Geschäftsbericht 2011 - Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG

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Geschäftsbericht 2011 - Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG

Jahresabschluss | 2011

mit Lagebericht

und dem

Bericht des Aufsichtsrats


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Inhalt

1. Rahmenbedingungen und Unternehmen

1.1. Darstellung des Unternehmens

1.2. Organe der Genossenschaft

1.3. Mitgliedschaften und Beteiligungen

1.4. Tochterunternehmen

2. Lagebericht 2011

2.1. Gesamtwirtschaftliche Lage

2.2. Branchenspezielle Lage

2.3. Regionale Entwicklung

2.4. Lage der Genossenschaft

2.5. Geschäftstätigkeit

2.6. Investitionen im Berichtsjahr

2.6.1. Instandhaltung > Planung – Ausgaben

2.6.2. Modernisierung > Planung – Ausgaben

2.6.3. Neubau > Planung – Ausgaben

2.7. Mietenentwicklung – Leerstände – Forderungsausfälle

2.8. Mitgliederwesen

3. Detaillierte Darstellung der Lage

3.1. Ertragslage

3.2. Finanzlage

3.3. Vermögenslage

4. Kennzahlen der Genossenschaft

4.1. Kennzahlen – Übersicht

4.2. Eigenkapitalentwicklung

5. Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH

5.1. Handwerkertätigkeit

5.2. Photovoltaikanlagen

6. Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

6.1. drohende Risiken

6.2. mögliche Chancen

7. Risikomanagement

8. Prognose

9. Bericht des Aufsichtsrates

10. Wohnungsbestand der WGO

11. Bilanz zum 31. Dezember 2011

12. Gewinn- und Verlustrechnung

13. Anhang für das Geschäftsjahr 2011


Die WGO bietet Wohnungen in allen Größen

und unterschiedlichen Wohnlagen.


1.1. Darstellung des Unternehmens

Gegründet 14.07.1949

Eingetragen im Genossenschafts-Register Nr.: 221

Amtsgericht Osnabrück

Die Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG ist ein Unternehmen,

dessen Zweck es ist, ihre Mitglieder mit sicherem und

angemessenem Wohnraum zu versorgen.

Seit der Gründung im Jahr 1949 wurden insgesamt mehr als

10.000 Miet- und Eigentumswohnungen sowie Wohnungen in

Einfamilienhäusern geschaffen.

Heute verfügt die WGO über rd. 2.900 Mietwohnungen in

Osnabrück, Rheine, Melle, Georgsmarienhütte, Bad Iburg, Belm

und Wallenhorst. Ergänzungen erfolgen durch gelegentliche

Neubauten sowie durch gezielten Ankauf geeignet erscheinenden

Fremdbestandes. Des Weiteren ist Hauptaufgabe der Genossenschaft,

den Wohnungsbestand ständig durch Instandhaltungs-

und Modernisierungsmaßnahmen in den möglichst

besten Zustand zu versetzen bzw. zu erhalten. Dafür werden

jährlich mehrere Millionen Euro bereitgestellt.

Die Genossenschaft hat ihren Hauptsitz in Osnabrück, Katharinenstraße

10, ein Stadtteilbüro befindet sich in Osnabrück,

Knollstraße 165. Zusätzlich bestehen Außenstellen in Rheine,

Blumenstraße 21 und Melle, Buddenkamp 36a.

Rahmenbedingungen und Unternehmen | 5

Katharinenstraße 10, 49074 Osnabrück

Telefon 0541 / 3 35 34-0

Telefax 0541 / 3 35 34-44

Email: info@wgo24.de


6 | Rahmenbedingungen und Unternehmen

1.2. Organe der Genossenschaft

Die Geschäftsführung der Genossenschaft obliegt dem Vorstand

Herbert Gottwald, Kaufmann

Bernhard Hövelmeyer, Kaufmann

Als Aufsichtsgremium fungiert der Aufsichtsrat

Johannes Andrews, Wirtschaftsprüfer

Thomas Droit, Kaufmann

Werner Flüssmeyer, Dipl.Ing.

Stefan Frankenberg, Kaufmann

Tamara Nahm - Rechtsanwältin

Klaus Lukas-Nülle, Dipl. Pädagoge, - Vorsitzender -

Der Aufsichtsrat wird gewählt von den Vertretern

Mitglieder der Vertreterversammlung

Wahlbezirk 1 – Stadt Osnabrück

1. Alexander, Horst, Ellerstr. 19

2. Baumann, Karl-Heinz, Spichernstr. 25

3. Behncke, Rüdiger, Diepholzer Str. 2

4. Bieletzki, Andreas, Gretescher Weg 37

5. Böhmer, Iris, Diepholzer Str. 2

6. Böker, Rüdiger, Katharinenstr. 10

7. Börgel, Theodor, Ruppenkampstr. 17

8. Brandt, Anette, August-Hölscher-Str. 21

9. Brandt, Helmut, August-Hölscher-Str. 21

10. Brinkmann, Rolf, Diepholzer Str. 2

11. Buchholz, Eckhard, Diepholzer Str. 4

12. Buhl, Sabine, Rütenbrocker Str. 4

13. Burchert, Peter, Wesereschstr. 26

14. Callies, Thorsten, Wesereschstr. 101

15. Deppner, Uwe, Knollstr. 150

16. Detlef, Melanie, Meller Str. 22

17. Düsing, Renate, Spichernstr. 23

18. Edlich, Almut, Hauswörmannsweg 55

19. Fehring, Evelin, August-Hölscher-Str. 21

20. Fehring, Thomas, August-Hölscher-Str. 21

21. Feierabend, Norbert, Hauswörmannsweg 55

22. Folgner, Edith, Dammer Hof 3

23. Folgner, Hans-Ulrich, Diepholzer Str. 2

24. Freier, Rudolf, Dammer Hof 1

25. Gademann, Uwe, Wesereschstr. 79a

26. Gärtner, Oliver, Schloßstr. 85

27. Grote, Christian, Wesereschstr. 54

28. Heinrichs, Erhard, Ellerstr. 35

29. Claudia Heß, Diepholzer Str. 2

30. Hoffmann, Birgit, Ameldungstr. 21

31. Iding, Stefan, Im kl. Feld 26, Ankum

32. Kaminski, Marek, Knollstr. 110

33. Kaulmann, Günter, Diepholzer Str. 2

34. Klein, Dieter, Diepholzer Str. 4

35. Kormeier, Michael, Wesereschstr. 62

36. Krieger, Reinhard, Richard-Wagner-Str. 65

37. Krus, Holger, Ellerstr. 17

38. Langkamp, Gerhard, Ertmanplatz 7

39. Leitmeyer, Andrea, Diepholzer Str. 1

40. Luttmann, Andrea, Katharinenstr. 10

41. Maier, Karl-Heinz, Kiwittstr. 12

42. Meyer, Mario, Wüstenstr. 19

43. Moshage, Katrin, Wissinger Str. 10

44. Moss, Jochen, Sutthauser Str. 33

45. Nabo, Lauffrey, Wesereschstr. 60

46. Petersen, Eberhard, Schlosswall 40

47. Rug, Jean-Pierre, Ellerstr. 35

48. Sander Annette, Friesenhof 47

49. Scherer, Katharina, Ruwestr. 12a

50. Schröper, Margaretha, Diepholzer Str. 2

51. Schuhmann, Heinz, Diepholzer Str. 1

52. Schulz, Wolfgang, Diepholzer Str. 3

53. Seichter, Günter, Hauswörmannsweg 57

54. Sievers, Barbara, Rostocker Str. 23

55. Souza Cabrera, Isabel, Wartenbergstr. 23

56. Stockreiter, Helmut, Strothmannsweg 88

57. Zimny, Eva, Ertmanplatz 13

Mitglieder der Vertreterversammlung

Wahlbezirk 2 – Stadt Rheine

1. Beck, Wolfgang, Blumenstr. 8

2. Kramer, Brigitta, Blumenstr. 6

3. Veerkamp, Egon, Bevergerner Str. 110

4. Wulff, Heiner, Blumenstr. 21


1.3. Mitgliedschaften und Beteiligungen der Genossenschaft

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V.

Mecklenburgische Straße 57, 14197 Berlin

v/d/w Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V.

Leibnizufer 19, 30169 Hannover

Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V.

Heinrichstraße 169 b, 40239 Düsseldorf

Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsbaugenossenschaften in Nordwest Niedersachsen

Edzardstraße 62, 26789 Leer

Arbeitsgemeinschaft der größeren Wohnungsbaugenossenschaften in Niedersachsen/Bremen

Celler Straße 66 – 69, 37114 Braunschweig

Verwaltungsberufsgenossenschaft

Deelbögenkamp 4, 22281 Hamburg

Industrie- und Handelskammer Osnabrück - Emsland

Neuer Graben 38, 49074 Osnabrück

Münchner Hypothekenbank eG

Karl-Scharnagl-Ring 10, 80539 München

Volksbank Osnabrück eG

Johannisstraße 32, 33, 49074 Osnabrück

Unternehmerkreis Wohnungswirtschaft in Rheine e. V.

Sprickmannstraße 97, 48431 Rheine

1.4. Tochterunternehmen

WGO Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH

Katharinenstraße 10, 49074 Osnabrück

Rahmenbedingungen und Unternehmen | 7


Die WGO konnte im Jahr 2011

51 neue Mitglieder gewinnen.


2.1. Gesamtwirtschaftliche Lage

Vor einigen Jahrzehnten hieß es in einer Werbekampagne für

ein bekanntes deutsches Automobil: er läuft und läuft und

läuft….

Ähnliches könnte man inzwischen zu der Konjunktur und der

wirtschaftlichen Entwicklung in Deutschland sagen. Zwar ging

zum Jahresende der deutschen Wirtschaft etwas die Puste aus,

jedoch stieg im gesamten Jahresergebnis das Bruttoinlandsprodukt

um 3,1 % gegenüber dem Vorjahresergebnis.

Wie üblich, hat zu diesem Ergebnis der Export ganz wesentlich

beigetragen. Trotz Schuldenkrise und lahmer Weltkonjunktur

hat die Exportwirtschaft Waren im Wert von mehr als 1 Billion

Euro ins Ausland geliefert, das sind 11,4 % mehr als im Vorjahr

und so viel wie nie zuvor.

Aber auch der Binnenmarkt hat kräftig zugelegt. Der deutsche

Verbraucher lässt sich offensichtlich von Griechenland-Pleite

und einem wackligen Euro nicht beirren und kaufte so viel wie

lange nicht mehr. So stiegen im vergangenen Jahr auch die

privaten Konsumausgaben um rd. 1,6 %.

Zum Jahresende gab es in Deutschland 41,47 Mio. Erwerbstätige,

so viel wie noch nie, gleichzeitig sank die Arbeitslosenquote

auf nunmehr 7,3 %. Aufgrund der ausgesprochen positiven

Situation auf dem Arbeitsmarkt erwarten Experten eine weitere

Steigerung der Binnennachfrage zumindest für das laufende

Jahr.

Die Vergleichszahlen im Euro-Raum sind ebenfalls deutlich im

positiven Bereich, können jedoch an die deutschen nicht heranreichen.

Im Euro-Raum stieg nach ersten Berechnungen das

Bruttoinlandsprodukt um 1,5 %.

Aber es ist nicht alles Gold was glänzt. Die Politiker haben uns

im vergangenen Jahr vorgemacht, in welche Krisen der gesamte

Euro-Raum kommen kann, wenn man nicht in der Lage ist,

Lagebericht 2011 | 9

richtige und wichtige Entschlüsse zu fassen, wenn ein einzelnes

Land aus dieser Zone in eine extreme finanzielle Schieflage

gerät. Immer neue Rettungspakete in Milliardenhöhe werden

geschnürt, um einem einzigen Land zu helfen. Nach jedem

neuen Rettungspaket freuen sich die Politiker und verkünden

immer wieder stolz, dass nunmehr alles getan sei was erforderlich

ist. Woher dieses Geld im Ernstfall genommen werden soll,

kann kein Mensch erklären. Mit diesen Unterstützungsaktionen

bringen sich die Helferländer im extremsten Fall eines Tages

selbst in die missliche Situation eines drohenden Staatsbankrotts.

Die Kraft, ein Land aus dem Euro-Raum tatsächlich „Pleite“

gehen zu lassen, bringen unsere verantwortlichen Politiker

offensichtlich nicht auf.

Wie sollten sie auch, sind sie doch allesamt nicht in der Lage

und auch nicht Willens, in ihren jeweils eigenen Ländern geordnete

Haushalte aufzustellen – und an vorderster Front steht

dabei Deutschland selbst. Eine Regierung, die selbst in Zeiten,

in denen der Staat die höchsten Steuereinnahmen überhaupt

erzielt, in denen die Arbeitslosigkeit immer weiter sinkt und in

dem die Konjunktur „brummt“ nicht in der Lage ist, zumindest

einen ausgeglichenen Haushalt aufzustellen und eben keine

neuen Schulden zu machen, hat jegliches Recht verspielt, mit

dem Finger auf andere zu zeigen. Genauso schlimm wie diese

Tatsache an sich ist der Versuch, dem Wahlvolk zu verkaufen,

dass ja bereits jetzt gespart würde, weil man weniger Schulden

als im Vorjahr macht, und dass in absehbarer Zeit der Haushalt

ja ausgeglichen sein würde. Nur wird zu dem Zeitpunkt mit

großer Wahrscheinlichkeit eine andere Regierung an der Macht

sein, die von diesen Beschlüssen dann nichts mehr wissen will.

Wie sich die gesamtwirtschaftliche Lage im laufenden Jahr

und in Zukunft entwickeln wird, kann somit nur sehr schwer

prognostiziert werden, da der Euro-Raum von einer Krise in die

nächste wankt und unsere verantwortlichen Politiker nicht in

der Lage sind oder sein wollen, Abhilfe zu schaffen.


10 | Lagebericht 2011

2.2. Branchenspezielle Lage

Wie bereits beschrieben, stellt sich die konjunkturelle Entwicklung

in Deutschland im abgelaufenen Jahr sehr positiv dar.

Einen großen Anteil an dieser Entwicklung hat erfreulicherweise

die Bauwirtschaft. Nach vielen Jahren des Rückgangs,

bestenfalls der Stagnation der Branche, wurden im vergangenen

Jahr allein bis Oktober Baugenehmigungen für insgesamt

rd. 167.400 Wohnungen erteilt, das bedeutet einen Zuwachs

gegenüber dem Vorjahr um rd. 21 %. Trotz dieser aktuellen

Entwicklung, ist der Wohnungsbau nach wie vor in den letzten

Jahren stark rückläufig und liegt weit unter dem Niveau, das

das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung in

seiner Wohnungsmarktprognose 2025 für nachhaltig erforderlich

hält. Das bedeutet, hier besteht in den kommenden Jahren

noch ein deutlicher Nachholbedarf.

Neuesten Prognosen zufolge erwarten Forschungsinstitute

aber auch die KfW für das Jahr 2012 erfreulicherweise einen

weiteren deutlichen Aufwärtstrend im Wohnungsbau.

Ein Nachholbedarf besteht auch weiterhin bei der erforderlichen

energetischen Modernisierung von Bestandsbauten.

Während die im Bundesverband GdW organisierten Unternehmen

bereits seit vielen Jahren durch den Einsatz erheblicher

finanzieller Mittel dafür sorgen, Häuser und Wohnungen

energetisch zu modernisieren halten sich private Hausbesitzer

zu einem großen Teil hierbei weiterhin zurück.

Die Gründe hierfür liegen sicherlich darin, dass die Ausführung

ausgesprochen kostspielig und die Umsetzung der Vorgaben

zunehmend erschwert wird. Das hat durchaus mehrere, sehr

unterschiedliche Gründe. Die Vorgaben der EnEV werden von

Jahr zu Jahr rigider und damit kostenträchtiger, der Anreiz

der Mieter, mehr oder weniger umfangreiche Mietminderungsforderungen

wegen der Durchführung der erforderlichen

Bauarbeiten zu stellen wird durch die Rechtsprechung

weiter verstärkt, wodurch sich selbstverständlich die Kosten

weiter erhöhen und schließlich vermindert sich die eigentlich

vorhandene Akzeptanz der Mieter an der Durchführung von

energetischen Modernisierungsmaßnahmen durch die Ankündigung

von zwangsläufig erforderlichen Mieterhöhungen nach

Durchführung doch gewaltig. Einerseits ist die Einsparung von

Energiekosten für die Mieter natürlich verlockend, andererseits

wird diese Einsparung aber mehr als aufgebraucht, wenn der

Vermieter den gesetzlich vorgesehenen Rahmen der Mieterhöhung

ausschöpfen würde.

Und hier liegt ein weiterer Knackpunkt bei der Durchführung

dieser Modernisierungsmaßnahmen. Eine Wirtschaftlichkeit

lässt sich im Regelfall nicht herbeiführen.

Wenn an einem älteren Gebäude alle notwendigen Maßnahmen

durchgeführt werden, um eine energetisch wirksame und

nachhaltige Wirkung zu erzielen, müssten Mieterhöhungen in

einer Größenordnung zwischen 2,50 – 3,50 €/m² durchgeführt

werden. Da in der Regel die Mietsätze aber bereits vorher die

Möglichkeiten der jeweiligen Mietpreisspiegel ausgeschöpft

haben, ergäben sich nach Abschluss der Maßnahmen neue

Mietsätze, die denen von Neubauten sehr nahe kommen.

Damit ist aber die überwältigende Mehrheit der Mieter überfordert.

An dieser Tatsache ändern auch alle Förderprogramme

des Staates über die KfW nichts.

Nicht gerade förderlich für eine weitere positive Entwicklung

des Wohnungsbaus ist jedoch die Tatsache, dass die Baukosten

immer weiter ansteigen. Allein im Vorjahr ist eine Preissteigerung

von knapp 5 % zu verzeichnen. Hinzu kommen Kostensteigerungen,

die durch die permanenten Verschärfungen hinsichtlich

des Energie- und Schallschutzes bei der Bauerstellung

zu beachten sind. Ob unter Berücksichtigung der vorgenannten

Gegebenheiten auch künftig noch wirtschaftlich gebaut

werden kann, erscheint zumindest zweifelhaft.

Einigermaßen konstant zeigte sich die Entwicklung bei den

Nettomieten sowie bei den Betriebskosten. Die Mieten stiegen

durchschnittlich bundesweit im vergangenen Jahr um knapp

2 %, bei den Betriebskosten ist eine Steigerung um etwas über

2 % zu verzeichnen.

Hinsichtlich der Heizkosten werden wir alle für das Jahr 2011

wahrscheinlich noch mit einem blauen Auge davon kommen,

da die große Kältewelle erst im Frühjahr dieses Jahres eingesetzt

hat. Mit Nachzahlungen für den Verbraucher ist dennoch

zu rechnen, da die Energiepreise auch im vergangenen Jahr

wiederum deutlich angezogen haben.


2.3. Regionale Entwicklung

Allgemein wird die Region Osnabrück wirtschaftlich nicht als

sogenannte „Boomregion“ gesehen. Die Stadt hat jedoch mit

den freigewordenen früheren Kasernenbereichen ein Mittel in

die Hand bekommen, dringend benötigte Bereiche zu schaffen,

in denen eine umfangreiche Erweiterung der Universität, die

bereits beschlossen und finanziell abgesichert ist, sowie Flächen

für Gewerbe und Wirtschaft zur Verfügung zu stellen, die

wiederum Arbeitsplätze schaffen und neue Bevölkerungsteile

nach Osnabrück locken werden. Erste Unternehmen, die bisher

nicht in Osnabrück ansässig waren, haben sich zwischenzeitlich

bereits in diesen Bereichen angesiedelt und die Stadt steht in

aussichtsreichen Verhandlungen mit weiteren Unternehmen.

Nachhaltig bedeutend ist weiterhin die vollzogene Übernahme

der ehemaligen Fa. Karmann durch den VW-Konzern. Seit der

Übernahme hat sich dieser Standort sowohl von der Produktivität

als auch von der Anzahl der dort Beschäftigten deutlich

nach oben entwickelt.

Durch die Neuansiedlung von Firmen sowie die Standortsicherung

von bestehenden Unternehmen werden zwangsläufig

Bevölkerungsgruppen in Osnabrück gehalten als auch neue

hinzugewonnen. Beides wirkt sich selbstverständlich positiv

auf den Wohnungsmarkt aus. Es besteht daher keine Veranlassung,

für den Standort Osnabrück im Allgemeinen als auch für

den Wohnungsmarkt im Speziellen „schwarz“ zu sehen.

Die ersten diesbezüglich positiven Zeichen sind bereits jetzt zu

erkennen, so entwickelte sich die Bevölkerung entgegen allen

Prognosen im abgelaufenen Jahr positiv, d. h. es ist ein Anstieg

um rd. 1.000 Personen zu verzeichnen, und zwar in allen Altersgruppen,

die Arbeitslosenzahlen sanken von rd. 7.300 auf rd.

6.300 und die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten

erreichte bei einem Plus von rd. 2.500 mit insgesamt rd.

83.500 im vergangenen Jahr das beste Ergebnis überhaupt.

Trotzdem hat sich an den grundsätzlichen Prognosen, dass

die Bevölkerung im Stadtgebiet innerhalb der kommenden 20

Jahre rückläufig sein wird, nicht gravierend etwas geändert.

Diese Untersuchungen, die allesamt bereits einige Jahre alt

sind, sagten allerdings auch bereits zum jetzigen Zeitpunkt

Einbußen voraus, die jedoch nicht eingetroffen sind.

Der Wohnungsbestand im Stadtgebiet hat sich im abgelaufenen

Jahr leicht erhöht. Insgesamt wurden 131 Gebäude mit

insgesamt 215 Wohnungen neu erstellt. Das bedeutet, dass

ganz überwiegend Einfamilienhäuser gebaut wurden, aber

relativ wenig Geschosswohnungsbau. Der Gesamtbestand an

Lagebericht 2011 | 11

zur Verfügung stehenden Wohnungen wird mit 85.737 Einheiten

angegeben.

Durch die steigende Zahl von Single-Haushalten sowie die

deutlich steigende Anzahl von Wohnungen, die für Studenten

geeignet sind, sowie durch den Abgang von Wohnungen,

die nicht mehr bewohnbar sind, wird nach wie vor von einer

Steigerung des Wohnungsbedarfs bis zum Jahr 2025 von 7.000

– 10.000 Einheiten ausgegangen.

Die bisher von der Stadt ausgewiesenen Bauflächen sind im

Wesentlichen für die Erstellung von Ein/Zweifamilienhäusern

geeignet. Geschosswohnungsbau ist allenfalls bisher in bestehenden

Baulücken oder nach Abbruch von alten Gebäuden

durch die Neubebauung der dann frei werdenden Grundstücke

vorgesehen. Hier ist die Stadt noch gefordert nachzubessern.

Kommenderiestr. 13 nach der Modernisierung im Jahr 2011.

Neben einer Außenwärmedämmung, der Dämmung der Boden- und Kellerdecke

und der Erneuerung der Fenster wurden die alten Balkone entfernt

und neue Vorsatzbalkone angebracht. Durch ein gemeinsam zu nutzendes

Gartengebäude zur Unterbringung der Fahrräder und der Müllbehälter ist es

verbunden mit dem angrenzenden Neubau Kolpingstraße 11.


12 | Lagebericht 2011

2.4. Lage der Genossenschaft

Wer sich den Inhalt der nachstehenden Grafik mit dem Ausweis

der Bilanzgewinne sowie den Einstellungen in die gesetzliche

und die freien Rücklagen in den Jahren 2000 – 2011 genauer

ansieht, und wer zudem die an anderer Stelle dieses Berichtes

ausgewiesenen Zahlen über die Tätigkeit sowie die Leistung

der Genossenschaft im gleichen Zeitraum einer genaueren Betrachtung

unterzieht, wird zwangsläufig zu dem Schluss kommen,

diese Genossenschaft steht wirtschaftlich offensichtlich

auf gesunden Beinen – und, was mindestens genauso wichtig

ist, das ist keine Momentaufnahme, sondern das Ergebnis einer

sehr kontinuierlichen Entwicklung.

Innerhalb dieses Zeitraumes erhöhten sich die gesetzlichen

Rücklagen um 48,9 %, die Bauerneuerungsrücklagen um

58,8 % sowie die anderen Ergebnisrücklagen um 145,5 %.

Gleichzeitig wurden rd. 15 Mio. € Bilanzgewinne ausgewiesen,

das Mietensoll erhöhte sich um rd. 16,6 % und die Erlösschmälerungen

konnten um satte 71,3 % verringert werden.

Weiterhin investierte die Genossenschaft während dieses

Zeitraumes rd. 29,356 Mio. € für die Instandhaltung, rd. 32,456

Mio. € für die Modernisierung sowie rd. 17,7 Mio. € für den

Neubau, alles Belege dafür, den Bestand der WGO und damit

die Genossenschaft zukunftsfähig zu machen. Nach der festen

Überzeugung der Berichtsverfasser ist das gelungen.

Bilanzgewinn

Kommenderiestraße 19 nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen.

ges. Rücklage

Ergebnisrücklage

Bauerneuerungsrücklage

2000 687.000,00 € 69.900,00 € 1.450.700,00 € 0,00 €

2001 1.848.100,00 € 205.500,00 € 554.200,00 € 0,00 €

2002 1.562.600,00 € 173.700,00 € 1.740.700,00 € 0,00 €

2003 2.042.900,00 € 227.500,00 € 1.453.100,00 € 0,00 €

2004 2.459.500,00 € 275.000,00 € 1.934.100,00 € 0,00 €

2005 998.200,00 € 115.000,00 € 2.351.600,00 € 0,00 €

2006 1.944.600,00 € 220.000,00 € 889.600,00 € 0,00 €

2007 1.251.700,00 € 150.000,00 € 1.835.200,00 € 0,00 €

2008 672.000,00 € 320.000,00 € 1.141.600,00 € 2.200.000,00 €

2009 558.900,00 € 270.000,00 € 562.000,00 € 1.850.000,00 €

2010 470.400,00 € 260.000,00 € 447.700,00 € 1.750.000,00 €

2011 521.000,00 € 250.000,00 € 363.000,00 € 1.650.000,00 €

15.016.900,00 € 2.536.600,00 € 14.723.500,00 € 7.450.000,00 €


Das Geschäftsjahr 2011 in Zahlen:

Jahresüberschuss 2.421.001,37 €

Einstellung in die gesetzliche Rücklage 250.000,00 €

Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage 1.650.000,00 €

Bilanzgewinn 521.001,37 €

Rücklagen 52.690.754,05 €

Instandhaltung 2.337.312,48 €

Modernisierung 2.742.581,12 €

Neubaukosten 1.484.662,10 €

Geschäftsguthaben 3.656.246,15 €

Eigenkapital 56.868.001,57 €

Eigenkapitalquote 51,54%

Bilanzsumme 110.345.122,57 €

Verteilung Bilanzgewinn

4% Dividende auf das dividendenberechtigte

Guthaben per 01.01.2011

126.607,86 €

Einstellung in die freie Rücklage 394.393,51 €

Kolpingstraße 11, Baujahr 2011, 23 Wohneinheiten

Lagebericht 2011 | 13


14 | Lagebericht 2011

2.5. Geschäftstätigkeit

Wohnungsbestand

Im Geschäftsjahr reduzierte sich der Bestand der WGO durch

die Freimachung von 3 WE, die zum späteren Abriss vorgesehen

sind.

Gleichzeitig erhöhte sich der Bestand durch den Erstbezug des

Neubaus Kolpingstraße um 23 Wohnungen.

Der Bestand per 31.12.2011 beläuft sich somit auf 2.920 Wohnungen

mit einer Wohnfläche von insgesamt 172.185,93 m²

in 391 Häusern und teilt sich wie folgt auf:

Eine Übersicht über die Aufteilung des Bestandes nach

dem jeweiligen Baujahr ergibt sich aus der folgenden

Aufstellung:

Grundstücke

Durch Grundstücksarrondierungen hat sich die im Bestand der

WGO befindliche Grundstücksfläche insgesamt erhöht und

das Verhältnis zwischen Eigentums- und Erbbaurechtsflächen

leicht verändert. Somit ergeben sich per Ende 2011 folgende

Flächen:

Osnabrück 2.563

Melle 109

Wallenhorst 6

Georgsmarienhütte 36

Rheine 182

Belm 4

Bad Iburg 20

Ferner bewirtschaftete die Genossenschaft:

Gewerbliche und sonstige Einheiten 38

(davon 30 selbst genutzt)

Garagen- und TG Plätze 652

sonst. Abstellplätze 272

Trafostation 1

vor 1950 22 Wohneinheiten

1950 – 1954 572 Wohneinheiten

1955 – 1959 1.027 Wohneinheiten

1960 – 1964 545 Wohneinheiten

1965 – 1969 204 Wohneinheiten

1970 – 1974 237 Wohneinheiten

1975 – 1979 61 Wohneinheiten

1980 – 1984 0 Wohneinheiten

1985 – 1989 13 Wohneinheiten

1990 – 1994 93 Wohneinheiten

1995 – 1999 30 Wohneinheiten

2000 – 2004 31 Wohneinheiten

2005 – 2009 64 Wohneinheiten

2010 - heute 47 Wohneinheiten

Eigentumsgrundstücke 194.099 m²

Erbbaurechte 135.409 m²

Gesamt 329.508 m²


2.6. Investitionen und sonstige Geschäftstätigkeit im Berichtsjahr

Die ursprünglich geplanten und geschätzten Kosten für die

Instandhaltung und Modernisierung im Jahr 2011 beliefen sich

auf insgesamt 4.581.000,00 €, zusätzlich wurden die Neubaukosten

mit 2.418.000,00 € veranschlagt, somit insgesamt

6.999.000,00 €.

Dieser Kostenrahmen lag, bedingt durch die jeweils geringer

angesetzten Schätzungen in allen Teilbereichen, unterhalb

der im Vorjahr angefallenen Kosten. Die im Berichtsjahr tatsächlich

angefallenen Kosten unterschritten denn auch die des

Vorjahres um rd. 1,3 Mio. €, und sie lagen um rd. 500 T€ ebenfalls

unterhalb der angestrebten Planzahlen. Der Hauptgrund

hierfür liegt in den geringeren Neubaukosten, die jedoch nicht

aus Einsparungen sondern einzig aus dem späteren Baubeginn

resultieren. Hier ergibt sich somit eine Verschiebung der

Kosten auf die Folgejahre. Im Bereich der Instandhaltung und

Lagebericht 2011 | 15

Modernisierung ergibt sich ein Mehraufwand von knapp 10 %,

gleichmäßig verteilt auf beide Bereiche. Der Grund hierfür ist

im Wesentlichen ein höherer Kostenanfall jeweils bei der Modernisierung

und Wiederherrichtung von gekündigten und zur

Weitervermietung anstehenden Wohnungen, sowie zusätzlich

bei der Modernisierung ein höherer Kostenaufwand im Bereich

der Außenwärmedämmung.

Bei den Wohnungen ist nur sehr schwer abzuschätzen, wie

viele und welche Wohnungen jedes Jahr gekündigt werden.

Insofern bergen Planzahlen für den Kostenanfall immer ein großes

Risiko in sich. Bei den Dämmarbeiten macht sich bemerkbar,

dass die hierfür prädestinierten Unternehmen ziemlich

ausgelastet sind. Diese Tatsache macht sich durchaus kostensteigernd

bemerkbar.

Das Bild zeigt die Rückansicht des Hauses Brinkstraße 103, das 2011 wie gewohnt umfassend modernisiert wurde. Insgesamt handelt es sich um eine Gruppe von

4 Häusern. Es ist geplant, in 2012 das nächste Einzelhaus sowie in 2013 das dazwischen liegende rückwärtige Doppelhaus in entsprechender Art und Weise zu

modernisieren.


16 | Lagebericht 2011

2.6.1. Instandhaltung - Planung – Ausgaben

2.6.2. Modernisierung - Planung – Ausgaben

Die lfd. und planmäßigen Kosten für die Instandhaltung

unseres Grundbesitzes sowie die Kosten der zu aktivierenden

Modernisierungsmaßnahmen unterteilten sich im Berichtsjahr

wie folgt:

Planzahlen

angefallene Kosten

Instandhaltung Modernisierung Instandhaltung Modernisierung

Außenwärmedämmung - € 395.000,00 € 1.280,68 € 521.549,99 €

Kellerdämmung - € 49.000,00 € 796,19 € 26.037,47 €

Dachdämmung - € 125.500,00 € 299,11 € 177.013,88 €

Balkone, Vorsatzbalkone 26.000,00 € 298.000,00 € 72.558,37 € 243.832,92 €

Fassadenarbeiten 21.500,00 € - € 35.501,77 €

Maurerarbeiten 80.000,00 € 85.000,00 € 35.971,48 € 47.980,71 €

Dacherneuerungen 239.500,00 € - € 302.740,41 € 388,77 €

Dachdeckerarbeiten 91.000,00 € 44.000,00 € 95.403,85 € 18.316,32 €

Elektroverstärkungen 16.000,00 € 110.000,00 € 109.595,33 € 98.514,30 €

Elektroerweiterungen 62.500,00 € - € 32.286,31 € 19.957,97 €

Zentralheizungsanlagen 83.000,00 € 131.000,00 € 76.941,19 € 134.520,87 €

Warmwasser, Solaranlagen 65.000,00 € 53.000,00 € 23.813,16 € 33.530,23 €

Außenanlagen 110.000,00 € 63.000,00 € 151.235,51 € 107.884,69 €

Haustüren 9.000,00 € - € 12.684,49 € 6.454,55 €

Treppenhäuser 106.000,00 € 4.500,00 € 75.475,66 € 8.481,64 €

Aufzug

Wohnungsumbauten 45.000,00 € 247.000,00 € 109.787,43 € 212.740,86 €

Bad- und Küchenmodern. 400.000,00 € 300.000,00 € 206.181,72 € 466.177,82 €

Fußbodenerneuerungen 150.000,00 € 140.000,00 € 165.951,31 € 116.799,45 €

Innentüren und Fenster 55.000,00 € 245.000,00 € 132.781,56 € 294.309,19 €

Schönheitsreparaturen 120.000,00 € 81.500,00 € 232.426,57 € 102.965,97 €

sonstiges 109.500,00 € 120.500,00 € 238.019,14 € 105.124,52 €

lfd. Instandhaltung 300.000,00 € - € 226.581,24 €

Gesamt

2.089.000,00 € 2.492.000,00 € 2.337.312,48 € 2.742.581,12 €

4.581.000,00 € 5.079.893,60 €


2.6.3. Neubau - Planung – Ausgaben

Das Bauvorhaben in der Osnabrücker Innenstadt an der Kolpingstr.

wurde 2011 endgültig fertig gestellt. Die Wohnungen

wurden insgesamt am 15.01.2011 bezogen.

Aufgrund der Verzögerung der Baugenehmigung für das

nächste Bauvorhaben Blumenesch I. Bauabschnitt mit 24 WE

in 2 Gebäuden verzögerte sich der Baubeginn gegenüber

den ursprünglichen Planungen. Daher wurde auch der für das

abgelaufene Jahr hierfür vorgesehene Kostenrahmen deutlich

unterschritten.

Bis zum Jahresende sind nunmehr die Tiefgaragenanlage

komplett und die Hochbauten im Rohbau fertiggestellt, sodass

während der Wintermonate die Innenausbauten fortgeführt

werden können.

Übersicht Ausgaben für Instandhaltung, Modernisierung und Neubau 2000 - 2011

5.000.000,00

4.500.000,00

4.000.000,00

3.500.000,00

3.000.000,00

2.500.000,00

2.000.000,00

1.500.000,00

1.000.000,00

500.000,00

-

Lagebericht 2011 | 17

Die Bezugsfertigkeit ist für den 01.08.2012 terminiert.

Nach Fertigstellung des I. Bauabschnittes ist die Erstellung des

baugleichen II. Abschnittes geplant.

Instandhaltung Modernisierung Neubau

Planzahlen 2011 angefallene

Kosten

Kolpingstraße 11 365.000,00 € 192.081,02 €

Blumenesch

jeweils anteilig für 2011

2.053.000,00 € 1.292.581,08 €

2.418.000,00 € 1.484.662,10 €

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Gesamtausgaben in €


1.500.000,00

1.000.000,00

18 | Lagebericht 2011

500.000,00

-

10.000.000,00

8.000.000,00

6.000.000,00

4.000.000,00

2.000.000,00

-

450.000,00 €

400.000,00 €

350.000,00 €

300.000,00 €

250.000,00 €

200.000,00 €

150.000,00 €

100.000,00 €

50.000,00 €

0,00

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Gesamtausgaben in €

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Die Schaubilder vermitteln optisch das Volumen der in den Jahren 2000 – 2011 erbrachten Leistungen der WGO für die Modernisierung, die Instandhaltung sowie

den Neubau von Mietwohnungen. Insgesamt wurden in diesem Zeitraum rd. 79,521 Mio. € investiert. Das sind im Durchschnitt rd. 6,626 Mio. € p.a.. Ein großer

Anteil von rd. 13,826 Mio. € entfällt auf den Bereich der energetischen Modernisierung. Der größte Anteil von rd. 20,448 Mio. € aber floss direkt in die Wiederherrichtung

und die Modernisierung der Wohnungen, größtenteils anlässlich von Neuvermietung, tlw. als Einzelmodernisierung einer bewohnten Wohnung auf

jeweiligen Wunsch des Mieters.

Erlösschmälerungen

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

11.500.000,00 €

11.000.000,00 €

10.500.000,00 €

10.000.000,00 €

9.500.000,00 €

9.000.000,00 €

8.500.000,00 €

8.000.000,00 €

Mieten

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007


2.7. Mietenentwicklung - Leerstände – Forderungsausfälle

Die nachfolgenden Tabellen zeigen eine Übersicht über die

Entwicklung des Mietsolls sowie der effektiven Mietausfälle in

den vergangenen zwölf Jahren.

Trotz des Verkaufs des Wohnungspaketes in Rheine von immerhin

181 WE zur Größe von ca. 9.855 m² im Jahr 2009, dessen

Vollauswirkung auf das Mietsoll sich erst im Jahr 2010 zeigte,

ist es gelungen, das Mietensoll weiter zu steigern. Das liegt an

dem Erstbezug von neu erstellten Wohnungen, dem Erwerb

von zusätzlichen Wohnungen sowie an den Mieterhöhungen

nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen.

Mietensoll pro m²

1999 9.221.842,00 € 4,52

2000 9.432.000,00 € 4,61

2001 9.494.000,00 € 4,64

2002 9.580.000,00 € 4,62

2003 9.741.000,00 € 4,63

2004 9.865.000,00 € 4,70

2005 9.995.000,00 € 4,75

2006 10.169.000,00 € 4,80

2007 10.361.000,00 € 4,86

2008 10.526.000,00 € 4,92

2009 10.564.000,00 € 5,15

2010 10.607.400,00 € 5,18

2011 11.001.200,00 € 5,37

Lagebericht 2011 | 19

Die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen pro m² Wohnfläche

wurden im letzten Jahr auch aufgrund der immer weiter

steigenden Kosten für diese Maßnahmen angehoben. Jedoch

sind wir nach wie vor weit davon entfernt, auch nur annähernd

eine Erhöhung durchführen zu können, wie sie nach den gesetzlichen

Rahmenbedingungen möglich wäre. Im Berichtsjahr

wurden darüber hinaus allgemeine Mieterhöhungen für insgesamt

rd. 1.000 WE mit einem Volumen von rd. 213.000,00 €/p.a.

durchgeführt. Die Vollauswirkung dieser allgemeinen Mieterhöhung

wird sich jedoch erst im kommenden Jahr ergeben.

Erlösschmälerungen in %

1999 314.169,00 € 3,40

2000 423.000,00 € 4,70

2001 323.000,00 € 3,50

2002 147.000,00 € 1,60

2003 127.000,00 € 1,30

2004 100.000,00 € 1,00

2005 124.000,00 € 1,30

2006 135.000,00 € 1,30

2007 122.000,00 € 1,20

2008 104.000,00 € 1,00

2009 90.000,00 € 0,90

2010 79.300,00 € 0,75

2011 82.500,00 € 0,75


4.000.000,00

2.000.000,00

20 | Lagebericht 2011

-

450.000,00 €

400.000,00 €

350.000,00 €

300.000,00 €

250.000,00 €

200.000,00 €

150.000,00 €

100.000,00 €

50.000,00 €

0,00

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Erlösschmälerungen

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Die Schaubilder zeigen, dass sich hinsichtlich der Mietenentwicklung

in den vergangenen Jahren eine stetige Steigerungsrate

ergeben hat. Die Tendenz der Erlösschmälerungen zeigt

dagegen in die entgegengesetzte Richtung. Die aktuellen

Zahlen ergeben sich ausschließlich aus modernisierungsbedingtem

Leerstand sowie aus Mietminderungsforderungen

von Mietern anlässlich von durchgeführten Modernisierungen.

Diese Mietminderungsforderungen haben sich im Berichtsjahr

auf rd. 13.750,00 € summiert. Dadurch werden Modernisierungsmaßnahmen

völlig unnötigerweise verteuert. Leider

besteht keine rechtliche Handhabe, derartigen Forderungen

zu begegnen. Es wird somit allerhöchste Zeit, dass die dies-

11.500.000,00 €

11.000.000,00 €

10.500.000,00 €

10.000.000,00 €

9.500.000,00 €

9.000.000,00 €

8.500.000,00 €

8.000.000,00 €

Mietensoll

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

bezüglichen gesetzlichen Vorschriften dahingehend geändert

werden, dass bei der Durchführung von energetischen

Modernisierungsmaßnahmen die Durchsetzung von Mietminderungsansprüchen

beschränkt wird. Es ist schizophren,

einerseits vom Vermieter die Modernisierung zu verlangen,

andererseits ihn gleichzeitig dafür zu bestrafen, wenn er sie

tatsächlich durchführt. Schließlich ist es in erster Linie zum

Wohle der Bewohner, wenn ein Haus umfassend gedämmt

und ggf. neue, effektive Heizungsanlagen eingebaut werden.

Von den sich danach ergebenden Einsparungen bei den

Kosten des Heizungsbetriebs und der Warmwasserversorgung

profitieren doch ausschließlich sie selbst.


2.8. Mitgliederwesen

Am 31.12.2011 hatte die Genossenschaft insgesamt 3.629 Mitglieder mit 11.454 Geschäftsanteilen.

Geschäftsanteile trotz nur leichten Anstiegs der Mitglieder deutlich

angestiegen ist.

Mitgliederwesen

Mitglieder

2011 2010

Es liegt nicht im Bestreben der Genossenschaft, die Anzahl der Mitglieder sowie der Geschäftsanteile

deutlich über die Anzahl der erforderlichen Mitgliedschaften durch die Mieter nach

oben zu drücken. Dennoch hat auch im abgelaufenen Geschäftsjahr eine größere Anzahl von

Mitgliedern die Möglichkeit der sicheren und gewinnbringenden Geldanlage durch den Erwerb

von Genossenschaftsanteilen für sich entdeckt. Daher hat es sich ergeben, dass die Anzahl der

zusätzlichen Geschäftsanteile trotz nur leichten Anstiegs der Mitglieder deutlich angestiegen ist.

Lagebericht 2011 | 21

Geschäftsanteile

2011 2010

Stand am 1. Januar 3.578 3.538 10.682 9.096

Zugänge:

Neuaufnahmen 513 472 513 472

Übernahme weiterer Anteile 1.153 2.181

Gesamt 4.091 4.010 12.348 11.749

Abgänge:

Kündigungen 462 432 1.194 432

Kündigungen weitere Anteile 635

Gesamt 3.629 3578 11.154 10.682

Zugang 51 472


Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen

konnten deutlich verringert werden.


3.1. Ertragslage

Detaillierte Darstellung der Lage | 23

Im Jahr 2011 hat sich das Jahresergebnis zwar auf 2.421,0 T€ vermindert, verzeichnet jedoch lediglich ein Minus von 59,4 T€ gegenüber

dem Vorjahr. Dabei ist der Anteil aus der Hausbewirtschaftung aufgrund der deutlichen höheren Instandhaltungskosten

auf 2.218,7 T€ gesunken. Verkäufe aus dem Anlagevermögen wurden nicht getätigt. Halbwegs ausgeglichen wird dieses Minus

mit dem Ergebnis des sonstigen Geschäftsbetriebes.

Entwicklung der Ertragslage

2011

T€

2010

T€

Veränderungen

T€

1. Hausbewirtschaftung

Umsatzerlöse

Sollmieten Mietwohnungen 10.711,8 10.328,6 383,2

gew. und sonst. Einheiten, Garagen 289,4 278,8 10,6

Zins- und Aufwendungszuschüsse 21,6 26,0 -4,4

Erlösschmälerungen -60,2 -55,3 -4,9

Gesamt 10.962,6 10.578,1 384,5

Betriebskosten

Umsatzerlöse aus Betriebskosten 3.888,5 3.924,6 -36,1

Bestandsveränderungen 30,8 -46,8 77,6

Betriebskosten -3.579,1 -3.551,6 -27,5

umlegbare Grundsteuer -391,3 -372,5 -18,8

Gesamt -51,1 -46,3 -4,8

Instandhaltungskosten -2.337,3 -1.650,0 -687,3

andere aktivierte Eigenleistungen

Arch./Verw. Leistungen für Modernisierung

sonstige Aufw. und Erträge für Hausbewirtschaftung

planmäßige Abschreibung -2.082,4 -2.011,1 -71,3

außerplanmäßige Abschreibung -163,0 -219,0 56,0

Personalkosten -1.492,9 -1.488,8 -4,1

Zinsen und ähnl. Aufw. für Darlehen -2.059,2 -1.951,3 -107,9

sonstiges -613,1 -618,4 5,3

Gesamt -6.410,6 -6.288,6 -122,0

Ergebnis Hausbewirtschaftung 2.218,7 2.638,4 -419,7

2. Betreuungstätigkeit 44,2 30,4 13,8

3. Andere Lieferungen und Leistungen

Umsatzerlöse Lieferungen und Leistungen 1,1 0,4 0,7

4. sonstiger Geschäftsbetrieb

sonstige betriebliche Erträge 120,3 72,2 48,1

sonstige betriebliche Aufwendungen -47,7 -318,2 270,5

sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 83,7 58,4 25,3

Steuern ohne umlagefähige Grundsteuer 0,7 -1,2 1,9

Ergebnis sonstiger Geschäftsbetrieb 157,0 -188,8 345,8

Jahresergebnis 2.421,0 2.480,4 -59,4

55,1

45,2

9,9


24 | Detaillierte Darstellung der Lage

Hier ist eine Steigerung um 345,8 T€ zu verzeichnen.

Im Teilbereich der Hausbewirtschaftung sind die Umsatzerlöse

aufgrund der durchgeführten Mieterhöhungen sowie der in die

Bewirtschaftung aufgenommenen Neubauwohnungen deutlich

um 384,5 T€ auf nunmehr 10.962,6 T€ angestiegen.

Das Gesamtergebnis der Betriebskosten ist nahezu unverändert.

Dagegen sind die Ausgaben für die Instandhaltung mit

687,3 T€ deutlich angestiegen und bewirken somit den Rückgang

bei dem Teilergebnis der Hausbewirtschaftung.

Nach der Bewertung des Anlagevermögens waren wie schon

im vergangenen Jahr außerplanmäßige Abschreibung in Höhe

von 163,0 T€ erforderlich. Bedingt durch die umfangreiche

Bautätigkeit haben sich die Abschreibungen im Berichtsjahr

um 71,3 T€ erhöht und betrugen insgesamt 2.082,4 T€.

3.2. Finanzlage

Der Gesamtbestand ist z. Zt. mit rd. 47,250 Mio. € Fremdmitteln

(Restschuld) belastet. Das entspricht 42,8 % der Bilanzsumme.

Diese Fremdfinanzierung besteht fast ausschließlich aus Grundschulden,

deren Zinsfestschreibung Jahr für Jahr gestaffelt bis

zum Jahr 2023 ausläuft. Somit steht jedes Jahr ein bestimmter

Teilbetrag aus der Gesamtverschuldung entweder zur Verlängerung,

zur Umschuldung oder zur kompletten ersatzlosen

Rückzahlung an. Das Risiko einer plötzlichen Mehrbelastung

durch eine deutliche Zinssteigerung der Fremdmittel insgesamt

wird dadurch umgangen.

Die Personalkosten zeigen sich nahezu unverändert. Die Steigerung

der zu zahlenden Zinsen und ähnlichen Aufwendungen

für Darlehen um 107,9 T€ erklärt sich ganz einfach durch die

neu aufgenommenen Fremdmittel, ohne die die rege Neubautätigkeit

in den vergangenen Jahren nicht möglich gewesen

wäre.

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen machen sich Auflösungen

bei den Rückstellungen sowie höhere Erträge bei der

Instandhaltung positiv bemerkbar, sodass sich hier eine Steigerung

um rd. 48,1 T€ ergeben hat.

Demgegenüber konnten die sonstigen betrieblichen Aufwendungen

sehr deutlich verringert werden (270,5 T€), im Wesentlichen,

weil im Vergleich zum Vorjahr keine Verluste aus dem

Abgang von Anlagevermögen verbucht werden mussten.

Die Zinseinnahmen stiegen aufgrund des höheren Anteils an

zur Verfügung stehenden flüssigen Mitteln.

Als bilanzmäßig kritische Grenze wird die Unterschreitung von

20 % Eigenkapitalquote einerseits und Überschreiten von 80 %

Fremdkapitalquote andererseits im Verhältnis zur Bilanzsumme

gesehen. Danach verbliebe der Genossenschaft noch ein

Spielraum von rd. 41 Mio. € zusätzlicher Darlehensaufnahme.

Dieser Betrag liegt sogar noch oberhalb dessen, was bei einem

60 %igen Beleihungsrahmen auf den einzelnen Objekten auch

tatsächlich noch finanziert werden könnte. Dieser Rahmen

wäre bei Erweiterung des Beleihungsrahmens auf 80% unter

Inkaufnahme eines höheren Zinsansatzes noch erweiterbar.


Die Notwendigkeit, selbst den 60%igen Beleihungsrahmen

auch tatsächlich auszuschöpfen, ist jedoch unter Berücksichtigung

der noch in den Bestand zu investierenden Maßnahmen

ausgeschlossen.

Die Aufstellung einer Zehnjahresplanung, bei der sämtliche

Investitionsmaßnahmen, die Finanzierung sowie sämtliche

übrigen Kosten und Einnahmen erfasst wurden, hat ergeben,

dass bis zum Jahr 2022 ein weiterer Fremdmittelbedarf ohne

Detaillierte Darstellung der Lage | 25

Berücksichtigung der evtl. Umschuldung zwischenzeitlich auslaufender

Darlehen in Höhe von rd. 14 Mio. € besteht. Während

dieses Zeitraumes wird gleichzeitig die gegenwärtige Restverschuldung

durch die kontinuierliche Tilgung der bestehenden

Darlehen um rd. 14 Mio. € vermindert, sodass während des

angegebenen Zeitraumes der Verschuldungsgrad zurückgefahren

werden kann. Hinzu kommt, dass bis zu diesem Zeitpunkt

gleichzeitig die Bilanzsumme aufgrund der geplanten Neubauten

und Modernisierungen ebenfalls deutlich steigen wird.

Die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit konnten im Berichtsjahr wiederum vollständig aus den Mittelzuflüssen

der laufenden Geschäftstätigkeit sowie der Finanzierungstätigkeit gedeckt werden.

Die nachstehende Kapitalflussrechnung zeigt die Entwicklung des Finanzmittelbestandes der Genossenschaft:

Kapitalflussrechnung 2011

2010

T€

T€

Jahresüberschuss 2.421 2.480

Abschreibungen auf Anlagevermögen 2.245 2.230

Veränderung der Rückstellungen 152 213

Gewinne/Verluste aus Anlagenabgang 0 148

Veränderung der übrigen Aktiva einschl. RAP -6 -12

Veränderung der übrigen Passiva einschl. RAP -341 713

Ein- und Auszahlungen aus außerordentlichen

Posten

0 0

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit

4.471 5.772

Auszahlungen für Investitionen in das

Anlagevermögen

-4.311 -6.740

Einzahlungen aus Abgängen von

Gegenständen des Anlagevermögens

2 2

Cashflow aus der Investitionstätigkeit -4.309 -6.738

Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 180 324

Auszahlungen an Unternehmenseigner -107 -111

Einzahlungen aus der Aufnahme von Krediten 9.843 10.440

Auszahlungen aus der Tilgung von Krediten -7.250 -7.430

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 2.666 3.223

Veränderung des Liquiditätsbestands 2.828 2.257

Finanzmittelbestand am 01.01. 4.654 2.397

Finanzmittelbestand am 31.12. 7.482 4.654

Innenfinanzierungskraft

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 4.471 5.772

abzgl. der planmäßigen Tilgungen -1.860 -1.683

2.611 4.089


26 | Detaillierte Darstellung der Lage

3.3. Vermögenslage

Die Gegenüberstellung von Aktiv- und Passivseite zum 31.12.2011/10 ergibt folgendes Bild:

Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich im Berichtsjahr

um 4.897,42 T€

2009 = 2010 4,64 % 2011 erhöht (Steigerung im

Jahr 2010 um 6.628,6 T€ = 6,74 %).

Die Erhöhung ist in erster Linie auf

die das Anlagevermögen erhöhende

umfangreiche Bautätigkeit

zurückzuführen.

31.12.2011

T€

%

31.12.2010

T€

%

Bewegung

T€

AKTIVSEITE

Anlagevermögen 99.038,67 89,7 96.974,40 91,9 2.064,27

Umlaufvermögen -

lang + mittelfristig

120.000.000,00

7,75

Fremdkapital

0,0 3,9 0 3,85

Umlaufvermögen - 100.000.000,00 11.298,70

Bilanzsumme

10,3 8.469,40 8,1 2.829,30

kurzfristig

Eigenkapital

Gesamtvermögen 110.345,12 100 105.447,70 100 4.897,42

PASSIVSEITE

60.000.000,00

Eigenkapital 56.868,00 51,54 54.374,20 51,6 2.493,80

Rückstellungen -

lang + mittelfristig

010 2011

Rückstellungen -

40.000.000,00

1229,58

413,59

1,11

0,38

1.253,10

237,9

1,2

0,2

-23,52

175,69

kurzfristig

20.000.000,00

Dauerschulden /übrige Passiva 45.219,77 40,98 43.033,30 40,8 2.186,47

Fremdkapital - kurzfristig 0 2.030,34 1,84 1.839,80 1,7 190,54

sonstiges - kurzfristig 4.583,84 4,15 4.709,40 4,5 -125,56

Gesamtkapital 110.345,12 100 105.447,70 100 4.897,42

00 €

00 €

00 €

00 €

00 €

00 €

00 €

00 €

Mietensoll

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

80.000.000,00

1959

1969

1979

1985

1989

1995

Rückstellungen

kurzfristig 0,40 %

1996

1997

1998

sonstiges

kurzfristig 6,00%

Dauerschulden

41,0 %

1999

2000

2001

Rückstellungen

- langfristig 1,10 %

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Eigenkapital

51,50 %

2009

2010

2011


Die Mitglieder der Genossenschaft sind

.

„Mieter im eigenen Haus“ und verschaffen sich

ein lebenslanges Wohnrecht.


28 | Kennzahlen-Übersicht

4.1. Vermögens- und Finanzierungskennzahlen

Eigenkapitalquote

bilanzielles Eigenkapital 56.868,00

Bilanzsumme

Anlageintensität

110.345,20

Anlagevermögen 99.038,70

Bilanzsumme

Fremdkapitalkostensatz

110.345,20

Zinsen u.a. Aufw. für lgfr. Fremdkapital 2.059,20

lgfr. Fremdkapital (Restlaufzeit über 5 Jahre)

Fremdfinanzierung des Umsatzes

37.021,60

lgfr. Fremdkapital 37.021,60

Umsatzerlöse

Finanzkraft

14.896,40

Cashflow 4.818,50

Fremdkapital

Anlagendeckungsgrad

51.834,00

Eigenkapital+lgfr. Rückst.+lgfr. Fremdkapital 103.351,60

Anlagevermögen

Zinsaufwand /m2 Wohnfläche

99.038,70

(Jahres-) Zinsen u.a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital 2.059,20

Summe der Wohn-/Nutzungsfl.*12 Monate

Zinsaufwand pro m2 Netto-Kaltmiete

2.078,30

(Jahres-) Zinsen u.a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital 2.059,20

(Jahres-) Netto-Kaltmiete

Zins-u.Tilgungsbelastung pro m² Nettomiete pro m² Netto-Kaltmiete

10.941,00

Zinsen u.a. Aufw. f. lgfr. Fremdkapital

2.059,20

+ Tilgungsleistung für lgfr. Fremdkapital

1.860,00

Netto-Kaltmiete

dynamischer Verschuldungsgrad

10.941,00

Fremdkapital abzgl. Flüssige Mittel 39.768,40

Cashflow

Leerstandsquote

4.818,50

Anzahl der leerstehenden WE 4

Anzahl der ges. WE

Eigenkapitalrentabilität

2.920

Jahresüberschuss vor Ertragssteuern 2.414,50

durchschnittliches Eigenkapital

Gesamtkapitalrentabilität

55.621,10

Jahresübersch. v. Ertragsst.+Fremdk.-zinsen 4.473,70

durchschnittl. Eigenkapital + Fremdkapital

Umsatzrentabilität

107.455,10

Umsatzerlöse 14.896,40

durchschnittliches Eigenkapital

Erlösschmälerungsquote

55.621,10

Erlösschmälerung 60,2

gesamte Sollmieten

Vergabequote

11.001,20

Anzahl Kündig. d. Geschäftsjahres 455

Anzahl Wohnungsvergabe d. Geschäftsjahres

Kosten der IH / Sanierung

448

IH-Aufwand + nachtr. Herstellungskosten 5.059,60

Summe Wohn- u. Nutzfläche

Fluktuationsrate

173,2

Mieterwechsel 455

Wohnungsbestand 2.920

2011 2010 2009

= 51,54% 51,57% 52,30%

= 89,75% 91,96% 93,72%

= 5,56% 5,55% 5,89%

= 2,49% 2,35% 2,19%

= 9,30% 9,93% 14,00%

= 104,35% 101,74% 100,23%

= 0,99 € 0,95 € 0,94 €

= 18,82% 18,47% 18,35%

=

35,82% 34,42% 32,55%

= 825,33% 812,56% 611,20%

= 0,14% 0,03% 0,03%

= 4,34% 4,67% 6,39%

= 4,16% 4,31% 4,82%

= 26,78% 27,41% 29,67%

= 0,55% 0,52% 0,62%

= 1,02 0,99 0,97

= 29,21 € 29,97 € 36,98 €

= 15,58% 13,94% 14,50%


4.2. Eigenkapitalentwicklung

Kennzahlen-Übersicht | 29

Jahr

Wohnungen Mitglieder Geschäftsguthaben Bilanzsumme Eigenkapital




%

1959 2.332 4.394 1.184.752 28.726.933 1.526.251 5,4

1969 2.888 5.571 2.222.875 37.446.106 3.136.288 8,9

1979 3.676 5.320 3.127.579 41.963.213 11.750.357 29,7

1985 3.625 4.611 3.507.343 45.298.373 17.851.449 39,4

1989 3.277 4.135 3.141.642 48.615.069 20.664.373 42,5

1995 3.066 3.622 3.066.405 63.081.140 28.702.546 45,5

1996 3.083 3.621 3.074.046 63.702.914 28.742.728 45,1

1997 3.077 3.575 3.094.661 65.150.601 29.791.593 45,7

1998 3.069 3.545 3.095.686 66.506.569 30.983.622 46,6

1999 3.011 3.461 3.069.579 66.947.392 32.577.432 48,7

2000 3.014 3.494 3.006.815 69.816.891 33.136.421 47,5

2001 2.999 3.570 3.055.308 73.242.805 35.164.100 48,0

2002 3.010 3.634 3.058.456 78.375.747 36.796.170 46,9

2003 3.036 3.664 3.061.078 79.622.680 38.959.517 48,9

2004 3.011 3.689 3.021.410 83.883.732 41.545.586 49,6

2005 3.008 3.710 3.071.324 86.271.166 42.600.872 49,4

2006 3.012 3.699 3.089.948 89.270.991 44.682.088 50,1

2007 3.027 3.717 3.126.655 93.488.692 46.004.554 49,2

2008 3.050 3.703 3.108.275 96.991.724 49.068.016 50,6

2009 2.890 3.538 3.151.925 98.819.085 51.680.530 52,3

2010 2.899 3.578 3.476.323 105.447.706 54.374.213 51,6

2011 2.920 3.629 3.656.246 110.345.123 56.868.002 51,5

120.000.000,00

100.000.000,00

80.000.000,00

60.000.000,00

40.000.000,00

20.000.000,00

0

1959

1969

1979

Fremdkapital

Bilanzsumme

Eigenkapital

1985

1989

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011


30 | Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH

5.1. Handwerkertätigkeit

Die Handwerker GmbH entwickelt sich mehr und mehr zum

Erfolgsmodell. Im abgelaufenen Jahr wurde der Umsatz um

rd. 65 % auf nunmehr 1.039.000,00 € gesteigert. Der Anteil der

verbauten Materialien, bei denen durch die Direktabnahme

aufgrund der gewährten Rabattsätze deutliche Ersparnisse

generiert werden können, hat sich im gleichen Zeitraum mit

rd. 347.000,00 € praktisch verdoppelt.

5.2. Photovoltaikanlagen

Insgesamt verfügt die GmbH nunmehr über 7 Photovoltaikanlagen

auf Dächern von Häusern der Genossenschaft, die zu

diesem Zweck angemietet wurden. Diese Anlagen haben eine

Gesamtleistung von rd. 213 kW p und haben im vergangenen

Jahr insgesamt rd. 161.000 kWh Strom erzeugt. Hierfür wurde

eine Einspeisevergütung von 53.400,00 € ausgezahlt. Nach

Abzug der Darlehens- sowie Verwaltungskosten ergibt sich

Der Einsatz für die Genossenschaft im Bereich der Instandhaltungsmaßnahmen

wurde stetig erweitert, was sich an der

positiven Entwicklung der Instandhaltungskosten (Kostensenkung)

ablesen lässt.

somit ein Überschuss von rd. 13.000,00 €. Durch den auf diese

umweltfreundliche Art erzeugten Strom konnten annähernd

105.000 kg CO² Ausstoß vermieden werden. Dieses Ergebnis

übertrifft deutlich die vorherigen Erwartungen


6.1. drohende Risiken

Die wirtschaftlichen Verhältnisse der WGO sind geordnet, außergewöhnliche

Risiken bestehen nicht.

Die Genossenschaft verfügt über ausreichend Liquidität, um

ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen zu

können. Wesentlichen Zinsänderungs- oder konjunkturabhängige

Wertentwicklungsrisiken im Immobilienbestand sind nicht

erkennbar.

Der Bestand der WGO besteht zu rd. 68 % aus Gebäuden, die

in den fünfziger Jahren erstellt worden sind. Zum damaligen

Zeitpunkt war die Qualität bei der Bauerstellung zweitrangig,

da wegen der herrschenden Wohnungsunterversorgung möglichst

viele Häuser in kurzer Zeit neu zu erstellen waren.

So sehr viele dieser Gebäude in der Vergangenheit auch modernisiert

wurden und immer noch werden, bleibt doch die Tatsache,

dass sich viele Objekte von der Grundsubstanz, von der

Größe und vom Zuschnitt der einzelnen Wohnungen in einem

mangelhaften Zustand befinden.

Erste Schritte, hier durch Abbruch und nachfolgende Neubebauung

der freigewordenen Grundstücke eine langfristige

Verbesserung herbeizuführen, wurden bereits unternommen –

siehe Knollstraße und Blumenesch.

Um das Unternehmen auch weiterhin wirtschaftlich sinnvoll zu

führen steht nach heutigem Kenntnisstand jedoch fest, dass

auch in der Zukunft diese Maßnahmen verstärkt fortzusetzen

sind. Nur dann ist langfristig eine ständige Vermietbarkeit an

ein gutes Mieterklientel zu angemessenen Preisen zu gewährleisten.

Daher sind bei der gegenwärtigen Marktsituation in Osnabrück

keine Risiken erkennbar, die bestandgefährdend wären oder

wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

haben könnten.

Nach den heutigen Erkenntnissen werden mindestens rd. 250

Wohnungen in mehr als 40 Häusern in einem Zeitraum von

20 – 40 Jahren abgängig sein. Diese Zahl wird sich im Laufe der

kommenden Jahre sicherlich weiter erhöhen.

Weiterhin hat sich bereits in der Vergangenheit die Wirtschaft

allgemein als auch die Wohnungswirtschaft speziell mit soziodemografischen

Änderungen befassen müssen. Die Zukunft

wird jedoch weitaus gravierendere Änderungen bringen.

Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung | 31

Die Änderung, auf die sich alle Wohnungsvermieter mit ihrem

Angebot einrichten müssen, liegt darin begründet, dass die

Bevölkerung immer älter wird und gleichzeitig zahlenmäßig

abnimmt. Die Wohnungen von Morgen erfordern daher

bestimmte Vorkehrungen und Ausstattungsmerkmale, die

speziell für diese älteren Menschen erforderlich sind, um ihnen

ein möglichst langes Wohnen in den eigenen 4 Wänden zu

ermöglichen. Stichworte > Fahrstuhl, behindertengerechte

Wohnungsausstattung, bodengleiche Duschen, bodengleicher

Übergang z. B. auf den Balkon oder die Terrasse, Notrufanlagen,

betreutes Wohnen.

Ein weiteres beachtenswertes Kriterium ist die Anzahl der Singlehaushalte.

Sie ist in Osnabrück schon heute verhältnismäßig

groß, aber nach allen Untersuchungen wird sie sich in Zukunft

noch weiter erhöhen. Ein Großteil dieses Bevölkerungsteils

sucht komfortablen möglichst zentral gelegenen Wohnraum

und ist auch bereit, hierfür einen angemessenen Preis zu zahlen.

Bereits seit einigen Jahren werden bei Wohnungsmodernisierungen

die Badezimmer möglichst bodengleich hergerichtet.

Neubaumaßnahmen werden ausschließlich so geplant, dass

ein Erreichen des Hauses sowie der einzelnen Etagen und Wohnungen,

auch im Innenbereich, ohne Behinderung möglich ist.

Ein erstes Objekt in der Wohnform „Betreutes Wohnen“ wurde

errichtet.

Durch unsere umfangreichen Investitionen in Modernisierungen

werden unsere Marktposition und ein dauerhafter Mittelrückfluss

abgesichert.

Durch die Lage im Stadtgebiet und dem Zuschnitt der Wohnungen

hat die WGO ein breit gefächertes Angebot für studentisches

Wohnen, dass auch bereits heute umfangreich entsprechend

genutzt wird. Das Angebot hierfür könnte jedoch

durchaus größer sein.

Diese Wohnungen sind gleichzeitig auch für eine Vielzahl von

Single-Haushalten interessant.

Als latente Risiken werden die allgemeine finanzwirtschaftliche

Entwicklung mit Gefahren für die Wirtschaftsentwicklung

sowie die teilweise rückläufigen verfügbaren Nettoeinkommen

gesehen.


32 | Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

Wir erwarten insgesamt eine gefestigte, solide wirtschaftliche

Entwicklung mit positiven Jahresergebnissen.

Ein Liquiditäts-, Ausfall-, Preisänderungsrisiko sowie ein Risiko

aus Zahlungsstromschwankungen besteht nicht.

Im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Wohnungsportfolios

in Rheine im Jahr 2010 kommt es nunmehr zu

einem Rechtsstreit zwischen der Erwerberin und der WGO.

Trotz eingehender Besichtigungen und Mieterbefragungen

vor Abschluss des seinerzeitigen Vertrages ist die Erwerberin

nunmehr „überrascht“ von der Tatsache, einen Bestand erworben

zu haben, der aufgrund des Alters der einzelnen Häuser

(Baujahre 1957 – 1966) und der Tatsache, dass an den Häusern

noch keine energetischen Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt

worden waren, sich nunmehr altersbedingte Mängel

zeigen. Mit ihrer Klage verlangt die Käuferin die Durchführung

sämtlicher energetischen Modernisierungsmaßnahmen sowie

die Beseitigung tlw. aufgetretener Schimmelbildungen. Als Begründung

wird angegeben, dass die WGO im Kaufvertrag nicht

explizit darauf hingewiesen hat, dass in den einzelnen Wohnungen

Feuchtigkeits-/Schimmelbildungen auftreten können

auch wenn wir von deren Existenz überhaupt nichts gewusst

haben. Der Umfang der klagemäßig aufgestellten Forderungen

beläuft sich auf rd. 1,6 Mio. €.

Selbstverständlich wird sich die WGO gegen diese Klage

wehren. Nach unserer eigenen Einschätzung aber auch nach

Auffassung der uns vertretenden Anwaltssozietät kann die Klage

keine Aussicht auf Erfolg haben. Aus diesem Grund wurden

keinerlei Rückstellungen wegen eines evtl. offenen Prozessausgangs

gebildet.


6.2. mögliche Chancen

Die Liste der Interessenten, die eine Wohnung von der WGO

anmieten wollen, hat inzwischen ein Ausmaß angenommen,

das in früheren Jahren nicht für möglich gehalten worden

wäre. Dadurch ist es möglich, fast alle gekündigten Wohnungen

ohne Annoncen in der Tageszeitung oder im Internet allein

über diese Vormerkliste neu zu vermieten.

In diese komfortable Lage hat sich das Unternehmen dadurch

gebracht, indem der erhaltenswürdige Bestand der WGO seit

rd. 25 Jahren immer weiter modernisiert und in einen zeitgemäßen

Zustand versetzt wird.

Gleichzeitig wird seit nunmehr rd. 10 Jahren Altbestand, der

weder zeitgemäß noch modernisierungswürdig ist, abgebrochen

und durch Neubaumaßnahmen ersetzt.

Ebenfalls gleichzeitig wurde eine größere Anzahl von Mietobjekten

in nachgefragten Wohngebieten hinzuerworben.

Es hat somit ein partieller Austausch des Bestandes stattgefunden

und findet auch zukünftig weiter statt, hin zu einem

Bestand mit einem höher zu bewertenden Standard. Das macht

sich einerseits mietmäßig bemerkbar, immerhin ist die Sollmiete

in den vergangenen 10 Jahren um rd. 14 % trotz eines um

4 % reduzierten Bestandes gestiegen, sondern auch bei der

Klientel der Mietinteressenten. Die Interessenten, die zu uns

kommen, wissen, dass sie Qualität erwarten können, und dass

diese Qualität ihren Preis hat.

Die langfristige Planung ist darauf ausgerichtet, dass unter

Beibehaltung des derzeitigen jährlichen Umfanges der gesamte

erhaltenswürdige Bestand der WGO sowohl energetisch

als auch aus Sicht des übrigen Zustandes den aktuellen und

zukünftigen Voraussetzungen entsprechen wird.

Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung | 33

Aufgrund der langfristigen Planungen und Hochrechnungen

der Entwicklung der WGO, verbunden mit allen feststehenden

Gegebenheiten wie z. B. den Stand der Fremdfinanzierung, die

Personalkosten etc. ist eine weitere Finanzierbarkeit der vorgenannten

Aktivitäten jederzeit problemlos möglich.

Somit hat sich für Wohnungsinteressenten im Laufe der

vergangenen Jahre herausgestellt, dass die WGO über einen

Bestand an Wohnungen verfügt, der sich insgesamt modern

und zukunftsträchtig darstellt. Von den derzeitig rd. 89.000

Haushalten in dieser Stadt bewohnen mehr als die Hälfte Mietwohnungen.

Unabhängig von der Tatsache, dass die Anzahl der

Haushalte nach wie vor eine steigende Tendenz zeigt, ist der

größte Teil dieser Miethaushalte bereit und in der Lage, für das

Produkt Wohnung einen entsprechenden Betrag aufzubringen,

wenn er denn eine Wohnung findet, die von der Lage, der Art

und dem Zustand her seinen Vorstellungen entspricht, und die

Wünsche der Mieter steigen sicherlich noch weiter an.

Da die WGO gerade solch nachgefragte Wohnungen, im Gegensatz

zu vielen anderen, bereits heute anbieten kann, und

aufgrund der geplanten Aktivitäten in den kommenden Jahren

den Standard ihrer Wohnungen noch weiter verbessern wird,

macht uns die Vorausschau für die kommenden Jahre sehr

zuversichtlich. Die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens

in den vergangenen Jahren zeigt, dass die WGO auf dem

richtigen Weg ist.


34 | Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

7. Risikomanagement

Die WGO verfügt über ein installiertes umfassendes Informationssystem.

Dieses Führungsinstrument, insbesondere das

enthaltene Controlling, das Portfolio- und Risikomanagement

sowie die Wirtschaftsplanung sind darauf ausgerichtet, Entwicklungen

rechtzeitig zu erkennen, zu bewerten und ggf.

gegenzusteuern.

Somit besteht die Möglichkeit, Chancen des Marktes optimal

zu nutzen, aber auch die notwendigen Anpassungserfordernisse

bei Risiken bzw. bei negativen Einflüssen auf die Unternehmensentwicklung

vorzunehmen. Die damit verbundenen

8. Prognose

Die bereits in den vergangenen Jahren von verschiedenen

Banken über die WGO erstellten Ratings wurden im Jahr 2011

aktualisiert. Trotz von Bank zu Bank unterschiedlicher Auswertungsmethoden

kommen alle Banken zu dem gleichen

Ergebnis. Der für die WGO festgestellte Bonitätsindex liegt

gleichbleibend bei 1; je nachdem wie die einzelne Bank ihre

jeweilige Bestbewertung betitelt, die WGO wird durchweg in

der höchsten und besten Kategorie eingestuft. Der Grund für

diese unverändert großartige Bewertung ist natürlich nicht nur

durch die jeweils aktuellen Ergebnisse begründet sondern liegt

auch in der gesamten Struktur des Unternehmens und in den

Grundlagen, die in jahrzehnterlanger kontinuierlicher Arbeit

geschaffen wurden. Diese Grundlagen beinhalten vor allem

folgendes:

– sehr gute Eigenkapitalausstattung

– niedriger Verschuldungsgrad

– stille Reserven, moderate Bewertung des

Anlagevermögens

– nahezu Vollvermietung über einen Zeitraum von

inzwischen rd. 10 Jahren

– sehr gute Selbstfinanzierungskraft

– konstant gute Geschäftsentwicklung

– kundenorientierte Ausrichtung

geeigneten Maßnahmen werden umgehend in das System

eingepflegt, um die kurz-, mittel- und langfristigen Auswirkungen

aufzuzeigen.

Das auf Basis dieses Systems regelmäßig erstellte Berichtswesen

dient zusätzlich als fundierte Grundlage für Entscheidungen

des Vorstandes, sowie der Informationspflicht gegenüber

dem Aufsichtsrat.

All die vorgenannten Punkte sind in den vergangenen Jahren

jeweils neu bestätigt bzw. weiter verbessert worden. Das sich

im Zusammenhang mit der ständig aktualisierten langfristigen

Planung ergebende Zahlenwerk ergibt weiterhin, dass diese

vorgenannten Kriterien auch in den kommenden Jahren Bestand

haben, bzw. noch weiter verbessert werden können. Eine

Änderung könnte sich nur durch einen totalen Einbruch bei

der Vermietung ergeben. Solch ein Einbruch ist jedoch bei dem

Osnabrücker Wohnungsmarkt praktisch ausgeschlossen.

Für 2012 und 2013 sind Jahresergebnisse in Höhe von 2.647 T€

und 1.997 T€ zu erwarten.


9. Bericht des Aufsichtsrates

Bericht | 35

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2011 die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung

obliegenden Aufgaben erfüllt. Er hat sich dazu vom Vorstand regelmäßig eingehend über

die Lage der Genossenschaft und die wesentlichen Einzelvorgänge unterrichten lassen; die

erforderlichen Beschlüsse wurden gefasst. Diese betrafen vor allem den Wirtschafts- und Finanzplan

sowie das Bauvolumen.

Der Aufsichtsrat hat den Bericht des Verbandes der Wohnungswirtschaft in Niedersachsen und

Bremen e.V. über die gesetzliche Prüfung für das Geschäftsjahr 2010, der keine Beanstandungen

enthält, mit dem Vorstand beraten. Über das Ergebnis der Prüfung wird der Aufsichtsrat der

Vertreterversammlung am 06.06.2012 berichten.

Dem Vorstand und der Belegschaft spricht der Aufsichtsrat für die im abgelaufenen Jahr wiederum

mit nachhaltigem Einsatz geleistete Arbeit Dank und Anerkennung aus.

Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung, den Jahresabschluss 2011 und den

Lagebericht des Vorstandes festzustellen und den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres wie vom

Vorstand vorgeschlagen zu verteilen.

Osnabrück, 31.12.2011 / 14.02.2012

Vorsitzender des Aufsichtsrates

Lukas-Nülle


2.920 Wohnungen in Osnabrück,

Rheine, Melle,

Georgsmarienhütte, Bad Iburg,

Belm und Wallenhorst


10. Wohnungsbestand der WGO

Wohnungsbestand der WGO | 37

Objekt Häuser Wohnungen Gewerbe Garagen Abstellplätze

Osnabrück

Ameldungstraße 21 1 4 1 1953

Am Galgesch 29 1 4 1955

Am Pappelgraben 17 1 7 5 1968

Baujahr

An der Schützenburg 1 - 9 5 40 5 1954-55

Arndtstr. 23 1 8 8 2004

Augustenburger Str. 15 1 6 1950

Auguststr. 17 1 6 1 1976

August-Hölscher-Str. 21 1 6 1 1972

Blumenesch 2 - 12 7 37 2 1951

Blumenstraße 1A 1 8 1960

Bohmter Straße 43 1 8 1955

Bramscher Straße 137 - 149 7 51 1951

Brinkstraße 103 - 109 4 24 6 1959

Bröckerweg 30 - 38 5 36 13 19 1953

Carl-Diem-Straße 8 1 11 4 1972

Dammer Hof 1 - 13 13 78 22 1959

Diepholzer Straße 1 - 4 4 144 59 1960-62

Ebertallee 25 - 41 9 54 6 1950-51

Ellerstraße 15 - 37, 87 15 135 4 1959-60

Erich-Maria-Remarque-Ring 1B 1 8 6 8 1956

Ertmanplatz 1 - 17 9 79 1 1956-57

Eschenweg 61/63 2 19 18 4 1991

Frankensteiner Weg 2,4,5,6,7 5 36 8 1963

Friesenhof 47/49 2 7 8 1991

Große Gildewart 24 - 26 1 13 6 1987

Gustav-Tweer-Straße 15 1 7 1953

Hauswörmannsweg 47 - 57 6 47 8 16 1955

Heinrichstraße 54/54A 2 19 5 1957

Hermanntraße 17 - 19 2 16 1954

Hesselkamp 1 1 9 1 3 1958

Hiärm-Grupe-Str. 35 1 7 2 1965

Humboldtstraße 16 1 43 4 1956


38 | Wohnungsbestand der WGO

Objekt Häuser Wohnungen Gewerbe Garagen Abstellplätze

Baujahr

Johannistorwall 21 - 25 4 31 20 1955-57

Kanonenweg 9-15,18,21,22-24 8 54 8 1954-59

Katharinenstraße 8/21 2 12 3 1951/60

Kiwittstraße 12 1 8 1954

Klingensberg 14 1 9 1960

Knollstraße 108-114,165 5 44 1 6 1952-58

Knollstr. 132 - 146 11 79 2 74 21 2004/9

Knollstraße 148 - 152 3 15 10 2002

Koksche Straße 7, 25, 31, 87A/89 5 40 8 1954-70

Kolpingstr. 11 1 23 25 3 2010

Kommenderiestraße 13,16,19,

117

4 32 7 1953-55

Konrad-Adenauer-Ring 33 1 8 1955

Kreuzstraße 1 1 6 1 1963

Laischaftsstr. 65 1 6 1950

Lange

Str.12,61,64,68,79,98,108,110

8 63 1953-57

Lerchenstraße 107-109 2 12 1963

Limberger Str. 31 1 3 1950

Lotter Straße 98 1 7 1 1957

Lüstringer Straße 5, 11 2 13 1954-55

Meller Str. 16/18, 22, 32, 230-234 6 44 2 10 1957-59

Möllmannstraße 24-25 2 8 1955

Moorlandstr. 27, 48 2 14 14 1960

Neelmeyerstraße 16

Nienort 36/38 2 15 18 1994

Ohnesorgestr. 7 1 7 4 1970

Oststraße 57 1 6 1955

Overbergstraße 14 1 6 1955

Parkstraße 17B 1 10 10 1956

Prießnitzhof 2 - 4 2 12 1963

Potthoffweg 4 1 6 1973

Quellwiese 79 - 79 4 24 27 1993


Wohnungsbestand der WGO | 39

Objekt Häuser Wohnungen Gewerbe Garagen Abstellplätze

Baujahr

Rehmstraße 5, 28, 58, 63A,63B 5 40 1 47 1954-65

Rheiner Landstraße 156 1 5 1953

Rütenbrocker Str. 2 - 8 4 20 3 1 1972

Richard-Wagner-Straße 59 - 71 7 42 1950

Rosenplatz 13 1 8 2 1958

Rostocker Straße 11 - 33 13 120 25 1971-73

Rotenburger Straße 21 1 6 1960

Rudolfstraße 8, 25 , 27 3 19 10 1 1957

Ruwestraße 2 - 18, 6A - 18A 12 71 25 1965-73

Sandstraße 29, 30 2 12 3 1961/3

Schillerstraße 12,12A 2 19 1958-59

Schloßstr. 78, 85, 87, 90 4 32 28 1960

Schloßwall 40, 42, 44 3 29 1952-53

Schmidtstraße 1 1 8 1957

Schnatgang 14, 14A, 16, 52 4 27 2 12 1950/2004

Spichernstraße 21 - 25 3 24 16 7 1955

Spindelstraße 11/12, 25 2 16 1956-57

Sutthauser Str. 31,33,38,42,114 5 46 2 7 1956-60

Uhlandstr. 33 1 6 2 1906

Voxtruper Straße 7, 11 2 13 14 1961-92

Wartenbergstraße 19/21/23 3 9 1953/59

Weidnerstraße 10 1 6 1959

Wesereschstr. 26,46-66,75-101 30 222 15 1950-61

Westfalenhof 18 1 15 1978

Wiesenstraße 6, 15, 17-18 4 35 1957-62

Wiesenbachstraße 13,13A,17,19 4 26 1957

Wilhelmstr. 13 1 6 1966

Wissinger Straße 8 ,10 2 15 1955-59

Wörthstraße 79, 83 2 12 3 1951

Wüstenstraße 19 1 6 4 1956

Zum Schäferhof 64, 66 2 22 13 9 1991

Zur Wetterwarte 2 - 14 7 47 1953-54

Katharinenstr. 10-Bürogebäude 1 1 1 1953


40 | Wohnungsbestand der WGO

Objekt Häuser Wohnungen Gewerbe Garagen Abstellplätze

Bad Iburg

Robertskamp 14, 16, 18, 19, 20 5 20 1954

Belm

Neue Straße 5 1 4 1959

Georgsmarienhütte

Hermannstraße 9, 11 2 16 1971

Roggenkamp 84, 86 2 20 1968

Melle

Baujahr

An der Berglust 14, 16, 18 3 21 1962-63

Bruchstraße 16 1 6 1959

Buddenkamp/Regenwalder Str. 2 20 1 1964

Danziger Straße 13, 15 2 6 1966

Im kleinen Kamp 3 - 65 2 32 1966

J.-S.-Bach-Str. 40 - 44 3 12 1957

Suerburgstraße 11, 12 2 12 1959

Rheine

Blumenstraße 4-16, 15-21 11 72 1 9 1957-75

Engernstraße 14 - 22 5 22 1957

Hirschberger Weg 1 - 4 4 17 12 1959

Teutonenweg 1 - 11 6 36 1963

Waldenburger Weg 2 - 4 2 9 1959

Windthorststraße 51 - 55 3 27 1969

Wallenhorst

Leyer Straße 3 1 6 8 1997

Stand März 2012


11. Bilanz zum 31. Dezember 2011 | AKTIVSEITE

A. Anlagevermögen

I. Immaterielle Vermögensgegenstände

Bilanz | 41

Geschäftsjahr Vorjahr

EURO EURO EURO

Entgeltlich erworbene Rechte und Lizenzen an solchen Rechten 28.858,41 22.996,16

II. Sachanlagen

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

mit Wohnbauten

2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

92.009.417,01 92.009.417,01

mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.209.058,50 1.243.379,50

3. Grundstücke ohne Bauten 21.490,34 514.840,18

4. Maschinen 2.735,57 3.548,37

5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 59.538,24 47.167,78

6. Anlagen im Bau 1.586.562,97 2.729.641,58

7. Bauvorbereitungskosten 0,00 293.981,89

8. Geleistete Anzahlungen 0,00 98.902.183,06 0,00

III. Finanzanlagen

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 75.000,00 75.000,00

2. Sonstige Ausleihungen 32.257,74 34.077,87

3. Andere Finanzanlagen 370,00 107.627,74 370,00

B. Umlaufvermögen

I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte

1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte

99.038.669,21 96.974.420,34

ohne Bauten 0,51 0,51

2. Unfertige Leistungen 3.449.038,49 3.418.208,00

3. Andere Vorräte 108.707,85 3.557.746,85 137.607,86

II. Forderungen und sonstige

Vermögensgegenstände

1. Forderungen aus Vermietung 59.654,95 56.805,47

2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 151.029,87 109.150,54

3. Sonstige Vermögensgegenstände 56.382,79 267.067,61 97.328,84

III. Flüssige Mittel

Kassenbestand und

Guthaben bei Kreditinstituten 7.481.638,90 7.481.638,90 4.654.184,46

11.306.453,36 8.473.285,68

C. Rechnungsabgrenzungsposten

Andere Rechnungsabgrenzungsposten 0,00 0,00 416,00

110.345.122,57 105.447.706,02


42 | Bilanz

11. Bilanz zum 31. Dezember 2011 | PASSIVSEITE

A. Eigenkapital

I. Geschäftsguthaben

Geschäftsjahr Vorjahr

EURO EURO EURO

1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 340.926,78 301.226,31

2. der verbleibenden Mitglieder 3.314.719,37 3.171.796,74

3. aus gekündigten Geschäftsanteilen 600,00 3.656.246,15 3.300,00

(rückständige fällige Einzahlungen

auf Geschäftsanteile EURO 32.212,88) (32.615,13)

II. Ergebnisrücklagen

1. Gesetzliche Rücklage 7.720.275,21 7.470.275,21

(davon aus Jahresüberschuss 2011

EURO 250.000,00) (260.000,00)

2. Bauerneuerungsrücklage 20.130.038,65 18.480.038,65

(davon aus Jahresüberschuss 2011

Euro 1.650.000,00) (1.750.000,00)

3. Andere Ergebnisrücklagen 24.840.440,19 52.690.754,05 24.477.128,15

(davon aus Bilanzgewinn Vorjahr

eingestellt: EURO 363.312,04) (447.682,72)

III. Bilanzgewinn

1. Jahresüberschuss 2.421.001,37 2.480.448,10

2. Einstellung in die Ergebnisrücklagen -250.000,00 -260.000,00

3. Einstellung Bauerneuerungsrücklagen -1.650.000,00 521.001,37 -1.750.000,00

B. Rückstellungen

56.868.001,57 54.374.213,16

1. Rückstellungen für Pensionen 901.965,00 911.724,00

2. Steuerrückstellungen 0,00 20.000,00

3. Sonstige Rückstellungen 741.217,08 1.643.182,08 559.311,88

C. Verbindlichkeiten

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 40.885.238,16 40.574.699,59

2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 6.364.873,37 4.082.891,11

3. Erhaltene Anzahlungen 4.040.676,27 3.863.559,97

4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 46.584,81 49.227,08

5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 284.653,53 814.394,35

6. Verbindlichkeiten gegenüber

verbundenen Unternehmen 31.318,10 27.969,94

7. Sonstige Verbindlichkeiten 180.594,68 51.833.938,92 169.714,94

(davon aus Steuern: EURO 1.781,03) (17.445,43)

110.345.122,57 105.447.706,02


12. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2011 bis 31.12.2011

1. Umsatzerlöse

Bilanz | 43

Geschäftsjahr Vorjahr

EURO EURO EURO

a) aus der Hausbewirtschaftung 14.851.065,13 14.502.657,61

b) aus der Betreuungstätigkeit 44.213,82 30.479,14

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.115,00 361,26

2. Verminderung des Bestandes

14.896.393,95

an unfertigen Leistungen 30.830,49 -46.789,82

3. Andere aktivierte Eigenleistungen 55.101,00 45.187,00

4. Sonstige betriebliche Erträge 120.251,71 72.184,95

5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 6.096.661,10 5.387.656,83

Rohergebnis 9.005.916,05 9.216.423,31

6. Personalaufwand

a) Löhne und Gehälter 1.102.206,85 1.143.779,18

b) soziale Abgaben und Aufwendungen 390.683,59 344.999,61

(davon für Altersversorgung EURO 161.690,12) 1.492.890,44 (118.305,42)

7. Abschreibungen

auf immaterielle Vermögensgegenstände

des Anlagevermögens und Sachanlagen 2.245.357,03 2.230.125,43

8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 480.565,45 608.454,90

9. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 1.347,81 1.418,65

10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 82.413,73 83.761,54 57.008,13

11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.059.189,98 1.951.301,34

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2.811.674,69 2.996.189,63

12. außerordentliche Aufwendungen 0,00 142.076,03

Außerordentliches Ergebnis 0,00 -142.076,03

Ergebnis vor Steuern 2811.674,69 2.854.113,60

13. Steuern vom Einkommen und Ertrag -6.468,28 -5.077,74

14. Sonstige Steuern 397.141,60 378.743,24

Jahresüberschuss 2.421.001,37 2.480.448,10

15. Einstellung in die Ergebnisrücklagen

a) Einstellung in die gesetzliche Rücklage 250.000,00 260.000,00

b) Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage 1.650.000,00 1.750.000,00

Bilanzgewinn 521.001,37 470.448,10


Die WGO schafft nahezu eine Vollvermietung

über einen Zeitraum von inzwischen rund 10 Jahren.


13. Anhang für das Geschäftsjahr 2011

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im

Sinne des § 267 Abs. 2 HGB. Es wurden teilweise die Erleichterungsvorschriften des § 288 Abs. 2

HGB in Anspruch genommen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2011 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches

(HGB) aufgestellt. Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für

Genossenschaften und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die Verordnung über Formblätter

für die Gliederung des Jahres-abschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung von

25.05.2009 (Formblatt VO) beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum nach

dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Erläuterung zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) werden seit dem Jahr 2010

verbindlich vollumfänglich angewendet.

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs-

und Bewertungsmethoden angewandt.

Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu den Anschaffungskosten unter Berücksichtigung

linearer Abschreibungen von 20% bewertet. Die Bewertung des Sachanlagevermögens

erfolgte zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Die Herstellungskosten sind auf der

Grundlage der Vollkosten ermittelt.

Auf abnutzbare Gegenstände des Anlagevermögens sind die Abschreibungen wie folgt

vorgenommen:

> Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten nach der Restnutzungsdauermethode

unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren;

> aktivierte nachträgliche Herstellungs- bzw. Modernisierungskosten werden grundsätzlich

nach Maßgabe der unveränderten Restnutzungsdauer abgeschrieben;

> in wenigen Fällen, infolge von umfangreicher Modernisierung, wurde die Restnutzungsdauer

nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung neu festgesetzt;

> Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten linear mit

2% bzw. 3%;

> Betriebs- und Geschäftsausstattung ab 2008 nach den maßgeblichen AfA-Tabellen;

Anhang | 45


46 | Anhang

> geringwertige Wirtschaftsgüter im Jahr des Zugangs bis 410,00 € wurden als Aufwand

gebucht. Das 2009 in Anspruch genommene Wahlrecht zur Bildung eines Sammelpostens

(§ 6 Abs. 2 a EStG) über eine Nutzungsdauer von 5 Jahren wurde ab 2010 nicht mehr in

Anspruch genommen.

> Bei den Anlagen im Bau handelt es sich um die Kosten für die Errichtung der Neubauten

Blumenesch in Osnabrück.

Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Beim Umlaufvermögen erfolgte die Bewertung der Grundstücke ohne Bauten und die unfertigen

Leistungen zu Anschaffungskosten. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet. Das unter

„Andere Vorräte“ ausgewiesene Heizmaterial ist zu den Anschaffungskosten durch Anwendung

des Fifo-Verfahrens bewertet.

Die Forderungen sind grundsätzlich zu Nominalwerten angesetzt. Ausfallrisiken wurde, soweit

erforderlich, durch Abschreibungen Rechnung getragen. Eine Pauschalwertberichtigung zu den

Forderungen aus Vermietung wurde aktivisch vom Nennwert abgesetzt.

Die Höhe der Rückstellungen für Pensionen wurde nach der „Project Unit Credit_Methode“

PUCM-Verfahren auf der Grundlage der Richttafeln 2005 G von Heubeck berechnet. Für laufende

Pensionen wurden die Barwerte ermittelt. Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages

ein Rententrend, den wir mit 2,00 % angesetzt haben, sowie der von der Deutschen Bundesbank

veröffentlichte durchschnittliche Marktzins der vergangenen 7 Jahre für eine Laufzeit von 15

Jahren in Höhe von 5,15 % zum 01.01.2011 bzw. 5,14 % zum 31.12.2011 zugrunde gelegt.

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken in und ungewissen Verbindlichkeiten.

Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des

künftigen Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr

(Altersteilzeitvereinbarungen) wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen

Marktzins der vergangenen 7 Jahre gemäß Vorgabe der Deutschen Bundesbank aufgezinst.

Die Rückstellungen für Dienstjubiläen sind aufgrund eines versicherungsmathematischen Gutachtens

nach der PUCM und unter Zugrundelegung der Richttafeln (Heubeck, Richttafel 2005 G)

ermittelt worden. Der Bewertung wurde ein Rechnungszinsfuß von 5,14 % (Stand 31.12.2011)

und eine Mitarbeiterfluktuation von 0 % sowie ein Gehaltstrend von 2 % zugrunde gelegt.

Aufgrund von Nachrüstverpflichtungen aus der EnEV 2009 sind Rückstellungen für noch nicht

gedämmte obersten Geschossdecken gebildet worden.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.


C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagenspiegel:

Anlagevermögen

Anschaffungs-/

Herstellungs-

kosten

EURO

Zugänge

EURO

Abgänge

EURO

Umbu-

chungen

( +/- )

EURO

Abschreibungen

(kumuliert)

EURO

Buchwert am

31.12.2011

EURO

Anhang | 47

Abschreibungen

des

Geschäftsjahres

EURO

Immaterielle Vermögensgegenstände

entgeltlich erwor-

71.083,26 16.533,50 5.925,95

52.832,40 28.858,41 10.670,23

bene Rechte und

Lizenzen an solchen

Rechten

Sachanlagen

Grundstücke und

71.083,26 16.533,50 5.925,95 52.832,40 28.858,41 10.670,23

grundstücksgleiche

Rechte mit

Wohnbauten

Grundstücke und

131.318.306,34 2.964.868,94 0,00 3.225.759,62 41.486.137,46 96.022.797,44 2.177.248,13

grundstücksgleiche

Rechte mit Geschäftsund

anderen Bauten

Grundstücke und

1.699.943,65 490.885,15 1.209.058,50 34.321,00

grundstücksgleiche

Rechte ohne Bauten

514.840,18 2.768,20 0,00 -496.118,04 21.490,34

Maschinen 24.650,70 1.375,37 20.539,76 2.735,57 811,78

Betriebs- und Geschäftsausstattung

298.296,40 34.676,35 0,00 273.434,51 59.538,24 22.305,89

Anlagen im Bau 2.729.641,58 1.292.581,08 -2.435.659,69 1.586.562,97

Bauvorbereitungskosten

293.981,89 0,00 -293.981,89 0,00

Geleistete

Anzahlungen

0,00 0,00 0,00

Finanzanlagen

136.879.660,74 4.294.894,57 1.375,37 0,00 42.270.996,88 98.902.183,06 2.234.686,80

Anteile an verbundenen

Unternehmen

75.000,00 75.000,00

sonstige

Ausleihungen

34.077,87 1.820,13 32.257,74

Andere

Finanzanlagen

370,00 370,00

109.447,87 0,00 1.820,13 0,00 0,00 107.627,74 0,00

Gesamt 137.060.191,87 4.311.428,07 9.121,45 0,00 42.323.829,28 99.038.669,21 2.245.357,03

Der Zugang bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten betrifft die Fertigstellung Kolpingstr. 11 in

Osnabrück. Ferner wurden umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen. Es wurden außerplanmäßige Abschreibungen

in Höhe von 163,0 T€ aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen.


48 | Anhang

2. Unter den „Unfertigen Leistungen“ werden ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen,

denen die von den Mietern geleisteten Vorauszahlungen unter der Position „Erhaltene Anzahlungen“ gegenüberstehen.

3. Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

Forderungen

Forderungen aus Vermietung Vorjahr

2011

Forderungen ggü. verbundenen Unternehmen Vorjahr

2011

Sonstige Vermögensgegenstände Vorjahr

2011

Gesamtbetrag Vorjahr

2011

insgesamt

Restlaufzeit

EURO

über 1 Jahr

EURO

56.805,47 3.854,80

59.654,95 7.751,00

109.150,54 0,00

151.029,87 0,00

97.328,84 0,00

56.382,79 0,00

263.284,85 3.854,80

267.067,61 7.751,00

Die „Sonstigen Vermögensgegenstände“ enthalten einen Tilgungszuschuss von 15.775,00 €, der erst nach

dem Abschlussstichtag rechtlich entsteht.

4. Das Geschäftsguthaben hat sich wie folgt entwickelt:

2011 2010

Geschäftsguthaben am 01.01. 3.476.323,05 € 3.151.925,01 €

Zugang 491.049,41 € 797.921,16 €

Abgang 311.126,31 € 473.523,12 €

Geschäftsguthaben am 31.12. 3.656.246,15 € 3.476.323,05 €

5. Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt:

2011 2010

Gesetzliche Rücklage am 01.01. 7.470.275,21 € 7.210.275,21 €

Zugang 250.000,00 € 260.000,00 €

Gesetzliche Rücklage am 31.12. 7.720.275,21 € 7.470.275,21 €

Bauerneuerungsrücklage am 01.01. 18.480.038,65 € 16.730.038,65 €

Zugang 1.650.000,00 € 1.750.000,00 €

Bauerneuerungsrücklage am 31.12. 20.130.038,65 € 18.480.038,65 €

Freie Rücklage am 01.01. 24.257.272,64 € 23.809.589,92 €

Zugang 363.312,04 € 447.682,72 €

Freie Rücklage am 31.12. 24.620.584,68 € 24.257.272,64 €

Mietausfallrücklage am 01.01. 219.855,51 € 219.855,51 €

Zugang 0,00 € 0,00 €

Mietausfallrücklage am 31.12. 219.855,51 € 219.855,51 €

Rücklagen insgesamt 52.690.754,05 € 50.427.442,01 €


6. Rückstellungen

Die Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Rückstellungen

für Pensionen

Pensionen

Steuerrückstellungen

Körperschaftssteuer

Bestand am

31.12.2010

Euro

911.724,00

12.000,00

Saldovortragsberichtigungen

01.01.2010

Euro

0,00

Zuführung

Euro

40.383,93

0,00

Aufzinsung

Euro

46.954,00

Gewerbesteuer

sonstige

Rückstellungen

8.000,00 0,00 0,00

Prüfungskosten

Vertreterversammlung

und Veröffentlichungen

interne Jahresabschlusskosten

20.000,00

9.000,00

14.060,53

21.000,00

9.000,00

939,47

Steuerberatungskosten

Resturlaubs-

4.500,00

4.500,00

0,00

verpflichtungen

Beiträge Berufs-

17.700,00

0,00

0,00

genossenschaft

Beiträge ATZ

10.000,00

10.000,00

0,00

Lange

Beiträge ATZ

132.681,64 10.799,20 5.523,65

Gottwald

237.329,85

0,00 60.107,79 10.072,43

Dämmung Dächer

Jubiläen

Aufwand für Messdienst

Rückstellungen insgesamt

0,00

97.122,00

16.917,86

1.491.035,88

0,00

126.500,00

6.504,85

14.804,44

304.539,68

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

5.035,00

0,00

67.585,08

Auflösung

Verbrauch

Euro

0,00

97.096,93

11.542,03

457,97

8.000,00

0,00

0,00

20.000,00

2.164,73

6.835,27

0,00

0,00

1.227,20

3.272,80

0,00

1.200,00

706,37

9.293,63

0,00

31.404,92

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

9.858,85

0,00

16.917,86

23.640,33

196.338,23

(A)

(V)

(A)

(V)

Anhang | 49

Bestand am

31.12.2011

Euro

901.965,00

(A)

(V)

0,00

(A)

(V) 0,00

(A)

(V) 21.000,00

(A)

(V) 9.000,00

(A)

(V) 15.000,00

(A)

(V) 4.500,00

(A)

(V) 16.500,00

(A)

(V) 10.000,00

(A)

(V) 117.599,57

(A)

(V) 307.510,07

(A)

(V) 126.500,00

(A)

(V) 98.803,00

(A)

(V) 14.804,44

(A)

(V)

1.643.182,08


50 | Anhang

7. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten Insgesamt

Verbindlichkeiten gegenüber

Kreditinstituten

Verbindlichkeiten gegenüber

a. Kreditgebern

Erhaltene Anzahlungen

Verbindlichkeiten aus

Vermietung

Verbindlichkeiten aus

Lieferungen u. Leistungen

Verbindlichkeiten ggü.

verb. Unternehmen

Sonstige

Verbindlichkeiten

Gesamtbetrag

EURO

unter

1 Jahr

EURO

Davon

Restlaufzeit gesichert

1 - 5

über

Art der

Jahre

5 Jahre

Sicherung

EURO

EURO

EURO

Vorjahr 40.574.699,59 1.731.262,98 7.246.604,59 31.596.832,02 40.224.508,48

Grundpfand-

2011 40.885.238,16 1.867.071,33 7.483.002,36 31.535.164,47 40.563.478,93 rechte

Vorjahr 4.082.891,11 108.530,24 484.488,76 3.489.872,11 4.082.891,11

Grundpfand-

2011 6.364.873,37 163.267,96 725.744,56 5.475.860,85 6.364.873,37 rechte

Vorjahr 3.863.559,97 3.863.559,97

2011 4.040.676,27 4.040.676,27

Vorjahr 49.227,08 49.227,08

2011 46.584,81 46.584,81

Vorjahr 814.394,35 628.532,42 185.861,93

2011 284.653,53 278.849,32 5.804,21

Vorjahr 27.969,94 27.969,94

2011 31.318,10 31.318,10

Vorjahr 169.714,94 140.131,50 20.000,00 9.583,44

2011 180.594,68 152.153,29 20.000,00 8.441,39

Vorjahr 49.582.456,98 6.549.214,13 7.936.955,28 35.096.287,57 44.307.399,59 Grundpfand

2011 51.833.938,92 6.579.921,08 8.234.551,13 37.019.466,71 46.928.352,30 rechte

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beinhalten 62,3 T€ für Bautätigkeit. Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen

Unternehmen setzen sich aus offenen Handwerkerrechnungen, Hauswartkosten und Umsatzsteuer zusammen.


II. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse beinhalten neben den Mieterträgen, abgerechnete Nebenkosten und Erlöse aus Verwaltungsbetreuung.

Die anderen aktivierten Eigenleistungen entgalten 15,1 T€ Verwaltungs- und 40,0 T€ Architektenleistungen.

Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung enthalten 2.337,3 T€ Instandhaltungsaufwendungen.

Im Personalaufwand betragen die Aufwendungen für Altersversorgung 161,7 T€.

Anhang | 51

In den Abschreibungen sind 163,0 T€ außerplanmäßige Abschreibungen enthalten. Diese ergibt sich aufgrund der Neubewertung

zweier Wohnobjekte gem. § 253 Abs. 3 Satz 3 HGB.

Die sonstigen Aufwendungen setzen sich im Wesentlichen aus den Verwaltungskosten (406,7 T€) und den Nebenkosten der Geldbeschaffung

(31,1 T€) zusammen.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen enthalten 67,6 T€ aus der Aufzinsung (Zuführung Rückstellungen).

D. Sonstige Angaben

1. Die Genossenschaft hält seit dem Dezember 2008 100% des gezeichneten Kapitals in Höhe von 75.000,00 Euro an der

WGO Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH. Der Jahresgewinn der GmbH für das Geschäftsjahr 2011 betrug bei der

Erstellung der Bilanz 16.220,25 Euro. Nach Abzug des Verlustvortrages aus 2010 in Höhe von 18.884,32 Euro ergibt sich ein

Bilanzverlust von 2.664,07 Euro.

2. Die Genossenschaft haftet für das von der Tochtergesellschaft WGO Wohnungsservicegesellschaft Osnabrück mbH aufgenommene

Darlehen in Höhe von 429.000,00 € für die Photovoltaikanlagen (Bürgschaftserklärungen). Mit einer Inanspruchnahme

ist nicht zu rechnen, da die Tochtergesellschaft aus den Einspeisevergütungen die Darlehen jederzeit bedienen kann.

3. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Vollbeschäftigte Teilzeitkräfte

kaufmännische Mitarbeiter 14 5

technische Mitarbeiter 4

Aushilfen und Hauswarte 9

18 14

Auszubildende 1

4. Mitgliederbewegung

Mitglieder

Anzahl der

Mitglieder

Geschäftsanteile

Anfang 2011 3.578 10.682

Zugang 513 1.666

Abgang 462 1.194

Ende 2011 3.629 11.154

mehr 51 472


52 | Anhang

Der Wert eines Geschäftsanteils beträgt 300,00 €.

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um 142.922,63 € erhöht.

5. Forderungen an Mitglieder des Vorstandes und Aufsichtsrates bestanden am Bilanzstichtag nicht.

6. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V.

Leibnizufer 19

30169 Hannover

7. Mitglieder des Vorstandes: Herbert Gottwald

Bernhard Hövelmeyer

8. Mitglieder des Aufsichtsrates: Klaus Lukas-Nülle - Vorsitzender - Dipl. Pädagoge

Thomas Droit Kaufmann

Werner Flüssmeyer Dipl.-Ing., öff. best. Verm.Ing.

Stefan Frankenberg Kaufmann

Johannes Andrews Wirtschaftsprüfer

Tamara Nahm Rechtsanwältin

E. Weitere Angaben

Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden:

4,0 % Dividende auf das dividendenberechtigte

Geschäftsguthaben per 01.01.2011 126.607,86 €

Einstellung in die freie Rücklage 394.393,51 €

521.001,37 €

Osnabrück, den 14. Februar 2012

Wohnungsbaugenossenschaft Osnabrück eG

Vorstand

Gottwald Hövelmeyer


Mit einem Eigenkapitalanteil von über 50% und

einer Bilanzsumme von gut 110 Mio. Euro

ist die WGO ein gesundes Unternehmen.

Das bedeutet für die Mitglieder und Mieter

in erster Linie Sicherheit und Geborgenheit.


Katharinenstraße 10

49074 Osnabrück

Telefon 05 41/3 35 34-0

Telefax 05 41/3 35 34-44

E-mail info@wgo24.de

Stadtteilbüro

Hesselkamp 1

49088 Osnabrück

Telefon 05 41/3 35 34-17

Außenbüros

Blumenstraße 21

48431 Rheine

Telefon 0 59 71/80 01 69-0

Buddenkamp 36a

49324 Melle

Telefon 0 54 22/91 01 99-0

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