Geschäftsjahr 2009 - Fundamenta Real Estate AG

REAL ESTATE
GESCHÄFTSBERICHT 2009
®

unSER GESCHÄFTSjaHR 2009 In küRzE
PoRTFolIoauSBau
Die Fundamenta Real Estate AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr drei Wohnimmobilien in
Oberentfelden, Schlieren und Bern mit einem Anschaffungswert von CHF 21.73 Mio. erworben.
Ausserdem wurde ein Kaufvertrag für ein Objekt in Frauenfeld unterzeichnet, dass per
1. Januar 2010 in den Besitz der Fundamenta Real Estate AG übergehen wird. Das aktuelle
Immobilienportfolio weist per 31.12.2009 einen Marktwert von CHF 74.74 Mio. auf (Vorjahr
CHF 52.84 Mio.)
SolIdE EnTwICklunG dER EIGEnkaPITalBaSIS
Die Eigenkapitalbasis der Gesellschaft konnte durch vier genehmigte Kapitalerhöhungen von
CHF 14.79 Mio. per Ende 2008 auf CHF 24.08 Mio. per 31. Dezember 2009 erhöht werden.
Die Fremdkapitalquote reduzierte sich trotz stark erweitertem Immobilienportfolio per 31.
Dezember 2009 auf 69.8 % (Vorjahr 73.4 %).
STÄRkunG dES oPERaTIvEn GESCHÄFTES
Die Fundamenta Real Estate AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr den operativen Gewinn (vor
Neubewertungseffekten) mehr als verdoppelt und sich auch in den meisten Finanzkennzahlen
weiter verbessert. Damit hat die Gesellschaft einen wesentlichen Schritt zu einer langfristigen
und stabilen Entwicklung gelegt.
kEnnzaHlEn IM üBERBlICk
REAL ESTATE
31.12.
2009
®
31.12.
2008
Änderung
in %
1 Marktwertveränderungen der Anlageliegenschaften.
Die im Geschäftsbereicht aufgeführten Beträge sind gerundet. Rundungsdifferenzen sind daher nicht ausgeschlossen.

INHALT
4 WissensWertes
Kennzahlen 2009
5 Fundamenta real estate AG im Überblick
7 Fundamenta real estate Aktie
8 Wichtiges graphisch dargestellt
10 Geschäftsmodell und strategie
16 Organe und Organisation
20 Bericht des VerWAltunGsrAtes zum GeschäFtsjAhr 2009
21 nachhaltiger Ausbau des immobilienportfolios
21 stabiler Wert in einem unsicheren marktumfeld
22 Weiterausbau und diversifikation
23 stark wachsender liegenschaftsertrag
23 Verschiebungen in der immobilienbewertung
23 erweiterte Kapital- und Aktionärsstruktur
25 Fundamenta real estate Aktien als liquider Otc titel
25 erfolgreiche Generalversammlung mit erweitertem Aktionärskreis
25 hohes zukünftiges Potential
27 cOrPOrAte GOVernAnce
29 unternehmensstruktur und Aktionariat
31 Kapitalstruktur
34 Verwaltungsrat
39 Geschäftsführung und delegation von Aufgaben
41 entschädigungen, Beteiligungen und darlehen
43 mitwirkungsrechte der Aktionäre
44 Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen
44 revisionsstelle
45 informationspolitik
46 FinAnzBericht
48 erfolgsrechnung
49 Bilanz
50 Geldflussrechnung
51 entwicklung des eigenkapitals
52 AnhAnG zur jAhresrechnunG
52 rechnungslegungsgrundsätze
57 erläuterungen zur jahresrechnung
72 Bericht der PrÜFGesellschAFt
73 Bericht der Pricewaterhousecoopers AG
zuhanden der Generalversammlung
75 jAhresrechnunG Gemäss Or
85 Bericht des schätzunGsexPerten
86 Bericht der sal. Oppenheim jr. & cie.
corporate Finance (schweiz) AG
88 AnhAnG zum schätzunGsBericht
93 stAtistiKen und inFOrmAtiOnen zum immOBilienPOrtFOliO
94 Objektangaben Gesamtübersicht
98 Angaben zu den einzelobjekten
124 Beziehungen zu investoren (investor relations)
125 Glossar
127 impressum
REAL ESTATE REAL ESTATE
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®
3

4
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WIsseNsWerTes
REAL ESTATE
®

fUNdAMeNTA reAL esTATe AG IM ÜBerBLICk
Finanzkennzahlen 2009 2008 Änderung
in %
2 Brutto-Mietertrag nach Abzug der Leerstände und Debitorenverluste.
3 Marktwertveränderungen der Anlageliegenschaften.
4 Zinspflichtiges Fremdkapital abzüglich liquide Mittel im Verhältnis zum Eigenkapital.
5 EBIT im Verhältnis zu den durchschnittlich gehaltenen Aktiven.
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REAL ESTATE
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5

6
portfoliokennzahlen 2009 2008 Änderung
in %
AgendA Termin Ort
6 Soll Mietertrag vor Leerständen.
7 Erfolg Anlageimmobilien vor Marktwertveränderung.
8 Jahresbruttomietertrag im Verhältnis zum Marktwert der Anlageimmobilien am Bilanzstichtag.
9 Jahresnettomietertrag (Bruttomietertrag abzüglich aller Liegenschaftsaufwendungen exklusive Zinsen) im Verhältnis zum
Marktwert der Anlageimmobilien am Bilanzstichtag.
10 Kaufpreis plus alle Handänderungs-, Notariats- und Maklergebühren plus wertvermehrende Investitionen.
REAL ESTATE
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fUNdAMeNTA reAL esTATe AkTIe
AktienkennzAhlen 2009 2008 Änderung
in %
AktienstAtistik 2009 2008
AkTIeNkUrseNTWICkLUNG fUNdAMeNTA reAL esTATe AG
13.0
12.0
11.0
10.0
9.0
8.0
31/12/2006
01/03/2007
01/06/2007
01/09/2007
11 Ausstehende Aktien abzüglich Eigenbestand multipliziert mit dem Aktienkurs.
12 Earnings per Share (Gewinn pro Aktie).
31/12/2007
01/03/2008
GesCHäfTsBerICHT 2009 | WIsseNsWerTes
REAL ESTATE
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01/06/2008
01/09/2008
31/12/2008
01/03/2009
01/06/2009
01/09/2009
31/12/2009
7

8
WICHTIGes GrAfIsCH dArGesTeLLT
PorTfoLIo NACH reGIoNeN – BAsIs MArkTWerTe
CHf 74.7
Mio.
31.12.2009 31.12.2008
PorTfoLIo NACH NUTzUNGsArT – JAHresBrUTToMIeTerTräGe
CHf 4.7
Mio.
31.12.2009
REAL ESTATE
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CHf 52.8
Mio.
CHf 3.2
Mio.
31.12.2008

MArkTWerT ANLAGeIMMoBILIeN
BeTrIeBserGeBNIs (eBIT)
(mit Neubewertungseffekte – vor steuern)
reNdITe AUs oPerATIVer TäTIGkeIT
return on equity (roe) – gewichtet
(ohne Neubewertungseffekt)
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eIGeNkAPITAL
BeTrIeBserGeBNIs (eBIT)
(ohne Neubewertungseffekte – vor steuern)
reINGeWINN
9

10 GesCHäfTsModeLL UNd sTrATeGIe
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REAL ESTATE
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IMMoBILIeNPorTfoLIo
HoCH sTABILes MITTLeres MIeTzINsseGMeNT
koNzeNTrATIoN AUf WACHsTUMsreGIoNeN
PorTfoLIoAUfBAU MIT reGIoNALer dIVersIfIkATIoN
PosITIoNIerUNG IN der WerTsCHöPfUNGskeTTe
oPerATIVe UNd fINANzIeLLe zIeLWerTe
WACHsTUMssTrATeGIe
PosITIoNIerUNG fUNdAMeNTA reAL esTATe AG
AkTIoNäre UNd BeTeILIGTe PArTeIeN
12
13
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IMMoBILIeNPorTfoLIo
Die Fundamenta Real Estate AG konzentriert ihre Anlagestrategie auf hochwertige
und profitable Wohnliegenschaften in Citylagen und Ballungsgebieten des schweizerischen
Mittellandes. Die am 31. Dezember 2009 gehaltenen 11 Wohnliegenschaften
mit einem Marktwert von CHF 74.74 Mio. befinden sich in der Agglomeration Zürich,
in Winterthur, in St. Gallen, im Kanton Aargau und in der Stadt Bern.
Das Immobilienportfolio verfolgt eine auf Stabilität ausgerichtete Anlagestrategie
in Wohnimmobilien mit nachhaltigen Erträgen und einem kontinuierlichen Wertschöpfungspotential.
Stark unterdurchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Durchschnittlich
Überdurchschnittlich
Stark überdurchschnittlich
Portfolio Liegenschaften
HoCH sTABILes
MITTLeres MIeTzINsseGMeNT
Die Ausrichtung auf Liegenschaften mit Wohneinheiten im mittleren Mietzinssegment
trägt wesentlich zur Stabilität und kontinuierlichen Ertragskraft der Gesellschaft
bei. So wurden im Geschäftsjahr 2009 92.5% der Nettomieterträge von CHF
4.38 Mio. aus Wohneinheiten erzielt und nur gerade 7.5% der Mieterträge entfallen
auf Büro-, Gewerbe- und Verkaufsflächen. Das Fundamenta Real Estate Wohnimmobilienportfolio
zeigte sich im Jahr der Finanzmarktkrise mit 4.0% Leerstandsquote
äusserst konjunkturresistent.
koNzeNTrATIoN AUf
WACHsTUMsreGIoNeN
Die Fundamenta Real Estate AG evaluiert und erwirbt Wohnimmobilien in den
Wachstumsregionen des schweizerischen Mittellandes. Dies sind hauptsächlich
die Citylagen und Agglomerationen der grösseren Städte und insbesondere der
Grossraum Zürich, als auch die stadtnahen Lagen.
So gehört die Region Zürich zu den am stärksten wachsenden Agglomerationen
und die Prospektivstudien der Fahrländer Partner/BAK Basel Economics zeigen gerade
für diese Gebiete auch zukünftig eine überdurchschnittliche Nachfrage nach
Mietwohnungen im mittleren Segment. Die Fundamenta Real Estate AG hat sich
schon seit ihrer Gründung strategisch auf dieses Segment ausgerichtet, um für Ihre
Aktionäre eine stabile und nachhaltige Wertentwicklung zu schaffen.
REAL ESTATE
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Luzern
Nauchâtel
Fribourg
Schaffhausen
Frauenfeld
Basel
Zug
Altdorf
Stark unterdurchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Durchschnittlich
Überdurchschnittlich
Stark überdurchschnittlich
Portfolio Liegenschaften
Solothurn
Bern
St.Gallen
PorTfoLIoAUfBAU MIT
reGIoNALer dIVersIfIkATIoN
Eine erfolgreiche Portfolio Strategie für Wohnimmobilien erfordert einen
umsichtigen Zukauf von Liegenschaften, die eine klare Objektstrategie
ermöglichen und bereits beim Erwerb der Immobilie genügend
Wertsteigerungspotential aufweisen.
Die meisten Wohnliegenschaften in der Schweiz werden von Privatpersonen
gehalten. Somit erstaunt es nicht, dass die Fundamenta Real
Estate AG den Grossteil ihrer Liegenschaften aus privaten Händen erwirbt
und durch ihr exzellentes Netzwerk auch über die Fundamenta
Real Estate Asset Management AG 13 , die als Real Estate Asset Manager
ihre Interessen wahrnimmt, einen hervorragenden Zugang zu
solchen Objekten hat, noch bevor diese offiziell an den Markt gebracht
oder institutionell angeboten werden.
Die regionale Diversifikation soll sowohl innerhalb der Agglomerationen,
als auch über das gesamte Mittelland erfolgen. Randregionen
werden dabei kaum berücksichtigt, da sie oft nicht in den Wachstumsregionen
liegen und sie gegenüber den Citylagen und ihren Agglomerationen
oft benachteiligt sind.
Das Immobilienportfolio der Fundamenta Real Estate AG besteht deshalb
hauptsächlich aus Wohnliegenschaften in den wirtschaftlichen
Zentren der Schweiz mit einem klaren Schwergewicht im Grossraum
Zürich.
PosITIoNIerUNG
IN der WerTsCHöPfUNGskeTTe
Aufgrund der noch jungen Entwicklung der Fundamenta Real Estate AG
konzentriert sich das Unternehmen auf den Kauf, die Bewirtschaftung
und den Verkauf von bestehenden Wohnimmobilien. Das ertragsstabile
Wohnimmobilienportfolio wurde in der Aufbauphase deshalb nicht
durch zusätzliche Risiken aus der Projektentwicklung und der Tätigkeiten
als Generalunternehmer gefährdet. Die Gesellschaft schliesst
zukünftig solche Aktivitäten nicht aus, doch sollte aufgrund der Risiko-
Rendite-Überlegungen das Portfolio noch grösser sein, damit sich die
zusätzlichen Tätigkeiten in einer risikoadjustierten Betrachtung für
unsere Aktionäre auszahlen.
Sollte sich die Möglichkeit ergeben, neue Entwicklungsprojekte schlüsselfertig
zu einem festen Preis zu übernehmen, so kann dies die Gesellschaft
zur Verjüngung des Portfolios ebenfalls tun.
13 Ehemals Prevenia AG, umbenannt in Fundamenta Real Estate Asset Management AG
im Juli 2009
GesCHäfTsBerICHT 2009 | WIsseNsWerTes
REAL ESTATE
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13

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oPerATIVe UNd fINANzIeLLe zIeLWerTe
Die Fundamenta Real Estate AG hat sich klare Zielwerte gesetzt, die sie mit ihren Anlagen in Wohnimmobilien erreichen möchte.
Wir berücksichtigen in unserer Betrachtung, dass die Gesellschaft sich auf den Markt für Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment
spezialisiert hat. Ein Vergleich im Konkurrenzumfeld, das insbesondere Gewerbeliegenschaften und industrielle Bauten
berücksichtigt, ist nur bedingt möglich.
Zielwerte SOll iSt 2009
WACHsTUMssTrATeGIe
Die Fundamenta Real Estate AG wird das bestehende Wohnimmobilienportfolio durch Käufe von Einzelobjekten oder durch Akquisition
von Portfolios aus privaten Beständen weiter ausbauen. Dabei spielt das Netzwerk der Fundamenta Real Estate Asset
Management AG als Real Estate Asset Manager eine wichtige Rolle. Ein vermehrtes Augenmerk wird dabei auf neue oder total
sanierte Wohnliegenschaften gelegt.
Die Evaluation und Analyse möglicher Kaufobjekte ist kritisch für das zukünftige Wachstum der Gesellschaft und beeinflusst
wesentlich das Rendite-Risiko-Profil des Portfolios. So wird nur gekauft, wenn die Lage des Objektes, der Preis und die Zukunftsaussichten
für die Aktionäre auch einen deutlichen Mehrwert generieren und die eingeschlagene Anlagestrategie bereichern.
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PosITIoNIerUNG fUNdAMeNTA reAL esTATe AG
Die Fundamenta Real Estate AG gehört zu den ganz wenigen Immobilienaktiengesellschaften im schweizerischen Marktumfeld,
die sich ausschliesslich auf Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment spezialisiert hat. Die folgende Grafik zeigt eine Portfolio
Matrix, die sowohl die Grösse als auch die Positionierung ausgewählter Marktteilnehmer zeigt.
Im Gegensatz zur Fundamenta Real Estate AG machen bei den meisten Mitbewerbern Gewerbe- und Büroliegenschaften den
Hauptanteil am Portfolio und damit auch an den Mieterträgen aus.
AkTIoNäre UNd BeTeILIGTe PArTeIeN
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REAL ESTATE
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Quelle: Rechenschaftsberichte 2008 & 2009
Im Geschäftsjahr 2009 wurde die Aktionärsbasis der Fundamenta Real Estate AG im Rahmen von vier Kapitalerhöhungen weiter
ausgebaut. Auch zukünftig soll die Kapital- und Aktionärsbasis durch regelmässige Kapitalerhöhungen gestärkt werden. Dabei
werden die geplanten Kapitalerhöhungsschritte auf das Volumen der uns angebotenen und als kaufwürdig eingestuften Anlageimmobilien
abgestimmt. Auch soll eine genügend starke Eigenkapitalbasis die Gesellschaft vor negativen Zinsentwicklungen
schützen.
Die Aktionäre sollen über ihre Beteiligung sehr direkt am Wohnimmobilienportfolio partizipieren. Eine solide und langfristige
Aktionärsstruktur und eine ausgeglichene und tragfähige Finanzierungsbasis erlauben der Fundamenta Real Estate AG eine
sichere Entwicklung und geben den beteiligten Investoren die Gewissheit einer nachhaltigen Ertragsentwicklung und Vermögenssteigerung.
Der Aktionärskreis wird bewusst offen gehalten. Sowohl private als auch institutionelle Investoren sollen als Stakeholder die
Möglichkeit haben, von der einmaligen Positionierung des Wohnimmobilienportfolios der Fundamenta Real Estate AG zu profitieren.
Restriktionen setzt die Gesellschaft nur bezüglich ausländischer Investoren mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz, die gemäss
Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) nicht berechtigt sind, sich an schweizerischen
Wohnimmobilien zu beteiligen und deshalb als Aktionäre der Fundamenta Real Estate AG nur bedingt in Frage kommen.
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orGANe & orGANIsATIoN
REAL REAL ESTATE ESTATE
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Verwaltungsrat
Ausbildung Ausbildung Ausbildung
Berufliche Tätigkeit Berufliche Tätigkeit Berufliche Tätigkeit
Mandate: Mandate: Mandate:
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orGANe
Sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrates der Fundamenta Real Estate AG sind nicht ausschliesslich für die Gesellschaft
tätig. Der Präsident des Verwaltungsrates erbringt eine grössere operative Tätigkeit für die Gesellschaft. Sämtliche
Verwaltungsratsmitglieder werden durch die Generalversammlung jeweils für ein Jahr gewählt.
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Revisionsstelle und schätzungsexpeRten
Mandatsleiter Mandatsleiter
Adresse Adresse
ExtErnE DiEnstlEistungsErbringEr
Geschäftsführer & Partner Mandatsleiter
Adresse Adresse
Die Fundamenta Real Estate Asset Management AG übernimmt im Rahmen eines Management Vertrages
die wesentlichen Funktionen und Tätigkeiten für die Fundamenta Real Estate AG.
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Geschäftsbereiche
GesCHäfTsBerICHT 2009 | WIsseNsWerTes
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orGANIsATIoN
Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG nimmt als Gesamtorgan
die oberste Führung und Überwachung der Geschäfte war. Dabei
wurden die Führungsbereiche Portfolio Management, Akquisition &
Projekte und Finanzen & Administration auf die drei Verwaltungsratsmitglieder
aufgeteilt. Der Verwaltungsrat regelt die Führung und die
Verantwortlichkeiten in einem Organisations- und Geschäftsreglement.
Durch die konsequente Auslagerung der operativen Tätigkeit auf
die Fundamenta Real Estate Asset Management AG beschäftigt die
Fundamenta Real Estate AG kein Personal. Die umfassende Delegation
der Geschäftsführungsaufgaben und des Anlagemanagements an die
Fundamenta Real Estate Asset Management AG wird in einer Portfolio
Management Vereinbarung zwischen den beiden Gesellschaften
geregelt.
Der Verwaltungsrat steht mit der Gesellschaft in keinem Arbeitsverhältnis.
Der Verwaltungsrat konstituiert sich selbst und führt über
regelmässige Sitzungen und teilweise direkten Arbeitseinsatz die Geschäfte
der Gesellschaft. Der Verwaltungsrat wird über das Verwaltungsratshonorar
für seine Leistungen entschädigt. Stehen grössere
und ausserordentliche Aufgaben an, so erbringen die Verwaltungsräte
diese Arbeit als Dienstleistung ihrer eigenen Firmen zugunsten der
Fundamenta Real Estate AG und stellen dafür separat Rechnung.
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BerICHT des VerWALTUNGsrATes
zUM GesCHäfTsJAHr 2009
THeMeN des VerWALTUNGsrATes
21 Nachhaltiger ausbau des immobilieNportfolios
stabiler Wert iN eiNem uNsichereN marktumfeld
22 Weiterausbau uNd diversifikatioN
23 stark WachseNder liegeNschaftsertrag
verschiebuNgeN iN der immobilieNbeWertuNg
erWeiterte kapital- uNd aktioNärsstruktur
25 fuNdameNta real estate aktieN als liquider
otc titel
erfolgreiche geNeralversammluNg mit
erWeitertem aktioNärskreis
hohes zuküNftiges poteNtial
REAL ESTATE
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Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre
Die Fundamenta Real Estate AG hat dank ihrer ausschliesslichen Ausrichtung auf Wohnimmobilien im
mittleren Mietzinssegment auch im schwierigen Finanzmarktumfeld des vergangenen Jahres eine äusserst
stabile und nachhaltige Entwicklung gezeigt. Nicht zuletzt hat auch die weitsichtige Notenbankpolitik
mit stabilen und tiefgehaltenen Kapitalmarktzinsen zur guten Entwicklung beigetragen. Die Beständigkeit
unseres Wohnimmobilienportfolios widerspiegelt sich insbesondere im operativen Geschäft, das gezielt
ausgebaut werden konnte. Die wesentlichen Kennzahlen zeigen den Trend zu noch mehr Stabilität und
geben dem Investor die Sicherheit, nachhaltige Renditen auch zukünftig mit Fundamenta Real Estate
Anlagen erzielen zu können.
NACHHALTIGer AUsBAU des IMMoBILIeNPorTfoLIos
Die Fundamenta Real Estate AG hat im Geschäftsjahr 2009 das Anlageportfolio ausgebaut und die Werthaltigkeit weiter erhöht.
Erstmals erlaubt die Berichterstattung und Rechnungslegung
einen kongruenten Vergleich mit den Vorjahreszahlen
auf der Basis von Swiss GAAP FER und den International
Valuation Standards für die Bewertung der Immobilien.
• Das Immobilienportfolio erhöhte sich im Geschäftsjahr
2009 durch den Zukauf von drei Wohnliegenschaften
auf CHF 74.7 Mio. (Stand Ende 2008 CHF 52.8 Mio.).
• Der Liegenschaftsertrag wuchs dementsprechend
stark auf CHF 4.4 Mio. (Vorjahr CHF 2.7 Mio.).
• Das Betriebsergebnis aus laufendem Geschäft (EBIT)
liegt mit CHF 2.6 Mio. etwas tiefer als unsere Erwartungen.
Das Ergebnis beinhaltet eine minimale positive
Bewertungsdifferenz der Liegenschaften durch unsere
Schätzungsexperten Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate
Finance (Schweiz) AG von CHF 0.08 Mio. (Vorjahr
CHF 1.0 Mio.). Dabei haben vier Liegenschaften eine
negative Bewertungskorrektur von insgesamt CHF 1.29
Mio. erfahren, während für fünf Liegenschaften eine
höhere Bewertung von CHF 1.40 Mio. resultierte.
• Der Reingewinn inklusive der Bewertungsdifferenzen
lag bei CHF 1.0 Mio. und damit noch unter dem Ergebnis
des Vorjahres (CHF 1.4 Mio.), welches durch überaus
hohe Neubewertungseffekte gekennzeichnet war. Jedoch
konnte die Gesellschaft ihr operatives Ergebnis
(Return on Equity vor Neubewertungseffekten) bei
5.2% halten.
• Die Fundamenta Real Estate AG hat im vergangenen
Jahr ihre Eigenkapitalbasis für das Wachstum und den
Ausbau des Portfolios mit vier Kapitalerhöhungen von
CHF 14.8 auf CHF 24.2 Mio. ausgebaut. Die Eigenkapitalstruktur
wurde gemäss unseren Zielsetzungen
gestärkt und die Fremdkapitalquote reduzierte sich bis
Ende Jahr auf 69.8% (Ende 2008: 73.4%).
GesCHäfTsBerICHT 2009 | BerICHT des VerWALTUNGsrATes zUM GesCHäfTsJAHr 2009
REAL ESTATE
• Mit einem Return on Equity (ROE) für das Geschäftsjahr
2009 von 5.6% (Vorjahr 16.7%) liegen wir auch ohne
die ausserordentlichen Neubewertungseffekte des
Vorjahres 2008 am oberen Ende unseres langfristigen
Zielbandes.
• Der Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern
erhöhte sich in der Berichtsperiode von CHF 11.94 auf
CHF 12.35. Nach latenten Steuern nahm der NAV von
CHF 11.57 auf CHF 11.95 zu.
Die Fundamenta Real Estate AG und ihr Asset Manager,
die Fundamenta Real Estate Asset Management AG
(Neufirmierung der Prevenia AG seit Juli 2009) haben
im vergangenen Jahr das Portfolio und die Eigenkapitalbasis
schrittweise ausbauen und stärken können. Die
Wahrnehmung unseres auf Wohnimmobilien fokussierten
Anlagevehikels hat sich insbesondere bei institutionellen
Investoren weiter erhöht und das erwirtschaftete Resultat
mit einer Eigenkapitalrendite von 5.2% ROE (ohne Neubewertungseffekte)
zeigt die Stärke unserer operativen
Tätigkeit.
sTABILer WerT IN eINeM
UNsICHereN MArkTUMfeLd
Die Auswirkungen und Turbulenzen der Wirtschaftskrise
und das erschütterte Vertrauen der Anleger und weiter
Teile der Öffentlichkeit in die Finanzmärkte konnte dem
Markt für Renditeliegenschaften in der Schweiz kaum
etwas anhaben. Getragen wurde der Markt durch die
umsichtige und grosszügige Geldmarktpolitik unserer
Notenbank und das damit verbundene historisch sehr
®
21

22
tiefe Zinsniveau im kurzfristigen Bereich. Andererseits
wurde die Nachfrage nach Wohnungsraum nicht gebremst
und die Zuwanderung ist entgegen den Befürchtungen
auch nicht eingebrochen. Den Auf- und Ausbau unseres
Wohnliegenschaftsportfolios konnten wir somit fast planmässig
umsetzen.
Nach dem Renditeboom des Jahres 2008, der noch bis
ins erste Quartal 2009 anhielt, verzeichneten die Renditeliegenschaften
im 2. Quartal 2009 auf dem Transaktionsmarkt
erstmals wieder leicht sinkende Preise. So
reduzierte sich der Real Estate Price Index für Renditeliegenschaften
in dieser Zeit um 2.5%. In der zweiten
Jahreshälfte notierte der Markt bereits wieder einen
leichten Preisanstieg. Im Jahresvergleich zeigt der Preisindex
für Renditeliegenschaften einen Anstieg von 3.3% .
Die Aktionäre der Fundamenta Real Estate AG haben von
der positiven Preisentwicklung leider nur teilweise profitiert.
Der Erfolg aus Neubewertungen der Anlageimmobilien
belief sich auf CHF 0.08 Mio. Negativ beeinflusste
die deutlich tiefere Bewertung der Liegenschaften in Winterthur,
Zürich, Horgen und Oberentfelden im Umfang von
CHF 1.29 Mio. das Gesamtresultat. Dem stehen positive
Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften in Dietikon,
Windlach, Turgi, Schlieren und Bern von CHF 1.4 Mio. gegenüber.
Wesentlich stärker war das operative Geschäft.
Die Netto Cash Flow Rendite belief sich in der Berichtsperiode
auf 5.2% und lag damit deutlich über unserem
langfristigen Zielwert. Der ROE reduzierte sich in der
Berichtsperiode auf 5.6% (Gesamtvorjahr 16.7%). Ein Vergleich
mit dem Vorjahr erachten wir aber nicht als opportun,
da im 2008 einige Sonderfaktoren einen sehr hohen
ROE generierten. Es sind insbesondere die Umstellung auf
einheitliche Schätzungsexperten, die überdurchschnittliche
Aufwertungen der Immobilien und die im Vorjahr noch
reduzierte Kostenbasis zu nennen.
Die Spuren der Finanzmarktkrise und der weltweite Einbruch
des Wirtschaftswachstums konnte die Nachfrage
nach Mietwohnungen nicht bremsen. Die grossen Agglomerationen
verzeichnen eine nach wie vor intakte Nachfrage
nach Wohnraum und die Schweiz hat entgegen den
Erwartungen eine der höchsten Wachstumsraten bezüglich
der Zuzüge von Ausländern in die Schweiz. Obwohl
auch die Fundamenta Real Estate AG nicht vor Leerständen
verschont blieb, konnten wir mit gezielten Vermietungsmassnahmen
die Leerstandsquote im Geschäftsjahr
2009 auf 4.0% reduzieren (Vorjahr 5.4%).
Die Angebotsmieten wuchsen auch im Jahre 2009 weiter
an. Der Teilindex der Wohnungsmieten im Landesindex für
REAL ESTATE
Konsumentenpreise, welcher für Bestandsmieten repräsentativ
ist, erhöhte sich um 1.9% und wuchs damit nicht
mehr so schnell wie in der Vorjahresperiode (4.0%). Auch
wir konnten im Rahmen der Neuvermietungen und durch
Anpassung von Indexständen bei Neuerwerbungen von
diesem Trend profitieren.
Wir erwarten, für das Jahr 2010 weitere positive Signale.
Die anhaltende Nachfrage nach preisgünstigem Wohnen,
das erwartete Wirtschaftswachstum, die Steigerung der
Reallöhne und die weiterhin tiefen Hypothekarzinsen
sprechen für einen starken Immobilienmarkt. Die Fundamenta
Real Estate AG liegt mit über 90% ihrer Mieten im
mittleren Mietzinssegment, und erwartet gerade in dieser
Kategorie kaum negative Entwicklungen. Unser Portfolio,
das sich auf die Ballungsgebiete und die wirtschaftlich
starken Agglomerationen konzentriert, wird vom tiefen
Leerwohnungsbestand, der insbesondere in der Agglomeration
Zürich nur gerade bei 0.6% liegt, weiter profitieren.
Die nach wie vor soliden Fundamentaldaten wie zum
Beispiel die niedrigen Leerstände, die nach wie vor steigenden
Mietzinsen und der bestehende Nachfrageüberhang
nach Mietwohnungen in den Ballungszentren lassen
darauf schliessen, dass Investitionen in Wohnimmobilien
weiterhin attraktiv bleiben und das Preisniveau dank der
stabilen Nachfrage den Portfoliowert stützen werden.
WeITerAUsBAU UNd dIVersIfIkATIoN
Im Geschäftsjahr 2009 hat die Fundamenta Real Estate
AG drei neue Objekte aus privater Hand erworben. Wir
werden auch zukünftig unserer Philosophie treu bleiben
und im Einkauf keine Bieterverfahren oder institutionellen
Ausschreibungen mitmachen, weil diese preistreibend
wirken und die Anfangsrenditen der Immobilien stark reduzieren.
Die zwei Liegenschaften Oberentfelden und Schlieren
kamen rückwirkend per 1. Januar 2009 ins Portfolio,
während die Liegenschaft in Bern per 1. April 2009 übernommen
wurde. Die geographische Ausrichtung zeigt eine
weitere Diversifikation in den Kanton Aargau und in die
Stadt Bern, aber auch eine Festigung des starken Wirtschaftsstandortes
Zürich.
Per 1. Januar 2009 wurde an der Suhrerstrasse 35/37
in Oberentfelden (AG) ein Objekt mit 28 Wohneinheiten
übernommen. Die Liegenschaft profitiert vom Wirtschaftsraum
Aarau, liegt aber auch dank der guten Verkehrsanbindung
für Pendler im Einzugsbereich der Stadt
Zürich. Das Objekt aus dem Jahre 1961 erfuhr diverse
Renovationen und war im Zeitpunkt der Übernahme voll
®

vermietet. Auch für dieses Objekt planen wir Mietzinsanpassungen
und die bereits hohe Bruttorendite, bezogen
auf die aktuelle Marktwertschätzung, von fast 9% soll auf
einem hohen Niveau gehalten werden. Negativ wirkt sich
zurzeit nur der deutlich tiefere Schätzwert von Sal. Oppenheim
jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG gegenüber
dem Anschaffungspreis aus, der von unabhängigen Bankschätzungsexperten
gestützt wurde. So wurde die Liegenschaft
zu einem Anschaffungswert von CHF 5.13 Mio.
übernommen, während die aktuelle DCF Bewertung von
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG
einen Marktwert von CHF 4.24 Mio. zeigt (minus 17.3%).
Basierend auf den aktuellen Mieteinnahmen resultiert für
das Objekt Oberentfelden immer noch eine Bruttorendite
bezogen auf den Anschaffungswert von 7.4%.
Rückwirkend per 1. Januar 2009 hat die Fundamenta Real
Estate AG ein grösseres Objekt mit 34 Wohneinheiten an
der Zürcherstrasse 108/110 in Schlieren (ZH) erworben.
Das neuere Objekt mit Baujahr 1995 präsentiert sich in
einem sehr guten Zustand. Die aus privater Hand erworbene
Liegenschaft wurde per 31. Dezember 2009 durch die
Schätzungsexperten mit CHF 11.59 Mio. bewertet, 2.1%
über unseren Anschaffungskosten von CHF 11.35 Mio.
Am 1. April 2009 kam das Objekt an der Parkstrasse 11
in Bern (BE), drei Tramminuten von der Altstadt in Bern
gelegen, in unseren Anlagebestand. Die ältere Immobilie
an ausgezeichneter Lage aus dem Jahre 1973 umfasst
38 Wohneinheiten im tiefen mittleren Mietzinssegment
und hat zur Strasse hin drei voll genutzte Gewerbe- und
Verkaufsflächen. Die Immobilie wurde per 31. Dezember
2009 mit CHF 5.63 Mio. bewertet, 7.4% höher als der Einstandswert
von CHF 5.24 Mio. Die aktuelle Bruttorendite
beträgt 6.9%.
sTArk WACHseNder
LIeGeNsCHAfTserTrAG
Der Liegenschaftsertrag aus Vermietung konnte dank der
Zukäufe, der weiter reduzierten Leerstände und den Mietzinsanpassungen
von CHF 2.7 Mio. für das Gesamtjahr
2008 auf CHF 4.4 Mio. im Geschäftsjahr 2009 gesteigert
GesCHäfTsBerICHT 2009 | BerICHT des VerWALTUNGsrATes zUM GesCHäfTsJAHr 2009
REAL ESTATE
werden. Der Effekt wird sich insbesondere im 2010 auswirken,
kalkulieren wir doch für 2010 Bruttomieterträge
aus dem aktuellen Immobilienbestand und unter Berücksichtigung
des Zukaufes von einer Liegenschaft in Frauenfeld
per 1. Januar 2010 von über CHF 5.0 Mio.
VersCHIeBUNGeN IN der
IMMoBILIeNBeWerTUNG
Der Anlagebestand lag per 31. Dezember 2009 bei
CHF 74.7 Mio (Ende 2008 CHF 52.8 Mio.). Die Jahresbewertung
2009 der unabhängigen Schätzungsexperten
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz)
AG zeigt für die bereits Ende 2008 im Portfolio gehaltenen
Immobilien drei Bewertungen mit tieferen Resultaten
und drei Höherbewertungen. So wurde die Stadtimmobilie
in Winterthur von CHF 9.47 Mio. auf neu CHF 9.32 Mio.,
die Immobilie an der Aprikosenstrasse in Zürich von
CHF 4.95 Mio. auf CHF 4.85 Mio. und Horgen von CHF
8.18 Mio. auf 8.09 Mio. bewertungstechnisch reduziert.
Dem stehen Aufwertungen der Immobilien in Dietikon
von CHF 5.81 Mio. auf CHF 5.93 Mio., in Windlach von
CHF 6.30 Mio. auf CHF 6.31 Mio. und in Turgi von CHF
7.54 Mio. auf CHF 8.19 Mio. gegenüber. Netto resultierte
eine Aufwertungsdifferenz auf den bereits im Portfolio zu
Beginn der Berichtsperiode gehaltenen Immobilien von
CHF 435 000. Die anderen Bestandsimmobilien erfuhren
keine Bewertungsveränderung.
Für die im Geschäftsjahr 2009 neu erworbenen Immobilien
resultiert gesamthaft eine leichte Negativbewertung
gegenüber den Einstandspreisen. Dabei fällt insbesondere
Oberentfelden mit einer Bewertungsreduktion gegenüber
dem Einstandspreis von CHF 889 375 besonders stark ins
Gewicht. Für die neu erworbenen Objekte resultiert somit
eine Negativveränderung von CHF 270 616.
erWeITerTe kAPITAL- UNd
AkTIoNärssTrUkTUr
Das zinspflichtige Fremdkapital erhöhte sich durch die
hypothekarfinanzierten Zukäufe von CHF 39.56 Mio. auf
®
23

24
Marktwerte
IMMobIlIenportfolIo
54.08 Mio., was 67.8% der Bilanzsumme entspricht. Die
durchschnittliche Restlaufzeit aller zinspflichtigen Finanzverbindlichkeiten
betrug Ende 2009 5 Jahre und 10 Monate
(Ende 2008 2.4 Jahre) und 85.1% aller Verbindlichkeiten
weisen feste Zinssätze mit einer Restlaufzeit von über einem
Jahr aus (Ende 2008 67.7%).
Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz hat sich in
der Berichtsperiode von 3.57% auf 2.82% reduziert. Für
die Finanzierung der neu erworbenen Objekte wurden
ausschliesslich LIBOR Hypotheken verwendet. Das äusserst
attraktive Zinsumfeld im kurzfristigen Bereich hat
im Jahr 2009 den kostengünstigen Aufbau des Immobi-
Zinspflichtiges
fremdkapital
31.12.
2009
31.12.
2008
REAL ESTATE
®
Änderung
in CHf
Total Marktbewertung CHF 74 740 000 52 840 000 (169 384)
Total Neubewertungseffekte CHF 102 917
2009 2008 Änderung
in %
lienportfolios zusätzlich unterstützt.
Trotzdem war gegen Ende 2009 der
Verwaltungsrat der Auffassung, dass
ein wesentlicher Teil der LIBOR-Hypotheken
nun langfristig angebunden
werden soll. Mit einer geeigneten
Staffelung über 8 bis 10 Jahre wurde
deshalb der Betrag von CHF 23.15 Mio.
mit einer durchschnittlichen Verzinsung
von 2.7% langfristig gebunden. Da bereits
für das erste Quartal 2010 weitere
Aktienkapitalerhöhungen geplant sind,
können mit den neuen Mitteln weitere
Objekte erworben werden, die bei
nach wie vor tiefen LIBOR-Zinsen stets
wieder kurzfristig finanziert werden
können. Wir prüfen im Rahmen unserer
laufenden Neubeurteilung die Anpassung
unserer Kapital- und Finanzierungsstruktur
an erwartete Marktveränderungen.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde das nominelle
Aktienkapital in der Höhe von CHF 12.79 Mio. in vier
Schritten auf CHF 20.49 Mio. erhöht. Im Rahmen der
genehmigten Kapitalerhöhung wurde per 31. März 2009
durch Ausgabe von 113 122 neuen Namenaktien das Aktienkapital
der Gesellschaft auf CHF 13 927 720 erhöht.
In einem zweiten Schritt wurde das Aktienkapital per
30. Juni 2009 durch Ausgabe von 334 129 neuen Namenaktien
auf CHF 17 269 010 erhöht. Am 30. Oktober
2009 folgte dann eine Kapitalerhöhung durch Ausgabe
von 74 782 Namenaktien auf CHF 18 016 830 und am
19. November 2009 führte die Gesellschaft die letzte
Teilerhöhung im Umfang von 247 346 Namenaktien auf
CHF 20 490 290 durch. Die erfolgreiche
Platzierung der neu ausgegebenen Aktien
bei einem Kreis bestehend aus institutionellen
und privaten Investoren zeigt
die Attraktivität unseres Wohnimmobilienportfolios.
Durch die Ausweitung der
Aktionärsbasis und die gezielte Platzierung
der neuen Aktien bei Drittaktionären
reduzierte sich der Anteil der Gründeraktionäre
von 79.8% per Ende 2008
auf 38.0% per Ende 2009.
Das Eigenkapital erhöhte sich im Geschäftsjahr
2009 von CHF 14.8 Mio. auf
CHF 24.1 Mio. und die Eigenkapitalquote
verbesserte sich auf 30.2% (Ende
2008 26.6%).

Die Erhöhung des Aktienkapitals hat uns den Weiteraufbau
des Portfolios erlaubt, wobei wir darauf verweisen,
dass wird die Eigenkapitalbasis noch als ungenügend
erachten. Über geplante Aktienemissionen soll sowohl
die Basis für das weitere Wachstum der Gesellschaft
sichergestellt als auch die Kapitalbasis weiter gestärkt
werden. Wir erachten für ein schweizerisches Wohnimmobilienportfolio
eine langfristige Eigenkapitalbasis von
35% als ausgewogene Finanzierungsbasis, die je nach
Marktentwicklung und Kapitalangebot bis auf 50% ausgebaut
werden kann.
fUNdAMeNTA reAL esTATe
AkTIeN ALs LIqUIder oTC TITeL
Die Fundamenta Real Estate Aktien sind seit dem
27. Oktober 2008 als nicht kotierter Nebenwert über
die elektronische OTC (Over the Counter) Plattform der
BEKB|BCBE Berner Kantonalbank AG unter der Valorennummer
4.582.551 handelbar. Das gehandelte Volumen
im Jahre 2008 von 7 000 Aktien war nach der ersten
Aktienemission im Dezember letzten Jahres erwartungsgemäss
noch gering. Im Geschäftsjahr 2009 verzeichnete
die Gesellschaft aber bereits ein stattliches Handelsvolumen
von 777 348 Aktien im Betrag von CHF 9 482 624.
Die Kurse der gehandelten Titel entwickelten sich dabei
weitgehend synchron mit dem Net Asset Value (NAV) der
Aktien und erreichten Ende Dezember 2009 einen Stand
von CHF 12.25.
Die Fundamenta Real Estate AG und ihr Portfolio Manager,
die Fundamenta Real Estate Asset Management AG
(ehemals Prevenia AG), haben aktiv dazu beigetragen,
dass Käufer und Verkäufer der Fundamenta Real Estate
Aktien sich auf der OTC-Marktplattform trafen. Die
Gesellschaft hat damit innerhalb von einem Jahr bereits
einen regelmässigen Handel ihrer Titel auf der OTC Handelsplattform
der BEKB|BCBE Berner Kantonalbank AG
aufbauen können und gehört zu den liquidesten Anlagen
im OTC-Markt Schweiz.
Die Führung des Aktienregisters für die Namenaktien der
Fundamenta Real Estate AG durch die SIX SAG AG in
Olten hat sich bewährt. Per 31. Dezember 2009 haben
sich 33 Aktionäre mit 60.5% der ausstehenden Namenaktien
im Aktienregister der Gesellschaft erfassen lassen.
Dank der elektronischen Einbuchung der Titel in den
Bankdepots der Aktionäre, kann jeder Aktionär schnell
und papierlos die Eintragung seiner Namenaktien über
seine Bank veranlassen.
GesCHäfTsBerICHT 2009 | BerICHT des VerWALTUNGsrATes zUM GesCHäfTsJAHr 2009
REAL ESTATE
erfoLGreICHe GeNerALVersAMMLUNG
MIT erWeITerTeM AkTIoNärskreIs
Die ordentliche Generalversammlung der Fundamenta
Real Estate AG fand am 18. Mai 2009 erstmals im Rahmen
des erweiterten Aktionärskreises statt. Es waren 50.1%
der eingetragenen stimmberechtigten Aktien vertreten.
Die Fundamenta Real Estate AG hat zur Generalversammlung
2009 auch interessierte Investorenkreise eingeladen
und erhielt mit rund 60 Teilnehmern einen hohen Aufmerksamkeitsgrad.
Die Generalversammlung genehmigte mit sämtlichen anwesenden
Stimmen, den Jahresbericht, die Entlastung
der verantwortlichen Organe und die Verwendung des
Bilanzgewinns. Auch schuf die Versammlung ein neues
genehmigtes Kapital im Umfang von CHF 6.96 Mio.,
um die Kapitalbasis der Gesellschaft weiter zu stärken
und das Wachstum zu sichern. Die Generalversammlung
hiess auch sämtliche vom Verwaltungsrat vorgetragenen
Tagesordnungspunkte zur Ergänzung und Anpassung der
Statuten gut.
Der Verwaltungsrat und die Revisionsstelle wurden ebenfalls
mit sämtlichen Stimmen für eine weitere Amtszeit
wiedergewählt. Der Verwaltungsrat dankt für das Vertrauen
und engagiert sich, die dargelegte Strategie der
Fundamenta Real Estate AG umsichtig und konsequent
umzusetzen.
HoHes zUkÜNfTIGes PoTeNTIAL
Der Verwaltungsrat beurteilt die Entwicklung für das
kommende Geschäftsjahr optimistisch, hat doch die Gesellschaft
einen sehr hohen Vermietungsstand und eine
überdurchschnittliche Vermietbarkeit der Liegenschaften.
Die Leerstandsquote von gegenwärtig nur gerade 4.0%
sollte aufgrund der erwähnten wirtschaftlichen Parameter
kaum gross ansteigen, befinden wir uns doch mit den
meisten Liegenschaften im krisenresistenten mittleren
Mietzinssegment.
Die steigende Bekanntheit unseres Immobilienportfolios
und das vermehrte Interesse auch von institutioneller
Seite ermöglichen der Gesellschaft weiteres Kapital aufzunehmen
und das Immobilienportfolio auszubauen. So
planen wir für 2010 Kapital mittels Kapitalerhöhungen
aufzunehen. Das Portfolio soll entsprechend der Kapitalstärke
kontinuierlich vergrössert werden. Die Gesellschaft
ist bereits heute in Verhandlungen über geeignete Objekte,
damit das Immobilienportfolio mit qualitativ hochwertigen
und neuen Immobilien ausgebaut werden kann.
®
25

26
Am 18. Januar 2010 hat die ausserordentliche Generalversammlung
die Schaffung von neuem genehmigtem
Kapital im Umfang von CHF 10,2 Mio. gutgeheissen. Der
Verwaltungsrat plant bereits Mitte März 2010 eine erste
Teilerhöhung zu einem Preis von CHF 12.45. Es bleibt unsere
Zielsetzung, über laufende Kapitalerhöhungen die Eigenkapitalbasis
weiter auszubauen, den Verschuldungsgrad zu
reduzieren und die Basis für weitere Zukäufe zu legen.
Die Fundamenta Real Estate AG hat mit Eintragung im
Grundbuch vom 7. Januar 2010 an der Zürcherstrasse 268,
Zielackerstrasse 11 in Frauenfeld (TG) zwei Wohnliegenschaften
mit 28 Wohneinheiten zum Preis von CHF 6.65
Mio. erworben. Übergang von Nutzen und Schaden erfolgte
rückwirkend auf den 1. Januar 2010. Die Liegenschaft
wurde bereits durch Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate
Finance (Schweiz) AG mit einem Verkehrswert von CHF
6.82 Mio. bewertet und weist eine Bruttorendite für 2010
von über 6.0% auf.
Der Verwaltungsrat beurteilt das Zinsentwicklungsrisiko
bis Mitte 2010 nach wie vor als gering. Insbesondere hat
die Gesellschaft bereits auf Ende 2009 einen Grossteil der
REAL ESTATE
ausstehenden LIBOR-Hypotheken in langfristige Festhypotheken
umgewandelt und damit das historisch äusserst
tiefe Zinsniveau angebunden. Wir sind uns aber bewusst,
dass eine zeitgerechte Neubeurteilung der noch ausstehenden
kurzfristigen Finanzinstrumente in den nächsten
Monaten laufend ansteht. Nachdem nun ein Grossteil unserer
Immobilien fest finanziert ist, nutzen wird bei Zukäufen
die vorerst expansive Geldpolitik mit ihren sehr tiefen
Geldmarktzinsen und verbleiben mit neuen Objekten kurzfristig
in den sehr tiefen Geldmarktzinsen.
Mit Zuversicht gehen wir den weiteren Ausbau der
Fundamenta Real Estate AG im Jahr 2010 an. Auch wenn
sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen deutlich
verbessert haben, so dürfte uns im 2. Halbjahr 2010 doch
ein deutlich schwierigeres Zinsumfeld erwarten. Wir wollen
mit einer stabilen Rendite den kontinuierlichen Aufbau
unseres Wohnimmobilienportfolios bestätigen und sind
zuversichtlich, dass es uns gelingen wird, die Fundamenta
Real Estate AG mit unserer klaren Konzeption und Ausrichtung
als solide Kapitalanlage mit fairen Ertragschancen
für bestehende Aktionäre und neue Investoren zu
positionieren.
Urs Clement Dr. Andreas Spahni Sandro Mezzi
Mitglied des Verwaltungsrates Präsident des Verwaltungsrates Mitglied des Verwaltungsrates
®
fundamenta real estate AG | Bildbearbeitung CreATIVIUM

CorPorATe GoVerNANCe
GesCHäfTsBerICHT 2008 | WIsseNsWerTes
REAL REAL ESTATE ESTATE
®
®
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28
29 UNTerNeHMeNssTrUkTUr UNd AkTIoNArIAT
reCHTsforM
sTATUTArIsCHer zWeCk
fÜHrUNGsVerANTWorTUNG
AkTIeNHANdeL
BedeUTeNde AkTIoNäre
kreUzBeTeILIGUNGeN
31 kAPITALsTrUkTUr
AkTIeNkAPITAL
GeNeHMIGTes AkTIeNkAPITAL
BedINGTes AkTIeNkAPITAL
kAPITALVeräNderUNGeN der LeTzTeN 3 GesCHäfTsJAHre
ANdere kAPITALreCHTe
BesCHräNkUNG der ÜBerTrAGBArkeIT der NAMeNAkTIeN
UNd eINTrAGUNGeN
WANdeLANLeIHeN UNd oPTIoNeN
34 VerWALTUNGsrAT
MITGLIeder des VerWALTUNGsrATes
MUTATIoNeN, WAHLeN UNd AMTsdAUer
TäTIGkeITeN der VerWALTUNGsräTe UNd
INTeresseNBINdUNGeN
kreUzBeTeILIGUNGeN UNd VerfLeCHTUNGeN
INTerNe orGANIsATIoN
koMPeTeNzreGeLUNG
INforMATIoNs- UNd koNTroLLINsTrUMeNTe
39 GesCHäfTsfÜHrUNG UNd
deLeGATIoN VoN AUfGABeN
PorTfoLIo MANAGeMeNT UNd GesCHäfTsBesorGUNG
IMMoBILIeN-sCHäTzUNGsexPerTeN
dIeNsTLeIsTUNGeN VoN NAHesTeHeNdeN PersoNeN UNd
GeseLLsCHAfTeN
41 eNTsCHädIGUNGeN, BeTeILIGUNGeN
UNd dArLeHeN
INHALT UNd fesTseTzUNGsVerfAHreN
HoNorAre UNd VerGÜTUNGeN
VerGÜTUNGsANsPrÜCHe fUNdAMeNTA reAL esTATe
AsseT MANAGeMeNT AG
43 MITWIrkUNGsreCHTe der AkTIoNäre
sTIMMreCHTsBesCHräNkUNGeN UNd VerTreTUNGeN
sTATUTArIsCHe qUoreN
eINBerUfUNG der GeNerALVersAMMLUNG
TrAkTANdIerUNG
44 koNTroLLWeCHseL UNd ABWeHrMAssNAHMeN
reVIsIoNssTeLLe
WAHL UNd MANdATsdAUer
HoNorAre
AUfsICHTs- UNd koNTroLLINsTrUMeNTe GeGeNÜBer
der reVIsIoNssTeLLe
45 INforMATIoNsPoLITIk
REAL ESTATE
®
www.CreATIVIUM.de

CorPorATe GoVerNANCe
Die Fundamenta Real Estate AG will mit ihren publizierten Geschäfts- und Halbjahresberichten,
Factsheets und den regelmässigen Investorenpräsentationen einen ausserordentlich hohen Informationsstandard
und eine sehr hohe Transparenz und Ehrlichkeit mit einer kontinuierlichen und tiefgehenden
Berichterstattung in Verantwortung gegenüber den Aktionären und allen beteiligten Parteien
und Stakeholdern ermöglichen. Unsere verantwortungsvolle Führungsaufgabe nehmen wir in unserem
Selbstverständnis nur dann wahr, wenn wir offen und ehrlich mit allen beteiligten Parteien kommunizieren.
Der vorliegende Bericht zur Corporate Governance
beschreibt die Grundsätze der Führung und Kontrolle
auf oberster Unternehmensstufe und zeigt die Verhaltensregeln
unseres unternehmerischen Denkens
und Handelns auf. Die Struktur und der Aufbau richtet
sich nach den Richtlinien betreffend Informationen zur
Corporate Governance (Corporate Governance-Richtlinien,
RLCG) der SIX Swiss Exchange vom 29. Oktober
2008 sowie nach dem Kommentar zur Corporate
Governance-Richtline der SWX Swiss Exchange vom
20. September 2007.
Als nicht börsenkotiertes Unternehmen ist uns bewusst,
dass die Richtlinien der SWX Swiss Exchange
Bereiche ansprechen, die bei einer nur am OTC-Markt
gehandelten Gesellschaft wie der Fundamenta Real
Estate AG noch nicht offenlegungspflichtig sind oder
noch keine Relevanz haben. So werden die vielfältigen
Führungsaufgaben von wenigen Personen, insbesondere
dem Verwaltungsrat zentral wahrgenommen.
Die umfassende Informationspolitik auch im Bereich
der Corporate Governance sehen wir als Teil unserer
Führungstransparenz.
GesCHäfTsBerICHT 2009 | CorPorATe GoVerNANCe
REAL ESTATE
UNTerNeHMeNssTrUkTUr
UNd AkTIoNArIAT
reCHTsforM
Die Fundamenta Real Estate AG wurde am 15. Dezember
2006 in der Rechtsform einer schweizerischen Aktiengesellschaft
gemäss OR 620ff von unbeschränkter Dauer mit
Sitz in Zug gegründet und am 28. Dezember 2006 ins Handelsregister
des Kantons Zug unter der Firmennummer CH-
170.3.030.243-4 eingetragen. Die Gesellschaft ist nicht
Teil einer Gruppenstruktur und besitzt keine Beteiligungen
an Drittgesellschaften. Sämtliche Wohnimmobilien werden
durch die Fundamenta Real Estate AG direkt gehalten
und nicht über Untergesellschaften.
sTATUTArIsCHer zWeCk
Der statutarische Zweck der Gesellschaft ist der Erwerb,
das Halten und die Veräusserung von Immobilien und die
Beteiligung an Unternehmen, insbesondere an Immobilienaktiengesellschaften
in der Schweiz.
Die aktuelle Fassung der Gesellschaftsstatuten datieren
vom 19. November 2009.
®
29

30
fÜHrUNGsVerANTWorTUNG
Der Verwaltungsrat führt die Aktivitäten der Gesellschaft
direkt und ist auch für die operative Führung der Gesellschaft
verantwortlich. Er teilt sich die Geschäftsführungsbereiche
wie auf Seite 19 dargestellt. Seine interne Organisation
wird im Rahmen der Corporate Governance unter
dem Kapitel Verwaltungsrat dargestellt.
AkTIeNHANdeL
Für die Aktien der Fundamenta Real Estate AG besteht
kein öffentlicher Markt. Die Aktien werden an keinem
geregelten Markt gehandelt und sind nicht zum Börsenhandel
zugelassen. Eine Kotierung der Fundamenta Real
Estate Aktie an einem offiziellen Börsenplatz ist zum heutigen
Zeitpunkt nicht beabsichtigt.
AktienstAtistik 2009 2008
Erstnotierung CHF 11.40
Die Aktien der Fundamenta Real Estate AG wurden zusammen
mit der BEKB|BCBE Berner Kantonalbank AG ab
dem 27. Oktober 2008 erstmals als nicht kotierter Nebenwert
über die elektronische OTC (Over the Counter) Plattform
der BEKB|BCBE zum Handel freigegeben. Die Aktien
können am schweizerischen Nebenwertemarkt unter der
Valorennummer 4.582.551 (ISIN Nummer CH0045825517)
gehandelt werden.
Marktinformationen zur Entwicklung der Fundamenta Real
Estate Namenaktien können somit über www.otc-x.ch
durch die Investoren jederzeit abgerufen werden. Die
Marktkapitalisierung der Fundamenta Real Estate AG betrug
per 31.12.2009 am OTC-Markt Schweiz CHF 24.7 Mio.
Der Kurs am OTC-Markt stand Ende 2009 auf CHF 12.25.
REAL ESTATE
BedeUTeNde AkTIoNäre
Die Gründungsaktionäre und Initiatoren der Fundamenta
Real Estate AG, David und Javier Garcia, hielten bis zur
Eintragung der ersten öffentlichen Kapitalerhöhung am
28. Dezember 2008 100% der ausstehenden Aktien.
Durch die laufende Schaffung von genehmigtem Kapital
und die Ausgabe von neuen Aktien in Teilbeträgen an
neue Investoren erhöhte sich der Bestand an Namenaktien
à nominal CHF 10.00 auf 2 049 029. Die Familie Garcia
reduzierte damit Ihren Anteil bis Ende 2009 auf 777 285
Namenaktien mit einem Stimmrechtsanteil von 38.0%.
Ende 2009 waren 33 Aktionäre mit einer Aktienquote von
60.5% im Aktienregister der Fundamenta Real Estate AG
eingetragen.
Die Fundamenta Real Estate AG mit einem fast reinen
Wohnliegenschaftsportfolio ist verpflichtet jederzeit
EingEtragEnE
namEnaktionärE
nachzuweisen, dass die Mehrheit der Aktionäre ihren
rechtsmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der
Schweiz hat und keine beherrschende Stellung durch
Dritte im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von
Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG Art. 6)
gegeben ist.
Die Vorschriften werden durch die Vinkulierungsbestimmungen
der Fundamenta Real Estate Namenaktien sichergestellt.
Auch werden die Aktien nur solchen Personenkreisen
angeboten, die nicht den Bestimmungen des
BewG und den Ausführungserlassen unterliegen.
kreUzBeTeILIGUNGeN
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen.
®
2009
namenaktien
%
2008
Total Namenaktien 2 049 029 100 % 1 279 650

kAPITALsTrUkTUr
AkTIeNkAPITAL
Das Aktienkapital der Gesellschaft betrug am 31. Dezember
2009 CHF 20 490 290 und ist eingeteilt in 2 049 029
Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 10. Jede
Aktie berechtigt zu einer Stimme. Die Übertragbarkeit der
Aktien ist nach Massgabe der Statuten beschränkt. Es
bestehen keine Stimmrechtsaktien, Vorzugsaktien oder
Genussscheine.
GeNeHMIGTes AkTIeNkAPITAL
Es besteht ein genehmigtes Aktienkapital durch Ausgabe
von maximal 39 743 Namenaktien zu nominal je CHF 10.
Artikel 3 Absatz a der Statuten der Fundamenta Real Esta-
KapitalstruKtur
Fundamenta real Estate aG
total
Kapital
te AG lautet aufgrund des Beschlusses der ordentlichen Generalversammlung
vom 18. Mai 2009 und der öffentlichen
Urkunde über die Beschlüsse des Verwaltungsrates vom
22. Juni, 30. Oktober und 19. November 2009 wie folgt:
„Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, jederzeit bis zum
18. Mai 2011 das Aktienkapital im Maximalbetrag
von CHF 397 430 durch Ausgabe von höchstens 39 743
vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem
Nennwert von je CHF 10 zu erhöhen. Erhöhungen auf
dem Weg der Festübernahme sowie Erhöhungen in Teilbeträgen
sind gestattet. Der jeweilige Ausgabebetrag, der
Zeitpunkt der Dividendenberechtigung und die Art der
Einlagen werden vom Verwaltungsrat bestimmt.
Die neuen Namenaktien unterliegen nach dem Erwerb
den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten.
Der Verwaltungsrat ist berechtigt, das Bezugsrecht der
Aktionäre auszuschliessen und Dritten zuzuweisen,
wenn solche neuen Aktien für die Übernahme von Unternehmen
durch Aktientausch, zur Finanzierung des
Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen oder
Nominal
pro aktie
GesCHäfTsBerICHT 2009 | CorPorATe GoVerNANCe
REAL ESTATE
Beteiligungen oder von neuen Investitionsvorhaben der
Gesellschaft oder für die Beteiligung von Mitarbeitern
verwendet werden sollen. Aktien, für welche Bezugsrechte
eingeräumt, aber nicht ausgeübt werden, sind zu Marktbedingungen
zu veräussern.“
Mit Beschluss vom 18. Januar 2010 hat die ausserordentliche
Generalversammlung der Fundamenta Real Estate
AG das genehmigte Kapital auf neu CHF 10 200 000 festgesetzt.
Artikel 3 Absatz a der Statuten der Fundamenta
Real Estate AG lautet neu:
„Der Verwaltungsrat ist ermächtigt, jederzeit bis zum
18. Januar 2012 das Aktienkapital im Maximalbetrag
von CHF 10 200 000 durch Ausgabe von höchstens
1 020 000 vollständig zu liberierenden Namenaktien
mit einem Nennwert von je CHF 10
zu erhöhen. Erhöhungen auf dem Weg
anzahl
aktien
®
der Festübernahme sowie Erhöhungen
in Teilbeträgen sind gestattet. Der jeweilige
Ausgabebetrag, der Zeitpunkt
der Dividendenberechtigung und die
Art der Einlagen werden vom Verwaltungsrat
bestimmt.
Die neuen Namenaktien unterliegen
nach dem Erwerb den Übertragungsbeschränkungen
gemäss Art. 6 der
Statuten.
Der Verwaltungsrat ist berechtigt, das
Bezugsrecht der Aktionäre auszuschliessen und Dritten
zuzuweisen, wenn solche neuen Aktien für die Übernahme
von Unternehmen durch Aktientausch, zur Finanzierung
des Erwerbs von Unternehmen, Unternehmensteilen
oder Beteiligungen oder von neuen Investitionsvorhaben
der Gesellschaft oder für die Beteiligung von Mitarbeitern
verwendet werden sollen. Aktien, für welche Bezugsrechte
eingeräumt, aber nicht ausgeübt werden, sind zu
Marktbedingungen zu veräussern.“
Mit Beschluss vom 18. Januar 2010 hat der Verwaltungsrat
der Fundamenta Real Estate AG gestützt auf die
Statutenbestimmungen die Ausgabe von genehmigtem
Namenaktienkapital zu den nachstehenden Bedingungen
beschlossen:
Umfang des Angebotes
Es sollen maximal 1 020 000 Namenaktien zum Nennwert
von je CHF 10 alten und neuen Namenaktionären
zur Zeichnung angeboten werden.
Ausgabebetrag
Der Ausgabepreis für eine neue Namenaktie beträgt je
CHF 12.45, inklusive der Kapitalerhöhungskosten von
2.5%, wovon 1% Eidgenössische Emissionsabgabe.
31

32
Bezugssrecht
Das Bezugsrecht der Altaktionäre wurde mit Beschluss der ausserordentlichen Generalversammlung
vom 18. Januar 2010 ausgeschlossen.
Zeichnungsbedingungen
Zur Zeichnung von Namenaktien der Fundamenta Real Estate AG berechtigt sind
Personen mit Wohnsitz und Domizil in der Schweiz. Nicht berechtigt sind Staatsbürger
der Vereinigten Staaten von Amerika (USA), unabhängig davon, ob sie ihren
Wohnsitz in der Schweiz haben oder nicht.
Die Mindestanzahl der zu zeichnenden Namenaktien für private oder natürliche
Personen beträgt 10 000 Stück.
Für die Zeichnung ist zwingend der beiliegende, von der Fundamenta Real Estate
AG ausgegebene Zeichnungsschein, zu verwenden.
Zeichnungsfrist
Die Zeichnungsfrist läuft vom 18. Januar 2010 bis spätestens 12. März 2010. Die
vollständig ausgefüllten und unterzeichneten Zeichnungsscheine müssen spätestens
am 12. März 2010 bei der Gesellschaft eingegangen sein. Die genaue Zustelladresse
ist: Fundamenta Real Estate AG, Bahnhofstrasse 29, CH-6300 Zug.
Zeichnungsscheine, welche nach diesem Zeitpunkt bei der Gesellschaft eingehen,
werden nicht berücksichtigt.
BedINGTes AkTIeNkAPITAL
Die Fundamenta Real Estate AG verfügt über kein bedingtes
Kapital.
kAPITALVeräNderUNGeN der
LeTzTeN 3 GesCHäfTsJAHre
Die Gesellschaft wurde mit der Gründung per 28. Dezember
2006 mit einem Aktienkapital von CHF 3.55
Mio. ausgestattet. Über regelmässige ordentliche
Kapitalerhöhungen und mehrere bedingte Kapitalerhöhungen
hat sich das Aktienkapital der Gesellschaft
auf CHF 20.49 Mio. erhöht. Sämtliche durchgeführten
Kapitalerhöhungen wurden voll liberiert und sämtliche
Aktien sind dividendenberechtigt.
ANdere kAPITALreCHTe
Kapitalerhöhungen
Fundamenta real estate ag
Die Fundamenta Real Estate AG hat per 31. Dezember
2009 keine anderen Kapitalrechte ausstehend.
Insbesondere hat sie keine Partizipationsscheine oder
Genussscheine ausgegeben.
Die Fundamenta Real Estate AG kennt keine Stimmrechtsaktien.
Es gibt nur eine Kategorie von Namenaktien.
Sämtliche Namenaktien haben die gleichen
Stimmrechte. Jede Namenaktie berechtigt zu einer
Stimme. Das Aktienkapital ist per 31. Dezember 2009
Gesamtkapital 31.12.2009 2 049 029 10.00 20 490 290
eingeteilt in 2 049 029 Namenaktien à nominal CHF 10. Voraussetzung für die Ausübung
der dem Aktionär zustehenden Mitwirkungsrechte ist die Eintragung im Aktienbuch
der Gesellschaft.
Für Aktien, die von der Fundamenta Real Estate AG im Eigenbestand gehalten werden,
ruhen die Stimm- und Dividendenrechte.
REAL ESTATE
®
anzahl
aktien
nominal
p. aktie
ChF
anzahl
aktien
ChF
Gesamtkapital 31.12.2008 1 279 650 10.00 12 796 500

BesCHräNkUNG der ÜBerTrAG-
BArkeIT der NAMeNAkTIeN
UNd eINTrAGUNGeN
Es werden keine physischen Namenaktien ausgegeben.
Der Verwaltungsrat ist gemäss Art. 5 der Statuten für die
Führung des Aktienbuches verantwortlich.
„Im Verhältnis zur Gesellschaft wird als Aktionär oder
Nutzniesser anerkannt, wer im Aktienregister eingetragen
ist.
Die Gesellschaft oder eine von ihr bezeichnete Stelle
führt über die Namenaktien ein Aktienregister, in welches
die Eigentümer und Nutzniesser mit Name und
Adresse eingetragen werden.
Die Gesellschaft kann auf Druck und Auslieferung von
Aktienurkunden verzichten und mit der Zustimmung
des Aktieneigentümers oder der Aktieneigentümerin
ausgegebene Urkunden, die bei der Gesellschaft eingeliefert
werden, ersatzlos annullieren.
Der Aktionär oder die Aktionärin kann von der Gesellschaft
jederzeit die Ausstellung einer Bescheinigung
über die in seinem/ihrem Eigentum stehenden Namenaktien
verlangen. Sie haben jedoch keinen Anspruch
auf Druck und Auslieferung von Urkunden für seine
Namenaktien. Die Gesellschaft kann demgegenüber
jederzeit nicht beurkundete Namenaktien ausdrucken
lassen.
Die Eintragung in das Aktienregister setzt einen Ausweis
über die formrichtige Übertragung der Aktien
und die Zustimmung des Verwaltungsrates zur Übertragung
voraus. Die Gesellschaft bescheinigt die Eintragung
gegebenenfalls auf dem Aktientitel bzw. auf
dem Aktienzertifikat.
Zuständig für die Führung des Aktienregisters ist der
Verwaltungsrat der Gesellschaft bzw. die von ihr bezeichnete
Stelle.
Nach Abschluss der Ausgabe des bedingten Kapitals
wird den neuen Namenaktionären eine elektronische
Bestätigung ihrer Beteiligung an die auf dem Zeichnungsschein
aufgeführte E-Mail Adresse zugestellt.“
Nach dem Erwerb unterliegen die Namenaktien den Übertragungsbeschränkungen
gemäss Art. 6 der Statuten. Artikel
6 der Statuten lautet wie folgt:
„Die Übertragung von Namenaktien erfolgt durch
Übertragung des indossierten Titels an den Erwerber.
Vermögens- und Mitgliedschaftsrechte können nur zusammen
und nicht getrennt übertragen werden.
Nicht beurkundete Namenaktien, einschliesslich daraus
entspringende, nicht beurkundete Rechte, können
nur durch Zession übertragen werden. Die Zession
GesCHäfTsBerICHT 2009 | CorPorATe GoVerNANCe
REAL ESTATE
®
bedarf zur Gültigkeit der Anzeige an die Gesellschaft.
Nicht beurkundete Namenaktien und die daraus entspringenden
Vermögensrechte können nur zugunsten
der Bank, bei welcher der Aktionär oder die Aktionärin
dieselben buchmässig führen lässt, durch schriftlichen
Pfandvertrag verpfändet werden. Eine Anzeige
an die Gesellschaft ist nicht erforderlich.
Die Übertragung von Namenaktien sowie die Begründung
einer Nutzniessung an Namenaktien bedürfen
der Zustimmung der Gesellschaft.
Die Gesellschaft kann das Gesuch um Zustimmung
ablehnen, wenn sie hierfür einen wichtigen Grund bekannt
gibt oder wenn sie dem Veräusserer der Aktien
anbietet, die Aktien für eigene Rechnung, für Rechnung
anderer Aktionäre oder für Rechnung Dritter
zum wirklichen Wert im Zeitpunkt des Gesuches zu
übernehmen.
Als wichtige Gründe gelten:
- Wenn der Erwerber direkt oder indirekt eine die
Gesellschaft konkurrierende Tätigkeit ausübt oder
wenn die Eintragung des Erwerbers im Aktienregister
objektiv unvereinbar ist mit der Zwecksetzung
der Gesellschaft oder wenn sie deren wirtschaftliche
Selbständigkeit gefährden würde.
- Wenn der Erwerber nicht ausdrücklich erklärt, dass
er die Aktien im eigenen Namen und auf eigene
Rechnung erwirbt.
- Werden die Aktien durch Erbgang, Erbteilung,
eheliches Güterrecht oder Zwangsvollstreckung erworben,
so kann die Gesellschaft das Gesuch um
Zustimmung ablehnen, wenn sie dem Erwerber die
Übernahme der Aktien zum wirklichen Wert anbietet.
Der Erwerber kann verlangen, dass der Richter
am Sitz der Gesellschaft den wirklichen Wert bestimmt.
Die Kosten der Bewertung trägt die Gesellschaft.
Lehnt der Erwerber das Übernahmeangebot
nicht innert eines Monats nach Kenntnis des wirklichen
Wertes ab, so gilt es als genommen.“
Das Aktienregister für die Namenaktien der Fundamenta
Real Estate AG wird durch die SIX SAG AG, Baslerstrasse
90, CH-4600 Olten, geführt. Es besteht ein Dienstleistungsvertrag
für die Sonderregisterführung zwischen der
Fundamenta Real Estate AG und der SIX SAG AG.
WANdeLANLeIHeN UNd oPTIoNeN
Die Fundamenta Real Estate AG hat per 31. Dezember
2009 keine Wandelanleihen oder Optionen ausstehend.
33

34
VerWALTUNGsrAT
MITGLIeder des VerWALTUNGsrATes
Ausbildung:
1985 Abschluss des Studiums der Betriebswirtschaftslehre an der Universität Zürich,
mit anschliessender Lehr- und Assistenztätigkeit am Institut für Schweizerisches
Bankwesen der Universität Zürich. 1987 Promotion zum Dr. oec. publ., 1990 Management
Program an der London Business School.
Berufliche Tätigkeit:
Von 1987 bis 1996 arbeitete Andreas Spahni für die Credit Suisse Gruppe in Frankfurt,
London, New York, Tokio und Zürich. Er leitete für die Bank die gesamten Investmentfondsaktivitäten
mit einem Anlagevermögen von über CHF 50 Milliarden. Er gründete
in dieser Zeit den Credit Suisse Euro Real und verantwortete ein Immobilienfondsportfolio
von über CHF 5 Milliarden. In den Jahren 1996 bis Ende 2000 leitete Andreas
Spahni als CEO und Delegierter des Verwaltungsrates während 5 Jahren den erfolgreichen
Aufbau des AWD Schweiz. Während seiner Beratungs- und Management Tätigkeit
für Spahni Consulting war er von 2002 bis 2004 CEO von AdvisorTech Corp.,
eines amerikanischen Finanz- und Technologieunternehmens. Seit 2005 arbeitet er für
die FundStreet AG und wurde 2006 Partner und Mitglied des Verwaltungsrates der
Gesellschaft.
Mandate:
Comdat Datasystems AG, Schlieren, Mitglied des Verwaltungsrates, seit 04/2006,
FundStreet AG, Zürich, Mitglied des Verwaltungsrates, seit 06/2006, Fretz+Partner
AG, Freienbach, Teilhaber, seit 02/2008, FS Property China One AG, Zürich, Mitglied
des Verwaltungsrates, seit 07/2008, BEKB|BCBE FS OTC One AG, Zürich, Präsident
des Verwaltungsrates, seit 10/2008.
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate AG
Andreas Spahni (1958)
Dr. oec. publ.
Präsident des Verwaltungsrates
Nicht exklusives Mitglied des Verwaltungsrates

Urs Clement (1965)
Eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer und Eidg. dipl. Steuerexperte
Mitglied des Verwaltungsrates
Nicht exklusives Mitglied des Verwaltungsrates
Ausbildung:
1991 Abschluss der höheren Wirtschafts- und Verwaltungsschule,
Zürich. 1996 Eidg. dipl. Wirtschaftsprüfer,
Kammerschule, Zürich. 1998 Eidg. dipl. Steuerexperte,
Kammerschule, Zürich.
Berufliche Tätigkeit:
Seit 2006 GTA Global Tax & Audit GmbH, Zürich, Geschäftsführer.
Von 1996 bis 2006 Kantonales Steueramt,
Zürich, Revisor und Stv. Leiter Fachstab Einschätzungspraxis.
1992 bis 1995 Ernst & Young AG, Zürich, Wirtschaftsprüfer
und Revisionsleiter.
Mandate:
Mitglied der schweizerischen Treuhandkammer, Mitglied
IFA International Fiscal Association, Präsident der Modulprüfungskommission
für die höhere Fachprüfung für
Steuerexpertinnen und Steuerexperten, Diverse Dozenten-
und Referententätigkeiten an höheren Fachinstituten
im Bereich des Steuerrechts.
fundamenta real estate AG
GesCHäfTsBerICHT 2009 | CorPorATe GoVerNANCe
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate AG
Sandro Mezzi (1967)
Generalunternehmer
Mitglied des Verwaltungsrates
Nicht exklusives Mitglied des Verwaltungsrates
Ausbildung:
1988 Ausbildung zum Hochbauzeichner, Gewerbeschule,
Zürich. 1993 HTL, Juventus Abendschule, Zürich. 1991
Grundkurse für Bauleitung.
Berufliche Tätigkeit:
Sandro Mezzi führt seit 1992 ein Architekturbüro mit rund
15 Mitarbeitern. Seine Spezialität liegt in der Realisierung
von massgeschneiderten Lösungen für die jeweilige Bauherrschaft.
Als Generalunternehmer setzt er Bauprojekte
(Eigenheime, Renditeobjekte für Pensionskassen) in der
Höhe von CHF 50 Millionen pro Jahr um.
Mandate:
emwe architekten ag, Zürich, Präsident des Verwaltungsrates,
seit 01/2004, emwe immobilien ag, Zürich, Geschäftsführer,
seit 12/2006.
35

36
MUTATIoNeN, WAHLeN UNd
AMTsdAUer
Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG besteht
gemäss Art. 18 Abs. 1 der Statuten aus einem oder
mehreren Mitgliedern. Die Verwaltungsratsmitglieder
werden für die Dauer von einem Geschäftsjahr gewählt
und sind nach Ablauf einer Amtsdauer wieder wählbar.
Werden während der Amtsdauer Ersatzwahlen getroffen,
so vollenden die neu Gewählten die Amtsdauer ihrer Vorgänger.
Der Verwaltungsrat konstituiert sich gemäss Art.
21 Abs. 1 der Statuten selbst.
An der ordentlichen Generalversammlung vom 18. Mai
2009 wurden die drei Verwaltungsräte
Dr. Andreas Spahni, Präsident des Verwaltungsrates,
von Winterthur (ZH) und Köniz (BE), wohnhaft in
CH-6300 Zug
Urs Clement, Mitglied des Verwaltungsrates,
von Praden (GR), wohnhaft in CH-8442 Hettlingen
Sandro Mezzi, Mitglied des Verwaltungsrates,
von Zürich (ZH), wohnhaft in CH-8185 Winkel
für eine weitere Amtsperiode wiedergewählt. Die Verwaltungsratsmitglieder
stehen aufgrund der statutarischen
Amtszeit von jeweils einem Jahr an der ordentlichen Generalversammlung
vom 13. April 2010 zur Wiederwahl.
TäTIGkeITeN der VerWALTUNGsräTe
UNd INTeresseNBINdUNGeN
Die Verwaltungsräte sind nicht exklusive für die Fundamenta
Real Estate AG tätig. Sie erfüllen jedoch alle für die
Fundamenta Real Estate AG eine operative Verwaltungsrats-
und Führungsaufgabe neben ihren Tätigkeiten für
andere Gesellschaften. Der Präsident des Verwaltungsrates
trägt mit einem 50% Arbeitspensum den Grossteil der
anstehenden Führungsaufgaben.
Die Fundamenta Real Estate AG bezieht Beratungsdienstleistungen
von Spahni Consulting, einer Einzelfirma in der
Person von Dr. Andreas Spahni, dem Präsidenten des Verwaltungsrates.
Ausserdem bezieht die Fundamenta Real
Estate AG Baudienstleistungen von der emwe | überzeugende
bauwerke, einer Firmengruppe mit Mehrheitsbeteiligung
von Sandro Mezzi, Mitglied des Verwaltungsrates.
Die Fundamenta Real Estate AG hat bisher noch keine
Dienstleistungen von der GTA Global Tax & Audit GmbH
bezogen, die im Alleineigentum von Urs Clement, Mitglied
des Verwaltungsrates steht.
REAL ESTATE
kreUzBeTeILIGUNGeN UNd
VerfLeCHTUNGeN
Es bestehen keine Kreuzverflechtungen von Mitgliedern
des Verwaltungsrates und denen von ihnen beherrschten
Gesellschaften untereinander oder mit der Fundamenta
Real Estate AG oder der Fundamenta Real Estate Asset
Management AG. Die ursprünglichen Gründungsaktionäre
der Fundamenta Real Estate AG hielten per Ende 2009
noch 30.8% (zusammen mit ihren Familien 38.0%) an der
Gesellschaft und waren gleichzeitig zu 100% beteiligt an
der Fundamenta Real Estate Asset Management AG, die
das Real Estate Management für die Fundamenta Real Estate
AG übernommen hat.
INTerNe orGANIsATIoN
Die Aufgaben des Verwaltungsrats richten sich nach OR
Art. 716a Abs. 1 und Art. 20 der Statuten. Dem Verwaltungsrat
obliegen die Oberleitung der Gesellschaft sowie
die Aufsicht und die Kontrolle über die Geschäftsführung
der Gesellschaft. Der Verwaltungsrat trifft alle wesentlichen
und für die Gesellschaft massgebenden Entscheide.
Er nimmt seine unübertragbaren Aufgaben als Gesamtorgan
wahr.
Der Verwaltungsrat ist für eine umsichtige, gewinnorientierte
und kompetente Führung der Gesellschaft unter
Einhaltung der massgebenden Gesetze, Reglemente und
Statuten verantwortlich. Der Verwaltungsrat hat dazu
verschiedene Reglemente und Weisungen erlassen, die
alle wesentlichen Aufgaben, Kompetenzen und Verantwortungen
innerhalb der Gesellschaft und in der Zusammenarbeit
mit wesentlichen Leistungserstellern regelt.
I. Organisations- und Geschäftsreglement
Das Organisations- und Geschäftsreglement regelt
die Aufgaben und Verantwortungsbereiche von Verwaltungsrat
und Geschäftsführung und die Delegationsmöglichkeiten
von Aufgaben und Verantwortungsbereiche
an Dritte. Das Organisations- und
Geschäftsreglement legt verbindlich fest, welche Organe
und Stellen oder Drittgesellschaften für die Antragstellung,
für die Beurteilung und Beratung, für die
Delegation, für die Entscheide und Genehmigung, für
die Information und für den Vollzug und die Ausführung
verantwortlich sind.
II. Anlagen und Anlagepolitik
Die Weisungen zu den Anlagen und zur Anlagepolitik
definieren die zulässigen Immobilien- und Kapitalanlagen
für die Fundamenta Real Estate AG. Die
Grundsätze der Anlagepolitik definieren das Zielseg-
®

ment der Immobilieninvestitionen, die Zulässigkeit
von Immobilienentwicklungen, die Ertrags- und Wertsteigerungspolitik
und die geographische Reichweite.
Im Rahmen der Anlagestrategie wird die Preis- und
Investitionspolitik für die zu evaluierenden Anlagen in
Wohnimmobilien abgegrenzt. Insbesondere wird umschrieben,
welche Potenziale eine Immobilie aufweisen
soll, damit sie in das Portfolio aufgenommen werden
kann. In den Anlagebeschränkungen werden verbindliche
Richtwerte definiert, die konsequent einzuhalten
sind. Die Richtwerte sichern dem Investor eine ausgewogene
Risikoverteilung der investierten Mittel und
untersagen dem Management nicht zielkonforme Anlagen.
III. Managementverträge mit Dritten
Die Richtlinien für die Managementverträge mit Dritten
regelt die Delegation der Portfolio Management-
und weiterer Geschäftsaufgaben mit Dritten. Darin
wird die Möglichkeit und der Umfang der Delegation
des Portfolio Managements an die Fundamenta Real
Estate Asset Management AG und die Vergabe der
Liegenschaftsverwaltungen an Dritte beschrieben. Der
Portfolio Management Vertrag mit der Fundamenta
Real Estate Asset Management AG regelt detailliert
den Umfang der delegierten Aufgaben, die Vergütungsansprüche,
die geforderte Qualifikation der Beauftragten
und den Ausschluss von Interessenkonflikten. Die
Verträge mit den Liegenschaftsverwaltungen regeln in
analoger Weise die Aufgaben, Verantwortungen und
Vergütungsansprüche der Beauftragten Gesellschaften
oder Personen.
IV. Risikoanalyse und Kontrollkonzept
Gestützt auf das Organisations- und Geschäftsreglement
erlässt der Verwaltungsrat die Weisungen für die
Risikoanalyse und die Kontrolle der Gesellschaft selbst
als auch für beauftragte externe Gesellschaften. Darin
werden Umfang, Periodizität und Verantwortlichkeiten
für die Risikoanalyse geregelt. In separaten Dokumenten
hat der Verwaltungsrat das interne Kontrollsystem
und das Risikomanagement der Fundamenta
Real Estate AG festgelegt und die verantwortlichen
Kontrollausschüsse definiert.
V. Immobilienmanagement und Entwicklung
Die Richtlinien zum Immobilienmanagement und
zur Immobilienentwicklung regelt die Aufgaben in
der Projektsuche, der Projektevaluation, der Antragsstellung
für die Investitionsentscheide und der Projektüberwachung.
Es regelt den Projektablauf für die Akquisition
oder den Verkauf von Wohnimmobilien als
auch für die Entwicklung neuer Immobilienprojekte.
Der Verwaltungsrat hat im Jahre 2009 die notwendige
interne Organisation aufgebaut und die notwendigen
Reglements- und Vertragsentwürfe ausgearbeitet. Der
Verwaltungsrat erlässt und erweitert aufgrund der Geschäftsentwicklung
die definitiven Fassungen der neuen
Richtlinien, Weisungen und Verträge für die interne Orga-
GesCHäfTsBerICHT 2009 | CorPorATe GoVerNANCe
REAL ESTATE
nisation als auch in der Zusammenarbeit mit Dritten. Teil
der laufenden Führungs- und Überwachungsarbeit des
Verwaltungsrates ist auch die laufende Überprüfung und
Anpassung der bestehenden Verträge, Weisungen und
Richtlinien.
Der Verwaltungsrat handelt als Kollektivorgan und fällt
seine Entscheidungen mit der absoluten Mehrheit der
anwesenden Stimmen, wobei aktuell mindestens 2 Verwaltungsratsmitglieder
anwesend sein müssen (Statuten
Art. 21 Abs. 2). Unter Berücksichtigung der Aufbauphase
und der aktuellen Grösse der Fundamenta Real Estate
AG übernimmt der Verwaltungsrat auch Aufgaben der
Geschäftsführung. Ausserdem liegt ein umfassender Geschäftsbesorgungs-
und Portfolio Management Vertrag
mit der Fundamenta Real Estate Asset Management AG
vor (siehe Managementverträge mit Dritten Seite 37), die
alle wesentlichen Managementleistungen zugunsten der
Fundamenta Real Estate AG erbringt.
Der Verwaltungsrat bildet keine Ausschüsse, sondern bearbeitet
alle anstehenden Aufgaben aus den Verantwortungsbereichen
als Gesamtorgan an seinen regelmässig,
mindestens alle zwei Monate stattfindenden Sitzungen.
Die wesentlichen Verantwortungsbereiche sind:
I. Governance, Compensation and Nomination
Im Bereich Governance, Compensation and Nomination
bearbeitet und beurteilt der Verwaltungsrat
der Fundamenta Real Estate AG fortlaufend folgende
Sachgeschäfte:
- Verfolgung und Beurteilung der Entwicklung im
Bereich der Corporate Governance mit regelmässiger
Überprüfung der eigenen Strukturen und Abläufe.
- Erarbeitung der Vorgaben und Entscheid über die
Entschädigung des Verwaltungsrates, bestehender
Ausschüsse, der Geschäftsleitung, des Real Estate
Asset Managers (Fundamenta Real Estate Asset Management
AG) und der Liegenschaftsverwaltungen.
Ebenfalls beurteilt und entscheidet der Verwaltungsrat
den Einsatz und die Entschädigung nahestehender
Personen und der externen Schätzungsexperten.
- Planung und Nominierung der Verwaltungsräte,
von Ausschüssen, der Geschäftsführer einschliesslich
des obersten Kaders, der Vergabe von Aufgaben an
Drittgesellschaften, insbesondere für das Portfolio
Management und die Liegenschaftsverwaltung.
II. Anlageausschuss
Der Anlageausschuss definiert zuhanden des Verwaltungsrates
die Anlage- und Risikopolitik und überwacht
die Einhaltung und Umsetzung der erlassenen
Weisungen, Richtlinien und Reglemente. Die Aufgaben
des Anlageausschusses umfassen die Analyse und
die Erarbeitung von Empfehlungen für Akquisitions-
und Devestitions- als auch für Entwicklungsprojekte.
Der Verwaltungsrat entscheidet als Gesamtorgan über
®
37

38
den Kauf, Verkauf oder die Entwicklung von Wohnliegenschaften.
Der Verwaltungsrat behandelt diese
Sachgeschäfte direkt im Rahmen seiner laufenden Sitzungen
und hat bisher keinen Ausschuss gebildet.
III. Audit & Risk
Der Verwaltungsrat führt und beaufsichtigt in den
Bereichen Audit & Risk das Rechnungswesen und die
finanzielle Berichterstattung, die externe Revisionsstelle
und den externen Liegenschaftsbewerter. Ausserdem
überwacht der Verwaltungsrat die Einhaltung der
rechtlichen Vorschriften.
- Der Verwaltungsrat überprüft und beaufsichtigt die
Ausgestaltung des Rechnungswesens in Bezug auf seine
Angemessenheit, seine Zuverlässigkeit und seine
Wirksamkeit.
- Der Verwaltungsrat überprüft und verabschiedet im
Rahmen seiner Audit & Risk Tätigkeit die Jahresrechnung
zuhanden der Generalversammlung sowie
alle anderen zur Veröffentlichung gelangenden Zwischenabschlüsse
und Finanzinformationen.
- Der Verwaltungsrat beurteilt laufend die unternehmerischen
Risiken und überwacht die Wirksamkeit
und Funktionsfähigkeit des Risiko Managements
und des internen Kontrollsystems (IKS).
- Ausserdem überwacht der Verwaltungsrat bei diesem
Sachgeschäft die Leistung, die Unabhängigkeit
und die Honorierung der externen Revisionsstelle
und des Liegenschaftenschätzers.
- Der Verwaltungsrat diskutiert die gemachten Feststellungen
und Empfehlungen mit der externen
Revisionsstelle und dem Schätzungsexperten, leitet
Massnahmen ab, die er umsetzt und überwacht.
Die Aufgaben, Pflichten und Kompetenzen im Bereich
des Audit & Risk leiten sich aus dem Organisations-
und Geschäftsreglement ab und werden im Rahmen
der laufenden Sitzungen des Verwaltungsrates behandelt.
IV. Finanzen und Controlling
Die finanzielle Führung und Berichterstattung gehört
zu den wesentlichen Aufgaben des Verwaltungsrates.
Dazu erhalten die Mitglieder des Verwaltungsrates
vom Asset Manager regelmässige Informationen, die sie
in den Verwaltungsratssitzungen beraten und laufend
die notwendigen Massnahmen verabschieden.
- Jahresbudgets für die Fundamenta Real Estate AG
mit entsprechenden Teilbudgets.
- Monatliche Rapportierung zum Geschäftsgang mit
Vergleichen zu den laufenden Budgets und dem Vorjahr.
- Quartals-, Halbjahres- und Jahresrechnung und die
Erläuterungsberichte der Revisionsstelle.
- Bewertungsunterlagen des externen Schätzungsexperten
für das Liegenschaftsportfolio und für Käufe
und Verkäufe von Liegenschaften.
Die Aufgabenteilung innerhalb des Verwaltungsrates
in die Fachbereiche Portfolio Management, Akquisition
& Projekte und Finanzen & Administration dient
insbesondere der Vorbereitung der Verwaltungsratsentscheide
und ermöglicht dank der hohen Sachkenntnis
REAL ESTATE
®
der Verantwortungsträger eine effiziente Bearbeitung
der Geschäftsfälle. Die Geschäftsführer der Fundamenta
Real Estate Asset Management AG nehmen
aufgrund des umfassenden Geschäftsbesorgungs- und
Portfolio Management Vertrages mit der Fundamenta
Real Estate AG an den Sitzungen des Verwaltungsrates
mit beratender Stimme teil.
Die gesamten organisatorischen Prozesse, Massnahmen
und Regelungen zur internen Organisation wurden
durch den Verwaltungsrat im 2009 in den Grundzügen
erarbeitet und festgelegt. Anpassungen und Festigung
der Organisationsstruktur sind auch für 2010
geplant.
koMPeTeNzreGeLUNG
Die Kompetenzen und Verantwortungen sind im Organisations-
und Geschäftsreglement festgelegt. In der aktuellen
Aufbauphase der Fundamenta Real Estate AG übernimmt
der Verwaltungsrat die Aufsichts- und Lenkungsfunktionen
und Teile der operativen Führung. Mit einem Portfolio
Management und Geschäftsbesorgungsvertrag wurden
weitreichende Aufgaben an die Fundamenta Real Estate
Asset Management AG delegiert. Dabei trägt der Verwaltungsrat
die ursächlichen und nicht übertragbaren
Kompetenzen und Verantwortungen gemäss OR Art. 716a
als auch die Aufgaben gemäss Statuten und Geschäftsregelement.
• Oberleitung und Aufsicht über alle Aktivitäten der Fundamenta
Real Estate AG.
• Festlegung der Organisationsstruktur und der Ernennung
der Geschäftsleitung oder der Delegation an Dritte,
inklusive der finanziellen Verpflichtungen.
• Ausgestaltung der Rechnungslegung, der Finanzkontrolle
und der Finanzplanung.
• Erstellung der Jahresrechnung und des Jahresberichtes
zuhanden der Generalversammlung.
• Vorbereitung und Durchführung der Generalversammlung
und Umsetzung ihrer Beschlüsse.
• Festlegung der Geschäfts- und Anlagepolitik, insbesondere
der Investitions- und Finanzpolitik.
• Entscheid über alle grösseren Geschäfte, insbesondere
Käufe und Verkäufe von Liegenschaften, Investitionen,
Immobilienentwicklungen und Devestitionen.
Alle anderen Aufgaben sind an Dritte delegiert, insbesondere
an die Fundamenta Real Estate Asset Management
AG und die betreuten Liegenschaftsverwalter als auch
an die externe Treuhandgesellschaft wadsack treuhandgesellschaft
ag für die Rechnungslegung. Sie erarbeiten
zur Genehmigung durch den Verwaltungsrat alle Mittelfristpläne,
Jahresbudgets, Abschlüsse, Investitions- und
Devestitionsanträge.

INforMATIoNs- UNd
koNTroLLINsTrUMeNTe
Für seine Führungsaufgaben und –entscheide stehen dem
Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG folgende
Management- und Risikobeurteilungsinformationen zur
Verfügung:
• Monatliche Vergleichsrechnungen zu den Jahresbudgets
mit Abweichungsanalysen.
• Quartals-, Halbjahres- und Jahresabschlüsse mit Abweichungsanalysen
und Vorjahresvergleichen.
• Bewertungen für jede einzelne Liegenschaft und für
das gesamte Anlageportfolio von dem externen Liegenschaftsbewerter
mit detaillierten Auswertungen über
die Lage, Marktgängigkeit, Sanierungs- und Investitionsbedarf,
Vermietungsmöglichkeiten und Ertragspotential
der gehaltenen Wohnimmobilien oder für die
geplanten Neuakquisitionen.
GesCHäfTsBerICHT 2009 | CorPorATe GoVerNANCe
REAL ESTATE
• Übersichten über die gesamten Finanzierungsverhältnisse,
insbesondere über die Hypothekarstruktur, die
Zinssätze und Laufzeiten mit Sensitivitätsanalysen.
• Berichte und Informationen des Real Estate Asset
Managers, der Buchführungsgesellschaft und der Liegenschaftsverwaltungen
zur Orientierung des Verwaltungsrates
über den Geschäftsgang der Fundamenta
Real Estate AG.
• Analysen und Auswertungen zum Portfolio und zur Gesellschaft
auf regelmässiger Basis und ad hoc.
Durch die Übertragung und Delegation von weitreichenden
Portfolio Management Aufgaben an die Fundamenta
Real Estate Asset Management AG nimmt die Geschäftsführung
der Gesellschaft an den regelmässigen Verwaltungsratssitzungen
der Fundamenta Real Estate AG beratend
und informativ teil.
GesCHäfTsfÜHrUNG UNd deLeGATIoN VoN AUfGABeN
PorTfoLIo MANAGeMeNT UNd GesCHäfTsBesorGUNG
Der Verwaltungsrat delegiert mit einem Portfolio Management
Vertrag weitreichende Aufgaben des Immobilien
Managements und der Geschäftsbesorgung an die Fundamenta
Real Estate Asset Management AG. Der Vertrag
regelt folgende Aufgaben und Pflichten:
• Investorensuche, Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital
und Investor Relations.
• Verwaltung und Ausbau des Portfolios im Rahmen der
Portfolio Strategie und der Anlagerichtlinien.
• Identifikation und Evaluation von Anlageobjekten.
• Führung der Kaufs- und Verkaufsverhandlungen.
• Portfolio Management, Überwachung und Ausrichtung
des Portfolios an die Marktentwicklungen, Analyse,
Research und Risikomanagement, Planungen und Budgetierungen,
Portfolio Bewirtschaftung bei Kauf und
Verkauf, Neubauten, Renovationen, Sanierungen, etc.
• Finanz- und Cash Management, Finanzierung der Anlageobjekte
und Refinanzierungen zu attraktiven Konditionen,
Erstellung von Finanzplänen und Anträgen zuhanden
des Verwaltungsrates der Fundamenta Real Estate AG.
• Aufbau und Führung des Controllings und Budgetierungen.
• Wahrnehmung der Öffentlichkeitsarbeit, Erstellen der
Dokumentationen und Marketingunterlagen.
Die Fundamenta Real Estate Asset Management AG ist im
Alleineigentum der Gründungsaktionäre der Fundamenta
Real Estate AG David und Javier Garcia, die auch die operative
Führung und Verantwortung für die Erfüllung des
Managementvertrages tragen. Sie hielten an der Fundamenta
Real Estate AG per Ende Dezember 2009 noch direkt
30.8% und über verbundene Personen 38.0%. Durch
weitere Kapitalerhöhungen soll sich ihr Anteil bis Ende
2010 zu einem Minderheitsanteil reduzieren. Eine aktive
Beeinflussung der Führungsgremien der Fundamenta Real
Estate AG ist von ihnen nicht beabsichtigt.
Die Organe und zeichnungsberechtigten Personen der
Fundamenta Real Estate AG sind unabhängig und getrennt
von den Organen der Fundamenta Real Estate Asset Management
AG. Interessenkonflikte werden so weit wie
möglich ausgeschlossen.
®
39

40
fundamenta real estate AG
david Garcia (1969)
Präsident des Verwaltungsrates Fundameta Real
Estate Asset Management AG
Exklusives Mitglied des Verwaltungsrates
Ausbildung:
David Garcia besitzt das Diplom als dipl. Betriebsökonom
BVS.
Berufliche tätigkeit:
Er arbeitete mehrere Jahre in der Informationstechnologie
und war als Produktmanager tätig. Während 11 Jahren
war er für den Allgemeinen Wirtschaftsdienst AWD
Schweiz tätig und leitete den erfolgreichen Vertriebsaufbau
für das Unternehmen. Er bekleidete leitende Positionen
und hatte in den letzten Jahren die Verantwortung als
Geschäftsführer Vertrieb und Marketing.
Seit 2005 arbeitet David Garcia als freier Unternehmer
und entwickelte zusammen mit seinem Bruder und mit
eigenem Kapital die Fundamenta Real Estate AG und die
Fundamenta Group, deren Tochtergesellschaft Fundamenta
Real Estate Asset Management AG als Real Estate Asset
Manager am Markt auftritt.
REAL ESTATE
Ausbildung:
Javier Garcia besitzt das Diplom des Kaufmännischen Verbandes
Zürich und einen Eidg. Berufsmaturitätsabschluss.
Berufliche tätigkeit:
Er arbeitete mehrere Jahre für die Zürcher Kantonalbank
und spezialisierte sich anschliessend auf die Tätigkeit des
Finanzplaners. Während 12 Jahren war er für den Allgemeinen
Wirtschaftsdienst AWD Schweiz tätig und leitete
den erfolgreichen Vertriebsaufbau für das Unternehmen.
Er bekleidete leitende Positionen und hatte in den letzten
Jahren die Verantwortung als Geschäftsführer Vertrieb
und Ausbildung.
Seit 2005 arbeitet Javier Garcia als freier Unternehmer
und entwickelte zusammen mit seinem Bruder und mit
eigenem Kapital die Fundamenta Real Estate AG und die
Fundamenta Group, deren Tochtergesellschaft Fundamenta
Real Estate Asset Management AG als Real Estate Asset
Manager am Markt auftritt.
®
fundamenta real estate AG
javier Garcia (1973)
Verwaltungsrat und Geschäftsführer Fundameta Real
Estate Asset Management AG
Exklusives Mitglied des Verwaltungsrates

IMMoBILIeN-sCHäTzUNGsexPerTeN
Die Fundamenta Real Estate AG hat einen Vertrag mit
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG
für die Jahresend- und Halbjahresbewertung des Liegenschaftsportfolios
abgeschlossen. Sal. Oppenheim Real Estate
Schweiz erfüllt diesen Auftrag völlig unabhängig und
ohne Interessenbindungen gegenüber der Auftraggeberin.
Sie führt die Marktbewertungen der Liegenschaften entsprechend
den Richtlinien und Ausführungsbestimmungen
der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) durch
und legt die Market Values in Übereinstimmung mit dem
International Valuation Standards Commitee (IVSC) und
The European Group of Valuer s Association (TEGoVA)
fest. Die Fundamenta Real Estate AG nimmt auf die Bewertung
keinen Einfluss und publiziert die Marktwerte so
wie sie von Sal. Oppenheim Real Estate festgelegt werden.
GesCHäfTsBerICHT 2009 | CorPorATe GoVerNANCe
REAL ESTATE
dIeNsTLeIsTUNGeN VoN
NAHesTeHeNdeN PersoNeN
UNd GeseLLsCHAfTeN
Der Präsident des Verwaltungsrates, Dr. Andreas Spahni,
erbringt im Rahmen seiner Einzelfirma Beratungs- und
Dienstleistungen für die Fundamenta Real Estate AG, die
über die normale Tätigkeit als Präsident des Verwaltungsrates
hinausgehen. Das aktuelle Pensum lag im 2009 bei
einer Arbeitsleistung von etwa 50%. Diese werden der
Gesellschaft nebst dem vereinbarten Verwaltungsratshonorar
separat als Dienstleistungen in Rechnung gestellt.
In Anbetracht des Aufbaus der Gesellschaft und des noch
geringen Volumens des Immobilienvermögens haben sich
Spahni Consulting und die bisherigen Alleineigentümer
und Hauptaktionäre der Fundamenta Real Estate AG auf
einen stark reduzierten Beratungsansatz geeinigt. Teile
der erbrachten Dienstleistungen sind zugunsten der
Fundamenta Real Estate Asset Management AG und werden
dieser auch direkt in Rechnung gestellt.
Sandro Mezzi, als Mitglied des Verwaltungsrates hat mit
seiner Unternehmensgruppe emwe | überzeugende bauwerke
erstmals im 2009 Planungen für Sanierungs- und
Erweiterungsarbeiten für Immobilien der Fundamenta
Real Estate AG erbracht. Diese Planungs- und Ausführungsarbeiten
als Generalunternehmer wurden der
Fundamenta Real Estate AG im 2009 in Rechnung gestellt.
eNTsCHädIGUNGeN, BeTeILIGUNGeN UNd dArLeHeN
INHALT UNd fesTseTzUNGs-
VerfAHreN
Die Mitglieder des Verwaltungsrates erhalten ein festgelegtes
Fixhonorar, das jährlich bestimmt und bar
ausbezahlt wird. Die Vergütung berücksichtigt die Beanspruchung
und Verantwortlichkeit der Verwaltungsratsmitglieder
und ist nicht an Zielvorgaben der Gesellschaft
gebunden.
Es bestehen keine Beteiligungsrechte oder Optionsrechte
der Organe an der Gesellschaft. Solche sind vorerst auch
nicht geplant, können aber zukünftig auch nicht ausgeschlossen
werden. Die Höhe der Vergütung wurde in
Absprache mit den Gründungs- und Mehrheitsaktionären
festgelegt und unter Berücksichtigung des Aufbaus der
Gesellschaft tief angesetzt.
Die Art der Abgeltung und die Höhe der Portfolio Management
und Geschäftsführungsaufgaben der Fundamenta
Real Estate Asset Management AG ist im Portfolio Management
Vertrag zwischen der Gesellschaft und dem
Asset Manager festgelegt.
Es gibt keine weiteren Vertragsbestandteile zugunsten der
Mitglieder des Verwaltungsrates. Im Falle ihres Ausscheidens
aus dem Verwaltungsrat bestehen keine vertraglich
zugesicherten Leistungen oder Vorteile.
®
41

42
Honorare und Vergütungen
Fundamenta real estate ag
Total Vergütungen an Fundamenta
Real Estate Asset Management AG
REAL ESTATE
grundhonorar
®
Spesen und
diverses
total
Vergütung
CHF 1 024 443 0 1 024 443
Total andere Vergütungen CHF 58 851 58 851
Die Vergütungsansprüche der Fundamenta Real Estate Asset Management AG werden im Portfolio Management Vertrag zwischen der
Fundamenta Real Estate AG und der Fundamenta Real Estate Asset Management AG ausführlich geregelt. Die Fundamenta Real Estate
AG beauftragt darin die Fundamenta Real Estate Asset Management AG mit der Ausführung des Portfolio Managements, der Überwachung
und der Betreuung der finanziellen Angelegenheiten der Gesellschaft, mit der administrativen und technischen Verwaltung und
dem Controlling der Liegenschaften. Die Fundamenta Real Estate Asset Management AG unterstützt, berät, erstellt Anträge und wickelt
die Liegenschaftstransaktionen im Rahmen des Anlagereglements der Fundamenta Real Estate AG ab. Die aktuell massgebenden Vergütungsansprüche
der Fundamenta Real Estate Asset Management AG sind:
Vergütungsansprüche
Fundamenta real estate asset management ag
Kostensatz

MITWIrkUNGsreCHTe der AkTIoNäre
sTIMMreCHTsBesCHräNkUNGeN
UNd VerTreTUNGeN
Die Mitgliedschaftsrechte und Stimmrechte an der Generalversammlung
kann nur ausüben, wer durch Eintragung
im Aktienregister sich als Berechtigter ausweisen kann.
Wie im Kapitel „Beschränkung der Übertragbarkeit der
Namensaktien und Eintragungen“ erwähnt, kann der Verwaltungsrat
die Eintragung der vinkulierten Namenaktien
im Aktienregister der Gesellschaft ablehnen. Insbesondere
gilt die Massnahme für Ausländer, die den Tatbestand
gemäss BewG für den Erwerb von Grundeigentum durch
Ausländer in der Schweiz nicht erfüllen.
Der Verwaltungsrat hat im Geschäftsjahr 2009 alle beantragten
Eintragungen im Aktienregister der Gesellschaft
gutgeheissen.
In der Generalversammlung kann jeder im Aktienregister
eingetragene Aktionär seine Aktien selbst vertreten oder
sich durch einen gesetzlichen Vertreter oder aufgrund einer
schriftlichen Vollmacht durch einen anderen, an der
Generalversammlung teilnehmenden Aktionär vertreten
lassen (Statuen Art. 14).
sTATUTArIsCHe qUoreN
Die Generalversammlung fasst ihre Beschlüsse und vollzieht
ihre Wahlen, unter Vorbehalt zwingender gesetzlicher
statutarischer Bestimmungen, mit der absoluten
Mehrheit der vertretenen Aktienstimmen (OR Art. 703,
Statuten Art. 15, Abs. 1).
Kommt ein Beschluss oder eine Wahl in der ersten Abstimmung
nicht zustande (OR Art. 704), so ist eine zweite
GesCHäfTsBerICHT 2009 | CorPorATe GoVerNANCe
REAL ESTATE
Abstimmung durchzuführen, in der das relative Mehr entscheidet,
sofern das Gesetz oder die Statuten nicht zwingend
etwas anderes bestimmen (Statuten Art. 15, Abs. 2).
Bei Stimmengleichheit in der zweiten Abstimmung entscheidet
bei Beschlüssen die Stimme des Präsidenten, bei
Wahlen das Los (Statuten Art. 15, Abs. 3).
eINBerUfUNG der GeNerALVersAMMLUNG
Für die Einberufung der Generalversammlung gelten die
gesetzlichen Bestimmungen (OR Art. 699 und 700). Die
Generalversammlung findet am Gesellschaftssitz oder an
einem anderen, vom einberufenden Organ zu bestimmenden
Ort (Statuten Art. 11, Abs. 2).
Die Einladung zur Generalversammlung erfolgt durch einmalige
Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt.
Sind die Namen und Adressen sämtlicher Aktionäre bekannt,
so kann die Einberufung durch eingeschriebenen
Brief erfolgen. Die Einladung oder die Publikation im
Schweizerischen Handelsamtsblatt hat spätestens 20
Tage vor dem Versammlungstag zu erfolgen (Statuten Art.
11, Abs. 3).
TrAkTANdIerUNG
Mit der Einladung sind den Aktionären die Verhandlungsgegenstände
sowie die Anträge des Verwaltungsrates
und der Aktionäre bekannt zu geben (Statuten Art. 11,
Abs. 3).
®
43

44
koNTroLLWeCHseL UNd
ABWeHrMAssNAHMeN
Die Fundamenta Real Estate AG unterliegt keinen börsengesetzlichen Angebots- und Meldepflichten
und hat in ihren Statuten auch keine derartigen Bestimmungen aufgenommen
oder ausgeschlossen.
reVIsIoNssTeLLe
WAHL UNd MANdATsdAUer
Als gesetzliche Revisionsstelle wurde an der ordentlichen Generalversammlung vom 18.
Mai 2009 einstimmig PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, CH-8050 Zürich wiedergewählt.
Die Revisionsstelle ist von den Organen und Aktionären gemäss OR Art. 727c
völlig unabhängig.
Die Revisionsstelle wird jeweils für die Dauer eines Geschäftsjahres bestellt (Statuten Art. 24,
Abs. 3). Die Statuten sehen keine Amtszeitbeschränkung vor. Als leitender Revisor amtet
Thomas Huber, Partner, dipl. Wirtschaftsprüfer und leitender Prüfer FINMA.
HoNorAre
Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden von PricewaterhouseCoopers Revisionshonorare
für die Prüfung des Geschäftsberichts 2008 im Umfang von CHF 16‘000 in Rechnung gestellt
wovon im Rechnungsjahr 2008 bereits CHF 10‘000 zurückgestellt wurden. Die Fundamenta
Real Estate AG rechnet in Absprache mit der Revisionsgesellschaft für das Geschäftsjahr
2009 mit ordentlichen Revisionskosten von CHF 16 000, die ebenfalls im Geschäftsabschluss
2009 berücksichtig wurden.
AUfsICHTs- UNd koNTroLLINsTrUMeNTe GeGeNÜBer der
reVIsIoNssTeLLe
Der Verwaltungsrat beurteilt im Rahmen seiner Audit & Risk Funktion die jährliche Arbeit,
die Honorierung und die Unabhängigkeit der Revisionsstelle. Die Revisoren haben für das
Geschäftsjahr 2009 eine Woche für die Prüfungen des Jahresabschluss und für die Kontrolle
der Einhaltung der Führungs- und Risk Management Grundsätze durchgeführt. Ebenfalls hat
sie in ihrer Funktion die vier genehmigten Kapitalerhöhungen in Teilbeträgen überwacht
und begleitet.
Der Verwaltungsrat hat die Resultate und Prüfungsergebnisse für das Geschäftsjahr 2009
mit dem leitenden Prüfer und den verantwortlichen Wirtschaftsprüfern besprochen. Ausserdem
liegt dem Verwaltungsrat die gesetzliche Berichterstattung der Revisionsgesellschaft
zuhanden der Generalversammlung und der Erläuterungsbericht vor.
REAL ESTATE
®

© istockphoto | bildbearbeitung creativiUM
Geschäftsbericht 2009 | corporate Governance
REAL ESTATE
®
inforMationspolitik
Die Fundamenta Real Estate AG publiziert sowohl einen Jahres-
als auch einen Halbjahresbericht. Darin werden alle wesentlichen
Geschäftsvorfälle aufgezeigt und umfassend über die
finanzielle Situation Rechenschaft abgelegt. Die Rechnungslegung
erfolgt nach den Vorschriften der schweizerischen Stiftung
für Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER.
Es ist der Fundamenta Real Estate AG ein hohes Anliegen, ihren
Investoren und allen interessierten Kreisen mit ihrer Berichterstattung
einen „True and Fair View“ über den Stand und die
Entwicklung der Gesellschaft zu geben.
Zusätzlich publiziert die Fundamenta Real Estate AG Quartals
Factsheets, die in Kurzform über die Geschäftsentwicklung und
den finanziellen Stand der Gesellschaft berichten.
Alle im Aktienregister der Gesellschaft eingetragenen Aktionäre
erhalten unaufgefordert den Geschäftsbericht, den Halbjahresbericht
als auch die vierteljährlichen Factsheets zugestellt. Auch
erhalten alle eingetragenen Aktionäre die Einladung zu den Generalversammlungen
mit der Traktandenliste.
Die wichtigsten Wirtschaftsmedien erhalten halbjährlich die
aktuellen Informationen zum laufenden Geschäftsgang. Medienorientierungen
sind nicht vorgesehen. Auch untersteht die
Fundamenta Real Estate AG keiner ad hoc Publizität.
Weitere Informationen zu den Aktivitäten der Fundamenta Real
Estate AG erhält man unter www.fundamentagroup.com.
Die Kontaktadresse findet sich im Impressum.
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46
© istockphoto | bildbearbeitung creativiUM
finanzbericht
REAL ESTATE
®

48 JahresrechnUnG
(berichterstattUnG nach swiss Gaap fer)
erfolGsrechnUnG
bilanz
GeldflUssrechnUnG
entwicklUnG des eiGenkapitals
52 anhanG zUr JahresrechnUnG
rechnUnGsleGUnGsGrUndsätze
UnternehMenstätiGkeit
GrUndsätze der rechnUnGsleGUnG
bilanzierUnGs- Und bewertUnGsGrUndsätze
erläUterUnGen zUr JahresrechnUnG
erläUterUnGen zUr erfolGsrechnUnG
erläUterUnGen zUr bilanz
72 bericht der prüfGesellschaft
bericht der pricewaterhoUsecooper aG
verantwortUnG des verwaltUnGsrates
verantwortUnG der revisionsstelle
prüfUnGsUrteil
berichterstattUnG aUfGrUnd weiterer
Gesetzlicher vorschriften
Geschäftsbericht 2009 | finanzbericht der fUndaMenta real estate aG
REAL ESTATE
®

48
erfolGsrechnUnG JahresrechnUnG
erfolGsrechnUnG
Alle Zahlen in CHF Anm. 2009 2008
Jahresgewinn 1 002 723 1 444 618
REAL ESTATE
®

Geschäftsbericht 2009 | finanzbericht der fUndaMenta real estate aG
REAL ESTATE
®
bilanz
Alle Zahlen in CHF Anm. 31.12.2009 31.12.2008
Total Aktiven 79 727 640 55 636 858
Alle Zahlen in CHF Anm. 31.12.2009 31.12.2008
Total Passiven 79 727 640 55 636 858
bilanz
49

50
GeldflUssrechnUnG
GeldflUssrechnUnG
(aUch MittelflUssrechnUnG oder cash flow stateMent)
Alle Zahlen in CHF Anm. 2009 2008
Total Geldfluss 1 655 840 2 168 818
REAL ESTATE
®

Alle Zahlen in CHF
Stand per
31. Dezember 2008
Stand per
31. Dezember 2009
entwicklUnG des eiGenkapitals
Aktienkapital
Kapitalreserven
(Agio)
Geschäftsbericht 2009 | finanzbericht der fUndaMenta real estate aG
REAL ESTATE
®
Gewinnreserven
Eigene
Aktien
Total
Eigenkapital
12 796 500 175 294 1 836 310 (11 550) 14 796 554
20 490 290 1 160 561 2 839 033 (405 955) 24 083 929
eiGenkapital
51

52
anhanG zUr JahresrechnUnG
rechnUnGsleGUnGsGrUndsätze
UnternehMenstätiGkeit
GrUndsätze der rechnUnGsleGUnG
bilanzierUnGs- Und bewertUnGsGrUndsätze
erläUterUnGen zUr JahresrechnUnG
erläUterUnGen zUr erfolGsrechnUnG
erläUterUnGen zUr bilanz
rechnUnGsleGUnGsGrUndsätze
UnternehMenstätiGkeit
Zweck
Die Fundamenta Real Estate AG ist eine Immobilienaktiengesellschaft
mit ausschliesslicher Tätigkeit in der
Schweiz. Ihr alleiniger Zweck ist der Erwerb, das Management
und der Handel mit Wohnimmobilien im mittleren
Mietzinssegment im Markt Schweiz. Die Gesellschaft hat
bisher keine Bau- oder Entwicklungsprojekte realisiert.
Anlagestrategie
Die Anlagestrategie wird im Anlagereglement festgehalten.
Die Fundamenta Real Estate AG konzentriert ihre
Anlagestrategie auf hochwertige und profitable Wohnliegenschaften
in Citylagen und Ballungsgebieten der
Deutschschweiz. Die Fundamenta Real Estate AG evaluiert
und erwirbt Wohnimmobilien in den Wachstumsregionen
und konzentriert sich auf Agglomerationen der grösseren
Städte. Das Schwergewicht der Anlagetätigkeit lag
bisher im Grossraum Zürich. Einzelne Objekte wurden in
St. Gallen, Winterthur, Bern und im Kanton Aargau erworben.
Die Anlagestrategie und das Anlagereglement werden
regelmässig durch den Verwaltungsrat überprüft und
gegebenenfalls angepasst.
REAL ESTATE
Das Immobilienportfolio verfolgt eine auf Stabilität ausgerichtete
Anlagestrategie in Wohnimmobilien mit nachhaltigen
Erträgen und einem kontinuierlichen Wertschöpfungspotential.
®
Geschäftstätigkeit
Die Verwaltung der Immobilien wurde konsequent an spezialisierte
Immobilienverwaltungsgesellschaften übertragen.
Für das Portfolio Management ist die Fundamenta
Real Estate Asset Management AG (vorm. Prevenia AG)
mit Sitz in Zug zuständig. Die Fundamenta Real Estate AG
beschäftigt keine Mitarbeiter.
Gesellschaftsdomizil
Die Fundamenta Real Estate AG ist eine schweizerische
Gesellschaft und hat ihren Sitz in Zug. Sie wurde am 15.
Dezember 2006 gegründet und am 28. Dezember 2006 im
Handelsregister eingetragen.
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creativiUM

Aktionariat
Das Aktionariat der Fundamenta Real Estate AG konzentriert
sich auf Personen mit Nationalität oder Domizil in der
Schweiz. Die Gesellschaft ist aufgrund ihrer Ausrichtung
auf Wohnimmobilien verpflichtet, die Bestimmungen des
Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch
Ausländer in der Schweiz (BewG) vom 16. Dezember 1983
(Stand 1. Januar 2008) jederzeit einzuhalten. Die Aktien
der Fundamenta Real Estate AG sind bisher an keiner öffentlichen
Börse kotiert. Die Aktien sind am OTC-Markt
Schweiz zum freien Handel zugelassen.
Verabschiedung Jahresrechnung
Die Jahresrechnung der Fundamenta Real Estate AG für
das am 31. Dezember 2009 abgeschlossene Geschäftsjahr
wurde vom Verwaltungsrat am 4. März 2010 genehmigt
und der Generalversammlung vom 13. April 2010 zur Annahme
empfohlen.
GrUndsätze der
rechnUnGsleGUnG
Swiss GAAP FER
Die vorliegende Jahresrechnung der Fundamenta Real
Estate AG wurde in Übereinstimmung mit den Fachempfehlungen
für die Rechnungslegung in der Schweiz
Swiss GAAP FER in Schweizer Franken (CHF) erstellt.
Änderungen der Swiss GAAP FER
Rechnungslegungsgrundsätze
Neu werden per 31. Dezember 2009 die Vorauszahlungen
brutto ausgewiesen, beziehungsweise die Ausweisung
erfolgt separat. Die anderen Rechnungslegungsgrundsätze
und die Bewertungsgrundsätze entsprechen denjenigen
des Vorjahres.
Wesentliche Einschätzungen und Annahmen
Die Erstellung des Swiss GAAP FER-Abschlusses erfordert
vom Verwaltungsrat Einschätzungen und Annahmen.
Geschäftsbericht 2009 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
Diese beeinflussen den Ausweis von Vermögenswerten,
Verbindlichkeiten, Erträgen und Aufwendungen sowie die
Offenlegung von Eventualverbindlichkeiten und anderen
Angaben in der Jahresrechnung. Die tatsächlichen Werte
können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen.
Falls die getroffenen Annahmen nachfolgend von
den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen
Einschätzungen und Annahmen revidiert und
im entsprechenden Geschäftsjahr in der Jahresrechnung
berücksichtigt. Die angewendeten Bilanzierungs- und
Bewertungsgrundsätze werden in weiteren Einzelheiten
im Anhang zur Jahresrechnung beschrieben. Die wesentlichen
Einschätzungen und Annahmen, die den Geschäftsabschluss
beeinflussen, beziehen sich auf folgende Fälle:
®
Bewertung der
Anlageimmobilien
Die Bewertung des Immobilienportfolios beinhaltet die
Ermittlung der Marktwerte der einzelnen Immobilien. Der
Marktwert wird in Übereinstimmung mit der entsprechenden
Verordnung des «Royal Institution of Chartered
Surveyors» (RICS) und des «International Valuation
Standards Committee» (IVSC) wie folgt definiert:
«Der Marktwert (Market Value) ist der geschätzte Wert,
für den ein Objekt am Bewertungsstichtag zwischen
einem willigen Käufer und einem willigen Verkäufer
getauscht wird, wobei jede der Parteien unabhängig
und nach ordnungsmässiger Vermarktung, wohlwissend,
umsichtig und ohne Zwang gehandelt hat.»
Diese Definition schliesst besondere persönliche Komponenten
der Parteien wie Liebhaberaufschläge oder Gegengeschäfte
als wertbeeinflussend aus und steht im
Einklang mit dem nach Swiss GAAP FER 18 zur Bewertung
von als Finanzanlage gehaltenen Immobilien anzusetzenden
Zeitwert (Fair Value). Beim Verbuchen von Marktwerten
werden keine Transaktionskosten zulasten der potenziellen
Käufer, wie zum Beispiel Handänderungssteuern,
abgezogen.
Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden
Marktwerts findet das Discounted-Cash-Flow Verfahren
(DCF) Anwendung. Nach dem DCF-Verfahren entspricht
der Wert eines realen oder finanziellen Vermögensgegenstands
der Summe aller abdiskontierten Mittelzuflüsse,
die dem Eigentümer zustehen. Im Rahmen des DCF-
53

54
Verfahrens wird ein Planungszeitraum von zehn Jahren
gewählt, während dessen die Zahlungsströme modelliert
werden und einen Wiederverkauf der entsprechenden Immobilie
nach dem Planungszeitraum angenommen wird.
Der Marktwert der Immobilie ergibt sich aus der Summe
der abdiskontierten Zahlungsströme (Cashflow) des Planungszeitraums
zuzüglich des auf den Bewertungsstichtag
abgezinsten Wiederverkaufswerts.
Auf der Basis von bestehenden Mietverhältnissen und
Annahmen über die Wiedervermietung zu heute erzielbaren
Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender
Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten
der laufenden Verträge die erwarteten
Bruttomieterträge ermittelt.
Die für Wiedervermietungen angesetzten Mieten werden,
basierend auf den lokalen Marktverhältnissen, für jedes
Objekt ermittelt. Wird der Bruttomietertrag um die objektspezifischen,
nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten
reduziert, ergibt sich der Nettoertrag, von dem eventuell
anfallende Ausgaben für die Instandhaltung oder die
Modernisierung des Objekts sowie für Neuvermietungen
notwendige Renovierungskosten abzuziehen sind, damit
sich die aus dem Objekt resultierenden Zahlungsströme
errechnen lassen.
Zur Berechnung des Barwerts der zukünftigen Zahlungsströme
werden diese auf den Bilanzstichtag abdiskontiert.
Der Diskontierungssatz wird aufgrund von Nettoanfangsrenditen
von Markttransaktionen vergleichbarer Objekte
bestimmt. Da angenommen werden kann, dass die Nettoanfangsrenditen
die Käufererwartungen hinsichtlich einer
dem objektspezifischen Risiko angemessenen, nachhaltig
zu erzielenden Rendite aus den Mieteinnahmen widerspiegeln,
kann dieser Ansatz als marktnah beurteilt werden.
Der Kapitalisierungssatz, der zur Bestimmung des am
Ende des Planungszeitraums angenommenen Wiederverkaufswerts
verwendet wird, orientiert sich am objektspezifisch
ermittelten Diskontierungssatz.
Steuern
Die Fundamenta Real Estate AG wird in verschiedenen
Kantonen der Schweiz besteuert. Die Ermittlung der Rückstellung
für Ertragssteuern in diesen verschiedenen Kantonen
erfordert wesentliche Annahmen und Schätzungen
REAL ESTATE
der Geschäftsleitung und ihrer Steuerberater. Die Berechnung
der latenten Steuern auf Liegenschaften erfolgte mit
einem Steuersatz von 22%. Dieser stellt einen Mittelwert
der per 31. Dezember 2009 massgeblichen Steuersätze für
die jeweilige Liegenschaft bzw. für das jeweilig geltende
kantonale Steuersystem dar.
Die Aktivierung von latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen
erfolgt nur dann, wenn deren Verwendbarkeit in
der Zukunft mit grosser Wahrscheinlichkeit gegeben ist.
Die Beurteilung einer wahrscheinlichen Verrechnung zukünftiger
Verluste basiert auf den aus den Liegenschaftsbewertungen
hervorgehenden zukünftigen Geldflüssen
zusammen mit Schätzungen der Geschäftsleitung und
ihren Steuerberatern über die Wahrscheinlichkeit der
Nutzung dieser Verlustvorträge in zukünftigen Perioden.
Auf dieser Grundlage wird eine Wahrscheinlichkeit für
jedes latente Steueraktivum festgelegt und zu jedem
Bilanzstichtag neu bewertet und erfasst.
bilanzierUnGs- Und
bewertUnGsGrUndsätze
®
erfolGsrechnUnG
Mieterträge und Aufwand
Der ausgewiesene Mietertrag beinhaltet ausschliesslich
Nettomieterträge ohne Berücksichtigung der Zahlungen
für Heiz-, Strom- und andere Nebenkosten. Die Mieterträge
werden periodengerecht erfasst.
Aufwendungen für Reparaturen und Unterhalt werden
separat erfasst und als Liegenschaftsunterhalt gezeigt.
Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert und in
den Bewertungen berücksichtigt. Die Position Liegenschaftsverwaltung
umfasst den direkt mit den einzelnen
Liegenschaften verbundene Verwaltungsaufwand, Versicherungen
und Gebühren.

Veränderung Marktwert Anlageimmobilien
Veränderungen des Marktwerts von Anlageimmobilien
werden gemäss Swiss GAAP FER 18 in der Erfolgsrechnung
berücksichtigt.
Verwaltungsaufwand
Im Verwaltungsaufwand sind sämtliche, den einzelnen
Immobilien nicht direkt zuordenbare Aufwendungen enthalten.
Dazu gehören auch die Management Fees, die von
der Gesellschaft an die Fundamenta Real Estate Asset
Management AG entrichtet werden sowie Buchführungs-
und Beratungshonorare.
Finanzaufwand
Der Finanzaufwand wird zeitlich abgegrenzt und direkt in
der Erfolgsrechnung erfasst.
bilanz
Anlageimmobilien
Anlageimmobilien werden zum Marktwert nach Swiss
GAAP FER 18 bilanziert. Die Marktwertermittlungen
werden jährlich von externen Liegenschaftsschätzern, die
von der «Royal Institution of Chartered Surveyors » (RICS)
zugelassen sind, durchgeführt. Die Fundamenta Real
Estate AG hat mit der Bewertung der Anlageimmobilien
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG
als neutrale und unabhängige Bewertungsgesellschaft
beauftragt.
Die Marktwertermittlungen erfolgen unter Anwendung
des DCF-Verfahrens (Discounted Cash Flow). Kosten, die
nach dem Kauf einer Liegenschaft anfallen, werden nur
aktiviert, sofern daraus ein zukünftiger wirtschaftlicher
Nutzen abgeleitet werden kann. Die Veränderung der
Marktwerte der Anlageimmobilien wird direkt in der
Erfolgsrechnung ausgewiesen.
Steuern und Steuersatz
Laufende Ertragssteuern werden auf der Grundlage des
handelsrechtlich im Berichtsjahr ausgewiesenen Ge-
Geschäftsbericht 2009 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
schäftsergebnisses der Fundamenta Real Estate AG,
unter Berücksichtigung vorhandener steuerlicher Vorjahresverluste,
ermittelt.
Bei der Berechnung der latenten Steuern wird wie folgt
vorgegangen:
• Positive Bewertungsdifferenzen aus Steuer- und
Marktwerten werden per Bilanzstichtag durch die
latenten Steuerverpflichtungen (Liability Method)
reflektiert. Die latenten Steuern auf Liegenschaften
werden grundsätzlich nach den am Bilanzstichtag
geltenden Steuersätzen bzw. dem für die jeweilige
Liegenschaft geltenden Steuersystem berechnet.
• Negative Bewertungsdifferenzen werden, soweit
eine Verrechnung mit Gewinnen steuerlich möglich
ist, als latente Steuerguthaben aktiviert.
• Latente Steuerguthaben aufgrund steuerlicher Verlustvorträge
per Bilanzstichtag werden soweit aktiviert,
als deren Verrechenbarkeit mit zukünftigen
steuerbaren Erträgen gesichert erscheint.
Der maximale Ertragssteuersatz beträgt für eine ordentlich
besteuerte Gesellschaft je nach Kanton zwischen 20
und 25% (kombinierter maximaler Steuersatz von Bund,
Kanton und Gemeinde auf Gewinn vor Steuern). Die kantonalen
oder kommunalen Grundstückgewinnsteuern belaufen
sich je nach Kanton und Haltedauer auf 20 bis 60%
(Spekulationszuschläge von bis zu 50% bei kurzfristiger
Haltedauer von 1 bis 2 Jahren und Haltedauerabzug von
bis zu 50% bei langfristiger Haltedauer von z.B. 20 Jahren).
Wiedereingebrachte Abschreibungen unterliegen
der Einkommenssteuer.
Nach Berücksichtigung der vorerwähnten Fakten wurden
die latenten Steuern auf Liegenschaften einem einheitlichen
Steuersatz von 22% berücksichtigt.
®
Mobilien und Einrichtungen
Die Fundamenta Real Estate AG besitzt keine eigenen
Mobilien und Einrichtungen. Sie ist in den Büroräumlichkeiten
der Fundamenta Real Estate Asset Management
AG domiziliert, die für sie sämtliche gesellschaftbezogenen
Dienstleistungen erbringt.
55

56
Forderungen
Forderungen werden zu Nominalwerten bilanziert, wobei
erforderliche Wertberichtigungen allenfalls angemessen
berücksichtigt werden.
Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel umfassen Barbestände, Post- und
Bankguthaben sowie kurzfristige Geldmarktanlagen mit
einer Laufzeit von weniger als drei Monaten.
Hypotheken
Hypotheken sind grundpfandgesicherte Darlehen, die
im Rahmen des Immobilienerwerbs ausschliesslich bei
schweizerischen Banken, die dem Bundesgesetz über die
Banken und Sparkassen (BankG) vom 8. November 1934
unterliegen, aufgenommen werden.
Das Hypothekarportfolio der Fundamenta Real Estate AG
ist sowohl variablen als auch festen Zinssätzen unterworfen.
Unterschieden wird zwischen langfristigen und kurzfristigen
Hypotheken, basierend auf zukünftigen Rückzahlungen.
Rückzahlungen, die innerhalb von 12 Monaten
fällig sind, werden als kurzfristig eingestuft, während der
Rest als langfristig gilt.
REAL ESTATE
Derivative Finanzinstrumente – Bilanzierung
von Sicherungsgeschäften
Die Fundamenta Real Estate AG nutzt derzeit keine derivativen
Finanzinstrumente. Es wurden auch keine derivativen
Finanzinstrumente für Handelszwecke gehalten oder
ausgegeben. Der Verwaltungsrat schliesst in der gültigen
Anlagepolitik den Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten
für die Bewirtschaftung des Wohnimmobilienportfolios
aus.
®
Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten werden zu Nominalwerten bilanziert.
Rückstellungen
Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche
oder faktische Verpflichtung basierend auf Ereignissen in
der Vergangenheit besteht, die wahrscheinlich zu einem
Mittelabfluss führen wird, der auch zuverlässig geschätzt
werden kann. Der Rückstellungsbedarf wird regelmässig
überprüft. Er entspricht der im Bilanzerstellungszeitpunkt
bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtungen.
Leistungen für Mitarbeitende – Pensionsverpflichtungen
Fundamenta Real Estate AG beschäftigt keine Mitarbeiter
und hat deshalb auch keine Pensionsverpflichtungen.

erläUterUnGen zUr JahresrechnUnG
erläUterUnGen zUr erfolGsrechnUnG
1. Liegenschaftsertrag aus Vermietung
Die Geschäftstätigkeit der Fundamenta Real
Estate AG besteht hauptsächlich aus der Vermietung
der Renditewohnliegenschaften. Ein
kleiner Teil sind Büro- und Gewerbeflächen
(max. 20%), insbesondere bei Stadtliegenschaften.
Von den gesamten Mietzinseinnahmen
von CHF 4.38 Mio. entfallen CHF
4.06 Mio. auf die Vermietung von Mietwohnungen
(93% der Mieteinnahmen) und CHF
0.32 Mio. auf Büro- und Gewerbeflächen (7%
der Mieteinnahmen). Es bestanden weder im
laufenden Jahr noch im Vorjahr Mietverträge
mit nahestehenden Gesellschaften. Im Mietertrag
sind die Mietzinseinnahmen ab dem
Zeitpunkt der Übernahme von Nutzen und
Schaden der einzelnen Objekte respektive
seit Beginn der Rechnungsperiode enthalten.
Der ausgewiesene Mietertrag entspricht den
Soll-Mietzinsen ohne Nebenkosten abzüglich
der Leerstände. Die Leerstände (4.0%) konnten
mit gezielten Vermietungsaktionen deutlich
reduziert werden (Vorjahr 5.4%).
Mietertrag 2009 2008
Total Liegenschaftsertrag aus Vermietung CHF 4 385 305 2 714 615
Vertragsstrukturen der
Mieterträge
Geschäftsbericht 2009 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
2009 2008
Die Mietverträge für Wohnimmobilien sind
in der Regel kurzfristig, das heisst, jederzeit
Total Mietertrag (brutto) CHF 4 569 284 2 870 074
auf drei Monate kündbar. Die Fundamenta Real Estate AG verfügt deshalb nur über einen
geringen Anteil an langfristigen Mietverträgen. Hauptsächlich für die gemischte Wohn-,
Büro- und Gewerbeliegenschaft in Winterthur bestehen längerfristige Mietverträge.
2. Übriger Ertrag
Neben dem ordentlichen Betriebsertrag aus
der Vermietung der Liegenschaften wurden
unter übrige Erträge Einnahmen in der
Höhe von CHF 50 000 verbucht (Vorjahr CHF
64 515). Dabei handelt es sich um eine
Rückvergütung der Verkäufer der Liegenschaft
in Winterthur, die einen angekündigten
Leerstand verschwiegen hatten und eine
Übriger ertrag 2009 2008
Rückerstattung in der Höhe von CHF 200 000
leisten mussten. Da die Leerstände ab
2007 auftraten wurde von der Rückvergü-
Übriger Ertrag in % des Betriebsertrags % 1.1 2.3
tung anteilsmässig im Jahre 2007 CHF 100 000 verbucht und im Jahre 2008 und 2009 (je
CHF 50 000) angerechnet. In der Zwischenzeit konnte ein Grossteil des Leerstandes durch
einen langfristigen Mietvertrag mit der Group Mutuel abgedeckt werden.
57

58
Liegenschaftsaufwand 2009 2008
Erfolg Anlageimmobilien
vor Marktwertänderung
Veränderung Marktwert
anlageiMMobilien
Erfolg aus Neubewertung
Anlageimmobilien
CHF 3 353 121 2 359 207
2009 2008
CHF 80 275 1 006 272
Verwaltungsaufwand 2009 2008
Total Verwaltungsaufwand CHF (851 382) 503 472
REAL ESTATE
®
3. Liegenschaftsaufwand
Der Liegenschaftsaufwand umfasst die Unterhaltskosten
für die Liegenschaften im Umfang
von CHF 828 523 (Vorjahr CHF 301 143)
und die Kosten der Liegenschaftsverwaltung
in der Höhe von CHF 186 242 (Vorjahr CHF
118 780). Der Liegenschaftsverwaltungsaufwand
enthält neben dem an verschiedene
Liegenschaftsverwaltungen bezahlten Verwaltungshonorare,
auch Versicherungen und
Gebühren.
4. Veränderung Marktwert
Anlageimmobilien
Gemäss Swiss GAAP FER 18 sind Renditeliegenschaften
zu Marktwerten zu bewerten.
Der aktuelle Wert wird nach dem zu erwarteten
Ertrag bzw. Geldfluss unter Berücksichtigung
eines risikogerechten Abzinsungssatzes
bewertet. Das Ergebnis 2009 beinhaltet eine
minimale positive Bewertungsdifferenz der
Liegenschaften durch unsere Schätzungsexperten
Sal. Oppenheim jr. & Cie. Corporate
Finance (Schweiz) AG nach Abzug der latenten
Steuern von CHF 0.08 Mio. (Vorjahr CHF
1.0 Mio.).
Dabei haben vier Liegenschaften eine negative
Bewertungskorrektur von insgesamt
CHF 1.29 Mio. erfahren, während für fünf
Liegenschaften eine höhere Bewertung von
CHF 1.40 Mio. resultiert.
5. Verwaltungsaufwand
Der Verwaltungsaufwand zeigt insbesondere
die Management Fee zugunsten der Fundamenta
Real Estate Asset Management AG in
der Höhe von CHF 588 041
(Vorjahr CHF 388 485).
Die Fundamenta Real Estate Asset Management
AG nimmt im Rahmen eines umfassenden
Management Vertrages weitreichende
Aufgaben der Geschäftsführung und des Portfolio
Managements zugunsten der Fundamenta
Real Estate AG war. Zusätzlich erhielt die
Fundamenta Real Estate Asset Management
AG CHF 436 402 für die Abwicklung von Im-

mobilienkäufen und für Kapitalbeschaffungsmassnahmen.
Die Buchführungs- und Revisionskosten
beinhalten Buchführungskosten im
Umfang von CHF 85 195, Revisionskosten für
PricewaterhouseCoopers AG in der Höhe von
CHF 16 678. Die Beratungskosten betragen
für die Berichtsperiode CHF 64 919.
6. Übriger Betriebsaufwand
Für die Berichtsperiode ist kein übriger Betriebsaufwand
angefallen.
7. Finanzergebnis
Der gesamte Hypothekarzinsaufwand belief
sich im Berichtsjahr auf CHF 1 281 646
(Vorjahr CHF 1 243 175). Davon entfielen
CHF 1 153 486 auf Wohnimmobilien, die das
gesamte Jahr im Bestand waren und CHF
128 160 für Immobilien, die im Laufe des Jahres
erworben wurden.
In der Berichtsperiode sind keine Zinsen an
Aktionäre bezahlt worden.
8. Steuern
Die laufenden Steuern wurden zu effektiven
Maximalsteuersätzen berechnet. In Anlehnung
an die Empfehlungen von Swiss GAAP
FER 11 wurden die laufenden Steuern in laufende
Steuern der Berichtsperiode und laufende
Steuern der Vorjahre aufgeteilt.
Die latenten Steuern unterliegen dem Risiko
von Steuersatzänderungen sowie Änderungen
der kantonalen Steuergesetze. Eine grössere
Auswirkung auf die latenten Ertragssteuern
haben die Neubewertungen.
Finanzergebnis 2009 2008
Total Finanzergebnis CHF 1 278 227 1 285 898
Steueraufwand 2009 2008
Total Steueraufwand CHF 301 064 131 491
Geschäftsbericht 2009 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
59

60
AnzAhl Aktien 01.01.2009
bis 31.12.2009
Durchschnittliche Anzahl
ausstehender Aktien
REAL ESTATE
01.01.2008
bis 31.12.2008
Anzahl 1 430 923 829 228
Unternehmensergebnis inklusive
Neubewertungseffekt CHF 1 002 723 1 444 618
UmlaUfvermögen 31.12.2009 31.12.2008
Forderungen aus LieFerungen
und Leistungen 31.12.2009 31.12.2008
Total Forderungen
aus Lieferungen und Leistungen CHF 696 903 61 255
®
9. Unternehmensergebnis
je Aktie
Durch den minimalen Erfolg aus Neubewertung
Anlageimmobilien hat sich das
Unternehmensergebnis je Aktie in der
Berichtsperiode deutlich reduziert. Die
durchschnittliche Anzahl ausstehender
Aktien reduziert sich um den durchschnittlichen
Eigenbestand an Aktien,
die weder Stimm- noch Kapitalrechte
haben.
erläUterUnGen zUr bilanz
10. Flüssige Mittel
Die flüssigen Mittel sind ausschliesslich
Kontokorrentguthaben bei Banken
gemäss dem Bundesgesetz über die
Banken und Sparkassen. Der relativ
hohe Bestand hängt mit der Eintragung
der Kapitalerhöhung vom 27. November
2009 zusammen.
11. Forderungen aus
Lieferungen und Leistungen
Bei den Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen handelt es sich ausnahmslos
um kurzfristige Forderungen
aus der Bewirtschaftung der Immobilien.

12. Sonstige Forderungen
Die Verrechnungssteuerguthaben von CHF
1 438 (Vorjahr CHF 313) stammen aus den
Zinsgutschriften auf Bankkonten.
13. Anlageimmobilien
Die Fundamenta Real Estate AG investiert
hauptsächlich in Wohnimmobilien im
mittleren Mietzinssegment. Die Grundlagen
für die Bewertung sind im Bewertungsbericht
des externen, unabhängigen
Schätzungsexperten Sal. Oppenheim jr.
& Cie. Corporate Finance (Schweiz) AG
festgelegt.
14 Wertvermehrende Investitionen
Zürich: CHF 39 705
Glattbrugg: CHF 5 000
Winterthur: CHF 21 762
15 Anzahlung für Immobilien
Frauenfeld: CHF 71 076
SonStige Forderungen 31.12.2009 31.12.2008
Total sonstige Forderungen CHF 1 438 8 083
Alle Werte in CHF
AnlAgeimmobilien
Geschäftsbericht 2009 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
Anlageimmobilien
Entwicklungsliegenschaften
Total
Liegenschaften
Bestand Anlageimmobilien 31.12.2008 52 840 000 - 52 840 0000
Bestand Anlageimmobilien 31.12.2009 74 740 000 - 74 740 000
Brandversicherungswerte
61

62
Alle Werte in CHF
AnlAgeimmobilien
Marktwert
Veränderung
2009
Marktwert
31.12.2009
REAL ESTATE
Marktwert
31.12.2008
Total zum Marktwert bewertete
Liegenschaften 169 384 74 740 000 52 840 000 19
Saldo Marktwertanpassungen 102 917 - -
Alle Werte in CHF
Geplanter
ImmobIlIenerwerb
Anzahlung
2009
verhandelter
Kaufpreis
Marktwertschätzung
31.12.2009
Total Kauf neue Anlageimmobilien 71 076 6 650 000 6 820 000
®
Die Marktwertanpassungen werden
aufgrund des neu halbjährlich erstellten
Schätzungsberichts der anerkannten,
unabhängigen Immobilienexperten Sal.
Oppenheim jr. & Cie. Corporate Finance
(Schweiz) AG nach der Discounted Cashflow
Methode (DCF) errechnet und von
der Fundamenta Real Estate AG übernommen.
16 Anschaffungskosten
17 Anschaffungskosten
18 Anschaffungskosten
19 Ohne Oberentfelden, Schlieren und Bern
14. Anzahlungen für
Anlageimmobilien
Die Immobilie Frauenfeld wird mit Datum
1. Januar 2010 im Grundbuch zugunsten
der Fundamenta Real Estete AG eingetragen.

15. Akontozahlungen
Die Akontozahlungen für Heiz- und Nebenkosten
betragen per Ende Berichtsperiode
CHF 180 135. Zudem erhielt die
Fundamenta Real Estate AG vorausbezahlte
Mietzinsen in der Höhe von
CHF 166 636.
16. Kurzfristige
Finanzverbindlichkeiten
Bei den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten in der Höhe von CHF 638 000 (Vorjahr
CHF 413 000) handelt es sich um Amortisationszahlungen
auf den ausstehenden
Hypotheken, die innert Jahresfrist fällig
werden (Vergleiche Erläuterungen zur
Jahresrechnung Punkt 18).
17. Verbindlichkeiten
gegenüber Nahestehenden
Die kurzfristigen Verbindlichkeiten im
Umfang von CHF 13 181 (Vorjahr 415 258)
umfassen die aufgelaufenen noch nicht
bezahlten Managementfees für das Portfoliomanagement,
für die Kapitalbeschaffung
und für die Immobilienkäufe zugunsten
der Fundamenta Real Estate Asset
Management AG.
AkontoZAhlungen
Kurzfristige finanzverbindlichKeiten
31.12.2009 31.12.2008
Total kurzfristige
Finanzverbindlichkeiten
Geschäftsbericht 2009 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
CHF 638 000 413 000
Verbindlichkeiten gegenüber
nahestehenden 31.12.2009 31.12.2008
Total Verbindlichkeiten
gegenüber Nahestehenden
31.12.2009 31.12.2008
Total Akontozahlungen CHF 346 771 -
CHF 13 181 415 258
63

64
Alle Werte in CHF
HypotHeken
Zinssatz Betrag
Total Hypothekarverbindlichkeiten 54 086 500
Total langfristige Finanzverbindlichkeiten 53 448 500
Alle Werte in CHF
Struktur der HypotHeken
Prozent
Verteilung
31.12.2009
REAL ESTATE
Amortisation
2010
31.12.2009 31.12.2008
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten 100 % 53 448 500 39 149 000
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten 100 % 53 448 500 39 149 000
®
18. Langfristige Finanzverbindlichkeiten
Die langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten
in der Höhe von CHF 53 448 500
sind zum Nominalwert ausgewiesen. Es
bestehen für die grundpfandgesicherten
Kredite keine ausserordentlichen
Verpflichtungen. Zur Sicherstellung der
Finanziellen Verbindlichkeiten wurde mit
der Luzerner Kantonalbank ein Kreditrahmenvertrag
abgeschlossen. Sämtliche
Konditionen erfolgen zu den marktüblichen
Preisen. Innerhalb der Rahmenkreditlimite
werden von der Bank aufgrund
der Bewertungen die ihnen zur Sicherstellung
übergebenen Grundpfandtitel
überprüft und angepasst.
Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz
aller festverzinslichen Hypothekarkredite
betrug Ende Berichtsperiode 2.82%. Die
meisten Kredite wurden zu fixen Zinssätzen
aufgenommen. Somit haben Zinssatzänderungen
auf dem Kapitalmarkt bis
zur Fälligkeit der Hypothek keinen Einfluss
auf die Höhe des Zinsaufwandes. Dies
gilt für 85% der Hypothekarkredite.
Die Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit
aller verzinslichen Hypothekarkredite
betrug aufgrund der vertraglichen
Fälligkeiten 5.8 Jahre (Vorjahr 2.4 Jahre).
Gegen Ende 2009 hat die Fundamenta
Real Estate AG ein wesentlicher Teil
der LIBOR-Hypotheken langfristig angebunden.
Mit einer geeigneten Staffelung
über 8 – 10 Jahre wurde der Betrag von
CHF 23.15 Mio. langfristig gebunden.

19. Rückstellungen latente
Steuerverbindlichkeiten
Zinspflichtiges
fremdkapital
Die latenten Ertragssteuerverpflichtungen
entstehen durch die Neubewertung
der Renditeliegenschaften und der handelsrechtlichen
Abschreibungen der
Immobilienanlagen im Portfolio. Andererseits
reduzieren sich die latenten Ertragssteuerverpflichtungen
infolge von
Abwertungen der Liegenschaften und
bei Verkäufen.
Die latenten Ertragssteuern unterliegen
Steuersatzänderungen und Änderungen
der kantonalen Steuergesetze. Je nach Lage der Objekte in den verschiedenen Kantonen
und der unterschiedlichen Ausgestaltung der kantonalen Steuergesetze sind die Auswirkungen
unterschiedlich.
Latente Steuerguthaben aufgrund steuerlicher Verlustvorträge per Bilanzstichtag bestehen
zur Zeit keine. Negative Bewertungsdifferenzen werden, soweit eine Verrechnung mit Gewinnen
steuerlich möglich ist, als latente
Steuerguthaben aktiviert.
Positive Bewertungsdifferenzen aus
Steuer- und Marktwerten per Bilanzstichtag
werden durch die latenten
Steuerverpflichtungen (Liability Methode)
reflektiert. Die latenten Steuern auf
Liegenschaften werden grundsätzlich
nach den am Bilanzstichtag geltenden
Steuersätzen bzw. dem für die jeweilige
Liegenschaft geltenden Steuersystem
berechnet.
Rückstellungen
latente steueRveRbindlichkeiten
Geschäftsbericht 2009 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
2009 2008 Änderung
in %
31.12.2009 31.12.2008
Total latente Ertragssteuerverpflichtungen CHF 800 210 517 500
65

66
Entwicklung nominEllEs
AktiEnkApitAl
20. Aktienkapital
Anzahl
Aktien
Nominal
pro Aktie
(CHF)
REAL ESTATE
Nominal
Total
(CHF)
Genehmigtes Kapital per 31.12.2008 1 279 650 10.00 12 796 500
Genehmigtes Kapital per 31.12.2009 39 743 10.00 397 430
Alle Werte in CHF
Entwicklung EigEnE
AktiEn
21. Eigene Aktien
Total eigene Aktien 33 754 405 955 11 550
®
Für die Namenaktien der Fundamenta Real
Estate AG wird gemäss Statuten Art. 5 ein
Aktienbuch geführt. Das Aktienregister für die
Namenaktien der Fundamenta Real Estate AG
führt die SIX SAG AG, Baslerstrasse 90, CH-
4600 Olten. Es besteht ein Dienstleistungsvertrag
für die Sonderregisterführung zwischen
der Fundamenta Real Estate AG und der SIX
SAG AG.
Im Verhältnis zur Gesellschaft wird als Aktionär
oder Nutzniesser nur anerkannt, wer im Aktienregister
eingetragen ist. Jede Aktie berechtigt
zu einer Stimme an der Generalversammlung.
Die Aktien unterliegen einer Vinkulierungsbestimmung
und der Verwaltungsrat kann ausländischen
Aktionären die Eintragung des Stimmrechts
verweigern, wenn die Kapitalbeteiligung
gegen die Bestimmungen des Bundesgesetzes
über den Erwerb von Grundstücken durch Ausländer
in der Schweiz verstösst.
Für die Aktien der Fundamenta Real Estate AG besteht kein öffentlicher Markt. Die Aktien
werden an keinem geregelten Markt gehandelt und sind nicht zum Börsenhandel zugelassen.
Eine Kotierung der Aktien an einem offiziellen Börsenplatz ist zum heutigen Zeitpunkt nicht
beabsichtigt.
Die Aktien der Fundamenta Real Estate AG wurden zusammen mit der BEKB|BCBE Berner
Kantonalbank AG ab dem 27. Oktober 2008 erstmals als nicht kotierter Nebenwert über die
elektronische OTC (Over the Counter) Plattform der BEKB|BCBE zum Handel freigegeben.
Zur Aufrechterhaltung eines regelmässigen Handels und eines angemessenen Free Floats,
wurde die BEKB|BCBE mit dem Market Making beauftragt. Die Fundamenta Real Estate AG
hat auf Ende Berichtsjahr aus dem OTC-Markt zur Wahrung eines regelmässigen Handels
der eigenen Aktien eine Position von 33 754 Namenaktien erworben, die zukünftig wieder
im Markt platziert werden sollen. Ein Aufbau
einer grösseren Position ist nicht vorgesehen,
Anzahl
Wert
Wert
jedoch sollen mit gezielten Marktinterventionen
2009
2009
2008
ein regelmässiger Handel auf der OTC Plattform
ermöglicht werden.
Die im Bestand gehaltenen eigenen Aktien sind
weder stimm- noch dividendenberechtigt. Das
dividendenberechtigte Aktienkapital am Bilanzstichtag
beläuft sich somit auf 2 015 275
Namenaktien à nominal CHF 20 152 750.

22. Kapitalreserven
Die gemäss Emissionsprospekt durchgeführten
Kapitalerhöhungen wurden mit
einem Agio von 2.5% über dem Net Asset
Value berechnet, um einen Teil der Kapitalerhöhungskosten
wie zum Beispiel die
Emissionsabgabe daraus decken zu können.
23. Gewinnreserven
Die Gewinnreserven sind die zurückbehaltenen
Gewinne der Geschäftsjahre 2007
bis 2009. Die Fundamenta Real Estate AG
hat seit ihrer Gründung am 15. Dezember
2006 keine Dividenden ausbezahlt. Es ist
geplant, auch in den nächsten Jahren zugunsten
der Anlagerendite und Stärkung
der Unternehmensbasis einen möglichst
hohen Wert in der Gesellschaft zu akkumulieren
und deshalb auf Ausschüttungen
zu verzichten. Die nebenstehende Tabelle
zeigt die Überleitung des Handelsabschlusses
2008 und 2009 auf Swiss GAAP FER.
24. Net Asset Value (NAV)
je Aktie
Der am OTC-Markt gehandelte Kurs lag am
Jahresende bei CHF 12.25. Der errechnete
Net Asset Value (NAV) belief sich auf CHF
11.95, womit der Markt die Aktie mit nur
2.5% höher bewertete als der NAV. Der Kurs
am OTC-Markt stellt demzufolge eine faire
Bewertung der Gesellschaft zum NAV dar.
20 Total ausgegebene Aktien minus Eigenbestand.
Kapitalreserven 31.12.2009 31.12.2008
Total Kapitalreserve CHF 1 160 561 175 294
Entwicklung
gEwinnrEsErvEn
Geschäftsbericht 2009 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
31.12.2009 31.12.2008
Total Gewinnreserve CHF 2 839 033 1 836 310
Bewertungsdifferenzen
zwischen swiss gAAP fer
und hAndelsBilAnz
31.12.2009 31.12.2008
Total Gewinnreserve CHF 2 839 033 1 836 310
Berechnung nAV 31.12.2009 31.12.2008
Net Asset Value (NAV) je Aktie CHF 11.95 11.57
67

68
Honorare und
Vergütungen
25. Transaktionen mit nahestehenden Personen
Grundhonorar
Spesen &
Diverses
REAL ESTATE
Total
Vergütung
Total Vergütungen Verwaltungsrat CHF 17 500 18 830
Total Vergütungen an FREAM AG CHF 1 024 443 1 024 443
®
Als nahestehende Personen gelten die
Verwaltungsräte der Fundamenta Real
Estate AG und ihre Gesellschaften,
die sie selbst kontrollieren oder für die
sie auch noch tätig sind. Ausserdem
ist die Fundamenta Real Estate Asset
Management AG mit ihren geschäftsführenden
Personen und Verwaltungsräten
eine nahestehende Person, da
sie von den Gründungsaktionären der
Fundamenta Real Estate AG alleinig
kontrolliert wird und als Portfolio Managerin
für die Gesellschaft auftritt. Die
Offenlegung sämtlicher Vergütungen
erfolgt nach dem periodengerechten
Entstehungsprinzip (Accrual Prinzip)
und sind unabhängig vom Zeitpunkt der
Zahlungsströme.
Total andere Vergütungen CHF 58 851 58 851
Im Portfoliomanagementvertrag zwischen
der Fundamenta Real Estate AG
und der Fundamenta Real Estate Asset Management AG wurde festgehalten, dass bei einer
Kündigung beziehungsweise Beendigung des Vertrages eine Entschädigung von pauschal
1.5% des effektiven Verkehrswertes fällig wird. Die Entschädigung ist in jedem Fall, unabhängig
von den Gründen die zur Vertragsbeendigung geführt haben, geschuldet.
21 Management Vergütung von 0.75% p.a. zuzüglich MwSt. berechnet auf dem durchschnittlichen Verkehrswert
des gesamten Liegenschaftsportfolios.
22 Kapitalbeschaffungsmassnahmen werden der Fundameta Real Estate Asset Management AG mit 1% der
vermittelten Kapitalien zuzüglich MwSt., unabhängig ob Eigen- oder Fremdkapital, vergütet.
23 Beim Kauf und Verkauf einer Liegenschaft für das Portfolio der Fundamenta Real Estate AG werden der Fundameta
Real Estate Asset Management AG 1.5% des beurkundeten Kaufpreises zuzüglich MwSt vergütet.

26. Risikomanagement
Die Fundamenta Real Estate AG hat im Jahre 2009 ihr Risikomanagement in den Grundzügen
aufgebaut. Die Identifizierung und die laufende Kontrolle der Risiken wurden bereits im
abgelaufenen Geschäftsjahr aktiv wahrgenommen, um frühzeitig unerwünschte Risiken zu
erkennen und zu vermeiden.
Die eingegangenen unternehmerischen Risiken sollen eine kontinuierliche Geschäfts- und
Ertragsentwicklung der Fundamenta Real Estate AG ermöglichen, ohne dass durch übermässige
und ungewollte Risiken die geschäftlichen Aktivitäten gefährdet werden. Die Auswirkungen
der verschiedenen Risikopositionen werden durch den Verwaltungsrat nach den
Grundsätzen der Risikoverteilung und Risikooptimierung regelmässig überprüft. Der Verwaltungsrat
verabschiedet entsprechende Massnahmen zur Korrektur von unerwünschten
Risiken.
Die Wertentwicklung der Fundamenta Real Estate AG ist von der Anlagepolitik sowie von
der Marktentwicklung des schweizerischen Immobilienmarktes und der Entwicklung der
einzelnen Immobilienanlagen abhängig und kann nicht im Voraus festgelegt werden. In diesem
Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass der Wert der Immobilienanlagen jederzeit
steigen oder fallen kann.
Die Gesellschaft investiert in Immobilienanlagen, welche grundsätzlich eine reduzierte Korrelation
zu konventionellen Aktienanlagen aufweisen. Zusätzlich zu den spezifischen Risiken
des Immobilienmarktes Schweiz können die Anlagen allgemeinen Risiken unterliegen. Alle
Anlagen in Immobilien sind mit Risiken verbunden. Die Risiken können u.a. Zins- und Volatilitätsrisiken
sowie politische Risiken umfassen bzw. damit verbunden sein. Jedes dieser
Risiken kann auch zusammen mit anderen Risiken auftreten. Einige dieser Risiken sind in
der Folge aufgeführt. Es gilt jedoch zu beachten, dass dies keine abschliessende Auflistung
aller Risiken ist:
Bonitäts- und Altlastenrisiko
Risiken bei Bauten und Umbauten
Konjunkturrisiko und Verschlechterung der Lagefaktoren
Finanzierungs-, Zinssatz- und Liquiditätsrisiko
Gegenpartei- und Kreditrisiko
Markt- und Leerstandrisiko
Bewertungsrisiko
Übertragungs- und Transferrisiko
Gesetzgeberische Risiken: Beschränkungen des Immobilienerwerbs,
Mietrecht, Bauzonenvorschriften und Steuern
Risiken des Outsourcings
Geschäftsbericht 2009 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
69

70
Bonitäts- und Altlastenrisiko
Die Bonität oder auch Werthaltigkeit
einer Immobilie wird beim Immobilienerwerb
durch die sachverständigen
Schätzer und Bauexperten
im Rahmen der Kauf Due Diligence
überprüft und in ihren Gutachten
festgehalten. Ausserdem werden
die Anlageimmobilien auf ihre Umweltrisiken
und Altlasten überprüft.
Bei erkennbaren Belastungen wird
dies wertvermindernd im Kaufpreis
berücksichtigt oder im Rahmen einer
Altlastenklausel zulasten des
Verkäufers im Kaufvertrag berücksichtigt.
Es kann auch sein, dass der
Verwaltungsrat aufgrund von unklaren
oder nicht wägbaren Risiken von
einem Kauf Abstand nimmt.
Risiken bei Bauten und
Umbauten
Hier stehen die Risiken von Verzögerungen,
Baukostenüberschreitungen,
der Nichterfüllung von Bauleistungen
und alle damit verbundenen finanziellen
Ausfallrisiken und Zusatzkosten
im Vordergrund. Zur Minimierung von
diesen Risiken werden vertragliche
Konventionalstrafen und Erfüllungsgarantien
angesetzt. Entscheidend
erachtet der Verwaltungsrat das
strikte Projekt Controlling und die
laufende Überwachung der Baufortschritte.
Konjunkturrisiko
und Verschlechterung
der Lagefaktoren
Die konjunkturellen Risiken versucht
die Fundamenta Real Estate AG weit
möglichst durch ihre Portfolio Strategie
zu eliminieren. Dabei spielt die
Ausrichtung auf Wohnimmobilien im
mittleren Mietzinssegment eine entscheidende
Rolle. Der Verzicht auf
Gewerbe- und Büroliegenschaften
oder andere Anlagesegmente führt
zu einer sehr hohen Diversifikation
der Mieterstrukturen.
Die Verschlechterung der Lagefaktoren
ist ein kontinuierlicher Prozess,
der durch den Verwaltungsrat laufend
überprüft wird. Investitionen in
wachstumsstarken Regionen geben
Stabilität und eine nachhaltige und
langfristige Gewähr für die Standortwahl.
Allenfalls werden frühzeitig
Immobilienverkäufe getätigt.
Finanzierungs-, Zinssatz-
und Liquiditätsrisiko
Das finanzielle Risikomanagement
verlangt vom Verwaltungsrat eine
aufmerksame Analyse der Kapitalstrukturen
und Zinsbindungen. Vorschriften
zur Eigenfinanzierung und
zum Verschuldungsgrad und ausgewogene
Fälligkeitsstrukturen ermöglichen
eine gute Risikodiversifikation.
Die Abhängigkeit und das Klumpenrisiko
auf der Seite der finanzierenden
Banken werden durch eine Fremdfinanzierung
über verschiedene
Kreditinstitute reduziert. Das Cash
Management und die Auswahl der
Finanzinstitute obliegt der Fundamenta
Real Estate Asset Management
AG.
Grundsätzlich erwirtschaftet die
Gesellschaft über ihre laufenden
Mieterträge genügend finanzielle
Mittel zur Sicherstellung der laufenden
Verpflichtungen. Gegebenenfalls
können im Rahmen von Kreditfazilitäten
die notwendigen liquiden Mittel
beschafft werden.
REAL ESTATE
®
Gegenpartei- und
Kreditrisiko
Das Risiko von Mietzinsausständen
wird alleine schon durch die Anlagepolitik
reduziert. Das mittlere
Mietzinssegment der Wohnimmobilien
zeigt eine hohe Ausfallresistenz.
Grosse Mieter existieren im Portfolio
nicht und die sehr geringe Zahl von
Büro- und Gewerbeflächen wird
durch das Management mit Bonitätsprüfungen
zusätzlich überwacht.
Die enge Führung der Verwaltungen
gewährleistet ein zeitnahes Debitoreninkasso.
Markt- und
Leerstandrisiko
Die Leerstandrisiken werden durch
die konjunkturellen Marktveränderungen,
aber auch die Lage, den
Standort und die Unterhaltsqualität
beeinflusst. Die Gesamt- und regionalen
Marktrisiken beeinflussen die
einzelnen Immobilien und das Gesamtportfolio.
Leerstände werden
durch ein aktives Vermietungsmanagement
und unter Berücksichtigung
der Wertfaktoren der Immobilie
möglichst schnell behoben.
Bewertungsrisiko
Das Portfolio der Fundamenta Real
Estate AG wird halbjährlich durch die
externen unabhängigen Schätzungsexperten
von Sal. Oppenheim jr. &
Co. Corporate Finance (Schweiz) AG
nach den Grundsätzen des Fair Value
bewertet. Die Bewertungen folgen
den internationalen Bewertungsstandards
und basieren auf der Discounted-Cash-Flow
(DCF) Methode.
Marktversagen und Illiquidität des
Immobilienmarktes werden dabei
nicht berücksichtigt.

Übertragungs- und
Transferrisiko
Die Vermeidung von Übertragungs-
und Transferrisiken erfordert eine
sorgfältige Vorbereitung für die Objektübertragung
und neben der Objekt
Due Diligence eine Überprüfung
der Vertrags- und Rechtsgeschäfte.
Insbesondere sollen Kostenfolgen,
Verzögerungen und Rechtsstreitigkeiten
vermieden werden. Beim
Verkauf sind die Bonität und die Finanzierungszusage
der Käuferschaft
eine wichtige Voraussetzung für den
Vertragsabschluss.
Gesetzgeberische Risiken
Beschränkungen des Immobilienerwerbs,
Mietrecht, Bauzonenvorschriften
und Steuern:
Die gesetzgeberischen Risiken und
insbesondere die sich abzeichnenden
Veränderungen der gesetzgeberischen
Rahmenbedingungen müssen
laufend überwacht und in Bezug auf
das Anlageportfolio beurteilt werden.
Neben den gesetzgeberischen
Einflüssen auf der Bau- und Immobilienseite
spielen insbesondere die
politischen Faktoren des Mietrechts
eine entscheidende Rolle.
Die steuerlichen Rahmenbedingungen
und Gesetzgebungen sind einem
kontinuierlichen Wandel sowohl auf
Kantons- als auch auf Bundesebene
unterworfen. Da die Immobilien am
Standort besteuert werden, müssen
diese Faktoren laufend überwacht
und beurteilt werden.
27. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Geschäftsbericht 2009 | anhanG zUr JahresrechnUnG
REAL ESTATE
®
Risiken des Outsourcings
Die Fundamenta Real Estate AG hat
das Portfoliomanagement an die
Fundamenta Real Estate Asset Management
AG und die Verwaltung
an spezialisierte Immobilienverwaltungsgesellschaften
delegiert.
Das vollständige Outsourcing verlangt
eine höhere Überwachungs-
und Kontrolltätigkeit durch den Verwaltungsrat.
Der Verzicht auf eigenes Personal
führt zu einem Know-How und Kontrollverlust
und muss durch einen
erfahrenen Verwaltungsrat kompensiert
werden können.
Der Verwaltungsrat der Fundamenta Real Estate AG hat an seiner Sitzung vom
4. März 2010 den Geschäftsbericht und die Rechnungslegung 2009 verabschiedet
und zur Publikation freigegeben. Die Jahresrechnung als auch der Geschäftsbericht
sind von der Generalversammlung der Fundamenta Real Estate AG zu genehmigen.
Die Gesellschaft hat mit Grundbucheintrag vom 7. Januar 2010 die Wohnliegenschaft
an der Zürcherstrasse 268 / Zielackerstrasse 11 in CH-8500 Frauenfeld für
CHF 6.65 Mio. erworben. Nutzen und Gefahren gingen per 1. Januar 2010 auf die
Fundamenta Real Estate AG über.
Am 18. Januar 2010 hat die ausserordentliche Generalversammlung der Fundamenta
Real Estate AG auf Antrag des Verwaltungsrates das genehmigte Kapital auf
neu CHF 10 200 000 erhöht. Damit soll die Kapitalbasis der Gesellschaft weiter
erhöht werden.
71

72
bericht der prüfGesellschaft
73 bericht der revisionsstelle zUr
JahresrechnUnG
verantwortUnG des verwaltUnGsrates
verantwortUnG der revisionsstelle
prüfUnGsUrteil
berichterstattUnG aUfGrUnd weiterer
Gesetzlicher vorschriften
REAL ESTATE
®
©istockphoto | bildbearbeitung creativiUM

Bericht der Revisionsstelle
an die Generalversammlung der
Fundamenta Real Estate AG
Zug
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung
Geschäftsbericht 2009 | bericht der prüfGesellschaft
REAL ESTATE
®
PricewaterhouseCoopers AG
Birchstrasse 160
8050 Zürich
Telefon +41 58 792 44 00
Fax +41 58 792 44 10
www.pwc.ch
Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Fundamenta Real Estate AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung,
Eigenkapitalnachweis, Geldflussrechnung und Anhang (Seiten 48 bis 71) für das am 31. Dezember 2009 abgeschlossene Geschäftsjahr
geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER, den gesetzlichen
Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung
eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen
falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die
Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der Revisionsstelle
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben
unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen.
Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob
die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung
enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen
Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als
Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem,
soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen
festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung
umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen
Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die
von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
73

74
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung vermittelt die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2009 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit den Swiss
GAAP FER und entspricht dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die
Unabhängigkeit (Art. 728 OR) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss
den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Wir empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.
PricewaterhouseCoopers AG
Thomas Huber Beatrice Bartelt
Revisionsexperte Revisionsexperte
Leitender Revisor
Zürich, 19. März 2010
REAL ESTATE
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©istockphoto | bildbearbeitung creatiVium
JahresrechnunG Gemäss Or
76 JahresrechnunG
(berichterstattunG nach Or)
erfOlGsrechnunG
bilanz
antraG über die VerwendunG des bilanzGewinnes
79 anhanG zur JahresrechnunG Gemäss Or
allGemeine buchführunGs- und
rechnunGsleGunGsGrundsätze
erläuterunGen zur erfOlGsrechnunG
erläuterunGen zur bilanz
übriGe erläuterunGen
82 bericht der PrüfGesellschaft
VerantwOrtunG des VerwaltunGsrates
VerantwOrtunG der reVisiOnsstelle
PrüfunGsurteil
berichterstattunG aufGrund weiterer
Gesetzlicher VOrschriften
Geschäftsbericht 2009 | JahresrechnunG Gemäss ObliGatiOnenrecht
REAL ESTATE
®

76
erfOlGsrechnunG
JahresrechnunG
erfOlGsrechnunG
Alle Zahlen in CHF Anm. 2009 2008
Jahresgewinn 516 528
REAL ESTATE
®

REAL ESTATE
®
bilanz
Alle Zahlen in CHF Anm. 31.12.2009 31.12.2008
Total Aktiven 76 496 278 53 296 008
Alle Zahlen in CHF Anm. 31.12.2009 31.12.2008
Total Passiven 76 496 278 53 296 008
Geschäftsbericht 2009 | JahresrechnunG Gemäss ObliGatiOnenrecht
bilanz
77

78
GewinnVerwendunG
antraG über die VerwendunG
des bilanzGewinnes
Alle Zahlen in CHF 31.12.2009 31.12.2008
Vortrag auf neue Rechnung 926 810
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 13.04.2010 den Bilanzgewinn 2009 in der Höhe von
CHF 1 326 abzüglich der Zuweisung an die gesetzlichen Reserven in Höhe von CHF 400 auf die Jahresrechnung
2010 vorzutragen.
REAL ESTATE
®

anhanG zur JahresrechnunG Gemäss Or
allGemeine buchführunGs- und rechnunGsleGunGsGrundsätze
Die vorliegende Jahresrechnung wurde in Übereinstimmung mit den gesetzlichen
Vorschriften des schweizerischen Obligationenrecht (OR) und den Grundsätzen ordnungsmässiger
Rechnungslegung der Schweiz erstellt. Im Berichtsjahr wurden die
gleichen Bewertungsgrundsätze wie im Vorjahr angewandt.
erläuterunGen zur erfOlGsrechnunG
1. Abschreibungen Anlageimmobilien
und immaterielle Anlagen
Die Abschreibungen auf Anlageimmobilien
berücksichtigen in angemessener Weise die
Wertminderung des Portfolios.
erläuterunGen zur bilanz
2. Eigene Aktien
Die im Bestand gehaltenen eigenen Aktien
sind weder stimm- noch dividendenberechtigt.
Das dividendenberechtigte Aktienkapital am
Bilanzstichtag beläuft sich somit auf 2 015 275
Namenaktien à nominal CHF 20 152 750.
3. Anlageimmobilien
Die Fundamenta Real Estate AG investiert
hauptsächlich in Wohnimmobilien im mittleren
Mietzinssegment. Der Buchwert der hypotekarisch
belasteten Anlageimmobilien belief
sich auf CHF 71.1 Mio. (Vorjahr CHF 50.5 Mio.).
Die Anlageimmobilien werden nach OR zu Anschaffungskosten
bilanziert. Von den Anschaffungswerten
werden im steuerlichen zulässigen
Rahmen Abschreibungen sowie allfällig
notwendige Wertminderungen vorgenommen.
Abschreibungen AnlAgeimmobilien
und immAterielle AnlAgen
Geschäftsbericht 2009 | JahresrechnunG Gemäss ObliGatiOnenrecht
REAL ESTATE
®
2009 2008
Total Abschreibungen CHF 1 182 000 561 308
Alle Werte in CHF
Entwicklung
EigEnE AktiEn
Alle Werte in CHF
AnlAgeimmobilien
Anlageimmobilien
Entwicklungsliegenschaften
Total
Liegenschaften
Bestand Anlageimmobilien 31.12.2008 50 487 600 - 50 487 600
Bestand Anlageimmobilien 31.12.2009 71 102 683 - 71 102 683
Brandversicherungswerte
Anzahl
2009
Wert
2008
Total eigene Aktien 33 754 405 955 11 550
79

80
Alle Werte in CHF
Geplanter
ImmobIlIenerwerb
Alle Werte in CHF
Struktur der
HypotHeken
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten
Total langfristige Hypothekarverbindlichkeiten
4. Anzahlungen für Anlageimmobilien
Anzahlung
2009
5. Langfristige Finanzverbindlichkeiten
Prozent
Verteilung
31.12.2009
verhandelter
Kaufpreis
31.12.2009 31.12.2008
100 % 54 086 500 39 562 000
100 % 54 086 500 39 562 000
REAL ESTATE
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Marktwertschätzung
31.12.2009
Total Kauf neue Anlageimmobilien 71 076 6 650 000 6 820 000
Die Immobilie in Frauenfeld wird mit
Datum 4. Januar 2010 im Grundbuch
zugunsten der Fundamenta Real Estate
AG eingetragen.
Die langfristigen Finanzverbindlichkeiten
bestehen aus grundpfandgesicherten
Darlehen (Hypothekarkredite). Das
Hypothekarportfolio der Fundamenta
Real Estate AG umfasst sowohl variable
als auch festverzinsliche langfristige
Darlehen.
Die langfristigen Hypothekarverbindlichkeiten
in der Höhe von CHF
54 086 500 (Vorjahr CHF 39 562 000)
sind zum Nominalwert ausgewiesen.
Es bestehen für die grundpfandgesicherten
Kredite keine ausserordentlichen
Verpflichtungen. Zur Sicherstellung
der finanziellen Verbindlichkeiten
wurde mit der Luzerner Kantonalbank
ein Kreditrahmenvertrag abgeschlossen.
Sämtliche Konditionen erfolgen zu
den marktüblichen Preisen. Innerhalb
der Rahmenkreditlimite werden von
der Bank aufgrund der Bewertungen
die ihnen zur Sicherstellung übergebenen
Grundpfandtitel überprüft und
angepasst.

6. Aktienkapital
Aufgrund des Beschlusses der ausserordentlichen
Generalversammlung vom
18. Mai 2009 und der öffentlichen
Urkunde über die Beschlüsse des Verwaltungsrates
vom 15. Dezember 2008
besteht ein genehmigtes Aktienkapital
durch Ausgabe von maximal 39 743
Namenaktien zu nominal je CHF 10.
übriGe erläuterunGen
7. Risikobeurteilung
Die Fundamenta Real Estate AG hat im Jahre 2009 ihr Risikomanagement in den
Grundzügen aufgebaut. Die Identifizierung und die laufende Kontrolle der Risiken
wurden bereits im abgelaufenen Geschäftsjahr aktiv wahrgenommen, um frühzeitig
unerwünschte Risiken zu erkennen und zu vermeiden.
Die eingegangenen unternehmerischen Risiken sollen eine kontinuierliche Geschäfts-
und Ertragsentwicklung der Fundamenta Real Estate AG ermöglichen,
ohne dass durch übermässige und ungewollte Risiken die geschäftlichen Aktivitäten
gefährdet werden. Die Auswirkungen der verschiedenen Risikopositionen
werden durch den Verwaltungsrat nach den Grundsätzen der Risikoverteilung und
Risikooptimierung regelmässig überprüft. Der Verwaltungsrat verabschiedet entsprechende
Massnahmen zur Korrektur von unerwünschten Risiken und überwacht
deren Umsetzung laufend.
8. Weitere Sachverhalte
Entwicklung nominEllEs
AktiEnkApitAl
Es bestehen keine weiteren nach Art. 663b OR ausweispflichtigen Sachverhalte.
Geschäftsbericht 2009 | JahresrechnunG Gemäss ObliGatiOnenrecht
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Anzahl
Aktien
Nominal
pro Aktie
(CHF)
Nominal
Total
(CHF)
Gesamtkapital 31.12.2009 2 049 029 10.00 20 490 290
81

82
bericht der PrüfGesellschaft
81 bericht der reVisiOnsstelle zur
JahresrechnunG
VerantwOrtunG des VerwaltunGsrates
VerantwOrtunG der reVisiOnsstelle
PrüfunGsurteil
berichterstattunG aufGrund weiterer
Gesetzlicher VOrschriften
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Bericht der Revisionsstelle
an die Generalversammlung der
Fundamenta Real Estate AG
Zug
Bericht der Revisionsstelle zur Jahresrechnung
Geschäftsbericht 2009 | bericht der PrüfGesellschaft
REAL ESTATE
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PricewaterhouseCoopers AG
Birchstrasse 160
8050 Zürich
Telefon +41 58 792 44 00
Fax +41 58 792 44 10
www.pwc.ch
Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Fundamenta Real Estate AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und
Anhang (Seiten 76 bis 81) für das am 31. Dezember 2009 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Verantwortung des Verwaltungsrates
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den
Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen
Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge
von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Verantwortung der Revisionsstelle
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere
Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach
diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung
frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung
enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen
Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge
von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit
es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen,
nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst
zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen
Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten
Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
83

84
Prüfungsurteil
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2009 abgeschlossene Geschäftsjahr dem
schweizerischen Gesetz und den Statuten.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit
(Art. 728 OR) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss
den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten
entspricht und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.
PricewaterhouseCoopers AG
Thomas Huber Beatrice Bartelt
Revisionsexperte Revisionsexperte
Leitender Revisor
Zürich, 19. März 2010
REAL ESTATE
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bericht des schätzunGsexPerten
86 marktwert der renditelieGenschaften der
fundamenta real estate aG Per 31. dezember 2009
1. auftraG
2. bewertunGsstandard
3. bewertunGsmethOde
4. bewertunGsresultat
5. zweckbestimmunG
88 anhanG zum schätzunGsbericht
darstellunG der bewertunGsmethOde und -annahmen
diskOntierunGs- / kaPitalisierunGszinssätze
mietzinseinnahmen
indexierunG
leerstand
bewirtschaftunGskOsten
GebäudekOsten
Geschäftsbericht 2009 | bericht der PrüfGesellschaft
REAL ESTATE
®
85

86
An die Geschäftsleitung der
Fundamenta Real Estate AG, Zug
zürich, 4. februar 2010
Marktwert der Renditeliegenschaften der
Fundamenta Real Estate AG
per 31. Dezember 2009
1. Auftrag
die renditeliegenschaften der fundamenta real estate aG wurden von sal.
Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG im auftrag der eigentümerin
zum zweck ihrer rechnungslegung per 31. dezember 2009 zum
marktwert bewertet. dabei handelte es sich um insgesamt 11 liegenschaften.
2. Bewertungsstandard
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG bestätigt, dass die
bewertungen entsprechend den richtlinien und ausführungsbestimmungen
der royal institution of chartered surveyors (rics) durchgeführt wurden. die
wertansätze geben die einschätzungen der marktwerte (market Values) zum
31. dezember 2009 wieder. in übereinstimmung mit iVsc (international Valuation
standards commitee) und teGoVa (the european Group of Valuers
association) gilt als marktwert:
der geschätzte Betrag, zu dem eine Immobilie in einem funktionierenden Immobilienmarkt
zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem
kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion
im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis,
Umsicht und ohne Zwang handelt.
Gemäss den anweisungen der fundamenta real estate aG erfüllt die bewertungsvorgehensweise
die anforderungen gemäss dem bewertungsstandard
swiss GaaP fer.
3. Bewertungsmethode
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG bewertete die
renditeliegenschaften der fundamenta real estate aG mit der discountedcashflow
methode (dcf-methode). dabei wird das ertragspotenzial einer
liegenschaft auf der basis zukünftiger einnahmen und ausgaben ermittelt.
die resultierenden zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten
netto-cashflows nach abzug aller nicht auf den mieter umlagefähigen
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG
Sal. Oppenheim
Corporate Finance (Schweiz) aG
REAL ESTATE
®

Sal. Oppenheim
Corporate Finance (Schweiz) aG
kosten (vor steuern und fremdkapitalkosten). die jährlichen zahlungsströme
werden auf den bewertungsstichtag abdiskontiert. der dazu verwendete
zinssatz orientiert sich an der Verzinsung langfristiger, risikofreier anlagen,
wie beispielsweise einer 10-jährigen bundesobligation und einem spezifischen
risikozuschlag. dieser berücksichtigt marktrisiken und die damit verbundene
höhere illiquidität einer immobilie gegenüber einer bundesobligation. die
diskontierungszinssätze werden nach makro- und mikrolage sowie nach immobiliensegment
variiert.
die marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen,
erfolgt unter der annahme, dass deren neuvermietung eine gewisse zeit
in anspruch nimmt. mietausfälle, mietfreie zeiten und andere anreize für neue
mieter, die den zum bewertungsstichtag marktüblichen formen entsprechen,
sind in der bewertung berücksichtigt.
mehrwertsteuern, Grundstückgewinnsteuern, transaktionskosten und finanzierungskosten
sowie latente steuern wurden bei der wertfindung ausgeklammert.
4. Bewertungsresultat
unter berücksichtigung der obigen ausführungen schätzte sal. Oppenheim jr.
& cie. corporate finance (schweiz) aG per 31. dezember 2009 den marktwert
der 11 bewerteten renditeliegenschaften, welche sich im eigentum der
fundamenta real estate aG befinden, wie folgt ein:
Total CHF 74.7 Mio.
das bewertungsresultat in worten: vierundsiebzig millionen siebenhundert tausend
5. Zweckbestimmung
abschliessend, unserer üblichen Geschäftspolitik entsprechend, weisen wir
darauf hin, dass die vorliegende bewertung lediglich für den oben genannten
zweck bestimmt ist. es wird keine haftung gegenüber dritten übernommen.
wir versichern, das Gutachten parteilos erstellt zu haben.
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG
Jan P. eckert, managing director Patrik stillhart, Vice President
dipl. wirtschaftsprüfer dipl. ing. eth
immobilienökonom (ebs) immobilienökonom (ebs)
mrics mrics
anhang: darstellung der bewertungsmethode und –annahmen
Geschäftsbericht 2009 | bericht der schätzunGsexPerten
REAL ESTATE
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG
®
87

88
anhanG zum schätzunGsbericht
darstellunG der bewertunGsmethOde und -annahmen
die nachfolgend dargestellte bewertungsmethodik sowie die aussagen zu werttreiber
und annahmen gelten für den überwiegenden teil der bewertungen der renditeliegenschaften
der fundamenta real estate aG. Vorbehalten bleiben einzelne bewertungen,
bei welchen andere als die nachstehend aufgeführten angaben in die bewertung
eingebracht wurden.
diskOntierunGs- / kaPitalisierunGszinssätze
Sal. Oppenheim
Corporate Finance (Schweiz) aG
abbildunG 1: werttreiber bei immObilienanlaGen
Netto
Einnahmen
Mieteinnahmen
./. Nebenkosten
./. Leerstände
./. Ertragsausfälle
./. Baurechtszinsen
der für die wertermittlung verwendete diskontierungszinssatz orientiert sich an der
Verzinsung langfristiger, risikofreier anlagen, wie beispielsweise einer 10-jährigen
bundesobligation und einem spezifischen risikozuschlag, welcher nebst nutzung,
lage und Grösse des Objektes auch die aktuelle situation auf dem transaktionsmarkt
berücksichtigt. der spread zwischen den renditen einer bundesanleihe und
einer immobilieninvestition wird von sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance
(schweiz) aG regelmässig anhand von immobilientransaktionen verifiziert.
die nominellen diskontierungs- und kapitalisierungszinssätze werden objektspezifisch
nach makro- und mikrolage sowie nach immobiliensegmenten differenziert.
in der regel werden für den diskontierungszinssatz und den kapitalisierungszinssatz
zur ermittlung des restwertes dieselben werte angenommen. dies ist eine vereinfachende
annahme, die weder den anspruch hat eine mögliche zukünftige teuerung
(tieferer „netto“-kapitalisierungssatz) noch die mit dem bauwerk verbundenen zu-
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG
DCF-WERTTREIBER
CashFloW REnDITE WERTvERänDERung
Liegenschaftsaufwand
Bewirtschaftungsund
Instandhaltungs-
Kosten
Veränderung
der
Marktmieten
Veränderung
der bezahlten
Anfangsrenditen

Sal. Oppenheim
Corporate Finance (Schweiz) aG
nehmenden risiken und Prognoseunsicherheiten (höherer kapitalisierungssatz) zu
berücksichtigen. weist ein Objekt allerdings eine eingeschränkte drittverwendungsfähigkeit
oder andere, nicht unmittelbar quantifizierbare risiken auf, wird diesem
umstand durch eine erhöhung des kapitalisierungszinssatzes rechnung getragen.
während die diskontierung der cashflows der Jahre 1 bis 10 jeweils per mitte Jahr
erfolgt („mittschüssig“), wird der exitwert per ende Jahr 10 („nachschüssig“) diskontiert.
damit wird der effektive anfall der cashflows möglichst realitätsnah modelliert.
der Vergleich von diskontierungszinssätzen aus verschiedenen immobilienportfolios
ist in der regel nicht pauschal, sondern nur einhergehend mit einer vertieften
analyse aller wertrelevanten bewertungsannahmen möglich. denn selbst bei der anwendung
der discounted cashflow methode führen methodische unterschiede der
bewertungsmodelle (einphasenmodell über x Jahre versus zweiphasenmodell über in
der regel 10 Jahre dcf + exitwert) sowie die unterschiedliche herleitung und abbildung
der cashflows zu signifikant anderen diskontierungszinssätzen, aber dennoch
zu vergleichbaren marktwerten.
investitionen in den schweizer immobilienmarkt werden nach wie vor als äusserst
attraktiv angesehen. insbesondere die nachfrage nach wohnimmobilien hat in den
letzten monaten deutlich zugenommen und zu einer weiteren Preissteigerung geführt.
aufgrund dieser marktentwicklung haben wir bei insgesamt 6 liegenschaften
eine anpassung an den diskontierungs- und kapitalisierungszinssätzen vorgenommen.
bei 5 liegenschaften wurden die diskontierungs- und kapitalisierungszinssätze
um 10 basispunkte und bei einer liegenschaft um 20 basispunkte gesenkt. die
diskontierungs- und kapitalisierungszinssätze für die bewertungen der renditeliegenschaften
der fundamenta real estate aG liegen zwischen 5.0% und 5.4%. der
durchschnittliche kapitalgewichtete diskontierungszinssatz und kapitalisierungszinssatz
per 31. dezember 2009 für die 11 liegenschaften der fundamenta real estate
aG beträgt 5.17%.
mietzinseinnahmen
basis der bewertungen sind die effektiven mietzinseinnahmen zum stichtag vom 1.
Januar 2010. ausgehend von den aktuellen Vertragsmieten werden die jährlichen
sollmieteinnahmen prognostiziert. dies geschieht durch die mietvertraglich vereinbarte
oder mietgesetzlich zulässige indexierung der Vertragsmieten und im fall von
auslaufenden (Geschäfts-)mietverträgen durch ansetzen von aus heutiger sicht als
nachhaltig beurteilten marktmieten. die marktmieten basieren auf den mietpreisdatenbanken
und dem immobilien research von sal. Oppenheim jr. & cie. corporate
finance (schweiz) aG. bei mieterseitigen Verlängerungsoptionen kommt in der
regel der tiefere mietzins zwischen markt- und Vertragsmiete zur anwendung. im
fall von unbefristeten mietverträgen werden bei deutlicher abweichung der Vertragsmieten
vom marktniveau im exitjahr ebenfalls nachhaltige marktmieten angesetzt.
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG
89

90
indexierunG
die indexierung von zukünftigen mietzinseinnahmen ist eines der wesentlichen elemente
des inflationsschutzes von immobilien und muss daher in einer dynamischen
betrachtung berücksichtigt werden.
mieten für büro- und Gewerbeflächen werden üblicherweise an den landesindex der
konsumentenpreise (lik) gekoppelt, während mietverträge für wohnräume an die
Veränderung des von der nationalbank quartalsweise errechneten referenzzinssatzes
geknüpft sind, zusätzlich aber auch noch einen teuerungsanteil beinhalten.
basierend auf den Prognosen der einschlägigen konjunkturforschungsstellen (kOf,
bak, secO) für die entwicklung des lik und der hypothekarzinsen wurden von
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG folgende annahmen für
die zukünftige indexierung der Vertragsmieten getroffen.
die dargestellten wachstumsraten stellen die den bewertungen zugrunde liegende
mietsteigerung im angegebenen Jahr aufgrund der Veränderung von lik und/oder
referenzzinsatz des Vorjahres dar. in den bewertungen werden dabei für jede mieteinheit
die vertraglich vereinbarten prozentualen ansätze berücksichtigt. bei fehlenden
angaben werden die zukünftigen mieteinnahmen zu 100% an die angenommenen
wachstumsraten gekoppelt.
die oben abgebildeten wachstumsraten werden in der regel auch für die zukünftige
entwicklung der aus heutiger sicht als nachhaltig beurteilten marktmieten verwendet.
die verwendeten indexierungsannahmen der mieteinnahmen widerspiegeln
nicht notwendigerweise die exakte Veränderung von lik oder referenzzinssatz, sondern
stellen die den bewertungen zu Grunde liegende anpassung der mieteinnahmen
dar.
leerstand
Sal. Oppenheim
Corporate Finance (Schweiz) aG
abbildunG 2: annahmen zur indexierunG der mieten
Indexierung Miete
Geschäftsflächen
Indexierung
Miete
Wohnflächen
für auslaufende mietverträge von Verkaufs- und büroflächen wird ein objekt- und
segmentspezifischer leerstand angesetzt. diese absorptionszeit (leerstand in monaten
nach Vertragsende) wird spezifisch für jedes Objekt festgelegt und liegt in der re-
sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG

Sal. Oppenheim
Corporate Finance (Schweiz) aG
gel zwischen drei und neun monaten. in speziellen fällen werden auch längere oder
kürzere wiedervermietungsszenarien angenommen. das allgemeine leerstandrisiko
wird über einen strukturellen leerstand berücksichtigt, der ebenfalls objektspezifisch
angesetzt wird.
bei wohnliegenschaften werden in der regel keine spezifischen leerstände angesetzt,
da die mietverträge üblicherweise nicht befristet sind. die normale mieterfluktuation
wird mit hilfe eines strukturellen leerstandes berücksichtigt, der objektspezifisch
festgelegt wird.
bewirtschaftunGskOsten
die zugrunde gelegten bewirtschaftungskosten basieren grundsätzlich auf den jeweiligen
liegenschaftsabrechnungen. die nicht umlagefähigen kosten betreffen betriebs-
und unterhaltskosten, die in der regel aufgrund der vertraglichen bedingungen nicht
auf den mieter überwälzt werden können oder betriebskosten, die infolge leerstandes
vom hauseigentümer zu tragen sind. anhand der analyse der historischen zahlen
und benchmarks von sal. Oppenheim jr. & cie. corporate finance (schweiz) aG
werden die zukünftigen bewirtschaftungskosten modelliert.
GebäudekOsten
neben den mietzinseinnahmen kommt den zukünftigen instandsetzungskosten eine
grosse bedeutung zu. die während dem dcf-betrachtungszeitraum von 10 Jahren
berücksichtigten investitionen basieren auf den investitionsplänen der fundamenta
real estate aG, welche auf ihre Plausibilität geprüft werden, sowie auf eigenen schätzungen
für notwendige investitionen.
die zur ermittlung des exit Value langfristig erforderlichen instandsetzungsmassnahmen
(„capex“) werden objektspezifisch unter der annahme berechnet, dass je nach
bauweise und nutzung der liegenschaft bestimmte anteile der bauwerkssubstanz
eine begrenzte lebensdauer aufweisen und folglich über die Gesamtlebensdauer zyklisch
erneuert werden müssen. der im exitjahr in einen (instandsetzungs-) fonds
umgerechnete betrag, berücksichtigt ausschliesslich kosten zur substanzerhaltung,
welche das der bewertung zugrunde liegende Vertrags- und marktzinsniveau langfristig
sichern.
91

92
©stock.xchg | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®

statistiken und infOrmatiOnen
zum immObilienPOrtfOliO
94 ObJektanGaben Gesamtübersicht
kennzahlen aus bilanz und erfOlGsrechnunG
kennzahlen aus bewertunGsunterlaGen
kennzahlen zum ObJektPrOfil
kennzahlen zur Grundstücks-, bürO- und wOhnfläche
98 anGaben zu den einzelObJekten
winterthur
zürich-schwamendinGen
st. Gallen
dietikOn
GlattbruGG
hOrGen
windlach
turGi
Oberentfelden
schlieren
bern
frauenfeld
Geschäftsbericht 2009 | | anhanG statistiken zum und schätzunGsbericht
infOrmatiOnen
REAL ESTATE
®
93

94
ObJektanGaben Gesamtübersicht
kennzahlen aus bilanz und erfOlGsrechnunG
Ort und Adresse Anschaffungs-
kosten
Marktwert
externe
Bewertung
REAL ESTATE
®
Brutto-
Mietertrag Inkassoverluste
2009
Leerstand- und
Netto-
Mietertrag
2009
24 Bezogen auf 9 Monate Haltedauer.
Leer-
stand-
quote

Brutto
Rendite
Netto
Rendite
Jahres-
Brutto-
Mietertrag
ObJektanGaben Gesamtübersicht
kennzahlen aus bewertunGsunterlaGen
Bewetungs-
differenz 25
Geschäftsbericht 2009 | statistiken und infOrmatiOnen
REAL ESTATE
Baujahr Renovations-
®
jahr
Altlasten-
Kataster
25 Bewertungsdifferenz Marktwert 31.12.2008 zu 31.12.2009. Nach Bilanzstichtag: Differenz zum Anschaffungswert.
26 Kein Handlungsbedarf.
Übertrag
Nutzen
und Gefahr
Eigentums-
verhältnisse
95

96
ObJektanGaben Gesamtübersicht
kennzahlen zum ObJektPrOfil
Ort und Adresse Anteil
Wohnen
Anteil
Büro
REAL ESTATE
Anteil
Gewerbe
®
Anteil
Verkauf
Anteil
Lager
Total
Mietobjekt

Grundstücksfläche
Anzahl
Parkplätze
objektanGaben Gesamtübersicht
kennzahlen zur Grundstücks-, büro- und Wohnfläche
Laden
Büros
Anzahl
1-1½
Zimmer
Anzahl
Geschäftsbericht 2009 | statistiken & informationen
REAL ESTATE
2-2½
Zimmer
Anzahl
®
3-3½
Zimmer
Anzahl
4-4½
Zimmer
Anzahl
5 und
mehr Zimmer
Anzahl
Total
Wohnungen
Anzahl
97

98
anGaben zu den einzelobjekten
Winterthur
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 6.40 %
4.20 %
2.10 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
Wohn- und Geschäftshaus
®
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
99

100
zürich-
schWamendinGen
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 5.80 %
4.60 %
-8.00 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
MehrfaMilienhaus Mit Büro
®
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
101

102
st. Gallen
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 6.80 %
5.30 %
4.80 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
MehrfaMilienhaus Mit KiosK
®
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
103

104
dietikon
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 5.90 %
4.90 %
4.90 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
105

106
GlattbruGG
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 5.80 %
4.60 %
4.60 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
107

108
horGen
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 5.20 %
4.50 %
4.50 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
109

110
Windlach
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 6.20 %
5.20 %
5.20 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
111

112
turGi
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 6.60 %
5.30 %
0.50 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
113

114
oberentfelden
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 7.60 %
5.10 %
5.10 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
115

116
schlieren
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 5.90 %
4.90 %
4.90 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
117

118
bern
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
Renditen 2010 (e) 7.00 %
5.50 %
5.50 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
119

120
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
frauenfeld
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium
REAL ESTATE
®
fundamenta real estate aG | bildbearbeitung creatiVium

Renditen 2010 (e) 6.00 %
5.00 %
5.00 %
Geschäftsbericht 2009 | einzelobjekte
REAL ESTATE
®
MehrfaMilienhaus
Bruttorendite
Nettorendite
Cashflow Rendite
121

122
REAL ESTAT
REAL ESTATE
®

E
®
anhänGe
Allgemeine informAtionen
und Hinweise
BezieHungen zu investoren
(investor relAtions)
KontAKte
AnsprecHpersonen
AusserBörslicHer HAndel
AgendA
glossAr
impressum
123

124
beziehunGen zu inVestoren
(Investor Relations)
kontakte
Hauptadresse
Fundamenta Real Estate AG
Bahnhofstrasse 29
CH-6300 Zug | Schweiz
Telefon: +41 41 444 22 22
Fax: +41 41 444 22 23
www.fundamentagroup.com
erläuterunGen zu finanzdaten
ansprechperson für analysten
Dr. Andreas Spahni
Präsident des Verwaltungsrates
Telefon: +41 41 444 22 22
+41 41 712 17 42
Fax: +41 41 444 22 23
andreas.spahni@spahni-consulting.ch
ausserbörslicher handel
BEKB|BCBE Berner Kantonalbank AG
Telefon: +41 31 666 63 35
Fax: +41 31 666 60 33
aGenda
Medieninformationen
Factsheet Q1 2010 | 25. April 2010
Halbjahresergebnis 2010 | 13. Sept. 2010
Factsheet Q3 2010 | 25. Okt. 2010
Jahresabschluss 2010 | 13. April 2011
GeneralVersammlunG 2010
Congress Center Metalli, Zug
13. April 2010
REAL ESTATE
®

Glossar
Abschreibung (Amortisation) | Abschreibung (Amortisation)
ist die systematische Verteilung des Abschreibungsvolumens
eines Vermögenswertes über dessen Nutzungsdauer.
BankG | Bundesgesetz über die Banken und Sparkassen vom
8. November 1934, Stand 6. Dezember 2009.
BewG | Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken
durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (Stand
am 01. Januar 2008).
Bilanz | Als Bestandteil eines Abschlusses stellt die Bilanz zu
einem Zeitpunkt Vermögenswerte und Schulden gegenüber.
Als Residualgrösse ergibt sich das Eigenkapital. Sie ist lediglich
ein Teil des Jahresabschluss.
Bruttorendite | Berechnet sich aus dem Soll-Mietertrag in
Prozent des Marktwertes der Anlageliegenschaften per
1. Januar.
Cashflow | Der erwirtschaftete Mittelfluss von liquiden
Mitteln einer Periode aus der Geschäftstätigkeit (vor Veränderung
des Nettoumlaufvermögens).
Corporate Governance | Bezeichnung für eine verantwortliche,
auf langfristige Wertschöpfung ausgerichtete Unternehmensleitung
und -kontrolle.
Eigenkapital | Eigenkapital ist der nach Abzug aller Schulden
verbleibende Restbetrag der Vermögenswerte des Unternehmens.
EBIT | Ergebnis vor Zinsen und Steuern (Earnings before
Interests and Taxes).
EBITDA | Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen
(Earnings before Interests, Taxes, Depreciations and Amortisations).
Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | Differenz
zwischen bezahltem Verkaufspreis (Verkaufserlös) und dem
letzten bilanziell erfassten Marktwert, unter Berücksichtigung
der Transaktionskosten aus dem Verkauf sowie allfällig
abgegebener geldwirksamer Garantien an den Verkäufer.
Erfolgsrechnung | Siehe Gewinn- und Verlustrechnung.
Ertrag | Ertrag ist der aus der gewöhnlichen Tätigkeit eines
Unternehmens resultierende Bruttozufluss wirtschaftlichen
Nutzens während der Berichtsperiode, der zu einer Erhöhung
des Eigenkapitals führt, soweit er nicht aus Einlagen
der Anteilseigner stammt.
Fair Value | Der Fair Value ist der zwischen sachkundigen
Vertragsparteien erzielbare Verkaufspreis eines Vermögensgegenstandes.
Im Zusammenhang mit dem Konzernrech-
Geschäftsbericht 2009 2009 | einzelobjekte
| anhänGe
REAL ESTATE
nungswesen ist Fair Value der Wert, zu dem ein Vermögensgegenstand
unter sachkundigen Vertragsparteien ausgetauscht
oder eine Verbindlichkeit erfüllt werden könnte.
Finanzierungstätigkeit | Finanzierungstätigkeiten sind
Aktivitäten, die sich auf den Umfang und die Zusammensetzung
der Eigenkapitalposten und der Ausleihungen des
Unternehmens auswirken.
Gewinn- und Verlustrechnung | Als Bestandteil eines Abschlusses
stellt die Gewinn- und Verlustrechnung Erträge und
Aufwendungen einer Berichtsperiode gegenüber. Als Residualgrösse
ergibt sich das Periodenergebnis. Die GuV kann nach
dem Gemeinkosten- oder Umsatzkostenverfahren aufgestellt
werden.
IFRS/IAS | International Financial Reporting Standards.
International geltende Rechnungslegungsstandards zur
Gewährleistung der internationalen Vergleichbarkeit der
Konzernabschlüsse und zur Erfüllung der Informationserwartungen
von Investoren und anderer Abschlussadressaten.
Einzelne Paragraphen der IFRS nennen sich IAS (International
Accounting Standards).
Die Fundamenta Real Estate verwendet für ihren Abschluss
nicht IFRS, sondern die angepassten Accounting Standards
von Swiss GAAP FER (siehe Swiss GAAP FER).
Inkassoverluste und Mietzinsreduktionen | Summe aller
Kosten aus Forderungsausfällen aus dem Mietgeschäft und
Aufwendungen im Zusammenhang mit Rabatten an bestehende
oder zukünftige Mieter, mietzinsfreie Zeiten usw.
sowie Ausfällen bei leer stehenden Flächen infolge Umbauarbeiten.
Investitionsvolumen | Total der Grundstück- und Baukosten
(inkl. aktivierbarer Eigenleistungen und Bauzinsen)
zu Anschaffungswerten.
Latente Steuern | Zeitlich begrenzte Differenzen zwischen
errechneten Steuern auf nach Handels- und Steuerbilanz
ausgewiesenen Ergebnissen mit dem Ziel, den Steueraufwand
entsprechend dem handelsrechtlichen Ergebnis auszuweisen.
Leerstandquote | Summe aller kumulierten Mietzinsausfälle
infolge Nichtvermietung und Leerstands in Prozent des
Soll-Mietertrags..
Liegenschaftserfolg | Mietertrag abzüglich Aufwendungen
für Verwaltung, Betrieb, Unterhalt und Reparaturen.
Beschreibt das Liegenschaftsergebnis vor Abzug der Fremdkapitalkosten
und Steuern (EBIT).
Marktwert | Entspricht dem geschätzten Betrag, zu dem eine
Liegenschaft am Bewertungsstichtag zwischen einem kaufwilligen
Erwerber und einem verkaufswilligen Verkäufer
®
125

126
nach erfolgter ordnungsgemässer Vermarktung übertragen
wird, wobei jede Partei unabhängig, wissentlich und ohne
Zwang gehandelt hat. Die Marktwertschätzung wird in der
Regel mittels Discounted-Cashflow-Methode (DCF) vorgenommen.
Mietertrag | Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum
möglichen Einnahmen (Soll-Mietertrag) abzüglich
Baurechtszinsen, Leerstandausfälle und Inkassoverluste.
Nettorendite | Berechnet sich aus dem Liegenschaftserfolg in
Prozent des Marktwertes per 1. Januar.
Neubewertungseffekt | Entspricht der im Vergleich zum
Bilanzstichtag des Vorjahres aus Neubewertung resultierenden
Höher- bzw. Tieferbewertung der Anlageliegenschaften
durch den externen Liegenschaftenschätzer, unter Berücksichtigung
der daraus resultierenden Veränderungen der
latenten Steuern (Differenz zwischen Markt- und Anschaffungswert).
OR | Schweizerisches Obligationenrecht.
Soll-Mietertrag | Bezeichnet die Summe aller im Betrachtungszeitraum
möglichen Einnahmen bei Vollvermietung
vor Abzug von Baurechtszinsen, Leerstandausfällen und Inkassoverlusten.
Stakeholder | Als Stakeholder (engl.) wird eine natürliche
Person, Personengruppe oder Institution bezeichnet, die ein
Interesse am Verlauf oder Ergebnis eines Prozesses (z. B. eines
Projekts oder der wirtschaftlichen Entwicklung eines Unternehmens)
hat.
Swiss GAAP FER | Unter Swiss GAAP FER versteht man
die einheitlichen Fachempfehlungen zur Rechnungslegung
(FER) in der Schweiz. Die schweizerischen Generally
Accepted Accounting Principles (GAAP) stellen die Vergleichbarkeit
der Rechnungslegung und des Informationsgehalts
der Jahresrechnung mit den internationalen Rechnungslegungsstandards
sicher (siehe auch IFRS/IAS).
Unterhalts- und Reparaturaufwand | Summe aller Kosten,
die zur Wiederherstellung oder zur Bewahrung des Soll-Zustandes
einer Liegenschaft notwendig und durch den Eigentümer
zu tragen sind. Darunter fallen auch Reparatur- und
Wartungskosten.
Verwaltungs- und Betriebsaufwand | Total aller Kosten,
die dem Eigentümer durch den Gebrauch einer Liegenschaft
exklusive Unterhalts- und Reparaturaufwendungen entstehen.
Zum Verwaltungs- und Betriebsaufwand gehören auch
alle auf den Mieter nicht überwälzbaren Nebenkosten, z.B.
aufgrund mietvertraglicher Regelungen.
REAL ESTATE
Quellen:
IAS – IFRS Internationale Rechnungslegung und Jahresabschluss, Glossar.
Swiss GAAP FER Fachempfehlung zur Rechnungslegung.
Dokumentation
«Finanzkennzahlen für Immobilien» des SIA und des SVIT/USPI
Wikipedia
®

REAL ESTATE
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CH-6300 Zug | Schweiz
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www.spahni-consulting.ch
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