Baurechtsvertrag Parzelle 1345
Baurechtsvertrag Parzelle 1345
Baurechtsvertrag Parzelle 1345
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Entwurf einer öffentlichen Urkunde<br />
63965 <strong>Baurechtsvertrag</strong> i.S. Einwohnergemeinde Biberstein mit Genossenschaft<br />
I. Vertragsparteien<br />
Wogeno Aargau, in Baden<br />
(<strong>Parzelle</strong> <strong>1345</strong> in Biberstein)<br />
Stand: 25.05.2011/sm<br />
B A U R E C H T S V E R T R A G<br />
1. Einwohnergemeinde Biberstein, von Gesetzes wegen vertreten durch den<br />
Gemeinderat, Gemeindehaus, 5023 Biberstein,<br />
und<br />
als Baurechtsgeberin<br />
2. Genossenschaft Wogeno Aargau, Genossenschaft mit Sitz in 5400 Baden,<br />
Martinsbergstrasse 11 (Firmennummer: CH-400.5.005.715-4),<br />
als Baurechtsnehmerin
schliessen hiermit folgenden<br />
ab:<br />
II. Baurechtsbegründung<br />
1.1 Bestellung<br />
- 2 -<br />
Vorvertrag<br />
Die Baurechtsgeberin räumt der Baurechtsnehmerin an folgendem Grund-<br />
stück:<br />
Grundbuch Biberstein Nr. 1154<br />
Kat. Plan 8, <strong>Parzelle</strong> <strong>1345</strong><br />
30.98 Aren Ackerland, am Weissenbach<br />
Anmerkungen<br />
1. Ausnützungsverschiebung z.L. Parz. 1923.<br />
Vormerkungen<br />
Keine.<br />
Dienstbarkeiten und Grundlasten<br />
Keine.<br />
Grundpfandrechte<br />
Keine.<br />
ein selbständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675<br />
und 779 ff. ZGB ein.<br />
Die mit dem selbständigen und dauernden Baurecht belastete <strong>Parzelle</strong> <strong>1345</strong><br />
ist pfandfrei.<br />
Das Baurecht ist zu Lasten des vorstehend beschriebenen Grundstückes als<br />
Dienstbarkeit zugunsten der Genossenschaft Wogeno Aargau, in Baden, ein-
- 3 -<br />
zutragen. Das Baurecht ist hierauf zu verselbständigen und es ist dafür ein ei-<br />
genes Grundbuchblatt zu eröffnen unter<br />
Grundbuch Biberstein LB Nr. <strong>1345</strong>.2 mit folgendem Beschrieb:<br />
Selbständiges und dauerndes Baurecht bis 31. Dezember 2110 zur Erstellung<br />
einer Wohnüberbauung für den gemeinnützigen Wohnungsbau.<br />
Die Lage und das Ausmass der Baurechtsparzelle Nr. <strong>1345</strong>.2 ist in der beilie-<br />
genden Mutationstabelle rot eingefärbt. Die von den Parteien und vom Notar<br />
unterzeichnete Mutationstabelle bildet einen Bestandteil dieser Urkunde.<br />
1.2 Inhalt des Baurechts<br />
1.2.1 Dinglich<br />
Die jeweilige Eigentümerschaft duldet, dass die Baurechtsnehmerin auf der<br />
Baurechtsparzelle eine Wohnüberbauung gemäss den baugesetzlichen Mög-<br />
lichkeiten erstellt, beibehält und ändert.<br />
1.2.2 Obligatorisch<br />
Die Baurechtsnehmerin ist nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, die<br />
vorerwähnte Baute für den gemeinnützigen, genossenschaftlichen Woh-<br />
nungsbau zu erstellen. Die Baurechtsnehmerin hat nach der Unterzeichnung<br />
dieses Vertrags und dessen Anmeldung beim Grundbuchamt die Projektie-<br />
rungsarbeiten unverzüglich aufzunehmen, die Baubewilligung speditiv anzu-<br />
streben und nach deren Erlangen die Bauarbeiten ohne Verzug abzuwickeln.<br />
Sofern mit den Bauarbeiten nicht innert sechs Monate nach Erlangen der<br />
Baubewilligung begonnen wird und die Baurechtsgeberin nicht in eine Verlän-<br />
gerung einwilligt, erhält diese einen Anspruch auf Rückübertragung des Bau-<br />
rechts.<br />
Eine Entschädigung ist in diesem Fall von der Baurechtsgeberin nicht ge-<br />
schuldet.
- 4 -<br />
Das Bauprojekt muss von der Baurechtsgeberin genehmigt werden, ebenso<br />
unterliegen allfällige spätere Änderungen an den Bauten und der Gestaltung<br />
der Freiflächen, soweit sie nach den Überbauungsvorschriften zulässig sind,<br />
wiederum der Genehmigung der Baurechtsgeberin. Die Zustimmung darf je-<br />
weils nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Die Mitunterzeichnung des<br />
Baugesuchs in Kenntnis aller Planunterlagen gilt als Bewilligung.<br />
Die Liegenschaft ist im Zeitpunkt der Unterzeichnung dieses Vertrages ge-<br />
mäss Auskunft der Abteilung für Umwelt des Departements Bau, Verkehr und<br />
Umwelt des Kantons Aargau, weder im Altlastenverdachtskataster noch im<br />
Kataster der belasteten Standorte registriert. Sollten wider Erwarten dennoch<br />
solche Altlasten (inkl. Bauherrenaltlasten) auftreten, so gehen die Kosten der<br />
erstmaligen und notwendigen Sanierung zu Lasten der Baurechtsgeberin. Alt-<br />
lastenbedingte Bauverzögerungen gehen bezüglich der Frist zum Beginn der<br />
Bauarbeiten nicht zu Lasten der Baurechtsnehmerin. Im Sanierungsfall sind<br />
für die Zeit während der Sanierung keine Baurechtszinsen von der Bau-<br />
rechtsnehmerin geschuldet.<br />
Die Baurechtsnehmerin hat keinen Anspruch auf einen Verzugsschaden. Alt-<br />
lasten (inkl. Bauherrenaltlasten), welche von der Baurechtsnehmerin verur-<br />
sacht werden, sind von dieser auf ihre Kosten zu sanieren. Im Übrigen über-<br />
nimmt die Baurechtsgeberin keine Gewähr für die Tauglichkeit der Bau-<br />
rechtsparzelle als Baugrund.<br />
Für Erstellung und Betrieb der Baute im Baurecht gelten weiter folgende Auf-<br />
lagen:<br />
Mitglieder und Mieter der Baurechtsnehmerin, die in der Baute Wohnraum<br />
mieten, haben dort auch ihren (steuerlichen) Wohnsitz zu nehmen (Resi-<br />
denzpflicht).<br />
Die Baurechtsnehmerin erstellt, finanziert und betreibt die Baute als Trä-<br />
gerin des gemeinnützigen Wohnungsbaus und hält sich an die Grundsät-<br />
ze des Dachverbandes (vgl. Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in<br />
der Schweiz).<br />
Die Baute muss energetisch nachhaltig sein.
- 5 -<br />
Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, auf dem zu Baurecht übergebenen<br />
Areal das Legen und Durchleiten von Kanalisationsleitungen, Gas- und<br />
Wasserleitungen, elektrischen und ähnlichen Leitungen sowie entspre-<br />
chende öffentliche Anlagen zu dulden, immerhin in dem Sinne, dass ihre<br />
Bauten nicht ungebührlich beeinträchtigt werden.<br />
Die Baurechtsnehmerin hat die von ihr erstellten Bauten und Anlagen<br />
stets in gutem Zustand zu erhalten und die hiefür erforderlichen Unter-<br />
halts- und Instandstellungsarbeiten vorzunehmen.<br />
Die Baurechtsgeberin legt folgende wohnpolitische Vorgaben fest:<br />
Es sind preisgünstige Mietwohnungen für Familien mit Kindern wie auch<br />
behindertengerechte Alterswohnungen zu erstellen. Es ist ein nachfrage-<br />
gerechter Wohnungsmix anzustreben.<br />
Die grobe Verletzung vorgenannter Auflagen kann einen Grund für den vorzei-<br />
tigen Heimfall darstellen (vgl. Ziffer II/2.3 Abs. 1 hienach).<br />
1.3 Verfügungen<br />
1.3.1 Obligatorische<br />
Verfügungen über das Baurecht (Veräusserung sowie Schaffung von Unter-<br />
baurechten, Belastung mit Grundpfandrechten etc.) sind zulässig. Sie bedür-<br />
fen der Zustimmung der Baurechtsgeberin, doch darf die Zustimmung nur aus<br />
wichtigem Grund verweigert werden.<br />
Die Begründung von Stockwerkeigentum ist nicht gestattet.<br />
Die Veräusserung des Baurechts ist vor Fertigstellung der im Baurecht zu er-<br />
stellenden Baute nicht zulässig.
1.3.2 Gesetzliche und Vormerkung<br />
- 6 -<br />
Der Baurechtsgeberin steht von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht am Bau-<br />
recht zu, der Baurechtsnehmerin ein solches an der Stammparzelle. Diese<br />
Rechte werden wie folgt abgeändert, beziehungsweise aufgehoben:<br />
Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Baurechtsnehmerin an der Stammpar-<br />
zelle, welche mit dem Baurecht belastet ist, wird wegbedungen. Dies ist<br />
im Grundbuch auf der Stammparzelle vorzumerken.<br />
Die Baurechtsgeberin erhält für die Ausübung ihres gesetzlichen Vor-<br />
kaufsrecht in Abweichung von der gesetzlichen Ordnung eine Frist von 8<br />
Monaten. Dies ist im Grundbuch auf der Stammparzelle vorzumerken.<br />
Bei natürlichen Personen stellen entgeltliche Übertragungen an Ehegatten<br />
und/oder Nachkommen keine Vorkaufsfälle dar.<br />
2. Beginn und Beendigung des Baurechts<br />
2.1 Dauer<br />
Das Baurecht beginnt dinglich mit der Anmeldung beim Grundbuchamt (Tage-<br />
bucheintrag) und endet am 31. Dezember 2110.<br />
Obligatorisch beginnt das Baurecht auf jeden Fall mit dem Grundbucheintrag<br />
(Tagebuch), dauert 99 Jahre (in Worten: neunundneunzig Jahre) und endet<br />
somit obligatorisch wie das dingliche Recht am 31. Dezember 2110.<br />
Das Baurecht erlischt durch Zeitablauf, sofern die Parteien nicht vor Ablauf<br />
der oben vereinbarten Dauer die Verlängerung beim Grundbuchamt angemel-<br />
det haben und diese eingetragen worden ist. Die Baurechtsnehmerin hat Be-<br />
gehren um eine Verlängerung des Vertrages spätestens 3 (drei) Jahre vor<br />
Vertragsablauf der Baurechtsgeberin schriftlich mitzuteilen. Können sich die<br />
Parteien bis zum Ablauf der Vertragsdauer über die Anpassung des Bau-<br />
rechtszinses nicht einigen, ist die verlangte <strong>Baurechtsvertrag</strong>sverlängerung<br />
gleichwohl zu unterzeichnen und dem Grundbuchamt einzureichen. Über die<br />
Höhe des neuen Baurechtszinses entscheidet danach gegebenenfalls das in<br />
Ziffer III/2.2 vorgesehene Schiedsgericht.
2.2 Ordentlicher Heimfall<br />
- 7 -<br />
Beim ordentlichen Heimfall, das heisst dem Erlöschen des Baurechts infolge<br />
Zeitablaufs oder Vereinbarung der Beteiligten, gehen sämtliche auf der Bau-<br />
rechtsparzelle stehenden Gebäulichkeiten und Anlagen in das Eigentum der<br />
Baurechtsgeberin über.<br />
Sind Gebäude und Anlagen im Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts nicht<br />
vollständig wertlos, ist die Baurechtsgeberin verpflichtet, für diese über-<br />
nommenen Gebäude und Anlagen der Baurechtsnehmerin eine Entschädi-<br />
gung in bar zu entrichten. Die Heimfallsentschädigung wird fällig auf den Tag<br />
des Erlöschens des Baurechts oder auf den Tag der Übertragung des Bau-<br />
rechts auf die Baurechtsgeberin. Die Entschädigungsansprüche der Bau-<br />
rechtsnehmerin bleiben in erster Linie den Hypothekargläubigern verhaftet,<br />
ohne deren Einwilligung eine Auszahlung der Entschädigungssumme nicht<br />
stattfinden kann. Zur Ermittlung der Höhe der Heimfallsentschädigung treffen<br />
die Parteien folgende Regelung: Bemessungsgrundlage sind der dannzuma-<br />
lige Marktwert der Liegenschaft, der dannzumalige Substanzwert der Baute<br />
und der dannzumalige absolute Bodenwert. Die Heimfallsentschädigung ent-<br />
spricht jenem Anteil am Marktwert der Liegenschaft, welcher dem Anteil des<br />
Substanzwertes der Baute an der Wertsumme von Substanzwert der Baute<br />
und absoluten Bodenwert entspricht und mit Hilfe der nachfolgenden Formel<br />
ermittelt wird:<br />
HFE = MWLt x<br />
Dabei ist verstanden unter:<br />
HFE Heimfallsentschädigung<br />
SWBt<br />
SWBt + ABWt<br />
MWLt Marktwert der Liegenschaft: der Preis, der bei einem Ver-<br />
kauf der Liegenschaft als Ganzes (das heisst Boden und<br />
Baute) unter normalen Verhältnissen im Heimfallszeit-<br />
punkt erzielt würde.
- 8 -<br />
SWBt Substanzwert der Baute: der um den branchenüblichen<br />
Prozentsatz für Altersentwertung und Abnutzung (Ab-<br />
schreibung) geminderte Preis, der für die Wiederer-<br />
stellung der Bauten und Anlagen unter normalen Verhält-<br />
nissen im Heimfallszeitpunkt zu zahlen wäre.<br />
ABWt Absoluter Bodenwert: der Preis, den ein Dritter für den<br />
Erwerb eines gleichen oder ähnlichen Grundstücks in un-<br />
bebautem Zustand unter normalen Verhältnissen im<br />
Heimfallszeitpunkt zahlen würde.<br />
Die Ermittlung von Marktwert der Liegenschaft, Substanzwert der Baute und<br />
absolutem Bodenwert soll partnerschaftlich erfolgen. Auf schriftlichen Antrag<br />
einer Partei erfolgen die allenfalls notwendigen Bewertungen durch einen ge-<br />
meinsam zu bestimmenden, neutralen Experten. Können sich die Parteien<br />
nicht innert Monatsfrist, ab dem Datum des Bewertungsantrags gerechnet, auf<br />
einen gemeinsamen Experten einigen, so nimmt der Obergerichtspräsident<br />
des Kantons Aargau auf Antrag einer Partei die Bestimmung des Experten<br />
endgültig vor. Die Bewertung des Experten ist für beide Parteien verbindlich<br />
und abschliessend, sofern nicht eine Partei innert Monatsfrist, ab dem Datum<br />
der Zustellung des Bewertungsergebnisses gerechnet, das Verfahren gemäss<br />
Ziffer 3.2 Absatz 2 hiernach (Schiedsgericht) beschreitet. Die Parteien tragen<br />
die Kosten des vorstehenden Bewertungsverfahrens (Experte, allenfalls<br />
Schiedsgericht) je zur Hälfte.<br />
Diese Vereinbarungen über die Folgen des Heimfalls sind im Grundbuch<br />
auf der Baurechtsparzelle und auf der Stammparzelle vorzumerken.<br />
(Heimfall nach Art. 779 c ZGB), und zwar im Nachgang zum Baurechts-<br />
zinspfandrecht.<br />
2.3 Vorzeitiger Heimfall<br />
Die Baurechtsgeberin ist berechtigt, die Übertragung des Baurechts mit allen<br />
Rechten und Pflichten auf sich selber zu verlangen (vorzeitiger Heimfall),<br />
wenn die Baurechtsnehmerin das ihr eingeräumte Baurecht in grober Weise<br />
überschreitet oder die Verpflichtungen aus diesem Vertrag gröblich verletzt<br />
(zum Beispiel Erstellung von unzulässigen Bauten, rechtswidrige Benutzung
- 9 -<br />
der Bauten und Freiflächen, Nichtbezahlung des Baurechtszinses, wiederhol-<br />
tes oder dauerndes Nichteinhalten der Auflagen, trotz schriftlicher Abmah-<br />
nung, gemäss Ziffer 3.1.2 hievor). Dieses Begehren der Baurechtsgeberin<br />
setzt eine förmliche Mahnung voraus und muss zudem der Baurechtsneh-<br />
merin mittels eingeschriebenem Brief mindestens drei Monate vorher ange-<br />
droht worden sein.<br />
Beim vorzeitigen Heimfall des Baurechts gilt für die Heimfallsentschädigung<br />
der Grundsatz von Artikel 779 g ZGB. Die Bezahlung der Heimfallsentschädi-<br />
gung erfolgt Zug um Zug gegen Abgabe der Erklärung betreffend Übertragung<br />
des Baurechts auf die Baurechtsgeberin zu Handen des Grundbuchamtes.<br />
Zur Ermittlung der Höhe der Heimfallsentschädigung verweisen die Parteien<br />
auf die Regelung beim ordentlichen Heimfall (Ziffer 2.2.2 Absatz 2 hievor),<br />
welche analog für den vorzeitigen Heimfall anzuwenden ist.<br />
Bezüglich des vorzeitigen Heimfalls erfolgt keine Vormerkung im Grundbuch.<br />
3. Baurechtszins und Baurechtszinspfandrecht<br />
3.1 Der anfängliche Baurechtszins<br />
Für die Einräumung des Baurechtes hat die Baurechtsnehmerin einen Bau-<br />
rechtszins zu entrichten. Für die ersten fünf Jahre, gerechnet ab dem 1. Janu-<br />
ar 2013, berechnet sich der Baurechtszins wie folgt:<br />
a) Hypothekarischer Referenzzinssatz<br />
bei Mietverhältnissen des BWO<br />
(z.Zt. 2.75 %)<br />
b) Bodenwert von 3098 m 2<br />
x Fr. 360.--/m 2<br />
(= CHF 1‘115‘280.--)<br />
c) 2.75 % Zins von CHF 1‘115‘280.--
- 10 -<br />
Dies ergibt zur Zeit einen Baurechtszins von CHF 30‘670.20 p.a. (in Worten:<br />
dreissigtausendsechshundertsiebzig Schweizer Franken und zwanzig Schwei-<br />
zer Rappen pro Jahr).<br />
Massgebend für den anfänglichen Baurechtszins ist der hypothekarische Re-<br />
ferenzzinssatz des 4. Quartals des Jahres 2012.<br />
Der Baurechtszins kann nie unter den per 1. Januar 2013 errechneten Bau-<br />
rechtszins fallen.<br />
Bei geringfügiger Verringerung der Baurechtsparzelle infolge Abtretung für<br />
den Strassenbau bleibt der Baurechtszins unverändert.<br />
Der Baurechtszins ist halbjährlich vorschüssig per 5. (fünften) Januar und 30.<br />
(dreissigsten) Juni jeden Jahres zu bezahlen, erstmals per 5. Januar 2013.<br />
3.2 Anpassung des Baurechtszinses<br />
Nach Ablauf der fünfjährigen festen Dauer wird der Baurechtszins jährlich per<br />
1. Januar angepasst, erstmals per 1. Januar 2018.<br />
Massgebend ist der jeweils im 4. Quartal des Vorjahres festgesetzte hypothe-<br />
karische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen des Bundesamtes für Woh-<br />
nungswesen (BWO).<br />
Der Baurechtszins ist zu 50 % (in Worten: fünfzig Prozent) indexgebunden. Er<br />
ist jährlich per 1. Januar der Teuerung anzupassen. Ausgangspunkt ist der<br />
Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) im Dezember 2012.<br />
Für die Anpassung massgebend ist der jeweilige Indexstand im Oktober des<br />
Vorjahres.<br />
Der Baurechtszins berechnet sich somit zum Beispiel am 1. Januar 2020 wie<br />
folgt:
0.50 x<br />
- 11 -<br />
Eine allfällige Verminderung des LIK führt zu keiner Reduktion des Baurechts-<br />
zinses.<br />
(Baurechtszins be-<br />
rechnet vom Bo-<br />
denwert von CHF<br />
1‘115‘280.-- mit<br />
dem Referenzzins-<br />
satz BWO des<br />
4. Quartals 2019)<br />
3.3 Erhöhung der Nutzfläche<br />
Bei einer nachträglichen höheren Ausnützung des Landes (An- und Neubau-<br />
ten, Dachausbauten, Aufstockungen usw.) erfährt der Landwert nach Mass-<br />
gabe der dannzumal möglichen Nutzung eine Anpassung. Die massgeblichen<br />
Aufwendungen werden zu 100 % berücksichtigt. Können sich die Parteien<br />
über den neuen Landwert nicht einigen, so entscheidet das Schiedsgericht<br />
darüber (vgl. Ziffer III/2.2 hienach).<br />
3.4 Baurechtszinspfandrecht<br />
Zur Sicherstellung des Baurechtszinses errichtet die Baurechtsnehmerin zu<br />
Gunsten der Baurechtsgeberin eine Grundpfandverschreibung in der drei-<br />
fachen Höhe des gegenwärtigen Baurechtszinses, also im Betrage von<br />
CHF 92‘010.-- (in Worten: zweiundneunzigtausendnullhundertundzehn<br />
Schweizer Franken) als Maximalhypothek und bestellt ein Grundpfandrecht im<br />
ersten Rang auf Grundbuch Biberstein Nr. <strong>1345</strong>.2 (selbständiges und dauern-<br />
des Baurecht). Es dürfen ihm keine anderen Pfandrechte im Range vorgehen.<br />
Sollte der Baurechtszins erhöht werden, so verpflichtet sich die Baurechtsneh-<br />
merin, alle Erklärungen abzugeben, um das Pfandrecht entsprechend zu er-<br />
höhen, sowie die allenfalls erforderlichen Rücktritte anderer Grundpfandgläu-<br />
biger zu beschaffen.<br />
+ 0.50 x<br />
(Baurechtszins be-<br />
rechnet vom Bo-<br />
denwert von CHF<br />
1‘115‘280.-- mit<br />
dem Referenzzins-<br />
satz BWO des<br />
4. Quartals 2019)<br />
x<br />
Index-<br />
stand LIK<br />
Oktober<br />
2019<br />
Indexstand LIK Dezember 2012
- 12 -<br />
Der Gläubigerin und Baurechtsgeberin ist vom Grundbuchamt Aarau eine be-<br />
glaubigte Kopie dieses Vertrages, mit der Eintragungsbescheinigung ver-<br />
sehen, als Beweismittel im Sinne von Art. 825 ZGB zuzustellen.<br />
III. Weitere Bestimmungen<br />
1. Weitere Bestimmungen zum Gegenstand des Baurechts<br />
1.1 Haftung<br />
Die Baurechtsnehmerin haftet für alle Schäden, für die der Grund- oder Wer-<br />
keigentümer einzustehen hat. Sie ist verpflichtet, sich gegen diese Risiken<br />
angemessen zu versichern. Sollte die Baurechtsgeberin für Schäden, die<br />
durch den Bestand oder die Benutzung des Gebäudes entstehen, in Anspruch<br />
genommen werden, so hat ihr die Baurechtsnehmerin hiefür vollen Regress<br />
zu leisten.<br />
1.2 Öffentliche Abgaben und Lasten<br />
Die Baurechtsgeberin entrichtet lediglich die Steuern des baurechtsbelasteten<br />
Grundstücks. Die Baurechtsnehmerin trägt alle anderen Steuern und Abga-<br />
ben, insbesondere Brandversicherungsbeiträge, Anschluss- und Benützungs-<br />
gebühren (Abwasser, Wasser, Elektrizität, Gas, TV usw.), Kehrichtgebühren,<br />
Steuern und andere Abgaben für sämtliche Bauten und Anlagen, die im Bau-<br />
recht erstellt werden sowie reglementarische Grundeigentümerbeiträge an die<br />
Kosten der Erstellung und Korrektion von öffentlichen Strassen und Anlagen.<br />
1.3 Amortisation, neuer <strong>Baurechtsvertrag</strong><br />
1.3.1 Amortisation<br />
Die Baurechtsnehmerin hat die auf der Baurechtsparzelle lastenden Grund-<br />
pfandschulden jährlich um 0.75 % (in Worten: null Komma sieben fünf Pro-<br />
zent) des jeweiligen Gebäudeversicherungswertes der Aarg. Gebäudeversi-<br />
cherung zu amortisieren.
- 13 -<br />
Die Parteien verpflichten sich, 20 Jahre vor Beendigung des Baurechtes, d.h.<br />
per 31. Dezember 2090, von einem anerkannten Immobilienschätzungs-<br />
experten eine Markwertschätzung nach den Grundsätzen in Ziffer II/2.2 hievor<br />
erstellen zu lassen. Nach Vorliegen dieser Schätzung darf die Baurechtsneh-<br />
merin bis zum Heimfall das Baurecht höchstens zu 70 % (in Worten: siebzig<br />
Prozent) dieses Markwertes grundpfändlich belasten. Eine Überbelehnung ist<br />
binnen zwei Jahren auf 70 % zu reduzieren.<br />
1.3.2 Pflichten vor Beendigung der gesamten <strong>Baurechtsvertrag</strong>sdauer<br />
Es verpflichten sich die Parteien, 15 (fünfzehn) Jahre vor Beendigung der ge-<br />
samten Baurechtsdauer Gespräche über einen allfälligen neuen Baurechts-<br />
vertrag aufzunehmen. Die Baurechtsgeberin teilt der Baurechtsnehmerin bei<br />
Interesse im Anschluss an die Gespräche mit, unter welchen Bedingungen ei-<br />
ne Erneuerung des Baurechts möglich ist. Die Baurechtsnehmerin hat unter<br />
Fristansetzung innerhalb von 12 (zwölf) Monaten nach Erhalt der Be-<br />
dingungen deren Annahme oder Ablehnung zu erklären. Schweigen gilt als<br />
Verzicht auf die Weiterführung. Die Bedingungen wie auch der Abschluss des<br />
definitiven <strong>Baurechtsvertrag</strong>es erfolgt vorbehältlich der nachträglichen Zu-<br />
stimmung seitens der Gemeindeversammlung.<br />
2. Weitere Bestimmungen zum Vertrag<br />
2.1 Weitere Verpflichtungen und Überbindungsklausel<br />
Sollten im Zusammenhang mit dem Baurecht Dienstbarkeiten oder andere<br />
Rechte nötig sein, verpflichtet sich die Baurechtsnehmerin jetzt schon, alle er-<br />
forderlichen Erklärungen in gehöriger Form abzugeben. Soweit die Bestim-<br />
mungen dieses <strong>Baurechtsvertrag</strong>es nicht zum Inhalt des Baurechts gemacht<br />
(vergleiche Artikel 779 b ZGB) oder sonst nicht im Grundbuch eingetragen<br />
werden können, ist die Baurechtsnehmerin verpflichtet, einem allfälligen<br />
Rechtsnachfolger alle Bestimmungen dieses Vertrages zu überbinden, ein-<br />
schliesslich der Überbindungsklausel. Die Überbindung hat auch zu erfolgen<br />
bei der Einräumung von Vorkaufsrechten, Kaufsrechten, Rückkaufsrechten<br />
und Schenkungsrückfallsrechten. Hervorzuheben ist schliesslich die Überbin-<br />
dung der Schiedsgerichtsklausel gemäss Ziffer III/2.2 hiernach.
2.2 Schiedsgericht<br />
- 14 -<br />
Über allfällige Streitigkeiten unter den Parteien des Baurechtsverhältnisses<br />
soll ein Schiedsgericht mit Sitz in Biberstein endgültig entscheiden. Jede Par-<br />
tei kann einen Schiedsrichter/eine Schiedsrichterin bestellen. Kommt eine<br />
Partei ihrer Verpflichtung zu dieser Ernennung innert 30 (dreissig) Tagen nach<br />
Aufforderung durch die andere Partei nicht nach, so ist diese/r durch den<br />
Obergerichtspräsidenten des Kantons Aargau zu bestimmen. Wenn sich die<br />
zwei Schiedsrichter/Innen nicht auf eine dritte Person als Präsident/In einigen,<br />
wird diese/r durch den Obergerichtspräsidenten des Kantons Aargau bezeich-<br />
net.<br />
Für das Schiedsgericht und dessen Verfahren gilt Art. 353 ff. der Schweizeri-<br />
schen Zivilprozessordnung.<br />
2.3 Kosten<br />
Die im Zusammenhang mit diesem Vertrag entstehenden Kosten (Geometer,<br />
Grundbuchamt, Notar) tragen die Parteien je zur Hälfte. Die Kosten einer all-<br />
fälligen Aufhebung bestehender Grundpfandrechte trägt die Baurechtsgebe-<br />
rin; die Kosten für Anpassungen oder Neuerrichtungen trägt die Baurechts-<br />
nehmerin.<br />
3. Formelles<br />
Die ordentliche Gemeindeversammlung vom 17. Juni 2011 hat den Gemein-<br />
derat Biberstein zum Abschluss dieses <strong>Baurechtsvertrag</strong>es ermächtigt. Der<br />
Beschluss der Gemeindeversammlung ist rechtskräftig.<br />
4. Verschiedene Vertragsbestimmungen<br />
4.1 Sofern und soweit dieser Vertrag keine abweichenden Bestimmungen enthält,<br />
gelten die Art. 779 a bis 779 l und 682 ZGB.
- 15 -<br />
4.2 Die neue Dienstbarkeit geht den bereits im Grundbuch eingetragenen Anmer-<br />
kungen, Vormerkungen und beschränkten dinglichen Rechten im Range nach.<br />
4.3 Die Parteien sind vom Notar darauf aufmerksam gemacht worden, dass die<br />
öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften dieser Dienstbarkeitsbegründung in je-<br />
dem Falle vorgehen.<br />
4.4 Die Baurechtsnehmerin kennt die Gefahrenkarte Hochwasser und deren Aus-<br />
sage zur Baurechtsparzelle.<br />
4.5 Die Verlegung der Starkstromfreileitung auf der Baurechtsparzelle ist Sache<br />
der Baurechtsgeberin. Diese sorgt dafür, dass die Verlegung so rechtzeitig er-<br />
folgt, dass die Bauarbeiten der Baurechtsnehmerin nicht verzögert werden.<br />
4.6 Das Original dieser Urkunde dient dem Grundbuchamt Aarau als Rechts-<br />
Aarau, den<br />
grundausweis und wird bei diesem deponiert.<br />
Für die Parteien werden beglaubigte Fotokopien dieser Urkunde erstellt.<br />
_____________<br />
Die Baurechtsgeberin<br />
Einwohnergemeinde Biberstein<br />
Im Namen des Gemeinderates:<br />
Der Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber:<br />
(Peter Frei) (Stephan Kopp)
- 16 -<br />
Die Baurechtsnehmerin<br />
Genossenschaft Wogeno Aargau<br />
(Rolf Wagner) (Urs Witschi)<br />
B E U R K U N D U N G<br />
Der unterzeichnete Dr. Markus Siegrist, aargauischer Notar, in Aarau,<br />
beurkundet:<br />
1. dass er diese Urkunde verfasst und dabei die gesetzlichen Vorschriften befolgt<br />
hat;<br />
2. dass die Einwohnergemeinde Biberstein von Gesetzes wegen durch den Ge-<br />
meinderat und dieser durch die Herren Peter Frei, Gemeindeammann, und<br />
Stephan Kopp, Gemeindeschreiber, beide in Biberstein, rechtsgültig vertreten<br />
wird;<br />
3. dass die Genossenschaft Wogeno Aargau als Genossenschaft mit Sitz in Ba-<br />
den (Firmennummer: CH-400.5.005.715-4) im Handelsregister des Kantons<br />
Aargau eingetragen ist und gemäss diesem Eintrag durch die kollektiv zu zwei-<br />
en zeichnungsberechtigten Herren Rolf Wagner, von Kölliken/AG, in Rheinfel-<br />
den/AG, Präsident der Verwaltung, und Urs Witschi, von Wiggiswil, in Ennetba-<br />
den, Mitglied der Verwaltung, rechtsgültig vertreten wird;<br />
4. dass ihm die handlungsfähigen Urkundsparteien, nämlich die Herren Peter Frei,<br />
Stephan Kopp, Rolf Wagner und Urs Witschi, persönlich erklärt haben, sie hät-<br />
ten diese Urkunde gelesen und sie seien mit deren Inhalt einverstanden;
- 17 -<br />
5. dass die Urkundsparteien hierauf diese Urkunde vor ihm eigenhändig unter-<br />
zeichnet haben.<br />
Aarau, den<br />
A N M E L D U N G<br />
Dem Grundbuchamt Aarau werden hiermit angemeldet:<br />
1. Zur Eintragung<br />
Der Notar:<br />
1.1 Die Dienstbarkeit "Baurecht zur Erstellung einer Wohnüberbauung für den ge-<br />
meinnützigen Wohnungsbau" z.L. Grundbuch Biberstein Nr. 1154 (<strong>Parzelle</strong><br />
<strong>1345</strong>) bis am 31. Dezember 2110;<br />
1.2 Die Verselbständigung unter Eröffnung eines neuen Grundbuchblattes gemäss<br />
Art. 7 GVO;<br />
1.3 Die Grundpfandverschreibung über CHF 92‘010.-- z.G. der Baurechtsgeberin<br />
mit Grundpfandrecht ersten Ranges auf dem Blatt des selbständigen und dau-<br />
ernden Baurechts.<br />
2. Zur Vormerkung<br />
2.1 Die Vereinbarung betreffend Heimfall gemäss Ziffer II/2.2 im Nachgang zum<br />
Grundpfandrecht auf der Stammparzelle und dem Blatt des selbständigen und<br />
dauernden Baurechts;<br />
2.2 Die Aufhebung des Vorkaufsrechtes des Inhabers des Baurechtes am belaste-<br />
ten Grundstück gemäss Ziffer II/1.2.2 im Nachgang zur Vormerkung gemäss<br />
Ziffer 2.1 auf der Stammparzelle;
- 18 -<br />
2.3 Die Änderung des Vorkaufsrechts gemäss Ziffer II/1.3.2 auf dem Blatt des selb-<br />
ständigen und dauernden Baurechts.<br />
Aarau, den<br />
Der Notar: