Slides zum Referat «Steuern und Immobilien - veb media

Immobilien und Steuern 

Branko Balaban Erich Ettlin 

dipl. Steuerexperte dipl. Steuerexperte 

lic. iur. Rechtsanwalt dipl. Wirtschaftsprüfer 

Partner BDO AG Partner BDO AG 

Inhaltsübersicht 

1. Erwerb 

1.1. Handänderungssteuer 

1.2. Mehrwertsteuer 

2. Verkauf 

2.1. Grundstückgewinnsteuer 



2.4. Geschäftsliegenschaften 

2.5. Liegenschaftshändler 

3. Laufende Besteuerung 

3.1. Einkommens-/Gewinnsteuern 

3.2. Vermögenssteuern 

3.3. Liegenschaftssteuern 

4. Spezialthemen 

5. Fragen 

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Ziele 

• Sie kennen die möglichen Steuerfolgen bei 

Transaktionen mit Grundstücken 

Halten, bewohnen und vermieten von Grundstücken 

• Sie sind mit den Steuerarten vertraut, die es im Zusammenhang 

mit Liegenschaften zu beachten gilt 

1. Erwerb 


Rechtsverkehrssteuer: 

• Steuerobjekt: Übergang dingliches Recht an Grundstücken 

• Definition Grundstücke (Art. 655 ZGB): 

− Liegenschaften 

− Selbstständige und dauernde Rechte (z.B. Baurecht) 

− Bergwerke 

− Miteigentumsanteile an Grundstücken 

• Besteuerung unabhängig von Gewinn oder Verlust 

Nicht im StHG geregelt: 

• Kantone frei (Ausnahme Art. 103 FusG) 

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1. Erwerb 


Zivilrechtliche Handänderung Wirtschaftliche Handänderung 

Handänderung wird im 

Grundbuch eingetragen 

Beispiele: 

− Kaufvertrag Liegenschaft 

− Vertrag Begründung 

Baurecht für 99 Jahre 

1. Erwerb 


Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf 

die Verfügungsgewalt über 

Grundstücke wirtschaftlich wie eine 

Veräusserung wirken 

Beispiele: 

− Handwechsel Mehrheit Aktien 

Immobiliengesellschaft 

− Kettengeschäfte 

− Überführung Grundstücke vom 

Privat- ins Geschäftsvermögen 

− Tausch 

− Abtretung Kauf- oder Rückkaufrechte 

• Beispiel gesetzliche Bestimmung wirtschaftliche Handänderung: 

§ 3 HASTG BS 

2 Als Erwerb eines Grundstückes gilt jeder Abschluss eines Vertrages, 

der den Erwerbern oder Erwerberinnen zusichert, ihnen Eigentumsrechte 

an einem Grundstück zu übertragen, sowie der Erwerb an einer 

freiwilligen oder amtlichen Gant. 

3 Dem Erwerb eines Grundstücks gleichgestellt ist ........ 

c) das Abtreten eines vorgemerkten Kaufs- oder Rückkaufsrechts über 

ein Grundstück; 

d) der entgeltliche Verzicht auf ein vorgemerktes Kaufs- oder 

Rückkaufsrecht; 

e) der Eintritt in die Rechte der ursprünglichen Erwerber oder 

Erwerberinnen aus einem steuerbaren Erwerbsgeschäft, auch wenn 

diese damals den Vertrag wahlweise für sich oder noch zu 

bestimmende Dritte abgeschlossen haben; 

f) der Erwerb von Anteilsrechten an einer Immobiliengesellschaft. 

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1. Erwerb 


• Wirtschaftliche Handänderung (Kettengeschäfte) 

Zivilrechtliche 

Eigentümer 

1. Erwerb 


zivilrechtliche 

Handänderung 

Berechtigter, 

Zwischenerwerber 

Dritter, 

Enderwerber 

Bemessungsgrundlage: 

• Kaufpreis (inkl. aller Leistungen) 

• Unter Nahestehenden: Steuerwert, wenn höher als Kaufpreis 

• Kauf- und Werkvertrag als wirtschaftliche Einheit 

Steuerbelastung: 

• 1 – 3 % von Bemessungsgrundlage 

Steuerschuldner: 

• Je ½ Verkäufer und Erwerber (z.B. OW) 

• Erwerber (z.B. LU) 

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1. Erwerb 


Steuerbefreiungen (die Kantone können dies selbst bestimmen): 

• Geringer Kaufpreis (z.B. unter CHF 5‘000) 

• Eigentumsübergang bei Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung 

• Rechtsgeschäfte unter Verwandten 

• Steuerneutrale Umstrukturierungen 

• Ersatzbeschaffungen 

Befreiungen von der Steuerpflicht: 

• Bund und seine Anstalten nach Massgabe des Bundesrechts 

• Kantone und Gemeinden und ihre Anstalten 

• Ausländische Staaten 

1. Erwerb 


Beispiel 1: 

• X und Y halten je 25 % Beteiligung I AG (Immobiliengesellschaft) 

• X und Y verkaufen ihre Akten an D 

• D ist Dritter (bisher keine Aktien) 

Lösungshinweise: 

• I AG ist Immobiliengesellschaft, somit Prüfung wirtschaftliche 

Handänderung 

• X und Y veräussern zusammen 50 % 

• Wirtschaftliche Handänderung erst bei 50 % + 1 

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1. Erwerb 


Beispiel 2: 

• X und Y (Bauunternehmen) schliessen Kaufvertrag über Bauland 

• Ferner schliessen X und Y Werkvertrag über Erstellung Haus 

(Baubewilligung liegt vor) 

• Gültigkeit Werkvertrag ist von Gültigkeit Kaufvertrag abhängig 


• Kaufvertrag und Werkvertrag bilden wirtschaftliche Identität 

• Bemessungsbasis Handänderungssteuer ist Kaufpreis Bauland 

zuzüglich Werkpreis 

1. Erwerb 


Kurz zusammengefasste Regeln beim Erwerb/Verkauf: 

• Übertragung der Liegenschaft ist von der MWST ausgenommen 

− Kein Vorsteuerabzug (Bau/Kauf) 

− Selbstständige und dauernde Rechte (z.B. Baurecht) 

• Möglichkeit zu optieren: 

− Nur wenn Käufer die Liegenschaft nicht ausschliesslich für 

private Zwecke verwendet (erleichterte Option seit 01.01.2010) 

− Konsequenz: auf Verkauf wird MWST erhoben 

− Steuerbar ist der Verkaufspreis, ohne Wert des Bodens 

− Vorsteuer muss erst noch zurückgefordert werden (Liquidität) 

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1. Erwerb 


• Übertrag im Meldeverfahren: 

− Nur wenn Käufer und Verkäufer MWST-pflichtig sind 

− Keine MWST auf dem Verkaufspreis 

− Käufer ist aber darauf angewiesen, dass ihm der Verkäufer 

sämtliche MWST-Belege übergibt, damit er später z.B. bei 

Nutzungsänderungen korrekt und zu seinem Vorteil abrechnen 

kann 

• Nutzungsänderungen beachten 

− Abrechnung Eigenverbrauch / Vorsteuerkorrektur 

− Aber auch Einlageentsteuerung möglich 

2. Verkauf 


Zwingende Vorgaben in Art. 12 StHG für Kantone 

2 Systeme: 

• Monistisch 

• Dualistisch 

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2. Verkauf 


Monistisches System Dualistisches System 

Grundstückgewinne des Privat- und 

Geschäftsvermögens werden mit 

GGST erfasst (nur Wertzuwachs) 

Wiedereingebrachte Abschreibungen 

Einkommens- bzw. Gewinnsteuer 

Steuersatz: Gesamteinkommen 

ZH, BE, UR, SZ, NW, BS, BL, TG, TI 

und JU 

Spezielles System: GE 

2. Verkauf 


Beispiel: Monistisches und dualistisches System 

Ausgangslage 

Nur Grundstückgewinne des 

Privatvermögens sowie 

landwirtschaftliche Grundstücke 

werden mit GGST abgerechnet 

Grundstückgewinne des 

Geschäftsvermögens werden mit 

Einkommens- bzw. Gewinnsteuer 

erfasst 

Steuersatz: Gesamteinkommen 

LU, OW, GL, ZG, FR, SO, SH, AR, AI, 

SG, GR, AG, VD, VS und NE 

Bund 

1995 Kauf Liegenschaft (Privatvermögen) 1‘000‘000 

2002 Überfügung Geschäftsvermögen Aktivierung: 1‘500‘000 

2002 - 

2010 

Abschreibungen 200‘000 

2010 Verkauf 2‘000‘000 

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2. Verkauf 


Lösungshinweise Monistisches System 

2002 Überfügung Geschäftsvermögen Steueraufschub (keine 

Handänderung) 

2002 - 

2010 

Wieder eingebrachte Abschreibungen Einkommenssteuer auf 

200‘000 

2010 Verkauf Grundstückgewinnsteuer 

auf Wertzuwachsgewinn 

von 1‘000‘000 

Einkommenssteuer auf 200‘000 

Grundstückgewinnsteuer auf 1‘000‘000 

2. Verkauf 


Lösungshinweise Dualistisches System 

2002 Überfügung Geschäftsvermögen 

(Überführungswert – Kaufpreis) 

2002 - 

2010 

Abschreibungen 

Buchwert 1‘300‘000 

2010 Verkauf 

(Verkaufserlös – Buchwert) 

1‘200‘000 

Grundstückgewinnsteuer 

auf 500‘000 

Einkommenssteuer auf 

700‘000 

Grundstückgewinnsteuer auf 500‘000 

Einkommenssteuer auf 700‘000 

1‘200‘000 

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2. Verkauf 


Bemessungsgrundlage ist Grundstückgewinn = Verkaufserlös 

abzüglich Anlagekosten: 

• Verkaufserlös: Kaufpreis zuzüglich weiterer Leistungen 

• Anlagekosten: 

− Erwerbspreis zuzüglich wertvermehrende Aufwendungen 

− Bei langer Besitzdauer: Abstellen auf Schätzungs-/Steuerwert 

Steuerbare Handänderungen (analog Handänderungssteuer): 

• Zivilrechtliche 

• Wirtschaftliche 

2. Verkauf 


Steueraufschub (Kantone sind nicht frei, zwingende Vorgabe nach 

Art. 12 Abs. 3 StHG): 

• Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung 

• Eigentumswechsel Ehegatten bei Güterrecht 

• Landumlegungen 

• Ersatzbeschaffungen 

Was bewirkt Steueraufschub? 

• Grundstückgewinnsteuer wird nicht erhoben 

• Steuerliche Abrechnung/Grundstückgewinnsteuer wird auf den 

nächsten steuerpflichtigen Vorgang verschoben 

• Aufgeschoben ist nicht aufgehoben 

• Käufer übernimmt die latente Steuerlast 

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2. Verkauf 


Wann liegt eine steueraufschiebende Schenkung vor? 

• Unentgeltlichkeit 

• Oder gemischte Schenkung (z.B. gegen Übernahme der 

Hypothek, aber unter dem Verkehrswert) 

• Ob eine gemischte Schenkung vorliegt, wird in der Praxis 

angenommen, wenn der Übernahmepreis mehr als 25 % vom 

Verkehrswert abweicht 

2. Verkauf 


Steuerberechnung: 

• Tarif: 

− Abstützen auf Einkommenssteuertarif 

− Sondertarif 

• Rabatt bei langer Besitzdauer: 

− Konjunktureller Mehrwert und nicht „Geldentwertung“ soll 

besteuert werden 

• Kurzfristig realisierte Gewinne müssen stärker belastet werden 

(Art. 12 Abs. 5 StHG) 

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2. Verkauf 


Beispiel: Verkauf Liegenschaft in Stadt Luzern mit Aufschub 

Kauf Liegenschaft 1996 500‘000 

Schenkung an Tochter 2006 

(Verkehrswert CHF 800‘000) 

Aufschub 0 

Verkauf 2011 durch Tochter 1‘000‘000 

Grundstückgewinn bei Tochter 500‘000 

Besitzesdauer 15 Jahre 

Grundstückgewinnsteuer Stadt Luzern 105‘523 

2. Verkauf 


Beispiel: Verkauf Liegenschaft in Stadt Luzern 

Variante: ohne Aufschub 


Verkauf an Tochter 2006 Kein Aufschub 800‘000 

Grundstückgewinn bei Eltern 300‘000 



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2. Verkauf 


Beispiel: Verkauf Liegenschaft in Stadt Luzern 

Variante: ohne Aufschub 


Verkauf an Dritte 2011 Kein Aufschub 1‘000‘000 

Grundstückgewinn bei Tochter 200‘000 



Grundstückgewinnsteuer 2006 72‘544 

Grundstückgewinnsteuer 2011 40‘385 

Total 112‘929 

2. Verkauf 


Voraussetzungen Steueraufschub mittels Ersatzbeschaffung: 

• Dauernd und ausschliesslich selbstgenutzt (Ferienwohnung fällt 

nicht darunter) 

• Innert angemessener Frist reinvestiert (Praxis: 2 – 3 Jahre, vor 

oder nach Verkauf) 

• Auch über Kantonsgrenze hinaus Ersatzbeschaffung möglich 

• Absolute Methode (bei nur teilweiser Reinvestition nur in dem 

Umfang, in dem der reinvestierte Erlös die Anlagekosten des 

veräusserten Grundstückes übersteigen) 

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2. Verkauf 


Siehe Ziff. 1.1. 

2. Verkauf 


Siehe Ziff. 1.2. 

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2. Verkauf 


• Einkommenssteuer und AHV-Pflicht 

• Auch im monistischen System unterliegen die 

„wiedereingebrachten“ Abschreibungen der 

Einkommensbesteuerung 

• Da die AHV der Bundessteuer folgt: dualistisches System auch 

bei AHV 

• Damit entscheidend, ob eine Liegenschaft zum Geschäfts- oder 

Privatvermögen zählt 

2. Verkauf 


Liegenschaft im Geschäftsvermögen wird verkauft oder ins 

Privatvermögen überführt: 

• Differenz zwischen Verkehrswert und Buchwert unterliegt der 

Einkommenssteuer (Beispiel Luzern): 

Steuerbelastung am Beispiel Luzern Maximalsätze 

Direkte Bundessteuer 11.50 % 

Kantons- und Gemeindesteuer 19.35 % 

AHV 1) 9.70 % 

Total mögliche Belastung 40.55 % 

1) Abzugsfähig bei der Einkommenssteuer 

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2. Verkauf 


Vergleich zu Grundstückgewinnsteuer 

• Besitzesdauer 15 Jahre, Gewinn CHF 500‘000 

Steuerbelastung am Beispiel Luzern 

Grundstückgewinnsteuer 105‘523 

Einkommenssteuer 

Gewinn 500‘000 

./. AHV (9.7 %) 48‘500 

Steuerbarer Gewinn 451‘500 

Einkommenssteuer 127‘616 

Total Belastung (AHV und Eink.-Steuer) 176‘116 

2. Verkauf 


Wann liegt eine Geschäftsliegenschaft vor? 

• Grundstücke von Selbstständigerwerbenden im Haupt- oder 

Nebenberuf gehören entweder zu deren Privat- oder 

Geschäftsvermögen, je nachdem, ob sie ganz oder vorwiegend 

einem Geschäftsbetrieb oder als private Kapitalanlage dienen 

• Bei gemischter Verwendung – Präponderanzmethode (Frage der 

überwiegenden Nutzung) 

• Zuweisung nach objektiven, d.h. vom Willen der steuerpflichtigen 

Person unabhängigen Kriterien zu erfolgen 

• Wenn Liegenschaft dem Geschäftsbetrieb unmittelbar oder 

mittelbar dient (BGE 94 I 466) = technisch-wirtschaftliche Funktion 

• Buchhaltung ist ein Indiz 

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2. Verkauf 


Kriterien für das Vorliegen eines Liegenschaftshändlers: 

• Gemäss Rechtsprechung ist alles, was über die schlichte 

Verwaltung des Privatvermögens hinausgeht, eine auf Erwerb 

gerichtete Tätigkeit (BGE 125 II 113) – damit nicht mehr 

Grundstücksgewinnsteuer unterliegend 

• Auch das einmalige oder gelegentliche Ausüben von Geschäften 

mit Liegenschaften kann eine auf Erwerb gerichtete Tätigkeit 

hinweisen 

• Gewerbsmässigkeit ist in der Regel zu bejahen, wenn eine 

Privatperson Land erwirbt, dieses erschliesst und parzelliert und 

die Parzellen anschliessend veräussert 

• Rechtsprechung: vgl. StE 2011 DBG/ZH B 23.1 Nr. 70 

2. Verkauf 


Kriterien Liegenschaftshändlers (nicht kumulativ zu erfüllen): 

• Häufigkeit und Anzahl der Transaktionen 

• kurze Besitzesdauer 

• keine Eigennutzung 

• Spekulationsabsicht 

• Nutzung von speziellem Fachwissen 

• Zusammenschluss mit Fachleuten in Form einer einfachen 

Gesellschaft 

• hoher Fremdkapitaleinsatz 

• Reinvestition des Gewinnes in neue Projekte 

• Werbung/Dokumentation 

• werterhöhende Massnahmen durch Erschliessung, Parzellierung 

• Aufteilung in Stockwerkeigentum 

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Ertrag: 

• Eigenmietwert 

• Mieteinnahmen 

Substanz: 

• Steuerwert 

• Buchwert 



Eigenmietwert: 

• Besteuerung Nutzung (und Nutzungsmöglichkeit) selbst bewohnter 

Liegenschaften (auch Ferienhäuser) 

• 60 – 70 % der Marktmiete noch verfassungsmässig 

• Verwandtenmiete: 

− Eigenmietwert bzw. Teil davon als unterste Bemessung 

• Nutzniessung Wohnrecht: 

− Eigenmietwert von Nutzniessungs- bzw. 

Wohnrechtsberechtigten zu versteuern 

• Unternutzungsabzug 

• Abschaffung derzeit wieder in der politischen Diskussion 

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Gewinnungs-/Unterhaltskosten: 

• Schuldzinsen abzugsfähig (Schuldzinsenbegrenzung beachten) 

• Unterhaltskosten 

Lebenshaltungskosten: 

− Heizung 

− Warmwasser 

− Wasserzinsen 

Wertvermehrend: 

− nicht abzugsfähig 

− bei GGSt als 

Anlagekosten 



Unterhaltskosten: 

• Pauschale oder effektive Kosten (Planung grössere 

Unterhaltsarbeiten) 

• Wechselpauschale oder feste Pauschale (z.B. LU) 

• Energiesparen und Umweltschutz/Denkmalpflege 

Substanzerhaltend 

− bei Einkommen 

abzugsfähig 

− Ersatz etc. 

− technisch./wirtschaftl. 

Betrachtung 

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Mindeststeuer auf Liegenschaften: 

• Mindeststeuer ist %- oder %o-Satz des Steuerwertes 

• Mindeststeuer, wenn Total der Gewinn- und Kapitalsteuern unter 

Mindeststeuerbetrag liegt 

• Auswirkungen Abschreibungen und Kosten mit Mindeststeuer 

vergleichen 

• Soll-Besteuerung, unabhängig von der wirtschaftlichen 

Leistungsfähigkeit 



Beispiel 1: 

• X ist Eigentümer einer Ferienwohnung 

• 2009: Ferienwohnung nicht benutzt 

• 2010: Ferienwohnung nicht benutzt, Verkaufsbemühungen 

(Inserate, Makler etc.) 


• Eigenmietwert 2009 zu besteuern (zur Verfügung halten reicht für 

Eigenmietwertbesteuerung; Nutzung nicht erforderlich) 

• 2010: Auf Besteuerung Eigenmietwert kann verzichtet werden 

(keine Nutzung, Verkaufsbemühungen) 

• Nachweis der Steuerpflichtigen 

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3.2. Vermögenssteuer 

Steuerwert: 

• Amtliche Schätzung 

• Wert in der Regel weit unter Verkehrswert (50 – 70 %) 

• Interkantonaler Ausgleich durch Repartitionsfaktor 

• Anfechtung bei Erlass (Neubewertungsmöglichkeiten in der Regel 

gesetzlich restriktiv) 


3.3. Liegenschaftssteuer 

Natürliche Personen: 

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3.3. Liegenschaftssteuer 

Juristische Personen: 

4. Spezialthema 

Liegenschaften mittels AG halten? 

A 

A AG 

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Eigene Nutzung (A): 

• A hat A AG Miete zu bezahlen 

• Miete zum Marktwert, ansonsten verdeckte Gewinnausschüttung 

(keine Reduktion wegen „Selbstnutzung“) 

• Kein Pauschalabzug für Unterhaltskosten 

• Abschreibungen 

• Gewinn (auch Verkaufsgewinn) wird mit der Gewinnsteuer 

abgerechnet 

• Dividenden unterliegen der Einkommenssteuer 

(Dividendenprivileg) 

• Vermögenssteuerwert = Wert der Aktien (Substanzwertbewertung) 

Prüfung Abgabebelastung „Privat“ und über AG 


Fremdvermietung: 

• Mieteinnahmen sind steuerbare Erträge 

• Kein Pauschalabzug für Unterhaltskosten 

• Abschreibungen 

• Gewinn (auch Verkaufsgewinn) wird mit der Gewinnsteuer 

abgerechnet 

• Dividenden unterliegen der Einkommenssteuer 

(Dividendenprivileg) 

• Vermögenssteuerwert = Wert der Aktien (Substanzwertbewertung) 

Prüfung Abgabebelastung „Privat“ und über AG 

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Liegenschaftshändler Liegenschaften in AG 

Abgabenbelastung: 

• Einkommenssteuer 

• Grundstückgewinnsteuer 

• Vermögenssteuer 

• AHV 

Abgabenbelastung: 

• Gewinnsteuer 

• Kapitalsteuer 

• Einkommenssteuer 

(Dividenden) 

• Vermögenssteuer 

(Aktien) 

Steuerneutrale Überführung Liegenschaften Geschäftsvermögen 

in AG: 

• Liegenschaften müssen Betrieb darstellen (gewisse Kantone 

Sonderlösungen bei Liegenschaftshändlern) 

• Kantonale Praxen unterschiedlich 


Verkauf Aktien Immobilien-AG: 

• Wirtschaftliche Handänderung 

• Grundstückgewinnsteuer 

• Handänderungssteuer 

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5. Fragen 

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