27.10.2013 Aufrufe

Baurechtsvertrag Parzelle 1345

Baurechtsvertrag Parzelle 1345

Baurechtsvertrag Parzelle 1345

MEHR ANZEIGEN
WENIGER ANZEIGEN

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Machen Sie aus Ihren PDF Publikationen ein blätterbares Flipbook mit unserer einzigartigen Google optimierten e-Paper Software.

Entwurf einer öffentlichen Urkunde<br />

63965 <strong>Baurechtsvertrag</strong> i.S. Einwohnergemeinde Biberstein mit Genossenschaft<br />

I. Vertragsparteien<br />

Wogeno Aargau, in Baden<br />

(<strong>Parzelle</strong> <strong>1345</strong> in Biberstein)<br />

Stand: 25.05.2011/sm<br />

B A U R E C H T S V E R T R A G<br />

1. Einwohnergemeinde Biberstein, von Gesetzes wegen vertreten durch den<br />

Gemeinderat, Gemeindehaus, 5023 Biberstein,<br />

und<br />

als Baurechtsgeberin<br />

2. Genossenschaft Wogeno Aargau, Genossenschaft mit Sitz in 5400 Baden,<br />

Martinsbergstrasse 11 (Firmennummer: CH-400.5.005.715-4),<br />

als Baurechtsnehmerin


schliessen hiermit folgenden<br />

ab:<br />

II. Baurechtsbegründung<br />

1.1 Bestellung<br />

- 2 -<br />

Vorvertrag<br />

Die Baurechtsgeberin räumt der Baurechtsnehmerin an folgendem Grund-<br />

stück:<br />

Grundbuch Biberstein Nr. 1154<br />

Kat. Plan 8, <strong>Parzelle</strong> <strong>1345</strong><br />

30.98 Aren Ackerland, am Weissenbach<br />

Anmerkungen<br />

1. Ausnützungsverschiebung z.L. Parz. 1923.<br />

Vormerkungen<br />

Keine.<br />

Dienstbarkeiten und Grundlasten<br />

Keine.<br />

Grundpfandrechte<br />

Keine.<br />

ein selbständiges und dauerndes Baurecht nach Massgabe der Art. 675<br />

und 779 ff. ZGB ein.<br />

Die mit dem selbständigen und dauernden Baurecht belastete <strong>Parzelle</strong> <strong>1345</strong><br />

ist pfandfrei.<br />

Das Baurecht ist zu Lasten des vorstehend beschriebenen Grundstückes als<br />

Dienstbarkeit zugunsten der Genossenschaft Wogeno Aargau, in Baden, ein-


- 3 -<br />

zutragen. Das Baurecht ist hierauf zu verselbständigen und es ist dafür ein ei-<br />

genes Grundbuchblatt zu eröffnen unter<br />

Grundbuch Biberstein LB Nr. <strong>1345</strong>.2 mit folgendem Beschrieb:<br />

Selbständiges und dauerndes Baurecht bis 31. Dezember 2110 zur Erstellung<br />

einer Wohnüberbauung für den gemeinnützigen Wohnungsbau.<br />

Die Lage und das Ausmass der Baurechtsparzelle Nr. <strong>1345</strong>.2 ist in der beilie-<br />

genden Mutationstabelle rot eingefärbt. Die von den Parteien und vom Notar<br />

unterzeichnete Mutationstabelle bildet einen Bestandteil dieser Urkunde.<br />

1.2 Inhalt des Baurechts<br />

1.2.1 Dinglich<br />

Die jeweilige Eigentümerschaft duldet, dass die Baurechtsnehmerin auf der<br />

Baurechtsparzelle eine Wohnüberbauung gemäss den baugesetzlichen Mög-<br />

lichkeiten erstellt, beibehält und ändert.<br />

1.2.2 Obligatorisch<br />

Die Baurechtsnehmerin ist nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, die<br />

vorerwähnte Baute für den gemeinnützigen, genossenschaftlichen Woh-<br />

nungsbau zu erstellen. Die Baurechtsnehmerin hat nach der Unterzeichnung<br />

dieses Vertrags und dessen Anmeldung beim Grundbuchamt die Projektie-<br />

rungsarbeiten unverzüglich aufzunehmen, die Baubewilligung speditiv anzu-<br />

streben und nach deren Erlangen die Bauarbeiten ohne Verzug abzuwickeln.<br />

Sofern mit den Bauarbeiten nicht innert sechs Monate nach Erlangen der<br />

Baubewilligung begonnen wird und die Baurechtsgeberin nicht in eine Verlän-<br />

gerung einwilligt, erhält diese einen Anspruch auf Rückübertragung des Bau-<br />

rechts.<br />

Eine Entschädigung ist in diesem Fall von der Baurechtsgeberin nicht ge-<br />

schuldet.


- 4 -<br />

Das Bauprojekt muss von der Baurechtsgeberin genehmigt werden, ebenso<br />

unterliegen allfällige spätere Änderungen an den Bauten und der Gestaltung<br />

der Freiflächen, soweit sie nach den Überbauungsvorschriften zulässig sind,<br />

wiederum der Genehmigung der Baurechtsgeberin. Die Zustimmung darf je-<br />

weils nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Die Mitunterzeichnung des<br />

Baugesuchs in Kenntnis aller Planunterlagen gilt als Bewilligung.<br />

Die Liegenschaft ist im Zeitpunkt der Unterzeichnung dieses Vertrages ge-<br />

mäss Auskunft der Abteilung für Umwelt des Departements Bau, Verkehr und<br />

Umwelt des Kantons Aargau, weder im Altlastenverdachtskataster noch im<br />

Kataster der belasteten Standorte registriert. Sollten wider Erwarten dennoch<br />

solche Altlasten (inkl. Bauherrenaltlasten) auftreten, so gehen die Kosten der<br />

erstmaligen und notwendigen Sanierung zu Lasten der Baurechtsgeberin. Alt-<br />

lastenbedingte Bauverzögerungen gehen bezüglich der Frist zum Beginn der<br />

Bauarbeiten nicht zu Lasten der Baurechtsnehmerin. Im Sanierungsfall sind<br />

für die Zeit während der Sanierung keine Baurechtszinsen von der Bau-<br />

rechtsnehmerin geschuldet.<br />

Die Baurechtsnehmerin hat keinen Anspruch auf einen Verzugsschaden. Alt-<br />

lasten (inkl. Bauherrenaltlasten), welche von der Baurechtsnehmerin verur-<br />

sacht werden, sind von dieser auf ihre Kosten zu sanieren. Im Übrigen über-<br />

nimmt die Baurechtsgeberin keine Gewähr für die Tauglichkeit der Bau-<br />

rechtsparzelle als Baugrund.<br />

Für Erstellung und Betrieb der Baute im Baurecht gelten weiter folgende Auf-<br />

lagen:<br />

Mitglieder und Mieter der Baurechtsnehmerin, die in der Baute Wohnraum<br />

mieten, haben dort auch ihren (steuerlichen) Wohnsitz zu nehmen (Resi-<br />

denzpflicht).<br />

Die Baurechtsnehmerin erstellt, finanziert und betreibt die Baute als Trä-<br />

gerin des gemeinnützigen Wohnungsbaus und hält sich an die Grundsät-<br />

ze des Dachverbandes (vgl. Charta der gemeinnützigen Wohnbauträger in<br />

der Schweiz).<br />

Die Baute muss energetisch nachhaltig sein.


- 5 -<br />

Die Baurechtsnehmerin ist verpflichtet, auf dem zu Baurecht übergebenen<br />

Areal das Legen und Durchleiten von Kanalisationsleitungen, Gas- und<br />

Wasserleitungen, elektrischen und ähnlichen Leitungen sowie entspre-<br />

chende öffentliche Anlagen zu dulden, immerhin in dem Sinne, dass ihre<br />

Bauten nicht ungebührlich beeinträchtigt werden.<br />

Die Baurechtsnehmerin hat die von ihr erstellten Bauten und Anlagen<br />

stets in gutem Zustand zu erhalten und die hiefür erforderlichen Unter-<br />

halts- und Instandstellungsarbeiten vorzunehmen.<br />

Die Baurechtsgeberin legt folgende wohnpolitische Vorgaben fest:<br />

Es sind preisgünstige Mietwohnungen für Familien mit Kindern wie auch<br />

behindertengerechte Alterswohnungen zu erstellen. Es ist ein nachfrage-<br />

gerechter Wohnungsmix anzustreben.<br />

Die grobe Verletzung vorgenannter Auflagen kann einen Grund für den vorzei-<br />

tigen Heimfall darstellen (vgl. Ziffer II/2.3 Abs. 1 hienach).<br />

1.3 Verfügungen<br />

1.3.1 Obligatorische<br />

Verfügungen über das Baurecht (Veräusserung sowie Schaffung von Unter-<br />

baurechten, Belastung mit Grundpfandrechten etc.) sind zulässig. Sie bedür-<br />

fen der Zustimmung der Baurechtsgeberin, doch darf die Zustimmung nur aus<br />

wichtigem Grund verweigert werden.<br />

Die Begründung von Stockwerkeigentum ist nicht gestattet.<br />

Die Veräusserung des Baurechts ist vor Fertigstellung der im Baurecht zu er-<br />

stellenden Baute nicht zulässig.


1.3.2 Gesetzliche und Vormerkung<br />

- 6 -<br />

Der Baurechtsgeberin steht von Gesetzes wegen ein Vorkaufsrecht am Bau-<br />

recht zu, der Baurechtsnehmerin ein solches an der Stammparzelle. Diese<br />

Rechte werden wie folgt abgeändert, beziehungsweise aufgehoben:<br />

Das gesetzliche Vorkaufsrecht der Baurechtsnehmerin an der Stammpar-<br />

zelle, welche mit dem Baurecht belastet ist, wird wegbedungen. Dies ist<br />

im Grundbuch auf der Stammparzelle vorzumerken.<br />

Die Baurechtsgeberin erhält für die Ausübung ihres gesetzlichen Vor-<br />

kaufsrecht in Abweichung von der gesetzlichen Ordnung eine Frist von 8<br />

Monaten. Dies ist im Grundbuch auf der Stammparzelle vorzumerken.<br />

Bei natürlichen Personen stellen entgeltliche Übertragungen an Ehegatten<br />

und/oder Nachkommen keine Vorkaufsfälle dar.<br />

2. Beginn und Beendigung des Baurechts<br />

2.1 Dauer<br />

Das Baurecht beginnt dinglich mit der Anmeldung beim Grundbuchamt (Tage-<br />

bucheintrag) und endet am 31. Dezember 2110.<br />

Obligatorisch beginnt das Baurecht auf jeden Fall mit dem Grundbucheintrag<br />

(Tagebuch), dauert 99 Jahre (in Worten: neunundneunzig Jahre) und endet<br />

somit obligatorisch wie das dingliche Recht am 31. Dezember 2110.<br />

Das Baurecht erlischt durch Zeitablauf, sofern die Parteien nicht vor Ablauf<br />

der oben vereinbarten Dauer die Verlängerung beim Grundbuchamt angemel-<br />

det haben und diese eingetragen worden ist. Die Baurechtsnehmerin hat Be-<br />

gehren um eine Verlängerung des Vertrages spätestens 3 (drei) Jahre vor<br />

Vertragsablauf der Baurechtsgeberin schriftlich mitzuteilen. Können sich die<br />

Parteien bis zum Ablauf der Vertragsdauer über die Anpassung des Bau-<br />

rechtszinses nicht einigen, ist die verlangte <strong>Baurechtsvertrag</strong>sverlängerung<br />

gleichwohl zu unterzeichnen und dem Grundbuchamt einzureichen. Über die<br />

Höhe des neuen Baurechtszinses entscheidet danach gegebenenfalls das in<br />

Ziffer III/2.2 vorgesehene Schiedsgericht.


2.2 Ordentlicher Heimfall<br />

- 7 -<br />

Beim ordentlichen Heimfall, das heisst dem Erlöschen des Baurechts infolge<br />

Zeitablaufs oder Vereinbarung der Beteiligten, gehen sämtliche auf der Bau-<br />

rechtsparzelle stehenden Gebäulichkeiten und Anlagen in das Eigentum der<br />

Baurechtsgeberin über.<br />

Sind Gebäude und Anlagen im Zeitpunkt des Erlöschens des Baurechts nicht<br />

vollständig wertlos, ist die Baurechtsgeberin verpflichtet, für diese über-<br />

nommenen Gebäude und Anlagen der Baurechtsnehmerin eine Entschädi-<br />

gung in bar zu entrichten. Die Heimfallsentschädigung wird fällig auf den Tag<br />

des Erlöschens des Baurechts oder auf den Tag der Übertragung des Bau-<br />

rechts auf die Baurechtsgeberin. Die Entschädigungsansprüche der Bau-<br />

rechtsnehmerin bleiben in erster Linie den Hypothekargläubigern verhaftet,<br />

ohne deren Einwilligung eine Auszahlung der Entschädigungssumme nicht<br />

stattfinden kann. Zur Ermittlung der Höhe der Heimfallsentschädigung treffen<br />

die Parteien folgende Regelung: Bemessungsgrundlage sind der dannzuma-<br />

lige Marktwert der Liegenschaft, der dannzumalige Substanzwert der Baute<br />

und der dannzumalige absolute Bodenwert. Die Heimfallsentschädigung ent-<br />

spricht jenem Anteil am Marktwert der Liegenschaft, welcher dem Anteil des<br />

Substanzwertes der Baute an der Wertsumme von Substanzwert der Baute<br />

und absoluten Bodenwert entspricht und mit Hilfe der nachfolgenden Formel<br />

ermittelt wird:<br />

HFE = MWLt x<br />

Dabei ist verstanden unter:<br />

HFE Heimfallsentschädigung<br />

SWBt<br />

SWBt + ABWt<br />

MWLt Marktwert der Liegenschaft: der Preis, der bei einem Ver-<br />

kauf der Liegenschaft als Ganzes (das heisst Boden und<br />

Baute) unter normalen Verhältnissen im Heimfallszeit-<br />

punkt erzielt würde.


- 8 -<br />

SWBt Substanzwert der Baute: der um den branchenüblichen<br />

Prozentsatz für Altersentwertung und Abnutzung (Ab-<br />

schreibung) geminderte Preis, der für die Wiederer-<br />

stellung der Bauten und Anlagen unter normalen Verhält-<br />

nissen im Heimfallszeitpunkt zu zahlen wäre.<br />

ABWt Absoluter Bodenwert: der Preis, den ein Dritter für den<br />

Erwerb eines gleichen oder ähnlichen Grundstücks in un-<br />

bebautem Zustand unter normalen Verhältnissen im<br />

Heimfallszeitpunkt zahlen würde.<br />

Die Ermittlung von Marktwert der Liegenschaft, Substanzwert der Baute und<br />

absolutem Bodenwert soll partnerschaftlich erfolgen. Auf schriftlichen Antrag<br />

einer Partei erfolgen die allenfalls notwendigen Bewertungen durch einen ge-<br />

meinsam zu bestimmenden, neutralen Experten. Können sich die Parteien<br />

nicht innert Monatsfrist, ab dem Datum des Bewertungsantrags gerechnet, auf<br />

einen gemeinsamen Experten einigen, so nimmt der Obergerichtspräsident<br />

des Kantons Aargau auf Antrag einer Partei die Bestimmung des Experten<br />

endgültig vor. Die Bewertung des Experten ist für beide Parteien verbindlich<br />

und abschliessend, sofern nicht eine Partei innert Monatsfrist, ab dem Datum<br />

der Zustellung des Bewertungsergebnisses gerechnet, das Verfahren gemäss<br />

Ziffer 3.2 Absatz 2 hiernach (Schiedsgericht) beschreitet. Die Parteien tragen<br />

die Kosten des vorstehenden Bewertungsverfahrens (Experte, allenfalls<br />

Schiedsgericht) je zur Hälfte.<br />

Diese Vereinbarungen über die Folgen des Heimfalls sind im Grundbuch<br />

auf der Baurechtsparzelle und auf der Stammparzelle vorzumerken.<br />

(Heimfall nach Art. 779 c ZGB), und zwar im Nachgang zum Baurechts-<br />

zinspfandrecht.<br />

2.3 Vorzeitiger Heimfall<br />

Die Baurechtsgeberin ist berechtigt, die Übertragung des Baurechts mit allen<br />

Rechten und Pflichten auf sich selber zu verlangen (vorzeitiger Heimfall),<br />

wenn die Baurechtsnehmerin das ihr eingeräumte Baurecht in grober Weise<br />

überschreitet oder die Verpflichtungen aus diesem Vertrag gröblich verletzt<br />

(zum Beispiel Erstellung von unzulässigen Bauten, rechtswidrige Benutzung


- 9 -<br />

der Bauten und Freiflächen, Nichtbezahlung des Baurechtszinses, wiederhol-<br />

tes oder dauerndes Nichteinhalten der Auflagen, trotz schriftlicher Abmah-<br />

nung, gemäss Ziffer 3.1.2 hievor). Dieses Begehren der Baurechtsgeberin<br />

setzt eine förmliche Mahnung voraus und muss zudem der Baurechtsneh-<br />

merin mittels eingeschriebenem Brief mindestens drei Monate vorher ange-<br />

droht worden sein.<br />

Beim vorzeitigen Heimfall des Baurechts gilt für die Heimfallsentschädigung<br />

der Grundsatz von Artikel 779 g ZGB. Die Bezahlung der Heimfallsentschädi-<br />

gung erfolgt Zug um Zug gegen Abgabe der Erklärung betreffend Übertragung<br />

des Baurechts auf die Baurechtsgeberin zu Handen des Grundbuchamtes.<br />

Zur Ermittlung der Höhe der Heimfallsentschädigung verweisen die Parteien<br />

auf die Regelung beim ordentlichen Heimfall (Ziffer 2.2.2 Absatz 2 hievor),<br />

welche analog für den vorzeitigen Heimfall anzuwenden ist.<br />

Bezüglich des vorzeitigen Heimfalls erfolgt keine Vormerkung im Grundbuch.<br />

3. Baurechtszins und Baurechtszinspfandrecht<br />

3.1 Der anfängliche Baurechtszins<br />

Für die Einräumung des Baurechtes hat die Baurechtsnehmerin einen Bau-<br />

rechtszins zu entrichten. Für die ersten fünf Jahre, gerechnet ab dem 1. Janu-<br />

ar 2013, berechnet sich der Baurechtszins wie folgt:<br />

a) Hypothekarischer Referenzzinssatz<br />

bei Mietverhältnissen des BWO<br />

(z.Zt. 2.75 %)<br />

b) Bodenwert von 3098 m 2<br />

x Fr. 360.--/m 2<br />

(= CHF 1‘115‘280.--)<br />

c) 2.75 % Zins von CHF 1‘115‘280.--


- 10 -<br />

Dies ergibt zur Zeit einen Baurechtszins von CHF 30‘670.20 p.a. (in Worten:<br />

dreissigtausendsechshundertsiebzig Schweizer Franken und zwanzig Schwei-<br />

zer Rappen pro Jahr).<br />

Massgebend für den anfänglichen Baurechtszins ist der hypothekarische Re-<br />

ferenzzinssatz des 4. Quartals des Jahres 2012.<br />

Der Baurechtszins kann nie unter den per 1. Januar 2013 errechneten Bau-<br />

rechtszins fallen.<br />

Bei geringfügiger Verringerung der Baurechtsparzelle infolge Abtretung für<br />

den Strassenbau bleibt der Baurechtszins unverändert.<br />

Der Baurechtszins ist halbjährlich vorschüssig per 5. (fünften) Januar und 30.<br />

(dreissigsten) Juni jeden Jahres zu bezahlen, erstmals per 5. Januar 2013.<br />

3.2 Anpassung des Baurechtszinses<br />

Nach Ablauf der fünfjährigen festen Dauer wird der Baurechtszins jährlich per<br />

1. Januar angepasst, erstmals per 1. Januar 2018.<br />

Massgebend ist der jeweils im 4. Quartal des Vorjahres festgesetzte hypothe-<br />

karische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen des Bundesamtes für Woh-<br />

nungswesen (BWO).<br />

Der Baurechtszins ist zu 50 % (in Worten: fünfzig Prozent) indexgebunden. Er<br />

ist jährlich per 1. Januar der Teuerung anzupassen. Ausgangspunkt ist der<br />

Stand des Landesindexes der Konsumentenpreise (LIK) im Dezember 2012.<br />

Für die Anpassung massgebend ist der jeweilige Indexstand im Oktober des<br />

Vorjahres.<br />

Der Baurechtszins berechnet sich somit zum Beispiel am 1. Januar 2020 wie<br />

folgt:


0.50 x<br />

- 11 -<br />

Eine allfällige Verminderung des LIK führt zu keiner Reduktion des Baurechts-<br />

zinses.<br />

(Baurechtszins be-<br />

rechnet vom Bo-<br />

denwert von CHF<br />

1‘115‘280.-- mit<br />

dem Referenzzins-<br />

satz BWO des<br />

4. Quartals 2019)<br />

3.3 Erhöhung der Nutzfläche<br />

Bei einer nachträglichen höheren Ausnützung des Landes (An- und Neubau-<br />

ten, Dachausbauten, Aufstockungen usw.) erfährt der Landwert nach Mass-<br />

gabe der dannzumal möglichen Nutzung eine Anpassung. Die massgeblichen<br />

Aufwendungen werden zu 100 % berücksichtigt. Können sich die Parteien<br />

über den neuen Landwert nicht einigen, so entscheidet das Schiedsgericht<br />

darüber (vgl. Ziffer III/2.2 hienach).<br />

3.4 Baurechtszinspfandrecht<br />

Zur Sicherstellung des Baurechtszinses errichtet die Baurechtsnehmerin zu<br />

Gunsten der Baurechtsgeberin eine Grundpfandverschreibung in der drei-<br />

fachen Höhe des gegenwärtigen Baurechtszinses, also im Betrage von<br />

CHF 92‘010.-- (in Worten: zweiundneunzigtausendnullhundertundzehn<br />

Schweizer Franken) als Maximalhypothek und bestellt ein Grundpfandrecht im<br />

ersten Rang auf Grundbuch Biberstein Nr. <strong>1345</strong>.2 (selbständiges und dauern-<br />

des Baurecht). Es dürfen ihm keine anderen Pfandrechte im Range vorgehen.<br />

Sollte der Baurechtszins erhöht werden, so verpflichtet sich die Baurechtsneh-<br />

merin, alle Erklärungen abzugeben, um das Pfandrecht entsprechend zu er-<br />

höhen, sowie die allenfalls erforderlichen Rücktritte anderer Grundpfandgläu-<br />

biger zu beschaffen.<br />

+ 0.50 x<br />

(Baurechtszins be-<br />

rechnet vom Bo-<br />

denwert von CHF<br />

1‘115‘280.-- mit<br />

dem Referenzzins-<br />

satz BWO des<br />

4. Quartals 2019)<br />

x<br />

Index-<br />

stand LIK<br />

Oktober<br />

2019<br />

Indexstand LIK Dezember 2012


- 12 -<br />

Der Gläubigerin und Baurechtsgeberin ist vom Grundbuchamt Aarau eine be-<br />

glaubigte Kopie dieses Vertrages, mit der Eintragungsbescheinigung ver-<br />

sehen, als Beweismittel im Sinne von Art. 825 ZGB zuzustellen.<br />

III. Weitere Bestimmungen<br />

1. Weitere Bestimmungen zum Gegenstand des Baurechts<br />

1.1 Haftung<br />

Die Baurechtsnehmerin haftet für alle Schäden, für die der Grund- oder Wer-<br />

keigentümer einzustehen hat. Sie ist verpflichtet, sich gegen diese Risiken<br />

angemessen zu versichern. Sollte die Baurechtsgeberin für Schäden, die<br />

durch den Bestand oder die Benutzung des Gebäudes entstehen, in Anspruch<br />

genommen werden, so hat ihr die Baurechtsnehmerin hiefür vollen Regress<br />

zu leisten.<br />

1.2 Öffentliche Abgaben und Lasten<br />

Die Baurechtsgeberin entrichtet lediglich die Steuern des baurechtsbelasteten<br />

Grundstücks. Die Baurechtsnehmerin trägt alle anderen Steuern und Abga-<br />

ben, insbesondere Brandversicherungsbeiträge, Anschluss- und Benützungs-<br />

gebühren (Abwasser, Wasser, Elektrizität, Gas, TV usw.), Kehrichtgebühren,<br />

Steuern und andere Abgaben für sämtliche Bauten und Anlagen, die im Bau-<br />

recht erstellt werden sowie reglementarische Grundeigentümerbeiträge an die<br />

Kosten der Erstellung und Korrektion von öffentlichen Strassen und Anlagen.<br />

1.3 Amortisation, neuer <strong>Baurechtsvertrag</strong><br />

1.3.1 Amortisation<br />

Die Baurechtsnehmerin hat die auf der Baurechtsparzelle lastenden Grund-<br />

pfandschulden jährlich um 0.75 % (in Worten: null Komma sieben fünf Pro-<br />

zent) des jeweiligen Gebäudeversicherungswertes der Aarg. Gebäudeversi-<br />

cherung zu amortisieren.


- 13 -<br />

Die Parteien verpflichten sich, 20 Jahre vor Beendigung des Baurechtes, d.h.<br />

per 31. Dezember 2090, von einem anerkannten Immobilienschätzungs-<br />

experten eine Markwertschätzung nach den Grundsätzen in Ziffer II/2.2 hievor<br />

erstellen zu lassen. Nach Vorliegen dieser Schätzung darf die Baurechtsneh-<br />

merin bis zum Heimfall das Baurecht höchstens zu 70 % (in Worten: siebzig<br />

Prozent) dieses Markwertes grundpfändlich belasten. Eine Überbelehnung ist<br />

binnen zwei Jahren auf 70 % zu reduzieren.<br />

1.3.2 Pflichten vor Beendigung der gesamten <strong>Baurechtsvertrag</strong>sdauer<br />

Es verpflichten sich die Parteien, 15 (fünfzehn) Jahre vor Beendigung der ge-<br />

samten Baurechtsdauer Gespräche über einen allfälligen neuen Baurechts-<br />

vertrag aufzunehmen. Die Baurechtsgeberin teilt der Baurechtsnehmerin bei<br />

Interesse im Anschluss an die Gespräche mit, unter welchen Bedingungen ei-<br />

ne Erneuerung des Baurechts möglich ist. Die Baurechtsnehmerin hat unter<br />

Fristansetzung innerhalb von 12 (zwölf) Monaten nach Erhalt der Be-<br />

dingungen deren Annahme oder Ablehnung zu erklären. Schweigen gilt als<br />

Verzicht auf die Weiterführung. Die Bedingungen wie auch der Abschluss des<br />

definitiven <strong>Baurechtsvertrag</strong>es erfolgt vorbehältlich der nachträglichen Zu-<br />

stimmung seitens der Gemeindeversammlung.<br />

2. Weitere Bestimmungen zum Vertrag<br />

2.1 Weitere Verpflichtungen und Überbindungsklausel<br />

Sollten im Zusammenhang mit dem Baurecht Dienstbarkeiten oder andere<br />

Rechte nötig sein, verpflichtet sich die Baurechtsnehmerin jetzt schon, alle er-<br />

forderlichen Erklärungen in gehöriger Form abzugeben. Soweit die Bestim-<br />

mungen dieses <strong>Baurechtsvertrag</strong>es nicht zum Inhalt des Baurechts gemacht<br />

(vergleiche Artikel 779 b ZGB) oder sonst nicht im Grundbuch eingetragen<br />

werden können, ist die Baurechtsnehmerin verpflichtet, einem allfälligen<br />

Rechtsnachfolger alle Bestimmungen dieses Vertrages zu überbinden, ein-<br />

schliesslich der Überbindungsklausel. Die Überbindung hat auch zu erfolgen<br />

bei der Einräumung von Vorkaufsrechten, Kaufsrechten, Rückkaufsrechten<br />

und Schenkungsrückfallsrechten. Hervorzuheben ist schliesslich die Überbin-<br />

dung der Schiedsgerichtsklausel gemäss Ziffer III/2.2 hiernach.


2.2 Schiedsgericht<br />

- 14 -<br />

Über allfällige Streitigkeiten unter den Parteien des Baurechtsverhältnisses<br />

soll ein Schiedsgericht mit Sitz in Biberstein endgültig entscheiden. Jede Par-<br />

tei kann einen Schiedsrichter/eine Schiedsrichterin bestellen. Kommt eine<br />

Partei ihrer Verpflichtung zu dieser Ernennung innert 30 (dreissig) Tagen nach<br />

Aufforderung durch die andere Partei nicht nach, so ist diese/r durch den<br />

Obergerichtspräsidenten des Kantons Aargau zu bestimmen. Wenn sich die<br />

zwei Schiedsrichter/Innen nicht auf eine dritte Person als Präsident/In einigen,<br />

wird diese/r durch den Obergerichtspräsidenten des Kantons Aargau bezeich-<br />

net.<br />

Für das Schiedsgericht und dessen Verfahren gilt Art. 353 ff. der Schweizeri-<br />

schen Zivilprozessordnung.<br />

2.3 Kosten<br />

Die im Zusammenhang mit diesem Vertrag entstehenden Kosten (Geometer,<br />

Grundbuchamt, Notar) tragen die Parteien je zur Hälfte. Die Kosten einer all-<br />

fälligen Aufhebung bestehender Grundpfandrechte trägt die Baurechtsgebe-<br />

rin; die Kosten für Anpassungen oder Neuerrichtungen trägt die Baurechts-<br />

nehmerin.<br />

3. Formelles<br />

Die ordentliche Gemeindeversammlung vom 17. Juni 2011 hat den Gemein-<br />

derat Biberstein zum Abschluss dieses <strong>Baurechtsvertrag</strong>es ermächtigt. Der<br />

Beschluss der Gemeindeversammlung ist rechtskräftig.<br />

4. Verschiedene Vertragsbestimmungen<br />

4.1 Sofern und soweit dieser Vertrag keine abweichenden Bestimmungen enthält,<br />

gelten die Art. 779 a bis 779 l und 682 ZGB.


- 15 -<br />

4.2 Die neue Dienstbarkeit geht den bereits im Grundbuch eingetragenen Anmer-<br />

kungen, Vormerkungen und beschränkten dinglichen Rechten im Range nach.<br />

4.3 Die Parteien sind vom Notar darauf aufmerksam gemacht worden, dass die<br />

öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften dieser Dienstbarkeitsbegründung in je-<br />

dem Falle vorgehen.<br />

4.4 Die Baurechtsnehmerin kennt die Gefahrenkarte Hochwasser und deren Aus-<br />

sage zur Baurechtsparzelle.<br />

4.5 Die Verlegung der Starkstromfreileitung auf der Baurechtsparzelle ist Sache<br />

der Baurechtsgeberin. Diese sorgt dafür, dass die Verlegung so rechtzeitig er-<br />

folgt, dass die Bauarbeiten der Baurechtsnehmerin nicht verzögert werden.<br />

4.6 Das Original dieser Urkunde dient dem Grundbuchamt Aarau als Rechts-<br />

Aarau, den<br />

grundausweis und wird bei diesem deponiert.<br />

Für die Parteien werden beglaubigte Fotokopien dieser Urkunde erstellt.<br />

_____________<br />

Die Baurechtsgeberin<br />

Einwohnergemeinde Biberstein<br />

Im Namen des Gemeinderates:<br />

Der Gemeindeammann: Der Gemeindeschreiber:<br />

(Peter Frei) (Stephan Kopp)


- 16 -<br />

Die Baurechtsnehmerin<br />

Genossenschaft Wogeno Aargau<br />

(Rolf Wagner) (Urs Witschi)<br />

B E U R K U N D U N G<br />

Der unterzeichnete Dr. Markus Siegrist, aargauischer Notar, in Aarau,<br />

beurkundet:<br />

1. dass er diese Urkunde verfasst und dabei die gesetzlichen Vorschriften befolgt<br />

hat;<br />

2. dass die Einwohnergemeinde Biberstein von Gesetzes wegen durch den Ge-<br />

meinderat und dieser durch die Herren Peter Frei, Gemeindeammann, und<br />

Stephan Kopp, Gemeindeschreiber, beide in Biberstein, rechtsgültig vertreten<br />

wird;<br />

3. dass die Genossenschaft Wogeno Aargau als Genossenschaft mit Sitz in Ba-<br />

den (Firmennummer: CH-400.5.005.715-4) im Handelsregister des Kantons<br />

Aargau eingetragen ist und gemäss diesem Eintrag durch die kollektiv zu zwei-<br />

en zeichnungsberechtigten Herren Rolf Wagner, von Kölliken/AG, in Rheinfel-<br />

den/AG, Präsident der Verwaltung, und Urs Witschi, von Wiggiswil, in Ennetba-<br />

den, Mitglied der Verwaltung, rechtsgültig vertreten wird;<br />

4. dass ihm die handlungsfähigen Urkundsparteien, nämlich die Herren Peter Frei,<br />

Stephan Kopp, Rolf Wagner und Urs Witschi, persönlich erklärt haben, sie hät-<br />

ten diese Urkunde gelesen und sie seien mit deren Inhalt einverstanden;


- 17 -<br />

5. dass die Urkundsparteien hierauf diese Urkunde vor ihm eigenhändig unter-<br />

zeichnet haben.<br />

Aarau, den<br />

A N M E L D U N G<br />

Dem Grundbuchamt Aarau werden hiermit angemeldet:<br />

1. Zur Eintragung<br />

Der Notar:<br />

1.1 Die Dienstbarkeit "Baurecht zur Erstellung einer Wohnüberbauung für den ge-<br />

meinnützigen Wohnungsbau" z.L. Grundbuch Biberstein Nr. 1154 (<strong>Parzelle</strong><br />

<strong>1345</strong>) bis am 31. Dezember 2110;<br />

1.2 Die Verselbständigung unter Eröffnung eines neuen Grundbuchblattes gemäss<br />

Art. 7 GVO;<br />

1.3 Die Grundpfandverschreibung über CHF 92‘010.-- z.G. der Baurechtsgeberin<br />

mit Grundpfandrecht ersten Ranges auf dem Blatt des selbständigen und dau-<br />

ernden Baurechts.<br />

2. Zur Vormerkung<br />

2.1 Die Vereinbarung betreffend Heimfall gemäss Ziffer II/2.2 im Nachgang zum<br />

Grundpfandrecht auf der Stammparzelle und dem Blatt des selbständigen und<br />

dauernden Baurechts;<br />

2.2 Die Aufhebung des Vorkaufsrechtes des Inhabers des Baurechtes am belaste-<br />

ten Grundstück gemäss Ziffer II/1.2.2 im Nachgang zur Vormerkung gemäss<br />

Ziffer 2.1 auf der Stammparzelle;


- 18 -<br />

2.3 Die Änderung des Vorkaufsrechts gemäss Ziffer II/1.3.2 auf dem Blatt des selb-<br />

ständigen und dauernden Baurechts.<br />

Aarau, den<br />

Der Notar:

Hurra! Ihre Datei wurde hochgeladen und ist bereit für die Veröffentlichung.

Erfolgreich gespeichert!

Leider ist etwas schief gelaufen!