Focus Money Spezial (PDF-Datei 1,2 MB) - LBS

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Focus Money Spezial (PDF-Datei 1,2 MB) - LBS

Das ideale

Investment

Solche Mehrheiten gibt es in der

Politik allenfalls, wenn nur eine

Partei zur Wahl steht: 94 Prozent der

deutschen Mieter wollen nach einer

Umfrage des Meinungsforschungsinstituts

Emnid nicht länger Monat für

Monat hohe Beträge an ihren Vermieter

überweisen, sondern das Geld lieber

für den Aufbau des eigenen (Immobilien-)Vermögens

verwenden. Gut

vier von zehn Mietern äußern den festen

Vorsatz, in den kommenden zehn

Jahren Wohneigentum zu erwerben.

Sicherheit plus hoher Profi t. Verwunderlich

sind diese Quoten kaum:

Wohl keine andere Anlage kommt

den Vorstellungen der Deutschen

vom idealen Investment so nahe wie

die eigene Immobilie. Zum Beispiel

beim Aspekt Sicherheit. Obwohl

sich die Aktienkurse in Deutschland

in den vergangenen drei Jahren im

Durchschnitt weit mehr als verdoppelt

haben, kehren Anleger nur sehr

zögerlich an den Aktienmarkt zurück.

Kursschwankungen als Preis

hoher Renditechancen will die Mehrheit

der Bundesbürger lieber nicht er-

Ausgewogener Mix

Die Bundesbürger haben ihr Privatvermögen

ausgewogen gestreut:

Wohnimmobilien sind ihnen ebenso

wichtig wie Geldanlagen.

Vermögen priv. Anteil

Haushalte

in Mrd. Euro

in %

Sachvermögen 4783 48,6

ä Wohnimmobilien 4033 41,0

ä sonstige Anlagen 750 7,6

Geldvermögen 4064 41,3

Gebrauchsvermögen 1001 10,1

Vermögen insgesamt 9848 100,0

Verbindlichkeiten 1566

ä Wohnungsbaukredite 1029

ä sonst. Verbindlichkeiten 537

Reinvermögen 8282

Stand: 2004

2

Titel: Foto: creativ collection

Composing: FOCUS-MONEY

Quelle: Deutsche Bundesbank

EDITORIAL INHALT

Frank Pöpsel,

Chefredakteur

tragen. Solchen Stress kennen Besitzer

der eigenen vier Wände nicht, die

höchstens in Ausnahmefällen einmal

negative Renditen hinnehmen mussten.

Das Eigenheim ist also auf Dauer

so sicher wie das Sparbuch, das

die sicherheitsbewussten Deutschen

so schätzen, erwirtschaftet auf mittlere

und lange Frist aber weitaus höhere

Wertsteigerungen, wie Studien

zeigen. Dass das Eigenheim zudem

als Altersvorsorge zum Anfassen konkurrenzlos

ist, haben die Deutschen

längst erkannt – schließlich bringt es

ab dem ersten Tag nicht nur spür-,

sondern sogar lebbare Vorteile.

Steuerfreie Erträge. Schließlich:

In Zeiten, in denen höhere Mehrwertsteuern,

Steuerzuschlag für die

Gesundheit, Neidsteuer („Reichensteuer“)

sowie Wertzuwachssteuer

vorbereitet werden, ist die Bedeutung

steuerfreier Erträge kaum hoch

genug zu veranschlagen. Ersparte

Mieten sind aber nichts anderes

als Gewinne nach Steuern. Das Eigenheim

bietet jedoch noch mehr

Vorteile – Anlass genug für FOCUS-

MONEY, sie in diesem Gemeinschaftsjournal

mit der LBS-Gruppe hier

vorzustellen.

Fotos: RS-Wohnbau (2) , Verband der privaten Bausparkassen,

Andreas Pohlmann/FOCUS-MONEY

WAHRER GELDREGEN 03

Wer statt an den Vermieter in seine

eigene Tasche zahlt, spart auf lange

Sicht ein beträchtliches Vermögen an

GENIALE ALTERSVORSORGE 06

Die staatliche Rente reicht nicht, um

den Lebensstandard zu halten. Wohneigentümer

haben bessere Aussichten

PERFEKTE UNABHÄNGIGKEIT 09

Mieter haben wenig Spielraum, um ihr

Domizil nach eigenem Gusto zu nutzen.

Eigentümer genießen mehr Freiheiten

GOLDENE FINANZIERUNGSREGELN 10

Wer das Einmaleins der Baufi nanzierung

beherrscht, zahlt weniger Zinsen

und ist schneller schuldenfrei

GARANTIERTER ZINS 12

Die Konditionen für Hypotheken dümpeln

im Keller. Doch die bereits eingeleitete

Zinswende sorgt für Risiken

SCHULDENFREI IN RENTE 14

Soll das Eigenheim im Alter die Rentenlücke

schließen, müssen bis dahin alle

Schulden abbezahlt sein

STARTHILFE VOM STAAT 16

Jährliche Prämien vom Finanzamt

helfen, Eigenkapital für den späteren

Immobilienkauf anzusammeln

DIE WAHREN MODERNEN 18

Nur Immobilienbesitzer können ihr

Domizil seniorengerecht umbauen oder

durch Teilvermietung Geld verdienen

Impressum

Redaktion: Michael Groos

Verlag: Die Verlagsbeilage erscheint in

der FOCUS Magazin Verlag GmbH.

Verantwortlich für den redaktionellen

Inhalt: Frank Pöpsel

Nachdruck ist nur mit schriftlicher

Genehmigung des Verlags gestattet.

Druck: Vogel Druck und Medienservice

GmbH & Co. KG, Leibnizstraße 5,

97204 Höchberg


WAHRER GELDREGEN

Raum mit Rendite

Das eigene Dach

über dem Kopf erspart

Mietzahlungen

an fremde Dritte.

Und hilft beim

Vermögensaufbau

Nie wieder Mieter

Viele Noch-Mieter träumen

vom Wohnungseigentum.

Sie wollen freier ohne Vermieter

leben. Und die Miete

in die eigene Tasche zahlen

Argumente für die eigenen vier Wände

in Prozent der Nennungen

Unabhängigkeit

vom Vermieter


in die eigene

Tasche zahlen


bleibender,

vererbbarer Wert


gute Altersvorsorge


langfristig

günstiger als Miete


höhere

Lebensqualität


Quelle: TNS Emnid

Insel als Vorbild

Deutsche werden erst spät

Wohnungseigentümer. In

Großbritannien ist es schon die

Hälfte der 24-Jährigen.

in Prozent

Mieter Eigentümer



bis 29

30 bis

39

Quelle: Icon Added Value

SPIELENDES

KIND:

Wer frühzeitig mit

der Planung

beginnt, kann bald

einziehen

40 bis

49

50 bis

59

60 u.

älter

Zwei Fragen sollten sich Mieter in

regelmäßigen Abständen stellen:

Wie viel Miete haben sie bisher an

fremde Dritte bezahlt? Und wie viel

werden sie bis ans Ende ihres Lebens

noch zahlen?

Die Antworten könnten schmerzen.

Wer beispielsweise seit 20 Jahren

zur Miete wohnt und im Schnitt

pro Monat 600 Euro überweisen

musste, bereicherte seine Vermieter

um 174 938 Euro (s. Tabelle S. 4).

Familien mit Kindern, die im Schnitt

monatlich 1400 Euro für das Dach

über dem Kopf ausgeben, haben

innerhalb von 40 Jahren mehr als

eine Million Euro auf fremde Konten

überwiesen. „Jeder bezahlt im

Leben ein Haus – das eigene oder

das des Vermieters“, sagt Cristian

Badde, Vorstandsvorsitzender der

LBS Westdeutsche Landesbausparkasse.

Macht 1 : 0 für Eigentümer.

1 : 0

durch

ersparte

Miete

Miete mit Malus. Typisch für Mieter:

Sie sind an vielen Fronten im

Nachteil. Beispiel Fiskus. Mieten

sind aus dem Nettogehalt zu zahlen.

Mithin müssen Mieter je nach

persönlicher Steuerbelastung in der

Spitze das Doppelte verdienen, um

sich netto 600 oder 1400 Euro für ein

Heim leisten zu können.

Zweites Handicap: Da das verfügbare

Einkommen im Alter deutlich

absinkt, erhöht sich die relative Belastung

aus der monatlichen Mietverpfl

ichtung (s. Grafi k S. 5).

Wer dem Damoklesschwert nicht

durch rechtzeitigen Umzug in eine

kleinere Behausung entkommen

will, geht ein weiteres Risiko ein: In

Zukunft werden die Renten langsamer

ansteigen als die Mieten. „Ich

erwarte in Ballungszentren überproportional

hohe Mietsteigerungen“,

sagt Volker Riebel, Chef

3


Sonne fördert Eigentum

Im sonnenreichen Spanien

werden fast 90 Prozent der

Wohnungen bereits von

Eigentümern selbst genutzt.

In den reicheren Ländern

wie der Schweiz und Deutschland

wohnt die Mehrheit

der Bürger bisher zur Miete.

Selbst genutztes Wohneigentum in Europa

in Prozent

Spanien


Norwegen


Irland


Portugal


4

Polen

Italien

Großbritannien

Belgien

Schweden

Finnland

Österreich

Frankreich

Niederlande

Dänemark

Tschechien

Deutschland

Schweiz


Haus oder Miete

Angaben in Euro













Quelle: Euroconstruct/Ifo

Im Laufe des Lebens entscheidet sich,

ob der Vermieter reich wird oder

der Mieter. Wer statt an fremde Dritte

in die eigene Tasche zahlt, hat

schon nach zehn Jahren den Gegenwert

einer Eigentumswohnung

auf der hohen Kante. Nach 20 Jahren

reicht die Ersparnis sogar in

vielen Fällen für ein eigenes Haus.

bei einer . . . und zwei Prozent Mieterhöhung jährlich

Monats- zahlen Sie innerhalb von

miete von . . . 10 Jahren 20 Jahren 30 Jahren 40 Jahren

600 78 837 174 938 292 083 434 883

800 105 118 233 256 389 455 579 860

1000 131 396 291 566 486 813 724 818

1200 157 676 249 884 584 186 869 798

1400 183 955 408 193 681 540 1 014 749

1600 210 235 466 510 778 908 1 159 710

Quelle: Haufe Verlag

von Deutschlands größter Immobiliengesellschaft,

Deutsche Annington.

Auf regionale Ausnahmen sollte

niemand hoffen: Immobilienexperte

Hartmut Bulwien, Chef der Bulwien

Cesa AG, prognostiziert, dass „selbst

in schwachen Lagen die Abwärtsbewegung

bei den Mieten bald enden

dürfte“.

Beton mit Rendite. Dagegen geht

es dem Eigentümer im Laufe des Lebens

immer besser. Anfangs bleibt

zwar wegen hoher Zins- und TilgungslastenmancherKonsumwunsch

unerfüllt,

doch mit dem

Ende der Finanzierung

startet er von

der Pole-Position.

Seine monatliche

Belastung sinkt

sowohl absolut als

auch in Relation

zu den niedrigeren

Renteneinkünften.

„Wer sich Wohneigentum

leistet,

spart sich reich“,

sagt LBS-Experte Christian Badde.

Bei gleicher Einkommenssituation

verfügen nach einer Studie des Forschungsinstituts

Empirica Wohneigentümer

über ein etwa zehnmal so hohes

privates Vermögen wie Mieter.

Der Grund: Immobilienerwerb

„zwingt zum Sparen, um die Raten

für das Haus zahlen zu können“,

sagt Harald Simons, Vorstand der

Empirica AG. Eigentümer zeichnen

sich durch besonders konsequentes

Sparen aus. „Wer Wohneigentum er-

„Jeder bezahlt im

Leben ein Haus – das eigene

oder das des Vermieters“

Christian Badde, Vorstandsvorsitzender

der LBS Westdeutsche

Landesbausparkasse

2 : 0

durch

stabilen

Wert

wirbt, legt sich gleichzeitig ein Sparschwein

zu“, sagt Badde.

Weiterer Malus für Mieter mithin:

Sie verzichten auf eine attraktive

Investmentchance, die zudem noch

relativ risikoarm ist. Zwar werfen

Aktien auf lange Sicht höhere Renditen

ab als die eigenen vier Wände.

Doch ihr Nachteil, die für Dividendenwerte

typischen heftigen Kursausschläge

nach oben und unten,

dürfte bereits vielen Aktienbesitzern

schlafl ose Nächte bereitet haben.

Solche Hektik

kennen Immobilienbesitzer

nicht.

Die Wertentwicklung

spielt für die

Zeit der Eigennut-

zung keine Rolle.

Die eingesparte

Miete bleibt.

Ist das Haus abbezahlt

und will

der Eigentümer

bis zum Lebensende

darin wohnen,

braucht er

sich keine Sorgen

da rüber zu machen, wie viel das

Objekt heute oder morgen wert sein

könnte. Macht 2 : 0 für ihn.

Eigenheime weisen nicht nur geringere

Wertschwankungen auf als

klassische Wertpapiere. Sie haben

den meisten Eigentümern bisher

obendrein keine negativen Renditen

eingebrockt. Diese beruhigenden

Eigenschaften bieten ansonsten

nur Sparbücher. Deren Renditen

liegen aber weit abgeschlagen hinter

den Wertsteigerungen von Immo-


ilien. Und auch gegenüber den aktuellen

Minirenditen langlaufender

Bundesanleihen bietet das selbst genutzte

Eigenheim Vorteile: „Ersparte

Mieten sind Erträge nach Steuern“,

sagt Finanzanalytiker Volker

Looman, „und diese ‚Zinsen‘ sind

in vielen Fällen höher als Anleihenkupons.“

Viele Noch-Mieter haben die zahlreichen

Pluspunkte erkannt (s. Grafi

k S. 3): 94 Prozent wollen nach einer

Emnid-Umfrage nicht länger in

die Tasche des Vermieters, sondern

in die eigene zahlen. Immerhin 41

Prozent wollen auch die Konsequenzen

ziehen: Sie planen, in den nächsten

zehn Jahren Wohneigentum zu

erwerben.

Antizyklisch kaufen. Das Timing

ist ideal. In den vergangenen Jahren

entwickelten sich die Preise für

Wohnimmobilien sehr moderat. Das

lag vor allem an der schwachen

Konjunktur, die sich dämpfend auf

die Nachfrage auswirkte. Doch der

Trend scheint zu drehen: Eine Studie

des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts

prophezeit bis 2020 Preissteigerungen

von bis zu 48 Prozent.

Die gegenwärtige Situation auf

dem Immobilienmarkt bietet also

die einmalige Gelegenheit, viel Immobilie

für relativ wenig Geld zu er-

werben. Der Nachholbedarf bei den

Preisen gegenüber anderen westlichen

Wirtschaftsnationen ist immens.

Dort boomen die Immobilienmärkte

seit Jahren. So stieg in

Frankreich laut Hauspreis-Index

des Wirtschaftsmagazins „The Economist“

das Preisniveau von 1997

bis 2004 um 59 Prozent. Der Vergleichswert

für Großbritannien liegt

bei 116, der für die USA bei 53 Prozent.

Nur in zwei Staaten waren die

vergangenen sieben Jahre mager: in

Deutschland und in Japan.

Folge der differenzierten Wertentwicklung:

In den Niederlanden

beispielsweise sind „die Preise für

neue Einfamilienhäuser mit 260 000

bis 275 000 Euro rund 20 Prozent höher

als in Westdeutschland und fast

Im Ruhestand droht Ungemach

In jungen Jahren

haben Mieter viel

fi nanziellen Spielraum.

Eigentümer

müssen dagegen

wegen hoher Zinslasten

auf Konsum

verzichten. Im Ruhestand

ändert sich

die Situation.


Mieter

anderthalbmal so hoch wie in den

neuen Bundesländern“, stellte die

LBS fest.

Angesichts der überragenden Bedeutung,

die das mietfreie Wohnen

für die Altersvorsorge hat, ist die Eigentumsquote

in Deutschland mit

43 Prozent viel zu niedrig (s. Grafi

k S. 4). Schlechter schneidet nur

die Schweiz ab. Andere Länder erscheinen

mit Quoten von 53 bis 87

Prozent besser für die bevorstehende

Änderung der Altersstruktur ihrer

Bevölkerung gerüstet.

„Nachdem die Preisunterschiede

geringer geworden sind, entfällt

auch die letzte Begründung dafür,

dass es in Deutschland weniger

Wohneigentum als anderswo geben

sollte“, konstatiert die LBS.

Wohnkosten als Anteil am Haushaltsnettoeinkommen nach Altersklassen

Eigentümer Pensionierung

(Selbstnutzer)

79

Quelle: Empirica

Willkommen im

Fanclub Eigenheim.

Als LBS-Bausparer haben auch Sie bald allen Grund zum

Jubeln: Sie zahlen keine Miete mehr und genießen ein Leben

lang die Freiheit und Sicherheit der eigenen vier Wände.

Lassen Sie sich gut beraten: in einer der 900 LBS- oder

über 17.000 Sparkassen-Geschäftsstellen. www.lbs.de 5

Wir geben Ihrer Zukunft ein Zuhause.

%

30

20

10

0


PERFEKTE ALTERSVORSORGE

Nettoeinkommen in Euro

1500 2000 2500 3000 3500

6

3 : 0

durch

fi nanziellen

Spielraum

Die Rechnung verbreitet Angst

und Schrecken: Der künftige

Durchschnittsrentner wird im Jahr

2009 mit 330 Euro weniger auskommen

müssen als noch vor zehn Jahren

vorausgesagt. In Heller und Cent

gerechnet: Im Schnitt wird die Monatsrente

nach 45 Beitragsjahren mit

durchschnittlichem Verdienst bei

1180 Euro statt 1510 Euro liegen.

Bürger bangen um Rente. Dass die

Deutschen um ihre Rente fürchten,

bestätigen regelmäßig Umfragen.

64 Prozent der Noch-Berufstätigen

rechnen damit, dass sie im Ruhestand

mit deutlich weniger Geld

auskommen müssen. Die Höhe der

Lücke mit Folgen

Der Lebensstandard steigt,

doch am Ende zahlt der

Staat immer weniger. Wer

weiter leben will wie bisher,

muss tüchtig sparen.

Euro

Quelle: LBS

BAUHERR IN SPE:

In jungen Jahren

blüht zunächst nur

die Phantasie . . .

Nettoeinkommen

Versorgungslücke

Rente

3000

2000

1000

0

Vier Wände als

optimale Vorsorge

Die Rente vom Staat wird nicht reichen. Wer seinen

Lebensstandard bewahren will, muss selbst aktiv werden.

Eine eigene Immobilie schließt die Rentenlücke

Versorgungslücke hängt vom aktuellen

Netto-Einkommen ab (s. Grafi k

unten). Faustformel: Je höher heute

das Netto auf dem Konto, desto größer

das Loch im Alter. Die Differenz

zwischen aktuellem Nettoeinkommen

und künftiger Rente kann 33

Prozent oder mehr ausmachen.

Die trübe Stimmung resultiert

keineswegs aus einer „Verunsicherungskampagne“,

die die Bundesregierung

gern unterstellt. Zu offensichtlich

ist, dass die Zahl der

Rentner zunimmt, während die

Zahl der Erwerbstätigen abnimmt.

Im Jahr 2050 sollen in der Bundesrepublik

fast so viele alte wie junge

Menschen leben. Wer soll da für die

Renten aufkommen?

Und wer zahlt so viel, dass alle Senioren

ihren Lebensstandard halten

können? Zumal mit der steigenden

Lebenserwartung immer höhere Gesundheitskosten

einhergehen. Das

Statistische Bundesamt rechnet bis

2050 mit einer Lebenserwartung für

Frauen von 86,6 Jahren und für Männer

von 81,1 Jahren. Die Probleme der

sozialen Sicherungssysteme müssen

sich unweigerlich verschärfen.

Eigenheim statt Altersheim. Weil

auf den Staat kein Verlass mehr ist,

halten bereits 77 Prozent der Deutschen

eine eigene Immobilie für das


Fluchtpunkt Eigenheim

Nicht erst seit 2003 nimmt das

Vertrauen der Bundesbürger in die

gesetzliche Rente stetig ab. Laut

Umfragen halten inzwischen mehr

als drei Viertel die selbst genutzte

Immobilie für den besten Baustein

ihrer Altersvorsorge. Allerdings

folgen dem Gefühl noch zu selten

Taten: Die Wohneigentumsquote

ist hierzulande viel zu niedrig.

beste Mittel zur Wohlstandssicherung

im Alter (s. Grafi k oben). Eine

Steigerung um fünf Prozentpunkte

gegenüber 2003. „Der Abstand zu

anderen Vorsorge-Instrumenten hat

sich in jüngster Zeit deutlich vergrößert“,

sagt Franz Wirnhier, Sprecher

der Geschäftsleitung der LBS Bayerische

Landesbausparkasse. Nur

noch 15 Prozent der Befragten halten

die gesetzliche Rente für einen

sicheren Altersvorsorgebaustein.

„Statt auf staatliche Vorsorge verlassen

sich die Deutschen lieber auf

eine eigene Immobilie“, sagt Wirnhier.

Die so genannte Wohneigentumsrente

gelte inzwischen als vierte

Säule der Altersvorsorge (s. Grafi k

unten). Das erkennt auch die Bundesregierung

an. In der Koalitionsvereinbarung

kündigte sie die Integration

des Wohneigentums in

die staatlich geförderte Altersvorsorge

an.

Psychologische und pekuniäre Vorteile.

Gerade im Alter wünschen

Vier Säulen für mehr Sicherheit

Bei ihrer Altersvorsorge

verlassen sich

noch zu viele Deutsche

auf reine Geldquellen.

Doch deren

Erträge sind kaum

kalkulierbar. Mehr

Sicherheit bietet

das eigene Dach

über dem Kopf.




in Prozent der Befragten

Immobilie

Lebensversicherung

Fonds

gesetzliche

Rente




+5

–3

–2

–7









Veränderung seit

Januar 2003 in Prozent

Quelle: TNS Infratest

sich die meisten Menschen ein sicheres

Zuhause. Wohneigentum ist

die beste Voraussetzung für einen

entspannten Ruhestand: Es schützt

vor dem Risiko, mit Mieterhöhungen

oder sogar Kündigungen konfrontiert

zu werden.

Zweitens: Wer keine Miete zahlt,

verfügt über mehr fi nanzielle Freiräume.

„Zieht man vom Mietwert

des selbst genutzten Wohneigentums

die laufenden Unterhaltskosten

des Gebäudes ab, dann ergibt sich

für einen westdeutschen 2-Personen-Haushalt

eine monatliche Kostenentlastung

von 570 Euro“, sagt

Wirnhier. Der LBS-Experte rechnet

weiter vor, dass dieser Betrag mehr

als einem Viertel des Einkommens

eines durchschnittlichen Rentnerhaushalts

entspricht.

Das Statistische Bundesamt kalkuliert,

dass mietfreies und entschuldetes

Wohneigentum ein Rentnerbudget

in Westdeutschland um 24,1

Prozent und in Ostdeutschland um





Quelle: LBS

GRUNDRISS: . . . später

entscheiden die Ersparnisse

über die Größe der

eigenen vier Wände

„Statt auf staatliche

Vorsorge verlassen sich

die Deutschen auf

eine eigene Immobilie“

Franz Wirnhier, Sprecher

der Geschäftsleitung

der LBS Bayerische

Landesbausparkasse


21,1 Prozent aufbessert. Die Ersparnis

ist gewaltig. Mieter müssen nach

einer Studie des Forschungsinstituts

Empirica ab 66 Jahren rund 29 Prozent

ihres Nettoeinkommens für die

Wohnung ausgeben. Eigentümer nur

noch elf Prozent (s. Grafi k S. 5). Im

Schnitt sparen Alleinstehende dann

monatlich Mietzahlungen in Höhe

von 519 Euro, Ehepaare sogar 613

Euro. Macht 3 : 0 für Eigenheimer.

Mit dieser stattlichen Zusatzrente

lassen sich Monat für Monat viele

Annehmlichkeiten fi nanzieren, die

sich Mieter nicht leisten können. Im

Alter in einer abbezahlten Immobilie

zu wohnen kommt einer steuerfreien

zweiten Rente gleich. „Die Altersvorsorge

durch Immobilienerwerb

hat gute Chancen, sich zu einem

Megatrend zu entwickeln“, prophezeit

Volker Riebel, Vorsitzender der

Geschäftsführung der Deutschen

Annington Immobilien GmbH.

Infl ation im Griff. Mit Wohneigentum

schlagen Immobilieneigner

auch der Infl ation ein Schnippchen.

„Die eigenen

vier Wände sind

infl ationssicher“

Rüdiger Kamp,

Vorstandsvorsitzender

der LBS Norddeutsche

Landesbausparkasse

Die sollten Weitsichtige, die schon

heute an ihren Ruhestand denken,

nicht ignorieren.

In den vergangenen 50 Jahren

betrug die Preissteigerungsrate im

Schnitt 2,8 Prozent pro Jahr. Selbst

bei einer durchschnittlichen Infl ationsrate

von zwei Prozent werden

hundert Euro – gemessen an der

heutigen Kaufkraft – in 30 Jahren

nur noch 55 Euro wert sein. „Die

eigenen vier Wände sind dagegen

infl ationssicher“,

sagt Rüdiger

Kamp, Vorstandsvorsitzender

der

LBS Norddeutsche

Landesbausparkasse.

Altersvorsorge

zum Anfassen. Beton

als Baustein

der Altersvorsorge

ist die einzige Vorsorgemaßnahme,

die von Anfang

an nutzbar und erlebbar ist. Meist

wird das eigene Domizil unmittelbar

nach dem Kauf oder der Fertigstellung

bezogen.

Für mehr als 70 Prozent der Immobilienkäufer

ist daher nach einer

Umfrage des Verbands Deutscher

Makler der doppelte Nutzen

des Eigenheims ausschlaggebend

für einen Kauf: Erstens motiviert

die Möglichkeit des Vermögensaufbaus.

Und zweitens die Möglichkeit,

die eigenen vier Wände bereits

ab dem ersten Tag nutzen zu

können. Die „Altersvorsorge zum

Anfassen wird im Gegensatz zu

anderen Vorsorgearten schon vor

dem Ruhestand genutzt“, sagt LBS-

Experte Kamp. Andere Anlageformen

wie Versicherungen, Aktien,

Investmentfonds und Festverzinsliche

lassen sich dagegen während

der Ansparphase nicht nutzen.

Nur die bei Wertpapieren üblicherweise

anfallenden jährlichen Ausschüttungen

füllen regelmäßig die

Haushaltskasse.

Auch im Hinblick auf eine spätere

Vermögensübergabe bieten Immobilien

besondere Vorteile. Wäh-

4 : 0

durch

emotionale

Bindungen

rend Sparer ihr Geldvermögen ab

dem Eintritt in den Ruhestand für

Konsumzwecke einsetzen, wird die

selbst genutzte Immobilie „nicht in

kleinen Häppchen über einen längeren

Zeitraum aufgezehrt“, sagt

Kamp. Deswegen sei sie auch vererbbar.

Gleichzeitig lassen sich mit

ihr mehr emotionale Werte an die

nächste Generation übertragen als

mit nüchternen Wertpapieren. Macht

4 : 0 für Eigentümer.

Vorteile beim Fiskus.

Für Immobilien

setzt der

Fiskus bei der Berechnung

der Erb-

schaftsteuer nicht

den vollen Widerverkaufswert

an.

Die derzeit gültigeBerechnungsmethode

bringt

nur etwa 50 Prozent

des tatsächlichen

Wertes in

Ansatz. Beim jetzigen Freibetrag

von 205 000 Euro pro Kind lässt sich

ein Haus im tatsächlichen Wert von

400 000 Euro ohne Steuerabzug an

das Kind vererben.

Der Aspekt dürfte in Zukunft eine

größere Rolle spielen. Bleibende

Werte zu schaffen, die später auch

vererbt werden können, ist nach einer

Emnid-Umfrage für 92 Prozent

der Mieter mit Neigung zu eigenen

vier Wänden relevant. Der Freiburger

Wirtschaftsprofessor Bernd

Raffel hüschen sieht bereits einen

„Paradigmenwechsel von der Alters-

zur Generationenvorsorge“ am

Horizont. Es werde künftig immer

stärker darauf ankommen, mit der

Schaffung von Wohneigentum nicht

nur für den eigenen Ruhestand vorzusorgen,

sondern auch seinen Kindern

– in Form des eigenen Dachs

über dem Kopf – eine solide soziale

Grundlage zu hinterlassen.

Fazit: Wer sich für den Bau oder

Kauf einer selbst genutzten Immobilie

entscheidet, „beschreitet damit

den Königsweg zur Altersvorsorge“,

sagt Harald Simons, Vorstand der

Empirica AG.


PERFEKTE UNABHÄNGIGKEITSERKLÄRUNG

MODELLZEICHNUNG: Zeit für Änderungswünsche

Zu Hause zufriedener

Umfragen bestätigen, was jeder

instinktiv fühlt: Wer in seinen

eigenen vier Wänden lebt, ist mit

seiner aktuellen Wohnsituation

zufriedener als jene, die zur Miete

wohnen. Gründe für die Diskrepanz:

kein lästiger Verdruss mit

dem Vermieter und mehr Möglichkeiten,

sich nach eigenem

Gusto einzurichten.

5 : 0

durch

mehr Rechte im

eigenen Haus

Mehr Freiheiten

Mieter dürfen in Wohnungen fast nichts verändern.

Eigentümer haben die Chance, sich Träume zu erfüllen

Sie möchten Ihre Lebenspartnerin

in Ihre Mietwohnung einziehen

lassen? Sorgen Sie vorher dafür, dass

auch Ihr Vermieter Gefallen an der

Freundin hat: Sie brauchen nach einem

Urteil des Bundesgerichtshofs

seine Erlaubnis.

Eingeschränkte Lebensqualität. Sie

wollen rechtzeitig zur Fußball-Weltmeisterschaft

Ihre Antennentechnik

verbessern? Vorsicht: Laut Richterspruch

ist es ohne Zustimmung des

Vermieters nicht zulässig, eine Parabolantenne

mit einer nicht abgedichteten

Metallplatte auf dem Balkonboden

zu befestigen.

Sie möchten einen Teppich ganz

nach eigenem Geschmack verlegen?

Lassen Sie es: Beim Auszug gehört

es zu den Pfl ichten des Mieters, einen

von ihm verlegten Teppichboden

zu entfernen und den Fußboden

wieder so herzurichten, wie er

ihn zu Beginn des Mietverhältnisses

angetroffen hat.

Nicht nur die privaten Entfaltungsmöglichkeiten

sind bei Mietern

stark eingeschränkt. Auch ihren

berufl ichen Möglichkeiten sind

Grenzen gesetzt: Die Beschäftigung

von Hilfskräften, häufi ge Kundenbesuche

oder störende Geräte müssen

Vermieter nicht dulden. Wer mit solchen

Einschränkungen leben muss,

kann sich kaum selbst verwirklichen.

Nur in den eigenen vier Wänden

kann sich jeder sein Zuhause so

einrichten, wie es ihm gefällt.


in Punkten von 0 bis 10

Wohneigentümer

West

Ost

8,3

8,0

Mieter

7,1

7,1

0 2

ganz und gar

4 6 8 10

ganz und gar

unzufrieden

zufrieden

Quelle: DIW

Mehr Möglichkeiten. Mehr Freiraum

macht auch glücklicher: Eigentümer

leben nach einer LBS-Umfrage

deutlich zufriedener als Mieter.

Nach einer Emnid-Umfrage gehen

88 Prozent der Befragten davon aus,

dass die eigene Immobilie eine höhere

Lebensqualität bietet (s. Grafi k

S. 3). Macht 5 : 0 für Eigentümer.

Dazu passt die Statistik, dass jeder

Selbstnutzer in Deutschland auf im

Schnitt 46,3 Quadratmetern wohnt,

während Mietern durchschnittlich

nur 36,9 Quadratmeter zur Verfügung

stehen. Entsprechend groß ist

der Unterschied bei der verfügbaren

Wohnfl äche je Haushalt: Eigentümer

können sich auf durchschnittlich

115,7 Quadratmetern ausleben,

Mieter nur auf 70,1 Quadratmetern.

Unter den Einschränkungen in

der Wohnqualität leiden zunehmend

auch Rentner. Nie zuvor war die ältere

Generation so fi t wie heute. Viele

verwirklichen erst im Ruhestand

lang gehegte Träume, denn dann

haben sie endlich Zeit dafür. Die einen

gönnen sich einen Wintergarten

für gemütliche Stunden, umtriebige

Heimwerker richten sich eine kleine

Schreinerwerkstatt ein.

Den Drang in die eigenen vier

Wände verspüren nicht nur Ältere,

sondern auch jene, die häufi g

nach dem Auszug aus dem Elternhaus

umständehalber erst zur Miete

wohnen müssen: Eine Emnid-Umfrage

offenbart, das sich 92 Prozent

der 18- bis 24-Jährigen und 95 Prozent

der 25- bis 30-Jährigen nach

Wohneigentum sehnen.

Um im Eigenheim tatsächlich über

einen längeren Zeitraum glücklich

zu werden, beachten potenzielle

Käufer bei ihrer Objektwahl folgende

Kriterien:

ä Lage der Immobilie

ä Arbeitsplatz- und Freizeitangebot

ä Verkehrsanbindung

ä Nähe zu Kindergarten, Schulen,

Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten

ä Entfernung zum Arbeitsplatz

ä Bauausführung

ä Raumaufteilung

ä Energieverbrauch

ä Ausstattung

9


GOLDENE FINANZIERUNGSREGELN

Bezahlen, leicht gemacht

Erst wenn die Finanzierung des neuen Domizils

unter Dach und Fach ist, eignet sich die Immobilie

als idealer Baustein für die Altersvorsorge

6 : 0

durch

cleveren

Kreditmix

BESICHTIGUNG DER BAUSTELLE: auch die Finanzen im Blick behalten

10

mmobilien sind billig, die Zinsen

I niedrig – wir haben einen Käufermarkt“,

sagt Arno Gottschalk von

der Verbraucherzentrale Bremen. Im

Klartext: Käufer haben derzeit gute

Karten beim Poker um den Preis des

Traumhauses – und beim Aushandeln

der Finanzierungskonditionen.

Macht 6 : 0 für Bauwillige.

Richtig mischen. Ein Vorteil, denn

zum Bau oder Kauf einer Immobilie

gehören Kredite ebenso wie ein Notar.

„In der Praxis bevorzugen viele

Bauherren eine Mischfi nanzierung

aus Bauspardarlehen, Bankkredit

und Eigenkapital, was sachlich

gerechtfertigt ist“, sagt Professor

Christian Börner vom Fachbereich

Betriebswirtschaft und Finanzdienstleistungen

der Universität Düsseldorf

(s. Beispielrechnung rechts). Da

aber Schuldzinsen bei selbst genutzten

Objekten nicht absetzbar sind,

sollte der Eigenkapitalanteil so hoch

wie möglich sein.

Für die Fremdfi nanzierung eignen

sich Annuitätendarlehen von

Banken, Sparkassen und Bausparkassen.

Typisch für sie: Monat für

Monat überweist der Schuldner

denselben Betrag, die Annuität. Nur

der Anteil zwischen Zinsen und Tilgungsleistung

verändert sich stetig.

Am Anfang besteht die Annuität fast

ausschließlich aus Zinsanteilen, am

Ende fast nur noch aus Tilgungsanteilen.

Der Grund: Weil der Schuldner

mit jeder Monatsrate gleichzeitig

tilgt, schrumpft parallel der Betrag,

der zu verzinsen ist. Und da die

Annuität dennoch konstant bleibt,

steigt sukzessive der Betrag, der für

die Rückzahlung des Darlehens zur

Verfügung steht.

Die allmonatlich zu verkraftende

Belastung hängt von der Höhe des

Sollzinses und der Höhe der Tilgung

ab. Um den günstigsten Hypothekenzins

zu fi nden, veröffentlichen

die Medien regelmäßig Konditionen-Übersichten.

Doch sie helfen

nur bedingt. Zwar ermöglicht die


Angabe des effektiven Jahreszinses,

der auch Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren,

Disagio und den Effekt

der Ratenverrechnung enthält,

einen Vergleich der Konditionen verschiedener

Geldgeber. Unberücksichtigt

bleiben aber die Fragen der

Bonität des Kunden und des Beleihungswerts

der Immobilie. Sie entscheiden,

ob und wie viel Kredit der

Kunde zu den veröffentlichten Top-

Konditionen wirklich bekommt.

Bonität im Blickpunkt. Banken gehen

bei der Geldvergabe auf Nummer

Sicher. Die Bedeutung der Bonität

des Kunden nimmt daher zu.

Tendenziell müssen fi nanzschwache

Kunden mit schlechteren Konditionen

rechnen. „Bausparer sind hier

im Vorteil, denn sie bilden gezielt

Eigenkapital und verbessern so ihre

Kreditwürdigkeit“, sagt Heinz Panter,

Vorstandsvorsitzender der LBS

Baden-Württemberg.

Zu den Prüfungskriterien zählen

persönliche Angaben wie Beruf,

Beschäftigungsverhältnis, Beschäftigungsdauer,

Familienstand,

Einkommen, anderweitige Kreditverpfl

ichtungen und bisherige Zah-

Schneller schuldenfrei

typisches Finanzierungsbeispiel, kein konkretes Finanzierungsangebot

lungsmoral. Auch das regionale

Umfeld des Objekts, das Verhältnis

von Objektwert zu Bodenrichtwert,

der Haustyp sowie die allgemeine

Entwicklung der Immobilienpreise

kommen auf den Prüfstand.

Die tatsächlichen Bau- oder Kaufkosten

sind nur zweitrangig. Die

Kreditprüfer verlassen sich lieber

auf einen selbst ermittelten Wert:

den Beleihungswert. Wegen diverser

Sicherheitsabschläge deckt er

nur 70 bis 90 Prozent des Investitionsvolumens

ab. Die Lücke sollte

das Eigenkapital schließen.

Doch auch den abgespeckten Beleihungswert

fi nanzieren Banken

und Sparkassen nicht komplett zu

ihren besten Konditionen. Nach

hausinternen Regeln legen sie Beleihungsgrenzen

fest, bis zu denen

sie ein erstrangiges Darlehen mit

dem günstigsten Zins gewähren.

Grund der Großzügigkeit: Erstrangige

Darlehen stehen an vorderster

Stelle im Grundbuch. Da der Gläubiger

eines erstrangigen Darlehens

bei einer Zwangsversteigerung zuerst

bedient wird, ist das Ausfallrisiko

für die Finanzinstitute kalkulier-

Die Belastung aus einer Hausfi nanzierung hängt besonders von der Tilgung ab.

Phasen niedriger Zinsen sollten für höhere Tilgungsquoten genutzt werden.

Das kostet die Immobilie 200 000 Euro

So viel Geld bringen Sie mit

ä Guthaben auf zugeteiltem Bausparvertrag über 50 000 Euro 20 000 Euro

ä sonstige Sparguthaben 20 000 Euro

So viel müssen Sie fi nanzieren 160 000 Euro

Ihre Finanzierung

Bauspardarlehen aus zugeteiltem LBS-Bausparvertrag über 50 000 Euro 30 000 Euro

(Zins nominal 3,50 %, eff. Jahreszins 3,78 %, Laufzeit 119 Monate)

Annuitätendarlehen der Sparkasse, 4,50 % Zins, 10 Jahre fest, 4,59 % 130 000 Euro

anfänglicher effektiver Jahreszins

1 % Tilgung 2 % Tilgung 3 % Tilgung

1.–10. Jahr 1.–10. Jahr 1.–10. Jahr

Monatliche Leistung

Bauspardarlehen (Zins und Tilgung) 300,00 Euro 300,00 Euro 300,00 Euro

Sparkassen-Darlehen 595,83 Euro 704,17 Euro 812,50 Euro

gesamte Leistung 895,83 Euro 1 004,17 Euro 1 112,50 Euro

Restschuld nach 10 Jahren

Bauspardarlehen 0,00 Euro 0,00 Euro 0,00 Euro

Annuitätendarlehen 113 620,65 Euro 97 239,90 Euro 80 860,66 Euro

Stand: April 2006

bar. Die Beleihungsgrenze liegt oft

nur bei 60 Prozent. Die Krux: 60 Prozent

von 80 Prozent Beleihungswert

machen nur 48 Prozent des Kauf-

oder Baupreises.

Die Lücke deckt ein nachrangiges

Darlehen. Um ihr höheres Risiko zu

kompensieren, verlangen Kreditinstitute

einen Zinsaufschlag – im Gegensatz

zu Bausparkassen (s. S. 13).

Er reicht bis zu 0,8 Prozentpunkte.

„Viele Häuslebauer kennen nicht

den Unterschied zwischen erstrangigem

und zweitrangigem Darlehen“,

klagt Heinrich Bockholt, Professor an

der Fachhochschule Koblenz. Er rät,

mit Hilfe des Effektivzinses zwei Alternativen

zu vergleichen: einerseits

die Finanzierung mit einem großen

Mischdarlehen im ersten und zweiten

Rang, andererseits die Finanzierung

über ein kleines Bankdarlehen

im ersten Rang plus ein Bauspardarlehen.

„Bausparer sind bei

der Bonität im Vorteil,

denn sie bilden

gezielt Eigenkapital“

Heinz Panter, Vorstandsvorsitzender

der

LBS Baden-Württemberg


GARANTIERTER ZINS

Ruhe an der Zinsfront

Die größte Gefahr für den Altersruhesitz geht von steigenden Zinsen aus.

Sie verteuern die Finanzierung spätestens bei der nächsten Prolongation

ktuell befi nden sich die Kon-

A ditionen für Baukredite auf einem

attraktiven Niveau. 10-Jahres-

Hypotheken kosten um vier Prozent

(s. Grafi k S. 13). Ein Abschlag von

fast vier Prozentpunkten gegenüber

dem langjährigen Durchschnittszins

von knapp acht Prozent. Und meilenweit

entfernt von den Horrorzinsen

der frühen 1980er- und 1990er-Jahre,

als teilweise zweistellige Werte

gezahlt werden mussten.

Beruhigende Zinssicherheit. Nachteil:

Der Zinsvorteil hat ein Verfallsdatum.

Er hält nur so lange, wie

der Gläubiger die Konditionen festschreibt.

Vor einer teuren Anschlussfi

nanzierung schützen nur Baudarlehen

mit langen Laufzeiten. Oder

Bauspardarlehen. Deren Zins ist für

die gesamte Laufzeit festgeschrieben.

So bleibt der Traumzins bis zur

12

EIGENTUMS-

WOHNUNGEN:

das erste eigene

Dach über dem

Kopf – und Grundstock

für das

Traumhaus

7 : 0

durch

frühes

Bausparen

kompletten Tilgung garantiert konstant.

Macht 7 : 0 für Bau- oder Kaufwillige,

die jetzt die Traumkonditionen

ausnutzen können.

Doch Eile ist geboten. Die Zinserhöhungen

in den USA seit Mitte

2004 sind kein gutes Omen für die

Kreditkosten in Deutschland. Zumal

die Europäische Notenbank bereits

reagierte: Ende 2005 erhöhte auch

sie erstmals nach langem Stillhalten

ihren Leitzins.

Um sich diesem Trend zu entziehen,

schließen Bauherren in spe jetzt

einen Bausparvertrag ab. Bausparkassen

sind unabhängig von den

Zinsvorgaben der Notenbanken. Sie

garantieren ihre Darlehenszinsen

auf Dauer. Der Grund: LBS und Co.

refi nanzieren sich nicht am Kapitalmarkt,

sondern über die eingezahlten

Spareinlagen. Beim Bausparen

sind Sparer und Darlehensnehmer

zeitversetzt identisch. Der Vorteil:

Mit Vertragsbeginn – also Jahre vor

der Inanspruchnahme – steht bereits

fest, welche Belastungen auf den

Darlehensnehmer zukommen.

Um in den Genuss der fi xierten

Darlehenszinsen zu kommen, müssen

Bausparer zunächst über mehrere

Jahre ihren Vertrag bis zur

Mindestsparsumme bedienen. Dieses

Mindestguthaben liegt üblicherweise

bei 40 oder 50 Prozent der

vereinbarten Bausparsumme. Die

angesparten Mittel werden verzinst.

Ist das Mindestguthaben erreicht,

kann die Bausparkasse die Bausparsumme,

bestehend aus Guthaben

und Darlehen, auszahlen.

Eigenkapital wächst automatisch.

Mit Hilfe eines Bausparvertrags sichern

sich Bauwillige nicht nur


Zeitpunkt zum Zugreifen dringendsten brauchen: beim Bau

Eigenkapital gehört aus Bankensicht

zu den wichtigsten Voraussetzungen

für Immobilienengagements.

Noch-Mieter orientieren

sich dagegen eher an den Kosten

für Fremdkapital. Sind sie niedrig,

will laut Umfragen fast jeder Zweite

in ein bis zwei Jahren Wohneigentum

erwerben.

günstige Zinsen. Sie häufen auch

das an, was Banken und Sparkassen

meist bei Finanzierungen verlangen:

Eigenkapital.

Weil Bausparer gezielt über mehrere

Jahre systematisch Eigenkapital

bilden, legen sie so das Fundament

Das kostet die Immobilie 100 000 Euro

So viel Geld bringen Sie mit 35000 Euro

So viel müssen Sie fi nanzieren

Ihre Finanzierung

65 000 Euro

LBS-Vorfi nanzierungskredit

Kredit: Zins nominal 4,04 %, fest bis Zuteilung, effektiver Jahreszins 4,09 %,

voraussichtliche Laufzeit ca. 96 Monate, wird abgelöst durch ein Bauspardarlehen:

Zins nominal 3,50 %, effektiver Jahreszins 3,78 %, Laufzeit 116 Monate

65 000 Euro

Monatliche Leistung 1.–8. Jahr 9.–18. Jahr

– Zinsen für Kredit (4,04 % p. a.) 218,83 Euro

– Sparrate für Bausparvertrag (4,12 ‰ mtl.) 268,00 Euro

– Tilgung für Bausparvertrag 390,00 Euro

Gesamte Leistung 486,83 Euro 390,00 Euro

typisches Finanzierungsbeispiel, kein konkretes Finanzierungsangebot


10 Jahre Zinsbindung


in Prozent

günstige Zinsen

familiäre Änderungen

günstige Immobilienpreise

genügend Eigenkapital

angespart

sonstige Gründe

Auch Sofortfi nanzierungen sind möglich

Trendwende eingeläutet

In den vergangenen

zwei Jahren

fi nanzierten Bau-

und Kaufwillige ihren

Traum zu ungewöhnlich

günstigen

Zinsen. Trotz Trendwende

gelten die

Konditionen weiterhin

als ideal.

5 Jahre Zinsbindung

Stand: April 2006

1996 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 2006






Quelle: Infratest

für eine solide Finanzierung. Schon

mit vergleichsweise kleinen Beträgen

sammelt sich ein fi nanzielles

Polster für das erste Single-Apartment

an. „Unsere Kunden profi tieren

genau dann von den günstigen

Konditionen, wenn sie das Geld am

Wer keinen zuteilungsreifen Bausparvertrag sein Eigen nennt, kann dennoch

sofort mit einem Bausparvertrag fi nanzieren – über einen Vorfi nanzierungskredit.

%

6,5

5,5

4,5

3,5

2,5

Quelle: Bloomberg

oder Kauf der eigenen vier Wände“,

sagt Hartwig Hamm, Leiter der LBS-

Bundesgeschäftsstelle.

Zweiter Rang ohne Nachteil. Eigenkapital-Lücke

geschlossen, erstrangige

Hypothek zugesagt. Und wenn

das noch immer nicht reicht? Bauspardarlehen

überbrücken auch das

Kreditloch, wenn eine günstige Hypothek

nur zu 60 Prozent des Beleihungswerts

zu haben ist. „Übersteigt

der Kreditbedarf 60 Prozent der Baukosten,

muss der Bauherr bei der

Bank einen Risikozuschlag bezahlen“,

sagt Heinrich Bockholt, Professor

an der Fachhochschule Koblenz,

„also lohnt es sich, über den Differenzbetrag

einen Bausparvertrag abzuschließen

und so die Bankzinsen

zu drücken.“

Der Grund: Es spielt keine Rolle,

ob Darlehen der Bausparkasse

im ersten oder zweiten Rang abgesichert

sind. Zinszuschläge fallen

nicht an, weil Bausparer als besonders

zuverlässig gelten. Wer über

Jahre hinweg seinen Bausparvertrag

bespart und dabei Konsumverzicht

geübt hat, dokumentiert Sparerqualität

und Zuverlässigkeit.

Selbst wer es bisher versäumte,

rechtzeitig in einen Bausparvertrag

einzuzahlen, kann sein Traumhaus

fi nanzieren. Bausparkassen helfen

mit einem Vorausdarlehen (s. Musterrechnung

links). Der Kunde erhält

so bereits bei Vertragsabschluss vorab

das Kapital zum Immobilienerwerb.

Dafür zahlt er anschließend

nur Zinsen. Den üblichen Tilgungsanteil

investiert er in einen verzinsten

Bausparvertrag.

Wenn nach der Ansparphase das

Baudarlehen zugeteilt wird, zahlt

der Schuldner mit dem Bausparguthaben

und dem Bausparkredit das

Vorausdarlehen auf einen Schlag

zurück. Danach tilgt er den verbliebenen

Bausparkredit. Fazit: Sofortfi

nanzierer kombinieren die aktuell

günstigen Konditionen mit dem attraktiven

Zins eines Bauspardarlehens

und sichern sich so die niedrigen

Kreditkosten für die gesamte

Laufzeit ihrer Finanzierung.

13


SCHULDENFREI IN RENTE

Spielraum in der Kasse

DOPPELHAUSHÄLFTE: Wer genug Eigenkapital anspart, kann sich

mehr Wohnraum leisten

Reich im Ruhestand

Nach der Pensionierung sinkt

das verfügbare Nettoeinkommen

dramatisch ab. Wer dann noch

zur Miete wohnt, muss einen hohen

Anteil seiner Haushaltskasse

für den Vermieter opfern. Wer

dagegen in seinen abbezahlten

eigenen vier Wänden logiert,

kann sich deutlich mehr Konsumwünsche

erfüllen.

14


in Euro

Konsumpotenzial Wohnen

Wohneigentümer

Mieter

0 1000 2000

Quelle: Empirica

Immobilienbesitzer, die

ihren Ruhestand schuldenfrei

antreten, sparen

Zinsen und haben mehr

Knete zum Konsumieren

m als Baustein der Altersvor-

U sorge funktionieren zu können,

müssen die eigenen vier Wände

folgende Voraussetzungen erfüllen:

Spätestens mit dem Eintritt in

den Ruhestand sollte die Finanzierung

die Haushaltskasse nicht mehr

belasten. Mehr Konsumpotenzial

steht nur zur Verfügung, wenn der

Grundbesitzer sämtliche Baudarlehen

komplett getilgt hat (s. Grafi

k unten).

Um rechtzeitig in den Genuss eines

lastenfreien Domizils zu kommen

und über mehr fi nanziellen

Spielraum zu verfügen, müssen

Schuldner die Tilgungsleistung mit

ihrem Alter in Einklang bringen. Das

fällt in der aktuellen Niedrigzinsphase

leicht. Die Belastung des Budgets

aus den reinen Zinszahlungen hält

sich bei Zinsen um vier Prozent in

Grenzen. Da bleibt viel Spielraum,

die Tilgungsraten von den üblichen

ein auf zwei oder drei Prozent zu erhöhen.

„Eine rasche Tilgung zahlt

sich genau dann aus, wenn es besonders

notwendig ist“, sagt Carl

Gottfried Rischke, Vorstandsvorsitzender

der LBS Ostdeutsche Landesbausparkasse,

„beim Eintritt in

den Ruhestand.“

Turbo bei der Tilgung einschalten.

Zum Abc der Hausfi nanzierung

gehört die Regel: je höher die Tilgungsrate,

desto kürzer die Laufzeit

des Darlehens (s. Grafi k rechts).

Bei 4,5 Prozent Nominalzins über die

gesamte Laufzeit zahlt der Schuldner

bei einem Prozent Anfangstilgung

den letzten Euro nach 38 Jahren.

Bei zwei Prozent Tilgung schon

nach 26 Jahren und drei Monaten.

Bei drei Prozent Anfangstilgung ist


8 : 0

durch

rasche Kredittilgung

„Von rascher Tilgung

profi tieren Immobilienbesitzer

beim Eintritt in

ihren Ruhestand“

Carl Gottfried Rischke, Vorstandsvorsitzender

der LBS Ostdeutsche

Landesbausparkasse

Last mit der Laufzeit

Junge Immobilienerwerber

haben

viel Zeit, ihre Hypotheken

abzutragen.

Wer erst relativ spät

Wohneigentum erwirbt,

muss die Tilgungbeschleunigen,

um lastenfrei

in Rente zu gehen.


3% Tilgung

5% Tilgung

sein Eigenheim nach 20 Jahren und

fünf Monaten lastenfrei.

Doch die Zeit eilt. An den Kapitalmärkten

stehen die Zeichen auf

Zinsanstieg. Wer sich die Traumkonditionen

nicht sichert, büßt bald alle

Chancen ein, höhere Tilgungsraten

zu verkraften. Beispiel: Eine 100 000-

Euro-Hypothek mit aktuell 4,5 Prozent

Nominalzins und einem Prozent anfänglicher

Tilgung belastet die Haushaltskasse

mit 458,33 Euro pro Monat.

Bei einem Anstieg der Kreditkosten

um nur 0,5 Prozentpunkte steigt die

monatliche Last auf 500 Euro. Bei einem

Anstieg um einen Prozentpunkt

auf 5,5 Prozent muss der Schuldner

schon stattliche 541,67 Euro berappen.

Fast hundert Euro pro Monat

mehr als heute. Sie würden für eine

rasche Tilgung der Hypothek fehlen.

Vor höheren Kreditzinsen, die die

Tilgungszeit verlängern und daher

noch im Rentenalter die Haushaltskasse

belasten, schützen lange Zinsbindungsfristen.

Kehrseite der Medaille:

je länger die Bindung, desto

höher die Kreditkosten. Der Aufschlag

ist eine Art Versicherungsprämie.

Ob sie sich lohnt, hängt von den

Geldkosten nach Ablauf der Zinsbindung

ab. Die aber kennt keiner.

Die Wahl der Laufzeit ähnele einer

Pferdewette, sagt Max Herbst. „Der

Kreditnehmer muss tippen, wie sich

der Zins in den nächsten 25 Jahren

entwickelt“, so der Frankfurter Finanzberater.

Grundsätzlich gilt: bei

niedrigen Zinsen lange Laufzeiten

wählen, bei hohen umgekehrt.

Restschuld für einen 100 000-

Euro-Kredit mit 4,5 % Zinsen

2% Tilgung

1% Tilgung

Laufzeit in Jahren

0 4 8 12 16 20 24 28 32 36

Tsd. Euro

80

60

40

20

0

Quelle: eigene Berechnungen

Ein nicht zu unterschätzender

Vorteil beim Bemühen, die Schuldenlast

so rasch wie möglich zu

dezimieren, ist die Möglichkeit,

noch vor Ablauf der Zinsbindungsfrist

Sondertilgungen zu leisten.

Kreditinstitute verlangen in solchen

Fällen teure Vorfälligkeitsentschädigungen

für entgangene Zinsen.

Bausparer können dagegen

jederzeit ihren Sollsaldo ohne Strafe

reduzieren – etwa wenn sie unerwartet

in den Genuss von Sonderzahlungen

des Arbeitgebers oder

Erbschaften kommen. Oder jetzt ihr

Weihnachts- und Urlaubsgeld nicht

ausgeben, sondern zur Tilgung einsetzen,

um im Alter Konsumwünsche

zu befriedigen. Macht 8 : 0 für

Eigentümer.

Rente aus Stein. Das Eigenheim erspart

nicht nur Miete, sondern lässt

sich durch Umbaumaßnahmen sogar

zur sprudelnden Geldquelle

umfunktionieren.

Eine Chance, die Rentner beispielsweise

nutzen können, wenn

ihr Haus nach dem Auszug der Kinder

zu groß geworden ist. Denn Eigentümer

haben im Gegensatz zu

Mietern die Möglichkeit, überfl üssigen

Wohnraum zu vermieten. Sie

können durch den Ausbau des Ober-

oder Dachgeschosses oder des Kellers

eine vermietbare Einliegerwohnung

schaffen. Vorteil am Rande:

Ausgaben für Renovierungen, Versicherungen

und die Grundsteuer lassen

sich dann teilweise steuerlich als

Werbungskosten absetzen.

Ein Umbau lässt sich inklusive separatem

Treppenzugang zur oberen

Wohnung bereits ab 15 000 Euro realisieren.

Die Finanzierung dürfte angesichts

der niedrigen Kreditzinsen

bezahlbar sein. Denkbar ist auch der

Auszug in eine kleinere und preiswertere

Unterkunft – etwa im Ausland.

Das komplette Haus wäre frei

zur Vermietung. Je nach Lage des

Objekts und Größe des Wohnraums

lassen sich schnell ein paar hundert

Euro zusätzlich verdienen. Ersparte

Miete plus zusätzliche Mieteinnahmen

erweisen sich als wahrer

Rententurbo.

15


STARTHILFE VOM STAAT

ALTBAU: günstig kaufen, liebevoll renovieren und sich wohl fühlen

Fiskus motiviert

Die eigenen vier Wände:

jeden Tag ein Grund zum Jubeln.

16

9 : 0

durch Wohnungsbauprämie

und

vermögenswirksame

Leistungen

Prämien helfen in der

Ansparphase, genug Eigenkapital

anzusammeln

Selbst der klamme Staat hat erkannt,

dass die eigene Immobilie

der Altersvorsorge dient.

Daher hilft er, den Traum vom Eigenheim

zu fi nanzieren. Bausparer

profi tieren am meisten. Macht

9 : 0 für sie.

Vermögenswirksam sparen. Einzahlungen

auf Bausparverträge gelten

als vermögenswirksame Leistungen.

Arbeitgeber zahlen sie in vielen

Fällen ganz oder teilweise zusätzlich

zum Gehalt monatlich oder einmal

im Jahr auf einen Bausparvertrag ihres

Arbeitnehmers.

Jedes Jahr können bis zu 470

Euro vermögenswirksam angelegt

werden. Dazu addiert sich die Arbeitnehmersparzulage.

Sie beträgt

neun Prozent der vermögenswirksamen

Leistungen. Bausparer erhalten

mithin bis zu 42,30 Euro Prämie pro

Jahr vom Fiskus.

In den Genuss kommen allerdings

nur jene, deren steuerpfl ichtiges

Jahreseinkommen 17 900 Euro

bei Ledigen oder 35 800 Euro bei

Verheirateten nicht übersteigt. Die

entsprechenden Bruttoeinkommen

liegen höher: Alleinstehende dürfen

rund 20 000 Euro, Verheiratete

über 40 000 Euro verdienen.

Wohnungsbauprämie mit Wirkung.

Weitere Zuschüsse liefert die Wohnungsbauprämie.

Jeder ab 16 Jahren,

der mindestens 50 Euro pro

Jahr auf einen Bausparvertrag einzahlt,

kann sie erhalten. Die Prämie

beträgt 8,8 Prozent. Gefördert werden

Einzahlungen in Höhe von maximal

512 Euro pro Jahr. Die Prämie

erreicht in der Spitze 45,06 Euro.


Ehepaare freuen sich bei doppelter

Einzahlung, also 1024 Euro pro Jahr,

über bis zu 90,11 Euro.

Allerdings darf das zu versteuernde

Jahreseinkommen bestimmte

Grenzen nicht überschreiten. Sie

betragen bei Ledigen 25 600 Euro

und bei Verheirateten 51 200 Euro.

Je nach Familienstand liegt das Bruttoeinkommen

um bis zu 20 Prozent

höher. Entscheidend ist das Einkommen

im Sparjahr.

Die Wohnungsbauprämie setzt die

Bausparkasse nach Ablauf des Sparjahrs

fest. Sie wird auf dem Bausparkonto

gesondert vorgemerkt. Das Finanzamt

überweist die Prämie als

Einmalzahlung erst, wenn seit dem

Vertragsbeginn sieben Jahre vergangen

sind. Oder der Bausparvertrag

zugeteilt und wohnwirtschaftlich

verwendet wird.

Die staatlichen Begünstigungen

dienen grundsätzlich der Bildung

von Wohneigentum. Deshalb

muss der Empfänger sie zurückzahlen,

wenn er sie nicht unverzüglich

und unmittelbar zu wohnwirtschaftlichen

Zwecken verwendet.

Nach Ablauf der Sperrfrist von

sieben Jahren müssen Wohnungsbauprämie

und Arbeitnehmersparzulage

unabhängig von der Verwendung

nicht mehr zurückgezahlt

werden.

Immobilienbörse

Bequeme Suche

Aufschlussreiche Fotos und detaillierte Beschreibungen

helfen bei der Vorabauswahl des Traumhauses.

„Immer mehr Immobilieninteressenten

informieren

sich im Internet“

Hartwig Hamm,

Leiter der LBS-Bundesgeschäftsstelle

Wer heutzutage ein neues Domizil

kaufen möchte, muss in der

Anfangsphase nicht mehr aus dem

Haus gehen. Es reicht der Blick ins

Internet. Dank detaillierten Angaben

zu Lage und Ausstattung sowie

umfangreichen Bildmaterials ist bereits

eine gute Vorabauswahl möglich.

Lässt sich so die Suche eingrenzen,

kann Kontakt zu Maklern oder

Verkäufern geknüpft werden. Vorteil

für Umzugswillige: Sie können

auch fernab der Heimat nach einem

neuen Zuhause Ausschau halten. Zudem

erleichtert das Internet überregionale

Preisvergleiche.

INTERNET-PORTAL DER LBS: Startseite

für Immobilieninteressenten

17


DIE WAHREN MODERNEN

EINFAMILIEN-

HAUS: Königsweg

der Altersvorsorge

Umbau als Chance

Wer seine Immobilie auch im Alter nutzen will, passt sie rechtzeitig seinen

Bedürfnissen an. So lässt sich ein Umzug ins Altersheim vermeiden

hre Funktion als Rententurbo kön-

I nen Häuser nur erfüllen, wenn sie

gut in Schuss bleiben. Entsteht ein

Renovierungsstau, könnten Schönheitsreparaturen

ausgerechnet dann,

wenn Ebbe in der Kasse herrscht,

den Geldbeutel strapazieren.

Rechtzeitig renovieren. Der Bundesverband

deutscher Wohnungsunternehmen

rät deshalb, jährlich sieben

bis acht Euro pro Quadratmeter

Wohnfl äche für Instandhaltung zurückzulegen.

In den ersten Jahren sei

zwar nicht viel zu tun, aber nach 20

Jahren können Reparaturen ein echter

Schlag ins Kontor sein. Der Finanzierungsbedarf

für Modernisierung

und Renovierung wird hierzulande

in den kommenden drei Jahren auf

150 Milliarden Euro geschätzt.

Wehe dem, der zu lange wartet:

Entweder muss er später sehr viel

18

10 : 0

durch

Modernisierung

Geld investieren, um das Haus wieder

marktfähig zu machen – oder

gewaltige Abstriche beim Verkaufserlös

hinnehmen. Clevere Eigenheimer

planen Renovierungsmaßnahmen

daher lange im Voraus. Sie

beginnen rechtzeitig, eine Instandhaltungsrücklage

zu bilden. 68 Prozent

der Eigentümer greifen nach einer

Umfrage von Icon Added Value

bei Renovierungsmaßnahmen bereits

auf Ersparnisse zurück.

Das passende Polster für Probleme

kann auch ein Bausparvertrag

bilden (s. Beispielrechnung). Zumal

die günstigen Zinskonditionen

unabhängig vom Volumen des Kredits

gelten. Dagegen setzen die üblicherweise

von Kreditinstituten genannten

Schaufensterkonditionen

meist Kreditvolumen von 100 000

Euro und mehr voraus.

Seniorengerecht planen. Mit Hilfe

eines Bausparvertrags lässt sich

auch Vorsorge treffen für Zeiten, in

denen möglicherweise die Bewegungsfreiheit

eingeschränkt ist. Beispielsweise

haben Hausbesitzer, die

nicht mehr Treppen steigen können,

die Chance, das Erdgeschoss barrierefrei

umzugestalten.

Die Zeit drängt. Die Zahl der hilfsbedürftigen

Personen in Haushalten

verdoppelt sich nach einer Erhebung

der Investmentberatung Terranus bis

2040 auf sieben Millionen. Und nach

einer Umfrage des Verbands bayerischer

Wohnungsunternehmen wollen

56,7 Prozent der Deutschen möglichst

lange eigenständig leben.

Das Dilemma: In Deutschland wird

mit etwa zehn Milliarden Euro pro

Jahr viel zu wenig Geld in den altersgerechten

Wohnungsbau inves-


FIT MIT SOLARZELLEN: Clevere,

die sich rechtzeitig vor explodierenden

Heizkosten schützen,

leben später sorgenfreier

tiert. „Der eigentliche Bedarf liegt

bei 30 Milliarden Euro“, sagt Carsten

Brinkmann, Geschäftsführer bei

Terranus. Nur etwa fünf Prozent aller

über 50-Jährigen leben zurzeit in für

ihr Alter geeigneten Wohnformen,

meint die Kreditanstalt für Wiederaufbau.

„Wir brauchen Lösungen,

die steigende Lebenserwartung, den

Wunsch, möglichst lange eigenständig

in der vertrauten Umgebung zu

leben, und tendenziell schwächere

Kaufkraft im Alter unter einen Hut

bringen“, fordert VdW-Bayern-Vorsitzender

Heinz Werner Götz. Wer

dank Eigentum sein Domizil seni-

Renovierungsstau sofort aufl ösen

Eigenheimbesitzer, die zu lange gewartet oder unerwartet Handlungsbedarf

haben: Kleinere Summen verleihen Bausparkassen zu günstigen Konditionen.

LBS-Vorfi nanzierungskredit

Kredit: Zins nominal 4,04 %, fest bis Zuteilung, effektiver Jahreszins 4,09 %,

voraussichtliche Laufzeit ca. 96 Monate, wird abgelöst durch ein Bauspardarlehen:

Zins nominal 3,50 %, effektiver Jahreszins 3,78 %, Laufzeit 116 Monate

50 000 Euro

Monatliche Leistung 1.–8. Jahr 9.–18. Jahr

ä Zinsen für Kredit (4,04 % p. a.) 168,33 Euro

ä Sparrate für Bausparvertrag (4,14 ‰ mtl.)* 207,00 Euro

ä Tilgung für Bausparvertrag 300,00 Euro

Gesamte Leistung 375,33 Euro 300,00 Euro

typisches Finanzierungsbeispiel, kein konkretes Finanzierungsangebot

orengerecht anpassen kann, hat

schon eine Lösung. Macht 10 : 0 für

Eigentümer.

Mieter bleiben dagegen im Nachteil.

In ihren Wohnungen sind größere

Umbauten kaum möglich, zumal

die Verpfl ichtung zur Wiederherstellung

des ursprünglichen Zustands in

der Regel vielen Ideen von vornherein

keinen Spielraum lässt.

Das wirkt sich auch negativ aus,

wenn Clevere durch Energiesparmaßnahmen

schon jetzt ihren Aufwand

für Heizöl und Strom im Rentenalter

reduzieren wollen. Während

Mieter nur sparen und frieren können,

haben Grundbesitzer mehr

Möglichkeiten. Laut einer Emnid-

Umfrage wollen 34 Prozent der Befragten

auf die Explosion der Energiepreise

mit verbesserter Wärmedämmung,

26 Prozent mit dem Einbau

eines Kaminofens und 15 Prozent

mit der Installation von Sonnenkollektoren

reagieren.

Bausparer haben damit kein Finanzierungsproblem.

Zu den zulässigenVerwendungsmöglichkeiten

eines Bauspardarlehens zählen

Heizungsanlagen, Kachelöfen, Investitionen

in erneuerbare Energien

und Fenster. Der Spielraum wird

rege genutzt. Eine Infratest-Studie

ergab, dass Bausparer ein besonders

ausgeprägtes Umweltbewusstsein

haben: 39 Prozent setzen beim

Bauen auf ökologische Maßnahmen

wie Niedrigenergiehaus, Brennwertheizung

oder erhöhte Wärmedämmung.

Stand: April 2006

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