Verlust des Maklerprovisionsanspruchs bei Abweichungen der ...

Problem, dass die Parteien darüber regelmäßig nicht ausdrücklich sprechen. Demnach kommt häufig
nur eine konkludente Vertragsänderung, also durch schlüssiges Verhalten, in Betracht. Für eine solche
reicht es aber nicht aus, dass der Maklerkunde die Maklerleistung weiterhin ausnutzt. Die Rechtsprechung
(u.a. bereits BGH, NZM 1999, 1156, 1157) fordert vielmehr, dass
• sich das neue Geschäft schon während der Vertragsverhandlungen abzeichnete,
• der Maklerkunde die Dienste des Maklers trotzdem noch in Anspruch nimmt und dabei
• dem Provisionsanspruch des Maklers für den neuen Vertrag nicht ausdrücklich widerspricht.
Darüber hinaus müssen der Makler und/oder der Maklerkunde das (Erklärungs-) Bewusstsein haben,
dass eine rechtsgeschäftliche Erklärung nötig ist bzw. dass mit dem Verhalten eine rechtsgeschäftlich
relevante Willenserklärung abgegeben wird. Hieran fehlt es in der Regel, wenn der Makler davon
ausgeht, dass das „neue" Objekt bereits vom ursprünglichen Maklerauftrag erfasst ist. Ebenso wenn
der Maklerkunde die Dienste des Maklers weiterhin in Anspruch nimmt, hierbei aber davon ausgehen
durfte, dass der Makler (nunmehr) im Interesse des Verkäufers tätig wird.
Auf Seiten des Maklers besteht darüber hinaus die Gefahr, dass er sich mit besonders umfangreichen
Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausgestattet hat, wonach Nebenabreden nur schriftlich getroffen
werden können. In diesem Fall ist eine konkludente Vertragsänderung aber ausgeschlossen!
„Offener" Maklerauftrag
Bei Makleraufträgen, die nur ungefähre Objektsvorstellungen enthalten, dürften sich die meisten
Abweichungen hingegen als unwesentlich herausstellen, wenn man sie denn überhaupt als Abweichungen
einordnen will. Aber auch bei diesen Makleraufträgen kann sich die Frage stellen, ob eine
besonders augenfällige Abweichung nicht doch so wesentlich ist, dass der Hauptvertrag mit dem
Maklerauftrag nicht mehr übereinstimmt. Eine Identität ist dann anzunehmen, wenn der Maklerkunde
den beabsichtigten wirtschaftlichen Erfolg tatsächlich erlangt hat, d.h. wenn der Maklerauftrag
und der Hauptvertrag wirtschaftlich gleichwertig sind (vgl. BGH, NZM 1999, 1156, 1157).
Schwierig zu beurteilen sind in diesem Zusammenhang insbesondere Abweichungen beim Kaufpreis,
weil die Rechtsprechung hierzu sehr uneinheitlich und einzelfallbezogen judiziert. Neben dem Inhalt
des Maklervertrages (Nachweis- oder Vermittlungsmakler, Objektbeschreibung, Verwendungswunsch)
kommt es auch auf den Grund für die Preisänderung an. Diesbezüglich bleibt nicht unberücksichtigt,
dass das Herunterhandeln des Preises ein für Kaufverhandlungen typisches Geschehen
ist, das erst durch die Nachweisleistung des Maklers ermöglicht wird. An dieser Stelle sei exemplarisch
auf die nachfolgenden Einzelfälle der Rechtsprechung verwiesen, bei denen die wirtschaftliche
Gleichwertigkeit verneint wurde:
• Nachgewiesener Kaufpreis 980 000 DM; Hauptvertragsschluss über 750 000 DM: Das OLG
Bamberg (NJW-RR 1998, 565, 566) sah eine Abweichung von 23,5 % für erheblich und damit
die Geschäfte nicht mehr für kongruent an, da in diesem Fall die Preisreduzierung auf Seiten
des Verkäufers nicht dadurch zustande kam, dass Verhandlungen über den Kaufpreis stattgefunden
hatten, sondern dass der Verkäufer seinen Entschluss, auszuwandern, nunmehr konkret
umzusetzen begann.
• Maklervertrag über Mietpreis für eine renovierte Immobilie 12,50 DM/qm; tatsächlicher
Mietvertrag über (dieselbe, aber) unrenovierte Immobile für 8,50 DM/qm: Das OLG Hamburg
(Az.: 13 U 10/02 vom 30.04.2003) sah in dieser Abweichung von 32 % eine erhebliche Abweichung,
die auch nicht dadurch, dass sie für den Maklerkunden günstiger war, zu einem Maklerlohnanspruch
führen sollte.
• Maklerauftrag über bestimmtes Objekt mit einer Kaltmiete in Höhe von 1.120 DM; Hauptvertrag
über genau das Objekt, jedoch mit einer Kaltmiete von 1.500 DM: Das LG Köln (WuM