Das Immobilienmagazin 10/2008 - IVD

IMMOBILIENVERWALTUNG
Intelligentes Wohnen
Mehr als Spielerei und Luxus
Wer will das nicht: sicher, flexibel und komfortabel wohnen und dabei auch noch Geld und
Energie sparen. Die durchdachte Einbeziehung intelligenter Systemtechnik beim Hausbau
oder bei der Sanierung macht's möglich! Nach einigen Anfangsschwierigkeiten gewinnt
die neue Technik immer mehr an Markteinfluss.
Von Bettina Mundt, freie Journalistin
Die Experten waren sich einig: Bald
schon würde intelligente Wohntechnik
zur Standardausrüstung eines jeden
Hauses gehören. Diese seit den 90-er
Jahren verbreitete Prognose hat sich
jedoch bis heute nicht bewahrheitet.
Während Gebäudeautomation und vernetzte
Haustechnik bei Nutzimmobilien
wie Büroanlagen und Hotels inzwischen
zum Standard gehören, ist die
Entwicklung im Wohnbereich weit hinter
den Erwartungen zurückgeblieben.
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Zwar sieht es im High-End-Segment und
speziellen Sparten wie seniorengerechtes
Wohnen besser aus, insgesamt wird
die neue Technik aber noch immer zu
wenig nachgefragt.
Schuld daran ist zumindest teilweise die
Branche selbst, denn statt auf praktische
und verbraucherorientierte Aspekte setzten
die Marketingstrategen zunächst auf
futuristisch anmutende Szenarien: Das
voll vernetzte, sprechende Zukunftshaus
mit großem multifunktionalen Flachbildschirm
in jedem Zimmer, stimmungsvolle
Lichteffekte, Kühlschränke, die Einkaufszettel
zusammenstellen und gleich selbst
bestellen, Badewasser, das per Handy eingelassen
wird .... So manch potenzieller
Kunde fragte sich da, wer denn so etwas
braucht beziehungsweise es sich leisten
kann. Zudem waren die von den Herstellern
in den Projekt- und Modellhäusern
vorgestellten Geräte und Funktionen
zum Teil (noch) gar nicht käuflich und

auch nicht unbedingt wechselseitig kompatibel
- wer sollte sich auf diesem unübersichtlichen
Markt zurechtfinden?
So entstand ein nur schwer korrigierbarer
negativer Eindruck, der bis heute
nachwirkt. Aber immerhin setzt sich
langsam doch die Einsicht durch, dass
intelligente Wohntechnik viel mehr ist
als luxuriöse Spielerei oder teure
Sicherheitstechnik, die sich nur wenige
leisten können. Dazu trägt auch die
funktionelle Weiterentwicklung mit zunehmender
Standardisierung und Kompatibilität
der Produkte bei. Der Markt
wächst konstant - aber noch immer ist
viel Informations- und Aufklärungsarbeit
durch die Vertreter der Elektrotechnik-
und Elektronikindustrie nötig,
denn häufig wissen selbst Architekten
wenig über die neue Technik und die
Auswahl an qualifizierten Elektroingenieuren
ist nach wie vor zu gering.
Was genau ist eigentlich „Intelligente
Wohntechnik“?
Ob „Smart Home“ oder „eHome“, „Multimedia-„
oder „Online-Haus“, „digitales“,
„vernetztes“ oder „intelligentes“
Wohnen: Gemeint ist in der Regel die digitale
Vernetzung von technischen Geräten
mit Hilfe von Kommunikations- und
Informationstechnologien. Denn nicht
die Menge an digitalen High-Tech-Gerä-
Grafik 2
Grafik 1: Der KNX-Standard beschreibt, wie Sensoren und Aktoren über ein Protokoll-System miteinander verbunden werden können.
Quelle: www.intelligenteswohnen.com
ten im Haushalt macht ein Haus oder
eine Wohnung „intelligent“, sondern die
Integration von Geräten und zuvor
getrennten Anlagen in ein so genanntes
Bussystem - ein dezentrales Kommunikationssystem,
das gewerkeübergreifend
die Übertragung von Daten und/
oder Energie zwischen den angebundenen
Geräten ermöglicht. Haustechnik
(Heizung, Belüftung, Sicherheitstechnik
etc.), Elektrohaushaltsgeräte (Waschma-
schine, Kühlschrank etc.) und Multimediageräte
(TV, Video, Stereoanlage etc.)
können so in einem einzigen System
zusammengeführt werden (s. Grafik 1).
Als internationaler Standard für die häusliche
Vernetzung hat sich der KNX-Bus
etabliert. Durch KNX können Produkte
mit verschiedenen Kommunikationsmedien
(Funk, Zweidrahtleitung, 230V-Netz
oder IP/Ethernet) in ein System integriert
werden. IT- und Unterhaltungselektronik
etwa werden üblicherweise über IP-Netze
eingebunden. In Verbindung mit einem
Netzwerk-Computer lässt sich das Haus
dann auch über das Internet oder das
Telefon steuern.
Die Installation von KNX ist heute Bestandteil
der Ausbildung zum Elektroinstallateur,
daher gibt es zahlreiche qualifizierte
Fachleute für die Montage. Eine
bestehende Installation kann problemlos
durch den Anschluss neuer Komponenten
erweitert werden. International bieten
derzeit über 100 KNX-Mitgliedsfirmen
aus allen Anwendungsbereichen der
Hausautomation rund 7000 KNX-zertifizierte
Produktgruppen an, darunter Unternehmen
wie Bosch und Siemens
Hausgeräte oder Schüco. Probleme hinsichtlich
der Vernetzbarkeit und Interope-
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Wer einen großen Haushalt zu organisieren hat, weiß die Vorteile intelligenter Systemtechnik zu schätzen. Foto: Siemens
rabilität dürfte es also nicht geben - höchstens
in der Auswahl, denn die ist groß.
Und eine hohe Produktqualität ist durch
die Zertifizierung ebenfalls garantiert.
Wohnen mit Mehrwert:
Was intelligente Systemtechnik zu
bieten hat
Die Vorteile für den Verbraucher sind
eindeutig: Mehr Komfort, Flexibilität
und Sicherheit sowie geringere Ausgaben
durch gesparte Energie. Umfragen
haben immer wieder ergeben, dass es
Bewohnern weniger um Aspekte wie
Bequemlichkeit, Freizeit und Unterhaltung
geht als um Fragen der Sicherheit,
der Zeit- und Energieersparnis. Kurzum:
Es ist der konkrete Nutzen, der zählt.
Für den Einbau der Grundausrüstung,
also Kanäle, Dosen und Verkabelung,
spielen die speziellen Wünsche der
Bewohner allerdings erstmal keine
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Rolle, schließlich ist die Technik flexibel
anpass- und erweiterbar. Durch Multimediadosen,
die den Anschluss beliebiger
Geräte ermöglichen, sind die einzelnen
Räume vielseitig nutzbar. Individuell
kann das Bussystem dann je nach
Bedarf und weiterer Ausstattung ganz
unterschiedliche Funktionen erfüllen.
Wer zum Beispiel besonderen Wert auf
Sicherheit legt, kann über Handy, Telefon,
Internet oder Funk die Zustände im
und ums Haus jederzeit überprüfen und
steuern: Türschlösser und Fenster, Haushaltsgeräte,
Kameras, Türsprechanlage,
Alarmanlage, Rauch- und Leckagemelder,
Anwesenheitssimulation usw. Bewegungsmelder,
die sonst als Lichtschalter
dienen, können bei Abwesenheit zum
Alarmgeber umfunktioniert werden, der
im Ernstfall den Bewohner per SMS sowie
einen Sicherheitsdienst beziehungsweise
die Polizei informiert. Vorgänge lassen
sich auch automatisieren, so dass
zum Beispiel Fenster sich zu festen Zeiten
oder unter bestimmten Voraussetzungen
schließen, etwa beim Verlassen des Hauses,
oder dass die Markisen ab einem
gewissen Windpegel selbsttätig einziehen.
Eltern mit jüngeren Kindern dürften
die Technik besonders zu schätzen wissen.
Sind die Kleinen mal allein zu Haus,
können die Eltern dank vorprogrammierter
Einstellungen mit einem Knopfdruck
Geräte wie Herd oder Fernseher außer
Betrieb setzen oder auch den Internetzugang
sperren.
Bei steigenden Energiepreisen und zunehmendem
Umweltbewusstsein rangiert
das Energiesparen natürlich weit
oben auf der Wunschliste potenzieller
Kunden und es ist wirklich verblüffend,
wie viel Energie man durch ein integriertes
Haussystem sparen kann (s.
Grafik 2). Besonders die Einzelraumregelung
mit Fensterüberwachung und
Rollladensteuerung vermindert die
Heizkosten deutlich. Eine aktuelle Studie
im Auftrag des ZVEI (Zentralverband
der Elektrotechnik- und Elektronikindustrie
e.V.) geht von einer möglichen
Ersparnis der Heizkosten bei Einzelraumregelung
von maximal 50 Prozent
bei Mittelwerten von 14 bis 25 Prozent
aus. Bei der Beleuchtung liegt der Spitzenwert
gar bei 80 Prozent, die Mittelwerte
zwischen 25 und 58 Prozent. Den
Stromverbrauch kann man auch senken,
indem Geräte im Standby-Modus nach
einer gewissen Zeit automatisch ausgeschaltet
werden oder die Heizung beim
Verlassen des Hauses automatisch herunterfährt.
Stromfressende Haushaltsgeräte
kann man so programmieren,
dass sie zu günstigen Tarifzeiten laufen.
Darüber hinaus bietet die Vernetzung
den Vorteil stets abrufbarer Verbrauchsmessungen,
so dass man den Erfolg
beim Sparen direkt mitverfolgen kann.
Mehr Lebensqualität im Alltag
In der Alltagsorganisation bedeutet intelligentes
Wohnen auch speziell für Senioren,
Behinderte und Pflegebedürftige
eine wertvolle Unterstützung, die es
ihnen ermöglicht, selbstbestimmt in den
eigenen vier Wänden zu leben. Gerade

Grafik : www.intelligenteswohnen.de
für Menschen, die in ihrer Mobilität eingeschränkt
oder die pflegebedürftig sind,
kann die Technik eine immense Lebenserleichterung
sein - und eine Entlastung
für ihre Angehörigen beziehungsweise
das Pflegepersonal. Fernsteuerung, Sturzmelder,
Telemonitoring, Notruf in jedem
Raum oder am Körper, Verbrühungsschutz,
automatisches Nachtlicht, Onlinebanking
und Biodaten-Transfer sind nur
einige der möglichen Anwendungen.
Aber auch jenseits solch grundlegender
Dienste macht intelligente Technik das
Leben einfacher und angenehmer. Wer
einen großen Haushalt organisiert,
weiß zu schätzen, wenn sich Waschmaschine
oder Trockner nach Ablauf eines
Programmes selbstständig melden oder
dass sich das Haus abends per Knopfdruck
quasi in einen Schlafmodus versetzen
lässt: Unnötiges Licht geht aus,
das Garagentor schließt sich, die Multi-
media-Geräte schalten sich ab usw.
Ebenfalls eine Erleichterung: Haushaltsgeräte
oder Heizung können Störungen
sofort per SMS beim Kundendienst
melden. Und wer den ganzen
Tag in der Firma geschuftet hat, kann
sich auf dem Nachhauseweg schon auf
die vorgeheizte Sauna freuen. Das
Badewasser per Handy einzulassen -
fraglos ein Luxus, aber gar keine so
abwegige Idee!
AIZ | Das Immobilienmagazin 10/2008 61

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Fazit: Prinzipiell ist intelligentes Wohnen
für alle interessant - vom jungen Computergenie
bis hin zum Rentner. Die heutige
Bediensoftware ist einfach und intuitiv
bedienbar und sollte für niemanden ein
Problem darstellen. Wer sich gerne mit
Technik beschäftigt, kann daran zahlreiche
Einstellungen vornehmen und viel
ausprobieren, Technikmuffel können
bequem auf Voreinstellungen zurückgreifen.
Aber in jedem Fall muss man die
Systemtechnik erstmal einrichten, um
davon zu profitieren - und das ist weit
weniger teuer als gemeinhin angenommen
wird.
Was das alles kostet
Beim Auto ist es längst selbstverständlich,
erhebliche Summen für die digitale Ausstattung
hinzublättern: Die elektronische
Vernetzung hat heute immerhin schon
einen Anteil von etwa 25 Prozent an den
Produktionskosten - und die Ansprüche
wachsen weiter. Ganz anders bei der
Immobilie, hier begnügt man sich allzu
oft noch immer mit demselben Standard
wie vor Jahrzehnten, also der Grundversorgung
mit Wasser, Wärme und Strom.
Das liegt unter anderem daran, dass Nutzungsaspekte
in der Bauphase aus Kostengründen
gerne vernachlässigt werden,
so dass der Elektrotechnik zu wenig Wert
beigemessen wird. Zudem kennen Käufer
oder Mieter intelligentes Wohnen oft
noch nicht aus eigener Erfahrung und
bestehen deshalb nicht darauf. Hinzu
kommt auch, dass viele es noch immer
für teuer halten. Dabei dürfte es tatsächlich
am wenigsten an den Kosten liegen,
denn die sind im Vergleich zum Auto verhältnismäßig
gering. Und was für's Auto
recht ist, sollte das nicht für das eigene
Zuhause mehr als billig sein?
Tatsächlich nimmt die Zahl an Häusern
und Wohnungen, die für intelligentes
Wohnen gerüstet sind, langsam aber stetig
zu. Hausanbieter, die die Zeichen der
Zeit erkannt haben, statten ihre Häuser
inzwischen auf Wunsch werkseitig mit
den entsprechenden Leitungssystemen
aus. Der ZVEI beziffert die Kosten für die
Netzwerkausstattung beim Neubau auf
etwa zwei bis drei Prozent der Gesamt-
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baukosten, zusätzlich zu den klassischen
Elektroinstallationskosten - eine nachhaltige
Investition, wenn man die lange
Lebensdauer von Immobilien bedenkt.
Aufwändiger und teurer ist die nachträgliche
Installation, wobei das Aufschlitzen
der Wände den größten Kostenfaktor
darstellt.
Wie viel der IQ für Haus oder Wohnung
letzten Endes tatsächlich kosten wird,
lässt sich pauschal aber nur grob abschätzen
- zum einen spielen Größe und Struktur
des Objektes eine Rolle, zum anderen
ist es eine Frage des Ausbaustandards. Für
circa zusätzliche zwei Prozent der Baukosten
bekommt man eine einfache Ausbaustufe,
bei der Beleuchtung, Jalousien,
Heizung und Lüftung über ein Bussystem
geregelt werden. Bei einem hohen Standard
mit einer vollständigen Integration
von Steuerungs-, Sicherheits-, Unterhaltungs-
und Kommunikationstechnik sind
die Kosten nach oben hin natürlich offen,
aber selbst diese Variante lässt sich schon
für etwa zehn Prozent der Gesamtbausumme
verwirklichen. Grundsätzlich gilt:
Ob Neubau oder Altbau, die Investition in
intelligente Technik lohnt sich finanziell
auf jeden Fall, denn sie steigert nicht nur
den Wert einer Immobilie, sondern amortisiert
sich auch relativ schnell über die
Energieeinsparungen.
Mut zum Wandel: Bedeutung für
die Immobilienwirtschaft
Außen fix und innen nix? Von einer Immobilie
kann man erwarten, dass sie
dem aktuellen Stand der Technik entspricht.
Tatsächlich erkennen immer
mehr Bauherren die Vorteile intelligenter
Systemtechnik, die sich zunehmend
zu einem wichtigen Faktor für Vermietung
und Verkauf entwickelt. Auf dem
hart umkämpften Wohnungsmarkt bietet
sie einen deutlichen Mehrwert,
erhöht so die Verkaufs- beziehungsweise
Vermietungschancen und stärkt die Mieterbindung.
Auch mit Blick auf den
demografischen Wandel kann man davon
ausgehen, dass vernetztes Wohnen
immer häufiger nachgefragt wird: In
einer Gesellschaft, in der es immer
mehr alte Menschen gibt, bietet intelli-
gente Wohntechnik einen entscheidenden
Wettbewerbsvorteil. Schließlich
wollen die meisten Menschen so lange
es geht und möglichst unabhängig in
ihren eigenen vier Wänden leben. Theoretisch
ist es möglich, dass dem Käufer
oder Mieter gleich ein ganzes Paket an
IT-gestützten Dienstleistungen mitangeboten
wird, von Sicherheitsdiensten
über Liefer- bis hin zu Pflege- und Gesundheitsdiensten.
Der IQ eines Gebäudes
wird also in naher Zukunft ein
gängiger Faktor bei der Beurteilung von
Immobilien werden - wohl dem, der
jetzt schon darauf setzt.
Informationen
Initiative Intelligentes Wohnen
Die Initiative versteht sich als
Plattform für alle Beteiligten und
bietet Informationen zu intelligenter
Wohntechnik, Kontaktadressen
und Veranstaltungstermine.
www.intelligenteswohnen.com
Email: wohnen@zvei.org
Fon 069/6302-467
Fax 069/6302-383
KNX Deutschland
im ZVEI - Zentralverband Elektrotechnik-
und Elektronikindustrie e.V.
KNX Deutschland bietet ausführliche
Infos rund um KNX und
weiterführende Kontaktadressen.
www.knx.org/de und
www.knx.de
Email: knx@zvei.org
Fon 069/6302-274
Fax 069/6302-383
KNX-Professionals Deutschland
Verband der Integratoren für
Gebäudesystemtechnik
Die Mitgliedsfirmen des KNX-
Professionals Deutschland e.V.
beraten, errichten und programmieren
solche Anlagen herstellerneutral,
gewerkeübergreifend
und individuell entsprechend
der Kundenwünsche. Die Website
bietet Termine, News, ein
Mitgliederverzeichnis und die
Kontaktdaten der Vorsitzenden.
www.knx-professionals.de

Fragen an den Experten für vernetztes Wohnen
Interview mit Clemens A. Brachtendorf. Als Inhaber und Geschäftsführer des Düsseldorfer
Architektur- und Ingenieurbüros CA Brachtendorf GmbH & Co KG plant und leitet er Projekte
für Gebäudeautomation und vernetztes Wohnen. Bettina Mundt sprach mit ihm.
Herr Brachtendorf, wie sollte jemand vorgehen,
der ein Haus oder eine Wohnung
digital aufrüsten will? An wen kann er sich
wenden?
In den letzten Jahren hat sich speziell für
diese Technik ein neues Berufbild entwickelt.
Es handelt sich in der Regel um
Elektriker oder Ingenieure, die sich sehr
intensiv mit den neuen Möglichkeiten beschäftigen.
Diese sind mittlerweile in einem
bundesweiten Verband organisiert,
dem KNX-Professionals Deutschland e.V.,
Verband der Integratoren für Gebäudesystemtechnik.
Wir selbst nennen uns
einfach und kurz: Systemintegratoren.
Ich kann jedem nur empfehlen, sich an
eine solche Kapazität zu wenden. Da wir
uns intensiv austauschen, sind wir immer
mit den technischen Möglichkeiten vertraut
und können aus diesem Grunde
auch entsprechend fundiert beraten und
planen.
Gibt es wichtige, vermeidbare Fehler, die
Sie schon öfters erlebt haben?
Ich bin schon des öfteren zu Projekten
hinzugezogen worden, die bereits in unbefriedigtem
Stand festgefahren waren.
Ich kann nur dazu raten, die Planung und
Ausführung von erfahrenen Firmen mit
guten Referenzen ausführen zu lassen,
damit so etwas nicht passiert. Ein anderer
Fehler, den ich schon häufig feststellen
musste, ist, dass das Bussystem nicht sofort
mit einem Ethernet-Netzwerk verbunden
war. Jedes Bussystem sollte sinnvollerweise
so verkabelt werden, dass zu
einem späteren Zeitpunkt Ergänzungen
ohne Mehraufwand möglich sind. Als Beispiel:
Nicht jeder wünscht beim Einzug
eine Einbruchmeldeanlage, aber wenn
bereits die Fenster- und Türkontakte im
KNX-System vorgesehen sind, kann zu
einem späteren Zeitpunkt eine EMA ohne
großen Aufwand installiert werden. Ähn-
liches gilt für Multimediatechniken wie
Multiroom Soundsysteme. Durch sinnvolle
Verkabelung werden riesige Potenziale
erschlossen, die später einfachst genutzt
werden können und die Immobilie
immens aufwerten.
Gibt es Immobilienbesitzer oder Bauherren,
denen Sie vom Einbau eines Bussystems
grundsätzlich abraten würden?
Im Prinzip nicht. Die einzige Ausnahme
sind Bauherren, die mir versichern, dass
sie keinen Computer und kein Mobiltelefon
nutzen. Allen anderen kann ich den
Einbau einer solchen Technik nur wärmstens
empfehlen. Und es ist anzumerken,
dass die Kosten für die Installation eines
Bussystems durch den hohen Komfort
und die Wirtschaftlichkeit eines solchen
Systems bereits nach wenigen Jahren
amortisiert sind. Unabhängige Untersuchungen
haben beispielsweise für die
Einzelraumregelung beim Heizungssystem
Ersparnisse von bis zu 30 Prozent
eruiert. Da ist die Investition bereits nach
wenigen Jahren wieder eingespielt und
das, ohne auf Komfort verzichtet zu
haben, sondern im Gegenteil, mit maximalem
Komfort!
Wie sieht die preisliche Entwicklung auf
dem Markt aus?
Eines vorweg: Die Preise fallen nicht! Die
Preise sind seit Jahrzehnten eigentlich stabil,
allerdings muss angemerkt werden,
dass sich die Möglichkeiten potenziert
haben, will heißen die technische Entwicklung.
Ich beschäftige mich seit 1999
intensiv mit dieser Technik. Die Technik
von heute ist mit der von damals kaum
noch zu vergleichen. Damals hätte zum
Beispiel niemand daran gedacht, dass
man das Licht übers Handy mit Kameraunterstützung
bedienen kann. Bei Jalousien
können Sie heute sogar die genaue
Position anfahren - die Geräte haben einfach
mehr Möglichkeiten.
Es stimmt übrigens schon, wenn man
hört, dass man für 5000 Euro einiges
machen kann. Licht, Jalousien und Heizung
für ein Einfamilienhaus sind da
schon drin. Das wäre die sparsamste Variante.
Die Firma Hager zum Beispiel liefert
fertige Pakete für 5000 Euro. Aber für
mehr Geld bekommen Sie eben auch erheblich
mehr Möglichkeiten und dadurch
lohnt sich so ein Bussystem auch mehr.
Wie würden Sie die derzeitige Marktentwicklung
hinsichtlich intelligenter Haussysteme
beschreiben?
Ich kann nur sagen, dass die Nachfrage
enorm gestiegen ist in den letzten Jahren.
Ich möchte so weit gehen zu behaupten,
dass die KNX-Bustechnik sich heute als
Standard in der Gebäudesystemtechnik
vollständig durchgesetzt hat. Ich habe
bereits die ersten Mietobjekte mit Bustechnik
ausgerüstet. Der Auftraggeber
verspricht sich davon eine bessere Vermietbarkeit
und das Konzept ist aufgegangen,
es ist alles vermietet und die Mieter
sind stolz auf die dadurch entstandenen
Möglichkeiten und besonders die
Wirtschaftlichkeit. Im gehobenen Eigenheim
geht ohne die KNX-Bustechnik gar
nichts mehr, heute ist der Touchscreen in
der Küche, über den das ganze Haus
gesteuert wird, selbstverständlich. Und
die Entwicklung geht weiter: Die Verbreitung
von UMTS-Mobiltelefonen und ultramobilen
PCs in treibt auch die Gebäudesystemtechnik
weiter voran. Es wird
immer selbstverständlicher, dass Informationen
überall zugänglich sind, auch
Informationen über das Haus. Der Nutzer
solch hochwertiger Geräte schätzt einen
hohen technischen Standard und
wünscht sich meistens auch ein Haus, das
diesem Standard entspricht.
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