Strukturierte Finanzierungen - Investitionsbank Schleswig-Holstein

Die Struktur beginnt mit der Auswahl von Immobilienobjekten durch ein Wohnungsunternehmen, für die eine
Finanzierung auf dem Kapitalmarkt vorgenommen werden soll. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um Neukreditbedarf
aufgrund eines Kaufes, von Herstellungskosten oder Kosten für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen
handelt oder einfach zu Zwecken einer Konditionsprolongation Mittel benötigt werden. Die Summe
des Finanzierungsbedarfes ist in der Übersicht als Kreditpool bezeichnet.
Die Bedienung der Zins- und ggf. Tilgungsbeiträge des Gesamtkreditbedarfes (Kreditpool) wird durch den Cash
Flow aus den Objekten erbracht, für die die Finanzierung vorgesehen ist. Der Cash Flow entsteht im Wesentlichen
aus den Forderungen der bestehenden Mietverträge. Diese Forderungen werden an eine eigens dafür
gegründete Gesellschaft – Special Purpose Vehicle (SPV) – verkauft.
Diese Einzweckgesellschaft, z. B. durch Banken gegründet, wird durch einen Treuhänder verwaltet. Für diese
Aufgabe werden i. d. R. Rechtsanwälte, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer eingesetzt. Für die Bearbeitung der
einzelnen Kredite im Pool wird ein Servicer beauftragt, der die Funktion der klassischen Kreditsachbearbeitung
übernehmen muss. Der Dienstleister stellt auch die notwendigen Formblätter für die Eintragungen von Grund-
schulden (i. d. R. erstrangige Gesamtgrundschulden) auf den ausgewählten Objekten zur Verfügung. Die einzel-
nen Objekte werden durch eine Ratingagentur nach ihrem Risiko hinsichtlich des Zustandes, der Lage u. ä.
bewertet.
Der Servicer übernimmt danach die Funktion, die gerateten Kredite in verschiedene Risikoklassen zu bündeln
und für jede einzelne Klasse ein Wertpapier herauszugeben, dessen Rating den Bewertungen aller Kredite in
dieser Klasse entspricht. Diese Wertpapiere werden durch den Emittenten an den Kapitalmarkt gebracht
(emittiert) und von unterschiedlichen Investoren gekauft.
Den Zusammenhang zwischen Preis und Risiko für den Anleger stellt die nachfolgende Übersicht
anschaulich dar.
Kapital/Zinsen
(gezahlt durch
Kreditnehmer
über den
Emittenten an
die Investoren)
Klasse „A 1“
Klasse „A 2“
Klasse „B“
Klasse „C“
Klasse „D“
Klasse „E“
Verluste
(getragen durch
die Investoren)
Die Zahlung von Zinsen und Kapital erfolgt zunächst an die jeweils risikoärmste Tranche („von oben
nach unten“). Die Verluste (z. B. bei Zahlungsausfall) werden hingegen zuerst von der jeweiligen risikoreichsten
Tranche getragen („von unten nach oben“).
Es versteht sich dabei von selbst, dass ein Anleger mit dem am geringsten zu tragenden Risiko die
geringste Verzinsung zu erwarten hat. Unterstellt, die Gebühren für das Arrangieren der Transaktionen
wären null, würde die gewichtete durchschnittliche Anlegerverzinsung aus allen Tranchen der
Zinssatz sein, den das Wohnungsunternehmen an den Emittenten zu zahlen hätte.