novus 12/2009 - Ebner Stolz Mönning Bachem

NOVUS MonatsinforMation 12/2009
„Ausfrieren“ gewerblicher Mieter nach Beendigung
des Mietverhältnisses
Mit Urteil vom 6.5.2009 hat der BGH entschieden, dass
der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses
eine von ihm erbrachte Versorgung des Mietobjektes mit
Heizenergie unter bestimmten Voraussetzungen einstellen
darf. Damit setzt sich der BGH in Widerspruch zur
bisher herrschenden Lehre sowie früheren Entscheidungen
der OLG Köln und Celle.
Eine verbotene Eigenmacht durch Besitzentzug (mit
welcher die bisher herrschende Lehre die Zulässigkeit
des „Ausfrierens“ ablehnte) liegt nach Ansicht des BGH
nicht vor, da der reine Besitz des Mieters nicht gestört
werde, sondern lediglich die Gebrauchsfähigkeit der
Mietsache eingeschränkt wird. Nach wirksamer Beendigung
des Mietverhältnisses habe der Mieter jedoch keinen
Anspruch mehr auf den ungestörten Gebrauch der
Mietsache. Eine nachvertragliche Gebrauchsüberlassung
sei auch dem Vermieter nicht zumutbar, wenn dieser weiterhin
die Kosten der Wärmeversorgung zu tragen hat,
ohne sie vom Mieter erstattet zu bekommen, so dass der
Schaden für den Vermieter ständig weiter wächst.
Der Vermieter macht mit der Einstellung der Versorgungsleistung
ein Zurückbehaltungsrecht geltend, welches auch
im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses ausgeübt
werden darf, da es gesetzlich gerade dazu vorgesehen ist,
Druck auf den Vertragspartner ausüben zu können.
Weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der oben
beschriebenen Vorgehensweise ist nach dem Urteil des
BGH jedoch neben der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses
und dem Ausbleiben mieterseitiger Zahlungen
für die Versorgungsleistung, dass der Vermieter die
Versorgungssperre rechtzeitig ankündigt, um dem Mieter
die Möglichkeit zu geben, den bisher aufgelaufenen Zahlungsrückstand
zu beheben.
Das vorliegende Urteil ist zum gewerblichen Mietrecht
ergangen, es ist zweifelhaft, ob die darin aufgestellten
Grundsätze auch auf Wohnraummietrecht anwendbar
sind. Vor der Einstellung von Versorgungsleistungen sollte
der Vermieter unbedingt Rechtsrat einholen, da bei einer
unberechtigten Versorgungssperre hohe Schadensersatzforderungen
des Mieters drohen können.
Ralf Sellmann, CoC Vertragswesen
8
Ebner Stolz Mönning Bachem und die NOVUS-
Redaktion wünschen allen Mandanten und Lesern
eine schöne Adventszeit, ein fröhliches Weihnachtsfest
und einen guten Start in ein erfolgreiches
neues Jahr 2010.
Wir freuen uns auf eine weiterhin gute
Zusammenarbeit.
Impressum
Herausgeber
Ebner Stolz Mönning Bachem
Wirtschaftsprüfer Steuerberater Rechtsanwälte
Partnerschaft
Haus am Fleet, Admiralitätstraße 10, 20459 Hamburg
Tel.: 040 / 37097-0, Fax: 040 / 37097-999
E-Mail: mail-hamburg@ebnerstolz.de
Gereonstraße 43-65, 50670 Köln
Tel.: 0221 / 20643-0; Fax 0221 / 20643-10
E-Mail: mail-koeln@ebnerstolz.de
Kronenstraße 30, 70174 Stuttgart
Tel.: 0711 / 2049-0, Fax: 0711 / 2049-1333
E-Mail: mail-stuttgart@ebnerstolz.de
Redaktion:
Volker Schmidt, Tel.: 0711 / 2049-1208
volker.schmidt@ebnerstolz.de
Manuela Wänger, Tel.: 0711 / 2049-1322
manuela.waenger@ebnerstolz.de
Weitere Standorte
Ebner Stolz Mönning Bachem-Standorte finden Sie auch
in Berlin, Bonn ,Düsseldorf, Frankfurt, Hannover, Kiel,
Leipzig, München, Reutlingen und Solingen.
Mehr Details über unsere Standorte können von unserer
Homepage unter der Rubrik „Kontakt“, Unterrubrik
„Standorte“ abgerufen werden.
In eigener Sache: Internet-Homepage
www.ebnerstolz.de
Rubrik: Aktuelle Nachrichten
Auf unserer Internet-Homepage finden Sie unter der
Rubrik „AKTUELLES“ eine Vielzahl an aktuellen Informationen,
Steuertipps und Urteilsbesprechungen zum
Steuer-, Zivil- und Wirtschaftsrecht sowie informative
Beiträge aus den Bereichen Wirtschaftsprüfung und
Betriebswirtschaft. Hier werden Sie insbesondere über
neue Gesetzesvorhaben informiert.
NOVUS gibt die gesetzlichen Neuregelungen, Rechtsprechung
und Finanzverwaltungsanweisungen nur auszugsweise wieder. Für
etwaige Informationsfehler übernehmen wir keine Haftung. Die
Inhalte der einzelnen Beiträge sind nicht zu dem Zweck erstellt,
abschließende Informationen über bestimmte Themen bereitzustellen
oder eine Beratung im Einzelfall ganz oder teilweise zu ersetzen.
Hierfür stehen wir auf Wunsch gern zur Verfügung.
NOVUS unterliegt urheberrechtlichem Schutz. Eine Speicherung
zu eigenen privaten Zwecken oder die Weiterleitung zu privaten
Zwecken (nur in vollständiger Form) ist gestattet. Kommerzielle
Verwertungsarten, insb. der (auch auszugsweise) Abdruck in
anderen Newslettern oder Websites, bedürfen der Zustimmung der
Herausgeber.