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Umnutzung von alten Gebäuden zu Wohnzwecken

Neue Nutzungskonzepte zur Quartiersentwicklung

Fachtagung 08. November 2007 | NRW-Forum Düsseldorf


Umnutzung im Bestand – Alte Gebäude neu genutzt

für zukunftsfähige Wohn- und Lebensformen im Quartier………………………………………………………………………… 3

Oliver Wittke · Minister für Bauen und Verkehr NRW

NRW wohnt… …………………………………………………………………………………………………………………………………… 9

Hartmut Miksch · Präsident der AKNW

Umnutzung zu Wohnzwecken als Chance für die Stadtentwicklung… …………………………………………………………… 49

Prof. Dr. Johann Jessen · Universität Stuttgart

Praxisbericht Umnutzung I: … …………………………………………………………………………………………………………… 79

Kommunale Handlungsstrategien zur Quartiersentwicklung. Wohnen in Bürogebäuden

Impulsreferat: Dierk Hausmann · Planungsamt der Stadt Frankfurt/Main

Praxisbericht Umnutzung II: … …………………………………………………………………………………………………………… 95

Kirchen und quartiersnahe Nutzungschancen

Impulsreferate: Peter Lammsfuß, zwo+ architekten, Bochum

Peter Erdmann, Diakonie Recklinghausen, Bernd Strotmann, Architekt Recklinghausen… ……………………………………… 135

Praxisbericht Umnutzung III: …………………………………………………………………………………………………………… 162

Industrie- und Produktionsgebäude. Innenstadtnahes Wohnen als zukunftssichere Bestandsentwicklung

Impulsreferat: Georg Wilms, Schleiff Denkmalentwicklung, Erkelenz

Praxisbericht Umnutzung IV:…………………………………………………………………………………………………………… 220

Empfangsgebäude der Deutsche Bahn Station & Service AG.

Impulsgeber für die Aufwertung von Bahnhofsquartieren

Impulsreferat: Thomas Lennertz, BahnflächenEntwicklungsGesellschaft NRW mbH (BEG), Essen

Praxisbericht Umnutzung V: …………………………………………………………………………………………………………… 271

Büro- und Gewerbegebäude. Wohnformen der Zukunft

Impulsreferat: Joanna Bator-Kowalska/ Max Tippmann, isb-gGmbH Düsseldorf

Jürgen Kleid, K2-Architekten, Wuppertal

Folgerungen und Perspektiven für die Umnutzung in Nordrhein-Westfalen.… ……………………………………………… 308

Die Fördermöglichkeiten des Landes im Rahmen von Wohnraum- und Städtebauförderung

Sabine Nakelski/Rita Tölle, MBV


Olver Wittke

Minister für Bauen und Verkehr NW

Umnutzung im Bestand – Alte Gebäude neu genutzt für zukunftsfähige

Wohn- und Lebensformen im Quartier“


Reicher Schatz an alten und historisch wertvollen Gebäuden in NRW

Nordrhein-Westfalen verfügt über einen reichen Schatz an alten Gebäuden aus unterschiedlichen Epochen. Ob Kirche oder Kloster,

Fabrik-, Gewerbe- oder Bürogebäude, ehemals landwirtschaftlich genutzte Hofanlagen, Schulen oder Krankenhäuser, die Entwicklung

und der Reichtum unserer Städte sind an diesen Gebäuden ablesbar.

So unterschiedlich sie auch sind, sie prägen das Gesicht unserer Städte, Dörfer und Landschaften. Man sieht ihnen an, dass sie aus

unterschiedlichen Bauzeiten stammen und für bestimmte Zwecke gebaut wurden. Sie legen bauliches Zeugnis ab von den wechselnden

strukturellen, sozialen und wirtschaftlichen Anforderungen, denen unsere Städte und Gemeinden gerecht werden mussten.

Sie sind aufgrund ihrer Geschichte, sozialer und religiöser Verbundenheit und als Arbeitsstätten oft stark verankert in ihrer Umgebung

und Nachbarschaft. Das gilt für Klöster, Kirchen oder Schulen ebenso wie für Gebäude mit gewerblichen und handwerklichen oder

landwirtschaftlichen Nutzungen wie z. B. Produktions- und Gewerbegebäude, Gutshöfe und Hofanlagen. Sie haben den Arbeits- und

Lebensalltag am Ort geprägt.

Strukturwandel spiegelt sich auch in der (Nicht-) Nutzung von Gebäuden

Der beschleunigte wirtschaftliche und demografische Strukturwandel, der viele Städte und Kommunen in NRW erfasst hat, wirkt sich

auch auf diese Gebäude aus: In seinem Prozess verlieren sie immer mehr und immer wieder ihre ursprüngliche Nutzung. Schulen

werden wegen abnehmender Schülerzahlen nicht mehr gebraucht, Produktions- und Gewerbegebäude fallen wegen wirtschaftlicher

Umbrüche brach. Kirchen werden wegen zu geringer Gemeindemitgliederzahlen geschlossen. Bahnhofsgebäude, früher Start- und

Mittelpunkt von Mobilität und industriellem Fortschritt, stehen zur Disposition.

Thema der Tagung: Praxisberichte zur Umnutzung

Die wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Chancen, die in der Umnutzung von solchen Nichtwohngebäuden liegen und welche

Nutzungskonzepte für welche Gebäude zu einer attraktiven Quartiersentwicklung beitragen können, das ist das Thema unserer Fachtagung

heute, zu der ich Sie herzlich begrüße.

Schwerpunkt dieser Veranstaltung sind Praxisberichte über Projekte, die zu Wohnzwecken umgenutzt werden.

Rahmenbedingungen und Chancen für die Umnutzung


Unsere Tagung heute ist also keine Theorieveranstaltung, sondern es sollen anhand von sehr konkreten Beispielen die Chancen für

Umnutzungsprojekte veranschaulicht werden. Dennoch will ich vorab das Thema in einen größeren Zusammenhang stellen, der mir

als Fachminister für den Wohnungs- und Städtebau wichtig ist. Dabei geht es mir um einige grundsätzliche Fragen, die sich alle stellen,

die sich mit der Umnutzung von alten Gebäuden näher beschäftigen.

Umbauprobleme und -lösungen sind für bestimmte Gebäudetypen nicht neu. Denn baugeschichtlich hat es Umnutzung immer gegeben.

Sie war immer auch ein „Baustein“ oder gar der „Steinbruch“ für neue Nutzungen, neue Gebäude, die für die ökonomische und

gesellschaftliche Entwicklung von Städten und Gemeinden nötig waren.

Allerdings sind heute teilweise andere Probleme zu lösen und andere Antworten erforderlich als beim Umbau alter Gebäude vor 100

oder 200 Jahren. Heute stehen zum Beispiel schon Bürogebäude der 50er bis 70er Jahre leer, und Kirchen werden nicht mehr erst

nach hunderten von Jahren nicht mehr genutzt, sondern stehen schon bereits 30 Jahre nach ihrer Fertigstellung (etwa in Grevenbroich)

leer. Lassen sich also neue Umnutzungsbedarfe, neue Umnutzungstrends erkennen, die z. B. der veränderten Nachfrage nach

neuen Wohnformen Rechnung tragen?

Darauf möchte ich gerne im Anschluss an die allgemeinen Rahmenbedingungen anhand von zwei Gebäudetypen eingehen, für die

ich verstärkten Umnutzungsbedarf und gute Chancen für neue Nutzungen siehe: Büro- und Kirchengebäude.

Ökonomische, soziale und kulturelle Gründe für die Umnutzung alter Gebäude

Zunächst möchte ich die Kriterien ansprechen, die für eine Umnutzung alter Gebäude sprechen:

Die Umnutzung alter Gebäude an integrierten Standorten ist volks- und stadtwirtschaftlich sinnvoll, weil sie vorhandene Ressourcen

langfristig nutzt und besser auslastet. Kosten für neue Erschließungsmaßnahmen fallen in der Regel nicht an. Die bestehende versorgungstechnische

und soziale Infrastruktur steht zur Verfügung und kann auf Dauer ausgelastet bzw. ergänzt werden. Beide Gesichtspunkte

stehen angesichts knapper öffentlicher Kassen auf der Agenda der Kommunen obenan: Innenentwicklung statt Ausweisung

neuer Flächen für Wohnen mit neuem Infrastrukturbedarf.

Auch betriebswirtschaftlich rechnet sich die Umnutzung für Wohnzwecke in vielen Fällen. Selbst wenn die reinen Baukosten an vergleichbare

Neubaukosten heranreichen – insbesondere dann, wenn aufgrund schwieriger Gebäudesubstanz oder denkmal- und städtebaulich

bedingter Besonderheiten Mehrkosten entstehen, so bleibt die Nutzbarkeit/Bebaubarkeit des Grundstücks, der Bestandsschutz,

ein wichtiges wirtschaftliches Argument, das im Abwägungsprozess Umbau oder Neubau gegen eine komplette Neubebauung


sprechen kann. Die Wohnraumförderung des Landes kann solche Umnutzungsprojekte unterstützen und damit für die notwendige

Wirtschaftlichkeit sorgen. Erst wenn bei Abwägung aller Optionen die betriebswirtschaftliche Bilanz negativ ausfällt, kann Abriss statt

Umnutzung die Lösung sein. An vielen Standorten wird sich eine Mischung aus Umnutzung und ergänzendem Neubau als die richtige

Strategie erweisen.

Auch wenn die Umnutzung alter Gebäude keine Mengenstrategie zur Schaffung von Wohnraum ist, so kann sie doch dazu beitragen,

dass möglichst vielfältige Wohnangebote geschaffen werden. Viele Menschen ziehen alte und umgenutzte Bausubstanz dem Wohnen

im standardisierten Neubau vor. Das gilt für Haushalte mit begrenztem Einkommen ebenso wie für Haushalte mit höherem Einkommen.

Umnutzung kann außerdem dazu beitragen, baulich und strukturell „in die Jahre gekommene“ Quartiere mit neuen Wohnangeboten

und neuen Nutzungen aufzuwerten. Das trägt zu einer Stärkung und sozialen Stabilisierung bei, insbesondere dann, wenn die wohnnahe

Infrastruktur in den Quartieren gleichzeitig bedarfsgerecht angepasst und das Wohnumfeld verbessert wird.

Nicht zuletzt bietet die Umnutzung insbesondere von denkmalgeschützten Gebäuden oder Gebäuden von besonderem städtebaulichem

Wert eine gute Chance, um unser kulturelles Erbe an solchen Bauten zu erhalten. Voraussetzung ist auch hier, dass neue wirtschaftlich

vertretbare Nutzungen gefunden werden, auch wenn dies bei manchen Denkmälern den einen oder anderen Kompromiss

erfordert, damit bedarfsgerechte und neuzeitliche Wohnqualitäten entstehen können (Stichwörter: Balkone, Belichtung, Wärmeschutz).

Ziele/Beitrag des Landes zur Umnutzung

Dass wir als Land einen Beitrag zu guten Umnutzungsprojekten leisten können und wollen, dafür steht unsere Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik

mit differenzierten Förderangeboten, die Ihnen heute ebenfalls vorgestellt werden. Für mein Haus gehört die Umnutzung

von Nichtwohngebäuden zu einem integralen Bestandteil der Wohnraum- und Städtebauförderung. Wir leisten damit einen

wichtigen Beitrag

- um gute Standorte mit lebendigen Wohn- und Lebensquartieren weiter zu entwickeln,

- um vielfältige und bedarfsgerechte Wohnangebote für alle Haushaltsgruppen zu schaffen, auch für solche, die nur über begrenzte

Mittel verfügen und preiswerten Wohnraum brauchen,

- um die Gebäude für soziale und kulturelle Einrichtungen zu nutzen und

- um unser historisch wertvolles Erbe an herausragenden Gebäuden zu erhalten, indem wir neue wirtschaftlich vertretbare Nutzungen

unterstützen.


Neue Trends am Beispiel von zwei aktuellen Umnutzungstypen: Büro- und Kirchengebäude

Ich hatte bereits die Frage gestellt, ob sich neue Umnutzungstrends erkennen lassen, ob neue Umnutzungskonzepte entstehen und

ob es neue Nachfragegruppen für solche Projekte gibt. Beispielhaft möchte ich zwei Gebäudetypen herausheben, für die – so eine

erste Beobachtung – derzeit die Chancen zur Umnutzung verstärkt geprüft werden.

Zum ersten Typ gehören Bürogebäude, die aufgrund ihrer veralteten technischen Ausstattung und Grundrisse nicht mehr heutigen Anforderungen

an Büronutzungen entsprechen, aber aufgrund ihrer guten Standorte z. B. auch für Wohnzwecke in Frage kommen. Die

Stadt Frankfurt hat hier erste kommunale Handlungsstrategien entwickelt, die uns heute vorgestellt werden. Hier liegen meiner Meinung

nach noch Potenziale, die wir noch nicht genügend ins Visier genommen haben. Wenn also Bürogebäude, die in der Vergangenheit

in vielen Städten die Wohnnutzung verdrängt haben, heute nicht mehr für ihre ursprüngliche Nutzung geeignet sind, dann ist

die Frage spannend, ob diese Gebäude baulich/technisch für eine Umnutzung zu Wohnzwecken geeignet sind, ob das zu wirtschaftlich

vertretbaren Kosten machbar ist und welche Strategien eine Kommune braucht, um alle Beteiligten zu motivieren, damit durch

diese Art der Umnutzung das innerstädtische Wohnen gestärkt werden kann.

Zum zweiten Gebäudetyp gehören Kirchengebäude. Auch wenn in der Vergangenheit vereinzelt Kirchen bereits umgenutzt worden

sind, die große Menge an leerstehenden Kirchengebäuden steht uns noch bevor. Sie alle lesen die Ankündigungen der Kirchen über

weitere bevorstehende Schließungen und die Schlagzeilen, die so manche Umnutzungsidee verursacht, weil sie bei den betroffenen

Gemeinden keine Zustimmung findet.

Bei einem Teil dieser Kirchen und Gemeindegebäude ergibt sich aufgrund ihrer Standortvorteile eine attraktive Umnutzungschance

als Wohnprojekt. Das gilt besonders für solche Standorte, die aufgrund ihrer Bausubstanz und/oder ergänzender Grundstücksflächen

sowohl für Umbau- als auch Neubaumaßnahmen geeignet sind. Dabei stoßen nach den ersten Erfahrungen insbesondere Wohnangebote

für ältere Haushalte in den jeweiligen Kirchengemeinden auf große Akzeptanz. Aber auch Wohnangebote für Familien oder

mehrere Generationen werden entwickelt. Ich glaube, dass wir hier erst am Anfang stehen. Hier sollten sich alle Beteiligten Schritt für

Schritt, Projekt für Projekt und Standort für Standort an Umnutzungskonzepte heranwagen.

Den Königsweg zum Erhalt und zur Umnutzung von Kirchen wird es nicht geben. Denn viele sind natürlich aufgrund ihrer kirchentypischen

Baustruktur oft nur unter großem baulichen und finanziellen Aufwand zu Wohnzwecken umzubauen, insbesondere dann, wenn

sie unter Denkmalschutz stehen.


Sie können aber in vielen Fällen ohne allzu große bauliche Eingriffe gut als wohnnahe Gemeinschaftseinrichtungen genutzt werden.

Sie können so z. B. die auf dem Kirchengrundstück entstehenden Neubauten oder auch den Umbau z. B. von Gemeindegebäuden

(Pfarr- und Jugendheime) zu Wohnraum ergänzen.

Bei einem guten Beispiel, bei dem die Umnutzung des alten Kirchengebäudes zu Wohnzwecken und für Gemeinschaftsräume ergänzt

um Neubauten auf dem Grundstück vorgesehen ist, habe ich im August den Grundstein gesetzt. Ein weiteres, bereits fertig gestelltes

Projekt aus Recklinghausen wird Ihnen heute vorgestellt. Weitere Projekte werden zurzeit an verschiedenen Standorten in Nordrhein-

Westfalen entwickelt, davon werden Sie einzelne heute in den Praxisberichten kennen lernen.

Bei diesen Umnutzungsprojekten lässt sich ein deutlicher Trend erkennen. Sie spiegeln insbesondere die Nachfrage nach neuen

Wohnformen an gut angebunden Standorten und für das Wohnen im Alter. Hier liegen meiner Meinung nach weitere noch zu hebende

Potenziale und eine reizvolle und anspruchsvolle Aufgabe für Architekten und Architektinnen ebenso wie für die Projektentwicklung

und investitionswillige Unternehmen.

Ob die Projekte aus den Praxisberichten übertragbar sind oder im besten Sinne Anregungen geben, das bleibt den Beteiligten vor Ort

überlassen. Wo Fördermittel der Wohnraum- und Städtebauförderung in Frage kommen, werden wir Sie dabei unterstützen.

Fazit

Die Umnutzung alter Gebäude zu Wohnzwecken ist nicht immer das Patentrezept, städtebaulich und historisch wertvolle alte Gebäudesubstanz

zu erhalten. Sie bietet aber insbesondere an gut integrierten innerstädtischen Standorten gute Chancen für nachfragegerechte

neue Wohnformen und das auch für Haushalte, die auf preiswerten Wohnraum und solche Standorte angewiesen sind.

Als Trend lässt sich außer der Anziehungskraft für solche Standorte außerdem erkennen, dass Haushalte zunehmend neue Wohnformen

von der barrierefreien Wohnung bis zu Wohnungen mit Betreuungsangeboten – nachfragen, die durch Umnutzung entstehen

können. Wie solche Projekte im Einzelnen aussehen können, das werden Sie in den folgenden Praxisberichten erfahren. Sie haben

trotz unterschiedlicher Umnutzungsansätze eines gemeinsam: sie alle leisten mit ihren Projekten einen wichtigen Beitrag für die Quartiersentwicklung

und die Stärkung der Wohnfunktion und damit auch der Lebendigkeit in unseren Gemeinden.


„NRW wohnt“

– greift die öffentliche Aufmerksamkeit für das

Thema „Wohnen“ auf, will dieses Interesse

intensivieren und fördern

– möchte Bürger sensibilisieren

– informiert und öffnet für neue Ideen und Konzepte

– stößt Diskussionen an und bietet Möglichkeiten für

den Austausch

– schafft und stärkt Netzwerke

3


Die Aktionsplattform besteht aus:

Veranstaltungen „vor Ort“ unter Einbindung von

Bürgerinnen und Bürgern

Internetplattform

• Programmpräsentation

• Termine der Veranstaltungen

• Dokumentation der Ergebnisse und

Materialien

• Netzwerk-Datenbank für alle Interessierten

5


www.nrw-wohnt.de

40


Prof. Dr. Johann Jessen · Universität Stuttgart

Umnutzung zu Wohnzwecken als Chance

für die Stadtentwicklung

Vortrag auf der Fachtagung

Umnutzung von alten Gebäuden.

Neue Nutzungskonzepte für die Quartiersentwicklung

8. November 2007 · NRW Forum Düsseldorf


Gliederung

1. Chancen durch Stadtentwicklung für die Umnutzung

2. Chancen durch die Umnutzung für die Stadtentwicklung

3. Resümee und Ausblick


Fördern innerstädtischen Wohnens als fester Bestandteil

kommunaler Politik der Kernstädte seit 30 Jahren

• Einwohnerverluste vermindern und vermeiden

• junge Familien in der Stadt halten

• innerstädtische Quartiere stabilisieren

• Ressourcen schonen und Verkehr mindern: Innentwicklung vor

Außenentwicklung


Tendenzen der Reurbanisierung seit der Jahrtausendwende

• Kernstädte werden wieder Motoren des Wachstums:

überproportionale Arbeitsplatzzuwächse

• Kernstädte nehmen stärker an Einwohnern zu als das Umland

• Die Bevölkerungsverluste der Innenstädte sind rückläufig. In

manchen Innenstädte gibt es deutliche Einwohnerzuwächse


Verstärkende Faktoren der Reurbanisierung

• Übergang von der Industrie- zur Informationsgesellschaft

verschiebt Standortprioritäten von Schlüsselbranchen

zugunsten zentraler Lagen

• Dienstleistungseliten präferieren urbane Kontexte

• Flexibilisierung der Arbeitsverhältnisse

• Demographischer Wandel und Ausdifferenzierung der

Wohnbedürfnisse

• Stadtpolitik und Städtebau


Kommunale Politik: Großmaßstäblicher citynaher Stadtumbau

europaweit

Hamburg HafenCity, Manchester Castlefield und New Islington,

Liverpool Docks, Amsterdam Östliche Hafengebiete, Kopenhagen

Hafenufer, Zürich West, Frankfurt - Deutschherrenufer, und Europa-

Viertel, Stuttgart 21

• Substantielle Erhöhung des innerstädtischen Wohnungsbestands

durch Wohnungsneubau und Umnutzung gewerblicher Bausubstanz

• Enge räumliche Verknüpfung von Wohn- und

Dienstleitungsarbeitsstätten

Nationale Politik: Abbau von staatlicher Subventionen

Eigenheimzulage, Pendlerpauschale, ÖPNV-Finanzierung


Hamburg HafenCity

5.500 Wohnungen

10 -12.000 Einwohner

Erhöhung der Wohnbevölkerung in der City um 70%


Urban Regeneration in Manchester Castlefield

City Center of Manchester (1990): 500 EW

City Center of Manchester heute: 15.000 EW

durch Wohnungsneubau und Umnutzung

gewerblicher Bauten zum Wohnen


URBAN SPLASH

Developer spezialisiert auf

Umnutzung von

alten Industriebauten


Bunker BW 101

Stuttgart Bad Cannstatt

Wohnunterkünfte (bis 1954)

Reichsbahnbunker

Berlin

Eigenheim für Kunstsammler (2007)


Man kann alles zum Wohnen umnutzen

Klärwerk in Amsterdam......................... Tower in Dungeness (GB)........Schiffscontainer in Bergen....


Man kann alles zum Wohnen umnutzen

Silos in Kopenhagen.....................Scheunen in Mecklenburg............................Boeing 727.....................


Man kann alles zum Wohnen umnutzen

Gasometer in Wien....................Kirche in Glenlyon, Australien...................................................


Tübingen Französisches Viertel: Umnutzung als Strategie


Belebtes Quartier von Beginn an: Sofortige Umnutzung der Kasernen zu

Studentenwohnungen mit Studentenkindergarten im Erdgeschoss (1995)


Sozialer Gewerbebau: Umbau der Pferdeställe zu Werkstätten und

Wohnungen Umbau in Selbsthilfe


Spuren der alten

Nutzung bewahren

Umnutzung der

Panzerhalle zum

überdachten

Quartiersplatz


Aktuelle und zukünftige Umnutzungspotenziale

Alles hat seine Zeit ..........

Auslaufmodell 1

Alte Industriebauten

Auslaufmodell 2

Kasernen Militärkonversionen


Zukünftiges Umnutzungspotenzial

Bauten der erste Nachkriegsjahrzehnte (1950er - 70er Jahre)

Phasen der Siedlungsentwicklung in Ludwigsburg:

Über 70% der Siedlungsflächen wurde nach 1945 bebaut


Umnutzungspotenzial: Massenkonfektion der Nachkriegsmoderne


Zukünftige Umnutzungspotenziale für Quartiere

Schwerpunkt 1

Öffentliche Infrastruktur

Kirchen, Gemeindehäuser, Krankenhäuser,

Schulen, Altenwohnanlagen, Universitäten

Studentenwohnheim

Schwerpunkt 2

Bürobau


Schwerpunkt 1

Öffentliche Infrastruktur

Beispiel Kirchenimmobilien

Rückbau, Umbau,

Neugestaltung

Dornbuschkirche Frankfurt

Wüstenrot

Gestaltungspreis 2006

Arch: Meixner/ Schlüter/

Wendt

HELL-GA Zentrum für

Familien und

Generationen in

Düsseldorf.-Garath


Schwerpunkt 1 Öffentliche Infrastruktur

Beispiel Krankenhäuser

Bürgerhospital Stuttgart

Neues Gesamtkonzept für Städtische

Krankenhäuser: Bau Städtisches

Großklinikum und Schließung der

Altstandorte


Zum Wohnen umnutzbares

Krankenhaus in zentraler Lage

Bürgerhospital Stuttgart


Schwerpunkt 2

Umnutzung von Bürobau in Wohnungen

....im europäischen Ausland schon breitere Praxis

.....in Bern.....................................................in Birmingham...............


Umnutzung eines Bürohauses

zu einem Wohngebäude

in der Rue de

Chevaleret, Paris

(1995)

(Arch: Colombier/Damon)


Beispiel

Umbau eines Bürobaus zu Wohnungen

Hamburg Harvestehude (2002)

(Arch: blauraum architekten)


Beispiel

Umnutzung eines ehemaligen

Fraunhofer-Instituts zu

Luxuswohnungen in Stuttgart Nord

Projekt QUANT Stuttgart 2007

(Arch: Wilford Schupp Partner)


3. Resümee und Ausblick

Umnutzung des Baubestandes kann an aktuelle Tendenzen

der Stadtentwicklung anknüpfen: Reurbanisierung

• Die gegenwärtig dominanten Umnutzungspotenziale

Alte Industrie- und Speicherbauten und Kasernen werden

an Bedeutung verlieren

Neue Umnutzungsanforderungen stellen die öffentliche Infrastruktur

und der Bürobau der 1950 -70er Jahre

• Um deren Chancen wahrnehmen zu können, sind gesamtstädtische

Konzepte nötig


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Kaiserstraße

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Nutzungen

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Denkmalschutz

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Kaiserstraße 73

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Müncherstraße 33

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Taunusstraße

46

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Moselstraße Ecke

Münchener Straße

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Kaiserstraße

48

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Taunusstraße 37

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Wiesenhüttenplatz 37

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Kommunale Handlungsstrategien zur

Quartiersentwicklung

Das Frankfurter Bahnhofsviertel

Gutleutstraße

8 - 14

Umnutzung alter Gebäude – Fachtagung MBV-NRW – 8.11.07


Fachtagung Umnutzung von alten Gebäuden | MBV NRW

Neue Nutzungskonzepte zur Quartiersenwicklung

U M N U T Z U N G V O N K I R C H E N


B Ü R O V O R S T E L L U N G


U M N U T Z U N G V O N K I R C H E N

F A K T O R E N B E I D E R K O N Z E P T E N T W I K L U N G

Soziale Aspekte

Zielvorstellung der Gemeinde

Bindung der Quartiersbewohner an das Gebäude

In wie weit steht das Gebäude im öffentlichen Interesse?

Besteht Bedarf an einer bestimmten Nutzung?

Wie ist die Bewohnerstruktur der näheren Umgebung?

Städtebauliche Struktur der Umgebung

Innenstadt oder Randbezirk

Anbindung an den Nahverkehr

Infrastruktur allgemein

Art und Nutzung der Nachbarbebauung

Bewertung des Gebäudes

Beziehung, Darstellung nach Außen und Signifikanz in der Umgebung

Baustil und konstruktive Struktur

Zustand des Gebäudes

Besonderheit einzelner Bauteile | Besondere Raumwirkungen

Hieraus resultierend: Denkmalschutz ja oder nein


Heilig-Geist-Kirche | Duisburg

Christ-König-Kirche | Bochum

St. Bernarduskirche | Oberhausen


HEILIG-GEIST-KIRCHE IN DUISBURG

PROJEKTSTUDIE | UMBAU FÜR EIN WOHNPROJEKT


Wohnen

Wohnen

Naherholung

Bus

Wohnen

Einkaufen

A 59

S-Bahn

Bildmaterial : © Regionalverband Ruhr


K O N Z E P T | V A R I A N T E A


K O N Z E P T | V A R I A N T E B


K O N Z E P T D I A G R A M M Z U V A R I A N T E B


Bereich der Gemeideräuume

Private Gärten als individueller Rückzugsbereich

Alle Einheiten werden vom

Gemeinschaftsplatz erschlossen

Privatgarten

Privater Garten

Als Rückzugsbeich

Semmeringstraße


Seniorenwohnungen

Erschließungshalle

als Marktplatz

Gemeinschaftsräume

Familienwohnungen


Seniorenwohnungen

Aufzug

Luftraum

Familienwohnungen

Maisonette


Christ- König- Kirche in Bochum

Machbarkeitsstudie zur baulichen Umgestaltung


Bestehende Wohnbebauung

Gewerbe im EG

Bestehende Wohnbebauung

Gewerbe im EG

Bestehende Wohnbebauung

Gewerbe im EG

Wohnen

Bauphase

Wohnbebauung in Planung

Bestehende Wohnbebauung

Gewerbe im EG

Bestehende Wohnbebauung

Gewerbe im EG

Wohnbebauung

Wohnbebauung

Wohnbebauung

Bauphase

Wohnbebauung

Bildmaterial : © Regionalverband Ruhr


UMBAU DER ST.BERNARDUSKIRCHE IN OBERHAUSEN

IN EIN GEMEINDEZENTRUM MIT EVENTGASTRONOMIE


Umnutzung von alten

(kirchlichen) Gebäuden

Neue Nutzungskonzepte zur

Quartiersentwicklung

Fachtagung 8.11.2007

NRW – Forum Düsseldorf

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 1


Zentrum für

demenzerkrankte

Menschen

Praxisbericht

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 2


Ausgangssituation

Strukturelle Veränderungen im kirchl. Bereich

durch zurückgehendes Kirchensteueraufkommen

Fusionen bisher selbstständiger Gemeinden

Veränderung der Angebote

Überkapazitäten an Gebäuden

Interesse an / Zwang zur wirtschaftlicher Nutzung nicht

mehr für die Gemeindearbeit benötigter Gebäude

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

Umnutzung / Veräußerung von Gebäuden nicht neu

Erste Aufgabe einer Kirche im

Kirchenkreis Recklinghausen

08.11.2007 3


Andreaskirche mit Gemeindehaus

Lage und Räumlichkeiten

Nördlicher Rand der Innenstadt (3 KM zum Zentrum)

Kirche 1974 erbaut

ca. 180 m² zuzügl. Souterrain (Jugendräume)

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Gemeindehaus 1956 erbaut

(ca. 400 m² auf 2 Ebenen / gemeinsamer Eingang mit

Kirche

2 kleine Wohnungen (Dienstwohnungen)

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 4


Projekthintergrund

Zahl der demenzerkrankten Menschen nimmt zu

(Schätzung 1.700 in Recklinghausen)

Belastung der pflegenden Angehörigen bei überwiegend

häuslicher Pflege führt zu Überbelastungen / trotz

Unterstützung ambulanter Pflegedienste

Stat. Altenhilfe ist nicht ausreichend auf den Bedarf

ausgerichtet

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 5


Projektentwicklung

Ab 2003 Realisierung verschiedener unterstützender

Angebote durch Diakoniestation (A B – Cafe /

Spezialpflegekurse / Betreuungsgruppen)

Entstehung der Projektidee einer ambulanten

Wohngemeinschaft / Zentrum für demenzerkrankte

Menschen

Konzeptentwicklung unter besonderer Berücksichtigung

der Stadtteilorientierung / Öffnung für unterschiedliche

Nutzer

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Suche eines geeigneten Objektes (Anmietung/Kauf)

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 6


Die Innovation

Zentrum für demenzerkrankte Menschen

Wohngemeinschaft (10 Plätze) mit großem Sinnesgarten

Begegnungsstätte / öffentliches Cafe

(Betreuungs-) Gruppen

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Herstellen von Öffentlichkeit

Einbindung in Wohnumfeld / Stadtteil

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 7


Rechtliche Rahmenbedingungen

Trennung von Vermietung und Betreuung / Pflege

(Heimgesetz findet keine Anwendung)

Diakonisches Werk in Recklinghausen e.V. ist

privatrechtlicher Vermieter im Sinne des BGB

Unbefristete Mietverträge (BGB)

(Gemeinsamer) Betreuungsvertrag mit externem Anbieter

(ambulanter Pflegedienst)

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

(Gemeinsamer) Vertrag aller Bewohner zur Sicherstellung

notwendiger Pflege mit externem Pflegedienst

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 8


Finanzierung (1)

Erwerb und Umbau Gebäude

Gesamtkosten ca. 950.000,- €

Eigenmittel (ca. 15 %)

Zuschuss ARD-Fernsehlotterie (bei gemeinnützigen Trägern)

Wohnungsbauförderungsanstalt (BestandsInvest 2006)

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) - Programm Sozial

Investieren-

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Laufender Unterhalt / Finanzierung Gebäude aus Mieteinnahmen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 9


Finanzierung (2)

Kosten Bewohner

Warmmiete ca. 380,- €

(durchschnittlich)

Betreuungskosten ca. 1.100,- €

(Rund-umd-die-Uhr-Betreuung)

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

Hausgeld ca. 250,- €

(u. a. Ernährung,

hauswirtschaftl. Bedarf, Telefon)

Pflege Individuell nach Bedarf /

pers. Wünschen

(Pflegekasse / Privat)

08.11.2007 10


Kooperationspartner

Spitzenverbände

der Pflegekassen

Stadt und Kreis

Recklinghausen

Rahmenvertrag über die ambulante

pflegerische

Versorgung gemäß § 75 Abs 1 SGB XI

und §§ 132, 132a Abs. 2 SGB V

Rahmenvereinbarung zur

Implementierung

der WG im Kreis Recklinghausen

Mieter und

Angehörige

Pflegedienst

Vermieter

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

Pflege- und

Betreuungsvertrag

Mietvertrag

08.11.2007 11


Lage des Objektes im Quartier

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 12


Andreaskirche

(alte Ansicht)

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 13


Gemeindehaus

(alte Ansicht)

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 14


Innenraum der Kirche

(alte Ansicht)

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 15


Grundriss Gemeindehaus mit Kirche

Erdgeschoss

(alte Ansicht)

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 16


Grundriss Gemeindehaus (alte Ansicht)

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 17


Begegnungsstätte /

Wohngemeinschaft (nach Umbau)

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 18


Wohngemeinschaft (Obergeschoss)

nach Umbau

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 19


Werbeschild Begegnungsstätte

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 20


Cafe / Begegnungsstätte

(ehemalige Kirche)

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 21


Außenansicht

Begegnungsstätte / Sinnesgarten

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 22


Außenansicht Wohngemeinschaft

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 23


Innenansicht Wohngemeinschaft

Flur Erdgeschoss

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 24


Wohngemeinschaft

Gemeinschaftsküche

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 25


Wohngemeinschaft

Gemeinschaftsküche

Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 26


Diakonisches Werk

in Recklinghausen e. V.

Hohenzollernstr. 72

45659 Recklinghausen

Peter Erdmann

Bernd Strotmann

08.11.2007 27


Fachtagung Umnutzung von alten Gebäuden 08.11.2007

Praxisbericht Umnutzung III:

Industrie- und Produktionsgebäude

Innenstadtnahes Wohnen als zukunftssichere Bestandsentwicklung

Impulsreferat:

Georg Wilms - Schleiff Denkmalentwicklung, Erkelenz

www.denkmalentwicklung.de


Geschäftsfelder

Schleiff Denkmalentwicklung

Projekt Melanchthonstraße KR

Projekt Alte Schirmfabrik KR

Projekt Wohnquartier WIDRA-Areal AC

Projekt Kirche & Kloster St. Alfons

Kritische Erfolgsfaktoren


Lebensräume für Menschen...

1

Projektidee +

Projektanalyse

2

Projektkonzeption

3

Bauvorbereitung +

Vermietung

4

Projektrealisierung /

Verkauf

5

Projektverkauf

Projektnachkalkulation

6

Entwicklung von

Denkmalimmobilien

Öffentlich geförderter

Wohnungsbau

Neue

Wohnformen

www.denkmalentwicklung.de


Projekte

Melanchthonstraße

Krefeld

Wohnanlage Gut

Lehmkülchen &

Geburtshaus Aachen

Paßstraße 106

Alte Schirmfabrik

Krefeld, Steinstraße

Wohn- u.

Geschäftshaus & KiTa

der RWTH Aachen

Bergische Gasse 5

Viktoriastraße Krefeld

Regentenstraße

Mönchengladbach

Hofanlage

Nonnenhof,

Nonnenhofstraße

110, Aachen-Orsbach

Wohnquartier Widra

Areal, Aachen

Eifelstraße 1b

Mozartstraße

Mönchengladbach

Umbau Kirche &

Kloster St. Alfons


Geschäftsfelder

Schleiff Denkmalentwicklung

Projekt Melanchthonstraße KR

Projekt Alte Schirmfabrik KR

Projekt Wohnquartier WIDRA-Areal AC

Projekt Kirche & Kloster St. Alfons

Kritische Erfolgsfaktoren


Geschäftsfelder

Schleiff Denkmalentwicklung

Projekt Melanchthonstraße KR

Projekt Alte Schirmfabrik KR

Projekt Wohnquartier WIDRA-Areal AC

Projekt Kirche & Kloster St. Alfons

Kritische Erfolgsfaktoren


Alte Schirmfabrik Krefeld

15 öffentlich geförderte Wohnungen

Wohnflächen zwischen 38 qm und

119 qm

1.271 qm Gesamtwohnfläche

Miete / qm : 4,55 EUR


Geschäftsfelder

Schleiff Denkmalentwicklung

Projekt Melanchthonstraße KR

Projekt Alte Schirmfabrik KR

Projekt Wohnquartier WIDRA-Areal AC

Projekt Kirche & Kloster St. Alfons

Kritische Erfolgsfaktoren


Waagenhalle

Baubeginn: 08.2006

Fertigstellung 08.2007

Wohn-/Nutzfläche:

1.365,00 qm

Ziegelbau

Baubeginn: 08.2006

Fertigstellung 07.2007

Wohn-/Nutzfläche:

651,00 qm

Neubau

Baubeginn: 01.2006

Fertigstellung 05.2007

Wohn-/Nutzfläche:

1.084,00 qm

Gesamt Wohn-/Nutzfläche: 3.100,00 qm

Grundstücksgröße:

3.112,00 qm


Geschäftsfelder

Schleiff Denkmalentwicklung

Projekt Melanchthonstraße KR

Projekt Alte Schirmfabrik KR

Projekt Wohnquartier WIDRA-Areal AC

Projekt Kirche & Kloster St. Alfons

Kritische Erfolgsfaktoren


Kloster und Kirche St.

Alfons in Aachen,

Lothringer Str. 67 - 69


St. Alfons

Umbau der Kirchen und des Klosters

In Büroräume und Neubau


Klangexperiment


Kirche EG

Kirche OG


Kloster 2. OG

Kloster DG


Geschäftsfelder

Schleiff Denkmalentwicklung

Projekt Melanchthonstraße KR

Projekt Alte Schirmfabrik KR

Projekt Wohnquartier WIDRA-Areal AC

Projekt Kirche & Kloster St. Alfons

Kritische Erfolgsfaktoren

Beurteilung + Bewertung

Bausubstanz

Erarbeitung Nutzungskonzept

Kostenschätzung abgestimmt

auf Nutzungskonzept

Finanz-, Steuer- u.

Vertriebskonzept

Nicht in „Steinen“ sondern in

Kundennutzen denken!


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Bahn

NRW Ende 90er Jahre

Kommune

Unverständnis

Unverständnis

Widmung /

Entwidmung

Renditeerwartungen

verschiedene

Ansprechpartner

Verkehrliche

Ansprüche

Kaufpreise/

Finanzierung

Städtebauliche

Ansprüche


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Bahn

NRW Ende 90er Jahre

Kommune

Stillstand in der

Flächenentwicklung

Verzweiflung bei

Rat und Verwaltung


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

BEG als neutraler Vermittler

50 %

50 %

Die BEG verwaltet die

Finanzmittel des Landes…

und koordiniert die

verschiedenen

Fördermöglichkeiten

20,45 Mio.€

Die BEG veräußert die Grundstücke

der Liegenschaftspakete

in Vollmacht für und

im Namen der Bahn und

anderer Auftraggeber

Gemeindefinanzierungsgesetz

(GFG)


MBV 8. November 2007

BahnflächenPool NRW

1. u. 2. Paket

Lotte

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Stand: 6. Dezember 2004 (Berliner Ergebnis)

Hörstel

Neuenkirchen

Ochtrup

Rheine

Wettringen

Tecklenburg

Gronau

Emsdetten

Metelen

Lengerich

Steinfurt

Heek

Ahaus

Horstmar Nordwalde

Rahden

Espelkamp

Lübbecke

Kirchlengern

Bünde

Löhne

Hiddenhausen

Vlotho

Porta Westfalica

Südlohn

Legden

Altenberge

Rosendahl

Billerbeck

Havixbeck

Telgte

Borgholzhausen

Halle

Bielefeld

Leopoldshöhe

Lage

Emmerich

Kleve

Kranenburg

Bedburg-Hau

Kalkar

Goch

Weeze

Kevelaer

Geldern

Borken

Rhede

Schermbeck

Xanten Wesel

Hünxe

Alpen

Gladbeck

Rheinberg

Issum

Nottuln

Velen

Gütersloh

Senden

Reken

Rheda-Wiedenbrück

Drensteinfurt

Lüdinghausen Ascheberg Ahlen

Dorsten

Nordkirchen

Marl

Selm

Werne

Oer-Erkenschwick

Lippstadt

Hamm

Waltrop Bergkamen

Welver

Lünen

Erwitte

Castrop-Rauxel

Kamen Bönen

Bad Sassendorf

Werl

Soest

Unna

Salzkotten

Büren

Detmold

Schieder-Schwalenberg

Horn-Bad Meinberg

Steinheim

Höxter

Altenbeken

Paderborn

Bad Driburg Brakel

Willebadessen

Kerken

Straelen

Kempen

Grefrath

Nettetal Tönisvorst

Viersen

Willich

Schwalmtal

Moers

Meerbusch

Heiligenhaus

Velbert

Wülfrath

Fröndenberg

Holzwickede

Schwerte

Menden

Witten Herdecke

Wetter

Iserlohn

Sprockhövel

Hagen

Hemer

Gevelsberg

Balve

Schwelm

Altena

Neuenrade

Schalksmühle

Werdohl

Arnsberg

Brilon

Bestwig

Meschede

Olsberg

Eslohe

Marsberg

Warburg

Neuss

Jüchen

Dormagen

Grevenbroich

Hilden

Solingen

Radevormwald Lüdenscheid

Remscheid

Halver

Plettenberg Finnentrop

Kierspe

Lennestadt

Meinerzhagen Attendorn

Schmallenberg

Winterberg

Hallenberg

Rommerskirchen

Geilenkirchen

Titz

Bedburg

Bergheim

Pulheim

Lindlar

Gummersbach

Olpe

Kirchhundem Bad Berleburg

Hilchenbach Erndtebrück

Jülich

Herzogenrath

Niederzier

Alsdorf Inden

Eschweiler

Merzenich

Hürth

Overath

Rösrath

Lohmar

Wenden

Bad Laasphe

Langerwehe

Vettweiß

BrühlWesseling

Erftstadt

Bornheim

Weilerswist

Hennef

Windeck

BEG 1. Paket = 100 Kommunen

Roetgen

Simmerath

Mechernich

Alfter

Swisttal

Euskirchen

Rheinbach

Meckenheim

BEG 2. Paket = 105 Kommunen

Hellenthal

Kall

Nettersheim

Bad Münstereifel

Blankenheim


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Flächenpotential: 2.124 ha

281 ha Gewerbeflächen 28,5 ha Einzelhandel 110 ha Wohnen – Mischgeb.

651 ha Infrastrukturfläche 632 ha Grünflächen 462 km stillg.Bahnstrecken


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Umsetzung großer Bahnhofsprojekte


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Perspektive NRW: 50-80 EG bei DB Station & Service

Bahnhöfe in NRW

Münster

Bielefeld

Duisburg

Düsseldorf

Köln

Bonn

Essen

Dortmund

Hagen

Wuppertal

Aachen

683 Bahnhöfe

140 Empfangsgebäude mit

Verbesserungsbedarf


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Problemstellung

Station & Service AG

Verkehrsstation

zeitgemäßer Flächenbedarf

Empfangsgebäude

Historischer Bahnhof

Funktionaler Bahnhof


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Leerstand der Gebäude

90% Leerstand

65 % Leerstand

85 % Leerstand

75 % Leerstand


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Schlechter baulicher Zustand vieler Gebäude


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Verbesserung ÖPNV - Schnittstelle Straße-Schiene

Fallbeispiel Mettmann


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Perspektive bei Verkauf an unzuverlässige Dritte

Beispiel: Veräußerung als Anlageobjekt

Stillstand

durch

Investorenpoker

Kein Invest

Leerstand

Hohe Bauschäden

Spekulation

Verkehrliche und

städtebauliche

Missstände

Hilden


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Perspektive bei Verkauf an unzuverlässige Dritte

Beispiel: Veräußerung als Anlageobjekt

Leerstand und

Verfall

Städtebauliche

und

verkehrliche

Missstände

Stillstand

durch

Eigentümerblockade

Ersatzvornahmen

durch

die Stadt

Enteignung ??

Vlotho


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Perspektive bei Verkauf an unzuverlässige Dritte

Beispiel: Veräußerung vor Jahren an Dritten für 120.000 €

Kein Invest

Leerstand

Hohe Bauschäden

Stadt „musste“ in

2002 kaufen

Spekulationsobjekt

PREIS: 240.000 €

Altenberge


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

1. Empfangsgebäudepaket NRW

75 Empfangsgebäude, davon 38 in Kommunen der BEG


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Strategiewechsel:

Ertrag durch Verkauf

Laufende Kosten

Instandsetzungskosten


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Strategiewechsel:

Transparenz und Verlässlichkeit

Ertrag durch Verkauf

Laufende Kosten

Instandsetzungskosten

Steuerung aus einer Hand!

Aufklärung Technik

Neutrale Bewertung


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Wertermittlungstermin

Techniktermin

Baugutachten

Wertermittlungsgutachten


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Inhalte des Bau- und Sanierungsgutachtens

Aktuelle Grundrisse

Nutzungseinheiten

Abgleich Flächenangaben / Mietverträge

Berechnung Instandsetzung / Umbau / Sanierung


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Inhalte Techniktermine

Konkretisierung und Aktualisierung der

Entbehrlichkeitsprüfung

Beteiligung:

Anlagenverantwortliche

Kommunen

Feststellung

bahnbetriebsnotwendiger

Einrichtungen

Protokollierung

Ergebnisse in

Grundriss- und

Lageplänen


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

1. Empfangsgebäudepaket NRW überzeugt BEG Kommunen !!!

Kommune

Kommune

Privat

Lennestadt Altenhundem Arnsberg

Ascheberg Bad Driburg Bad Sassendorf Bedburg Hau

Privat

Kommune

Beratungen

Kommune

Steinfurt

Borghorst

Verein

Brakel

Kommune

Brilon Wald

Kommune

Steinfurt Burgsteinfurt

Privat

Ascheberg

Davensberg

Kommune

Dorsten

Privat

Schwerte Ergste.

Kommune

Eschweiler Hbf.

Kommune

Espelkamp

Kommune

Finnentrop

Kommune

Kommune

Kommune

Kommune

Kommune

Kommune

Fröndenberg Geldern Goch

Lennestadt Grevenbrück Gronau

Havixbeck

Kommune

Jüchen

Hochneukirch

Kommune

Höxter Rathaus

Kommune

Nettetal

Kaldenkirchen

Kommune

Kevelaer

Kommune

Kommune

Kommune

DB Netz AG

Kommune

Kommune

Lüdenscheid Marsberg

Moers Iserlohn Nachrodt Olpe Plettenberg

Kommune

Privat

Kommune

Kommune

Kommune

Kommune

Rahden Winterberg Siedlinghausen Unna Viersen Wetter Winterberg

36 Verkäufe


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung und Nutzung durch Investor

Schwerte Ergste

Eigentum: Fa. Hermes GmbH, Schwerte

Nutzungen: Büroräume, Präsentations- und Lagerhalle


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung und Nutzung durch Investor

Schwerte Ergste

Eigentum: Fa. Hermes GmbH, Schwerte

Nutzungen: Büroräume, Präsentations- und Lagerhalle


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Kommunaler Zwischenerwerb

Neuenrade

Entwicklung durch Investor auf Basis eines Mietmodells

Eigentümer: Privatmann

Nutzung: Büros Kommunalbetriebe und Versorger / Wohnung


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Kommunaler Zwischenerwerb

Neuenrade

Entwicklung durch Investor auf Basis eines Mietmodells

Eigentümer: Privatmann

Nutzung: Büros Kommunalbetriebe und Versorger / Wohnung


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch kommunale GmbH

Moers

Eigentum: Städtische Wohnungsbaugesellschaft

Nutzung: Gastronomie, Zeitschriften, Lotto, Büros…


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch kommunale GmbH

Moers

Eigentum: Städtische Wohnungsbaugesellschaft

Nutzung: Gastronomie, Zeitschriften, Lotto, Büros…


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch kommunale GmbH

Moers



Eigentum: Städtische Wohnungsbaugesellschaft

Nutzung Erdgeschoss: Bäckerei, Gastronomie, Zeitschriften,

RadStation


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch kommunale GmbH

Moers

Eigentum: Städtische Wohnungsbaugesellschaft

Nutzung Obergeschoss: Büros


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch kommunale GmbH

Moers

Städtische Wohnungsbaugesellschaft erwirbt alle Flächen

Nutzung: z.B. Güterhalle: Jugendzentrum


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch kommunale GmbH

Lennestadt Altenhundem

Eigentum: kommunale GmbH&Co. KG

Nutzungen: Fahrkartenagentur, Touristinfo, Reisebüro,

Gastronomie/Bistro, Büros, Zeitungen und Bahn,


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch kommunale GmbH

Lennestadt Altenhundem

Eigentum: kommunale GmbH&Co. KG

Nutzungen: Fahrkartenagentur, Touristinfo, Reisebüro,

Gastronomie/Bistro, Büros, Zeitungen und Bahn,


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch kommunale GmbH

Lennestadt Altenhundem

Eigentum: kommunale GmbH&Co. KG

Nutzungen Erdgeschoss: Fahrkartenagentur, Touristinfo,

Reisebüro, Gastronomie/Bistro


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch kommunale GmbH

Lennestadt Altenhundem

Eigentum: kommunale GmbH&Co. KG

Nutzungen Obergeschoss:

Büros der Touristinfo, der Lokalredaktionen der Presse und DB

Railion AG


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch Kommune

Rheda-Wiedenbrück

Eigentum: Kommune

Nutzungen: Fahrkartenagentur, Buchhandel,

Gastronomie/Bistro, Sozialwerkstatt, Zeitungen und Bahn,


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch Kommune

Rheda-Wiedenbrück

Eigentum: Kommune

Nutzungen: Fahrkartenagentur, Buchhandel,

Gastronomie/Bistro, Sozialwerkstatt, Zeitungen und Bahn,


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch Kommune

Rheda-Wiedenbrück

Eigentum: Kommune

Nutzungen: Fahrkartenagentur, Buchhandel,

Gastronomie/Bistro, Sozialwerkstatt, Zeitungen und Bahn,


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch Kommune

Rheda-Wiedenbrück

Eigentum: Kommune

Nutzungen im Erdgeschoss: Fahrkartenagentur, Reisebüro,

Gastronomie/Bistro, Zeitungen, Laden


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch Kommune

Rheda-Wiedenbrück

Eigentum: Kommune

Nutzungen im Obergeschoss: Büros, Sozialwerkstatt


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch Private

Marbeck-Heiden (Borken)

Eigentum: Privat

Nutzung: Wochenendhaus (100 qm)


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch Private

Marbeck-Heiden (Borken)

Eigentum: Privat

Nutzung: Wochenendhaus (100 qm)


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch Private

Marbeck-Heiden (Borken)

Eigentum: Privat

Nutzung: Wochenendhaus (100 qm)


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch Private

Wanfried (Werratal in Thüringen)

Eigentum: Privat (Verein)

Nutzung: Cafe und Betreutes Wohnen


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Sanierung + Entwicklung durch Private

Wanfried (Werratal in Thüringen)

Eigentum: Privat (Verein)

Nutzung: Cafe und Betreutes Wohnen


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

„DB ServiceStore“ als Franchisekonzept

- An Bahnhöfen ab ca. 2.500 Fahrgästen

- Angebot:

-Fahrkarten

-Kioskwaren

-Backwaren

-Bistro

-> Tankstellensortiment

-Kooperation mit Tobacoland-

Lekkerland

- Franchisenehmer zahlt

-Miete an Eigentümer des Gebäudes

- Eintrittsgebühr

- Franchisegebühr (umsatzabhängig)

-Beispiel in NRW

Dinslaken, Kamen, Neheim


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

„Avec.“ als Franchisekonzept (Schweiz)

- Standorte abhängig zu 25% von

Fahrgastzahl und zu 75% von der

Anzahl

der Bewohner im näheren Umfeld und

der Besucher

- Angebot:

-Fahrkarten

-Kioskwaren

-Backwaren

-Bistro

-Lebensmittel

-Franchisenehmer zahlt

-Miete an Eigentümer des Gebäudes

- Eintrittsgebühr

- Franchisegebühr (umsatzabhängig)

-Miete für die standardisierte Ladeneinrichtung

- Betreuung und Schulung durch

Systemführungsgesellschaft

- Partner: SBB, MIGROS und KIOSK AG


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Mischkonzept in Eigenregie

Eigene DB

Fahrkartenagentur

mit Einzelvertrag

Reisebüro

Warensortiment z.B. von

Metro,

Lekkerland-Tobaccoland

Konzeptfreiheit

Individuelle Ladeneinrichtung

Ergänzungen möglich

- Fahrradverleih

- Andere Warensortimente

- Eintritts- und

Konzertkarten


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

2. Empfangsgebäudepaket NRW - Bilanz

Kommune

Kommune

Kommune

Kommune

Bad Berleburg Bad Laasphe

Bergheim (Erft) Bergheim

Quadrath

Ichendorf

Kommune

Bestwig

Kommune

Bielefeld Brackwede

Privat

Bielefeld Quelle

offen

Bielefeld Sennestadt

Kommune

Kommune

Kommune

Bönen Borken

Brühl Dormagen Erndtebrück Euskirchen Kuchenheim

offen

Kommune

Kommune

Kommune

Geilenkirchen

Kommune

Gladbeck West

Investor

Hagen

Hohenlimburg

Investor

Hennef

Kommune

Iserlohn Letmathe

RVK / Kommune

Kall

Privat

Kall Scheven

privat

Kall Urft

Kommune

Langerwehe

offen

Lengerich

Investor

Lübbecke

Kommune

Lünen

Investor

Investor

Kommune

offen

Mechernich Mechernich Satzvey Reken Maria Veen Remscheid

Lennep

offen

Rheinberg Millingen

Awo und Kommune

Selm Beifang

Kommune

Kommune

Kommune

Kommune

Investor

Soest Steinheim (Westfalen) Swisttal Odendorf Warburg Werdohl Windeck Herchen

offen

Kommune

Windeck Schladern

offen

Xanten


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BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Städtebauförderung NRW

Förderung von Investitionen in Empfangsgebäude

Denkmalbedingter oder städtebaulicher Mehraufwand

an der Außenhülle

Zuwendung in Höhe des kommunalen Fördersatzes (70%)

(bis zu max. 50% der auf diese Bauteile entfallenden Kosten)

Bei Kommunen und kommunalen Töchtern zusätzlich:

Innenausbaukosten

Zuwendung in Höhe von 25%


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Projektleiter für Empfangsgebäude bei der BEG:

Carsten Kirchhoff Telefon 0201-747-66-16


MBV 8. November 2007

BAHNFLÄCHENENTWICKLUNGSGESELLSCHAFT NRW mbH

Bahnflächen als Chance nutzen !


Umnutzung eines Büro- und Gewerbegebäudes

Wohnformen der Zukunft

-Ein Wohnprojekt für behinderte Menschen-

Planung:

Architekt:

Jürgen Kleid

Träger:

Bauherrenvertreter:

Max Tippmann

Joanna Bator-Kowalska

1


Gebäudestruktur und

Planungsgrundlagen

Jürgen Kleid

K2-architekten, Wuppertal

2


Bestandsdaten:

Baujahr: 1976

Grundstücksgröße: 382 m²

Nutzfläche: 1.384 m²

Umbauter Raum: 6.325 m³

Straßenansich

t

Geschossigkeit:

5 Vollgeschosse

Konstruktionsart:

Stahlbetonsklettbau, Flachdach, Staffelgeschoss

Zustand vor Umbau:

sanierungsbedürftig

ca. 70% Leerstand,

Lage des Gebäudes:

Zentrale Lage in Düsseldorf-Oberbilk.

Bushaltestelle 300m, S- Bahn/ DB 800m

Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe.

3


Neue Nutzung nach Umbau 2006/2007:

Umbaujahr: 2006/ 2007

Untergeschoss:

Keller, Technik, Lager

Erdgeschoss:

Geschäftsräume isb (282m²)

Zweigstelle Düsseldorf

1.-4. OG: Barrierefreie Wohnungen (770m²)

für behinderte, chronisch

kranke und nicht behinderte

Menschen. (Wohngemeinschaften)

Straßenansich

t

4


Umnutzung im Schnitt

Alte Nutzung Neue Nutzung

Arztpraxis

4.OG

Wohnung

Büroräume

:

Büroräume

3.OG

2.OG

Wohnung

Wohnung

Autohaus

1.OG

Wohnung

Autohaus

Straße

Hof

Geschäftsstelle isb

Autohaus,

Technik/ Keller

Technik/ Lager Hobbyraum

5


Umnutzung Erdgeschoss

Vor Umbau

Nach Umbau

Hof

Hof

Linienstraße

Linienstraße

6


Geschäftsräume isb Düsseldorf im EG

Vor

Umbau

Umbauphase

Nach

Umbau

Ausstellungsraum des Autohauses

Entkernung

Aufenthaltszone der isb Geschäftsstelle

7


Geschäftsräume isb, Düsseldorf im EG

Vor

Umbau

Nach

Umbau

Ausstellungsraum mit PKW-Aufzug

Bürotrennwand mit Glasfeldern

8


Vor Umbau

Umnutzung 1.Obergeschoß

Nach Umbau

Hof

Hof

Linienstraße

Linienstraße

9


Wohnung 1-3.Obergeschoß

Vor

Umbau

Nach

Umbau

Ehemalige Bürofläche

Wohn- und Essbereich der Wohngemeinschaft

10


Vor Umbau

Umnutzung 2.Obergeschoß

Nach Umbau

Hof

Hof

Hof

Linienstraße

Linienstraße Linienstraße

11


Ansicht Linienstraße vor/nach Umbau

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Aussenraumbezüge zur Linienstraße

Großzügige Loggien zur Linienstraße

13


Aussenraumbezüge zur Hofseite

Terrasse 4.OG

Aussicht Hof

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Bauliche Besonderheiten

barrierefreier Nutzung

Max Tippmann

isb- Ambulante Dienste, Wuppertal

15


Besondere bauliche Anforderungen

Typische Eingangsgangssituation und Treppenhaus vor Umbau

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Barrierefreiheit auf allen Geschossebenen

ermöglicht den Bewohnern größtmögliche

Mobilität.

Eingangssituation

Nach Umbau

Vor Umbau

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Barrierefreie und behindertengerechte Zugänge

Flursituation im Untergeschoss

Rampe im Untergeschoss

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Barrierefreiheit und rollstuhlgerechte Ausstattung auch im Untergeschoß

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Ausstattung der Wohnungen

Schwellenlosen Übergänge zwischen Innen- und Aussenbereich

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Behindertengerechte Küchen und

Aufenthaltsräume mit Essplatz

Höhenverstellbare Arbeitsflächen im Küchenbereich ( 4. OG)

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Zentraler Wohn- und Essbereich mit behindertengerechter Küche

Verglaste Brüstungselemente

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Badezimmerausstattung

höhenverstellbaren Waschbecken und WCs

Großzügiger schwellenloser Duschbereich

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Bedienungsfreundliche technische Ausstattung

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Rollstuhlgerechter Innenausbau

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„Selbstbestimmtes Leben

in der Gemeinschaft“

Joanna Bator-Kowalska

Isb Ambulante Dienste, Düsseldorf

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isb Ambulante Dienste gGmbH

„Individuelle Schwerstbehinderten Betreuung“,

Zweigstelle Düsseldorf

Geschäftsräume im EG

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Küchen-/ Gemeinschaftsbereich der Geschäftsstelle isb im EG

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Das Konzept

Wer sich vorstellen kann, dass ein

Zusammenleben mit anderen

Menschen sein Leben bereichert, der

ist hier richtig.

Das Projekt ist für behinderte und

chronisch kranke Menschen jeden

Alters gedacht. Damit die Wellenlänge

stimmt, werden die Wohngruppen

individuell zusammengestellt.

Bevor ein Mietvertrag abgeschlossen

wird, erfolgt ein ca. 14-tägiges

Probewohnen, damit die künftige

Wohngruppe sich kennenlernen

kann, und jeder einzelne Interessent

abschätzen kann, ob das Leben in

einer Wohngruppe für ihn die richtige

Lösung ist.

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Zentraler Wohnbereich mit behindertengerechter Küche

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Mehr persönliche Freiheit

Ein individuelles Leben weit ab von

Heimatmosphäre und Krankenhausduft,

unterstützen die Bewohner in

der Wahrnehmung ihrer Möglichkeiten.

Die Bewohnerzimmer sind die private

Rückzugsräume.

Die Einrichtung der Zimmer geschieht

nach eigenem Geschmack.

Für Hobbies jeder Art gibt es ausreichend

Möglichkeiten. Zu jedem

Zimmer gehört ein Kellerraum im

Untergeschoß des Hauses.

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Privatzimmer

Privatbereich der Bewohner 32


Eigene Wege gehen

Unabhängigkeit ist relativ. Schwerstbehinderte

sind gezwungen, sehr

eng mit ihren Assistent/Innen zusammen

zu leben. Die Eins-zu-Eins-

Betreuung muss aber keineswegs

eine Aufgabe jeglicher Privatsphäre

bedeuten.

Gerade in einem solchen Haus wo

ständig „nebenan“ Hilfe erreichbar

ist, wird ein eigenständiges Leben

in besonderem Maß möglich.

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Von der Gemeinschaft profitieren

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Lebensqualität

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Umnutzung von alten Gebäuden

Neue Nutzungskonzepte zur Quartiersentwicklung

Fördermöglichkeiten des Landes im Rahmen von Wohnraum- und

Städtebauförderung

Fachtagung am 8. November 2008 NRW-Forum Düsseldorf

1


Inhaltsübersicht

• Umbau von Bestandsgebäuden im Rahmen der

Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB)

• Umbau im Rahmen der StadterneuerungsRL

2


Wohnraumförderung

Förderzweck/Förderziele

- Schaffen von neuen, gemischten Wohnformen in alten Gebäuden

= Beitrag zur Schaffung möglichst vielfältiger Wohnangebote in unterschiedlichen Gebäudetypen

und Wohnformen

= Beitrag zur Verbesserung der Angebotsvielfalt:

Barrierefreie Mietwohnungen, Gruppenwohnungen,

eigentumsähnliche Wohnformen im Mietwohnungsbau

- Schaffen von neuen Wohnangeboten für ältere Haushalte

(mit und ohne ergänzende Betreuungsangebote)

- Schaffen von preiswertem/bezahlbarem Wohnraum für Haushalte

mit begrenztem Einkommen

- Nutzung guter und integrierter Standorte für Wohnnutzung

= Beitrag zur Stärkung der Wohnfunktion in Städten und Gemeinden

= Beitrag zum Erhalt und zur Nutzung von historisch wertvollen Gebäuden zu Wohnzwecken

3


Art der Förderung

Förderung erfolgt mit zinsgünstigen Darlehen

aus dem Landeswohnungsbauvermögen

Förderempfänger/in

Investor/in, Wohnungsunternehmen

4


Umnutzung zu Wohnzwecken

Baudarlehen

75 % der Neubauförderdarlehen

Zusatzdarlehen

bei denkmalgeschützten Gebäuden und

das Stadtbild prägenden Gebäuden für

denkmalbedingten Mehraufwand bis zu

550 Euro pro qm Wohnfläche

5


Art und Höhe der Förderung

Grundförderpauschalen

Gemeinden der

Mietenstufen

1 und 2

s. Nummer

2.5.1.2 WFB

Einkommensgruppe

A

600 Euro

Einkommensgruppe

B

275 Euro

3

750 Euro

390 Euro

4

940 Euro

565 Euro

5 und 6

1000 Euro

645 Euro

6


Art und Höhe der Förderung

Zusatzdarlehen für

kleine Wohnungen

Aufzüge (Standard)

5.000 Euro

2.100 Euro

46.200 Euro

je geförderte WE

Höchstbetrag

denkmalbedingten

Mehraufwand

bis zu 550

Euro

je qm geförderte

Wohnfläche

7


Darlehenskonditionen

Zins 0,5 % p. a.,

VKB 0,5 % p. a., 0,4 % einmalig plus

Tilgung 1 % p. a.

Konditionen 15 oder 20 Jahre fest

Weitere Förderbedingungen:

Mietpreis- und Belegungsbindungen zugunsten

der Zielgruppen (Einkommensgruppen A oder B)

der sozialen Wohnraumförderung

8


Wichtige Qualitätskriterien beim Umbau zu Wohngebäuden

Lage, Maßstäblichkeit/Geschossigkeit der Bebauung Barrierefreiheit,

Wärmeschutz und Energieverbrauch, Nachfragegerechte Grundrisse,

Balkone und Terrassen, attraktives Wohnumfeld

= nachhaltig vermietbare Wohnungen

Kompromisse bei denkmalpflegerischen Belangen erforderlich

9


Umnutzung zu Wohnzwecken

10


Städtebauförderung

Förderziele

Erhaltung und Sicherung des historischen Erbes ( Baudenkmäler und

stadtbildprägende Gebäude)

durch

Umnutzung für soziale, kulturelle oder vergleichbare kommunale

Einrichtungen

Umnutzung für kommunale Sport- oder Spieleinrichtungen im Wohnumfeld

Umnutzung zu Wohnraum

Umnutzung für Dienstleistung und Gewerbe

Im Mittelpunkt steht die Sicherung der historischen Bausubstanz

16


Umnutzung funktionslos gewordener Gebäude im Rahmen des Stadtumbaus

Umnutzung und Bewirtschaftung nicht mehr benötigter Infrastruktureinrichtungen,

leer stehender Gewerbegebäude oder Gebäudeteile

(z. B. durch Stadtteilinitiativen, Selbsthilfeaktivitäten, Genossenschaftsneugründungen,

Starterfirmen, Existenzgründer, gemeinnützige Vereine)

Im Mittelpunkt steht

• die Verminderung der von Leerstand ausgehenden negativen Auswirkungen

auf ein Quartier

• die Förderung lokaler Ökonomie

• die Förderung bürgerschaftlichen Engagements

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Nur als Bestandteil gebietsbezogener Programme der Stadterneuerung !

d.h., das Gebäude liegt in einem vom Rat beschlossenen Sanierungsgebiet,

einem Gebiet der Sozialen Stadt oder des Stadtumbaus

(in Zukunft weitere Gebietskulisse: Stadtzentren)

Keine Einzelmaßnahmenförderung!

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Art der Förderung

Förderung der gebietbezogenen Programme erfolgt mit Zuschüssen aus

Bundes- Landes und kommunalen Mitteln ( ggfs. mit EU-Mitteln)

Anteil des Bundes:

max. 1/3 der Kosten

Kommunale Mittel und Landesmittel: 2/3 der Kosten

je nach kommunalem Fördersatz trägt

die Kommune davon zwischen 20% und 50%.

Private Mittel (Spenden) können kommunale Mittel ergänzen, aber mindestens

10% der Kosten des gebietsbezogenen Programms müssen kommunale Mittel

sein.

Kommt die Förderung mit EU-Mitteln in Frage (in städtischen Problemgebieten

der sozialen Stadt oder des Stadtumbaus) werden 50% der Gesamtkosten mit

EU-Mitteln finanziert, der Rest verteilt sich weiter nach obigem Schlüssel

Förderempfänger/in

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Förderempfängerin ist immer die Kommune

Diese kann die Mittel über eine Vereinbarung weiterleiten an

private Investoren (auch Wohnungsunternehmen)

Zweckbindung: in der Regel muss der öffentliche Zweck für die

Dauer von 20 Jahren sicher gestellt werden; ggfs können kürzere

Zweckbindungsfristen für Zwischennutzungen in Frage kommen; dies

führt aber auch zu einer reduzierten Förderung

Außerdem erfolgt bei größeren Maßnahmen die Abwägung, ob die

Kosten und der Nutzen der Umnutzung im Vergleich zu einem Neubau

angemessen sind

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Förderfähige Kosten:

• Grunderwerb

• Herrichten und Erschließen

• Umbaukosten des Bauwerk

• Außenanlagen

• Ggfs. Ausstattung

Fördermindernd wirken sich rentierliche Teile der Maßnahme aus:

Die 10-fachen Jahreserlöse sind kostenmindernd anzusetzen!

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Umnutzungsbeispiele:

Gewerbehöfe – Quartiersläden – Begegnungsstätten

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Kontakt

Ministerium für Bauen und Verkehr

des Landes Nordrhein-Westfalen

Besucher- und Lieferanschrift:

Jürgensplatz 1 · 40219 Düsseldorf

Fon: 0211/3843-5206 (Sabine Nakelski)

Fon: 0211/3843-4240 (Rita Tölle)

e-mail: poststelle@mbv.nrw.de

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