Energetische Modernisierung

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Energetische Modernisierung

Referat 1:

Die Mietkaution

Modernisierungsankündigung und –

durchführung aus Vermietersicht

RA Kai-Peter Breiholdt,

Fachanwalt für Miet-

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und

0 0 %

Wohnungseigentumsrecht

alle Rechte vorbehalten.

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HAUS & GRUND

BERLIN

IHRE EIGENTÜMERSCHUTZ-GEMEINSCHAFT

Landesverbandskonferenz 13.6.2013


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare

Primärenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

2. durch die auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig

eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird,

3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu

vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder

7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Wichtig: Nr. 2 und 7 berechtigen nicht zur Mieterhöhung


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Neu: „bauliche Veränderung“ (bisher: „Maßnahme)

Der Begriff der „Veränderung“ ist weiter als der der Maßnahme

Hintergrund: Der Begriff soll weit ausgelegt werden neben den

Eingriffen in die Bausubstanz auch Eingriffe in die

Gebäudetechnik umfassen


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Energetische Modernisierung (Nr.1):

Endenergie: Das was am Haus ankommt.

Einsparung von Endenergie

Dieselbe Energiedienstleistung (z.B. Heizung) wird mit weniger

Nutzenergie erbracht:

Bsp.: Wärmedämmung oder Fensteraustausch. Für die gleiche

Raumtemperatur muss der Mieter jetzt weniger heizen.

bessere Effizienz bei Bereitstellung der Nutzenergie:

Bsp.: Die bisherige Heizung hat einen Nutzungsgrad von 70 %:

Vom gelieferten Öl (Endenergie) verbraucht die

Heizungsanlage also 30 %; der Mieter kann 70 % zum

Heizen nutzen (Nutzenergie). Wird eine neue

Heizungsanlage mit einem Nutzungsgrad von 85 %

eingebaut, geht nur 15 % der Endenergie „verloren“.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Unklar: Die bestehende Heizung wird optimiert, indem

bestimmte Einstellungsarbeiten vorgenommen werden. Frage:

ist das nicht eigentlich Wartung?

Unklar: Einbau von Sonnenkollektoren, um die

Warmwassererzeugung zu unterstützen.

• Die Nutzenergie bleibt gleich, weil der Energiebedarf des

Hauses unverändert bleibt.

• Aber es wird weniger Heizöl verbraucht, der Mieter muss

hierfür weniger zahlen.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

• „nachhaltig“:

es reicht jede messbare Einsparung, eine Mindesteinsparung ist

nicht erforderlich

zeitliche Komponente, die Einsparung darf nicht nur

vorübergehend sein

• „in Bezug auf die Mietsache“:

Abgrenzung zu Ziffer 2; in Ziffer 1 muss die Ersparnis dem Mieter

zu Gute kommen, in Ziffer 2 reicht es, dass die Allgemeinheit

profitiert.


Einsparung von (nicht erneuerbarer) Primärenergie

(Nr.2):

Einsparung bezieht sich nicht auf das Mietobjekt,

Es reicht, dass die Einsparung der Allgemeinheit zu gute kommt

Bsp.: Photovoltaikanlage, der Strom wird „verkauft“, Umstellung von Öl

auf Holzpellets

„Klima geschützt“: bewusst weite Formulierung, damit

auch künftige technische Entwicklungen darunter

fallen.

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Modernisierung Ankündigung und Durchführung


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Wasserverbrauch (Nr. 3)

„nachhaltig“: messbar und dauerhaft

nach wie vor unklar: Einbau von Wasserzählern – ob eine

Einsparung erfolgt, hängt vom Verhalten des Mieters ab.

BGH bejaht eine Duldungspflicht, wenn gesetzliche

Verpflichtung besteht (VIII ZR 84/08), wie z.B. in der

Hamburger BauO (nachträglicher Einbau).


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Ziffer 4: Gebrauchswerterhöhung, § 559 Abs. 1

Alt. 1 BGB a.F.

Ziffer 5: dauerhafte Verbesserung allgemeiner

Wohnverhältnisse = § 559 Abs. 1 Alt. 2

BGB a.F.

Ziffer 6: vom Vermieter nicht zu vertreten = § 559

Abs. 1 Alt. 4 BGB a.F.

Ziffer 7: Schaffung neuen Wohnraums = § 554

Abs. 2 Alt. 3 BGB a.F.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

§ 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und

Rechtsmängeln

(1a): Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der

Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer

Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung

nach § 555b Nummer 1 dient.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Es wird nur auf § 555b Nr. 1 BGB verwiesen

Das heißt: Nicht bei jeder „energetischen“ Modernisierung ist die

Minderung ausgeschlossen: Nur wenn Endenergie eingespart wird, der

Mieter also selbst weniger zahlen muss

Wird also eine Photovoltaikanlage eingebaut, die Strom in das

allgemeine Netz einspeist (Fall des § 555b Nr. 2 BGB), kann der Mieter

normal mindern.

Drei-Monatszeitraum: Die Befristung des Minderungsausschlusses soll

einen Anreiz für den Vermieter darstellen, die Baumaßnahme zügig

abzuwickeln. Warum die Maßnahme einen bestimmten Zeitraum dauert, ist

unerheblich: er gilt auch wenn eine Maßnahme in vier Wochen hätte

durchgeführt werden können und nur wegen Bauproblemen oder

Planungsfehler o.ä. drei Monate dauert.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Kann der Zeitraum „aufgespalten“ werden?

Was ist, wenn mehrere Maßnahmen zur energetischen Sanierung

aufeinander folgen?

Richtig ist m.E.: Es kommt auf das angestrebten Ziel der Maßnahme

an. Folgt nach deren Abschluss eine neue, läuft die drei-Monatsfrist

wieder neu.

Man wird hier aber wohl nicht auf das einzelne Gewerk abstellen

können, sondern auf den beabsichtigten Erfolg. Wenn eine

Dämmung von Fassade und Dach erfolgen soll, dürfte das als eine

Maßnahme gelten.

Eine „künstliche“ Aufspaltung der Maßnahmen dürfte den

Minderungsausschluss nicht bewirken. Es stellt sich auch die Frage,

ob eine „scheibchenweise“ Modernisierung wirtschaftlich sinnvoll ist.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Kombination von Erhaltung und Modernisierungsmaßnahmen:

Energetische Modernisierung dient zugleich der Erhaltung der

Mietsache

Bsp.: Wärmedämmung (Modernisierung) der Fassade mit

gleichzeitiger Erneuerung des Außenputzes (Erhaltung).

Erhaltung und Sanierung werden parallel durchgeführt

Bsp.: Heizungsmodernisierung und Reparatur des Fahrstuhls.

Grundsatz:

Minderungsausschluss besteht auch, wenn die energetische

Modernisierung zugleich der Erhaltung der Mietsache dient


§ 555c BGB: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor

ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die

Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen

Zügen,

den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,

den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt

werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist

des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.

(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555bNummer

1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen

auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer

unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen

Mieterhöhung führen.

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Modernisierung Ankündigung und Durchführung


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Ankündigungsfrist: Für die Berechnung „fängt man

von vorne an“

Bsp.: Die Arbeiten sollen am 15. September beginnen (Fristende)

Zugang der Ankündigung am 14. Juni, Beginn der Frist am 15.

Juni, Ende am 15. September.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Nr. 1:

„Art der Maßnahme“: z.B. energetische Modernisierung

„in wesentlichen Zügen“:

Das soll klar stellen, dass insbesondere hinsichtlich Art um Umfang

keine überhöhten Anforderungen gestellt werden dürfen.

Der Mieter soll eine „Vorstellung davon bekommen, wie er durch die

geplanten Maßnahmen beeinträchtigt wird“ (BGH NJW 2012, 63).

Bei einer energetischen Modernisierung muss dargelegt werden,

dass überhaupt eine Energieeinsparung erfolgt.

Eine genaue Bezifferung oder gar Wärmebedarfsberechnung ist

nicht nötig

Angabe von Pauschalwerten genügt (vgl. Absatz 3); der Mieter

muss aber erkennen können, welchen energetischen Nutzen sich

der Vermieter von der Maßnahme verspricht und wie er –

ausgehend von den Werten – zu dieser Einschätzung gelangt

Wenn möglich, sollten daher konkrete Werte angegeben werden

(Akzeptanz beim Mieter)


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Nr. 2: Auch beim Beginn ist jetzt das Wort „voraussichtlich“ eingefügt

Nr. 3:

Pflicht zur Angabe, wenn eine Mieterhöhung erfolgen soll

voraussichtliche künftigen Betriebskosten, wenn sich diese durch

Modernisierung ändern.

Wenn die Höhe der Kosten noch nicht bekannt: Schätzen und

Mieter auf die Ungenauigkeit der Schätzung hinweisen


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

§ 555d BGB: Duldung von Modernisierungsmaßnahmen,

Ausschlussfrist

1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die

Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen

Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter

Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch

anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung

und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende

Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben

bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind

nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die

Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der

auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform

mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die

Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die

Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn

der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und

er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung

unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf

die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie

spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt

werden.

(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form

und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf

die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten

Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.

(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.

(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Abs. 2:Interessenabwägung

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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

o Abwägung: Interessen Mieter, andere Mieter, Vermieter,

Klimaschutz und Energieeinsparung

Hinweis: Die Abwägungsgründe sind nicht mehr enthalten. Sie

gelten aber weiter.

vorzunehmende Arbeiten

bauliche Folgen

vorausgegangene Aufwendungen des Mieters (Standardfall:

Gasetagenheizung)

o Ausdrücklich Satz 2: die zu erwartende Mieterhöhung und künftige

Betriebskosten spielen nur im Rahmen von § 559 Abs. 4 und 5 eine

Rolle.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Absatz 3: Ausschlussfrist für Mieter

Frist ist neu eingeführt

Wichtig: Mieter muss auch die wirtschaftlichen Härtegründe mitteilen –

obwohl diese nur im Rahmen der Mieterhöhung berücksichtig werden.

Vermieter soll wissen, ob er die Miete erhöhen kann.

Frist wie bei Kündigung nach § 555e Abs. 1: Dauer hängt vom Zugang

der Erklärung ab: Ein Monat und ein Tag bis max. ein Monat und 29/30

Tage

Zugang der Ankündigung am 1. Juni: Ablauf der Frist am 31. Juli

Zugang der Ankündigung am 30. Juni: Ablauf der Frist am 31. Juli

Satz 2: Frist läuft nur, wenn Modernisierungsankündigung vollständig

ordnungsgemäß ist. (Bei nicht oder nicht ordnungsgemäß angekündigter

Maßnahme ist die Duldungspflicht schon gar nicht fällig)


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Absatz 4: Fristversäumung durch Mieter

Härtegründe sind nach Fristablauf noch zu berücksichtigen, wenn den

Mieter kein Verschulden trifft.

Bsp.: Gründe sind erst nach Fristablauf entstanden

Mitteilung muss unverzüglich in Textform erfolgen

Personale Härtegründe können zeitlich „unbegrenzt“ vorgebracht

werden

Bsp.: Eine Krankheit kann es als geboten erscheinen lassen, den

Baubeginn zu verschieben, allerdings nur in Extremfällen

wirtschaftliche Härtegründe werden nur bis zum Beginn der Arbeiten

berücksichtigt

Grund: Klare Verhältnisse bis zum Baubeginn

.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Absatz 5: Fehlender Hinweis auf die Härteregelung

in der Modernisierungsankündigung

Frist läuft für Mieter nicht, wenn der Hinweis auf die

Härteregelung in der Modernisierungsankündigung fehlt. Auch

hier gilt: Nach Beginn der Arbeiten wird der Mieter mit den

wirtschaftlichen Härtegründen nicht mehr gehört


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

§ 555f BGB: Vereinbarungen über Erhaltungs-

oder Modernisierungsmaßnahmen

Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus

Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen

Vereinbarungen treffen, insbesondere über die

1. zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen,

2. Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des

Mieters,

3. künftige Höhe der Miete.


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Modernisierung Ankündigung und Durchführung

Vielen Dank

für

Ihre Aufmerksamkeit .

Kai-Peter Breiholdt

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