ImmoWertV – Auswirkungen und Hinweise für die ... - DVW

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ImmoWertV – Auswirkungen und Hinweise für die ... - DVW

ImmoWertV Auswirkungen und

Hinweise für die Gutachtenpraxis

Geodätisches Kolloquium des DVW Berlin-Brandenburg e.V.

und des Instituts für Geodäsie und Geoinformationstechnik

der TU Berlin am 02.09.2010

Petra Schmökel, Berlin

Öffentlich bestellte und vereidigte

Sachverständige für Immobilienbewertung

Geprüfte Immobilienfachwirtin (IHK)

ImmoWertV Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis


2

Ablauf

Allgemeines zu Hintergrund und Anlass,

Einführung und Anwendung der ImmoWertV

Gliederung der ImmoWertV

Anmerkungen zu praxiserheblichen Aspekten:

Wichtiges, neue Inhalte, begriffliche Änderungen

Hinweise zu den Verfahren

ImmoWertV Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis


3

Hintergrund und Ziele

Hintergrund:

Rechtsprechung Erbschafts-/Steuerrecht

Erhebliche gesellschaftliche und wirtschaftliche Veränderungen

Entwicklungen in der Praxis seit Inkrafttreten der WertV 88

Ziele:

Verbesserung der Transparenz auf dem Grundstücksmarkt

Bessere Vergleichbarkeit der Wertermittlungsergebnisse

Normierung von Verfahrensvarianten im Ertragswertverfahren

Präzisierung von Begriffen, Einführung international

gebräuchlicher Begriffe

Entbürokratisierung durch Streichung von Regelungen

Ergänzende Wertermittlungsvorschriften der §§ 26 bis 29 WertV sind entfallen

ImmoWertV Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis


und das sagt der Bundesbauminister

ImmoWertV Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis


5

Einführung und Anwendung, Allgemeines

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung

der Verkehrswerte von Grundstücken

(Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV)

vom 19.05.2010 (BGBl. I S. 639 vom 27.05.2010)

Die Verordung trat am 01.07.2010 in Kraft

zum gleichen Zeitpunkt trat die WertV außer Kraft

(§ 24 ImmoWertV ohne materielle Überleitungsvorschrift)

Die ImmoWertV ist auf alle Wertermittlungen ab

Ausfertigungsdatum 01.07.2010 anzuwenden

"Herrschende Meinung":

Allein das Ausfertigungsdatum ist für die Anwendung der

Verordnung entscheidend, nicht der Stichtag der Wertermittlung,

ImmoWertV also auch bei Wertermittlungen für (weit)

zurückliegende Stichtage maßgeblich

("Stand der Technik"/Erkenntnisstand)

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Wichtigste Änderung lt. Kleiber: der Name der

Verordnung, ihre Abkürzung sowie Fundstelle

Materiell entspricht die ImmoWertV weitgehend der WertV

Aber:

Es ergeben sich nicht unerhebliche praktische Änderungen bei

der Abfassung der Gutachten, sowohl im beschreibenden

allgemeinen Teil des Gutachtens als auch im Wertermittlungsteil,

insbesondere:

- durch neuen § 4 (mit QST) veränderte Paragraphenverweise

- veränderte Systematik (integrierte Marktanpassung,

nachträgliche Berücksichtigung von Besonderheiten)

- Modifizierte Begriffsbestimmungen,

neue Bezeichnungen für bekannte (unveränderte) Inhalte

Die Tücke steckt

im Detail

ImmoWertV Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis


7

Gliederung

Abschnitt 1 - §§ 1 bis 8 ImmoWertV

Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen

und allgemeine Verfahrensgrundsätze

Abschnitt 2 - §§ 9 bis 14 ImmoWertV

Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten

Abschnitt 3 - §§ 15 bis 23 ImmoWertV

Wertermittlungsverfahren

Unterabschnitt 1:

Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung (§§ 15 und 16)

Unterabschnitt 2:

Ertragswertverfahren (§§ 17 bis 20)

Unterabschnitt 3:

Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23)

Abschnitt 4 - § 24 ImmoWertV: Schlussvorschrift

Anlage: Barwertfaktoren für die Kapitalisierung und Abzinsung (zu § 20)

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8

Ziel der Wertermittlung: Der Verkehrswert….

§ 194 BauGB Verkehrswert.

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den

sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen

Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage

des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf

ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert ist zukunftsgerichtet (Zukunftserfolgswert)

Diese Feststellung gilt für unbebaute wie für bebaute Grundstücke

- Bei der Anwendung des Vergleichs-, Sach- und Ertragswertverfahrens

geht es darum, möglichst wertermittlungsstichtagsnahe Erfahrungssätze

über die auf dem Grundstücksmarkt vorherrschende Wertschätzung des

Objektes, die Erträge und Herstellungskosten unter Berücksichtigung

der künftigen Nutzung und Entwicklung in die Verfahren einzuführen.

- Kern jedes Ertragswertverfahrens ist es, den auf den Wertermittlungsstichtag

bezogenen Barwert aller künftigen Erträge zu ermitteln.

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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV

§ 1 Abs. 2 Satz 2 ImmoWertV

• Bei Wertermittlungsobjekten, für die kein Markt besteht, "kann der Wert auf

der Grundlage marktkonformer Modelle unter besonderer Berücksichtigung

der wirtschaftlichen Vor- und Nachteile ermittelt werden."

§ 2 Satz 2 ImmoWertV

• "Künftige Entwicklungen wie beispielsweise absehbare anderweitige

Nutzungen sind zu berücksichtigen, wenn sie mit hinreichender Sicherheit

auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten sind."

Verweis auf Anwendbarkeit nicht normierter Wertermittlungsverfahren

Ausdrückliche Regelung zur Berücksichtigung "künftiger Entwicklungen"

Der Wert eines Grundstücks wird durch seine zukünftige Entwicklung und Nutzung

bestimmt, besonders, wenn die bisherige Grundstücksnutzung nicht wirtschaftlich

fortgeführt werden kann

Aber: Keine Spekulationen, sondern "hinreichende Sicherheit" und "konkrete

Tatsachen" (zum WST belegbare Sachverhalte über künftige Entwicklungen der

wertrelevanten Grundstücksmerkmale)

z.B. Bauleitplanung, Stadtentwicklungskonzepte

demografische und wirtschaftliche Aspekte

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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV

Künftige Entwicklungen (§ 2 Satz 2)

10

Die Übertragung von Beobachtungen aus der Vergangenheit in die Zukunft

hat nur Erfolg, wenn für die Vergangenheit eine gewisse Regelmäßigkeit in

der Entwicklung zu verzeichnen ist.

Auch in der Wertermittlung sind heftige Ausschläge nach oben

oder unten, wie etwa durch die Nachwendeeuphorie oder durch

ausländische Portfolioankäufe verursacht, keine geeignete Grundlage

für Entwicklungsprognosen.

Bodenwerte

Wohnen Berlin

?

1990 2000 2007 t

?

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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV

Künftige Entwicklungen (§ 2 Satz 2)

11

Vorausschätzungen sind unsicher. Bei größeren Unsicherheiten arbeitet man

sinnvollerweise mit Maximal- und Minimalwerten und beschreibt damit einen

Ergebniskorridor, innerhalb dessen der Prognosewert aller Wahrscheinlichkeit

nach liegt.

In der Wertermittlung bietet sich diese Vorgehensweise dann an, wenn

deutlich unterschiedliche Annahmen für die künftige Entwicklung zu treffen

sind. (Szenarienbeschreibung)

Grundstückswert

Entwicklung eines

Einkaufszentrums

Szenario 1

Szenario 2

2009 2012

"Wegen der großen Bedeutung der

Annahmen für die Güte und

Beurteilung der Ergebnisse ist den

Erläuterungen der Annahmen stets

ein breiter Raum zu widmen."

Max

Min

z.B.

Wirksamkeit politischer

Entscheidungen

Erfolg von Ankermietern

Konkurrenzentwicklung

Konjunkturelle

Entwicklung

t

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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV

Künftige Entwicklungen (§ 2 Satz 2)

12

• Kurzfristige Prognosen sind weniger problematisch als langfristige, weil sich

die gegenwartsnah beobachtete Entwicklung meist noch einige Zeit fortsetzt

und weil neue Daten, welche die Entwicklungs-richtung beeinflussen können,

eine gewisse Zeit brauchen, um wirksam zu werden.

• In der Umkehrung bedeutet dies, dass etwa Marktsimulierungen

ihre Grenze finden, wenn sie mittel- oder langfristig vorgenommen

werden sollen.

in % (2004 = 100)

105

100

95

90

85

80

75

2004 2014 2024 2034 2044

Jahre

Umsteuerung?

Bevölkerung

insgesamt

Erwerbspersonen

potential

R&S - Dr.-Ing. Walter Schwenk - Die neue Wertermittlungsverordnung

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(ImmoWertV)


Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV

WST und QST (§§ 3 und 4)

13

§ 3: Wertermittlungsstichtag

§ 4: Qualitätsstichtag

Der QST ist datumsmäßig nicht bestimmt, kann auch in der Zukunft liegen

(z.B. Zeitpunkt des förmlichen Abschlusses einer Sanierungsmaßnahme oder

Zustand einer Immobilie nach Fertigstellung einer Baumaßnahme)

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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV

Allgemeine Wertverhältnisse (§ 3 Abs. 2)

14

" Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt bestimmen

sich nach der Gesamtheit der am Wertermittlungsstichtag für die

Preisbildung von Grundstücken im gewöhnlichen Geschäftsverkehr

(marktüblich) maßgebenden Umstände wie nach der allgemeinen

Wirtschaftslage, den Verhältnissen am Kapitalmarkt sowie den

wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebiets."

Strukturdaten: z.B.: Arbeitsmarkt, Kaufkraft,

Verschuldungsquote (SchuldnerAtlas 2009),

Zentralitätskennziffer, Bevölkerungsstruktur/-entwicklung

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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV

Entwicklungszustand (§ 5)

15

§ 5: Entwicklungszustand (ehem. § 4 WertV)

- Keine Unterscheidung mehr in Reines und

Begünstigtes Agrarland

- Erhöhte Anforderung an die Qualifizierung

eines Grundstücks als Bauerwartungsland

(Bebauung auf Grund konkreter Tatsachen zu erwarten)

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Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV

Weitere Grundstücksmerkmale

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Neu für bebaute Grundstücke:

Berücksichtigung der energetischen Eigenschaften

(§ 6 Abs. 5 Satz 2)

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17

Zu den §§ 1 bis 8 ImmoWertV

§ 8 Abs. 1 (bisher § 7 Abs. 1):

Grundsätze für die Verfahrenswahl unverändert

§ 8 Abs. 2:

Grundsatz der 'integrierten' Marktanpassung innerhalb der

Verfahren sowie der nachträglichen (gesonderten)

Berücksichtigung "besonderer objektspezifischer

Grundstücksmerkmale"

Somit: Erst Marktanpassung der vorläufigen Werte,

dann Würdigung von Objektbesonderheiten

(z.B. Instandsetzung) durch marktkonforme Zu-/Abschläge

(nicht zwingend den Kosten entsprechend)

Kleiber:

„So haben es anständige Menschen

schon immer gemacht“

§ 8 Abs. 3: Zusammenfassung der alten §§ 19, 24 und 25

bezüglich der "s.w.U." zu den "b.o.G."

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Ablaufschema zur Verfahrensauwahl

Prüfung der Datenlage

• Abfrage in der Kaufpreissammlung für Bodenwerte und für das Grundstück

• Recherche nach marktgerechten genauen Vergleichsfaktoren

• Nutzung anderer Datensammlungen wie bei Kreditinstituten, Marktbeobachtern

oder Datensammlern

Prüfung der Marktsituation

• Wie bilden die Teilnehmer des Grundstücksmarktes die Preise?

• Welche Kriterien und Einflüsse sind preisbildend und entscheiden?

Festlegung der

Vergleichsmaßstäbe im

Vergleichswertverfahren

Anwendung des

Ertragswertverfahrens

wenn Ertragslage und

Rendite preisbildend

Anwendung des

Sachwertverfahrens

wenn die Objektsubstanz

preisbildend

ImmoWertV Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis


19

Einige wichtige Begriffsänderungen

§ 8 Abs. 3: Besondere objektspezifische Merkmale (b.o.G.)

bisher: Sonstige wertbeeinflussende Umstände

Abgabenrechtlicher Zustand

bisher "beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand"

§ 23: Alterswertminderung

bisher: Wertminderung wegen Alters

(wirtschaftliche) Nutzungsdauer

bisher: Übliche (wirtschaftliche) Gesamtnutzungsdauer

Barwertfaktoren

bisher: Vervielfältiger (und Diskontierungsfaktoren)

§ 17 Abs. 1: Marktüblich erzielbare Erträge

bisher: nachhaltige Erträge

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20

Vergleichswertverfahren (§§ 15 und 16 ImmoWertV)

§ 15 fasst die bisherigen §§ 13 (Grundlagen) und 14

(Berücksichtigung von Abweichungen) zusammen

§ 16 bündelt Regelungen zur Bodenwertermittlung

§ 15 Abs. 1 Satz 1 fordert "ausreichende Anzahl von

Vergleichspreisen" bisher: genügende Zahl von Kaufpreisen

Gutachterausschüsse sind gefordert, Vergleichspreise zu liefern

Bei unbebauten Grundstücken

Stärkung des direkten Preisvergleichs

(Bodenrichtwertverfahren nur

als zusätzliches Hilfsverfahren)

Bei bebauten Grundstücken

weiterhin "neben oder an Stelle"

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21

Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)

• "Allgemeines Ertragswertverfahren" (§ 17 Abs. 2 Nr. 1)

["Erweitertes Ertragswertverfahren" des SV-Gremiums]

bzw. zweigleisiges Ertragswertverfahren

mit Aufspaltung in Boden- und Gebäudewertanteil

"Vereinfachtes Ertragswertverfahren" (§ 17 Abs. 2 Nr. 2)

["Allgemeines Ertragswertverfahren" des SV-Gremiums]

• "Periodisches Ertragswertverfahren" (§ 17 Abs. 3)

[ein deutsches 'DCF-Verfahren'?]

bzw. mehrgleisiges Ertragswertverfahren

ImmoWertV Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis


22

Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)

• Wichtig: "Vereinfachtes Ertragswertverfahren"

(§ 17 Abs. 2 Nr. 2) berücksichtigt den auf den WST

diskontierten Bodenwert nicht identisch mit dem bisher

in der Praxis gebräuchlichen "Vereinfachten Verfahren"

ohne Berücksichtigung des Bodenwertes - bei langer RND

und hohem Zinssatz kaum Ergebnisunterschiede

• Alle "drei" Varianten sollen zum Verkehrswert führen

• § 20: Kapitalisierung und Abzinsung

mit Barwertfaktoren unter Berücksichtigung

des Liegenschaftszinssatzes

ImmoWertV Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis


Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)

23

§ 17 Abs. 1: Marktüblich erzielbare Erträge

bisher: nachhaltige Erträge

Quelle: "Real Estate Valuation Survey 2010" eines Diplomanden

an der Uni Regensburg

Der Gesetzgeber meint, dass 'marktüblich' und 'nachhaltig'

dasselbe sind der Ansatz marktüblicher Erträge inkludiere die

Prüfung der Nachhaltigkeit

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Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)

24

Immobilien Zeitung vom 14.01.2010

Ortsübliche Vergleichsmiete:

Bestands- und Abschlussmieten über 4 Jahre

Marktmiete: Abschlussmieten zum Stichtag

(auch als orts- oder marktübliche Miete bezeichnet)

Nachhaltig erzielbare Miete

(§ 16 Abs. 1 und § 17 Abs. 1 WertV)

Diese

Forderung

verhallte

ImmoWertV Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis


25

Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)

• Spiegelbildlich "marktüblich anfallende Bewirtschaftungskosten"

statt "nachhaltige Bewirtschaftungskosten"

• In früheren Entwurfsfassungen der ImmoWertV analog BauGB

"Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssätze)"

Es gibt keinen einheitlichen Liegenschafts- bzw.

Kapitalisierungszinssatz (Sachverständigengremium)

=> Plural für die Zinssätze in § 14 Abs. 3 ImmoWertV

• § 14 ImmoWertV: Marktanpassungsfaktoren und

Liegenschaftszinssätze als Abbild des Grundstücksmarktes

("…sollen die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem

Grundstücksmarkt erfasst werden…)

=> Liegenschaftszinssatz als marktbezogene Größe

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26

Ertragswertverfahren (§§ 16-20 ImmoWertV)

LZ beinhaltet die am Markt bestehenden objekt- und

lagebezogenen Erwartungen und Unsicherheiten,

insbesondere Veränderungen der Ertragsverhältnisse

(im gesetzlichen Rahmen liegende Mietpreissteigerungen)

im angelsächsischen Raum Beziehungen zur

"all over capitalisation rate" bzw. dem "all risk yield"

(ARY höher als Liegenschaftszins)

darf/sollte beim periodischen Ertragswertverfahren

nicht ohne Diskussion direkt in die Berechnung eingeführt

werden

Abweichender Zinssatz für die Berechnungsvariante

mit periodisch abweichenden Erträgen grundsätzlich

möglich, aber:

=> wie zu modifizierender Zinssatz?

Welche Zu- und Abschläge für die Perioden?

?: "LZ mod "

3,5-4,5 %

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DCF-Verfahren

• Discounted Cashflow-Verfahren

(Dynamische Investitionsrechnung)

1. als Methode der Investitionsrechnung

[Ermittlung der internen Verzinsung (IRR)]

2. als Prognoseverfahren der Immobilienbewertung

[DCF-Verfahren/DCF-Methode]

"Eine hervorragende Methode, sich

übersichtlicher zu irren." (Kleiber)

• Verbreitetes Instrument zur Ermittlung des "Marktwertes" von

Investmentimmobilien (Beurteilung einer Investition!)

• Für Immobilien, Grundstücke und Gebäude, die als rendite-/gewinnorientierte

Finanzinvestition über einen bestimmten Zeitraum gehalten

und nicht zu betrieblichen Zwecken genutzt werden

• Anwender: Institutionelle Anleger, große Immobilienbestandshalter

ImmoWertV Auswirkungen und Hinweise für die Gutachtenpraxis


DCF-Verfahren

• Barwertorientierte Bewertungsmethode - Prognose der

Zahlungsströme, nach Jahresscheiben differenziert:

Abzinsung der erwarteten jährlichen Zahlungsüberschüsse

(Reinerträge) und des prognostizierten Wertes der Immobilie am

Ende der Beobachtungszeitraums auf den Stichtag der

Bewertung

• Berechnung DCF-Zinssatz aus Verzinsungserwartung:

Beispiel: bei 20 % EK und 80 % FK sowie Verzinsungserwartung

für das eingesetzte EK von 15 % und FK-Zins von 5 %

20 % x 0,15 + 80 x 0,05 = 7 % Zinssatz

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DCF-Verfahren

• DCF als Methode der Wertermittlung ohne allgemein

anerkannte Berechnungsmethoden/-ansätze

Papiere zur Standardisierung vom BIIS und der gif

• "Marktgerechter Diskontierungszinssatz"

"Risikoadäquater Kalkulationszins":

"Risikofreie Verzinsung + Marktrisikoprämie"

oder "Zinssatz für risikofreie langfristige Staatsanleihen +

Risikozuschlag des Marktes * ß-Faktor der Immobilie"

(häufig mehrere Prozentpunkte über LZ)

• Anknüpfung an § 7 Abs. 2 ImmoWertV (Entwurf)

"Öffnungsklausel für anglo-amerikanische Verfahren"

=> Vergleich des Immobilieninvestments

mit anderen Anlageformen

6-7 %

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DCF-Verfahren IAS-Grundsätze

• § 46 IAS - "Diskontierte Cashflow Prognosen"

• Verlässliche Schätzung zukünftiger Cashflows

• gestützt durch bestehende Verträge

• sowie (wenn möglich) externe substanzielle Hinweise - aktuelle

marktübliche Mieten für nach Lage und Zustand vergleichbare

Objekte

für die Abzinsungssätze verwendet wurden, die die aktuellen

Bewertungen des Marktes hinsichtlich Höhe und zeitlichem Anfall

künftiger Zahlungsströme widerspiegeln.

< 6,5 %

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DCF-Verfahren

Verhältnis zum periodischen Ertragswertverfahren

DCF-Verfahren

(als dynamisches Verfahren

der Investitionsrechnung)

Ertragswertermittlung nach

ImmoWertV mit periodisch

unterschiedlichen Erträgen

Barwert der Zahlungsströme in Zeitscheiben

(zzgl. diskontierter "Restwert" der Immobilie)

Subjektive, erwerberspezifische

Bewertung zur Ermittlung einer

Preisvorstellung

=> subjektiver

Investitionswert

Voraussetzung:

Absehbare, wesentliche

Veränderungen der Erträge

Objektive, marktorientierte

Berechnung zur Ermittlung eines

marktüblichen Wertes

⇒ Marktwert

(Verkehrswert)

(* gehört bei den RICS)

"ImmoWertV ist härter

als WertV" *

"Modell toll, aber

marktfremd" * "Formal gelungen,

scheitert in der Praxis" *

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DCF-Verfahren

Verhältnis zum periodischen Ertragswertverfahren

Prognostizierte Jahresüberschüsse

auf Grundlage der

Ertragserwartungen und

Hoffnungen eines Investors

Reinertrag aus marktüblichen

Ertragserwartungen

aus gesicherten Daten

(Mietverträge)

Individuelle Investitionsplanung Marktüblicher Investitionsaufwand

Diskontierungszinssatz aus dem

Kapitalmarkt (z.B. Umlaufrendite) +

div. Markt-/Objektrisikozuschläge

=> Ist vom Verkehrswert als

"Marktwert für Jedermann"

abzugrenzen

(PS 6.7 RICS Red Book)

Größere Marktnähe:

Marktgerechter Diskontierungszins

aus Marktgeschehen

Marktübliche Verzinsung (Liegenschaftszinssatz)

aus Kaufpreisen

und marktüblicher Bewertung der

Immobilie (ggf. Anpassungen)

=> soll zum Verkehrswert

als "Marktwert für Jedermann"

führen

Die Lösung?: "stichtagsnahe

Liegenschaftszinssätze aus

der Asset-Klasse" (RICS)

Grundsatz:

"hinreichende

Sicherheit"

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33

Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV)

"in der Regel" gleichmäßige (lineare) Wertminderung

Herstellungskosten statt Herstellungswert

Alterswertminderung nach Ross aber (übergangsweise)

weiter erforderlich, wenn der Gutachterausschuss für die Ableitung

der Sachwertfaktoren (bisher Marktanpassungsfaktoren)

entsprechend vorgegangen ist

Systematik der Darstellung und Ableitung anpassen:

Marktanpassung (im "Normalzustand") vor Berücksichtigung

besonderer objektspezifischer Merkmale ("b.o.G.")

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34

Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV)

1. Schritt: Wertermittlung nach dem Verfahren ImmoWertV

● erfolgt nach durchschnittlichen Daten wie Herstellungskosten

oder Liegenschaftszinssätzen

● ergibt einen Wert auf der Grundlage der durchschnittlichen Objekte

die individuellen Merkmale sind weitgehend unberücksichtigt.

2. Schritt: Marktanpassung erfolgt mit

● Anpassungsfaktoren der Gutachterausschüsse für durchschnittliche

Objekte

● Vergleichsfaktoren der Gutachterausschüsse für durchschnittliche

Objekte

● einem Liegenschaftszinssatz für durchschnittliche Objekte.

3. Schritt: Berücksichtigung der individuellen Eigenschaften des Objekts wie

● Bauschäden und -mängel

● Instandhaltungsrückstau

● Abweichende Erträge

● Besondere Rechte am Grundstück

● Besondere Grundstücksmerkmale

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35

Sachwertverfahren (§§ 21 bis 23 ImmoWertV)

Ermittelter Sachwert

Besonderheiten

Instandsetzung

Ausgangswert für

Marktanpassung

Marktanpassung

(z.B. Faktor 0,87)

Besonderheiten

Instandsetzung

Verkehrswert

Marktanpassung nach

Besonderheiten

400.000 €

- 150.000 €

Geminderter Sachwert

250.000 €

217.500 €

217.500 €

(entspricht 110 %)

Marktanpassung vor

Besonderheiten

400.000 €

Ermittelter Sachwert

400.000 €

348.000 €

- 150.000 €

198.000 €

(entspricht 100 %)

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Immobilienbewertungsexperten vs. Kristallkugel?

Auszug aus der Immobilienbeilage der Sunday Express vom 20.04.2003

"Echte

Marktwerte"

?

"Wahre

Werte"

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

Petra Schmökel

Öffentlich bestellte und vereidigte

Sachverständige für Immobilienbewertung

Maxstraße 3 A, D-13347 Berlin

www.immobilienmarktwerte.de

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