1 15. August 2009 Die vermietete Immobilie ist ein ... - Looman

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1 15. August 2009 Die vermietete Immobilie ist ein ... - Looman

15. August 2009

Die vermietete Immobilie ist ein Chamäleon

Ein kühler Kopf ist bei Geldanlagen der halbe Gewinn. Das gilt

vor allem bei Immobilien. Sie waren in der Vergangenheit die

beliebteste Altersversorgung der Selbständigen. Freiberufler

und Unternehmer von A wie Anwalt bis Z wie Zahnärzte bauten

Zinshäuser, entschuldeten die Objekte bis zur Pensionierung

und lebten im Ruhestand von den Mieteinnahmen.

Die „Beton-Rente“ hat in den letzten Jahren viel von ihrer

Attraktivität eingebüßt. Dafür sind vier Gründe verantwortlich.

Die Erträge vieler Immobilien sind im Verhältnis zum Kaufpreis

zu niedrig. Der Wert der meisten Objekte steigt nur noch langsam.

Die deutschen Mietgesetze gelten als Belastung. Die

ständigen Änderungen der Steuergesetze sind für langfristige

Investitionen schlechte Voraussetzungen.

Die aktuelle Diskussion über die Immobilie als Geldanlage

wird zum Teil aber so emotional geführt, daß rationale

Überlegungen auf der Strecke bleiben. Die pauschale Aussage

zum Beispiel, daß vermietete Immobilien für Kapitalanleger

uninteressant geworden sind, weil die Spekulationsfrist für

steuerfreie Verkaufsgewinne auf zehn Jahre verlängert worden

ist, stimmt in dieser Form nicht. Genauso wenig ist richtig, daß

Immobilien scharfe Waffen im Kampf gegen die Inflation seien.

Der Grund ist ganz einfach. Immobilien sind der Himmel,

wenn die Zahlen in Ordnung sind, und Immobilien sind die

Hölle, wenn die Rechnung nicht stimmt. Es gibt bei Häusern

und Wohnungen aber nicht „die" Rendite, wie viele Investoren

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meinen. Die vermietete Immobilie ist ein Chamäleon. Wird sie

bar bezahlt, ist sie mit einem Wertpapier vergleichbar. Der

Anleger investiert eine bestimmte Summe, hat laufende Erträge

und kann die Immobilie am Ende der Vermietung - beispielsweise

nach 15 Jahren - zum Marktpreis wieder verkaufen.

Ganz anders sieht die Zahlenwelt aus, wenn die Immobilie

mit Fremdkapital bezahlt und im Laufe der Zeit entschuldet

wird. Dann verwandelt sich das Objekt in einen Sparvertrag.

Am Anfang setzt der Anleger nur wenig oder überhaupt kein

Kapital ein. Die Erträge und die Steuervorteile reichen nicht

aus, um die Ausgaben für Zinsen und Tilgung zu decken, so

daß Monat für Monat zusätzlich Geld aufgewendet werden

muß. Sind die Raten hoch genug, wird der Kredit beim Verkauf

getilgt sein. Sonst bleibt dem Anleger als Endwert die Differenz

zwischen dem Verkaufspreis und der Restschuld.

Die Chancen und Risiken vermieteter Immobilien werden

in zwei Beispielen deutlich. Da ist zunächst ein vermögender

Zahnarzt im Alter von 50 Jahren. Er besitzt durch Erbschaften

und Praxisüberschüsse ein Vermögen von 12 Millionen Euro.

Derzeit macht er sich wieder einmal Gedanken darüber, wie die

Millionen angelegt werden sollen, und bei den Überlegungen

spielen Immobilien eine wichtige Rolle.

Er will jeweils ein Drittel des Vermögens in Anleihen,

Immobilien und Aktien anlegen. Bei der Analyse verschiedener

Immobilien hat er sich in ein Geschäfts- und Wohnhaus verliebt,

das vier Millionen Euro kosten soll. Der Makler beziffert die

Rendite des Objektes mit 7,5 Prozent pro Jahr. Der Zahnarzt ist

von dem Objekt so angetan, daß er die Immobilie am liebsten

gleich kaufen und bar bezahlen würde.

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Davon rät der Steuerberater aber ab. Er ist mit der

Immobilie als Geldanlage einverstanden, doch er vertritt die

Meinung, daß es aus steuerlichen Gründen günstiger sei, ein

Darlehen von vier Millionen Euro aufzunehmen und das Eigenkapital

in andere Geschäfte zu investieren.

Immobilien und Kredite gehören bei vielen Anlegern und

Steuerberatern zusammen wie Pech und Schwefel. Das Gemisch

ist in zahlreichen Fällen aber gar nicht die Lösung des

Problems, sondern die Ursache für neue Schwierigkeiten, zum

Beispiel auch in diesem Fall. Der Mandant hat 12 Millionen auf

Euro auf der hohen Kante, so daß es Unfug ist, gleich nach

Krediten zu rufen, nur weil der Kauf einer vermieteten Immobilie

im Raum steht.

Natürlich kann es sinnvoll sein, Darlehen aufzunehmen,

um die Rentabilität des Privatvermögens zu steigern. In diesem

Fall würde aber die Frage auftauchen, wie die „überflüssigen“

Millionen angelegt werden sollen. Sollen sie wieder in Anleihen,

Immobilien und Aktien oder zur Abwechslung in Beteiligungen

investiert werden?

Solange diese Grundsatzfrage nicht geklärt worden ist,

hat es keinen Zweck, über Kredite nachzudenken. Der wahre

Engpaß des Zahnarztes ist im Augenblick die Frage, wie die 12

Millionen Euro angelegt werden sollen. Das Kapital muß auf

verschiedene Körbe verteilt werden, und in jeden Korb gehören

Anlagen, die sich rechnen.

Das mag sich wie eine Binsenweisheit anhören, doch in

der Praxis gibt es mehr Probleme als Lösungen, weil „gute"

Geldanlagen eben nicht auf der Straße herumliegen. Daher ist

es gerade bei Immobilien besonders wichtig, die Chancen und

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Risiken der einzelnen Offerten sehr genau unter die Lupe zu

nehmen. Kredite sind frühestens ein Thema, wenn die Objekte,

die in die engere Auswahl gekommen sind, mehr als vier Millionen

Euro kosten und so gut sind, daß sie alle gekauft werden

sollten. Das ist im vorliegenden Beispiel aber nicht der Fall.

Das Geschäftshaus ist gerade fertig gestellt worden. Die

vier Millionen Euro sind nicht der wahre Preis. Es kommen noch

die Grunderwerbsteuer von 3,50 Prozent, die Maklercourtage

von 5,95 Prozent und die Notargebühr von 1,50 Prozent hinzu

Dadurch steigt der Endpreis auf 4.438.000 Euro. Die jährliche

Miete beträgt 300.000 Euro, so daß der Immobilienmakler mit

der Aussage, die Verzinsung liege bei 7,5 Prozent, nicht ganz

Recht hat.

300.000 Euro sind 7,5 Prozent von 4.000.000 Euro. Im

Verhältnis zu den 4.438.000 Euro beträgt die einfache Rendite

aber nur 6,76 Prozent. Die tatsächliche Verzinsung beträgt vor

Steuern aber nur 6,01 Prozent Protokoll 1. Davon bleiben

nach Steuern jährlich 3,57 Prozent übrig, weil der Zahnarzt

nach der Grundtarif des Einkommensteuergesetzes (EStG) pro

Jahr eine Million Euro versteuert Protokoll 2. Grundlage der

Berechnungen sind in beiden Fällen die Zahlungsströme mit

allen Ausgaben und Einnahmen.

Der Kaufpreis liegt bei 4.438.000 Euro. Die monatliche

Miete beträgt 25.000 Euro. Ab dem sechsten Jahr werden

Kosten von jeweils 30.000 Euro anfallen, und ab dem elften

Jahr werden Aufwendungen von 60.000 Euro pro Jahr nötig.

Der Verkaufspreis in 15 Jahren wird auf 4.000.000 Euro

geschätzt, weil nicht mit Wertsteigerungen gerechnet wird.

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Bei der Rendite nach dem internen Zinsfuß werden alle

Rückflüsse abgezinst. Das Ergebnis ist der Abzinsungsfaktor,

bei dem die Summe der Barwerte so hoch wie der Anlagebetrag

ist. Umgekehrt ist auch denkbar, den Anlagebetrag und

sämtliche Rückflüsse auf den letzten Tag der Zahlungsreihe

aufzuzinsen. Der Saldo aller Endwerte muß ebenfalls null sein.

Für die Berechnung der Rendite gibt es keine Formel,

sondern nur Näherungsverfahren. Der Zinssatz muß durch fortlaufendes

„Probieren“ so lange gesucht werden, bis der Saldo

der Bar- oder Endwerte auf der fünften oder sechsten Stelle

hinter dem Komma auf null sinkt. Im vorliegenden Fall geht die

Rechnung mit 6,006460 Prozent vor Steuern und 3,569424

Prozent nach Steuern auf.

Die beiden Ergebnisse werden in Wirklichkeit aber nur

erzielt, wenn der Investor alle Überschüsse verbraucht oder

sämtliche Rückzahlungen. sowohl die 25.000 Euro des ersten

Monats als auch die 25.000 Euro des 180 Monats. bis zur

Fälligkeit zum Effektivzins wieder anlegt. Das ist in der Praxis

nur in Ausnahmefällen möglich, so daß professionelle

Controller und Vermögensverwalter über die Interne-Zinsfuß--

Methode milde lächeln. Sie verwenden lieber die reale Rendite,

um „realistische“ Vergleichszahlen an die Hand zu bekommen.

Diese Kennzahl hat allen Unkenrufen zum Trotz nichts

mit der Verzinsung nach Inflation zu tun. Hier wird einfach nur

untersucht, wie sich die Wiederanlage der Überschüsse, die in

der Regel nicht mehr zum Effektivzins angelegt werden können,

auf die Rendite der Investition auswirkt. Bei der Berechnung der

realen Rendite wird der Startbetrag weder aufgezinst noch diskontiert.

Die 4.438.000 Euro bleiben einfach stehen. Die Rück-

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flüsse werden mit einem Anlagezins, der auf dem Kapitalmarkt

ohne Risiko erzielbar ist, auf den letzten Tag des Zahlungsstroms

aufgezinst und zu „einem" Endwert verdichtet. Danach

werden nur noch der Startwert und der Endwert in Beziehung

zueinander gesetzt.

Das Ergebnis spiegelt die tatsächliche Verzinsung des

Geschäfts wider. Wenn die Überschüsse zum Beispiel mit

jeweils 2 Prozent aufgezinst werden, sinkt die reale Rendite vor

Steuern auf 4,60 Prozent. Davon bleiben nach Steuern lediglich

2,66 Prozent pro Jahr übrig Protokoll 3. Das ist ein bißchen

wenig, so daß die Liebe zu dem Geschäftshaus ein teures

Vergnügen ist. Die Zuneigung ist zwar in Geld nicht meßbar,

doch bei Immobilien sollte vor dem Komma schon eine Drei

stehen. Sonst lohnt sich das ganze Geschäft wegen der hohen

Risiken nicht.

Mit der Wiederanlage von Überschüssen brauchen sich

Anleger, die einen Kredit aufnehmen müssen, in der Regel

nicht herumzuschlagen. Das wird am Fall eines Zahnarztes

deutlich, der 45 Jahre alt ist und jedes Jahr eine halbe Million

Euro versteuert. Das Vermögen dieses Investors beträgt drei

Millionen Euro. Trotzdem sind auch hier Probleme zu lösen.

Der Mann möchte jeden Monat etwa 50.000 bis 100.000 Euro

in Sparverträge stecken, und er weiß nicht so recht, welche Anlageform

in der jetzigen Lebenssituation „optimal“ ist.

In der Praxis ist die Welt zur Zeit in Ordnung. Wie es aber

in Zukunft weitergehen wird, steht in den Sternen. Im Privatleben

sind die ersten Wolken bereits aufgezogen. Die Kinder

sind aus dem Haus, die Frau geht ihre eigenen Wege, und eine

Trennung ist nicht auszuschließen. Finanziell ist noch alles im

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grünen Bereich. Aktiensparpläne, Lebensversicherungen und

Rentenpolicen liegen schon im Tresor, und aufgrund der hohen

Steuerbelastung interessiert sich der Zahnarzt dieses Mal für

eine Immobilie. Er spielt mit dem Gedanken, eine vermietete

Immobilie zu kaufen, die zwei Millionen Euro kostet. Hier müßte

allerdings der Kaufpreis zum Großteil mit Hilfe von Fremdkapital

finanziert werden. Das ist jedoch kein Problem.

Kredite mit einer Zinsbindung von 15 Jahren kosten zur

Zeit rund 5,5 Prozent je Jahr. Die Zahlungsreihe beginnt mit

dem Eigenkapital von 219.000 Euro. Im ersten Jahr muß der

Anleger genau 50.286 Euro zuschießen. Das ist die Differenz

den Mieten (150.000 Euro), den Steuern (4.186 Euro) und den

Kreditraten (196.100 Euro). Die Unterdeckung steigt im Laufe

der Zeit an und beträgt im 15. Jahr rund 114.506 Euro. Der

Lohn für die 180 monatlichen Sparraten, die bei 4.191 Euro beginnen

und 9.542 Euro enden. ist die lastenfreie Immobilie im

Wert von zwei Millionen Euro. Die Rendite des Zahlungsstroms

beträgt nach Steuern exakt 4,48 Prozent je Jahr Protokoll 4.

Die Rendite läßt sich erhöhen, falls der Anleger andere

Finanzierungsformen wählt. Sobald die Hypothek nicht direkt,

sondern indirekt über Rentenversicherungen oder Aktien -

getilgt wird, sinken die Steuern und steigen die Renditen. Wenn

die Rentenversicherung etwa 4 Prozent oder der Aktienfonds

rund 8 Prozent abwirft, beginnen die jährlichen Sparraten bei

60.914 und 43.756 Euro und erreichen ihre Maxima bei 77.455

und 60.296 Euro. Dafür klettern die beiden Renditen auf 4,60

und 7,60 Prozent im Jahr Protokoll 4.

Bei diesen Vorteilen sprechen viele Anzeichen für ein

Festdarlehen und die Tilgung über Rentenpolicen oder Aktien-

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fonds. Trotzdem sollten sich aber die Anleger über die Vorteile

in Euro bewußt werden, weil der Knackpunkt nicht die Einzelrendite

der Immobilie, des Kredits und der Tilgungsanlage,

sondern deren Gesamtverzinsung ist.

Sie beträgt zum Beispiel bei dem Paket „Immobilie plus

Kredit und Rentenpolice" jährlich 4,60 Prozent. Die „nackte"

Versicherung, an deren Rentabilität der Investor bei der Tilgung

glaubt, bietet einen jährlichen Ertrag von 3,18 Prozent. Das ist

eine Differenz von 140.000 Euro. Wem die Immobilie auf Pump

lieb und teuer ist, wird sich über den Mehrertrag freuen, doch

wer Risiken scheut, kann mit der Police besser bedient sein.

Geringer ist der Unterschied bei der Fondstilgung. Wenn

der Anleger auf die Immobilie, das Darlehen und den Investmentfonds

verzichtet und die ganze Geldanlage über Aktien

darstellt, ist er nach 15 Jahren um 86.000 Euro ärmer. Der Einwand,

daß es zu risikoreich ist, alle Eier in ein Nest zu legen.

klingt in diesem Fall nach Ausrede.

Wer bei der Tilgung seiner Schulden auf Aktienfonds

setzt, sollte den Glauben an diese Geldanlage nicht verlieren,

sobald er Ballast abwirft und sich ganz auf diese Anlage

konzentriert. Bei einer Fondsrendite von 6,4 Prozent ist die

Immobilie nur dann die „richtige" Investition, wenn der Wert des

Objektes jedes Jahr um mindestens 2 Prozent steigt und die

Liegenschaft nach 15 Jahren für wenigstens 2.692.000 Euro

verkauft werden kann.

Dann liegt die Gesamtrendite der Immobilie plus Kredit

zuzüglich Aktien deutlich über der Performance der Einzelanlage.

Eine Wertsteigerung von 2 Prozent pro Jahr ist möglich,

wenn der Anleger den richtigen Standort auswählt und die alte

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Kaufmannsweisheit beherzigt, daß der Gewinn im Einkauf liegt.

Der Gesamtaufwand - Kaufpreis plus Nebenkosten - darf nicht

höher als 12 bis 13 Jahreserträge sein. Sonst rechnet sich die

Sache nicht richtig!

Unabhängig davon sollte der Zahnarzt berücksichtigen,

daß er das größte Risiko der Anlage ist. Falls die Gewinne in

der Praxis sinken oder die Ehe in die Brüche gehen sollte,

werden die Immobilie, der Kredit und die Aktien zu schweren

Lasten. Das ist freilich ein anderes Thema!

Volker Looman ist freiberuflicher Finanzanalytiker in Reutlingen

und berät Freiberufler auf Honorarbasis in Vermögensfragen.

Kontakt

Herderstraße 12

72762 Reutlingen

Telefon: 07121 / 29145

Fax: 07121 / 29146

Email: volker@looman.de

Internet: www.looman.de

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