Region Zürich: Eigentumswohnungen

Auch eine schwere Tür
hat nur einen kleinen Schlüssel nötig.
Charles Dickens

Immo-Monitoring
2010 I 1 Herbstausgabe

Gestaltungskonzept
WBG AG, Zürich; Wüest & Partner
Koordination, Gestaltung, Layout und Satz
Wüest & Partner
Illustrationen
Detta Kälin, Egg
Eva Meienberg, Zürich
Lektorat
Sonja Brunschwiler, TEXTARBEIT, Zürich
Druck
Druckerei Neidhart + Schön AG, Zürich
© Oktober 2009
Verlag W&P, Wüest & Partner AG
Alle Rechte, insbesondere das Recht der Vervielfältigung
und Verbreitung sowie der Übersetzung, vorbehalten.
Kein Teil des Werkes darf in irgendeiner Form (durch
Fotokopie, Mikrofilm oder durch ein anderes Verfahren)
ohne schriftliche Genehmigung des Verlages reproduziert
oder unter Verwendung elektronischer Systeme gespeichert,
verarbeitet, vervielfältigt oder verbreitet werden.
Printed in Switzerland
ISBN 3-905225-25-5
Ausgabe in zwei Bänden
Wüest & Partner AG
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Fax +41 44 289 90 01
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Editorial
Mit den ersten Silberstreifen am konjunkturellen Horizont
hat landauf, landab das grosse Aufatmen eingesetzt. Nicht
zuletzt macht sich auch bei Bau- und Immobilienmarktakteuren
bereits wieder vorsichtiger Optimismus breit, zumal
die aktuelle Wirtschaftskrise in diesem Bereich noch
kaum ernsthaft zu spüren war. Es scheint, als könnten
die Schweizer Bau- und Immobilienmärkte glimpflich davonkommen,
vor allem im Vergleich zu jenen in den USA,
Grossbritannien, Irland oder Spanien.
Doch der Schein trügt. Denn eines lässt sich heute mit
Sicherheit sagen: Weder im Immobilien- noch im vorgelagerten
Bausektor ist die Krise schon ausgestanden, sie
steht vielmehr erst bevor. Einen Schlüssel zur Interpretation
dessen, was sich gegenwärtig auf den Märkten abspielt,
entdeckt, wer den Krisenverlauf vergangener Rezessionen
betrachtet. Dort zeigt sich nämlich, dass Bau- und Immobilienmärkte
die Auswirkungen eines Konjunktureinbruchs
typischerweise erst mit ein bis zwei Jahren Verspätung voll
zu spüren bekommen. Verfrühter Optimismus ist deshalb
fehl am Platz.
Allerdings macht der Blick in die Vergangenheit auch
deutlich, dass die Folgen der aktuellen Rezession für die
Immobilienbranche wohl weniger gravierend ausfallen
werden als bei früheren Konjunktureinbrüchen. Denn die
Marktentwicklung der letzten Jahre überbordete zu keinem
Zeitpunkt, und entsprechend moderat fällt heute das Korrekturpotenzial
aus. Mit der bevorstehenden Trendwende
geht für die Bau- und Immobilienmärkte zwar eine längere
Wachstumsphase zu Ende, der Crash wird aber nicht stattfinden.
Krisen beinhalten immer auch Chancen. Umso wichtiger
ist es, die aktuelle Entwicklung richtig aufzuschlüsseln und
korrekt zu interpretieren. Einen kleinen Schlüssel dazu bietet
einmal mehr – im 18. Jahrgang – die aktuelle Herbstausgabe
des «Immo-Monitorings».

Inhaltsverzeichnis
Management Summary 9
1 Rahmenbedingungen 15
2 Perspektiven 25
3 Konjunkturelle Verzögerungseffekte 39
4 Hypothekarbanken jenseits der Finanzkrise 47
5 Nachhaltigkeit bei Immobilien 57
6 Hochhäuser in der Schweiz 69
7 Immobilienindizes 77
8 Aktuelle Bautrends 87
10 Immobilienatlas
Regionale Immobilienatlanten 98
Preis- und Liquiditätskarten nach Segment 130
Baulandpreiskarten nach Segment 140
11 Tabellen
Der Schweizer Immobilienmarkt auf einen Blick 146
Mietwohnungen: Preise und Rating 148
Wohneigentum: Preise und Rating 156
Geschäftsflächen: Preise und Rating 166
Grossprojekte im Hochbau 174
Baulandpreise nach Segment 178
Quellenverzeichnis und Glossar 183

Management Summary

Management Summary
Veränderte Rahmenbedingungen …
Die Talsohle der aktuellen Rezession scheint zwar durchschritten, die Erfahrung aus den vergangenen
Konjunktureinbrüchen lehrt aber, dass in den Bau- und Immobilienmärkten das
Gröbste noch bevorsteht. Auch wenn ein Immobilienmarktcrash – wie er in anderen Ländern
zu beobachten war – hierzulande nicht stattfinden wird, sind die Rahmenbedingungen für
2010 nicht mehr die gleichen wie in den letzten Jahren.
BIP am unteren Wendepunkt
Die Entwicklung des Bruttoinlandprodukts dürfte gegenwärtig den unteren Wendepunkt
im Konjunkturzyklus erreicht haben. Für 2010 zeichnet sich ab, dass die Wirtschaft erneut
auf einen – wenn auch noch schwachen – Wachstumskurs einschwenken wird. Bis sich
die positiven Signale allerdings in allen Bereichen der Volkswirtschaft und insbesondere
im Arbeitsmarkt niederschlagen, werden noch mehrere Quartale verstreichen. Untermauert
wird diese Einschätzung nicht zuletzt von der Tatsache, dass sich der erwartete Aufschwung
zum grossen Teil auf die massiven Konjunkturprogramme in den grossen Wirtschaftsnationen
zurückführen lässt und seine Nachhaltigkeit nach deren Auslaufen noch
keineswegs gesichert ist.
Nachfrageindikatoren schwächen sich weiter ab
Aufgrund der Unsicherheiten im Arbeitsmarkt werden sich zwei wichtige Indikatoren der
Wohnungsnachfrage in den kommenden Quartalen weiter zurückentwickeln: zum einen
die Konsumentenstimmung, die dem Konjunkturverlauf hinterherhinkt und die Nachfrage
nach dem Konsumgut «Wohnen» – das heisst nach einer schöneren, besser gelegenen und
grösseren Wohnung – dämpft. Zum anderen die internationale Zuwanderung, die wegen
der schlechteren Job aussichten langsam, aber sicher nachlassen dürfte. Dies wird umso
schwerwiegendere Folgen für den Wohnungsmarkt haben, als die Einwanderung qualifizierter
Arbeitskräfte in den vergangenen Quartalen die Hauptkomponente der Wohnungsnachfrage
bildete. Vergleiche mit früheren Rezessionen zeigen, dass sowohl die Arbeitslosigkeit
als auch die Zuwanderung mit einer Zeitverzögerung von ein bis zwei Jahren auf die Ausschläge
der BIP-Entwicklung reagieren. Damit stehen dem Immobilienmarkt die schwierigen
Zeiten wohl erst noch bevor.
Unumgängliche Kürzung der Neubaubudgets
Der Nachfragedruck aufgrund der Zuwanderung, die tiefen Hypothekarzinsen und ein bedeutender
Anlagedruck im Bereich der Renditeliegenschaften haben die Neubauinvestitionen
in den letzten Jahren kräftig angekurbelt. Die absehbare rezessionsbedingte Verringerung
der Nachfrage macht eine Anpassung des Investitionsniveaus im Neubaubereich
unumgänglich, wenn ein rasanter Anstieg der Überkapazitäten im Immobilienmarkt vermieden
werden soll. Da im laufenden Jahr noch wenig von einer solchen Anpassung zu spüren
ist, werden in den kommenden Jahren umso einschneidendere Kürzungen bei den Neubaubudgets
nötig sein, um das Marktgleichgewicht nicht aus dem Lot zu bringen. Eine teilweise
Kompensation des Rückgangs im Neubau könnte sich aus dem Wachstum der Umbauund
Erneuerungsinvestitionen ergeben, wo nach wie vor ein beträchtliches Potenzial zur
Verbesserung der Nachhaltigkeit des Schweizer Gebäudeparks seiner Umsetzung harrt.
Kapitel 1 und 3
Seite 16
Seite 18
Seite 40
Seite 20
10 Immo-Monitoring 2010 I 1

Management Summary
… führen zu einer sanften Wende
Die Schweizer Immobilienmärkte zeichnen sich nicht zuletzt durch eine gewisse Trägheit
aus. Das durch die Rezession ausgelöste Problempotenzial wird auch aus diesem Grund lediglich
eine sanfte Wende der Marktverhältnisse bewirken und nicht in einem Crash enden.
Denn der Aufschwung der vergangenen zehn Jahre war – gerade was die Preisentwicklung
betrifft – zwar kräftig, verlief aber in vergleichsweise kontrollierten Bahnen.
Mietpreise vor der Trendwende
Das Nachlassen der Zuwanderung von Ausländern und die anhaltend schlechte Konsumentenstimmung
werden sich in den kommenden Monaten vorab bei der Mietwohnungsnachfrage
bemerkbar machen. Der unverändert starke Wohnungsneubau wird so letztlich zu
einem liquideren Mietwohnungsmarkt und zu steigenden Leerständen führen. Angesichts
der immer noch tiefen Angebotsziffer im Bereich von fünf Prozent und der geringen Leerwohnungsquote
wird das zunehmende Angebot die Marktmacht aber nur langsam auf die
Seite der Nachfrager kippen lassen. Mit abrupten Preisausschlägen ist nicht zu rechnen,
vielmehr wird es zu einer sanften Preiserosion kommen, die sich auch mittelfristig nur im
tiefen einstelligen Prozentbereich abspielen wird.
Eigenheime: Überangebot an neuen Eigentumswohnungen
Der Eigenheimbereich profitiert nicht nur von der ungebrochenen Beliebtheit der eigenen
vier Wände, sondern auch vom tiefen Hypothekarzinsniveau. Bei den Eigentumswohnungen
nutzten die Anbieter die Gunst der Stunde, doch hat sich durch die massive Angebotsausdehnung
die Angebotsziffer nun innert kurzer Zeit verdoppelt. Bereits ist denn auch eine
– regional unterschiedlich starke – Tendenz zu einem Überangebot an Neuwohnungen auszumachen,
was in den kommenden Quartalen den Druck auf das Angebotspreisniveau erhöhen
wird. Das Ausmass der zu erwartenden Preisreduktion wird aber in erster Linie von
der Hypothekarzinsentwicklung abhängen.
Bei den Einfamilienhäusern hat sich die Neuproduktion schon seit geraumer Zeit verlangsamt,
und so gibt es momentan kaum Anzeichen eines preisrelevanten Überangebots.
Allerdings befindet sich der Einfamilienhausmarkt in einem Strukturwandel, da immer
mehr Occasionsobjekte auf den Markt gelangen; bei den ausgedehnten Beständen aus den
Sechziger- und Siebzigerjahren ist der Generationenwechsel voll im Gang. In Anbetracht
der nachlassenden Nachfrage müsste sich aber auch diese Angebotskomponente reduzieren,
um das Marktgleichgewicht zu erhalten. Hauptsorge bereitet im Einfamilienhausmarkt
jedoch ebenfalls die Hypothekarzinsentwicklung, die das Potenzial hat, das Preisgefüge im
Markt massiv zu stören.
Wachsendes Korrekturpotenzial bei den Büroflächen
Seit bald einem Jahrzehnt befinden sich die Angebotspreise der Büroflächen im Krebsgang.
Paradoxerweise führt die aktuelle Rezession dazu, dass sich der Angebotspreisindex
besser halten kann als erwartet, was allerdings lediglich mit der temporären Verschiebung
der Angebotsstruktur zusammenhängt. Denn der Anteil teurer Objekte an erstklassigen
Lagen nimmt im publizierten Angebot deutlich zu, während solche im untersten Qualitätsspektrum
mangels Vermarktungschancen kaum mehr ausgeschrieben werden. Mittelfristig
wird jedoch auch dieser Effekt abklingen und sich das Preisniveau erneut nach unten
korrigieren.
Kapitel 2
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Immo-Monitoring 2010 I 1 11

Management Summary
Weitere Thesen und Trends
Die Finanzkrise hat das Interesse der Öffentlichkeit an den Kreditgeschäften der Banken
stark belebt. In der Schweiz beträgt allein das Volumen der Hypothekarkredite 740 Milliarden
Franken – da lohnt sich ein Blick hinter die Kulissen dieses Kreditsegments.
Sehr geringes Ausfallrisiko
Das ausstehende Hypothekarkreditvolumen in der Schweiz entspricht rund einem Viertel
der Bilanzsumme aller im Inland domizilierten Banken. Dies rechtfertigt die Frage nach dem
inhärenten Risiko, das in den USA zum Auslöser der Finanzkrise wurde. In der Schweiz ist
jedoch die Risikostruktur der Hypothekarkredite nicht vergleichbar mit jener in den USA,
Belehnungsgrad und Struktur der Fälligkeiten machen hier grössere Ausfälle beim selbst
bewohnten Wohneigentum sehr unwahrscheinlich. Kommt hinzu, dass die Wertschwankungen
im Wohnimmobilienmarkt auch mittelfristig eher moderat ausfallen dürften und grossmehrheitlich
von der Eigenmittelquote der Eigentümer aufgefangen würden.
Bankensektor steht vor bedeutenden Veränderungen
Im Zusammenhang mit dem Hypothekarportfolio stehen dem nationalen Bankensektor Veränderungen
bevor. Zurzeit lässt sich beobachten, dass vermehrt Kapital in die Assetklasse
«Immobilien» fliesst; als Folge davon erwarten auch Private-Banking-Kunden eine vollständige
Dienstleistungspalette in diesem Bereich. Eine Abschaffung des Eigenmietwerts würde
zudem nicht nur die Risikoverteilung der Portfolios von Wohneigentümern und Banken
tangieren, sondern auch eine verstärkte Konkurrenz und einen Strukturwandel im Bankenbereich
mit sich bringen. Schliesslich ist absehbar, dass die FINMA von den Banken einen
Ausbau und eine weitere Professionalisierung des Risikomanagements im Immobilienbereich
verlangen wird.
Kapitel 4
Seite 48
Seite 50
Seite 54
Nachhaltigkeit bei Immobilien beschränkt sich nicht auf die Energieeffizienz, sie ist ein mehrdimensionales
Thema, das mannigfaltige Herausforderungen nicht nur an die Eigentümer,
sondern auch an den Gesetzgeber und die Immobilienbewertung stellt.
Energieeffizienz: Nachhaltiger Neubau, heikler Erneuerungsbereich
Während im Neubaubereich die energetische Nachhaltigkeit der Gebäude aufgrund gesetzlicher
Anforderungen und bautechnischer Fortschritte heute grundsätzlich positiv zu beurteilen
ist, liegt im Umbaubereich noch vieles im Argen. Hier sprechen Rentabilitätsüberlegungen
oft gegen bauliche Veränderungen zur Verbesserung der Energieeffizienz, während
verschärfte bautechnische Vorschriften das Risiko beinhalten, anstehende Sanierungsmassnahmen
stark zu verteuern und damit in vielen Fällen gar zu verhindern.
Viele weitere Dimensionen der Nachhaltigkeit
Ein anderes Bild zeigt sich, wenn weitere Dimensionen der Nachhaltigkeit in Betracht gezogen
werden. So haben Altbauten nicht selten Vorteile hinsichtlich der Lage, einem absolut
zentralen Faktor – auch bezüglich Nachhaltigkeit. Gebäude aus den Sechziger- und
Siebziger jahren des letzten Jahrhunderts weisen aber oft eine schlechte Grundstruktur auf,
sodass zunehmend Ersatzneubauten geprüft werden. Die Immobilienbewertung kann die
Immobilieninvestoren bei der Entscheidungsfindung unterstützen, weil sie einerseits auf
eine langfristige Beurteilung aller relevanten Werttreiber ausgerichtet ist und anderseits in
der Lage ist, sämtliche Dimensionen der Nachhaltigkeit zu berücksichtigen.
Kapitel 5
Seiten 62 und 64
Seiten 60 und 66
12 Immo-Monitoring 2010 I 1

Management Summary
Das Hochhaus meldet sich in der Schweiz zurück: Als Ausdruck des Zeitgeists und nicht aufgrund
des demografischen Drucks wie in den Sechziger- und Siebzigerjahren wird in jüngster
Zeit wieder vermehrt in die Höhe gebaut.
Hochhäuser: Kaum Vorteile
Objektiv betrachtet bringen Hochhäuser, wie sie in der Schweiz gebaut werden, im Vergleich
zu konventionellen Gebäuden kaum Vorteile. Selbst die durchschnittliche Ausnützungsziffer
ist bei den Hochhäusern nicht wesentlich grösser als bei anderen dichten Bebauungsformen.
Zudem ist die Erstellung von Turmbauten technisch anspruchsvoll, ebenso
wie ihre städtebauliche Integration. Entsprechend fallen die Baukosten überdurchschnittlich
aus, und die Bewilligungsverfahren dauern in der Regel deutlich länger als bei anderen
Gebäudetypen. Kommt hinzu, dass die vertikale Erschliessung aufwändig ist und eine
sozia le Durchmischung oft verunmöglicht.
Renaissance dank Zeitgeist
Dass trotzdem wieder mehr Hochhäuser entstehen, liegt an der Ausstrahlung hoher Gebäude
generell und an deren Nutzung als urbanes Zeichen mit hohem Wiedererkennungswert.
So werden heute Hochhäuser meist an zentralen Standorten und mit dem Ziel der
Aufwertung von Umnutzungsgebieten geplant. Die obersten Geschosse haben – auch dank
der Weitsicht – oft ein Preis- und Prestigeniveau, das zentralen Citylagen gleichkommt und
auf die Umgebung ausstrahlen soll.
Kapitel 6
Seite 72
Seiten 70 und 74
Wüest & Partner publiziert seit zwei Jahrzehnten Indizes zur Preis- und Performanceentwicklung
im Immobilienmarkt. Jüngste Kinder der Indexfamilie sind zwei Transaktionspreisindizes
für den Mietbereich, basierend auf Abschlussdaten aus den Immobilienportfolios institutioneller
Investoren.
Bedarfsgerechte Mietpreisindizes
In der Schweiz werden mehrere Mietpreisindizes parallel benutzt. Das hat in erster Linie
mit den unterschiedlichen Bedürfnissen zu tun, denen Indizes gerecht werden müssen. So
fokussiert der vom Bundesamt für Statistik (BFS) erhobene Mietpreisindex vorab die Analyse
der Preisentwicklung bei bestehenden Mietverhältnissen, während der angestammte
Angebotspreisindex von Wüest & Partner, der auf der Erfassung des publizierten Angebots
beruht, die Situation auf dem Markt und die Erwartungen der Anbieter abbildet. Der neue
Transaktionspreisindex seinerseits basiert auf den Abschlussmietpreisen bei Neu- und
Wiedervermietungen und lässt sich dank der ausgezeichneten Datenlage nahezu vollständig
qualitätsbereinigen. Er eignet sich vor allem für den Blick zurück auf die tatsächlichen
Mietpreisveränderungen und als Benchmark für Immobilieneigentümer.
Immobilienderivate dank bewertungsbasierter Performanceindizes
Auch in der Schweiz hat sich bei Renditeliegenschaften die Indexbildung mit bewertungsbasierten
Indizes eingebürgert. Beim «IPD/Wüest & Partner Swiss Property Index» wird die
jährliche Performance anhand eines Immobilienportefeuilles im Wert von rund 60 Milliarden
Franken gemessen. Auf der Basis solcher Immobilienindizes lassen sich auch Immobilienderivate
bilden, die den Investoren einen interessanten und vor allem flexiblen Zugang
zum Immobilienmarkt ermöglichen.
Kapitel 7
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Seite 80
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Immo-Monitoring 2010 I 1 13

1
Rahmenbedingungen

Kapitel 1 Rahmenbedingungen
Talsohle im Konjunkturzyklus erreicht
Nachdem sich das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO)
noch im Sommer 2009 veranlasst sah, seine Konjunkturprognosen
nach unten zu korrigieren, zeichnen die Herbstprognosen
bereits wieder ein etwas freundlicheres Bild.
Für das gesamte 2009 wird neu mit einem Rückgang des
Bruttoinlandprodukts (BIP) um 1.7 Prozent gerechnet, für
2010 mit einem leichten Anstieg um 0.4 Prozent. Während
der Rückgang des BIP im laufenden Jahr vorab eine Folge
der starken Verringerung des Exportvolumens und der Ausrüstungsinvestitionen
ist, werden im kommenden Jahr neben
den sich weiter reduzierenden Ausrüstungsinvestitionen
auch die praktisch stagnierenden Konsumausgaben
der privaten Haushalte und des Staats auf der Konjunktur
lasten. Hingegen dürften die Exportvolumen 2010 bereits
wieder etwas anziehen.
Obwohl damit die Talsohle im Konjunkturzyklus langsam
durchschritten scheint, ist auf dem Arbeitsmarkt in
den kommenden Monaten mit einer weiteren Verschlechterung
der Lage zu rechnen: Durch den erwarteten Beschäftigungsrückgang
– minus 1.3 Prozent für 2010 – dürfte die
Arbeitslosenquote einen neuen Höchststand erreichen. Mit
rund 5 Prozent wird sie sich zweifellos auf die Stimmung
im Land auswirken und einen wesentlichen Teil zur Nivellierung
des Privatkonsums beitragen.
Die Stagnation des Konsums wird sich in den kommenden
Quartalen auch auf den Bau- und Immobilienmärkten
nieder schlagen, wobei die Auswirkungen vor allem im
Mietsegment spürbar werden. Die Nachfrage nach neuen
Mietwohnungen und zusätzlichen Büroflächen wird abnehmen
und zu mehr Zurückhaltung auf Seiten der Immobilieninvestoren
führen. Die Bautätigkeit dürfte sich aber wohl
erst mittelfristig spürbar reduzieren, da die Reaktionszeit
bei Immobilieninvestitionen aufgrund der langen Planungsund
Ausführungsphasen in der Regel lang ist.
Der langsame Rückgang der Bauvorhaben und die zu erwartende
Abnahme der Staatsausgaben werden 2010 dazu
beitragen, dass sich der Anteil der Bauleistungen an der
gesamtwirtschaftlichen Produktion erneut reduziert. Insgesamt
– das heisst über alle Neubau- und Erneuerungsinvestitionen
hinweg gesehen – dürfte die Bedeutung der
Bau industrie mit rund 9 Prozent Anteil am BIP 2010 einen
neuen Tiefststand erreichen.
1.1 Veränderung des realen Bruttoinlandprodukts (BIP) 1.2 Zusammenhang zwischen BIP- und
Beschäftigungsentwicklung
5%
Veränderung des BIP
4%
5%
3%
2%
1%
0%
4%
3%
2%
1%
0%
2006
2000
2005 2004
2001
2002
2003
2007
2008
–1%
–1%
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
Saisonbereinigt, im Vergleich zum Vorjahresquartal, provisorisch
Stand: 2. Quartal 2009
Quelle: SECO
–4% –3% –2% –1% 0% 1%
1980–1999
Quelle: SECO
2000–2008
Veränderung
der Beschäftigung
16 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 1
Rahmenbedingungen
1.3 Arbeitslosenquote
1.4 Anteil der Bauinvestitionen am BIP
6%
14%
5%
12%
4%
3%
2%
1%
10%
8%
6%
4%
2%
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
Stand: August 2009
Quelle: SNB
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
Anteil der Neubauinvestitionen am BIP
Anteil der bewilligungspflichtigen Erneuerungs- und
Umbauinvestitionen am BIP
2009 Schätzung
Quellen: SECO; Wüest & Partner
1.5 Hypothekar- und Obligationenzinssätze
1.6 Swiss-Performance-Index
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
Bundesobligationen (10 Jahre)
Neue variable Hypotheken
Stand: August bzw. Juli 2009
Quelle: SNB
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
Stand: August 2009
Quelle: SNB
Immo-Monitoring 2010 I 1 17

Kapitel 1 Rahmenbedingungen
Nachfrageindikatoren kommen ins Rutschen
Wie bereits in früheren Rezessionen reagieren auch diesmal
die Nachfrageindikatoren mit einer deutlichen zeitlichen
Verzögerung auf die konjunkturellen Schwierigkeiten: Während
bei den gesamtwirtschaftlichen Faktoren für das kommende
Jahr bereits Anzeichen für eine positive Entwicklung
auszumachen sind, hat bei den Nachfrageindikatoren der
Abwärtstrend zum Teil noch kaum richtig eingesetzt. Auch
eine absehbare Verbesserung der Konjunktur darf nicht darüber
hinwegtäuschen, dass sich die Nachfrage situation im
Immobilienmarkt in den kommenden Monaten weiter verschlechtern
wird. Zudem ist die Nachhaltigkeit der sich abzeichnenden
konjunkturellen Verbesserung noch keineswegs
gesichert. Damit stehen dem Immobiliensektor die
schwierigen Zeiten erst noch bevor.
Konsumentenstimmung bremst inländische Nachfrage
Die Konsumentenstimmung befindet schon tief im Minus,
bisher allerdings nicht tiefer als Mitte der Neunzigerjahre
oder zu Beginn des laufenden Jahrzehnts. Der Konsumentenstimmungsindex
wird aber – wegen der schlechten Beschäftigungsaussichten
und der mittelfristig sinkenden verfügbaren
Einkommen – in den kommenden Monaten weiter
sinken, was zu einem Rückgang der inländischen Wohnungsnachfrage
führen dürfte.
Wanderungssaldo wird sich reduzieren
Dass sich die Wohnungsnachfrage bis ins laufende Jahr hinein
weitgehend intakt präsentierte, hatte in erster Linie mit
der ausserordentlich hohen Zuwanderung von Ausländern
zu tun. Diese absorbierten den überwiegenden Teil des zusätzlich
erstellten Wohnraums. Die Zuwanderung hat sich
zahlenmässig auch 2008 nochmals verstärkt, gleichzeitig
aber den Zenit überschritten. Dies aus drei Gründen: Einerseits
verliert der Initialeffekt, der sich aus dem Inkrafttreten
der erweiterten Personenfreizügigkeit auf den Wanderungssaldo
ergab, weiter an Schwung. Anderseits ist es auch für
Ausländer im gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfeld massiv
schwieriger geworden, in der Schweiz eine Stelle zu finden
– eine der Grundvoraussetzungen, um sich im Land niederlassen
zu können. Mittelfristig ist zudem zu erwarten,
dass infolge der verschlechterten Arbeitsmarktsitua tion die
Rückwanderung von stellenlos gewordenen Ausländern in
ihre Heimat zunimmt, was zu einer Verringerung des Wanderungssaldos
beitragen wird.
1.7 Index der Konsumentenstimmung 1.8 Landesindex der Konsumentenpreise
30
20
10
0
–10
–20
–30
–40
–50
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
Stand: 3. Quartal 2009
Quelle: SECO
Total
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
Stand: August 2009
Quelle: SNB
Wohnungsmieten (MPI)
18 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 1
Rahmenbedingungen
1.9 Veränderung des real verfügbaren Einkommens pro Kopf
1.10 Detailhandelsumsätze (Index 1990 = 100)
4%
3%
2%
1%
130
120
110
–1%
100
–2%
–3%
90
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
Quelle: KOF
Nominal
Stand: Juli 2009
Quelle: SNB
Real
1.11 Wachstumsrate der Schweizer Wohnbevölkerung
1.12 Wanderungssaldo und Statuswechsel
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
100’000
80’000
60’000
40’000
20’000
0
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
92 94 96 98 00 02 04 06 08 09
Schweizer
Quelle: BFS
Ausländer
Quelle: BFS
Immo-Monitoring 2010 I 1 19

Kapitel 1 Rahmenbedingungen
Baukonjunktur: Nur langsamer Bremseffekt
Die Schweizer Baukonjunktur hat sich im ersten Halbjahr
2009 zwar erneut abgeschwächt, der gesamte Sektor präsentierte
sich bisher – vor allem im Vergleich zu anderen
Wirtschaftszweigen – aber ziemlich konjunkturresistent. Allerdings
profitierte er dabei mindestens teilweise von einem
gewissen Verzögerungseffekt. Aktuell zeigt nicht nur der Geschäftsflächenbau,
sondern auch der Wohnungsbau – vorab
die Bautätigkeit im Einfamilienhausbereich – bereits deutliche
Schwächen. Die Kategorie «übriger Hochbau», die insbesondere
die öffentliche Infrastruktur beinhaltet, profitiert
gegenwärtig hingegen noch von den staatlichen Konjunkturförderungsprogrammen.
Deutlich weniger Einfamilienhäuser
Der Einfamilienhausneubau befindet sich immer noch auf
Talfahrt. Wurden im Jahr 2004 annähernd 8 Milliarden Franken
in diesem Bereich verbaut, werden es 2010 voraussichtlich
gerade noch 5.5 Milliarden Franken sein, womit
das tiefste Investitionsniveau der letzten zehn Jahre erreicht
würde. Die zurzeit günstigen Finanzierungsbedingungen
bremsen den stetigen Rückgang der Nachfrage nach neuen
Einfamilienhäusern kaum.
Bei den neu erstellten Wohnungen ist dagegen nur ein
leichter Rückgang der Investitionsvolumen zu beobachten.
Wurden 2008 noch über 12 Milliarden Franken verbaut,
dürften es im laufenden Jahr 250 Millionen weniger sein,
und für 2010 wird ein weiteres Minus von 300 Millionen
erwartet.
Umbauten und Infrastrukturinvestitionen stützen
Dass sich die Baukonjunktur auch im kommenden Jahr trotz
rückläufiger Investitionsvolumen insgesamt immer noch im
Mittel des laufenden Jahrzehnts bewegen wird, liegt einerseits
am relativ stabilen Volumen im Bereich der Umbauten
und anderseits an den Investitionen in Infrastrukturprojekte,
die sich in der Kategorie «übriger Hochbau» niederschlagen.
Hier hat das im Grunde bescheidene Investitionsprogramm
des Bundes einen starken Multiplikatoreffekt
ausgelöst, denn sowohl das Neubau- als auch das Umbauvolumen
dürften 2009 über jenen des vergangenen Jahres
zu liegen kommen. Für 2010 ist ebenfalls mit einem eher
bescheidenen Rückgang der Investitionen zu rechnen, das
Gesamtvolumen dürfte sich wohl weiterhin im Bereich der
10-Milliarden-Franken-Marke bewegen.
1.13 Gesamte Hochbauinvestitionen mit Prognose
(in Milliarden CHF, Baupreise 2009)
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10
Neubau Umbau/Erneuerung Prognosen
2009 Schätzung
Quellen: BFS; Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
20 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 1
Rahmenbedingungen
1.14 Einfamilienhäuser: Hochbauinvestitionen mit Prognose
und Index der Baugesuche
1.15 Mehrfamilienhäuser: Hochbauinvestitionen mit Prognose
und Index der Baugesuche
16
250
16
250
14
225
14
225
12
200
12
200
10
175
10
175
8
150
8
150
6
125
6
125
4
100
4
100
2
75
2
75
99 01 03 05 07 09
Linke Skala: Bauinvestitionen (in Milliarden CHF; Baupreise 2009)
Neubau Umbau/Erneuerung Prognosen
2009 Schätzung
Quellen: BFS; Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Rechte Skala: Baugesuche (Index 1. Quartal 1996 = 100)
Neubau Umbau/Erneuerung
1.16 Geschäftsgebäude: Hochbauinvestitionen mit Prognose
und Index der Baugesuche
1.17 Übriger Hochbau: Hochbauinvestitionen mit Prognose
und Index der Baugesuche
16
250
16
250
14
225
14
225
12
200
12
200
10
175
10
175
8
150
8
150
6
125
6
125
4
100
4
100
2
75
2
75
99 01 03 05 07 09
Linke Skala: Bauinvestitionen (in Milliarden CHF; Baupreise 2009)
Neubau Umbau/Erneuerung Prognosen
2009 Schätzung
Quellen: BFS; Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Rechte Skala: Baugesuche (Index 1. Quartal 1996 = 100)
Neubau Umbau/Erneuerung
Immo-Monitoring 2010 I 1 21

Kapitel 1 Rahmenbedingungen
Institutionelle Immobilienanlagen expandieren
Dem Abwärtstrend der Weltwirtschaft konnten sich auch
die kotierten Immobilienanlagen in der Schweiz nicht entziehen.
Zwar hielten sich die Titel institutioneller Immobilienanlagen
bis Oktober 2008 erstaunlich gut, gerieten in
der Folge aber wie die meisten Titel an der Schweizer Börse
in einen gehörigen Abwärtssog. Die Kurse der Immobilienaktiengesellschaften
fielen bis Ende 2008 um fast 20 Prozent,
jene der Immobilienfonds um 6 Prozent. Die Ursachen
für den stärkeren Einbruch der Aktiengesellschaften liegen
darin, dass diese über einen höheren Anteil an Geschäftsimmobilien
sowie einen höheren Fremdfinanzierungsgrad
verfügen. Mit den ersten positiven Konjunktur signalen im
Frühling 2009 und der nachlassenden Furcht vor einem
«Credit Crunch» hat jedoch auch bei den institutio nellen
Immobilientiteln eine Kurserholung eingesetzt.
Mehr Gefässe mit mehr Immobilien
Trotz des schwierigen Marktumfelds im Geschäftsjahr 2008
wuchs die Zahl der Immobilienanlagegefässe weiter an. Vor
allem die Fonds entwickelten sich mit einer aussergewöhnlichen
Dynamik. Gleich fünf neue Immobilienfonds sind im
Beobachtungszeitraum entstanden oder liessen sich an der
Börse kotieren. Die Expansion der bestehenden Gefässe
war ebenfalls bemerkenswert. Über 500 neue Immobilien
wurden im Geschäftsjahr 2008 in den Portfolios der kotierten
Immobilienanlagegefässe gezählt. Dies entspricht einer
Zuwachsrate von 13 Prozent, die damit mehr als doppelt
so hoch lag wie im Schnitt der letzten fünf Jahre. Dieser
Trend dürfte insbesondere auf die Präferenz vieler Anleger
für konjunkturresistente Wohnimmobilien und den daraus
resultierenden Anlagedruck zurückzuführen sein.
Räumliche Schwerpunkte
Der Anteil der Liegenschaftsverkäufe aus dem Bestand war
im Jahr 2008 mit 2 Prozent sehr gering. Verkauft wurden
überwiegend gemischte oder reine Geschäftsliegenschaften.
Die grössten Abgänge aus dem Bestand fanden wenig
überraschend an peripheren Lagen und in den Agglomerationen
der Klein- und Mittelzentren statt. Unter den Topinvestitionsgemeinden
rangierten die Grossstädte, gefolgt
von Gemeinden in deren Agglomerationsgürteln sowie in
den Klein- und Mittelzentren selber. Die Präferenz für risikoarme,
hochwertige Lagen nahm weiter zu – ein Trend, der
sich wohl in näherer Zukunft fortsetzen wird.
1.18 Performanceentwicklung indirekter Anlagegefässe und
Swiss Performance Index (Index 1. Februar 2008 = 100)
1.19 Indirekte Anlagegefässe (Anzahl)
120
30
110
100
90
80
70
60
25
20
15
10
5
Feb
08
Apr
08
Jun
08
Aug
08
Okt
08
Dez
08
Feb
09
Apr
09
WUPIX-A WUPIX-F KGAST SPI
Jun
09
Stand: August 2009
Quellen: Thomson Reuters; Watson Wyatt; KGAST; Wüest & Partner
Aug
09
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Aktiengesellschaften Fonds Anlagestiftungen
Anmerkung: Die Zahl der Aktiengesellschaften wurde rückwirkend
um zwei Gefässe ergänzt, die an der Berner Börse gehandelt werden.
Quelle: Datenbank «Institutionelle Anleger» Wüest & Partner
22 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 1
Rahmenbedingungen
1.20 Liegenschaftszugänge und -abgänge indirekter Anlagegefässe zwischen 2007 und 2008
Zugang
Abgang
Quellen: Datenbank «Institutionelle Anleger» Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
1.21 Anzahl Liegenschaften indirekter Anlagegefässe
1.22 Bilanzwerte der Liegenschaften indirekter Anlagegefässe
(in Mrd. CHF)
2500
25
2000
20
1500
15
1000
10
500
5
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Aktiengesellschaften Fonds Anlagestiftungen
Quelle: Datenbank «Institutionelle Anleger» Wüest & Partner
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Aktiengesellschaften Fonds Anlagestiftungen
Quelle: Datenbank «Institutionelle Anleger» Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 23

2
Perspektiven

Kapitel 2 Perspektiven
Am Scheitelpunkt der Preisentwicklung
Noch können sich die Angebotspreise im Schweizer Immobilienmarkt
halten, doch die Anzeichen einer Trend wende
verdichten sich zusehends. Der Blick auf die längerfristige
Preisentwicklung vermag allerdings etwas zu beruhigen,
sind doch in den letzten vier Jahrzehnten lediglich zwei markante
Trendwenden mit anschliessenden Phasen dramatischer
Preiserosionen auszumachen. Und beiden Phasen
ging ein ebenso starker Anstieg der Angebotspreise voran.
Wohnflächen: Bescheidener langfristiger Preistrend
Inflationsbereinigt wird heute für eine Mietwohnung im
Durchschnitt etwa ein Drittel mehr bezahlt als vor 40 Jahren,
was einer realen Verteuerung von rund 0.7 Prozent pro
Jahr entspricht. Dabei ist die durchschnittliche Wohnqualität
in diesen Jahren nicht unerheblich angestiegen, was die
steigende Tendenz bei den realen Angebotspreisen hinreichend
erklärt. Die Abweichungen vom bescheidenen langfristigen
Trend fallen zwar zum Teil deutlich aus, folgen aber
durchwegs dem Schema, dass auf eine kurze Periode mit
stark steigenden Preisen eine ebenso einschneidende Korrektur
nach unten erfolgt, wie es etwa Mitte der Siebzigerund
Anfang der Neunzigerjahre der Fall war. Auch über die
letzen zehn Jahre hinweg erfolgte ein fast konstanter Preisanstieg,
der freilich – vor allem beim Wohneigentum – von
einem tiefen Niveau ausging. Auch erreichten die Wachstumsraten
nie das Ausmass der Siebziger- oder Achtzigerjahre.
Damit dürfte die Korrekturbewegung, die in den kommenden
Jahren ansteht, ebenfalls eher moderat ausfallen.
Mit einem Crash-Szenario wie vor 20 beziehungsweise 40
Jahren ist heute – trotz absehbarer Trendwende bei den
Preisen – nicht zu rechnen.
Geschäftsflächen – günstig wie nie
Die angebotenen Büro- und Verkaufsflächen bewegen sich
real betrachtet seit geraumer Zeit auf Stagnationskurs, und
das rund ein Fünftel beziehungsweise ein Drittel unter dem
Preisniveau von 1970. Für diese deutliche Vergünstigung
ist nicht nur die sinkende durchschnittliche Arbeitsplatzgrösse
verantwortlich, sondern auch die massive Ausdehnung
des Nutzflächenbestandes, die seit den Neunzigerjahren
zu einem viel liquideren Markt und streckenweise
zu einem fast konstant anhaltenden Überangebot an Nutzflächen
geführt hat – mit den entsprechenden Konsequenzen
auf der Preisseite.
2.1 Teuerungsbereinigte Angebotspreise im Wohnbereich
(Index 1970 = 100)
2.2 Teuerungsbereinigte Angebotspreise im Geschäftsbereich
(Index 1970 = 100)
200
200
175
175
150
150
125
125
100
100
75
75
70 75 80 85 90 95 00 05
Mietwohnungen
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
Quellen: BFS; Wüest & Partner
70 75 80 85 90 95 00 05
Büroflächen
Verkaufsflächen
Gewerbeflächen
Quellen: BFS; Wüest & Partner
26 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 2
Perspektiven
2.3 Nominale Angebotspreise für Mietwohnungen
(in CHF pro Monat)
2.4 Nominale Angebotspreise für Büroflächen
(in CHF pro Quadratmeter und Jahr)
1750
1500
1250
1000
750
500
250
70 75 80 85 90 95 00 05
Quelle: Wüest & Partner
400
350
300
250
200
150
100
50
70 75 80 85 90 95 00 05
Quelle: Wüest & Partner
2.5 Nominale Angebotspreise für Eigentumswohnungen
(in 1000 CHF)
2.6 Nominale Angebotspreise für Verkaufsflächen
(in CHF pro Quadratmeter und Jahr)
800
700
600
500
400
300
200
100
70 75 80 85 90 95 00 05
Quelle: Wüest & Partner
400
350
300
250
200
150
100
50
70 75 80 85 90 95 00 05
Quelle: Wüest & Partner
2.7 Nominale Angebotspreise für Einfamilienhäuser
(in 1000 CHF)
2.8 Nominale Angebotspreise für Gewerbeflächen
(in CHF pro Quadratmeter und Jahr)
800
700
600
500
400
300
200
100
70 75 80 85 90 95 00 05
Quelle: Wüest & Partner
400
350
300
250
200
150
100
50
70 75 80 85 90 95 00 05
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 27

Kapitel 2 Perspektiven
Preissturz bei neuen Mietwohnungen
Wie erwartet hat sich der Preisanstieg der auf dem Markt
angebotenen Mietwohnungen im vergangenen Halbjahr
stark verlangsamt. Mit 1.1 Prozent lag die Preisentwicklung
weit unter den 2.9 Prozent, die im Halbjahr zuvor registriert
wurden. Dieser Trend dürfte sich in naher Zukunft fortsetzen
und wird dazu führen, dass sich das Preisniveau über
die kommenden zwölf Monate stabilisieren beziehungsweise
sogar leicht reduzieren wird. So zeigen die Prognosemodelle
bis Mitte 2010 einen leichten Preisrückgang um 0.4
Prozent an, womit – nach genau zehn Jahren mit stetig steigenden
Angebotspreisen – erstmals wieder mit einer bescheidenen
Preisreduktion zu rechnen ist.
Parallel zur Verlangsamung des Preiswachstums war in
den letzten Monaten auch eine leichte Zunahme der Marktliquidität
zu beobachten. Dies dürften die ersten Anzeichen
dafür sein, dass das anhaltend hohe Niveau der Mietwohnungsproduktion
auf eine abnehmende Nachfrage trifft.
Dadurch verlängern sich die Absorptionszeiträume, was vor
allem bei Neubauwohnungen bereits zu einer deutlich höheren
Marktliquidität geführt hat; die Auswahl für die wohnungssuchenden
Mieter vergrössert sich wieder.
Angebotsüberhang bei den Neuwohnungen
Ein veritabler Preissturz war im vergangenen Halbjahr bei
den angebotenen Neuwohnungen zu verzeichnen, gaben
diese doch um 6.6 Prozent nach, während sich die Altwohnungen
– welche die überwiegende Mehrheit der angebotenen
Wohnungen bilden – um 1.2 Prozent verteuerten. Analog
zu den Preisen hat sich auch die Marktliquidität erhöht.
So liegt die Angebotsziffer bei den Neubauwohnungen mit
0.7 Prozent auf einem für dieses Segment recht stattlichen
Wert, der in dieser Art letztmals 1998 erreicht wurde. Damit
deuten hier Preis- und Angebotsentwicklung auf einen
zunehmenden Angebotsüberhang hin. Zur Wiedervermietung
befanden sich pro Quartal 4.3 Prozent aller Mietwohnungen
im Angebot, was aus längerfristiger Sicht für dieses
Segment keinen übertrieben hohen Wert darstellt.
Was die Wohnungsgrössen betrifft, so waren es insbesondere
die Grosswohnungen, die sich am stärksten verteuerten.
Und dies, obwohl sich die Angebotsziffern bei den
unterschiedlichen Wohnungsgrössen in den letzten Jahren
weitgehend angeglichen haben. Kleine und mittlere Wohnungsgrössen
konnten im letzten Halbjahr preislich bestenfalls
leicht zulegen.
Preiserosion von Nordwesten her
Bezüglich der Angebotspreisentwicklung haben in den vergangenen
zwölf Monaten vor allem die Regionen im Nordwesten
und Westen der Schweiz schlecht abgeschnitten. In
den Regionen Basel, Bern und Westschweiz lag die Preisentwicklung
klar unter dem gesamtschweizerischen Schnitt,
und in den kommenden Monaten ist in diesen Regionen
gar mit sinkenden Preisen zu rechnen. Zu den Regionen mit
nachlassenden Angebotsmietpreisen werden sich die Regionen
Zürich, Ostschweiz und Südschweiz gesellen, denn
auch hier zeigen die Prognosemodelle eine Trendumkehr
an. Lediglich am Genfersee und in der Innerschweiz wird
sich das Preisniveau bis zur Mitte des kommenden Jahres
auf dem aktuellen Niveau halten können.
2.9 Mittlere Veränderung der Mietwohnungspreise
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Ostschweiz
Innerschweiz
Nordwestschweiz
Bern
Südschweiz
Genfersee
Westschweiz
Quelle: Wüest & Partner
2.8% 3.5% 4.0% –0.4%
3.4% 3.2% 5.3% -0.3%
1.7% 2.8% 4.5% -0.3%
3.1% 3.4% 7.2% ±0.0%
1.8% 2.7% 2.9% -0.7%
1.9% 2.7% 3.4% -0.7%
3.4% 2.8% 3.6% -0.4%
5.4% 6.3% 7.3% ±0.0%
2.6% 3.7% 1.3% -0.7%
2.10 Durchschnittliche Angebotsziffern bei Mietwohnungen
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Ostschweiz
Innerschweiz
Nordwestschweiz
Bern
Südschweiz
Genfersee
Westschweiz
Quelle: Wüest & Partner
4.7% 5.1% 4.7%
4.2% 4.8% 4.0%
5.0% 5.2% 4.8%
4.2% 4.4% 4.0%
6.4% 6.7% 6.5%
5.6% 5.9% 6.0%
4.3% 4.5% 4.3%
2.9% 3.0% 2.2%
6.1% 6.7% 6.5%
28 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 2
Perspektiven
2.11 Preisentwicklung von Mietwohnungen
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.12 Entwicklung der Angebotsziffern von Mietwohnungen
140
130
120
110
100
90
12%
10%
8%
6%
4%
2%
99 01 03 05 07 09
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Quelle: Wüest & Partner
2.13 Preisentwicklung von Mietwohnungen
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.14 Entwicklung der Angebotsziffern von Mietwohnungen
(Angebot im Verhältnis zum Gesamtbestand)
140
130
120
110
100
90
12%
10%
8%
6%
4%
2%
99 01 03 05 07 09
99 01 03 05 07 09
Neue Wohnungen (Erstvermarktung)
Ältere Wohnungen
Neue Wohnungen (Erstvermarktung)
Ältere Wohnungen
Quelle: Wüest & Partner
Quelle: Wüest & Partner
2.15 Preisentwicklung von Mietwohnungen
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.16 Entwicklung der Angebotsziffern von Mietwohnungen
140
130
120
110
100
90
12%
10%
8%
6%
4%
2%
99 01 03 05 07 09
Grosse Wohnungen (5 Zimmer und mehr)
Mittlere Wohnungen (3 bis 4.5 Zimmer)
Kleine Wohnungen (weniger als 3 Zimmer)
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Grosse Wohnungen (5 Zimmer und mehr)
Mittlere Wohnungen (3 bis 4.5 Zimmer)
Kleine Wohnungen (weniger als 3 Zimmer)
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 29

Kapitel 2 Perspektiven
Überangebot an neuen Eigentumswohnungen
Die Preisentwicklung bei den Eigentumswohnungen lag
im vergangenen Halbjahr mit einem Plus von 3.7 Prozent
klar über dem prognostizierten Wert. Die massiv angestiegene
Liquidität des Angebotes hat sich entgegen den Erwartungen
bis anhin noch kaum auf die Preise ausgewirkt.
Angesichts der anhaltend hohen Neuproduktion und der
sich langsam abschwächenden Nachfrage steigt aber die
Wahrscheinlichkeit einer Trendwende – auch bei weiterhin
tiefen Hypothekarzinsen – deutlich an. Für die kommenden
zwölf Monate ist deshalb von einem praktisch stagnierenden
Preisniveau auszugehen; die Prognosemodelle
zeigen eine Preisentwicklung von minus 0.1 Prozent bis
Mitte 2010.
Verdoppelung der Angebotsziffer bei Neubauten
Neu erstellte Eigentumswohnungen kämpfen zurzeit mit
wachsenden Vermarktungsproblemen; hier deutet alles auf
einen zunehmenden Angebotsüberhang hin. So hat sich
die Angebotsziffer der Neubauwohnungen seit 2003 mehr
als verdoppelt und liegt gegenwärtig bei rekord hohen 4.5
Prozent. Im gleichen Zeitraum hat sich die Angebotsziffer
der älteren Objekte nur unwesentlich verändert, seit über
zehn Jahren werden pro Quartal ziemlich konstant zwischen
1.5 und 2 Prozent aller Eigentumswohnungen als
«Occasionsobjekte» zum Verkauf angeboten. Diese Entwicklung
hat sich auch in den Preisen niedergeschlagen,
wuchsen doch die Angebots preise älterer Wohnungen seit
2003 weit schneller als jene der neu erstellten.
Zinsentwicklung: Rettungsanker oder Gefahr?
Dass sich die Eigentumswohnungspreise trotz latenten
Überangebots in den vergangenen Monaten derart gut halten
konnten, hat zweifellos auch mit den gegenwärtig sehr
niedrigen Hypothekarzinsen zu tun, welche die Nachfrage
nach Wohneigentum stützen. Allerdings ist in der heutigen
Situation der Spielraum der Zinsentwicklung nach unten
nahezu vollständig ausgereizt, sodass ein zusätzlicher Impuls
auf die Nachfrage aus dieser Ecke in naher Zukunft
nicht mehr realistisch scheint. Vielmehr ist damit zu rechnen,
dass sich das Zinsniveau mittel- bis längerfristig wieder
erhöht, was eine zusätzliche Belastung für den Eigenheimmarkt
mit sich bringen wird. Die Frage scheint also
weniger zu sein, ob die Eigentumswohnungspreise sinken
werden, als vielmehr, wann diese Entwicklung beginnt.
Stagnierende Preise in allen Regionen
In den Regionen Zürich und Ostschweiz sind die Angebotspreise
der Eigentumswohnungen in den vergangenen zwölf
Monaten mit einem Plus von über 8 Prozent am stärksten
gestiegen, während sie im gleichen Zeitraum in der Region
Westschweiz stagnierten. Auch in der Region Genfersee,
die über die vergangenen zehn Jahre hinweg das mit Abstand
grösste Preiswachstum aufwies, haben sich die Eigentumswohnungen
mit 7.5 Prozent erneut deutlich verteuert.
In den kommenden zwölf Monaten ist allerdings auch
hier, wie in einigen anderen Marktregionen, mit leicht nachlassenden
Preisen zu rechnen.
2.17 Mittlere Veränderung der Eigentumswohnungspreise
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Ostschweiz
Innerschweiz
Nordwestschweiz
Bern
Südschweiz
Genfersee
Westschweiz
Quelle: Wüest & Partner
3.7% 3.1% 5.9% –0.1%
4.0% 3.4% 8.0% ±0.0%
2.9% 3.3% 8.3% 0.1%
3.3% 2.2% 6.7% ±0.0%
2.8% 1.9% 5.6% –0.3%
2.8% 2.1% 0.9% 0.1%
4.6% 3.6% 5.5% –0.2%
7.1% 6.8% 7.5% –0.2%
3.7% 3.9% 0.1% -0.3%
2.18 Durchschnittliche Angebotsziffern bei Eigentumswohnungen
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Ostschweiz
Innerschweiz
Nordwestschweiz
Bern
Südschweiz
Genfersee
Westschweiz
Quelle: Wüest & Partner
4.4% 5.1% 5.8%
5.8% 5.7% 5.7%
4.2% 4.8% 5.0%
4.9% 5.5% 5.4%
4.9% 5.5% 6.1%
4.1% 4.3% 4.8%
3.9% 5.1% 6.4%
4.3% 5.2% 6.9%
3.3% 4.2% 5.7%
30 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 2
Perspektiven
2.19 Preisentwicklung von Eigentumswohnungen
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.20 Entwicklung der Angebotsziffern von Eigentumswohnungen
140
130
120
110
100
90
6%
5%
4%
3%
2%
1%
99 01 03 05 07 09
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Quelle: Wüest & Partner
2.21 Preisentwicklung von Eigentumswohnungen
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.22 Entwicklung der Angebotsziffern von Eigentumswohnungen
(Angebot im Verhältnis zum Gesamtbestand)
140
130
120
110
100
90
6%
5%
4%
3%
2%
1%
99 01 03 05 07 09
99 01 03 05 07 09
Neue Wohnungen (Erstvermarktung)
Ältere Wohnungen
Neue Wohnungen (Erstvermarktung)
Ältere Wohnungen
Quelle: Wüest & Partner
Quelle: Wüest & Partner
2.23 Preisentwicklung von Eigentumswohnungen
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.24 Entwicklung der Angebotsziffern von Eigentumswohnungen
140
130
120
110
100
90
6%
5%
4%
3%
2%
1%
99 01 03 05 07 09
Grosse Wohnungen (5 Zimmer und mehr)
Mittlere Wohnungen (3 bis 4.5 Zimmer)
Kleine Wohnungen (weniger als 3 Zimmer)
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Grosse Wohnungen (5 Zimmer und mehr)
Mittlere Wohnungen (3 bis 4.5 Zimmer)
Kleine Wohnungen (weniger als 3 Zimmer)
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 31

Kapitel 2 Perspektiven
Generationenwechsel bei den Einfamilienhäusern
Wie die Eigentumswohnungs- wurde auch die Einfamilienhausnachfrage
durch die günstigen Hypothekarzinsen gestützt.
Entgegen den Erwartungen vor Jahresfrist hat sich
das Zinsniveau in der Zwischenzeit nicht erhöht, sondern
ist in der Folge der Finanzkrise gar weiter gesunken. Dies
hat die Nachfrage belebt und sich positiv auf die Preisentwicklung
der angebotenen Einfamilienhäuser ausgewirkt.
So verteuerten sich die Angebote im ersten Halbjahr 2009
– wie bereits im Halbjahr zuvor – um 2.4 Prozent. Für die
kommenden Semester ist aber wieder mit geringeren Zuwachsraten
und längerfristig sogar mit einem Rückgang
des Preisniveaus zu rechnen.
Für die nächsten zwölf Monate sagen die Prognosemodelle
ein nur noch geringes Preiswachstum von rund einem
Prozentpunkt voraus. Damit präsentiert sich die Situation
aber etwas positiver als bei den Eigentumswohnungen, was
vor allem damit zusammenhängt, dass die Neuproduktion
von Einfamilienhäusern bereits stark zurückgefahren wurde
und gegenwärtig moderater ausfällt als jene der Eigentumswohnungen.
Immer mehr Occasionsobjekte …
Auch im vergangenen Jahr hat sich der Anteil älterer Häuser
– der «Occasionsobjekte» – am gesamten Angebot weiter
erhöht. Bereits stehen pro Quartal rund 2.5 Prozent aller
Einfamilienhäuser als Occasionsobjekte zum Verkauf auf
dem Immobilienmarkt, so viele wie nie zuvor in den letzten
zehn Jahren. Das hat vorab mit dem Generationenwechsel
beim ausgedehnten Bestand an Häusern aus dem Bauboom
der späten Sechziger- und frühen Siebzigerjahre zu tun.
Durch die beträchtliche Ausdehnung der Angebotsmenge
sind die Preise dieser Objekte weit weniger stark angestiegen
als jene der neu erstellten Einfamilienhäuser.
… und grosse Häuser
Ebenfalls markant häufiger finden sich grosse Einfamilienhäuser
mit sechs oder mehr Zimmern auf dem Markt.
In dieser Kategorie hat sich die Angebotsziffer im Verlauf
der letzten zehn Jahre von 3 auf 7.6 Prozent erhöht. Allerdings
hat sich die gestiegene Liquidität bisher nicht auf die
Angebots preise ausgewirkt, verteuerten sich doch die grossen
Häuser im gleichen Zeitraum am deutlichsten. Die generelle
Tendenz der vergangenen Jahre, dass grosse Objekte
insgesamt ihr Angebotspreisniveau besser zu halten
vermögen als kleinere, zeigt sich also auch im Einfamilienhausmarkt.
Genfersee bleibt teuerstes Pflaster
Mit 1.2 beziehungsweise 1.5 Prozent dürften die Angebotspreise
in den Regionen Zürich und Südschweiz in den kommenden
zwölf Monaten am stärksten wachsen, während in
den übrigen Regionen ein nur noch geringer Preisanstieg im
Bereich von einem halben bis einem ganzen Prozentpunkt
zu erwarten ist. Dies bedeutet aber auch, dass die Preise im
Raum Genfersee zwar deutlich langsamer wachsen dürften
als in den vergangenen Monaten, die erwartete Trendwende
aber in naher Zukunft kaum Realität werden wird. Die Sonderstellung
als teuerstes Pflaster im Eigenheimbereich wird
der Region auch in Zukunft erhalten bleiben.
2.25 Mittlere Veränderung der Einfamilienhauspreise
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Ostschweiz
Innerschweiz
Nordwestschweiz
Bern
Südschweiz
Genfersee
Westschweiz
Quelle: Wüest & Partner
2.5% 2.5% 4.9% 0.9%
3.0% 3.2% 7.0% 1.2%
1.9% 1.9% 5.2% 0.8%
1.9% 2.3% 8.6% 0.8%
1.8% 1.6% 3.5% 0.5%
1.9% 1.8% 3.5% 0.7%
3.1% 1.5% 1.4% 1.5%
6.4% 7.3% 6.2% 0.8%
3.1% 4.0% 4.4% 0.7%
2.26 Durchschnittliche Angebotsziffern bei Einfamilienhäusern
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Ostschweiz
Innerschweiz
Nordwestschweiz
Bern
Südschweiz
Genfersee
Westschweiz
Quelle: Wüest & Partner
3.1% 3.5% 4.3%
3.3% 3.0% 3.2%
2.9% 3.3% 3.4%
3.2% 3.2% 3.4%
3.6% 3.9% 4.5%
3.3% 3.4% 3.9% g
2.0% 2.9% 3.8%
4.1% 5.4% 7.6%
3.1% 4.0% 5.6%
32 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 2
Perspektiven
2.27 Preisentwicklung von Einfamilienhäusern
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.28 Entwicklung der Angebotsziffern von Einfamilienhäusern
140
130
120
110
100
90
6%
5%
4%
3%
2%
1%
99 01 03 05 07 09
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Quelle: Wüest & Partner
2.29 Preisentwicklung von Einfamilienhäusern
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.30 Entwicklung der Angebotsziffern von Einfamilienhäusern
(Angebot im Verhältnis zum Gesamtbestand)
140
130
120
110
100
90
6%
5%
4%
3%
2%
1%
99 01 03 05 07 09
99 01 03 05 07 09
Neue Häuser (Erstvermarktung)
Ältere Häuser
Neue Häuser (Erstvermarktung)
Ältere Häuser
Quelle: Wüest & Partner
Quelle: Wüest & Partner
2.31 Preisentwicklung von Einfamilienhäusern
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.32 Entwicklung der Angebotsziffern von Einfamilienhäusern
140
130
120
110
100
90
6%
5%
4%
3%
2%
1%
99 01 03 05 07 09
Grosse Häuser (6 Zimmer und mehr)
Mittlere Häuser (5 bis 5.5 Zimmer)
Kleine Häuser (weniger als 5 Zimmer)
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Grosse Häuser (6 Zimmer und mehr)
Mittlere Häuser (5 bis 5.5 Zimmer)
Kleine Häuser (weniger als 5 Zimmer)
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 33

Kapitel 2 Perspektiven
Angebotsdrift im Büroflächenmarkt
Noch hat die Preisentwicklung im Büroflächenmarkt der
Schweiz trotz Rezession nicht definitiv ins Negative umgeschlagen.
Nach dem starken Rückgang der Angebots preise
im zweiten Halbjahr 2008 haben sich die Preise im ersten
Halbjahr 2009 überraschenderweise erneut erholt und den
Vorjahreswert sogar noch übertroffen – eine Entwicklung,
die angesichts der schlechten Konjunktur erstaunt und
nach einer Erklärung verlangt.
Lange Mietverträge stabilisieren die Preisentwicklung
Die Preisentwicklung der vergangenen zehn Jahre zeigt im
Bürobereich eine ausserordentlich hohe Konstanz. Seit Mitte
der Neunzigerjahre bewegen sich die Angebotspreise im
gesamtschweizerischen Durchschnitt um die 200 Franken
pro Quadratmeter und Jahr, und dies, obwohl innerhalb dieses
Zeitraums die Nachfrage nach Büroflächen aufgrund
der konjunkturellen Entwicklung und des damit verbundenen
Auf- und Abbaus von Arbeitsplätzen erheblichen
Schwankungen unterworfen war. Mit verantwortlich für diese
hohe Konstanz sind die branchenüblichen langen Mietverträge
von fünf bis zehn Jahren Dauer, die bewirken, dass
die Anbieter häufig eher versuchen, eine Durststrecke mit
Leerständen zu überwinden, als sich zu einem ungünstigen
Zeitpunkt auf einen unvorteilhaften längerfristigen Mietvertrag
einzulassen.
Wieder mehr zentrale und teure Flächen im Angebot
Die Volatilität der Angebotspreise in den vergangenen
zwölf Monaten ist das Resultat zweier divergierender Tendenzen,
die sich beide auf die aktuelle Wirtschaftskrise
zurückführen lassen. Einerseits drückt die nachlassende
Nachfrage auf die Preise, anderseits findet als Folge der
Krise eine Drift im Angebot statt: Vermehrt gelangen auch
wieder teure Nutzflächen an Toplagen ins publizierte Angebot.
So hat sich die Zahl der Büroflächenangebote im Zürcher
Stadtkreis 1 kurzfristig fast verdoppelt und im Genfer
Stadtquartier Centre sogar mehr als vervierfacht, während
die Angebote an Büroflächen in den übrigen Stadtquartieren
stagnierten. Generell finden in Krisenzeiten vermehrt teure
Objekte den Weg ins publizierte Angebot, unterklassige Objekte
hingegen werden mangels Marktchancen nicht mehr
inseriert, was kurzfristig ein Absinken des Preisindexes verhindert.
Wachsendes Korrekturpotenzial
Die Verlagerung der Angebote in teurere Objekte wird jedoch
nicht zu einer nachhaltigen Aufwärtsentwicklung des
Preisindexes führen, da dies voraussetzen würde, dass sich
die Angebotsmengen weiterhin in Richtung Toplagen verschieben.
Vielmehr werden sich die Anteile der Lagequalitäten
am gesamten Angebot schon bald wieder stabilisieren,
denn gerade die heute vermehrt auf den Markt gelangenden
Objekte an guten Lagen erwiesen sich in der Vergangenheit
als überaus gefragt. So ist zu erwarten, dass sich
der momentane Anstieg des Preisindexes nur kurz dauern
und die Preisentwicklung wieder hauptsächlich vom Ausmass
der aktuellen Nachfrage bestimmt wird. Ausgehend
vom aktuellen Preisniveau ist deshalb für die kommenden
zwölf Monate mit einem Rückgang des Indexes in der
Grössen ordnung von 4.5 Prozent zu rechnen.
2.33 Mittlere Veränderung der Büroflächenpreise
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Basel
Bern
Genfersee
Übrige Schweiz
Quelle: Wüest & Partner
1.3% 0.7% 1.5% –4.5%
1.3% 0.1% 0.9% –5.9%
1.3% 0.6% 2.5% –3.2%
0.6% –0.5% –3.2% –2.9%
2.9% 4.5% 11.7% –5.4%
1.0% –0.3% –1.2% –3.0%
2.34 Durchschnittliche Angebotsziffern bei Büroflächen
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Basel
Bern
Genfersee
Übrige Schweiz
Quelle: Wüest & Partner
6.4% 7.5% 6.3% k
9.5% 11.3% 7.9% k
4.9% 5.5% 5.4% k
7.0% 8.1% 6.9%
5.1% 6.4% 7.0%
3.8% 4.2% 4.0%
34 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 2
Perspektiven
2.35 Preisentwicklung von Büroflächen
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.36 Entwicklung der Angebotsziffern von Büroflächen
140
130
120
110
100
90
12%
10%
8%
6%
4%
2%
99 01 03 05 07 09
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Quelle: Wüest & Partner
2.37 Preisentwicklung von Büroflächen in den Deutschschweizer
Grosszentren (Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.38 Entwicklung der Angebotsziffern von Büroflächen
in den Deutschschweizer Grosszentren
140
130
120
110
100
90
15.0%
12.5%
10.0%
7.5%
5.0%
2.5%
99 01 03 05 07 09
Zürich Basel Bern
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Zürich Basel Bern
Quelle: Wüest & Partner
2.39 Preisentwicklung von Büroflächen in den Westschweizer
Grosszentren (Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.40 Entwicklung der Angebotsziffern von Büroflächen
in den Westschweizer Grosszentren
140
130
120
110
100
90
15.0%
12.5%
10.0%
7.5%
5.0%
2.5%
99 01 03 05 07 09
Genf Lausanne
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Genf Lausanne
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 35

Kapitel 2 Perspektiven
Verkaufsflächen: Hohe Volatilität der Preise
Die Verkaufsflächenpreise weisen eine nach wie vor hohe
Volatilität auf. Nach dem Einbruch im zweiten Halbjahr 2008
stiegen die Angebotspreise im ersten Halbjahr 2009 an, obwohl
sich die Konjunktur in der Zwischenzeit massiv verschlechtert
hat und die Detailhandelsumsätze zunehmend
unter Druck geraten sind. Mittelfristig wird das Preisniveau
mit grösster Wahrscheinlichkeit nach unten tendieren, auch
wenn die Entwicklung wohl weiterhin mit einigem Auf und
Ab verbunden sein dürfte. Für die kommenden zwölf Monate
zeigen die Prognosemodelle eine Reduktion von 2.7 Prozent
gegenüber dem aktuellen Preisniveau an.
Volatilität aufgrund der breiten Preisspektren
Dass Verkaufsflächenpreise eine hohe Volatilität aufweisen,
ist zu einem wesentlichen Teil im Preisspektrum des Angebots
begründet. So betragen die Quadratmeterpreise im Verkaufsbereich
an erstklassigen Lagen oft ein Vielfaches derjenigen
an unterklassigen Standorten – eine Differenz, die
deutlich grösser ausfällt als bei anderen kommerziellen Nutzungen.
Markante Veränderungen des Standortmixes können
den Preisindex deshalb nach oben oder unten ausschlagen
lassen. Vor allem in den Grosszentren, wo die Preisspektren
am breitesten ausfallen, ist die Entwicklung der Angebotspreise
anhand eines mittelfristigen Trends zu interpretieren,
denn die Interpretation kurzfristiger Ausschläge der Preiskurve
ist mit erheblichen Unsicherheiten verbunden.
Ein Drittel billiger als 1970
Seit ihrem Tiefststand 1999 konnten die Verkaufsflächenpreise
durch einen leicht steigenden Trend etwas an Terrain
gutmachen, ihr durchschnittliches Preisniveau liegt teuerungsbereinigt
aber nach wie vor rund ein Drittel unter dem
Niveau von 1970. Kein anderer Bereich des Immobilienmarktes
hat im längerfristigen Zeithorizont seine Preisstruktur
derart verändert. Im Gegensatz zu den Wohnflächen
werden zwar alle kommerziellen Nutzflächen heute
real billiger angeboten als vor 40 Jahren, die Verkaufsflächen
nehmen jedoch aufgrund des grossen Preiszerfalls im
Verlauf der Neunzigerjahre immer noch den Spitzenplatz
ein. In diesem Zeitraum halbierten sich die Angebotspreise,
was einerseits eine Korrektur der Preisexzesse der Achtzigerjahre
darstellte, anderseits aber auch auf die veränderten
Konsumgewohnheiten zurückzuführen war. Immer
grosszügigere Einkaufszentren reduzierten die Flächenumsätze,
was nicht ohne Folgen für die Preisstruktur des gesamten
Verkaufsflächenmarktes blieb. In jüngster Zeit
zeichnet sich allerdings ein neues Gleichgewicht ab, und
die Preisentwicklung der Verkaufsflächen verläuft wieder
zunehmend synchron mit jener der Büro- und auch der Gewerbeflächen.
2.41 Mittlere Veränderung der Verkaufsflächenpreise
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Basel
Bern
Genfersee
Übrige Schweiz
Quelle: Wüest & Partner
1.7% 0.2% 0.5% –2.7%
1.3% –0.2% 5.7% –1.9%
0.5% 0.1% –8.0% –2.0%
2.8% 1.5% 13.9% –4.2%
2.3% 0.0% –0.9% –0.9%
1.3% –0.4% –6.5% –3.0%
2.42 Durchschnittliche Angebotsziffern bei Verkaufsflächen
Letzte Letzte Letzte Prognose
Region 10 Jahre 5 Jahre 12 Monate 12 Monate
Schweiz
Zürich
Basel
Bern
Genfersee
Übrige Schweiz
Quelle: Wüest & Partner
0.0% 1.4% 1.3%
1.5% 1.8% 1.7% k
2.1% 2.4% 2.7% g
1.2% 1.3% 1.3%
2.5% 2.3% 1.8% k
0.9% 1.0% 0.8%
36 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 2
Perspektiven
2.43 Preisentwicklung von Verkaufsflächen
(Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.44 Entwicklung der Angebotsziffern von Verkaufsflächen
140
130
120
110
100
90
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
99 01 03 05 07 09
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Quelle: Wüest & Partner
2.45 Preisentwicklung von Verkaufsflächen in den Deutschschweizer
Grosszentren (Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.46 Entwicklung der Angebotsziffern von Verkaufsflächen
in den Deutschschweizer Grosszentren
200
175
150
125
100
75
10%
8%
6%
4%
2%
99 01 03 05 07 09
Zürich Basel Bern
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Zürich Basel Bern
Quelle: Wüest & Partner
2.47 Preisentwicklung von Verkaufsflächen in den Westschweizer
Grosszentren (Index 1. Halbjahr 1996 = 100)
2.48 Entwicklung der Angebotsziffern von Verkaufsflächen
in den Westschweizer Grosszentren
180
160
140
120
100
80
10%
8%
6%
4%
2%
99 01 03 05 07 09
Genf Lausanne
Quelle: Wüest & Partner
99 01 03 05 07 09
Genf Lausanne
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 37

3
Konjunkturelle Verzögerungseffekte

Kapitel 3 Konjunkturelle Verzögerungseffekte
Mit deutlichem «Time Lag»
Die Schweizer Wirtschaft steckt in einer Rezession, die in
ihrem Ausmass mit den beiden bedeutenden Konjunktureinbrüchen
Mitte der Siebziger- und zu Beginn der Neunzigerjahre
verglichen werden kann. Die Analyse aller drei Abschwungphasen
lässt den Schluss zu, dass die Schweizer
Immobilien- und Baumärkte – bis heute Felsen in der konjunkturellen
Brandung – wohl erst in den kommenden Quartalen
voll von der Krise getroffen werden. Auch wenn die
Ursachen und Verläufe der vergangenen grossen Rezessionen
nicht eins zu eins mit der gegenwärtigen Entwicklung
vergleichbar sind, zeigt der vertiefte Blick aber doch klar,
dass die hiesigen Immobilien- und Baumärkte jeweils mit
einem bedeutenden «Time Lag» auf konjunkturelle Schwankungen
reagieren.
Zeitverschobene Entwicklung auf dem Arbeitsmarkt
Mit verantwortlich für die Verschiebungen innerhalb des
Konjunkturzyklus sind die Mechanismen des für die inländische
Immobiliennachfrage so wichtigen Arbeitsmarktes.
Anders als in den USA, wo der Arbeitsmarkt vergleichsweise
früh auf Wachstumsveränderungen reagiert, hinkt
die Entwicklung auf dem Schweizer Arbeitsmarkt der Wirtschaftsentwicklung
hinterher. Nach dem Ölpreisschock von
1973 beispielsweise schrumpfte die Wirtschaft ab dem dritten
Quartal 1974 – der Anstieg der Arbeitslosigkeit erreichte
aber erst 1976 ihren Höhepunkt. Dasselbe Bild zeigte
sich auch zu Beginn der Neunzigerjahre. Nach dem Zinsschock
von 1990 drehte das Wachstum des Bruttoinlandprodukts
ab dem 1. Quartal 1991 ins Negative. Der darauf
folgende Anstieg der Arbeitslosenquote fiel aber erst 1993
am stärksten aus. Und Gleiches erwarten die Ökonomen in
der gegenwärtigen Rezession: Zum ersten Mal schrumpfte
die Schweizer Wirtschaft im vierten Quartal 2008, der
Anstieg der Arbeitslosigkeit wird jedoch aller Voraussicht
nach im kommenden Jahr höher ausfallen als 2009. Für die
Immobilienmärkte bedeutet dies, dass sich die Wohnungsnachfrage
2010 stärker abschwächen wird als im laufenden
Jahr.
Tiefpunkt der Konsumentenstimmung erst 2010
Dass sowohl der inländische Konsum als auch die Bauinvestitionen
bis zum heutigen Zeitpunkt zu den wichtigsten
Konjunkturstützen zählen, ist zum einen eine Folge der Entstehungsgeschichte
der gegenwärtigen Krise, zum anderen
aber auch relativ typisch für Abschwungphasen in der
Schweiz. So fiel Mitte der Siebzigerjahre die Kontraktion
des realen Bruttoinlandprodukts im zweiten Quartal 1975
am höchsten aus, die Konsumentenstimmung erreichte ihren
Tiefststand dagegen erst zu Beginn des Jahres 1976.
Beinahe identisch präsentierte sich der Krisenverlauf zu Beginn
der Neunzigerjahre: Der stärkste Rückgang des BIP
fiel dort auf das zweite Quartal 1991, die Konsumentenstimmung
durchschritt die Talsohle jedoch erst Ende 1992.
Auch wenn also das erste Quartal 2009 tatsächlich bereits
das schwierigste Quartal der gegenwärtigen Abschwungphase
gewesen sein sollte: Der Tiefpunkt der Konsumentenstimmung
liegt mit grösster Wahrscheinlichkeit noch
vor uns. Die inländische Wohnungsnachfrage wird als Folge
davon in den kommenden Quartalen weiter zurückgehen,
denn Wohnen ist letztlich ebenfalls ein Konsumgut, das den
Stimmungsschwankungen der Nachfrager unterliegt.
Einbruch bei der Zuwanderung
Entscheidender für die Wohnungsnachfrage in den vergangenen
Jahren war jedoch weniger der zusätzliche Wohnflächenbedarf
der ansässigen Bevölkerung als vielmehr die Zusatznachfrage,
die durch die Zuwanderung von Ausländern
entstand. Allein 2008 betrug der Wanderungssaldo (ohne
Statuswechsel) rund 62’000 Personen, die etwa 30’000
Wohnungen nachgefragt haben. Nicht weiter erstaunlich
also, dass trotz der intensiven Neubautätigkeit die Leerstandsentwicklung
im vergangenen Jahr erneut rückläufig
war. Die Migrationsstatistiken für die ersten sechs Monate
2009 zeigen nun allerdings deutlich, wie der Konjunktureinbruch
auf die Wanderungsbewegungen wirkt. Im ersten
Halbjahr 2009 fiel der Wanderungssaldo rund 30 Prozent
tiefer aus als im Vorjahr, und er wird wegen des rückläufigen
Stellenangebots weiter abnehmen. Folgerichtig dürfte
deshalb die Wohnungsnachfrage in der Schweiz 2010 geringer
ausfallen als 2009.
Folgen für die Bautätigkeit
Sollten sich die Leerstände nicht massiv vergrössern, muss
dieser absehbare Rückgang der Wohnungsnachfrage Folgen
für die Wohnbautätigkeit haben. Auch in der Abschwungphase
Mitte der Siebzigerjahre fiel die Veränderung beim
Wohnungsneubau in den Jahren nach dem Beginn der Rezession
am grössten aus: 1975 wurden 25 Prozent weniger
neue Wohnungen erstellt als im Vorjahr, 1976 gar 37
Prozent weniger. Ein ähnlich dramatischer Effekt ist zurzeit
zwar nicht zu erwarten, eine Abnahme der Bautätigkeit hingegen
schon.
40 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 3
Konjunkturelle Verzögerungseffekte
3.1 Veränderung der Arbeitslosenquote
3.2 Index der Konsumentenstimmung
im Vergleich zur Veränderung des realen BIP
im Vergleich zur Veränderung des realen BIP
2.0%
8%
80
8%
1.5%
6%
60
6%
1.0%
4%
40
4%
0.5%
2%
20
2%
0.0%
0%
0
0%
–0.5%
–2%
–20
–2%
–1.0%
–4%
–40
–4%
–1.5%
–6%
–60
–6%
71 75 80 85 90 95 00 05 09
71 75 80 85 90 95 00 05 09
Linke Skala:
Arbeitslosenquote
Rechte Skala:
Bruttoinlandprodukt
Linke Skala:
Konsumentenstimmung
Rechte Skala:
Bruttoinlandprodukt
Quellen: BFS; SNB; SECO
Stand Konsumentenstimmung: 3. Quartal 2009
Quellen: SNB; SECO
3.3 Nettozuwanderung (ohne Statuswechsel; in Tausend)
3.4 Veränderung der Wohnbautätigkeit
im Vergleich zur Veränderung des realen BIP
im Vergleich zur Veränderung des realen BIP
80
8%
40%
8%
60
6%
30%
6%
40
4%
20%
4%
20
2%
10%
2%
0
0%
0%
0%
–20
–2%
–10%
–2%
–40
–4%
–20%
–4%
–60
–6%
–30%
–6%
71 75 80 85 90 95 00 05 09
71 75 80 85 90 95 00 05 09
Linke Skala:
Nettozuwanderung
Rechte Skala:
Bruttoinlandprodukt
Linke Skala:
Wohnbautätigkeit
Rechte Skala:
Bruttoinlandprodukt
Stand Nettozuwanderung: 2008
Stand Wohnbautätigkeit: 2008
Quellen: BFS; SECO
Quellen: BFS; SECO
Immo-Monitoring 2010 I 1 41

Kapitel 3 Konjunkturelle Verzögerungseffekte
Der Zyklus der Preisveränderungsraten
Nicht nur die Wohnungsnachfrage reagiert verzögert auf
die Wirtschaftsentwicklung, sondern auch das Wohnungsangebot.
Bedingt durch die lange Dauer zwischen Planung
und Fertigstellung hinkt das Angebot im Zeitverlauf der
Nachfrageentwicklung hinterher. Aus diesen Gründen entwickeln
sich auch die Preise im Immobilienmarkt kaum je
parallel zum Bruttoinlandprodukt. Dieses Phänomen zeigte
sich bereits in den letzten beiden grossen Abschwungphasen,
und es ist zu erwarten, dass auch in der gegenwärtigen
Krise die markanten Preiskorrekturen im Immobilienmarkt
erst noch bevorstehen.
Verzögerte Reaktion der Mietpreise
Nach dem Ölpreisschock begann die Schweizer Wirtschaft
im Jahr 1974 zu schrumpfen. Am stärksten fiel der Rückgang
des Bruttoinlandprodukts 1975 aus, und im gleichen
Jahr drehte die Entwicklung der Mietwohnungspreise ins
Minus. Die Talsohle der Preisentwicklung wurde aber erst
1976 durchschritten, und die eigentliche Erholung fand
erst nach 1978 statt. Analog entwickelten sich die Mietwohnungspreise
während der letzen Immobilienkrise.
Nach dem Zinsschock 1990 begann das Bruttoinlandprodukt
im Jahr 1991 abzunehmen. Der stärkste Rückgang
der Mietwohnungspreise wurde allerdings erst 1993 verzeichnet.
Sie erholten sich danach deutlich später als in
den Siebzigerjahren, da das Konjunkturpaket des Bundes
in den Neunzigern unter anderem die Wohnbautätigkeit ankurbelte,
sodass 1994 und 1995 – mitten in der Krise – jeweils
mehr als 50’000 Wohnungen neu erstellt wurden. Die
Ungleichgewichtssituation auf dem Wohnungsmarkt wurde
dadurch noch verschärft, und erst gegen Ende des Jahrzehnts
konnten die Mietwohnungspreise wieder einen Anstieg
verzeichnen.
Die vier Phasen des Preiszyklus
Ein wertvoller Hinweis auf die aktuelle Position innerhalb
der längerfristigen zyklischen Preisbewegungen im Immobilienmarkt
gibt der Vergleich zwischen den Veränderungsraten
der Preise im Angebot und jenen bei den effektiv getätigten
Neuabschlüssen. Über einen Preiszyklus hinweg
lassen sich vier typische Marktzustände ausmachen:
1. Gegen Ende einer rezessiven Phase sind die Immobilienmärkte
in der Regel von einem Überangebot geprägt, und
durch die sich verschlechternde Marktsituation sinken
die Angebotspreise typischerweise stärker als die Preise
von tatsächlich getätigten Neuabschlüssen, wie dies etwa
1996 und 1997 auf dem Mietwohnungsmarkt der Fall war.
2. Bei einer Konjunkturerholung herrscht zwar immer noch
ein Überangebot im Immobilienmarkt, aber die Aussichten
verbessern sich. Durch die Antizipation des Aufschwungs
übertrifft nun die Veränderungsrate der Angebotspreise
jene der Transaktionspreise. Der Markt
wandelt sich von einem Nachfrager- zu einem Anbietermarkt,
wie dies im Mietwohnungsmarkt zwischen 1999
und 2002 beobachtet werden konnte.
3. In der Hochkonjunkturphase profitieren die Vermieter
von der sich verschärfenden Ungleichgewichtssituation,
und gegen Ende dieser Phase steigen die Transaktionspreise
stärker an als die Angebotspreise. Dies geschah
bei den Mietpreisen letztmals im Jahr 2007.
4. Bei einer Eintrübung der Konjunktur dominieren zwar
noch immer die Anbieter den Markt, der jedoch die Tendenz
hat, wieder in Richtung eines Nachfragermarktes
zu kippen. Die Veränderungsraten bei den Transaktionspreisen
fallen unter jene bei den Angebotspreisen und
drehen schliesslich ins Negative. Nach dieser Phase beginnt
der Zyklus aufs Neue mit der ersten Phase.
Vom Anbieter- zum Nachfragermarkt
Die Analyse der Veränderungsraten bei den Mietpreisen
im Angebot und bei den effektiv getätigten Neuabschlüssen
macht deutlich, dass sich der Schweizer Mietwohnungsmarkt
insgesamt zurzeit in der vierten Phase befindet:
Er wandelt sich langsam von einem Anbieter- zu einem
Nachfragermarkt. Das zeigt sich vorab in jenen Regionen,
in denen in den letzten Jahren viele neue Mietwohnungen
entstanden sind, die sich jetzt, aufgrund der tendenziell
nachlassenden Nachfrage, nicht mehr so einfach vermarkten
lassen. In allen rot eingefärbten Regionen der Karte 3.7
hat sich der Anstieg der Angebotsmietpreise stark verlangsamt
oder hat bereits der Abstieg begonnen. Alle hell roten
Regionen befinden sich ebenfalls bereits in der vierten
Phase, und nur in den blauen Regionen kann allenfalls noch
vom Ende der dritten Phase gesprochen werden.
Von Phase 4 zu Phase 1
Die Angebotspreisprognosen in Kapitel 2 zeigen, dass
2010 in den meisten Regionen mit sinkenden Mietwohnungspreisen
gerechnet werden muss, der Markt sich also
in der vierten Phase befindet. Wie schnell und dramatisch
der darauf folgende Übergang zur ersten Phase ausfallen
wird, hängt in erster Line davon ab, wie nachhaltig die sich
gegenwärtig abzeichnende Konjunkturerholung ausfällt.
42 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 3
Konjunkturelle Verzögerungseffekte
3.5 Veränderung der Mietwohnungspreise
im Vergleich zur Veränderung des nominalen BIP
3.6 Veränderung der Mietwohnungspreise
(im Vergleich zum Vorjahr)
20%
8%
15%
6%
10%
5%
0%
–5%
4%
2%
0%
–2%
–4%
71 75 80 85 90 95 00 05 09
Angebotspreise Bruttoinlandprodukt
Stand Mietwohungspreise: Juni 2009
Quellen: SECO; Wüest & Partner
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Angebotspreise Preisabschlüsse bei Wiedervermietung
Stand: Juni 2009
Quelle: Wüest & Partner
3.7 Mietwohnungen: Verlangsamung beziehungsweise Beschleunigung der Angebotspreisentwicklung
(im Vergleich zur Vorjahresperiode)
Starke Verlangsamung
Schwache Verlangsamung
Schwache Beschleunigung
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
Immo-Monitoring 2010 I 1 43

Kapitel 3 Konjunkturelle Verzögerungseffekte
Zinseinfluss bei den Eigenheimpreisen
Wie die Mietwohnungsmärkte reagierten auch die Eigenheimmärkte
in der Vergangenheit mit einer Verzögerung
auf die wirtschaftliche Entwicklung. Diese Reaktion fiel hier
aber in den verschiedenen Krisenphasen weit weniger konstant
aus als im Mietbereich und war von der Zinssituation
abhängig. So bewegten sich die Eigenheimpreise in der Abschwungphase
der Neunzigerjahre praktisch parallel zum
Bruttoinlandprodukt. Dies überrascht nicht, da die Krise
damals unter anderem durch eine drastische Geldmengenverknappung
– verbunden mit einem entsprechenden Zinsanstieg
– verursacht wurde. In der gegenwärtigen Krise jedoch
stützen die tiefen Zinsen die Eigenheimnachfrage und
damit auch die Preise in diesem Marktsegment.
Phase 4 auch bei den Eigenheimen
Die Analyse der aktuellen Situation im Eigenheimmarkt anhand
der Veränderungsraten bei Angebots- und Transaktionspreisen
legt offen, dass sich der Markt von einem Anbieterin
Richtung eines Nachfragermarktes bewegt. Sowohl bei
den Eigentumswohnungen als auch bei den Einfamilienhäusern
befindet sich der Markt in der vierten Phase: Die Transaktionspreisanstiege
haben sich deutlich verlangsamt oder
sich bereits in Preissenkungen verwandelt, während die Angebotspreise
noch immer stabil bleiben. Das heisst, dass
der Spielraum bei der Preisfindung zum heutigen Zeitpunkt
immer noch am Wachsen ist, was sich zugunsten kaufwilliger
potenzieller Eigenheimbesitzer auswirkt.
Kaum mehr regionale Unterschiede
Der Blick auf die Entwicklungen in den einzelnen Marktregionen
zeigt, dass sich zurzeit kaum mehr Regionen in
der dritten Phase befinden. Überall haben sich die Transaktionspreisanstiege
verlangsamt, in vielen Deutschschweizer
Regionen sogar drastisch. Bereits gekippt sind vielerorts
die Märkte für grosse und teure Objekte, bei denen
teilweise stark nachlassende Transaktionspreise zu beobachten
sind.
Die Neubautätigkeit im Eigenheimsegment wird in den
kommenden Monaten zu einer Differenzierung der Marktentwicklung
zwischen Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen
führen. Bei Letzteren wird die nach wie vor
sehr rege Neubautätigkeit dafür sorgen, dass 2010 eine geringere
Anzahl Nachfrager aus einem wachsenden Angebot
an Wohnungen wird auswählen können, was ihre Verhandlungsmacht
weiter stärkt. Bei den Einfamilienhäusern
dehnt sich das bestehende Angebot durch den Markteintritt
von zusätzlichen, neu erstellten Objekten weit weniger
markant aus, denn die Neubautätigkeit hat sich hier bereits
in den vergangenen beiden Jahren signifikant zurückentwickelt
Die Transaktionspreisveränderungen werden aber in
beiden Bereichen immer häufiger ein negatives Vorzeichen
haben, und je nach Konjunkturverlauf werden auch die Angebotspreise
zunehmend negative Veränderungsraten aufweisen.
Sobald sich in den kommenden Monaten beobachten
lässt, dass der Rückgang der Angebotspreise grösser
ausfällt als jener der Transaktionspreise, kann davon ausgegangen
werden, dass auch die Eigenheimmärkte vollständig
gekippt sind und sich die Marktentwicklung wieder
in der ersten Phase befindet.
Die vorhergesagte Abflachung des Anstiegs der Angebotspreise
ist also nur der erste Schritt zu fallenden Eigenheimpreisen.
Über das Ausmass des zu erwartenden Preiszerfalls
ist damit allerdings nichts gesagt. Ein Absturz der
Immobilienpreise vergleichbar mit jenem in anderen europäischen
Ländern muss hierzulande nach wie vor nicht
befürchtet werden, zeigen die Prognosemodelle doch an,
dass sich die jährlichen Preisveränderungsraten im tiefen
einstelligen Bereich bewegen werden. Einzig im Segment
der gehobenen Eigenheime ist allenfalls ein zweistelliges
Minus zu erwarten.
3.8 Verlangsamung bzw. Beschleunigung der Transaktionspreisentwicklung
(im Vergleich zur Vorjahresperiode)
Eigentumswohnungen
Starke Verlangsamung
Schwache Verlangsamung
Schwache Beschleunigung
Quelle: Wüest & Partner
Einfamilienhäuser
44 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 3
Konjunkturelle Verzögerungseffekte
3.9 Veränderung der Eigentumswohnungspreise
im Vergleich zur Veränderung des nominalen BIP
3.10 Veränderung der Eigentumswohnungspreise
(im Vergleich zum Vorjahr)
20%
8%
15%
10%
5%
0%
–5%
6%
4%
2%
0%
–2%
–4%
71 75 80 85 90 95 00 05 09
Angebotspreise Bruttoinlandprodukt
Stand Eigentumswohnungspreise: Juni 2009
Quellen: SECO; Wüest & Partner
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Angebotspreise Transaktionspreise
Stand: Juni 2009
Quelle: Wüest & Partner
3.11 Veränderung der Einfamilienhauspreise
im Vergleich zur Veränderung des nominalen BIP
3.12 Veränderung der Einfamilienhauspreise
(im Vergleich zum Vorjahr)
20%
8%
15%
10%
5%
0%
–5%
6%
4%
2%
0%
–2%
–4%
71 75 80 85 90 95 00 05 09
Angebotspreise Bruttoinlandprodukt
Stand Einfamilienhauspreise: Juni 2009
Quellen: SECO; Wüest & Partner
96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
Angebotspreise Transaktionspreise
Stand: Juni 2009
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 45

4
Hypothekarbanken
jenseits der Finanzkrise

Kapitel 4 Hypothekarbanken jenseits der Finanzkrise
Eckwerte des Schweizer Hypothekarmarkts
Durch die Finanzkrise ist das Interesse am Kreditgeschäft
der Banken weltweit gewachsen. Die Aufmerksamkeit liegt
dabei schwergewichtig auf der Passivseite der Bilanzen.
Themen wie Eigenmittel, Schuldnerbonität, Schuldendienst,
Refinanzierung oder Risikoprofil prägen die aktuelle Diskussion.
Da Immobilien in der Regel mit einem bedeutenden
Anteil Fremdkapital finanziert sind und Hypothekarkredite
in der Schweiz hauptsächlich von Banken gewährt werden,
stehen nachfolgend ausgewählte Eckwerte und Trends des
nationalen Hypothekarmarkts im Fokus.
740 Milliarden Hypothekarvolumen
Die 327 im Inland domizilierten Banken generieren rund 8
Prozent des Bruttoinlandprodukts (BIP). Rund ein Drittel davon
ist namhaft im Schweizer Hypothekargeschäft tätig.
Dieses hat für sie je nach Ausrichtung ihrer Geschäftsfelder
eine unterschiedliche Bedeutung: vom Hauptgeschäftsfeld
bis hin zum Nischenprodukt. Das gesamte Hypothekarportfolio
der Banken generiert im langjährigen Durchschnitt
einen Bruttozinsertrag von rund 20 Milliarden Franken pro
Jahr. Gegenwärtig belaufen sich die offenen Hypotheken in
der Schweiz auf geschätzte 740 Milliarden Franken, 94 Prozent
davon werden von im Inland domizilierten Banken gewährt.
Dieses Hypothekarportfolio verteilt sich zu je einem
Drittel auf die Gross- sowie die Kantonalbanken. Mit einem
Marktanteil von 15 Prozent belegen die Raiffeisenbanken
den dritten Rang, gefolgt von der Gruppe der Regionalbanken
und allen übrigen Banken, die je zu 10 Prozent beteiligt
sind. Als Nischenanbieter treten Versicherungen, Pensionskassen
und die öffentliche Hand auf.
Heterogene Wachstumsdynamik
Das gesamte Hypothekarvolumen entspricht rund 23 Prozent
der Bilanzsumme aller in der Schweiz domizilierten
Banken. Über die letzten 30 Jahre lag der entsprechende
Durchschnittswert bei rund 28 Prozent. Das nationale
Hypothekargeschäft ist damit nach wie vor von grosser
volkswirtschaftlicher Bedeutung. Während der Hypothekarmarkt
in den Siebziger- und Achtzigerjahren jedes Jahr mit
zweistelligen Raten wuchs, bewegt er sich seit Anfang der
Neunzigerjahre auf einem moderateren Wachstumspfad:
Zwischen 2002 und 2008 wuchsen die Hypothekarportfolios
nur noch mit etwas mehr als 4 Prozent jährlich. Insbesondere
die Gruppe der Raiffeisenbanken und die ausländisch
beherrschten Banken legten in dieser Zeitperiode
allerdings überdurchschnittlich zu.
Starkes Wachstum in den Westschweizer Kantonen
In den Kantonen Genf, Waadt und Wallis wuchs das Hypothekarvolumen
zwischen 2002 und 2008 weit überdurchschnittlich.
Am anderen Ende der Rangliste findet sich der
Kanton Basel-Stadt, wo das Hypothekarvolumen im betrachteten
Zeitraum quasi stagnierte. Das Wachstum des
Hypothekarvolumens korreliert nachfrageseitig stark mit
dem Bevölkerungswachstum, der Neubautätigkeit sowie
der Preisentwicklung beim Wohneigentum. Hingegen lassen
sich keine statistischen Zusammenhänge mit der Dynamik
der Umbautätigkeit nachweisen. Ebenfalls kein Zusammenhang
besteht zwischen der räumlichen Dichte der
Hypothekarbanken und dem Hypothekarvolumen.
Ende 2008 betrug die Hypothekarverschuldung pro Einwohner
rund 89’000 Franken. Spitzenwerte pro Kopf waren
in den Kantonen Zug, Graubünden und Schwyz zu verzeichnen.
Der hohe Wert im Kanton Graubünden erklärt sich primär
durch die starke Präsenz von Zweitwohnungen. Bezogen
auf die Anzahl Wohneigentümer besteht die grösste
Verschuldung in den Kantonen Basel-Stadt, Genf, Zürich und
Zug, wo rund 26 Prozent des nationalen Hypothekarportfolios
lokalisiert sind. Gemessen am Wert der Immobilien
liegt die Verschuldung im Kanton Thurgau am höchsten.
4.1 Wachstum der Bevölkerung und des Hypothekarvolumens
nach Kanton (2002–2008)
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Bevölkerungswachstum
BS
AI
ZG
ZH
AG
NW
TG
GR
BE
JU
0% 10% 20% 30% 40% 50%
Quellen: BFS; SNB
OW
GL
SG
SO
SH
UR
LU
BL
NE
SZ
FR
VS
TI
AR
VD
GE
Wachstum des Hypothekarvolumens
48 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 4
Hypothekarbanken jenseits der Finanzkrise
4.2 Hypothekarverschuldung pro Eigentümer 2008 und Preisveränderung
Einfamilienhäuser 2002–2008 nach Kanton
4.3 Wachstum des Hypothekarvolumens und Preisveränderung
Einfamilienhäuser 2002–2008 nach Kanton
100%
Preisveränderung
GE
100%
Preisveränderung
GE
80%
80%
60%
60%
VD
ZG
ZG
VD
40%
20%
VS
SZ
NW
NE
AI
BL TI
OW
UR BE
FRAG
SH LU
GL
AR
SG GR
SO TG
ZH
BS
40%
20%
BS
AI
NW
OW
UR
GL SG
SH
SO
ZH
BL
SZ
NE
LU
AG
BE FR
TG
GR
TI
AR
VS
0%
JU
0%
JU
100’000 200’000 300’000 400’000 500’000 600’000
Quellen: SNB; Wüest & Partner
Hypothekarverschuldung pro Eigentümer in CHF
0% 10% 20% 30% 40% 50%
Quellen: SNB; Wüest & Partner
Wachstum des Hypothekarvolumens
4.4 Hypothekarverschuldung pro Eigentümer nach Kanton
(in CHF; 2008)
4.5 Hypothekarverschuldung gemessen am Marktwert
aller Wohnimmobilien nach Kanton (2008)
Valais
Appenzell I.Rh.
Jura
Glarus
Uri
Appenzell A.Rh.
Fribourg
Solothurn
Obwalden
Aargau
Bern
St.Gallen
Neuchâtel
Schaffhausen
Thurgau
Basel-Landschaft
Graubünden
Schwyz
Nidwalden
Ticino
Vaud
Luzern
Zug
Zürich
Genève
Basel-Stadt
100’000 200’000 300’000 400’000 500’000 600’000
Valais
Graubünden
Genève
Ticino
Vaud
Basel-Stadt
Basel-Landschaft
Obwalden
Glarus
Appenzell I.Rh.
Bern
Uri
Appenzell A.Rh.
Neuchâtel
Zürich
Nidwalden
Jura
Schwyz
St.Gallen
Fribourg
Aargau
Schaffhausen
Zug
Solothurn
Luzern
Thurgau
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
Quellen: SNB; BFS
Quellen: SNB; Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 49

Kapitel 4 Hypothekarbanken jenseits der Finanzkrise
Ausfallrisiken im Hypothekarportfolio?
Der Schweizer Immobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren
als einer der robustesten weltweit erwiesen. Eine Subprimekrise
wie in den USA ist in der Schweiz – aufgrund
von institutionellen und strukturellen Unterschieden im Hypothekarmarkt
und der Finanzindustrie – nicht denkbar. Die
Entwicklung der letzten Jahre verlief hierzulande in ruhigen
Bahnen: Die mittlere jährliche Wachstumsrate des Hypothekarvolumens
lag seit der Jahrtausendwende leicht unter
dem langjährigen Mittel von 4.4 Prozent, und auch die Immobilienpreise
sind mehrheitlich nur moderat gestiegen.
Historisch bemerkenswerte Konstellation
Zurzeit liegen die Zinssätze für neue Hypothekarkredite
je nach Art der Hypothek und Laufzeit mit deutlich unter
3 Prozent auf einem historischen Tiefststand. Seit Beginn
der Notierung im Jahr 1850 präsentierten sich die nominellen
Hypothekarzinsen in der Schweiz noch nie so tief. Die
durchschnittliche bestandesgewichtete Verzinsung des gesamten
Hypothekarportfolios bewegt sich seit fünf Jahren
in der engen Bandbreite von 2.9 bis 3.3 Prozent. Sie hatte
im Jahr 1992 mit 7.2 Prozent einen Höchststand erreicht
und bildete sich seither laufend zurück. Heute liegt sie rund
2 Prozentpunkte unter dem Satz von 5 Prozent, der von vielen
Kreditgebern als Referenzwert für die Berechnung der
langfristigen Tragbarkeit von Hypothekarschulden beigezogen
wird.
Das nationale Hypothekarportfolio wird permanent umgeschichtet.
Die jährlichen Zugänge bewegen sich deutlich
über 100 Milliarden Franken, die Abgänge um die 90 Milliarden
Franken. Rein rechnerisch wird das Kreditportfolio also
innerhalb von rund sechs Jahren einmal umgeschlagen. Die
Veränderungen in der Zinslandschaft der letzten zehn Jahre
haben dazu geführt, dass gegenwärtig über 90 Prozent
des gesamten Hypothekarportfolios zu maximal 4 Prozent
verzinst werden. 1997 lag dieser Anteil noch bei bescheidenen
10 Prozent. Ende 2008 waren zwei Drittel Festhypotheken,
wobei der Anteil der langfristigen Hypotheken mit
mehr als fünf Jahren Restlaufzeit knapp 13 Prozent des gesamten
Kreditportfolios ausmachte. Die Kreditnehmer haben
die Gunst der letzten Jahre konsequent genutzt, sodass
sie heute ihre grundpfandgesicherten Kredite zu sehr vorteilhaften
Konditionen halten und sich die Exposition gegenüber
möglichen Zinsanstiegen markant reduziert hat.
Schreckgespenst Stagflation
Die Schweiz befindet sich nach wie vor in einer tief greifenden
Rezession. Auch wenn da und dort schon wieder
ein Silberstreifen am Horizont zu erkennen ist, sind sich
die Konjunkturexperten einig, dass die Arbeitslosenquote
in den nächsten zwölf Monaten weiter ansteigen wird.
Als direkte Folge wird die Bonität der Hypothekarschuldner
wieder verstärkt in den Brennpunkt des Interesses rücken.
Das aktuelle Worst-case-Szenario besteht in einer möglichen
Stagflation: Die Schweizer Volkswirtschaft stagniert,
während sich gleichzeitig inflationäre Tendenzen abzeichnen.
Damit würden auch die Zinsen ansteigen, was sich für
das Schweizer Hypothekarportfolio als gefährliche Konstellation
erweisen könnte. Aus Sicht der Banken wäre dabei
allerdings weniger die Höhe der grundpfandgesicherten
Kredite das kritische Thema, sondern die möglichen
Ausfälle bei den Zinszahlungen sowie die Kosten der Abwicklungen
im Verlustfall. Diese Einschätzung rührt daher,
dass über 90 Prozent des gesamten Hypothekarvolumens
im ersten Rang gesichert sind, also maximal zwei Drittel
des Verkehrs wertes einer finanzierten Immobilie umfassen.
Ein Zerfall der Immobilienpreise von 30 oder mehr Prozent
kann gegenwärtig aber als äusserst unwahrscheinlich eingestuft
werden.
Neues Gefahrenpotenzial
Im Vergleich mit den Entwicklungen auf den US-amerikanischen
Immobilien- und Hypothekarmärkten sieht es in
der Schweiz also gut aus. Auch im Vergleich mit der letzten
gros sen heimischen Immobilienkrise, die zu Beginn der
Neunzigerjahre die Marktteilnehmer herausforderte, präsentieren
sich die Marktindikatoren heute anders. Während
damals fast ausschliesslich Hypothekarkredite in Verbindung
mit Geschäftsliegenschaften oder Mehrfamilienhäusern
zu Verlusten sowohl auf der Eigen- als auch auf der
Fremdkapitalseite führten, könnten diesmal auch die ausstehenden
Hypothekarkredite im Segment «Wohneigentum»
einem erhöhten Risiko ausgesetzt sein und müssen
entsprechend beobachtet werden. Diese Einschätzung basiert
auf der Tatsache, dass die privaten Kreditnehmer in
einem Stagflationsszenario mit Arbeitslosigkeit und sehr
limitierten Einkommenszuwächsen konfrontiert wären.
Gleichzeitig stiegen in diesem Szenario die Zinsen, ausgehend
von einem historischen Tiefpunkt, steil an. Die Belastung
durch den Schuldendienst nähme spürbar zu. Angesichts
der aktuellen Finanzierungsstruktur des Schweizer
Hypothekarportfolios müsste mit einer Verzögerung von ein
bis zwei Jahren im Wohneigentumsbereich eine Zunahme
der Hypothekarausfälle aufgrund einer nicht mehr gegebenen
Tragbarkeit erwartet werden.
50 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 4
Hypothekarbanken jenseits der Finanzkrise
4.6 Hypothekarvolumen nach Bankengruppe (Index 2002 = 100)
4.7 Zinssätze für Neuhypotheken und mittlere Verzinsung
170
8%
160
7%
150
140
6%
130
5%
120
4%
110
100
3%
02 03 04 05 06 07 08
88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
Kantonalbanken
Regionalbanken
Übrige Banken
Grossbanken
Raiffeisenbanken
Neuhypotheken
Quelle: SNB
Mittlere Verzinsung
Quellen: SNB
4.8 Zu- und Abgänge im Hypothekarportfolio
(in Prozent des Bestandes zu Jahresbeginn)
4.9 Anteile der Hypothekarschulden nach Zinssätzen
30%
100%
25%
80%
20%
60%
15%
10%
40%
5%
20%
88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
Bruttozugang
Quelle: SNB
Bruttoabgang
4% und mehr 3%–4% 2%–3% weniger als 2%
Quelle: SNB
Immo-Monitoring 2010 I 1 51

Kapitel 4 Hypothekarbanken jenseits der Finanzkrise
Herausforderung Eigenmietwert
Für die im Schweizer Hypothekarmarkt tätigen Banken
zeichnen sich weitere langfristige Herausforderungen ab.
Im Zentrum steht dabei die mögliche Abschaffung des Eigenmietwerts.
Die Schweiz kennt – wie beispielsweise auch
Italien, Österreich, Spanien oder Belgien – die Besteuerung
des Eigenmietwerts von selbst genutztem Wohneigentum.
Gestützt auf das Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer
(DBG) wird für alle Wohneigentumsobjekte jährlich
ein Eigenmietwert bestimmt, der als «fiktives» Einkommen
vollumfänglich der Einkommenssteuer unterliegt. Im Gegenzug
sind die Schuldzinsen der Hypothekardarlehen und
die Unterhaltsaufwendungen abzugsfähig.
Geltendes Regime setzt spezifische Steueranreize
Fällt der Saldo zwischen Eigenmietwert und der Summe
aus Schuldzinsen und Unterhaltskosten positiv aus, ist darauf
dem Fiskus eine Einkommenssteuer zum jeweiligen
Grenzsteuersatz zu entrichten. Überwiegen die hypothekarischen
Schuldzinsen zusammen mit den Unterhaltskosten,
reduziert sich das steuerbare Einkommen. In diesem Fall
können Immobilieneigentümer ihre Steuerbelastung senken.
Das skizzierte System setzt so einen Anreiz, sich als
Wohneigentümer hypothekarisch zu verschulden, denn die
vollständige Finanzierung von Wohneigentum durch Eigenkapital
ist im geltenden Regime aus steuerlicher Sicht für
die meisten Eigentümer unattraktiv. Auch besteht wenig
Anreiz, bestehende Hypotheken zu amortisieren, selbst
wenn die finanziellen Mittel dazu vorhanden wären.
Die Eigenmietwertbesteuerung ist seit Jahrzehnten ein
Politikum. So wurden immer wieder politische Vorstösse
unternommen, sie zu modifizieren oder abzuschaffen. Bis
anhin sind aber alle diesbezüglichen Bestrebungen gescheitert
oder im Sand verlaufen. Ausgelöst durch die Volksinitiative
«Sicheres Wohnen im Alter», die durch den Hauseigentümerverband
(HEV) eingereicht wurde, prüft der
Bundesrat zurzeit einmal mehr die Abschaffung des Eigenmietwerts.
Im Gegenzug soll die Abzugsfähigkeit der Hypothekarzinsen
sowie der Unterhaltskosten markant eingeschränkt
werden.
Folgen einer Abschaffung des Eigenmietwerts
Unabhängig von der konkreten Ausgestaltung eines Systemwechsels,
der den Wegfall der Eigenmietwertbesteuerung
zur Folge hätte, sind die Konturen der zu erwartenden
Auswirkungen auf die Schweizer Bankenlandschaft bereits
heute gut zu erkennen:
• Schrumpfender Hypothekarmarkt:
Es zeichnet sich ein einmaliger Rückgang des Hypothekarvolumens
in einer Übergangsphase ab, in der die Schuldner
jene Teile ihrer Hypotheken begleichen, die aus steuertechnischen
Motiven gehalten wurden. Potenziell betrifft
dies alle Hypotheken, die an Privatpersonen vergeben
wurden, was drei Vierteln des heutigen Marktvolumens
entspricht. Abzuziehen vom Potenzial sind allerdings die
von Privatpersonen gehaltenen Kredite für Renditeobjekte
sowie jene Kredite, die zum Zweck einer optimalen Vermögensallokation
gehalten werden. Trotzdem wird sich
das Gesamtmarktvolumen nachhaltig reduzieren.
• Bilanzverschiebungen:
Interessant werden die Auswirkungen auf die Bilanzen
der Banken sein. Rund die Hälfte aller Hypotheken in der
Schweiz werden heute mittels Spareinlagen der Bankkunden
finanziert. Nimmt die Nachfrage nach Hypotheken
ab, reduziert sich auch der Bedarf an Refinanzierungsmöglichkeiten
seitens der Bank. Denkbar sind hier verschiedene
Szenarien: von strukturellen Verschiebungen
auf der Passivseite der Bankbilanz über eine Reduktion
der Bilanzsumme bis hin zu tieferen Aktiv- und Passivzinsen.
Mit welchen Auswirkungen auf die Bilanzstrukturen
tatsächlich gerechnet werden muss, hängt massgeblich
davon ab, mit welchen finanziellen Mitteln die zur Disposition
stehenden Hypotheken zurückbezahlt würden. Es
ist aber davon auszugehen, dass die Bilanzen der Hypothekarbanken
sowohl auf der Aktiv- wie auch auf der Passivseite
strukturelle Veränderungen erfahren werden.
• Veränderte Asset Allocation der Eigentümer:
Die Vermögensallokation der Wohneigentümer dürfte sich
bei einer Aufhebung des Eigenmietwerts markant verändern.
Auch die Risikostruktur wird beeinflusst, wenn es
steuerlich attraktiver wird, grössere Vermögensteile risikoarm
im selbst bewohnten Wohneigentum anzulegen.
Da ähnlich risikoarme Vermögensanlagen in der Regel
deutlich tiefere Zinsen erbringen, als für ein Hypothekardarlehen
bezahlt werden muss, bietet die Reduktion des
Hypothekarkredites für die Wohneigentümer ein willkommenes
Instrument, um das Risikoprofil ihres Vermögens
besser den eigenen Wünschen anpassen zu können.
52 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 4
Hypothekarbanken jenseits der Finanzkrise
• Verschärfte Konkurrenzsituation:
Die Konkurrenz unter den Hypothekarbanken wird sich
– bedingt durch die temporären angebotsseitigen Überkapazitäten
– kurzfristig verschärfen. Damit wächst die
Wahrscheinlichkeit von Fusionen unter kleineren, aufs
Hypothekargeschäft konzentrierten Banken. Im Jahr
2008 machten die ausstehenden Hypothekarforderungen
bei 45 Banken oder Bankengruppen mindestens 75
Prozent der Bilanzsumme aus. Diese Banken decken ein
Drittel des gesamten nationalen Hypothekarvolumens
ab. Bei 16 Banken oder Bankengruppen beliefen sich die
ausgewiesenen Hypothekarforderungen gar auf über 80
Prozent der Bilanzsumme.
• Räumliche Konzentrationsprozesse:
In der Schweiz finden sich im Mittel 0.4 Banken pro 1000
Einwohner. Während die Bankendichte in den Kantonen
Genf und Waadt unterdurchschnittlich ausfällt, ist sie in
den Kantonen Jura, Uri und Graubünden klar überdurchschnittlich.
Fällt die Eigenmietwertbesteuerung weg,
ist in diesen Regionen mit einem beschleunigten Strukturwandel
in der Bankenlandschaft zu rechnen. Dieser
Strukturwandel umfasst mehrere Dimensionen: Räumlich
betrachtet ist von einer Ausdünnung der Bankendichte
auszugehen. Ausgelöst durch die Aufgabe von nur lokal
tätigen Kleinstbanken oder durch Fusionen beziehungsweise
Integrationen in grössere Bankenverbände – etwa
Raiffeisen oder eine Bankengruppe innerhalb der Regionalbanken
– dürfte sich die physische Präsenz von Banken
vor allem im ländlichen Raum deutlich reduzieren.
Damit einher ginge auch ein Abbau von Arbeitsplätzen.
Denn Banken, die primär im Hypothekargeschäft tätig
sind, besitzen – zumindest heute und in absehbarer Zukunft
– keine diversifizierte Dienstleistungs- und Produktepalette
wie zum Beispiel Private Banking oder Asset
Management, die ihnen ein teilweises «Umschichten» ihrer
Belegschaft erlauben würde. Ende 2008 waren gut 20
Prozent der in der Schweiz im Bankensektor Tätigen in einer
Kantonal-, Regional- oder Raiffeisenbank beschäftigt.
Insbesondere in kleinen Arbeitsplatzgemeinden dürfte
deshalb eine Abschaffung des Eigenmietwerts zu einer
zusätzlichen Beschleunigung des bereits laufenden
Strukturwandels beitragen.
4.10 Hypothekarvolumen in Prozent der Bilanzsumme
nach Bankengruppe
4.11 Filialen von Hypothekarbanken pro 1000 Einwohner (2008)
80%
Schweiz
70%
60%
Grosszentren
50%
Kleine und
mittlere Zentren
40%
30%
20%
Agglomerationen
der Grosszentren
Agglomerationen
der kleinen und
mittleren Zentren
10%
Peripherie
Regionalbanken
Raiffeisenbanken
Kantonalbanken
Grossbanken
Andere
Banken
Quellen: Geschäftsberichte Banken; BFS
0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7
2002–2008 2008
Quellen: Geschäftsberichte Banken; SNB
Immo-Monitoring 2010 I 1 53

Kapitel 4 Hypothekarbanken jenseits der Finanzkrise
Nicht nur die Hypothekarbanken sind gefordert
Eine weitere Folge der aktuellen Finanzkrise ist die Tatsache,
dass Immobilienanlagen bei den in der Schweiz tätigen
Investoren wieder stärker ins Bewusstsein gerückt sind. Es
fliesst vermehrt Kapital in die Immobilien. Die Neupositionierung
dieser Assetklasse tangiert nicht nur die Hypothekarbanken.
Know-how-Defizite im Private Banking
Direkt gehaltene Renditeliegenschaften waren gemäss dem
Performance-Index von Investment Property Databank (IPD)
die einzige Anlageklasse, die auch im Schreckensjahr 2008
eine deutlich positive Gesamtrendite abwarfen. Nicht nur
deshalb erwarten die Anleger heute auch im klassischen
Private Banking für den Immobiliensektor immer häufiger
eine vollständige Dienstleistungspalette, die sich vom Research
über Anlageempfehlungen und Transaktionsberatung
bis hin zu Benchmarking und Reporting erstreckt. Hier
öffnet sich eine Lücke zwischen den angestammten Kernkompetenzen
des Privat Bankings und den Erwartungen der
Kunden. Bis anhin waren in diesem Nischenmarkt nur wenige
Privatbanken tätig sowie die Grossbanken, die entsprechende
Abteilungen betrieben, welche teilweise auch in der
Sparte Investment Banking beheimatet waren. Im Private
Banking bestehen deshalb zurzeit drei bedeutende Herausforderungen:
• Aufbau von spezifischem Immobilien-Know-how
• Evaluation und Implementierung von entsprechenden
Werkzeugen
• Stärkere Betonung des Kreditgeschäfts
Auch wenn es sich bei der beschriebenen Verschiebung
der Anlagepräferenzen um ein vorübergehendes Phänomen
handeln sollte, werden Immobilien künftig allein schon aufgrund
der demografischen Verschiebungen – Stichwort Alterung
der Gesellschaft – häufiger in den Portfolios vermögender
Privatpersonen anzutreffen sein.
Risikomanagement im Vormarsch
Die Auswirkungen der Finanzkrise und die schwierige konjunkturelle
Grosswetterlage haben dazu geführt, dass das
Risikomanagement in den Banken mehr denn je gefragt und
auch gefordert ist. Der Bankensektor war und ist diesbezüglich
bereits klar stärker reguliert als andere Branchen
in der Schweiz. So findet sich in der Bankenverordnung (SR
952.02 Art. 9 Abs. 2) die Pflicht, dass Banken die Grundzüge
des Risikomanagements umfassend zu regeln haben.
Obwohl im Risikomanagement von Krediten auch im
Hypothekargeschäft in den letzten zehn Jahren markante
Fortschritte gemacht wurden, hat die Finanzkrise bei fast
allen Banken ein nochmaliges Überdenken des bisher implementierten
Risikomanagements im Bereich «Immobilienfinanzierungen»
und «Hypotheken» ausgelöst. Kommt hinzu,
dass die nationale Aufsichtsbehörde – die FINMA – die
Gunst der Stunde nutzt, um die Banken zu einer Ausdehnung
und weiteren Professionalisierung des Risikomanagements
anzuhalten.
An Ideen, Konzepten und Ansätzen dazu mangelt es
nicht. Stichworte dazu sind Stresstests mit Szenarienbildung,
Portfoliobewertungen nach Loan-to-Value-Verhältnissen,
statistisch abgestützte Bonitätsbeurteilungen – bis
hin zu Monte-Carlo-Simulationen. All diesen Ansätzen ist im
Kern gemeinsam, dass sie einen Beitrag leisten sollen, um
relevante Risiken zu identifizieren, zu messen und mit geeigneten
Mitteln zu steuern. In Ergänzung zum integralen
Risikomanagement einer Bank geht es also um ein fokussiertes
Risikomangement im Kreditbereich Immobilien.
Fokussiertes Risikomanagement bei Immobilien
Was man sich darunter konkret vorstellen kann, verdeutlichen
folgende Beispiele:
• Automatisierte «Wiedervorlage» von Hypothekarkrediten,
bei der nicht der historische Verkehrswert, der bei
Abschluss des Hypothekarkredites als Referenz des Belehnungswertes
diente, sondern ein aktuell geschätzter
Marktwerte verwendet wird.
• Auf- und Ausbau der bankinternen nationalen und regionalen
Immobilienmarktbeobachtung einerseits und die
Integration von regionalwirtschaftlichen Faktoren in eine
volkwirtschaftliche Gesamtbetrachtung anderseits. Insbesondere
sollen regionale Aspekte in die Bildung von
Szenarien einfliessen.
• Durchführen von Stresstests, die nicht einem schematischen
Muster folgen, sondern die individuellen Eigenschaften
der grundpfandgesicherten Objekte explizit berücksichtigen
(zum Beispiel Grösse, Standard und Lage
der Liegenschaften). Bisher wurde diesbezüglich meist
nur holzschnittartig gearbeitet. Neben Aussagen auf Ebene
des Kreditportfolios lässt dieser Ansatz auch Einschätzungen
bezüglich des Risikoprofils auf der Ebene von individuellen
Objekten zu.
• Durchführen von Portfolioanalysen, die aus Risikosicht
auf sogenannten Events oder Triggers basieren. Praktisch
geht es darum, Indikatoren zu definieren, die bei
Unter- oder Überschreiten von Grenzwerten spezifische
Aktivitäten auslösen (zum Beispiel ein Gespräch mit dem
54 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 4
Hypothekarbanken jenseits der Finanzkrise
Kreditnehmer). Ein weiteres Anwendungsbeispiel in diesem
Zusammenhang sind die Identifikation und das Monitoring
von Klumpenrisiken im Kreditportfolio.
Bremsfaktoren: Datenverfügbarkeit und IT-Kosten
Eine wesentliche Schwachstelle auf dem Weg zur Verbesserung
des bankinternen Risikomanagements im Segment
der Immobilienkredite besteht in der Verfügbarkeit und in
der Qualität der notwendigen Daten. So lassen sich etwa
empirische Ausfallwahrscheinlichkeiten nur dann bestimmen,
wenn entsprechende Ausfälle in der Vergangenheit
auch tatsächlich aufgetreten sind und die Informationen
dazu systematisch gesammelt wurden. Jeder Ausfall eines
Kredites bei einer Bank hat seine eigene Geschichte, die
es systematisch auszuwerten gilt. Da sich aber die Ausfälle
bei Hypothekarkrediten im Segment Wohneigentum in den
letzten Jahrzehnten auf tiefem Niveau bewegten, fehlen hier
die notwendigen Erfahrungswerte. Deshalb stützt man sich
vorderhand noch verbreitet auf Experteneinschätzungen.
Ein zweiter Bremsfaktor betrifft die vorhandenen Ressourcen.
Mehr Risikomanagement tönt grundsätzlich gut,
löst aber meist erhebliche (IT-)Kosten aus. So müssen
bank interne Prozesse angepasst und neue Instrumente implementiert
werden. In einem rezessiven Umfeld stehen die
Zeichen zurzeit aber eher auf Sparen als auf Investieren.
Folglich ist im Risikomanagement von typischen Hypothekarbanken
nicht mit kurzfristigen Umwälzungen zu rechnen.
Realistisch ist vielmehr eine schrittweise Umsetzung, sowohl
in den strategischen wie auch operativen Bereichen.
Die Herausforderungen sind bekannt
Die anstehenden Veränderungen im Schweizer Hypothekarmarkt
sind weitgehend absehbar. Das Stagflationsrisiko
ist noch nicht vollständig gebannt, aber der Schweizer Immobilienmarkt
scheint auch für dieses Worst-case-Szenario
vergleichsweise gut gerüstet. Mittelfristig steht für die Kreditgeber
im Immobilienbereich eine Palette von Themen aus
dem Risikomanagement an. Auch wenn die Debatte bezüglich
einer Neuordnung der Bankenregulierung erst am Anfang
steht, ist absehbar, dass die regulierenden Instanzen
in diesem Bereich die Schrauben anziehen werden. Sollte
schliesslich der Eigenmietwert tatsächlich abgeschafft werden,
dürfte dies den Strukturwandel im nationalen Hypothekarmarkt
noch einmal spürbar beschleunigen.
4.12 Filialnetz der Hypothekarbanken (2008)
Kantonalbanken Grossbanken Raiffeisenbanken
Regionalbanken
Andere Banken
Quellen: Geschäftsberichte Banken; Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 55

5
Nachhaltigkeit bei Immobilien

Kapitel 5 Nachhaltigkeit bei Immobilien
Dimensionen der Nachhaltigkeit
Das Thema Nachhaltigkeit bei Immobilien geniesst heute
erhöhte Aufmerksamkeit, sowohl in der Fachwelt als auch
in Politik und Gesellschaft. Dabei nimmt im Kontext von
Umweltproblemen und steigenden Energiepreisen vor allem
der Stellenwert des energetischen Ressourcenverbrauchs
kontinuierlich zu. Das ist nicht weiter erstaunlich, ist doch
der Bau- und Immobilienbereich in der Schweiz für fast die
Hälfte des gesamten Energieverbrauchs verantwortlich. Die
Frage nach der Nachhaltigkeit von Immobilien beschränkt
sich jedoch nicht auf Energiefragen, sondern ist in einem
grösseren Zusammenhang zu sehen, so etwa mit Bestrebungen
in Richtung einer umweltverträglichen Entwicklung
der Gesellschaft und der Wirtschaft, wie sie beispielsweise
im Kyotoprotokoll oder im bundesrätlichen Bericht
«Strategie nachhaltige Entwicklung» (2002) zum Ausdruck
kommen. Nachhaltigkeit wird dabei definiert als eine «Entwicklung,
die gewährleistet, dass die Bedürfnisse der heutigen
Generation befriedigt werden, ohne die Möglichkeiten
künftiger Generationen zur Befriedigung ihrer eigenen Bedürfnisse
zu beeinträchtigen».
Nachhaltigkeit hat mehrere Dimensionen
Nebst der Gerechtigkeit zwischen und innerhalb der Generationen
gibt es noch einen weiteren wichtigen Aspekt der
Nachhaltigkeit: die Gleichwertigkeit von gesellschaftlichen,
wirtschaftlichen und ökologischen Zielen. Nachhaltige Gebäude
sollen die persönlichen und gesellschaftlichen Entfaltungsmöglichkeiten
ihrer Nutzer unterstützen, ihr Wohlbefinden
und ihre Produktivität fördern und ein möglichst
schadstoff- und störungsarmes Umfeld zum Leben und Arbeiten
bieten. Auf der wirtschaftlichen Ebene sind möglichst
günstige Kosten-Nutzen-Verhältnisse gefordert, geringe Betriebs-
und Unterhaltskosten sowie eine hohe Wertbeständigkeit
der Immobilien. Daneben soll der haushälterische
Umgang mit den natürlichen Ressourcen gewährleistet
sein, was sowohl den Primärenergieverbrauch als auch den
Umgang mit grauer Energie und Wasser betrifft.
Beurteilung der Nachhaltigkeit von Immobilien
Diverse Studien beschäftigen sich mit der Beurteilung der
Nachhaltigkeit von Immobilien. Die dabei zur Anwendung
kommenden Modelle sind zwar unterschiedlich aufgebaut,
bezüglich der wesentlichen Grundannahmen und Einflussfaktoren
besteht aber ein weitgehender Konsens. Da die
Nachhaltigkeit von Bauten auch für die Immobilienbewertung
von zunehmender Bedeutung ist, hat Wüest & Partner
– unter Berücksichtigung der bereits bestehenden
Studien – ein spezifisch darauf zugeschnittenes Ratingsystem
zur Beurteilung von Nachhaltigkeitsaspekten definiert.
Das Nachhaltigkeitsratingsystem von Wüest & Partner
Welches sind die werttreibenden Faktoren für Immobilien?
Grundsätzlich kommen dafür höhere Erträge oder tiefere
Kosten in Betracht. Dabei lassen sich unter dem Gesichtpunkt
der Nachhaltigkeit fünf Dimensionen unterscheiden:
• Der wichtigste Werttreiber einer Liegenschaft bleibt auch
unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit die Lage. Faktoren
wie eine gute Erschliessung mit öffentlichen Verkehrsmitteln
und kurze Fahrdistanzen zu den Arbeitsplatzzentren
und Infrastrukturen erhalten unter dem Aspekt der
Nachhaltigkeit eine zusätzliche Bedeutung, da sie relevant
sind für den Ressourcenverbrauch und die Lebensqualität
und sich letztlich im Ertragspotenzial einer Liegenschaft
niederschlagen.
• Grosse Bedeutung unter dem Aspekt der Nachhaltigkeit
erlangt eine flexibel nutzbare, zukunftstaugliche und
wert erhaltende Grundstruktur des Gebäudes, denn spätere
Anpassungen an der Rohbaustruktur stellen sehr
aufwändige und kostspielige Eingriffe dar, die mit einem
entsprechenden Ressourcenverbrauch verbunden sind.
Zum Aspekt der Nutzbarkeit gehören auch die Themen
der Zugänglichkeit für alle und des alters- und behindertengerechten
Bauens.
• Die Art und Qualität der verbauten Materialien, der Konstruktion
und der technischen Ausstattung beeinflussen
sowohl die laufenden Unterhaltskosten als auch den Aufwand
und den Handlungsspielraum bei allenfalls notwendigen
späteren Anpassungen und Sanierungen des
Gebäudes.
• Die energetische Effizienz einer Liegenschaft stellt einen
weiteren zentralen Aspekt bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit
einer Baute dar. Denn sie hat einerseits direkte
Auswirkungen auf die Betriebskosten eines Gebäudes
und beeinflusst anderseits unter dem Aspekt der längerfristig
weiter steigenden Energiekosten auch indirekt
den Wert einer Liegenschaft. In die gleiche Richtung zielen
der Einsatz von erneuerbaren Energien und die Verwendung
von ressourcenschonenden Technologien und
Produkten.
• Schliesslich fallen auch die Themen Gesundheit, Komfort,
Sicherheit und das Image einer Liegenschaft unter
den Aspekt der Nachhaltigkeit, da sie deren Chancen in
der Vermietung oder im Verkauf beeinflussen.
58 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 5
Nachhaltigkeit bei Immobilien
5.1 Verteilung des Endenergieverbrauchs in der Schweiz (2007) 5.2 Drei-Säulen-Konzept der Nachhaltigkeit
Zukunftsfähige,
lebenswerte
Gesellschaft
Ausgleich
sozialer Kräfte
Dauerhafte
Grundlage für
Erwerb und
Wohlstand
Effizientes
und kostenbewusstes
Handeln
Gesamtlebenszyklusbetrachtung
Klimaschutz
Wohlstand
für alle
Gemeinschaftsmitglieder
Ressourcenschutz
Erhalt der
Artenvielfalt
Kultur- und
Landschaftsraumpflege
Immobiliennah:
Raumwärme
Warmwasser
Beleuchtung
Klima, Lüftung
Übrige:
Mobilität
Prozesswärme
Antriebe, Prozesse
IT
Unterhaltung
35.1%
5.5%
3.4%
2.7%
28.0%
13.0%
8.9%
2.1%
1.3%
Gesellschaft
Quelle: Rockwool
Ökonomie
Ökologie
Quelle: BFE
5.3 Das Nachhaltigkeitsratingsystem von Wüest & Partner
Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur
Verbindungen zu lokalen und regionalen Zentren,
Infrastruktur und Sicherheit für nicht motorisierten Verkehr,
Einkaufsmöglichkeiten, Naherholung, Schulen etc.
Gesundheit, Komfort, Sicherheit
Äussere und innere Lärmbelastung,
Luftqualität, Elektrosmog, Radon,
Tageslicht, Rollstuhlgängigkeit,
Brandschutz, Naturgefahren
Struktur, Nutzbarkeit
Drittverwendbarkeit, Flächeneffizienz,
Flexibilität der Grundrisse,
Raumeinteilung, Grundrissqualität,
Geschosshöhen, vertikale Erschliessung,
Aussen- und Nebenräume
Energie, Ökologie
Energiebedarf, erneuerbare
Energien (Wärme und Strom),
Wasserverbrauch und -entsorgung,
ökologische Materialien
Materialien, Konstruktion
Langlebigkeit, Standard
der technischen Anlagen,
Rückbaubarkeit, Entsorgbarkeit
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 59

Kapitel 5 Nachhaltigkeit bei Immobilien
Die Nachhaltigkeit des Gebäudebestands
Die Anwendung des Nachhaltigkeitsratings von
Wüest & Partner auf den heutigen Gebäudebestand der
Schweiz fördert zutage, wo die grössten Defizite liegen.
Sämtliche Wohnbauten der Schweiz – dies sind rund 1.4
Millionen Ein- und Mehrfamilienhäuser oder etwa 2 Milliarden
Kubikmeter Bausubstanz – wurden diesem Rating unterzogen,
wobei die folgenden fünf Faktoren jeweils auf einer
Skala von 0 bis 5 Punkten zur Bewertung standen:
• Lage, Infrastruktur, Erreichbarkeit
• Struktur, Nutzbarkeit
• Materialien, Konstruktion
• Energie, Ökologie
• Gesundheit, Komfort, Sicherheit
Damit lässt das Rating ein Maximum von 25 Punkten pro
Gebäude zu, falls durchwegs alle Faktoren eine maximale
Nachhaltigkeit der Baute gewährleisten.
Nachhaltigkeit nach Altersklassen
Das Rating fördert markante Unterschiede in der Nachhaltigkeit
der Wohnbausubstanz aus unterschiedlichen Bauperioden
zutage. So erreicht die Altbausubstanz – die vor
1947 erstellt wurde – dank der insgesamt eher zentralen
Lage und der oft flexibel nutzbaren baulichen Struktur deutlich
höhere Werte bei der Beurteilung der Nachhaltigkeit
als beispielsweise die grosse Zahl der Wohnbauten, die von
der Mitte bis gegen Ende des letzten Jahrhunderts erstellt
wurden. Letzteren muss insgesamt nicht nur eine schlechte
Energieeffizienz angelastet werden, sondern in vielen Fällen
auch wenig flexible Grundrisse und ein begrenzter Komfort.
Aber auch die Neubauten sind trotz guter Bewertungen
im Bereich Energie nicht a priori überdurchschnittlich
nachhaltig. Vor allem deren starke Verbreitung in den Agglomerationen,
die damit einhergehende Zersiedelung der
Landschaft und die insgesamt eher mässige Erreichbarkeit
müssen aus Sicht einer auf Nachhaltigkeit bedachten Gesellschaft
als Schwachstellen beurteilt werden.
Mehr Nachhaltigkeit: Private wie öffentliche Aufgabe
Die langfristige Steigerung der Nachhaltigkeit im Bereich
Wohnen ist nur durch gemeinsame Anstrengungen der öffentlichen
Hand und der Immobilieneigner möglich. In Abbildung
5.5 sind schematisch für die fünf Dimensionen
der Nachhaltigkeit jeweils Optimierungspotenziale im Gebäudebestand
dargestellt, wobei unterschieden wird, ob
die Massnahmen durch die Eigentümer oder die Öffentlichkeit
umgesetzt werden können. Die Darstellung bezieht
sich auf den gesamten Wohnbaubestand und ist über
alle Bauperioden gewichtet. Sie zeigt, dass ein nachhaltiger
Baubestand nicht alleinige Aufgabe der Hauseigentümer
sein kann, sondern dass besonders in den Bereichen
Erschliessung und Infrastruktur sowie Sicherheit auch die
Öffentlichkeit gefordert ist.
Ausgehend vom heutigen Bestand an Wohnbauten in der
Schweiz ist ebenfalls klar, dass sich ein gänzlich nachhaltiger
Gebäudepark nach den genannten Kriterien nicht erreichen
lässt. Im Streben nach mehr Nachhaltigkeit geht es
letztlich immer darum, ein Optimum durch die Erneuerung
des Bestehenden zu erreichen – auch wenn Defizite zum
maximal Machbaren bestehen bleiben. Bei diesem Optimierungsverfahren
gilt es, eine Kosten-Nutzen-Rechnung vorzunehmen
mit dem Ziel, eine möglichst hohe Nachhaltigkeit
zu vernünftigen Kosten zu erreichen.
Der Handlungsspielraum der Hauseigentümer
Im Zentrum der Nachhaltigkeitsthematik auf den Bau- und
Immobilienmärkten stehen deshalb die Handlungsmöglichkeiten
der Akteure unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten.
Es stellt sich konkret die Frage, wo die Gebäudeeigner mit
vertretbarem Aufwand die Nachhaltigkeit ihrer Wohnbauten
verbessern können. Abbildung 5.6 zeigt die Potenziale
zur Nachhaltigkeitsverbesserung im Rahmen von Gebäudesanierungen,
gegliedert nach Erstellungsperioden der Bauten.
Die Liegenschaften aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren
vereinen unter Berücksichtigung der Bestandesgrösse
rund 50 Prozent des vorhandenen Optimierungspotenzials.
Und im Vordergrund steht ganz klar der Bereich Energie.
Hier sind durch bauliche Massnahmen massive Verbesserungen
der Nachhaltigkeit möglich. Mit anderen Worten:
Allein durch eine energietechnische Sanierung dieser Gebäudegruppe
liesse sich rund die Hälfte der potenziellen
Nachhaltigkeitsverbesserung im Schweizer Wohngebäudebestand
realisieren. Diese Sanierungen liegen im Verantwortungsbereich
der Gebäudeeigner.
Den Eigentümern kommt dabei zugute, dass mit dem
Umweltbewusstsein und den steigenden Energiekosten die
Technologie im Bereich energetischer Optimierungen rasante
Fortschritte gemacht hat. So galten zum Beispiel noch
vor wenigen Jahren alternative Heizsysteme als unrentabel
und nur mit viel Idealismus realisierbar. Heute haben die
alternativen Systeme zumindest im Wohnungsneubau den
fossilen Energieträgern eindeutig den Rang abgelaufen.
60 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 5
Nachhaltigkeit bei Immobilien
5.4 Nachhaltigkeitsrating des Wohnungsbestandes
nach Bauperiode
5
5.5 Nachhaltigkeitsrating und Verbesserungsmöglichkeiten
im Bestand durch Eigentümer und Öffentlichkeit
Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur
4
3
2
Gesundheit, Komfort,
Sicherheit
Struktur,
Nutzbarkeit
1
2000
Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur
Struktur, Nutzbarkeit
Materialien, Konstruktion
Energie, Ökologie
Gesundheit, Komfort, Sicherheit
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnitt
5.6 Verbesserungsmöglichkeiten im Bestand durch Eigentümer
nach Bauperiode
Energie, Ökologie
Materialien, Konstruktion,
Ausgangslage: Bestehende Liegenschaften
Maximale Nachhaltigkeit
Verbesserungsmöglichkeiten von: Eigentümern Öffentlichkeit
Quelle: Wüest & Partner
5.7 Geplante Heizsysteme im Wohnungsneubau
und Heizölpreis
5
12’000 1.2
4
10’000
1.0
3
2
8’000
6’000
4’000
0.8
0.6
0.4
1
2’000
0.2
2000
94 96 98 00 02 04 06 08
Lage, Erreichbarkeit, Infrastruktur
Struktur, Nutzbarkeit
Materialien, Konstruktion
Energie, Ökologie
Gesundheit, Komfort, Sicherheit
Durchschnitt
Linke Skala:
Öl Gas Wärmepumpe
(Anzahl geplante Heizsysteme im Wohnungsneubau)
Quellen: Baublatt Info-Dienst; BFS
Rechte Skala:
Heizölpreis
(CHF/Liter Heizöl)
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 61

Kapitel 5 Nachhaltigkeit bei Immobilien
Neubau: Hoher Standard erreicht
Eine Erfolgsgeschichte in der Schweiz ist das Programm
Minergie. Seit seinem Start wurden mehr als 13’000 Gebäude
nach den entsprechenden Standards erstellt. Die
Zahl hat in den letzten Jahren stark zugenommen, im Jahr
2008 wurden rund 3000 Gebäude nach dem Minergie-Standard
erstellt.
Erfolg der Minergie-Normen
Die Analyse der Minergie-Gebäude zeigt aber auch die Motivationsstrukturen
und Grenzen des «freiwilligen» Energiesparens.
Zum Ersten scheint energiebewusstes Bauen vor
allem ein individuelles Thema privater Bauherren zu sein,
wird doch das Label hauptsächlich für Einfamilienhäuser
und Eigentumswohnungen beantragt. Die Entwicklung bei
den Renditeobjekten verdeutlicht, dass die Rentabilität einer
entsprechenden Zusatzinvestition zur Erreichung des
Minergie-Standards für institutionelle, stark ökonomisch
motivierte Bauherren lange Zeit zu wenig gesichert war.
Zum Zweiten wird das Minergie-Label fast nur für Neubauten
beantragt, der Anteil an Sanierungen ist bis anhin
noch sehr gering. Viele Einfamilienhäuser werden im Zusammenhang
mit einem Generationswechsel umgebaut;
auf eine Erneuerung, die über die wichtigsten Komfortmassnahmen
hinausgeht, wird dabei jedoch oft verzichtet.
Für die kommerziellen Investoren führen zu viele unbekannte
Parameter und weiche Faktoren zur latenten Gefahr,
durch den Zusatzaufwand zur Erreichung eines Minergie-
Labels die Rentabilität der Immobilie zu reduzieren. Erst in
den letzten Jahren sehen zunehmend auch institutionelle
Bauherren in den Minergie-Standards einen Mehrwert für
ihre Immobilien.
Grenzen der Vorschriften
Sollen ehrgeizige Energieziele erreicht werden, muss die
energietechnische Sanierung ökonomisch rentabel sein. Daran
ändert sich auch nichts, wenn energietechnische Standards
über gesetzliche Vorschriften durchgesetzt werden
sollen. Erweisen sich nämlich energieeffiziente Neubauten
auf dem Immobilienmarkt als nicht konkurrenzfähig gegenüber
den weniger energieeffizienten Altbauten, wird die Investitionsbereitschaft
im Wohnungsbau massiv abnehmen.
Die Rentabilitätsschwelle energietechnischer Massnahmen
hat sich in den letzten Jahren vor allem aufgrund der steigenden
Energiepreise laufend gesenkt, und parallel dazu
hat der Gesetzgeber die energetischen Vorschriften für
Neubauten verschärft. Auf die Musterenergievorschriften
der Kantone des Jahres 2000 folgte im vergangenen Jahr
die Anpassung «MukEN 2008». Sie schreibt annähernd tiefe
Energieverbrauchszahlen vor, wie sie bis vor Kurzem von
Minergie formuliert wurden. Im Gleichschritt wurden denn
auch diese Verbrauchszahlen weiter gesenkt.
Wüest & Partner hat einige Modellrechnungen angestellt,
um die Wirtschaftlichkeit heutiger und künftiger Vorschriften
und deren Auswirkungen zu beurteilen. Eine höhere
Energieeffizienz bedeutet Mehrkosten beim Bau und ist
mit höheren Unterhaltsleistungen für die haustechnischen
Systeme verbunden – diese Kosten gehen zulasten des Eigentümers.
Anderseits wird dieser dank der Senkung des
Energieverbrauchs und der damit verbundenen tieferen Nebenkosten
eine höhere Nettomiete erzielen können.
Diese Rechnungen führen zu knappen, aber doch klaren
Ergebnissen. Die Umsetzung der neuen Energieverordnungen
nach MukEN 2008 ist für Wohnbauinvestoren finanzierbar.
Die mit der Verschärfung der Energievorschriften
verbundenen höheren Erstellungskosten lassen sich unter
der Annahme einer stabilen Zahlungsbereitschaft auf Stufe
Bruttomiete durchaus tragen. Eine grössere Zahlungsbereitschaft
der Mieter würde sogar zu einem Mehrwert für
die Liegenschaft führen.
Die Vorschriften MukEN 2008 sind aber derart hoch angesetzt,
dass sich ein Übertreffen, zum Beispiel für die Erreichung
des Minergie-Labels, in der Regel kaum mehr lohnt.
Mehrkosten machen für eine mittlere Schweizer Wohnung
nur noch dann Sinn, wenn ein zusätzlicher Mehrwert entsteht
– wie beispielsweise bei Minergie-Neubauten mit kontrollierter
Lüftung an lärmexponierten Standorten.
Die Weichen im Neubau sind gestellt
Mit der anstehenden Verschärfung der Vorschriften nach
MukEN 2008 erfüllen die Neubauten in der Schweiz bereits
sehr hohe Anforderungen bezüglich Nachhaltigkeit, insbesondere
im Bereich Energie. Die «zwangsweise» Verschärfung
der Dämmvorschriften kommt allen Akteuren zugute.
Allerdings bewegen sie sich damit knapp an der Rentabilitätsgrenze.
Mit einer weiteren Verschärfung ist gemäss
Modellrechnungen zurzeit kein substanzieller Zusatzgewinn
mehr zu erreichen. Sie würde sich deshalb sich mit grosser
Wahrscheinlichkeit negativ auf die Wohnbautätigkeit auswirken.
So sollte sich das Augenmerk der Nachhaltigkeitsdiskussion
sowie der Förder- und Steuerungsmassnahmen
in Zukunft noch stärker vom Neubau auf den Umbau verlagern:
Dort besteht im Bereich der Energieeffizienz noch ein
grosses Verbesserungspotenzial.
62 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 5
Nachhaltigkeit bei Immobilien
5.8 Anzahl Gebäude mit Minergie-Label
Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Übriger Hochbau
2000
1500
1000
500
98 00 02 04 06 08 98 00 02 04 06 08 98 00 02 04 06 08
Neubau Umbau
Quelle: Minergie
5.9 Anforderungen an den Wärmeverbrauch von Neubauten
(in Liter Heizöl-Äquivalenten pro m 2 und Jahr)
5.10 Nettoertrag bei vorgegebener Bruttomiete
(in CHF/m 2 a)
25
240
20
220
15
200
10
180
5
160
MukEN 2000 MukEN 2008 Minergie 2008
Üblicher Neubau (1975)
Musterverordnung (1992)
Mustervorschriften (2000)
Quellen: EnDK; Minergie
Minergie (1998)
Mustervorschriften (2008)
Minergie (2009)
Bruttomietzins Nettomietzins
Bruttoertrag Nettoertrag
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 63

Kapitel 5 Nachhaltigkeit bei Immobilien
Grosse Defizite im Umbaubereich
Steigende Energiepreise und die technologische und gesellschaftliche
Entwicklung haben im Wohnungsneubau zu einer
hohen Energieeffizienz geführt. Im Umbaubereich aber
steht eine vergleichbare Entwicklung noch aus. Denn die
Voraussetzungen und Rahmenbedingungen sind dort wesentlich
anspruchsvoller, und für die Akteure sind zusätzliche
Faktoren zu berücksichtigen. Bereits einfache Modellrechnungen
belegen, dass grosse Unterschiede zu den
Verhältnissen im Neubaubereich bestehen: Mit der energetischen
Sanierung allein lässt sich bei einem Umbau oder
einer Sanierung in der Regel keinen Mehrwert erzielen.
Primat der Wirtschaftlichkeit
Weitergehende Analysen zur Umbautätigkeit in der Schweiz
bestätigen diesen Sachverhalt. Idealerweise müsste mit
dem fortschreitenden Alter des Gebäudebestandes auch
die Umbautätigkeit zunehmen. Dies war bis Mitte der Neunzigerjahre
in der Schweiz auch der Fall, seither sind die Umbauinvestitionen
jedoch wieder zurückgegangen. In den
letzten Jahren bewegen sie sich ziemlich konstant im Bereich
von12 bis 13 Milliarden Franken. Es ist nicht mehr die
bauliche Alterung, welche die Umbautätigkeit bestimmt,
sondern es sind zunehmend wirtschaftliche Faktoren.
Abbildung 5.13 zeigt den Zusammenhang zwischen der
baulich nötigen und der effektiven Umbautätigkeit nach
Nutzung der Gebäude. In Bereichen wie Gastronomie oder
bei Büronutzungen wird die Bausubstanz intensiv erneuert,
die effektive Nutzungsdauer ist hier deutlich kürzer als die
bautechnisch mögliche. Wohnbauten – sowohl Ein- als auch
Mehrfamilienhäuser – werden hingegen meist weit über ihre
baulich optimale Nutzungsdauer hinaus nicht saniert.
Nachhaltigkeit bei Umbauten: Ein Luxus?
Modellrechnungen zeigen, dass die Zusatzkosten für energetische
Sanierungen die Bruttomieten im Durchschnitt um
rund fünf Prozent – zehn Franken pro Quadratmeter und
Jahr – ansteigen lassen. Die Einsparungen bei den Nebenkosten
mögen zwar ähnlich hoch ausfallen, sind aber sicher
geringer als die gesamten Sanierungskosten. Ein Investor
wird vor einer energietechnischen Sanierung die Zahlungsbereitschaft
seiner Mieterschaft sehr genau ausloten
müssen. In der Regel dürfte er zum Schluss kommen, dass
Komfortattribute wie der Standard von Bad und Küche oder
die Art der Balkone einen stärkeren Effekt auf die Zahlungsbereitschaft
haben als der Energieverbrauch.
Je höher das durchschnittliche Mietpreisniveau in einer
bestimmten Region ist, desto grösser sind die Chancen,
dass sich auch höhere Instandsetzungsinvestitionen – inklusive
energietechnischer Verbesserungen – auf die Mietverhältnisse
überwälzen lassen. In preisgünstigen Regionen
fällt dieser Spielraum meist deutlich kleiner aus, sodass
sich umfassende Umbauten und Sanierungen immer mehr
auf Immobilien in städtischen Gebieten und touristischen
Regionen konzentrieren – mit Folgen für den Zustand des
Wohnungsbestandes. Da die energetischen Sanierungen
nicht zu jenen Massnahmen gehören, durch die sich das
Mietzinspotenzial a priori steigern liesse, wird – zumindest
bei den heutigen Baukosten und Energiepreisen – oft auf
umfassende energietechnische Massnahmen verzichtet.
Aus Sicht der Nachhaltigkeit bedeutet dies, dass sich eine
Schere öffnen wird zwischen zentral gelegenen und peripheren
Gebieten. An dieser Entwicklung ändert auch eine
Verschärfung von energietechnischen Vorschriften wenig.
Sie erschweren nur, dass Sanierungen in Regionen mit tiefem
Mietzinspotenzial überhaupt angegangen werden.
Fragwürdige Förderanstrengungen
Für die Förderung energetischer Massnahmen heisst das,
dass eine Förderung dort fragwürdig ist, wo hohe Mieten
erzielt werden können. Denn sobald die Zahlungsbereitschaft
hoch ist, kann der Vermieter neben den nötigen Komfortattributen
auch die Kosten von Energiemassnahmen
«einpreisen». Anderseits sind Fördermassnahmen nicht dazu
da, eine nicht gegebene Wirtschaftlichkeit zu kompensieren.
Eine Förderung ist nur dann angebracht, wenn ein
unter allen Aspekten der Nachhaltigkeit wertvoller Wohnungsbestand
– zum Beispiel auch bezüglich Infrastruktur
oder Nutzbarkeit – langfristig erhalten werden kann.
Im heutigen Markt haben Nachhaltigkeits- oder Energiediskussionen
zwar eine starke rhetorische oder ideelle
Kraft, eine grössere Zahlungsbereitschaft der Mieter lässt
sich bisher aber kaum nachweisen. Das kann daran liegen,
dass sich ein potenzieller Mieter sein Urteil über eine
Wohnung aus vielen Merkmalen bilden muss. Die wichtigsten
davon wie Lage, Grösse oder Preis lassen sich leicht
einschätzen; die Energieeffizienz eines Gebäudes und ihre
finanzielle Auswirkung dagegen können im Voraus nur
schwer beurteilt werden. An diesem Punkt setzt der «Gebäudeenergieausweis
der Kantone» GEAK an. Mit ihm dürfte
sich in nächster Zeit weisen, ob effektiv eine zusätzliche
Zahlungsbereitschaft für energieeffiziente Wohnungen besteht.
In diesem Sinne kann der GEAK allenfalls mehr zu einem
nachhaltigen Gebäudebestand beitragen als wenig gezielte
Förderungsprogramme.
64 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 5
Nachhaltigkeit bei Immobilien
5.11 Umbaupotenzial versus effektive Umbauinvestitionen
(real; in Mrd. CHF; zu Baupreisen von 2007)
25
20
15
5.12 Effektive Umbauinvestitionen und Umbaupotenzial
nach Nutzung (in CHF/m 3 a)
Spitäler
9 Effektive Umbauinvestitionen
Büros Schulen
Hotels und Gastwirtschaften
Kultur- und Sportgebäude
Armeegebäude
6
10
5
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08
Versorgungsgebäude
3
Handels- und
Warenhäuser
Verkehrsgebäude
Lager
Einfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
Industrie und Gewerbe
Kirchliche Gebäude
Umbaupotenzial
0 3
6 9
Umbaupotenzial
Quellen: BFS; Wüest & Partner
Effektive Umbauinvestitionen
Wohnen
Nicht-Wohnen
Quellen: BFS; Wüest & Partner
1000 Mio. m 3
100 Mio. m 3
5.13 Effektive Umbauinvestitionen beim Wohnen gemessen am gesamten Umbaupotenzial (im Mittel der letzten fünf Jahre)
Kleiner als 0.45
0.45–0.60
0.60–0.75
0.75–0.90
Grösser als 0.90
Quellen: BFS; Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
Immo-Monitoring 2010 I 1 65

Kapitel 5 Nachhaltigkeit bei Immobilien
Nachhaltigkeit: Alter Hut oder neue Erkenntnis?
Die aktuellen Entwicklungen rund um die Thematik der
Nachhaltigkeit beeinflussen auch die Immobilienbewertung.
Wie in der übrigen Wirtschaft stellt sich die Frage, ob
durch mehr Nachhaltigkeit Mehrwerte geschaffen werden
können. Wie zuvor dargelegt, ist Nachhaltigkeit bei Immobilien
ein vielfältiges und bisher nur ansatzweise erforschtes
Thema. Für die Immobilienbewertung ergeben sich entsprechend
neue Herausforderungen.
DCF-Bewertungen berücksichtigen die lange Frist
Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF), die für die Bewertung
von Renditeliegenschaften in der Schweiz Standard
ist, modelliert die zukünftigen Zahlungsströme einer
Liegenschaft und kann als langfristiges quantitatives Gebäudemodell
betrachtet werden. Die DCF-Methode trägt
somit zwei wesentlichen Elementen Rechnung, nämlich der
Langfristigkeit und dem Fokus auf die wirtschaftliche Dimension
der Nachhaltigkeit im Zusammenhang mit der Immobilienbewertung.
Letzteres bedeutet nicht, dass gesellschaftliche
und ökologische Faktoren ausser Acht gelassen
werden, für die Bewertung werden sie aber letztlich in Form
ihrer finanziellen Implikationen abgebildet. Auch wenn die
Immobilienbewertung im Bezug auf Nachhaltigkeit methodisch
grundsätzlich gerüstet ist, steht sie hinsichtlich der
verschiedenen Inputparameter und Bewertungsannahmen
vor vielfältigen Herausforderungen.
Für den Einfluss der Nachhaltigkeit beziehungsweise der
beschriebenen fünf Nachhaltigkeits-Dimensionen auf die
Erträge, Kosten und Rendite einer Liegenschaft – und in der
Folge auf deren Marktwert – gibt es keine einheitliche und
einfache Formel. Denn was nachhaltig ist und wie sich dies
monetär auswirkt, kann je nach Rahmenbedingungen ganz
unterschiedlich sein. Auch fehlen in der Schweiz bisher
breit abgestützte empirische Erfahrungswerte hinsichtlich
des Einflusses der einzelnen Dimensionen der Nachhaltigkeit
auf die Immobilienwerte, besonders für Renditeliegenschaften.
Einige Trends zeichnen sich aber ab:
Die Lage beeinflusst die Rentabilitätsrechnungen
Zunächst ergeben sich aus einer nachhaltigen und energetisch
optimierten Bauweise höhere Baukosten. Der tiefere
Energieverbrauch führt dann ceteris paribus zu höheren
Nettoerträgen, wobei der Saldo sowohl von den Energiepreisen
als auch von Annahmen bezüglich der Lebensdauer
und der Verzinsung der Zusatzinvestitionen abhängt. Die
Zusatzinvestitionen und veränderten Betriebskosten sind
primär von Bau- und Energiekosten sowie allfälligen Steuern
und Abgaben – und, wo gegeben, auch von Subventionen
– abhängig. Damit betreffen die Kostenfaktoren nicht den
gesamten Wert einer Liegenschaft, der ja auch noch den
Landwert umfasst. Die je nach Lage sehr unterschiedlichen
Landwertanteile am Gesamtwert einer Liegenschaft führen
dazu, dass die prozentualen Einflüsse auf den Gesamtwert
bei baulich identischen Verhältnissen sehr unterschiedlich
sein können. So gilt etwa: Je tiefer der Landanteil ist, an
einer einfachen Lage beispielsweise im Bereich von etwa
zehn Prozent des gesamten Liegenschaftswerts, desto höher
der Einfluss von veränderten Erstellungs-, Betriebs- und
Unterhaltskosten. An sehr guten Lagen, wo der Landwert
die Hälfte oder gar zwei Drittel des Gesamtwerts ausmacht,
ist die Abhängigkeit von baulichen Kosten deutlich kleiner.
Gewinner und Verlierer
Auch die Voraussetzungen, ob ein Potenzial für höhere Mieten
aufgrund besonderer Objektqualitäten besteht, sind regional
verschieden. Die Mietpreisspektren sind in günstigen
Regionen und Gemeinden relativ eng. Das bedeutet, dass
sich dort der Mietpreis oder Gebäudewert durch Qualitätssteigerungen
beim Gebäude nur beschränkt erhöhen lässt.
Anders in teuren Gemeinden. Dort sind die Preisspektren
viel breiter, besonders nach oben. Das heisst, dass dort für
eine hohe Objektqualität potenziell ein höheres zusätzliches
Ertragspotenzial besteht. Die Bestrebungen um mehr
Nachhaltigkeit werden deshalb das Gefälle zwischen den
teuren Lagen, wo tief greifende Erneuerungen lukrativ sein
können, und günstigeren Lagen, wo Sanierungen eher aufgeschoben
werden, weiter verschärfen. Sollen hochwertige
Bauweisen oder Sanierungen an einfachen Lagen finanziell
tragbar sein, so führt dies bei Neubauten zu Druck auf die
Landwerte und bei bestehenden Bauten zu einem Abschreibungsbedarf.
Die Zusatzaufwendungen für eine energetisch
nachhaltige Bauweise sind in den heutigen Marktwerten
nicht eingepreist und lassen sich kaum vollständig über
Mehrerträge und Betriebskosteneinsparungen finanzieren.
Energieeffizienz allein ist bei Neubauten unzureichend
In energetischer Hinsicht sind die Weichen beim Neubau
weitgehend gestellt. Die gesetzlichen Anforderungen sind
so hoch, dass durch die Erfüllung beziehungsweise durch
ein Übertreffen kein wesentlicher Vorteil gegenüber anderen
Neubauten mehr erreicht werden kann. Eine «Outperformance»
muss über eine positive Differenzierung bei
den anderen Dimensionen der Nachhaltigkeit erfolgen.
Anders als beim Bestand sind diese bei Neubauten auch
66 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 5
Nachhaltigkeit bei Immobilien
beeinflussbar: die Lage, die Grundstruktur der Gebäude,
die Konstruktion und Materialisierung. Der sorgfältigen und
weitsichtigen Konzeption und Planung dieser Aspekte kann
nicht genug Beachtung geschenkt werden: Wo wird gebaut?
Wie werden die Gebäude angeordnet und ausgerichtet?
Welche Grundstruktur lässt sich ökonomisch erstellen
und bietet dabei optimale Voraussetzungen für die aktuelle
wie auch für veränderte zukünftige Nutzungen? Welche
Konstruktion, welche Materialisierung erfüllt die heutigen
Ansprüche, ist günstig und langlebig im Unterhalt und vermeidet
Probleme bei späteren Sanierungen, Anpassungen
oder Rückbauten? Hier ergeben sich interdisziplinäre Herausforderungen:
Architektonisch-räumliches und baulichtechnisches
Know-how sowie Kenntnisse des Marktes und
der Nutzerpräferenzen sind zu kombinieren. Die Immobilienbewertung
oder entsprechende Immobilienratings haben
dann die Aufgabe, zu beurteilen, wie gut eine solche Synthese
gelungen ist.
Beschränkter Spielraum bei Altbauten
Anders als beim Neubau sind beim Umbau wichtige Nachhaltigkeitsfaktoren
bereits determiniert. Die Lage ist gegeben,
die Grundstruktur nur mit grossem Aufwand zu
verändern, und auch die bestehende Materialisierung und
Technik haben wesentliche Implikationen. So bleiben hier
vor allem Massnahmen im Fokus, die ohne allzu tief greifende
Eingriffe eine Verbesserung der energetischen Bilanz
und eine Steigerung von Nutzbarkeit und Komfort bringen.
Vorwiegend diese beiden Dimensionen der Nachhaltigkeit
stehen beim Umbau zur Disposition. Sind die bestehenden
Strukturen schlecht, wird alternativ immer häufiger ein Befreiungsschlag
mittels Ersatzneubau zu prüfen sein.
Herausforderungen für Investoren und Bewerter
Das Thema Nachhaltigkeit stellt Immobilieninvestoren vor
neue Herausforderungen, je nach Voraussetzungen und
Charakteristiken des Immobilienbestands in unterschiedlicher
Art und unterschiedlichem Ausmass. Dabei ist es für
die Investoren entscheidend, die potenziellen zukünftigen
Auswirkungen sowie mögliche strategische Optionen zu
kennen, um gezielt und rechtzeitig eine adäquate Strategie
wählen zu können. Das Thema Nachhaltigkeit wird verschiedene
bestehende Trends und Disparitäten weiter akzentuieren
und wichtige Weichenstellungen verlangen. Die
Immobilienbewertung ist gefordert, hier wichtige Entscheidungsgrundlagen
zu liefern.
5.14 Erfassung der Nachhaltigkeitskriterien im Bewertungsserver (BWS) von Wüest & Partner
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 67

6
Hochhäuser in der Schweiz

Kapitel 6 Hochhäuser in der Schweiz
Hochhäuser sind wieder «en vogue»
Als Hochhaus gilt in der Schweiz je nach Kanton bereits ein
Gebäude mit einer Höhe von 20 bis 30 Metern, das heisst 6
bis 9 Geschossen. Um Hochhäuser von hohen Häusern zu
unterscheiden, werden sie für diesen Beitrag als Gebäude
mit mehr als 15 Etagen definiert. Das erste Hochhaus der
Schweiz gemäss dieser Definition wurde im Jahr 1931 fertiggestellt:
der Tour de Bel-Air in Lausanne mit 16 Etagen.
Goldene Zeiten in den Sechziger- und Siebzigerjahren
Die grosse Stunde des Schweizer Hochhausneubaus
schlug – im internationalen Vergleich eher spät – in den
Sechziger- und Siebzigerjahren. In diesen zwei Jahrzehnten
wurden monofunktionale Hochhäuser vorwiegend in den
und rund um die Grossstädte errichtet. Damals war das
Hochhaus nicht nur Ausdruck der Moderne, sondern vor
allem auch eine Form, dem wachsenden demografischen
Druck auf die Zentren und ihre Agglomerationen zu begegnen.
Die grosse Urbanisierungsbewegung legte den Planern
nahe, den Siedlungsraum nicht nur horizontal, sondern
auch vertikal zu vergrössern. Obwohl die Wohntürme
am Rand der Städte seit je umstritten waren, leben heute
rund 25’000 Personen in Hochhäusern, die Hälfte davon in
den Agglomerationen der Gross- und Mittelzentren. In den
Achtzigerjahren begann sich vermehrt Widerstand gegen
den Bau dieses Gebäudetyps zu formieren, worauf vielerorts
für den Hochhausbau sehr restriktive Bauordnungen
erlassen wurden.
Heute werden hierzulande nur noch wenige hohe Gebäude
erstellt, da in der Regel spezielle Anforderungen an sie
gestellt werden – dies etwa im Zusammenhang mit Planung
(Sondernutzungsplanung), Standort, Gestaltung oder Parkierung.
Die höchsten Gebäude der Schweiz nehmen sich
im internationalen Vergleich eher klein aus: Gegenüber
dem Burj Dubai – mit 818 Meter Höhe der höchste Wolkenkratzer
der Welt – wirkt der 105 Meter hohe Messeturm in
Basel sehr bescheiden.
Seit Ende der Neunzigerjahre erlebt das Hochhaus aber
eine gewisse Renaissance. Dabei wird es zunehmend als
Instrument zur Aufwertung ehemaliger Industrieareale genutzt.
Neu geplant werden Hochhäuser sehr oft in Entwicklungs-
oder Wiederaufbaugebieten, die einen Impuls benötigen
und ein Zeichen setzen wollen, wie zum Beispiel im
Genfer La Praille, in Zürich-West, im Lausanner Beaulieu, im
Basler St. Jakob oder im Sulzerareal in Winterthur. Bevölkerung
und Unternehmen sollen so wieder vermehrt direkt in
den Zentren angesiedelt werden.
Aktuelle Hochhausprojekte: Form statt Funktion
Die Übersichtskarte der rund 200 bestehenden Hochhäuser
zeigt eine deutliche Konzentration um die Grossstädte
Zürich, Genf und Basel. Vereinzelt sind aber auch Hochhäuser
in kleineren Zentren wie La Chaux-de-Fonds, Grenchen
oder Spreitenbach zu finden. Erfasst werden konnten zudem
24 Neubauprojekte.
Im Vordergrund stehen bei den neuen Projekten – anders
als vor 50 Jahren – nicht mehr nur Funktion und Effizienz,
sondern auch «Branding» und Prestige. Moderne
Hochhäuser werden nicht mehr monofunktional, sondern
mit Nutzungsdurchmischung als vertikaler Stadtteil konzipiert,
wobei in erster Linie Flächen im oberen Preissegment
entstehen. Deshalb werden Mietobjekte nicht selten durch
Stockwerkeigentum ersetzt. Neue Wohnkonzepte, mit Services,
Wellness und Hoteldienstleistungen, aber auch Stadien
oder Büros mit Panoramarestaurants werden in die
Planung miteinbezogen. Allerdings müssen die jüngsten
Projekte in der Regel nicht nur hoch hinausragen, sie sollen
auch architektonische Akzente setzen. Dies birgt freilich
wiederum die Gefahr, eine Integration der Hochhäuser
und ihrer städtebaulich sensiblen Erdgeschosse in die Umgebung
erneut zu verfehlen.
6.1 Nutzung und Höhe der Schweizer Hochhäuser
(Legenden vgl. nebenstehende Grafik 6.3)
Die zehn höchsten Hochhausprojekte
a b c d e f g h i
Messeturm, Basel, 105m
Die zehn höchsten bestehenden Hochhäuser
Wintower, Winterthur, 100m
Hardau 1, Zürich, 95m
Cité du Lignon, Vernier, 91m
Swisscom, Winterthur, 90m
Sunrise Tower, Zürich, 88m
Swissôtel, Zürich, 85m
Tour d’Ivoire, Montreux, 82m
Quelle: Datenbank «Hochhäuser» Wüest & Partner
Shoppi, Spreitenbach, 80m
j
Holenackerstrasse, Bern, 80m
70 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 6
Hochhäuser in der Schweiz
6.2 Übersicht über die bestehenden Hochhäuser in der Schweiz
Nutzung
Wohnen
Gemischt
Geschäft
Anzahl Geschosse
16–20
20–25
25–30
Mehr als 30
Quelle: Datenbank «Hochhäuser» Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
6.3 Übersicht über die Hochhausprojekte in der Schweiz
Projekt
Höhe
Projekt
Höhe
a Etoile (PAV)
bis 175 m
d Riehenring
88 m
Nutzung
Gastronomie
Wohnen
Hotel
Büros
Verkauf
b Prime Tower
c Schatzalp
126 m
105 m
e Sport-Arena
f Südpark
g Mobimo
h Hardturm
i Ceres
j City-West
88 m
84 m
81 m
80 m
80 m
80 m
Nutzung noch
nicht definitiv
k Beaulieu
l Toni
80 m
74 m
m Kristall-Vision
70 m
n Vergers
70 m
o Löwenbräu
70 m
p Leutschenbachstr. 65 m
q Schorenweg
r Chêne-Bourg
s Hagenholzstrasse
t Escher-Terrassen
Baden Nord
Bahnhof Pratteln
Uetlibergstrasse
Bahnhof Fribourg
65 m
65 m
63 m
60 m
60 m
55 m
54 m
54 m
Quelle: Datenbank «Hochhäuser» Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
Immo-Monitoring 2010 I 1 71

Kapitel 6 Hochhäuser in der Schweiz
Risiken beim Hochhausneubau
Hochhäuser können ein Instrument für verdichtetes Bauen
in den Zentren sein. Grünzonen können so erhalten bleiben,
es entstehen Begegnungsräume für unterschiedliche Nutzer.
Wenn sie attraktive Wohn-, Geschäfts- und Freizeitnutzungen
in einem Gebäude zusammenfassen, stellen sie ein
ausgezeichnetes Mittel zum nachhaltigen Bauen dar. Trotzdem
ist der Nutzen von Hochhäusern umstritten.
Schwierige Integration ins Quartier
Hochhäuser entstehen in der Schweiz nicht mehr primär
als Folge des wirtschaftlichen oder demografischen Booms
– etwa als effiziente Nutzung teuren Baulandes –, sie folgen
vielmehr gesellschaftlichen Trends. Der treibende Faktor
heute ist das Comeback eines urbanen Lebensstils.
Tatsächlich besitzen die kleineren Schweizer Hochhäuser
– als Bebauungsform – nur selten eine höhere Dichte
als Blockrandbebauungen oder der Zeilenbau. Aber sie bieten
offene Grundrisse, viel Prestige und eine gute Aussicht.
Aus städtebaulicher Sicht weisen sie jedoch auch Nachteile
auf: die teilweise schwierige Integration der Hochhäuser ins
Quartier sowie die Veränderung des Mikroklimas, beispielsweise
durch Fallwinde, den hohen Verschattungsgrad umliegender
Bauten oder die Unterbrechung von Sichtachsen.
Zudem gibt es heute kaum mehr Hochhausprojekte für weniger
kaufkräftige Nutzer.
Fehlende soziale Durchmischung
Neubauprojekte versprechen oftmals eine spannende funktionale
Durchmischung von Wohn- und Geschäftsnutzungen,
sie bieten aber selten eine soziale Durchmischung.
Während bei anderen Bautypologien die Kombination von
Miet- und Eigentumswohnungen und von verschiedenen
Nutzungsgruppen möglich ist (Familien, Geschäftsleute,
Senioren, Singles etc.), wird die Integration solcher Gruppen
durch vertikale Erschliessungsprobleme und die Nicht-
Teilbarkeit des Investitionsobjektes «Hochhaus» erschwert.
Limitiertes Spektrum potenzieller Investoren
Ein Gebäude mit 20 Geschossen bedeutet eine Gesamtinvestition
in der Grössenordnung von etwa 50 Millionen
Franken. Ein Alleineigentum dieser Grössenordnung ist einer
begrenzten Anzahl von Grossinvestoren vorbehalten.
Die Stückelung der Anlage, wie sie bei anderen Bautypologien
möglich ist, stellt im Fall des Hochhauses eine komplexe
Aufgabe dar und kann nur in Form von Stockwerkeigentum
oder Miteigentum erfolgen.
Herausforderung Flächeneffizienz
Ausser bei sehr hohen und zentral gelegenen Bauten wie
dem Prime Tower oder dem Messeturm ist die Bodennutzung
der Schweizer Hochhäuser nicht wesentlich besser
als bei anderen Bautypen; die Ausnützungsziffer liegt im
Median bei lediglich 2.7. Die durchschnittliche Nutzfläche
pro Obergeschoss variiert bei den meisten Hochhäusern
zwischen 250 und 650 Quadratmetern (HNF). Die aktuellen
Projekte weisen tendenziell eine hohe Anzahl Geschosse
und – aus statischen und Effizienzgründen – auch eine
gros se Etagenfläche auf.
Aufgrund von aufwändigen vertikalen Erschliessungen
– multifunktionale Gebäude benötigen mehrere Treppenhäuser
und Fluchtwege – ist der Nutzflächen-Koeffizient
(Nutzflächen im Verhältnis zu den Geschossflächen) bei
Hochhäusern tendenziell tief. Mit optimalen Grundrissen
kann in einem Hochhaus ein Nutzflächen-Koeffizient zwischen
0.70 und 0.80 erreicht werden. Bei multifunktionalen
Bauten mit mehreren Erschliessungskernen sind die
Verkehrsflächen tendenziell grösser als bei monofunktionalen
Konstruktionen. Insgesamt kann in einem modernen
Hochhaus deshalb zwar eine akzeptable, aber keine ausgezeichnete
Flächeneffizienz erreicht werden, die einen Nutzflächen-Koeffizienten
von über 0.80 bedingen würde.
Höhere Baukosten
Der Nutzflächen-Koeffizient ist ein wichtiger Bestimmungsfaktor
der Bau- und Unterhaltskosten pro vermietbare Fläche.
Schwere Tragstrukturen, aufwändige Ingenieurleistungen
und Materialien sind ebenfalls zusätzliche Kostentreiber
bei hohen Bauten. Der Zuschlag gegenüber einfachen Bautypologien
ähnlicher Dichte beträgt mindestens 15 Prozent
der Kosten im Bereich der SIA-Baukostenposition 2.
Höhere Realisierungsrisiken
Die Rentabilität eines Projektes wird stark von der Realisierungsdauer
beeinflusst. Während der Planungs- und
Vermietungsaufwand eines Hochhauses ähnlich sind wie
bei einem «herkömmlichen» Projekt, kann die Dauer bis
zum Erlangen der Baubewilligung – inklusive Erstellen eines
Quartier- oder Gestaltungsplans – deutlich länger sein.
Insbesondere das Risiko von Einsprachen und Baurekursen
ist wegen des aussergewöhnlichen Formates eines
Hochhauses grösser. So kann sich der Realisierungszeitraum
um Jahre verlängern und die Zinsbelastung entsprechend
ansteigen.
72 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 6
Hochhäuser in der Schweiz
6.4 Neu erstellte Hochhäuser und Bevölkerungswachstum
(2010–2015: Perspektive)
120
6.5 Hochhäuser nach Gemeindetyp und Bauperiode
(2010–2015: Perspektive)
100%
100
80%
80
60%
60
40
40%
20
20%
1919
–
1945
1946
–
1960
1961
–
1970
1971
–
1980
1981
–
1990
1991
–
2000
Neu erstellte Hochhäuser
Bevölkerungswachstum (in 10’000)
Quellen: BFS; Datenbank «Hochhäuser» Wüest & Partner
2001
–
2009
2010
–
2015
1919
–
1945
1946
–
1960
1961
–
1970
1971
–
1980
1981
–
1990
1991
–
2000
2001
–
2009
Grosszentren Agglomerationen der Grosszentren
Mittelzentren Agglomerationen der Mittelzentren
Quellen: BFS; Datenbank «Hochhäuser» Wüest & Partner
2010
–
2015
6.6 Ausnützungsziffer von bestehenden Hochhäusern
6.7 Gebäudehöhe (in m) und Etagenfläche (in m 2 HNF)
14
12
10
90%-Quantil
35
30
Geschosse
8
6
25
70%-Quantil
4
50%-Quantil = Median
2
30%-Quantil
10%-Quantil
Hohe Ausnützungsziffer
Oberes Mittelfeld
Unteres Mittelfeld
Tiefe Ausnützungsziffer
Quelle: Datenbank «Hochhäuser» Wüest & Partner
20
100 200 300 400 500 600 700 800
Bestehende Hochhäuser
Trendlinie
Quelle: Datenbank «Hochhäuser» Wüest & Partner
Nutzfläche/Geschoss
Immo-Monitoring 2010 I 1 73

Kapitel 6 Hochhäuser in der Schweiz
Höhere Kosten – aber auch höhere Erträge
Weil Hochhäuser komplizierter und teurer zu realisieren
sind als normale Gebäude, müssen ihre Kosten-Ertrags-
Verhältnisse sorgfältig überprüft werden. Doch wo liegen
die Vorteile eines Hochhausneubaus, welche die erhöhten
Erstellungskosten rechtfertigen? Im Folgenden werden die
wesentlichen Werttreiber in der Betriebsphase von Hochhäusern
mit jenen eines einfachen Bautyps ähnlicher Dichte
verglichen.
Mit der Höhe steigen die Preise
Bei Hochhäusern mit Wohnnutzungen kann ein Wandel bei
der Nutzertypologie und der Ertragskraft festgestellt werden:
Während in den peripher gelegenen Hochhäusern
der Sechziger- und Siebzigerjahre vor allem Personen mit
mittlerer und tiefer Kaufkraft wohnen, ziehen neu erstellte,
zentral gelegene Wohntürme ein urbanes Publikum mit
hoher Kaufkraft an. Diese neuen Projekte sehen oft den
Bau von Wohnungen mit Serviceangeboten und erweiterter
Infrastruk tur – Wellness, Restaurants etc. – vor. Solche Zusatzleistungen
können zusätzliche Erträge generieren.
Die durchschnittlichen Wohnungsmieten sind in einem
peripher gelegenen Hochhaus nicht grundsätzlich höher
als in anderen Wohngebäuden an vergleichbaren Lagen, sie
variieren aber stark je nach Situierung im Gebäude. Aussicht
und Verlärmungsgrad bilden generell den Massstab
der vertikalen Preisdifferenzierung. So ist das oberste Geschoss
im Durchschnitt rund 8 Prozent teurer als die übrigen
Etagen. An sehr zentraler Lage kann die Differenz sogar
ein Vielfaches sein, mit Höchstpreisen, die bei Eigentumswohnungen
bis 20’000 Franken pro Quadratmeter betragen
können.
Grosses Ertragspotenzial der Geschäftsflächen
Die meisten neuen Hochhäuser mit Geschäftsnutzungen
sind keine selbst genutzten Gebäude, sondern Investitionen
professioneller Immobilienakteure. Markttransparenz
und Professionalität der Bewirtschaftung werden dadurch
erhöht. Neben den klassischen Büroetagen und den Verkaufsnutzungen
im Erdgeschoss werden vermehrt auch
Hotelnutzungen und gemischte Nutzungen geplant. Typischerweise
sind unter den Büronutzern vor allem Branchen
vertreten, die das Prestige und die Zentralität suchen und
eine hohe Produktivität aufweisen.
Auch bei den Geschäftsflächen hängt das Ertragspotenzial
entscheidend von der Lage ab. In attraktiven urbanen
Entwicklungsgebieten wie La Praille in Genf oder in
Zürich- West kann es in den obersten Etagen das Niveau von
Nutzflächen an guten Lagen im Stadtzentrum erreichen. Ab
dem 11. Geschoss beginnen die Mietpreise in der Regel nur
langsam zu klettern, ab der 21. Etage ist der Anstieg dann
massiv. Das Sockelgeschoss kann zwar von den Hochhausnutzern
profitieren (z. B. Restaurants oder Läden), das Ertragspotenzial
hängt aber in erster Linie von der Qualität
der Passantenlage ab.
Höhere Betriebs- und Unterhaltskosten
Neben den Bruttomieten sind auch die Netto-Einnahmen
relevant. Bei überwälzbaren Heizungs- und Hauswartungskosten
und «gewöhnlichen» Verwaltungs-, Versicherungsund
Steuerkosten liegen die Betriebs- und Unterhaltskosten
leicht höher als bei niedrigeren Bauten ähnlicher Dichte.
Insbesondere alte Hochhäuser weisen eine geringe Energieeffizienz
und hohe Heizungskosten auf. Bei Neubauten
werden jedoch laufend Fortschritte im Bereich der Energieeffizienz
erzielt. Insbesondere kann von der Solarexposition
der Hochhäuser und von den verschiedenen Betriebszeiten
der Wohn- und Geschäftsnutzungen profitiert werden.
Geringe Vermietungsrisiken
In den meisten neuen Hochhäusern werden die Mietverträge
für Geschäftsflächen für ein Minimum von 5 Jahren,
oft aber für 10 Jahre mit Option und im Grundausbau abgeschlossen.
Gemietet werden in den meisten Fällen zwei
oder mehr Geschosse, was mindestens 500 Quadratmeter
Hauptnutzfläche entspricht. Bei den Hotels werden nicht
selten Mietverträge über 20 Jahre unterschrieben, um die
Amortisation der aufwändigen Ausbauten und des Mobiliars
zu ermöglichen. Durch diese langen Vertragsdauern
werden die Fluktuationen gesenkt, die Wiedervermietungsrisiken
hingegen sind relativ hoch. Bei Wohntürmen spielt
die Höhe im Gebäude, neben der Lage, eine zentrale Rolle
für die Fluktuationsraten. Es gilt: je höher die Etage, desto
geringer die Fluktuationsrate.
Fazit
Hochhäuser werden heute nicht mehr so häufig neu erstellt
wie vor 50 Jahren, die Neubauten sind aber typischerweise
dichter, durchmischter, zentraler gelegen und nachhaltiger.
Hochhäuser sind besonders in Entwicklungsgebieten als
Aufwertungsimpuls attraktiv – und dort, wo die Gebäudehöhe
nicht nur zusätzliche vermietbare Fläche, sondern
auch zusätzliches Netto-Ertragspotenzial verspricht. Hochhäuser
werden deshalb auch im nächsten Jahrzehnt «en
vogue» bleiben.
74 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 6
Hochhäuser in der Schweiz
6.8 Mieten nach Geschoss (Wohnhochhäuser; Abweichung
vom Durchschnittsmietpreis)
6.9 Mieten nach Geschoss
(gemischt genutzte Hochhäuser; in CHF/m 2 a)
Oberstes Geschoss
1. Geschoss von oben
2. Geschoss von oben
3. Geschoss von oben
25. Geschoss
und höher
21.–25. Geschoss
4. Geschoss von oben
5. Geschoss von oben
6. Geschoss von oben
7. Geschoss von oben
7. Geschoss
6. Geschoss
5. Geschoss
16.–20. Geschoss
11.–15. Geschoss
6.–10. Geschoss
4. Geschoss
3. Geschoss
2. Geschoss
1. Geschoss
Erdgeschoss
–2% 0% 2% 4% 6% 8%
1.–5. Geschoss
Erdgeschoss
100 200 300 400 500 600
Quelle: Datenbank «Hochhäuser» Wüest & Partner
Quelle: Datenbank «Hochhäuser» Wüest & Partner
6.10 Betriebs- und Unterhaltskosten (in CHF/m 2 a; Median)
Instandhaltung
Total Betriebskosten
(ohne
Liegenschaftssteuer)
Sonstige
Betriebskosten
Verwaltung
Versorgung
6.11 Vor- und Nachteile beim Hochhausneubau
Dauer in Monaten Nachteil
Min. Max. Hochhaus
Grundanalysen, Quartier-/Gestaltungsplan 10 24 Ja
Vorprojekt, Konzeption 3 12
Baubewilligung 2 20 Ja
Ausschreibung Bauleistungen 2 6
Vermarktung, Marketing 1 12
Abbruch, Altlastensanierung 1 6
Bau 12 36
Total (kumuliert) 31 116 Ja
Total Jahre 2.5 10 Ja
Quelle: Wüest & Partner
Versicherung
Hauswart
5 10 15 20 25 30 35
Wohnhochhäuser Wohnliegenschaften
Quelle: Datenbank «Hochhäuser» Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 75

7
Immobilienindizes

Kapitel 7 Immobilienindizes
Die Index-Familie von Wüest & Partner
Im Verlauf der letzten Jahre haben sich in der Schweiz eine
Vielzahl von Immobilienindizes mit unterschiedlicher Aussagekraft
und Qualität etabliert.
7.1 Immobilienindizes von Wüest & Partner
Marktsegment Nutzung Datengrundlage
Preis- und Performanceindizes
Immobilienindizes lassen sich grundsätzlich in zwei grosse
Gruppen unterteilen:
• Preisindizes bilden die Preisentwicklung im gesamten
Immobilienbestand der Schweiz, in einem Immobilienmarktsegment
oder aber in einem konkreten Immobilienportfolio
ab. Sie werden mit unterschiedlichen Daten und
unter unterschiedlichen Gesichtspunkten erstellt, um zu
bedarfsspezifischen Aussagen zu gelangen.
• Performanceindizes lassen sich unterscheiden nach Immobilienmarkt-
und Kapitalmarktindizes, wobei Erstere
die Wertentwicklung konkreter Liegenschaftsbestände
wiedergeben, während Letztere die Wertentwicklung von
börsenkotierten Immobilienanlagegefässen (Immobilienaktiengesellschaften
und Immobilienfonds) oder Immobilienanlagestiftungen
aufzeigen.
Wüest & Partner war einer der ersten Anbieter von Immobilienindizes
in der Schweiz und leistet damit seit mehr als
zwei Jahrzehnten einen bedeutenden Beitrag zur Erhöhung
der Transparenz im nationalen Immobilienmarkt.
Immobilienmarkt-
Preisindizes
Mietwohnungen
Eigentumswohnungen
Einfamilienhäuser
Büroflächen
Gewerbe-/Industrieflächen
Angebotspreise
(Miete)
Transaktionspreise
(Miete)
Angebotspreise
(Kauf)
Transaktionspreise
(Kauf)
Angebotspreise
(Kauf)
Transaktionspreise
(Kauf)
Angebotspreise
(Miete)
Transaktionspreise
(Miete)
Angebotspreise
(Miete)
Differenziertes Informationsangebot
Die breite Palette der von Wüest & Partner angebotenen Immobilienindizes
nimmt hierzulande nach wie vor eine führende
Stellung ein. Sie umfasst mehrere Preisindizes für
die wichtigsten Nutzungskategorien im Immobilienmarkt
sowie unterschiedliche Performanceindizes für direkte
und indirekte Immobilienanlagen. Die Preisindizes basieren
je nach Segment auf Angebots- oder Transaktionspreisen
und sind sowohl für Immobilienanbieter als auch für die
Nachfrageseite von Interesse. Investoren im Immobilienmarkt
haben demgegenüber eher die Performance der
Schweizer Renditeimmobilien im Blickwinkel. Ihnen bietet
Wüest & Partner den WUPIX-A ® für Immobilienaktien, den
WUPIX-F ® für Immobilienfonds und in Zusammenarbeit mit
Watson-Wyatt den KGAST-Immo-Index für Immobilienanlagestiftungen
als Performanceindizes an. Der Schweizer Immobilienindex
(IPD / Wüest & Partner Swiss Property Index)
schliesslich spiegelt den Total Return von direkten Immobilienanlagen.
Immobilienmarkt-
Performanceindizes
Kapitalmarkt-
Performanceindizes
Verkaufsflächen
Mehrfamilienhäuser, Büro-,
Verkaufs- und Gewerbeliegenschaften
Börsenkotierte Immobilien-
Aktiengesellschaften
Börsenkotierte Immobilien-
Fonds
Immobilien-
Anlagestiftungen
Angebotspreise
(Miete)
IPD, Marktwerte
Tagesschlusskurse
Tagesschlusskurse
KGAST, berechneter Total Return
Verfügbarkeit der Indizes
Mit Ausnahme der Immobilienmarkt-Performanceindizes können alle Indizes
online über die Homepage von Wüest & Partner bezogen werden:
www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienindizes/index.phtml.
Die Immobilienmarkt-Performanceindizes sind auf der Homepage von
International Property Databank (IPD) zu finden: www.ipd.com.
78 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 7
Immobilienindizes
Anzahl Marktabdeckung Verfügbar seit Periodizität Marktregion Indextyp Qualitätsbereinigung
88’000
pro Quartal
>90% 1970 Quartal Schweiz, Grossregion, Kanton Lowe (Preisindex) Makrolage, Alt-/Neubau,
Grösse (Zimmerzahl)
3’500
pro Quartal
~5% 2005 Quartal Schweiz, Gross-/Mittelzentren Törnquist (Preisindex) Hedonische
Qualitätsbereinigung
42’000
pro Quartal
>90% 1970 Quartal Schweiz, Grossregion, Kanton Lowe (Preisindex) Makrolage, Alt-/Neubau,
Grösse (Zimmerzahl)
2’500
pro Quartal
>50% 2000 (1985) Quartal (Jahr) Schweiz, Grossregion, Kanton,
MS-Region
Törnquist (Preisindex)
Hedonische
Qualitätsbereinigung
39’000
pro Quartal
>90% 1970 Quartal Schweiz, Grossregion, Kanton Lowe (Preisindex) Makrolage, Alt-/Neubau,
Grösse (Zimmerzahl)
2’500
pro Quartal
>50% 2000 (1985) Quartal (Jahr) Schweiz, Grossregion, Kanton,
MS-Region
Törnquist (Preisindex)
Hedonische
Qualitätsbereinigung
11’000
pro Quartal
>90% 1970 Quartal Schweiz, Grossregion, Kanton Lowe (Preisindex) Makrolage
500
pro Quartal
>6% 2005 Quartal Schweiz, Gross-/Mittelzentren Törnquist (Preisindex) Hedonische
Qualitätsbereinigung
5’000
pro Quartal
>90% 1970 Quartal Schweiz, Grossregion, Kanton Lowe (Preisindex) Makrolage
2’000
pro Quartal
>90% 1970 Quartal Schweiz, Grossregion, Kanton Lowe (Preisindex) Makrolage
4’000 ~35% 2002 Jahr Schweiz, Agglomeration Wertindex
(Performanceindex)
—
11 Immobilien-
AGs
100% 1997 Tag Schweiz Wertindex
(Performanceindex)
—
19 Immobilienfonds
100% 1997 Tag Schweiz Wertindex
(Performanceindex)
—
16 Immobilienanlagestiftungen
100% 1997 Monat Schweiz Wertindex
(Performanceindex)
—
Immo-Monitoring 2010 I 1 79

Kapitel 7 Immobilienindizes
Mietpreisindex ist nicht gleich Mietpreisindex …
Die gängigsten Mietpreisindizes in der Schweiz basieren
auf drei unterschiedlichen Datenquellen:
• Der Bestandespreisindex (BFS) erfasst die Mietpreise
von bestehenden Mietverhältnissen anhand einer gleitenden
Zufallsstichprobe von rund 5000 Wohnungen.
• Der Angebotspreisindex von Wüest & Partner basiert auf
einer annähernden Vollerhebung der zur Vermietung ausgeschriebenen
Objekte.
• Der Transaktionspreisindex von Wüest & Partner erfasst
die Mietpreisentwicklung innerhalb eines detailliert dokumentierten
Portfolios von Renditeliegenschaften institutioneller
Investoren.
Preise bestehender Mietverhältnisse
Beim Mietpreisindex des BFS steht die Mietpreisentwicklung
bei der Gesamtheit der bestehenden Mietverhältnisse
im Vordergrund. Er ist der wichtigste Teilindex des Landesindexes
der Konsumentenpreise. Neben der Nettomiete werden
mietpreisrelevante Grössen wie Anzahl Zimmer, Wohnungsfläche,
Alter und allfällige Renovationen erfasst. Die
Nettomieten werden nach Grösse und Alter der Wohnungen
geschichtet, um qualitative Unterschiede zu berücksichtigen.
Somit ist der Index eine verbreitete Informationsquelle
für Analysen im Zusammenhang mit der Teuerungsentwicklung
innerhalb der bestehenden Mietverhältnisse.
Mietpreise auf den Marktplattformen
Spezifisch ist auch die Aussage der Angebotspreisindizes.
Sie zeigen die aktuelle Marktsituation aus der Sicht der Anbieter
auf, die Zeitungs- und Internetinserate – auf denen
der Preisindex beruht – aufgeben. Objekte, die auf anderem
Weg Abnehmer finden, entziehen sich dem Index. Damit
nur die Entwicklung der Preise abgebildet wird – und nicht
preisrelevante Qualitätsverschiebungen –, müssen die Daten
«qualitätsbereinigt» werden, was allerdings aufgrund der
wenigen durchgehend zur Verfügung stehenden Informationen
wie Grösse und Standort nur beschränkt erfolgen kann.
Dafür stellen die Angebotspreisindizes von Wüest & Partner
die längsten Immobilienpreisreihen der Schweiz dar und
bieten einen guten Überblick über die langfristigen Preisentwicklungen.
Die grosse Anzahl der erfassten Objekte
– mehr als 500’000 pro Jahr – erlaubt es zudem, in allen
Segmenten auch kleinräumige Marktentwicklungen zu analysieren.
Angebotspreise reflektieren die Marktlage, sind
aber nicht zwingend mit Abschlusspreisen gleichzusetzen;
je nach Marktkonstellation kann sich eine Lücke zwischen
dem Angebotspreis und dem Abschlusspreis ergeben.
Effektive Abschlusspreise
Wüest & Partner ergänzt die bestehende Indexpalette mit
neuen Mietpreisindizes. Zusätzlich zu den Angebotspreisindizes
werden ab sofort zwei Transaktionspreisindizes für
Mietwohnungen und Büroflächen berechnet. Die Datenquelle
der Transaktionspreise, auf denen die beiden neuen
Indizes basieren, sind mehrheitlich die Portfolios institutioneller
Investoren. Aktuell liegen den neuen Mietpreisindizes
rund 70’000 Vertragsabschlüsse von Mietwohnungen
und rund 8500 Vertragsabschlüsse von Büroflächen
zugrunde. Diese Daten stammen ausschliesslich von Erstund
Wiedervermietungen, die Marktabdeckung beträgt gut
5 Prozent. Allfällige mietrechtliche Effekte auf die Preisentwicklung
aufgrund von wertvermehrenden Investitionen,
Hypothekarzins- oder Teuerungsanpassungen werden ausgeschlossen.
Für alle in den Index einfliessenden Objekte
werden über ein Dutzend mietpreisbestimmende Merkmale
systematisch erfasst, um eine präzise Qualitätsbereinigung
mittels hedonischer Methode vorzunehmen. Damit
lassen sich diejenigen Preisveränderungen, die auf qualitativen
Unterschieden beruhen, von den letztlich zu messenden
«reinen» Preisveränderungen praktisch vollständig
trennen und eliminieren.
Indexvergleiche
Der Vergleich des Transaktionspreisindexes mit dem Bestandesindex
macht deutlich, dass die Preisentwicklung
auf dem Markt auch in Zeiten mit wenig Bewegung an der
Zins- und Teuerungsfront von der Preisentwicklung im Bestand
abweichen kann – eine Tatsache, die angesichts der
unterschiedlichen Datenbasis nicht überrascht.
Im Gegensatz zum Bestandespreisindex bildet der Angebotspreisindex
die Situation auf dem Markt ab – genau wie
der Transaktionspreisindex. Dennoch unterscheiden sich
die Preisentwicklungen. Angebots preise spiegeln auch die
Erwartungen der Anbieters zur bevorstehenden Marktentwicklung,
während Transaktionspreisindizes retrospektiv
zeigen, wie sich das Preisniveau entwickelt hat, das sich
aus dem Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage
auf dem Mietermarkt ergibt. Durch die Analyse der spezifischen
Unterschiede zwischen Angebots- und Transaktionspreisentwicklung
lassen sich Hinweise auf den
Zustand des Marktes gewinnen, beispielsweise mittels eines
Vergleichs der Veränderungsraten (siehe auch Kapitel
3). Je angespannter sich die Marktlage präsentiert, desto
deutlicher überschiessen die Veränderungsraten der Angebotspreise
jene der Transaktionspreise und umgekehrt.
80 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 7
Immobilienindizes
7.2 Entwicklung der Transaktionspreise
(Index 1. Quartal 2006 = 100; Miete)
7.3 Entwicklung der Transaktionspreise für Mietwohnungen
(Index 1. Quartal 2006 = 100)
115
115
110
110
105
105
100
100
2006 2007 2008
2009
2006 2007 2008
2009
Transaktionspreise: Büroflächen Mietwohnungen
Quelle: Wüest & Partner
Zürich Basel Bern Genève Lausanne
Grosszentren (Durchschnitt)
Quelle: Wüest & Partner
7.4 Entwicklung der Bestandes- und der Transaktionspreise
für Mietwohnungen (Index 1. Quartal 2006 = 100)
7.5 Entwicklung der Angebots- und der Transaktionspreise
für Mietwohnungen (Index 1. Quartal 2006 = 100)
115
115
110
110
105
105
100
100
2006 2007 2008
2009
2006 2007 2008
2009
Mietwohnungen: Bestandespreise Transaktionspreise
Quellen: BFS; Wüest & Partner
Mietwohnungen: Angebotspreise Transaktionspreise
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 81

Kapitel 7 Immobilienindizes
Performanceindizes für Immobilienanlagen
Für Portfoliomanager und Eigentümer von Immobilien, die
als Finanzinvestition gehalten werden, ist neben der Entwicklung
der Mietpreise vor allem die Gesamtperformance
(Total Return) von Interesse. Der Total Return setzt sich zusammen
aus der Nettocashflowrendite und der Wertänderungsrendite
und dient zur Erfolgsbeurteilung einer einzelnen
Immobilienanlage oder eines Immobilienportfolios. Für
die Gegenüberstellung des Erfolgs in Relation zu anderen
Finanzinvestitionen wird ein Benchmark – ein Vergleichsindex
– benötigt.
Die Erstellung eines solchen Benchmarks für direkte Immobilienanlagen
ist allerdings – anders als bei standardisierten
und regelmässig an der Börse gehandelten Werten
wie Aktien oder Obligationen – mit erheblichen Problemen
verbunden. Das massgebliche Hindernis bei der Berechnung
besteht in der mangelhaften Datenlage, die auf das
vergleichsweise geringe Handelsvolumen zurückzuführen
ist. Hinzu kommt, dass die ohnehin sehr heterogenen Immobilien
oft nicht separat, sondern im Bündel veräussert
werden. Bei einem Verkauf von Immobilienportfolios sind
die Transaktionspreise der einzelnen Objekte aber oft nicht
bekannt oder sie wurden unter verschiedenen Gesichtspunkten
«optimiert».
Seit 30 Jahren bewährt
Um trotz der schwierigen Datenlage die Wertänderungen
von Immobilien ausweisen zu können, werden diese geschätzt.
Die Schätzungen dienen als Substitut für die fehlenden
Transaktionspreise und führen zur Konstruktion von
sogenannten Appraisal-Based-Indizes.
Mit dem NCREIF Property Index (NPI) in den USA und
dem IPD Property Index in Grossbritannien werden seit gut
drei Jahrzehnten bewertungsbasierte Indizes ausgewiesen.
Obwohl diese Art der Indexkonstruktion auch kritisiert wird,
haben sie sich international zu einem Standard entwickelt.
Denn einerseits bilden sie ein grosses Universum an Wohnund
Geschäftsimmobilien ab, anderseits haben sie durch
die Transparenz und die eindeutige Definition eine breite
Akzeptanz in der Praxis gewonnen.
Seit 2002 bietet Wüest & Partner in Zusammenarbeit mit
IPD einen Schweizer Immobilienindex (IPD/Wüest & Partner
Swiss Property Index) zur jährlichen Messung der Immobilienperformance
an. Dieser umfasste im Dezember
2008 gut 4000 Immobilien mit einem Gesamtwert von etwa
60 Milliarden Franken, was rund 35 Prozent des gesamten
Immobilienvermögens institutioneller Investoren und
börsenkotierter Immobilienunternehmen entsprach.
Immobilienindizes ermöglichen Immobilienderivate
Obwohl Immobilienderivate erst relativ spät in den Fokus
der Finanzbranche geraten sind, werden sie seit rund 20
Jahren propagiert. Die ersten Versuche waren Anfang der
Neunzigerjahre zu beobachten. In Europa wurde das Segment
jedoch erst ab 2006 spürbar belebt, Vorreiter war einmal
mehr Grossbritannien. Ende 2008 erreichten Immobilienderivate
auf den IPD-Index, gemessen als kumulierter
Nominalbetrag, mit einem Volumen von 11.2 Milliarden britischer
Pfund (GBP) einen vorläufigen Höchststand. Das Volumen
hatte sich innerhalb von drei Jahren verzehnfacht.
Die Gründe für diesen relativ späten Durchbruch von Immobilienderivaten
sind dabei weniger in der Akzeptanz des
Basisinstrumentes als vielmehr in – inzwischen geklärten –
Fragen der steuerlichen Behandlung zu suchen.
In der Schweiz lancierte die Zürcher Kantonalbank (ZKB)
im Jahr 2006 mit ImmoCasual und ImmoProtein die ersten
Immobilienderivate. Darüber hinaus haben die ZKB
und die ABN AMRO im Jahr 2007 den ersten Swap auf den
Schweizer Immobilienindex von IPD abgeschlossen. Dennoch
steckt der Handel mit Immobilienderivaten hierzulande
noch immer in den Kinderschuhen.
Symbiose von Immobilien- und Kapitalmarkt
Grundsätzlich ermöglichen Immobilienderivate den Investoren
zusätzlich zu den bestehenden Investitionsmöglichkeiten
einen flexibleren Zugang zum Immobilienmarkt. Im
Vergleich zur direkten Investition sind Immobilienderivate
wesentlich liquider, und auch die Managementgebühren
und Transaktionskosten liegen hier signifikant tiefer. Zudem
erlauben Immobilienderivate die Absicherung gegen Risiken
von Preisänderungen (Hedgingfunktion) und die Spekulation
auf die Preisentwicklung (Spekulationsfunktion).
Anderseits können über den Handel von Immobilienderivaten
auf dem Kapitalmarkt Informationen darüber gewonnen
werden, wie die Akteure die Zukunft auf dem Immobilienmarkt
einschätzen. Beispielsweise lassen finanzmathematische
Tools Rückschlüsse auf die Renditeerwartungen der
Akteure zu.
Zukünftig dürfte sich das Angebot an Performanceindizes
im Immobilienmarkt weiter vergrössern, auch in der
Schweiz. Welche Indizes sich schliesslich behaupten werden,
wird sich am Markt erweisen. Appraisal-Based-Indizes
verfügen – auch wenn sie von der Wissenschaft als «Second
best»-Lösungen bezeichnet werden – derzeit über die
besten Chancen auf eine breite Akzeptanz.
82 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 7
Immobilienindizes
7.6 Performance von Renditeimmobilien
in Grossbritannien (IPD) und den USA (NCREIF)
1800
60%
1600
50%
1400
40%
1200
30%
1000
20%
800
10%
600
0%
400
–10%
200
–20%
80 85 90 95 00 05 08
Linke Skala: Index 1980 = 100
Rechte Skala: Total Return
IPD Property Index
IPD Property Index
NCREIF Property Index
NCREIF Property Index
Quelle: IPD; NCREIF
7.7 Länder mit IPD-Indizes
Land
Indexstart
Anzahl
Objekte
Wert
(in Mrd. €)
Total Return
(2008)
Grossbritannien 1981 11’214 134.4 –22.1
Australien 1984 906 37.8 –0.3
Irland 1984 314 2.9 –34.2
Kanada 1985 2’563 55.5 1.3
Neuseeland 1993 327 4.2 9.4
Niederlande 1995 4’874 43.8 3.3
Südafrika 1995 1’666 14.5 13.0
Deutschland 1996 2’481 45.2 3.5
Frankreich 1997 7’560 106.3 –0.9
Schweden 1997 1’276 20.5 –3.3
Finnland 1998 2’537 18.8 5.1
USA 1998 2’869 –7.4
Dänemark 2000 904 12.4 3.1
Norwegen 2000 459 8.5 –4.7
Polen 2000 175 4.2 3.5
Portugal 2000 741 8.6 2.6
Spanien 2001 473 10.7 –2.8
Schweiz 2002 4’089 40.3 6.1
Italien 2003 1’557 18.2 2.0
Japan 2003 2’021 54.7 0.0
Österreich 2004 907 9 3.6
Belgien 2005 304 6.4 4.5
Korea 2006 122 3.7 4.0
Quelle: IPD
7.8 Performance von Renditeimmobilien in der Schweiz 7.9 Immobilienderivate auf den IPD Property Index
in Grossbritannien (in Millionen GBP)
160
8%
12’000
140
120
100
7%
6%
5%
10’000
8’000
80
4%
6’000
60
40
20
3%
2%
1%
4’000
2’000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
2005 2006 2007 2008
2009
Linke Skala:
Rechte Skala:
Nominalbetrag pro Quartal
Kumulierter Nominalbetrag
IPD Total Return Index
IPD-Nettocashflowrendite
Quelle: IPD
(Index 2001=100)
IPD-Wertänderungsrendite
Quelle: IPD
Immo-Monitoring 2010 I 1 83

8
Aktuelle Bautrends

Kapitel 8 Aktuelle Bautrends
Umbauplus mit Folgen für die Bauteile
Im ersten Halbjahr 2009 hat das zu bewilligende Hochbauvolumen
gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr mit einem
Plus von 1.5 Prozent marginal zugenommen. Getragen
wurde diese Zunahme durch den Umbau: Während sich die
Neubauvolumen um 3.1 Prozent verringerten, stiegen die
baubewilligten Umbauvolumen um über 17 Prozent. Der Anstieg
des geplanten Bauvolumens im Wohnbereich basiert
auf einem starken Anstieg im Mehrfamilienhausumbau. Im
Nichtwohnungsbau konnten, etwas überraschend, die neu
geplanten industriell-gewerblichen Bauten zulegen. Grundlage
dafür sind jedoch wenige Grossprojekte. Aufgrund der
beabsichtigten Investitionen sind daher hauptsächlich Veränderungen
bei jenen Bauteilen zu finden, die eher im Umbau
und im industriell-gewerblichen Bau verwendet werden.
Entwicklung der Marktanteile bei den Bauteilen
Kaum Veränderungen ergeben sich im Bereich des Rohbaus.
Zu beobachten ist lediglich ein verstärkter Einsatz von Beton
in der Erneuerung der Mehrfamilienhäuser – ein Umstand,
der wohl vorab auf die vermehrte Berücksichtigung der
Erdbebensicherheit zurückzuführen ist. Bei den Fassaden
gewinnt der Putz Marktanteile: Auch im Nichtwohnbereich
wird nun bereits jede vierte Fassade verputzt. Bei den Dächern
konsolidierte sich der Anteil der Flach dächer bei über
50 Prozent. Augenfällig ist die Entwicklung bei den Fenstern,
wo die Holz-Metall- und Kunststofffenster ihre dominierende
Stellung ausbauen konnten. Leidtragende sind die
reinen Holzfenster, deren Anteil noch vor zehn Jahren bei
nahezu der Hälfte lag. Aktuell wird nur noch jedes fünfte
Fenster mit diesem Werkstoff geplant.
Während bei den Bodenbelägen nur geringe Marktanteilsverschiebungen
auszumachen sind, zeigen sich bei den
Heizsystemen interessante Tendenzen: Zum einen konnten
die alternativen Heizsysteme bei den zu bewilligenden Projekten
ihre Position weiter stärken, zum anderen haben die
Gasheizungen Marktanteile zurückgewonnen. So wird geplant,
verschiedene industriell-gewerbliche Grossprojekte
mit Gas als Energieträger auszurüsten. Bei all diesen Trends
gilt zu bedenken, dass weiterhin rund zwei Drittel aller Wohnungen
mit Öl beheizt werden und dass derzeit noch ein
Grossteil der Heizungsaustausche ohne Wechsel des Trägers
und somit ohne Baugesuch durchgeführt werden.
8.1 Tragkonstruktionen: Marktanteile 8.2 Fassaden: Marktanteile
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
Beton Mauerwerk Holz Leichtbau
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Putz Stein-/Sichtmauerwerk
Holz Glas/Metall Vorgehängt
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
88 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 8
Aktuelle Bautrends
8.3 Dachkonstruktionen: Marktanteile
8.4 Fenster: Marktanteile
80%
80%
70%
70%
60%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
10%
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
Schrägdach Dachflächenfenster Lukarnen
Flachdach
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Holz Holz/Metall Kunststoff Metall
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
8.5 Bodenbeläge: Marktanteile
8.6 Heizsysteme: Marktanteile
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
Holz/Parkett/Kork Stein/Keramik Kunststoff
Industrieböden Textil
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Öl Gas Holz Elektrisch
Fernwärme Wärmepumpe/Solar
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 89

Kapitel 8 Aktuelle Bautrends
Tragkonstruktionen
8.7 Entwicklung der Marktanteile im Wohnungsbau
8.8 Marktanteile im Wohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Mehrfamilienhäuser
Neubau
Umbau
60%
50%
40%
Neubau
Einfamilienhäuser
Umbau
0% 25% 50% 75% 100%
Beton Mauerwerk Holz Leichtbau
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
30%
20%
10%
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
Beton Mauerwerk Holz Leichtbau
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
8.9 Entwicklung der Marktanteile im Nichtwohnungsbau
8.10 Marktanteile im Nichtwohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Büro, Geschäft
Neubau
Umbau
60%
Bildung, Freizeit
Neubau
Umbau
50%
40%
Gesundheit
Neubau
Umbau
30%
20%
Industrie, Gewerbe
Neubau
Umbau
10%
Landwirtschaft
Neubau
Umbau
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
0% 25% 50% 75% 100%
Beton Mauerwerk Holz Leichtbau
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Beton Mauerwerk Holz Leichtbau
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
90 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 8
Aktuelle Bautrends
Fassadenbau
8.11 Entwicklung der Marktanteile im Wohnungsbau
8.12 Marktanteile im Wohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Mehrfamilienhäuser
Neubau
Umbau
60%
50%
40%
30%
Neubau
Einfamilienhäuser
Umbau
0% 25% 50% 75% 100%
Putz Stein-/Sichtmauerwerk
Holz Glas/Metall Vorgehängt
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
20%
10%
99 00 01 02 03 04 05 06 07
Putz Stein-/Sichtmauerwerk
Holz Glas/Metall Vorgehängt
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
08
09
8.13 Entwicklung der Marktanteile im Nichtwohnungsbau
8.14 Marktanteile im Nichtwohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Büro, Geschäft
Neubau
Umbau
60%
Bildung, Freizeit
Neubau
Umbau
50%
Neubau
40%
Gesundheit
Umbau
30%
Neubau
20%
Industrie, Gewerbe
Umbau
10%
Neubau
Landwirtschaft
Umbau
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
0% 25% 50% 75% 100%
Putz Stein-/Sichtmauerwerk
Holz Glas/Metall Vorgehängt
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Putz Stein-/Sichtmauerwerk
Holz Glas/Metall Vorgehängt
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 91

Kapitel 8 Aktuelle Bautrends
Dachkonstruktionen
8.15 Entwicklung der Marktanteile im Wohnungsbau
8.16 Marktanteile im Wohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Mehrfamilienhäuser
Neubau
Umbau
60%
50%
40%
30%
Neubau
Einfamilienhäuser
Umbau
0% 25% 50% 75% 100%
Schrägdach Dachflächenfenster Lukarnen
Flachdach
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
20%
10%
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
Schrägdach Dachflächenfenster Lukarnen
Flachdach
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
8.17 Entwicklung der Marktanteile im Nichtwohnungsbau
8.18 Marktanteile im Nichtwohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Büro, Geschäft
Neubau
Umbau
60%
Bildung, Freizeit
Neubau
Umbau
50%
Neubau
40%
Gesundheit
Umbau
30%
Neubau
20%
Industrie, Gewerbe
Umbau
10%
Neubau
Landwirtschaft
Umbau
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
0% 25% 50% 75% 100%
Schrägdach Dachflächenfenster Lukarnen
Flachdach
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Schrägdach Dachflächenfenster Lukarnen
Flachdach
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
92 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 8
Aktuelle Bautrends
Fenster
8.19 Entwicklung der Marktanteile im Wohnungsbau
8.20 Marktanteile im Wohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Mehrfamilienhäuser
Neubau
Umbau
60%
50%
40%
Neubau
Einfamilienhäuser
Umbau
0% 25% 50% 75% 100%
Holz Holz/Metall Kunststoff Metall
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
30%
20%
10%
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
Holz Holz/Metall Kunststoff Metall
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
8.21 Entwicklung der Marktanteile im Nichtwohnungsbau
8.22 Marktanteile im Nichtwohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Büro, Geschäft
Neubau
Umbau
60%
Bildung, Freizeit
Neubau
Umbau
50%
40%
Gesundheit
Neubau
Umbau
30%
20%
Industrie, Gewerbe
Neubau
Umbau
10%
Landwirtschaft
Neubau
Umbau
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
0% 25% 50% 75% 100%
Holz Holz/Metall Kunststoff Metall
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Holz Holz/Metall Kunststoff Metall
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 93

Kapitel 8 Aktuelle Bautrends
Bodenbeläge
8.23 Entwicklung der Marktanteile im Wohnungsbau
8.24 Marktanteile im Wohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Mehrfamilienhäuser
Neubau
Umbau
60%
50%
40%
30%
Neubau
Einfamilienhäuser
Umbau
0% 25% 50% 75% 100%
Holz/Parkett/Kork Stein/Keramik Kunststoff
Industrieböden Textil
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
20%
10%
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
Holz/Parkett/Kork Stein/Keramik Kunststoff
Industrieböden Textil
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
8.25 Entwicklung der Marktanteile im Nichtwohnungsbau
8.26 Marktanteile im Nichtwohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Büro, Geschäft
Neubau
Umbau
60%
Bildung, Freizeit
Neubau
Umbau
50%
Neubau
40%
Gesundheit
Umbau
30%
Neubau
20%
Industrie, Gewerbe
Umbau
10%
Neubau
Landwirtschaft
Umbau
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
0% 25% 50% 75% 100%
Holz/Parkett/Kork Stein/Keramik Kunststoff
Industrieböden Textil
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Holz/Parkett/Kork Stein/Keramik Kunststoff
Industrieböden Textil
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
94 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 8
Aktuelle Bautrends
Heizsysteme
8.27 Entwicklung der Marktanteile im Wohnungsbau
8.28 Marktanteile im Wohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Mehrfamilienhäuser
Neubau
Umbau
60%
50%
40%
30%
Neubau
Einfamilienhäuser
Umbau
0% 25% 50% 75% 100%
Öl Gas Holz Elektrisch
Fernwärme Wärmepumpe/Solar
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
20%
10%
99 00 01 02 03 04 05 06 07
Öl Gas Holz Elektrisch
Fernwärme Wärmepumpe/Solar
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
08
09
8.29 Entwicklung der Marktanteile im Nichtwohnungsbau
8.30 Marktanteile im Nichtwohnungsbau im 1. Halbjahr 2009
80%
70%
Büro, Geschäft
Neubau
Umbau
60%
Bildung, Freizeit
Neubau
Umbau
50%
Neubau
40%
Gesundheit
Umbau
30%
Neubau
20%
Industrie, Gewerbe
Umbau
10%
Neubau
Landwirtschaft
Umbau
99 00 01 02 03 04 05 06 07
08
09
0% 25% 50% 75% 100%
Öl Gas Holz Elektrisch
Fernwärme Wärmepumpe/Solar
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Öl Gas Holz Elektrisch
Fernwärme Wärmepumpe/Solar
Quellen: Baublatt Info-Dienst; Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 95

9
Immobilienatlas

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Zürich: Einfamilienhäuser
9.1 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.2 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
14
12
10
8
10
8
2
6
3
1
7
4
4
5
6
2
6 5 1 3 2 4 10 7 8
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.3 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.4 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
98 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Zürich: Eigentumswohnungen
9.5 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.6 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
14
12
10
8
10
8
2
6
3
1
7
4
4
5
6
2
6 1 5 3 2 4 8 7 10
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.7 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.8 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
99

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Zürich: Mietwohnungen
9.9 Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008 – 2. Quartal
2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.10 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
400
350
300
250
10
8
200
2
150
3
1
7
100
4
5
6
50
1 6 5 3 2 4 7 8 10
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.11 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.12 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
100 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Zürich: Geschäftsflächen
9.13 Büro: Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.14 Büro: Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
600
50
500
400
8
300
3
1
2
200
6
7
100
5
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
1 6 5 8 2 3 7 10 50
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.15 Büro: Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal
2008 – 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.16 Geschäftsflächen: Baubewilligungen in Prozent
des Bestandes (3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
101

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Ostschweiz: Einfamilienhäuser
9.17 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.18 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
76
77
78
14
12
59
53
10
51
8
57
55
6
56
4
2
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
57 77 53 76 56 59 55 78 51
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.19 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.20 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
102 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Ostschweiz: Eigentumswohnungen
9.21 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.22 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
76
77
14
12
57
53
51
52
55
56
10
8
6
4
2
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
60
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
57 52 60 56 53 55 51 77 76
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.23 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.24 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
103

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Ostschweiz: Mietwohnungen
9.25 Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008 – 2. Quartal
2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.26 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
400
76
77
350
300
59
51
53
250
200
57
55
150
56
100
50
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
60
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
57 60 55 56 53 77 76 51 59
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.27 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.28 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
104 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Ostschweiz: Geschäftsflächen
9.29 Büro: Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.30 Büro: Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
600
76
77
500
57
59
51
53
400
300
200
100
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
60
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
53 57 60 77 51 76 59
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.31 Büro: Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal
2008 – 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.32 Geschäftsflächen: Baubewilligungen in Prozent
des Bestandes (3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
105

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Innerschweiz: Einfamilienhäuser
9.33 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.34 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
14
28
27
38
33
26 32
31
12
10
29
35
8
6
4
2
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
38 33 35 31 26 32 27 28 29
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.35 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.36 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
106 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Innerschweiz: Eigentumswohnungen
9.37 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.38 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
14
28
27
26
38
31
32
33
12
10
35
8
30
6
4
2
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
38 33 35 31 26 30 32 27 28
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.39 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.40 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
107

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Innerschweiz: Mietwohnungen
9.41 Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008 – 2. Quartal
2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.42 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
400
350
27
38
33
300
26
31
36
250
35
200
30
150
100
50
38 33 35 31 26
27 30 36
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.43 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.44 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
108 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Innerschweiz: Geschäftsflächen
9.45 Büro: Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.46 Büro: Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
600
38
33
500
26
31
400
300
200
100
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
33 38 26 31
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.47 Büro: Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal
2008 – 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.48 Geschäftsflächen: Baubewilligungen in Prozent
des Bestandes (3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
109

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Nordwestschweiz: Einfamilienhäuser
9.49 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.50 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
25
48
47
49
75
71
72
73
14
12
10
74
8
6
4
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
2
48 47 73 72 25 49 74 75 71
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.51 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.52 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
110 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Nordwestschweiz: Eigentumswohnungen
9.53 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.54 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
48
47
49
75
72
14
12
70
73
74
10
8
46
6
4
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
2
48 47 49 73 72 75 74 70 46
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.55 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.56 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
111

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Nordwestschweiz: Mietwohnungen
9.57 Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008 – 2. Quartal
2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.58 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
400
25
48
47
49
75
71
72
73
350
300
250
74
200
150
100
50
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
48 47 72 49 73 75 25 71 74
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.59 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.60 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
112 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Nordwestschweiz: Geschäftsflächen
9.61 Büro: Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.62 Büro: Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
600
48
47
75
71
72
500
400
44
70
300
46
200
100
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
47 48 72 70 75 44 71 46
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.63 Büro: Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal
2008 – 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.64 Geschäftsflächen: Baubewilligungen in Prozent
des Bestandes (3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
113

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Bern: Einfamilienhäuser
9.65 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.66 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
13
12
24
16
15
14
12
11
10
18
8
20
23
6
4
2
11 20 18 23 13 12 16 24
15
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.67 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.68 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
114 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Bern: Eigentumswohnungen
9.69 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.70 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
13
12
16
15
14
12
11
10
18
8
20
23
6
4
2
21
21 23 11 20 18 13 16 12
15
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.71 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.72 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
115

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Bern: Mietwohnungen
9.73 Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008 – 2. Quartal
2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.74 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
400
14
13
12
24
11
16
15
350
300
250
18
200
150
20
100
50
11 20 18 12 13 16 15 24
14
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.75 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.76 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
116 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Bern: Geschäftsflächen
9.77 Büro: Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.78 Büro: Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
600
13
500
11
400
300
20
200
100
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
11 20 13
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.79 Büro: Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal
2008 – 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.80 Geschäftsflächen: Baubewilligungen in Prozent
des Bestandes (3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
117

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Südschweiz: Einfamilienhäuser
9.81 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.82 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
14
79
12
101
100
98
99
80
81
82
10
8
83
6
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
4
2
80 82 98 100 83 81 99 101 79
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.83 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.84 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
118 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Südschweiz: Eigentumswohnungen
9.85 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.86 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
66
61
63
62
64
68
16
14
12
98
80
10
82
8
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
6
4
2
68 62 80 61 64 82 63 98 66
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.87 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.88 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
119

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Südschweiz: Mietwohnungen
9.89 Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008 – 2. Quartal
2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.90 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
400
350
300
80
101 81
99
100
82
250
200
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
150
100
50
82 80
101 100 99 81
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.91 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.92 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
120 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Südschweiz: Geschäftsflächen
9.93 Büro: Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.94 Büro: Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
600
500
98
99
81
82
400
300
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
200
100
82 81 99 98
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.95 Büro: Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal
2008 – 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.96 Geschäftsflächen: Baubewilligungen in Prozent
des Bestandes (3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
121

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Genfersee: Einfamilienhäuser
9.97 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.98 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
85
84
87
14
86
12
88
10
105
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
8
6
4
2
105 86 87 85 84 88
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.99 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.100 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
122 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Genfersee: Eigentumswohnungen
9.101 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.102 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
85
84
87
14
86
12
88
10
105
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
8
6
4
2
105 86 84 87 85 88
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.103 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.104 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
123

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Genfersee: Mietwohnungen
9.105 Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008 – 2. Quartal
2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.106 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
400
85
84
87
350
86
300
88
250
105
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
200
150
100
50
105 86 85 84 87
88
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.107 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.108 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
124 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Genfersee: Geschäftsflächen
9.109 Büro: Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.110 Büro: Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
600
85
84
87
500
86
400
105
300
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
200
100
105 86 84 85 87
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.111 Büro: Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal
2008 – 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.112 Geschäftsflächen: Baubewilligungen in Prozent
des Bestandes (3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
125

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Westschweiz: Einfamilienhäuser
9.113 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.114 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
14
12
10
102
42
8
91
93
39
41
6
4
90
43
40
2
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
90 102 91 43 42 39 93 41 40
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.115 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.116 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
126 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Westschweiz: Eigentumswohnungen
9.117 Transaktionspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.118 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in 1000 CHF/m 2
16
14
12
10
102
42
8
91
93
39
41
6
4
90
43
40
2
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
90 102 91 43 39 40 42 93 41
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.119 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.120 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
127

Kapitel 9 Immobilienatlas
Region Westschweiz: Mietwohnungen
9.121 Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008 – 2. Quartal
2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.122 Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
400
300
102
42
200
91
93
39
41
100
90
43
40
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
90 39 91 42 102 40 93 43 41
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.123 Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.124 Baubewilligungen in Prozent des Bestandes (Wohnungen
in Mehrfamilienhäusern, 3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
128 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Region Westschweiz: Geschäftsflächen
9.125 Büro: Angebotspreisveränderungen (3. Quartal 2008
– 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.126 Büro: Preisspektren (2. Quartal 2009) und Transaktionspreise
(3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009); in CHF/m 2 und Jahr
600
500
400
103 102
300
91
93
39
200
100
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
39 102 91 93 103
Preisspektren Transaktionspreise Nr. = MS-Region
Quellen: Wüest & Partner; Transaktionsdatenbank Wüest & Partner
9.127 Büro: Veränderung der Angebotsmengen (3. Quartal
2008 – 2. Quartal 2009 im Vergleich zur Vorjahresperiode)
9.128 Geschäftsflächen: Baubewilligungen in Prozent
des Bestandes (3. Quartal 2008 – 2. Quartal 2009)
Im Vergleich zur Schweiz:
Stark überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Quelle: Wüest & Partner
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Stark unterdurchschnittlich
Mehr als 2% 0.5%–1.0%
1.5%–2.0% Weniger als 0.5%
1.0%–1.5%
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1
129

Kapitel 9 Immobilienatlas
Mietwohnungen: Preisatlas
Marktpreise für Mietwohnungen (Stand: 2. Quartal 2009)
Nettomieten in CHF pro Quadratmeter Hauptnutzfläche und Jahr (Median)
Über 220.–
200.– bis 220.–
180.– bis 200.–
160.– bis 180.–
140.– bis 160.–
Unter 140.–
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
130 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Mietwohnungen: Liquiditätsatlas
Mietwohnungsangebote pro Quartal in Relation zum Bestand
Durchschnittliche Angebotsziffer (3. Quartal 2008 bis 2. Quartal 2009)
Über 10.0%
5.0% bis 10.0%
3.0% bis 5.0%
1.5% bis 3.0%
0.5% bis 1.5%
Unter 0.5%
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
Immo-Monitoring 2010 I 1 131

Kapitel 9 Immobilienatlas
Eigentumswohnungen: Preisatlas
Marktpreise für Eigentumswohnungen (Stand: 2. Quartal 2009)
In CHF pro Quadratmeter Hauptnutzfläche (Median)
Über 5000.–
4500.– bis 5000.–
4000.– bis 4500.–
3500.– bis 4000.–
3000.– bis 3500.–
Unter 3000.–
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
132 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Eigentumswohnungen: Liquiditätsatlas
Eigentumswohnungsangebote pro Quartal in Relation zum Bestand
Durchschnittliche Angebotsziffer (3. Quartal 2008 bis 2. Quartal 2009)
Über 10.0%
5.0% bis 10.0%
3.0% bis 5.0%
1.5% bis 3.0%
0.5% bis 1.5%
Unter 0.5%
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
Immo-Monitoring 2010 I 1 133

Kapitel 9 Immobilienatlas
Einfamilienhäuser: Preisatlas
Marktpreise für Einfamilienhäuser (Stand: 2. Quartal 2009)
In CHF pro Quadratmeter Hauptnutzfläche (Median)
Über 7000.–
6000.– bis 7000.–
5000.– bis 6000.–
4000.– bis 5000.–
3000.– bis 4000.–
Unter 3000.–
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
134 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Einfamilienhäuser: Liquiditätsatlas
Einfamilienhausangebote pro Quartal in Relation zum Bestand
Durchschnittliche Angebotsziffer (3. Quartal 2008 bis 2. Quartal 2009)
Über 10.0%
5.0% bis 10.0%
3.0% bis 5.0%
1.5% bis 3.0%
0.5% bis 1.5%
Unter 0.5%
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
Immo-Monitoring 2010 I 1 135

Kapitel 9 Immobilienatlas
Büroflächen: Preisatlas
Marktpreise für Büroflächen (Stand: 2. Quartal 2009)
Nettomieten in CHF pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr (Median)
Grossstädte: Werte für die City
Über 300.–
250.– bis 300.–
200.– bis 250.–
150.– bis 200.–
100.– bis 150.–
Unter 100.–
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
136 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Büroflächen: Liquiditätsatlas
Büroflächenangebote pro Quartal in Relation zum Bestand
Durchschnittliche Angebotsziffer (3. Quartal 2008 bis 2. Quartal 2009)
Über 10.0%
5.0% bis 10.0%
3.0% bis 5.0%
1.5% bis 3.0%
0.5% bis 1.5%
Unter 0.5%
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
Immo-Monitoring 2010 I 1 137

Kapitel 9 Immobilienatlas
Verkaufsflächen: Preisatlas
Marktpreise für Verkaufsflächen (Stand: 2. Quartal 2009)
Nettomieten in CHF pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr (Median)
Grossstädte: Werte für die City
Über 300.–
250.– bis 300.–
200.– bis 250.–
150.– bis 200.–
100.– bis 150.–
Unter 100.–
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
138 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Verkaufsflächen: Liquiditätsatlas
Verkaufsflächenangebote pro Quartal in Relation zum Bestand
Durchschnittliche Angebotsziffer (3. Quartal 2008 bis 2. Quartal 2009)
Über 10.0%
5.0% bis 10.0%
3.0% bis 5.0%
1.5% bis 3.0%
0.5% bis 1.5%
Unter 0.5%
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
Immo-Monitoring 2010 I 1 139

Kapitel 9 Immobilienatlas
Baulandpreise: Einfamilienhäuser
Bauland: Marktpreise für Einfamilienhäuser (Stand: 2. Quartal 2009)
In CHF pro Quadratmeter (mittlere Lage, unbebaut, erschlossen)
Über 750.–
600.– bis 750.–
450.– bis 600.–
300.– bis 450.–
150.– bis 300.–
Unter 150.–
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
140 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Baulandpreise: Mehrfamilienhäuser
Bauland: Marktpreise für Mehrfamilienhäuser (Mietwohnungen, Stand: 2. Quartal 2009)
In CHF pro Quadratmeter (mittlere Lage, unbebaut, erschlossen)
Über 750.–
600.– bis 750.–
450.– bis 600.–
300.– bis 450.–
150.– bis 300.–
Unter 150.–
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
Immo-Monitoring 2010 I 1 141

Kapitel 9 Immobilienatlas
Baulandpreise: Geschäftsflächen
Bauland: Marktpreise für Geschäftsbauten (Stand: 2. Quartal 2009)
In CHF pro Quadratmeter (mittlere Lage, unbebaut, erschlossen)
Über 1500.–
1000.– bis 1500.–
500.– bis 1000.–
250.– bis 500.–
150.– bis 250.–
Unter 150.–
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
142 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 9
Immobilienatlas
Baulandpreise: Gewerbeflächen
Bauland: Marktpreise für Gewerbebauten (Stand: 2. Quartal 2009)
In CHF pro Quadratmeter (mittlere Lage, unbebaut, erschlossen)
Über 1000.–
750.– bis 1000.–
500.– bis 750.–
250.– bis 500.–
150.– bis 250.–
Unter 150.–
Quelle: Wüest & Partner
Kartengrundlage: BFS GEOSTAT/swisstopo
Immo-Monitoring 2010 I 1 143

10
Tabellen

Kapitel 10 Tabellen
Der Schweizer Immobilienmarkt auf einen Blick
Immobilienbestand
Bestand (in Mio. m 2 BGF, 2008)
Marktwert (in Mrd. CHF, 2009)
Wohnimmobilien
Geschäftsimmobilien
Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Mietwohnungen Büroflächen Verkaufsflächen
148 126 189 50 32
686 524 654 192 119
Wohnungsbestand
Wohnungsbestand (Anzahl, 2008)
Anteil am Gesamtwohnungsbestand
Veränderung Wohnungsbestand (2007–2008)
Wohnungsbestand nach Zimmerzahl (2008):
Anteil 1-Zimmer-Wohnungen
Anteil 2-Zimmer-Wohnungen
Anteil 3-Zimmer-Wohnungen
Anteil 4-Zimmer-Wohnungen
Anteil 5-Zimmer-Wohnungen
Anteil 6+-Zimmer-Wohnungen
915’700 920’800 2’035’000
23.6% 23.8% 52.6%
1.3% 1.0% 1.2%
1.3% 8.4% 7.6%
2.8% 13.4% 18.3%
9.5% 24.6% 35.0%
24.5% 28.8% 28.3%
34.0% 14.5% 8.2%
27.9% 10.3% 2.6%
Bautätigkeit (bezogen auf Anzahl bzw. Flächenbestand)
Neubauquote (2008)
Veränderung (2007–2008)
1.2% 1.1% (MFH) 1.1% (MFH) 1.1% 1.3%
Wohnungs- und Flächenbestand nach dem kommunalem Standort- und Marktrating Wüest & Partner (1. Halbjahr 2009)
Weit überdurchschnittlich
Überdurchschnittlich
Durchschnittlich
Unterdurchschnittlich
Weit unterdurchschnittlich
14.7%
29.5%
34.3%
16.6%
4.9%
18.8%
32.5%
28.9%
13.8%
6.0%
33.4%
39.4%
15.8%
9.9%
1.5%
58.7%
25.2%
10.2%
4.8%
1.1%
36.4%
32.8%
21.0%
8.6%
1.2%
Marktpreise
Median (2. Quartal 2009)
Indexveränderung (1. Hj. 2008 – 1. Hj. 2009)
4’900 4’950 190 190 240
4.9% 5.9% 4.0% 1.5% 0.5%
Leerstände
Leerstandsquote (2009)
Veränderung (2008–2009)
0.5% 0.5% 1.3%
m
Marktliquidität
Angebotsziffer (Mittelwert 3. Q. 2008 – 2. Q. 2009)
Veränderung (gegenüber Vorperiode)
4.3% 5.8% 4.7% 6.3% 1.3%
Renditen (neue Berechnungsgrundlage)
Nettocashflowrendite (2008)
Veränderung (2007–2008)
Wertänderungsrendite (2008)
Veränderung (2007–2008)
Gesamtrendite (2008)
Veränderung (2007–2008)
4.8% 4.8% 4.9%
1.2% 0.9% 1.5%
6.1% 5.8% 6.5%
Typische Transaktionsobjekte (Median, 2. Quartal 2009)
Gebäudevolumen (m 3 SIA 116)
Grundstücksfläche (m 2 )
Nettowohnfläche (m 2 )
Baujahr
Zustand *
Ausbaustandard *
Lage in der Gemeinde *
Transaktionspreis (CHF pro Einheit)
Miete (CHF/m 2 a)
836
573
—
1981
4.0
3.0
4.0
730’000
—
—
—
109
2004
4.5
3.0
4.0
560’000
—
—
—
76
1974
3.6
3.3
3.4
—
201
Marktpreise: Wohneigentum in CHF/m 2 Hauptnutzfläche; Mietwohnungen in CHF/m 2 Hauptnutzfläche und Jahr; Geschäftsflächen in CHF/m 2 Nutzfläche und Jahr.
* Skala von 1 = schlecht bis 5 = gut
Quellen: BFS; IPD; Wüest & Partner
146 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
Der Immobilienmarkt in den Grosszentren
Wohnimmobilien
Geschäftsimmobilien
Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Mietwohnungen Büroflächen Verkaufsflächen
Nettocashflowrendite * (2008; neue Berechnungsgrundlage)
Zürich
4.8% 4.5% g 4.7% g
Bern
4.8% 5.5% g 5.3% g
Basel
4.9% 5.1% 5.1%
Lausanne
5.0% 5.3% 5.5%
Genève
4.5% 4.9% 4.5%
Wertänderungsrendite * (2008; neue Berechnungsgrundlage)
Zürich
1.2% 1.1% m 1.9%
Bern
2.1% –1.1% m 1.1%
Basel
1.0% 0.1% m 2.5%
Lausanne
1.6% 0.2% m 2.6%
Genève
2.4% 2.0% m 2.1%
Gesamtrendite * (2008; neue Berechnungsgrundlage)
Zürich
6.1% k 5.7% m 6.8% m
Bern
7.0% 4.3% m 6.5% m
Basel
5.9% 5.2% m 7.7% g
Lausanne
6.7% 5.5% m 8.2% m
Genève
7.0% 7.0% m 6.7% m
Spitzenrendite (2. Quartal 2009)
Zürich
3.9% g 4.0% g 4.0%
Bern
3.9% g 4.3% g 4.1% g
Basel
4.1% g 4.4% g 4.3%
Lausanne
4.2% g 4.4% g 4.3% g
Genève
3.9% g 4.1% 4.0%
Leerstandsquote (2009)
Zürich
Bern
Basel
Lausanne
Genève
Marktliquidität (Angebotsziffer, Mittelwert 3. Q. 2008 – 2. Q. 2009)
Zürich
Bern
Basel
Lausanne
Genève
0.0% 0.0% 0.1% 2.3% 0.3%
0.1% 0.0% 0.7% k 1.5% m 0.3% k
0.1% 0.1% m 1.1% m 1.6% m 3.1% k
0.0% 0.0% 0.1% — —
0.3% k 0.1% 0.2% 2.1% 2.2% k
1.1% 2.6% 2.3% g 6.4% 1.5%
2.4% 4.6% 5.1% 7.1% 2.2%
1.5% 3.0% m 6.9% g 4.5% 3.7%
10.2% 5.6% 2.8% m 5.2% 3.2%
13.1% 3.0% 0.9% 6.3% 2.9%
Marktpreise (Median, 2. Quartal 2009)
Zürich
Bern
Basel
Lausanne
Genève
Spitzenpreise (2. Quartal 2009)
Zürich
Bern
Basel
Lausanne
Genève
7’690 7’780 280 300 350
4'900 m 5’320 220 230 350
5’850 5’600 210 230 260
6’150 6’510 240 240 m 260
9'330 10’810 320 420 350
29’000 g 21’000 g 560 m 1’000 m 6’300 m
19’000 g 13’000 g 360 k 440 4'000 k
16’000 m 12’000 g 400 k 450 m 2’400 m
21’000 g 19’000 390 k 480 k 2’400 m
32’000 31’000 600 m 1’000 m 5'800 m
Wohnungs- und Geschäftsflächenbestand (Anzahl bzw. Mio. m 2 BGF, 2008)
Zürich
Bern
Basel
Lausanne
Genève
8’730
3’850
5’800
2’060
780
23’020
11’190
14’340
10’600
20’440
173’600
58’380
76’840
58’900
82’010
g
g
8.8
2.0
4.2
2.1
3.3
g
1.8
0.9
0.9
0.5
0.6
* Diese Daten beziehen sich auf die Agglomerationen der jeweiligen Städte.
Markt- und Spitzenpreise: Wohneigentum in CHF/m 2 Hauptnutzfläche; Mietwohnungen in CHF/m 2 Hauptnutzfläche und Jahr; Geschäftsflächen in CHF/m 2 Nutzfläche und Jahr.
Die Pfeile zeigen die Veränderung gegenüber der Vorjahresperiode. Quellen: IPD; BFS; Statistische Ämter der Städte; Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 147

Kapitel 10 Tabellen
Preise für Mietwohnungen nach MS-Regionen
1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
420 530 700 660 840 1’100 840 1’070 1’400
Aaretal
420 540 690 680 870 1’120 880 1’130 1’460
Aigle
450 570 750 690 880 1’150 890 1’150 1’490
Appenzell A. Rh.
390 500 670 620 790 1’050 800 1’030 1’360
Appenzell I. Rh.
410 530 700 670 850 1’130 850 1’080 1’440
Baden
480 600 790 760 960 1’270 1’000 1’260 1’670
Basel-Stadt
520 630 780 800 980 1’220 1’050 1’280 1’590
Bellinzona
400 500 630 620 780 990 830 1’050 1’340
Bern
480 610 820 760 980 1’300 990 1’280 1’700
Biel/Bienne
400 510 660 630 800 1’050 830 1’060 1’380
Brig
380 480 580 600 750 920 800 1’010 1’230
Brugg-Zurzach
430 540 690 690 860 1’090 890 1’110 1’420
Burgdorf
400 510 670 630 820 1’060 810 1’050 1’360
Chur
440 570 740 690 900 1’160 920 1’190 1’540
Davos
570 730 950 870 1’120 1’450 1’160 1’490 1’940
Einsiedeln
440 590 750 680 920 1’170 880 1’180 1’510
Engiadina Bassa
390 530 770 610 830 1’190 840 1’140 1’640
Entlebuch
350 440 570 560 690 910 720 890 1’170
Erlach-Seeland
420 520 670 660 830 1’060 840 1’070 1’360
Freiamt
430 540 680 690 860 1’090 890 1’100 1’400
Fricktal
460 570 710 740 920 1’140 970 1’200 1’500
Genève
650 920 1’380 1’000 1’420 2’110 1’320 1’880 2’800
Glâne-Veveyse
370 510 640 590 800 1’020 780 1’060 1’340
Glarner Hinterland
340 430 600 550 690 960 710 890 1’230
Glarner Unterland
380 480 620 610 780 1’000 790 1’010 1’290
Glattal-Furttal
560 690 880 900 1’100 1’410 1’160 1’430 1’830
Goms
280 380 510 440 590 790 600 800 1’080
Grenchen
360 450 580 570 710 920 730 910 1’180
Gros-de-Vaud
440 580 750 700 930 1’220 920 1’220 1’590
Innerschwyz
470 620 830 730 970 1’300 960 1’270 1’690
Jura
330 400 510 510 630 810 660 810 1’040
Jura bernois
320 380 500 510 620 800 650 790 1’020
Kandertal
340 440 600 550 710 970 690 900 1’220
Knonaueramt
520 650 830 830 1’040 1’330 1’070 1’330 1’710
La Broye
410 530 670 640 830 1’050 830 1’080 1’360
La Chaux-de-Fonds
310 390 500 490 610 790 660 810 1’050
La Gruyère
420 550 680 660 860 1’080 840 1’100 1’380
La Sarine
440 560 710 690 870 1’110 920 1’160 1’480
La Vallée
350 470 610 560 740 960 720 950 1’240
Laufental
440 560 700 700 890 1’110 910 1’170 1’460
Lausanne
560 720 970 860 1’110 1’490 1’140 1’470 1’980
Leuk
340 460 600 530 710 930 720 960 1’250
Limmattal
560 690 890 900 1’110 1’410 1’170 1’440 1’840
Linthgebiet
460 600 800 740 960 1’270 980 1’280 1’700
Locarno
430 570 740 680 880 1’150 920 1’200 1’560
Lugano
460 600 820 720 940 1’280 990 1’280 1’750
Luzern
460 590 800 720 920 1’250 950 1’220 1’650
March
550 720 990 880 1’150 1’580 1’170 1’520 2’100
Martigny
390 510 640 610 800 1’000 810 1’070 1’330
Mendrisio
360 460 620 570 730 990 770 980 1’330
Mesolcina
350 430 570 550 670 880 740 910 1’190
Mittelbünden
410 560 840 630 870 1’300 840 1’160 1’740
Monthey
410 530 660 630 820 1’040 840 1’090 1’380
Nettomieten (ohne Nebenkosten) in CHF pro Monat; Küche generell nicht als Zimmer gezählt; halbe Zimmer abgerundet (Stand: 2. Quartal 2009).
10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
148 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
4 Zimmer 5 Zimmer
10% 50% 90% 10% 50% 90% MS-Region
1’030 1’310 1’720 1’260 1’610 2’110
Aarau
1’070 1’380 1’780 1’270 1’640 2’110
Aaretal
1’110 1’430 1’860 1’320 1’690 2’200
Aigle
1’000 1’280 1’700 1’200 1’530 2’030
Appenzell A. Rh.
1’040 1’340 1’770 1’300 1’670 2’210
Appenzell I. Rh.
1’200 1’510 2’000 1’430 1’790 2’380
Baden
1’270 1’550 1’930 1’600 1’950 2’420
Basel-Stadt
1’010 1’280 1’620 1’260 1’600 2’020
Bellinzona
1’210 1’550 2’070 1’460 1’880 2’500
Bern
1’000 1’260 1’650 1’220 1’540 2’010
Biel/Bienne
1’000 1’260 1’540 1’200 1’520 1’850
Brig
1’100 1’370 1’750 1’320 1’640 2’090
Brugg-Zurzach
1’010 1’300 1’690 1’210 1’570 2’030
Burgdorf
1’100 1’420 1’840 1’340 1’740 2’250
Chur
1’470 1’890 2’450 1’840 2’360 3’070
Davos
1’100 1’480 1’890 1’340 1’790 2’290
Einsiedeln
1’030 1’410 2’020 1’280 1’740 2’500
Engiadina Bassa
880 1’090 1’420 1’110 1’370 1’800
Entlebuch
1’060 1’330 1’700 1’270 1’600 2’040
Erlach-Seeland
1’100 1’370 1’740 1’320 1’640 2’080
Freiamt
1’170 1’450 1’810 1’360 1’690 2’110
Fricktal
1’600 2’270 3’380 1’950 2’770 4’130
Genève
940 1’280 1’620 1’170 1’590 2’010
Glâne-Veveyse
860 1’080 1’490 1’090 1’370 1’900
Glarner Hinterland
950 1’220 1’570 1’210 1’540 1’980
Glarner Unterland
1’410 1’730 2’220 1’620 1’980 2’540
Glattal-Furttal
740 990 1’340 910 1’220 1’650
Goms
910 1’140 1’480 1’080 1’350 1’750
Grenchen
1’120 1’480 1’940 1’400 1’860 2’430
Gros-de-Vaud
1’160 1’540 2’060 1’440 1’910 2’550
Innerschwyz
820 1’010 1’290 1’020 1’260 1’610
Jura
810 980 1’270 980 1’180 1’540
Jura bernois
860 1’120 1’520 1’060 1’390 1’880
Kandertal
1’300 1’630 2’080 1’540 1’930 2’460
Knonaueramt
1’020 1’320 1’680 1’280 1’650 2’090
La Broye
790 970 1’270 980 1’210 1’570
La Chaux-de-Fonds
1’060 1’390 1’750 1’300 1’700 2’130
La Gruyère
1’100 1’380 1’770 1’380 1’730 2’210
La Sarine
880 1’160 1’520 1’110 1’460 1’910
La Vallée
1’100 1’420 1’760 1’310 1’680 2’090
Laufental
1’380 1’780 2’390 1’690 2’170 2’920
Lausanne
890 1’190 1’540 1’110 1’480 1’930
Leuk
1’410 1’740 2’220 1’640 2’020 2’580
Limmattal
1’170 1’520 2’020 1’430 1’870 2’480
Linthgebiet
1’120 1’460 1’910 1’390 1’810 2’360
Locarno
1’190 1’550 2’110 1’480 1’920 2’610
Lugano
1’120 1’440 1’950 1’420 1’820 2’460
Luzern
1’410 1’840 2’520 1’710 2’230 3’060
March
1’030 1’350 1’690 1’240 1’630 2’040
Martigny
960 1’220 1’650 1’150 1’460 1’980
Mendrisio
900 1’100 1’440 1’120 1’370 1’800
Mesolcina
1’050 1’450 2’180 1’300 1’810 2’710
Mittelbünden
1’050 1’370 1’730 1’280 1’660 2’100
Monthey
Die hier ausgewiesenen Werte können von den bisher publizierten abweichen. Mehr dazu unter: www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienpreise/information.
Immo-Monitoring 2010 I 1 149

Kapitel 10 Tabellen
Preise für Mietwohnungen nach MS-Regionen
1 Zimmer 2 Zimmer 3 Zimmer
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Morges
Murten/Morat
Mutschellen
Neuchâtel
Nidwalden
Nyon
Oberaargau
Oberengadin
Oberes Baselbiet
Oberes Emmental
Oberland-Ost
Oberthurgau
Olten
Pays d’Enhaut
Pfannenstiel
Prättigau
Rheintal
Saanen-Obersimmental
Sarganserland
Sarneraatal
Schaffhausen
Schanfigg
Schwarzwasser
Sense
Sierre
Sion
Solothurn
St. Gallen
Sursee-Seetal
Surselva
Thal
Thun
Thurtal
Toggenburg
Tre Valli
Unteres Baselbiet
Untersee
Uri
Val-de-Travers
Vevey
Viamala
Visp
Weinland
Werdenberg
Wil
Willisau
Winterthur
Yverdon
Zimmerberg
Zug
Zürcher Oberland
Zürcher Unterland
Zürich
570
430
460
410
490
630
360
630
480
360
440
370
400
370
590
420
400
410
420
460
380
440
360
390
400
400
400
400
420
350
350
440
400
350
340
540
400
380
320
540
350
390
430
460
390
370
500
420
590
610
510
510
660
750
550
580
540
640
830
450
880
600
470
570
460
500
570
800
560
500
630
530
580
490
620
470
510
520
510
500
510
540
570
450
560
510
430
420
650
520
520
370
700
480
510
560
550
490
480
640
560
770
780
650
630
860
990
710
760
700
840
1’120
600
1’240
710
610
750
610
640
830
1’190
780
650
930
690
770
650
870
590
650
650
660
660
670
690
790
580
720
650
570
570
790
720
770
460
950
610
770
750
690
650
600
820
700
1’090
1’030
840
820
1’230
880
680
740
650
770
990
580
970
770
570
690
590
620
580
930
650
620
640
650
720
600
680
590
610
630
620
620
630
670
550
550
700
620
550
530
860
630
590
510
830
570
600
670
720
610
580
780
660
950
960
800
810
1’010
1’160
870
930
850
1’010
1’300
730
1’350
960
740
890
720
780
900
1’270
880
780
990
840
920
760
940
760
800
810
790
780
810
850
880
710
880
800
680
660
1’040
820
810
600
1’080
760
790
880
860
780
760
1’000
890
1’230
1’240
1’040
1’010
1’330
1’550
1’130
1’220
1’110
1’330
1’750
960
1’900
1’130
970
1’170
950
1’000
1’320
1’890
1’220
1’010
1’460
1’070
1’210
1’020
1’330
960
1’000
1’010
1’020
1’030
1’060
1’090
1’230
920
1’150
1’020
900
890
1’270
1’140
1’200
750
1’460
970
1’190
1’180
1’080
1’020
950
1’290
1’100
1’730
1’640
1’330
1’300
1’900
1’160
870
970
860
1’040
1’310
740
1’310
1’010
730
880
760
810
750
1’240
870
800
820
850
930
780
920
740
800
840
830
810
850
870
730
700
910
810
710
710
1’140
810
770
650
1’110
750
810
860
920
800
760
1’020
850
1’240
1’290
1’030
1’050
1’300
1’530
1’120
1’220
1’120
1’360
1’730
930
1’820
1’250
950
1’140
930
1’010
1’160
1’690
1’170
1’000
1’270
1’080
1’190
990
1’280
950
1’050
1’080
1’060
1’020
1’080
1’110
1’180
910
1’160
1’030
880
880
1’380
1’060
1’060
760
1’450
1’010
1’070
1’120
1’110
1’020
980
1’310
1’140
1’610
1’660
1’330
1’300
1’710
2’040
1’450
1’600
1’480
1’790
2’330
1’230
2’560
1’480
1’240
1’510
1’230
1’300
1’690
2’510
1’620
1’300
1’860
1’390
1’570
1’320
1’800
1’210
1’320
1’340
1’370
1’340
1’420
1’420
1’650
1’170
1’510
1’330
1’160
1’190
1’680
1’460
1’570
940
1’960
1’290
1’600
1’520
1’380
1’340
1’240
1’680
1’420
2’270
2’200
1’710
1’680
2’430
Nettomieten (ohne Nebenkosten) in CHF pro Monat; Küche generell nicht als Zimmer gezählt; halbe Zimmer abgerundet (Stand: 2. Quartal 2009).
10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
150 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
4 Zimmer 5 Zimmer
10% 50% 90% 10% 50% 90% MS-Region
1’400 1’850 2’470 1’660 2’190 2’920
Morges
1’070 1’380 1’790 1’350 1’740 2’250
Murten/Morat
1’170 1’460 1’920 1’420 1’780 2’340
Mutschellen
1’030 1’350 1’770 1’280 1’680 2’210
Neuchâtel
1’240 1’620 2’130 1’530 2’000 2’620
Nidwalden
1’580 2’080 2’800 1’880 2’470 3’340
Nyon
930 1’160 1’530 1’120 1’400 1’840
Oberaargau
1’640 2’290 3’220 2’050 2’860 4’030
Oberengadin
1’220 1’520 1’790 1’420 1’760 2’090
Oberes Baselbiet
910 1’190 1’550 1’100 1’430 1’870
Oberes Emmental
1’090 1’420 1’870 1’350 1’750 2’300
Oberland-Ost
940 1’150 1’520 1’140 1’400 1’850
Oberthurgau
970 1’220 1’570 1’190 1’500 1’920
Olten
940 1’450 2’130 1’170 1’810 2’650
Pays d’Enhaut
1’480 2’020 3’010 1’770 2’410 3’590
Pfannenstiel
1’080 1’460 2’020 1’350 1’830 2’530
Prättigau
980 1’230 1’600 1’220 1’520 1’970
Rheintal
1’030 1’590 2’340 1’270 1’970 2’890 Saanen-Obersimmental
1’040 1’330 1’700 1’270 1’630 2’090
Sarganserland
1’140 1’460 1’920 1’420 1’810 2’390
Sarneraatal
940 1’190 1’590 1’110 1’420 1’890
Schaffhausen
1’140 1’590 2’240 1’430 1’980 2’800
Schanfigg
910 1’170 1’490 1’130 1’460 1’860
Schwarzwasser
960 1’250 1’580 1’230 1’600 2’020
Sense
1’060 1’370 1’700 1’290 1’660 2’070
Sierre
1’020 1’310 1’680 1’270 1’630 2’090
Sion
970 1’220 1’610 1’190 1’500 1’980
Solothurn
1’010 1’280 1’680 1’220 1’560 2’050
St. Gallen
1’060 1’350 1’730 1’310 1’670 2’150
Sursee-Seetal
910 1’470 2’060 1’140 1’840 2’570
Surselva
850 1’110 1’430 1’070 1’380 1’790
Thal
1’090 1’390 1’810 1’330 1’690 2’200
Thun
1’000 1’280 1’650 1’200 1’540 1’980
Thurtal
890 1’100 1’440 1’070 1’320 1’740
Toggenburg
870 1’080 1’460 1’090 1’350 1’830
Tre Valli
1’370 1’660 2’020 1’600 1’940 2’360
Unteres Baselbiet
1’010 1’330 1’830 1’210 1’590 2’200
Untersee
940 1’290 1’920 1’160 1’600 2’370
Uri
800 940 1’170 1’030 1’210 1’500
Val-de-Travers
1’320 1’720 2’330 1’610 2’100 2’840
Vevey
920 1’240 1’580 1’160 1’560 1’990
Viamala
1’010 1’330 2’000 1’240 1’640 2’460
Visp
1’050 1’370 1’840 1’280 1’670 2’250
Weinland
1’140 1’360 1’710 1’400 1’680 2’100
Werdenberg
960 1’230 1’610 1’180 1’510 1’980
Wil
920 1’190 1’500 1’160 1’500 1’890
Willisau
1’220 1’570 2’010 1’480 1’900 2’440
Winterthur
1’080 1’440 1’790 1’300 1’750 2’170
Yverdon
1’490 1’930 2’720 1’770 2’300 3’240
Zimmerberg
1’530 1’970 2’600 1’840 2’370 3’130
Zug
1’260 1’630 2’100 1’470 1’890 2’440
Zürcher Oberland
1’260 1’570 2’030 1’510 1’870 2’420
Zürcher Unterland
1’590 2’090 2’980 1’980 2’610 3’720
Zürich
Die hier ausgewiesenen Werte können von den bisher publizierten abweichen. Mehr dazu unter: www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienpreise/information.
Immo-Monitoring 2010 I 1 151

Kapitel 10 Tabellen
Preise für Mietwohnungen
in den Gross- und Mittelzentren
1 Zimmer
2 Zimmer
3 Zimmer
Stadt 10% 50% 90% 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
450 580 780 710 900 1’210 940 1’210 1’620
Baden
490 650 900 760 1’010 1’420 1’020 1’350 1’890
Basel
520 630 780 800 980 1’220 1’040 1’270 1’580
Bellinzona
390 510 650 620 800 1’030 860 1’110 1’420
Bern
510 650 870 800 1’020 1’380 1’040 1’330 1’790
Biel/Bienne
400 510 660 640 810 1’050 850 1’080 1’400
Chur
490 590 760 760 930 1’190 1’030 1’260 1’600
Fribourg
450 560 730 700 880 1’140 940 1’190 1’540
Genève
720 980 1’490 1’080 1’490 2’260 1’420 1’950 2’960
La Chaux-de-Fonds
320 390 510 510 620 800 680 830 1’080
Lausanne
570 730 970 860 1’110 1’470 1’120 1’450 1’930
Locarno
430 540 690 670 850 1’080 930 1’180 1’500
Lugano
480 610 840 750 960 1’320 1’040 1’330 1’830
Luzern
500 650 900 780 1’020 1’410 1’050 1’380 1’900
Montreux
550 710 980 830 1’090 1’490 1’120 1’470 2’010
Neuchâtel
420 550 720 660 860 1’120 890 1’160 1’510
Olten
400 500 640 630 780 990 830 1’040 1’330
Schaffhausen
390 500 670 600 770 1’040 790 1’010 1’360
Sion
410 520 670 640 820 1’060 880 1’140 1’470
Solothurn
420 520 710 660 820 1’100 870 1’090 1’470
St. Gallen
410 520 690 650 820 1’080 880 1’110 1’460
Thun
460 560 730 720 890 1’160 960 1’190 1’540
Vevey
530 660 870 810 1’000 1’320 1’090 1’350 1’780
Wil (SG)
420 520 690 650 810 1’090 880 1’100 1’470
Winterthur
500 640 830 790 1’000 1’290 1’030 1’310 1’690
Zug
650 850 1’190 1’020 1’340 1’860 1’380 1’800 2’520
Zürich
660 860 1’230 1’010 1’330 1’900 1’300 1’710 2’430
Stadt 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
Baden
Basel
Bellinzona
Bern
Biel/Bienne
Chur
Fribourg
Genève
La Chaux-de-Fonds
Lausanne
Locarno
Lugano
Luzern
Montreux
Neuchâtel
Olten
Schaffhausen
Sion
Solothurn
St. Gallen
Thun
Vevey
Wil (SG)
Winterthur
Zug
Zürich
4 Zimmer
5 Zimmer
1’120 1’430 1’920 1’360 1’740 2’340
1’210 1’600 2’240 1’470 1’940 2’730
1’270 1’550 1’930 1’600 1’940 2’420
1’020 1’320 1’700 1’260 1’620 2’090
1’260 1’620 2’180 1’580 2’030 2’730
1’010 1’280 1’660 1’230 1’550 2’010
1’210 1’480 1’890 1’480 1’800 2’300
1’120 1’410 1’820 1’390 1’760 2’270
1’730 2’380 3’610 2’170 2’980 4’520
810 990 1’280 1’010 1’230 1’600
1’370 1’770 2’350 1’720 2’210 2’940
1’100 1’410 1’790 1’360 1’740 2’210
1’240 1’580 2’180 1’520 1’950 2’680
1’230 1’610 2’230 1’540 2’010 2’780
1’330 1’740 2’380 1’620 2’110 2’900
1’060 1’370 1’790 1’320 1’710 2’240
990 1’230 1’570 1’200 1’500 1’910
950 1’210 1’620 1’140 1’460 1’960
1’060 1’360 1’750 1’300 1’670 2’150
1’040 1’300 1’750 1’260 1’580 2’130
1’030 1’310 1’730 1’260 1’590 2’110
1’140 1’410 1’830 1’390 1’720 2’230
1’290 1’600 2’110 1’570 1’950 2’570
1’040 1’300 1’730 1’270 1’580 2’110
1’230 1’560 2’020 1’490 1’890 2’440
1’610 2’110 2’950 2’010 2’630 3’680
1’590 2’090 2’980 1’980 2’610 3’720
Nettomieten (ohne Nebenkosten) in CHF pro Monat; Küche generell nicht als Zimmer gezählt; halbe Zimmer abgerundet (Stand: 2. Quartal 2009).
10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
152 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
Preise für Mietwohnungen
in den Quartieren der Grosszentren
Zürich
Anzahl Angebote
Preise nach Quantilen
Quartier 10% 50% 90%
Ganze Stadt
4’048 210 280 400
Kreis 1
Kreis 2
Kreis 3
Kreis 4
Kreis 5
Kreis 6
Kreis 7
Kreis 8
Kreis 9
Kreis 10
Kreis 11
Kreis 12
211
192
239
184
66
177
435
252
394
256
527
203
240
200
220
220
210
250
230
250
210
210
200
200
390
270
290
290
320
330
320
360
260
280
250
250
580
400
390
390
430
460
450
510
330
370
330
310
Bern
Ganze Stadt
Innere Stadt
Länggasse/Felsenau
Mattenhof/Weissenbühl
Kirchenfeld/Schosshalde
Breitenrain/Lorraine
Bümpliz/Oberbottigen
3’034 170 220 290
90 200 270 380
206 190 240 300
452 180 230 290
278 190 240 320
298 180 230 290
318 150 190 230
Basel
Ganze Stadt
Innenstadt
Breite/St. Alban
Gundeldingen
Bachletten/Gotthelf
Iselin
St. Johann
Kleinbasel West
Kleinbasel Ost
Bruderholz
5’345 170 210 260
389 180 220 280
484 180 220 290
564 170 210 260
297 180 220 260
403 170 200 240
505 170 200 240
492 160 200 240
482 170 200 250
91 200 250 320
Lausanne
Ganze Stadt
Centre
Sud
Ouest
Nord
Nord-Est
Est
1’652 180 240 320
165 200 260 340
293 190 250 330
221 190 230 300
182 180 230 300
277 190 240 310
21 180 230 330
Genève
Ganze Stadt
788 230 320 490
Gare
67 230 310 410
ONU
51 230 330 480
Charmilles/St. Jean
71 220 280 390
Centre
44 220 330 520
Plainpalais
59 230 300 400
Champel
74 220 330 490
Eaux-Vives/Les-Vollandes
17 210 310 430
Florissant/Malagnou
19 240 340 530
Petit-Saconnex
4 260 330 560
Die hier ausgewiesenen Werte können von den bisher publizierten abweichen. Mehr dazu unter: www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienpreise/information.
Mengenangaben in Anzahl Angeboten (Mittelwert 1. und 2. Quartal 2009). Gesamtstädtische Angebotsmengen inkl. den nicht den Quartieren zuzuordnenden Flächen.
Preise: Nettomieten (ohne Nebenkosten) in CHF pro Quadratmeter Hauptnutzfläche und Jahr (Stand: 2. Quartal 2009). 10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 153

Kapitel 10 Tabellen
Rating für Mietwohnungen nach MS-Regionen
MS-Region Total A B C D E F G H I J K L
Aarau
Aaretal
Aigle
Appenzell A. Rh.
Appenzell I. Rh.
Baden
Basel-Stadt
Bellinzona
Bern
Biel/Bienne
Brig
Brugg-Zurzach
Burgdorf
Chur
Davos
Einsiedeln
Engiadina Bassa
Entlebuch
Erlach-Seeland
Freiamt
Fricktal
Genève
Glâne-Veveyse
Glarner Hinterland
Glarner Unterland
Glattal-Furttal
Goms
Grenchen
Gros-de-Vaud
Innerschwyz
Jura
Jura bernois
Kandertal
Knonaueramt
La Broye
La Chaux-de-Fonds
La Gruyère
La Sarine
La Vallée
Laufental
Lausanne
Leuk
Limmattal
Linthgebiet
Locarno
Lugano
Luzern
March
Martigny
Mendrisio
Mesolcina
Mittelbünden
Monthey
4
7
6
6
6
3
3
5
3
4
6
6
8
4
5
6
9
9
7
6
5
1
7
10
7
2
10
7
6
4
8
8
9
4
7
8
5
4
6
7
2
9
2
5
5
4
3
3
6
7
10
9
5
3
5
7
5
7
3
1
5
2
3
7
5
5
4
7
7
10
8
5
4
5
2
8
10
6
2
10
4
7
6
8
7
8
4
8
5
7
3
8
6
1
9
2
3
6
4
2
4
6
6
9
10
6
4
8
6
6
8
4
1
4
3
1
4
6
7
3
10
8
10
9
6
8
6
2
8
9
7
2
9
5
6
3
3
3
8
3
8
4
6
4
8
7
2
7
2
4
4
3
2
5
7
3
7
9
6
4
8
2
8
4
4
7
4
6
6
6
7
7
5
8
3
9
9
6
5
4
4
3
10
8
2
10
7
4
4
9
8
8
5
4
7
1
2
5
6
3
7
5
6
4
3
4
2
2
6
8
10
1
4
8
6
6
5
4
2
5
2
3
6
7
6
3
2
5
9
8
7
6
6
3
9
10
6
1
10
5
9
4
7
8
6
7
8
4
6
4
6
8
2
10
3
3
6
5
2
2
5
6
10
10
5
7
10
5
5
6
6
1
3
2
2
4
8
7
3
1
4
4
9
7
8
8
2
7
8
8
7
5
6
9
4
6
9
6
7
9
4
5
3
7
8
2
6
7
7
2
3
3
5
5
5
8
5
5
4
8
8
5
2
3
6
7
8
9
5
4
8
2
2
3
5
6
8
4
4
7
7
6
5
3
7
7
7
2
9
9
10
2
8
10
7
7
8
5
8
7
3
4
7
6
4
1
6
7
5
4
6
9
4
8
3
6
6
1
8
2
4
10
8
7
7
4
8
8
2
6
10
9
1
6
8
9
5
7
4
10
7
3
3
6
8
9
2
10
3
2
5
1
5
7
5
7
6
6
9
6
5
3
7
7
4
6
7
6
7
2
4
3
3
3
7
6
5
3
7
6
10
8
5
6
5
3
7
9
7
2
10
5
6
4
7
7
8
5
6
4
6
2
7
8
1
10
2
4
5
4
1
4
8
4
10
10
7
9
8
6
5
2
6
8
6
7
8
6
7
7
5
3
6
3
2
9
9
8
1
6
9
6
5
6
10
5
4
10
8
4
8
7
8
8
10
2
9
2
5
5
6
4
5
4
5
5
9
7
4
5
10
6
5
6
4
4
5
8
4
9
5
6
8
4
3
8
6
7
6
5
9
2
5
9
6
4
8
8
2
4
10
6
8
4
5
10
4
7
1
5
2
7
3
7
4
4
3
3
10
9
10
7
7
5
6
4
6
6
4
3
7
3
7
5
6
9
5
4
3
6
10
8
7
5
1
6
9
8
3
9
8
4
5
10
10
8
4
6
9
5
5
7
5
1
9
3
6
5
3
5
2
4
8
9
6
5
4
6
7
5
9
2
4
4
2
3
6
5
6
4
7
10
8
10
6
4
4
3
8
9
5
2
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7
7
10
3
5
8
3
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4
4
6
6
4
9
1
7
7
6
5
6
6
6
10
8
4
A Erreichbarkeit B Infrastrukturqualität C Demografische Dynamik D Arbeitsplatzentwicklung E Attraktivität Gemeinden F Steuern G Baumarktdynamik
H Attraktivität Immobilienbestand I Marktliquidität J Leerstandsrisiko K Preisniveau und -entwicklung L Attraktivität für institutionelle Anleger
154 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
MS-Region Total A B C D E F G H I J K L
Morges
Murten/Morat
Mutschellen
Neuchâtel
Nidwalden
Nyon
Oberaargau
Oberengadin
Oberes Baselbiet
Oberes Emmental
Oberland-Ost
Oberthurgau
Olten
Pays d’Enhaut
Pfannenstiel
Prättigau
Rheintal
Saanen-Obersimmental
Sarganserland
Sarneraatal
Schaffhausen
Schanfigg
Schwarzwasser
Sense
Sierre
Sion
Solothurn
St. Gallen
Sursee-Seetal
Surselva
Thal
Thun
Thurtal
Toggenburg
Tre Valli
Unteres Baselbiet
Untersee
Uri
Val-de-Travers
Vevey
Viamala
Visp
Weinland
Werdenberg
Wil
Willisau
Winterthur
Yverdon
Zimmerberg
Zug
Zürcher Oberland
Zürcher Unterland
Zürich
3
6
4
4
4
2
8
5
5
8
6
5
5
8
2
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6
7
6
5
4
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7
7
3
6
3
5
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9
4
4
8
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3
5
5
10
2
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6
4
7
2
5
2
1
3
3
1
5
6
4
4
5
5
6
8
4
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8
5
3
9
4
9
5
8
7
6
4
9
8
6
6
5
4
2
5
10
7
4
5
7
9
2
6
7
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3
9
8
6
6
4
7
2
6
3
3
3
3
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5
6
5
2
6
4
8
10
5
9
7
7
5
9
5
9
6
10
5
5
3
10
8
7
4
4
5
2
6
9
7
5
4
6
7
5
7
3
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6
6
6
5
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4
2
4
5
1
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5
6
5
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6
5
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5
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6
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2
6
6
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9
7
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4
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4
4
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2
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7
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3
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3
6
1
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3
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6
6
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6
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3
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4
6
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7
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4
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3
6
7
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6
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8
2
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10
9
6
5
9
2
4
5
9
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2
5
3
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6
6
6
6
3
4
7
8
4
7
8
4
5
5
10
7
4
5
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5
5
4
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1
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4
4
5
8
3
5
4
6
5
4
2
3
6
6
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7
9
5
9
6
4
3
5
5
5
6
3
4
6
7
5
4
6
3
2
4
10
4
5
2
5
6
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8
7
7
8
3
4
4
7
8
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7
6
3
4
4
6
8
5
6
7
5
5
9
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6
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9
6
5
2
5
9
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5
7
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3
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5
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1
3
8
8
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6
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10
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4
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5
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3
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4
5
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4
4
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7
4
7
7
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5
6
5
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6
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3
8
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6
9
3
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9
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2
6
5
5
2
9
8
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6
5
5
3
6
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7
5
1
2
6
5
5
4
2
8
2
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4
8
7
4
1
5
7
3
6
7
7
4
8
8
8
3
7
7
6
6
9
5
7
7
10
3
6
4
10
2
6
4
6
7
7
8
3
5
2
2
4
4
2
6
6
3
5
7
4
7
6
5
5
6
2
3
9
1
8
5
5
5
8
3
9
9
6
8
5
6
3
7
8
7
4
3
9
8
4
3
5
10
4
7
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5
5
2
8
5
7
2
2
2
3
1
Detailliertere Angaben finden Sie unter www.wuestundpartner.com/online_services/rating (kostenpflichtig).
1 Exzellent 2 Sehr gut 3 Gut 4 Überdurchschnittlich 5 Durchschnittlich 6 Unterdurchschnittlich 7 Mässig 8 Schlecht 9 Sehr schlecht 10 Extrem schlecht
Stand: 2. Quartal 2009
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 155

Kapitel 10 Tabellen
Preise für Eigentumswohnungen nach MS-Regionen
3 Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
260’000 337’000 466’000 324’000 420’000 580’000 406’000 526’000 727’000
Aaretal
274’000 364’000 489’000 336’000 446’000 599’000 415’000 551’000 740’000
Aigle
352’000 550’000 924’000 439’000 686’000 1’152’000 550’000 859’000 1’442’000
Appenzell A. Rh.
230’000 359’000 536’000 286’000 446’000 667’000 353’000 551’000 823’000
Appenzell I. Rh.
260’000 406’000 606’000 325’000 506’000 756’000 407’000 634’000 948’000
Baden
304’000 398’000 547’000 380’000 496’000 682’000 476’000 621’000 854’000
Basel-Stadt
378’000 509’000 701’000 461’000 622’000 856’000 582’000 784’000 1’079’000
Bellinzona
275’000 371’000 511’000 347’000 468’000 644’000 434’000 586’000 807’000
Bern
319’000 438’000 663’000 390’000 536’000 810’000 483’000 663’000 1’002’000
Biel/Bienne
271’000 345’000 453’000 340’000 433’000 569’000 423’000 538’000 707’000
Brig
215’000 307’000 428’000 271’000 387’000 539’000 334’000 478’000 666’000
Brugg-Zurzach
273’000 333’000 442’000 337’000 411’000 544’000 420’000 513’000 679’000
Burgdorf
261’000 338’000 422’000 325’000 421’000 526’000 407’000 526’000 658’000
Chur
292’000 393’000 596’000 362’000 487’000 738’000 446’000 601’000 910’000
Davos
476’000 624’000 876’000 602’000 790’000 1’109’000 754’000 989’000 1’388’000
Einsiedeln
299’000 389’000 590’000 369’000 480’000 728’000 452’000 589’000 892’000
Engiadina Bassa
245’000 445’000 625’000 306’000 555’000 780’000 378’000 687’000 965’000
Entlebuch
246’000 336’000 447’000 300’000 410’000 545’000 369’000 504’000 670’000
Erlach-Seeland
261’000 327’000 409’000 324’000 407’000 508’000 403’000 505’000 631’000
Freiamt
279’000 352’000 457’000 346’000 436’000 566’000 436’000 550’000 713’000
Fricktal
302’000 383’000 501’000 368’000 468’000 611’000 458’000 581’000 760’000
Genève
574’000 817’000 1’222’000 709’000 1’010’000 1’509’000 889’000 1’266’000 1’893’000
Glâne-Veveyse
255’000 373’000 465’000 308’000 450’000 560’000 384’000 561’000 700’000
Glarner Hinterland
204’000 300’000 490’000 258’000 380’000 619’000 317’000 467’000 761’000
Glarner Unterland
224’000 312’000 412’000 286’000 398’000 526’000 355’000 494’000 653’000
Glattal-Furttal
391’000 484’000 645’000 474’000 587’000 782’000 580’000 717’000 956’000
Goms
198’000 309’000 420’000 246’000 384’000 523’000 303’000 472’000 643’000
Grenchen
243’000 318’000 419’000 303’000 397’000 523’000 371’000 487’000 641’000
Gros-de-Vaud
305’000 390’000 499’000 376’000 480’000 614’000 473’000 604’000 772’000
Innerschwyz
328’000 450’000 710’000 411’000 564’000 890’000 511’000 699’000 1’104’000
Jura
197’000 265’000 323’000 244’000 328’000 400’000 305’000 409’000 500’000
Jura bernois
191’000 269’000 411’000 240’000 337’000 516’000 300’000 422’000 645’000
Kandertal
303’000 418’000 676’000 379’000 524’000 846’000 473’000 653’000 1’055’000
Knonaueramt
366’000 467’000 595’000 452’000 577’000 735’000 558’000 712’000 907’000
La Broye
270’000 334’000 425’000 333’000 412’000 524’000 421’000 520’000 662’000
La Chaux-de-Fonds
162’000 248’000 343’000 203’000 311’000 429’000 259’000 396’000 547’000
La Gruyère
266’000 354’000 452’000 324’000 431’000 550’000 401’000 533’000 681’000
La Sarine
273’000 351’000 445’000 339’000 435’000 551’000 428’000 550’000 697’000
La Vallée
241’000 308’000 394’000 300’000 383’000 489’000 388’000 496’000 634’000
Laufental
308’000 400’000 527’000 377’000 488’000 644’000 468’000 607’000 800’000
Lausanne
459’000 611’000 931’000 570’000 758’000 1’155’000 710’000 944’000 1’439’000
Leuk
204’000 322’000 515’000 259’000 408’000 653’000 326’000 514’000 823’000
Limmattal
396’000 518’000 705’000 490’000 641’000 872’000 599’000 785’000 1’068’000
Linthgebiet
298’000 403’000 598’000 380’000 515’000 764’000 474’000 642’000 952’000
Locarno
356’000 539’000 955’000 450’000 682’000 1’209’000 564’000 854’000 1’513’000
Lugano
339’000 494’000 831’000 431’000 628’000 1’055’000 542’000 789’000 1’326’000
Luzern
324’000 426’000 656’000 406’000 533’000 823’000 503’000 661’000 1’020’000
March
397’000 587’000 1’020’000 491’000 726’000 1’260’000 599’000 886’000 1’538’000
Martigny
311’000 441’000 607’000 389’000 551’000 758’000 482’000 684’000 941’000
Mendrisio
238’000 362’000 549’000 300’000 457’000 692’000 372’000 566’000 858’000
Mesolcina
187’000 319’000 498’000 238’000 406’000 634’000 308’000 527’000 822’000
Mittelbünden
293’000 507’000 912’000 367’000 637’000 1’145’000 459’000 795’000 1’430’000
Monthey
265’000 347’000 540’000 334’000 437’000 681’000 420’000 550’000 856’000
Marktpreise in CHF; Küche generell nicht als Zimmer gezählt; halbe Zimmer abgerundet (Stand: 2. Quartal 2009). 10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
156 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
3 Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Morges
417’000 563’000 858’000 518’000 699’000 1’065’000 647’000 874’000 1’332’000
Murten/Morat
263’000 343’000 444’000 324’000 423’000 547’000 412’000 538’000 697’000
Mutschellen
303’000 395’000 544’000 382’000 498’000 686’000 479’000 624’000 860’000
Neuchâtel
296’000 384’000 560’000 366’000 474’000 692’000 463’000 599’000 875’000
Nidwalden
386’000 498’000 783’000 486’000 627’000 986’000 594’000 767’000 1’207’000
Nyon
445’000 616’000 889’000 558’000 772’000 1’115’000 695’000 961’000 1’388’000
Oberaargau
228’000 311’000 429’000 283’000 387’000 533’000 353’000 482’000 664’000
Oberengadin
549’000 842’000 1’297’000 692’000 1’063’000 1’637’000 864’000 1’327’000 2’042’000
Oberes Baselbiet
326’000 426’000 574’000 396’000 518’000 699’000 492’000 643’000 867’000
Oberes Emmental
230’000 322’000 431’000 286’000 400’000 536’000 367’000 513’000 688’000
Oberland-Ost
345’000 468’000 843’000 430’000 584’000 1’050’000 532’000 722’000 1’298’000
Oberthurgau
219’000 316’000 436’000 271’000 391’000 541’000 335’000 483’000 667’000
Olten
237’000 315’000 431’000 295’000 392’000 537’000 368’000 490’000 670’000
Pays d’Enhaut
— 420’000 — — 507’000 — — 636’000 —
Pfannenstiel
453’000 715’000 1’079’000 562’000 886’000 1’337’000 685’000 1’080’000 1’630’000
Prättigau
320’000 515’000 791’000 405’000 652’000 1’001’000 511’000 823’000 1’263’000
Rheintal
268’000 329’000 453’000 332’000 407’000 561’000 409’000 502’000 691’000
Saanen-Obersimmental
— 619’000 — — 773’000 — — 959’000 —
Sarganserland
288’000 364’000 543’000 359’000 455’000 677’000 452’000 572’000 853’000
Sarneraatal
291’000 391’000 581’000 368’000 494’000 735’000 460’000 618’000 918’000
Schaffhausen
255’000 336’000 489’000 315’000 416’000 606’000 395’000 521’000 757’000
Schanfigg
289’000 489’000 707’000 366’000 618’000 895’000 461’000 780’000 1’128’000
Schwarzwasser
235’000 304’000 351’000 291’000 375’000 434’000 363’000 468’000 541’000
Sense
256’000 327’000 417’000 319’000 407’000 519’000 402’000 513’000 655’000
Sierre
325’000 480’000 870’000 408’000 603’000 1’091’000 503’000 743’000 1’344’000
Sion
242’000 339’000 467’000 304’000 426’000 587’000 378’000 530’000 730’000
Solothurn
254’000 334’000 445’000 318’000 419’000 558’000 399’000 525’000 699’000
St. Gallen
259’000 355’000 531’000 324’000 443’000 663’000 402’000 551’000 824’000
Sursee-Seetal
288’000 355’000 473’000 360’000 443’000 591’000 448’000 552’000 736’000
Surselva
311’000 470’000 690’000 392’000 592’000 869’000 489’000 739’000 1’084’000
Thal
187’000 278’000 392’000 235’000 350’000 494’000 299’000 445’000 627’000
Thun
295’000 384’000 572’000 369’000 481’000 716’000 459’000 597’000 890’000
Thurtal
251’000 336’000 457’000 312’000 418’000 568’000 392’000 524’000 713’000
Toggenburg
222’000 322’000 610’000 276’000 400’000 758’000 338’000 489’000 927’000
Tre Valli
163’000 283’000 432’000 207’000 359’000 548’000 263’000 455’000 694’000
Unteres Baselbiet
417’000 547’000 740’000 511’000 671’000 907’000 631’000 827’000 1’118’000
Untersee
260’000 343’000 509’000 323’000 426’000 633’000 401’000 529’000 786’000
Uri
284’000 417’000 650’000 356’000 523’000 815’000 437’000 642’000 1’001’000
Val-de-Travers
165’000 241’000 311’000 204’000 298’000 385’000 261’000 382’000 493’000
Vevey
414’000 554’000 811’000 529’000 706’000 1’035’000 672’000 897’000 1’314’000
Viamala
261’000 321’000 462’000 330’000 405’000 585’000 416’000 511’000 737’000
Visp
238’000 372’000 620’000 301’000 470’000 784’000 375’000 586’000 978’000
Weinland
267’000 362’000 493’000 334’000 452’000 616’000 416’000 564’000 769’000
Werdenberg
251’000 351’000 437’000 314’000 440’000 546’000 391’000 547’000 680’000
Wil
252’000 328’000 454’000 314’000 409’000 565’000 391’000 509’000 703’000
Willisau
259’000 333’000 430’000 325’000 417’000 539’000 417’000 535’000 691’000
Winterthur
311’000 410’000 580’000 392’000 517’000 732’000 491’000 648’000 917’000
Yverdon
244’000 376’000 476’000 300’000 463’000 586’000 375’000 579’000 733’000
Zimmerberg
428’000 621’000 954’000 531’000 769’000 1’182’000 652’000 945’000 1’453’000
Zug
476’000 611’000 897’000 589’000 755’000 1’108’000 722’000 926’000 1’359’000
Zürcher Oberland
341’000 423’000 578’000 416’000 516’000 704’000 512’000 635’000 868’000
Zürcher Unterland
323’000 396’000 516’000 405’000 496’000 647’000 501’000 614’000 801’000
Zürich
446’000 687’000 1’113’000 539’000 830’000 1’345’000 679’000 1’045’000 1’693’000
Die hier ausgewiesenen Werte können von den bisher publizierten abweichen. Mehr dazu unter: www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienpreise/information.
Immo-Monitoring 2010 I 1 157

Kapitel 10 Tabellen
Preise für Einfamilienhäuser nach MS-Regionen
4 Zimmer 5 Zimmer 6 Zimmer
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
350’000 475’000 663’000 439’000 595’000 832’000 509’000 691’000 965’000
Aaretal
370’000 492’000 690’000 467’000 621’000 871’000 559’000 743’000 1’043’000
Aigle
343’000 506’000 782’000 440’000 648’000 1’002’000 518’000 763’000 1’179’000
Appenzell A. Rh.
243’000 414’000 654’000 309’000 526’000 831’000 371’000 632’000 998’000
Appenzell I. Rh.
330’000 562’000 888’000 408’000 694’000 1’097’000 501’000 854’000 1’349’000
Baden
429’000 574’000 831’000 527’000 704’000 1’020’000 631’000 844’000 1’222’000
Basel-Stadt
501’000 683’000 986’000 608’000 828’000 1’195’000 739’000 1’007’000 1’454’000
Bellinzona
248’000 462’000 717’000 311’000 580’000 900’000 366’000 682’000 1’059’000
Bern
389’000 548’000 859’000 482’000 680’000 1’065’000 586’000 827’000 1’296’000
Biel/Bienne
329’000 465’000 712’000 412’000 583’000 893’000 491’000 694’000 1’063’000
Brig
264’000 365’000 545’000 334’000 462’000 689’000 396’000 548’000 818’000
Brugg-Zurzach
342’000 471’000 664’000 437’000 602’000 848’000 506’000 696’000 981’000
Burgdorf
327’000 427’000 587’000 416’000 545’000 748’000 495’000 648’000 890’000
Chur
344’000 516’000 756’000 428’000 643’000 942’000 509’000 764’000 1’119’000
Davos
489’000 903’000 1’520’000 606’000 1’118’000 1’882’000 723’000 1’335’000 2’247’000
Einsiedeln
383’000 533’000 915’000 489’000 679’000 1’167’000 582’000 809’000 1’390’000
Engiadina Bassa
297’000 493’000 936’000 371’000 616’000 1’168’000 442’000 733’000 1’391’000
Entlebuch
253’000 401’000 594’000 320’000 507’000 751’000 384’000 607’000 899’000
Erlach-Seeland
326’000 436’000 589’000 414’000 553’000 746’000 493’000 659’000 890’000
Freiamt
344’000 481’000 639’000 438’000 612’000 813’000 513’000 718’000 954’000
Fricktal
343’000 484’000 695’000 426’000 601’000 865’000 504’000 712’000 1’023’000
Genève
707’000 1’076’000 1’792’000 880’000 1’341’000 2’233’000 1’064’000 1’620’000 2’698’000
Glâne-Veveyse
325’000 458’000 609’000 407’000 575’000 763’000 485’000 684’000 908’000
Glarner Hinterland
167’000 335’000 628’000 214’000 430’000 806’000 249’000 502’000 940’000
Glarner Unterland
185’000 394’000 610’000 238’000 506’000 783’000 276’000 588’000 909’000
Glattal-Furttal
497’000 682’000 1’016’000 612’000 841’000 1’252’000 751’000 1’032’000 1’537’000
Goms
221’000 359’000 616’000 277’000 450’000 772’000 327’000 531’000 912’000
Grenchen
278’000 410’000 557’000 352’000 519’000 706’000 419’000 617’000 839’000
Gros-de-Vaud
377’000 526’000 817’000 478’000 667’000 1’035’000 562’000 784’000 1’217’000
Innerschwyz
442’000 604’000 946’000 572’000 782’000 1’225’000 675’000 923’000 1’446’000
Jura
202’000 316’000 458’000 253’000 395’000 572’000 300’000 468’000 680’000
Jura bernois
265’000 372’000 582’000 340’000 478’000 748’000 407’000 572’000 894’000
Kandertal
327’000 451’000 679’000 405’000 559’000 841’000 493’000 680’000 1’022’000
Knonaueramt
451’000 654’000 966’000 556’000 807’000 1’192’000 674’000 977’000 1’443’000
La Broye
322’000 443’000 636’000 409’000 562’000 806’000 482’000 662’000 951’000
La Chaux-de-Fonds
240’000 351’000 451’000 300’000 439’000 563’000 357’000 523’000 672’000
La Gruyère
326’000 442’000 617’000 411’000 558’000 779’000 483’000 655’000 914’000
La Sarine
350’000 453’000 610’000 436’000 566’000 761’000 511’000 662’000 891’000
La Vallée
282’000 394’000 611’000 358’000 500’000 776’000 430’000 599’000 930’000
Laufental
403’000 553’000 857’000 495’000 679’000 1’052’000 593’000 813’000 1’260’000
Lausanne
531’000 731’000 1’118’000 663’000 913’000 1’397’000 794’000 1’093’000 1’673’000
Leuk
258’000 370’000 608’000 325’000 467’000 767’000 393’000 565’000 928’000
Limmattal
559’000 758’000 1’171’000 684’000 928’000 1’434’000 843’000 1’144’000 1’767’000
Linthgebiet
343’000 556’000 889’000 434’000 704’000 1’127’000 518’000 840’000 1’345’000
Locarno
363’000 593’000 1’108’000 455’000 743’000 1’389’000 539’000 880’000 1’646’000
Lugano
322’000 562’000 972’000 403’000 703’000 1’216’000 481’000 839’000 1’451’000
Luzern
415’000 574’000 889’000 529’000 732’000 1’133’000 619’000 856’000 1’326’000
March
421’000 786’000 1’484’000 529’000 988’000 1’864’000 640’000 1’196’000 2’256’000
Martigny
334’000 491’000 713’000 419’000 615’000 894’000 501’000 735’000 1’069’000
Mendrisio
321’000 491’000 767’000 401’000 614’000 960’000 484’000 742’000 1’159’000
Mesolcina
201’000 349’000 517’000 264’000 458’000 679’000 321’000 557’000 826’000
Mittelbünden
0 480’000 0 0 601’000 0 0 719’000 0
Monthey
325’000 433’000 604’000 421’000 562’000 783’000 503’000 671’000 936’000
Marktpreise in CHF; Küche generell nicht als Zimmer gezählt; halbe Zimmer abgerundet (Stand: 2. Quartal 2009). 10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
158 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
4 Zimmer 5 Zimmer 6 Zimmer
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Morges
478’000 747’000 1’202’000 606’000 947’000 1’524’000 712’000 1’113’000 1’792’000
Murten/Morat
330’000 452’000 682’000 427’000 584’000 881’000 505’000 691’000 1’044’000
Mutschellen
395’000 571’000 830’000 488’000 706’000 1’025’000 581’000 840’000 1’221’000
Neuchâtel
362’000 519’000 827’000 466’000 669’000 1’067’000 539’000 773’000 1’233’000
Nidwalden
451’000 648’000 1’133’000 569’000 818’000 1’429’000 679’000 976’000 1’707’000
Nyon
620’000 921’000 1’386’000 773’000 1’148’000 1’728’000 931’000 1’382’000 2’080’000
Oberaargau
259’000 397’000 570’000 334’000 513’000 735’000 396’000 608’000 873’000
Oberengadin
348’000 693’000 1’271’000 438’000 871’000 1’597’000 521’000 1’037’000 1’900’000
Oberes Baselbiet
369’000 528’000 717’000 459’000 657’000 890’000 546’000 782’000 1’060’000
Oberes Emmental
185’000 373’000 503’000 230’000 465’000 626’000 278’000 561’000 756’000
Oberland-Ost
295’000 473’000 814’000 370’000 593’000 1’021’000 439’000 705’000 1’213’000
Oberthurgau
266’000 419’000 631’000 330’000 520’000 784’000 395’000 622’000 937’000
Olten
310’000 445’000 606’000 384’000 552’000 751’000 449’000 644’000 877’000
Pays d’Enhaut
310’000 484’000 888’000 384’000 601’000 1’103’000 466’000 729’000 1’337’000
Pfannenstiel
539’000 944’000 1’547’000 657’000 1’152’000 1’887’000 816’000 1’429’000 2’341’000
Prättigau
391’000 516’000 1’087’000 497’000 656’000 1’383’000 596’000 786’000 1’658’000
Rheintal
246’000 405’000 544’000 305’000 502’000 674’000 361’000 595’000 798’000
Saanen-Obersimmental 394’000 615’000 1’137’000 485’000 756’000 1’399’000 584’000 912’000 1’685’000
Sarganserland
249’000 436’000 686’000 321’000 563’000 886’000 387’000 678’000 1’068’000
Sarneraatal
306’000 520’000 790’000 394’000 671’000 1’019’000 468’000 797’000 1’210’000
Schaffhausen
303’000 434’000 624’000 377’000 540’000 776’000 458’000 657’000 943’000
Schanfigg
240’000 411’000 721’000 305’000 522’000 916’000 365’000 624’000 1’095’000
Schwarzwasser
317’000 423’000 613’000 392’000 523’000 757’000 477’000 636’000 921’000
Sense
325’000 437’000 594’000 405’000 545’000 741’000 481’000 646’000 879’000
Sierre
404’000 540’000 948’000 505’000 674’000 1’184’000 597’000 797’000 1’399’000
Sion
314’000 454’000 671’000 391’000 565’000 835’000 461’000 668’000 986’000
Solothurn
325’000 458’000 615’000 402’000 566’000 761’000 470’000 662’000 890’000
St. Gallen
302’000 451’000 683’000 379’000 566’000 858’000 450’000 672’000 1’019’000
Sursee-Seetal
374’000 480’000 709’000 493’000 632’000 934’000 572’000 733’000 1’083’000
Surselva
295’000 463’000 696’000 368’000 576’000 867’000 440’000 689’000 1’037’000
Thal
231’000 385’000 537’000 284’000 475’000 663’000 344’000 574’000 801’000
Thun
345’000 503’000 720’000 434’000 634’000 907’000 516’000 754’000 1’078’000
Thurtal
308’000 441’000 665’000 396’000 567’000 855’000 472’000 676’000 1’019’000
Toggenburg
219’000 365’000 551’000 272’000 453’000 685’000 326’000 542’000 820’000
Tre Valli
217’000 380’000 632’000 276’000 483’000 803’000 331’000 580’000 963’000
Unteres Baselbiet
556’000 724’000 1’061’000 683’000 890’000 1’304’000 829’000 1’079’000 1’581’000
Untersee
322’000 457’000 694’000 407’000 578’000 878’000 487’000 692’000 1’050’000
Uri
303’000 453’000 581’000 390’000 583’000 747’000 463’000 692’000 887’000
Val-de-Travers
191’000 334’000 470’000 237’000 415’000 583’000 289’000 504’000 709’000
Vevey
504’000 768’000 1’218’000 632’000 962’000 1’525’000 749’000 1’140’000 1’808’000
Viamala
279’000 382’000 568’000 353’000 483’000 719’000 421’000 575’000 857’000
Visp
269’000 404’000 590’000 337’000 506’000 738’000 399’000 599’000 874’000
Weinland
351’000 515’000 678’000 438’000 642’000 846’000 528’000 775’000 1’021’000
Werdenberg
311’000 433’000 599’000 386’000 537’000 742’000 456’000 635’000 879’000
Wil
293’000 433’000 578’000 369’000 545’000 728’000 437’000 645’000 862’000
Willisau
297’000 435’000 623’000 384’000 562’000 805’000 453’000 663’000 949’000
Winterthur
380’000 557’000 793’000 474’000 695’000 988’000 571’000 838’000 1’192’000
Yverdon
328’000 464’000 662’000 419’000 592’000 845’000 495’000 700’000 999’000
Zimmerberg
564’000 865’000 1’328’000 696’000 1’068’000 1’640’000 848’000 1’301’000 1’997’000
Zug
541’000 851’000 1’328’000 684’000 1’075’000 1’677’000 825’000 1’298’000 2’024’000
Zürcher Oberland
403’000 575’000 900’000 503’000 717’000 1’124’000 611’000 871’000 1’365’000
Zürcher Unterland
416’000 580’000 838’000 509’000 710’000 1’025’000 619’000 863’000 1’245’000
Zürich
539’000 867’000 1’646’000 655’000 1’052’000 1’999’000 800’000 1’287’000 2’444’000
Die hier ausgewiesenen Werte können von den bisher publizierten abweichen. Mehr dazu unter: www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienpreise/information.
Immo-Monitoring 2010 I 1 159

Kapitel 10 Tabellen
Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
in den Gross- und Mittelzentren
Eigentumswohnungen 3 Zimmer
4 Zimmer
5 Zimmer
Stadt 10% 50% 90% 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
290’000 394’000 592’000 369’000 502’000 754’000 470’000 639’000 960’000
Baden
307’000 389’000 524’000 391’000 496’000 668’000 498’000 632’000 850’000
Basel
373’000 494’000 695’000 451’000 597’000 841’000 573’000 759’000 1’069’000
Bellinzona
289’000 391’000 520’000 372’000 504’000 669’000 473’000 641’000 851’000
Bern
298’000 465’000 799’000 360’000 562’000 965’000 453’000 707’000 1’214’000
Biel/Bienne
256’000 327’000 430’000 325’000 416’000 547’000 410’000 525’000 689’000
Chur
324’000 431’000 632’000 411’000 546’000 801’000 516’000 686’000 1’006’000
Fribourg
287’000 366’000 450’000 362’000 460’000 566’000 463’000 589’000 724’000
Genève
633’000 960’000 1’338’000 770’000 1’168’000 1’627’000 979’000 1’486’000 2’070’000
La Chaux-de-Fonds
195’000 264’000 354’000 245’000 332’000 445’000 314’000 424’000 569’000
Lausanne
448’000 578’000 848’000 545’000 703’000 1’031’000 693’000 894’000 1’312’000
Locarno
336’000 496’000 884’000 432’000 638’000 1’137’000 550’000 813’000 1’448’000
Lugano
337’000 496’000 828’000 433’000 639’000 1’066’000 552’000 813’000 1’357’000
Luzern
384’000 530’000 891’000 491’000 677’000 1’139’000 616’000 850’000 1’430’000
Montreux
422’000 564’000 842’000 540’000 722’000 1’078’000 688’000 921’000 1’375’000
Neuchâtel
307’000 425’000 665’000 386’000 534’000 837’000 493’000 683’000 1’071’000
Olten
213’000 326’000 413’000 271’000 415’000 527’000 345’000 528’000 671’000
Schaffhausen
258’000 337’000 479’000 329’000 428’000 609’000 414’000 540’000 768’000
Sion
233’000 309’000 420’000 300’000 398’000 541’000 382’000 507’000 688’000
Solothurn
291’000 375’000 490’000 371’000 478’000 625’000 472’000 608’000 795’000
St. Gallen
257’000 362’000 586’000 326’000 459’000 743’000 409’000 577’000 933’000
Thun
287’000 370’000 535’000 365’000 470’000 681’000 460’000 593’000 858’000
Vevey
379’000 488’000 766’000 485’000 625’000 980’000 619’000 796’000 1’250’000
Wil (SG)
283’000 379’000 596’000 359’000 481’000 755’000 451’000 604’000 948’000
Winterthur
336’000 439’000 651’000 428’000 558’000 828’000 539’000 703’000 1’044’000
Zug
523’000 675’000 1’072’000 669’000 864’000 1’372’000 840’000 1’084’000 1’721’000
Zürich
446’000 687’000 1’113’000 539’000 830’000 1’345’000 679’000 1’045’000 1’693’000
Einfamilienhäuser
4 Zimmer
5 Zimmer
6 Zimmer
Stadt 10% 50% 90% 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
Baden
Basel
Bellinzona
Bern
Biel/Bienne
Chur
Fribourg
Genève
La Chaux-de-Fonds
Lausanne
Locarno
Lugano
Luzern
Montreux
Neuchâtel
Olten
Schaffhausen
Sion
Solothurn
St. Gallen
Thun
Vevey
Wil (SG)
Winterthur
Zug
Zürich
413’000 653’000 1’105’000 509’000 805’000 1’362’000 612’000 967’000 1’636’000
351’000 542’000 915’000 432’000 668’000 1’128’000 519’000 803’000 1’355’000
443’000 657’000 1’061’000 538’000 798’000 1’288’000 648’000 960’000 1’551’000
227’000 486’000 832’000 285’000 611’000 1’046’000 345’000 740’000 1’267’000
342’000 537’000 858’000 419’000 658’000 1’051’000 510’000 802’000 1’281’000
271’000 450’000 734’000 337’000 560’000 913’000 410’000 680’000 1’110’000
378’000 621’000 1’325’000 470’000 773’000 1’650’000 571’000 939’000 2’003’000
319’000 477’000 690’000 398’000 597’000 863’000 478’000 716’000 1’035’000
640’000 1’057’000 1’750’000 795’000 1’311’000 2’171’000 947’000 1’562’000 2’587’000
239’000 371’000 552’000 299’000 464’000 690’000 358’000 557’000 828’000
434’000 696’000 1’104’000 539’000 863’000 1’370’000 642’000 1’029’000 1’633’000
335’000 598’000 1’330’000 421’000 752’000 1’672’000 510’000 911’000 2’025’000
344’000 619’000 1’228’000 433’000 779’000 1’544’000 524’000 943’000 1’870’000
414’000 720’000 1’352’000 525’000 913’000 1’716’000 628’000 1’093’000 2’054’000
488’000 738’000 1’380’000 615’000 930’000 1’740’000 731’000 1’105’000 2’068’000
331’000 512’000 954’000 414’000 639’000 1’192’000 497’000 767’000 1’431’000
224’000 456’000 685’000 276’000 562’000 844’000 331’000 675’000 1’014’000
315’000 465’000 696’000 388’000 573’000 858’000 474’000 699’000 1’046’000
321’000 429’000 718’000 403’000 539’000 903’000 488’000 653’000 1’094’000
285’000 469’000 805’000 351’000 578’000 992’000 422’000 694’000 1’192’000
345’000 505’000 847’000 430’000 629’000 1’054’000 522’000 763’000 1’280’000
345’000 503’000 777’000 429’000 626’000 967’000 522’000 760’000 1’176’000
439’000 742’000 1’205’000 553’000 935’000 1’519’000 657’000 1’111’000 1’804’000
321’000 501’000 913’000 400’000 624’000 1’136’000 486’000 757’000 1’380’000
333’000 547’000 835’000 411’000 675’000 1’029’000 501’000 823’000 1’255’000
563’000 935’000 1’671’000 715’000 1’187’000 2’120’000 856’000 1’421’000 2’538’000
539’000 867’000 1’646’000 655’000 1’052’000 1’999’000 800’000 1’287’000 2’444’000
Marktpreise in CHF; Küche generell nicht als Zimmer gezählt; halbe Zimmer abgerundet (Stand: 2. Quartal 2009). 10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
160 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
Preise für Eigentumswohnungen
in den Quartieren der Grosszentren
Zürich
Anzahl Angebote
Preise nach Quantilen
Quartier 10% 50% 90%
Ganze Stadt
673 5’050 7’780 12’590
Kreis 1
Kreis 2
Kreis 3
Kreis 4
Kreis 5
Kreis 6
Kreis 7
Kreis 8
Kreis 9
Kreis 10
Kreis 11
Kreis 12
11
20
37
3
11
25
75
16
45
93
182
13
6’260
4’840
5’420
4’980
5’760
7’450
6’750
7’700
5’780
6’310
4’450
4’240
11’740
8’750
8’130
7’520
9’720
10’370
10’200
11’550
7’350
8’500
6’070
5’970
17’390
12’220
11’330
11’330
15’000
15’840
14’720
18’390
10’160
11’260
8’530
9’000
Bern
Ganze Stadt
Innere Stadt
Länggasse/Felsenau
Mattenhof/Weissenbühl
Kirchenfeld/Schosshalde
Breitenrain/Lorraine
Bümpliz/Oberbottigen
540 3’410 5’320 9’140
2 4’910 7’850 12’270
35 4’690 5’540 8’460
31 3’870 5’520 7’200
47 3’850 6’800 12’410
13 3’980 6’120 8’440
109 3’470 4’750 6’860
Basel
Ganze Stadt
Innenstadt
Breite/St. Alban
Gundeldingen
Bachletten/Gotthelf
Iselin
St. Johann
Kleinbasel West
Kleinbasel Ost
Bruderholz
484 4’230 5’600 7’890
24 5’240 6’540 9’300
46 5’000 6’380 10’000
29 4’490 5’430 6’950
42 4’830 6’080 7’080
26 4’310 5’350 7’750
20 4’260 5’070 6’060
28 3’770 5’020 6’850
24 3’850 5’270 7’700
32 5’870 7’730 10’810
Lausanne
Ganze Stadt
Centre
Sud
Ouest
Nord
Nord-Est
Est
680 5’040 6’510 9’540
24 5’400 7’600 10’590
26 5’770 7’570 11’920
52 5’500 6’730 10’250
61 5’040 6’060 7’810
114 5’550 6’780 9’260
2 4’320 6’250 8’850
Genève
Ganze Stadt
732 7’120 10’810 15’060
Gare
28 6’530 9’640 13’290
ONU
31 7’900 10’040 15’560
Charmilles/St. Jean
7 5’540 7’710 11’250
Centre
29 8’590 11’840 17’060
Plainpalais
19 6’030 9’580 12’990
Champel
117 8’010 11’800 14’880
Eaux-Vives/Les-Vollandes
12 7’850 11’200 14’870
Florissant/Malagnou
73 9’420 12’270 14’980
Petit-Saconnex
6 6’880 9’460 13’280
Die hier ausgewiesenen Werte können von den bisher publizierten abweichen. Mehr dazu unter: www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienpreise/information.
Mengenangaben in Anzahl Angeboten (Mittelwert 1. und 2. Quartal 2009). Gesamtstädtische Angebotsmengen inkl. den nicht den Quartieren zuzuordnenden Flächen.
Preise: Marktpreise in CHF pro Quadratmeter Hauptnutzfläche (Stand: 2. Quartal 2009). 10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 161

Kapitel 10 Tabellen
Rating für Eigentumswohnungen nach MS-Regionen
MS-Region Total A B C D E F G H I J K
Aarau
5 3 4 4 4 7 4 9 6 5 10 7
Aaretal
8 5 8 8 8 10 8 4 5 6 7 7
Aigle
5 7 6 2 6 4 8 7 3 7 5 2
Appenzell A. Rh.
7 5 6 8 5 6 5 4 9 5 9 6
Appenzell I. Rh.
5 7 7 4 5 6 2 6 6 5 6 5
Baden
3 3 4 4 3 6 3 7 5 4 3 5
Basel-Stadt
3 1 1 7 1 1 6 1 9 2 6 3
Bellinzona
5 5 3 4 5 3 7 8 8 2 4 4
Bern
4 2 3 6 2 3 7 2 6 2 4 3
Biel/Bienne
5 3 2 6 4 3 8 4 7 4 5 6
Brig
5 7 4 6 7 4 5 10 2 3 3 7
Brugg-Zurzach
6 5 6 7 6 8 4 8 6 6 8 7
Burgdorf
9 5 8 7 6 8 9 6 6 6 7 8
Chur
3 4 3 5 4 3 2 7 4 2 4 5
Davos
4 6 10 8 2 1 2 4 2 5 6 4
Einsiedeln
5 7 8 4 6 5 3 8 4 8 10 6
Engiadina Bassa
7 10 10 9 8 3 5 8 4 9 5 4
Entlebuch
8 8 9 8 7 9 6 2 5 5 6 8
Erlach-Seeland
8 5 6 6 7 8 8 7 6 7 5 8
Freiamt
5 4 7 5 6 9 4 10 5 5 8 5
Fricktal
5 5 6 4 6 8 4 9 6 7 6 6
Genève
1 2 2 4 3 2 7 1 6 1 3 1
Glâne-Veveyse
7 8 7 3 9 8 7 7 8 9 3 7
Glarner Hinterland
10 10 9 10 9 7 6 8 10 10 10 10
Glarner Unterland
8 5 7 7 5 7 5 9 10 4 9 7
Glattal-Furttal
2 2 2 2 2 6 3 5 5 4 5 3
Goms
9 10 9 10 10 4 7 7 3 10 6 9
Grenchen
7 4 5 7 5 6 7 4 7 2 8 9
Gros-de-Vaud
7 6 6 4 10 9 7 10 6 9 6 4
Innerschwyz
3 5 3 4 4 4 2 7 3 8 6 4
Jura
10 8 4 9 8 7 9 3 9 8 8 9
Jura bernois
9 7 3 9 8 9 9 3 9 6 7 10
Kandertal
9 8 9 8 4 5 10 6 3 3 3 7
Knonaueramt
4 4 3 4 6 7 2 8 6 6 8 4
La Broye
8 8 8 4 10 9 8 9 9 8 4 6
La Chaux-de-Fonds
8 5 4 7 4 4 10 2 6 3 4 10
La Gruyère
7 7 6 2 7 6 7 10 7 10 9 6
La Sarine
5 4 4 1 5 3 7 3 7 5 7 6
La Vallée
8 8 8 5 5 7 8 2 8 6 1 9
Laufental
8 6 7 7 9 8 5 5 10 7 9 7
Lausanne
2 2 2 3 3 2 8 1 6 3 2 1
Leuk
8 9 7 6 9 5 7 4 3 8 5 8
Limmattal
2 1 1 5 3 6 3 7 7 3 7 3
Linthgebiet
4 4 3 6 3 7 4 5 5 5 9 4
Locarno
4 6 5 5 7 2 7 7 4 8 2 4
Lugano
3 4 3 3 5 2 6 6 4 6 2 3
Luzern
3 2 2 4 2 4 4 6 5 4 5 4
March
2 4 5 2 2 5 1 9 3 8 4 2
Martigny
4 7 7 2 4 5 6 6 1 5 8 5
Mendrisio
5 6 3 6 6 5 6 5 8 7 3 6
Mesolcina
8 9 6 8 9 8 4 2 7 9 9 9
Mittelbünden
6 10 8 10 8 3 3 6 3 7 6 5
Monthey
5 6 7 2 6 4 6 6 3 7 5 5
A Erreichbarkeit B Infrastrukturqualität C Demografische Dynamik D Arbeitsplatzentwicklung E Attraktivität Gemeinden F Steuern G Baumarktdynamik
H Attraktivität Immobilienbestand I Marktliquidität J Leerstandsrisiko K Preisniveau und -entwicklung
162 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
MS-Region Total A B C D E F G H I J K
Morges
4 5 5 3 7 6 6 4 5 7 3 2
Murten/Morat
7 6 5 5 8 8 7 5 7 6 7 6
Mutschellen
4 3 4 5 7 7 3 8 5 6 6 5
Neuchâtel
4 4 2 6 5 4 9 3 7 4 2 3
Nidwalden
3 6 6 5 4 3 1 5 2 3 8 4
Nyon
2 5 4 2 6 4 6 4 4 5 2 1
Oberaargau
9 6 8 8 7 10 8 7 8 8 6 9
Oberengadin
3 8 10 7 5 2 2 4 1 3 1 2
Oberes Baselbiet
6 4 5 7 6 7 5 4 8 6 7 6
Oberes Emmental
9 7 9 9 7 9 10 2 5 7 2 9
Oberland-Ost
7 8 8 8 6 3 9 3 3 6 4 4
Oberthurgau
7 4 7 5 4 5 5 6 7 4 9 8
Olten
7 3 5 6 4 6 5 6 8 4 8 9
Pays d’Enhaut
7 9 9 5 8 6 9 7 4 1 7 3
Pfannenstiel
2 3 4 3 3 2 2 5 4 3 6 2
Prättigau
5 8 9 7 6 5 4 8 4 6 3 5
Rheintal
7 5 5 5 3 6 5 9 9 6 10 7
Saanen-Obersimmental
6 8 10 7 4 4 9 5 2 2 3 3
Sarganserland
6 7 4 6 5 7 6 9 4 9 6 6
Sarneraatal
4 6 5 6 3 5 2 6 3 1 4 4
Schaffhausen
6 5 4 7 4 4 5 4 7 4 8 6
Schanfigg
5 9 10 9 7 3 4 3 4 4 4 4
Schwarzwasser
10 7 8 9 9 8 10 5 6 9 4 10
Sense
7 6 7 6 7 8 6 5 6 5 3 8
Sierre
4 7 5 3 7 2 6 5 1 7 7 4
Sion
5 6 5 2 6 3 6 6 2 8 6 5
Solothurn
6 4 5 6 6 6 6 3 7 4 6 7
St. Gallen
4 3 2 6 2 4 5 5 6 5 6 6
Sursee-Seetal
4 4 6 4 5 10 4 6 4 4 5 6
Surselva
6 9 9 8 8 4 4 6 2 7 5 5
Thal
10 7 7 8 8 10 8 6 10 10 10 10
Thun
6 5 6 6 5 5 9 5 3 4 5 6
Thurtal
6 5 5 5 4 7 5 6 7 6 9 7
Toggenburg
9 7 6 9 7 7 7 3 8 6 8 8
Tre Valli
9 9 6 7 10 8 8 3 9 7 4 8
Unteres Baselbiet
3 2 5 6 2 5 4 4 7 2 5 3
Untersee
6 6 7 4 5 5 5 10 5 9 7 7
Uri
6 8 3 9 7 6 5 4 5 5 5 5
Val-de-Travers
10 9 8 10 9 9 10 5 10 10 2 8
Vevey
3 3 4 3 5 2 7 2 4 5 4 3
Viamala
8 10 7 10 10 7 4 5 7 8 5 8
Visp
6 9 8 7 8 5 6 5 2 7 4 6
Weinland
6 6 6 5 9 9 3 9 8 9 7 7
Werdenberg
6 6 6 5 2 6 6 8 8 6 8 5
Wil
5 4 5 5 3 6 5 7 5 7 7 7
Willisau
7 6 7 8 5 10 5 7 5 5 5 8
Winterthur
2 2 3 3 3 5 3 8 6 4 4 3
Yverdon
6 7 6 3 8 5 8 3 8 8 5 5
Zimmerberg
2 2 4 5 4 5 3 4 5 3 3 2
Zug
1 3 2 1 1 4 1 3 2 2 2 2
Zürcher Oberland
3 3 4 3 3 6 3 7 4 3 7 5
Zürcher Unterland
4 3 5 3 6 7 3 8 5 5 7 5
Zürich
1 1 1 1 1 1 4 2 9 3 1 2
Detailliertere Angaben finden Sie unter www.wuestundpartner.com/online_services/rating (kostenpflichtig).
1 Exzellent 2 Sehr gut 3 Gut 4 Überdurchschnittlich 5 Durchschnittlich 6 Unterdurchschnittlich 7 Mässig 8 Schlecht 9 Sehr schlecht 10 Extrem schlecht
Stand: 2. Quartal 2009
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 163

Kapitel 10 Tabellen
Rating für Einfamilienhäuser nach MS-Regionen
MS-Region Total A B C D E F G H I J K
Aarau
4 3 4 4 4 7 4 6 2 7 9 6
Aaretal
7 4 8 7 7 10 8 6 6 4 8 5
Aigle
6 7 6 2 6 4 8 9 6 7 7 3
Appenzell A. Rh.
7 5 6 8 5 6 5 5 4 7 9 7
Appenzell I. Rh.
4 6 8 4 4 6 2 8 4 6 6 5
Baden
3 3 4 4 3 5 3 3 5 5 4 4
Basel-Stadt
3 1 1 7 2 1 6 1 9 3 4 3
Bellinzona
6 5 3 5 6 4 7 5 5 2 5 7
Bern
5 2 3 6 2 4 8 2 7 5 5 5
Biel/Bienne
6 4 2 6 5 4 8 3 7 7 6 6
Brig
6 7 4 6 8 3 5 9 8 5 1 8
Brugg-Zurzach
5 5 6 7 6 10 4 6 2 6 7 6
Burgdorf
8 5 7 7 5 8 9 7 5 6 6 8
Chur
3 5 4 5 4 4 2 5 7 2 3 5
Davos
4 6 10 8 2 1 2 3 10 4 5 3
Einsiedeln
5 6 8 3 5 3 3 9 6 8 8 6
Engiadina Bassa
9 10 10 9 8 2 5 7 10 10 8 7
Entlebuch
9 8 9 8 6 8 6 4 8 7 7 9
Erlach-Seeland
8 5 6 6 7 9 8 8 5 8 6 8
Freiamt
4 4 7 5 5 8 4 7 2 6 7 5
Fricktal
4 5 6 4 6 9 4 6 1 8 6 5
Genève
2 2 2 3 5 3 7 4 6 3 5 1
Glâne-Veveyse
6 8 7 2 9 8 7 9 4 10 2 6
Glarner Hinterland
10 9 10 10 9 7 6 4 4 6 10 9
Glarner Unterland
7 5 7 7 4 8 5 4 3 7 9 9
Glattal-Furttal
1 2 2 2 1 6 3 2 6 3 6 2
Goms
10 10 9 10 10 2 7 9 9 5 6 9
Grenchen
7 4 5 7 5 7 7 6 6 7 7 8
Gros-de-Vaud
6 6 6 4 9 9 7 10 6 9 5 4
Innerschwyz
4 5 3 4 4 3 2 7 7 8 8 4
Jura
9 8 3 9 7 8 9 6 3 9 9 10
Jura bernois
9 7 3 9 8 9 9 5 6 7 7 10
Kandertal
10 8 9 8 4 5 10 8 9 8 4 8
Knonaueramt
2 3 3 4 6 6 2 2 3 3 7 3
La Broye
7 8 8 4 9 8 8 10 5 10 6 6
La Chaux-de-Fonds
9 6 5 7 4 5 10 6 8 6 4 9
La Gruyère
7 7 7 2 7 6 7 10 4 10 8 7
La Sarine
5 5 5 2 7 5 7 10 5 6 5 6
La Vallée
7 8 8 5 5 6 8 8 8 4 1 7
Laufental
5 6 7 7 8 7 5 6 1 5 7 4
Lausanne
3 2 2 3 3 2 7 5 7 6 2 2
Leuk
7 8 6 7 10 6 7 6 8 6 2 7
Limmattal
2 1 1 5 3 5 3 3 8 6 4 2
Linthgebiet
4 4 4 6 3 8 5 5 5 8 9 3
Locarno
6 8 6 6 8 3 7 2 5 8 2 5
Lugano
4 6 3 4 7 4 6 5 5 3 2 5
Luzern
3 3 3 4 3 5 3 4 7 4 5 3
March
2 3 4 2 2 4 1 4 5 8 3 3
Martigny
5 7 7 2 6 5 6 8 3 3 4 6
Mendrisio
6 6 3 6 7 5 6 7 6 5 4 6
Mesolcina
8 9 6 8 10 7 4 4 5 9 10 10
Mittelbünden
8 9 8 10 9 3 4 4 9 3 7 6
Monthey
5 6 7 1 5 3 6 6 4 5 4 5
A Erreichbarkeit B Infrastrukturqualität C Demografische Dynamik D Arbeitsplatzentwicklung E Attraktivität Gemeinden F Steuern G Baumarktdynamik
H Attraktivität Immobilienbestand I Marktliquidität J Leerstandsrisiko K Preisniveau und -entwicklung
164 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
MS-Region Total A B C D E F G H I J K
Morges
4 6 5 3 8 6 6 7 7 9 4 2
Murten/Morat
6 6 5 4 8 9 6 10 3 4 5 6
Mutschellen
3 3 4 5 7 7 3 6 2 5 5 4
Neuchâtel
5 5 2 6 6 5 9 4 7 7 3 4
Nidwalden
3 5 6 5 4 2 1 5 9 2 9 3
Nyon
3 6 5 3 8 3 6 3 4 7 4 1
Oberaargau
8 5 8 8 6 10 8 5 4 8 7 8
Oberengadin
6 9 10 8 5 2 3 6 10 5 3 4
Oberes Baselbiet
4 4 5 7 5 6 5 5 2 7 4 5
Oberes Emmental
10 7 9 8 5 8 10 5 8 4 6 10
Oberland-Ost
7 8 7 7 6 2 9 3 7 5 5 6
Oberthurgau
6 4 7 5 4 5 5 8 5 7 8 7
Olten
5 3 6 6 4 7 5 4 3 5 6 7
Pays d’Enhaut
8 9 9 5 7 6 9 8 8 1 10 3
Pfannenstiel
2 3 4 3 3 2 2 3 6 1 6 2
Prättigau
6 9 8 7 7 5 4 4 6 4 2 5
Rheintal
5 4 5 5 2 6 5 5 1 6 5 8
Saanen-Obersimmental
7 8 10 7 4 3 9 8 9 2 3 4
Sarganserland
6 7 4 6 4 7 6 3 4 6 4 7
Sarneraatal
4 6 4 6 3 5 2 4 6 1 6 4
Schaffhausen
7 5 5 7 5 4 5 9 5 4 10 8
Schanfigg
9 10 9 10 10 4 4 2 9 6 10 8
Schwarzwasser
9 7 8 9 7 8 10 3 6 9 6 7
Sense
6 6 8 6 7 8 7 7 4 5 4 7
Sierre
5 7 5 3 7 2 6 9 6 4 9 3
Sion
5 7 5 2 6 4 6 8 3 3 8 4
Solothurn
6 4 5 6 6 6 6 6 3 4 5 6
St. Gallen
4 3 2 6 2 5 5 6 6 5 8 5
Sursee-Seetal
4 4 6 4 5 10 4 7 5 4 3 4
Surselva
8 10 9 9 9 4 4 6 10 6 8 6
Thal
8 7 7 8 7 9 8 3 3 5 9 9
Thun
6 4 5 5 4 4 9 2 6 4 5 5
Thurtal
5 4 4 5 4 7 4 7 2 6 7 6
Toggenburg
8 7 6 9 6 7 7 2 5 8 8 9
Tre Valli
8 9 6 6 9 7 8 3 4 7 3 10
Unteres Baselbiet
2 2 4 6 2 5 4 1 3 3 2 3
Untersee
5 6 8 4 5 5 5 8 4 6 5 5
Uri
7 7 3 9 6 7 5 7 7 5 5 8
Val-de-Travers
10 8 9 9 8 9 10 5 10 9 3 8
Vevey
3 4 4 3 6 3 7 5 7 5 3 1
Viamala
9 10 7 10 10 7 4 7 8 9 6 9
Visp
8 9 7 8 9 5 6 7 9 10 4 7
Weinland
4 5 5 5 8 9 3 7 3 4 7 5
Werdenberg
5 5 6 5 2 6 6 4 2 3 6 6
Wil
5 4 5 5 3 7 5 6 2 8 7 7
Willisau
7 6 7 8 5 10 5 9 7 7 5 7
Winterthur
2 2 2 3 3 4 3 5 4 3 3 4
Yverdon
7 7 6 4 8 6 8 8 7 9 7 5
Zimmerberg
2 2 3 5 3 4 2 2 7 2 3 2
Zug
1 3 2 1 1 3 1 4 8 2 2 2
Zürcher Oberland
3 2 4 3 3 6 3 5 4 2 8 4
Zürcher Unterland
3 3 5 3 6 6 3 7 5 4 6 4
Zürich
1 1 1 1 1 1 4 1 8 2 1 2
Detailliertere Angaben finden Sie unter www.wuestundpartner.com/online_services/rating (kostenpflichtig).
1 Exzellent 2 Sehr gut 3 Gut 4 Überdurchschnittlich 5 Durchschnittlich 6 Unterdurchschnittlich 7 Mässig 8 Schlecht 9 Sehr schlecht 10 Extrem schlecht
Stand: 2. Quartal 2009
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 165

Kapitel 10 Tabellen
Preise für Büro- und Verkaufsflächen nach MS-Regionen
Büroflächen
Verkaufsflächen
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
100 170 240 110 170 330
Aaretal
80 140 230 70 140 300
Aigle
90 160 290 100 190 350
Appenzell A. Rh.
100 160 300 80 140 250
Appenzell I. Rh.
90 150 270 70 120 210
Baden
130 190 270 130 230 450
Basel-Stadt
150 230 320 140 260 490
Bellinzona
110 160 240 100 170 520
Bern
130 210 340 160 290 890
Biel/Bienne
100 140 200 110 180 310
Brig
100 160 240 90 170 400
Brugg-Zurzach
90 160 200 90 150 330
Burgdorf
80 140 220 100 180 420
Chur
120 170 230 100 180 320
Davos
120 200 310 150 260 630
Einsiedeln
110 170 290 90 150 290
Engiadina Bassa
90 140 220 60 120 290
Entlebuch
80 130 220 70 130 260
Erlach-Seeland
80 140 200 80 140 280
Freiamt
80 140 210 90 150 300
Fricktal
90 170 220 100 170 350
Genève
230 380 680 210 330 600
Glâne-Veveyse
90 150 220 80 140 260
Glarner Hinterland
80 130 220 80 140 270
Glarner Unterland
70 140 240 90 160 260
Glattal-Furttal
130 190 290 140 230 400
Goms
70 120 190 70 140 330
Grenchen
60 120 200 90 150 250
Gros-de-Vaud
80 150 220 70 120 230
Innerschwyz
110 170 250 100 170 330
Jura
80 130 190 70 130 280
Jura bernois
70 120 210 60 110 270
Kandertal
80 140 240 110 190 460
Knonaueramt
120 150 260 100 180 380
La Broye
90 140 240 70 120 240
La Chaux-de-Fonds
80 130 200 70 120 270
La Gruyère
80 160 270 90 160 310
La Sarine
120 180 240 140 210 400
La Vallée
80 150 220 80 140 260
Laufental
80 150 280 80 170 300
Lausanne
150 230 350 140 240 450
Leuk
80 120 190 70 130 310
Limmattal
130 180 270 140 270 500
Linthgebiet
110 180 280 90 180 350
Locarno
90 160 260 150 260 720
Lugano
130 200 320 110 180 400
Luzern
110 180 280 140 240 480
March
130 220 350 120 220 400
Martigny
90 170 230 90 170 390
Mendrisio
100 150 250 90 160 320
Mesolcina
70 120 200 60 120 290
Mittelbünden
90 140 230 70 130 300
Monthey
100 170 260 100 190 440
Nettomieten (ohne Nebenkosten) in CHF pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr; Preise ohne individuellen Mieterausbau (Stand: 2. Quartal 2009).
10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
166 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
Büroflächen
Verkaufsflächen
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Morges
140 210 310 100 170 290
Murten/Morat
90 140 260 90 150 300
Mutschellen
110 160 260 120 190 440
Neuchâtel
100 170 250 100 170 320
Nidwalden
120 190 300 130 220 470
Nyon
160 250 360 170 270 440
Oberaargau
90 140 230 80 150 360
Oberengadin
100 170 300 120 230 460
Oberes Baselbiet
130 190 290 80 160 340
Oberes Emmental
80 130 220 70 120 290
Oberland-Ost
100 160 420 100 210 600
Oberthurgau
80 150 210 70 140 250
Olten
80 160 220 110 190 410
Pays d’Enhaut
90 150 230 90 150 300
Pfannenstiel
120 260 490 130 250 480
Prättigau
90 150 240 70 140 330
Rheintal
90 150 230 100 200 340
Saanen-Obersimmental
90 150 250 90 170 390
Sarganserland
100 160 230 70 150 300
Sarneraatal
80 140 210 110 200 380
Schaffhausen
110 160 240 90 180 380
Schanfigg
90 140 220 80 150 360
Schwarzwasser
80 130 230 70 140 320
Sense
80 130 190 80 150 280
Sierre
90 140 220 90 160 390
Sion
90 140 220 90 160 370
Solothurn
110 160 210 100 160 360
St. Gallen
110 180 240 90 200 340
Sursee-Seetal
100 160 350 90 180 310
Surselva
90 140 220 70 130 320
Thal
90 130 190 70 120 240
Thun
90 160 250 110 190 310
Thurtal
90 160 260 80 160 250
Toggenburg
90 140 190 70 130 250
Tre Valli
80 130 200 70 130 290
Unteres Baselbiet
120 190 280 140 240 410
Untersee
90 160 230 80 160 280
Uri
100 170 290 70 130 290
Val-de-Travers
60 110 160 60 100 200
Vevey
120 200 280 120 220 440
Viamala
90 140 220 60 120 270
Visp
90 150 230 90 160 390
Weinland
90 150 270 80 160 320
Werdenberg
90 140 190 70 150 270
Wil
100 160 290 80 160 280
Willisau
90 140 260 80 140 260
Winterthur
120 200 290 150 240 450
Yverdon
100 160 220 80 130 220
Zimmerberg
140 210 320 140 250 490
Zug
130 200 360 180 290 520
Zürcher Oberland
110 180 290 130 240 390
Zürcher Unterland
120 170 280 90 190 320
Zürich
170 300 530 190 350 760
Die hier ausgewiesenen Werte können von den bisher publizierten abweichen. Mehr dazu unter: www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienpreise/information.
Immo-Monitoring 2010 I 1 167

Kapitel 10 Tabellen
Preise für Büro- und Verkaufsflächen
in den Gross- und Mittelzentren
Büroflächen
Verkaufsflächen
Stadt 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
Baden
Basel
Bellinzona
Bern
Biel/Bienne
Chur
Fribourg
Genève
La Chaux-de-Fonds
Lausanne
Locarno
Lugano
Luzern
Montreux
Neuchâtel
Olten
Schaffhausen
Sion
Solothurn
St. Gallen
Thun
Vevey
Wil (SG)
Winterthur
Zug
Zürich
150
130
160
130
130
100
130
150
260
110
150
120
160
150
130
110
130
120
110
140
110
110
130
120
130
150
170
200
220
230
180
230
150
180
200
420
140
240
190
230
210
240
190
190
180
160
180
200
180
200
170
200
290
300
250
290
320
280
350
210
220
280
720
210
350
300
370
330
360
300
260
280
240
240
240
260
300
360
300
440
530
140
110
140
120
190
120
120
150
210
90
130
210
130
180
130
140
140
130
120
140
90
170
120
100
170
210
190
250
250
260
200
350
190
200
250
350
170
260
340
220
280
240
240
230
230
200
250
220
250
220
200
270
300
350
440
480
490
600
1’000
380
380
490
670
360
480
600
560
590
500
520
440
470
450
500
370
420
450
390
530
720
760
Nettomieten (ohne Nebenkosten) in CHF pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr; Preise ohne individuellen Mieterausbau (Stand: 2. Quartal 2009).
10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
168 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
Preise für Büro- und Verkaufsflächen
in den Quartieren der Grosszentren
Zürich
Büroflächen
Verkaufsflächen
Quartier 10% 50% 90% Angebot 10% 50% 90% Angebot
Ganze Stadt
170 300 530 895’200 190 350 760 35’800
Kreis 1
Kreis 2
Kreis 3
Kreis 4
Kreis 5
Kreis 6
Kreis 7
Kreis 8
Kreis 9
Kreis 10
Kreis 11
Kreis 12
270
150
170
160
230
170
200
270
130
160
160
130
520
320
260
310
340
320
350
430
210
260
240
200
860
440
360
500
580
430
470
630
300
430
350
310
60’200
11’900
45’500
18’700
42’800
14’400
10’600
40’800
122’300
2’900
131’300
2’200
290
230
180
290
220
240
270
330
140
130
200
140
690
440
330
460
400
370
490
560
250
240
280
240
1’480
950
630
990
800
610
1’010
1’150
540
500
520
520
6’700
1’600
2’000
2’400
800
1’500
2’300
1’100
3’200
200
6’100
300
Bern
Ganze Stadt
Innere Stadt
Länggasse/Felsenau
Mattenhof/Weissenbühl
Kirchenfeld/Schosshalde
Breitenrain/Lorraine
Bümpliz/Oberbottigen
130 230 350 196’300 190 350 1’000 27’800
210 280 360 17’300 230 520 1’240 3’900
130 200 310 1’200 130 230 550 1’100
140 220 330 23’700 140 250 570 1’400
130 190 280 6’700 180 320 910 800
100 200 350 52’100 150 260 650 4’000
120 210 330 24’400 210 340 880 9’300
Basel
Ganze Stadt
Innenstadt
Breite/St. Alban
Gundeldingen
Bachletten/Gotthelf
Iselin
St. Johann
Kleinbasel West
Kleinbasel Ost
Bruderholz
160 230 320 295’300 140 260 490 43’700
170 240 320 56’600 230 320 830 8’100
150 220 320 29’400 160 270 470 1’000
140 200 270 14’300 150 220 400 7’200
150 210 290 1’700 120 240 440 500
150 220 280 1’000 200 400 820 500
130 200 260 3’100 170 300 570 700
130 200 280 12’400 110 210 350 1’600
160 210 320 14’700 140 290 650 5’800
210 310 440 — 130 240 460 —
Lausanne
Ganze Stadt
Centre
Sud
Ouest
Nord
Nord-Est
Est
150 240 350 147’400 130 260 480 18’300
170 260 360 31’200 180 290 570 7’000
150 260 350 32’100 130 240 450 2’700
140 220 290 14’300 130 260 480 1’000
130 230 320 3’000 100 190 310 1’200
140 210 300 3’700 120 220 400 800
170 270 390 100 150 280 530 —
Genève
Ganze Stadt
260 420 720 251’500 210 350 670 21’200
Gare
230 400 620 20’500 180 320 660 3’700
ONU
230 430 530 33’700 210 330 570 1’000
Charmilles/St. Jean
240 340 470 7’100 200 310 530 1’500
Centre
330 610 880 50’300 350 660 1’450 3’200
Plainpalais
250 330 500 34’800 220 310 400 2’700
Champel
260 390 650 4’700 200 330 660 200
Eaux-Vives/Les-Vollandes 230 340 520 2’100 250 430 800 200
Florissant/Malagnou
250 480 750 2’300 350 570 1’040 100
Petit-Saconnex
190 360 530 1’100 250 390 700 100
Die hier ausgewiesenen Werte können von den bisher publizierten abweichen. Mehr dazu unter: www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienpreise/information.
Angebotsmenge in Quadratmetern (Mittelwert 1. und 2. Quartal 2009). Gesamtstädtische Angebotsmengen inkl. den nicht den Quartieren zuzuordnenden Flächen.
Preise: Nettomieten (ohne Nebenkosten) in CHF pro Quadratmeter Hauptnutzfläche und Jahr (Stand: 2. Quartal 2009). 10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 169

Kapitel 10 Tabellen
Rating für Büroflächen nach MS-Regionen
MS-Region Total A B C D E F G H I K L
Aarau
4 3 4 4 4 5 3 5 4 6 4 4
Aaretal
8 6 8 10 8 10 7 9 8 5 6 6
Aigle
5 7 6 4 6 5 10 6 6 1 3 6
Appenzell A. Rh.
5 5 6 8 6 6 6 4 7 3 5 5
Appenzell I. Rh.
6 6 8 3 5 5 3 8 6 5 7 8
Baden
3 3 5 5 3 5 2 4 2 7 5 2
Basel-Stadt
1 1 1 2 2 1 4 1 2 6 2 2
Bellinzona
4 5 4 2 4 2 6 3 4 5 6 5
Bern
2 2 3 3 1 2 4 2 2 8 3 3
Biel/Bienne
4 3 2 4 4 3 8 5 4 7 8 4
Brig
6 7 4 4 6 4 5 10 5 5 4 9
Brugg-Zurzach
6 5 6 7 6 7 4 8 5 6 6 5
Burgdorf
7 5 7 7 6 7 7 4 6 7 8 6
Chur
3 4 3 3 3 2 3 2 2 4 6 4
Davos
5 7 10 5 3 2 3 2 4 2 4 6
Einsiedeln
7 7 8 8 7 4 5 6 6 3 3 9
Engiadina Bassa
9 10 10 6 7 4 8 8 8 5 7 8
Entlebuch
9 9 9 7 8 9 9 4 9 5 10 5
Erlach-Seeland
7 5 6 8 7 9 6 8 7 8 9 6
Freiamt
6 4 8 8 6 8 4 6 6 5 8 4
Fricktal
5 5 6 7 6 8 3 9 5 7 5 4
Genève
1 1 2 2 2 1 5 1 2 6 1 2
Glâne-Veveyse
8 8 8 5 10 7 7 9 9 5 6 7
Glarner Hinterland
10 9 9 9 10 8 7 7 10 5 9 8
Glarner Unterland
6 6 8 5 6 7 5 7 6 4 8 6
Glattal-Furttal
2 2 2 2 2 9 2 4 1 8 4 2
Goms
10 10 9 7 10 5 9 10 10 10 10 8
Grenchen
5 4 6 5 7 6 5 2 4 7 8 6
Gros-de-Vaud
6 6 6 6 8 8 6 10 7 2 4 6
Innerschwyz
5 6 3 6 4 4 3 6 5 4 5 7
Jura
7 7 3 7 6 6 9 4 7 5 9 7
Jura bernois
8 8 3 7 9 9 8 5 9 7 9 4
Kandertal
8 8 9 8 7 6 10 3 9 4 7 9
Knonaueramt
5 4 3 9 6 7 2 5 5 6 6 5
La Broye
8 8 7 5 8 9 9 9 8 3 7 8
La Chaux-de-Fonds
6 5 4 4 5 4 8 3 5 10 9 6
La Gruyère
5 6 6 2 6 5 6 8 6 4 3 7
La Sarine
3 3 4 1 3 3 6 5 4 7 5 4
La Vallée
8 8 8 5 8 8 8 10 8 4 7 6
Laufental
7 6 7 8 9 8 4 7 7 8 5 7
Lausanne
2 2 2 2 2 2 8 3 2 8 1 1
Leuk
9 8 7 6 8 6 8 8 8 3 8 8
Limmattal
2 2 2 3 2 7 4 5 2 10 3 1
Linthgebiet
4 4 3 9 4 7 3 2 4 6 6 5
Locarno
5 6 4 4 6 2 6 4 5 8 5 6
Lugano
3 3 3 2 3 3 5 4 3 6 3 6
Luzern
3 3 2 4 2 3 4 4 2 5 4 5
March
4 4 5 5 3 5 1 9 3 9 2 4
Martigny
5 7 7 3 5 4 7 7 6 5 4 6
Mendrisio
5 5 3 5 5 5 6 7 3 8 6 5
Mesolcina
10 10 7 7 10 8 7 8 9 5 10 9
Mittelbünden
8 10 8 7 9 5 6 6 8 2 7 5
Monthey
6 7 7 3 7 5 7 5 6 3 5 8
A Erreichbarkeit B Infrastrukturqualität C Demografische Dynamik D Arbeitsplatzentwicklung E Attraktivität Gemeinden F Steuern G Baumarktdynamik
H Attraktivität Immobilienbestand I Marktliquidität K Preisniveau und -entwicklung L Attraktivität für institutionelle Anleger
170 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
MS-Region Total A B C D E F G H I K L
Morges
4 5 5 4 5 6 5 9 4 9 2 5
Murten/Morat
7 6 6 7 8 9 5 8 9 6 6 6
Mutschellen
6 4 5 9 7 7 1 7 6 4 6 5
Neuchâtel
3 3 2 3 4 2 6 6 3 7 3 4
Nidwalden
5 5 6 6 4 3 2 6 5 9 5 9
Nyon
3 5 4 5 4 5 4 7 3 6 2 3
Oberaargau
7 5 8 6 6 7 7 7 6 8 7 6
Oberengadin
6 8 10 5 5 3 4 6 5 2 3 7
Oberes Baselbiet
4 4 5 7 4 6 3 7 3 9 2 5
Oberes Emmental
8 7 9 6 7 8 10 3 7 2 8 10
Oberland-Ost
6 7 7 5 5 3 9 5 7 6 4 5
Oberthurgau
6 5 7 7 5 4 6 8 5 4 8 4
Olten
4 3 5 4 3 6 4 5 4 8 7 3
Pays d’Enhaut
9 10 9 4 8 6 10 6 10 10 5 8
Pfannenstiel
3 4 5 10 4 4 2 2 4 6 1 2
Prättigau
7 9 9 5 8 6 6 5 6 1 5 7
Rheintal
6 6 6 6 5 7 6 9 5 6 6 8
Saanen-Obersimmental
7 8 10 4 5 5 8 6 8 2 4 8
Sarganserland
7 8 5 9 6 8 7 5 8 6 6 5
Sarneraatal
6 6 5 6 6 6 4 6 5 2 8 8
Schaffhausen
4 4 3 6 4 3 5 7 4 9 5 3
Schanfigg
7 9 10 6 7 4 5 8 6 1 4 5
Schwarzwasser
9 8 8 10 9 9 9 6 10 6 7 8
Sense
9 6 7 9 8 9 5 9 8 6 8 10
Sierre
7 7 5 3 7 4 5 5 7 4 9 8
Sion
4 5 4 2 4 3 6 3 5 3 4 6
Solothurn
4 4 5 5 5 4 4 3 5 7 7 5
St. Gallen
2 2 1 3 2 3 5 5 3 7 6 3
Sursee-Seetal
5 5 6 5 5 10 5 7 5 3 6 7
Surselva
9 9 9 6 8 5 7 6 8 4 7 7
Thal
9 7 7 10 9 8 8 3 9 5 9 10
Thun
4 5 5 6 4 4 7 4 5 5 5 4
Thurtal
4 4 4 5 3 5 4 6 4 3 5 3
Toggenburg
8 7 6 8 7 7 8 4 8 4 7 10
Tre Valli
10 9 6 6 10 8 9 4 10 3 10 7
Unteres Baselbiet
3 2 5 9 2 6 2 4 3 9 3 2
Untersee
5 6 7 4 5 5 5 7 6 8 7 3
Uri
6 7 4 8 7 6 7 6 7 3 3 7
Val-de-Travers
10 9 8 9 9 10 10 10 9 4 10 10
Vevey
2 4 4 4 3 2 7 3 4 4 2 3
Viamala
8 9 7 6 9 7 7 4 7 3 6 8
Visp
7 8 4 4 7 5 6 8 7 4 5 7
Weinland
7 6 6 7 9 10 3 7 7 7 6 7
Werdenberg
6 6 6 6 5 6 6 5 6 2 9 4
Wil
5 4 5 7 5 7 5 7 6 7 7 3
Willisau
8 7 7 8 7 10 8 6 7 8 8 7
Winterthur
2 2 3 3 3 4 4 2 3 6 4 2
Yverdon
5 6 5 3 6 4 9 3 7 10 4 4
Zimmerberg
3 3 4 10 3 6 2 2 3 5 2 4
Zug
2 2 2 1 1 3 1 3 1 9 2 2
Zürcher Oberland
3 3 4 8 4 6 3 5 3 7 4 3
Zürcher Unterland
4 3 5 8 5 7 3 5 4 9 5 3
Zürich
1 1 1 1 1 1 2 1 1 7 3 1
Detailliertere Angaben finden Sie unter www.wuestundpartner.com/online_services/rating (kostenpflichtig).
1 Exzellent 2 Sehr gut 3 Gut 4 Überdurchschnittlich 5 Durchschnittlich 6 Unterdurchschnittlich 7 Mässig 8 Schlecht 9 Sehr schlecht 10 Extrem schlecht
Stand: 2. Quartal 2009
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 171

Kapitel 10 Tabellen
Rating für Verkaufsflächen nach MS-Regionen
MS-Region Total A B C D E F G H I K L
Aarau
3 3 4 4 3 6 3 6 2 4 6 4
Aaretal
7 5 8 10 7 10 6 6 6 6 6 6
Aigle
6 7 6 3 7 5 10 4 6 8 3 6
Appenzell A. Rh.
6 4 6 8 5 4 6 4 6 2 8 4
Appenzell I. Rh.
6 6 7 3 4 5 3 4 7 5 7 8
Baden
3 4 4 4 2 6 3 3 1 6 6 3
Basel-Stadt
2 1 1 4 2 1 4 3 2 9 4 1
Bellinzona
4 6 4 3 6 4 6 6 3 4 5 5
Bern
2 2 3 5 2 3 4 3 2 6 2 3
Biel/Bienne
3 3 2 3 3 2 8 4 4 9 7 3
Brig
6 7 4 5 7 4 5 9 5 3 3 9
Brugg-Zurzach
5 5 6 7 7 6 4 7 4 4 5 5
Burgdorf
5 5 7 7 5 6 7 4 4 7 4 6
Chur
4 3 3 3 2 2 3 6 4 9 6 4
Davos
6 7 9 6 4 1 3 5 7 4 2 6
Einsiedeln
7 7 8 6 6 4 5 6 6 2 5 9
Engiadina Bassa
10 10 10 8 9 4 7 9 9 5 7 8
Entlebuch
9 9 9 8 8 9 9 7 8 5 9 5
Erlach-Seeland
6 5 6 6 6 7 6 7 6 6 7 5
Freiamt
6 4 7 7 6 7 4 8 6 8 7 4
Fricktal
5 5 6 5 6 9 3 8 5 3 5 5
Genève
1 2 2 2 3 2 5 1 3 5 1 2
Glâne-Veveyse
7 8 8 3 8 7 7 10 8 4 7 7
Glarner Hinterland
10 9 9 10 10 8 7 10 10 10 8 8
Glarner Unterland
7 6 8 5 6 7 5 6 6 7 8 6
Glattal-Furttal
2 1 2 1 1 9 2 4 2 7 4 2
Goms
10 10 10 10 10 5 9 9 10 10 8 8
Grenchen
6 4 6 6 5 6 5 4 5 7 10 6
Gros-de-Vaud
8 7 6 6 9 10 6 10 7 4 9 6
Innerschwyz
4 5 3 5 3 4 3 5 3 2 4 7
Jura
7 7 3 8 5 6 8 4 5 6 8 7
Jura bernois
7 8 3 8 8 9 8 4 8 5 10 4
Kandertal
8 8 9 7 6 5 10 2 8 1 5 9
Knonaueramt
5 4 3 7 7 8 2 4 8 10 5 5
La Broye
8 8 7 4 8 9 9 6 7 4 10 8
La Chaux-de-Fonds
4 5 3 5 3 3 8 5 2 2 8 6
La Gruyère
5 6 6 2 5 4 6 9 5 4 5 7
La Sarine
3 3 4 2 4 3 5 4 3 6 5 4
La Vallée
8 8 8 5 7 7 8 10 8 7 7 6
Laufental
7 6 7 8 8 8 4 5 9 8 6 7
Lausanne
2 2 3 2 3 3 8 2 4 7 4 2
Leuk
9 9 7 8 10 7 8 9 9 3 7 8
Limmattal
2 2 2 4 4 7 4 8 5 8 1 1
Linthgebiet
4 3 3 7 3 7 3 1 3 4 5 5
Locarno
4 6 5 4 7 2 7 4 6 6 1 6
Lugano
3 4 3 2 5 3 5 4 5 5 4 6
Luzern
3 2 2 4 2 4 4 3 1 7 4 5
March
3 5 5 4 3 5 1 9 3 6 3 4
Martigny
6 6 7 3 5 5 7 7 6 5 4 6
Mendrisio
6 5 3 5 6 5 6 8 5 7 7 6
Mesolcina
10 9 7 9 10 8 7 6 10 10 10 9
Mittelbünden
10 10 8 9 10 6 6 8 10 8 7 6
Monthey
5 6 6 2 6 5 7 6 5 3 3 8
A Erreichbarkeit B Infrastrukturqualität C Demografische Dynamik D Arbeitsplatzentwicklung E Attraktivität Gemeinden F Steuern G Baumarktdynamik
H Attraktivität Immobilienbestand I Marktliquidität K Preisniveau und -entwicklung L Attraktivität für institutionelle Anleger
172 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
MS-Region Total A B C D E F G H I K L
Morges
5 5 5 4 7 6 5 7 5 9 4 5
Murten/Morat
7 6 5 5 8 8 5 7 7 3 6 6
Mutschellen
6 4 4 7 8 8 1 5 7 8 5 4
Neuchâtel
2 4 2 4 5 3 6 2 4 3 3 5
Nidwalden
5 5 6 5 4 3 2 7 6 3 4 9
Nyon
4 6 4 5 7 5 4 5 6 9 2 4
Oberaargau
5 5 8 6 5 7 7 3 5 8 4 5
Oberengadin
8 8 10 7 7 4 4 8 9 10 3 7
Oberes Baselbiet
6 4 5 8 4 7 3 7 7 9 5 5
Oberes Emmental
8 7 9 7 6 7 10 7 6 2 9 10
Oberland-Ost
5 7 7 6 6 2 8 3 5 5 2 5
Oberthurgau
5 5 7 6 4 4 6 5 4 7 8 4
Olten
4 3 5 4 4 6 4 8 3 7 7 3
Pays d’Enhaut
9 10 9 4 9 6 10 7 8 8 6 8
Pfannenstiel
4 5 5 7 5 3 2 5 8 5 3 2
Prättigau
9 9 9 7 8 7 7 6 9 5 7 7
Rheintal
6 6 6 6 4 8 6 5 5 4 6 8
Saanen-Obersimmental
7 8 10 5 5 5 9 6 7 1 2 8
Sarganserland
7 7 5 8 6 10 8 5 3 3 9 5
Sarneraatal
6 6 6 6 4 5 4 6 6 2 6 8
Schaffhausen
4 4 4 6 2 2 5 4 4 5 5 3
Schanfigg
9 9 10 8 8 4 5 8 10 9 4 5
Schwarzwasser
8 8 8 10 8 7 9 8 7 2 6 8
Sense
8 6 8 8 9 10 6 9 8 2 8 10
Sierre
6 7 5 2 7 4 5 6 6 3 5 8
Sion
3 5 5 2 5 3 6 6 2 5 4 6
Solothurn
5 4 5 6 5 5 4 5 5 7 6 5
St. Gallen
2 2 1 3 1 3 5 2 2 3 6 3
Sursee-Seetal
5 4 5 4 4 8 5 5 5 6 5 7
Surselva
9 9 9 7 8 5 7 8 9 6 6 7
Thal
8 8 7 9 9 9 8 3 9 6 9 10
Thun
4 4 6 6 4 3 6 2 4 5 6 4
Thurtal
4 5 4 5 4 6 4 5 4 5 7 3
Toggenburg
8 7 6 9 7 8 9 3 7 7 8 10
Tre Valli
9 10 7 7 9 8 9 6 9 6 9 7
Unteres Baselbiet
3 2 5 9 2 7 2 3 4 7 3 2
Untersee
5 6 7 4 5 5 5 7 4 3 5 3
Uri
7 7 4 9 6 6 7 7 5 4 10 7
Val-de-Travers
9 9 8 10 9 9 10 10 7 4 9 10
Vevey
3 3 4 3 5 2 7 2 4 4 3 2
Viamala
7 8 8 6 7 6 7 5 7 1 6 8
Visp
7 8 4 5 6 5 6 7 7 5 4 7
Weinland
7 6 6 7 9 9 3 7 8 8 6 7
Werdenberg
5 7 6 5 3 6 6 3 3 4 7 4
Wil
5 4 5 6 4 6 5 6 3 6 8 3
Willisau
8 7 7 9 6 10 8 9 8 6 9 7
Winterthur
2 2 2 3 3 4 4 2 3 9 3 2
Yverdon
6 6 5 3 7 4 9 3 6 5 8 4
Zimmerberg
4 3 4 9 5 5 2 5 7 8 2 4
Zug
1 3 2 1 1 2 1 2 2 7 2 2
Zürcher Oberland
3 3 4 5 3 6 3 5 4 6 3 3
Zürcher Unterland
4 3 5 6 6 8 2 8 6 8 5 3
Zürich
1 1 1 1 2 1 2 1 1 6 2 1
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1 Exzellent 2 Sehr gut 3 Gut 4 Überdurchschnittlich 5 Durchschnittlich 6 Unterdurchschnittlich 7 Mässig 8 Schlecht 9 Sehr schlecht 10 Extrem schlecht
Stand: 2. Quartal 2009
Quelle: Wüest & Partner
Immo-Monitoring 2010 I 1 173

Kapitel 10 Tabellen
Die 100 grössten Hochbauprojekte (ohne Grosszentren)
Status Gemeinde Adresse Nutzung Investitionsvolumen in CHF
Im Bau Ebikon Zugerstrasse/Schindler-Areal Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 600 Mio.
Im Bau Luzern Horwerstrasse/Zihlmattweg Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 250 Mio.
Im Bau Biel/Bienne Solothurn-/Lengnaustrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Im Bau Gstaad Alpinastrasse/Oberbort Wohnen, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 175 Mio.
Im Bau Winterthur Schaffhauserstrasse 152 Wohnen, Geschäft, Infrastruktur 150 Mio.
Im Bau Bronschhofen Industriestrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Im Bau St. Gallen Rosenbergstrasse 58 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 123 Mio.
Im Bau Zug General-Guisan-Strasse Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 120 Mio.
Im Bau Moosseedorf Industriestrasse 10 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 110 Mio.
Im Bau Davos Dorf Baslerstrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 110 Mio.
Im Bau Marin-Epagnier Rue de la Fleur-de-Lys 26 Geschäft, Infrastruktur 100 Mio.
Im Bau Schlieren Badener-/Goldschlägistrasse Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Im Bau Le Mont-sur-Lausanne Le Rionzi Wohnen, Geschäft, Infrastruktur 100 Mio.
Im Bau Winterthur Arch-/Lagerhaus-/Meisenstrasse Wohnen, Geschäft, Infrastruktur 90 Mio.
Baubewilligt Opfikon Stinson-Strasse 10/20 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Baubewilligt Muttenz Rangierbahnhof Infrastruktur 191 Mio.
Baubewilligt Grindelwald Fussweg Wohnen, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 129 Mio.
Baubewilligt Avenches Route de la Plaine Geschäft, Infrastruktur 100 Mio.
Baubewilligt Root Mittelallmend Geschäft, Industrie und Gewerbe 100 Mio.
Baugesuch Thun Weststrasse 10/12/14/14A Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 170 Mio.
Baugesuch Dietikon Bodacher Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Baugesuch Schaffhausen Industriestrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Baugesuch Biel/Bienne Eisfeldstrasse 10 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 118 Mio.
Baugesuch Adelboden Dorfstrasse/Schueler Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 116 Mio.
Baugesuch Chavannes-près-Renens Rue de la Mouline 11 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 105 Mio.
Baugesuch Schaffhausen Hintersteig-/Spitalstrasse Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Baugesuch Opfikon Riethofstrasse 40/42 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 90 Mio.
Baugesuch Horgen Seestrasse/Bellavistaweg Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 90 Mio.
Projekt Zürich 58 Flughafen Flughafen Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 800 Mio.
Projekt Rothrist Ford Areal Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 547 Mio.
Projekt Wallisellen Richti Areal Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe 500 Mio.
Projekt Köniz Gebiet Ried in Niederwangen Wohnen, Geschäft, Infrastruktur 500 Mio.
Projekt Rheinfelden Erlebnis-/Einkaufszentrum Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 450 Mio.
Projekt Bruderholz Kantonsspital Bruderholzspital Infrastruktur 444 Mio.
Projekt Rüschlikon Rosenmoos Wohnen, Infrastruktur 400 Mio.
Projekt Romont FR En Raboud Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 350 Mio.
Projekt Emmen Quartier Feldbreite Wohnen 350 Mio.
Projekt Solothurn Gesamtsanierung Bürgerspital Infrastruktur 320 Mio.
Projekt Uster Zellweger-Luwa Areal Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe 300 Mio.
Projekt Schönried Im Zelgli Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 280 Mio.
Projekt Rennaz Infrastruktur 275 Mio.
Projekt Villigen PSI XFEL-Projekt PSI Infrastruktur 250 Mio.
Projekt Rotkreuz Langweid Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 250 Mio.
Projekt Signy Fléchères-Nord/Signy-Grens Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 250 Mio.
Projekt St. Gallen Rorschacherstrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 220 Mio.
Projekt Seengen Schloss Berstenberg Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Galgenen Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Lenzburg Widmi-Areal Wohnen, Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Kriens Schweighofpark Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Pratteln Busspark/Gallenacker Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Bruderholz Kantonsspital Areal Bruderholzspital Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Luzern Eichhofareal Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe 200 Mio.
Projekt Renens VD Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Crans-Montana La Moubra Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Berücksichtigt wurden alle seit dem 3. Quartal 2007 neu erfassten Projekte, alle Projekte mit einem Baugesuch oder einer Baubewilligung seit dem 3. Quartal 2007 sowie alle Projekte mit einem
Baubeginn ab dem 3. Quartal 2006 und einem in der Zukunft liegenden Bauende (Stand: 2. Quartal 2009). Quelle: Baublatt Info-Dienst (ohne zusätzliche Überprüfung durch Wüest & Partner)
174 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
Status Gemeinde Adresse Nutzung Investitionsvolumen in CHF
Projekt Effretikon Garten-/Tagelswangenstrasse Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Müntschemier Grosssägerei Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Celerina Wohnen, Industrie und Gewerbe 200 Mio.
Projekt Windisch Campus Markthalle Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 186 Mio.
Projekt Winterthur Archareal Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 185 Mio.
Projekt Bubendorf Fabry-Areal Geschäft, Industrie und Gewerbe 175 Mio.
Projekt Lugano Infrastruktur 173 Mio.
Projekt Thun Fussballstadion Thun Süd Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 170 Mio.
Projekt Davos Platz Turm auf Schatzalp Wohnen, Industrie und Gewerbe 160 Mio.
Projekt Weggis Hertenstein Industrie und Gewerbe 150 Mio.
Projekt Grens Fléchères-Nord Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Projekt Stans Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Projekt St-Léonard Mangold Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Projekt Lugano Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Projekt Adliswil Wohnüberbauung Grüt-Park Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Projekt Bürgenstock Bürgenstock-Hotels Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Projekt Rheinfelden Cardinal Areal Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 140 Mio.
Projekt Windisch Markthallenareal Wohnen, Geschäft, Infrastruktur 127 Mio.
Projekt Jonschwil Schwarzenbach/Niederstetten Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 125 Mio.
Projekt Näfels Zschokke-Areal Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe 125 Mio.
Projekt Brugg AG Brugg-Windisch Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 120 Mio.
Projekt Burgdorf Zeughausareal Geschäft, Infrastruktur 120 Mio.
Projekt Zug Areal Schleife Zug Wohnen 110 Mio.
Projekt Lenzerheide Areal Dieschen Wohnen, Industrie und Gewerbe 110 Mio.
Projekt Baden Kantonsspital Infrastruktur 105 Mio.
Projekt Niederrohrdorf Mellingerstrasse 10 Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe 100 Mio.
Projekt Muri bei Bern Schürmatt Wohnen, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Ostermundigen Küntigrube/Bernerstrasse Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Uster Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Rorschach Beim Hauptrbahnhof Geschäft, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Baden Bäderquartier Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Andermatt Urserntal Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Solothurn Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Köniz Ueberbauung Bächtelen/Wabern Wohnen, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Crans-Montana La Moubra Geschäft, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Solothurn Solothurner Bootshafen Wohnen, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Luzern Alpenquai/Areal Butterzentrale Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Zug Theilerplatz/Dammstrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Brunnen Hertipark/beim Bahnhof Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Windisch Kunzareal Wohnen, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Thun Emmi-Areal/Allmend-/Aarestrasse Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Lenzburg Heroareal beim Bahnhof Wohnen, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Liebefeld Areal Liebefeld Geschäft, Infrastruktur 98 Mio.
Projekt Oberkirch LU zwischen Bahndamm und Suhr Wohnen, Infrastruktur 95 Mio.
Projekt Luzern Areal Güterbahnhof Wohnen, Geschäft 95 Mio.
Projekt St. Gallen Claudiusstrasse 6 Infrastruktur 92 Mio.
Immo-Monitoring 2010 I 1 175

Kapitel 10 Tabellen
Die grössten Hochbauprojekte in den Grosszentren
Status Gemeinde Adresse Nutzung Investitionsvolumen in CHF
Im Bau Zürich Bahnhof Löwenstrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 660 Mio.
Im Bau Zürich Birmensdorferstrasse 497 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 290 Mio.
Im Bau Zürich Lagerstrasse 2/4/ Baufeld A Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 220 Mio.
Im Bau Zürich Uetlibergstrasse 231 Geschäft, Industrie und Gewerbe 190 Mio.
Im Bau Zürich Hardstrasse /Maag-Areal Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 170 Mio.
Im Bau Zürich Mühleackerstrasse anstelle 77 Wohnen, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 170 Mio.
Im Bau Zürich Universitätsspital Zürich Infrastruktur 119 Mio.
Im Bau Zürich Schafmattstrasse neben 20 Geschäft, Infrastruktur 108 Mio.
Im Bau Zürich Limmatstrasse 264-270 Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Im Bau Zürich Pfingstweidstrasse Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 90 Mio.
Im Bau Zürich Hertenstein-/Katzenbachstrasse Wohnen, Infrastruktur 80 Mio.
Im Bau Zürich Kurhausstrasse nach 65/95 Wohnen, Geschäft 80 Mio.
Im Bau Zürich Triemli-/Rossackerstrasse Wohnen, Infrastruktur 76 Mio.
Im Bau Zürich Hardstrasse anstelle 219 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 75 Mio.
Im Bau Zürich Hirschengraben 13/15 Geschäft, Infrastruktur 69 Mio.
Im Bau Zürich Wehntalerstrasse anstelle 464 Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 62 Mio.
Im Bau Zürich Schaffhauser-/Stiglenstrasse Wohnen, Infrastruktur 55 Mio.
Im Bau Zürich Luggweg-/Albulastrasse Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 54 Mio.
Im Bau Zürich Katzenbachstrasse anst. 85–189 Wohnen, Infrastruktur 53 Mio.
Im Bau Zürich Brandschenkestrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 45 Mio.
Baubewilligt Zürich Förrlibuck-/Pfingstweidstrasse Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 350 Mio.
Baubewilligt Zürich Museumstrasse 2 Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 111 Mio.
Baubewilligt Zürich Hagenholzstrasse vor 20/22 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 80 Mio.
Baubewilligt Zürich Hagenholzstrasse vor 20/22 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 70 Mio.
Baugesuch Zürich Holhlstrasse anstelle 150 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 490 Mio.
Baugesuch Zürich Pfingstweidstrasse nach 96 Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 190 Mio.
Baugesuch Zürich Lagerstrasse anstelle 4 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 180 Mio.
Baugesuch Zürich Hagenholzstrasse anst./nach 60 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 110 Mio.
Baugesuch Zürich Geeringstrasse anst. 30a Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 102 Mio.
Baugesuch Zürich Denzler-/Breitensteinstrasse Wohnen, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 70 Mio.
Baugesuch Zürich Manessestrasse anst. 148/152/156 Wohnen, Geschäft, Infrastruktur 60 Mio.
Baugesuch Zürich Grünmatt-/Baumhaldenstrasse Wohnen, Infrastruktur 54 Mio.
Baugesuch Zürich Gutstrasse Wohnen, Infrastruktur 50 Mio.
Baugesuch Zürich Leimbachstrasse anstelle 5/7 Wohnen, Geschäft, Infrastruktur 45 Mio.
Projekt Zürich Manegg Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe 500 Mio.
Projekt Zürich Hardturm-Areal Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 400 Mio.
Projekt Zürich Zürich Lengg Infrastruktur 350 Mio.
Projekt Zürich Kongresszentrum Zürich Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 320 Mio.
Projekt Zürich Birmensdorferstrasse/Triemli Infrastruktur 220 Mio.
Projekt Zürich beim Bahnhof Altstetten Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Zürich Universität Irchel/5. Etappe Infrastruktur 200 Mio.
Projekt Zürich Hagenholz-/Thurgauerstrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 180 Mio.
Projekt Zürich Offene Rennbahn Infrastruktur 150 Mio.
Projekt Zürich Hunziker-Areal/Leutschenbach Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Projekt Zürich Kunsthaus/Kantonschulareal Infrastruktur 150 Mio.
Projekt Zürich Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Zürich Baufeld G Wohnen, Geschäft, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Zürich Albisriederstrasse Geschäft 99 Mio.
Projekt Zürich Baufeld E Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 70 Mio.
Projekt Zürich Letzibach/Teilareal C Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe 70 Mio.
Projekt Zürich Leonhhardstrasse Geschäft, Infrastruktur 65 Mio.
Projekt Zürich Mythenquai 50 Geschäft, Infrastruktur 50 Mio.
Berücksichtigt wurden alle seit dem 3. Quartal 2007 neu erfassten Projekte, alle Projekte mit einem Baugesuch oder einer Baubewilligung seit dem 3. Quartal 2007 sowie alle Projekte mit einem
Baubeginn ab dem 3. Quartal 2006 und einem in der Zukunft liegenden Bauende (Stand: 2. Quartal 2009). Quelle: Baublatt Info-Dienst (ohne zusätzliche Überprüfung durch Wüest & Partner)
176 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
Status Gemeinde Adresse Nutzung Investitionsvolumen in CHF
Im Bau Basel Baden-/Hochbergerstrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 200 Mio.
Im Bau Basel Erlenmatt Wohnen, Infrastruktur 110 Mio.
Im Bau Basel Schanzen-/Spitalstrasse Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Im Bau Basel Gartenstrasse 9 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 65 Mio.
Im Bau Basel Viaduktstrasse 8/10/12/14 Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 64 Mio.
Im Bau Basel Voltastrasse Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 55 Mio.
Im Bau Basel Fabrikstrasse 2 Infrastruktur 55 Mio.
Im Bau Basel Gärtnerstrasse 2 Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 50 Mio.
Baubewilligt Basel Grenzacherstrasse 183 Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 50 Mio.
Baubewilligt Basel Fabrikstrasse 40/60 Geschäft, Infrastruktur 48 Mio.
Baugesuch Basel Isteinerstrasse 35/Riehenring 80 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 350 Mio.
Projekt Basel Hochhauszone Bollag Areal Geschäft, Industrie und Gewerbe 400 Mio.
Projekt Basel Schällemättli-Areal Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 300 Mio.
Projekt Basel Riehenring Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe 170 Mio.
Projekt Basel Zentrum CityGate Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe 160 Mio.
Projekt Basel Bebauungsplan Schorenareal Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 130 Mio.
Projekt Basel Kunstmuseum Basel Infrastruktur 93 Mio.
Im Bau Bern Fabrikstrasse 6a/8/16 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 242 Mio.
Im Bau Bern Bahnhofplatz Geschäft, Infrastruktur 80 Mio.
Im Bau Bern Nussbaumstrasse Wohnen, Infrastruktur 50 Mio.
Baubewilligt Bern Murtenstrasse 143 Wohnen, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 66 Mio.
Baubewilligt Bern Freiburgstrasse/Inselareal Geschäft, Infrastruktur 50 Mio.
Baugesuch Bern Schanzenstrasse 4/5 Geschäft, Infrastruktur 200 Mio.
Baugesuch Bern Freiburgstrasse 133 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 45 Mio.
Projekt Bern KVA Forsthaus West/Murtenstrasse Infrastruktur 410 Mio.
Projekt Bern Wohnüberbauung Schönberg-Ost Wohnen, Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 175 Mio.
Projekt Bern Guisanplatz 1 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 150 Mio.
Projekt Bern Brunnmatt-Ost/Schwarztorstrasse Wohnen 60 Mio.
Projekt Bern Baufeld 1 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 50 Mio.
Projekt Bern Baufeld 2 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 50 Mio.
Projekt Bern Baufeld 5 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 50 Mio.
Projekt Bern Bea Expo Industrie und Gewerbe 45 Mio.
Im Bau Lausanne Chemin de Maillefer 101–135 Wohnen, Infrastruktur 75 Mio.
Baugesuch Lausanne Chemin de la Prairie 5a à 5e f Wohnen, Infrastruktur 75 Mio.
Baugesuch Lausanne Place de l’Europe 6a/6b futur Geschäft, Industrie und Gewerbe 50 Mio.
Projekt Lausanne Avenue d’Ouchy 4 Geschäft, Industrie und Gewerbe 220 Mio.
Projekt Lausanne Avenue Jomini/Avenue Bergiéres Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Lausanne Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 106 Mio.
Baubewilligt Genève Rue Lombard 19 Infrastruktur 140 Mio.
Baubewilligt Genève Place de Cornavin Infrastruktur 90 Mio.
Baubewilligt Genève Rue du Grand-Pré 70-70D Wohnen, Geschäft 50 Mio.
Baubewilligt Genève Rue Chandieu 11/13/15 Wohnen, Geschäft, Infrastruktur 48 Mio.
Baugesuch Genève Place de Cornavin Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 65 Mio.
Baugesuch Genève Quai du Rhône 14 Industrie und Gewerbe 50 Mio.
Projekt Genève Rue du Lyon 110 Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 227 Mio.
Projekt Genève Geschäft, Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 122 Mio.
Projekt Genève Pointe de la Jonction Infrastruktur 100 Mio.
Projekt Genève Gare des Eaux-Vives Industrie und Gewerbe, Infrastruktur 60 Mio.
Projekt Genève Rue Pierre-Fatio Infrastruktur 45 Mio.
Immo-Monitoring 2010 I 1 177

Kapitel 10 Tabellen
Baulandpreise für Ein- und Mehrfamilienhäuser
nach MS-Regionen
Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser *
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
150 390 730 90 130 470
Aaretal
160 430 830 90 110 380
Aigle
150 510 960 100 200 430
Appenzell A. Rh.
50 290 570 — 100 330
Appenzell I. Rh.
120 420 860 90 300 500
Baden
370 710 1’130 300 590 810
Basel-Stadt
910 1’560 2’470 610 860 1’490
Bellinzona
210 490 790 90 110 200
Bern
440 1’020 2’010 450 1’230 2’430
Biel/Bienne
180 430 790 100 140 270
Brig
50 130 390 — 100 —
Brugg-Zurzach
150 380 740 90 110 390
Burgdorf
80 300 630 90 110 250
Chur
240 550 900 110 540 750
Davos
660 1’230 2’010 290 460 690
Einsiedeln
270 570 1’180 100 330 470
Engiadina Bassa
110 360 770 90 110 420
Entlebuch
50 210 510 — 100 —
Erlach-Seeland
110 310 580 90 120 190
Freiamt
230 460 780 90 130 250
Fricktal
160 470 910 100 310 460
Genève
1’560 2’490 3’880 2’020 3’240 4’490
Glâne-Veveyse
110 330 700 90 110 230
Glarner Hinterland
50 70 260 — 100 —
Glarner Unterland
50 200 460 — 100 —
Glattal-Furttal
680 1’050 1’660 690 860 1’040
Goms
— 60 320 — 100 —
Grenchen
50 240 490 — 100 —
Gros-de-Vaud
330 680 1’200 100 270 590
Innerschwyz
380 820 1’340 210 470 850
Jura
— 60 210 — 100 —
Jura bernois
50 80 370 — 100 —
Kandertal
100 320 670 — 100 —
Knonaueramt
630 1’010 1’580 300 580 770
La Broye
130 380 740 90 110 200
La Chaux-de-Fonds
50 160 490 — 100 —
La Gruyère
90 300 630 90 220 310
La Sarine
120 350 730 110 390 520
La Vallée
80 320 600 — 100 —
Laufental
210 570 990 90 200 480
Lausanne
800 1’510 2’460 930 1’370 1’930
Leuk
50 90 290 — 100 —
Limmattal
780 1’290 1’990 680 840 1’030
Linthgebiet
270 630 1’260 100 630 880
Locarno
190 610 1’470 100 280 460
Lugano
280 670 1’230 200 510 770
Luzern
370 720 1’280 120 430 1’060
March
540 1’220 2’230 360 1’050 1’730
Martigny
50 240 2’240 90 150 240
Mendrisio
280 500 840 — 100 —
Mesolcina
50 100 280 — 100 —
Mittelbünden
100 430 1’180 90 110 580
Monthey
110 320 610 — 100 200
* Mietwohnungen
Quadratmeterpreis in CHF für unbebautes, erschlossenes Bauland in den einzelnen MS-Regionen (Stand: 2. Quartal 2009). 10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
178 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
Einfamilienhäuser Mehrfamilienhäuser *
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Morges
550 1’080 1’910 480 1’010 1’290
Murten/Morat
190 430 760 90 160 480
Mutschellen
320 680 1’170 110 390 570
Neuchâtel
270 550 910 100 320 470
Nidwalden
430 880 1’490 300 530 680
Nyon
980 1’560 2’450 1’070 1’410 1’780
Oberaargau
50 220 480 — 100 —
Oberengadin
1’050 1’690 2’490 630 1’180 2’020
Oberes Baselbiet
330 650 1’130 100 400 520
Oberes Emmental
50 140 480 — 100 —
Oberland-Ost
60 310 810 90 140 380
Oberthurgau
60 270 530 — 100 —
Olten
60 250 510 90 110 150
Pays d’Enhaut
330 650 1’150 90 140 340
Pfannenstiel
1’080 1’870 3’140 650 1’280 1’670
Prättigau
130 370 1’200 90 110 400
Rheintal
50 210 480 — 100 140
Saanen-Obersimmental
130 590 2’020 90 370 930
Sarganserland
80 300 640 90 110 220
Sarneraatal
190 540 1’110 110 250 460
Schaffhausen
60 270 510 — 100 120
Schanfigg
70 310 690 100 700 930
Schwarzwasser
70 220 530 — 100 —
Sense
100 300 610 90 110 200
Sierre
150 400 810 — 100 190
Sion
80 310 670 90 270 390
Solothurn
60 260 520 90 110 320
St. Gallen
140 430 720 90 230 340
Sursee-Seetal
190 480 870 90 170 440
Surselva
60 290 860 90 110 440
Thal
— 60 270 — 100 —
Thun
200 510 870 100 350 510
Thurtal
110 320 640 90 110 260
Toggenburg
50 140 400 — 100 —
Tre Valli
50 170 490 — 100 —
Unteres Baselbiet
760 1’170 1’700 490 620 760
Untersee
170 390 720 90 200 440
Uri
120 380 680 90 110 550
Val-de-Travers
50 90 280 — 100 —
Vevey
720 1’130 1’890 680 850 1’120
Viamala
50 180 450 — 100 —
Visp
50 80 420 90 110 1’250
Weinland
270 590 960 90 110 420
Werdenberg
80 280 520 100 120 200
Wil
100 320 570 90 110 220
Willisau
100 290 640 — 100 —
Winterthur
540 890 1’280 450 680 820
Yverdon
170 520 960 100 360 430
Zimmerberg
1’030 1’600 2’430 920 1’190 1’520
Zug
1’050 1’620 2’410 950 1’270 1’980
Zürcher Oberland
460 820 1’340 350 680 900
Zürcher Unterland
470 810 1’290 310 610 850
Zürich
1’830 2’640 3’870 1’530 2’490 4’260
Die hier ausgewiesenen Werte können von den bisher publizierten abweichen. Mehr dazu unter: www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienpreise/information.
Immo-Monitoring 2010 I 1 179

Kapitel 10 Tabellen
Baulandpreise für Geschäfts- und Gewerbeflächen
nach MS-Regionen
Geschäftsflächen
Gewerbeflächen
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Aarau
110 290 970 — 100 130
Aaretal
90 220 490 — 100 —
Aigle
110 470 760 90 300 500
Appenzell A. Rh.
90 360 680 — 100 480
Appenzell I. Rh.
100 180 310 — 100 —
Baden
180 840 1’230 90 110 660
Basel-Stadt
870 1’630 2’890 350 760 1’580
Bellinzona
110 310 820 — 100 140
Bern
840 1’440 4’480 160 570 2’070
Biel/Bienne
130 260 460 90 110 170
Brig
130 260 540 — 100 —
Brugg-Zurzach
100 280 540 — 100 130
Burgdorf
100 310 830 — 100 130
Chur
150 340 550 — 100 —
Davos
260 360 660 90 110 170
Einsiedeln
100 240 620 — 100 —
Engiadina Bassa
90 110 210 — 100 —
Entlebuch
90 110 220 — 100 —
Erlach-Seeland
90 120 290 — 100 —
Freiamt
90 150 310 — 100 —
Fricktal
120 330 740 — 100 200
Genève
2’630 4’680 9’920 340 1’160 3’080
Glâne-Veveyse
90 160 460 — 100 230
Glarner Hinterland
100 180 — 100 —
Glarner Unterland
90 140 260 — 100 —
Glattal-Furttal
480 720 1’110 100 270 470
Goms
90 110 260 — 100 —
Grenchen
100 140 — 100 130
Gros-de-Vaud
90 180 480 90 110 270
Innerschwyz
130 410 790 — 100 —
Jura
90 140 410 — 100 —
Jura bernois
100 180 — 100 —
Kandertal
90 170 450 — 100 —
Knonaueramt
110 340 580 90 110 300
La Broye
90 110 220 — 100 —
La Chaux-de-Fonds
100 340 660 90 210 380
La Gruyère
110 470 1’030 90 220 490
La Sarine
140 750 1’220 90 110 710
La Vallée
90 120 310 — 100 —
Laufental
100 280 580 — 100 200
Lausanne
970 1’690 2’570 100 460 1’510
Leuk
90 140 350 — 100 —
Limmattal
440 610 960 140 270 420
Linthgebiet
110 480 800 — 100 230
Locarno
190 690 1’170 — 100 270
Lugano
120 820 1’630 90 110 700
Luzern
190 830 1’370 90 140 600
March
220 780 1’170 90 110 370
Martigny
100 300 500 — 100 130
Mendrisio
150 210 360 — 100 140
Mesolcina
100 140 — 100 —
Mittelbünden
90 180 410 — 100 —
Monthey
110 260 490 — 100 —
Quadratmeterpreis in CHF für unbebautes, erschlossenes Bauland in den einzelnen MS-Regionen (Stand: 2. Quartal 2009).
10% = preisgünstiges Objekt; 50% = Medianobjekt; 90% = teures Objekt.
Quelle: Wüest & Partner
180 Immo-Monitoring 2010 I 1

Kapitel 10
Tabellen
Geschäftsflächen
Gewerbeflächen
MS-Region 10% 50% 90% 10% 50% 90%
Morges
100 820 1’320 90 240 600
Murten/Morat
90 140 370 — 100 —
Mutschellen
100 220 510 — 100 180
Neuchâtel
140 450 940 90 110 460
Nidwalden
200 290 780 — 100 180
Nyon
500 1’380 1’910 110 820 1’220
Oberaargau
90 210 620 — 100 —
Oberengadin
310 910 1’470 100 290 580
Oberes Baselbiet
110 550 920 90 110 460
Oberes Emmental
90 110 270 — 100 —
Oberland-Ost
130 480 1’090 — 100 260
Oberthurgau
90 150 380 90 110 250
Olten
110 300 840 — 100 270
Pays d’Enhaut
100 160 280 — 100 —
Pfannenstiel
630 1’130 2’010 160 350 710
Prättigau
90 170 430 — 100 —
Rheintal
100 170 320 — 100 —
Saanen-Obersimmental
100 400 680 — 100 160
Sarganserland
90 120 270 — 100 150
Sarneraatal
100 210 380 — 100 120
Schaffhausen
120 660 1’200 90 250 700
Schanfigg
380 450 740 — 100 150
Schwarzwasser
90 130 270 — 100 —
Sense
100 120 200 — 100 —
Sierre
100 120 260 — 100 —
Sion
100 270 480 — 100 120
Solothurn
100 670 980 90 110 470
St. Gallen
140 470 950 90 170 450
Sursee-Seetal
90 170 800 — 100 —
Surselva
90 170 430 — 100 —
Thal
90 130 270 — 100 —
Thun
100 360 610 — 100 250
Thurtal
90 260 450 — 100 130
Toggenburg
90 150 510 90 110 380
Tre Valli
100 170 — 100 —
Unteres Baselbiet
350 570 1’050 90 230 470
Untersee
90 190 580 90 110 310
Uri
90 110 620 — 100 130
Val-de-Travers
100 — 100 —
Vevey
190 780 1’220 100 330 680
Viamala
90 150 310 — 100 —
Visp
100 190 340 — 100 —
Weinland
90 220 460 — 100 —
Werdenberg
90 150 260 — 100 —
Wil
90 140 690 — 100 540
Willisau
90 110 190 — 100 —
Winterthur
550 850 1’320 100 480 730
Yverdon
100 480 800 90 320 610
Zimmerberg
370 630 1’260 100 300 610
Zug
330 860 2’460 100 190 530
Zürcher Oberland
200 570 910 90 160 390
Zürcher Unterland
120 400 750 90 110 320
Zürich
1’280 3’790 7’640 320 880 2’350
Die hier ausgewiesenen Werte können von den bisher publizierten abweichen. Mehr dazu unter: www.wuestundpartner.com/online_services/immobilienpreise/information.
Immo-Monitoring 2010 I 1 181

11
Quellenverzeichnis und Glossar

Quellenverzeichnis
Quellenverzeichnis
Angebotsdaten und Transaktionsdatenbank
Wüest & Partner erfasst seit Jahren systematisch die Daten der in der Schweiz publizierten Immobilienangebote sowie
der Immobilientransaktionen. Auf der Angebotsseite werden pro Jahr über 500’000 Objekte ausgewertet. Alle Datenreihen
stützen sich auf eine Vollerhebung sowohl der Printmedien als auch der wichtigsten Internetplattformen. In der Transaktionsdatenbank
werden in Zusammenarbeit mit rund 30 Banken und Versicherungen jährlich mehr als 20’000 Freihandtransaktionen
vorab im Eigenheimbereich erfasst.
Neu erhebt Wüest & Partner auch die Daten von Transaktionen im Mietbereich. Jährlich werden fast 20’000 neue Vertragsabschlüsse
von Mietwohnungen und 2000 Vertragsabschlüsse von Büroflächen ausgewertet.
Baublatt Info-Dienst
Die Grundlagendaten zu den Baubewilligungen und Baugesuchen bezieht Wüest & Partner vom Schweizer Baublatt Info-
Dienst. Darauf basierende Auswertungen und Berechnungen erfolgen mittels eigener Modelle und beziehen sich, sofern
nichts anderes erwähnt wird, auf die Investitionsvolumen und nicht auf die Anzahl Projekte.
Bundesamt für Statistik (BFS)
Die vorliegende Publikation stützt sich auf mehrere Datensätze des Bundesamtes für Statistik. Insbesondere finden die
Daten der Volks- und Wohnungszählungen, der Einkommens- und Verbrauchserhebungen, der Bauinvestitions- und Wohnbaustatistik,
der Leerwohnungszählung, der Volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung VGR, der schweizerischen Arbeitskräfteerhebung
SAKE sowie der Bevölkerungs statistik ESPOP Verwendung. Da Wüest & Partner durchgehend eigene,
auf Bau- und Immobilienmärkte ausgerichtete Berechnungsmodelle benützt, können sich Abweichungen gegenüber den
Publika tionen des BFS ergeben.
Datenbank «Hochhäuser»
Diese von Wüest & Partner neu aufgebaute Datenbank enthält liegenschaftsbezogene Daten von rund 200 Gebäuden sowie
24 Projekten in der Schweiz, die mindestens 16 Geschosse aufweisen. Gebäudekomplexe mit mehreren Hochhäusern
werden nur einmal aufgeführt, mit der Höhe des jeweils höchsten Gebäudes.
Datenbank «Institutionelle Anleger»
Diese Datenbank enthält liegenschaftsbezogene Daten von Versicherungen, Pensionskassen, kotierten Immobilienaktiengesellschaften,
kotierten Immobilienfonds sowie Immobilienanlagestiftungen, die unter der Aufsicht eines Bundesamtes
stehen (BSV, BPV). Grundlagen bilden die publizierten Geschäftsberichte sowie Selbstdeklarationen der Anlagegefässe.
Kartografische Grundlagen
Als kartografische Grundlagen dienen die generalisierten Gemeindegrenzen der Schweiz, BFS GEOSTAT/swisstopo.
Weitere Datenquellen
Wüest & Partner stützt sich auf weitere amtliche Quellen, unter anderem auf Daten des Bundesamtes für Energie (BFE),
des Schweizer Staatssekretariats für Wirtschaft (SECO) sowie auf die Angaben vieler kantonaler und kommunaler Auskunftsstellen.
Verwendung fanden auch Daten der Schweizerischen Nationalbank (SNB), der Konjunkturforschungsstelle
der ETH Zürich (KOF), der Energiedirektorenkonferenz (EnDK), der Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen
(KGAST), von Thomson Reuters, Watson Wyatt, MINERGIE ® und ROCKWOOL ® . Kapitel 4 basiert zusätzlich auf der Auswertung
der Geschäftsberichte verschiedener Banken aus den Jahren 2006, 2007 und 2008. Die Steuerdaten bezieht
Wüest & Partner von der Tribut AG, die Reisezeitmatrizen vom nationalen Personenverkehrsmodell 2005 des Bundesamtes
für Raumentwicklung (ARE). Die Performanceindizes für die USA stammen vom National Council of Real Estate Investment
Fiduciaries (NCREIF), die übrigen Performancedaten von Investment Property Databank (IPD).
184 Immo-Monitoring 2010 I 1

Glossar
Glossar
Angebotspreisindizes
Die qualitätsbereinigten Angebotspreisindizes von Wüest & Partner werden als Lowe-Indizes berechnet, wobei die durchschnittlichen
Gewichte anhand der Angebotsmengen und über eine gleitende Mittelwertbildung ermittelt werden. Publiziert
werden die Angebotspreisindizes für die folgenden Nutzungen und Regionalisierungen: Mietwohnungs-, Eigentumswohnungs-
und Einfamilienhauspreise auf Stufe Schweiz und Monitoringregionen (acht Regionen gemäss Übersichtskarte
in der vorderen Umschlagklappe) sowie Büro-, Verkaufs- und Gewerbeflächenpreise auf Stufe Schweiz und Büromarktregionen
(fünf Regionen gemäss Übersichtskarte in der hinteren Umschlagklappe).
Angebotsziffer
Die Angebotsziffer ist ein Mass für die Marktliquidität. Sie bezieht sich auf den Zeitraum eines Quartals und ist definiert
als das Verhältnis zwischen der Anzahl der angebotenen Immobilien und dem Wohnungsbestand beziehungsweise als das
Verhältnis zwischen den angebotenen Flächen und dem Flächenbestand im Geschäftsflächenbereich.
Bauinvestitionen
Die Angaben zu den Bauinvestitionen basieren im Wesentlichen auf den Erhebungen des Bundesamtes für Statistik. Da die
Werte für das Jahr 2009 zum Erscheinungszeitpunkt des «Immo-Monitorings» 2010 noch nicht verfügbar waren, wurden
sie auf der Basis der gemeldeten Bauvorhaben von 2008 hochgerechnet. Die Gliederung in Hoch- und Tiefbau entspricht
ebenfalls den Erhebungen des BFS: Dort werden alle Gebäude dem Hochbau zugeordnet. Einzig die für die Ver- und Entsorgung
notwendigen Hochbauten werden zum Tiefbau gezählt, da eine Aufteilung dort funktional nicht sinnvoll ist. Erneuerungsinvestitionen
fallen in der Schweiz nur teilweise unter die Bewilligungspflicht und werden von der Statistik deshalb
nur unvollständig erfasst.
MS-Regionen/Monitoringregionen/Büromarktregionen
Die Einteilung der Schweiz in 106 MS-Regionen (Mobilité-spatiale-Regionen) wurde der Publikation «Die Raumgliederung
der Schweiz» des Bundesamtes für Statistik entnommen. Die MS-Regionen bilden heute die wichtigste Analyse einheit auf
mikroregionaler Ebene in der Schweiz. Übersichtskarten mit den Namen der 106 Regionen sowie deren Zusammenfassung
zu 8 Monitoringregionen (MR) beziehungsweise 5 Büromarktregionen (BMR) finden sich in der vorderen beziehungsweise
hinteren Umschlagklappe dieser Publikation.
Quantile und Transaktionspreise
Quantile sind Streuungsindikatoren, die eine statistische
Verteilung in gleiche Teile gliedern. Das 50-Prozent-Quantil
einer Preisverteilung entspricht dem Median und bildet die
Grenze zwischen der teuren und der preisgünstigen Hälfte
der Angebote. Entsprechend markiert das 10-Prozent-Quantil
die Preisgrenze zwischen den 10 Prozent güns tigsten und
den übrigen Angeboten, das 90-Prozent-Quantil die Grenze
zwischen den 10 Prozent teuersten und den restlichen
Ange boten. Transaktionspreise sind die effektiven Preise,
für welche Immobilien auf dem freien Markt die Hand ändern.
Dargestellt werden sie nur in Regionen mit mindestens
zehn (Büro: fünf) erfassten Transaktionen pro Jahr.
600
500
90%-Quantil
Teures Segment
400
70%-Quantil
Oberes Mittelfeld
300
50%-Quantil
Unteres Mittelfeld
200
100
30%-Quantil
Günstiges Segment
10%-Quantil
Effektive Immobilientransaktionen
Die in dieser Publikation verwendeten Fakten sind sorgfältig recherchiert. Für deren Richtigkeit kann jedoch keine Gewähr
geboten werden.
Immo-Monitoring 2010 I 1 185