Sonderausgabe des M V Basel 1891 - Mieterverband

Juni 2013
M&W
Sonderausgabe
des MV Basel 1891
JA zu den MV-Mieterschutzinitiativen
NEIN zur Mogelpackung «Gegenvorschlag»
Jahresbericht 2012
Einladung zur Jahresversammlung vom 25. Juni 2013

Editorial
Einladung
MV Basel 1891: Einladung
zur Jahresversammlung
Geschätzte Mitglieder
Lieber Leserinnen und Leser
Nach einem erfolgreichen Jahr darf ich sagen: Der Mieterinnen- und Mieterverband
Basel ist sehr gut unterwegs. Wir konnten sowohl auf politischer Ebene wie auch bei
der Unterstützung unserer Mitglieder beim Wahrnehmen ihrer Rechte erhebliche Erfolge
verzeichnen. Zudem steigen unsere Mitgliederzahlen weiter stetig an. Weitere
Details entnehmen Sie bitte diesem Jahresbericht.
Im vergangenen Jahr hat die stimmberechtigte Bevölkerung der Schweiz über drei
mieterfeindliche Vorlagen abgestimmt, gegen welche wir uns zusammen mit unserem
gesamtschweizerischen Mieterverband stark machten (Stichwort: Bausparen für gut
Situierte). Und wir haben alle erfolgreich verhindern können! Auch für unseren kantonalen
Verband stehen in den nächsten Monaten sehr wichtige Abstimmungen an.
Als Anwältin besonders am Herzen liegt mir die Gesetzesinitiative, welche der MV Basel
2011 eingereicht hat und all jene Mieterinnen und Mieter dieses Kantons betrifft,
welche ihre Rechte auf dem Rechtsweg geltend machen wollen resp. müssen. Wenn Sie
beispielsweise eine ungerechtfertigte Kündigung anfechten wollen und vor der Schlichtungsstelle,
deren Verfahren kostenlos ist, keine Einigung erzielen können, so sind Sie
gezwungen, das Gericht anzurufen. Dann müssen Sie zuerst einen sogenannten Kostenvorschuss
an die Gerichtskosten bezahlen, welcher sich nach der Höhe des Mietzinses
richtet und sich in einem dreistelligen Bereich bewegt.
Wir wollen hier eine Änderung: Sie sollen Anrecht auf ein gebührenfreies Verfahren
für alle gerichtlichen Instanzen im Kanton haben. Einige andere Kantone haben
das bereits eingeführt. Daneben soll auch unsere Verfassungsinitiative, welche u.a.
das so wichtige Abbruchschutzgesetz rettet, noch 2013 zur Abstimmung gelangen.
Das Thema «Wohnen» erscheint seit einigen Monaten nun endlich auf der Agenda der
grossen Parteien und der Tagespolitik, da sich der Wohnraum immer mehr verteuert,
obwohl die Zinsen für das Fremdgeld nach wie vor sinken. Zunehmend wird die prekäre
Lage auf dem Wohnungsmarkt in den Ballungszentren missbraucht, um von den
Mieter/innen sehr viel höhere Mietzinse abzuschöpfen. Gegen diese Auswüchse werden
wir weiterhin entschieden vorgehen.
Ich möchte mich an dieser Stelle ganz herzlich für den enormen Einsatz des ganzen
Teams des MV Basel bedanken - und bei Ihnen, liebe Mitglieder, für Ihre Treue und
Ihr Engagement.
Ich freue mich, Sie an der Jahresversammlung 2013 begrüssen zu dürfen und hoffe
auf Ihr zahlreiches Erscheinen!
Freundliche Grüsse
Kathrin Bichsel, Präsidentin
Dienstag, 25. Juni 2013
18.00 Uhr
Treffpunkt Vorplatz «Sud» (Burgweg 7, 4058 Basel)
Treffpunkt im Hof, Jahresversammlung im Saal:
«Sud» vis-à-vis «Lebendiger Burgweg»
19.15 Uhr
Jahresversammlung
Sud (Areal ehemalige Warteck-Brauerei)
Burgweg 7, 4058 Basel
Statutarische Geschäfte
Traktanden
1. Begrüssung durch das Präsidium
2. Mitteilungen
3. Protokoll der Jahresversammlung vom 18. Juni 2012
4. Jahresberichte und Verbandsfinanzen
4.1 Berichte des Präsidiums, des Sekretariats und der Rechtsabteilung
4.2 Jahresrechnung 2012
4.3 Décharge
4.4 Budget 2013
4.5 Wahlen (Präsidium; übriger Vorstand; Kassierin; Revisorinnen)
5. Diverses
Gemäss Statuten müssen allfällige Wahlvorschläge und Anträge, welche in
dieser Versammlung eingebracht werden sollen, dem Sekretariat spätestens
fünf Tage vor der Versammlung schriftlich eingereicht werden. Das Protokoll
der Jahresversammlung 2012 wird an der Versammlung aufliegen und
kann vorgängig telefonisch bezogen werden.
20.15 Uhr
«Bier und Brezel»
Im Anschluss an die statutarischen Geschäfte laden wir Sie gerne zu einem
diesmal etwas anderen «kleinen Apéro» ein in Form von Bier & Brezel, passend
zum Ort des Geschehens (ehemalige Warteck-Brauerei). Wie jedes Jahr
soll auch dieser «kleine Apéro» nicht zuletzt die gegenseitige Kontaktnahme
innerhalb der Mitglieder sowie mit den einzelnen Vorstandspersonen
fördern.
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Impressum
Herausgeber: Basler Mieterinnen- und Mieterverband
(MV Basel 1891).
Am Claraplatz. Postfach 396, 4005 Basel
Verantwortlich: Beat Leuthardt
Bilder: MV Basel 1891 (ausser Seite 5 unten: Giuseppe
Varsalona)
Gestaltung: Markus Traber, St.Gallen
Druck: Kostas Druck, 4123 Allschwil
«Lebendiger Burgweg» (Massenkündigungen): Fassadenelemente
MV Basel 1891

Jahresbericht 2012
Lauter ‹Ehrenmeldungen›
Erfreulicherweise nimmt unser
Mitgliederbestand von Jahr zu
Jahr zu. Es ist daher stets eine grosse
Befriedigung für mich, am Ende des
Jahres diesen Mitgliederbestand zu
ermitteln. Mit unseren vielen Neueintritten
werden die verhältnismässig
wenigen Austritte (Hauptgrund:
«eigenes Häusle gekauft»)
weit überkompensiert. Für die damit
verbundenen stillen Arbeiten
im Hintergrund verdient mein langjähriges
Administrationsteam ein
grosses Lob.
MV Basel 1891
Patrizia Bernasconi, Geschäftsleiterin
MV Basel
Wachstum bedeutet mehr Ressourcen,
um Ihre mietrechtlichen und
wohnpolitischen Probleme einer
Lösung näherzubringen. Tausende
von Einzel- und Gruppenberatungen
führen wir pro Jahr mit Ihnen
zusammen durch. Dass unsere
ebenfalls permanent wachsende –
ländliche – Partnerorganisation aus
unserer Bürogemeinschaft im Berichtsjahr
auszog, erlaubte uns, unser
Beratungsangebot zu erweitern
und den steigenden Anforderungen,
der komplizierter werdenden Materie
und auch der wachsenden Zahl
Rat Suchender anzupassen. Erfreuliches
Ergebnis dieser Restrukturierung:
Wir konnten unsere Präsenzzeiten
erneut ausweiten und organisieren
die Rechts- und Wohnfachberatungen
noch besser. Und wir
haben unsere neuen Angebote (etwa
die Mandatsberatungen inklusive
Schlichtungs-Begleitdienst) konsolidiert.
Mit dem Vorschlag, unsere
Vertrauensanwältin und Rechtsberaterin
Diana Göllrich zusätzlich
für den Vorstand zu wählen, wollen
wir dieser Entwicklung Rechnung
tragen.
Jahresrechnung und Bilanz
Erfolgsrechnung Budget 2012 Rechnung 2012 Budget 2013
Merkblätter 4’000.00 3’710.00 3’500.00
Mitgliederbeiträge 884’700.00 894’944.50 903’200.00
Beratungen 23’000.00 28’115.00 27’000.00
Spenden/übriger Ertrag 21’000.00 18’643.33 21’000.00
Total Ertrag 932’700.00 945’412.83 954’700.00
Merkblätter 3’000.00 2’640.25 2’500.00
Abgaben 320’000.00 319’436.10 323’600.00
Personalaufwand 415’000.00 407’477.70 430’000.00
Verwaltungsaufwand 146’300.00 150’292.31 143’300.00
«Werbung/Aktionen/Kampagnen
(gebildete Rückstellungen: 20’000)» 20’000.00 37’084.68 28’300.00
Abschreibungen 13’000.00 4’580.50 5’000.00
Total Aufwand 917’300.00 921’511.54 932’700.00
Reingewinn/-verlust 15’400.00 23’901.29 22’000.00
«Ehrenmeldungen» auch aus den
Wahlen im Herbst 2012. Da wurde
ich gemeinsam mit den Vorstandsmitgliedern
Heidi Mück und Dr. Jürg
Meyer sowie mit unserer Vertrauensanwältin
Dr. Tanja Soland, alles langjährige
Mitglieder des Grossen Rates
(Kantonsparlament), glanzvoll bestätigt.
Es ist wichtig, dass der MV Basel
im Grossen Rat gut vertreten ist und
Ihre Anliegen noch verstärktes Lobbying
geniessen können. Wie wichtig
es ist, dass wir stets einen Schritt
Vorsprung haben und rasch und clever
reagieren können, zeigte sich
das ganze Grossratsjahr hindurch.
Gleich dreifachen nationalen Erfolg
konnten wir im Berichtsjahr feiern.
Denn alle drei ungerechten Steuerinitiativen,
welche die Vermieter
einseitig bevorteilt hätten, konnten
wir – fast schon im Alleingang – zugunsten
der Mieter/innen im Lande
entscheiden.
Dies ist das Verdienst des Schweizer
Mieterinnen- und Mieterverbands
(SMV), dessen Vorstandsmitglied
ich seit 2010 sein darf. Dort im
SMV gilt es, im Austausch mit einflussreichen
SMV-Vorstandskolleg/
innen wie Alain Berset (inzwischen
Bilanz per 31.12.11 per 31.12.12
Aktiven Passiven Aktiven Passiven
Flüssige Mittel 326’365.57 397’595.77
Debitoren 1’055.49 981.31
Aktive Rechnungsabgrenzung 16’479.85 21’596.00
Anteilscheine 2’700.00 2’700.00
Mobiliar/EDV 466.00 8’928.00
Kreditoren 27’485.60 42’932.30
Passive Rechnungsabgrenzung 39’996.80 46’779.58
Rückstellungen 128’848.90 167’452.30
Vermögen 127719.88 150’735.61
Gewinnn/Verlust 23’015.73 23’901.29
Total Aktiven/Passiven 347’066.91 347’066.91 431’801.08 431’801.08
Wahlen 2012: Spitzenergebnisse
für das Team des MV Basel
zum Bundesrat gewählt), Marina Carobbio,
Carlo Sommaruga und Jacqueline
Badran bundespolitische
Arbeit zu leisten. Diese färbt positiv
auf unseren MV Basel ab, und auch
Sie als unser MV Basel-Mitglied profitieren
nach meiner Auffassung
letztlich davon.
In Bern kommt mir dabei entgegen,
dass ich als seit 28 Jahren in Basel
lebende Tessinerin auch im nationalen
Vorstand das Gemeinsame
und Verbindende suche und fördere.
Rückmeldungen zeigen mir, dass es
mir dabei gelingt, Ansprüche trotz
sprachregionaler Unterschiede zu
bündeln und Konsens herzustellen.
Auch das ist letztlich im einheitlichen
Interesse einer gesamtschweizerisch
mieterfreundlichen Wohnund
Bodenpolitik.
Schliesslich unsere beiden Mieterschutzinitiativen.
Diese benötigen
Ihr kräftiges JA. Denn mit dem so genannten
«Gegenvorschlag» legt der
Regierungsrat ein blosses Investorenfördergesetz
vor. Das ist eine Mogelpackung
und muss mit allen Mitteln
mit NEIN beantwortet werden.
Wir werden im Grossen Rat erneut
unsere – d.h. also auch Ihre –
Anliegen einbringen. Aber vermutlich
werden wir von den Geldinteressen
in die Ecke gestellt werden. Im
Herbst dürfte es dann zu einer oder
mehreren Volksabstimmungen
kommen. Für Sie als Mieter/in gilt
ab sofort – und das ist unsere grosse
Bitte an Sie: Bleiben Sie wachsam.
Achten Sie auf unsere Empfehlungen
und Parolen. Und prägen Sie
sich und Ihren Nachbar/innen schon
jetzt die Abstimmungsparolen ein:
JA zu unseren Mieterschutzinitiativen.
Und NEIN zur regierungsrätlichen
«Gegenvorschlags»-Mogelpackung.
Patrizia Bernasconi
Geschäftsleiterin MV Basel
3

Jahresbericht 2012
Der MV Basel 1891 ist auf Ihr
Häufig und positiv berichten die
Medien jahraus, jahrein über
die Anliegen des MV Basel 1891 und
die von ihm repräsentierten Nöte
der Mietparteien im Stadtkanton.
Im Vordergrund stehen dabei spektakuläre
Sammelklagen gegen Massenkündigungen
oder gegen ungerechtfertigte
Sanierungserhöhungen.
Ebenfalls im Fokus der Medien
ist das starke politische Engagement
des MV Basel und seiner Vertreter/innen
im Grossen Rat und natürlich
bei Volksabstimmungen.
Demgegenüber kommt im Medienalltag
eindeutig zu kurz, dass
der MV Basel zusätzlich permanent
Rechtsberatung anbietet – Dauer-
Sprechstunde sozusagen. So findet
jedes unserer Mitglieder über unsere
unterschiedlichen Kanäle Rat –
und dies von Montag 9 Uhr bis Donnerstag
19 Uhr sowie an Freitagen
und gar an Samstagen. (Die ganze
Dienstleistungspalette erhalten Sie
jeweils mit dem Jahresversand im
Januar; das A4-Blatt kann aber auch
jederzeit bei unserem Sekretariat
und über unsere Internet-Seiten bezogen
werden.)
Diese Einzelfall-Rechtsberatung
nimmt in unserer Beratungstätigkeit
einen ausserordentlich grossen
Umfang ein. So hatten wir im Berichtsjahr
3654 telefonische Kurzberatungen
zu verzeichnen, weiter
rund 2000 persönliche Kurzberatungen
(abendliche «Sprechstunde»),
53 Rechtsberatungen auf Termin
und über 2000 Kontakte (574
Aktenfälle) betreffend schriftliche
Beratungen. Dies macht in der Einzelfall-Rechtsberatung
rund 8000
Erfolgreiche MV-Teams, hier stellvertretend
(von links): Ruedi Spöndlin, Rosamunde
Ris (Chefadministratorin), Patrizia
Bernasconi (Geschäftsleiterin) und
Franziska Sager (scheidende Rechtsexpertin)
mit Hund Flin
4
Kontakte aus. (Hinzu kommen dann
nochmals rund 1000 Kontakte bei
der Gruppen-Rechtsberatung, auch
Sammelklagen genannt.) Wer immer
sich vertrauensvoll an uns, den
MV Basel 1891, wendet, soll auf anteilnehmende,
engagierte und parteiliche
Rechtsexpert/innen treffen.
Und jede Rat suchende Person soll
mit einem besseren Gefühl wieder
zur Tür hinausgehen können als
beim Eintreten. Gerade angesichts
vielfach zweifelhafter Gesetze und
behördlicher Praktiken war dies
Kompetent, nüchtern, engagiert:
unsere Rechtsexpert/innen
Eine unerwartet hohe
Nebenkostenabrechnung
bringt manches
Haushaltsbudget aus dem
Gleichgewicht. So auch
bei unserem Mitglied
Frau Meyer (Symbolname),
die heute in die
Sprechstunde des MV Basel
gekommen ist und
jetzt bei mir im Beratungsbüro
sitzt. Sie soll
250 Franken mehr Warmwasserkosten
als letztes
Jahr bezahlen. Sie hat
aber, wie sie sagt, ihr Benutzerverhalten
kaum
verändert. Frau Meyer
war schon vor zwei Wochen bei mir
in der Beratung.
Verwaltung lenkt nicht ein
Damals haben wir gemeinsam einen
Brief an die Liegenschaftsverwaltung
formuliert, in welchem sie
eine Erklärung für die Mehrkosten
verlangte und den Verdacht äusserte,
die Ablesung der Warmwasserzähler
per Funk könnte fehlerhaft
sein. Nun hat die Verwaltung geantwortet,
sie habe bei der Ablesefirma
nachgefragt, es sei alles in Ordnung.
Da die Liegenschaftsverwaltung offenbar
nicht einlenken kann oder
will, ist der nächste mögliche rechtliche
Schritt jetzt die Eröffnung eines
Verfahrens bei der Staatlichen
Mietschlichtungsstelle.
In der Wartezone sitzen grad mal
Ruedi Spöndlin, Jurist und Rechtsberater MV Basel
Beratungen lohnen sich meistens
(leu) Beratungen wie die von unserem
Experten Ruedi Spöndlin geschilderten
machen sich dann häufig
doch noch «in Geld» bezahlt: Die
genaue Durchsicht der Nebenkostenabrechnung
erlaubt unseren
Rechtsberater/innen vielfach, einzelne
Punkte als unkorrekt zu bewerten
und damit Frau Meyer doch
sieben Personen, die von den heute
Abend anwesenden MV Basel-
Rechtsberater/innen ebenfalls zu einem
Gespräch empfangen werden
wollen. Die Versuchung mag theoretisch
gross sein, Frau Meyer den
Gang zur Schlichtungsstelle zu
empfehlen. Denn in diesem Fall wäre
es eine einfache Beratung, und
Frau Meyer ginge einstweilen zufrieden
nach Hause.
noch eine – wenn auch kleiner als
erwartete – Rückerstattung zu verschaffen.
Dies ändert aber natürlich
nichts daran, dass das Mietrecht in
der Schweiz und insbesondere die
Anwendungspraxis der Basler Behörden
nach wie vor sehr ungleich
zugunsten der Vermieterseite und
zulasten der Mietparteien ausfällt.
Risiko Schlichtungsstelle
Trotzdem rate ich nicht zur Schlichtungsstelle.
Denn ich bin mir fast sicher,
dass das Mitglied in zwei bis
drei Monaten enttäuscht wieder in
unserer Beratung auftauchen würde.
Dies, weil der Ausgang des
Schlichtungsverfahrens mit grosser
Wahrscheinlichkeit nicht ihren Erauch
im Berichtsjahr unser Versprechen.
Der Vielzahl an Einzelfall-Rechtsberatungen
wollen wir für einmal
drei Seiten unseres Jahresberichts
widmen. Sie sollen ein Stimmungsbild
darüber abgeben:
wartungen entspräche.
Dass die Messung
des Warmwasserverbrauchs
im Fall
von Frau Meyer nicht
stimmt, ist zwar
durchaus möglich.
Wir haben diesbezüglich
schon vieles erlebt,
sogar schon,
dass eine Wasseruhr
rückwärts lief.
Natürlich bin auch
ich nicht in der Lage,
den Ausgang eines
Schlichtungsverfahrens
sicher vorauszusagen.
Es kann sein,
dass sich die Liegenschaftsverwaltung
dabei zu einem gewissen Entgegenkommen
bewegen liesse, insbesondere
wenn die umstrittene
Nebenkostenposition stark vom
Durchschnittsverbrauch abweicht.
Für sehr wahrscheinlich halte ich
das allerdings nicht. Ohne handfeste
Verdachtsmomente führt ein
Schlichtungsverfahren in solchen
Fällen aber nicht zum gewünschten
Ziel.
Beschönigen? Natürlich nicht!
Wenn meine Beratung seriös sein
soll, muss ich das Frau Meyer alles
genau erklären. Der Entscheid, die
Schlichtungsstelle anzurufen oder
nicht, liegt dann selbstverständlich
bei ihr selbst. Und wenn sie sich dafür
entscheidet, hat sie als MV Basel-
Mitglied Anspruch auf eine Begleitung
durch eine Fachperson des MV
Basel. Einen nützlichen Tipp kann
ich Frau Meyer jedoch so oder so
noch mitgeben. In Zukunft soll sie
die Messwerte des Warmwasserzählers
hin und wieder notieren und
diese dann mit denjenigen vergleichen,
welche die Ablesefirma per
Funk festgestellt hat. Auf diese Weise
kann sie einem allfälligen Fehler
mit grösserer Wahrscheinlichkeit
auf die Schliche kommen.
MV Basel 1891

Jahresbericht 2012
er Seite – auch im Alltag!
Wie wir uns um das Sprechstunden-Gespräch
mit Ihnen bemühen
(auf der linken Seite);
Wie wir Sie indirekt weiter unterstützen
können, falls Ihr Vermieter
Sie an die Mietschlichtungsstelle
zerrt (auf dieser Seite);
Diskret, sorgfältig, kämpferisch:
unsere 11 Schlichter/innen
a sass einer von euch, aber er
«Dsagte nichts und setzte sich
überhaupt nicht für mich ein». Das
hören wir manchmal, wenn MV-Mitglieder
in unsere Rechtsberatung
kommen, nachdem eine Verhandlung
bei der Mietschlichtungsstelle
für ihre Begriffe enttäuschend verlaufen
ist.
Staatliche Behörden...
Bei der Schlichtungsbehörde handelt
sich um eine behördliche Kommission,
die sich gemäss Gesetz als
erste Instanz mit allen mietrechtlichen
Streitfällen zu befassen hat.
Sie ist paritätisch besetzt. Das heisst,
in jeder Verhandlung sitzt je ein
Mitglied dabei, das vom Regierungsrat
auf Vorschlag des MV beziehungsweise
der Verbände der Hauseigentümerseite
gewählt worden
ist. Geleitet wird die Verhandlung
von der Präsidentin oder vom Präsidenten.
...halten keine flammenden
Plädoyers!
Die Beisitzenden können zwar Fragen
stellen und unter Umständen
Und wie Ihr Einzelfall zu bewerten
ist im Vergleich zu der Mietrechtspraxis
bei unseren deutschen
Nachbar/innen (auf der Rückseite).
Absichtlich haben wir für den
Weg von unserer Sprechstunden-
Rechtsberatung zur Mietschlich-
auch mal eine Bemerkung einfliessen
lassen. Je besser das Präsidium
die Verhandlung leitet, desto weniger
ist das aber nötig. Als Mietervertreter
in der Schlichtungsstelle halte
ich kein flammendes Plädoyer im
Beisein der Beteiligten. Es ist auch
nicht so, dass ich als Mietervertreter
in der Schlichtungsstelle sozusagen
der direkt plädierende Anwalt der
an den Verfahren beteiligten Mieterinnen
und Mieter wäre. Sondern
ich bringe meine Meinung erst im
Anschluss daran – wenn sich die
Kommission zur Beratung zurückzieht
– ein. Was dabei gesagt wird,
ist strikt vertraulich. Denn konstruktiv
miteinander verhandeln
kann man nur, wenn Gewissheit besteht,
dass das Gesagte nicht nach
aussen dringt.
Dennoch volles Engagement...
Zwar muss ich die Fälle aus unabhängiger
Warte beurteilen, setze
mich in den geheimen Beratungen
aber voller Engagement für die berechtigten
Mieterinteressen ein.
Wenn die Meinungen innerhalb der
Kommission auseinandergehen,
kann ich nur mit sachlichen Argumenten
zu überzeugen versuchen.
Dazu sind fundierte Kenntnisse des
Mietrechts nötig.
Bei den Beratungen der Kommission
orientiere ich mich natürlich
am geltenden Mietrecht. Ich kann
die beschränkten Kompetenzen der
Schlichtungsstelle nicht ausser
Acht lassen. In den meisten Fällen
kann sie laut Gesetz nur einen Kompromiss
vorschlagen. Deshalb muss
auch ich zur Suche von Lösungen
beitragen, die eine Chance haben,
von Mieter- und Vermieterschaft angenommen
zu werden. Das kann bedeuten,
dass man beiden Seiten ein
bisschen entgegenkommt, soweit
das Mietrecht dies zulässt.
Ich weiss aus Erfahrung, dass viele
Mieterinnen und Mieter froh sind,
tungsstelle denselben Autor angefragt,
nämlich unseren erfahrenen
Rechtsberater und zugleich vom Regierungsrat
gewählten Mietschlichter
Ruedi Spöndlin. Für den Vergleich
von deutscher und Schweizer
Mietrechtspraxis eignet sich niemand
besser als unsere Vertrauensanwältin
Diana Göllrich, welche ursprünglich
aus Ostdeutschland
stammt und in beiden Ländern als
Anwältin ausgebildet und zugelassen
ist. Sie schreiben stellvertretend
für unsere Beratungsteams. (leu)
Ruedi Spöndlin, Jurist und MV Basel-Vertreter in der Staatl. Mietschlichtungsstelle
eine Auseinandersetzung im kostenlosen
Schlichtungsverfahren abschliessen
zu können, statt es auf einen
Gerichtsprozess mit hohem
Kostenrisiko ankommen zu lassen.
Ich halte es daher für nur zu gut
nachvollziehbar, wenn sich die
Mietpartei eine Bedenkfrist ausbedingt
und sich anschliessend in der
MV Basel-Sprechstunde nochmals
beraten lässt, ob der Einigungsvorschlag
der Schlichtungsstelle wirklich
annehmbar ist.
...für die Mietinteressen
So gesehen betrachte ich meine
Schlichtungsarbeit – auch wenn die
Resultate im Einzelfall immer hinterfragt
werden können – als tatkräftigen
Einsatz für die Mieterinteressen.
18. Juni 2012, Bustour mit alten Polizeifahrzeugen gegen Spekulation im Kleinbasel
(im Vorfeld unserer Jahresversammlung): Unsere Mitglieder winken jenen Mieter/innen
in den Zürichhäusern zu, welche sich zehn Jahre lang gegen die Ungerechtigkeit
der Massenkündigungen gewehrt haben.
MV Basel 1891
Knochenarbeit im Interesse der Mietenden
Wer vertrauensvoll zur Staatlichen
Mietschlichtungsstelle geht, erhält
nicht immer das, was man halt gern
hören würde. Unsere Schlichter/innen
sind zwar anteilnehmend, engagiert
und parteilich. Aber sie wissen
als Fachleute auch, dass man
beim Schlichten die vermieterfreund-
lichen Gesetze und die gerade in Basel
vielfach zweifelhafte Rechtspraxis
von Behörden und Gerichten nicht
einfach ignorieren kann. Schlichten
ist daher harte Knochenarbeit im
Interesse unserer Mietparteien. Unsere
Schlichter/innen verdienen daher
Ihr Vertrauen! (leu)
5

Jahresbericht 2012
Unsere Vertrauensanwältinnen:
über die Grenzen hinaus blicken!
MV Basel-Vertrauensanwältin
Diana Göllrich,
die Anwältin sowohl
nach deutschem wie nach
Schweizer Recht ist, wirft
einen kurzen Blick über
die Landesgrenzen.
In Basel-Stadt herrscht seit Neuestem
ein regelrechter Boom an Sanierungskündigungen.
Leidtragende
dabei sind im Regelfall die Mieter.
Doch es ginge auch anders, wie anhand
dieses Erfahrungsberichts in
einem Rechtsvergleich mit unserem
Nachbarn Deutschland aufgezeigt
wird.
Höhere Vermieterhürde
unseres Nachbarn
Ein Vergleich mit unserem Nachbarn
zeigt, dass es dem Vermieter in
Deutschland nur unter engen rechtlichen
Voraussetzungen möglich
ist, eine Kündigung wegen Umbauarbeiten
zu begründen, welche
auch prozessual standhält.
Die Gerichte fordern ein berechtigtes
Interesse seitens des Vermieters,
welches nur dann vorliegt,
wenn er durch die Fortsetzung der
Mietverhältnisse an einer angemessenen
wirtschaftlichen Verwertung
des Grundstückes gehindert wird
oder dadurch einen erheblichen
Nachteil erleidet. Dabei hat er zu begründen,
warum eine Sanierung
des Gebäudes nur in unbewohntem
Zustand möglich und vertretbar
sein soll. Dabei wiederum kann er
sogar verpflichtet werden, eine detaillierte
Berechnung der Sanierungskosten
mit und ohne Räumung
des Gebäudes aufzustellen.
Überdies, und darin finden wir neben
dem Unterschied zur hiesigen
Praxis auch den Knackpunkt der
Thematik, muss er seine Umbauabsichten
bereits im Kündigungsschreiben
nachvollziehbar sowie
überzeugend darlegen und kann
diese nicht, wie bei uns üblich,
nachreichen.
Dies schützt den Mieter auch davor,
dass die Umbauarbeiten trotz
anderweitiger Ankündigung letztlich
nur aus kleineren Renovationen
bestehen. Umfassende Sanierungs-
und Modernisierungsarbeiten
können schliesslich insbesondere
dann nicht als Kündigungsgrund
herhalten, wenn der Vermieter den
Rechtsanwältin Diana Göllrich,
Vertrauensanwältin MV Basel
schlechten Zustand des Gebäudes
selber zu vertreten hat, weil er in
der Vergangenheit seiner Verpflichtung
zum Erhalt der Liegenschaft
gar nicht oder nur durch minimale
Verbesserungs- oder Erhaltungsarbeiten
nachgekommen ist.
Wohntreue: in Deutschland
belohnt, in der Schweiz bestraft
Es wird daher zweifellos ersichtlich,
dass der Mieter in seinem berechtigten
Wunsch nach Belohnung seiner
langjährigen Wohntreue in
Deutschland durch die Gerichte einen
hohen Schutz geniesst. Davon
sind wir in Basel leider weit entfernt
sind.
Mittlerweile hat es sich eingebürgert,
dass Vermieter, wollen sie
eine umfassende Sanierung Ihrer
Liegenschaft durchführen, die Mieter
vor die Türe stellen. Letztere sehen
sich dieser Handhabe oftmals
sogar dann machtlos ausgesetzt,
wenn sie bereit sind, die Umbaustrapazen
über sich ergehen zu lassen,
oder temporär die eigene Wohnung
gar zu verlassen.
Es ist ein offenes Geheimnis,
dass der vorherrschende tiefe Hypothekarzinssatz
Investitionskredite
zu günstigen Konditionen ermöglicht
und dadurch Sanierungskündigungen
begünstigt. Hinzu kommt
eben die hiesige Rechtslage bezüglich
umfassender Sanierung. Die
Gerichte gewichten die Eigentumsfreiheit
des Vermieters in den überwiegenden
Fällen stärker als die
Mieterinteressen an der Erhaltung
des gewohnten sozialen Umfelds.
Auch wenn die hiesige Rechtslage
zum Teil also sehr vermieterfreundlich
ist, sind Sie keinesfalls
machtlos. In jedem Fall haben Sie
als Mieter die Möglichkeit, die ausgesprochene
Kündigung innerhalb
von dreissig Tagen bei der zuständigen
Schlichtungsstelle anzufechten.
Darüber hinaus können Sie in begründeten
Fällen eine Erstreckung
Ihres Mietverhältnisses um bis zu
vier Jahre erreichen. Eine Anfechtung
der Kündigung lohnt sich immer,
da nicht von vornherein ausgeschlossen
werden kann, dass die
geplante Sanierung mangels ausreichender
Eingriffstiefe eine Kündigung
nicht rechtfertigt. Lassen Sie
sich, liebe Mieterinnen, liebe Mieter,
keinesfalls entmutigen, wenn
Sie eine derartige Kündigung erhalten.
Schöpfen Sie die rechtlichen
Möglichkeiten aus und kämpfen
Sie – am Ende können Sie nur
gewinnen!
Unsere Wohnfachberatung:
immer beliebter!
Die Bedrängnis einer zunehmenden
Zahl an Mietparteien zeigt
sich auch in unserer zweiten schwergewichtigen
Dienstleistung: der
Wohnfachberatung. Dutzende Male
wurden wir zu einem unserer Mitglieder
nach Hause gerufen. Meist
geschieht dies zur Vorbereitung und
Absicherung allfälliger späterer juristischer
Händel, in die einem Vermieter
hineinziehen könnten.
So verlangen unsere Rat suchenden
Mitglieder meist, bei der anstehenden
Wohnungsabgabe beim Auszug
von uns begleitet zu werden.
Die Beweggründe dazu sind unterschiedlicher
Natur. Häufig ist das zu
Ende gehende Mietverhältnis vorbelastet,
oder dann geht von Nachbarseite
die Kunde, der Vermieter neige
zu ungerechtfertigten hohen Nachzahlungen.
Es gibt aber auch die besonders
Pflichtbewussten unter unseren
Mitgliedern, die sich vorberaten
lassen, um sicherzustellen, dass
bei der Abgabe alles wie am Schnürchen
laufen wird. Selten von Belang
scheint indes der Zustand der Mietwohnung
beim Einzug, wie aus der
zu spärlich in Anspruch genommenen
Dienstleistung «Einzugsberatung»
geschlossen werden muss.
Dies steht in gewissem Gegensatz
dazu, dass die juristisch nicht unwichtigen
Antrittsprotokolle (auch
Mängellisten genannt) leider meist
sehr lückenhaft sind.
Gut nachgefragt wird indes unsere
Dienstleistung «Mängelberatung»,
wo es nicht nur um Schimmel-, Geruchs-
und Lärmbelästigungen geht,
sondern oftmals auch um die Frage,
wann ein Gerät oder ein Farbanstrich
ersetzt werden muss.
Und ähnlich wie in der Vorjahresperiode
gilt es auch hier wieder
festzustellen: Die Zufriedenheitsquote
bei unserer Wohnfachberatung
ist – nicht zuletzt dank unserer
engagierten Administratorin
Susanna Seroussi – erneut rekordmässig
hoch.
(leu)
Susanna Seroussi (Wohnfachliches) und Peter Steiner (Rechtliches) im
«Baslerstab»-Interview
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MV Basel 1891

Jahresbericht 2012
Wie man in den Wald ruft...:
Klagen, Verhandlungen, Einigungen
Auch im Jahr 2012 traten die MV-
Vertrauensanwält/innen in Dutzenden
Fällen von Sammelklagen
und von Einzelanliegen unserer
Mitglieder vor Gericht auf. Sie taten
es mit Verve – und holten für die
Mitglieder das jeweils Bestmögliche
Beat Leuthardt, Leiter Rechtsabteilung
und Co-Geschäftsleiter
heraus. Unterstützt wurden sie
nach Kräften von den Routiniers der
Rechtsabteilung des MV Basel. Letztere
erteilten auf Wunsch einzelner
Mieterinnen und Mieter intensivierte
Rechtsberatung (zu einem Symbolpreis)
und begleiteten sie unter
Umständen zur Mietschlichtungsstelle.
Den Feedbacks unserer Mitglieder
nach zu urteilen geschahen
diese Dienstleistungen auch im Berichtsjahr
wieder zur vollen Zufriedenheit
unserer Mitglieder.
Weniger bekannt ist, dass der MV
Basel daneben auch am Verhandlungstisch
stark ist. Dort hat er 2012
mehrere Sammelklagen mit über
100 Betroffenen erfolgreich abgewickelt.
Teure und für die Mietparteien
nervenaufreibende Gerichtsverfahren
konnten dadurch vermieden
werden. Solche aussergerichtliche
Einigungen sind schwierig zu
Wertvolle Netzwerke
Noch eine Möglichkeit, gegen Unrecht
zu kämpfen: Im Bild 2 Pakete mit über
1600 Unterschriften gegen die Massenkündigungen
an der Wittlingerstrasse
Unterstützung erhält der MV Basel
immer wieder von anderen
Organisationen und Institutionen,
deren Anliegen teilweise dieselben
sind. Dies gilt speziell zu den Massenkündigungen,
hinter denen die
Pensionskassen des Staatspersonals
BS und BL stecken. Nachdem wir im
letzten Jahresbericht schon die
deutlichen Worte des Dachverbands
der Staatspersonalverbände im
Stadtkanton abdrucken durften,
können wir hier Teile der Medienmitteilung
anfügen, welche die Regionaldelegiertenversammlung
der
Gewerkschaft VPOD am 7. Februar
2013 veranlasst hatte.
«Weil die Liegenschaften saniert
werden sollen, erhielten die Mieterinnen
und Mieter an der Wittlingerstrasse
und neu nun auch am
Burgweg die Kündigung. Bei beiden
Liegenschaften geht es um günstigen
Wohnraum, der durch kurzfristiges
Profitdenken verloren geht.
Dies ist umso schlimmer, als günstiger
Wohnraum im Kanton Basel-
Stadt Mangelware ist. Der vpod region
basel mischt sich in dieser Frage
ein, weil in beiden Fällen die Pensionskassen
des Kantonspersonals am
Werk sind: An der Wittlingerstrasse
die Pensionskasse Basel-Stadt (PKBS),
am Burgweg die Basellandschaftliche
Pensionskasse (BLPK). Der vpod
region basel ist empört, dass die
Pensionskassen unsoziale Mietzinstreiberei
betreiben. Der vpod fordert
die beiden Pensionskassen und
ihre Immobilienverwaltungen auf,
die notwendigen Sanierungen unter
Einbezug der Mieterinnen und
Mieter durchzuführen und ihnen
das weitere Bewohnen der Liegenschaften
zu ermöglichen, statt sie
auf die Strasse zu stellen. Beide Pensionskassen
sollen die Massenkündigungen
zurückziehen. (...) Vom
Kanton fordert der vpod, dass er aktiv
eine Wohnpolitik betreibt zum
Schutz von günstigem Wohnraum.»
Dass die PKs den VPOD erhört hätten,
mag übertrieben klingen. Tatsache
ist jedoch, dass es nicht zuletzt
dank dem starken öffentlichen
Druck bei Redaktionsschluss nunmehr
so aussieht, dass im Fall Wittlingerstrasse
eine gütliche Einigung
für die verbliebenen Mietparteien
gefunden werden konnte. Und auch
im Fall Burgweg zeichnen sich Chan-
Mit Hilfe des Mieterverbands lassen sich oft Mietzinserhöhungen reduzieren.
erzielen, bedeuten aber letztlich für
die betroffenen Mitglieder eine
grosse Erleichterung. «Ich bin froh,
dass ich nicht zum Gericht musste»,
vernehmen wir nur zu oft vonseiten
unserer dankbaren Mitglieder.
Die Resultate unserer Verhandlungen
lassen sich sehen, wie schon
nur einer der Fälle zeigt: grob geschätzt
rund 50‘000 Franken weniger
Mietzinserhöhungen per 2012,
und fast nochmals derselbe Betrag
einmalig in bar zurück in die Portemonnaies
der beteiligten MV-Mitglieder,
dies als Umtriebsentschädigungen
während der Sanierungs-
Leidenszeiten.
Dass solche Verhandlungen keine
Sonntagsschulen sind, dürfte
klar sein. Doch erfolgen sie in gegenseitigem
Respekt zwischen Spitzenleuten
des MV Basel einerseits und
der Grossinvestoren und ihren Anwälten
andererseits. Daneben kommt
es auch mit Wohngenossenschaftsvorständen
zu meist erfolgreichen
Verhandlungen in Einzelfällen.
Diese Verhandlungen sind aus
MV-Sicht obligatorisch für seine Mitglieder,
denn mit Wogenos vor Gericht
streiten zu müssen soll nach
Möglichkeit vermieden werden.
Ob Verhandlungserfolg oder
Gang zu den gerichtlichen Behörden:
Stets geschieht es in Absprache
mit dem betroffenen Mitglied – und
letztlich hoffentlich zu dessen voller
Zufriedenheit.
«Telebasel» filmt in einer Mietwohnung an der Wittlingerstrasse, Thema:
die leidigen Massenkündigungen
cen ab, dass nicht zuletzt dank der
Aktivitäten der direkt Betroffenen
(siehe dazu: www.lebendiger-burgweg.ch)
sowie aufgrund der Verhandlungen
des MV Basel eine Situation
eintreten könnte, in der zumindest
einzelne Kündigungen faktisch
vom Tisch fallen könnten.(leu)
Spenden
Gerne nehmen wir Spenden entgegen:
PC-Konto 40-27794-2, Vermerk:
Initiativen/Referenden. Allen
Spender/innen ein grosses
Danke!
MV Basel 1891
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Jahresbericht 2012
JA zu den Mieterschutzinitiativen!
NEIN zum ‹Gegenvorschlag›!
Zwei wichtige Abstimmungen stehen
uns aus heutiger Sicht bevor.
Es handelt sich dabei um unsere
beiden MV-Initiativen, welche wir
im Jahr 2011 – dank Ihrer wertvollen
Mithilfe – innert der Rekordfrist von
wenigen Monaten gesammelt hatten.
Für deren möglichst gute Aufnahme
bei Regierung und Parteien
weibelten wir im Berichtsjahr unermüdlich
– im Endeffekt aber erwartungsgemäss
weitgehend vergeblich,
wie sich jetzt zeigt.
Die jetzige Regierung sieht keinerlei
Verbesserungen für die Mieterseite
vor. Dass Gerichtsverfahren
durch hohe Gebühren abschrecken
sollen, findet man im Rathaus gut.
Wir aber finden die Abschreckung
schlecht, deshalb auch unser entschlossenes
JA zur Gesetzesinitiative
betreffend faire Gerichtsverfahren.
Noch despektierlicher geht die
Regierung mit unserem zweiten Anliegen
um, unserer Verfassungsinitiative
«Bezahlbares und sicheres
Wohnen für alle!» Um die MV-Initiative
zu bekämpfen, packt sie sogar
noch zusätzliche Verschlechterungen
in einen «Gegenvorschlag» und
lässt diesen auf unsere Initiative los.
So zeigt sich, dass bezahlbares
und preisgünstiges Wohnen der
Mehrheit der Basler Regierung kein
Anliegen ist. Schon eher aber die
Unterstützung der Investoren, denen
sie den roten Teppich ausrollt.
Besonders mies daran: Die Regierung
erweckt mit einer bei uns geklauten
Worthülse («Wohnraumfördergesetz»)
nach aussen den
unlauteren Eindruck, ihr «Gegenvorschlag»
bringe auch Verbesserungen
für die Mieter/innen. Das Gegenteil
ist wahr: Der Gegenvorschlag
der Basler Regierung ist ein Investorenfördergesetz,
welches die Situation
des Mittelstandes und der weniger
betuchten Kreise nur noch mehr
verschlechtert.
Aus dieser regierungsrätlichen Mogelpackung
ergibt sich folgende Abstimmungssituation:
JA zu unserer MV-Verfassungsinitiative!
Sie hilft allen Mietparteien, denn
sie bringt:
mehr bezahlbaren Wohnraum
für den Mittelstand,
mehr preisgünstigen Wohnraum
für darauf besonders Angewiesene,
mehr Schutz vor willkürlichem
Abbruch guter Mietwohnhäuser,
mehr Behindertengerechtigkeit
für direkt betroffene Mietparteien,
tatkräftige Verbesserungen auch
für Genossenschafts-Mietparteien,
Zonenvorschriften für bezahlbares
Wohnen auch in Neubauten.
Kleine Collage unserer Mietversammlungen
Rund zwei Dutzend Mietversammlungen führten
wir im Berichtsjahr durch, die meisten davon
in unseren eigenen Räumlichkeiten. Wo
Massenkündigungen oder Reihensanierungen
stattfinden, steht die gemeinsame berechtigte
Gegenwehr im Vordergrund. Dabei zeigt sich
eine besonders hohe Sozialkompetenz vonsei-
ten der direkt Betroffenen, was wiederum die
Verhandlungsposition zugunsten der Mieterseite
verbessert. Entsprechend kann auch das
Unrecht gegenüber den Opfern von Kündigungen
und Sanierungen gelindert werden.
Initiativen, Abstimmungsplakate, Unterschriftensammlungen, Petitionen: Mit
allen demokratischen Mitteln versucht der MV Basel, die Ungerechtigkeiten des
fehlfunktionierenden Wohnungsmarktes zu überwinden (hier Unterschriften,
mit denen der MV Basel die SP in ihrer Wohninitiative unterstützt hat)
NEIN zum Gegenvorschlag der
Regierung!
Er schadet fast allen Mietparteien
im Stadtkanton, denn er:
negiert die Wohnungs- und Mietzinsnot
im Stadtkanton,
führt zu mehr Abbrüchen von
bezahlbaren und günstigen Mietwohnungen,
verhöhnt das Rekursrecht der
Mietparteien und das Verbandsbeschwerderecht
des MV Basel,
verweigert die Rückvergütung
für sanierungsbedingt steigende
Mietzinse,
lehnt regulierende Massnahmen
trotz nicht funktionierenden Wohnungsmarktes
radikal ab,
will die Genossenschaftsbewegung
mit ein paar Zückerchen zufriedenstellen,
und fördert ausschliesslich die
Investoren.
Mit aller Kraft rufen wir Sie daher
auf: Seien Sie wachsam. Beteiligen
Sie sich an allen kommenden
Abstimmungen, welche ihre
Mietinteressen unterstützen. Stimmen
Sie im September mit «Ja»,
falls es dann zur Abstimmung
kommt, und auch im November
falls nötig. Hierzu gehört auch ein
«Ja» zur Bodeninitiative, welche
zwar nicht vom MV Basel lanciert
wurde, von uns aber tatkräftig mit
mehreren hundert Unterschriften
unterstützt worden ist.
Mietversammlung sanierungsbetroffener
Mietparteien an der Maiengasse/
Friedensgasse
Mietversammlung massengekündigter
Mietparteien am Burgweg
Mietversammlung massengekündigter Mietparteien
an der Wittlingerstrasse
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MV Basel 1891