehende Ausschüttungen werden zurückbehalten. 

Die Erbunterlagen sind in deutscher 

Sprache vorzulegen. Andernfalls ist die 

Gesellschaft berechtigt, den Erben, Vermächtnisnehmern 

bzw. Begünstigten die Kosten für 

eine Übersetzung in Rechnung zu stellen. Die 

Gesellschaft ist berechtigt, nach eigenem Ermessen 

Rechtsgutachten zu Fragen einzuholen, 

die sich aus der ausländischen Staatsangehörigkeit, 

Ansässigkeit oder ausländischem Wohnsitz 

der Erben, Vermächtnisnehmer bzw. Begünstigten 

und mögliche Auswirkungen auf 

200 201 

die Gesellschaft ergeben. Sofern die ausländische 

Staatsangehörigkeit, Ansässigkeit bzw. der 

ausländische Wohnsitz der Erben, Vermächtnisnehmer 

bzw. Begünstigten zu Risiken bzw. 

Zusatzkosten für die Gesellschaft führen könnte, 

ist die Gesellschaft berechtigt, den Erben, Vermächtnisnehmer 

bzw. Begünstigten als Gesellschafter 

abzulehnen, so dass dieser aus der Gesellschaft 

ausscheidet; vorstehender Absatz 2 

Sätze 2f. gelten entsprechend. 

Die Gesellschaft kann auf die vorstehende Legitimierung 

verzichten, wenn ihr eine Ausfertigung 

oder eine beglaubigte Abschrift des 

Testaments des Gesellschafters sowie die Niederschrift 

über die Eröffnungsverhandlung 

des Nachlassgerichts vorgelegt wird. 

(4) Testamentsvollstreckung an Gesellschaftsanteilen 

von Kommanditisten und Treuhandbeteiligungen 

ist zulässig. Ein Testamentsvollstrecker 

muss sich stets zur Abgabe eines Testamentsvollstreckerzeugnisses 

verpflichten. 

(5) Alle der Gesellschaft durch den Erbfall entstehenden 

Kosten haben die Erben bzw. Vermächtnisnehmer 

zu tragen. 

(6) Die vorstehenden Regelungen gelten entsprechend 

für die Liquidation eines Gesellschafters 

bzw. Treugebers, der keine natürliche Person ist. 

§ 25 

Dauer der Gesellschaft, Kündigung 

(1) Die Gesellschaft wird für unbestimmte Zeit 

eingegangen. 

a) Ein Gesellschafter kann die Gesellschaft ordentlich 

erstmals mit einer Frist von sechs 

Monaten zum 31.12.2030 kündigen, danach 

mit gleicher Frist jeweils zum Ende eines 

Geschäftsjahres. Es handelt sich um eine 

langfristige unternehmerische Beteiligung 

mit eingeschränkter Fungibilität. Den Gesellschaftern 

sind die Gründe für die lange 

Laufzeit des Vertrags zur Erreichung des 

Zwecks bekannt und bewusst.

) Das Recht zur Kündigung aus wichtigem 

Grund bleibt unberührt. 

c) Der Treuhandkommanditist kann nur mit 

Einwilligung oder auf Weisung sämtlicher 

Treugeber kündigen. § 27 bleibt unberührt. 

(2) Der Komplementär und der geschäftsführende 

Kommanditist sind berechtigt, auch vor Ablauf 

der vorgenannten Frist durch Kündigung 

gegenüber der Gesellschaft zum Ende eines 

Geschäftsjahres aus der Gesellschaft auszuscheiden, 

erstmals jedoch mit Wirkung zum 

31.12.2015. Die Kündigungserklärung muss 

mit einer Frist von sechs Monaten erfolgen. 

(3) Die Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und 

ist an die Gesellschaft zu richten. Maßgeblich 

für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist der 

Eingang des Kündigungsschreibens bei der 

Gesellschaft. 

(4) Die Kündigung hat nicht die Auflösung der 

Gesellschaft, sondern nur das Ausscheiden 

des kündigenden Gesellschafters zur Folge. 

(5) Wenn Gesellschafter, deren Kapitalanteile insgesamt 

mindestens 75 Prozent des gesamten 

Kapitals der Gesellschaft bilden, die Gesellschaft 

wirksam kündigen, ist die Gesellschaft 

aufgelöst, es sei denn, die verbleibenden Gesellschafter 

fassen mit 75 Prozent ihrer Stimmen 

einen Fortsetzungsbeschluss. 

§ 26 

Ausscheiden von Gesellschaftern 

(1) Ein Gesellschafter scheidet, sofern nicht in diesem 

Gesellschaftsvertrag abweichend geregelt, 

aus der Gesellschaft aus, wenn 

a) er das Gesellschaftsverhältnis wirksam gekündigt 

hat, mit Wirksamwerden der Kündigung; 

§ 25 Abs. (2) und (3) bleiben unberührt; 

b) ihm aufgrund eines Gesellschafterbeschlusses 

das Gesellschaftsverhältnis aus wichti- 

gem Grund gekündigt worden ist und der 

geschäftsführende Kommanditist ihm gegenüber 

mittels schriftlicher Kündigungserklärung 

die Kündigung ausspricht, mit 

Wirksamwerden der Kündigung; 

c) ihm gegenüber seitens des geschäftsführenden 

Kommanditisten gemäß § 7 der Rücktritt 

von der Beitrittsvereinbarung erklärt 

worden ist, mit Zugang der Rücktrittserklärung; 

d) er durch Gesellschafterbeschluss aus wichtigem 

Grund aus der Gesellschaft ausgeschlossen 

worden ist und der geschäftsführende 

Kommanditist den Gesellschafter 

durch schriftliche Ausschlusserklärung 

ausschließt, mit Zugang der Ausschlusserklärung; 

e) über sein Vermögen oder seinen Nachlass 

ein Insolvenzverfahren eröffnet wird und 

der geschäftsführende Kommanditist den 

Gesellschafter durch schriftliche Ausschlusserklärung 

ausschließt, mit Zugang der Ausschlusserklärung; 

f) der geschäftsführende Kommanditist den 


ausschließt, weil die Eröffnung 

eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen 

des Gesellschafters mangels Masse abgelehnt 

worden ist, oder der Gesellschafter 

eine außergerichtliche Einigung mit seinen 

Gläubigern über die Schuldenbereinigung 

nach § 305 Abs. 1 Nr. 1 Insolvenzordnung 

versucht oder der Kapitalanteil des Gesellschafters 

von einem Gläubiger gepfändet 

und die Vollstreckungsmaßnahme nicht 

innerhalb von sechs Monaten aufgehoben 

wird; 

g) der geschäftsführende Kommanditist den 


ausschließt, weil und soweit in 

der Person dieses Gesellschafters ein wichtiger 

Grund gemäß § 23 Abs. (1) Satz 3 lit. 

a) bis d) vorliegt bzw. entsteht, sofern die 

Ausschlusserklärung spätestens innerhalb 

von sechs Wochen nach Vorliegen der erforderlichen 

Informationen und Dokumente 

beim geschäftsführenden Kommanditisten 

erfolgt. Dies gilt entsprechend im Fall 

des § 24, wenn kein Rechtsnachfolger Gesellschafter 

wird. 

Für Treugeber gilt das vorstehende sinngemäß, 

so dass bei Vorliegen einer der in 

vorstehendem Satz genannten Fälle bezüglich 

eines Treugebers der Kapitalanteil 

des Treuhandkommanditisten anteilig herabgesetzt 

werden kann. 

(2) Durch das Ausscheiden eines Gesellschafters 

wird die Gesellschaft nicht aufgelöst, sondern 

unter den verbleibenden Gesellschaftern mit 

der bisherigen Firma fortgeführt. Scheidet der 

Treuhandkommanditist aus der Gesellschaft 

aus, so wird diese gemäß Abs. (3) mit einem 

neuen Treuhandkommanditisten oder gemäß 

§ 27 Abs. (1) mit den betreffenden Treugebern 

fortgesetzt; anderenfalls gilt § 26 Abs. (4). Für 

den Fall des Ausscheidens des letzten Komplementärs 

tritt die BFI oder, falls die BFI zu einem 

solchen Zeitpunkt bereits Gesellschafter 

der Gesellschaft ist, ein von dieser bestimmter 

Dritter der Gesellschaft als Komplementär ohne 

Kapitalanteil mit sofortiger Wirkung bei. Die 

Gesellschaft stellt die BFI (oder den ggf. von 

dieser benannten Dritten) von der Inanspruchnahme 

sämtlicher vor Beitritt der BFI bereits 

entstandenen und bis zur Eintragung der BFI 

in das Handelsregister noch entstehenden Ansprüche 

frei. 

(3) Bei Ausscheiden des Treuhandkommanditisten 

kann gemäß § 15 Abs. (1) lit h) ein neuer Treuhandkommanditist 

bestellt werden, der unter 

Ausschluss der Auseinandersetzung im Wege 

der Sonderrechtsnachfolge in alle Rechte und 

Pflichten des ausscheidenden Treuhandkommanditisten 

eintritt; hierzu ist eine außerordentliche 

Gesellschafterversammlung einzuberufen, 

es sei denn, die ordentliche Gesellschafterversammlung 

findet vor Beendigung der Treuhand- 

202 203 

verträge zwischen Treugebern und dem Treuhandkommanditisten 

statt. Wird ein neuer 

Treuhandkommanditist bestellt, haben alle 

Treugeber ihr bisheriges Treuhandverhältnis 

nach Maßgabe der Beschlussfassung mit diesem 

fortzusetzen; die entsprechende Verpflichtung 

trifft den neuen Treuhandkommanditisten. 

(4) Wird kein neuer Treuhandkommanditist bestellt, 

so enden die Treuhandverträge der Treugeber 

mit dem bisherigen Treuhandkommanditisten 

mit der Folge des § 27. 

§ 27 

Beendigung des Treuhandvertrags 

(1) Die Beendigung des Treuhandvertrags eines 

Treugebers im Rahmen der Kommanditbeteiligung 

hat, sofern die Treugeberstellung nicht 

einverständlich auf den bisherigen oder einen 

anderen Treugeber übertragen wird, eine Herabsetzung 

des Kapitalanteils und der Haftsumme 

des Treuhandkommanditisten entsprechend 

dem betroffenen Beteiligungsbetrag zur Folge. 

Statt der Kapitalherabsetzung kann der Treugeber 

von dem Treuhandkommanditisten die 

Übertragung des treuhänderisch gehaltenen 

Kapitalanteils auf sich oder eine von ihm benannte 

dritte Person verlangen; auf Verlangen 

des Treuhandkommanditisten ist der Treugeber 

zur Übernahme des Kapitalanteils verpflichtet. 

(2) Liegt in der Person eines Treugebers ein Grund 

vor, nach dem ein Gesellschafter aus der Gesellschaft 

gemäß § 26 Abs. (1) lit. b) bis f) ausscheiden 

würde, so können in entsprechender Anwendung 

der Regelungen dieses Vertrags der 

Kapitalanteil und die Haftsumme des Treuhandkommanditisten 

in dem Umfang herabgesetzt 

werden, wie es dem Beteiligungsbetrag dieses 

Treugebers entspricht. 

(3) Bei einer Kapitalherabsetzung gelten für den 

Treuhandkommanditisten die Regelungen des 

§ 28 entsprechend.

§ 28 

Auseinandersetzungsguthaben, Abfindung 

(1) Scheidet ein Gesellschafter aus der Gesellschaft 

aus, hat er – außer im Fall des Ausscheidens 

nach § 26 Abs. (1) lit. c) – Anspruch auf ein 

Auseinandersetzungsguthaben in Höhe des 

Verkehrswerts seiner Beteiligung. Der Anteil 

des Gesellschafters am Verkehrswert der Gesellschaft 

(Verkehrswert der Beteiligung) bestimmt 

sich nach dem Verhältnis des für ihn 

geführten Kapitalkontos I zur Summe der für 

sämtliche Gesellschafter geführten Kapitalkonten 

I. 

(2) Scheidet ein Gesellschafter gemäß § 26 Abs. 

(1) lit. b), d) bis f) aus der Gesellschaft aus, bestimmt 

sich das Auseinandersetzungsguthaben 

nach dem Verkehrswert seiner Beteiligung 

gemäß Abs. (1) unter Berücksichtigung 

eines Abschlags in Höhe von 20 Prozent (verminderter 

Verkehrswert der Beteiligung). 

(3) Ein ideeller Geschäftswert (Firmenwert) bleibt 

bei der Wertermittlung in jedem Fall außer 

Ansatz. 

(4) Das Auseinandersetzungsguthaben ist von 

dem gegebenenfalls gemäß § 18 Abs. (3) bestellten 

Abschlussprüfer bzw. anderenfalls von 

einem Steuerberater, vereidigten Buchprüfer 

oder einer Steuerberatungsgesellschaft bzw. 

einem Wirtschaftsprüfer oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, 

der bzw. die einvernehmlich 

von dem geschäftsführenden Kommanditisten 

und dem ausscheidenden Gesellschafter 

oder, sofern ein diesbezügliches Einvernehmen 

nicht herzustellen ist, von dem Präsidenten, 

der für den Sitz der Gesellschaft zuständigen 

Industrie- und Handelskammer bestimmt 

wird, als Schiedsgutachter nach billigem Ermessen 

verbindlich festzustellen. Die Kosten 

des Schiedsgutachtens trägt der ausscheidende 

Gesellschafter. 

(5) Das Auseinandersetzungsguthaben wird sechs 

Monate nach seiner verbindlichen Feststellung 

fällig, der Anspruch auf eine Abfindung sechs 

Monate nach Wirksamwerden der Kündigung. 

Die Gesellschaft ist berechtigt, das Auseinandersetzungsguthaben 

oder die Abfindung in 

fünf gleichen Jahresraten auszuzahlen. In diesem 

Fall ist der jeweils rückständige Rest mit 

einem für Spareinlagen üblichen Zinssatz jährlich 

zu verzinsen. 

(6) Ausscheidende Gesellschafter können keine 

Sicherstellung ihres Auseinandersetzungsguthabens 

oder der Abfindung verlangen. Eine 

Haftung der übrigen Gesellschafter, insbesondere 

des Komplementärs, für die Erfüllung 

des Auseinandersetzungsguthabens oder der 

Abfindung ist ausgeschlossen. 

§ 29 

Auflösung der Gesellschaft 

(1) Die Gesellschaft kann zum Ende eines jeden 

Geschäftsjahres aufgelöst werden. Im Fall einer 

Auflösung ist die Gesellschaft durch den 

geschäftsführenden Kommanditisten abzuwickeln 

und das Gesellschaftsvermögen zu verwerten. 

§ 265 Abs. 2, 4 und 5 und § 273 Abs. 4 

AktG gelten entsprechend. 

(2) Der Erlös aus der Verwertung des Gesellschaftsvermögens 

wird dazu verwendet, zunächst die 

Verbindlichkeiten der Gesellschaft gegenüber 

Drittgläubigern (einschließlich des Geschäftsbesorgers, 

der in diesem Fall Anspruch auf Ersatz 

seiner nachgewiesenen Auslagen zzgl. etwaiger 

gesetzlicher Umsatzsteuer sowie 

etwaiger Vergütungen bzw. Mehrerlösbeteiligungen 

gemäß dem separat abgeschlossenen 

Geschäftsbesorgungsvertrag hat), danach gegenüber 

dem Komplementär, dem geschäftsführenden 

Kommanditisten und dem Treuhandkommanditisten 

sowie im Anschluss gegenüber 

den Gesellschaftern auszugleichen. Ein verbleibender 

Verwertungserlös (Auseinandersetzungsguthaben) 

wird im Verhältnis der für 

die Gesellschafter geführten Kapitalkonten I 

an die Gesellschafter ausgezahlt. Eine Haftung 

des Komplementärs für die Erfüllung der Gesellschafterforderungen 

ist in diesem Fall ausgeschlossen. 

§ 30 

Handelsregistervollmacht und kosten 

Jeder Kommanditist hat den geschäftsführenden 

Kommanditisten einzeln in der gesetzlichen Form 

zu bevollmächtigen, für ihn Anmeldungen zum 

Handelsregister vorzunehmen. Dazu hat jeder Kommanditist 

der Gesellschaft eine unwiderrufliche, 

über den Tod hinaus geltende, von den Beschränkungen 

des § 181 BGB befreiende, notariell beglaubigte 

Handelsregistervollmacht zugunsten des geschäftsführenden 

Kommanditisten, die diesen zu 

allen Anmeldungen zum Handelsregister ermächtigt, 

an denen ein Kommanditist mitzuwirken hat, 

zur Verfügung zu stellen. Der geschäftsführende 

Kommanditist ist berechtigt, die Verwendung eines 

Musters zu verlangen. Jeder Kommanditist hat 

die für die Vollmacht, seine Anmeldung zum und 

Eintragung ins Handelsregister entstehenden Kosten 

zu übernehmen. 

Das Gleiche gilt für auf Grund von Rechtsnachfolge 

oder Übertragung neu hinzugekommene Kommanditisten. 

§ 31 

Mitteilungen, Bekanntmachungen und 

Zahlungen 

Die Gesellschafter bzw. Treugeber haben der Gesellschaft 

jeweils schriftlich ihre Anschrift, Faxnummer, 

E-Mail-Adresse und Bankverbindung sowie Änderungen 

derselben unaufgefordert mitzuteilen. 

Mitteilungen und Bekanntmachungen der Gesellschaft 

an die letzte gemäß Satz 1 übermittelte Adresse, 

Faxnummer bzw. E-Mail-Adresse des Gesellschafters 

gelten als dem Gesellschafter bzw. Treugeber 

am nächsten Werktag ordnungsgemäß zugegangen. 

Die Gesellschaft ist berechtigt, Zahlungsverpflichtungen 

gegenüber dem Gesellschafter bzw. Treugeber 

durch Zahlung auf die letzte gemäß Satz 1 

übermittelte Bankverbindung des Gesellschafters 

bzw. Treugebers mit schuldbefreiender Wirkung 

zu erfüllen. Wahlweise ist die Gesellschaft auch 

berechtigt, vom Gesellschafter bzw. Treugeber 

oder einem Rechtsnachfolger die Angabe einer 

Bankverbindung (sowie den Nachweis der Berech- 

204 205 

tigtenstellung) zu verlangen bzw. Zahlungsverpflichtungen 

gegenüber dem Gesellschafter bzw. 

Treugeber oder einem Rechtsnachfolger im Fall eines 

nicht ausreichenden Nachweises durch Hinterlegung 

zu erfüllen. 

§ 32 

Schriftform 

(1) Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen 

und Ergänzungen dieses Vertrags, 

einschließlich dieser Bestimmung, bedürfen – 

vorbehaltlich Abs. (2) – der Schriftform, soweit 

nicht notarielle Form erforderlich ist. Auch eine 

von dem Gesellschaftsvertrag abweichende lang 

andauernde Übung hat keine Änderung des 

Gesellschaftsvertrags zur Folge und begründet 

keine über den Gesellschaftsvertrag hinausgehenden 

Rechte der Gesellschafter, deren Geschäftsführung 

oder einzelner Gesellschafter. 

(2) Auf eine feste Verbindung dieses Gesellschaftsvertrags 

selbst sowie mit anderen Verträgen 

und Erklärungen – insbesondere auch mit solchen, 

auf die hier Bezug genommen wird – 

wird verzichtet. Für die Annahme der Beitrittsvereinbarung 

durch die Gesellschaft genügt 

die Unterzeichnung durch Faksimile. 

§ 33 

Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, 

Gerichtsstand 

(1) Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags 

ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar 

sein oder werden, wird dadurch die 

Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht 

berührt. An die Stelle unwirksamer bzw. undurchführbarer 

Bestimmungen treten solche 

Regelungen, die in gesetzlich zulässiger Weise 

dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen 

oder undurchführbaren Bestimmungen am 

nächsten kommen. Entsprechendes gilt, wenn 

sich bei der Durchführung des Vertrags eine ergänzungsbedürftige 

Lücke ergeben sollte.

(2) Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand 

für sämtliche Streitigkeiten aus 

diesem Vertrag sowie über das Zustandekommen 

dieses Vertrags ist der Sitz der Gesellschaft, 

soweit dies rechtlich zulässig vereinbart werden 

kann. Sämtliche Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang 

mit dem Gesellschaftsverhältnis, wie 

z.B. Streitigkeiten im Zusammenhang mit Beitritt, 

Ausscheiden, Rechten und Pflichten von 

Gesellschaftern und Gesellschafterbeschlüssen, 

können als Aktiv- oder Passivprozesse von der 

Gesellschaft selbst geführt werden. 

(3) Die Gesellschafter bzw. Treugeber sind berechtigt, 

bei Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang 

mit dem Gesellschaftsvertrag und dem 

damit begründeten Gesellschafterverhältnis die 

Ombudsstelle Geschlossene Fonds e.V. anzurufen 

und gegen die Gesellschaft ein Schlichtungsverfahren 

einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren 

richtet sich nach den geltenden Regelungen 

der Verfahrensordnung Ombudsstelle Geschlossene 

Fonds e.V. Geht eine Beteiligung an der 

Gesellschaft im Wege der Sonderrechtsnachfolge 

auf einen neuen Gesellschafter bzw. einen 

neuen Treugeber über, so gelten die Regelungen 

dieser Schlichtungsvereinbarung 

auch für den neuen Gesellschafter bzw. den 

neuen Treugeber. Ein ausscheidender Gesellschafter 

bzw. Treugeber soll seinen Rechtsnachfolger 

auf das Bestehen dieser Regelung 

hinweisen. 

§ 34 

Datenschutz und Weitergabe von Informationen 

Die Gesellschafter bzw. Treugeber erklären sich 

mit Beitritt zur Gesellschaft damit einverstanden, 

dass die in der Beitrittsvereinbarung des Gesellschafters 

bzw. Treugebers mitgeteilten personenbezogenen 

Daten sowie weitere personenbezogene 

Daten, die zukünftig in unmittelbarem Zusammenhang 

mit der Beteiligung des Gesellschafters erhoben 

werden (zusammen „Daten“) durch die Real 

I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement 

sowie durch die mit der Begründung und 

Verwaltung der Beteiligung befassten Personen 

(der Vertriebspartner, der Geschäftsbesorger der 

Gesellschaft, zur Berufsverschwiegenheit verpflichtete 

Wirtschaftsprüfer und Steuerberater der Gesellschaft 

und die finanzierenden Kreditinstitute) 

ausschließlich zur Begründung und Verwaltung 

der Beteiligung des Gesellschafters und zu seiner 

Betreuung in EDV-Anlagen gespeichert, verarbeitet 

und genutzt und nach Beendigung seiner Beteiligung 

gelöscht werden, soweit eine Aufbewahrung 

nach gesetzlichen Vorschriften nicht erforderlich 

ist. Dies schließt erforderliche Übermittlungen von 

Daten an die zuständigen Finanzbehörden (beispielsweise 

eine erforderliche Meldung der Beteiligung 

nach § 138 Abs. 2 und 3 AO an das Wohnsitzfinanzamt 

des Gesellschafters bzw. Treugebers 

durch den Steuerberater der Gesellschaft) mit ein. 

Die Gesellschafter bzw. Treugeber erklären sich 

mit Beitritt zur Gesellschaft damit einverstanden, 

dass der vermittelnde Vertriebspartner ihm mitgeteilte 

Änderungen bezüglich der Daten des Gesellschafters 

bzw. des Treugebers an die Gesellschaft 

und den Geschäftsbesorger der Gesellschaft übermittelt. 

Für den Fall, dass Beteiligungen an der Gesellschaft 

an einer offiziellen Zweitmarktplattform 

bzw. einer vergleichbaren Institution angeboten 

werden oder angeboten werden sollen, sind der 

geschäftsführende Kommanditist und der Geschäftsbesorger 

der Gesellschaft berechtigt, anonyme Auskünfte 

über die Beteiligung des Gesellschafters zu 

erteilen und Informationen über die Gesellschaft 

und die Beteiligung an die entsprechenden Stellen 

weiterzuleiten. 

§ 35 

Anwendbares Recht 

Dieser Gesellschaftsvertrag und alle mit ihm im 

Zusammenhang stehenden Ansprüche, einschließlich 

nicht auf vertraglichen Beziehungen beruhende 

Ansprüche, unterliegen dem Recht der Bundesrepublik 

Deutschland. 

München, 16.07.2012 

Christian Berger als Geschäftsführer 

für die CB Beteiligungs GmbH 

Geschäftsführender Kommanditist 

Gottfried Selmair als Geschäftsführer 

für die GS Beteiligungs GmbH 

Komplementär 

Josef Brandhuber und Jochen Schenk 

als Geschäftsführer 

für die Bayernfonds Immobiliengesellschaft mbH 

Vorkaufsberechtigter 

Dr. Rainer Polster 

als Geschäftsführer 

für die FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH 

Kommanditist 

206 207

14. Treuhandvertrag 

Treuhandvertrag 

zwischen 

der in der „Beitrittsvereinbarung“ genannten Person 

– im Folgenden „Treugeber“ genannt – 

und 

der FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH WirtschaftsprüfungsgesellschaftSteuerberatungsgesellschaft, 

Schleißheimer Straße 4, 80333 München 

– im Folgenden „Treuhänder“ genannt – 

Präambel 

Der Treugeber beabsichtigt, sich als Treugeber an 

der Bayernfonds Immobilienverwaltung GmbH & Co. 

München Dach KG (im Folgenden „Gesellschaft“) zu 

beteiligen. 

Die Beteiligung eines Anlegers an der Gesellschaft 

als Treugeber erfolgt dergestalt, dass der Treuhänder, 

der sich als Kommanditist an der Gesellschaft 

beteiligt, seinen Kapitalanteil erhöht und dann im 

eigenen Namen für Rechnung und im Interesse des 

Treugebers einen entsprechenden Anteil an der Gesellschaft 

hält. Mit Unterzeichnung der Beitrittsvereinbarung 

gibt der Treugeber ein verbindliches Angebot 

zum Abschluss des vorliegenden Treuhandvertrags 

ab. Dieses Angebot bleibt wirksam, sofern 

der Treugeber nicht von dem in der Beitrittsvereinbarung 

bezeichneten Widerrufsrecht Gebrauch 

macht. Der Treuhandvertrag wird mit dessen Annahme 

durch den Treuhänder wirksam. Der Treuhänder 

kann das Angebot zum Abschluss des Treuhandvertrags 

nach Zulassung des Treuhänders zur 

Kapitalerhöhung gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrags 

der Gesellschaft (im Folgenden „Gesellschaftsvertrag“) 

annehmen. Durch die Annahme des Angebots 

zum Abschluss des Treuhandvertrags im Rahmen 

der Beitrittsvereinbarung durch den Treuhänder 

wird die Stellung als Treugeber begründet. 

Dem Treugeber ist bekannt, dass von der Gesellschaft 

verschiedene Verträge abgeschlossen oder 

auf sie übertragen worden sind oder noch abgeschlossen 

werden, insbesondere über Gesellschafts- 

anteile an Objektgesellschaften, über die mittelbar 

Immobilien gehalten werden, und Darlehensverträge 

zur Finanzierung dieser Immobilien sowie verschiedene 

Dienstleistungs- und Geschäftsbesorgungsverträge, 

wie im Verkaufsprospekt der Gesellschaft, 

der zur Einwerbung von Anlegern 

(Treugebern) verwendet wird, beschrieben, und 

die Gesellschaft aus solchen Verträgen wirtschaftlich 

verpflichtet ist bzw. verpflichtet wird. Hinsichtlich 

der bereits abgeschlossenen Verträge wird im 

Übrigen auf § 3 Abs. (7) und § 10 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags 

der Gesellschaft verwiesen. 

§ 1 

Treuhandauftrag und Vollmacht 

1. Der Treugeber beauftragt und bevollmächtigt 

hiermit den Treuhänder, für ihn unter Befreiung 

von den Beschränkungen des § 181 BGB 

eine Kommanditbeteiligung in Höhe desjenigen 

Beteiligungsbetrags zu erwerben und zu 

verwalten, der in der Beitrittsvereinbarung 

des jeweiligen Anlegers angegeben ist. 

2. Der Beteiligungsbetrag ohne Agio soll mindestens 

15.000 Euro betragen; Beteiligungen 

müssen jeweils (ohne Berücksichtigung des 

Agios) durch 1.000 ohne Rest teilbar sein. 

3. Für das Verhältnis zwischen dem Treuhänder 

und dem Treugeber gelten die Bestimmungen 

des Gesellschaftsvertrags entsprechend, soweit 

dieser Treuhandvertrag keine abweichenden 

Bestimmungen enthält. Klargestellt wird, dass 

die Treugeber untereinander keine Innengesellschaft 

bürgerlichen Rechts bilden. 

4. Die Treuhandschaft erstreckt sich ausschließlich 

auf das Halten und die Verwaltung der Kommanditanteile 

gemäß diesem Treuhandvertrag. 

Der Treugeber erkennt deshalb an, dass der 

Treuhänder nicht verpflichtet ist, die im Beteiligungsprospekt 

getroffenen Aussagen auf Übereinstimmung 

mit den tatsächlichen Gegebenheiten 

zu überprüfen. Insoweit wird auf den 

hiermit verbundenen Haftungsausschluss gemäß 

§ 13 Abs. 3 dieses Vertrags verwiesen. 

5. Der Treuhänder ist darüber hinaus nicht befugt, 

für den Treugeber Handlungen vorzunehmen, 

die einer Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz 

bedürfen. 

6. Der Treugeber erteilt hiermit dem Treuhänder 

Vollmacht zu den Rechtsgeschäften und Handlungen, 

die zur Vornahme, Durchführung und 

Abwicklung der vorgenannten und in diesem 

Vertrag geregelten Geschäfte notwendig oder 

zweckmäßig sind. Von den Beschränkungen des 

§ 181 BGB ist der Treuhänder insoweit befreit, 

als er als Vertreter aller Treugeber Geschäfte 

tätigt und Erklärungen abgibt. Er ist berechtigt, 

für einzelne Arten von Geschäften oder in einzelnen 

Fällen Untervollmacht zu erteilen. Er 

kann durch einen gesonderten Geschäftsbesorgungsvertrag 

im eigenen Namen und auf 

eigene Rechnung Dritten Tätigkeiten der Treuhand 

übertragen und ihnen insoweit erforderliche 

Bevollmächtigung erteilen; die Verantwortlichkeit 

der Treuhandschaft verbleibt in 

jedem Fall beim Treuhänder. 

§ 2 

Auftragsdurchführung 

1. Der Treuhänder erwirbt und erhöht seinen Kapitalanteil 

nach Maßgabe von § 3 Abs. (3), (5) 

sowie § 4 Abs. (2) bis (4) des Gesellschaftsvertrags 

und stellt der Gesellschaft den Beteiligungsbetrag 

des Treugebers (einschließlich 

Agio) als Einlage zur Verfügung. 

2. Der Treuhänder hält seine Kommanditbeteiligung 

für den Treugeber und die anderen Treugeber 

im Sinne des § 5 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags 

im Außenverhältnis als einheitlichen 

Gesellschaftsanteil. Der Treuhänder ist 

berechtigt, die mit dem treuhänderisch gehaltenen 

Gesellschaftsanteil verbundenen Rechte 

nach Maßgabe dieses Vertrags und des Gesellschaftsvertrags 

wahrzunehmen. Er ist berechtigt, 

Kommanditbeteiligungen an der Gesellschaft 

gleichzeitig für mehrere Treugeber treuhänderisch 

zu verwalten. Er tritt nach außen 

im eigenen Namen auf und wird als Kommanditist 

in das Handelsregister eingetragen. Für 

208 209 

den Treuhänder wird eine Haftsumme in Höhe 

von 100 Euro gemäß § 3 Abs. (9) des Gesellschaftsvertrags 

im Handelsregister eingetragen. 

Im Innenverhältnis handelt der Treuhänder ausschließlich 

im Auftrag und für Rechnung des 

jeweiligen Treugebers, sodass wirtschaftlich 

dieser Kommanditist ist. 

3. Der Treuhänder ist berechtigt, die Erhöhung 

seines Kapitalanteils davon abhängig zu machen, 

dass der Treugeber seinen Beteiligungsbetrag 

zzgl. 5 Prozent Agio auf das Konto der 

Gesellschaft erbracht hat. 

§ 3 

Treugeberregister und Datenschutz 

1. Der Treuhänder führt für alle Treugeber ein 

Register mit ihren persönlichen und beteiligungsbezogenen 

Daten (im Folgenden „Treugeberregister“). 

2. Der Treugeber erhält einen Auszug aus dem 

Treugeberregister. Ihm obliegt es, alle Änderungen 

seiner eingetragenen Daten dem Treuhänder 

unverzüglich bekannt zu geben und 

auf Verlangen des Treuhänders auf eigene 

Kosten durch Vorlage entsprechender Urkunden 

(Erbschein, Übertragungsvertrag etc.) 

nachzuweisen. 

3. Der Treugeber ist damit einverstanden, dass 

die in der Beitrittsvereinbarung des Treugebers 

mitgeteilten personenbezogenen Daten 

sowie weitere personenbezogene Daten, die 

zukünftig in unmittelbarem Zusammenhang 

mit der Beteiligung des Treugebers erhoben 

werden (zusammen „Daten“), durch die Gesellschaft, 

den Treuhänder sowie die mit der 

Begründung und Verwaltung der Beteiligung 

befassten Personen (der Vertriebspartner, der 

Geschäftsbesorger der Gesellschaft, zur Berufsverschwiegenheit 

verpflichtete Steuerberater 

und Wirtschaftsprüfer der Gesellschaft 

und die finanzierenden Kreditinstitute) in EDV- 

Anlagen gespeichert, verarbeitet und genutzt 

werden. Sie werden ausschließlich zur Begründung 

und Verwaltung der Beteiligung des Treu-

gebers und zu seiner Betreuung verwendet 

und nach Beendigung seiner Beteiligung 

gelöscht, soweit eine Aufbewahrung nach gesetzlichen 

Vorschriften nicht erforderlich ist. 

Dies schließt auch erforderliche Übermittlungen 

von Daten an die zuständigen Finanzbehörden 

(beispielsweise eine erforderliche Meldung der 

Beteiligung nach § 138 Abs. 2 und 3 AO an das 

Wohnsitzfinanzamt des Treugebers durch den 

Steuerberater der Gesellschaft) ein. Der Treugeber 

erklärt sich damit einverstanden, dass 

der vermittelnde Vertriebspartner ihm mitgeteilte 

Änderungen bezüglich der Daten des Treugebers 

an den Treuhänder und an die Gesellschaft 

und den Geschäftsbesorger der Fondsgesellschaft 

übermittelt. Der Treugeber hat keinen 

Anspruch auf Bekanntgabe der Daten anderer 

Treugeber. 

§ 4 

Pflichten des Treugebers 

1. Der Treugeber trägt im Innenverhältnis entsprechend 

seinem Beteiligungsbetrag alle Rechte 

und Pflichten des Treuhänders aus dem Gesellschaftsvertrag, 

mit Ausnahme der dort speziell 

im Hinblick auf den Treuhänder (Treuhandkommanditist) 

vorgesehenen Rechte und Pflichten 

(z.B. Aufnahme weiterer Kommanditisten, Kapitalerhöhung). 

2. Der Treugeber stellt den Treuhänder von allen 

Verbindlichkeiten frei, die im Zusammenhang 

mit Erwerb und Halten der treuhänderisch gehaltenen 

Kommanditbeteiligung stehen. Dies 

gilt auch für die gesetzliche Haftung der Kommanditisten 

gemäß §§ 171 ff. HGB. Der Treugeber 

haftet nicht für die Erfüllung der Verbindlichkeiten 

anderer Treugeber. 

3. Der Treugeber ist verpflichtet, den von ihm 

übernommenen Beteiligungsbetrag zzgl. Agio 

gemäß den Bedingungen der Beitrittsvereinbarung 

zu erbringen. 

4. Über die Verpflichtung zur Leistung des in der 

Beitrittsvereinbarung vereinbarten Beteiligungs- 

betrags zzgl. 5 Prozent Agio hinaus übernehmen 

die Treugeber keine weiteren Zahlungs- 

oder Nachschusspflichten. 

5. Der Treuhänder ist zum Rücktritt von der Beitrittsvereinbarung 

und diesem Vertrag berechtigt, 

wenn der Treugeber seiner Verpflichtung 

zur Einzahlung des Beteiligungsbetrags gemäß 

Abs. 3 nicht oder nicht vollständig nachkommt. 

Stattdessen kann die Gesellschaft, vertreten 

durch den geschäftsführenden Kommanditisten, 

den Beteiligungsbetrag unter Beachtung 

von § 1 Abs. 2 auf den Betrag der geleisteten 

Zahlung abzüglich 5 Prozent Agio herabsetzen. 

Für Schadenersatzansprüche, die Erhebung 

einer Schadenpauschale und Verzugszinsen 

durch die Gesellschaft gegen den/vom Treugeber 

gilt § 7 Abs. (3) bis (6) des Gesellschaftsvertrags. 

6. Der Treugeber hat sich gegenüber dem Treuhänder 

durch Übersendung einer Kopie seines 

gültigen Reisepasses oder Personalausweises 

zu identifizieren; bei juristischen Personen, 

Personengesellschaften oder Stiftungen erfolgt 

die Identifikation durch einen Handels- oder 

Stiftungsregisterauszug und die Übersendung 

jeweils einer Kopie des gültigen Reisepasses 

oder Personalausweises der vertretungsberechtigten 

Personen. Insbesondere ist der Treugeber 

verpflichtet, dem Treuhänder diejenigen 

Informationen zur Verfügung zu stellen, die 

dieser zur Erfüllung etwaiger sich aus dem Geldwäschegesetz 

ergebender Verpflichtungen 

benötigt. 

§ 5 

Rechte des Treugebers 

1. Der Treuhänder tritt hiermit seine Ansprüche 

aus dem für den Treugeber treuhänderisch 

gehaltenen Kapitalanteil auf den festgestellten 

Gewinn, die beschlossenen Entnahmen oder 

vorläufige Entnahmen gemäß § 20 Abs. 4 des 

Gesellschaftsvertrages sowie dasjenige, was 

ihm im Fall seines Ausscheidens oder der Beendigung 

der Gesellschaft zusteht, an den 

Treugeber ab. Die Abtretung steht unter der 

aufschiebenden Bedingung des vollständigen 

Eingangs des Beteiligungsbetrags nebst Agio 

auf dem Konto der Gesellschaft. Der Treugeber 

nimmt diese Abtretung hiermit an. Der 

Treuhänder bleibt ermächtigt, die an den 

Treugeber abgetretenen Ansprüche im eigenen 

Namen einzuziehen. 

2. Für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens 

über sein Vermögen tritt der Treuhänder 

hiermit den treuhänderisch gehaltenen 

Kapitalanteil an den Treugeber in der Höhe des 

von diesem übernommenen Beteiligungsbetrags 

ab. Der Treugeber nimmt diese Abtretung 

hiermit an. Die Abtretung des Kapitalanteils 

ist im Außenverhältnis aufschiebend bedingt 

durch die Eintragung des Treugebers in das 

Handelsregister. Entsprechendes gilt, wenn 

die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens abgelehnt 

wird oder von Privatgläubigern des Treuhänders 

Maßnahmen der Einzelzwangsvollstreckung 

in den Kapitalanteil durchgeführt 

werden oder der Treuhandvertrag sonst aus 

wichtigem Grund endet, der nicht vom Treugeber 

zu vertreten ist. 

3. Werden an den Treuhänder Entnahmen ausbezahlt, 

während der handelsrechtliche Buchwert 

des Kapitalanteils durch Verluste oder Entnahmen 

unter den Betrag der im Handelsregister 

eingetragenen Haftsumme herabgemindert ist 

oder wird, lebt die Freistellungspflicht des Treugebers 

gegenüber dem Treuhänder gemäß § 4 

Abs. 2 in dem Umfang wieder auf, wie die Haftung 

des Treuhänders gemäß § 172 Abs. 4 HGB 

wiederauflebt. Die Freistellungsverpflichtung 

entfällt jeweils anteilig auf die einzelnen Treugeber 

im Verhältnis ihrer jeweiligen Beteiligungsbeträge. 

4. Der Treuhänder nimmt die Gesellschaftsrechte 

und Pflichten im Interesse des Treugebers und 

unter Beachtung seiner Treuepflicht gegenüber 

den übrigen Gesellschaftern und Treugebern 

wahr, soweit der Treugeber nicht gemäß Abs. 

5 und 6 unmittelbar handelt. Der Treuhänder 

ist berechtigt, Untervollmachten zu erteilen 

210 211 

oder sich zur Ausführung der ihm übertragenen 

Aufgaben geeigneter Erfüllungsgehilfen 

zu bedienen. 

5. Der Treugeber ist berechtigt, an den Gesellschafterversammlungen 

und an sonstigen Gesellschafterbeschlüssen 

(schriftliches Umlaufverfahren) 

teilzunehmen. Der Treuhänder wird 

dem Treugeber unverzüglich die Einladung zur 

Gesellschafterversammlung nebst Anlagen 

übersenden. Entsprechendes gilt für schriftliche 

Abstimmungen. 

6. Der Treuhänder erteilt hiermit dem Treugeber 

Vollmacht zur Ausübung des Stimmrechts aus 

dem für ihn treuhänderisch gehaltenen Kapitalanteil 

und der ihm aus diesem Kapitalanteil 

zustehenden Kontroll- und Widerspruchsrechte 

eines Kommanditisten. Diese Vollmacht kann 

nur aus wichtigem Grund widerrufen werden. 

7. Für den Fall, dass der Treugeber sein Stimmrecht 

nicht selbst oder durch einen Dritten 

wahrnimmt, weist er den Treuhänder hiermit 

an, das auf ihn entfallende Stimmrecht entsprechend 

den Beschlussvorschlägen der Geschäftsführung 

der Gesellschaft auszuüben, 

sofern er dem Treuhänder nicht für den Einzelfall 

vorher eine andere Weisung erteilt. 

Beim Beschluss der Gesellschafterversammlung 

über Nachschüsse in die Gesellschaft 

(§ 15 Abs. (3) des Gesellschaftsvertrags) und/ 

oder Kapitalerhöhungen der Gesellschaft wird 

sich der Treuhänder einer Stimmabgabe für 

den Treugeber enthalten, sofern der Treugeber 

keine Weisung hinsichtlich der Stimmabgabe 

erteilt hat. Der Treugeber erhält von dem 

Treuhänder die Niederschriften über die Gesellschafterbeschlüsse. 

§ 6 

Rechnungslegung, Berichtspflicht, 

Informationsrechte 

1. Der Treuhänder ist verpflichtet, für jeden Treugeber 

Konten entsprechend den in § 6 des 

Gesellschaftsvertrags vorgesehenen Konten 

zu führen. Die Treuhandbuchhaltung ist zu

sammen mit dem Jahresabschluss von dem 

Abschlussprüfer zu prüfen, sofern gemäß § 18 

Abs. (3) des Gesellschaftsvertrags eine solche 

Prüfung stattfindet. 

2. Von der Verpflichtung nach Abs. 1 ist der Treuhänder 

befreit, wenn die Gesellschaft die Treuhandbuchhaltung 

in ihre Finanzbuchhaltung 

integriert. 

3. Der Treuhänder hat den Treugeber über alle 

wesentlichen Geschäftsvorfälle zu unterrichten. 

Im Übrigen erhält der Treugeber jährlich 

den Geschäftsbericht der Gesellschaft. 

4. Der Treuhänder ermöglicht dem Treugeber, die 

Rechte nach § 166 HGB gegenüber der Gesellschaft 

wahrzunehmen. 

§ 7 

Treuhandvermögen 

1. Der Treuhänder hält und verwaltet das Treuhandvermögen 

getrennt von seinem sonstigen 

Vermögen. 

2. Der Treugeber ist entsprechend seinem Beteiligungsbetrag 

am Kapitalanteil des Treuhänders 

beteiligt. Die Kapitaleinlage wird auf dem 

Kapitalkonto I geführt. Die Kapitaleinlage (Kapitalkonto 

I) ist maßgebend für das Stimmrecht 

sowie – vorbehaltlich des § 19 Abs. (1), (2) und 

§ 20 Abs. (2) und (3) des Gesellschaftsvertrags – 

für die Ergebnisverteilung, das Entnahmerecht 

und die Beteiligung am Vermögen und am 

Auseinandersetzungsguthaben. 

3. Entnahmen und sonstige Auszahlungen stehen 

dem jeweils zum Zeitpunkt der Ausschüttungen 

im Treugeberregister eingetragenen Treugeber 

zu. § 5 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags bleibt 

unberührt. 

§ 8 

Verfügung des Treugebers 

1. Seine Stellung als Vertragspartei des Treuhandvertrags 

kann der Treugeber nur mit schriftli- 

cher Zustimmung des Treuhänders und allen 

Rechten und Pflichten mit Wirkung zum Ablauf 

des 31.12. bzw. zum Beginn des 01.01. 

eines Jahres auf Dritte übertragen, sofern die 

Voraussetzungen gemäß dem Gesellschaftsvertrag, 

insbesondere gemäß § 23 Abs. (1) des 

Gesellschaftsvertrags gewahrt sind. Teilübertragungen 

sind zulässig, wenn die Anforderungen 

von vorstehendem Satz 1, § 1 Abs. 2 

und von § 8 Abs. 2 dieses Vertrags sowie die 

diesbezüglichen Regelungen des Gesellschaftsvertrags 

gewahrt bleiben. 

2. Bei jeder Übertragung gemäß Abs. 1 werden 

alle Konten im Sinne von § 6 Abs. 1 dieses 

Vertrages unverändert und einheitlich fortgeführt. 

Der Übergang einzelner Rechte und 

Pflichten hinsichtlich nur einzelner Treugeberkonten 

ist nicht möglich. 

§ 9 

Beendigung des Treuhandvertrags 

1. Der Treuhandvertrag wird auf unbestimmte 

Zeit geschlossen. Der Treugeber kann den 

Treuhandvertrag kündigen, indem er seine 

Beteiligung gemäß § 5 Abs. (4) des Gesellschaftsvertrags 

in eine Direktbeteiligung umwandelt. 

Darüber hinaus kann der Treugeber 

den Treuhandvertrag ordentlich erstmals zum 

31.12.2030 mit einer Frist von sechs Monaten 

kündigen, danach mit gleicher Frist jeweils zum 

Ende eines Geschäftsjahres der Gesellschaft. 

Im Übrigen kann der Treuhandvertrag aus wichtigem 

Grund gekündigt werden. Die Kündigung 

des Treuhandvertrags hat schriftlich zu erfolgen. 

2. Darüber hinaus endet der Treuhandvertrag, 

wenn 

a) der Treuhänder von diesem Vertrag zurücktritt 

(§ 4 Abs. 5, § 12 dieses Vertrags); 

b) der Treuhänder ohne einen Nachfolger aus 

der Gesellschaft ausscheidet (§ 11 dieses 

Vertrags); 

c) der Treuhänder gegenüber dem Treugeber 

schriftlich feststellt, dass in der Person des 

Treugebers ein Grund vorliegt, aufgrund 

dessen ein Gesellschafter gemäß § 26 Abs. 

(1) lit. b) bis g), Abs. (2) des Gesellschaftsvertrags 

aus der Gesellschaft ausscheidet. 

3. Die Beendigung des Treuhandvertrags löst gemäß 

§ 27 des Gesellschaftsvertrags die Herabsetzung 

des Kapitalanteils des Treuhänders entsprechend 

dem Beteiligungsbetrag des 

Treugebers und somit die Aufgabe der von 

dem Treuhänder für den Treugeber gehaltenen 

Beteiligung an der Gesellschaft aus. Für Ansprüche 

des Treugebers gegenüber dem Treuhänder 

gilt § 28 des Gesellschaftsvertrags 

entsprechend. Außer bei Beendigung des 

Treuhandvertrags gemäß Abs. 2 lit. c) kann 

der Treugeber vom Treuhänder statt der Kapitalherabsetzung 

die Übertragung des treuhänderisch 

gehaltenen Kapitalanteils auf sich 

oder eine von ihm benannte dritte Person verlangen. 

Auf Verlangen des Treuhänders ist der 

Treugeber verpflichtet, den Kapitalanteil zu 

übernehmen. 

§ 10 

Tod eines Treugebers 

Verstirbt ein Treugeber, wird der Treuhandvertrag 

mit seinen Erben oder mit einem seiner Erben fortgesetzt. 

Der Treuhänder ist berechtigt, den Übergang 

des Treuhandanteils entsprechend § 24 Abs. 

(2) des Gesellschaftsvertrags zu untersagen. In diesem 

Fall endet der Treuhandvertrag. 

Für die Übertragung von Beteiligungen an der Gesellschaft 

im Rahmen einer Auseinandersetzung der 

Erbengemeinschaft ist allerdings die Zustimmung 

gemäß § 23 des Gesellschaftsvertrags erforderlich, 

wenn diese Auseinandersetzung zur Folge hat, dass 

eine Beteiligung nicht entsprechend den Erbquoten 

der Erben direkt übergeht. Die §§ 24 und 27 des Gesellschaftsvertrags 

gelten im Übrigen entsprechend. 

§ 11 

Ausscheiden des Treuhänders 

1. Scheidet der Treuhänder aus der Gesellschaft 

aus, kann diese gemäß § 26 Abs. (2) und (3) des 

Gesellschaftsvertrags mit einem neuen Treu- 

212 213 

händer fortgesetzt werden. Wird kein neuer 

Treuhänder bestellt, so gilt § 9 Abs. 2 lit. b). 

2. Wird gemäß § 15 Abs. (1) lit. h) und § 26 Abs. 

(3) des Gesellschaftsvertrags ein neuer Treuhänder 

bestellt, hat der Treugeber mit diesem 

den Treuhandvertrag nach Maßgabe des diesbezüglichen 

Gesellschafterbeschlusses fortzuführen; 

das Recht des Treugebers zur Kündigung 

des Treuhandvertrags und Wechsel in die 

Stellung als Kommanditist der Gesellschaft gemäß 

§ 9 Abs. 1 dieses Vertrags bleibt unberührt. 

§ 12 

Rücktritt des Treuhänders 

1. Der Treuhänder ist berechtigt, von der Beitrittsvereinbarung 

und diesem Vertrag zurückzutreten, 

wenn 

a) sich herausstellt, dass die geplante Beteiligung 

aus Gründen, die er nicht zu vertreten 

hat, undurchführbar ist oder wird; 

b) es dem Treuhänder wegen Überzeichnung 

des in § 4 Abs. (1) des Gesellschaftsvertrags 

vorgesehenen Gesellschaftskapitals nicht 

mehr möglich ist, seinen Kapitalanteil zur 

Übernahme weiterer treuhänderischer Beteiligungen 

zu erhöhen; 

c) sich herausstellt, dass Angaben des Treugebers 

in der Beitrittsvereinbarung unzutreffend 

waren. 

2. § 4 dieses Vertrags bleibt unberührt. 

§ 13 

Haftung des Treuhänders 

1. Der Treuhänder hat seine Pflichten mit der 

Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns nach 

pflichtgemäßem Ermessen zu erfüllen. 

Die Haftung des Treuhänders ist auf Vorsatz und 

grobe Fahrlässigkeit beschränkt, außer bei Schäden 

aus der Verletzung des Lebens, des Körpers 

oder der Gesundheit oder bei Verletzung einer 

vertragswesentlichen Pflicht in einer den Vertragszweck 

gefährdenden Weise (Kardinalspflicht). 

Dies gilt auch in dem Fall, dass der

Treuhänder Aufgaben an Dritte überträgt. Der 

Treuhänder haftet, soweit er seine Aufgaben 

oder Teile davon an Dritte überträgt, für deren 

Verschulden wie für eigenes Verschulden. 

2. Der Treuhänder haftet nicht für weitergehende 

Ansprüche, insbesondere für die vom Treugeber 

verfolgten wirtschaftlichen und steuerlichen 

Ziele, oder dafür, dass der geschäftsführende 

Kommanditist, der gegebenenfalls gewählte 

Beirat oder die Vertragspartner der Gesellschaft 

die ihnen obliegenden Pflichten ordnungsgemäß 

erfüllen. 

3. Der Treuhänder hat nicht an der Konzeption 

und Erstellung des Beteiligungsprospekts, welcher 

der Beitrittsvereinbarung mit dem Treugeber 

zu Grunde liegt, mitgewirkt und insbesondere 

nicht die darin getroffenen Aussagen auf 

ihre Übereinstimmung mit den tatsächlichen 

Gegebenheiten überprüft. Der Treugeber erkennt 

in diesem Zusammenhang an, dass der 

Treuhänder zu einer solchen Prüfung auch nicht 

verpflichtet war. Eine Haftung des Treuhänders 

für etwaige Prospektmängel sowie im Zusammenhang 

mit dem Vertrieb der Kommanditanteile 


4. Der Anspruch auf Schadenersatz – gleich aus 

welchem Rechtsgrund – verjährt in drei Jahren 

gerechnet ab dem Schluss des Jahres, in dem 

der Anspruch entstanden ist und der Treugeber 

von den Umständen, die den Anspruch begründen, 

und der Person des Schuldners Kenntnis 

erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit 

erlangen müsste. Unabhängig von der Kenntnis 

bzw. grob fahrlässigen Unkenntnis verjährt 

der Anspruch bei vorsätzlichen Handlungen 

spätestens nach Ablauf von zehn Jahren, im 

Übrigen spätestens nach Ablauf von fünf Jahren 

nach der Entstehung des Anspruchs. 

5. Der Treugeber hat seine Ansprüche innerhalb 

einer Ausschlussfrist von sechs Monaten nach 

Kenntniserlangung gegenüber dem Treuhänder 

schriftlich geltend zu machen. Eine Fristversäumnis 

führt zum Verlust der Ansprüche. 

§ 14 

Vergütung des Treuhänders 

1. Der Treuhänder erhält für die mit der Treuhandschaft 

für sämtliche Treugeber verbundenen 

Tätigkeiten ab dem Jahr 2012 eine jährliche Vergütung 

in Höhe von insgesamt 16.000 Euro jeweils 

zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer in jeweils 

gültiger Höhe. Die Vergütung erhöht sich ab 

dem 01.01.2013 jährlich um 2,00 Prozent. 

2. Die Vergütung ist spätestens am 31.12. eines jeden 

Jahres gegen Ausfertigung einer Rechnung 

zur Zahlung fällig, erstmals am 31.12.2012. 

3. Die Vergütung, ebenso wie die nachgewiesenen 

angemessenen Reisekosten sowie die Kosten, 

die dem Treuhänder für drucktechnische Anfertigungen 

und den Versand der für die Treugeber 

bestimmten Unterlagen im Zusammenhang 

mit Gesellschafterversammlungen und 

schriftlichen Gesellschafterabstimmungen entstehen, 

sind Kosten der Gesellschaft und werden 

von dieser an den Treuhänder gezahlt. 

§ 15 

Sonderwerbungskosten 

1. Der Treugeber kann Sonderwerbungskosten 

(persönlich getragene Kosten im Zusammenhang 

mit seiner Beteiligung) nicht bei seiner 

persönlichen Einkommensteuererklärung, sondern 

ausschließlich im Rahmen der gesonderten 

und einheitlichen Feststellung der Einkünfte 

der Gesellschaft geltend machen (§§ 179, 180 

Abgabenordnung). 

2. Der Treuhänder ist nicht verpflichtet, den Treugeber 

zum Nachweis der Sonderwerbungskosten 

gesondert aufzufordern. Bezüglich der Geltendmachung 

von Sonderwerbungskosten gilt 

§ 19 Abs. (5) und (6) des Gesellschaftsvertrags. 

Der Abs. 1 und vorstehende Sätze von Abs. 2 

gelten entsprechend für Sonderbetriebsvermögen 

und ggf. Sonderbetriebsausgaben. 

§ 16 

Schriftform 

1. Nebenabreden zu diesem Vertrag sowie Änderungen 

und Ergänzungen dieses Vertrags, 

einschließlich dieser Bestimmung, bedürfen – 

vorbehaltlich Abs. 2 – der Schriftform, soweit 

nicht notarielle Form erforderlich ist. 

2. Auf eine feste Verbindung dieses Treuhandvertrags 

selbst sowie mit anderen Verträgen und 

Erklärungen – insbesondere auch mit solchen, 

auf die hier Bezug genommen wird – wird verzichtet. 

Für die Annahme des Treuhandvertrags/ 

der Beitrittsvereinbarung durch den Treuhänder 

genügt die Unterzeichnung durch Faksimile. 

§ 17 

Salvatorische Klausel, Erfüllungsort, Gerichtsstand,Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren 

1. Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags 

ganz oder teilweise unwirksam oder undurchführbar 

sein oder werden, wird dadurch die 

Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen nicht 

berührt. An die Stelle unwirksamer bzw. undurchführbarer 

Bestimmungen treten solche 

Regelungen, die in gesetzlich zulässiger Weise 

dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen 

oder undurchführbaren Bestimmungen 

am nächsten kommen. Entsprechendes gilt, 

wenn sich bei der Durchführung des Vertrags 

eine ergänzungsbedürftige Lücke ergeben 

sollte. 

2. Erfüllungsort für die Verpflichtungen und Gerichtsstand 

für sämtliche Streitigkeiten aus 

diesem Vertrag sowie über das Zustandekommen 

dieses Vertrags ist der Sitz des Treuhänders, 

soweit dies rechtlich zulässig vereinbart 

werden kann. 

3. Die Treugeber sind berechtigt, bei Streitigkeiten 

aus oder im Zusammenhang mit dem Gesellschaftsvertrag 

und diesem Treuhandvertrag 

und dem damit begründeten Gesellschafts- und 

Vertragsverhältnis die Ombudsstelle Geschlosse- 

214 215 

ne Fonds e.V. anzurufen und gegen die Gesellschaft 

oder den Treuhänder ein Schlichtungsverfahren 

einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren 

richtet sich nach den geltenden Regelungen der 

Verfahrensordnung Ombudsstelle Geschlossene 

Fonds e.V. Geht eine treuhändisch gehaltene 

Kommanditbeteiligung an der Gesellschaft im 

Wege der Sonderrechtsnachfolge auf einen 

neuen Treugeber über, überträgt der Verkäufer 

seine Rechte und Pflichten aus dem Treuhandvertrag, 

der mit dem Treuhänder besteht, so 

dass die Regelungen dieser Schlichtungsvereinbarung 

auch für den neuen Treugeber gelten. 

Ein ausscheidender Treugeber soll seinen 

Rechtsnachfolger auf das Bestehen dieser Regelung 

hinweisen. 

§ 18 

Anwendbares Recht 

Dieser Treuhandvertrag unterliegt dem Recht der 

Bundesrepublik Deutschland. 

FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 


Dr. Rainer Polster 

Geschäftsführer 

Treugeber 

Datum 

(Annahme des Angebots des Anlegers durch den 

Treuhänder)

15. Abwicklungshinweise 

Die Beitrittsvereinbarung erhalten Sie von Ihrem 

Anlageberater/Vermittler. 

Wenn Sie sich entschlossen haben, der Bayernfonds 


KG mittelbar über den Treuhandkommanditisten beizutreten, 

reichen Sie bitte die vollständig ausgefüllte 

und rechtsverbindlich unterzeichnete Beitrittsvereinbarung 

bei Ihrem Anlageberater/Vermittler ein 

oder senden Sie diese an die 

Real I.S. AG 


Investorenservice 



Die Real I.S. hält den Verkaufsprospekt und das Vermögensanlagen-Informationsblatt 

sowie zukünftig 

des letzten veröffentlichten Jahresabschlusses und 

des Lageberichts der Fondsgesellschaft (bis zum 

Zeitpunkt der Prospektaufstellung hat die Fondsgesellschaft 

noch keinen Jahresabschluss veröffentlicht 

oder einen Lagebericht erstellt) zur kostenlosen 

Ausgabe bereit und nimmt gemäß dem 

Geschäftsbesorgungsvertrag die Beitrittsvereinbarungen 

und sonstige Willenserklärungen der Anleger 

entgegen. 

15.1 Bei Fernabsatzverträgen 

Sollten Sie sich im Rahmen eines Fernabsatzvertrags 

zum mittelbaren Beitritt zur Bayernfonds Immobilienverwaltung 

GmbH & Co. München Dach KG entschlossen 

haben, hat/wird Ihnen Ihr Anlageberater/ 

Vermittler eine Beitrittsvereinbarung für Fernabsatzverträge 

gesondert zukommen lassen. Diese ist auf 

die Besonderheiten von Fernabsatzverträgen zugeschnitten 

und enthält alle Informationen, die gemäß 

§ 312c BGB (i. V. m. Artikel 246 § 2 i. V. m. § 1 Abs. 1 

und 2 EGBGB) dem Anleger zur Verfügung gestellt 

werden müssen. 

Um einen Fernabsatzvertrag handelt es sich insbesondere, 

wenn der Treuhandvertrag mit einem Verbraucher 

ausschließlich unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln 

(z.B. Brief, Telefon, Fax, 

E-Mail) zustande kommt, es sei denn, dass der Vertragsschluss 

nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz 

organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems 

erfolgt. 

Ob Sie im Rahmen eines Fernabsatzvertrags der 


München Dach KG beizutreten beabsichtigen, teilt 

Ihnen Ihr Anlageberater/Vermittler mit. 

Reichen Sie bitte im Rahmen eines Fernabsatzvertrags 

ausschließlich die vollständig ausgefüllte und 

rechtsverbindlich unterzeichnete Beitrittsvereinbarung 

für Fernabsatzverträge bei Ihrem Anlageberater/Vermittler 

ein oder senden Sie diese an die 

Real I.S. an die oben genannte Anschrift. 

15.2 Allgemeines 

Die von Ihnen unterzeichnete Beitrittsvereinbarung 

stellt ein rechtsverbindliches Angebot zum Abschluss 

eines Treuhandvertrags und dadurch zur mittelbaren 

Beteiligung an der Fondsgesellschaft als Treugeber 

dar. Sie beteiligen sich zunächst mittelbar 

über den Treuhandkommanditisten an der Fondsgesellschaft. 

Die Beteiligung erfolgt auf der Grundlage 

der Regelungen des Gesellschaftsvertrags der 

Fondsgesellschaft (Details siehe Tz. 13), des Treuhandvertrags 

(Details siehe Tz. 14) sowie der Beitrittsvereinbarung. 

Die Beteiligung als Treugeber 

erfolgt nach Annahme des Angebots zum Abschluss 

eines Treuhandvertrags durch den Treuhandkommanditisten. 

Ein gegengezeichnetes Exemplar der Beitrittsvereinbarung 

wird Ihnen zurückgesandt. Die Beitrittsvereinbarungen 

werden in der Reihenfolge ihres zeitlichen 

Eingangs registriert und angenommen, sofern 

freies Zeichnungskapital zur Verfügung steht. 

15.3 Wichtige Hinweise 

Das Beteiligungsangebot ist auf Anleger zugeschnitten, 

die natürliche Personen mit ausschließlichem 

Wohnsitz in Deutschland sind, ihre Anteile im Privatvermögen 

halten und diese nicht fremdfinanzieren. 

Es können sich jedoch natürliche oder juristische 

Personen im Rahmen der Kapitalerhöhungen gemäß 

§ 4 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft 

über den Treuhandkommanditisten als Treugeber 

beteiligen. Der geschäftsführende Kommanditist 

hat jedoch freies Ermessen, Beitrittsangebote nicht 

anzunehmen und Kapitalerhöhungen nicht vorzunehmen. 

Eine Beteiligung von Gesellschaften bürgerlichen 

Rechts, Gemeinschaften und Ehepaaren in der Form 

einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bzw. Gemeinschaft 

ist sowohl für Kommanditisten als auch für 

Treugeber ausgeschlossen. 

Personen, die (i) Staatsangehörige der USA sind, 


Arbeitsgenehmigung der USA („Green Card“) sind, 

(iii) ihren gewöhnlichen Aufenthalt/Wohnsitz oder 


für eine Vermögensmasse mit Sitz in den USA eingehen 



sein. Anlässlich der Aufnahme und auf Verlangen 

des geschäftsführenden Kommanditisten haben Gesellschafter 

und Treugeber zu versichern und nachzuweisen, 

dass keine der im vorstehenden Satz genannten 

Bedingungen vorliegt. Der geschäftsführende 

Kommanditist kann im Einzelfall Ausnahmen 

von den Regelungen in diesem Absatz zulassen. 

Die Anleger sind verpflichtet, der Fondsgesellschaft 

erforderliche Unterlagen, die sich aus den Verpflichtungen 

des Geldwäschegesetzes ergeben, zu überlassen, 

vgl. hierzu § 3 Abs. 11 des Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft. Eine Beteiligung kann 

daher nur erfolgen, wenn alle Beitrittsunterlagen 

vollständig vorliegen. 

216 217 

15.4 Zahlungsweise und termin 

Der gesamte Beteiligungsbetrag zzgl. 5 Prozent Agio 

ist in Euro vollständig und ohne Abzug sowie kosten- 

und spesenfrei für die Fondsgesellschaft in der 

in der Beitrittsvereinbarung festgelegten Weise zu 

erbringen. Der Beteiligungsbetrag zzgl. 5 Prozent 

Agio ist vollständig von einem Bankkonto zu zahlen, 

das in einem Mitgliedsstaat der Europäischen 

Gemeinschaft geführt wird. Andernfalls kann die 

Zahlung zurückgewiesen werden. Sie gilt im Fall 

einer Zahlung von einem anderen als den vorstehend 

genannten Konten als nicht geleistet. 

Der gesamte Beteiligungsbetrag und das Agio in 

Höhe von 5 Prozent hierauf sind zum 20. des auf 

die Zeichnung folgenden Monats bzw., sofern dies 

kein Bankarbeitstag ist, zum nächstfolgenden Bankarbeitstag 

zu erbringen. 

Die Fondsgesellschaft als Zahlstelle führt bestimmungsgemäß 

Zahlungen an die Anleger aus. 

Die Kontoverbindung der Fondsgesellschaft lautet 

wie folgt: 

Kontoinhaber: 



Konto-Nr. 40/4251267 

Bank: Bayerische Landesbank (BayernLB) 

BLZ 700 500 00 

Bitte nicht auf das Konto der Fondsgesellschaft 

überweisen. Der Beteiligungsbetrag zzgl. Agio ist 

in der in der Beitrittsvereinbarung festgelegten 

Weise im Rahmen des Lastschrifteinzugsverfahrens 

zu erbringen.

15.5 Ausschüttungen/Entnahmen 

Die Anleger sind nach dem Gesellschaftsvertrag der 

Fondsgesellschaft ab dem Ersten des Folgemonats 

der vertragsgemäßen Einzahlung des Beteiligungsbetrags 

zzgl. 5 Prozent Agio anteilig entnahmeberechtigt. 

Voraussetzung für die Entnahmeberechtigung 

ist, dass die Kapitaleinlage (nebst Agio) vollständig 

erbracht wurde. 

Ausschüttungen / Entnahmen erfolgen gemäß der 

Prognoserechnung voraussichtlich zum 30.06. eines 

Jahres für das vorangegangene Geschäftsjahr; 

erstmalig zum 30.06.2013 (Details hierzu siehe in 

§ 20 des in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft). 

15.6 Beteiligungshöhe 

Der Beteiligungsbetrag jedes künftig beitretenden 

Anlegers soll mindestens 15.000 Euro betragen; 

höhere Beteiligungsbeträge müssen durch 1.000 

ohne Rest teilbar sein, die Anleger haben den Nominalbetrag 

der übernommenen Kapitaleinlage 

(Beteiligungsbetrag) als Erwerbspreis zu zahlen. 



15.7 Steuerliche Grundlagen und Sonderwerbungskosten 

Einzelheiten zum vorgesehenen steuerlichen Beteiligungskonzept, 

insbesondere zu den prognostizierten 

steuerlichen Belastungen, siehe unter Tz. 

7.2 sowie in Tz. 11. Vor einer Beteiligung sollte ein 

Anleger sich in jedem Fall steuerlich beraten lassen 

und vor allem auch die Hinweise in Tz. 3.4 (ab 

Seite 43) zu den steuerlichen Risiken im Rahmen 

dieses Beteiligungsangebots vollständig gelesen 

und verstanden haben. 

15.8 Sonderwerbungskosten 

Im Zusammenhang mit der einheitlichen und gesonderten 

Feststellung der Einkünfte auf Ebene der 

Fondsgesellschaft sind auch die Sonderwerbungskosten 

der Anleger mit zu berücksichtigen. Diese 

können bei der persönlichen Steuererklärung der 

Anleger nicht mehr berücksichtigt werden. Aus verwaltungstechnischen 

Gründen ist vorgesehen, die 

Anleger nicht zur Mitteilung der Sonderwerbungskosten 

aufzufordern. Sofern dem Anleger Sonderkosten 

entstehen, sind diese der Fondsgesellschaft 

unaufgefordert bis spätestens 31.03. eines Jahres für 

das vorangegangene Kalenderjahr zusammen mit 

den entsprechenden Nachweisen mitzuteilen. Details 

hierzu siehe in § 19 des in Tz. 13 abgedruckten 


15.9 Übertragung, Belastung und Teilung von 

Anteilen 

Die Übertragung von oder sonstige Verfügung 

über Gesellschafts- bzw. Treuhandanteile durch 

Abtretung, im Wege eines Verkaufs, Schenkung 

oder einer sonstigen Vereinbarung setzt die vorherige 

Zustimmung des geschäftsführenden Kommanditisten 

voraus, die aus den in § 23 Abs. (1) 

des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft 

genannten Gründen verweigert werden kann. 

Zu den Beschränkungen im Rahmen einer Übertragung, 

Belastung oder Teilung von Anteilen sollte 

jeder Anleger die wichtigen Hinweise in Tz. 3.2.11 

auf Seite 36, die Ausführungen in Tz. 10.2.1.13 bei 

den rechtlichen Grundlagen des Beteiligungsangebots 

sowie in § 23 des in Tz. 13 abgedruckten Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft gelesen 

und verstanden haben. Die freie Handelbarkeit der 

Vermögensanlage ist durch diese Regelungen eingeschränkt. 

Bei einer Übertragung oder Teilung von Gesellschafts- 

bzw. Treuhandanteilen gemäß § 23 des Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft ist der jeweilige 

Anleger, bzw. dessen Rechtsnachfolger, verpflichtet, 

die im Zusammenhang mit der Übertragung 

oder Teilung seines Gesellschaftsanteils 

entstehenden Kosten zu übernehmen. Gemäß dem 

Geschäftsbesorgungsvertrag ist die Real I.S. berechtigt, 

für jeden Übertragungs- oder Teilungsvorgang 

eine Gebühr für die Umschreibung der Anteile entsprechend 

dem jeweils aktuellen Preisverzeichnis 

zu erheben. Für das Jahr 2012 beträgt die Gebühr 

250 Euro zzgl. der jeweiligen gesetzlichen Umsatzsteuer 

je Übertragungs- oder Teilungsvorgang. 

15.10 Tod eines Anlegers 

Stirbt ein Anleger, geht sein Treuhandanteil direkt 

auf seinen Erben bzw. entsprechend der Erbquoten 

anteilig auf seine Erben über. Soweit Erben den Treuhandanteil 

in Erfüllung eines Vermächtnisses oder 

einer Auseinandersetzungsanordnung des Erblassers 

ganz oder teilweise übertragen, wird der Begünstigte 

neuer Gesellschafter bzw. Treugeber. 

War der verstorbene Anleger Direktkommanditist 

der Gesellschaft, wandelt sich dessen Kommanditanteil 

in Treuhandbeteiligungen der Erben, Vermächtnisnehmer 

bzw. Begünstigten an der Gesellschaft 

über den Treuhandkommanditist (gemäß 

den Bestimmungen des § 24 des Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft). 

Liegt in der Person des Erben, des Vermächtnisnehmers 


ein wichtiger Grund gemäß § 23 

Abs. (1) Satz 3 Buchstaben a) bis d) des Gesellschaftsvertrags 

der Fondsgesellschaft vor, kann der Übergang 

der Beteiligung binnen sechs Wochen nach 

Vorliegen der erforderlichen Informationen und Dokumente 

vom geschäftsführenden Kommanditisten 

durch schriftliche Erklärung untersagt werden. In 

218 219 

diesem Fall scheidet der Erbe aus der Gesellschaft 

aus, bzw. sofern der/die Erbe(n) aus oben genannten 

Gründen die Beteiligung nicht auf den Vermächtnisnehmer 

bzw. Begünstigten einer Auseinandersetzungsanordnung 

übertragen kann/können, bleibt 

der Erbe bzw. bleiben die Erben Gesellschafter. 

Der Erbfall ist dem geschäftsführenden Kommanditisten 

unverzüglich schriftlich anzuzeigen. Erben 

bzw. Vermächtnisnehmer müssen sich durch Vorlage 

eines Erbscheins oder Erbnachweises entsprechend 

§ 35 GBO legitimieren. Mehrere Erben oder Vermächtnisnehmer 

haben zur Wahrnehmung ihrer 

Rechte aus der Beteiligung einen gemeinsamen Bevollmächtigten 

zu bestellen und dem geschäftsführenden 

Kommanditisten die Bestellung schriftlich 

unter Angabe von Namen und Adresse des Bestellten 

anzuzeigen. Bis zur Klärung des Erbfalls ruhen 

die Stimmrechte, und ausstehende Ausschüttungen 

werden zurückbehalten. Die Erbunterlagen sind in 

deutscher Sprache vorzulegen (anderenfalls gelten 

die entsprechenden Bestimmungen des § 24 Abs. 3 

des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft). 

Erben bzw. Vermächtnisnehmer einer Beteiligung 

an der Fondsgesellschaft sollten beachten, dass die 

Beteiligung (jeweils) direkt (und ggf. anteilig) als 

Treuhandbeteiligung auf sie übergeht (sog. Sondererbfolge) 

und nicht in Erbengemeinschaft gehalten 

wird. Weitere Details sind in § 24 des als Tz. 13 abgedruckten 

Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft 

zu entnehmen. 

15.11 Widerrufsfrist 

Dem Anleger steht das Recht zu, binnen einer Frist 

von 14 Tagen seine im Rahmen der Beitrittsvereinbarung 

abgegebene Willenserklärung zum Abschluss 

des Treuhandvertrags und der damit zusammenhängenden 

Rechtsgeschäfte ohne Angabe von Gründen 

zu widerrufen. Die Einzelheiten der Widerrufsregelung 

sind in der Beitrittsvereinbarung dargelegt.

15.12 Datenschutz und Weitergabe von 

Infor mationen 

Die Speicherung, Verarbeitung und Nutzung der 

vom Anleger in der Beitrittsvereinbarung mitgeteilten 

personenbezogenen Daten sowie weiterer personenbezogener 

Daten, die in unmittelbarem Zusammenhang 

mit der Beteiligung erhoben werden, 

erfolgt in EDV-Anlagen der Real I.S., des Treuhandkommanditisten, 

des Komplementärs und des geschäftsführenden 

Kommanditisten der Fondsgesellschaft 

bzw. ihrer Geschäftsbesorger. Diese Daten 

werden ausschließlich für Zwecke der Begründung 

und Verwaltung der Beteiligung des Anlegers an 

der Fondsgesellschaft sowie zur Information des 

vermittelnden Vertriebspartners verwendet und 

Dritten nur zugänglich gemacht, wenn dies zur Verwaltung 

der Fondsgesellschaft und/oder der steuerlichen 

Abwicklung erforderlich ist. Die Bestimmungen 

der anwendbaren Datenschutzgesetze werden 

dabei strikt beachtet. Dies schließt auch erforderliche 

Übermittlungen an zuständige Finanzbehörden, 

an die Kreditgeber der Fondsgesellschaft, den Geschäftsbesorger 

der Fondsgesellschaft sowie die 

steuerlichen und rechtlichen Berater und Wirtschaftsprüfer 

der Fondsgesellschaft mit ein. 

Die Anleger erklären sich mit Beitritt zur Fondsgesellschaft 

damit einverstanden, dass der vermittelnde 

Vertriebspartner ihm mitgeteilte Änderungen 

bezüglich der personenbezogenen Daten 

der Anleger an die Fondsgesellschaft und den Geschäftsbesorger 

der Fondsgesellschaft übermittelt. 

Für den Fall, dass Beteiligungen an der Fondsgesellschaft 

an einer offiziellen Zweitmarktplattform bzw. 

einer vergleichbaren Institution angeboten werden 

oder angeboten werden sollen, sind der geschäftsführende 

Kommanditist und der Geschäftsbesorger 

der Fondsgesellschaft berechtigt, anonyme Auskünfte 

über die Beteiligung des Anlegers zu erteilen 

und Informationen über die Fondsgesellschaft und 

die Beteiligung an die entsprechenden Stellen weiterzuleiten. 

16. Prospektverantwortung 

und Vollständigkeit 

16.1 Schlussbemerkungen 

Die Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement, 

Innere Wiener Straße 17, 81667 München, 

ist Anbieter dieses Beteiligungsangebots und 

übernimmt gemäß § 3 der Vermögensanlagen- 

Verkaufsprospektverordnung vom 16.12.2004, zuletzt 

geändert am 06.12.2011, die Verantwortung 

für den Inhalt des Verkaufsprospekts insgesamt und 

erklärt als Prospektverantwortlicher, dass seines 

Wissens die Angaben richtig und keine wesentlichen 

Umstände ausgelassen sind. Die im Verkaufsprospekt 

gemachten Angaben berücksichtigen die 

zum Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospekts 

maßgebenden rechtlichen und wirtschaftlichen 

Verhältnisse und die zu dieser Zeit gültigen 

gesetzlichen Vorschriften und Verwaltungsrichtlinien 

in Deutschland. 

Der Anbieter haftet nicht für Abweichungen wegen 

künftiger Entwicklungen und Änderungen rechtlicher 

und steuerlicher Grundlagen oder für Änderungen 

und negative Entwicklungen bei den wirtschaftlichen 

Rahmenbedingungen in Deutschland 

bzw. im Ausland, auch bezüglich der Entwicklung 

und Veränderung des relevanten Immobilienmarkts 

(beispielsweise bei Abweichungen von den prognostizierten 

Werten), insbesondere nicht für die 

prognostizierten Mieteinnahmen, Veräußerungserlöse 

aus dem Verkauf der Anlageobjekte, Zinserträge 

und angenommenen Kosten und Aufwendungen 

(einschließlich der Kosten im Zusammenhang 

mit der Finanzierung des jeweiligen Fondsobjekts 

auf Ebene der Objektgesellschaften), die die Basis 

für die Prognoserechnung darstellen. Sollten Vertragspartner 

der Fondsgesellschaft (bzw. der Objektgesellschaften) 

ihren vertraglichen Verpflichtungen, 

gleich aus welchem Grund, nicht nachkommen oder 

sollten sich (z.B. wegen unterschiedlicher Vertragsauslegung) 

Sachverhalte anders darstellen als vom 

Anbieter verstanden und daher in diesem Verkaufsprospekt 

dargestellt, besteht keine Haftung durch 

den Anbieter für Schäden oder Nachteile, die für 

die Anleger hieraus entstehen. Auch werden der 

Eintritt eines bestimmten steuerlichen Ergebnisses 

und das steuerliche Konzept dieses Beteiligungsangebots 

nicht garantiert. Eine Haftung für Mängel 

der Fondsobjekte und sich hieraus ergebende 

220 221 

Schäden, Kosten oder anderweitige Nachteile der 

Anleger, gleich aus welchem Grund, wird vom Anbieter 

nicht übernommen. 

Der Anbieter hat Angaben Dritter in diesem Verkaufsprospekt 

jeweils durch Quellenangaben oder 

entsprechende Hinweise bzw. Zitate kenntlich gemacht 

und im Rahmen des praktisch Möglichen 

geprüft. Der Anbieter haftet darüber hinaus nicht 

für die inhaltliche Richtigkeit der Angaben Dritter, 

soweit dies gesetzlich zulässig ist. Der Inhalt des 

Verkaufsprospekts berücksichtigt nur die aus Sicht 

des Anbieters bekannten und erkennbaren Sachverhalte 

bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des 

Verkaufsprospekts. 

Der Komplementär, der geschäftsführende Kommanditist, 

die Fondsgesellschaft, die finanzierende 

Bank, der Treuhänder und ihre verbundenen Unternehmen 

haben an der Erstellung der Prospektunterlagen 

nicht mitgewirkt. Für die Angaben im 

Verkaufsprospekt und den sonstigen Emissionsunterlagen 

wird von diesen Gesellschaften und den 

für sie handelnden Personen keine Haftung übernommen. 

Wenn sich für einen Anleger Fragen ergeben, wird 

die Real I.S. diese jederzeit beantworten. Verbindlich 

sind jedoch nur schriftlich bestätigte Angaben. 

Vermittler oder sonstige Dritte sind nicht berechtigt, 

Auskünfte zu erteilen oder Zusagen zu machen, 

die von den Aussagen im Verkaufsprospekt 

abweichen. 

Alle mit der Konzeption, Prüfung und Durchführung 

des Beteiligungsangebots beauftragten Personen 

und Gesellschaften haften gegenüber der 

Fondsgesellschaft und den Anlegern nur bei grob 

fahrlässiger oder vorsätzlicher Verletzung der ihnen 

obliegenden Sorgfaltspflichten sowie im Fall 

einer Verletzung von Leben, Körper oder Gesundheit. 

Dies gilt auch für die Real I.S. als Anbieter 

dieses Beteiligungsangebots. Die Haftungsreduzierung 

gilt nicht für die Verletzung wesentlicher 

Pflichten (so genannte Kardinalpflichten).

Wichtige Hinweise 

Haftungsansprüche nach dem Vermögensanlagengesetz 

(VermAnlG) bei fehlerhaftem Verkaufsprospekt 

können nur dann bestehen, wenn 

die Vermögensanlage während der Dauer des 

öffentlichen Angebots, spätestens jedoch innerhalb 

von zwei Jahren nach dem ersten öffentlichen 

Angebot der Vermögensanlagen im Inland, 

erworben wird. Etwaige Ersatz bzw. Haftungsansprüche 

verjähren im Übrigen nach Ablauf von 

einem Jahr nach Kenntnisnahme des Anlegers 

von einem Prospektfehler oder einer Unvollständigkeit 

des Verkaufsprospekts, spätestens jedoch 

drei Jahre nach Veröffentlichung dieses Verkaufsprospekts. 

Weitergehende Ansprüche nach Vertragsrecht 

oder aufgrund vorsätzlicher unerlaubter 

Handlungen bleiben hiervon unberührt. 

Mit seinem Beitritt erklärt der Anleger, dass er 

von dem Verkaufsprospekt nebst Beitrittsvereinbarung, 

insbesondere von den Risikohinweisen 

(Tz. 3, Seite 24 ff.), den vorstehenden Angaben 

und dem vorstehenden Haftungsvorbehalt, Kennt 

nis genommen hat und damit vollumfänglich 

einverstanden ist. 

16.2 Vollständigkeit des Verkaufsprospekts 

Um dem Gebot der Vollständigkeit der Angaben 

nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung 

vom 16.12.2004, zuletzt geändert am 

06.12.2011 – nachfolgend kurz als „Verordnung“ 

bezeichnet – Rechnung zu tragen, werden abschließend 

nachfolgende Erklärungen abgegeben: 

16.2.1 Der Verkaufsprospekt ist in deutscher Sprache 

und nicht – weder ganz noch zum Teil – in einer 

anderen in internationalen Finanzkreisen gebräuchlichen 

Sprache abgefasst. Aus diesem Grund ist 

eine vorangestellte deutsche Zusammenfassung 

nicht erforderlich (§ 2 Abs. 1 Satz 5 der Verordnung). 

16.2.2 Für den Inhalt des Verkaufsprospekts über- 

nimmt keine natürliche Person die Verantwortung 

(§ 3 Hs. 1 der Verordnung). 

16.2.3 Der Emittent oder eine andere Person übernehmen 

keine Zahlungen von Steuern für den Anleger 

(§ 4 Satz 1 Nr. 2 der Verordnung). 

16.2.4 Eine Möglichkeit, die für die Zeichnung oder 

den Erwerb der Vermögensanlagen vorgesehene 

Frist vorzeitig zu schließen, besteht außer im Fall 

der vollständigen Platzierung des Beteiligungskapitals 

vor Ablauf der Platzierungsfrist nicht. Kürzungen 

des Beteiligungsbetrags sind nur im Fall 

der Überzeichnung oder bei nicht vollständiger 

bzw. nicht fristgerechter Einzahlung der Gesellschaftseinlagen 

möglich (§ 4 Satz 1 Nr. 7 der Verordnung). 

16.2.5 Das Angebot erfolgt nicht gleichzeitig in verschiedenen 

Staaten mit bestimmten Teilbeträgen. 

Das Angebot der Vermögensanlage findet ausschließlich 

in Deutschland statt (§ 4 Satz 1 Nr. 8 

der Verordnung). 

16.2.6 Für die Gründungsgesellschafter des Emittenten 

bzw. die Gesellschafter des Emittenten zum 

Zeitpunkt der Aufstellung des Verkaufsprospekts 

sowie für den Treuhänder (Treuhandkommanditist 

des Emittenten) und den Anbieter und Prospektverantwortlichen, 

bei denen es sich in allen Fällen 

um deutsche juristische Personen handelt, bestehen 

keine Eintragungen, die in Bezug auf Verurteilungen 

wegen einer Straftat nach a) den §§ 263 

bis 283d des Strafgesetzbuchs, b) § 54 des Kreditwesengesetzes, 

c) § 38 des Wertpapierhandelsgesetzes 

oder d) § 369 der Abgabenordung in einem 

Führungszeugnis enthalten sind, da juristische 

Personen für die Erteilung eines Führungszeugnisses 

ausgeschlossen sind. Derartige Einträge (bei 

denen es sich ausschließlich um deutsche Staatsbürger 

handelt) bestehen auch nicht für die natürlichen 

Personen, die als Mitglied der Geschäftsführung 

bzw. des Vorstands, der Aufsichtsgremien 

und Beiräte für die vorgenannten Unternehmen 

tätig sind (wobei das zugrundeliegende Führungszeugnis 


nicht älter als sechs Monate ist) (§ 7 Abs. 1 Nr. 4 

der Verordnung i.V.m § 12 Abs. 1 Nr. 3 und Nr. 4 

der Verordnung bzw. i.V.m. § 12 Abs. 6 der Verordnung). 

Angaben nach § 7 Abs. 1 Nr. 5 der Verordnung 

sind ebenfalls nicht einschlägig. Darüber hinaus 

gibt es keine Personen, die nicht in den Kreis 

der nach der Verordnung diesbezüglich angabepflichtigen 

Personen fallen, die jedoch die Herausgabe 

oder den Inhalt des Verkaufsprospekts oder 

die Abgabe oder den Inhalt des Angebots der Vermögensanlage 

wesentlich beeinflusst haben. 

16.2.7 Über das Vermögen eines Gründungsgesellschafters 

des Emittenten oder eines Gesellschafters 

des Emittenten zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

und die Mitglieder der Geschäftsführung des 

Emittenten (der CB Beteiligungs GmbH und der GS 

Beteiligungs GmbH einschließlich deren jeweiligen 

Geschäftsführern) sowie für den Treuhänder (der 

FCT Finanzcontrol Treuhand GmbH einschließlich 

deren jeweiligen Geschäftsführern) und den Anbieter 

und Prospektverantwortlichen (der Real I.S. 

AG und auch den Mitgliedern des Vorstands und 

des Aufsichtsrats der Real I.S. AG) wurde innerhalb 

der letzten fünf Jahre kein Insolvenzverfahren eröffnet 

oder mangels Masse abgewiesen und die 

Gründungsgesellschafter bzw. die Gesellschafter 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung und die 

Mitglieder der Geschäftsführung des Emittenten 


GmbH einschließlich deren jeweiligen Geschäftsführern) 

sowie der Treuhänder (der FCT 

Finanzcontrol Treuhand GmbH einschließlich deren 

jeweiligen Geschäftsführern) und der Anbieter 

und Prospektverantwortliche (der Real I.S. AG und 

auch den Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrats 

der Real I.S. AG) waren innerhalb der 

letzten fünf Jahre auch nicht in der Geschäftsführung 

einer Gesellschaft tätig, über deren Vermögen 

ein Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels 

Masse abgewiesen wurde (§ 7 Abs. 1 Nr. 6 der Verordnung 

i.V.m § 12 Abs. 1 Nr. 5 der Verordnung sowie 

§ 12 Abs. 6 der Verordnung). 

16.2.8 Es bestehen und es bestanden in der Vergangenheit 

keine Aufhebungen einer Erlaubnis 

zum Betreiben von Bankgeschäften oder zur Erbringung 

von Finanzdienstleistungen durch die 

Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht 

222 223 

(BaFin) bezogen auf die Gründungsgesellschafter 

des Emittenten bzw. die Gesellschafter des Emittenten 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung, auf 

die Mitglieder der Geschäftsführung des Emittenten 


GmbH einschließlich deren jeweiligen Geschäftsführern) 

sowie auf den Treuhänder (der FCT 

Finanzcontrol Treuhand GmbH einschließlich deren 

jeweiligen Geschäftsführern) bzw. auf den Anbieter 

und Prospektverantwortlichen (der Real I.S. 

AG und auch den Mitgliedern des Vorstands und 

des Aufsichtsrats der Real I.S. AG) der Vermögensanlage 

(§ 7 Abs. 1 Nr. 7 der Verordnung i.V.m. § 12 

Abs. 1 Nr. 6 der Verordnung sowie § 12 Abs. 6 der 

Verordnung). 

16.2.9 Die Gründungsgesellschafter bzw. die Gesellschafter 


waren und sind weder unmittelbar noch mittelbar 

an Unternehmen beteiligt, die mit dem Vertrieb 

der emittierten Vermögensanlagen beauftragt sind 

oder die dem Emittenten Fremdkapital zur Verfügung 

stellen oder die im Zusammenhang mit der 


Lieferungen und Leistungen erbringen, mit Ausnahme 

der Übernahme der Komplementärfunktion 

durch die GS Beteiligungs GmbH an den drei 

Objektgesellschaften (Anlageobjekte) sowie zum 

Gründungszeitpunkt der Objektgesellschaft Bayernfonds 


München KG der Übernahme der Funktion 

des geschäftsführenden Kommanditisten bei dieser 

Objektgesellschaft durch die CB Beteiligungs 

GmbH, wobei diese Funktion zwischenzeitlich auf 

den Emittenten übertragen wurde und die CB Beteiligungs 

GmbH nicht mehr an dieser Objektgesellschaft 

beteiligt ist. Die Gründungsgesellschafter 

bzw. die Gesellschafter zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung 

sind darüber hinaus nicht für Unternehmen 

tätig, die mit dem Vertrieb der emittierten 

Vermögensanlagen beauftragt sind oder 

die dem Emittenten Fremdkapital zur Verfügung 

stellen oder die im Zusammenhang mit der Anschaffung 

oder Herstellung der Anlageobjekte Lieferungen 

und Leistungen erbringen, und sind auch 

selbst nicht mit dem Vertrieb der emittierten Vermögensanlagen 

beauftragt oder stellen dem Emit-

tenten Fremdkapital zur Verfügung oder vermitteln 

solches oder erbringen Lieferungen und Leistungen 

im Zusammenhang mit der Anschaffung oder Herstellung 

der Anlageobjekte (§ 7 Abs. 2 bis Abs. 4 

der Verordnung). 

16.2.10 Die Tätigkeit des Emittenten ist nicht durch 

außergewöhnliche Ereignisse beeinflusst worden 

(§ 8 Abs. 2 der Verordnung). 

16.2.11 Es werden im Rahmen der Vermögensanlage 

in folgendem Umfang Lieferungen und Leistungen 

durch Personen erbracht, die nach §§ 3, 7 

oder 12 der Verordnung zu nennen sind: Die CB 

Beteiligungs GmbH bzw. Herr Christian Berger und 

die GS Beteiligungs GmbH bzw. Herr Gottfried Selmair 

sind auf der Grundlage der gesellschaftsvertraglichen 

Regelungen (Details siehe Tz. 13) mit 

der Geschäftsführung und Vertretung der Fondsgesellschaft 

bzw. betreffend die GS Beteiligungs 

GmbH bzw. Herrn Gottfried Semair gemeinsam 

mit der Fondsgesellschaft auch mit der Geschäftsführung 

und Vertretung auf Ebene der drei Objektgesellschaften 

beauftragt. Die FCT Finanzcontrol 

Treuhand GmbH wird auf der Grundlage der Treuhandverträge 

(Details siehe Tz. 14) die Beteiligungen 

der Anleger treuhänderisch halten und verwalten. 

Die Real I.S. AG als Prospektverantwortlicher und 

Anbieter der Vermögensanlage wurde mit folgenden 

Dienstleistungen beauftragt: Die laufende 

Verwaltung der Fondsgesellschaft (und der Objektgesellschaften) 

und Betreuung des Anlegerbeitritts, 

die Übernahme einer Platzierungsgarantie 

sowie die Vermittlung des Eigenkapitals sowie des 

Fremdkapitals, die Konzeption und Objektaufbereitung 

im Rahmen des Beteiligungsangebots inklusive 

der Prospektaufstellung. Darüber hinaus 

werden von dem Prospektverantwortlichen bzw. 

dem Anbieter, den Gründungsgesellschaftern des 

Emittenten bzw. Gesellschaftern des Emittenten 

zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung, den Mitgliedern 

der Geschäftsführung des Emittenten, 

dem Treuhänder keine Lieferungen und Leistungen 

erbracht (§ 9 Abs. 2 Nr. 8 der Verordnung). 

16.2.12 Der Emittent wurde vor weniger als 18 Monaten 

gegründet und hat noch keinen Jahresabschluss 

und Lagebericht nach §§ 24 und 25 des 

Vermögensanlagengesetzes aufgestellt und daher 

auch einen solchen noch nicht prüfen lassen, so 

dass Angaben abweichend von den Anforderungen 

nach den §§ 10, 11 und 13 der Verordnung nur 

nach Maßgabe des § 15 der Verordnung erforderlich 

sind (Details hierzu siehe Tz. 9). Daher können 

auch keine Angaben über die Prüfung des Jahresabschlusses 

des Emittenten gemäß § 11 der Verordnung 

gemacht werden. 

16.2.13 Der Emittent verfügt über Mitglieder der 

Geschäftsführung, hat aber aufgrund seiner Rechtsform 

weder Vorstand noch Aufsichtsratsgremium. 

Ein Beirat besteht derzeit ebenfalls nicht; die Gesellschafter 

/ Treugeberversammlung kann dessen 

Einrichtung zur Überwachung, Beratung und Unterstützung 

der Mitglieder der Geschäftsführung 

in Zukunft jedoch beschließen. Weiterhin ist ein 

Treuhänder im Rahmen der Vermögensanlage auf 

der Grundlage der vorliegenden Beteiligungskonzeption 

vorhanden (der Treuhandkommanditist), 

jedoch keine weiteren sonstigen Personen. Zu Namen 

und Geschäftsanschrift der Mitglieder der 

Geschäftsführung des Emittenten und zu ihren 

Funktionen siehe Tz. 10.2.1.7 (§ 12 Abs. 1 Nr. 1 der 

Verordnung). 

16.2.14 Umstände oder Beziehungen, die Interessenkonflikte 

des Treuhänders begründen können, 

außer den in Tz. 12.11 dargestellten, existieren 

nicht (§ 12 Abs. 5 Nr. 5 der Verordnung). 

16.2.15 Für das Angebot der Vermögensanlagen, 

für deren Verzinsung oder Rückzahlung wurde keine 

Gewährleistung übernommen (§ 14 der Verordnung). 

Impressum 

Prospektverantwortlicher/Anbieter 

Real I.S. AG 




Gestaltung und Gesamtherstellung 

Hillert und Co. Werbeagentur GmbH 

Jakob-Klar-Straße 4 


Wichtiger Hinweis: 

Der Nachdruck oder die Kopie dieses Verkaufspro- 

spekts, auch auszugsweise, ist nur nach vorheriger 

schriftlicher Genehmigung des Prospektherausge- 

bers/Anbieters gestattet. Organigramme und Illustrationen 

sind notwendigerweise vereinfachend. 

Soweit ausgewiesen handelt es sich um Prognosen. 

Bei Abweichungen oder Zweifeln sind die Textan- 

gaben maßgeblich. 

Hergestellt in der Bundesrepublik Deutschland 

© Real I.S. AG Gesellschaft für 

Immobilien Assetmanagement 2012 

224 225

Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger ... - Scope

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