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Real Estate

Development Deutschland

Steuerinformationen

04

Stand | Oktober 2007


Einführung

Die folgende Darstellung der steuerlichen Grundlagen geht davon aus, dass die Anleger Privatpersonen sind, die ihre Beteiligung im Privatvermögen

halten, in der Bundesrepublik Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind und die Zeichnungssumme nicht fremdfinanziert haben.

Diese Steuerinformationen (Stand Oktober 2007) beruhen auf der aktuellen Rechtslage, die sich aus den Steuergesetzen unter Einschluss der

Unternehmenssteuerreform 2008, der veröffentlichten Rechtssprechung sowie der veröffentlichten Auffassung der Finanzverwaltung ergibt.

Zu beachten ist allerdings, dass in Teilbereichen der Unternehmenssteuerreform zum jetzigen Zeitpunkt noch unklar ist, wie konkret sich die

Finanzverwaltung im Hinblick auf die Auslegung einzelner Normen positionieren wird.

Dies betrifft insbesondere die Regelung zur sogenannten Zinsschranke, nach der Zinsaufwendungen einer Projektgesellschaft in bestimmten

Konstellationen nur bis zu einer Höhe von 30 % des EBITDA¹ steuerlich abziehbar sein sollen. Sollte sich herausstellen, dass das partiarische

Darlehen², das die Fondsgesellschaft der Projektgesellschaft „Hafenspitze“ gewährt hat, unter die Zinsschranke fällt, dann käme es zu der Situation,

dass die Zinsen auf Ebene der Projektgesellschaft „Hafenspitze“ teilweise steuerlich nicht abzugsfähig wären, obwohl die Zinsen auf Ebene der

Fondsgesellschaft voll in das steuerpflichtige Einkommen fallen.

Der partiarische Darlehensvertrag enthält für den zuvor beschriebenen Fall eine Öffnungsklausel, wonach die Vertragsparteien berechtigt sind,

das partiarische Darlehen aus wichtigem Grund zu kündigen. Die Fondsgesellschaft ist für diesen Fall jedoch verpflichtet, der Projektgesellschaft

„Hafenspitze“ die benötigten Eigenmittel in anderer, nicht von der Zinsschranke betroffener Form zur Verfügung zu stellen. Sollte die Projektgesellschaft

„Hafenspitze“ oder die Fondsgesellschaft von der Öffnungsklausel Gebrauch machen, kann sich die Nachsteuerrendite des Projektes

„Hafenspitze“ verschlechtern.

Produktinformation

Bei Real Estate Development 04 handelt es sich um ein Immobilieninvestment für den erfahrenen Privatinvestor. Die Wölbern Development 04

GmbH & Co. KG (nachfolgend auch Fondsgesellschaft) plant, das Kommanditkapital einzuwerben und durch Gewährung von Darlehen oder Bereitstellung

eigenkapitalähnlicher Mittel in Immobilien-Projektentwicklungen in deutschen Großstädten und Metropolregionen zu investieren.

Der Developmentfonds mit Semiblindpoolcharakter hat mit dem Projekt „Hafenspitze“ in Düsseldorf die erste Investition bereits identifiziert.

Die Fondsgesellschaft ist eine gewerblich geprägte Personengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG.

FONDSSTRUKTUR REAL ESTATE DEVELOPMENT 04 (VEREINFACHTE DARSTELLUNG)

Quelle: eigene Darstellung

Beteiligung

Projektgesellschaft Hafenspitze

Projekt „Hafenspitze“

ANLEGER

Developmentfonds 04

Projektgesellschaft 2 Projektgesellschaft 3

Projekt 2 Projekt 3

FONDSEBENE

PROJEKTEBENE


Laufende Besteuerung

Sämtliche Einkünfte des Real Estate Development 04 zählen für den Anleger zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb im Sinne des § 15 EStG. Die

ihm zuzurechnenden Ergebnisanteile der Gesellschaft unterliegen aufgrund des Transparenzprinzips auf der Ebene des Anlegers der Einkommenbesteuerung.

Diese gewerblichen Einkünfte werden im Rahmen der Steuerveranlagung nach § 35 EStG jedoch ermäßigt besteuert. Die Höhe

der Steuerermäßigung ist abhängig von dem im Veranlagungszeitraum für die Gesellschaft festgesetzten Gewerbesteuermessbetrag und dem

Beteiligungsumfang des Anlegers. Die Gewerbesteuer selbst fällt aber lediglich auf der Ebene der Gesellschaft an.

Die Fondsgesellschaft hat der Projektgesellschaft Hafenspitze mbH & Co. KG ein partiarisches Darlehen gewährt. Die Zinserträge aus dem partiarischen

Darlehen gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen, werden aber nach § 20 Abs. 3 EStG in Einkünfte aus Gewerbebetrieb

umqualifiziert, weil es sich bei der Fondsgesellschaft um eine gewerblich geprägte Personengesellschaft handelt.

Soweit der Gewinn der Fondsgesellschaft aus Gewinnen aus der Veräußerung oder Liquidation von Kapitalgesellschaften besteht, ist der Gewinn

nach dem sogenannten Teileinkünfteverfahren zu 40% von der Gewerbesteuer befreit. Gewinne aus partiarischen Darlehen oder Genussrechten

sind zu 100% gewerbesteuerpflichtig. Die Abgeltungssteuer findet keine Anwendung.

STEUERABWICKLUNG IN DEUTSCHLAND

Die Fondsgesellschaft reicht jährlich eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Gewinnfeststellung und eine Gewerbesteuererklärung

ein. Da zu den gewerblichen Einkünften auch die Ergebnisse aus etwaigen Ergänzungs- und Sonderbilanzen der Gesellschafter zählen, sollte

der Anleger die Sonderbetriebsausgaben³ bis spätestens 30.04. des jeweiligen Folgejahres der Fondsgesellschaft mitteilen, sofern der Anleger

eine Berücksichtigung im Rahmen der Steuerveranlagung wünscht. Eine Berücksichtigung von Sonderbetriebsausgaben eines Anlegers

im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung setzt voraus, dass diese auch in der einheitlichen und gesonderten Gewinnfeststellung der

Gesellschaft berücksichtigt wurden.

Die Anleger erhalten keine Steuerbescheinigung über die anrechenbare Kapitalertragsteuer. Die Kapitalertragsteuer sowie der auf die Kapitalertragsteuer

entfallende Solidaritätszuschlag fließen in die einheitliche und gesonderte Gewinnfeststellung der Fondsgesellschaft ein und werden

den Anlegern auf diesem Wege steuerlich zugerechnet. Der Anleger erhält hierüber sowie über die gegebenenfalls anzusetzenden Sonderbetriebsausgaben

für die Berücksichtigung in seiner Einkommensteuererklärung einen Ausweis im Rahmen seiner jährlichen Ergebnismitteilungen.

Die Kapitalertragsteuer entfaltet keine Abgeltungswirkung, da die Fondsgesellschaft keine vermögensverwaltende, sondern eine gewerblich

geprägte Gesellschaft ist. Der Anwendungsbereich der künftigen Abgeltungssteuer beschränkt sich auf Einkünfte aus Kapitalvermögen,

Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind hiervon ausgenommen.

Die Einkünfte aus Gewerbebetrieb werden den Anlegern im Rahmen der einheitlichen und gesonderten Gewinnfeststellung gemäß ihrer Beteiligungsquoten

zugerechnet.

Das steuerliche Transparenzprinzip hat zur Folge, dass dem Investor über die Fondsgesellschaft Einkünfte vermittelt werden, die Fondsgesellschaft

jedoch keine Liquidität an die Investorenausschütten kann, weil diese Liquidität für andere Zwecke benötigt wird. Aufgrund des steuerlichen

Transparenzprinzips kommt es ausschließlich darauf an, dass die Fondsgesellschaft Einkünfte erzielt hat. Diese Einkünfte werden den

Investoren nach dem Transparenzprinzip zugerechnet und müssen von diesen versteuert werden. Es kann also dazu kommen, dass die von der

Fondsgesellschaft erzielten Einkünfte vom Investor zu versteuern sind, ohne dass bei ihm ein entsprechender Liquiditätszufluss stattgefunden

hat. Die Wölbern Development 04 GmbH & Co. KG und der Anbieter übernehmen nicht die Zahlung von Steuern für den Investor.


Besteuerung im Veräußerungsfall

Die Gewerbesteuerpflicht erstreckt sich auch auf einen möglichen Gewinn aus der Veräußerung von Kommanditanteilen an der Fondsgesellschaft.

Eine Gewerbesteuerfreiheit des Veräußerungsgewinns nach § 7 S. 2 GewStG ist ausgeschlossen, weil die von der Projektgesellschaft

eingegangenen Projektbeteiligungen zum steuerlichen Umlaufvermögen gehören.

Allerdings kommt in Einzelfällen eine 40%ige Gewerbesteuerbefreiung nach dem Teileinkünfteverfahren in Betracht, wenn sich der Veräußerungsgewinn

auf im Betriebsvermögen der Fondsgesellschaft gehaltene Anteile an Kapitalgesellschaften erstreckt. Sofern zum Gewerbeertrag auch der

Gewinn aus der Veräußerung eines Anteils an einer Mitunternehmerschaft zählt, erfasst die im Zusammenhang mit der laufenden Besteuerung

dargestellte Steuerermäßigung nach § 35 EStG auch den Gewinn aus der Veräußerung eines Kommanditanteils an der Fondsgesellschaft.

STEUERABWICKLUNG IN DEUTSCHLAND

Die steuerlichen Werte im Veräußerungsfall werden dem Anleger durch die Wölbern Treuhand AG mitgeteilt und sind in die persönliche

Einkommensteuererklärung des Anlegers zu übernehmen.

Gewerblicher Grundstückshandel

Die Beteiligung eines Anlegers an der Fondsgesellschaft gilt im Hinblick auf das partiarische Darlehen an die Projektgesellschaft „Hafenspitze“

nicht als „Zählobjekt“ für Zwecke des gewerblichen Grundstückhandels.

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die Vererbung oder das Verschenken von Anteilen an der Fondsgesellschaft unterliegt der Erbschaft- bzw. der Schenkungsteuer.

ÜBERTRAGUNG UNMITTELBAR GEHALTENER KOMMANDITBETEILIGUNGEN

Bei im Handelsregister eingetragenen Anlegern bildet der anteilige Wert des Betriebsvermögens der Fondsgesellschaft und der von ihr gehaltenen

Anteile an den Projektgesellschaften die Grundlage für etwaige erbschaft- und schenkungsteuerliche Feststellungen.

Positives Betriebsvermögen unterliegt in Erbschafts- oder Schenkungsfällen nach derzeitiger Rechtslage bei einem einmaligen Freibetrag

von € 225.000 nur zu 65% der Erbschaft- und Schenkungsteuer. Der Freibetrag wird bei einer Schenkung von begünstigtem Betriebsvermögen

innerhalb von 10 Jahren nur einmal gewährt.

ÜBERTRAGUNG MITTELBAR GEHALTENER KOMMANDITBETEILIGUNGEN

Bei treuhänderisch beteiligten Anlegern ist gemäß neuen, koordinierten Erlassen der Finanzverwaltung der Herausgabeanspruch gegen den

Treuhänder für die Erbschaft- und Schenkungsteuer mit dem gemeinen Wert zu bewerten. Dieser wird durch den fiktiven Veräußerungspreis

(Verkehrswert) bestimmt. Damit würde bei der Übertragung eines mittelbar gehaltenen Anteils der gesamte Verkehrswert des Anteils besteuert

werden. Außerdem fallen die mögliche Nutzung des Freibetrages von € 225.000 sowie die Tarifbegrenzung auf 65% weg. Die Finanzverwaltung

hat sich noch nicht dazu geäußert, wie der Verkehrswert im Fall der Übertragung zu ermitteln ist.

STATUS QUO

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 07.11.2006 weite Teile des Erbschaftsteuergesetzes für verfassungswidrig erklärt. Die

Bundesregierung hat daraufhin bereits angekündigt, das Erbschaftsteuergesetz mit Wirkung zum 31.12.2008 komplett neu zu fassen. Danach soll

künftig eine einheitliche, an realitätsnahen Verkehrswerten orientierte Bewertung des Vermögens erfolgen. Das derzeitige Erbschaftsteuerrecht

ist bis zu einer gesetzlichen Neuregelung weiterhin anzuwenden. Allerdings sollen sämtliche Erbschaft- und Schenkungsteuerfestsetzungen in

vollem Umfang vorläufig erfolgen.

Abwicklung im Erb - oder Schenkungsfall

Die Übertragung nach Vorlage eines Erbscheins oder einer anderen öffentlichen Urkunde übernimmt die:

Wölbern Treuhand AG, Zirkusweg 1, 20359 Hamburg.

Telefonnummer: +49.(0)40.32 31 81 - 300, Faxnummer: +49.(0)40.32 31 81 - 11 300

E-Mail: ab@woelbern-treuhand.de, Internet: www.woelbern-treuhand.de


Kosten für den Anleger

Kosten des Anlegers:

Neben dem Betrag seiner Kapitalanlage zuzüglich 5% Agio werden dem mittelbaren Anleger von der Gesellschaft und vom Treuhänder im

Zusammenhang mit dem Erwerb, der Verwaltung und der Veräußerung seiner Beteiligung keine weiteren Kosten in Rechnung gestellt.

Kosten bei unmittelbarem Beitritt als Kommanditist:

Die Kosten für die notarielle Beglaubigung der Handelsregistervollmacht und die Kosten der Handelsregistereintragung hat der Anleger selbst zu

tragen. Die Höhe der Kosten hängt von den individuellen Umständen des Anlegers ab und kann daher nicht definiert werden.

Kosten für die Übertragung einer Beteiligung:

Für jede Übertragung ist eine pauschale Bearbeitungsgebühr in Höhe von 1% der ursprünglichen Kapitaleinlageverpflichtung

(zzgl. Umsatzsteuer) vom übertragenden Gesellschafter an den Treuhänder zu entrichten.

HINWEIS

Bei dieser Information handelt es sich nicht um einen Verkaufsprospekt, sondern um allgemeine steuerliche Ausführungen. Die Zusammenstellung

erfolgte nach bestem Wissen und Gewissen. Sie hat keinen Anspruch auf Vollständigkeit, eine Haftung kann nicht übernommen werden.

Die steuerlichen Ausführungen entsprechen der derzeit gültigen Rechtslage und der bekannten Auffassung der Finanzbehörden. Es gilt das

Datum der Prospektaufstellung.

Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich die steuerlichen Rahmenbedingungen in der Zukunft ändern werden. Für Ihre individuelle

steuerliche Situation sprechen Sie bitte unbedingt mit Ihrem persönlichen Steuerberater.

¹ EBITDA: Bezeichnung aus dem Englischen, steht für Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortisation. Zu Deutsch: Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Abschreibungen

auf immaterielle Vermögenswerte.

² Ein partiarisches Darlehen (Beteiligungsdarlehen) ist eine Sonderform des Darlehens. Dabei wird neben der Zinszahlungspflicht eine Beteiligung am Umsatz oder Gewinn eines Unternehmens oder eines

Geschäftes, zu dessen Zweck das Darlehen gewährt wurde, vereinbart. Die Einflussnahme auf die Unternehmensgeschäfte sowie eine Beteiligung am Verlust des Unternehmens sind hierbei ausgeschlossen.

³ Zu den Sonderbetriebsausgaben zählen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Beteiligung des Anlegers an Real Estate Development 04. Dazu zählen z. B. Kosten einer Steuerberatung im Zusammenhang

mit der Zeichnung, Refinanzierungszinsen für den Erwerb der Beteiligung, Kosten für die Teilnahme an der Gesellschafterversammlung.


Wölbern Invest AG | Zirkusweg 1 | 20359 Hamburg

Telefon: +49.(0)40.323181-555 | Telefax: +49.(0)40.323181-524 | sales@woelbern-invest.de | www.woelbern.de

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