zukunfthoch³ - Bergische Entwicklungsagentur Gmbh

zukunfthoch³
Wohnen
Bestandsaufnahme und Arbeitsschwerpunkte

zukunfthoch³ - Regionales Standortkonzept
Bergisches Städtedreieck
Die Bergische Entwicklungsagentur wurde im Jahr 2008
von ihren Gesellschaftern mit der Erarbeitung eines Regionalen
Standortkonzepts für das Bergische Städtedreieck
beauftragt.
Die Erarbeitung dieser regionalen Stadtentwicklungsstrategie
gliedert sich in folgende Bausteine:
Baustein 1 - Bestandsaufnahme
Baustein 2 - Regional integriertes
Standortkonzept [Masterplan]
Baustein 3 - Marketingkonzept
Betrachtet werden folgende für die Zukunft des Bergischen
Städtedreiecks bedeutende Themenfelder:
Wohnen
Wirtschaft und Einzelhandel
Freizeit, Kultur und Tourismus
Stadt- und Landschaftsbild
Bildung und Wissenschaft
Mit dieser Broschüre wollen wir Ihnen nun die Ergebnisse
der Bestandsaufnahme im Bereich Wohnen vorlegen.
Komplettiert wird die Bestandsaufnahme für jedes Themenfeld
durch die Ergebnisse des Projektaufrufs an die
regionalen Akteure, kreative Ideen und Projektvorschläge
für Leit- und Zukunftsprojekte einzureichen. Diese
Vorschläge werden in einer separaten Projektbroschüre
dokumentiert, die Ihnen ebenfalls zugesandt wurde. Die
Vorwort
Broschüren sollen Grundlage für die nun stattfi ndenden
Workshops sein und Anregungen zur Diskussion bieten.
Die halbtägig angelegten Veranstaltungen dienen der
Erarbeitung eines regionalen Profi ls - in diesem Fall mit
Blick auf das Themenfeld Wohnen. Andererseits sollen
die abgeleiteten Arbeitsschwerpunkte diskutiert werden.
Der Aufbau der Broschüren zu jedem der fünf Themenfelder
ist daher vom Grundsatz immer identisch:
Einleitung
Beschreibung von globalen Trends
Standortanalyse Bergisches Städtedreieck
Stärken- / Schwächenanalyse [SWOT]
Ableitung von Arbeitsschwerpunkten anhand der
Analysen [inkl. der Dokumentation von Ansätzen
in der Region und von Best-Practice-Bei-
spielen aus anderen Regionen]
Wir freuen uns schon sehr auf eine anregende Diskussion
mit Ihnen und auf Ihre Ideen im Workshop!
Ihr Team der Bergischen Entwicklungsagentur
3

Inhaltsverzeichnis
Vorwort
1 Einleitung
2 Analyse
4
Wohnen
2.1 Allgemeine Trends
2.1.1 Demografischer Wandel
2.1.2 Lebensstile und Wertewandel
2.1.3 Schrumpfung und Leerstand
2.1.4 Konzentrationen
von sozialen Problemen
2.1.5 Innenentwicklung
2.2 Wohnungsmarkt der Region
2.2.1. Aspekte der Nachfrage
2.2.1.1 Bevölkerungsentwicklung
2.2.1.2 Altersaufbau der Bevölkerung
2.2.1.3 Haushaltsentwicklung
2.2.1.4 Bewohner
mit Migrationshintergrund
2.2.1.5 Verfügbare Einkommen
2.2.2 Aspekte des Angebotes
2.2.2.1 Entwicklung Wohnungsbestand
und Bauintensität
2.2.2.2 Leerstand
2.2.2.3 Baulandpreise
2.2.2.4 Eigentum
2.2.2.5 Mieten
2.2.3 Kernaussagen
Exkurs: Demografietypen
2.3 Wohnstandortqualitäten
Exkurs: Stadtumbau / Soziale Stadt
Exkurs: Innovative Projekte
2.4 Folgerungen
3
8
9
9
9
10
10
11
11
12
12
12
18
18
19
20
22
22
22
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23
24
24
26
28
31
32
34
3 Stärken - Schwächen - Chancen - Gefahren
4 Arbeitsschwerpunkte
4.1 Regionale Kooperationen
4.1.1 Bergisches Städtedreieck
4.1.2 Andere Regionen
Städteregion Ruhr 2030:
Regionale Wohnungsmarktbeob
achtung
Region Bonn/Rhein-Sieg:
Regionales Handlungskonzept
Wohnen
Hamburg: HID
Weißenfels: IBA Stadtumbau
Metropolregion Nürnberg: ZID
Leipzig: Wächterhäuser
4.2 Zielgruppenorientierte
Bestandsentwicklung
4.2.1 Bergisches Städtedreieck
4.2.2 Andere Regionen
Region Bonn: Strategie Woh-
nungsmarkt
Potsdam-Mittelmark: Arbeitskreis
„Wohnen der Zukunft“
Berlin: Das Geckohaus
4.3 Regionales Wohnstandortmarketing
4.3.1 Bergisches Städtedreieck
4.3.2 Andere Regionen
„Der Teltow“: Regionalmarketing
Schwerin und Wilhelmshafen:
Wohnstandortinfo
35
36
36
38
42
42
42
43
43
44
44
45
48
52
52
53
53
55
56
59
59
59

Im Sinne einer besseren Lesbarkeit wird im weiteren Verlauf auf
die Unterscheidung in weibliche und männliche Schreibweise
verzichtet und jeweils die männliche Form verwendet. Das betreffende
Wort bezieht sich jeweils selbstverständlich auf beide
Geschlechter.

Wohnen

1 Einleitung
Die regionale Herangehensweise an das Thema Wohnen
ist ein im Bergischen Städtedreieck bislang kaum
verfolgter Ansatz. Aufgrund ähnlicher Ausgangslagen
und bestehender Kooperationen auf anderen
Gebieten sind jedoch gute Voraussetzungen für eine
Zusammenarbeit der drei Städte in diesem Feld vorhanden.
Durch regionales Handeln im Bereich Wohnen
können Synergieeffekte durch gemeinsame Aufgabenwahrnehmung
erzielt, neue Lösungsansätze
erarbeitet und vorhandenes Wissen gemeinsam genutzt
werden.
Die Aufgaben im Bereich Wohnen sind umfangreich
und breit gefächert. Die Herausforderungen sind
enorm: Der Wohnungsmarkt der Region befindet
sich in einem Spannungsfeld zwischen zunehmendem
Leerstand auf der einen und der Notwendigkeit,
zusätzliche attraktive Wohnangebote zu schaffen,
auf der anderen Seite. Das Bergische Städtedreieck
ist in besonderem Maße vom Demografischen Wandel
betroffen. Dies hat weitreichende Auswirkungen
auf den Wohnungsmarkt.
Eine Vielzahl von Akteuren ist im Themenfeld Wohnen
involviert. Neben den städtischen Verwaltungen
gibt es zahlreiche weitere Akteure, die für die Stärkung
des Wohnstandortes und das Funktionieren
des Wohnungsmarktes von Bedeutung sind. Eine
konstruktive Zusammenarbeit aller Akteure und eine
ressortübergreifende Zusammenarbeit in der Verwaltung
sind entscheidend, um die Herausforderungen
in diesem Themenfeld zu bewältigen.
8
Einleitung
Die Regionale 2006 hat bereits erste Anstöße gegeben,
auch im Bereich Wohnen auf regionaler Ebene
tätig zu werden. Aus dem städteübergreifend aufgestellten
Konzept „Soziale Stadt“, für Quartiere mit
besonderem Entwicklungsbedarf, sind Projekte in
den drei Städten entstanden, die überregional Anklang
fanden.
Im Rahmen dieser Broschüre wird die Situation des
Wohnungsmarktes in der Region vorgestellt und
die hieraus resultierenden Arbeitsschwerpunkte für
eine regionale Herangehensweise abgeleitet. Einleitend
werden globale Entwicklungen und Trends im
Bereich Wohnen aufgezeigt. Es folgt eine Darstellung
der Ausgangslage und Entwicklungstrends des
Wohnungsmarktes in der Region. Als Ansatzpunkt
für spätere Konzeptionen werden darüber hinaus
die Wohnstandortqualitäten der einzelnen Teile der
Region vorgestellt. Ergebnis der vorgenommenen
Analyse ist eine Übersicht über Stärken, Schwächen,
Chancen und Gefahren im betrachteten Themenfeld.
Aus der Analyse werden zentrale Arbeitsschwerpunkte
abgeleitet. Diese sollen Ansatzpunkte für die
Erarbeitung eines regionalen Konzeptes für das Themenfeld
Wohnen sein. Für die einzelnen Felder werden
Handlungsmöglichkeiten vorgestellt und anhand
von Beispielen aus dem Bergischen Städtedreieck
und anderen Regionen verdeutlicht. Da die einzelnen
Felder jedoch eng miteinander verzahnt sind,
können sie nur bedingt unabhängig voneinander betrachtet
werden.

Analyse
2 Analyse
2.1 Allgemeine Trends
Das Geschehen auf dem Wohnungsmarkt wird
maßgeblich durch gesellschaftliche und gesamtwirtschaftliche
Entwicklungstrends beeinflusst. Besonders
intensiv werden die Folgen des „Demografischen
Wandels“ diskutiert.
2.1.1 Demografischer Wandel
Der Demografische Wandel beschreibt Veränderungen
in der Bevölkerung und bezieht hiermit verflochtene
Teilprozesse ein. Die derzeitigen Entwicklungen
lassen sich unter drei Schlagwörtern zusammenfassen:
weniger - älter - bunter
„Weniger“ bezieht sich auf die Abnahme der Bevölkerungszahl
insgesamt. Zwei Gründe sind maßgebend.
Zum Einen übersteigt die Sterberate die Geburtenrate:
es entsteht ein Sterbeüberschuss. Zum
Anderen nimmt der Zuwanderungsüberschuss ab.
„Älter“ kennzeichnet die Verschiebung in der Altersstruktur
der Bevölkerung. Das Durchschnittsalter
der Bevölkerung steigt und der Anteil der älteren
Menschen an der Gesamtbevölkerung nimmt zu. Die
Gründe hierfür liegen in der gestiegenen Lebenserwartung.
Gleichzeitig kommen aufgrund der niedrigen
Geburtenrate zu wenige junge Menschen nach.
„Bunter“ umschreibt die zunehmende Heterogenität
innerhalb der Bevölkerung. Menschen aus verschiedensten
Ländern mit unterschiedlicher kultureller
Prägung und ethnischer Zugehörigkeit leben
in Deutschland. Insgesamt wächst der Anteil der
Personen mit Migrationshintergrund an der Gesamtbevölkerung.
Dem Schlagwort „Bunter“ ist auch der
Begriff „Vereinzelt" zuzurechnen. Dieser verweist
auf den Wandel der Lebensweisen und Haushaltsformen.
Es wird von einer Ausdifferenzierung der Lebensstile
1 und einer Änderung der Wertehaltungen
gesprochen.
Der Demografische Wandel hat Auswirkungen auf
zahlreiche Entwicklungen. Im Folgenden wird auf
einige dieser Bereiche näher eingegangen.
1 Lebensstil: ein relativ stabiles, regelmäßig wiederkehrendes
Muster der alltäglichen Lebensführung - ein „Ensemble“ von
Wertorientierungen, Einstellungen, Deutungen, Geschmackspräferenzen,
Handlungen und Interaktionen, die aufeinander
bezogen sind. [Geißler, Rainer]
9

2.1.2 Lebensstile und Wertewandel
Die Pluralisierung innerhalb der Gesellschaft nimmt
zu. Die wachsende Vielfalt der Lebensformen hat
Auswirkungen auf das Nachfrageverhalten am Wohnungsmarkt.
Mit dem Bedeutungsverlust der „klassischen“
Familie gehen ein Trend zur Verkleinerung
der Haushaltsgrößen und eine Zunahme der Zahl der
Haushalte einher. Die Wünsche der Wohnungssuchenden
werden immer differenzierter. Die Ausdifferenzierung
der Wohnungsteilmärkte nimmt zu. Nachgefragt
werden unterschiedliche Wohnungsgrößen,
Grundrisse und Ausstattungen. Auch die Anforderungen
an Lage und Wohnumfeld unterscheiden sich
teils deutlich. Dabei nimmt die Bedeutung weicher
Standortfaktoren zu. Die Qualifizierung des Wohnraums
für unterschiedliche Nutzer mit veränderten
Präferenzen und Wohnwünschen wird zum neuen
zentralen Ziel für die Wohnungspolitik.
10
2.1.3 Schrumpfung und Leerstand
Die Entwicklung der Städte und Regionen differenziert
sich zunehmend aus. Neben Städten und Regionen
mit Zuwachs existieren gleichzeitig Städte, die
von teils deutlichen Bevölkerungsverlusten betroffen
sind. Wachstum und Schrumpfung liegen dabei
oftmals eng beieinander. So können zwischen benachbarten
Städten, aber auch innerhalb einzelner
Quartiere deutliche Unterschiede auftreten. Durch
dieses Nebeneinander gegenläufiger Entwicklungen
wird der Demografische Wandel in einigen Räumen
besonders sichtbar. Das Phänomen schrumpfender
Städte und einer starken Leerstandproblematik hat
nach Ostdeutschland mittlerweile auch strukturschwache
Räume Westdeutschlands, wie das Saarland,
das Ruhrgebiet und auch das Bergische Städtedreieck
erreicht. Das Ausmaß des Leerstands ist in
westdeutschen Schrumpfungsgebieten, im Vergleich
zu der Situation in vielen ostdeutschen Städten, jedoch
noch moderat.

„Seit vielen Jahrzehnten zeichnet sich der demographische Wandel ab. Doch
erst die strukturellen Veränderungen der Wende zeigten auf, wie dramatisch
sich Bevölkerungsverluste in den Städten und Regionen auf unsere Wohn-, Lebens-
und Arbeitsverhältnisse auswirken. Gerade in Schrumpfungsregionen
stehen Menschen vor neuen Unsicherheiten, persönlichen und [immobilien-]
wirtschaftlichen Risiken.“ 2
2.1.4 Konzentration von sozialen Problemen
Die zunehmende gesellschaftliche Polarisierung und
der wachsende Anteil der Personen mit Migrationshintergrund
werden in einzelnen Gebieten besonders
deutlich. Oft konzentrieren sich soziale Probleme
in Stadtteilen mit städtebaulichen Schwächen.
Soziale Abwärtsbewegungen gehen hier einher mit
dem weitreichenden Niedergang eines Gebietes. Ein
benachteiligtes Quartier wird so zum „benachteiligenden“
Quartier für seine Bewohner. Finanzstarke
Bewohner verlassen das Quartier. Investitionen werden
zunehmend unwirtschaftlich und bleiben aus.
Leerstand von Wohnungen und Ladenlokalen tritt
auf. Als Folge dessen sinkt die Qualität des Quartiers
weiter.
2
Quelle: DW Die Wohnungswirtschaft, Sonderheft Urbanes Wohnen
2008:44
2.1.5 Innenentwicklung
Ein viel diskutierter [möglicher] Trend ist die „Reurbanisierung".
Ein signifikanter Bevölkerungszuwachs in
den Kernbereichen der Stadt ist in Deutschland noch
nicht belegt, einzelne Rückbewegungen sind aber
vereinzelt festzustellen. Die Renaissance der Stadt ist
mit einer neuen Wertschätzung des Wohnens in der
Stadt und mit einer qualitativen Aufwertung einzelner
Stadtquartiere verbunden. Standortargument für
innerstädtische Lagen ist die schnelle Erreichbarkeit
vielfältiger Einrichtungen von Betreuungsangeboten
bis zur Nahversorgung 3 . Diese können in Kombination
mit einem attraktiven Stadtraum den Ausschlag
bei der Wohnstandortwahl geben. Für bestimmte
Personengruppen wird innerstädtisches Wohnen
zu einer ernsthaften Alternative zum Eigenheim im
Grünen in städtischer Randlage. Hierzu zählen ältere
Menschen, junge berufsstätige Paare mit Kind, Pendler,
Personen in der Ausbildung und Personen ohne
Auto.
3
Quelle: ILS NRW 2007: Demografischer Wandel in Nordrhein-
Westfalen
11

2.2 Wohnungsmarkt der Region
Derzeit gibt es keine regionale Betrachtung des
Wohnungsmarktes im Bergischen Städtedreieck.
Umfangreiche Kenntnisse über den Wohnungsmarkt
sind jedoch eine wichtige Grundlage für erfolgreiche
Strategien. Wohnstandortentscheidungen werden
über städtische und regionale Grenzen hinweg getroffen.
Eine Beschränkung auf die städtische Sichtweise
greift daher zu kurz. Eine grenzüberschreitende,
regionale Betrachtung des Wohnungsmarkts ist
erforderlich. Auf kommunaler Seite sind Bestrebungen
vorhanden, eine einheitliche Datengrundlage für
die gesamte Region zu schaffen. Im Nachfolgenden
werden ausgewählte Indikatoren betrachtet und die
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt herausgestellt.
2.2.1 Aspekte der Nachfrage
Wichtige Einflussfaktoren auf die Nachfrage auf dem
Wohnungsmarkt sind die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung,
die Altersstruktur und das verfügbare
Einkommen.
2.2.1.1 Bevölkerungsentwicklung
Ein wesentlicher Faktor zur Beurteilung des Wohnungsmarktes
einer Region oder einer Stadt ist die
Bevölkerungsentwicklung. Diese gibt Auskunft über
die Veränderung des Nachfragevolumens.
12
Die Bevölkerungszahl des Bergischen Städtedreiecks
ist bereits seit 1970 rückläufig. Zu diesem Zeitpunkt
lag die Einwohnerzahl noch bei 730.000. Nach einem
kurzen Anstieg Anfang der 1990er, als Folge der Wiedervereinigung,
nimmt die Bevölkerung seit 1993 mit
verstärkter Dynamik ab. Während die Region 1993
noch 680.000 Einwohner zählte, waren es 2007 nur
noch 633.000 4 .
Mit einem Bevölkerungsrückgang von ca. 5,5 Prozent
zwischen Ende 1996 und Ende 2006 gehören
die Städte Remscheid und Wuppertal zu den Kommunen
mit dem stärksten Bevölkerungsverlust. Solingen
folgt mit einem deutlich geringeren Rückgang
von 1,3 Prozent 5 .
Bezüglich der zukünftigen Entwicklung der Bevölkerungszahlen
existieren Prognosen von LDS, Bertelsmann-Stiftung
und den jeweiligen Städten. Die unterschiedlichen
Berechnungen weichen für das Jahr
2025 nur leicht ab. Für Wuppertal wird ein Rückgang
der Bevölkerung auf etwa 325.000 Einwohner prognostiziert.
Dies würde einen Rückgang von 60.000
Einwohnern gegenüber 1993 bedeuten. Für Solingen
wird von einer Bevölkerungszahl von etwa 155.000
ausgegangen, ein Verlust von etwa 10.000 Einwohnern
in rund 30 Jahren. Für Remscheid wird für denselben
Zeitraum ein Verlust von 20.000 auf knapp
über 100.000 Einwohner erwartet [siehe Abb. 1]
4
Quelle: LDS NRW
5
Quelle: Wfa, WoB NRW 2007, Datengrundlage: LDS NRW

Bevölkerungsentwicklung und -prognose
Abb. 1 Eigene Darstellung - Datengrundlage IT.NRW; Bertelsmannstiftung; Städte Remscheid, Solingen und Wuppertal
Remscheid
Solingen
Wuppertal
13

Bevölkerungsentwicklung 1998 - 2007 im Vergleich
14
Einwohner
Einwohner
Einwohner
Abb. 2 Quelle: Wfa, Kommunalprofil 2008
Remscheid
Wuppertal
Solingen

Interkommunale Wanderungen
Abb. 3 Eigene Darstellung / Berechnung - Datengrundlage: IT.NRW 2007
Natürliche Bevölkerungsentwicklung
Die Bevölkerungsentwicklung wird von der natürlichen
Bevölkerungsentwicklung [Geburten- und Sterberate]
und Wanderungsbewegungen [Fort- und Zuzüge]
bestimmt. Seit Anfang der 1990er gehen die
Geburtenzahlen im Bergischen Städtedreieck kontinuierlich
zurück. Eine entsprechende Fortsetzung
des Trends ist zu erwarten. Besonders Wuppertal ist
hiervon stark betroffen. Im Zeitraum 1990 bis 2007
hat sich die Zahl der Geburten von über 4.000 auf
knapp 3.000 verringert. Die Entwicklung der Geburtenzahlen
folgt dem allgemeinen demografischen
Trend in Deutschland und ist regional nicht direkt zu
beeinflussen.
Wanderungsbewegungen
Starke Zuzüge nach der Wiedervereinigung verdeckten
die negativen Auswirkungen der natürlichen
Bevölkerungsentwicklung und sorgten für ein
kurzfristiges Bevölkerungswachstum. In den vergangenen
Jahren trugen Wanderungsverluste
hingegen wesentlich zu einer Verstärkung des
Bevölkerungsrückgangs bei. Remscheid ist hiervon
besonders stark betroffen. Die negativen
Effekte der Abwanderung übersteigen hier die
Auswirkungen des negativen natürlichen Saldos
auf die Bevölkerungsentwicklung deutlich. Wuppertal
verzeichnet ebenfalls kontinuierlich Wanderungsverluste.
Diese sind jedoch seit 1998 deutlich
zurückgegangen. Entgegen des regionalen Trends
weist Solingen für den Zeitraum 1998-2007 hingegen
ein Zuwanderungsplus auf, welches jedoch die
Bevölkerungsverluste durch den negativen natürlichen
Saldo nicht auszugleichen vermag.
Das Bergische Städtedreieck ist durch intensive interkommunale
Wanderungsbewegungen geprägt.
Die Wanderungssalden zwischen den drei
Städten sind relativ ausgeglichen. Wuppertal weist
sowohl gegenüber Solingen als auch Remscheid einen
positiven Saldo auf. Der Bevölkerungsaustausch
zwischen Remscheid und Solingen ist verhältnismäßig
schwach ausgeprägt und im Saldo ausgeglichen.
Die Kenntnis des Wanderungsaustauschs mit anderen
Kommunen ist eine wichtige Grundlage für
die Positionierung der Region im Wettbewerb um
Einwohner. Die absolute Anzahl der Wanderungsbewegungen,
sowohl Fort- als auch Zuzüge, macht die
Stärke der Verflechtungen der Region mit anderen
Kommunen deutlich. Die meisten Wanderungsbewegungen
gibt es mit den direkt angrenzenden Städten
und Kreisen. Der mit Abstand größte Austausch fand,
mit über 3.500 Bewegungen im Jahr 2007, mit dem
Kreis Mettmann statt 6 . Es folgen Ennepe-Ruhr-Kreis,
Düsseldorf, der Rheinisch-Bergische Kreis, Köln und
der Oberbergische Kreis mit Bewegungen zwischen
1000 und 3000.
Die Wanderungssalden gegenüber den umliegenden
Kommunen stellen die absoluten Gewinne und
Verluste aus den Zu- und Abwanderungen dar. Die
meisten Bewohner verlor das Bergische Städtedrei-
6 Bewegungen = Summe Fortzüge und Zuzüge
15

Wanderungsaustausch der Region Bergisches Städtedreieck zu den kreisfreien Städten und
Kreisen in NRW 2007 [Summe Fort- und Zuzüge > 300 Wanderungsbewegungen]
Abb. 4: Eigene Darstellung / Berechnung - Datengrundlage: IT.NRW 2007
Die 10 stärksten Zuwanderungs- und Abwanderungsregionen
in NRW für das Bergische Städtedreieck 2007
Regionen=[kreisfreie Städte und Kreise] Wanderungssalden=[Differenz Fort- und Zuzüge]
Abb. 5 Eigene Darstellung / Berechnung - Datengrundlage: IT.NRW 2007
16

Wanderungsgruppen nach Altersgruppen der Bertelsmannstiftung
Familienwanderung Bildungswanderung Wanderung zur
zweiten Lebenshälfte
Abb. 6: Eigene Darstellung nach Bertelsmann Stiftung: Demographiebericht - Wegweiser Kommune, erstellt 2008-Datengrundlage 2003
eck im Jahr 2007 an die Städte Düsseldorf [-174] und
Köln [-143] sowie den Rheinisch-Bergischen Kreis [-
133]. Die größten Zugewinne kamen aus dem Kreis
Mettmann [+217] und dem Märkischen Kreis [+119].
Insgesamt wandern die Einwohner am stärksten in
das Gebiet der Rheinschiene und in die großen Ruhrgebietsstädte
Bochum, Dortmund und Essen ab. Gewinne
verzeichnet die Region überwiegend gegenüber
den Kreisen.
Die Wanderungsbewegungen von spezifischen
Gruppen geben einerseits Hinweise darauf, welche
Segmente am Wohnungsmarkt nicht ausreichend abgedeckt
sind. Andererseits deuten sie auf die Attraktivität
des Wohnstandorts für bestimmte Gruppen hin.
Die Bertelsmann Stiftung unterscheidet anhand von
Altersmerkmalen zwischen vier Wanderungsgruppen:
Familienwanderung [unter 18−jährige und 30
bis 49−jährige], Bildungswanderung [18 bis 24−jährige],
Wanderungen zur zweiten Lebenshälfte [50 bis
64−jährige] und Alterswanderung [65 bis 99−jährige].
Die Ergebnisse dieser Abgrenzung machen deutlich,
dass Wuppertal als Ziel für Bildungswanderer eine
hohe Attraktivität genießt. Wesentliche Ursache
hierfür ist sicherlich der Zuzug von Studenten der
Bergischen Universität. Entscheidend für die Stabilisierung
der Einwohnerzahlen ist es, diese Menschen
auch langfristig zu binden. Ein negativer Saldo bei der
Familienwanderung aus und nach Wuppertal spricht
dafür, dass dies noch nicht ausreichend gelingt. Im
Gegensatz zu den beiden anderen Städten verzeichnet
Solingen in der Familienwanderung einen Wanderungsüberschuss.
Hieraus ließe sich ableiten, dass
Solingen aus Sicht von Familien attraktiv ist. Bezüg-
Alterswanderung
Wuppertal -2,9 23,8 -4,0 -4,8
Solingen 0,4 3,5 -2,5 -0,6
Remscheid -3,9 -5,0 -5,2 -5,5
lich der Wanderung in der zweiten Lebenshälfte und
der Alterswanderung weisen alle drei Städte negative
Salden auf. Die Region wird möglicherweise den
Ansprüchen vieler älterer Bewohner nicht gerecht.
Die Intensität der Pendlerverflechtungen - die
Verflechtung zwischen Arbeitsort und Wohnort - hat
in den letzten Jahren deutlich zugenommen 7 . Etwa
35 Prozent der Bewohner des Bergischen Städtedreiecks
arbeiten außerhalb der Region. Gleichzeitig
kommt ein ähnlich großer Anteil der in der Region
Beschäftigten von außerhalb. Die Zahl der Einpendler,
d.h. derjenigen, die in der Region arbeiten aber
nicht dort wohnen, lag 2007 mit 1.268 über der Zahl
der Auspendler. Dieser Überschuss ist jedoch in den
vergangenen Jahren deutlich zurückgegangen. Während
Wuppertal und Remscheid einen leicht positiven
Pendlersaldo aufweisen, ist der Wert Solingens
deutlich negativ. Dies kann als Zeichen für die besondere
Attraktivität Solingens als Wohnstandort gewertet
werden. Die Nähe zur Rheinschiene ist hierbei
sicherlich von großer Bedeutung. Wichtigster Zielort
für Pendler aus dem Bergischen Städtedreieck ist
Düsseldorf. Die Einpendler kommen hingegen überwiegend
aus den umliegenden Kreisen 8 .
Auswirkungen: Der Rückgang der Bevölkerung
wirkt sich negativ auf die Zahl der Nachfrager am
Wohnungsmarkt aus. Dies hat bei konstantem
7 Quelle: Industrie- und Handelskammer [IHK] Wuppertal-Solingen-Remscheid
2008: Wirtschaftliche Lage und Entwicklungen im
Bergischen Städtedreieck [September 2008]
8 Quelle: Bundesagentur für Arbeit 2008: Pendler in NRW 2007
17

Altersstruktur 2005 / Prognose 2025
Abb. 7 Eigene Darstellung nach Prognose LDS
Wohnungsbestand langfristig Angebotsüberhänge
zur Folge. Leerstände treten auf, sinkende Mieten
und Verkaufspreise mindern die Attraktivität für
Investoren. Die wichtigsten Verflechtungsbereiche
des Bergischen Städtedreiecks sind die Städte und
Kreise mit dem stärksten Wanderungsaustausch:
Kreis Mettmann, Oberbergischer Kreis, Düsseldorf,
Köln, Ennepe-Ruhr-Kreis, Rheinisch-Bergischer Kreis,
Essen, Dortmund und der Rhein-Kreis-Neuss.
2.2.1.2 Altersaufbau der Bevölkerung
Die Auswirkungen des Demografischen Wandels
– Überalterung der Bevölkerung – setzen im Bergischen
Städtedreieck früher als im Durchschnitt
des Landes Nordrhein-Westfalen ein. Der Anteil der
über 65-jährigen ist in allen drei Städten höher als
im NRW-Schnitt 9 . Die Unterschiede innerhalb der Region
sind marginal. Der Anteil junger Menschen ist
in Remscheid etwas höher als in den beiden Nachbarstädten:
Rund 20 Prozent der Bevölkerung waren
hier 2005 im Alter von 0-20 Jahren. Bezüglich des Anteils
der Gruppe „60 und älter“ liegen die drei Städte
auf einem Niveau. Mit etwa 26,5 Prozent lag ihr Anteil
deutlich über dem der jungen Menschen.
Anhand der Prognose des LDS zur Entwicklung der
Altersstruktur bis 2025 zeigt sich der Trend zur Alterung
der Gesellschaft deutlich. Besonders der Anteil
der Gruppe „80 und älter“ wird demnach deutlich zunehmen,
er verdoppelt sich beinahe. Der Anteil der
9 Quelle: IHK Wuppertal-Solingen-Remscheid
18
60-80-jährigen wächst hingegen nur noch moderat.
Der stärkste Rückgang wird für die Gruppe der 6-20jährigen
prognostiziert.
Auswirkungen: Die Veränderung der Altersstruktur
wirkt sich auf die Wohnungswirtschaft aus. Die wachsende
Gruppe älterer Menschen stellt spezifische
Ansprüchen an Wohnung und Wohnumfeld. Im Bergischen
Städtedreieck besteht aufgrund des bereits
hohen Anteils dieser Bevölkerungsgruppe aktueller
Handlungsbedarf. Eine besondere Herausforderung
ist die prognostizierte Zunahme der Zahl der Hochbetagten.
Eine alters- und behindertengerechte Anpassung
von Wohnungsbeständen und öffentlichem
Raum wird notwendig, um den Menschen möglichst
langfristig ein selbstständiges und selbstbestimmtes
Leben zu ermöglichen und die Abwanderung älterer
Menschen zu verhindern.
2.2.1.3 Haushaltsentwicklung
Die Zu- und Abnahme der Haushalte ist ausschlaggebend
für die Wohnungsnachfrage. Die Anzahl der
Haushalte entspricht generell der Anzahl der Nachfrager
auf dem Wohnungsmarkt. Die Haushaltsentwicklung
wird beeinflusst durch die Bevölkerungsentwicklung
und die Veränderung der Haushaltsgrößen
[Anzahl Personen pro Haushalt].

Migranten- und Ausländeranteil in den Regionen NRWs 2007
[in % an der Gesamtbevölkerung]
Abb. 8 nach G.I.B Info 01/09 NRW: 31 - Datengrundlage: IT.NRW
Die Zahl der Haushalte im Bergischen Städtedreieck
nahm zwischen 2002 und 2006 ab bzw. stagnierte 10 .
In Nordrhein-Westfalen nahm die Zahl der Haushalte
im gleichen Zeitraum zu. Die negativen Auswirkungen
durch den Bevölkerungsrückgang in der Region
konnten also nicht durch die Verkleinerung der
Haushaltsgrößen ausgeglichen werden.
Auswirkungen: Eine gesteigerte Nachfrage durch
eine Zunahme von Haushalten ist nicht zu erwarten.
Jedoch rufen veränderte Haushaltsstrukturen,
einhergehend mit veränderten Familienstrukturen,
ausdifferenzierten Lebensstile und einem hohen Anteil
an älteren Haushalten, neue Nachfrager auf dem
Wohnungsmarkt hervor. Es entstehen immer kleinere
Zielgruppen mit spezielleren Anforderungen an den
Wohnraum, den Wohnstandort und das Wohnumfeld.
So wird auch auf dem entspannten Wohnungsmarkt
im Bergischen Städtedreieck in bestimmten Teilsegmenten
zusätzlicher Bedarf entstehen.
2.2.1.4 Bewohner mit
Migrationshintergrund
Der Anteil der ausländischen Bevölkerung an der
Gesamtbevölkerung im Bergischen Städtedreieck lag
im Jahr 2007 mit 14 Prozent über dem landesweiten
Durchschnitt von zehn Prozent und an der Spitze der
kreisfreien Städte und Kreise in Nordrhein-Westfalen
[u.a. mit Dortmund, Köln, Bonn, Hagen, Gelsenkirchen
und Hamm] 11 . Dieser Anteil bezieht sich jedoch
10
Quelle: Wfa-WoB NRW 2007, Datengrundlage: LDS NRW
11
Quelle: Solingen im Städtevergleich, Bevölkerungszahlen Kreisstandartzahlen
NRW 2008
nur auf die Einwohner mit ausländischem Pass. Der
Anteil der Personen mit Migrationshintergrund liegt
weitaus höher. Im Bergischen Städtedreieck sind
rund 29 Prozent dieser Gruppe zuzuordnen. Damit
liegt die Region auch in dieser Kategorie über dem
Landesschnitt und an der Spitze der Regionen Nordrhein-Westfalens
12 . Die Personen mit Migrationshintergrund
stellen damit im Bergischen Städtedreieck
eine gewichtige Gruppe, deren Belange im Themenfeld
Wohnen besonders berücksichtigt werden müssen.
Auswirkungen: Die heterogene Bevölkerungszusammensetzung
verstärkt die Ausdifferenzierung
der Wohnraumnachfrage. Personen mit Migrationshintergrund
leben überdurchschnittlich häufig noch
in eher traditionellen Familienstrukturen. Dies hat
Auswirkungen auf die Haushaltsgröße. Die Nachfragegruppe
benötigt oft größeren Wohnraum, meist
im unteren Preissegment, ist aber traditionell auch
an der Eigentumsbildung interessiert. Neben diesen
allgemeinen Auswirkungen auf die Gesamtnachfrage
sind Effekte auf Quartiersebene zu erwarten. Das
dichte Zusammenleben vieler unterschiedlicher Kulturen
und ethnischer Gruppierungen kann zu einer
Überforderung der nachbarschaftlichen Beziehungen
führen.
12 Quelle: G.I.B Info 01/09 NRW: 31
19

2.2.1.5 Verfügbares Einkommen
Das verfügbare Einkommen gibt Aufschluss über die
finanziellen Möglichkeiten am Wohnungsmarkt, besonders
zur Eigentumsbildung, und beeinflusst die
konkrete Wohnstandortwahl. Bezüglich dieses Indikators
liegen die drei Städte der Region im oberen
Mittelfeld der kreisfreien Städte Nordrhein-Westfalens.
Remscheid und Solingen folgen dabei nur
knapp auf den Spitzenreiter Düsseldorf. Wuppertal
liegt zwar leicht über dem Landesdurchschnitt, fällt
gegenüber seinen beiden Nachbarstädten aber etwas
ab. Zwischen 2004 und 2006 verzeichnete Wuppertal
den stärksten Einkommensanstieg der drei
bergischen Großstädte, und konnte dadurch etwas
aufholen. Insgesamt ist die Einkommensentwicklung
in der Region eher unterdurchschnittlich. Von den
Spitzenwerten sind die drei Städte weit entfernt. Die
höchsten Wachstumsraten weisen die Städte Münster
[+11 Prozent] und Bonn [+10 Prozent] auf. Demgegenüber
wuchs das Haushaltseinkommen in Wuppertal
nur um 4, in Remscheid und Solingen sogar
nur um knapp unter drei Prozent.
Das durchschnittliche verfügbare Einkommen der
Haushalte gibt nur einen groben Überblick über die
Einkommenssituation in der Region. Eine nähere Betrachtung
der Einkommensverteilung deckt auf, dass
innerhalb der Bevölkerung deutliche Unterschiede
bestehen. Neben finanzstarken Haushalten gibt es
eine große Gruppe mit geringen Einkommen. Diese
Teilgruppen sind, aufgrund sehr unterschiedlichen
Nachfrageverhaltens am Wohnungsmarkt, getrennt
zu betrachten.
20
Verfügbares Einkommen der privaten Haushalte
Abb. 9 Eigene Darstellung nach Solingen im Städtevergleich 2008;
Datengrundlage: Kreisstandardzahlen NRW 2006
Eine wichtige Kennzahl ist der Anteil der Leistungsempfänger
nach dem SGB II 13 . Wuppertal gehört in
Nordrhein-Westfalen zu der Gruppe von Städten mit
den höchsten Werten in dieser Kategorie: im Jahr 2006
waren es mehr als 12,5 Prozent. Remscheid gehört
zur zweiten Gruppe [10 bis 12,5 Prozent], Solingen
weist den geringsten Anteil der Leistungsempfänger
auf und befindet sich damit in der dritten Gruppe von
7,5 bis 10 Prozent. Neben den bereits hohen Anteil
an arbeitsuchenden Leistungsempfängern treten am
unteren Marktsegment weitere Leistungsbezieher
[Wohngeld, Sozialhilfe, Ausbildungsförderung] auf,
die auf günstigen Wohnraum angewiesen sind. Ihre
Anzahl bestimmt die Nachfrage in diesem Bereich.
Einen Hinweis auf den Versorgungsgrad im unteren
Segment des Wohnungsmarktes liefern die „Wohnungssuchenden
Haushalte“ 14 . Deren Zahl hat von
1998 bis 2006 in allen drei Städten im Bergischen
Städtedreieck, trotz rückläufiger Förderung von
Wohnungsbauobjekten und dem Auslaufen von Be-
13
Leistungsempfänger nach dem SGB II: Arbeitssuchende [Hartz
IV]
14 Wohnungssuche Haushalte: Wohnungssuchend gemeldete
Haushalte mit sog. Wohnberechtigungsschein

Anteil der Leistungsempfänger nach dem SGB II an der Bevölkerung 2006 in Prozent
Kreis Düren
Aachen
Kreis Aachen
Erftkreis
Kreis Euskirchen
Kreis Borken
Köln
Kreis Steinfurt
Kreis Coesfeld
Rhein-Sieg K reis
Abb. 10 Darstellung Wfa, WoB NRW Info 2007 - Datengrundlage: IT.NRW, Bundesagentur für Arbeit
legungsbindungen, kontinuierlich abgenommen.
Dies deutet auf einen entspannten Markt in diesem
Segment hin.
Auswirkungen: Generell sind Nachfrager mit einem
hohen verfügbaren Einkommen vorhanden
und bilden eine potenzielle Zielgruppe für qualitativ
hochwertigen Wohnraum und zur Eigentumsbildung.
Auf der anderen Seite sind viele Bewohner auf eine
Versorgung mit günstigem Wohnangebot zu niedrigen
Preisen angewiesen. Diese wohnen oftmals konzentriert
in „problematischen“ Gebieten. Intensive
Wanderungsbewegungen beschleunigen die Segregationstendenzen.
Im Bergischen Städtedreieck ist
vermehrt auf die Folgen von Segregation zu achten
Kreis Warendorf
Kreis Kleve
Kreis Wesel
Kreis Recklinghausen Hamm
BottropGelsenkirchen
Kreis Unna
Herne
Oberhausen
Dortmund
Duisburg
Bochum
Essen
Mülheim an der Ruhr
K refeld
Hagen
Ennepe-R uhr-Kreis
Kreis Viersen
Kreis MettmannWuppertal
Düsseldorf Remscheid
Märkischer Kreis
Mönchengladbach Kreis Neuss Solingen
Kreis Heinsberg
Münster
Leverkusen
Rheinisch-Bergischer-KreisOberbergischer
K reis
Bonn
K reis Soest
Hochsauerlandkreis
Kreis Olpe
(Anzahl der Kreise/ kreisfreien Städte)
Kreis Gütersloh
K reis Siegen-Wittgenstein
Kreis Minden-Lübbecke
Kreis Herford
Bielefeld
bis 7,5 % (20)
Kreis Lippe
Kreis Höxter
Kreis Paderborn
Wfa - WoB NRW 2007
mehr als 7,5 bis 10 % (16)
mehr als 10 bis 12,5 % (9)
mehr als 12,5 % (9)
21

Entwicklung der durchschnittlichen jährlichen Bauintensität 1998 bis 2007
Abb. 11 Darstellung Wfa, WoB NRW 2009 - Datengrundlage IT.NRW
2.2.2 Aspekte des Angebots
Eine Reihe von Indikatoren soll die Angebotssituation
und -entwicklung im Bergischen Städtedreieck
abbilden. Die Entwicklung des Wohnungsbestandes
und die Bauintensität in den vergangenen Jahren
geben Aufschluss über das Angebot am Wohnungsmarkt.
Vorhandene Leerstände können Hinweis auf
Angebotsüberhänge und nicht nachfragegerechten
Wohnraum sein. Es lässt sich eine Aussage darüber
ableiten, ob der regionale Wohnungsmarkt als entspannt
oder angespannt einzuschätzen ist. Hiervon
gehen Auswirkungen auf das Preisniveau im Eigentums-
und Mietsektor aus. Ein niedriges Preisniveau
deutet auf eine geringe Nachfrage nach dem
bestehenden Angebot hin und kann gleichzeitig ein
gewichtiges Standortargument sein. Eine allgemeine
Einschätzung über die Lage des Marktes ist eine
wichtige Grundlage für die Wahl einer Strategie für
die Region. Darüber hinausgehend ist eine genauere
Betrachtung von Teilmärkten und einzelnen Quartieren
notwendig.
2.2.2.1 Entwicklung Wohnungsbestand und
Bauintensität
Der Wohnungsbestand im Bergischen Städtedreieck
hat in den vergangenen Jahren nur leicht zugenommen;
zwischen 1999 und 2007 um 2,7 Prozent 15 . Im
Vergleich zum Landesschnitt ist dieses Wachstum
sehr gering. Die höchsten Wachstumsraten wurden
15 Datengrundlage: IT.NRW
22
fertig gestellte Wohnungen im Zeitraum 1998 bis 2007 je 100 Bestandswohnungen im Jahr 1997
in den dünner besiedelten Kommunen Nordrhein-
Westfalens erzielt 16 .
Die Bauintensität ist insgesamt seit 1998 landesweit
in Nordrhein-Westfalen zurückgegangen, selbst Investitionen
im Bestand können die Bewegung nicht
abschwächen 17 . Im Verflechtungsbereich des Bergischen
Städtedreiecks liegt die Bauintensität in den
kreisfreien Städten unter dem Wert der Kreise. Im
direkten Umfeld des Städtedreiecks liegen nur der
Rheinisch-Bergische Kreis und der Oberbergische
Kreis über dem Durchschnitt Nordrhein-Westfalens,
die drei Städte der Region hingegen nur bei etwa der
Hälfte dessen 18 .
Auswirkungen: Das Wohnungsangebot in der Region
bleibt weitgehend konstant. Dies deutet auf
einen gesättigten Markt und Investitionshemmnisse
in der Region hin. Bei rückläufiger Nachfrage und
gleichbleibendem Angebot wird der Vermieter- zum
Mietermarkt. Eine Nachfrageorientierung wird notwendig.
2.2.2.2 Leerstand
Die Leerstandsquote bewegt sich in Nordrhein-
Westfalen zwischen 2 und 4 Prozent. Aufgrund unterschiedlicher
Berechnungsmethoden sind die Untersuchungsergebnisse
einzelner Städte nur bedingt
vergleichbar. Die Stadt Solingen ermittelte für das
Jahr 2006 eine Leerstandsquote von 2,2 Prozent 19 .
16
Quelle: Wfa, WoB NRW 2007
17
Quelle: Wfa, WoB NRW Info 2007
18 Quelle: Wfa, WoB NRW 2009

Mittlere Preislage Bauland
Abb. 12 Eigene Darstellung; baureife Grundstücke 01.01.2009 ermittelt, Quelle: Oberer Gutachterausschuss NRW
Dieser Wert ist als unbedenklich einzustufen. In Zukunft
ist jedoch von einer wachsenden Leerstandsproblematik
in der Region auszugehen. Eine für die
Stadt Wuppertal erstellte Prognose zum Leerstand
im Jahr 2025 ergab eine Leerstandsquote von über
11 Prozent, fast ausschließlich im Mehrfamilienhaussektor
20 . In einigen Quartieren in der Region ist
der zunehmende Leerstand schon deutlich zu erkennen.
Auswirkungen: Die Problematik des Leerstands ist
nach den vorliegenden Zahlen noch nicht akut. In einigen
Gebieten werden diese aber bereits vermehrt
verzeichnet. In Wuppertal sind vor allem die Tallagen
betroffen. Es ist davon auszugehen, dass sich in Zukunft
die allgemeine Leerstandsituation in bereits
betroffenen Gebieten verschärft und auf andere Gebiete
ausweitet.
2.2.2.3 Baulandpreise
Die Baulandpreise sind ein entscheidender Faktor für
die Wohnstandortentscheidung bauwilliger Haushalte.
Im individuellen Wohnungsbau 21 liegen Solingen
mit 230, Wuppertal mit 205 und Remscheid mit 150
Euro/m² im Jahr 2009 über dem Nordrhein-Westfälischen
Durchschnitt von 134 Euro/m². Essen, Dortmund
und Bochum weisen vergleichbare Werte auf.
Das Preisniveau der Städte an der Rheinschiene ist
hingegen deutlich höher. Düsseldorf ist Spitzenreiter
mit fast 500 Euro/m² [siehe Abb. 12].
19 Quelle: Kommunaler Wohnungsmarktbericht Solingen 2006
20 Quelle: Empirica
21
Individueller Wohnungsbau:
Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser
Im Zeitraum 1997 bis 2006 stiegen die Baulandpreise
in Wuppertal und Remscheid mit bis zu 1,5 Prozent
nur sehr moderat. Solingen verzeichnete hingegen
mit Werten zwischen 3 und 4,5 Prozent deutlich höhere
Wachstumsraten. Dieser Preisanstieg deutet
auf eine erhöhte Nachfrage in Solingen hin 22 .
Auswirkungen: Die im Vergleich zur Rheinschiene
niedrigen Baulandpreise sind ein Standortargument
für die Region. Durch die räumliche Nähe und gute
Erreichbarkeit könnte sich das Bergische Städtedreieck
als alternativer Wohnstandort zur Rheinschiene
profilieren.
2.2.2.4 Eigentum
Die Baulandpreise haben direkte Auswirkungen auf
die Neubautätigkeit. Eigentumsbildung kann jedoch
neben der Errichtung von Neubauten auch über den
Erwerb von Bestandsgebäuden oder -wohnungen
erfolgen. An dieser Stelle wird der Teilaspekt des
Erwerbs von Einfamilienhäusern herausgegriffen. In
dieser Kategorie gehört Wuppertal zur Gruppe der
Kommunen mit den niedrigsten Angebotspreisen
im Jahr 2005. Das Preisniveau in Remscheid und Solingen
liegt etwas höher. Deswegen sind die beiden
Städte in die Gruppe mit Preisen zwischen 1.250 und
1.500 Euro/m² eingeordnet. Ein höheres Preisniveau
weisen der Kreis Mettmann und der Rheinisch-Bergische
Kreis auf. Die Städte Köln und Düsseldorf gehören
zur Spitzengruppe mit mehr als 1.750 Euro/m².
22 Quelle: Wfa, WoB NRW 2007, Oberer Gutachterausschuss NRW
23

Mieten kreisfreien Städte in NRW [Euro/m²]
Mülheim Mülheim Mülheim an an an der der Ruhr
Ruhr
Auswirkungen: Die vergleichsweise niedrigen Eigenheimpreise
deuten auf einen entspannten Markt
hin. Für Nachfrager ist dies, ähnlich der Baulandpreise,
als Standortvorteil einzuschätzen. Viele Eigenheime
befinden sich im Besitz von älteren Menschen. In
Zukunft wird es zu vermehrten Angeboten auf dem
gebrauchten Eigentumsmarkt kommen.
2.2.2.5 Mieten
Innerhalb des Städtedreiecks weist Wuppertal mit
durchschnittlich 5,5 Euro/m² für eine Wohnung mit
mittlerem Wohnwert das höchste Mietniveau auf, gefolgt
von Solingen mit 5 und Remscheid mit 4,6 Euro/
m² [Werte für 2008]. Dabei sind innerhalb der Region
unterschiedliche Entwicklungsrichtungen festzustellen.
Während das Mietniveau in Wuppertal gegenüber
2005 leicht anstieg, ist es im selben Zeitraum in
Solingen leicht gesunken 23 .
Während die Mieten in Ruhrgebiet auf einem vergleichbaren
Niveau liegen, ist ein deutlicher Anstieg
zur Rheinschiene festzustellen. Besonders hohe Werte
werden in den drei Städten Köln, Düsseldorf und
Bonn gemessen. Die umliegenden Kreise, darunter
auch der Kreis Mettmann und der Rheinisch-Bergische-Kreis,
folgen mit einem ebenfalls überdurchschnittlichen
Mietniveau [siehe Abb. 13].
23
Quelle:Wfa, WoB Info 2007 -Datengrundlage: empirica – Preisdatenbank-IDN
ImmoDaten GmbH
24
Köln
Köln
Köln
Düsseldorf
Düsseldorf
Düsseldorf
Bonn
Bonn
Bonn
Münster
Münster
Münster
Aachen
Aachen
Aachen
Wuppertal
Wuppertal
Wuppertal
Oberhausen
Oberhausen
b h
Mönchengladbach
Mönchengladbach
Krefeld
Krefeld
Essen
Essen
Leverkusen
Bochum
Bottrop
Solingen
Duisburg
Dortmund
Bielefeld
Hagen
Remscheid
Herne
Hamm Hamm
Gelsenkirchen
0 1 2 3 4 5 6 7
Abb. 13 Eigendarstellung, Datengrundlage: IVD- Mietspiegel 2./3. Quartal 2008
Auswirkungen: Das im Vergleich zu den Kreisen
und kreisfreien Städten der Rheinschiene niedrige
Mietniveau im Bergischen Städtedreieck kann als
Standortvorteil für die Region angesehen werden.
Die Mietkosten können bei der Standortwahl möglicher
Bewohner einen entscheidenden Ausschlag
geben. Gegenüber den östlichen Nachbargemeinden
Ennepe-Ruhr-Kreis und Oberbergischer Kreis besteht
kein derartiger Vorteil für die Bergischen Großstädte.
2.2.3 Kernaussagen
Festzuhalten ist eine generelle Abnahme der Nachfrager
am Wohnungsmarkt im Bergischen Städtedreieck.
Beeinflusst durch erhebliche Bevölkerungsverluste
in den vergangenen Jahren, ist auch zukünftig
von einem weiteren Rückgang auszugehen. Der Rückgang
ist sowohl auf die natürliche Bevölkerungsbewegung
als auch auf Wanderungsverluste zurückzuführen.
Gleichzeitig finden Veränderungen innerhalb
der Nachfragegruppen statt. Bereits heute verzeichnen
die drei Städte hohe Anteile älterer Menschen
als auch überdurchschnittliche viele Personen mit
Migrationshintergrund. Die Phänome verlangen für
die Zukunft nach einer veränderten Angebotsstruktur.
Allgemein ist der Wohnungsmarkt der Region als
„entspannt“ zu charakterisieren. Dies schlägt sich in
– im Vergleich zur Rheinschiene – niedrigen Mieten
und Gebäudepreisen nieder. Geringe Nachfrage und
niedriges Preisniveau resultieren in einer reduzierten
Bautätigkeit in der Region – das Angebot bleibt
hierdurch weitgehend konstant.

Mittlerer Angebotspreis für Einfamilienhäuser in Euro/m² 2005
Abb. 14 Wfa, WoB Info 2007 - Datengrundlage: empirica - Preisdatenbank, IDN ImmoDaten GmbH
Mittlere Nettokaltmiete aller Mietangebote im Jahr 2005 [Median, in Euro/m²]
Abb. 15 Eigene Darstellung nach Wfa, WoB Info 2007 -Datengrundlage: empirica – Preisdatenbank-IDN ImmoDaten GmbH
25

Demografietypen Großstädte ab 100.000 Einwohner in Nordrhein-Westfalen
Abb. 16 Eigene Darstelllung nach Bertelsmannstiftung – Quelle: Webseite Wegweiser Kommune
Exkurs: Demografietypen
Die Bertelsmannstiftung hat die Städte zwischen
5.000 und 100.000 Einwohnern in verschiedene Demografietypen
eingeteilt. Ähnliche Kennzahlen in
ihrer demografischen, wirtschaftlichen und sozialen
Entwicklung weisen auf vergleichbare Handlungsbereiche
hin. Für die einzelnen Demografietypen
werden Handlungsempfehlungen gegeben. Die drei
Städte Remscheid, Solingen und Wuppertal sind der
Kategorie Großstadt über 100.000 Einwohner zugeordnet.
Wuppertal wird als „Schrumpfende Großstadt im
postindustriellen Strukturwandel“ eingestuft und
befindet sich damit in einer Gruppe mit den Großstädten
des Ruhrgebiets. Es handelt sich um altindustriell
geprägte Städte, die durch wirtschaftliche
Strukturschwäche und deutliche Bevölkerungsrückgänge
geprägt sind. Immer weniger Berufseinsteiger
und Bildungswanderer sehen hier ihre Perspektive
auf dem Arbeitsmarkt. Die Alterungsprozesse der
Gesellschaft laufen hier verstärkt ab.
26
Empfehlungen der Bertelsmann-Stiftung: Intensivierung
der regionalen Wirtschaftsförderung, Zukunftsorientierte
Seniorenpolitik, Sozialer Segregation entgegenwirken
und aktive Integrationspolitik betreiben,
Kinder- und Familienfreundlichkeit verbessern
Solingen und Remscheid werden hingegen dem Typ
„Stabile Großstädte mit hohem Familienanteil“ zugeordnet.
Die Städte dieser Gruppe fungieren als urbane
Subzentren im verstädterten Raum und sind charakterisiert
durch eine hohe Attraktivität als Wohnort
für Familien und einen überproportional hohen Anteil
an Kindern und Jugendlichen.
Empfehlungen der Bertelsmann-Stiftung: Kinder- und
Familienfreundlichkeit weiter verbessern, Wohnstadtteile
generationenverbindend weiterentwickeln,
Soziale Segregation entgegenwirken und aktive Integrationspolitik
betreiben, Handelszentralität sichern
und Stadtimage schärfen

Überregionale Einordung des Bergischen Städtedreiecks
2.3 Wohnstandortqualitäten
In Kapitel 2.2 wurde bereits das verhältnismäßig niedrige
Preisniveau als Standortvorteil des Bergischen
Städtedreiecks angesprochen. Der finanzielle Aspekt
ist jedoch nur einer von vielen Faktoren für die Attraktivität
eines Standorts. Es folgt eine Einschätzung
des Bergischen Städtedreiecks im Bezug auf weitere
wichtige Standortqualitäten.
Die verkehrliche Anbindung ist gerade für Berufspendler
von entscheidender Bedeutung. Für Bahn-
Nutzer ist die Nähe zu Haltepunkten des Regional-
und Fernverkehrs entscheidend, für Autofahrer ein
möglichst schnell erreichbarer Autobahnanschluss.
Das Bergische Städtedreieck liegt innerhalb eines
dichten Verkehrsnetzes mit überregionaler Anbindung.
Die durchschnittliche Fahrzeit zum nächsten
Autobahnanschluss beträgt in Wuppertal und Remscheid
lediglich 5 Minuten und liegt damit deutlich
unter dem NRW-Durchschnitt von 11 Minuten. Lediglich
Solingen schneidet mit durchschnittlich 12 Mi-
28
Düsseldorf
Abb. 17: Eigene Darstellung
Köln
Metropole Ruhr
Bonn
Bergisches Städtedreieck
Bergisches Land
24 Quelle: Prognos 2007: Prognos-Zukunftsatlas 2007. Ergebnisse
der Sonderauswertung für die Städte Wuppertal, Solingen und
Remscheid
nuten etwas schlechter ab 24 . Das Ruhrgebiet und die
Städte am Rhein sind sowohl mit dem PKW als auch
der Bahn zeitnah erreichbar. Hierdurch wird die Region
auch für Menschen, die im Großraum Rhein-Ruhr
arbeiten, zu einem möglichen Wohnstandort.
Gleichzeitig werden die Bewohner des Bergischen
Städtedreiecks durch die gute verkehrliche Anbindung
in die Lage versetzt, die vielfältigen Kultur-
und Freizeitangebote der umliegenden Großstädte
zu nutzen. Daneben bieten sich den Bewohnern
des Städtedreiecks auch in der Region zahlreiche
Möglichkeiten. Gegenüber den umliegenden Landkreisen
ist die hohe Angebotsdichte der Bergischen
Großstädte ein Standortvorteil. Im Vergleich zu den
großen Städten am Rhein ist das Angebot der Region
allerdings unterdurchschnittlich.
Das Bergische Städtedreieck bietet seinen Bewohnern
die Kombination großstädtischen Lebens
mit der Nähe zu Natur. Bedingt durch die polyzentrische
Siedlungsstruktur der drei Städte sind Frei-
und Waldflächen auch aus zentralen Innenstadtbereichen
schnell erreichbar. Viele Wohngebiete in den
Randlagen erhalten durch die unmittelbare Nachbar-

Verkehr
A46
A3
Abb. 18: Eigene Darstellung
L141n
schaft zu attraktiven Naturräumen eine besondere
Standortqualität. Der hohe Waldflächenanteil und
die zahlreichen Bäche und Talsperren in der Region
stellen eine besondere Naherholungsqualität dar.
Die Naherholungsgebiete des Bergischen und des
Sauerlandes sind mit dem PKW gut zu erreichen und
können dementsprechend ebenfalls als Argument
für den Wohnort Bergisches Städtedreieck angeführt
werden. Die Topografie des Bergischen Städtedreiecks
verleiht der Landschaft der Region einen besonderen
Charakter. Sie stellt in diesem Sinne ein
positives Alleinstellungsmerkmal dar. Andererseits
machen die damit verbundenen Barrieren und starken
Steigungen den Standort in vielen Bereichen besonders
für Hochbetagte unattraktiv.
Mit zunehmenden Alter und eingeschränkter Mobilität
wird die Erreichbarkeit von Zentren und Versorgungseinrichtungen
immer wichtiger. Vor dem
Hintergrund der Alterung der Gesellschaft kommt
diesem Aspekt eine wachsende Bedeutung für die
Stadtentwicklung zu. Durch den allgemeinen Trend
zur Ausdünnung des Einzelhandelsnetzes sind besonders
Wohngebiete in Randlagen betroffen. Das
Bergische Städtedreieck bietet, mit vier Hauptzen-
B224
L74
L418
A46
A1
A43
A1
tren und mehreren Nebenzentren, zahlreiche gut
ausgestattete Standorte. Diese verfügen in der Regel
über eine hervorragende verkehrliche Anbindung.
Aufgrund dessen sind sie sowohl für Menschen mit
eingeschränkter Mobilität, als auch für die Familien
mit Kindern, in denen beide Elternteile berufstätig
sind oder nur ein Auto zur Verfügung steht, als
Wohnstandort geeignet.
Für die verschiedenen Nachfragergruppen sind bei
der Standortsuche unterschiedliche Orte und Einrichtungen
von Interesse. Ein Beispiel hierfür ist die
Bergische Universität in Wuppertal. Für Studierende
und Mitarbeiter ist die Nähe zur Hochschule ein
wichtiger Standortfaktor.
29

Naturnähe, Zentren
Abb. 19: Eigene Darstellung
Der differenzierten Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt
steht im Bergischen Städtedreieck ein vielfältiges
Angebot gegenüber.
Die unterschiedlichen Wohnstandorte spiegeln
die bewegte Geschichte der Region wieder. Zahlreiche
Hofschaften in Remscheid und Solingen sind
Zeugnis der frühen Industriegeschichte der Region.
Hier finden Nachfrager, ähnlich wie in den noch erhaltenen
historischen Ortskernen der Region [z.B.
Gräfrath und Lennep], die Möglichkeit, in regionstypischen
Fachwerkhäusern zu wohnen. Gründerzeitliche
Villen- und Arbeiterviertel repräsentieren die
wirtschaftliche Glanzzeit der Region im 19. Jahrhundert.
Aufwendige Fassaden zeugen vom Reichtum
der damaligen Zeit. Villenviertel, insbesondere das
Briller Viertel und das Zooviertel in Wuppertal-Elberfeld,
bieten attraktive Stadtvillen in zentraler Lage
für anspruchsvolle Nachfragergruppen. Interessante
Gebäude aus unterschiedlichen Epochen sind verstreut
über die gesamte Region zu finden. Villen und
Hofschaften finden sich im direkten urbanen Umfeld
oder verkehrsgünstig an den Ausfallstraßen gelegen.
Dagegen können gründerzeitliche Arbeiterviertel,
wie die Elberfelder Nordstadt, mit niedrigen Mieten,
30
guter Nahversorgungssituation und multikultureller
Prägung punkten. Gleichzeitig kommt es jedoch
in diesen Quartieren zu einer Konzentration unterschiedlicher
Problemlagen. Die aus der Entstehungszeit
überkommene hohe Bebauungsdichte, der damit
verbundene Mangel an Grün- und Freiflächen und in
vielen Bereichen schlechte Bausubstanz machen
viele gründerzeitliche Arbeiterquartiere zusätzlich
unattraktiv. Im Rahmen der Programme Stadtumbau-
West und Soziale Stadt stehen deshalb gerade diese
Gebiete im Fokus von Aufwertungsmaßnahmen [siehe
Exkurs]

Programmgebiete Stadtumbau-West, Soziale Stadt und Zukunftsstandorte
Abb. 20: Eigene Darstellung
Exkurs: Programmgebiete Soziale Stadt und
Stadtumbau West
Zur Bewältigung der Problematik eines grundlegenden
Stadterneuerungsprozesses steht u.a. das
Bund-Länder-Programm Stadtumbau West zur Verfügung.
Oft als „Abrissprogramm“ für den nicht mehr
marktfähigen Wohnraum abgetan, geht es um weit
mehr als „Wir reißen ab“. Die Aufgaben des Stadtumbaus
in Nordrhein-Westfalen liegen vor allem in der
städtebaulichen Integration brachfallender Flächen,
der Stabilisierung der Innenstädte als Einzelhandelszentren
und deren Aufwertung als Wohnstandort.
Hierbei wird der Einbindung und Aktivierung von privaten
Eigentümern eine besondere Bedeutung beigemessen.
Stadtumbau-Gebiete im Bergischen Städtedreieck:
Solingen: Südliche Innenstadt, Bahnhofsumfeld
Oligs, Grimmstraße, „City 2013“ [geplant]
Wuppertal: Arrenberg / Elberfelder Nordstadt,
Unterbarmen
Remscheid: Honsberg / Blumental / Kremenholl /
Stachelhausen
Das Bund-Länder-Programm Soziale Stadt wird in
Gebieten eingesetzt, in denen sich ökonomische,
städtebauliche und ökologische Probleme konzentrieren.
Es hat die Aufwertung ganzer Stadtteile zum
Ziel. Eine bessere Integration der Bewohner, die wirtschaftliche
Erneuerung des Quartiers und der Aufbau
eines positiven Images sollen erreicht werden. Hierzu
werden bauliche Investitionen mit Projekten aus
dem sozialen und dem Bildungsbereich verknüpft.
Für die Umsetzung von Maßnahmen ist die Kooperation
mit caritativen Einrichtungen, Wohnungsunternehmen
oder sozialen Einrichtungen sowie bürgerliches
Eigenengagement erforderlich.
Im Bergischen Städtedreieck haben folgende Gebiete
am Programm Soziale Stadt teilgenommen:
Wuppertal: Ostersbaum, Oberbarmen / Wichling-
hausen
Remscheid: Rosenhügel
Solingen: Fuhr, Hasseldelle, Zietenstraße [ausge-
laufen], Nordstadt
31

Exkurs: Innovative Projekte
Das Ministerium für Bauen und Verkehr in Nordrhein-
Westfalen [mbv] hat einige Projekte aus der Region
zu den Themen Wohnen und Wohnumfeld als
gute Beispiele anerkannt und in ihren Veröffentlichungen
als Anregung für andere Städte präsentiert.
Diese Projekte zeigen die vielfältigen Entwicklungsmöglichkeiten
und Innovationen in der Region auf.
Neues Wohnen mit Nachbarschaften -
Aktive Hausgemeinschaft Solingen Wald
Die Georg-Kraus-Stiftung hat die Förderung von
Hausgemeinschaften zum Ziel. Inmitten von denkmalgeschützten
Häusern in der Altstadt Solingen
Wald baut die Stiftung öffentlich geförderte Wohnungen.
Die Grundidee der Hausgemeinschaft fußt auf
Solidarität, Nachbarschaft[er]leben und Eigenständigkeit.
In dem Wohnprojekt mit 14 barrierefreien
Wohnungen finden 24 Bewohner zwischen 60 und
85 Jahren ein neues Zuhause 25 .
Neues Wohnen mit Nachbarschaften
- Lebendiges Wohnen an der Wupper
[LeWoWu]
Durch den Umbau eines ehemaligen Schwesternwohnheims
entstand das erste Mehrgenerationen-
25
http://www.georg-kraus-stiftung.de/seniorenprojekte/Wohnanlage_Solingen_Wald.htm;
MBV, Neues Wohnen mit Nachbarschaft:
32
wohnprojekt des Vereins Lebendiges Wohnen an
der Wupper in Wuppertal-Barmen. Zielsetzung ist es,
mehrere Generationen in einer gemeinschaftlichen
Wohnform zu vereinen und eine alternative Form
des Zusammenlebens zu bieten. Auf besondere Bedürfnisse
der verschiedenen Generationen wird eingegangen.
Die Eigenständigkeit der älteren Bewohner
soll gewahrt und der Verbleib in einer eigenen
Wohnung ermöglicht werden. Der gemeinschaftliche
Ansatz wird auch von Familien und Alleinerziehenden
angenommen und ist Grundlage für den Erfolg
des Modells. Die Vereinigte Evangelische Mission
Wuppertal vermietet derzeit 18 barrierefreie Wohnungen
an die Wohngruppe; teils freifinanziert, teils
öffentlich gefördert 26 .
Wohnen im Alter - Umbau einer
denkmalgeschützten Villa in Wuppertal-
Barmen
In einer ehemaligen Fabrikantenvilla betreibt der Verein
Carmen-Sylva-Haus e.V. seit 1990 ein Kleinstpflegeheim.
Mit dem geplanten Verkauf der Immobilie
durch den Eigentümer stand die Pflegeeinrichtung
vor dem Aus. Der Verein konnte durch den Erwerb
des Gebäudes das Pflegeheim erhalten und ausbauen.
Die vormals 12 Zimmer wurden auf 15 Zimmer
erweitert und sowohl im Innen- als auch im Außenbereich
barrierefrei gestaltet. Zu den Einrichtungen
26
http://www.lewowu.de/; MBV, Neues Wohnen mit Nachbarschaft

in der Umgebung zu dem Altenwohnheim, der Kirchengemeinde
und den Waldorfschulen sowie dem
Kindergarten werden soziale Kontakte gepflegt 27 .
Wohnen im Alter - Wohnprojekte in
Remscheid-Hasten
Die Hastener Altenhilfe gGmbH hat sich die Versorgung
der Senioren im Stadtteil Hasten zur Aufgabe
gemacht. Verschiedene Wohnformen für das Alter
werden im Quartier angeboten. Das Angebot reicht
vom Service-Wohnen, über Gruppenwohnungen mit
ambulanten Betreuungsmöglichkeiten bis zur stationären
Vollpflege mit Wohngruppenorientierung und
barrierefreien [Einzel-]Wohnungen. Ein ehemaliges
Altenpflegeheim wurde zu einem Wohnheim mit barrierefreien
Appartements umgebaut 28 .
Umnutzung von alten Gebäuden zu
Wohnzwecken - Kreuzkirche Wuppertal-
Langerfeld
Ein Leuchtturmprojekt in der Region ist der Umbau
der Kreuzkirche in Wuppertal. Durch den Erhalt des
Baudenkmals kann wertvolle Gebäudesubstanz als
prägendes Element der Stadt erhalten bleiben. Nach
dem Funktionsverlust der Kreuzkirche durch die
Fusion von zwei Kirchengemeinden gelang es der
Gemeinde, das Gebäude entsprechend der denk-
27 MBV Wohnen im Alter. Neue Wohnmodelle in Nordrhein-Westfalen:
42-43; http://www.nikodemuswerk.de/index.php?id=5
28 MBV Wohnungsbau am Beginn des 21. Jahrhunderts: 25-29;
http://www.hastener-altenhilfe.de/index.htm
malpflegerischen Ansätze umzunutzen. Der Tochterverein
Gefährtenhilfe e.V. erwarb das Gebäude
und realisierte im Frühjahr 1993 15 Zwei- bis Vierbettzimmerwohnungen
für die am Wohnungsmarkt
benachteiligte Gruppe der Alleinerziehenden. Finanziert
wurde das Projekt über Bauleistungen des
Handwerkdienstes der gemeinnützigen Gesellschaft
für Entsorgung, Sanierung und Ausbildung [GESA] 29
und aus Wohnungs- und Städtebaufördermitteln in
Kombination mit arbeitsmarktpolitischen Förderprogrammen
30 .
Historische Siedlungen, zeitgenössisches
Bauen im Bestand - Siedlung Sedansberg
Wuppertal-Barmen
In der, in den zwanziger Jahren entstandenen, gartenstadtähnlichen
Siedlung wurden neben der behutsamen
Modernisierung der Baukörper auch die siedlungsprägenden,
begrünten Außenräume erhalten.
Durch Erneuerung der Dächer und Fassaden konnten
die heutigen Standards zur Wärmedämmung erreicht
werden. Auch die Grundrisse wurden den heutigen
Bedürfnissen angepasst. Die Wohnqualität wurde
durch das Zusammengelegen von Räumen und der
Einrichtung größerer Küchen und Bäder gesteigert.
Aufgrund der öffentlichen Förderung konnte die
GWG die Mietpreise halten 31 .
29
www.gesaonline.de
30
MBV Umnutzung von alten Gebäuden zu Wohnzwecken: 50-51
31
MBV Historische Siedlungen in NRW: 71-72; http://www.architektur-wuppertal.de/cms/front_content.php?idcat=3&idart=26
33

Energieeffizientes Bauen - Denkmal
als Niedrigenergiehaus, Wuppertal
Sophienstraße
Das in innerstädtischer Blockrandbebauung gelegene
Bauvorhaben gewann 2008 den Landespreis „Energieeffizientes
Bauen in der Zukunft“ für Architektur,
Wohnungs- und Städtebau in Nordrhein-Westfalen.
Bei der vorbildlichen Sanierung wurde die Schmuckfassade
zur „öffentlichen Seite“ erhalten und die
weiteren Außenflächen nach modernem Standard
gedämmt. Die großzügigen Grundrisse entsprechen
den modernen Nutzungsansprüchen. Das energetische
Konzept überzeugt mit einer kostengünstigen
Wärmeversorgung über Holzpellets, ergänzt um eine
dezentrale Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung.
Das Projekt zeichnet sich durch die Kombination
von Traditionswahrung und Ausnutzung moderner
Technik aus 32 .
2.4 Folgerungen
Die demografische Entwicklung hat entscheidenden
Einfluss auf die Region. Der abnehmenden Anzahl
von Nachfragern steht zwar ausreichend Wohnraum
zur Verfügung, jedoch muss der Wohnraum an die
differenzierten Ansprüche der Nachfrager angepasst
werden. Gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft
müssen die Potenziale der Region erkannt und ausgebaut
sowie nachfragegerechte Angebote entwickelt
werden. Die mit der Wirtschaftskrise einherge-
32 MBV Landespreis für Architektur, Wohnungs- und Städtebau
Nordrhein-Westfalen 2008 „Energieeffizientes Bauen in der Zukunft“
34
henden Auswirkungen auf Wohnungswirtschaft und
kommunale Finanzen verstärken die Notwendigkeit,
eine gemeinsame Strategie zur langfristigen Verbesserung
des Investitionsklimas in der Region zu entwickeln.
Um Bewohner langfristig an die Region zu binden
und Neubürger zu gewinnen, bedarf es einer konsequenten
Ausrichtung des regionalen Wohnangebots
an der Nachfrage. Zu den wichtigsten Zielgruppen gehören
ältere Menschen, Hochbetagte [80+], Migranten,
Familien mit Kindern, Pendler, Einkommensstarke
und Personen mit Marktzugangsschwierigkeiten.
Vor dem Hintergrund der rückläufigen Bevölkerungszahlen
sollten dabei die Anstrengungen auf die zielgruppenorientierte
Anpassung und Qualifizierung
des Bestandes konzentriert werden. Leer stehende
Gebäude und entspannter Markt können durchaus
als Chance betrachtet werden, das Angebot an die
Bedürfnisse der Nachfrager anzupassen.
Die Region verfügt über zahlreiche Qualitäten, die jedoch
bislang nicht entsprechend kommuniziert werden.
Niedrige Miet- und Kaufpreise, zentrale Lage,
Kombination von Nähe und großstädtischem Wohnen
und ein vielfältiges Angebotsspektrum sind Stärken,
die in Zukunft besser genutzt werden sollten.
Für ein verbessertes Marketing des Wohnstandortes
sind regionales Auftreten und innovative Konzepte
erforderlich.

3 Stärken - Schwächen - Chancen - Gefahren
Stärken Schwächen
relativ günstiges Preisniveau [Miete und Bauland]
einkommensstarke Einwohner
gute Verkehrsanbindung
eigenständige Nahversorgungstruktur durch viele
Stadtteilzentren
Nähe der Wohnlagen zu Natur und reizvoller
Landschaft
vielfältiges Wohnraumangebot, prägende
Einzelobjekte, besondere Standorte
Gebäude- und Flächenpotenziale im Bestand
Bürgerliches Engagement in Quartieren
Kooperationsstrukturen in der Region
Chancen Gefahren
angespannte Wohnungsmärkte Rheinschiene
Bedeutungszuwachs weicher Standortfaktoren bei
der Standortwahl von Haushalten
Gesetzliche Neuerungen [Energetische Standards]
Neue, zugeschnitte Fördermöglichkeiten in der
Stadterneuerung und Wohnraumförderung
Bedeutungszuwachs städtisches Wohnen
Differenzierung der Lebensstile und Möglickeit zur
Etablierung neuer Wohnkonzepte
Stärken-
Schwächen-
Chancen-
Gefahren
geringe Neubautätigkeit und Bestandsinvestitionen
begrenzte Flächenpotenziale für Neubauten
Investitionshemmnisse
zunehmende Leerstände
fehlende Angebote in Teilsegmenten
des Wohnungsmarktes
kaum finanzieller Spielraum der Kommunen
Segregation und Funktionsverlust
zunehmender Bevölkerungsrückgang führt zu
weniger Nachfragern am Wohnungsmarkt
Finanzielle Lage der öffentlichen Hand erschwert
Investition in Städtebau, Wohnraumförderung
durch wirtschaftliche Rezession weniger Investitionen
der Wohnungswirtschaft und Eigentümer
Zunehmender Siedlungsflächenverbrauch
steigende Infrasturkturkosten
35

Arbeitsschwer–
punkte
4 Arbeitsschwerpunkte
Die durchgeführte Analyse zeigt die Situation auf
dem Wohnungsmarkt und mögliche Auswirkungen
für das Bergische Städtedreieck. Die Qualitäten des
Wohn- und Lebensraums stellen die Stärken und
Potenziale der Region heraus, die für eine vorausschauende
Entwicklung von Strategien wichtig sind.
Für den Bereich Wohnen werden folgende zentrale
Arbeitsschwerpunkte herausgestellt:
4.1 Regionale Kooperationen
4.2 Zielgruppenorientierte Bestandsentwicklung
4.3 Regionales Wohnstandortmarketing
Im Folgenden werden hierzu Projekt- und Konzeptbeispiele
vorgestellt. Bereits im Bergischen Städtedreieck
existierende Ansätze zur Bewältigung der
Herausforderungen werden präsentiert, um Ansatzpunkte
für zukünftiges Handeln aufzuzeigen. Positive
Beispiele aus anderen Regionen können dabei als
Denkanstoß genutzt werden.
4.1 Regionale Kooperationen
Vor dem Hintergrund der angespannten Haushaltslagen
stellt die Bewältigung der wohnungswirtschaftlichen
und städtebaulichen Aufgaben eine besondere
Herausforderung für die drei bergischen Großstädte
dar. Durch die Auswirkungen des Demografischen
Wandels wird dies stets dringlicher. Eine Bewältigung
im Bereich Wohnen ist nur bei intensiver Zusammenarbeit
aller relevanten Akteure möglich. Die Finanzen
sind effektiv zu bündeln sowie gezielt einzusetzen.
36
Regionale
Kooperationen
Im Rahmen der Regionale 2006 wurden bereits viele
Akteure vor Ort aktiviert. Die entstanden Kooperationen
sind weiter auszubauen. Zukunftsweisende
Formen von Kooperationen werden auch in den drei
Städten in den Städtebauförderprogrammen „Soziale
Stadt“ und „Stadtumbau West“ erprobt. Im Rahmen
dieser Programme werden zahlreiche Akteure
aus dem Quartier, der Verwaltung und stadtweiter
Initia tiven eingebunden. Bewährte Kooperationen
aus der Städtebauförderung kommen zum Einsatz.
Die Wohnraumförderung bietet die Möglichkeit, neue
individuelle Kooperationsverträge zu schließen. Dies
trägt zum flexibleren Einsatz von Förderungen in den
Quartiere bei. Alternative Wege und partnerschaftliche
Zusammenarbeit mit Privaten sind gewünscht.
Eine Plattform für die Zusammenarbeit von Akteuren
aus benachbarten Städten bietet sich auf regionaler
Ebene an. Wichtige Ansatzpunkte für Akteure können
geschaffen werden und ein übergreifendes Konzept
zur Stärkung der Region als attraktiven Wohn- und
Lebensraum beitragen. Nicht nur beim regionalen
Handeln steht das „Gut Wohnen“ sowie der Lebensraum
im Vordergrund. Auch wird durch eine Abstimmung
die Arbeit in den einzelnen Städten erleichtert
und die Wirksamkeit erhöht. Zentrales Thema sind
die Zusammenführung und Vernetzung der vielen
unterschiedlichen Akteure im Bereich Wohnen. Einen
Konsens zu den wichtigsten Problemfeldern zu
erreichen ist die Grundlage, um gemeinsame Zielvorstellungen
entwickeln zu können.

Eine regionale Wohnungsmarktbeobachtung
kann als wichtige Grundlage für eine fundierte Situationsanalyse
dienen und im zweiten Schritt auch zu
einer Objektivierung politischer Entscheidungen beitragen.
Im Gegensatz zu landesweiten Erhebungen
können detaillierte Informationen zum Wohnungsmarkt
der Region zu den umliegenden Städten und
Gemeinden betrachtet werden. Auf Grundlage der
Beobachtung können speziell auf die Situation der
Region ausgerichtete Strategien entwickelt werden.
Bei der Betrachtung des Wohnungsmarktes sind
neben regionalen Daten zusätzliche Daten aus den
einzelnen Städten und aus der Immobilienwirtschaft
wichtig, um einzelne Entwicklungen einschätzen zu
können. Gerade kleinräumige und detaillierte Daten
vervollständigen das Bild.
Eine notwendige vergleichbare regionale Datenbasis
zur Beobachtung des Wohnungsmarktes kann
ein regionales Monitoring schaffen. Angestrebt
werden sollte zusätzlich die Betrachtung qualitativer
Aspekte der Region. Einheitliche Indikatoren und
Erhebungsmethoden der Daten sind dabei hilfreich,
die Entwicklung der Region zu erkennen – sogar von
einzelnen Stadtteilen. Aufwertungen der Region bis
zu einzelnen Quartieren lassen sich so zeigen.
Zur Begleitung des regionalen Prozesses wäre es
darüber hinaus sinnvoll, eine Evaluierung vorzunehmen.
Hierzu können Daten aus dem regionalen
Monitoring genutzt werden, um direkte Prozesserfolge
zu dokumentieren. Dies erleichtert die Schaffung
des notwendigen Vertrauens zwischen den Akteuren
und erhöht die Kooperationsbereitschaft.
Die Datensammlung kann darüber hinaus zur Präsentation
der regionalen Stärken nach außen genutzt
werden. Problemlagen können identifiziert, die
Akteure in der Region sensibilisiert und zur Mitarbeit
aktiviert werden. So können Akteure mit unterschiedlichem
Fachwissen und Ressourcen gemeinsam zu
nachhaltigen und innovativen Lösungen beitragen.
Aufbauend können in einem Regionalen Handlungskonzept
Wohnen gemeinsame Ziele gesetzt
und Strategien festgelegt werden. Die Einbindung
der regionalen Akteure aus Wohnungspolitik, Wohnungsunternehmen
und privaten Anbietern und ihrer
Interessen stellt hierbei ein zentrales Element
dar. Das Land Nordrhein-Westfalen sieht hierin ein
starkes Instrument zur kooperativen Lösung örtlicher
und regionaler Wohnungsmarktprobleme. Es
fördert die Erstellung von Konzepten und gibt Hilfestellung
im Erarbeitungsprozess. Als Grundlage
für die Konzepte werden, neben einer Analyse der
Ausgangssituation auf dem Wohnungsmarkt, auch
Prognosen der zukünftigen Entwicklung notwendig.
Dabei gehen die Anforderungen über die einer rein
quantitativen Wohnungsmarktbeobachtung hinaus.
In einem zweiten Schritt gilt es, regionale Strategien
und Zielsetzungen für den Wohnstandort Bergisches
Städtedreieck aufzustellen. Zur Umsetzung können
unterschiedliche Instrumente und Maßnahmen zum
Einsatz kommen. Begleitend sind eine fortlaufende
Wohnungsmarktbeobachtung, eine Erfolgskontrolle
und die Aktualisierung der Ziele und Maßnahmen
vorteilhaft. In der Erstellung des Konzeptes sind die
Städte und Regionen aber generell frei und können
sich so der Situation und den Problemen vor Ort an-
37

Kommunale Handlungskonzepte Wohnen
Abb. 21 Quelle: MBV - Entscheidungshilfe Kommunale Handlungskonzepte Wohnen
passen.
Die enge Arbeit vor Ort im Themenfeld Wohnen
wird bei Projekten auf Stadtteil- und Quartiersebene
sichtbar. Begleitet von übergreifenden städtischen
Strategien ist eine größtmögliche Bürgernähe äußerst
sinnvoll. Die intensive Einbindung der Akteure
vor Ort ist, auch vor dem Hintergrund immer knapper
werdender öffentlicher Mittel, ein wichtiges Element
kommunalen Handelns. Kooperationen auf regionaler
Ebene können dazu beitragen, einen Austauschprozess
über die Erfahrungen in den einzelnen
Projekten herbeizuführen. Zudem ist übergreifende
Koordinierung durch regional agierende Akteure vorstellbar,
um Synergien zu erzielen. Herausragende
Projekte und Ansätze können die Region präsentieren
und Impulse in der Region sogar mit überregionaler
Ausstrahlung setzen.
4.1.1 Bergisches Städtedreieck
Bisher ist die Datenlage in den Städten sehr unterschiedlich.
In einzelnen Teilbereichen sind auf städtischer
Ebene bereits erste Ansätze vorhanden. Ein
interkommunales Projekt ist die fortlaufende Sozialraumanalyse.
Den Anlass dazu gab die sich zuspitzende
regionale Problematik einer zunehmenden
Segregation im Bergischen Städtedreieck. Durch den
Vergleich von Sozialräumen in den einzelnen Stadtteilen
werden kritische Entwicklungen frühzeitig
sichtbar und die Städte können gezielt gegensteuern.
Zu den vorgestellten Themen Wohnungsmarktbe-
38
obachtung, Monitoring und Evaluation sind bereits
Fachkenntnisse in der Region vorhanden. Erste Erfahrungen
sammelte die Stadt Solingen zwischen
2003 und 2006 im Modellprojekt „Wohnungsmarktbeobachtungen
in NRW“. Monitoring und Evaluation
werden bei den Städten durch die Städtebauförderprogramme
immer bekannter. Aufbereitete Daten
– teilweise auch regional – stellen die statistischen
Abteilungen der Städte öffentlich in Form von schriftlichen
Publikationen oder online zur Verfügung. Die
interaktive Plattform der Stadt Wuppertal ermöglicht
es, Investoren und Interessierten sogar umfangreiche
Daten individuell abzurufen. Einen Schritt weiter
geht die Stadt Wuppertal mit der Überprüfung ihrer
städtischen Qualität gemessen an festgelegten Indikatoren.
Nicht nur die gesamtstädtische Entwicklung
steht im Fokus, kleinräumige Beobachtungen sichern
die Qualität einzelner Stadtteile.
Aktuell fertiggestellt ist das Kommunale Handlungskonzept
Wohnen der Stadt Wuppertal. Die
Stadt setzt dabei auf das Fachwissen und die Kooperation
der Wohnungsmarktakteure. In einem ersten
Fachgespräch im vorangegangen Jahr 2008 wurden
die Zielstellung für das Programm und mögliche Inhalte
mit den Akteuren diskutiert. Das Programm
baut auf einer Analyse zu Defiziten und Potenzialen
der Stadt auf. Der gegenwärtige Wohnungsmarkt
– im Besonderen der Leerstand – ist berücksichtigt
und zukünftige Entwicklungstendenzen werden
abgeschätzt. Zusätzliche Informationen liefern die
Analysen zum ermittelten Wohnungsbedarf und den
Wohnbauflächenpotentialen. Für die „Zukunft des
Wohnens“ in Wuppertal sichern Leitlinien der Stadt

Struktur und Inhalt „Handlungsprogramm Wohnen“ Wuppertal
Abb. 22 Quelle: Stadt Wuppertal
unter Einbeziehung der Wohnungsmarktakteure die
Attraktivität des Wohnstandortes. Zur Umsetzung
der Strategien und Maßnahmen sind die wichtigsten
Handlungsfelder – Bestandsentwicklung, Neubau
[Flächenentwicklung] und Marketing – festgehalten.
Das Programm wird fortlaufend auf neue Entwicklungen
und Zielsetzungen angepasst 33 .
Ein Beispiel für interkommunale Zusammenarbeit
im Bergischen Städtedreieck ist der regionale Arbeitskreis
„Soziale Stadt“. Im Rahmen der Regionale
wurden gemeinsame Ziele festgelegt und
in einem Konzept niedergelegt. Seither findet ein
Austausch bei regelmäßigen Treffen mit Vertretern
aus den drei Städten, der Bergischen Entwicklungsagentur
und einem erweiterten Akteurskreis statt.
Das Forum setzt auf gegenseitige Unterstützung bei
der Planung, gemeinsame Projektentwicklung und
gegenseitiges Lernen. Im Rahmen des zur Regionale
gestarteten Planungsprojektes „Soziale Stadt“ war
die Zielsetzung übertragbarer Projekte für die Region
entwickelt werden. Schwerpunkte des Projektes
sind die Verbesserung der Lebensqualität in den
Stadtteilen, die Vermeidung von Leerstand und die
Qualifizierung der Bewohner für den Arbeitsmarkt.
Die Städte haben bereits unterschiedliche Projekte
und Maßnahmen für ihre Stadtteile entwickelt und
umgesetzt, darunter den Bergischen Regionalladen
in Solingen, eine einheitliche Präsentation der Stadtteile
auf den jeweiligen Internetpräsenzen der Städte
[befindet sich noch im Aufbau] und das Programm
33
Stadt Wuppertal 2008: Handlungsprogramm Wohnen – Fachgespräch
mit Wohnungsmarktakteuren
„LOS“. In diesem werden städtische Maßnahmen,
wie die Umnutzung und Aufwertung leer stehender
Ladenlokale, mit Qualifizierungsmaßnahmen für junge
Menschen verknüpft. Eine enge Zusammenarbeit
bei Projektentwicklung und Erfahrungsaustausch
findet ebenfalls mit dem Partnerprogramm Stadtumbau
West statt.
In den drei Städten der Region werden vielfältige Projekte
durchgeführt, die auf Kooperationen verschiedener
Akteure basieren. Besonders hervorzuheben
sind die Projekte und Kooperationen, die im Rahmen
der Städtebauförderungsprogramme Soziale Stadt
und Stadtumbau West entstanden sind. Viele Kooperationen
gehen neue Wege und zeigen innovative
Ansätze auf.
In Wuppertal werden stadtteilübergreifende Projekte
zum Stadtumbau initiiert. Durch eine Anschubfinanzierung
sollen private Investitionen freigesetzt
und Aufwertungsprozesse in den Stadteilen
in Gang gesetzt werden. Nach dem Vorbild der Stadt
Leipzig sollen Eigentümer als zentrales Element des
Stadtumbaus aktiviert werden. Dabei wird viel Wert
auf den Aufbau von Beratungs- und Koordinationsstrukturen
gelegt, um Anreize für privates Engagement
bzw. private Investitionen zu schaffen 34 . Die
wichtigsten Bestandteile zur Umsetzung der Strategie
sind für den Bereich Wohnen drei zentrale
Einrichtungen: Wuppertaler Quartiersentwicklungsgesellschaft,
Zwischennutzungsagentur und stadt-
34 empirica Stadtentwicklungskonzept Wuppertal
39

teilorientierte Energieberatung. Für die Zukunft wäre
vorstellbar, diese Konzeption auf das gesamte Städtedreieck
auszuweiten. Aufgrund vergleichbarer Problemstellungen
in Solingen und Remscheid erscheint
dies durchaus sinnvoll.
Die im Oktober 2006 gegründete Wuppertaler
Quartiersentwicklungsgesellschaft [WQG] 35 ist
eine Beratungs- und Steuerungsagentur, die private
Immobilieneigentümergemeinschaften begleitet und
unterstützt. Vorbildcharakter hat die Agentur mit einem
quartiersbezogen Ansatz mit umfassenden Zielsetzungen
in der Gesamtstadt tätig zu sein. Dabei
verzichtet sie nicht auf fachliche Hilfe und Beratung
Externer. Das primäre Ziel ist es, eine Stabilisierung
des Quartiers durch Qualifizierung und Förderung
von Investitionen zu erreichen. Daneben wird aktiv
nach nachhaltigen Nutzungen sowie neuen Lösungen
für leerstehende Gebäude und ungenutzte Flächen
gesucht. Investitionen in den Wohnungsbestand
einschließlich dem Umbau und der Umnutzung von
funktionslosen Gebäuden werden gefördert. Zusätzliche
Angebote sollen durch Neubauprojekte geschaffen
werden. In diesem Rahmen gehört eine Aufklärung
über die Möglichkeit des Rückbaus von nicht
mehr nachgefragten Immobilien mit zur Gesamtkonzeption.
Neben baulichen Verbesserungen wird auch
die Bedeutung des Wohnumfeldes als Lebensraum
der Bewohner berücksichtigt. Eine aktive Öffentlichkeitsarbeit
bindet die Bewohner und Akteure vor Ort
35 www.quartier-entwicklung.de
40
mit ein. Unterstützend soll eine einheitliche Marketingstrategie
zur Imageverbesserung des Stadtteils
in der Außenwahrnehmung beitragen. Dazu wird vor
allem auf privates Engagement, z.B. Bürgervereine
und Interessengemeinschaften gesetzt, mit einem
nachhaltigen Effekt für die Quartiere.
In diesem Bereich engagiert sich die WQG bei der
Entwicklung von wohnungsbezogener Immobilien
und Standortgemeinschaften [wISG]. WISGs
sind ein Zusammenschluss von Eigentümern benachbarter
Immobilien mit dem Ziel, durch gemeinsame
Aktivitäten oder Maßnahmen die Marktchancen ihrer
Objekte zu verbessern 36 . Nach dem Vorbild des aus
Nordamerika stammenden Ansatzes des „Housing
Improvement District“ [HID] wurden in Wuppertal
bereits erste Erfolge erzielt. Anfang 2008 wurde in
der Elberfelder Nordstadt das „Ölberger Hauseigentümer-Netzwerk“
37 als Modellprojekt gegründet. Die
WQG berät die Hauseigentümer zur Sanierung und
Modernisierung ihrer Immobilien und gemeinschaftlichen
Aktionen im Wohnumfeld. Der Ansatz der
wISGs eignet sich besonders in Stadtumbaugebieten.
Im Gebiet Wichlinghausen arrangierte die WQG
hierzu in moderierten Workshops einen Austausch
der Immobilieneigentümer. Auch in den beiden anderen
Stadtumbau-Gebieten Wuppertals [Arrenberg,
Unterbarmen] ist die Gründung von WISGs geplant.
36
http://www.stadtumbau-hessen.de/tiny_docman/files/081023_
02_Faller.pdf empirica
37 http://www.unternehmen-nordstadt.de/aktivitaeten/hauseigentuemer-netzwerk-auf-dem-oelberg

Die Zwischennutzungsagentur 37 zielt speziell auf
das Problem des Leerstands von Ladenlokalen in
den Stadtumbaugebieten ab. Die Agentur fungiert als
Anlaufstelle und Bindeglied zwischen potenziellen
neuen Nutzern, interessierten Zwischennutzern und
Eigentümern. Ziel der Agentur ist es, Renovierungen
anzustoßen und beratend in Fragen der Umnutzung
und Gestaltung tätig zu werden. Wert wird auf den
direkten Kontakt zwischen Nutzern und Eigentümern
gelegt. Die Entwicklung von gemeinsamen Ideen soll
die Vermietungschancen der Lokale erhöhen. Übergangslösungen
und neue Konzepte sind gefragt und
sollen Investitionen anstoßen. Bei der rechtlichen
Absicherung von Verträgen unterstützt die Agentur
beide Seiten. Zusätzlich sollen Informationen über
leerstehende Ladenlokale identifiziert und in einer
Datenbank erfasst werden, um eine bessere Zugänglichkeit
für Interessierte zu ermöglichen. Neue Nutzungen
in leer stehenden Ladenlokalen können das
Quartier beleben und das kleinteilige Angebot erhöhen.
Denkbar sind auch Umnutzungskonzepte mit
der Unterteilung von Wohnen und Arbeiten sowie für
ganz neue Wohnformen.
38 http://www.zwischennutzungsagentur-wuppertal.de/
Ein weiterer Baustein des Wuppertaler Stadtentwicklungskonzeptes
ist die Stadtteilorientierte
Energieberatung. Um die Eigentümer von unsanierten
Wohnungen zu erreichen und die Bewohner
aufzuklären, werden zwei Richtungen verfolgt.
Anstoß geben die zahlreichen unsanierten Altbauwohnungen
mit hohem Energie- und Wärmeverlust
durch veraltete Heizungsanlagen und mangelnde
Isolierung. Damit die Nebenkosten nicht zur zweiten
Miete werden, helfen neue gesetzliche Regelungen.
Mit der Einführung des Energiepasses und der Verpflichtung
zur Nutzung von regenerativen Energien
für Wohnimmobilien wächst der Druck auf die Immobilienbesitzer.
Das Beratungsangebot der WQG setzt
dort an. Auch beim täglichen Verhalten der Mieter
besteht ein hoher Beratungs- und Optimierungsbedarf
zu den Themen Lüften, Stromnutzung und Wasserverbrauch.
Neben den Beratungsangeboten in
den Stadtteilen ist die Agentur auch als Mittler zwischen
Experten und Interessenten tätig. Der Aufbau
eines Netzwerkes und das Herstellen von Kontakten
ist zentraler Bestandteil. Kooperationen bestehen
bereits mit der Energieberatungsagentur NRW und
der Verbraucherzentrale Wuppertal. Oft wird neben
den energetischen Umbauten auch eine weitere Sanierung
des Gebäudes vorgenommen, was die Vermietbarkeit
der Wohnung erhöht und sich positiv auf
das Erscheinungsbild des Stadtteils auswirkt.
41

Abb. 23 Quelle: www.staedteregion-ruhr-2030.de
4.1.2 Andere Regionen
Städteregion Ruhr 2030: Regionale
Wohnungsmarktbeobachtung
Im Jahr 2007 beschlossen die elf Ruhrgebietsstädte
[Duisburg, Oberhausen, Mülheim an der Ruhr, Bottrop,
Essen, Gelsenkirchen, Herne, Bochum, Hagen,
Dortmund und Hamm], in Zusammenarbeit mit der
Wohnungsbauförderungsanstalt [Wfa] eine regionale
Wohnungsmarktbeobachtung, ergänzend zu den
kommunalen, durchzuführen. Die Städteregion Ruhr
verfolgt das Ziel, Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt
rechtzeitig zu erkennen, um angemessen darauf
reagieren zu können. Der erste Bericht wurde im
Januar 2009 veröffentlicht mit ausgewählten Daten
zum Wohnungsmarkt. Diese wurden auf einem festen
Indikatorenkatalog aufgebaut und bilden eine
gut vergleichbare Grundlage für die Region. Der Bericht
liefert umfangreiche Informationen zum Grundstücks-
und Immobilienmarkt und stellt Kennzahlen
zu Wohnungsangebot, -bedarf und -nachfrage gegenüber.
Mit der Einschätzung über die aktuelle und
zukünftige Situation des Wohnungsmarktes bietet
der Bericht eine gute Handlungsgrundlage für die
regionalen Akteure. Aussagekraft über Qualität und
Dynamik des Wohnungsmarktes der Städteregion
Ruhr gibt ein nationaler Vergleich zu weiteren Großstädten.
Eine Besonderheit stellt die regelmäßige Expertenbefragung
der Wfa zu Investitionsklima sowie
aktueller und zukünftiger Marktlage dar. Regelmäßig
erscheinende Berichte sollen die Ergebnisse der
Wohnungsmarktbeobachtung einem breiten Adressatenkreis
zugänglich machen. Parallel zur laufen-
42
den Beobachtung des Marktgeschehens werden in
Workshops und Fachgesprächen aktuelle wohnungspolitische
Themen diskutiert 39 .
Region Bonn/Rhein-Sieg: Regionales
Handlungskonzept Wohnen
In der Region Bonn/Rhein-Sieg 40 existiert bereits seit
Anfang der 90er Jahre eine regionale Zusammenarbeit
im Themenfeld Wohnen. Die Erfahrungen und
Ergebnisse der jahrelange Arbeit des regionalen Arbeitskreises
[rak] bilden die Grundlage des ersten
regionalen Handlungskonzeptes Wohnen. Bei dem
rak arbeiten die Abteilungen Entwicklung, Planung
und Verkehr der Region Bonn/Rhein-Sieg/Ahrweiler
zusammen, unterstützt von der Wissenschaft.
Aus den anfänglichen Ergebnissen der dreijährigen
Wohnungsmarktbeobachtung startet ein „Impulsprogramm
Wohnen“ mit ersten kleineren Projekten. Ab
dem Jahr 2000 folgten vielfältige Projekte mit dem
Ziel, zukunftsorientiert die Region zu stärken. Das
Handlungskonzept Wohnen für die Region wurde
Ende 2008 verabschiedet. Ziel des Konzeptes ist es,
die Wohnbaulandausweisung der Region bedarfsgerecht
und städtebaulich verträglich auszurichten.
Als Grundlage für die Erarbeitung diente eine Analyse
von Wohnungsnachfrage und Wohnungsneubauentwicklung
41 . Das aktuell veröffentliche Konzept ist
vom Ansatz her noch umfangreicher. Einen Einblick
39
http://www.staedteregion-ruhr-2030.de/cms/wohnungsmarktbericht.html
40 gebildet aus Rhein-Sieg-Kreis, Kreis Ahrweiler, der Stadt Bonn
41 http://www.wohnregion-bonn.de/

Organisation HID Projekt Hamburg
Abb. 24 Quelle: HCU-Gutachten Begleitforschung-Steilshoop 2007
der Zielsetzung und Umsetzungsstrategie gibt die
online abrufbare Kurzdarstellung:
http://www.wohnregion-bonn.de/Daten/rak_projekte/wohnen2020/Kurzdarstellung_HKW2020.pdf
Hamburg: HID
Mit dem zum 1.12.2007 verabschiedeten „Gesetz
zur Stärkung von Wohnquartieren durch private Initiativen“
ermöglicht die Stadt Hamburg als erstes
Bundesland die Einrichtung von „Housing Improvement
Districts“ auf gesetzlicher Grundlage 42 . Angelehnt
an die bereits seit 2005 erprobten „Business
Improvement Districts“ [BID], in denen sich Standortgemeinschaften
im Einzelhandel zusammenschließen,
können sich fortan auch Grundeigentümer in
Wohnquartieren zusammentun. Dieser Ansatz wird
in Nord rhein-Westfalen unter dem Titel „Wohnungsbezogene
Immobilien- und Standortgemeinschaft“
[wISG] auf freiwilliger Basis verfolgt. Maßnahmen zur
Aufwertung des Quartiers werden nicht nur gemeinsam
entwickelt, sondern in Hamburg auch gemeinsam
finanziert. Eine Abgabe wird direkt von der Stadt
von den im HID-Bereich ansässigen Grundeigentümern
eingezogen und an die durchführenden Akteure
weitergeleitet. Die Verpflichtung zur Entrichtung
eines Beitrags verhindert, dass „Trittbrettfahrer“ von
den Maßnahmen profitieren, nicht aber zu ihrer Finanzierung
beitragen.
42 Büttner, Gorgol in Beiträge Planerin 1_09: HID Steilshoop – Pilotprojekt
zur Einrichtung eines Housing Improvement Districts
Weißenfels: IBA Stadtumbau
In der schrumpfenden Stadt Weißenfels ist eine Kooperation
zwischen Stadtentwicklung und Wirtschaft
entstanden. Das Netzwerk der Lebensmittelindustrie
sieht sich in der Verantwortung, den Wohn- und
Lebensraum attraktiv zu gestalten als Investition in
die Zukunft. Angestoßen durch die Aufnahme in das
IBA-Programm, mit dem Thema „Grün der Zeit“, kamen
Akteure aus Planung, Politik und der Lebensmittelindustrie
zusammen und stellten sich gemeinsam
der Problematik. Aus dem primären Ziel, die
Neustadt mit vielen brachliegenden industriell genutzten
Flächen über die Saaleauen mit der Altstadt
mit einer Landschaftsachse zu verbinden, ist eine
enge Partnerschaft entstanden, aus der beide Seiten
Nutzen ziehen. Die aktive Einbindung von Privaten
in den Stadtumbau kann, wie hier die expandierende
Lebensmittelindustrie, einen wichtigen Partner
hervorbringen. Aus dem Interesse, die Lebensqualität
des Standorts zu steigern und ein attraktives
Zuhause für Bewohner und Arbeitnehmer sowie
für Nachwuchskräfte zu bieten, hat sich eine Interessengemeinschaft
gebildet. Die Betriebe der Lebensmittelindustrie
haben sich zu einem Netzwerk
zusammengeschlossen, um sich gemeinschaftlich
als Träger eines Standortmarketings zu engagieren.
Aus- und Fortbildungsprogramme in den Bereichen
Lebensmittelindustrie und Medizintechnik sollen vor
Ort angeboten werden. Ein stillgelegtes Elektrizitätswerk
soll als Veranstaltungsort dienen. Mit Fassadenanstrichen
ihrer Betriebe haben die Beteiligten
bereits erste Akzente gesetzt. Die Entwicklung eines
Landschaftsparks für die Bewohner auf einem ehe-
43

maligen Industriellenstandort wurde zum Teil aus
privaten Mitteln finanziert 43 .
Leipzig: Wächterhäuser
Der Verein HausHalten e.V. in Leipzig rettet leer
stehende Altbauten vor dem Verfall. Das Konzept ist
ein Beispiel für eine neuartige Form der Kooperation
von Immobilienbesitzern und Immobiliennutzern. Er
verfolgt mehrere Ziele: „Kulturdenkmäler erhalten, Eigentümer
beraten, Nutzungen akquirieren, Stadtteile
beleben, Beschäftigung fördern, Konzept kopieren“.
„Wächterhäuser“ sind historische Gebäude die
– ohne eine herkömmliche Sanierung – alleine durch
die Vermittlung an neue Nutzer erhalten werden. Es
handelt sich dabei um markante, denkmalgeschützte
Eckhäuser an großen Hauptstraßen, deren Sanierung
sich aufgrund des entspannten Wohnungsmarkts
nicht lohnen würde. Die exponierten Lage der Häuser
hat aber eine herausragende Bedeutung für das
Erscheinungsbild des Quartiers. Neu ist das Konzept
des Vereins, das zwischen Hauseigentümern und
Nutzern vermittelt. Die rechtliche Sicherheit geben
kurzfristige unkonventionelle Nutzungsverträge von
fünf bis zehn Jahren, die nicht auf Profit, sondern einen
gegenseitigen Nutzen ausgelegt sind. Bedingung
ist, dass die Wohnungen durch die Nutzer aufgewertet
werden, die Nutzung das kreatives Milieu anregt
und zur Lebensqualität im Quartier beiträgt. Geeignet
ist eine Mischung aus Wohnen, Arbeiten und
43 http://www.iba-stadtumbau.de/index.php?weissenfels
44
Aktivitäten in den repräsentativen Häusern, die das
Quartier beleben. Die kostenfreie Nutzung soll nach
Möglichkeit in ein normales Mietverhältnis übergehen
und den Besitzer zur Sanierung anregen 44 .
Metropolregion Nürnberg: ZID
Im Jahr 2008 haben sich 12 Wohnungsunternehmen
der Metropolregion Nürnberg zu einer zentralen
Immobilien- und Dienstleistungsvermittlung zusammengeschlossen.
Die kommunalen, kirchlichen
und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen
verfolgen das sozial orientierte Ziel, im Ballungsraum
zeitgemäßen Wohnraum zu fairen Preisen zu
vermitteln. Neben ihrem eigenen Bestand von über
53.000 Mietwohnungen vermitteln sie auch zu weiteren
Partnern, die Miet- und Eigentumswohnungen,
Reihehäuser und Doppelhaushälften anbieten. Die
zentrale Anlaufstelle ZID stellt neben der Vermittlung
von Immobilien auch Dienstleistungspakete zusammen.
Ein greifbares Beispiel hier für ist das Dienstleistungspaket
SOPHIA mit einem Betreuungsangebot
für Senioren 45 .
44
http://www.haushalten.org
45
http://www.em-n.eu/index.php?id=596

4.2 Zielgruppenorientierte
Bestandsentwicklung
Die bevorzugte Entwicklung im Bestand mit der Nutzung
vorhandener Gebäude- und Flächenpotenziale
– nach der Maxime „Innen vor Außenentwicklung“ –
sollte das Ziel der Region sein. Vor dem Hintergrund
rückläufiger Bevölkerungszahlen ist eine Ausweitung
der Siedlungsflächen mit den damit verbundenen
steigenden Infrastrukturkosten nicht mehr zukunftsfähig.
In einem als gesättigt zu bezeichnenden Markt
ist eine Angebotsausweitung im Bestand Neubauten
in den Randgebieten der Städte vorzuziehen. Neues
Wohnen im Bestand kann eine neue Qualität in der
Region schaffen.
Die Anpassung des Bestandes sollte gezielt auf die
individuellen Bedürfnisse verschiedener Nachfragegruppen
ausgerichtet werden. Für viele Menschen
birgt das Wohnen in zentralen Lagen in bestehender
städtischer Struktur deutliche Vorteile. Eine Schwerpunktsetzung
auf ausgewählte Standorte für bestimmte
Zielgruppen kann eine gezielte Vorgehensweise
erleichtern.
Für die Region ist die Kenntnis über ungenutzte Potenziale
in den einzelnen Städten wichtig. Es bietet
sich an, brachgefallene Industrie- und Gewerbeflächen
und -gebäude sowie noch bestehende Baulücken
für Wohnraum zu nutzen. Gerade Flächen und
Gebäude von gemeinnützigen Einrichtungen, wie
Kirchen und Gemeindehäuser, könnten ohne zusätzlichen
Grundstückserwerb Wohnraum für benachteiligte
Gruppen schaffen. Öffentliche Grundstücke und
ZielgruppenorientierteBestandsentwicklung
Verwaltungsgebäude bieten denselbigen Vorteil. Außergewöhnlichen
Wohnraum können alte Fach- und
Schieferhäuser sowie Villen und Mehrfamilienhäuser
aus der Gründerzeit bieten. Zusätzlich können an
geeigneten Stellen nicht mehr nachfragegerechte
Wohngebäude zurückgebaut und Platz für qualitätsvolle
Neubauten in bestehender städtischer Struktur
geschaffen werden. Die zentralen Lagen können als
Wohnstandorte neue Qualität erlangen. Bei identitätsstiftenden
Gebäuden, die ihre Funktion verloren
haben, zum Beispiel Kirchen, ist ein Umbau sinnvoller.
In hochverdichteten Wohnquartieren kann Rückbau
zur Schaffung zusätzlicher Grün- und Freiräume
genutzt werden. Die Wohnqualität für die Bewohner
wird hierdurch gesteigert. Die historisch bedingte
Mischung von Wohnen und Arbeiten in der Region,
mit Einzelhandel und Dienstleistungen sowie kleinteiligem
Gewerbe, bietet die Voraussetzung für eine
gute Versorgung am Wohnstandort und Nähe zum
Arbeitsplatz. Ergänzungen im Außenbereich und Arrondierungen
46 an den Stadtgrenzen, anbindend an
die vorhandene Infrastruktur, könnten das Angebotsspektrum
im Bereich Neubau erweitern. Sie stellen
eine sinnvolle Ergänzung zum Bauen und Anpassen
im Bestand dar. Für die Region ist es hilfreich, auf
ausgewählte Standorte zu fokussieren und diese
gezielt zu entwickeln.
Eine Ausrichtung der Bestandsentwicklung auf die
Stärkung des Wohnstandorts Bergisches Städtedrei-
46 Arrondierung [Abrundung]: Bezeichnet eine neue Grenzziehung
im Baurecht; den Einbezug einer angrenzender Flächen an
ein bestimmtes Grundstück zur Verkürzung der Außengrenze.
45

Wohnvorstellungen
Abb. 25 Quelle: Wohntrend-Studie 2008
eck ist maßgeblich durch qualitative Angebote und
die Aufwertung von Quartieren zu erreichen. Attraktive
Angebote müssen für verschiedene Zielgruppen
in den Quartieren geschaffen werden. Um dies zu
erreichen, ist intensiver Austausch mit Anbietern
förderlich. Daneben sollten Wohnungssuchende mit
Informationen zu den einzelnen Wohnstandorten
und attraktiven Angeboten versorgt werden. Eine
zentrale Wohnberatungsstelle könnte zu innovativen
Projekten in der Region z.B. aus den Bereichen
„neue Wohnformen“ oder „Wohnen in der Stadt“
informieren. Geeignete Wohnstandorte könnten individuell
nach den Bedürfnissen der Suchenden in
der Region ermittelt werden. Zwischen Nachfragern
und Anbieter könnte professionell ein gegenseitiger
Austausch organisiert werden. Eine Annäherung der
Bedürfnisse zu den Angeboten kann so stattfinden
und regional unterstützt werden.
Ein zusätzliches Umzugsmanagement könnte neben
der Beratung auch bei der Organisation und bei
rechtlichen Belangen hilfreich sein. Alternative Lösungen,
z.B. für das Wohnen im Alter, können angeboten
und Hilfestellung bei Umzug und Vermittlung
des Eigenheimes gegeben werden. Ein gezielter
Wohnortwechsel kann für einige Gruppen Vorteile im
alltäglichen Leben bieten. Dazu könnte ein organisierter
Wohnraumtausch mit eingebunden werden.
Bedeutsam kann diese strategische Ausrichtung der
Region für die Zukunft sein.
46
Vor allem die unterschiedlichen Lebenssituationen
und veränderten Bedürfnisse der Nachfrager sind zu
berücksichtigen, um die Angebote daran auszurichten.
Neben dem Wohnraum ist die Gestaltung von
Wohnumfeld und Quartier wichtig. Ein Aufwertung
der bestehenden Strukturen und der Gewinn an Qualitäten
sind nur durch Kooperationen von Akteuren
im Quartier möglich [siehe Kapitel 4.1]. Über weitere
Serviceangebote, wie Hilfs- und Pflegedienste
und Hausmeisterleistungen, sollte nachgedacht werden.
Eine gezielte Ausrichtung der Strategie auf die Interessen
der Nachfrager ist mit Hilfe des Instruments
„Wohntrends 2020" auch regional möglich. Darin
wird berücksichtigt, wie die Menschen wohnen
möchten und wie daraufhin das Wohnungsangebot
anzupassen ist. Bei der Untersuchung der Wohntrends
wurden nicht wie üblich nur die Zahlungsbereitschaft
analysiert, sondern auch die Wohnwünsche
berücksichtigt. Durch eine bundesweite Befragung
der Haushalte wurden sechs zentrale Wohnkonzepte
ermittelt. Zentrales Ergebnis für Deutschland ist eine
größere Vielfalt der Wohnkonzepte. Das „solide-bescheidene"
Wohnkonzept ist mit einem Viertel aller
Haushalte noch am häufigsten vertreten, aber rückläufig.
Die Zahl der Haushalte, für die ein „kommunikativ-dynamisches"
oder „anspruchsvolles" oder
„einfach-funktionales" Wohnkonzept passend ist,
wird zunehmen. Die voraussichtlich auch das Bergische
Städtedreieck betreffenden Veränderungen
drängen die Wohnungsanbieter zur Anpassung ihrer
Wohnungsbestände und einer Angebotserweiterung
in bestimmten Segmenten. Das Wohnangebot für

Wohntrends 2020
Abb. 26: Quelle: GdW Branchenbericht 3 „Wohntrends 2020“
47

Zukünftige Wohnvorstellungen
Abb. 27 Quelle: Wohntrend-Studie 2008
verschiedene Bevölkerungsgruppen sollte individueller
gestaltet werden, abhängig von Altersgruppe,
Haushaltsstruktur, Wohnkaufkraft und Wohnkonzept.
Die 20 wichtigsten Wohntrends der Zukunft
wurden im Rahmen der bundesweiten Studie herausgearbeitet,
sind aber noch auf die regionalen Besonderheiten
auszurichten. Insgesamt wird die Wohnungsnachfrage
vielfältiger. Neue Nachfragekriterien
wie energetische Standards, Sicherheitsmaßnahmen
im Wohnbereich, multimediale Ausstattung und separater
Büroarbeitsplatz zu Hause setzen sich durch.
Insgesamt wird die Anforderung an die Wohnung im
hauswirtschaftlichen und logistischen Bereich steigen.
Aus Sicht von Familien und jüngeren Senioren
gewinnen innerstädtische Quartiere an Attraktivität.
Für ältere Menschen sind ein barrierearmes Wohnumfeld
und die Nähe zum Pflege- und Gesundheitsstandort
wichtig.
Aus den Trends wurden Strategien für die Wohnungswirtschaft
abgeleitet. Nischenprodukte können speziell
auf bestimmte Zielgruppen abgestimmt werden.
Flexible Angebote sind demgegenüber geeignet, an
verschiedene Zielgruppen angepasst zu werden.
Vorhandene Wohnungen können durch zielgruppenorientierte
Dienstleistungen und besondere Ausstattungen
ergänzt und die Attraktivität gesteigert
werden. Die vorhandenen Qualitäten müssen hierzu
offensiv kommuniziert werden 47 .
47
http://www.gdw.de/index.php?mod=article_details&id_
art=1898
48
4.2.1 Bergisches Städtedreieck
Einen Ansatz zur Nachfrageorientierung und Ausrichtung
nach Zielgruppen am Wohnungsmarkt bietet
eine ILS-Studie zu Wanderungsentscheidungen
im Bergischen Land 48 . Die zahlreichen Abwanderungen
gaben den Anlass, die Wanderungsbewegungen
der Region zu analysieren. Fünf Wanderungstypen
wurden herausgestellt:
langfristige Rentabilitäts-/ Familienorientierte:
„Das passende Objekt im richtigen Umfeld“
langfristige Altersorientierte:
„Wohnen in integrierten Lagen“
biographisch Verwurzelte: „Dies ist mein Dorf“
rational Gebundene:
„Zwischenstation in der Stadt“
optimal Angepasste:
„Die Wohnung als Insel im Raum“
Aus den Wanderungstypen lassen sich Zielgruppen
ableiten. Deren spezielle Bedürfnisse und Präferenzen
sollten verstärkt berücksichtigt werden, um Bewohner
an die Region zu binden. Neben der Ausrichtung
auf die Wohnbedürfnisse sollte auch versucht
werden, neue Bewohner zu werben, um einen Ausgleich
zu schaffen. Tatsächlich ist die Wanderungssituation
nicht einseitig durch Abwanderungen geprägt.
Es wandern auch viele Menschen zu, was für
die Qualität der Region spricht. Solingen verzeichnete
in den vergangenen Jahren sogar regelmäßig Wanderungsüberschüsse
[vgl. Kapitel 2.2].
48 ILS NRW Schriften 203 Demographischer Wandel in NRW: 34-49

Wohnen im Alter
Wohnen in der
normalen Wohnung
bauliche Anpassungen
barrierefreies Wohnen
Gruppenwohnen mit
ambulanter Betreuung
Abb. 28 Quelle: BBR
Betreutes und Service-
Wohnen
Kopplung von
altersgerechten
Wohnformen
und individueller
Einzelfallbetreuung
Wohnanlage mit
zusätzlichen Gemeinschaftseinrichtungen
und integrierten
Betreuungsangeboten
Mögliche zentrale Zielgruppen aus der Analyse für
die Region sind ältere Menschen, Hochbetagte, Migranten,
Pendler, Familien mit Kindern, Einkommensstarke
und Personen mit Marktzugangsschwierigkeiten
sowie in Wuppertal zusätzlich Studenten.
Akuter Handlungsbedarf zeichnet sich für das Wohnen
im Alter im Bergischen Städtedreieck ab. Die
Versorgung der steigenden Zahl an Hochbetagten
außerhalb von stationären Einrichtungen stellt eine
Herausforderung für die Zukunft dar. Die frühzeitige
Entscheidung für einen geeigneten Wohnortstandort
für das Alter ist hierbei von zentraler Bedeutung.
Ein Drittel der Bevölkerung im Bergischen Städtedreieck
hat einen Migrationshintergrund. Bei Wohnkonzepten
für das Wohnen von Migranten sind deren
kulturell bedingten besonderen Bedürfnisse zu
beachten. Die in dieser Gruppe weit verbreitete Ausrichtung
an der eher klassischen Familienstruktur
mit großer Haushaltsgröße sowie der ausgeprägte
Wunsch nach Eigentumsbildung sollten berücksichtigt
werden. Benötigt werden große Mietwohnungen,
vor allem im unteren Preissegment. Oft können
Haushalte aus dieser Zielgruppe mit viel familiärer
Selbsthilfe auch ohne großes Kapital Eigentum bilden.
Hilfreich ist die Unterstützung von städtischer
Seite mit der Bereitstellung günstiger Flächen sowie
Gebäude oder der Erbpacht für städtische oder gemeinnützige
Flächen für Bauwillige.
Vor dem Hintergrund der negativen natürlichen
Bevölkerungsentwicklung kommt der Gruppe
der jungen Familien als Zukunftsgrundlage
Stationäre
Einrichtungen [Pfl ege im
Mittelpunkt]
Stationäre Angebote
Stationäre
Hausgemeinschaften
Mietwohnanlagen
mit integrierten
Pfl egewohnplätzen
Pfl egeheime
Seniorenresidenzen
Neue Wohnformen
Altenwohngemeinschaften
Mehrgenerationenwohnen
Siedlungsgemeinschaften
Ambulante Hausgemeinschaften
große Bedeutung zu. Besondere Qualitäten des
Wohnstandorts können Familien dabei unterstützen,
den Spagat zwischen Berufstätigkeit und Kinderbetreuung
zu bewältigen. Eine gute Infrastruktur,
soziale Netzwerke und Betreuungsmöglichkeiten im
Umfeld sind wichtige Standortfaktoren. Zudem muss
der Wohnraum bezahlbar sein, der Wohnstandort
sicher und attraktiv.
Mit der Nähe zu den Agglomerationsräumen der
Rheinschiene und dem Ruhrgebiet bietet sich das
Bergische Städtedreieck als Wohnstandort für Auswärtige
an. Der Preisunterschied im Miet- und Eigenheimsektor
zur Rheinschiene macht das Wohnen
für Pendler in der Region attraktiv. Oft sind die besonders
einkommensstärkeren potenziellen Pendler
an qualitativ hochwertigem Wohnraum in verkehrsgünstiger
Lage interessiert.
Gerade für Studenten lassen sich einzelne, auch
größere Objekte, oft kostengünstig in vom Leerstand
betroffenen Gebieten realisieren. Neue Konzepte mit
zusätzlichen Serviceangeboten werden von Wohnungsunternehmen
erprobt. Die Wohnlage richtet
sich am Zentrum und der Universität aus. Daneben
ist der günstige Preis ein entscheidendes Argument.
Neue Wege gehen Konzepte, die Alt und Jung zusammenbringen.
Wohnraum wird für einen Unkostenbeitrag
im Eigenheim zur Verfügung gestellt und im
Gegenzug werden „kleine Dienste“ vereinbart und
übernommen.
Die Einbeziehung neuer Wohnformen sollte bei
der Entwicklung von Konzepten für Zielgruppen im-
49

mer mit im Blickfeld bleiben. Gemeinschaftlich orientierte
Wohnformen, oft als nicht gewinnbringendes
Nischenprodukt abgetan, erreichen gut organisiert
bereits Marktfähigkeit. Die starke Gemeinschaftsausrichtung
findet nur in einem individuellen Kreis
Anklang. Die Projektvielfalt im Bereich gemeinschaftliches
Wohnen mit unterschiedlicher Schwerpunktsetzung
erreicht auch weitaus größere Gruppen.
Innovative Projekte können Impulse in der Region
setzen und neue Standards, z.B. im Bereich Umwelt-
und ressourcenschonendes Bauen, setzen.
Zur Stärkung der Bestandsentwicklung der Region
sollten regionale Besonderheiten beachtet werden.
Die Gebäudepotenziale der Region bieten nicht nur
Platz für Neues, sondern prägen die Region und es
bedarf eines Schutzes der historischen Gebäude.
Viele Schiefer- und Fachwerkhäuser sowie Villen
wurden mit der Zeit überformt. Eine Sensibilisierung
und Beratung der Eigentümer und Investoren sowie
die Vermittlung von regionalen Betrieben mit spezifischen
Kenntnissen können nicht nur die Gebäude
erhalten, sondern auch eine fachgerechte Sanierung
und Modernisierung der Gebäude gewährleisten.
Gerade die ehemaligen Industriebauten sind Alleinstellungsmerkmale
der Region und identitätsstiftend.
Die Einbindung von Wohnnutzung stellt hier eine interessante
Möglichkeit dar.
49
www.werkstatt-stadt.de [innovative Projekte im Städtebau]
BBR
50
„Erhaltung, Stärkung und Verbesserung innerstädtischer Wohnquartiere sind
anerkannte Ziele der Städtebaupolitik. Die wohnungspolitische und stadträumliche
Bedeutung dieser Quartiere für eine zukunftsfähige Stadtentwicklung hat
dazu beigetragen, dass innovative Wohnungsbauprojekte gerade im Kontext
von innerstädtischen Bestandsgebieten entstanden sind.“ 49
Die Verbindung von alt und neu ist die große Herausforderung
des Planens im Bestand – bietet aber
auch große Chancen. Neben dem Ziel, regionale Besonderheiten
zu erhalten, will sich die Region auch
innovativ präsentieren. Eine Verknüpfung von alter
Substanz und neuen Techniken kann sinnvolle Lösungen
hervorbringen. Gerade bei Ergänzungen im
Bestand und integriertem Neubau kann neuartige
Architektur in der Region etabliert werden. Das Thema
Baukultur wird derzeit in Nordrhein-Westfalen
mit steigendem Interesse verfolgt und in den städtischen
Zielsetzungen verankert.
.
In der Region Bergisches Städtedreieck wurden verschiedene
Ansätze in Projekten für zielgruppenspezifische
Wohnangebote im Bestand angedacht
und umgesetzt:
Unter dem Titel „Soziales Dorf“ läuft am Standort
Uellendahler Straße/ Kemper Häuschen das Projekt
der „Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft
Wuppertal“ der Caritas. Dieses ist sowohl ein Beispiel
für ein Konzept zum Mehrgenerationenwohnen
als auch für Umnutzungen im Bestand. Auf dem Gelände
eines ehemaligen Kinderheims soll in Zukunft
Mehrgenerationen- und altengerechtes Wohnen ermöglicht
werden. Der Architekturwettbewerb sieht
ein Zusammenleben von Alt und Jung in besonderer
Qualität vor. Auf der höchsten Ebene des Areals entsteht
ein Gebäude mit stationären Pflegewohngruppen.
Von dort aus kann man die Siedlung überblicken
und am Leben teilnehmen. Das Dorf besteht aus
mehren Wohnhäusern mit Wohnungen für Singles,
Senioren und Familien, die sich zentral um den Dorf-

platz reihen. Ein Fußwegenetz verbindet das Gefüge
und kreuzt den zentralen Dorfplatz, der als Kommunikationsort
für die Bewohner dient.
Ein Beispiel für Flächenpotenziale für die Zielgruppe
„Pendler“ ist das Umfeld des Bahnhofs Solingen-
Ohligs. Dieses ist aufgrund der Nähe zum Stadtteilzentrum
Ohligs und den Zugverbindungen zu Köln,
Düsseldorf und dem Ruhrgebiet besonders interessant.
Impulse bekommt der Bahnhof durch die Erneuerung
des Zugangs zur Einkaufsstraße im Rahmen
der Neugestaltung des Busbahnhofs. Mit einer
Fußgängerüberführung wird auch die Ostseite der
Bahntrasse angeschlossen und erlangt neue Attraktivität.
Brachliegende und mindergenutzte Flächen
im Osten des Bahnhofs bieten Flächenpotenziale für
die Entwicklung neuer Wohneinheiten.
Ein Beispiel für die Umnutzung eines
denkmalgeschützten Gebäudes ist das Projekt
„Service-Wohnen“ in Unterbarmen. Die geplante
Wohnform ist eine Verbindung von Wohnungen
für ältere Menschen und einem Altenheim. Es soll
eine Seniorenwohnanlage mit 11 Wohneinheiten
im größten Fachwerkhaus Unterbarmens
entstehen. Wohnbegleitende Serviceleistungen,
ambulanter Pflegedienst, Unterstützung bei der
Haushaltsführung, 24-h Notrufbereitschaft und
Fahrdienste können modular dazu gebucht werden.
Ziel ist es, den Bewohnern eine selbstständige
Lebensführung zu ermöglichen. Im Vordergrund
steht das gemeinschaftliche Zusammenleben. In
die Umbauarbeiten ist die Denkmalschutzbehörde
mit eingebunden. Zusätzlich werden energetische
Aspekte berücksichtigt. Hierdurch wird eine
zukunftsweisende Verknüpfung verschiedener
aktueller Thematiken ermöglicht.
Die Entwicklung des ehemaligen Rangierbahnhofes
Wichlinghausen in Wuppertal zum innerstädtischen
Wohnstandort „Bergisches Plateau“ 50 ist ein Projekt
der aurelis Real Estate GmbH & Co. KG. Das Gebiet
umfasst 14 Hektar und stellt eines der größten
Entwicklungspotenziale in Wuppertal dar. Im Rahmen
der stadtpolitischen Zielsetzungen soll ein familienfreundliches
Angebot geschaffen werden. Das
ausgewählte Konzept setzt die Anregungen aus der
vorlaufenden moderierten Bürgerbeteiligung um.
Ziel ist die Realisierung eines urbanen und gleichzeitig
grünen Stadtteilquartiers mit eigener Identität in
zentraler Lage. Dabei soll eine möglichst breite und
vielfältige urbane Nutzungsmischung mit zukunftsweisenden
Bauformen verwirklicht werden. 300
Wohneinheiten sollen in Ein- und Mehrfamilienhäusern
entstehen. Geplant sind sowohl Eigenheime als
auch Mietwohnungen.
Mit den Projekten Arrenberg'sche Höfe und Elba-
Fabrik werden im Wuppertaler Stadtteil Arrenberg
die Potenziale innerstädtischer Brachflächen
genutzt, um hochwertige Wohnangebote zu
schaffen. Dabei werden aktuelle Wohntrends
berücksichtigt: Der Trend zurück in innerstädtische
Lagen mit deren Nahversorgungsmöglichkeiten,
Kulturangeboten und Gastronomie sowie der Wunsch
50 http://www.bergisches-plateau.de
51

Abb. 29 Quelle: www.wohnquartier-4.de
nach individuellem Wohnen in außergewöhnlichen
Gebäuden und atmosphärischer Wohnumgebung.
Mit den Projekten in unmittelbarer Nähe zur Wupper
werden die Chancen des Elements Wasser für die
Wohnumfeldqualität genutzt. Es wird deutlich, dass
gerade im Bestand hochwertige Wohnangebote
geschaffen werden können.
Das Modellprojekt WohnQuartier 4 wurde nach
zweijähriger Entwicklungsphase am 1. April 2008
in Remscheid-Hohenhagen gestartet. Es verfolgt
das Ziel, Lösungswege für den Umgang mit dem
Demografischen Wandel aufzuzeigen. WohnQuartier 4
ist dabei als eine Formel zu verstehen, in der
die Quartiersgestaltung auf der Grundlage von
vier kombinierbaren Faktoren entwickelt wurde:
Wohnen und Wohnumfeld, Gesundheit, Service
und Pflege, Partizipation und Kommunikation
sowie Bildung, Kunst und Kultur. Das Konzept ist
in Zusammenarbeit der Hochtief Construction AG,
dem Evangelischen Erwachsenenbildungswerk
Nordrhein, dem Diakonischen Werk Rheinland
und einem interdisziplinären Experten-Team
entstanden. Remscheid-Hohenhagen ist einer
von zwei Modellstandorten. Mit Fördermitteln der
Stiftung Wohlfahrtspflege und unter Begleitung
des Landesministeriums für Generationen, Familie,
Frauen und Integration wird das Projekt über einen
Zeitraum von drei Jahren erprobt. Im Verbund
mit den örtlichen Trägern und unter intensiver
Beteiligung und Mobilisierung der Bewohner sollen
zu den vier Faktoren integrierende Strategien und
Projekte entwickelt und umgesetzt werden. Ziel
ist es, Senioren den Alltag zu erleichtern und Hilfe
52
anzubieten. Die bewegte Topografie Hohenhagens
stellt eine besondere Herausforderung für die
barrierearme Quartiersgestaltung dar 51 .
4.2.2 Andere Regionen
Region Bonn: Strategie Wohnungsmarkt
Die Region Bonn verfolgt sowohl eine Wohnbaulandpolitik
auf regionaler Ebene, als auch eine strategische
Wohnungsstandortpolitik. Die Wohnungsbaupolitik
setzt auf zusätzliche Bauflächen durch eine
Mischung aus der Aktivierung von Flächen durch Innenentwicklung,
Arrondierung und Neuausweisung.
In einer Bestandsanalyse wurden Neubaupotenziale
und Umnutzungs- und Verdichtungspotenziale
festgelegt. In der strategischen Wohnungsstandortpolitik
setzt die Region sowohl auf die Versorgung
von Nachfragern mit Marktzugangsschwierigkeiten
als auch auf die Ausrichtung auf veränderte Nachfragestrukturen
am Wohnungsmarkt 52 . Unter Berücksichtigung
der aktuellen Ausdifferenzierung
der Lebensstile und des Demografischen Wandels
werden Nachfragetypen für die Region gebildet. Mit
dem übergeordneten Ziel der Bestandsentwicklung
werden Wohnungsangebote weiterentwickelt und
die Strategie auf unterschiedliche Marktsegmente
ausgerichtet. Strategien für die Region werden für
vier zentrale Segmente entwickelt. Für das Segment
„Wohnen im Alter“ werden Standorte in zentra-
51
www.wohnquartier-4.de
52
http://www.bonn.de/imperia/md/content/umweltundgesundheit-planen-bauenundwohnen/stadtplanung/stadtentwicklung/
wohnbauflaechen/isselmann_vortrag.pdf

ler Lage und fußläufiger Erreichbarkeit des Versorgungsangebots
präferiert. Aufgrund zunehmender
Nachfrage im Segment „Wohnen auf Zeit“ wird auf
Wohnungen mit zusätzlichen Serviceleistungen und
flexible Miet- und Eigentumskonzepte gesetzt. Für
das Segment „Wohnen mit Kindern in zentralen Lagen“
ist neben der Verbesserung des Angebots durch
veränderte Wohnungsgrundrisse und eine Anpassung
an derzeitige Standards, die Verfügbarkeit von
bewachten Außenflächen wichtig. Gerade Quartiere
mit Einwohnerrückgängen können dadurch gestärkt
und stabilisiert werden. Im traditionellen Segment
„Wohnen für Personen mit Marktzugangsschwierigkeiten“
werden preissensiblen Nachfragegruppen
geeignete Grundstücke vorbehalten 53 . Mittlerweile
sind die Strategien in einem umsetzungsorientierten
regionalen Handlungskonzept Wohnen für die Region
festgelegt. Die weiteren Entwicklungen sind mit
Spannung zu verfolgen 54 .
53 Bundesstadt Bonn, Stadtplanungsamt, Januar 2007
54 www.wohnregion-bonn.de
Potsdam- Mittelmark: Arbeitskreis
„Wohnen der Zukunft“
Der Landkreis Mittelmark ist stark vom Demografischen
Wandel betroffen. Hohe Anteile von über 50-
Jährigen und Hochbetagten machen Überlegungen
zu neuen Konzeptionen notwendig. Im Rahmen eines
regionalen Arbeitskreises werden neue Wohnformen
gesucht. Diese beziehen sich unter anderem auf aktives
Älterwerden, ein gemeinsames Miteinander von
Alt und Jung und Wohngemeinschaften Gleichaltriger.
Um die Entwicklung im Landkreis zu unterstützen,
hat der Arbeitskreis sich zum Ziel gesetzt, nicht
nur zu informieren, sondern auch die Öffentlichkeit
zu sensibilisieren. Mit gebündelten Kräften soll die
Entwicklung von Modellprojekten vorangetrieben
werden. Bei größeren Veranstaltungen finden sich
die Akteure in mehrmonatigem Abstand zusammen.
Projektgruppen treffen in regelmäßigen Abständen
zusammen 55 .
Berlin: Das Geckohaus
Das Geckohaus in Berlin ist ein Beispiel für auf Zielgruppen
ausgerichtete Immobilienentwicklung. Es
handelt sich um ein Plattenbau-Ensemble aus dem
Jahr 1985, das bereits nach fünf Jahren durch Leerstand
und Verwahrlosung gekennzeichnet war. Der
unsanierte Komplex besteht aus fünf Wohnblöcken
mit insgesamt 362 Wohneinheiten. Trotz wenig at-
55 www.potsdam-mittelmark.de; http://www.demografie-pm.de
53

Geckohaus
Abb. 30 Quelle: www.geckohaus.de
traktiver Lage kaufte die International Real Estate
PLC [IRE] den Bestand. Eine geeignete Zielgruppe für
das Objekt wurde definiert: innovativ, niedriger bis
mittlerer Einkommensstatus, Lebensphase zwischen
18 und 33 Jahren. Für Rentner und Familien ist das
Objekt nicht geeignet. So zielt das Gestaltungs- und
Vermarktungskonzept auf die Zielgruppe mit den Eigenschaften
„spritzig, jung und frech“ ab.
Das Sanierungskonzept beinhaltet eine komplette
Umgestaltung der Fassaden, Gemeinschaftsflächen
und Außenbereiche. Mit einer freundlich, fröhlich
und besonders farbenfrohen Farbgebung soll die
Attraktivität gesteigert werden. Das Alleinstellungsmerkmal
liefert das Markenzeichen des Gecko als
wiederkehrendes Motiv und Namensgeber.
Ein zusätzlicher Eye-Catcher ist die nächtliche Beleuchtung
der Dächer und die Graffitikunst im Eingangsbereich.
Für die Wohnungen gibt es zwei
Gestaltungstypen: der günstige „Cotto“ und der exklusive
„Move“. Für das Cotto-Konzept wurden nur
geringe Investitionen in Modernisierung getätigt.
Der Typ Move wurde hingegen hochwertig und variantenreich
ausgestattet. Die baulichen Maßnahmen
wurden durch ein Marketingkonzept flankiert. Alle
Kommunikationsinstrumente weisen ein modernes,
in Typographie und Farbgebung junges Design auf
und stellten den Gecko heraus. Zur Kommunikationsstrategie
gehörte es darüber hinaus, die Interessenten
bei der Besichtigung zu duzen und einen
kurzen einseitigen Mietvertrag zu verwenden. In der
Vermietungsphase wurde zur Beschleunigung ein
Vermietungsbüro vor Ort und eine Musterwohnung
54
eingerichtet. Die Strategie der IRE war erfolgreich.
Die Wohnungen konnten komplett vermietet, die
durchschnittlichen Mieteinnahmen deutlich erhöht
werden 56 .
Grundlage für die Zielgruppenfestlegung war das
„3x3-Lebensweltenmodell“. Zunächst wurde anhand
der vorhandenen Lagebedingungen eine geeignete
Zielgruppe herausgearbeitet. Die Einkommensverhältnisse,
Vorlieben und Bedürfnisse dieser Gruppe
werden analysiert. Lebenswelt und Wohnwünsche
werden aufgezeigt. Hieraus kann abgeleitet werden,
welche baulichen Maßnahmen ergriffen werden
müssen, um den Bedürfnissen der ausgewählten
Zielgruppe gerecht zu werden und wie die Aufmerksamkeit
der Zielgruppe auf das Objekt gerichtet werden
können 57 .
56
www.geckohaus.de
57
Quelle: iib – Institut Innovatives Bauen Dr. Hettenbach GmbH

Regionales
Wohnstandortmarketing
4.3 Regionales Wohnstandortmarketing
Vor dem Hintergrund des allgemeinen Bevölkerungsrückgangs
nimmt die Konkurrenz um Einwohner zu.
Um Neubürger zu gewinnen und die bestehende
Bevölkerung zu halten, müssen die Qualitäten des
Standortes klarer herausgestellt und vorhandene Angebote
besser präsentiert werden. Ziel eines Wohnstandortmarketings
für das Bergische Städtedreieck
wäre es, die Region als Wohn- und Lebensraum zwischen
der Rheinschiene, dem Ruhrgebiet und den
ländlichen angrenzenden Kreisen zu positionieren.
Hierzu muss das Profil der Region gestärkt und die
vorhandenen Stärken offensiv nach außen und innen
kommuniziert werden. Das Marketing nach außen
soll dazu beitragen, neue Bewohner für den Standort
zu gewinnen. Nach innen soll die Identifikation mit
der Region gestärkt werden, um die Bürger an die
Region zu binden.
Zu Beginn ist es wichtig, die regionalen Besonderheiten
und Stärken der Region als Wohn- und Lebensraum
herauszuarbeiten. Im Rahmen der Profilbildung
sollten die besonderen Qualitäten und
Alleinstellungsmerkmale der Region zu den konkurrierenden
Standorten herausgestellt werden. Wichtig
ist es, sowohl die Region als Ganzes zu präsentieren,
als auch auf die besonderen Qualitäten der
einzelnen Stadtteile einzugehen. Um eine möglichst
große Nähe zur Nachfrageseite zu erreichen, sollten
die Bürger bereits bei der Profilbildung einbezogen
werden. Aber auch bei der Durchführung konkreter
Projekte und Maßnahmen können sie einen wichtigen
Beitrag leisten. Viele Bürgervereine und -initiati-
ven engagieren sich für Attraktivität und Image ihres
Stadtteils, ihrer Stadt oder Region. Bürger, die für ihren
eigenen Wohnort werben, haben eine besondere
Überzeugungskraft. Die Bürgervereine sind vor allem
auf Stadtteilebene vertreten. Hier tragen sie, z.B. mit
der Organisation von Stadtteilfesten, zu einer Imageverbesserung
und stärkeren Identifikation mit dem
Wohnort bei.
Zu einer positiveren Wahrnehmung der Qualitäten
des Wohn- und Lebensraums können organisierte
Führungen durch die Region beitragen. Diese können
sowohl an Einheimische als auch Ortsfremde
gerichtet sein. Im Rahmen dessen ist die Mitwirkung
engagierter Bürger als ortskundige Führer gut vorstellbar.
Wichtig ist es, die zentralen Zielgruppen direkt anzusprechen.
Einzelne Standorte können gezielt für
bestimmte Zielgruppen entwickelt und beworben
werden. Hierzu könnten parallel zu baulichen Maßnahmen
auch spezielle Service- und Dienstleistungen
für die Bewohner angeboten werden. Dies erhöht die
Wirkungen der Maßnahmen. Um Neubürger langfristig
an die Region zu binden, sollte bereits zu Beginn
versucht werden, diese offensiv von den Qualitäten
der Region zu überzeugen. Begrüßungspakete mit
Gutscheinen für Kultur- und Freizeiteinrichtungen
sowie Informationsbroschüren über die vielfältigen
Angebote sind hierfür ein bewährtes Mittel. Eine
wichtige Zielgruppe sind Menschen, die nicht in der
Region wohnen, aber dort einen Job, eine Ausbildung
oder ein Studium beginnen. Diese sind möglicherweise
besonders offen für einen Umzug in die Region.
55

Durch eine gezielte Ansprache, z.B. die Überreichung
eines Begrüßungspaketes zur Einschreibung an der
Universität, sollte versucht werden, sie vom Wohnstandort
Bergisches Städtedreieck zu überzeugen.
Ein Hindernis für Wohnungssuchende ist oftmals die
mangelnde Transparenz über die Wohnungs-, Haus-
und Grundstücksangebote auf dem Markt sowie fehlende
Kenntnis über die Eigenschaften der einzelnen
Stadtteile und Quartiere. Das erfolgreiche Finden des
geeigneten Angebots wird hierdurch erschwert. Ein
vielversprechender Ansatz ist die Nutzung des Internets
als Werbe- und Informationsplattform für den
Wohnstandort. Informationen über die Qualitäten
des Region und der verschiedenen Stadtteile können
gebündelt und leicht zugänglich präsentiert werden.
Verknüpfungen zu den Homepages von Wohnungsunternehmen
aus der Region können die Orientierung
für Wohnungssuchende erleichtern.
Die Bildung einer Dachmarke für die verschiedenen
Aktivitäten kann die Wahrnehmung nach innen und
außen erhöhen und zu einer besseren Orientierung
für die Nutzer der Angebote beitragen. In Anlehnung
an die bestehenden Marken, z.B. kompetenzhoch³,
bietet sich der Titel „wohnenhoch³“ an.
4.3.1 Bergisches Städtedreieck
Die Grundlagen für ein gemeinsames Wohnstandortmarketing
wurden bereits gelegt. Die Kooperation
zwischen den Kommunen ist erprobt und der Name
„Bergisches Städtedreieck“ etabliert. Hierauf kann bei
der Profilierung des Standortes aufgebaut werden.
56
Angestoßen durch die Regionale 2006 wurden
bereits mehrere regionale Marken im Bergischen
Städtedreieck etabliert. Darunter „kompetenzhoch³“
als Dachmarke für die Wirtschaftsregion. Unter der
Marke investhoch³ wurde 2008 ein Internetportal
für die Vermarktung bedeutsamer Gewerbeflächen
eingerichtet. Dieses Angebot könnte als Vorbild für
eine Online-Präsentation der Wohnregion Bergisches
Städtedreieck dienen. Die Gewerbeflächen sind online
über eine interaktive Landkarte sowie Luftbilder zu
betrachten. Zu jedem Standort liegt ein detailliertes
Exposé mit den wichtigsten Angaben zur Fläche und
den Ansprechpartnern vor.
Aktivitäten der Städte
Auch auf städtischer Ebene finden sich Ansätze
einer Markenbildung. In Wuppertal wird mit der
Kampagne „Wuppertal. keiner wie wir“ versucht, die
verschiedenen Facetten der Stadt herauszustellen
und in einer Marke zu bündeln. In Solingen greift der
Slogan „Echt.Scharf.Solingen.“ die identitätsprägende
Historie auf.
In Remscheid wurden für alle vier Stadtteile
Marketingräte ins Leben gerufen. Seit Mitte 2003
existiert darüber hinaus als Dachorganisation der
Marketingrat Remscheid. Die Marketingräte
engagieren sich für die Steigerung der Attraktivität
von Stadt und Stadtteilen als Wohn- und Lebensraum.
Sie verfolgen das Ziel, vorhandene Kräfte zu bündeln,
neue Partnerschaften zwischen verschiedenen
Gruppen zu begründen und die Außendarstellung
zu verbessern. Die Marketingräte in den einzelnen

WuppertalINSIDE 2009
Potenziale erkennen
Projekte vorstellen
Standort kommunizieren
Stadtteilen weisen eine stärkere Innenorientierung
auf. Sie sind mittlerweile als Vereine organisiert
[z.B. „Lennep Offensiv e.V.“] und veranstalten u.a.
Bürgerfeste und Musikveranstaltungen.
Ein auf Investoren ausgerichtetes Konzept ist die
seit 2007 jährlich stattfindende Investorentour
„Wuppertal INSIDE“ mit Vertretern der
Immobilienwirtschaft. Diese wird von der
Wirtschaftsförderung Wuppertal in Zusammenarbeit
mit Stadtverwaltung und Stadtmarketing mit dem
Slogan: „investorenfreundlich- keiner wie wir“
organisiert. Auf einer Tour durch die Stadt werden
den Interessenten ausgewählte Gewerbe- und
Wohnbauflächen vorgestellt. Hierdurch erhalten
sie einen Überblick über das Angebot in der Stadt.
Es bietet sich die Chance zur Präsentation des
Wohnstandortes mit überzeugenden Projekten.
Als Instrument zur dauerhaften Bindung von
Wuppertaler Neubürgern an die Stadt erhalten
diese von der Wuppertaler Marketing GmbH 61
neben umfassendem Informationsmaterial über
das Freizeit- und Kulturangebot der Region ein
Begrüßungspaket mit Gutscheinen für Wuppertaler
Einrichtungen und Unternehmen, beispielsweise den
Wuppertaler Zoo.
61 http://www.wuppertal-marketing.de/320.html
Bürgerschaftliches Engagement
In der Region sind zahlreiche Bürgervereine und
Interessengemeinschaften [IG] auf Stadtteilebene
aktiv. Diese setzen sich für mehr Lebensqualität
im Stadtteil ein, aber auch für dessen bessere Innen-
und Außendarstellung. Die Initiative geht sowohl von
Bürgern, als auch im Stadtteil beheimateten Unternehmern
aus.
In der Elberfelder Nordstadt [Ölberg] ist bereits seit
einigen Jahren der Verein „Unternehmer/innen
für die Nordstadt e.V.“ 62 aktiv. Dieser setzt sich für
eine aktive Stadtteilförderung ein. Ziel des Vereins ist
es unter anderem, das Profil der Nordstadt zu definieren
und zu verbessern. Hierzu werden Werbekonzepte,
Feste und Veranstaltungen durchgeführt. Als
Symbol für die Identifikation mit dem Quartier werden
Pullover und T-Shirts mit der Aufschrift „Ölberg“
verkauft.
Jüngstes Beispiel für die Gründung eines stadtteilbezogenen
Bürgervereins ist der „Aufbruch am
Arrenberg e.V.“ 63 . Dieser wurde im Oktober 2008
von engagierten Unternehmern aus dem Stadtteil
gegründet. Die Wuppertaler Quartiersgesellschaft
[WQG] unterstützte den Entstehungsprozess. Der
Verein beabsichtigt, unter anderem durch die Erarbeitung
eines Stadtteilführers und die Ausrichtung
eines Stadtteilfestes das Image des Stadtteils nach
innen und außen zu verbessern.
62
www.unternehmen-nordstadt.de
63
www.aufbruch-am-arrenberg.de
57

Internetangebot des Spar- und Bauverein Solingen
Abb. 31 Quelle: www.sbv-solingen.de
Auch auf gesamtstädtischer Ebene gibt
es positive Ansätze bürgerschaftlichen
Engagements. Ein herausragendes Beispiel ist die
Wuppertalbewegung 64 . Wichtigstes Projekt des
Vereins ist die Umnutzung der im Norden Wuppertals
verlaufenden „Rheinischen Strecke“ in einen Fuß-
und Radweg. Unter dem Titel „Nordbahntrasse“
ist es der Wuppertalbewegung gelungen, große
Aufmerksamkeit und Begeisterung für dieses Projekt
in der Region, aber auch Bekanntheit darüber hinaus,
zu erzielen.
Der Stadtmarketingverein Wuppertal aktiv
e.V. ist ein 1996 gegründeter Verein mit dem
Ziel, das Image Wuppertals zu stärken. In dem
Verein haben sich Unternehmen und engagierte
Privatpersonen, Organisationen und Initiativen
zusammengeschlossen. Unter anderem organisiert
Wuppertal aktiv zusammen mit der der Stadtmarketing
GmbH das jährlich stattfindende Stadtfest „24-
Stunden-live“ 65 .
Private Anbieter
Der privat betriebene Service „Wupperdomizil“
sieht sich als Ansprechpartner rund um die Themen
Gästebetreuung und Wohnortwechsel. Angesprochen
werden Unternehmen und Privatpersonen. Unter
dem Slogan: „Wo es mir gut geht, da bin ich zu
Hause“, werden Kunden bei Wohnungssuche,
Umzugsorganisation und sonstigen, mit einem Umzug
64 www.wuppertalbewegung.de
65 www.wuppertal-aktiv.de
58
verbunden Aufgaben unterstützt. Für Unternehmen
stellten sie Wohnangebote in gewünschter Wohnlage
und Ausstattung für zukünftige Angestellte
zusammen 66 .
Ein Positivbeispiel für eine moderne Präsentation des
Wohnangebotes ist die Homepage des Spar- und
Bauvereins Solingen. Dieser bietet online umfangreiche
Informationen zu den einzelnen Siedlungen
und dem Wohnstandort sowie aktuelle Wohnungsangebote.
Wohnungssuchende erhalten hierdurch
einen schnellen Überblick über das vorhandene Angebot.
Zu den einzelnen Siedlungen sind Informationen
zu Siedlungs- und Gebäudetyp sowie Anzahl,
Größe und Modernisierungsstand der Wohnungen
verfügbar. Daneben werden Angaben zu vorhandener
Infrastruktur [Nahversorgung, Schulen, Verkehrsanbindung,
Kindergärten], Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten
und zusätzlichen Serviceangeboten
gemacht. Zur Orientierung für die Wohnungssuchenden
werden Empfehlungen für einzelne Nachfragergruppen
gegeben. Die Orientierung wird mit
Wortmarken erleichtert [„ Neu & neuwertig“: Stilvoll
modernisierter Altbau und attraktiver Neubau; “Mehr
für Sie“: Einzelmodernisierte Wohnungen in guter
Lage und Ausstattung; „Gut & günstig“: Wohnungen
zum kleinen Preis – für den jungen Single oder die
Familie; „ Selbständig & sicher“: Seniorenfreundliche
und barrierearme Wohnungen]. Das Serviceangebot
wird durch individuelle Beratungen abgerundet 67 .
66
www.wupperdomizil.de
67
www.sbv-solingen.de

4.3.2 Andere Regionen
„Der Teltow“: Regionalmarketing
Ein Beispiel für ein von der Bürgerschaft getragenes
Regionalmarketing ist in der im Süden Berlins
gelegenen Region „Teltow“ zu finden. Der Verein
„Regionalmarketing Der Teltow“ wurde 2007 von
engagierten Bürgern mit dem Ziel gegründet, die
Attraktivität der Region zu steigern. Das Regionalbewusstsein
und die emotionale Bindung der Menschen
an die Region sollen gestärkt werden. Hierzu
soll ein „nachhaltiges Regionalmanagement“ betrieben
werden. Zentraler Bestandteil dieses Konzeptes
ist es, die regionalen Akteure zu vernetzen und
gute, innovative Ideen aus der Region zu fördern.
Die besten Ideen werden im Rahmen einer jährlich
stattfindenden Veranstaltung mit dem „Toscar“ ausgezeichnet.
Herausgestellt werden dabei besonders
regionale Produkte, Beiträge zum sanften Tourismus
und Unternehmen mit ökologischen Konzepten oder
besonderem Engagement für die Ausbildung 68 .
Schwerin und Wilhelmshafen:
Wohnstandortinfo
Die Städte Schwerin und Wilhelmshaven haben
ein Internetportal zur Wohnstandortsuche
eingerichtet. Es stellt ein umfassendes Konzept
dar, Wohnungssuchende bei der Ermittlung des
optimalen Wohnstandortes zu unterstützen.
68 www.regionalmarketing-derteltow.org
Das Projekt ist in Zusammenarbeit mit der TU
Dortmund entwickelt worden. Mögliche Woh nungsinteressenten
können schnell und indi viduell
über das Angebot informiert werden. Nach der
Angabe der persönlichen Anforderungen an den
Wohnstandort [Wohnumfeld, Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes,
Einkaufsmöglichkeiten, Schu len, Kultur-
und Freizeitangebote] und zusätz licher statistischer
Daten werden passende Stadtteile für den Suchenden
ermittelt. Aktuelle Immobilienangebote können direkt
über den Partner Immobilienscout24 abgerufen
werden. Die eher klassische Suche über die Wohnform
[Wohnung/Haus; zum Kauf/zur Miete] in den
Stadtteilen bietet eine Alternative. Ein zusätzliches
Feature ist ein Mobilitätskostenrechner für
den individuellen Wohnstandort. Mithilfe dieses
Rechners können die Mobilitätskosten für den Weg
zum Arbeitsplatz für verschiedene Wohnstandorte
innerhalb der Stadt komfortabel errechnet
und verglichen werden. Weitere umfangreiche
Informationen zu Infrastruktur und Besonderheiten
der Stadtteile werden über einen interaktiven
Stadtplan bereitgestellt. Aktuelle Informationen zu
baulichen Projekten und Neubaugebieten sowie der
aktuelle Mietspiegel sind im Angebot inbegriffen.
Um den Kontakt zu den örtlichen Anbietern zu
erleichtern, sind örtliche Wohnungsunternehmen
aufgelistet und aktuelle Angebote ersichtlich. Das
Informationsangebot aus dem Internet wird ergänzt
um eine persönliche Beratung vor Ort in einer zentral
eingerichteten Beratungsstelle 69 .
69
http://www.schwerin.wohnstandort.info/
http://www.wilhelmshaven.wohnstandort.info/
59

60
Impressum
Bearbeitung:
Bergische Entwicklungsagentur GmbH
Stadt- und Regionalentwicklung
Kölner Straße 8
42651 Solingen
Cand.-Ing. Verena Kreuter
Cand.-Arch. Matthias Kübel
Cand.-Ing. Marco Scheil
Cand.-Ing. Arne Schwöbel
Dipl.-Ing. Bauassessor Carsten Zimmermann
Projektleitung:
Carsten Zimmermann
Tel. +49 [0] 212 881606 68
Fax +49 [0] 212 881606 66
zimmermann@bergische-agentur.de
www.bergische-agentur.de
Gestaltung und Layout:
Verena Kreuter
Fotos:
Günter Lintl
Städte Remscheid, Solingen, Wuppertal
© www.photocase.com
Akteure der Region
Solingen, im August 2009
Die Bergische Entwicklungsagentur GmbH ist ein Gemeinschaftsunternehmen
der Städte Wuppertal, Solingen,
Remscheid, der bergischen Stadtsparkassen,
der IHK und der Wirtschaftsförderung Wuppertal. Die
Bergische Entwicklungsagentur bündelt und koordiniert
Entwicklungsaufgaben und Strukturprojekte von
regionaler Bedeutung.