SHB Leistungsbilanz Berichtsjahr 2010 - Leistungsbilanzportal

Ertragslage 

Leistungsbilanz 

2010

Sehr geehrte Damen und Herren 

mit dieser Leistungsbilanz informieren wir Sie über den Verlauf unserer aufgelegten Beteiligungsprodukte 

unter der SHB Innovative Fondskonzepte AG. Als Mitglied im Verband Geschlossene Fonds (VGF) stellen wir 

Ihnen detailliert die Entwicklung der einzelnen Beteiligungen dar und orientieren uns am Standard des VGF. 

Im Jahr 2010 haben sich die Märkte stabilisiert und der Gewerbeimmobilienmarkt hat sich äußerst positiv 

entwickelt. Das Transaktionsvolumen hat sich im Jahresvergleich fast verdoppelt und ist von 10,3 Mrd. Euro in 

2009 auf 19,3 Mrd. Euro in 2010 angestiegen. Allein im vierten Quartal 2010 konnten gewerblich genutzte 

Immobilien im Gesamtwert von 5,8 Mrd. Euro verkauft werden. Die Immobilienspezialisten von Jones Lang 

LaSalle erwarten für 2011 ein leicht steigendes Transaktionsvolumen auf über 20 Mrd. Euro. Auch die Konjunktur 

hat sich wesentlich verbessert und die wirtschaftliche Situation vieler Unternehmen hat sich erholt. Das 

Berichtsjahr steht damit im positiven Kontrast zu den Jahren 2008 und 2009, die stark von der internationalen 

Finanzkrise geprägt worden waren. * 

Vor dem Hintergrund der positiven Entwicklung am Markt konnte in allen Fonds ein guter Vermietungsstand 

gehalten und ausgebaut sowie Neuvermietungen für 2011 avisiert werden. Die Maßnahmen zur Sachwertoptimierung 

in den einzelnen Objekten haben sich als effektiv erwiesen, da wir flexibel bei der Gewinnung 

von neuen Mietern als auch bei Mietvertragsverhandlungen mit vorhandenen Mietern reagieren konnten. 

Wir danken den Beiräten und Anlegern der Fondsgesellschaften für das entgegengebrachte Vertrauen, 

dass auch unpopuläre Maßnahmen wie Ausschüttungsreduzierungen oder Ausschüttungsstopps durchgesetzt 

und so die notwendige Liquidität für die erforderlichen Maßnahmen zur Sachwertoptimierung zur Verfügung 

gestellt werden konnte. 

Im Unternehmensverbund der FIHM Holding können wir auf das Know-how unserer Schwester- und Tochtergesellschaften 

bauen, um zukunftsorientierte Strategien für die Fonds zu entwickeln. In den Kompetenzzentren 

der einzelnen Gesellschaften arbeiten Experten mit fundierten Kenntnissen. Dabei steht bei unseren laufenden 

Fonds das Management im Mittelpunkt. Mit einer kontinuierlichen und kritischen Beobachtung durch 

das Fondsmanagement ist ein rechtzeitiges und vorausschauendes Handeln in der Bewirtschaftungsphase 

der Fonds gewährleistet. 

Wir setzen weiterhin alles daran, unsere platzierten Fonds professionell zu begleiten und dafür zu sorgen, 

dass diese in der jeweiligen Marktsituation das bestmögliche Ergebnis erzielen. Einen hohen Stellenwert hat 

für die SHB Innovative Fondskonzepte auch die direkte und transparente Kommunikation mit den Anlegern. 

Diese werden von uns regelmäßig über die Entwicklungen in den Fonds informiert, was sich insbesondere in 

Zeiten unruhiger Märkte bezahlt gemacht hat. 

Wir laden Sie ein, sich anhand der vorliegenden Leistungsbilanz 2010 ein Bild der einzelnen SHB-Fonds zu 

machen. 

Thomas Vogel 

- Vorstand - 

* Quelle: Jones Lang LaSalle: on point Capital Markets Newsletter - Q4 2010 

Vorwort

Die vorliegende Leistungsbilanz der SHB Innovative Fondskonzepte AG wurde gemäß dem VGF-Grundsatz 

„Wahrheit und Richtigkeit der Darstellung“ einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vorgelegt. 

Die Prüfbescheinigung sowie die allgemeinen Auftragsbedingungen finden Sie auf Seite 49.

Inhalt 

SHB Innovative Fondskonzepte AG im Überblick 5 

Der Vorstand 8 

Das Konzept der SHB–Immobilienfonds 9 

Erläuterungen zu den Einzeldarstellungen der Fonds 10 

Einzeldarstellung der emittierten Fonds 13 

BusinessPark Stuttgart 14 

Einkaufszentrum Carré Göttingen 20 

Erlenhofpark München-Unterhaching 26 

Altersvorsorgefonds 32 

Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds 39 

Renditefonds 6 44 

Renditefonds 6 Plus 47 

Impressum 53 

Redaktionsschluss: 23.09.2011 

Stichtag der Datenerhebung: 23.09.2011

SHB Innovative Fondskonzepte AG 

im Überblick 

Das 2001 gegründete Emissionshaus hat sich innerhalb von wenigen Jahren zu einem der 

Marktführer bei geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland entwickelt. Durch die Platzierungsstärke 

bei den Ansparvarianten konnte sich das Fondskonzept schnell am Markt 

durchsetzen. 

5 

Die SHB Innovative Fondskonzepte AG hat sich auf 

die Emission und das Management der ersten sieben 

geschlossenen Fonds, mit deutschen Immobilien als 

Investment, spezialisiert. In dieser Assetklasse gehört 

sie zu den führenden Fondsinitiatoren Deutschlands. 

Beginnend mit der Konzeption über den Vertrieb, 

das komplette Management der Fonds bis hin zur 

Anlegerverwaltung deckt die SHB-Unternehmensgruppe 

– welche in 2010 in FIHM Fonds und Immo- 

Daten und Fakten zum 31.12.2010 

Firma SHB Innovative Fondskonzepte AG 

Einsteinring 28, 85609 Aschheim / München 

Vorstand Thomas Vogel 

Grundkapital € 14 Mio. 

Handelsregister Amtsgericht München HRB 134028 

Gründungsjahr 2001 

Unternehmens- 

gegenstand 

Mitarbeiteranzahl 1 * 

bilien Holding München AG umfirmiert wurde – die 

gesamte Wertschöpfungskette ab. 

Seit ihrer Gründung hat das Emissionshaus ein 

Fondsinvestitionsvolumen von rund 1,8 Mrd. Euro 

konzipiert. 

Emission, Vertrieb und Verwaltung von geschlossenen Fonds sowie 

Beteiligung an zu diesem Zweck gegründeten Gesellschaften 

Aktionäre FIHM Fonds und Immobilien Holding München AG (ehemalige SHB AG) zu 

100 % 

* Die übrigen Mitarbeiter wurden plangemäß in die Unacum Vertriebs- und Servicemanagement AG 

eingegliedert.

Eigenkapital in € Mio. 

Emittierte Geschlossene 

Immobilienfonds 

(Jahr der Schließung) 

Anzahl der 

beteiligten Anleger 

Kapitalplatzierung 

1.000 

900 

800 

700 

600 

500 

400 

300 

200 

100 

0 

27,5 

2001 

77,7 

50,2 

2002 

platziertes Eigenkapital 

kumulierte Werte 

SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. 

BusinessPark Stuttgart KG (2003 / 2004) 


Einkaufszentrum Carré Göttingen KG (2005) 


Erlenhofpark München-Unterhaching KG (2006) 

SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. 

Altersvorsorgefonds KG (2007) 


Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG (2009) 


Renditefonds 6 KG 

(noch in der Platzierung) 


Renditefonds 6 PLUS KG 

(noch in der Platzierung) 

rund 40.000 

158,7 

81,0 

2003 

263,2 

104,5 

2004 

399,7 

136,5 

2005 

548,5 

148,8 

2006 

704,0 

155,5 

2007 

825,5 

121,5 

2008 

929,0 

103,5 

2009 

999,3 

70,3 

2010 

6

Thomas Vogel 

(Jahrgang 1962) 

Der Vorstand 

ist seit 01. Januar 2008 für die SHB tätig und übernahm zum 01. Oktober 2008 im Vorstand 

der SHB Innovative Fondskonzepte AG die Ressorts Vertrieb und Marketing. Zuvor stand Thomas 

Vogel in leitenden Funktionen bei unterschiedlichen Finanzdienstleistungsunternehmen. Er ist seit 

1985 in der Finanzdienstleistungsbranche tätig. In dieser Zeit begleitete er u. a. den Aufbau der 

General Accident Versicherung in Deutschland, den Vertriebsweg Maklermanagementcenter 

der VHV Versicherung sowie die Produktlinie MoneyMaxx der AEGON Versicherungsgruppe. 

Zuletzt bestand sein Tätigkeitsschwerpunkt darin, ausländische Versicherer in Deutschland 

einzuführen. 

8

Das Konzept der 

SHB–Immobilienfonds 

Um den verschiedensten Kundenwünschen hinsichtlich Liquiditätsverfügbarkeit, Laufzeit 

und Einkunftsart entgegen zu kommen bietet SHB fünf verschiedene Beteiligungs möglich - 

keiten an. 

9 

Hierbei sind zunächst die Einmaleinzahlungsarten 

und die Ansparvarianten zu unterscheiden. Bei den 

Einmaleinzahlungen wird der Zeichnungsbetrag ent- 

weder sofort und vollständig erbracht (Rendite- 

maxx und die Classic-Varianten) oder aber es wer- 

den 50% der Zeichnungssumme sofort einbezahlt 

und der Rest durch nicht ausbezahlte (thesaurierte) 

Auszahlungen aufgefüllt. Beiden Varianten gemein 

ist, dass in der Regel im weiteren Verlauf keine lau- 

fenden Zahlungen mehr zu leisten sind. Die Varian- 

ten bei der Einmaleinzahlung „Classic“ unterschei- 

den sich hinsichtlich der Laufzeit der Beteiligung und 

der Höhe der Mindestgewinne. 

Die beiden Ansparvarianten (immoRente und 

immoRente Plus) zeichnen sich durch geringen 

Liquiditätsbedarf zum Zeitpunkt der Beteiligung 

aus, da sie den Großteil ihrer Einlagen erst über 

viele Jahre verteilt, ähnlich einer Lebensversicherung, 

erbringen. Die Ansparvarianten unterscheiden sich 

hinsichtlich der anfänglichen Startzahlung (zwischen 

0% und 5%) und der Höhe der laufenden monatlichen 

Raten bzw. der Dauer der Ratenzahlungen bis 

zur Erlangung der Auszahlungsberechtigung. Diese 

tritt ein, wenn der Beteiligungsbetrag durch Einzahlungen 

und thesaurierte Auszahlungen vollständig 

erbracht ist. 

Basis des Fondskonzepts war bisher, dass in mehrere 

Immobilien, meist an verschiedenen Standorten 

in Deutschland, investiert wird. Um die Risiken möglichst 

zu minimieren, werden nur fertig gestellte Immo- 

bilien mit einem hohen Vermietungsstand, meist langfristig 

an gewerblich tätige Unternehmen vermietet, 

gekauft. Somit entfallen alle Bau- und Zwischenfinanzierungswagnisse 

für den Fondsanleger. 

Da durch die verschiedenen Beteiligungsarten über 

einen langen Zeitraum von 10–12 Jahren kontinuierlich 

und planbar Kapital zufließt und zu Beginn des 

Fonds nur etwa die Hälfte aller Immobilien eingekauft 

sind, eröffnen sich für das Management gute 

Chancen interessante Immobilien in unterschiedlichen 

Marktphasen und ohne zeitlichen Druck zu erwerben. 

Zudem kann das Immobilienvolumen den tatsächlichen 

Kapitalzuflüssen optimal angepasst werden, 

womit diese Konstruktion eine Flexibilität der Anlage 

hat, die andere Fonds mit nur einer Kapitalart nicht 

bieten können. 

Dieses Konzept mit einem entsprechenden „blindpool-Anteil“ 

erfordert aber auch ein hohes Maß an 

Verantwortung und Vertrauen im Verhältnis von Initiator 

und Anlegern. Deshalb werden bei allen Immobilienkäufen, 

die nach der Erstinvestition erfolgen, die 

drei oder mehr Beiräte in einem sehr frühen Stadium 

in die Entscheidungsfindung einbezogen. Die Beiräte 

sind alle als Anleger am Fonds beteiligt, nicht mit 

dem Initiator verbunden und werden in bestimmten 

Abständen von der Gesellschafterversammlung neu 

gewählt. Auf diese Weise wird eine optimale Gleichrichtung 

aller Interessen gewährleistet.

Erläuterungen zu den 

Einzeldarstellungen der Fonds 

Die SHB Innovative Fondskonzepte AG ist Mitglied im Verband Geschlossene Fonds e.V. 

(VGF). Die Mitglieder haben sich zur Förderung der Transparenz ihres Handelns zur Herausgabe 

von jährlichen Leistungsbilanzen verpflichtet. 

Um eine Einheitlichkeit in der Darstellung der Ergeb- 

nisse für möglichst alle Mitglieder zu gewährleisten, 

hat der VGF durch Zusammenarbeit der Mitglieder 

eine Leitlinie zur Erstellung der Leistungsbilanzen 

beschlossen. 

Diese Vorgaben passen teilweise aber nicht dem 

Konzept der SHB mit ihrer Kombination aus Einmalanlage 

und Ansparern und den damit einhergehenden 

mehreren Investitionsphasen zusammen. Daher 

werden nachfolgend die einzelnen Positionen des 

nachfolgenden Soll-Ist-Vergleichs und die Lösungsansätze 

der SHB bei ihren Spezifika erläutert. 

Nach der Kurzbeschreibung des jeweiligen Fonds 

werden die wesentlichen Rahmendaten wie Name 

des Fonds, Rechtsform, Emissionsjahr, Anzahl der 

beteiligten Anleger, Komplementär, geschäftsführender 

Kommanditist, Treuhandkommanditist und der 

Hinweis auf Garantiegeber aufgeführt. 

Im Anschluss erfolgt eine detailliertere Beschreibung 

der einzelnen Investitionen. Am Ende jeder Fondsbeschreibung 

werden im „Fonds im Telegrammstil“ in 

chronologischer Folge die wichtigsten Ereignisse der 

jeweiligen Fondsgesellschaft beschrieben. 

Soll-Ist-Vergleich Investitionsphase 

Der Soll-Ist-Vergleich der Investitionsphase kann naturgemäß 

wegen der Konzeption der SHB-Immobilienfonds 

mit ihren mehreren Investitionsphasen nicht 

ganz trennscharf dargestellt werden. 

Hintergrund ist die Tatsache, dass bei den SHB-Fonds 

nicht nur einmalige Immobilieninvestitionen vorgesehen 

sind, sondern durch Nachkäufe in späteren Jahren 

Teile der Investitionsphase zusammenfallen mit 

der Bewirtschaftungsphase der Erstinvestition. Hilfsweise 

erfolgt eine Aufteilung im Soll-Ist-Vergleich der 

Investitionsphase nach Gesamtinvestition ohne Nachkauf 

bzw. Gesamtinvestition inkl. Nachkauf. 

Die „Gesamtinvestition“ besteht aus den Anschaffungskosten 

der Immobilien, Erwerbsnebenkosten, 

Instandhaltungskosten der Investitionsphase, Dienstleistungsvergütungen 

und Auszahlungen / Gutschriften, 

die bereits während der Investitionsphase prospektiert 

sind bzw. ausgezahlt wurden. 

In dieser Position sind auch Zinskosten und Tilgungen 

des Fremdkapitals während der Investitionsphase 

beinhaltet. 

Zur besseren Verständlichkeit wurde die Gesamtinvestition 

unterteilt in die Erstinvestition und die 

Nachkäufe. 

10

11 

Bei den Nachkäufen erfolgt – je nach Prospektvor- 

gaben – der Ausweis entweder als Beteiligung an 

einer Objektgesellschaft oder beim direkten Erwerb 

in gleicher Weise wie bei der Erstinvestition. 

In der Position „Agio“ sind die prospektierten Abwicklungsgebühren 

den tatsächlich vereinnahmten Agio- 

Zahlungen gegenüber gestellt. Abweichungen können 

sich insbesondere dann ergeben, wenn es bei 

der Eigenkapitalvermittlung zu Über- oder Unterplatzierungen 

gekommen ist oder sich Verschiebungen 

zwischen den Kommanditbeteiligungen (mit Agio) 

und den Stillen Beteiligungen (ohne Agio) ergeben 

haben. 

In der Position „Eigenkapital ohne Agio“ wird das 

gemäß Prospekt zu platzierende Eigenkapital dem 

tatsächlich zum Stichtag platzierten Eigenkapital 

gegenüber gestellt. 

In der Position „Stille Beteiligungen (mit Wandlungsrecht)“ 

werden die verschiedenen Stillen Beteiligungen 

mit ihren unterschiedlichen Laufzeiten in einer 

Position zusammen gefasst. Dabei wird der prospektierte 

Wert dem platzierten Volumen zum Stichtag 

gegenüber gestellt. 

Die Position „Fremdkapital (Brutto)“ weist grundsätzlich 

das bei Banken aufgenommene Fremdkapital 

aus. Soweit Unterschiede zwischen dem nominalen 

Darlehensbetrag und dem Auszahlungsbetrag (Disagio) 

bestehen, werden die Unterschiede separat 

erläutert. In der Investitionsphase geleistete Tilgungszahlungen 

werden mit dem Auszahlungsbetrag saldiert, 

so dass der dargestellte Betrag den Darlehensstand 

zum Ende der Investitionsphase repräsentiert. 

Unter dem „steuerlichen Ergebnis (Investitionsphase)“ 

ist das kumulierte steuerliche Ergebnis gemäß den 

Steuererklärungen der einzelnen Jahre vom Fondsstart 

bis zum 31.12. des letzten Jahres der Investitionsphase 

ausgewiesen. 

Soll-Ist-Vergleich 

Bewirtschaftungs- / Betriebsphase 

Es wird in der ersten Spalte beim Sollwert mit der 

entsprechenden Jahreszahl dargestellt, in welchem 

Kalenderjahr die Bewirtschaftungsphase beginnt. 

Die Zahlen sind den Jahresabschlüssen und den steuerlichen 

Einnahmen-Überschuss-Rechnungen entnommen, 

wodurch sich zahlungsbedingte Verschiebungen 

zwischen einzelnen Jahren ergeben können. 

Die Einzelpositionen: 

Bei den „Mieteinnahmen mit Garantien“ sind Einnahmen 

aus allen Immobilien und / oder Objektgesellschaften 

enthalten. 

Die Differenz zu „Einnahmen ohne Garantien“ weist 

die vereinnahmten Mietgarantiezahlungen aus. 

Unter den „sonstigen Einnahmen“ sind vor allem 

nicht kalkulierte Einnahmen aus Stornos von Anlegerbeteiligungen 

enthalten. Des Weiteren sind hierin 

Einnahmen aus der Verzinsung der Liquiditätsreserve 

beinhaltet. Alle Einnahmen, die nicht unmittelbar den 

Mieteinnahmen und / oder Garantieleistungen zugeordnet 

werden können, sind unter dieser Position 

zusammengefasst. 

In der Zeile „Summe Einnahmen in €“ sind alle Einnahmen 

in einem Betrag dargestellt. 

Die Summe aller Ausgaben ist in der Position 

„Be triebs kosten / Sonstige Kosten“ zusammengefasst, 

wenn sie im Berichtszeitraum im Zusammenhang mit 

der Immobilienbewirtschaftung angefallen sind. 

Das „Betriebsergebnis inkl. Garantien“ ist der Saldo 

aus Summe Einnahmen und den Betriebskosten / 

Sonstigen Kosten. 

Tilgungsleistungen auf das Fremdkapital sind hierin 

nicht berücksichtigt, sondern in einer eigenen Posi- 

tion innerhalb der Darstellung der Bewirtschaftungs- 

phase ausgewiesen.

Der jeweilige „Prozentsatz der Ausschüttungen / Aus- 

zahlungen“ je nach Beteiligungsart bezieht sich auf 

die Beteiligungssumme ohne Agio. Die unterschied- 

lichen Werte erklären sich durch die Konzeption der 

SHB-Fonds mit ihren verschiedenen Beteiligungsarten. 

Bei der Position „Ausschüttungen / Auszahlungen in 

Euro“. können sich durch Über- oder Unterplatzierun- 

gen des Eigenkapitals oder Verschiebungen in den 

Volumina der einzelnen Beteiligungsarten im Ver- 

gleich zum Prospekt Abweichungen bei den absolu- 

ten Beträgen in Euro ergeben, obwohl die Ausschüttungshöhe 

in Prozent den prospektierten Angaben 

entspricht. Die Mindestgewinnauszahlungen an die 

Stillen Beteiligten sind ebenfalls beinhaltet. 

Bei den „Ansparleistungen“ sind grundsätzlich die 

jährlichen Einzahlungsbeträge aus den Ansparvarianten 

ausgewiesen. Die genannten Werte in Euro 

beinhalten zudem die thesaurierten Gutschriften der 

beiden Anspar-Kapitalarten. Bei der Verlängerung 

der Platzierungsphase können auch Einzahlungen 

der Einmalzahlung-Kapitalarten hierunter enthalten 

sein. 

Die „Tilgungen“ weisen sämtliche Tilgungsleistungen 

für Verbindlichkeiten im Berichtszeitraum aus. Sollten 

Tilgungen nicht im vereinbarten Rahmen stattfinden, 

finden sich Hinweise hierzu in den Erläuterungen. 

Wenn keine separaten Erläuterungen erfolgen, 

bedeuten Abweichungen vom Sollwert, dass entweder 

die vereinbarten Tilgungssätze von den geplanten 

Ansätzen abweichen oder die aufgenommene 

Darlehenshöhe nicht den geplanten Werten entsprechen. 

Zudem erfolgt eine Aufteilung der gesamten Tilgungsleistung 

in Bankdarlehen und sonstige Finanzierungen 

wie Zwischenfinanzierungen bei Nachkäufen 

oder Rückzahlungen von stillen Beteiligungen. 

Das „Liquiditätsergebnis“ weist den Saldo aus dem 

Betriebsergebnis zzgl. Einzahlungen und Ansparleistungen 

sowie Auszahlungen und Tilgungen aus. 

Der Betrag der „Liquiditätsreserve“ weist alle frei verfügbaren 

Guthaben und liquidierbaren Kapitalanlagen 

(z. B. Investmentfondguthaben) zum 31.12. des 

Berichtsjahres aus. 

Bei dem „Stand des Fremdkapitals“ ist die Gesamtsumme 

aller langfristigen Fremdmittel zum Rückzahlungsbetrag 

am 31.12. des Berichtsjahres ausgewiesen. 

Es erfolgt dabei ein Aufschlüsselung in 

Erstinvestition und Nachkäufe. Der Bestand an Stillen 

Beteiligungen wird nicht separat ausgewiesen, da 

er sich aus dem Anfangsbestand aus der Investitionsphase 

abzüglich der kumulierten Rückzahlungen des 

Berichtsjahrs ergibt. 

Bei dem „Steuerlichen Ergebnis“ wird das einkommensteuerliche 

Ergebnis des Berichtsjahres angegeben, 

welches den Anlegern zugewiesen wird. Der 

Wert ist in Prozent bezogen auf das Eigenkapital 

ohne Agio angegeben. 

12

Einzeldarstellung 

der emittierten Fonds 

13

BusinessPark Stuttgart 

Die erste Investition des Fonds war der Erwerb des „BusinessPark Stuttgart“. Die Bürogebäude sind zwischen 

1987 und 1991 erstellt worden. Dienstleistungsunternehmen aller Branchen finden hier eine hohe Flexibilität 

der Mietflächen und ein serviceorientiertes Nutzungskonzept. Die Vielzahl der Mieter trägt wesentlich 

zur Stabilität der Einnahmen und der Unabhängigkeit von einzelnen Großmietern bei. Zudem können neue 

Mieter durch das SHB-eigene „Business-Center mit Büroservice“ – geschaffen für Kleinstmieter in der Startphase 

– bei entsprechendem Wachstum in die größeren Mieteinheiten „hineinwachsen“. 

Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. BusinessPark Stuttgart KG 

Rechtsform AG & Co. KG 

Emissionsjahr 2001 

Beteiligte Anleger ca. 6.100 

Komplementär 

Geschäftsführender 

SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim / München 

Kommanditist Markus Schottenhammel 

Treuhänder Conventias Treuhand GmbH, Kulmbach 

Garantiegeber Businesspark GmbH, Stuttgart, für Mietausfallgarantie 

Businesspark GmbH & Co. KG Planungs- und Entwicklungsgesellschaft, Stuttgart, für 

Erstver mietungs garantie 

Der Garantiefall ist sowohl hinsichtlich der Erstvermietung als auch hinsichtlich des 

Mietausfalles eingetreten. Die Forderungen aus den Mietgarantien wurden zwischen- 

zeitlich komplett abgeschrieben. 

Investitionsgegenstand 

Erstinvestition 8 Bürogebäude, Stuttgart-Fasanenhof, Zettachring 2,4,6,8,8a,10,10a,12 klein teilig 

vermietet als Büro-, Praxen- und Gewerbeflächen mit insgesamt ca. 40.000 qm, 

543 TG-Stellplätze, 409 oberirdische Stellplätze. 

Auf einer Fläche von ca. 1.900 qm betreibt die SHB-Unternehmensgruppe (jetzt 

FIHM-Unternehmensgruppe) ein Business-Center mit Sekretariatsdienstleistungen. 

Hier können Unternehmen mit zunächst kleinstem Flächenbedarf ihrer Selbstständigkeit 

nachgehen ohne eigenes Personal zu beschäftigen. Für den Fonds bedeutet dies 

neben den sicheren Mieteinnahmen durch den langjährigen Mietvertrag der FIHM- 

Gruppe zusätzlich die Chance auf zusätzliche, neue Mieter, wenn die kleinen Unternehmen 

expandieren und mit dann eigenem Personal in größere Flächen innerhalb 

des BusinessPark umziehen wollen. 

Der Erwerb eines weiteren Immobilienobjektes ist prospektgemäß geplant. Der Ver- 

kaufsprospekt sah vor, weitere Immobilien im Wert von 135 Mio. € zu erwerben. 

Als Ankaufzeitpunkte waren die Jahre 2006 und 2010 vorgesehen. 

Auf der Gesellschafterversammlung 2008 haben die Anleger mehrheitlich beschlossen, 

die Frist für das reduzierte Nachkaufvolumen (bis zu 60 Mio. €) bis 31.12.2011 

zu verlängern. In 2010 wurden keine Nachkäufe getätigt, die vorhandene Liquidität 

wurde gemäß Beschluss der Gesellschafterversammlung zur Sachwert-Optimierung 

in Form von Investitionen in die bestehenden Gebäude zurückgestellt. 

Basis der folgenden Vergleiche ist der Fondsprospekt von 08 / 2003. 

14

15 


Die erheblichen Abweichungen und Verzerrungen in 

den Ergebnissen der einzelnen Positionen sind primär 

durch die noch nicht getätigten Nachkäufe weiterer 

Immobilien und die Minderplatzierung des Eigenkapitals 

verursacht. 


Investitionsphase bis 31.12.2003 

SOLL IST 

Gesamtinvestition inklusive Nachkäufe in € 358.707.351 124.580.608 

davon Investition bis 31.12.2003 133.516.899 124.580.608 

davon Nachkäufe 135.000.000 0 

Agio in € 5.811.700 5.526.902 

Eigenkapital ohne Agio in € 147.040.000 127.506.000 

Fremdkapital (brutto) ohne Nachkäufe in € 62.000.000 60.884.037 

Fremdkapital (brutto) inklusive Nachkäufe in € 197.000.000 60.884.037 

Steuerliches Ergebnis (Investitionsphase) -49,1 % -37,9 % 

Die Abweichungen bei der Gesamtinvestition bis 

31.12.2003 (ohne Nachkäufe) resultieren insbesondere 

aus dem Bereich der fehlenden Einzahlungen 

in die geplanten Investmentfonds und zeitlicher 

Verschiebungen bei den Zinszahlungen und Garantie- 

und Dienstleistungsgebühren. Auch die noch nicht 

einbezahlten, aber vertraglich erst in den nächsten 

Jahren fälligen Ratenzahlungen der Ansparer tragen 

zu der Differenz der Soll- und Ist-Werte wesentlich 

bei. 

Die steuerlichen Ergebnisse der Investitionsphase sind 

endgültig, da eine abgeschlossene Betriebsprüfung 

für die Jahre 2001-2003 vorliegt.

Bewirtschaftungsphase 

(ab 2004) 

SOLL 

kumuliert 

IST 

kumuliert 

SOLL 


IST 


Mieteinnahmen mit Garantien in € 65.126.398 36.478.716 12.068.420 5.119.520 

davon BusinessPark Stuttgart 45.117.898 36.478.716 6.951.670 5.119.520 

davon Nachkäufe 20.008.500 0 5.116.750 0 

Mieteinnahmen ohne Garantien in € 65.126.398 35.823.216 12.068.420 5.119.520 

sonstige Einnahmen in € 16.390.047 8.658.557 4.540.824 2.017.881 

Summe Einnahmen in € 81.516.445 45.137.273 16.609.244 7.137.401 

./. Betriebskosten / sonstige Kosten in € 46.901.852 44.681.814 12.400.380 5.637.664 

Betriebsergebnis inkl. Garantien in € 34.614.593 455.459 4.208.864 1.499.736 

Ausschüttungen / Auszahlungen in % 

je nach Beteiligungsart 

42 % 

49 % 

29,8 % 

34,5 % 

./. Ausschüttungen / Auszahlungen in € 35.941.337 20.167.987 6.456.216 1.124 

+ Ansparleistungen in € 50.711.273 32.969.724 8.566.207 2.092.396 

./. Tilgungen in € 4.971.995 11.742.968 794.751 2.190.117 

davon Bankdarlehen 4.971.995 7.473.856 794.751 1.880.276 

davon Gesellschafterdarlehen 0 4.269.112 0 309.840 

Liquiditätsergebnis in € 44.412.534 1.514.228 5.524.104 1.400.891 

Stand Liquiditätsreserve in € 47.845.006 3.270.234 47.845.006 3.270.234 

Stand Fremdkapital in € 192.028.005 45.526.144 192.028.005 45.526.144 

davon BusinessPark Stuttgart 57.028.005 45.526.144 57.028.005 45.526.144 


Steuerliches Ergebnis 14,08 % -9,07 % 0,42 % 0,28 % 

Um die Ursachen der Abweichungen bei den Mieteinnahmen 

und den Darlehensständen transparenter 

zu machen, wurden die Werte jeweils mit und ohne 

Nachkauf ausgewiesen. 

Bei den Mieteinnahmen ist für den BusinessPark die 

Zeile „davon BusinessPark Stuttgart“ von Relevanz, 

da hier die noch nicht getätigten Nachkäufe nicht 

auftauchen. Die kumulierten Mindermieteinnahmen 

sind wesentliche Ursache für die Reduzierung der 

Auszahlungen, die auf der Gesellschafterversammlung 

für das Jahr 2008 erstmalig reduziert wurden, 

um künftig auf Basis der erwirtschafteten Ergebnisse 

entsprechende Auszahlungen vorzunehmen. 

Die sonstigen Einnahmen setzten sich im Wesentlichen 

aus Erträgen aus beitragsfrei gestellten sowiestornierten 

Verträgen zusammen. In den Soll-Werten 

sind zudem Erträge aus Investmentfonds angesetzt. 

Dieses ursprünglich im Prospekt vorgesehene Konzept 

wurde aber von der Gesellschafterversammlung 

6 % 

7 % 

0 % 

0 % 

in früheren Jahren zu Gunsten einer erhöhten laufenden 

Tilgung bei den Bankdarlehen aufgegeben. 

Die Ausschüttungen wurden in 2010 auf 0 % reduziert, 

um die Liquidität des Fonds zu stärken und 

Investitionen in die Immobilien sowie konkurrenzfähige 

Mieterausbauten tätigen zu können. 

Die Tilgungen erfolgten auf Vorjahresniveau und wurden 

pünktlich und vollumfänglich geleistet. 

Das steuerliche Ergebnis 2010 beträgt 0,28 % bezogen 

auf die eingezahlte Beteiligungssumme ohne 

Agio. 

16

17 

Der Fonds im Telegrammstil 

2001 Kaufvertrag abgeschlossen mit einem Kaufpreis von 71,7 Mio. €. 

2002 Vergütungen für Mietgarantien werden in zwei Fondsbeteiligungen am BPS zu je 950 T € umge- 

wandelt und die Ansprüche hieraus dem Fonds zur Sicherheit abgetreten. 

Renovierungsarbeiten am BusinessPark für über 1,4 Mio. € abgeschlossen. 

2003 Fondsschließung in 4 / 2004 in Höhe von 136,4 Mio. € Kommanditkapital (10,6 Mio. € weniger als 

prospektiert). 

Vermietungsstand von ca. 90 % der ursprünglichen Jahresnettomiete. 

Beginn des Baus einer neuen Anschlussstelle der Bundesstraße B27 in unmittelbarer Nähe zum 

Business Park. Auch der Beginn des Baus der neuen Messe Stuttgart steht unmittelbar bevor. 

Tilgung des Verkäuferdarlehens um 1,8 Mio. € als Ersatz der prospektierten Investition in Investment- 

fonds von ACM. 

1. Gesellschafterversammlung am 8.10.2003 mit Wahl eines Beirats und Beschluss über den Ver- 

zicht auf Investmentfondsinvestitionen zu Gunsten einer laufenden Tilgung der Darlehen. 

2004 91 % Vermietungsstand im Vergleich zur Ursprungsmiete. Ca. 140 Mieter sind im BusinessPark etab- 

liert, die Mietausfallgarantie läuft noch bis 6 / 2007. 

Neuer Hauptmieter aus dem IT-Bereich mietet in Q3 / 2005 auf über 4.000 qm zu 11,8 € / qm an. 

SHB IF AG übernimmt vom Verkäufer die bestehenden Darlehen gegenüber dem BPS-Fonds (5,8 % 

Zins und 4 % Tilgung). Per Ende 2004 betrug der Darlehensstand 58 Mio. €. 

2005 „BaFin-Aktion“ mit Vertragsänderungen, die von fast 90 % der betroffenen Anlegern angenommen 

werden. Die ausscheidenden Anleger belasten die Fondsliquidität für 2005 mit knapp 1,5 Mio. €, 

das Eigenkapital des Fonds vermindert sich entsprechend. 

2006 Der Vermietungsstand liegt bei ca. 90 % der Anfangsmiete, der Leerstand beträgt 4.750 qm von 

40.000 qm Gesamtmietfläche. Die Durchschnittsmiete beträgt 10,5 € / qm. 

Zum 31.8.2006 werden von der BerlinHyp AG als Langfristfinanzierer Darlehen über insgesamt 

53 Mio. € an den Fonds ausbezahlt (Zins durchschn. 4,9 %, durchschn. Tilgung p. a.: ca. 1,9 Mio. €). 

Die Konditionen sind fest bis 7 / 2013 vereinbart. Auf das prospektierte CHF-Darlehen wurde, 

beschlossen durch die Gesellschafterversammlung, wegen des Währungsrisikos verzichtet.

2007 Zum 1.4.2007 bzw. 1.7.2007 übernehmen die SHB Objektverwaltung GmbH (OV) bzw. die SHB 

Objektservice GmbH (OS) die Verwaltung bzw. Vermietung der Immobilien in die eigene Verantwor- 

tung. Bis dahin war der Verkäufer der Immobilien mit seinen Gesellschaften für diese Bereiche verant- 

wortlich. 

Ab 1.7.2007 übernimmt die SHB OS GmbH vom Vormieter zusätzlich das Businesscenter (ca. 

890 qm) mit Kleinstmietern und zusätzlichen Bürodienstleistungen auf eigene Rechnung (SHB-Busi- 

nesscenter) und zahlt 11,- / qm Miete. 

Insgesamt hat der Fonds Verbindlichkeiten von 57,8 Mio. €. 

Wertberichtigungen der Mietgarantieforderungen von 4,1 Mio. € auf 1,1 Mio. € werden bilanztech- 

nisch notwendig. Die Forderungen haben dennoch weiter Bestand. 

Die Geschäftsleitung der SHB erklärt zu Stärkung des Fonds den Verzicht auf Geschäftsführungsge- 

bühren für den Zeitraum 2007-2009 in Höhe von insgesamt ca. 900 T €. 

2008 Der Vermietungsstand ermäßigt sich auf etwa 80 % der Flächen, ca. 8.000 qm stehen zur Vermie- 

tung an. Die Mieterträge liegen wegen Leerstand, gesunkenen Marktmieten und nicht durchsetzba- 

ren Indexierungen bei ca. 70 % der prospektierten Miete. Da sich das SHB-Businesscenter sehr gut 

etabliert hat, werden zusätzlich ca. 1.000 qm durch die SHB-Unternehmensgruppe angemietet. 

Die steuerliche Betriebsprüfung der Jahre 2001-2003 wird abgeschlossen mit einem Ergebnis von 

-38 % der eingezahlten Einlage. 

Von Seiten der Behörden werden Verbesserungen und Änderungen der Brandschutzsituation gefor- 

dert. Das erwartete Volumen wird mehrere Mio. € beanspruchen. Eine genaue Kostenschätzung wird 

nach einer Grundlagenbesprechung mit den Gutachtern und den Behörden für Q4 / 2009 erwartet. 

Auf der Gesellschafterversammlung 2008 wird die Reduzierung der Ausschüttungen auf 5 % bzw. 

4,3 % bekannt gegeben. Weitere Ausschüttungsmaßnahmen werden mit den Beiräten diskutiert, um 

sich gegen die begonnene Wirtschafts- und Finanzkrise zu stärken. 

In der Gesellschafterversammlung 2008 wird einvernehmlich beschlossen, die Ausschüttungsstrategie 

grundsätzlich zu verändern. So wird künftig die Auszahlung anhand des „erwirtschafteten“ Ergebnis- 

ses vorgenommen und nicht mehr – wie bisher – nur an den prospektierten Werten orientiert. 

18

19 

2009 Die Vermietung liegt auf Flächenbasis bei etwa 87%, was einem Anteil von ca. 70% der prospektierten 

Einnahmen entspricht. Kündigungen von über 1.600 qm werden durch Neuvermietungen/Verlänge- 

rungen von 4.400 qm überkompensiert und führen zu einem Anstieg der Mieten von ca. 260 T€ p.a. 

Der Bau der Stadtbahn geht voran, die Fertigstellung wird noch im Jahr 2010 erfolgen. Die Endhalte- 

stelle wird sich in unmittelbarer Nähe zum BusinessPark befinden. 

Die gesamten Mieteinnahmen bewegen sich mit 5,1 Mio. € auf Vorjahresniveau. Zusammen mit den 

Erträgen aus Vertragsstornos ergibt sich ein positives Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 

von etwa 100 T€. Die Auszahlungen/Thesaurierungen werden auf 1,5% reduziert. 

Im Rahmen der Sachwertoptimierung wurden Assetmanagement-Konzepte entwickelt, in welche die 

notwendigen Brandschutzmaßnahmen (kalkulierter Aufwand ca. 2,5 Mio. €) integriert werden. Die 

Verabschiedung des Konzepts wird mit den Beiräten vorabgestimmt und in der Gesellschafterversamm- 

lung am 19.5.2010 zur Abstimmung gestellt. Die Gesellschafter sprechen sich mehrheitlich für das 

Konzept aus. 

2010 Die Anbindung des Fasanenhofes an die Stadtbahn ist erfolgreich abgeschlossen. Die Endhaltestelle 

befindet sich in unmittelbarer Nähe zum BusinessPark. 

Mit dem Gesellschafterbeschluss am 19.05.2010 zur Umsetzung von Sachwertoptimierungen im 

Rahmen eines Asset-Managements ist geplant, innerhalb von fünf Jahren 22,5 Mio. € in den Busi- 

nessPark zu investieren. Ziel ist eine Neupositionierung der Immobilie am Markt und damit eine lang- 

fristige Stabilisierung der Ertragssituation. 

Der flächenmäßige Vermietungsstand beträgt Ende des Jahres 2010 ca. 83 %. Die Mieterträge im 

Jahr 2010 von ca. 5,12 Mio. € weichen geringfügig vom Vorjahr ab. 

Im 4. Quartal 2010 kündigen aus unternehmensinternen Gründen zwei Großmieter Ihre Mietverträge 

über in Summe 3.700 qm mit Wirkung zum März bzw. Juni 2011. Die daraus resultierenden Mieter- 

tragseinbußen führen im 1. Quartal 2011 zu einer einvernehmlichen Kündigung des Asset-Manage- 

mentvertrages. 

Erfreulicherweise werden entgegen den Erwartungen die Kündigungen durch Gewinnung des Groß- 

mieters Bosch und weiteren Neumietern im 4. Quartal 2011 flächenmäßig nahezu kompensiert.

Einkaufszentrum Carré Göttingen 

Die erste Investition des Fonds war der Erwerb des „Einkaufszentrum Carré Göttingen“, direkt an der Fuß- 

gängerzone der einkaufsstarken Stadt Göttingen gelegen. Das Objekt wurde 1972 erbaut, bis 1990 kern- 

saniert und von 1998 bis 2002 umfassend renoviert. Das Gebäude mit großer Tiefgarage (fast 290 Plätze) 

wird als Einkaufszentrum mit zusätzlichen Büro- und Lagerflächen genutzt. 

Im Frühjahr 2006 wurde im Rahmen eines ersten Nachkaufs über eine Objektgesellschaft (90 % der Kom- 

manditanteile der Leanda GmbH & Co. KG (Leanda KG)) ein Immobilienpaket aus 15 bestehenden Lebensmittelmärkten 

erworben. 13 Märkte befinden sich in Berlin, je einer in Petershagen und in Blankenfelde im 

Berliner Umland. Der ursprüngliche Verkäufer und Mieter der Märkte ist die EDEKA-Gruppe, welche nach 

Ablauf der langfristigen Mietverträge ein Optionsrecht zum Rückkauf der Märkte hat. 

Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. 

Einkaufszentrum Carré Göttingen KG 




Komplementär 




Treuhänder Conventias Treuhand GmbH, Kulmbach 

20

21 


Erstinvestition Weender Str. 75, Göttingen, Grundstücksgröße ca. 5.296 qm, Flächenverteilung: 

Einzelhandel ca. 9.285 qm, Büro ca. 3.641 qm zzgl. Lager, Gesamtfläche 

ca. 13.556 qm, Parkhaus mit 288 Stellplätzen. 

Nachkauf Portfolio von 15 Einzelhandelsimmobilien in und um Berlin. Der Gesamtaufwand 

für den Erwerb von 90 % der Objektgesellschaft (Leanda GmbH & Co. KG) 

betrug ca. 41,0 Mio. €. Bei den Objekten handelt es sich um Märkte der EDEKA- 

Gruppe, die im Wege eines Sale-and-Lease-Back-Modells direkt vom Betreiber 

der Märkte erworben wurden. Die Geschäftsführung der Objektgesellschaft liegt 

bei der Leanda Beteiligungs GmbH, einer Gesellschaft der LHI-Gruppe, Pullach. 





SOLL IST 


davon Gesamtinvestition bis 31.12.2005 143.529.262 30.139.869 

davon Nachkäufe 94.470.000 0 

Agio in € 4.675.000 3.340.900 


Stille Beteiligungen (mit Wandlungsrecht) in € 5.500.000 7.400.000 

Fremdkapital (brutto) ohne Nachkäufe in € 30.855.954 0 

Fremdkapital (brutto) inklusive Nachkäufe in € 125.855.954 0 


Die Differenz in der Position „Gesamtinvestition 

inklusive Nachkäufe in €“ resultiert aus dem zum 

31.12.2005 noch nicht vollständig bezahltem Kauf- 

preis für das Carré, noch nicht getätigten Nachkäu- 

fen und nicht realisierten Einzahlungen in Investmentfonds. 

Dem gegenüber wurde insgesamt weniger Eigenkapital 

platziert. Nachkäufe: Die Differenz entsteht, da 

der erste Nach kauf im April 2006 erfolgte (Leanda- 

Portfolio). 

Durch das reduzierte Eigenkapital und die zeitlich 

verschobene Platzierung ergeben sich zudem Abwei- 

chungen/Verschiebungen bei den Einzahlungen der 

Ansparer 

Bei den stillen Beteiligungen kam es zu einer deutlichen 

Überplatzierung. 

Das steuerliche Ergebnis der Investitionsphase steht 

noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung.


(ab 2006) 

Mieteinnahmen mit Garantien: Entgegen der ur- 

sprüng lichen Planung wurde beim Nachkauf keine 

direkte Immobilieninvestition getätigt, sondern eine 

SOLL 

kumuliert 

Beteiligung an einer Objektgesellschaft erworben. 

Der Ausweis zeigt deshalb nicht die korrespondierenden 

Mieteinnahmen, sondern den Beteiligungsertrag 

der Objektgesellschaft. Auf Basis der tatsächlichen 

Mieteinnahmen (inkl. Mieten aus dem Leanda-Portfolio) 

wäre der IST-Wert 2010 bei 5.432.122 €. Die 

Mindereinnahmen 2010 aus dem Carré liegen im 

Prospektvergleich bei ca. 434 T€ . 

Die erhebliche Differenz bei der Position „davon 

Nachkäufe“ erklärt sich insbesondere durch die Tatsache, 

dass im Prospektvergleich bislang erst ein 

geringer Teil der Nachkäufe getätigt wurde und 

damit entsprechend weniger Mieten vereinnahmt 

werden. Diese Abweichung wird sich auch künftig 

IST 

kumuliert 

SOLL 


IST 



davon Einkaufszentrum Carré Göttingen 14.011.055 12.291.508 2.898.012 2.463.954 

davon Nachkäufe 35.518.116 1.394.543 7.462.732 381.770 


sonstige Einnahmen in € 1.808.834 2.851.258 567.778 735.409 



Betriebsergebnis inkl. Garantien in € 14.070.148 3.122.345 3.768.565 267.543 

+ Ausreichung Darlehen in € 0 36.243.000 0 0 

./. Kaufpreiszahlungen in € 3.388.500 38.290.785 0 29.466 

davon Kaufpreiszahlungen Nachkauf in € 0 5.464.000 0 0 

+ nachlaufende Kosten / Erstattungen 

Investitionsphase in € 



30 %, 35 %, 

40 % 

0 423.640 0 0 

19 %, 21 %, 

40 % 

6 %, 7 %, 8 % 0 %, 0 %, 8 % 

./. Ausschüttungen / Auszahlungen in € 13.403.708 7.346.299 3.203.307 585.657 

davon an Stille Beteiligungen 2.200.000 4.315.117 440.000 585.237 


+ Kapitaleinzahlung Komplementärin in € 990.000 990.000 4.950.000 

./. Tilgungen in € 15.543.942 10.436.798 5.567.178 6.026.107 

davon Bankdarlehen 12.793.942 3.478.875 2.817.178 722.500 

davon Gesellschafterdarlehen 0 6.957.923 0 5.303.607 

davon Stille Beteiligungen 2.750.000 0 2.750.000 0 

Liquiditätsergebnis in € 4.585.206 416.957 882.887 -179.676 

Stand Liquiditätsreserve in € 6.667.858 889.181 6.667.858 889.181 


davon Einkaufszentrum Carré Göttingen 27.773.536 25.421.125 27.773.536 25.421.125 


Steuerliches Ergebnis -10,4 % -29,6 % 0,1 % -4,8 % 

fortsetzten, da das tatsächliche Eigenkapital des 

Fonds nur etwa 2/3 des ursprünglich prospektierten 

Eigenkapitals entspricht. 

Die „sonstigen Einnahmen“ setzten sich aus Storno- 

Erträgen und Versicherungsentschädigungen zusammen. 

Die Unterschreitungen bei den „Betriebskosten/sonstigen 

Kosten“ erklären sich ebenfalls aus dem bislang 

wesentlich geringeren als geplanten Investitionsvolumen. 

Die „Ausschüttungen/Auszahlungen“ wurden wegen 

der verschlechterten Ertragssituation und den erforderlichen 

Rückzahlungen der stillen Beteiligten entsprechend 

angepasst. 

22

23 

Die im Prospektvergleich geringeren „Ansparleistun- 

gen“ entsprechen dem verringerten Eigenkapital. 

Die Tilgungsleistungen sind im Prospektvergleich 

geringer als geplant, da auch die Gesamtdarle- 

hen den veranschlagten Betrag unterschreiten und 

zudem die kalkulierten Konditionen von den Planun- 

gen abweichen. 

Zur Ablösung einer Stillen Beteiligung wurde in 

2007 ein Darlehen bei der SHB Innovative Fonds- 


2004 Platzierungsstart (Stand 12 / 2004: 64,5 Mio. €). 

Steuerliches Ergebnis 2004: ca. -50 % des eingezahlten Kapitals. 

Konkurs eines Hauptmieters auf ca. 1.200 qm. 

2005 Übergang Nutzen und Lasten beim Einkaufszentrum Carré mit teilweiser Kaufpreiszahlung 

Schließung des Fonds wegen veränderter rechtlicher Rahmenbedingungen (Einführung BaFin-Geneh- 

migung) zum 30.6.2005. 

Stand Eigenkapital in 12/2005 von 75,4 Mio. € inkl. 7,4 Mio. € Stille Beteiligungen. 

Vermietungsstand von 96,5 % der Fläche bzw. 87 % der Planeinnahmen. 

konzepte AG aufgenommen, welches unter „davon 

Gesellschafterdarlehen“ ausgewiesen ist. 

Aus der geschilderten Gesamtsituation erklären 

sich die negativen Abweichungen bei den Positio- 

nen „Liquiditätsergebnis“ und „Stand der Liquiditätsreserve“. 

Ebenso spiegelt sich in den Fremdkapitalständen 

die beschriebene Gesamtsituation wider. 

Das steuerliche Ergebnis 2010 beträgt -4,8% bezogen 

auf die eingezahlte Beteiligungssumme ohne 

Agio. 

Weitere neue Mieter können gewonnen werden und alle Handelsflächen sind zum Jahresende belegt. 

„BaFin-Aktion“ mit Vertragsänderungen, die von über 90 % der betroffenen Anleger angenommen 

werden. Die ausscheidenden Gesellschafter belasten die Fondsliquidität für 2005 mit ca. 0,5 Mio. € 

bei entsprechender Reduktion des Eigenkapitals wegen der Kapitalrückzahlungen.

2006 Am 28.2.2006 wird das Bankdarlehen der Deutschen Bank AG, London über 28,9 Mio. € aus - 

bezahlt (4,9 % Zins und 2,5 % Tilgung). Die Konditionen sind bis 4 / 2011 festgeschrieben. 

Nach Zustimmung des Beirats Erwerb einer 90 %-Beteiligung an der Leanda KG (Portfolio aus 15 Ein- 

zelhandelsmärkten mit Mietverträgen bis 2020 und bestehender Finanzierung mit festen Konditio- 

nen für 10 Jahre). Die Beteiligung wird für 5,5 Mio. € Eigenmittel gekauft. Die Finanzierung des 

Kauf preises erfolgt teilweise durch Aufnahme eines Stillen Gesellschafters bis Ende 2007 mit einer 

Beteiligung von 3,6 Mio. €. 

Für 2006 beträgt der Vermietungsstand ca. 90 % des geplanten Mietertrags. 

Das Darlehen der SHB für vorzeitige Kaufpreisablösung und die Rückzahlungen aus der „BaFin- Aktion“ 

(Höhe von 3,7 Mio. €) wird mit monatlich 70 T€ Annuität (7% Zins) bedient. 

2007 Für 2007 werden Mieteinnahmen von 2,4 Mio. € erzielt, was ca. 88 % der Planmiete entspricht. 

Gründe für die Abweichung sind primär gesunkene Marktmieten (insbesondere im Bürobereich) und 

nicht durchsetzbare Indexierungen. 

Die Kündigung der Barmer Ersatzkasse auf ca. 1.000 qm erfolgt zu 3 / 2007. Die daran an - 

schließen d e Prüfung einer konzeptionellen Änderung der Büroflächen hin zu einem Ärztezentrum 

wird wegen zu geringer Nachfrage und Umbaukosten von bis zu 1 Mio. € Ende 2007 verworfen. 

Investitionen in die Infrastruktur und Optik des Carré werden mit über 100 T€ getätigt. 

Die Ablösung des zusätzlichen Stillen Gesellschafters zum 12 / 2007 wird durch eine Erhöhung des – 

zwischenzeitlich um ca. 800 T€ getilgten – SHB-Darlehens auf 6,5 Mio. € finanziert und führt zu 

einer signifikanten Senkung der Zinsbelastung für den Fonds, da der Teil des Stillen Beteiligten mit um 

5%-Punkten höherem Zins belastet war. 

2008 Für 2008 beträgt der Vermietungsstand 86 % der Flächen bzw. 82 % der Planmieteinnahmen. Die 

Einzel handelsflächen sind fast vollständig vermietet, Flächenoptimierungen hinsichtlich der Ertrags- 

höhen werden angestrebt. 

Investitionen in das Center von fast 200 T€ werden für Neuvermietungen und die Verbesserung des 

optischen Eindrucks des Centers getätigt. Weitere Investitionen in die Substanz von über 500 T€ sind 

für 2009 geplant, um das Carré konkurrenzfähig zu halten. 

Das SHB-Darlehen valutiert mit 5,9 Mio. €, der Fonds tilgt insgesamt mit ca. 2,5 Mio. € in 2008. 

Auf der Gesellschafterversammlung 2008 wird die Reduzierung der Ausschüttungen auf 5 % p. a. 

bekannt gegeben. Weitere Ausschüttungsmaßnahmen werden mit den Beiräten diskutiert, um sich 

gegen die beginnende Wirtschafts- und Finanzkrise zu stärken. 


grundsätzlich zu verändern. So wird künftig die Auszahlung anhand des „erwirtschafteten“ Ergebnis- 

ses vorgenommen und nicht mehr – wie bisher – nur an den prospektierten Werten orientiert. 

24

25 

2009 Die Mieteinnahmen können im Carré auf rund 2,5 Mio. € gesteigert werden. Zur Stärkung der Wett- 

bewerbsfähigkeit des Carré werden fast 400 T€ investiert. 

Zudem werden wiederum ca. 1,4 Mio. € an Darlehen getilgt. 

Es werden erste Gespräche mit der Deutschen Bank AG aufgenommen, da im April 2011 die Kondi- 

tionen neu vereinbart werden müssen. 

Zur weiteren Sachwertoptimierung werden Überlegungen hinsichtlich eines grundlegenden Asset- 

Managements angestellt und mit dem Beirat diskutiert. Die endgültige Entscheidung über die Realisa- 

tion der weitreichenden Maßnahmen ist noch nicht getroffen worden. Die Ausschüttungen/Auszah- 

lungen werden auf 2,0 % p. a. reduziert. 

2010 Die notwendigen Maßnahmen zur Sachwertoptimierung für das Carré Göttingen werden dem Bei- 

rat vorgestellt und von ihm gebilligt. Die Fondsgesellschaft beabsichtigt dafür ab 2011 maximal 

5,0 Mio. € aufzuwenden. 

Mit der Durchführung dieser Maßnahmen wird eine Tochtergesellschaft der FIHM AG, die Immobi- 

lien Asset Management München GmbH (IAMM) beauftragt. 

Da die Rückzahlung der Stillen Beteiligungen Ende 2010 in Höhe von rund 7,34 Mio. € erfolgen 

sollte, werden die Ausschüttungen in 2010 auf 0 % reduziert. In mehreren Gesprächen mit dem Bei- 

rat wird über die finanziellen Folgen der Rückzahlungsverpflichtungen für die Fondsgesellschaft diskutiert. 

Es wird beschlossen, zunächst das Ergebnis der Option auf Wandlung abzuwarten und den 

Stillen Gesellschaftern ergänzend dazu die Möglichkeit der Vertragsverlängerung ihrer Beteiligungen 

mit einer Laufzeit von 1-3 Jahren anzubieten. 

Im Juli 2010 wird den Stillen Gesellschafter dieses Angebot unterbreitet. Mit Auslaufen der Frist am 

30.9.2010 wird rund 2,0 Mio. € der Beteiligungssumme verlängert, rund 5,3 Mio. € der Beteiligungen 

wurden bis Ende Dezember 2010 nicht zurückbezahlt. 

Da die Fondsgesellschaft diesen Betrag nicht als Einmalzahlung zu diesem Zeitpunkt leisten kann, wird 

im Rahmen einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung über Alternativlösungen zur Rückzahlung 

diskutiert und entschieden, dass Einkaufszentrum zu veräußern. Die Geschäftsführung wird 

ermächtigt entsprechende Verkaufsgespräche mit potenziellen Investoren zu führen. 

Im Rahmen der ordentlichen Gesellschafterversammlung, im Dezember 2010, wird ein Kaufpreisangebot 

eines ausländischen Investors vorgestellt und die Rückzahlung der Stillen Beteiligungen für Ende 

März 2011 in Aussicht gestellt. Inzwischen wurden 10 % der Stillen Beteiligungen zurückbezahlt, weitere 

Zahlungen sollen im Dezember 2011 erfolgen. Diejenigen Stillen Beteiligten, die ihre Beteiligungen 

über den 31.12.2010 verlängert haben, erhalten eine jährliche Ausschüttung von 6,5 % bis 8,0 %.

Erlenhofpark München-Unterhaching 

Die Grundkonzeption dieses Fonds sah neben dem Erwerb eines Büro- und Hotelkomplexes in München- 

Unterhaching den kontinuierlichen Aufbau eines Wertpapierdepots mit DWS-Anteilen vor. 

Die Immobilien mit Büro- und Hotelflächen wurden über eine Objektgesellschaft erworben, indem ca. 94 % 

der Kommanditanteile an der Gewerbezentrum Unterhaching Landthaler AG & Co. KG (GZU) gekauft wur- 

den. Bei der GZU handelt es sich um die Objektgesellschaft, welche die Eigentümerin der Fondsimmobilie in 

München-Unterhaching ist. 

Das Objekt besteht aus einem Ensemble von Bürogebäuden und einem Hotel (Holiday Inn Unterhaching). 

Die Gebäude sind zwischen 1992 und 1994 erstellt worden. Neben dem Hotel (ca. 1/3 Mietanteil) ist die 

NATO-Agentur Netma (ebenfalls ca. 1/3 Mietanteil) langfristiger Großmieter in dem Objekt. 

Aus den Zuflüssen der Ansparer sollen zudem kontinuierlich Anteile an dem vorher definierten DWS- 

Vermögensbildungsfond zugekauft werden. 

Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte AG & Co. 

Erlenhofpark München-Unterhaching KG 




Komplementär 




Treuhänder Prudent Treuhand Vermögensverwaltung GmbH, Pöcking 

26

27 

Garantiegeber ECU Beteiligungs-GmbH, Glonn, für Erstvermietung der nicht vermieteten 

Flächen bis 31.12.2009 

ECU Beteiligungs-GmbH, Glonn, zusammen mit Urbis Treuhand GmbH, München, 

und Jürgen Landthaler, Glonn, für die Nettomieten für den Hotelbetrieb (exklu- 

sive Tiefgarage) in Höhe von 1,8 Mio. € pro Jahr bis zum 31.12.2007 aus der 

Verpachtung des Hotels an die Erlenhof Betriebsgesellschaft mbH. 

Der Garantiefall ist hinsichtlich der Erstvermietung eingetreten. Die Objektgesellschaft 

hat die Garantieleistungen vertragsgemäß erhalten. 

Investitionsgegenstand Gewerbepark Inselkammerstraße 5, 7-12, 14, 82008 Unterhaching. Büro- und 

Dienstleistungszentrum, Hotel, Grundstücksgröße ca. 29.250 qm, Flächen: 

Büro ca. 27.000 qm, Hotel ca. 15.000 qm, Lager 1.300 qm, Gesamtfläche ca. 

43.300 qm, Tiefgarage mit 460 Plätzen, 200 Außenstellplätze. 

Die Fonds-KG hält 94 % der Objektgesellschaft. 6 % der Objektgesellschaft hält 

die ECU Beteiligungs-GmbH, eine Gesellschaft der Verkäufer. 





SOLL IST 

Gesamtinvestition in € 168.410.888 107.042.072 


Agio in € 3.950.000 5.341.000 



Fremdkapital (brutto) in € 62.391.341 55.720.000 


Die Gesellschaft hat von der Möglichkeit der Verlän- 

gerung der Platzierungsphase über den 31.12.2005 

hinaus Gebrauch gemacht. 

Die im Vergleich zum Prospekt geringere Gesamt- 

investition trotz Überplatzierung von ca. 31 Mio. € 

an Eigenkapital (ca. 27,6 Mio. €) und Stillen Betei- 

ligungen (ca. 3,4 Mio. €) resultiert aus der Tatsa- 

che, dass die Überplatzierung zum Großteil aus dem 

Bereich der ratierlichen Sparer stammt, deren Einzah- 

lungen im Wesentlichen in den nachfolgenden Jah- 

ren erfolgen. 

Wegen der Überplatzierung wurden geringere 

Fremdmittel als geplant aufgenommen.


(ab 2006) 

Wesentlich für die Abweichung der Position „Miet- 

einnahmen“ waren die rückständigen Mietzahlungen 

des Holiday Inn Hotels in Höhe von rund 380 T€. In 

2010 wurde eine einvernehmliche Neuregelung des 

Pachtverhältnisses und der Teilrückzahlung der aus- 

stehenden Mieten getroffen. 

In der Position „sonstige Einnahmen“ sind insbeson- 

dere die Erträge aus Vertragsstornierungen und Bei- 

tragsfreistellungen sowie der Eingang bereits werthaltiger 

Mietforderungen beinhaltet. 

Die aktiven Zuführungen zum Wertpapierdepot 

waren in der Form nicht geplant, sondern als reine 

Verwendung des Liquiditätsüberschusses. Daher ist 

der Sollwert mit 0 € ausgewiesen. 

SOLL 

kumuliert 

Die im Vergleich zum Sollwert erhöhten tatsächlichen 

Auszahlungen und Ansparleistungen sind in 

der Überplatzierung des Eigenkapitals und der stillen 

Beteiligungen begründet. 

IST 

kumuliert 

SOLL 


IST 






./. Betriebskosten/sonstige Kosten in € 15.241.886 20.234.827 2.738.031 3.289.612 

Betriebsergebnis inkl. Garantien in € 17.440.548 10.985.455 4.210.017 2.437.684 

./. Kaufpreiszahlungen in € 0 7.718.483 0 17.504 

./. nachlaufende Kosten / 

Erstattungen Investitionsphase in € 

0 4.973.971 0 -2.790 

./. Zuführung Wertpapierdepot in € 0 3.255.818 0 1.023.354 



30%, 30%, 

35%, 40% 

25,5%, 28,5%, 

30%, 40% 

6%, 6%, 

7%, 8% 

3%, 3%, 

6%, 8% 

./. Ausschüttungen / Auszahlungen in € 13.790.159 14.189.506 3.121.767 2.385.288 

davon an Stille Beteiligungen 5.300.000 6.687.872 880.000 1.210.921 


./. Tilgungen in € 18.179.667 13.906.000 3.072.700 2.413.000 

davon Bankdarlehen 14.179.667 7.840.000 3.072.700 2.240.000 

davon Darlehen Altgesellschafter 2.000.000 2.000.000 0 0 

davon Stille Beteiligungen 2.000.000 4.066.000 0 173.000 

Liquiditätsergebnis in € 3.766.882 -766.353 2.103.317 199.757 



Steuerliches Ergebnis (ohne § 15b EStG) 6,6% -14,3% 3,2% -1,5% 

Bei den Tilgungen erklären sich die negativen Abweichungen 

insbesondere durch das im Vergleich zum 

Prospekt verminderte Volumen an Bankdarlehen. 

„davon Stille Beteiligungen“ zeigt den Betrag der im 

letzten Jahr verlängerten, aber in 2010 gekündigten 

Stillen Beteiligungen. 

Der „Stand Liquiditätsreserve“ weicht negativ ab, da 

sowohl der Liquiditätsüberschuss als auch die Wertentwicklung 

des Investmentdepots nicht den Erwartungen 

entsprach. 

28

29 


2004 Platzierungsstart in 12 / 2004. 

2005 Neuer Prospekt wird auf Basis der neuen BaFin-Vorschriften in 7 / 2005 genehmigt. 

Platzierungsstand 12 / 2005 bei 104,3 Mio. € inkl. Stillen Beteiligungen (Plan 95 Mio. €). 

Vermietungsstand 2005 liegt bei 95 % der Fläche, wovon aber weitere 3 % der Mietgarantie unter- 

liegen. 

Die Mieteinnahmen liegen in prospektierter Höhe für 2005. 

Der Mieter Netma verlängert seinen Mietvertrag (ca. 30 % der Gesamtfläche) vorfristig bis 12 / 2015. 

In 10 / 2005 müssen auf Hinweis der BaFin Vertragspassagen geändert und diese von den betrof- 

fenen Anlegern einzeln bestätigt werden. Die Zustimmung liegt bei 92 %, es müssen ca. 2,2 Mio. € 

an nicht zustimmende Anleger zurückgezahlt werden. Das Eigenkapital des Fonds reduziert sich ent- 

sprechend. 

In 2005 werden noch keine Investitionen in den DWS Investmentfonds getätigt. 

2006 Am 30.4.2006 wird der Fonds mit einem Eigenkapital (inkl. stille Beteiligungen) von 126,0 Mio. € 

geschlossen (Prospekt 95,0 Mio. €). Die Mehrplatzierung erfolgt zu etwa 18,5 Mio. € in den Anspar- 

Kapitalarten und zu ca. 10 Mio. € in den Einmalzahlungskapitalarten. 

Statt der geplanten 64 Mio. € Bankdarlehen werden wegen der Überplatzierung nur Verbindlich- 

keiten in Höhe von 56 Mio. € aufgenommen. Das Darlehen wird am 17.7.2006 ausbezahlt (5,4 % 

Zins, 2-4 % Tilgung) und läuft fest für 7 Jahre. Auf das prospektierte Disagio in Höhe von 5% der Dar- 

lehenssumme wird verzichtet. 

Der Vermietungsstand liegt bei 98 % der Fläche bzw. betragen die Einnahmen 99 % der prospektier- 

ten Werte von 6,0 Mio. €. 

Ende 2006 valutiert das Darlehen vertragsgemäß mit 55,7 Mio. €. 

Zu diesem Zeitpunkt werden 500 T€ in den DWS Investmentfonds investiert. 

Das steuerliche Ergebnis für 2006 liegt wegen der Überplatzierung kumuliert bei -40% der Zeich- 

nungssumme statt geplanter -46%.

2007 Die Mieteinnahmen sinken im Jahre 2007 wegen ausgelaufener Verträge und gesunkenen Marktmie- 

ten um ca. 300 T€ auf 5,7 Mio. € ab und liegen damit etwa 5 % unter dem prospektierten Wert. 

Zur Steigerung der Immobilienqualität werden ca. 55 T€ in die Immobilie investiert, für 2008 sind wei- 

tere Maßnahmen von über 200 T€ geplant. 

Die Anfang 2007 in den DWS Investmentfonds investierten 1,5 Mio. € werden im Mai für 1,54 Mio. € 

wieder verkauft. Im weiteren Verlauf des Jahres werden erneut 1,9 Mio. € einbezahlt. Zum Jahres- 

ende beträgt der Wert des Depots 1,9 Mio. €. Die weiteren Investitionsschritte werden jeweils mit 

dem Anlegerbeirat abgestimmt. 

Das Darlehen bei der Bank beträgt zum 12 / 2007 noch 54,5 Mio. €. 

Der operative Überschuss des Fonds liegt 2007 bei ca. 1,5 Mio. €. 

2008 Im 1. Halbjahr 2008 wird eine Auflösungsvereinbarung mit einem der Großmieter wegen erheblicher 

wirtschaftlicher Probleme geschlossen (ca. 2.100 qm). Die vereinnahmte Abstandszahlung beträgt 

ca. 85 % der restlichen Verpflichtungen des bis 12 / 2009 laufenden Vertrags. 

Der Vermietungsstand 2008 liegt bei 94 % der Fläche bzw. 98 % der geplanten Einnahmen. Die 

6,1 Mio. € Einnahmen entsprechen einer durchschnittlichen Miete von ca. 11,- € / qm. 

Insgesamt werden ca. 350 T€ in das Objekt zum Werterhalt investiert. 

In 2008 werden keine weiteren Einzahlungen in den Investmentfonds getätigt, der Wert zum Jahres- 

ende 2008 beträgt 1,3 Mio. €. 

Zum 31.12.2008 steht plangemäß die Rückzahlung der ersten Stillen Beteiligungen an. Es werden 

die gekündigten 3,7 Mio. € aus fondseigener Liquidität zurückbezahlt. Dies entlastet den Fonds in 

den Folgejahren durch eingesparte Mindestgewinne in einer Größenordnung von ca. 200 T€ p. a.. 

Die restlichen Stillen Beteiligten dieser Variante verlängern ihre Beteiligung um zunächst ein Jahr zu 

einer Verzinsung von 6 % p. a.. 

Die Darlehen valutieren zum 31.12.2008 noch mit 52,6 Mio. €. 


grundsätzlich zu verändern. So wird künftig die Auszahlung anhand des „erwirtschafteten“ Ergebnisses 

vorgenommen und nicht mehr – wie bisher – nur an den prospektierten Werten orientiert. 

30

31 

2009 Der Vermietungsstand liegt nahezu unverändert bei 95 % der Flächen, was dem Stand bei Fonds- 

start entspricht. Leider betragen die Mieteinnahmen aber nur ca. 87 % der für 2009 prospektierten 

Werte. Die Ursache liegt in gesunkenen Marktmieten, der Finanz- und Wirtschaftskrise (starke nega- 

tive Wirkung auf die Hotelauslastung) und nicht durchsetzbaren Mieterhöhungen aufgrund beste- 

hender Indexregelungen. Neuabschlüsse gelingen zu 10-11,50 €/qm, müssen aber teilweise durch 

erhebliche Mieterincentives erkauft werden. 

Das Hotel erbittet Verhandlungen zu den Mietbedingungen wegen erheblicher Auslastungs- und 

Ertragsrückgängen. 

Die zwischenzeitlich ausgesetzten Einzahlungen in den DWS Vermögensbildungsfonds I werden im 

Q4/2009 wieder aufgenommen. Es werden monatlich 100.000€ einbezahlt, der Wert des Depots 

liegt am Jahresende 2009 bei ca. 1,9 Mio. €. 

Das von der Objektgesellschaft aufgenommene Darlehen wird pünktlich und in vereinbarter Höhe 

bedient. Zum 31.12.2009 valutieren noch 50,4 Mio. € nachdem in 2009 insgesamt über 2,2 Mio. € 

getilgt wurden. 

Zudem wurden vertragsgemäß gekündigte Stille Beteiligungen mit einem Volumen von etwa 240 T€ 

ausbezahlt. 

Als Folge der in 2008 gefassten Beschlüsse wurden die Auszahlungen an die Kommanditisten im Jahr 

2009 auf 4,5 % der Beteiligungssumme reduziert. 

Auch in Zukunft sind weitere Reduzierungen notwendig, um die Investitionen zur Sachwertoptimierung 

aus eigenen Mitteln durchführen zu können. Dies ist notwendig, damit die Immobilien auch in naher 

Zukunft wettbewerbsfähig am Markt bestehen können. 

2010 Die Vermietungssituation des Objekts nach Fläche liegt Ende 2010 bei rund 91,6 %. 

Aufgrund der Finanzkrise erleidet das Hotel signifikante Ertragsverluste und bittet um eine Anpassung 

des Pachtvertrages. Dieser wird mit Zustimmung der finanzierenden Bank neu vereinbart, so dass die 

Erfüllung des Mietvertrages langfristig gesichert ist. 

Die seit 2009 wieder aufgenommenen Einzahlungen freier liquider Mittel des Fonds in das DWS 

Wertpapierdepot von monatlich 100 T € erhöhen den Wert des Depots bis zum Jahresende 2010 

auf 3,1 Mio. €. 

Trotz der guten Wertentwicklung wird in der Gesellschafterversammlung angeregt, dass der Gesell- 

schaftsvertrag dahingehend geändert werden soll, dass zukünftig auch in andere Anlageklassen inves- 

tiert werden kann. 

Um die Immobilien weiterhin attraktiv und konkurrenzfähig zu halten und weitere Modernisierungen 

durchzuführen, wird beschlossen, die Auszahlungen an die Gesellschafter für das Geschäftsjahr 2010 

auf 3,0 % der Beteiligungssumme zu reduzieren. 

Das Darlehen der Objektgesellschaft wird weiterhin pünktlich und in vereinbarter Höhe bedient und 

wie vorgesehen getilgt. Es valutiert Ende 2010 in Höhe von 48,2 Mio. €.

Technologiepark Köln 

Altersvorsorgefonds 

Dornach, Einsteinring 22-28 

Gegenstand der ersten Investition des Fonds war der Erwerb von 62,99 % der Kommanditanteile an der LHI- 

Immobilienfonds GmbH & Co. TechnologiePark Köln Beteiligungs KG (nachfolgend auch „LHI-Beteiligungs 

KG“ genannt). Die LHI-Beteiligungs KG hält ihrerseits Kommanditanteile in Höhe von ca. 58,3 % an der 

NARAT GmbH & Co. KG (nachfolgend auch „Objektgesellschaft Köln“ genannt). 

Die Objektgesellschaft Köln hat ein Immobilienportfolio von sieben Objekten im TechnologiePark von Köln 

(TPK) erworben. Neben einem Altbau sind sechs neue Gebäude in den Jahren 1999 bis 2003 errichtet wor- 

den. Das jüngste Objekt ist das Mercedes-Benz Center, welches in 2006 fertiggestellt wurde. 

Als erster Nachkauf wurde Ende 2006 der Anteil an der LHI-Beteiligungs KG auf 80,2 % erhöht. Im Dezem- 

ber 2007 wurde ein weiterer Nachkauf getätigt, wobei 94 % der Anteile an der SHB Innovative Fondskon- 

zepte GmbH & Co. Objekte München-Dornach Besitz KG (nachfolgend Dornach KG) mit fünf Büroimmo- 

bilien an der Münchner Stadtgrenze erworben wurden. 

Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. 

Altersvorsorgefonds KG 

Rechtsform GmbH & Co. KG 



Komplementär 


SHB Innovative Fondskonzepte GmbH, Aschheim / München 


Treuhänder Fidelitas Vermögensverwaltung Treuhand GmbH, Kulmbach 

32

33 

Garantiegeber LIAG Lammerting Industriebau Aktiengesellschaft, ITD Planungsgesellschaft für 


Industrieimmobilien mbH & Co. KG und Udo Lammerting sind gesamtschuldne- 

risch Garanten gegenüber der Objektgesellschaft Köln hinsichtlich der für die 

Kaufpreisermittlung maßgeblichen Mieterträge sowie der tatsächlich angefalle- 

nen Betriebs- und Nebenkosten für die definierten Garantieflächen für 10 Jahre 

ab Übergang von Nutzen und Lasten bis zu einer Gesamtgarantiesumme von 

18 Mio. €. 

Der Garantiefall ist eingetreten. Im 1. Quartal 2008 war die Mietgarantie des 

LHI-Fonds entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen verbraucht. 

Bei der Beteiligung der Fondsgesellschaft an der Dornach KG haben Unter- 

nehmen der SHB-Gruppe eine Erstvermietungsgarantie sowie eine Zinsgarantie 

gegeben. Der Garantiefall ist eingetreten. 

Erstinvestition Erwerb von 62,99 % der Anteile (entsprechend einem Eigenkapitalanteil von 

20 Mio. €) an der LHI-Immobilienfonds GmbH & Co. TechnologiePark Köln 

Beteiligungs KG. Damit hält die Fondsgesellschaft mittelbar ca. 36,73 % an 

den sieben Immobilien der Objektgesellschaft im TechnologiePark in Köln. Die- 

ser Anteil entspricht einer Mietfläche von etwa 94.000 qm in dem Gesamtareal 

des Technologieparks mit 255.000qm. 

Der Verkaufsprospekt sah vor, weitere Immobilien bis zu maximal 100 Mio. € 

zu erwerben. Als voraussichtlicher Ankaufzeitpunkt wurde Ende 2006 ange- 

nommen. 

Im Dezember 2006 wurde als erste Teilrealisierung der Nachkäufe das Anteils- 

volumen an der LHI-Beteiligungs KG erhöht. 

Es wurde durch den Altersvorsorgefonds ein weiterer Kommanditanteil von nomi- 

nal 5,5 Mio. € erworben. Damit halten die Anleger des Altersvorsorgefonds ins- 

gesamt 25,5 Mio. € des Kommanditkapitals an der LHI-Beteiligungs KG. Dies 

entspricht einem Gesamtanteil von ca. 80,2 %. 

Bezogen auf das mittelbar gehaltene Eigentum an den sieben Gewerbeimmobilien 

im TechnologiePark Köln entspricht diese Beteiligung 46,8 %. 

Im Dezember 2007 (bestätigt durch die Gesellschafterversammlung im April 

2008) wurde eine 94 % Beteiligung an der SHB Innovative Fondskonzepte 

GmbH & Co. Objekte München-Dornach Besitz KG gegen eine Einlage von 

8 Mio. € durch den Altersvorsorgefonds eingegangen. Damit wurde mittelbar 

das Eigentum an 5 Büroimmobilien mit ca. 16.000 qm Mietfläche und 300 Stellplätzen 

in Dornach / Aschheim, Einsteinring 22-28 – vor den Toren Münchens – 

erworben. In den 2002 erbauten Immobilien hat die SHB-Unternehmensgruppe 

(heute FIHM-Unternehmensgruppe) seit 3 / 2008 ihren neuen Hauptsitz.

Die Beteiligung an der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte 

München-Dornach Besitz KG entspricht einer Immobilieninvestition von 

ca. 38,5 Mio. €. 

Über den Umfang und die zeitlichen Vorstellungen hinsichtlich weiterer Nach- 

käufe entscheidet eine der nächsten Gesellschafterversammlungen. 

Basis der folgenden Vergleiche ist der Fondsprospekt von 03 / 2006, inkl. Nachtrag vom 15.6.2006. 




SOLL IST 

Gesamtinvestition in € 353.722.559 154.905.922 


davon Nachkäufe 115.000.000 28.119.701 

Agio in € 6.100.000 4.236.450 





Steuerliches Ergebnis (Investitionsphase) 0 % 0 % 

Die Differenz in der Position „Gesamtinvestition, 

davon Investition bis 31.12.2006“ resultiert zum 

einen aus dem noch nicht vollständig erfülltem Nachkaufvolumen 

und zum anderen aus prospektgemäß 

noch nicht einbezahltem Kapital der Ansparer, welches 

in den nächsten Jahren sukzessive zufließen 

wird. 

Nachkäufe: Die Differenz entsteht, da in 12/2006 

der Fonds noch in der Platzierung war und erst ein 

Teilnachkauf durch eine Erhöhung der Beteiligung am 

LHI-Fonds zum Jahresende 2006 erfolgte. 

Der Nachkauf Dornach wird – aufgrund der gesellschaftsrechtlichen 

Struktur – als Beteiligung behandelt, 

da er als Beteiligungserwerb abgewickelt wurde. 

Agio und Eigenkapital ohne Agio: 

Da sich der Fonds Ende 2006 noch in der Platzierung 

befand sind die Abweichungen in dieser Position 

nur bedingt aussagefähig. Der Fonds wurde 

im Jahr 2007 geschlossen und die Platzierung mit 

137,2 Mio. € Kommanditkapital und 22,3 Mio. € 

Stillen Beteiligungen in der Gesellschafterversammlung 

2009 beschlossen. 

Fremdkapital (brutto) inkl. Nachkäufe beinhaltet die 

anteiligen Darlehen, welche durch den LHI-Fonds 

34

35 


(ab 2007): 

Objektgesellschaft Köln (LHI): Die ausgewiesenen 

Mieteinnahmen beziehen sich auf die Erstbeteili- 

gung am LHI-Fonds (62,99 %). Die entsprechenden 

Mieteinnahmen aus der Beteiligungserhöhung am 

LHI-Fonds sind unter der Position „davon Nachkäufe“ 

ausgewiesen. 

Mieteinnahmen ohne Garantien in €: Die erhebli- 

che Abweichung entsteht durch die Tatsache, dass 

SOLL 

kumuliert 

aus der Beteiligung an der Dornach Besitz KG keine 

direkten Mieteinnahmen erzielt werden (Beteiligungserwerb). 

Im Jahr 2010 lagen die Mietein- 

IST 

kumuliert 

SOLL 


IST 



davon Objektgesellschaft Köln (LHI) 21.945.000 20.749.603 5.982.000 5.643.565 

davon Nachkäufe 28.572.000 5.670.172 7.143.000 1.542.197 

Einnahmen ohne Garantien in € 50.517.000 25.356.994 13.125.000 7.185.762 







24 %, 24 %, 

28 %, 32 % 

18 %, 20 %, 

24 %, 32% 

6 %, 6 %, 

7 %, 8 % 

2 %, 2 %, 

6 %, 8 % 

./. Nachkauf Beteiligung Dornach KG 0 8.000.000 0 0 



0 10.534.114 0 -8.703 

./. Rücklagenbildung / Rücklagenauflösung in € -844.000 -217.963 -349.000 -467.296 


+ Darlehensaufnahme 0 5.500.000 0 0 

./. Darlehenshingabe an Objektgesellschaft 0 8.308.251 0 2.558.251 


./. Tilgungen in € 15.848.000 19.273.042 2.362.000 2.070.439 

davon Bankdarlehen 8.648.000 5.981.042 2.362.000 1.570.439 

davon Tilgung Zwischenfinanzierung Nachkäufe 0 5.465.000 0 0 

davon Tilgung Zwischenfinanzierung sonstige 0 500.00 0 500.00 

davon Stille Beteiligungen 7.200.000 7.327.000 0 0 

Liquiditätsergebnis in € 10.825.000 -5.931.236 5.120.000 743.480 



davon Objektgesellschaft Köln (LHI) 54.547.025 52.517.656 54.547.025 52.517.656 

davon LHI-Beteiligungs KG 19.999.874 19.999.874 19.999.874 19.999.874 

davon Nachkäufe 112.046.184 19.816.284 112.046.184 19.816.284 

Steuerliches Ergebnis (§ 15b EStG) 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 

Anmerkung: Die Sollwerte werden entsprechen der in Prospekt vom März 2006 (inkl. Nachtrag vom 15.06.2006) ebenfalls 

gerundet auf TEUR angegeben. Die Darlehensstände werden entsprechend ab 2010 mit gerundeten Tilgungsleistungfortgeführt. 

nahmen aus der Dornach Besitz KG, welche dem 

94 %-Anteil des Altersvorsorgefonds entsprachen, bei 

ca. 2,13 Mio. €. 

Die Position „sonstige Einnahmen“ beinhaltet im 

Wesentlichen Erträge aus Vertragsstornos, Beitragsfreistellungen 

und Zinseinnahmen. 

Betriebskosten/sonstige Kosten: 

Die Minderausgaben resultieren im Wesentlichen aus 

den noch nicht vollständig getätigten Nachkäufen.

Nachkauf Beteiligung Dornach KG: 

Der ausgewiesene Betrag stellt die Kommanditeinlage 

der Fondsgesellschaft zum Erwerb der 

94 %-Beteiligung dar. 

Ausschüttungen/Auszahlungen: 

Der gegenüber dem Sollwert erhöhte Istwert (kummuliert) 

stellt keine Mehrerträge dar, sondern ist der 

Tatsache geschuldet, dass der Altersvorsorgefonds 

entsprechend überplatziert wurde. Die prozentualen 

Auszahlungen / Gutschriften erfolgten 2009 und 

2010 in reduzierter Höhe. 

„Tilgungen, davon Stille Beteiligungen“: Stille Beteiligungen 

mit erstmaliger Kündigungsmöglichkeit zum 

31.12.2009 wurden in Höhe von 7,3 Mio. € gekündigt. 


Bei der Position „Tilgungen, davon Nachkäufe“ sind 

nur die Beträge des ersten Nachkaufs (Erhöhung 

der LHI-Beteiligung) erfasst, da der zweite Nachkauf 

(Dornach Besitz KG) als Beteiligungsergebnis 

abgebildet ist. 

Die erhebliche negative Abweichung in der Position 

„Liquiditätsergebnis“ ist insbesondere der Tat sache 

geschuldet, dass die Nachkäufe nicht als direkte 

Immobilieninvestition erfolgten, sondern durch Beteiligungserwerb. 

So führt alleine die Position „Nachkauf 

Beteiligung Dornach KG“ zu einem Liquiditätsabfluss 

von 8 Mio. €, ohne dass dem entsprechende 

Mieteinnahmen entgegenstehen. 

2006 Im März erfolgt der Vertriebsstart. Ende 12 / 2006 sind ca. 117,0 Mio. € Eigenkapital inkl. Stillen 

Beteiligungen platziert. 

Die Fertigstellung des Mercedes-Benz Centers in Köln und damit die Komplettierung des Immobilienpaketes 

ist erfolgreich abgeschlossen. 

Im Dezember wird als erster Nachkauf ein zusätzlicher Kommanditanteil am LHI-Fonds Technologie- 

Park Köln in Höhe von 5,5 Mio. € erworben. Die Gesamtbeteiligung beträgt damit 80,2 % und entspricht 

einer Immobiliengesamtinvestition von ca. 132,0 Mio. €. 

2007 93 % Vermietungsstand im 1. Quartal bzw. 95 % zum Jahresende beim Technologiepark Köln. 

Die Mietgarantie des Verkäufers des Technologieparks Köln von bis zu 18,0 Mio. € wird teilweise in 

Anspruch genommen, sodass am Ende des Jahres noch ein Restbetrag von 4,4 Mio. € zur Verfügung 

steht. 

Am 27.12.2007 wird im Rahmen des zweiten Nachkaufs eine 94 % Beteiligung an der Dornach Besitz 

KG (5 Immobilien in Einsteinring 22-28, Dornach / Aschheim) durch eine Einlage über 8,0 Mio. € 

erworben. Der Gutachterwert der Immobilie liegt bei ca. 42 Mio. €. 

36

37 

2008 Im 1. Quartal ist die Mietgarantie beim Technologiepark Köln im vollen Umfang eingelöst. 

Im April stimmt eine außerordentliche Gesellschafterversammlung dem Erwerb der Dornach Besitz 

KG zu. 

Im März Einzug der FIHM-Unternehmensgruppe in die Fondsimmobilie in Dornach auf 2.300 qm. 

Die Erstvermietungsgarantie der SHB hinsichtlich nicht vermieteter Flächen wird erstmalig in Anspruch 

genommen. 

Zur Finanzierung des Kaufs der Immobilien der Dornach Besitz KG wird ein Darlehen über 27,0 Mio. €. 

mit einer Laufzeit bis 6 / 2015 zu 6,7 % Zinsen und einer Mindesttilgung von 0,5 Mio. € p. a. auf- 

genommen. Eine Zinsgarantie der SHB sichert der Fondsgesellschaft einen maximalen Zinssatz von 

5,5 % p. a. bis 6 / 2015. 

2009 Im Technologiepark Köln sinken die Mieteinnahmen im Vorjahresvergleich um etwa 5%, der Vermie- 

tungsstand nach Fläche bleibt konstant bei 96%. Da die Mietgarantie beendet ist, führen die Minder- 

einnahmen ab voraussichtlich 2010 zu reduzierten Ausschüttungen an den Altersvorsorgefonds. 

Im Einsteinring in Dornach kündigt einer der Hauptmieter fristgerecht zum Jahreswechsel 2009/2010. 

Ein Großteil der Fläche kann kurzfristig wieder vermietet werden. Durch Neuverträge, Verlängerun- 

gen zu niedrigeren Konditionen und Wegfall von Mietgarantieverpflichtungen erhöht sich die Miete 

auf 2,47 Mio. €. Der Vermietungsstand nach Fläche erhöht sich im Jahr 2009 von 95% auf 98%. 

Zum 31.12.2009 bestand für einen Teil der stillen Beteiligten (3 Jahre Laufzeit) die erstmalige Kün- 

digungsmöglichkeit. Alle Rückzahlungswünsche konnten vollständig erfüllt werden, wobei die Finan- 

zierung aus fondseigener Liquidität und ein Darlehen der FIHM-Unternehmensgruppe (ehemals SHB- 

Gruppe) erfolgte. 

Durch verminderte Einnahmen und um eine Liquiditätssicherung vorzunehmen, wurden die Auszah- 

lungen an die Kommanditisten auf 4% p. a. reduziert. 

Auf der Gesellschafterversammlung im Dezember 2009 wurde zudem beschlossen, dass künftig nur 

noch maximal die erwirtschafteten Überschüsse unter Berücksichtigung einer angemessenen Liqui- 

ditätsreserve ausgeschüttet werden sollen. Im Rahmen der Sachwertoptimierung soll die Liquidität 

benutzt werden, um die Immobilien langfristig im schwierigen Umfeld konkurrenzfähig zu halten.

2010 Die bereits sehr hohe Vermietungsquote des letzten Jahres im Technologiepark von 96,0 % kann im 

Jahr 2010 nochmals auf 97,7 % gesteigert werden. Damit sind zum 31.12.2010 113.500 m² von 

116.155 m² vermietet. 

Aufgrund der starken Kursentwicklung des Schweizer Franken gegenüber dem Euro, verlangt die finan- 

zierende Bank des Technologieparks vertragsgemäß eine zusätzliche finanzielle Besicherung ihres auf 

CHF – Basis finanzierten Darlehens. Für den Altersvorsorgefonds bedeutet diese Entwicklung den Ver- 

zicht auf die Ausschüttung des Geschäftsjahres 2010 in Höhe von rund 1,4 Mio. € . Durch das anhal- 

tende – aus Sicht des Fonds – negative Kursverhältnis von Schweizer Franken zu Euro muss davon 

ausgegangen werden, dass in der Zukunft der Bank weitere finanzielle Mittel des Technologieparks 

zur Verfügung gestellt werden müssen. 

Mit der finanzierenden Bank der Immobilie Dornach werden Gespräche zur Verbesserung der Dar- 

lehenskonditionen aufgenommen. Damit soll erreicht werden, dass die Objektgesellschaft neben den 

hohen Tilgungsleistungen auch zukünftig in der Lage ist, großvolumige und kostenintensive Vermie- 

tungen bzw. Ausbaumaßnahmen durchführen zu können. 

Ende 2010 erfolgt der Abschluss einer Vereinbarung die eine Verbesserung der Konditionen zuguns- 

ten der Objektgesellschaft vorsieht. 

Flankierend zu dieser Entwicklung wird beschlossen, die Reduzierung der Auszahlungen auch für 

2010 beizubehalten. Diese betragen 2,0 % p. a. der Beteiligungssumme. 

38

Fürstenfeldbruck 

39 

Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds 

Gegenstand der Erstinvestition war der Erwerb von 94 % der Anteile an der SHB Innovative Fondskonzepte 

GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck und München Besitz KG (Objektgesellschaft). Die Objektgesellschaft 

hat je zwei Immobilien in Fürstenfeldbruck (Industriestraße 10 / 10a und Livry-Gargan-Straße 10) und Mün- 

chen (Schwanthaler Straße 10 und Ingolstädterstraße 40) erworben. 

Im Jahr 2009 wurde die Überplatzierung in einen Immobilienfonds mit zeitkongruentem Liquiditätserforder- 

nis investiert. 

Zudem wurden Nachkäufe in 2009 und 2010 realisiert. 

Über die bestehenden Investments hinaus sind weitere Investitionen in Immobilien geplant.

Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. 

Objekte Fürstenfeldbruck und München Fonds KG 




Komplementär 


SHB Innovative Fondskonzepte GmbH 


Treuhänder Fidelitas Vermögensverwaltungs Treuhand GmbH, Kulmbach 

Garantiegeber Die SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim hat die Übernahme des nicht 

bis zum 31.12.2009 platzierten Teils des Eigenkapitals garantiert. 


Erstinvestition Im Rahmen der Erstinvestition wurden durch den 94 % Erwerb der Objektgesellschaft 

(SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Fürstenfeldbruck 

und München Besitz KG) mittelbar vier Büro- und Verwaltungsimmobilien in 

Fürsten feldbruck und München erworben. 

Die Immobilie in Fürstenfeldbruck, Industriestraße 10 / 10a hat eine Mietfläche 

von ca. 8.970 qm mit 174 Parkplätzen und wurde seit ihrer Errichtung in 

1984 / 1999 insbesondere in den Jahren 1992 und 1996 saniert und umgebaut. 

In der Livry-Gargan-Straße 10 in Fürstenfeldbruck stehen ca. 10.380 qm Mietfläche 

und 201 Parkplätze zur Verfügung, die Immobilie wurde 1995 erbaut. 

In der Münchner Innenstadt stehen in der Schwanthalerstraße 10 ca. 4.940 qm 

Mietfläche zur Verfügung, ergänzt durch 49 Parkplätze. Das Gebäude mit seinen 

Büro- / Laden- und Wohnflächen wurde 2003 / 2004 errichtet. Die weitere 

Münchner Immobilie, erbaut 1983 und laufend saniert, befindet sich in der Ingolstädterstraße 

40 und stellt ca. 11.170 qm Mietfläche und 143 Parkplätze bereit. 

Überplatzierung und 

Nachkäufe Im 3. Quartal 2009 wurde wegen der Überplatzierung des Kommanditkapitals 

im ratierlich zu erbringenden Segment nach einer geeigneten Investitionsmöglichkeit 

gesucht. Da dieses Kapital kontinuierlich über einen sehr langen Zeitraum 

der Fondsgesellschaft zufließt, erwies sich die Investition in einen zeit kongruent 

investierenden Fonds als beste Alternative. Mit Zustimmung des Beirats und der 

Gesellschafterversammlung wurde daher eine Beteiligung über 15 Mio. € (ratierliche 

Einzahlung) am SHB Renditefonds 6 gezeichnet. 

Weitere Immobilieninvestitionen von bis zu 100 Mio. € zzgl. einer ggf. erfolgenden 

Überplatzierung waren bis Ende 2008 geplant. Die Nachkauffrist wurde 

per Gesellschafter beschluss bis zum 31.12.2011 verlängert. 

Basis der folgenden Vergleiche ist der Fondsprospekt von 03 / 2007, inkl. Nachtrag vom 21.12.2007. 

40

41 


Der Fonds befand sich Anfang 2009 noch in der 

Platzierung und wurde zum 1.2. 2009 geschlossen. 

Im nachfolgenden Soll-Ist-Vergleich ist die Investitionsphase 

bis 31.12.2008 dargestellt. 

Die Erstinvestition war zu diesem Zeitpunkt abgeschlossen. 

Die nachfolgende Übersicht hat als Basis 

der Betrachtung die im Prospekt definierte Investitionsphase 

bis 31.12.2008. Die Geschäftsvorfälle 

des Jahres 2009 sind im Soll-Ist-Vergleich der Bewirtschaftungsphase 

- in der anschließenden Tabelle - 

dargestellt. 



SOLL IST 

Anschaffungskosten und Nebenkosten in € 92.162.077 92.140.914 

davon Anschaffungskosten 

Objekte Fürstenfeldbruck und München 

86.812.416 86.818.084 

davon Erwerbsnebenkosten 

Objekte Fürstenfeldbruck und München 

davon nicht umlagefähige Neben- u. Objekt- 

4.893.853 4.904.953 

verwaltungskosten sowie nicht abzugsfähige 

Vorsteuern Objekte Fürstenfeldbruck und München 

und sonstige Kosten 

455.808 417.877 

Dienstleistungen und Garantien in € 30.876.429 31.780.491 

Finanzierungskosten in € 8.478.705 7.987.446 

davon Tilgungen 946.212 466.795 

Ausschüttungen / Auszahlungen in € 3.831.010 3.244.201 

davon Stille Beteiligungen (mit Wandlungsrecht) 2.269.583 1.731.441 

Liquiditätsreserve in € 1.215.432 16.413.628 

Gesamtinvestition ohne Nachkäufe in € 136.563.653 151.566.680 

Nachkäufe in € 109.003.443 0 

davon Anschaffungskosten Objekt 2 

inkl. Erwerbsnebenkosten 

100.000.000 0 

davon nicht abzugsfähige Vorsteuern Objekt 2 78.443 0 

davon Disagio Darlehen Objekt 2 8.500.000 0 

davon Up-front-fee Darlehen 2 425.000 0 


geplante Einzahlungen ratierliches Kapital 107.412.207 124.496.065 

geplante Einzahlungen ratierliches Kapital 

SHB IF AG 

5.650.620 5.652.000 

Gesamt in € 358.629.923 281.714.745 

Agio in € 7.250.000 7.961.650 





Steuerliches Ergebnis (Investitionsphase) 0 % 0 %

Die im Vergleich zu den Sollwerten um über 

15 Mio. € erhöhte Liquiditätsreserve resultiert zum 

Großteil aus den in 2008 noch nicht realisierten 

Nachkäufen und aus der Überplatzierung des Eigenkapitals. 

Die zum 31.12.2008 noch nicht getätigten 

Nachkäufe führen auch zu der deutlichen Abweichung 

bei der Gesamtinvestition inklusive Nachkäufe. 

Zum Jahresende 2008 waren in Summe beim Eigenkapital 

ohne Agio und den Stillen Beteiligungen etwa 

11 Mio. € mehr platziert als geplant. 


(ab 2009): 

SOLL 

kumuliert 

IST 

kumuliert 

SOLL 


IST 



davon Objekte Fürstenfeldbruck und München 11.503.000 10.839.795 5.788.000 5.244.971 

davon Objekt 2 13.518.000 0 6.759.000 0 

Einnahmen ohne Garantien in € 25.021.000 10.839.795 12.547.000 5.244.971 

sonstige Einnahmen in € 273.000 1.317.972 185.000 711.794 






12 %, 11,5 %, 

12 %, 15 % 

12 %, 11,5 %, 

12 %, 15 % 

6 %, 5,75 %, 

6 %, 7,5 % 

6 %, 5,75 %, 

6 %, 7,5 % 

./. Zugänge Beteiligung Renditefonds 6 KG 0 2.235.000 0 630.000 

./. Zugänge Beteiligung Süddeutschland KG 0 6.700.000 0 4.200.000 



0 1.434.206 0 -104.922 


./. Darlehenshingabe an Objektgesellschaft 

Süddeutschland KG 

Die erhebliche Abweichung beim Fremdkapital 

(brutto) erklärt sich ebenso aus den noch nicht getätigten 

Nachkäufen. Diese sind notwendige Voraussetzung 

für die Auszahlung entsprechender Darlehensmittel. 

Da mit den Nachkäufen, ebenso wie mit der Investition 

der Überplatzierung, erst in 2009 begonnen 

wurde, finden sich diese Vorgänge in der nachfolgenden 

Tabelle „Soll-Ist-Vergleich Bewirtschaftungsphase“. 

0 800.000 0 500.000 

+ Ansparleistungen und Kalkkulation 

Stornos Kapital 4 in € 

13.429.000 15.520.310 6.797.000 6.870.347 

./. Tilgungen in € 13.448.000 8.604.736 8.491.000 7.069.366 

davon Darlehenstilgung Objekte 

Fürstenfeldbruck und München 

4.858.000 2.418.736 2.496.000 883.366 

davon Darlehenstilgung Objekt 2 5.290.000 0 2.695.000 0 

davon Stille Beteiligungen 3.300.000 6.186.000 3.300.000 6.186.000 

Liquiditätsergebnis in € 249.000 -9.387.269 -1.531.000 -8.480.831 



Darlehen Objekte Fürstenfeldbruck und München 69.195.791 72.114.470 69.195.791 72.114.470 

Darlehen Objekt 2 89.710.115 0 89.710.115 0 

Steuerliches Ergebnis (§ 15b EStG) 0,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 

Anmerkung: Die Sollwerte werden entsprechen der in Prospekt vom März 2007 (inkl. Nachtrag vom 21.12.2007) ebenfalls 

gerundet auf TEUR angegeben. 

42

43 

Die geringeren Mieteinnahmen und Betriebskosten 

ergeben sich aus den bislang nicht vollständig erfolg- 

ten Nachkäufen. 

Die deutlichen Abweichungen bei den „sonstigen 

Einnahmen“ resultieren aus Vertragsstornos und Beitragsfreistellungen. 

Die über den Soll-Werten liegenden „Anschaffungskosten 

und Dienstleistungen“ resultieren aus marginal 


besseren Mieten, etwas erhöhten nicht abzugsfähigen 

Vorsteuern sowie den erhöhten Kosten der Eigenkapitalplatzierung 

aus der Überplatzierung. 

Die stark erhöhte Liquiditätsreserve spiegelt die 

Überplatzierung des Eigenkapitals wieder und zeigt 

zudem die Verschiebung der für 2008 geplanten 

Nachkäufe auf einen späteren Zeitpunkt. Deshalb 

ist die Abweichung bei den Nachkäufen und dem 

Fremdkapital die logische Folge. 

2007 Platzierungsstart in 3 / 2007 (Platzierungsstand 12 / 2007: 72,2 Mio. € inkl. Stille Beteiligungen). 

In 6 und 7 / 2007 wurde das Darlehen der Hypo Real Estate AG über 75 Mio. € (5,5 % Zins und 

1-3 % Tilgung) an die Objektgesellschaft ausbezahlt. Die Konditionen sind bis 6 / 2014 festgeschrieben. 

Eigentumsübergang der vier Immobilien zum 1.7./1.8.2007; vier Immobilien für 86,8 Mio. € erworben. 

Platzierungsstand 9 / 2008 bei 99 % des Prospektwerts, aber Überplatzierung vorgesehen. Bei den 

Stillen Beteiligungen lag eine Minderplatzierung vor. 

Während 2007 wurde der Vermietungsstand trotz mehreren kleineren Veränderungen bei 100 % 

gehalten, die Mieteinnahmen lagen zum Jahresende bei 5,8 Mio. €. 

2008 Im Dezember 2008 war der Vermietungsstand nach wie vor bei 99,1 % der Flächen, die Mieteinnahmen 

lagen durch Mieterhöhungen sogar etwas über 100 % der prospektierten Mieteinnahmen mit 

5,8 Mio. €. 

Die für 2008 prospektierten Nachkäufe wurden – insbesondere auch vor dem Hintergrund der Finanzund 

Wirtschaftskrise – mangels geeigneter Objekte verschoben. 


grundsätzlich zu verändern. So wird künftig die Auszahlung anhand des „erwirtschafteten“ Ergebnisses 

vorgenommen und nicht mehr – wie bisher – nur an den prospektierten Werten orientiert.

2009 Zum 1.2. 2009 wurde der Fonds mit 185,3 Mio. € inkl. der Stillen Beteiligungen (Plan 167,0 Mio. €) 

geschlossen. Die Überplatzierung betraf hauptsächlich die ratierlich einzuzahlenden Kapitalarten. Bei 

den Stillen Beteiligung wurden ca. 1,1 Mio. € weniger als geplant platziert, beim Kommanditkapital 

kam es zunächst zur Überplatzierung um etwa 19,4 Mio. €. Der Wert reduzierte sich im Laufe des 

Jahres durch Storno auf etwa 12,9 Mio. €. 

Im Q3/2009 wurde die Überplatzierung in eine ratierlich einzubezahlende Beteiligung über 

15 Mio. € am Renditefonds 6 investiert. 

In einer Gesellschafterversammlung Ende 2009 wurde dem Kauf eines Portfolios von Immobilien zuge- 

stimmt, wobei eine der Immobilien in 2010 ausgetauscht wurde. Das Gesamtvolumen des aktuellen 

Portfolios „Activ II“ liegt bei 22,7 Mio. €. 

Der Vermietungsstand der Immobilien in München und Fürstenfeldbruck sank insbesondere wegen 

Veränderungen in Fürstenfeldbruck zum Jahresende auf flächenbezogene 94 %. Die Mieteinnahmen 

lagen bei 96% der prospektierten Werte und entsprachen Einnahmen von 5,6 Mio. €. 

Für weitere Nachkäufe in Höhe von insgesamt ca. 77,3 Mio. € stehen per Ende 2009 etwa 

15,5 Mio. € Eigenkapital bereit. 

2010 Im Mai 2010 wird per Gesellschafterbeschluss im Umlaufverfahren der Kauf des Fachmarktzentrums 

in Münsingen in Höhe von 17,1 Mio. € beschlossen. Im August erfolgt die Übernahme der Immobilie. 

Der Vermietungsstand bezogen auf die Fläche beträgt für alle Objekte inkl. des Fachmarktzentrums 

in Münsingen ca. 89 %. Die Quote resultiert ausschließlich aus Leerstandsflächen in den Objekten 

in Fürstenfeldbruck. 

Zum Ende Dezember 2010 üben ca. 60 % der dazu berechtigten Stillen Beteiligten Ihr Erstkündigungs- 

recht aus. Die Prozentzahl entspricht einem Kapital von rund 6,2 Mio. €. Aufgrund der guten Liquidi- 

tätssituation der Fondsgesellschaft erfolgt die Kapitalrückzahlung termingerecht. 

Mit Wirkung zum 12.03.2011 erwirbt der Fonds im Rahmen einer Beteiligung an der „SHB Innova- 

tive Fondskonzepte GmbH & Co. Objekte Augsburg KG“ in Höhe von 94,5 % vornehmlich Einzel- 

handelsimmobilien im Wert von ca. 13 Mio. €. Die Übernahme von zwei Objekten erfolgt im März 

2011, die Übernahme des Fachmarktzentrums soll Ende September erfolgen. 

44

Biberach 

45 

Renditefonds 6 

Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Renditefonds 6 KG 



Beteiligte Anleger ca. 8000 

Komplementär 


SHB Innovative Fondskonzepte GmbH, Aschheim 


Treuhänder Aequitas Treuhand GmbH, Kulmbach 

Garantiegeber Die SHB Innovative Fondskonzepte AG, Aschheim hat die Übernahme des 

nicht bis zum 31.12.2011 platzierten Teils des Eigenkapitals garantiert. 

Erstinvestition Die Fondsgesellschaft hat die Immobilien mittelbar über eine 94 % Beteiligung 

an der Objektgesellschaft (SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Einzelhandelportfolio 

Bayern und Baden-Württemberg KG) erworben. 

Von der Objektgesellschaft wurden insgesamt 18 neue oder in den letzten Jahren 

fertig gestellte Einzelhandelsimmobilien in Bayern und Baden-Württemberg 

erworben. Das Portfolio hat eine Gesamtmietfläche von ca. 46.000 qm. Der 

Erwerb der Immobilien erfolgte schrittweise seit dem 4. Quartal 2008 bis zur 

Jahresmitte 2010 in mehreren Tranchen, jeweils nach Fertigstellung der Immobilien 

und Übernahme der Immobilien durch die jeweiligen Ankermieter. 

Mit Fondsstart Ende 2008 begann die Platzierung des Eigenkapitals. Bis Ende 

2010 sind Kommanditbeteiligungen in Höhe von 70,5 Mio. € und 20,7 Mio. € 

Stille Beteiligungen eingeworben, von in Summe 177 Mio. € prospektiertem Kapital. 

Mit der Fortführung der Platzierung im Jahr 2011 macht die Geschäftsführung 

von Ihrem Recht, den Platzierungszeitraum bis zum 31.12.2011 zu verlängern 

Gebrauch.


Die Interpretation der nachfolgenden Daten ist stark 

eingegrenzt, da sich der Fonds prospektgemäß noch 

in der Platzierung befindet und die Investitionsphase 

noch nicht abgeschlossen ist. 

Die Objektübernahmen der Erstinvestitionen erfolgten 

aufgrund bauzeitlicher Verschiebungen abschließend 

im Jahr 2010. Entsprechend wurde das Darlehen 

anteilig der in 2009 übernommenen Objekte 

abgerufen. 


Investitionsphase bis 31.12.2010 

SOLL IST 

Anschaffungskosten und Nebenkosten in € 86.882.550 85.993.690 

davon Anschaffungskosten Objekte Bayern 

und Baden-Württemberg 

davon Erwerbsnebenkosten Objekte Bayern 


Der Abschluss des Kaufvertrages für das Fachmarktzentrum Ehingen wurde Ende 

Januar 2011 geschlossen. Die Übernahme ist für Januar 2012 geplant. 

Die nachfolgende Übersicht zeigt den Ist-Stand zum 

31.12.2009 der ein Jahr später zum 31.12.2010 

endenden Investitionsphase. Eine sinnvolle Aussage 

aus der Gegenüberstellung der Positionen lässt sich 

erst mit Ablauf der prospektierten Investitionsphase 

machen. Entsprechend erfolgen keine weiteren Erläuterungen 

zu den einzelnen Positionen. 

81.645.272 85.625.721 

4.258.234 0 

davon nicht umlagefähige Kosten sowie nicht 

abzugsfähige Vorsteuern und sonstige Kosten 

Objekte Bayern und Baden-Württemberg 

979.044 367.969 

Dienstleistungen und Garantien in € 34.449.000 28.408.965 

Finanzierungskosten in € 8.917.793 6.314.291 

davon Tilgungen 1.870.900 0 

Ausschüttungen / Auszahlungen in € 3.640.287 2.907.060 

davon Stille Beteiligungen (mit Wandlungsrecht) 2.471.295 1.991.123 

Liquiditätsreserve in € 4.460.568 3.668.822 

Gesamtinvestition ohne Nachkäufe in € 138.350.198 127.292.829 

Nachkäufe in € 100.900.000 0 

davon Anschaffungskosten Objekt 2 

inkl. Erwerbsnebenkosten 

100.500.000 0 

davon Finanzierungskosten 400.000 0 


geplante Einzahlungen ratierliches Kapital 106.284.296 - 

geplante Einzahlungen ratierliches Kapital 

SHB IF AG 

9.456.550 - 

Gesamt in € 354.991.044 127.292.829 

Agio in € 7.550.000 5.689.450 





Steuerliches Ergebnis (Investitionsphase) 0% 0% 

46

47 


2008 Platzierungsstart im Oktober 2008 

Dezember 2009 Abschluss des Darlehensvertrages zur Finanzierung der 18 Immobilien in Bayern 


Sechs der 18 Objekte werden planmäßig am 12.11.2008 übernommen. 

2009 April 2009 Übernahme von weiteren sechs sowie Juni 2009 von weiteren zwei Immobilien. 

2010 Abnahme der Objekte Roth, Schelklingen, Bamberg-Gaustadt und Ulm. Damit sind alle Objekte der 

18 Immobilien in Bayern und Baden-Württemberg übernommen. 

Wahl des Beirats/Anlageausschusses im Februar 2010 

Dezember 2010 Errichtung einer weiteren Objektgesellschaft, der „SHB Innovative Fondskonzepte 

GmbH & Co. Objekte Ehingen KG“, an der die Fondsgesellschaft zu nahezu 100 % beteiligt ist 

Januar 2011 Abschluss eines Kaufvertrages über ein weiteres Immobilienportfolio mit einem Kaufpreis 

von ca. 11,5 Mio. €; Abnahme der Immobilien des ersten Teilnachkaufes ist im Januar 2012 geplant.

Renditefonds 6 Plus 

Name des Fonds SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. Renditefonds 6 Plus KG 


Emissionsjahr 2010 

Komplementär 


SHB Innovative Fondskonzepte GmbH, Aschheim 

Kommanditist SHB Beteiligung GmbH 

Treuhänder Aequitas Treuhand GmbH, Kulmbach 

Die Fondsgesellschaft plant die Übernahme einer 

Kommanditbeteiligung in Höhe von 9,0 Mio. € an 

der SHB Innovative Fondskonzepte GmbH & Co. 

Renditefonds 6 KG ( nachfolgend Renditefonds 6 ), 

die ihrerseits 94 % der Anteile an einer Immobilienbesitzgesellschaft 

übernommen hat und weitere Immobilieninvestitionen 

von 100,5 Mio. € plant. 

Zudem beabsichtigt die Fondsgesellschaft die Ausreichung 

eines Anspardarlehens in Höhe von 

11,0 Mio. € an den Renditefonds 6, welche wiederum 

diesen Betrag im Rahmen der Finanzierung der 

weiteren Immobilieninvestitionen einsetzen wird. 

Da der Fonds im Juli 2010 aufgelegt wurde und sich 

in 2010 noch in der Platzierungsphase befand, wird 

voraussichtlich erst in der Leistungsbilanz 2011 eine 

ausführliche Berichterstattung erfolgen. 

Aulendorf 

48

49 

Prüfbescheinigung

Impressum 

Herausgeber 

SHB Innovative Fondskonzepte AG 

Einsteinring 28 

85609 Aschheim / München 

Verantwortlich i. S. d. P. 

Thomas Vogel 

© Bilder: SHB 

Bei Fragen wenden Sie sich bitte an: 

Telefon: 089 / 62 83 42 - 0 

E-Mail: info@shb-ag.de

SHB Leistungsbilanz Berichtsjahr 2010 - Leistungsbilanzportal

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