Machbarkeitsstudie Schloss Senden - Gemeinde Senden

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Machbarkeitsstudie Schloss Senden - Gemeinde Senden

Konzeptstudie

Machbarkeitsstudie Schloss Senden

im Auftrag der Gemeinde Senden

IMORDE Projekt- & Kulturberatung GmbH

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 1


IMORDE

PROJEKT & KULTURBERATUNG GMBH

Schorlemerstraße 4

48143 Münster

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IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 2


INHALT

Erläuterungen zum Gutachten S. 04

I Thesen S. 04

II Vision S. 06

III Nutzungsbausteine S. 08

IV Darstellung der Raumnutzung S. 12

V Träger- und Betriebsmodell S. 17

VI Wirtschaftlichkeit S. 24

VII Erfolgsfaktoren S. 31

VIII Nutzenbegründung S. 32

IX Handlungsempfehlungen S. 33

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Erläuterungen zum Gutachten

Die Imorde Projekt- & Kulturberatung GmbH wurde von der Gemeinde Senden

mit einer Studie beauftragt, welche die inhaltlich-strukturelle und wirtschaftliche

Machbarkeit der Einrichtung eines Kunst- und Kulturzentrums auf Schloss Senden

überprüft. Die von der Gemeinde Senden gestellten Auflagen/Fragen besagten

hierbei:

1. Inwieweit eine rein kulturelle Nutzung wirtschaftlich überhaupt möglich sei,

2. das Konzept müsse förderungstauglich sein im Hinblick auf eine Bewerbung

bei der Regionale 2016,

3. das Kulturzentrum müsse sich selbst wirtschaftlich tragen können.

Um dies zu gewährleisten, wurden folgende Leistungsbausteine im Rahmen eines

Gutachtens vereinbart:

1. Inhaltliches Konzept (Konkretisierung und Beschreibung der Nutzung, Raumnutzung

und davon ausgehend Vorschläge für den Umbau und die Sanierung

des Schlosses)

2. Betreiberkonzept (Entwicklung eines möglichen Betreiberkonzepts vor dem

Hintergrund von juristischen und wirtschaftlichen Aspekten)

In der Analyse wurde schnell deutlich, dass ein reines Kunst- und Kulturzentrum

nicht unter den von der Gemeinde Senden geforderten Bedingungen zu realisieren

sei.

Vor diesem Hintergrund haben die Gutachter das Konzept in der Form weiterentwickeln,

dass die o.g. Kriterien erfüllt werden können und somit eine realistische

Umsetzungschance möglich ist.

I. Thesen

1. These: Eine Machbarkeit ist nur möglich mit der Förderung der Regionale

2016

Das Schloss Senden befindet sich in einem teilweise sehr maroden, baufälligen

Zustand. Rund zehn Jahre ungenutzten Brachliegens sowie der in jüngster Zeit

häufiger aufgetretene Vandalismus haben außen und innen ihre Spuren hinterlassen.

Nach sachkundiger Rücksprache mit dem Architekturbüro Hillebrand + Welp

werden die Sanierungskosten auf ca. sieben Millionen Euro geschätzt (unwägbare

Kosten, etwa durch nicht absehbare zusätzliche Schäden am Bau, sind dabei nicht

mit einkalkuliert). So entstünden nicht nur die Erwerbskosten, sondern auch die

Sanierungskosten der Immobilie.

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Die Sanierung kann daher allenfalls mit Fördermitteln erfolgen. Darum muss sich

das Profil des Kunst- und Kulturzentrums Schloss Senden an den Förderkriterien

der Regionale 2016 messen lassen.

2. These: Ein reines Kunst- und Kulturzentrum bietet nicht das Potenzial eines

Alleinstellungsmerkmals

Die erste Betrachtung zeigte sehr schnell, dass ein sich selbst tragender Betrieb

mit einem reinen Kunst- und Kulturzentrum nicht realistisch ist. Zum einen ist das

Einnahmepotenzial zu gering, zum anderen sind die Gebäudekosten durch Art und

Umfang des Gebäudes zu hoch.

Ein Kunst- und Kulturzentrum auf Schloss Senden tritt automatisch in Konkurrenz

mit anderen Kultureinrichtungen im näheren Umkreis. Die Wettbewerbssituation

von Münsterländer Kulturzentren in historischen Gemäuern untereinander

ist zudem immens: Burg Vischering in Lüdinghausen bietet ein Rittermuseum für

Kinder, regelmäßige Konzerte und Ausstellungen; Schloss Nordkirchen ist nicht

nur Veranstaltungsort, sondern auch Aus- und Weiterbildungsstätte; Burg Hülshoff

in Havixbeck stellt ein Droste-Museum und eine Gartenanlage; das Kloster

Bentlage beherbergt ein Zentrum für Druckgraphik mit eigenen Sammlungen und

veranstaltet regelmäßige Symposien für Künstler; auch das DA-Kunsthaus Kloster

Gravenhorst setzt den Schwerpunkt auf Kunst und Vermittlung und stellt im

Rahmen von Workshops und Seminaren die Verbindung zwischen Künstlern und

Laien her. – Um nur einige zu nennen …

Ein reines Kunst- und Kulturzentrum mit Museum und/oder Ausstellungsbetrieb

wird in seiner Strahlkraft also nicht aus der Masse hervorstechen, außerdem ist

fraglich, ob ‚eine weitere‘ Einrichtung dieser Art auf der Regionale Gehör findet.

3. These: Das Schloss Senden muss regionale, im besten Fall überregionale

Ausstrahlungskraft bekommen

Um also überhaupt fördertauglich zu sein, bedarf es im Konzept eines Alleinstellungsmerkmals,

welches nicht nur das regionale Profil schärft, sondern bestenfalls

auch an überregionaler Ausstrahlungskraft gewinnt. Dies ist nach Einschätzung

der Regionale Agentur durch ein rein kulturelles Angebot nicht zu erreichen, da,

wie erläutert, die Wettbewerbssituation zu groß ist. Das Nutzungskonzept soll

daher im Folgenden erweitert werden. Eine solche Positionierung muss zunächst

durch strategisches und anschließend durch operatives Marketing erfolgen!

4. Schloss Senden muss sich zu einer Marke entwickeln, d. h. eine klare Vision

haben und für greifbare Werte stehen

Um regionale und sogar überregionale Strahlkraft zu bekommen, muss Schloss

Senden sich zu einer Marke entwickeln. Diese Marke setzt sich aus einer klaren

Vision und greifbaren Werten zusammen, die von der Dachmarke über jeden ein-

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zelnen Nutzungsbaustein bis hin zum Kleinstprodukt deutlich kommuniziert werden

müssen!

5. Die Lage des Schlosses Senden birgt viel Potenzial

Erfolgversprechend ist die Lage Schloss Sendens. In der Nähe des Ortskerns angesiedelt,

kann es nicht nur von der gemeindlichen Infrastruktur profitieren, sondern

ist zugleich in ein Ruhe spendendes Naturidyll eingebettet – ein nicht zu unterschätzendes

Tourismuspotenzial! Zudem ist Schloss Senden Station der 100

Schlösser Route, wodurch es an Wochenenden der Sommerzeit von bis zu 400

passierenden Radtouristen frequentiert wird.

Die schnelle Anbindung zur Autobahn ist günstig für regionales und überregionales

Publikum und die geringe Entfernung zu Münster als mittelgroßer historischer

Gemeinde ein zusätzlicher Attraktionsfaktor.

II. Vision

Der im Folgenden entwickelten Vision für Schloss Senden sollen, wie bereits erörtert,

die thematischen Richtlinien der Regionale 2016 als Basis zugrunde gelegt

werden, damit gegebenenfalls eine Bewerbung erfolgen kann.

Das Thema der Regionale 2016 lautet „ZukunftsLAND“ und steht unter den Leitsätzen:

Flächen nachhaltig nutzen

Qualifikation als Zukunftsinvestition

Versorgung neu denken

Unsere Gesellschaft ist von fundamentalen Problemlagen gekennzeichnet. Der

wirtschaftliche Aufschwung in den Industrieländern der letzten rund 150 Jahre hat

nicht nur die Ausbeutung natürlicher Ressourcen mit sich gebracht, sondern auch

menschlicher. Wir sind einerseits mit enormen Umwelt- und Energieproblemen

konfrontiert; andererseits mit einer stetig älter werdenden Gesellschaft (Stichwort:

demografischer Wandel), deren Arbeitsbedingungen zunehmend von Unsicherheit

gekennzeichnet sind. Das unsere Gesellschaft prägende Krankheitsphänomen wird

daher häufig als Burn-out diagnostiziert. Zudem werden gerade der Bildungs- und

Integrationssektor – Faktoren, die unsere Zukunft sichern sollen – häufig vernachlässigt.

Insbesondere ländliche Regionen haben mit den Problemen des demografischen

Wandels zu kämpfen, da die jungen qualifizierten Nachwuchskräfte in die größeren

Städte abwandern und die Mobilität der Älteren auf dem Land, auf welchem

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weitere Entfernungen zurückgelegt werden müssen, nur ungenügend gewährleistet

ist.

Wie können wir heute diesen Problemen von morgen vorbeugen? Wie kann eine

bessere Zukunft gestaltet werden? Wie kann das ZunkunftsLAND aussehen?

Die Antwort lautet: Es müssen neue Leitbilder geschaffen werden, welche dazu

inspirieren, bewusster und Ressourcen schonender zu leben, Klimaschutz und

Energieversorgung neu zu denken, menschlicher und gemeinschaftlicher zu handeln,

Kreativität und Innovation zu fördern und neue Bildungsformen zu erproben.

Schloss Senden soll daher ein Leuchtturm für fortschrittliches Denken und Handeln

werden; ein Vorbildort, an dem

Kreativität und Inspiration,

Gemeinschaft und Gesundheitsbewusstsein,

neues Lernen und ganzheitliche Bildung,

Natur und Entschleunigung

neu bzw. wieder entdeckt werden können.

Kurzum: Schloss Senden steht für ein Leben mit Zukunft!

Seine Werte sind:

Menschenfreundlichkeit,

Klimaschutz und

Ressourcen-Schonung.

Diese Werte sollen und müssen im Alltagsbetrieb aktiv von den Mitarbeitern gelebt,

umgesetzt und kommuniziert werden. Allem voran muss sich aber auch die

Sanierung des Gebäudes an diesen Maßstäben richten. Das bedeutet, es muss ein

innovatives Sanierungs- und Restaurierungskonzept entwickelt werden, das sich

hinsichtlich seines Energieverbrauchs im Idealfall an einem Passivhaus messen

lässt. Hierdurch gewönne Schloss Senden nicht nur ein Alleinstellungsmerkmal in

der Münsterländer Kunst-und Kulturlandschaft, sondern es würde auch das Klimaschutz-Profil

der Gemeinde Senden schärfen und könnte damit auch als Aushängeschild

fungieren.

Von der Vision lassen sich die einzelnen Nutzungsbausteine ableiten. Hierbei ist

es für eine erfolgreiche Markenführung unerlässlich, dass jedes Nutzungselement

pars pro totum die Vision widerspiegelt.

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III.

Nutzungsbausteine:

Die Nutzungsbausteine sind in vier Kategorien gegliedert, die stets dem Anspruch

der Vision sowie auch den Richtlinien der Regionale 2016 folgen.

1. Bildung

2. Kunst & Kultur

3. Gemeinschaft

4. Natur & Klimaschutz

1. Bildung

Anzudenken ist hier ein vielfältiges Bildungs- und Weiterbildungsangebot, das

sich an ein ebenso breites Publikum richtet. Eine konkrete Zielgruppe gibt es daher

nicht, vielmehr geht es darum, Menschen unabhängig von Alter, Herkunft und

sozialem Status zusammenzubringen. Einzubinden wären auch die Angebote der

Volkshochschule.

Diverse Kurse & Workshops zu Themen und Aktivitäten, die sich von der Vision

ableiten, sind denkbar. Beispielhaft werden genannt: Integration, Tage der Besinnung,

Tanzen, Bogenschießen, Singen oder Yoga, Qi-Gong, Pilates und Meditation

aber auch energieschonendes Alltagsleben und Kochkurse mit regionalensaisonalen

Produkten u.v.m. Sie richten sich an Kinder und Jugendliche, Migranten,

Privatpersonen. Hierbei ermöglichen Gästezimmer verschiedenen Formats

auch die Anreise und Unterbringung eines überregionalen Publikums.

Tagungen & Seminare legen den Grundstein für neue Wege in die Zukunft.

Nach dem Soziologen Prof. Paul H. Ray und der Psychologin Ruth Anderson sind

gerade Kulturell-Kreative die Vordenker für neue, ganzheitliche Werte im Berufsund

Alltagsleben. Sie suchen nicht nur nach einem Sinn in ihrer Tätigkeit, sondern

pflegen ebenso einen gesundheits-, gesellschaftlich- und umweltbewussten Lebensstil.

Um solcherlei Werte rückwirkend in Unternehmen zu implementieren,

sollen auf Schloss Senden Veranstaltungen angeboten werden, die zukünftiges

Handeln durch die Verknüpfung von Wirtschaft mit ethischen Fragen vermitteln.

Mögliche Themen könnten daher sein: Personalmanagement (innovative Modelle

im Umgang mit Mitarbeitern); Visionen, Leitbildentwicklung und Werte in Unternehmen;

Teambuildung und Leadership-Coaching; Ressourcenschonendes

Wirtschaften und regenerative Energieversorgung; Energie, Wirtschaft und

Wachstum.

Schloss Sendens Angebot bestünde dabei einerseits in der eigenständigen Organisation

von Veranstaltungen, andererseits im Vermieten von Räumlichkeiten an

Unternehmen, die eine inspirierende Location suchen.

Schloss Senden soll daher auch eine Ideenschmiede werden und eine Plattform

bilden für Erfahrungsaustausch, das Knüpfen und die Pflege von Netzwerken,

Vortragsreihen und den Austausch von Kontakten, Ideen und Know-how. Unter

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dem Schlagwort „Zukunftswerkstatt“ können innovative Unternehmer Arbeitsplätze

innerhalb einer offenen Raumstruktur anmieten. Die Ideenschmiede richtet

sich daher an kreative Persönlichkeiten und Personen, die innovative Ideen anpacken

wollen und den Wunsch haben, ihre Umwelt positiv zu gestalten.

Das Anliegen Generationen übergreifenden Lernens trifft den Nerv der Zeit,

indem es den demografischen Wandel für sich nutzbar macht. Zum einen geht es

darum, ältere aus dem Berufsleben ausgeschiedene Menschen rückwirkend wieder

stärker in die Gesellschaft einzubinden, z. B. in Form von Computerkursen, die es

erlauben, auf dem ‚neuesten Stand der Technik‘ zu bleiben; aber auch älteren

Menschen Tätigkeiten zu vermitteln, die ihrem Leben wieder einen Sinn geben

sowie das Gefühl, gebraucht zu werden. Dies kann in kleinem Rahmen etwa durch

Kinder- und Hausaufgabenbetreuung sowie gemeinsamen Aktivitäten zwischen

Jung und Alt erfolgen. Im größeren Rahmen sollen in Anlehnung an das Prinzip

von „Business-Angels“ und „Senior-Experten-Service“, das Know-how erfahrener

Menschen an Junge weitergegeben werden können. Mögliche Diskussionsgegenstände

könnten z. B. Unternehmensübertragung an die nächste Generation,

Mentoring oder das Thema Ehrenamt sein.

2. Kunst & Kultur

Der Kunst- und Kulturbereich setzt sich ebenfalls aus unterschiedlichen Bausteinen

zusammen, um den verschiedensten Interessensgebieten flächendeckend zu

begegnen.

Eine multifunktionale Kreativ-Werkstatt bietet eine Vielfalt von künstlerischer

bis handwerklicher Betätigung an, Mal-/Zeichenkurse, Bildhauerei, Aquarellmalerei,

Druckgraphik und Kunsthandwerk können hier erprobt und in Spezialwerkstätten

und Kreativ-Workshops vertieft werden. Das Angebot richtet sich dabei an

alle Altersgruppen. Denkbar ist hier eine zeitlich begrenzte sowie auch dauerhafte

Vermietung der Räumlichkeiten an Dritte. So könnte etwa die Kunstschule Senden

weiterhin die Räumlichkeiten anmieten und/oder die Kunst- und Kulturinitiative

Senden neu integriert werden. Zudem könnten Kooperationen mit der Kunstakademie

Münster sowie den Volkshochschulen aus dem Umkreis in die Wege

geleitet werden. Außerdem stünden die Werkstätten Firmen, freischaffenden

Künstlern und Handwerkern („artist in residence“) zur Verfügung.

Als Referenz kann hier die Europäische Kunst Akademie Trier angeführt werden,

die sich in 35 erfolgreichen Jahren einen guten Ruf als private Kunstschule erarbeitet

hat.

An ein speziell junges Publikum richtet sich das Kinder-Labor. Dieses steht unter

dem Motto: Kunst & Wissenschaft zum Anfassen und Mitmachen. Auf spielerische

Weise sollen Kinder an künstlerische Betätigung und naturwissenschaftliches

Experimentieren herangeführt werden. Als Programmpunkte bzw. Veranstaltungen

sind hier Hands-on-Ausstellungen, Kindergeburtstage, Ferienprogramme

und Angebote für Kindertagesstätten und Schulen möglich. Das Kindermuseum in

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Duisburg, Wuppertal und Frankfurt/Main und das Explorado in Oberhausen sind

Vorreiter erfolgreicher Lern- und Erlebnisstätten und entsprechen der kindlichen

Neugier, sich Wissen durch Ausprobieren anzueignen.

Kunst im öffentlichen Raum ist seit den Skulpturprojekten allseits ein Thema im

Münsterland geworden. In Deutschland weniger bekannt ist der Bereich der sogenannten

Land Art, wodurch sich für Schloss Senden ein Alleinstellungsmerkmal

ergäbe. Mit seinen großzügigen Grünflächen und Ländereien wäre Schloss Senden

geradezu prädestiniert für die Auseinandersetzung von Kunst im natürlichen

Raum. Vorstellbar wäre in diesem Zusammenhang auch ein Skulpturengarten,

in welchem die Kunstschüler ihre Arbeiten präsentieren. Ein solcher Ansatz, der

das konventionelle Verständnis von Museumsräumen und Ausstellungsflächen

sprengen würde, wäre im Münsterland einzigartig.

Für den Bereich Kulturveranstaltungen ist eine Umgestaltung der Remise erforderlich

(mehr dazu unter Kapitel Raumnutzung). Indem in der Remise die Decke

durchbrochen und so die erste Etage eingebüßt wird, ergibt sich ein großer lichtdurchlässiger

Raum, der multifunktional genutzt werden kann. Tagsüber ein Cafébetrieb

mit Ausstellungsfläche, kann das Sitzmobiliar nach Bedarf beliebig umbzw.

weggeräumt werden, um Platz für Abendveranstaltungen zu geben, wie etwa

Lesungen und Vorträge, Konzerte, Theater und Kabarett (hierzu wäre eine kleine

mobile Bühne von Vorteil), aber genauso auch für Tanztees und Partys.

3. Natur & Klimaschutz

Die Voraussetzung für ein Alleinstellungsmerkmal Schloss Sendens und damit

auch für eine regionale und überregionale Ausstrahlung ist ein innovatives Sanierungskonzept,

welches auf den modernsten Technologien von Niedrig-Energie-

Management fußt.

In den vergangen Jahren hat sich in der Bau-Branche ein Fachbereich herausgebildet,

der sich gerade auf die Herausforderung von energieeffizienter Sanierung

denkmalgeschützter Gebäude spezialisiert hat. So ist hier etwa die Akademie

Schloss Raesfeld e.V. zu nennen, die als staatlich anerkannte Fachschule im Bereich

angewandte Baudenkmalpflege die energieeffiziente ökologische Altbauerneuerung

ausbildet. Hier wäre eine Kooperation naheliegend.

Solch eine Sanierung höbe nicht nur Schloss Senden von anderen Kunst- und Kulturbetrieben

im Münsterland ab, sondern es würde außerdem dem Gemeinde-

Profil als Aushängeschild dienen. Da Senden bereits im Jahr 2008 und 2011 mit

dem EEA European-Energy-Award in Gold ausgezeichnet wurde, wäre der Umbau

des Schlosses zu einem Niedrig-Energiegebäude nicht nur konsequent, sondern

auch ein gelungenes Werbemittel für die Gemeinde.

Hier sollte durch sachkundige Beratung überprüft werden, inwieweit mittels Nutzung

der eigenen Gewässer, LED-Lichttechnik, Photovoltaik und Wärmedämmung

das Ziel eines sich nahezu energetisch autark versorgenden Gebäudes erreicht

werden kann.

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Einen ähnlichen Ansatz verfolgt das Wasserschloss Erkenbrechtshausen in Baden-

Württemberg, dessen Eigentümer – Spezialist für PV-Anlagen – das Gebäude seit

2001 nach und nach zu einem E-Schloss umbaut und dabei stets das Prinzip von

Nachhaltigkeit verfolgt.

Konsequenterweise sollte sich diese Nachhaltigkeit auch im Einkauf der Produkte

und Dienstleistungen widerspiegeln. Durch Verwendung von regionalen und

saisonalen Angeboten (Lebensmittel aus lokaler/regionaler Herkunft; Einbindung

von lokalen/regionalen Handwerksunternehmen z. B. bei der Sanierung usw.)

wird nicht nur die eigene Wirtschaft unterstützt, sondern auch Klimaschutz gewährleistet.

Auch dies kann und sollte in der operativen Markenkommunikation

genutzt werden.

4. Gemeinschaft

Unter das Thema Gemeinschaft fallen verschiedene von Schloss Senden angebotene

Dienstleistungen.

Einen großen Bereich nimmt die Gastronomie ein, die sich in ein Restaurant mit

gehobener Küche und ein Bistro/Café aufteilt, somit unterschiedliche Funktionen

erfüllt und verschiedene Zielgruppen anspricht. Das Bistro/Café wird in der

umgestalteten Remise untergebracht und ist durch Tagesbetrieb und niedrigpreisige

Angebote besonders für Familien und Ausflügler geeignet. Gleichzeitig bietet

es die Räumlichkeiten für größere Veranstaltungen, da die Einrichtung extra mobil

und flexibel gestaltet ist.

Hier sowie auch im Restaurant werden ausschließlich regionale und saisonale

Produkte verwendet und gesund zubereitet. Das Restaurant mit angeschlossenem

Weinkeller füllt den Abendbetrieb aus und ist außerdem für Hochzeiten, Tagungen

und andere Gesellschaften buchbar. Hierfür sollen die Räumlichkeiten der

Bel-Étage im Herrenhaus-Trakt genutzt werden, von denen einer der Räume zu

einem Trauzimmer umgestaltet werden kann.

Für beide Betriebe gilt, dass Atmosphäre, Gestaltung und Angebot die Vision

widerspiegeln müssen.

In den oberen Etagen sollen Gästezimmer verschiedenen Typs eingerichtet werden,

die unterschiedliche Besuchergruppen ansprechen: Mehrbettzimmer für Jugendfahrten,

Familien; Doppelzimmer inkl. einer Hochzeitssuite für Gesellschaften

sowie einfache und hochwertige Einzelzimmer für Ausflügler, Workshop- und

Tagungsgäste.

Die ausgedehnten Grünflächen um das Schloss herum erlauben großformatige

Außenveranstaltungen (da es keine direkten Nachbarn gibt, sollte es hier auch

mit dem Lärmpegel bei Abendveranstaltungen wenige Schwierigkeiten geben). So

können etwa saisonale Märkte und Feste stattfinden (Osterfeuer, Erntedank, Advents-,

Weihnachts-, Neujahrsveranstaltungen und Wochenmarkt) sowie auch

Schlosskonzerte, Theater und Kabarett.

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Im rechten Flügel des Schloss soll zudem ein Shop untergebracht werden, der

zum einen als Tourismus-Info-Point und zum anderen als Produzenten-Galerie

dient. Hier stehen Produkte „madeby Schloss Senden“ zum Verkauf, die als Marke

die Vision widerspiegeln. Angeboten werden z. B. spezielle Produkte der

Schloss-Gastronomie sowie Kunsthandwerk- und Designobjekte (der auf dem

Schloss tätigen Künstler), außerdem Radkarten, Infobroschüren, Postkarten etc.

Möglich wäre es, hier den Tourismus-Info-Point der Gemeinde Senden aufzunehmen,

da Schloss Senden mit seiner unmittelbaren Lage an verschiedenen

Radwegen, u. a. an der 100 Schlösserroute, eine hohe Besucherfrequenz erzielt.

Um den Tourismus-Faktor zu erhöhen, könnte zusätzlich eine kleine Fahrradwerkstatt,

ein Fahrradverleih und eine Aufladestation für E-Bikes angeboten werden.

Auf diese Weise wäre nicht nur für Verpflegung (Restaurant/Bistro) und Unterbringung

(Gästezimmer) von Touristen gesorgt.

IV Darstellung der Raumnutzung

Um zu prüfen, ob und wie die oben genannten Ideen überhaupt in dem vorhandenen

Gebäude umsetzbar sind, ist eine Verortung erforderlich, die ein Architekturbüro

vorgenommen hat.

Insgesamt stehen zurzeit 2.879,87 qm an Nutzfläche zur Verfügung. Durch die

Umbauarbeiten wird diese Zahl variieren.

Die folgende Übersicht zeigt die Verortung der jeweiligen Nutzungen auf die Geschosse

und ihre Flächengröße:

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 12


Kellergeschoss:

Der bisher ungenutzte Keller des Herrenhauses und Romberg-Traktes sollte bei

einer Sanierung für eine Nutzung freigelegt werden. Der historische Gewölbekeller

bietet eine geeignete Atmosphäre für einen Weinkeller, der das darüber liegende

Restaurant gut ergänzen könnte. Außerdem bietet der Keller Fläche für Toiletten

und Lager.

Erdgeschoß:

Das Erdgeschoß im linken Trakt wurde bisher bereits als Restaurant genutzt und

sollte auch in Zukunft für diese Nutzung stehen. Diverse historische Räume bieten

unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten für den Gastronomen auch z. B. geschlossene

Gesellschaften zu beköstigen. Das an der Front des Traktes liegende

Zimmer bietet sich optimal als Trauzimmer an.

Im mittleren Trakt lässt sich das Café bzw. der Veranstaltungsraum verorten. Da

die vordere Hauswand nicht dem Denkmalschutz unterliegt, gibt es vielfältige

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Möglichkeiten, den Raum baulich z. B. durch Verglasung oder große Türen zu

‚öffnen‘. Der Vorplatz wäre als Ergänzung im Sommer mit Bestuhlung zu nutzen.

Zurzeit ist in diesem Trakt eine Zwischendecke eingezogen, so dass im oberen

Geschoss kleinere Gästezimmer eingerichtet waren. Die Gutachter empfehlen,

diese Zwischendecke zu entfernen, um so einen hohen atmosphärischen Raum zu

schaffen, was sowohl für das Café aber vor allem für Veranstaltungen einen deutlichen

Mehrwert bringt. Die wegfallenden Quadratmeter lassen sich anderweitig

auffangen.

Der rechte Flügel sollte für den Kunst- und Kulturbereich zur Verfügung stehen,

d. h. für Ateliers, Kreativräume, Werkstätten etc.

Die Rentei bietet Platz für einen Shop bzw. eine Touristikinfo.

Das angrenzende Mannenhaus könnte für einen ‚artist in residence‘ genutzt werden

oder auch als Hausmeisterwohnung fungieren.

Obergeschoss:

Im linken Flügel ist der Büro- und Bildungsbereich verortet. Da das Restaurant

abends betrieben wird, gibt es zwischen diesen Nutzungen keine Kollision. Die

Stiftung hätte hier ihre Büroräume aber auch das Sekretariat mit Anmeldungen für

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die Bildungseinrichtung. Die Größe der Bildungsräume kann mit der Sanierung

festgelegt werden. Das Gebäude bietet Potenzial für unterschiedliche Größen, so

dass kleine Seminarräume aber auch größere Tagungsräume denkbar sind.

Das Obergeschoss des mittleren Traktes entfällt, wenn die jetzige Zwischendecke

herausgenommen wird.

Der rechte Flügel würde auch im Obergeschoss vom Kulturbereich genutzt werden.

Hier wäre die Verortung des Kinderlabors möglich.

Rentei und Mannenhaus bieten Nebenräume bzw. Wohnflächen.

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Dachgeschoss:

Der linke Flügel verfügt zusätzlich über ein Dachgeschoss und einen Spitzboden.

Das Dachgeschoss bietet sich an für die Unterbringung der Gäste. Auch hier sind

unterschiedliche Raumgrößen und Gestaltungsformen denkbar je nach Zielgruppe.

Auch sind größere Mehrbettzimmer für z. B. Schülergruppen denkbar.

Der etwas abgeschiedene Spitzboden eignet sich für weitere Aktionsräume z. B.

für Kurse oder auch Tage der Besinnung.

Die Pläne machen deutlich, dass eine Verortung aller Nutzungen möglich ist und

dass auch mögliche Kollisionen (z. B. durch Lärm oder konträre Zielgruppen)

durch eine räumliche und zeitliche Entzerrung zu vermeiden sind.

Der linke Trakt beherbergt neben der Gastronomie den Bildungsbereich, während

der rechte Trakt vornehmlich den Kunst- und Kulturbereich verortet. Die Remise

als Verbindung beider Flügel bietet sich auch durch die zentrale Position sehr gut

an als Tagescafé und Veranstaltungsraum. Die drei Flügeltüren bieten architektonisch

Spielraum für eine offene und einladende Atmosphäre.

Bei allen Planungen und Umbauten muss die Barrierefreiheit für alle Gebäudeteile

gewährleistet werden.

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 16


V Träger- und Betriebsmodell

Die verschiedenen Nutzungsarten lassen sich unter Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten

in zwei Gruppen aufteilen:

‣ strukturell wirtschaftliche Bereiche (Profit-Center)

‣ strukturell defizitäre Bereiche (Cost-Center).

Die strukturell defizitären Bereiche

• Denkmalpflege (Pflege und Erhalt des Baudenkmales Schloss Senden)

• kulturelle Veranstaltungen

• Bildung von Jugendlichen und Erwachsenen

sind dabei gleichzeitig die Bereiche, die teilweise als steuerbegünstigte (gemeinnützige!)

Zwecke im Sinne der §§ 52 AO realisiert werden können.

Die Profit-Bereiche sind die Bereiche, die potenziell Überschüsse erzielen, dazu

gehören sowohl

• Überschüsse aus Vermietung und Verpachtung als auch

• Überschüsse aus profitablen Aktivitäten und Veranstaltungen (z. B. Tagungen,

Feiern, Märkte, Feste).

Es muss ein Weg gefunden werden, die Non-Profit-Bereiche aus den Profit-

Centern zu finanzieren!

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 17


Verteilt man die konkreten Nutzungsarten – sowie in dieser Abbildung dargestellt

– auf die Geschäftsbereiche wäre es denkbar, den Geschäftsbereich „Bildung,

Kultur-& Denkmalpflege“ als Verwirklichung der entsprechenden gemeinnützigen

Zwecke nach § 52 AO darzustellen. Voraussetzung dabei ist, dass der Träger

des Geschäftsbereichs „Bildung, Kultur & Denkmalpflege“ die Zwecke

• Förderung der Bildung

• Förderung der Kultur

• Förderung der Denkmalpflege

unmittelbar und ausschließlich selbst verfolgt. Die Zweckerreichung durch Hilfspersonen

setzt voraus, dass der Träger des Geschäftsbereichs die Kontrolle über

seine eigenen Kräfte hat.

Insbesondere Vermietung und Verpachtung zählt dabei jedoch nicht als unmittelbare

Zweckerfüllung. Die Vermietung an eine bestehende Einrichtung, beispielsweise

die VHS ist daher keine Verwirklichung des Zweckes „Bildung“; die Vermietung

an die Kunstschule ist daher keine Verwirklichung des Zweckes „Kultur“.

Vermietung und Verpachtung ist dessen ungeachtet dann gemeinnützigkeitsunschädlich,

wenn es sich um die Vermietung und Verpachtung eigenen Vermögens

handelt und die Vermietung nicht gewerblich ist.

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 18


Wird kein eigenes Vermögen sondern fremdes Vermögen vermietet, oder besteht

das Risiko „gewerblicher Vermietung“, sollte die Vermietung sicherheitshalber

dem Geschäftsbereich „Vermietung & Gewerbe“ zugeordnet werden.

Gewerbliche Tätigkeit neben dem Satzungszweck ist gemeinnützigen Trägern

erlaubt, soweit sie nicht den Schwerpunkt der Aktivitäten des Trägers bilden; die

Steuerbegünstigung entfällt aber für diese sogenannten „wirtschaftlichen Geschäftsbetriebe“.

Weil aber der Schwerpunkt eines gemeinnützigen Trägers die Erfüllung der gemeinnützigen

Zwecke sein muss, wird die Gemeinnützigkeit gefährdet, wenn das

Übergewicht der Tätigkeit auf der gewerblichen Tätigkeit liegt.

Im Geschäftsbereich „Bildung, Kultur und Denkmalpflege“ haben nur Aktivitäten

Raum, die von dem Träger selbst und unmittelbar im eigenen Namen ausgeführt

werden.

Da die Finanzierung der gemeinnützigen Zweckerfüllung nur aus Erträgen erfolgen

kann, muss dessen Umsatzvolumen unter Umständen größer sein als das Volumen

des Geschäftsbereiches „Bildung, Kultur & Denkmalpflege“. Dies könnte

ein Indiz für das Überwiegen des gewerblichen Teils sein.

Es muss sichergestellt werden, dass:

‣ der Geschäftsbereich „Vermietung & Gewerbe“ den gemeinnützigen Geschäftsbereich

„Bildung, Kultur & Denkmalpflege“ sicher finanzieren kann,

‣ ohne dessen Gemeinnützigkeit zu gefährden.

Hierzu muss der Geschäftsbereich Vermietung & Gewerbe so gestaltet werden,

dass er für die diversen Nutzungsarten sowohl die Vermietung als auch die Durchführung

eigener gewerblicher Aktivitäten erlaubt.

Als denkbares Träger- und Betriebsmodell empfehlen die Gutachter vor diesem

Hintergrund eine Stiftung bürgerlichen Rechts sowie die Gründung einer

gewerblichen Tochtergesellschaft für potenziell gemeinnützigkeitsschädliche

Nutzungsarten.

Vorteile einer Stiftung:

• langfristige Sicherung des Schlosses in einer Hand

• hohe Identifikationsmöglichkeit und Mobilisierungswirkung der Sendener

Bürger

• positive Belegung des Begriffs einer gemeinnützigen Stiftung

• höchste Bestandsgarantie aller Rechtsformen

• Überführung von Vermögen in eine Stiftung entzieht dieses dauerhaft dem

Zugriff anderer wie der Geber

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• die Stiftungsbehörde wacht darüber, dass nur die satzungsmäßig festgelegten

Ziele verfolgt werden

• Stiftungen zahlen weder Erbschafts- noch Schenkungs- oder Kapitalertragssteuern,

sondern können die Zuwendungen ohne Abzüge für die Umsetzung

des Stiftungszwecks verwenden

Nachteile einer Stiftung:

• bei der Genehmigung der Stiftung ist die Möglichkeit der Zweckerfüllung aus

dem Stiftungskapital nachzuweisen

• die Stiftung unterliegt der Aufsicht der Stiftungsbehörde

• die Einhaltung der Gemeinnützigkeitsvorschriften werden durch die Finanzverwaltung

geprüft, insbesondere

die Vermögensbindung und

die zeitnahe Mittelverwendung

• Umstrukturierungen sind aufwendig zu realisieren

Folgende Abbildung zeigt die empfohlene Struktur:

Eine Stiftung bürgerlichen Rechts bedarf zu ihrer Entstehung der Genehmigung

durch die Landesstiftungsbehörde. Diese wird nur erteilt, wenn die Erfüllung des

Stiftungszweckes aus dem Stiftungskapital plausibel erscheint.

Dazu ist eine Kapitalausstattung allein mit einer Immobilie in der Regel nicht ausreichend,

weil die Immobilie ja auch Lasten nach sich zieht. Dies gilt insbesondere

bei Stiftungszwecken, deren Verwirklichung voraussichtlich defizitär ist, wie

hier bei den Zwecken:

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• Denkmalpflege (durch Erhalt von Schloss Senden)

• Förderung der Kultur (durch kulturelle Veranstaltungen)

• Förderung der Bildung (durch Seminare, Workshops)

Das Stiftungskapital muss daher zusätzlich mit Finanzierungsquellen ausgestattet

werden:

Geschäftsanteilen an der gewerblichen Tochter nebst Mietvertrag mit der Stiftung

weitere Mietverträge, beispielsweise mit Standesamt, Kita, Volkshochschulkreis

etc.

Alternativ kann, wenn die Immobilie Schloss Senden im Eigentum der Gemeinde

Senden verbleiben soll, ein Nutzungsrecht der Stiftung oder ihrer gewerblichen

Tochter eingeräumt werden, das letztere gewerblich verwertet.

Die Einzelheiten der Gestaltung müssen (steuer-)rechtlich geprüft und mit der

Finanzverwaltung vorabgestimmt werden.

Ebenfalls ist zu entscheiden, ob die Stiftung

‣ eine Bürgerstiftung (ggf. mit Vertretung der Gemeinde Senden in Stiftungsrat

und Vorstand) oder

‣ eine örtliche Stiftung gemäß § 100 GO NRW (verwaltet durch die Gemeinde

Senden als selbstständiges Sondervermögen)

sein soll.

Bei der Abwägung ist zu beachten:

Nach § 100 Abs. 3 GO NRW gilt:

Gemeindevermögen darf nur im Rahmen der Aufgabenerfüllung der Gemeinde

und nur dann in Stiftungsvermögen eingebracht werden, wenn der mit der Stiftung

verfolgte Zweck auf andere Weise nicht erreicht werden kann.“

Dies kann dazu führen, dass das Schloss auf eine Stiftung nicht übertragen werden

kann – oder nur auf eine „örtliche“ Stiftung, weil die Gemeinde Senden aufgrund

der zwingend bei ihr liegenden Verwaltung der Stiftung die nachhaltige Aufgabenerfüllung

durch die Stiftung besser absichern kann.

Sowohl die Bürgerstiftung als auch die örtliche Stiftung können gemeinnützig

sein. Dies hängt allein von der Einhaltung der Voraussetzungen der AO ab, insbesondere

vom satzungsmäßigen Zweck.

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 21


Empfehlungen für den Betrieb:

Nur, wenn die Stiftung gemeinnützig sein soll (geeignet wäre der Geschäftsbereich

„Bildung, Kultur & Denkmalpflege“), bedarf es der Aufteilung in einen gemeinnützigen

Bereich und Vermögensverwaltung.

Von der Integration „wirtschaftlicher Geschäftsbetriebe“ in die gemeinnützige

Stiftung wird aus einer Vielzahl von Gründen abgeraten. Die Gutachter empfehlen

daher, das wirtschaftliche/gewerbliche Handeln in eine gewerbliche Tochter

GmbH zu verlagern, deren Geschäftsanteile im Rahmen der Vermögensverwaltung

gehalten werden.

Ist der Geschäftsbereich „Bildung, Kultur & Denkmalpflege“ nur teilweise gemeinnützig,

muss der ggf. nicht gemeinnützige Teil ebenfalls in die gewerbliche

Tochter ausgelagert werden.

Die Vergabe des Betriebs eines Teils des gemeinnützigen Bereichs setzt voraus,

dass der Betreiber „Hilfsperson“ der Stiftung ist, diese also Kontrolle über ihn hat,

wie über einen eigenen Organisationsbereich. Das wird bei einem Konzessionär,

der eigenes wirtschaftliches Risiko trägt (sonst ist es keine Dienstleistungskonzession,

sondern ein Dienstleistungsauftrag) schwierig sein: Er muss kalkulieren und

braucht Planungssicherheit, um seine Erträge erwirtschaften zu können.

Zu beachten ist außerdem, dass Vermietung/Verpachtung von Wohn- und Gewerberäumen

nicht ohne weiteres Teil der Zweckerfüllung „Denkmalpflege“ ist. Nur,

wenn das Finanzamt dies bestätigt hat, kann auf jeden Fall direkt aus der Stiftung

heraus vermietet werden.

Solange diese Bestätigung nicht vorliegt, gilt Folgendes:

Die Vermietung/Verpachtung kann nur dann unmittelbar durch die Stiftung erfolgen,

wenn die Stiftung Eigentümer des Schlosses ist oder eigentumsgleiche Rechte

hat (Erbbaurecht): Nur dann ist das Schloss eigenes Vermögen der Stiftung, das

verwaltet werden kann.

Alternativ kann und muss die Vermietung/Verpachtung ebenfalls über die gewerbliche

Tochter erfolgen.

Die tageweise Vermietung von Unterkünften oder Veranstaltungsräumen ist gewerbliche

Vermietung bzw. Beherbergung und fällt kaum unter „Vermögensverwaltung“;

sie ist daher in jedem Fall bei der gewerblichen Tochter anzusiedeln.

Die Gemeinnützigkeit hat Vor- und Nachteile:

‣ Vorteil:

weitgehende Steuerbefreiung

Möglichkeit, abzugsfähige Spendenbescheinigungen zu erstellen

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 22


exklusiver Zugang zu bestimmten Fördermitteln und Zuwendungsgebern

‣ Nachteil:

Vermögensbindung

Gebot der zeitnahen Mittelverwendung

Kontrolle durch die Finanzverwaltung

Hier ist eine Abwägung erforderlich. Die Gutachter empfehlen eine Gemeinnützigkeit.

Um einen professionellen Betrieb zu gewährleisten, ist eine komplette oder teilweise

Fremdvergabe des Betriebes der Geschäftsbereiche ganz oder teilweise an

Dritte zu überlegen. Hier bieten sich rechtlich folgende Möglichkeiten:

• private Bürgerstiftung:

Aus einer privaten Bürgerstiftung heraus ist eine Fremdvergabe jederzeit

möglich. Bei einer gemeinnützigen Stiftung müssen allerdings die Voraussetzungen

der AO geprüft und mit dem FA abgestimmt werden.

• örtlichen Stiftung:

Aus einer örtlichen Stiftung, verwaltet durch die Kommune, heraus kommt es

bei einer Fremdvergabe gegen Entgelt zu einem öffentlichen Dienstleistungsauftrag.

Im Wesentlichen kann dabei gewählt werden zwischen dem

offenen Verfahren (wenn die Leistung wenigstens funktional abschließend

beschrieben werden kann) und dem wettbewerblichen Dialog (wenn die Leistung

erst in Zusammenarbeit mit den Bietern definiert werden soll).

Wird dem Betreiber kein Entgelt bezahlt, kommt es zu einer Dienstleistungskonzession.

Dabei wird zwar die Leistung des Betriebes definiert, aber

statt Bezahlung wird hierfür das Recht gewährt, von Dritten (Besuchern, Veranstaltern)

Entgelte zu erheben. Denkbar ist ein Wettbewerbsverfahren, in

dem der Bieter mit dem besten Konzept den Zuschlag erhält. Dies ist in vielen

Betreiberverfahren üblich. Ein Zuschuss kann in Aussicht gestellt werden,

solange dieser dem Betreiber nicht das wirtschaftliche Risiko abnimmt.

• Die gewerbliche Tochter GmbH kann ohne jeden Wettbewerb die Betreibung

der gewerblichen Bereiche an Dritte vergeben.

Zusammenfassung

Vor diesem Hintergrund empfehlen die Gutachter die Gründung einer Bürgerstiftung,

auf die von der Gemeinde Senden das Schloss übertragen und somit deren

Eigentum wird. Auf diese Weise erreicht die Stiftung bereits ein für die Gründung

notwendiges Stiftungskapital.

Die Stiftung hat die Geschäftsbereiche: Vermögensverwaltung, Kultur und Bildung

sowie Denkmalschutz. Daneben wird eine gewerbliche Tochter GmbH ge-

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 23


gründet, die den wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb unterhält und die Miete bzw.

Gewinne an die Stiftung überführt. Die übrigen Geschäftsbereiche Kultur, Bildung

und Denkmalschutz sollten gemeinnützig betrieben werden. Denkbar ist ein

Betrieb durch die Stiftung oder eine Fremdvergabe an einen externen Betreiber.

Folgende Abbildung stellt das Betriebsmodell zusammenfassend dar:

VI Wirtschaftlichkeit

Erläuterung zum Vorgehen:

Bei der Analyse der Wirtschaftlichkeit wurde von den Gutachtern lediglich der

laufende Betrieb – ungeachtet der Erwerbs- und Sanierungskosten sowie deren

Finanzierung – betrachtet. Für eine solide Berechnung der Investitionskosten ist

eine fachliche Untersuchung der Bausubstanz notwendig. Dies übersteigt im Umfang

deutlich den Rahmen der Machbarkeitsstudie. Im Übrigen empfehlen wir

eine Investitionskostenermittlung erst mit der Entscheidung, einen Antrag bei der

Regionale o. a. zu stellen.

Um bei den laufenden Kosten jedoch die Instandhaltungskosten kalkulieren zu

können, die sich immer prozentual von der Bausumme ableiten, wurde im Folgenden

in zwei Szenarien gerechnet: Szenario 1 geht von einer Bausumme von

6,5 Mio. € aus, Szenario 2 von einer Bausumme in Höhe von 9,5 Mio. €. Diese

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 24


Zahlen wurden in Anlehnung an die Machbarkeitsstudie der Architekten Miksch +

Partner aus dem Jahr 2002 bestimmt.

Betrachtet wird die Wirtschaftlichkeit aus der Sicht der Trägergesellschaft, der

wie oben dargestellt folgende Geschäftsbereiche hat:

1. Kultur und Bildung

2. Denkmalschutz und

3. Vermögensverwaltung.

Im Rahmen des beauftragten Gutachtens ist es nicht möglich, für die jeweiligen

Geschäftsbereiche detaillierte Businesspläne zu erarbeiten. Die Präsentation der

Nutzungsbausteine hat deutlich gemacht, wie viel Aktivitätspotenzial in den jeweiligen

Bereichen möglich ist. Dabei wurde darauf geachtet, dass in jedem Bereich

Einnahmepotenziale gegeben sind. Art und Umfang hängen jedoch sehr

stark von den Personen ab, die die Geschäftsführung übernehmen.

Um trotzdem eine Kalkulation aus Sicht des Trägers machen zu können, wurde

daher angenommen, dass jeder Bereich für sich autark arbeitet und an den Träger

Miete zahlt, deren Höhe je nach Tätigkeit variiert. Ziel ist es, dass diese Mieteinnahmen

die Kosten des Trägers, d. h. den Gebäudeerhalt und die Verwaltung,

finanzieren können. Die Überlebensfähigkeit der Stiftung, d. h. die Erfüllung des

Stiftungszwecks muss mit den Einnahmen gewährleistet werden.

Die Geschäftsbereiche Bildung und Kultur müssen jeweils kostendeckend arbeiten,

zahlen aber nur eine geringe Miete. Durch die Gemeinnützigkeit ist es diesen

Bereichen jedoch möglich, durch Zuwendungen und geförderten Maßnahmen

weitere Einnahmen zu generieren und ihr Programm dementsprechend anzupassen.

Kurse, Workshops, Seminare und sonstige Angebote bleiben jedoch die wesentlichen

Einnahmequellen.

Die Tochtergesellschaft führt Mieten und mögliche Gewinne (durch Shop und

Veranstaltungen) an die Stiftung ab.

Analyse der Kosten

Vor dem oben genannten Hintergrund ergeben sich folgende Kostenarten:

1. Gebäudekosten

Dies sind die wesentlichen Kosten des Trägers und beinhalten die Reparaturund

Instandhaltungskosten des Gebäudes. Viele Beispiele ähnlicher Bauten

zeigen, dass diese Position häufig nicht finanziert werden kann, es dadurch zu

erheblichen Investitionsstaus kommt und schließlich enorme Finanzmittel aufgebracht

werden müssen. Gebäudekosten werden in Prozent von der Bausumme

berechnet. Die Gutachter sind von 1,2 Prozent ausgegangen.

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 25


2. Außenpflege

Die Garten-, Park- und Wasseranlage des Schlosses bedarf einer eigenen Pflege.

Der monatliche Betrag von 200 € liegt dabei eher im unteren Bereich.

3. Personalkosten

An Personalkosten fällt für den Träger zunächst lediglich die Position des Geschäftsführers

an, der die Verwaltung und Vermietung zu übernehmen hat.

Ggfs. ist eine Assistentenstelle oder ein Sekretariat notwendig. Mit 5.000 € pro

Monat ist diese Position ausreichend dotiert, um eine entsprechend qualifizierte

Person für die Geschäftsführung inklusive einer Assistenz gewinnen zu können.

Alles weitere Personal wird den einzelnen Geschäftsbereichen zugeschrieben,

die sich selbst tragen müssen. Die Anzahl und Art des Personals hängt von der

jeweiligen Ausgestaltung der Bereich ab und kann in diesem Planungsstand

nicht kalkuliert werden. Ähnlich wie die Rohrmeisterei Schwerte kann sich der

Personalstamm der Stiftung nach und nach aufbauen, sobald eine Finanzierung

denkbar ist.

4. Verwaltung

Auch die Verwaltungskosten wurden mit 1.500 € zunächst niedrig angesetzt.

Hiermit sind Büro- und Betriebskosten gemeint.

Energiekosten sind nicht erfasst, da sie zum einen durch den innovativen Umbau

und gegebenenfalls eigenen Energieressourcen maximal reduziert werden

sollen und damit erst in der weiteren Projektierung geklärt werden. Zum anderen

werden sie auf die Mieter/Betreiber umgelegt und sind damit durchlaufender

Posten.

Szenario 1: Baukosten in Höhe von 6,5 Mio. €

Kostenart BezugsgrößeEinzelkosten Kosten/Jahr 1 Kosten/Jahr 2 Kosten/Jahr 3 Kosten/Jahr 4 Kosten/Jahr 5

1,2% d.

Bausumme

1. Gebäudekosten (6,5 Mio.€) 78.000,00 € 80.340,00 € 82.750,20 € 85.232,71 € 87.789,69 €

2. Außenpflege pro Mt. 200,00 € 2.400,00 € 2.472,00 € 2.546,16 € 2.622,54 € 2.701,22 €

3. Personal pro Mt. 5.000,00 € 60.000,00 € 61.800,00 € 63.654,00 € 65.563,62 € 67.530,53 €

4. Verwaltung pro Mt. 1.500,00 € 18.000,00 € 18.540,00 € 19.096,20 € 19.669,09 € 20.259,16 €

GESAMTKOSTEN 158.400,00 € 163.152,00 € 168.046,56 € 173.087,96 € 178.280,60 €

Szenario 2: Baukosten in Höhe von 9,5 Mio. €

Kostenart BezugsgrößeEinzelkosten Kosten/Jahr 1 Kosten/Jahr 2 Kosten/Jahr 3 Kosten/Jahr 4 Kosten/Jahr 5

1,2% d.

Bausumme

1. Gebäudekosten (9,5 Mio.€) 114.000,00 € 117.420,00 € 120.942,60 € 124.570,88 € 128.308,00 €

2. Außenpflege pro Mt. 200,00 € 2.400,00 € 2.472,00 € 2.546,16 € 2.622,54 € 2.701,22 €

3. Personal pro Mt. 5.000,00 € 60.000,00 € 61.800,00 € 63.654,00 € 65.563,62 € 67.530,53 €

4. Verwaltung pro Mt. 1.500,00 € 18.000,00 € 18.540,00 € 19.096,20 € 19.669,09 € 20.259,16 €

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 26

GESAMTKOSTEN 194.400,00 € 200.232,00 € 206.238,96 € 212.426,13 € 218.798,91 €


Der Vergleich der beiden Szenarien zeigt, dass sich die höhere Bausumme in den

laufenden Kosten bei der Position Gebäudekosten mit ca. 40.000 € an Mehraufwand

auswirkt.

Analyse der Einnahmen:

Die Analyse der Einnahmen erfolgte aus Sicht des Trägers nach drei Einnahmearten:

1. Bereich Kultur und Bildung

2. Einnahmen über die Tochtergesellschaft

3. Einnahmen aus Spenden und Sponsoring.

Aus der ersten Einnahmeart „Bereich Kultur und Bildung“ sind die Einnahmen

zunächst mit einem Mietzins kalkuliert worden. Dieser Mietzins ist mit 3 € zwar

sehr niedrig angesetzt, wird aber zusätzlich zu den Nebenkosten eine Aufgabe

werden für die Betreiber, diese Miete aufzubringen. Die Einnahmen aus diesem

Bereich per Mietzins zu kalkulieren bedeutet in der Organisationsform, dass es

eine Art Erfüllungsgehilfen gibt, d. h. einen weiteren Betreiber, der den Kulturund

Bildungsbereich quasi als Akademie führt. Die dafür notwendige Organisationsform

ist im vorhergehenden Kapitel ausführlich dargestellt.

Alternativ ist ein eigener Betrieb möglich, wie es das Referenzbeispiel Stiftung

Rohrmeisterei zeigt. In diesem Fall würden statt Mieten die Einnahmen aus Kursen

bzw. aus beantragten Fördermitteln die Verwaltungskosten des Trägers decken.

Die Einnahmen der Tochtergesellschaft sind ebenfalls über einen Mietzins kalkuliert,

der deutlich höher ist als im Bereich Kultur und Bildung. Die Höhe der

Mietzinsen ergeben sich zum einen aus dem Grundstücksmarktbericht 2012 der

Gemeinde Senden. Zum anderen wurden in einer Art Market Testing gastronomische

Betreiber gefragt, welchen Mietzins sie bereit wären zu zahlen. Genannt

wurden 12 € pro qm für die Gastronomie. In der Berechnung wurde mit 10 € pro

qm kalkuliert.

Für die Veranstaltungen im Innenraum wurden pauschal 200 € an Mieteinnahmen

kalkuliert. Eine maximale Auslastung wurde mit 96 Veranstaltungen pro Jahr angesetzt.

Im ersten Jahr wurde eine Auslastung von 30% angenommen.

Für Veranstaltungen im Außenbereich im ersten Jahr wurden Einnahmen in Höhe

von 3.000 € prognostiziert, die sich bis zum fünften Jahr auf 15.000 € gesteigert

haben. Hier sehen die Gutachter ein großes Potenzial des Schlosses Senden, sich

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 27


mit Großveranstaltungen z. B. Schlosskonzerten, Weihnachts- und diversen anderen

Märkten, oder großen Messen, wie das andere Schlösser erfolgreich zeigen, zu

profilieren.

Als dritte Einnahmeart ergeben sich Spenden/Sponsoring/Zuschüsse. Ohne diese

Einnahmequelle wird es schwierig werden, die Mittel aufzubringen. Zu bedenken

ist hierbei, dass an dieser Stelle lediglich Zuschüsse und Spenden für das Schloss

bzw. die Stiftung gemeint sind. Für Aktivitäten und Angebote im Bildungs- und

Kulturbereich gibt es ein weiteres Potenzial v. a. Fördermittel zu akquirieren.

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 28


Eine detaillierte Kalkulation auf fünf Betriebsjahre zeigt folgende Tabelle:

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 29


Zusammenfassend ergibt die Analyse folgendes Ergebnis:

Jahr 1 Jahr 2 Jahr 3 Jahr 4 Jahr 5

Einnahmen 151.299 € 173.620 € 191.319 € 211.206 € 218.126 €

Kosten (6,5 Mio €) 158.400 € 163.152 € 168.047 € 173.088 € 178.281 €

Gewinn/Verlust - 7.101 € 10.468 € 23.272 € 38.118 € 39.845 €

Kosten (9,5 Mio €) 194.400 € 200.232 € 206.239 € 212.426 € 218.799 €

Gewinn/Verlust - 43.101 € - 26.612 € - 14.920 € - 1.220 € - 673 €

Die Kalkulation zeigt deutlich, dass bei einer Bausumme von 9,5 Mio. € erst im

fünften Jahr annähernd ein Ausgleich der Kosten erreicht werden kann.

Neben Spenden/Sponsoring/Zuschüsse/Zuwendungen ergeben sich jedoch weitere

Einnahmepotenziale durch Gewinne der Tochtergesellschaft aus den Bereichen

Shop, Gästezimmer und Veranstaltungen. Auch könnte eine erfolgreiche Umsetzung

der Nutzungsbausteine in den Bereichen Kultur und Bildung einen finanziellen

Beitrag zur Finanzierung der Stiftungskosten beitragen. Kultur- und Bildungsangebote

müssen nicht zwangsläufig defizitär sein, wenn sie als Akademie professionell

geführt werden.

Die Stiftung Rohrmeisterei in Schwerte und die Akademie Schloss Raesfeld als

auch die Kunstakademien in Salzburg und Trier zeigen anschaulich, mit welchem

Erfolg vergleichbare Konzepte umgesetzt werden können.

Wesentlichen Einfluss auf den Erfolg und vor allem auf den finanziellen Erfolg

des Schlosses Senden sehen die Gutachter im Konzept des Gastronomen. Die

Gastronomie wird von der äußeren Wahrnehmung den stärksten Eindruck auf das

Image des Schosses geben. Aber auch finanziell leistet die Gastronomie ca. 50 %

der Gesamteinnahmen. Das Mietausfallrisiko ist entsprechend hoch. Flächenmäßig

entfallen 35 % der Gesamtfläche auf den Nutzungsbaustein Gastronomie. Allerdings

werden 22 % davon durch den Veranstaltungsraum multifunktional genutzt

(d. h. reine Gastronomie: 27 %).

Möglichkeiten, dieses Mietausfallrisiko (aber auch ein Auslastungsrisiko) auszugleichen

bietet im Grunde nur eine Erhöhung des Stiftungskapitals. Wird mit einem

Zinssatz von 3 % kalkuliert, müsste das Stiftungskapital 3,3 Mio. € betragen,

um einen Mietausfall des Gastronomen auffangen zu können.

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 30


VII Erfolgsfaktoren

Nach Meinung der Gutachter bietet das Schloss Senden das Potenzial, ein sich

selbst tragendes Referenzobjekt zu werden, das für die Gemeinde Senden einen

großen Mehrwert bringen könnte (vgl. folgendes Kapitel).

Für eine erfolgreiche Entwicklung sind jedoch folgende Faktoren aus Gutachtersicht

zwingend notwendig zu berücksichtigen:

1. Sanierung mit innovativem Baukonzept

Wie oben beschrieben empfehlen wir ein innovatives Baukonzept. Zwar wird

dies heutzutage bei vergleichbaren Bauten bzw. Sanierungen vorausgesetzt.

Aber trotzdem gibt es ein oberes Level an Innovationsgrad, das Richtschnur für

Senden sein sollte. Denkbar wäre beispielsweise die Zusammenarbeit mit Universitäten

oder der Akademie Raesfeld. Schloss Senden müsste mit der Sanierung

ein Exempel statuieren, so dass im besten Fall Studenten und Experten

nach Fertigstellung Schloss Senden aus diesem Grund besichtigen wollen. Die

Ergebnisse bzw. die Vorgehensweise könnte auch in die Akademie thematisch

einfließen.

2. Anspruch der maximalen Reduzierung der Energiekosten

Ähnlich wie der o.g. Punkt gilt hier auch ein Höchstmaß an Innovation und

‚State-of-the-Art‘. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass die Gemeinde

Senden damit einen weiteren Baustein hätte, um sich noch stärker als klimaorientierte

Gemeinde zu profilieren und die Zertifizierung mit dem EEA ergänzt.

Neben dieser Profilierung sind die Energiekosten bei der Größe des Gebäudes

außerdem ein entscheidender Kostenfaktor, der durch eine möglichst autarke

Energieversorgung reduziert werden muss.

3. Umsetzung eines innovativen Kultur- und Bildungskonzepts, das sich

permanent nach den Fragen der Zukunft ausrichtet.

Es gibt viele Kultur- und Bildungseinrichtungen, die ein breites Angebot an

Kursen, Workshops, Tagungen etc. anbieten. Um sich davon abzuheben, muss

ein eigenes Profil geschaffen werden. Die Gutachter sehen in der konsequenten

Ausrichtung auf zukunftsweisende Fragen das Alleinstellungsmerkmal. Angebote

und Dozenten müssen entsprechend gewählt werden. Auch hier gilt ein

‚State-of-the-Art‘, d. h. eine Vorreiterrolle einzunehmen und sich mit Fragen

zu beschäftigen, auf die es noch keine Antwort gibt.

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 31


4. Umsetzung eines Trägermodells mit größtmöglicher Eigenverantwortung

der Beteiligten und einer entsprechenden Personal- bzw. Betreiberauswahl.

Der hohe Anspruch an Innovation und die Vielschichtigkeit der Aufgaben erfordert

eine sehr flexible und eigenverantwortliche Organisationsstruktur. Entscheidungen

müssen schnell und unbürokratisch erfolgen können, die Motivation

der Beteiligten nicht durch Unflexibilitäten gebremst werden. Im Grunde

gilt es, der Handlungsfähigkeit eines Wirtschaftsunternehmens zu entsprechen,

gleichzeitig aber gemeinnützige Strukturen zu gewährleisten. Das vorgeschlagene

Trägermodell mit einer Stiftung und einer privatwirtschaftlichen Tochtergesellschaft

könnte diesen Anforderungen gerecht werden.

5. Eine Markenbildung muss konsequent verfolgt werden.

Entscheidender Erfolgsfaktor des Schlosses Senden wird es sein, ein eigenes

Profil zu entwickeln, sich konsequent auf die Vision auszurichten und alle

Maßnahmen davon abzuleiten. Nur dadurch kann das Ziel erreicht werden, ein

Exempel zu statuieren in der Vielzahl der zum großen Teil nicht erfolgreichen

Konzepte umgenutzter Spezialimmobilien. Eine Marke zu haben heißt, ein

Versprechen an die Abnehmer zu geben, dass sie sich auf die Werte verlassen

können. Im Falle des Schlosses Senden heißt es also, dass alle Maßnahmen und

Aktivitäten einem innovativen, zukunftsweisenden Anspruch gerecht werden

müssten.

VIII Nutzenbegründung

• Die Gemeinde Senden kann sich das bisher ungenutzte Potenzial des Schlosses

zu Nutze machen. Unumstritten ist, dass die Umgebung und – im sanierten Zustand

– die Anlage des Schlosses sehr schön sind und eine hohe Aufenthaltsqualität

bergen. Die Lage ist nahezu optimal durch die Nähe zum Ortskern und

deren Infrastruktur, aber die Lage gleichzeitig eine besondere Atmosphäre der

Abgeschiedenheit und der Natur vermittelt. Schloss Senden hätte das Potenzial:

– Referenzprojekt zu werden mit regionaler, sogar überregionaler Ausstrahlung

– der Stolz der Sendener Bürger zu werden und

– als Identifikationsmittel zu dienen (v. a. vor dem Hintergrund der hohen

Anzahl Zugezogener): Schloss Senden als Bürgerschloss.

• Ein Verfall wird sich mittelfristig deutlich schädlicher auswirken.

Da der Verfall des Gebäudes quasi unmittelbar ‚vor der Tür‘ der Gemeinde

stattfindet und damit einen permanent sichtbaren und offensichtlichen Wermutstropfen

symbolisiert, wird es immer ein negativ besetztes Diskussions-

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 32


thema der Bürger bleiben. Immer wieder auftretender Vandalismus verschärft

die Negativität. Hinzu kommt, dass mit jedem Jahr der Verfall der Bausubstanz

weiter fortschreitet.

• Weitere Profilierung der Gemeinde Senden als Vorreiter im Bereich Klimaschutz

(Weiterführung des Preisgewinns des European-Energy-Award). Die

Gemeinde Senden könnte sich mit diesem Projekt überregional profilieren und

dies marketingtechnisch sehr gut nutzen. Bereits jetzt positioniert sich die Gemeinde

Senden sehr stark als Klimaschutz-Gemeinde. Das vorgeschlagene

Konzept würde diese Positionierung optimal ergänzen.

• Historisches wird bewahrt und Fortschritt wird gefördert, Geschichte und Zukunft

werden im Schloss Senden vereint.

• Die Regionale 2016 bietet eine vorerst einmalige Chance für eine finanzielle

Unterstützung für die Sanierung.

Schloss Senden leistet einen Beitrag zur Umwegrentabilität (Baumaßnahmen,

Gastronomie, Wirtschaftsstandort u. a.). Unter Umwegrentabilität versteht man

die Umsätze, die Wertschöpfung und die Steuereinnahmen, welche auf Grund

der Ausgaben, die durch das Schloss initiiert werden, in diversen Branchen

sowie beim Staat und bei der Kommune geschaffen werden bzw. anfallen. Dieser

Effekt beginnt mit der Beauftragung örtlicher Dienstleister für den Umbau,

wird aber vor allem durch die Umsätze der Gastronomie, der (Groß-) Veranstaltungen

und der anderen Geschäftsbereiche entstehen.

Schloss Senden leistet einen Beitrag zur Touristik und zum Image der Gemeinde.

Wenn es gelingt, mit dem Schloss Senden eine Referenz für zukunftsorientiertes

Leben zu schaffen, kann das Schloss entscheidend zu einer Profilierung

und Imagebildung beitragen und müsste entsprechend im Stadtmarketing verankert

werden. Mit der Anbindung an die Radwanderroute gibt es ein großes

touristisches Potenzial, das bisher nicht genutzt werden kann.

• Durch das Stiftungsmodell als Betreibergesellschaft ist das Risiko für die Gemeinde

Senden gering. Ein Haftungsrisiko entsteht lediglich in der Umbauphase.

Aber auch das müssen die politischen Gremien abwägen.

IX Handlungsempfehlungen

Auch wenn die Verwaltung und die Politik der Gemeinde Senden die Risiken abwägen

muss, die sich einerseits aus dem Kauf und Sanierung des Schlosses ergeben

und andererseits mit Haftungsfragen verbunden sein können, ergeben sich für

die Gutachter aus den oben dargestellten Ausführungen folgende Handlungsempfehlungen

an die Gemeinde Senden:

1. Ausformulierung des Konzepts als Regionale-Antrag

IMORDE Machbarkeitsstudie Schloss Senden 33


Das von den Gutachtern erarbeitete Konzept gilt es, in enger Zusammenarbeit

und Absprache mit der Regionale einen entsprechenden erfolgversprechenden

Antrag auszuformulieren.

2. Abklärung der Landesförderung und auch hier Formulierung bzw. Anpassung

des Konzepts entsprechend der Förderbedingungen.

3. Antragstellung an Fördermittelgeber.

Die Antragsformulierung erfordert bzw. erlaubt gleichzeitig eine endgültige Determinierung

des Konzepts, von der sich die weiteren Handlungsschritte – auch in

zeitlicher Hinsicht – zur konkreten Umsetzung ableiten:

1. Erwerb und Sanierung des Schlosses durch die Gemeinde Senden

2. Entscheidung über:

(1) die Initiierung einer Stiftung als örtliche Stiftung oder als Bürgerstiftung

(2) die Übertragung des Schlosses auf die Stiftung

3. Gründung der beschlossenen Stiftung und einer gewerblichen Tochter

4. Übertragung des Schlosses (samt etwa geschlossener Mietverträge) auf die

Stiftung bzw. die gewerbliche Tochter

5. Ausschreibung für Betreiber (Hilfsperson)

Münster, den 05. Juli 2012

Jens Imorde

IMORDE Projekt- & Kulturberatung GmbH

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