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Immobilienverband Deutschland IVD
Verband der Immobilienberater, Makler,
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Pressemeldung PN 30/25.06.2013
Unter welchen Voraussetzungen kann ein gewerblicher Mietvertrag
wegen fehlender Zustimmung zur Untervermietung gekündigt werden?
Mit dieser Frage hat sich das OLG Naumburg in seinem Urteil vom
15.11.2012 – 9 U 98/12 – befasst
Zum Sachverhalt:
Die Klägerin im Ausgangsrechtsstreit ist Mieterin von Gewerberäumen. Der
Mietvertrag war zeitlich befristet. Die Klägerin hat die beklagte Vermieterin
unter Hinweis auf ihre „negative Ertragssituation“ unter zweiwöchiger Frist
um die Erlaubnis zur Untervermietung an eine Computerwerkstatt gebeten,
die ein vergleichbares Ladengeschäft wie sie betreiben wolle. Ergänzende Informationen
über die beabsichtigte Untervermietung wurden von der Klägerin
angeboten. Sie teilte der Beklagten außerdem den Namen und die Adresse
des Untermieters mit. Sie wies die Beklagte darauf hin, dass eine Nichterteilung
der Erlaubnis bis zum Ablauf der zweiwöchigen Frist als Ablehnung der
Anfrage verstanden werde.
Die Beklagte reagierte auf die Anfrage nicht, worauf die Klägerin das Mietverhältnis
außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigte.
Der anschließende Rechtsstreit vor der ersten Instanz wurde zu Gunsten der Klägerin
entschieden, indem das Landgericht feststellte, dass das Mietverhältnis wegen
der verweigerten Untervermietung beendet sei, § 540 Abs.1 Satz 2 BGB.
Das OLG Naumburg indessen hat auf die Berufung der Beklagten das Urteil des
Landgerichts abgeändert, die Klage abgewiesen und die Entscheidung wie folgt
begründet:
Die Klägerin sei nicht berechtigt gewesen, das Mietverhältnis wegen verweigerter
Untervermietung außerordentlich zu kündigen. Zwar habe nach Ansicht des Erstgerichts
ein ausreichendes Untermietbegehren vorgelegen, weil es bestimmten inhaltlichen
Anforderung wie Name und Adresse des Unternehmers entsprochen habe
(OLG Dresden, Urteil vom 29.04.2004 – 16 U 2378/04).
Folgerichtig wertete das Berufungsgericht das Schweigen der Beklagten auf das
danach ausreichende Untermietbegehren der Klägerin als Erlaubnisverweigerung
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im Sinne des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die außerordentliche Kündigung der Klägerin
sei aber dennoch unwirksam, da nach durchgeführter Beweisaufnahme ein
ernsthafter Anmietungswille des benannten Unternehmens gar nicht vorgelegen
habe.
Im Einzelnen:
Die Entscheidung des OLG Naumburg entspreche der herrschenden Ansicht, ein
Mietbegehren müsse bestimmten inhaltlichen Anforderungen genügen, damit sich
der Vermieter über die Bonität des Untermieters informieren könne. Das Berufungsgericht
hat seine Entscheidung auf die Rechtsprechung des OLG Dresden
gestützt, wonach der Mieter von Gewerberaum bei der Bitte um Zustimmung zur
Untervermietung ausreichende Angaben zur Person des Untermieters machen
müsse, damit der Vermieter die Zuverlässigkeit, Solvenz und Bonität des genannten
Untermieters überprüfen könne. Darüber hinaus müssten bei einem Gewerbemietverhältnis
dem Vermieter auf Nachfrage auch die wesentlichen Mietbedingungen
des Untermietverhältnisses wie Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit des Vertrages,
etwaige Kündigungsmöglichkeiten und Übernahme einer Betreiberpflicht mitgeteilt
werden (so auch OLG Dresden, a.a.O.).
Das OLG Naumburg musste sich weiterhin mit der Frage beschäftigen, ob es als
eine Erlaubnisverweigerung gewertet werden könne, wenn der Vermieter auf eine
entsprechende Anfrage des Mieters nicht innerhalb einer angemessenen Frist reagiere.
Schweigen stelle grundsätzlich keine Willenserklärung dar; es gelte aber etwas
anderes, wenn der Schweigende verpflichtet gewesen wäre, seinen abweichenden
Willen zu äußern. Davon sei auszugehen, wenn der Mieter ein ausreichendes
Untermietbegehren an den Vermieter heranträgt und die Untervermietung
nicht generell ausgeschlossen ist. Das Vorliegen der Voraussetzungen für ein ausreichendes
Untermietbegehren hat das Berufungsgericht zwar festgestellt; allerdings
habe es dem Untermieter an einem ernsthaften Anmietungswillen gefehlt,
was das Sonderkündigungsrecht nach § 540 Abs. 1 Satz 2 trotz verweigerter Erlaubnis
entfallen lasse.
Der Leitsatz der Entscheidung lautet dann folgerichtig:
Da eine Untervermietung für den Vermieter einer Gewerbeimmobilie zumindest
mittelbare Konsequenzen hat (Bonität, vereinbarte Betriebspflicht),
muss das Untermietbegehren des Mieters Angaben zu Name, Geburtsdatum
und Adresse des Untermieters enthalten, denn nur dann ist dem Vermieter
eine Beurteilung und die Einholung von Kreditauskünften möglich.
Dem Vermieter müssen ferner die Bedingungen des Mietvertrages mitgeteilt
werden, insbesondere Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit des Vertrages, etwaige
Kündigungsmöglichkeiten und die Übernahme der Betriebspflicht. Diese
Angaben sind aber nur auf Anfrage mitzuteilen.
Ein Sonderkündigungsrecht des Mieters wegen verweigerter Untermieterlaubnis
nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB entfällt jedoch, wenn der benannte
Untermieter keinen ernstzunehmenden Anmietungswillen hat.
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Fazit:
Wenn die Parteien einen befristeten Mietvertrag geschlossen haben und kann der
Mieter den vereinbarten Mietzins nicht mehr aufbringen oder möchte er aus anderen
Gründen aus dem Mietverhältnis ausscheiden, stellt sich die Frage nach einer
Untervermietung und einem Sonderkündigungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter
die Erlaubnis verweigert.
Die Entscheidung des OLG Naumburg befasst sich sehr gründlich mit den Voraussetzungen,
die im Falle eines Gewerbemietvertrages an ein Sonderkündigungsrecht
gestellt werden müssen.
Die Entscheidung entspricht der ständigen Rechtsprechung der Oberlandesgerichte
und ist nicht zu beanstanden.
Für die Praxis ist festzuhalten: Vermieter sollten auf ein Untervermietungsgesuch
ihrer Mieter möglichst zeitnah reagieren und beispielsweise weitere Informationen
einholen, falls sie der Untervermietung (noch) nicht zustimmen wollen. Die Zustimmung
oder die Verweigerung zur Untervermietung sollte aus Beweisgründen
schriftlich erfolgen.
Ansprechpartner: Prof. Dr. Stephan Kippes
IVD-Institut - Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH
Tel. 089 / 29 08 20 - 13 Fax 089 / 22 66 23
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