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Geschäftsbericht Jahresabschluss Lagebericht

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2012<br />

<strong>Geschäftsbericht</strong><br />

<strong>Jahresabschluss</strong><br />

<strong>Lagebericht</strong>


<strong>Geschäftsbericht</strong> · <strong>Jahresabschluss</strong> · <strong>Lagebericht</strong> 2008<br />

Inhalt<br />

Tagesordnung zur Mitgliederversammlung 2013 1<br />

Geschäftsgebiet 2<br />

Verwaltungsorgane der Genossenschaft 4<br />

Rechtliche und wirtschaftliche Grundlagen 4<br />

Mitgliederversammlung 2012 4<br />

Mitarbeiter 5<br />

Mitgliederbewegung/Geschäftsanteile 5<br />

Geschäftsguthaben und Haftsumme 6<br />

Verwaltung von Wohnungseigentum 6<br />

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit 6<br />

Finanzielle und wirtschaftliche Verhältnisse 7 – 9<br />

<strong>Jahresabschluss</strong> zum 31.12.2012 9 – 12<br />

<strong>Lagebericht</strong>/Ausblick/Dank 13 – 18<br />

Prüfungsbericht 2011 (zusammengefasstes Prüfungsergebnis) 19<br />

Bericht des Aufsichtsrats 20<br />

Wesentliche Modernisierungsund<br />

Instandhaltungsmaßnahmen 2012 21


Ordentliche<br />

Mitgliederversammlung<br />

Montag, 01. Juli 2013, 19.00 Uhr<br />

im Evangelischen Gemeindehaus,<br />

Gutenbergstraße 47, Bad Saulgau<br />

Tagesordnung<br />

1. Begrüßung und Eröffnung durch den Aufsichtsratsvorsitzenden<br />

mit Feststellung nach § 32 Abs. (2) i.V. mit § 42 Abs. (2) der Satzung<br />

2. Bericht des Vorstands über das Geschäftsjahr 2012<br />

mit Vorlage des <strong>Jahresabschluss</strong>es zum 31.12.2012<br />

3. Bericht des Aufsichtsrats<br />

4. Bekanntgabe aus dem Bericht des<br />

vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und<br />

Immobilienunternehmen e.V. über die gesetzliche Prüfung des<br />

Geschäftsjahres 2011 mit Erklärung des Aufsichtsrats und<br />

Beschlussfassung der Mitgliederversammlung<br />

5. Feststellung des <strong>Jahresabschluss</strong>es zum 31.12.2012 und<br />

Beschlussfassung über die Verwendung des Bilanzgewinns<br />

6. Beschlussfassung über die Entlastung<br />

a) des Vorstands<br />

b) des Aufsichtsrats<br />

7. Wahlen zum Aufsichtsrat<br />

1


<strong>Geschäftsbericht</strong> · <strong>Jahresabschluss</strong> · <strong>Lagebericht</strong> 2012<br />

1<br />

Trochtelfingen<br />

Unser Geschäftsgebiet<br />

– Stand 31. Dezember 2012 –<br />

Riedlingen<br />

32<br />

9<br />

Uttenweiler<br />

18<br />

Sigmaringen<br />

12<br />

20<br />

Herbertingen<br />

27<br />

9<br />

1 3<br />

Dürmentingen<br />

Sigmaringendorf<br />

4<br />

24<br />

Scheer<br />

Eigenbestand Mietwohnungen 459<br />

Eigenbestand gewerbliche Einheiten 5<br />

Pachtwohnungen 15<br />

479<br />

24 333<br />

Mengen<br />

27<br />

47<br />

Aulendorf<br />

438<br />

Bad Saulgau<br />

verwaltete Eigentumswohnungen/<br />

gewerbliche Einheiten: 550<br />

2


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www.baugen-badsaulgau.de<br />

3


<strong>Geschäftsbericht</strong> · <strong>Jahresabschluss</strong> · <strong>Lagebericht</strong> 2012<br />

Verwaltungsorgane<br />

der Genossenschaft<br />

Vorstand:<br />

Dobe Michael, Dipl.-Betriebswirt (FH)<br />

Geschäftsführer<br />

Mock Erwin, Bankdirektor i.R.<br />

(nebenamtlich)<br />

Aufsichtsrat:<br />

Kabus Helmut, Rechtsanwalt<br />

Vorsitzender<br />

Hage Alfred, Oberamtsrat<br />

stellv. Vorsitzender<br />

Appelhans Rimma, Lehrerin<br />

Birzer Karl-Heinz,<br />

Vorstandsvorsitzender<br />

Volksbank<br />

Dannegger Thomas,<br />

Vorstandssprecher<br />

Raiffeisenbank<br />

Rechtliche und<br />

wirtschaftliche Grundlagen<br />

Gründung:<br />

22. November 1948<br />

Rechtsform:<br />

eingetragene Genossenschaft<br />

Registergerichtliche Eintragung:<br />

10. Januar 1949 beim Amtsgericht<br />

Bad Saulgau, unter der Nr. 67-S<br />

jetzt Amtsgericht Ulm<br />

Geschäftsnummer: GnR 560067<br />

Zulassung nach § 34 c<br />

Gewerbeordnung und Makler-<br />

Bauträgerverordnung:<br />

29.12.1993 und 30.01.1995<br />

Landratsamt – Ordnungsamt –<br />

Sigmaringen<br />

Zulassung als<br />

Betreuungsunternehmen<br />

nach § 37 II Wohnungsbaugesetz:<br />

11.01.2002<br />

Landratsamt – Ordnungsamt –<br />

Sigmaringen<br />

Satzung:<br />

Mustersatzung des Bundesverbandes<br />

deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen<br />

e.V., Berlin<br />

(Ausgabe 2007 - mit Abänderungen)<br />

Prüfungsverband:<br />

vbw Verband baden-württembergischer<br />

Wohnungs- und Immobilienunternehmen<br />

e.V., Stuttgart<br />

Arbeitgeberverband:<br />

AGV Arbeitgeberverband der<br />

Deutschen Immobilienwirtschaft e.V.,<br />

Düsseldorf<br />

Geschäftsanteil: 160,- Euro<br />

Mitgliederversammlung<br />

Die letzte ordentliche Mitgliederversammlung<br />

fand am 25. Juni 2012 statt.<br />

Anträge gemäß § 32 (4) der Satzung<br />

lagen nicht vor.<br />

Die Versammlung genehmigte den<br />

<strong>Jahresabschluss</strong> 2011 mit einer<br />

Bilanzsumme von 19.720.701,71 €<br />

und stimmte dem Gewinnverwendungsvorschlag<br />

von Vorstand und<br />

Aufsichtsrat einstimmig zu.<br />

Der Bilanzgewinn in Höhe<br />

von 153.231,17 € wurde wie folgt<br />

verwendet:<br />

4 % Dividende auf die<br />

Geschäftsguthaben 25.142,78 €<br />

Vortrag auf neue<br />

Rechnung 128.088,39 €<br />

153.231,17 €<br />

Das geschäftsführende Vorstandsmitglied<br />

Michael Dobe gab der Versammlung einen<br />

umfassenden Rechenschafts- und <strong>Lagebericht</strong><br />

über das Geschäftsjahr 2011 sowie<br />

eine Vorausschau auf das Jahr 2012.<br />

Aufsichtsratsvorsitzender Helmut Kabus<br />

leitete die Versammlung, erstattete den<br />

Bericht des Aufsichtsrats und gab das<br />

zusammengefasste Prüfungsergebnis des<br />

Prüfungsberichts 2010 in vollem Wortlaut<br />

bekannt.<br />

Aufsichtsrat und Vorstand wurden jeweils<br />

einstimmig entlastet.<br />

Turnusgemäß schieden die Aufsichtsratsmitglieder<br />

Herr Alfred Hage und Herr<br />

Helmut Kabus aus dem Aufsichsrat aus.<br />

Beide Herren wurden in getrennter<br />

Abstimmung auf weitere 3 Jahre gewählt.<br />

4


Mitgliederbewegung<br />

Entwicklung im Geschäftsjahr Mitglieder Anteile<br />

Stand am 01.01.2012 977 4.115<br />

Unsere Mitarbeiter<br />

Im Geschäftsjahr 2012 waren für unsere<br />

Genossenschaft tätig:<br />

1 geschäftsführendes Vorstandsmitglied<br />

1 nebenamtliches Vorstandsmitglied<br />

1 kaufmännische Mitarbeiterin (Vollzeit)<br />

5 kaufmännische Mitarbeiterinnen (Teilzeit)<br />

2 technische Mitarbeiter (Vollzeit)<br />

Ferner wurden wir im Geschäftsbereich Hausverwaltung<br />

sowie bei der Überwachung und Pflege<br />

unseres Miethausbestandes durch mehrere<br />

geringbeschäftigte Hauswarte unterstützt.<br />

Unsere fachlich gut qualifizierten, engagierten<br />

und aufmerksamen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter<br />

tragen maßgeblich zur Kundenzufriedenheit<br />

und zum nachhaltigen Erfolg bei.<br />

Wir sind stolz, dass die durchschnittliche<br />

Betriebszugehörigkeit bei 25 Jahren liegt. Dies<br />

spricht für ein gutes und harmonisches Miteinander<br />

und ist der Garant für eine individuelle und<br />

optimale Betreuung unserer Kunden.<br />

Zugang 2012<br />

durch Beitritte 40 40<br />

durch Übernahme weiterer Anteile 0 290<br />

1.017 4.445<br />

Abgang 2012<br />

durch Tod früherer Jahre -4 -6<br />

durch Tod -9 -28<br />

durch Kündigungen -37 -222<br />

durch Übertragungen -1 -10<br />

Stand am 31.12.2012 966 4.179<br />

Mitgliederbewegung (2002 - 2012)<br />

2000 Anzahl der Mitglieder<br />

1800<br />

1600<br />

1400<br />

1188<br />

1200<br />

1149 1116 1099 1055 1036 1023 1016 1004<br />

1000<br />

977<br />

966<br />

800<br />

600<br />

400<br />

200<br />

0<br />

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />

Entwicklung der Geschäftsanteile (2002-2012)<br />

5000<br />

4500<br />

4000<br />

3500<br />

3000<br />

2500<br />

2000<br />

1500<br />

1000<br />

500<br />

0<br />

Anzahl der Geschäftsanteile<br />

4141<br />

4032 4050 4064 4104 3983 4014 4086 4139 4179<br />

4115<br />

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />

5


<strong>Geschäftsbericht</strong> · <strong>Jahresabschluss</strong> · <strong>Lagebericht</strong> 2012<br />

Geschäftsguthaben<br />

und Haftsumme<br />

Nach der Satzung ist mit dem Beitritt<br />

zur Genossenschaft die Zeichnung von<br />

mindestens einem Geschäftsanteil zu<br />

160 Euro verbunden. Bei Inanspruchnahme<br />

einer Genossenschaftswohnung<br />

sind gemäß § 16 (2) der Satzung weitere<br />

Geschäftsanteile zu übernehmen.<br />

Die Haftung der Mitglieder beschränkt<br />

sich auf ihre Geschäftsanteile.<br />

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden<br />

Mitglieder haben sich im Laufe<br />

des Geschäftsjahres 2012 um 8.749 €<br />

auf 630.337 € erhöht.<br />

Verwaltung<br />

von Wohnungseigentum<br />

Im Jahr 2012 war unsere Genossenschaft<br />

bei 37 Wohnungseigentümergemeinschaften<br />

mit insgesamt 532<br />

Wohnungen und 18 gewerblichen<br />

Einheiten zum Verwalter bestellt.<br />

Die Jahresabrechnungen 2012 wurden<br />

über das Inhouse-Programm der ESS<br />

EDV-Software Service AG, Büscherheider<br />

Ring 6, 32362 Preußisch-Oldendorf,<br />

erstellt.<br />

Das Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaften<br />

wird treuhänderisch<br />

getrennt vom Vermögen der<br />

Baugenossenschaft verwaltet.<br />

Die Verwaltertätigkeit erfolgt<br />

ordnungsgemäß und sachkundig.<br />

Eigentümerversammlungen finden wie<br />

vorgeschrieben und vereinbart laufend<br />

statt. Beschlussniederschriften werden<br />

angefertigt.<br />

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit<br />

Unser Eigenbestand an Immobilien umfasst 50 Objekte mit 459 Wohnungen -<br />

größtenteils mit Garagen und Stellplätzen - sowie 5 gewerblich genutzte Einheiten,<br />

wovon 1 eigengenutzt ist.<br />

Ferner sind 15 angepachtete Wohnungen im eigenen Namen und auf eigene<br />

Rechnung weitervermietet.<br />

Hausbewirtschaftung<br />

Die Gesamtwohnfläche des eigenen Mietwohnungsbestandes beträgt 33.248<br />

qm, der eigenen gewerblichen Einheiten 1411 qm und der angepachteten, auf<br />

eigene Rechnung weiter vermieteten Wohnungen 1120 qm, somit 35.779 qm.<br />

Die durchschnittliche Wohnfläche für eine Wohneinheit liegt bei 73 qm.<br />

42 unserer Mieter haben das Mietverhältnis im Jahr 2012 gekündigt.<br />

Damit blieb die Fluktuationsrate mit 9,05 % gegenüber dem Vorjahr (9,07 %)<br />

fast unverändert.<br />

Mietwohnungen nach Räumen<br />

Größe der Wohnungen Anteil in %<br />

1 Zimmer 1,3<br />

2 + 2 ½ Zimmer 19,0<br />

3 Zimmer 49,9<br />

4 Zimmer 26,6<br />

4 ½ + 5 Zimmer 3,2<br />

Mietwohnungen nach der Wohnfläche<br />

Fläche der Wohnungen Anteil in %<br />

bis 40 qm 2,3<br />

41 - 48 qm 3,2<br />

49 - 65 qm 27,6<br />

66 - 75 qm 33,2<br />

76 - 90 qm 21,5<br />

über 90 qm 12,2<br />

Instandhaltung und Modernisierung<br />

Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung des<br />

Wohnungsbestandes werden laufend durchgeführt.<br />

Seit 1998 konnten rd. 17 Mio. € in den eigenen Immobilienbestand investiert werden.<br />

Dies ergibt im Jahresdurchschnitt ca. 34,- € pro m² Wohn- bzw. Nutzfläche.<br />

Entwicklung der Instandhaltungs- und Modernisierungskosten 1999 - 2012<br />

2000<br />

1800<br />

1600<br />

1400<br />

1200<br />

1000<br />

800<br />

600<br />

400<br />

200<br />

0<br />

1472,6<br />

1327,5<br />

1418,1<br />

1102,5<br />

1119,1<br />

1183,3 1152,7<br />

904,9<br />

640,0<br />

881,8<br />

894,7<br />

(in Tausend Euro)<br />

959,4<br />

1059,2<br />

524,8<br />

1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />

6


Finanzielle und wirtschaftliche Verhältnisse<br />

Bilanzsumme<br />

Am 31.12.2012 betrug die<br />

Bilanzsumme 19.539.912 €;<br />

sie ist gegenüber dem Vorjahr<br />

um 180.790 € zurückgegangen.<br />

Anlagevermögen<br />

Zugängen von 487.379 € stehen Abgänge<br />

von 142.194 € und Abschreibungen<br />

von 629.843 € gegenüber. Zum Bilanzstichtag<br />

ergibt sich sodann ein Anlagevermögen<br />

von insgesamt 18.683.014 €<br />

bzw. rd. 95,6 % der Bilanzsumme.<br />

Umlaufvermögen<br />

Das Umlaufvermögen bewegt sich mit<br />

855.637 € auf Vorjahresbasis.<br />

Hier sind noch nicht abgerechnete<br />

Betriebskosten und Vorräte im Gegenwert<br />

von insgesamt 761.808 €, Forderungen<br />

und sonstige Vermögensgegenstände<br />

im Betrag von 88.840 € sowie 4.989 €<br />

flüssige Mittel enthalten.<br />

Eigenkapital<br />

Das Eigenkapital beläuft sich insgesamt<br />

auf 7.258.063 € oder 37,1 %<br />

der Bilanzsumme (Vorjahr 36,7 %).<br />

Betragsmäßig hat das Eigenkapital<br />

gegenüber dem Vorjahr um 24.129 €<br />

zugenommen.<br />

Rückstellungen<br />

Die Rückstellungen sind im Wesentlichen<br />

gebildet für Steuerberatungs-, Prüfungsund<br />

<strong>Jahresabschluss</strong>kosten sowie für<br />

rückständigen Urlaub.<br />

Sie betragen insgesamt 49.002 €.<br />

Verbindlichkeiten<br />

Die Verbindlichkeiten gegenüber<br />

Kreditinstituten und anderen<br />

Kreditgebern belaufen sich auf<br />

11.342.764 €. Sie haben sich gegenüber<br />

dem Vorjahr um 143.846 € reduziert.<br />

Planmäßigen Tilgungen in Höhe von<br />

insgesamt 460.055 € und Sondertilgungen<br />

im Betrag von 519.809 € stehen<br />

Darlehensneuaufnahmen von 785.625 €<br />

für Immobilienkauf und Umfinanzierung<br />

gegenüber. Sämtliche zur Finanzierung<br />

unserer Objekte aufgenommenen Darlehen<br />

sind mit Festzinssätzen breit gestreuter<br />

Fristigkeit ausgestattet. Der durchschnittliche<br />

Zinssatz liegt mit 3,65 % relativ<br />

günstig.<br />

Die übrigen Verbindlichkeiten belaufen<br />

sich auf 884.110 €, hiervon 765.354 €<br />

Anzahlungen auf Betriebskosten, 92.971 €<br />

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und<br />

Leistungen sowie 25.786 € sonstige<br />

Verbindlichkeiten.<br />

Entwicklung der Bilanzsumme 1996 - 2012<br />

22,00<br />

(in Mio. Euro)<br />

20,00 18,24<br />

18,34<br />

17,96<br />

20,21<br />

18,00<br />

19,95 20,11 20,36 20,04<br />

18,42 18,49<br />

19,72<br />

18,44<br />

19,54<br />

16,00<br />

14,00<br />

12,00<br />

10,00<br />

8,00<br />

6,00<br />

4,00<br />

2,00<br />

0,00<br />

17,82<br />

1996 1998 2000 2001<br />

17,34<br />

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />

7


<strong>Geschäftsbericht</strong> · <strong>Jahresabschluss</strong> · <strong>Lagebericht</strong> 2012<br />

Hausbewirtschaftung<br />

Aus der Hausbewirtschaftung wurden<br />

Einnahmen in Höhe von 2.742.855 €<br />

erzielt, davon 2.072.372 € Mieterträge.<br />

Sie liegen 49.921 € über dem Vorjahr.<br />

Wohnungseigentumsverwaltung<br />

Es wurden 118.670 € eingenommen<br />

(Vorjahr: 109.750 €).<br />

Umsatzerlöse aus anderen<br />

Lieferungen und Leistungen<br />

Insgesamt 53.143 €.<br />

Enthalten ist die Einspeisevergütung<br />

für Strom in Höhe von rd. 35.000 €<br />

aus unseren Fotovoltaikanlagen in<br />

Scheer und Bad Saulgau.<br />

Aktivierte<br />

Eigenleistungen<br />

9.020 € (Vorjahr: 37.439 €).<br />

Sonstige<br />

betriebliche Erträge<br />

Die sonstigen betrieblichen Erträge<br />

beliefen sich insgesamt auf 36.278 €<br />

(Vorjahr: 155.392 €), davon aus Anlagenabgängen<br />

Grundvermögen 14.662 €<br />

(Vorjahr: 106.401 €).<br />

Ferner sind 13.855 € Erträge aus<br />

Schadenersatz (Versicherungsleistungen<br />

Gebäudeschäden) sowie 7.761 €<br />

als Summe sonstiger kleinerer Posten<br />

enthalten.<br />

Aufwendungen für<br />

Hausbewirtschaftung<br />

Gesamtaufwand 1.147.921 €<br />

(Vorjahr: 1.281.380 €).<br />

Von den angefallenen Kosten werden<br />

im Rahmen der Betriebskostenabrechnung<br />

646.232 € weiterverrechnet.<br />

Instandhaltungskosten<br />

Für Instandhaltung und Modernisierung<br />

sind einschließlich aktivierte Bauaufwendungen<br />

524.788 € angefallen.<br />

Davon konnten 109.246 € für werterhöhende<br />

Maßnahmen aktiviert<br />

werden, während 415.542 € in den<br />

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung<br />

enthalten sind.<br />

Personalaufwand<br />

Der gesamte Personalaufwand beträgt<br />

einschließlich Sozialabgaben und<br />

Aufwendungen für Altersversorgung<br />

539.648 € und liegt damit knapp<br />

29.000 € über dem Vorjahr.<br />

Abschreibungen<br />

Auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />

des Anlagevermögens und Sachanlagen<br />

wurden insgesamt 629.843 €<br />

(Vorjahr: 636.591 €) abgeschrieben.<br />

Der weit überwiegende Teil der<br />

Abschreibungen von 598.427 € betrifft<br />

unseren eigenen Immobilienbestand,<br />

während 31.415 € auf technische<br />

Anlagen, die Betriebs- und Geschäftsausstattung<br />

sowie immaterielle Vermögensgegenstände<br />

entfallen.<br />

Sonstige betriebliche<br />

Aufwendungen (Sachkosten)<br />

162.655 € (Vorjahr: 166.592 €).<br />

Zinsaufwand<br />

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen<br />

liegen mit 430.167 € um<br />

22.823 € unter dem Vorjahr.<br />

Ergebnis der gewöhnlichen<br />

Geschäftstätigkeit<br />

Das Ergebnis der gewöhnlichen<br />

Geschäftstätigkeit beträgt 111.374 €.<br />

Im Geschäftsjahr 2011 war hier ein<br />

Minus von 7.459 € auszuweisen,<br />

verursacht durch hohe<br />

Instandhaltungsaufwendungen.<br />

Steuern<br />

53.417 € (Vorjahr: 51.159 €).<br />

Es handelt sich fast ausschließlich<br />

um umlagefähige Grundsteuer.<br />

Jahresüberschuss<br />

57.957 €. Im Vorjahr war ein<br />

Jahresfehlbetrag in Höhe von<br />

58.618 € zu verzeichnen.<br />

Cash-Flow<br />

670.370 € (Vorjahr: 524.124 €).<br />

(Jahresüberschuss + Abschreibungen<br />

– Zuschreibungen – aktivierte Eigenleistungen<br />

+ Veränderung langfristige<br />

Rückstellungen + Veränderungen<br />

Sonderposten).<br />

Entwicklung des Bilanzgewinns 1998 - 2012<br />

500,0<br />

(in Tausend Euro)<br />

400,0<br />

300,0<br />

200,0<br />

100,0<br />

0,00<br />

227,4 227,8<br />

236,8<br />

122,5<br />

180,0<br />

75,0 84,5<br />

53,9 98,6<br />

97,5<br />

64,6<br />

153,2<br />

122,1<br />

42,1<br />

1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012<br />

8


Ertragslage<br />

Die Ertragslage entsprach im<br />

Geschäftsjahr 2012 unserer<br />

Planung und unseren Erwartungen.<br />

Liquiditätslage<br />

Die Zahlungsbereitschaft unserer<br />

Genossenschaft war im Berichtsjahr<br />

stets gegeben. Die eingeräumten Kontokorrentkredite<br />

wurden nur zu einem<br />

geringen Teil in Anspruch genommen.<br />

<strong>Jahresabschluss</strong><br />

zum 31. Dezember 2012<br />

Bilanzgewinn und<br />

Gewinnverwendungsvorschlag<br />

Nach Verrechnung des Gewinnvortrags<br />

aus dem Vorjahr in Höhe von<br />

128.088,39 € und Einstellung eines<br />

Betrages von 6.000,00 € in die Ergebnisrücklagen<br />

ergibt sich ein Bilanzgewinn<br />

von 180.045,75 €.<br />

Den nach Ausschüttung einer 2 %-igen<br />

Dividende auf die Geschäftsguthaben<br />

verbleibenden Bilanzgewinn wollen wir<br />

auf neue Rechnung vortragen, nachdem<br />

unsere langfristige Planung auch<br />

in den kommenden Jahren weiteren<br />

Modernisierungsaufwand für unseren<br />

Immobilienbestand vorsieht.<br />

Vorstand und Aufsichtsrat schlagen<br />

der Mitgliederversammlung vor, den<br />

Bilanzgewinn wie folgt zu verwenden:<br />

Ausschüttung<br />

von 2 % Dividende 12.412,52 €<br />

Vortrag<br />

auf neue Rechnung 167.633,23 €<br />

Bilanzgewinn 2012 180.045,75 €<br />

9


Bilanz zum 31. Dezember 2012<br />

Aktivseite<br />

Anlagevermögen<br />

Immaterielle Vermögensgegenstände 7.584,29 7.774,47<br />

Sachanlagen<br />

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />

mit Wohnbauten 17.568.365,01 17.715.376,73<br />

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte<br />

mit Geschäfts- und anderen Bauten 838.376,65 883.676,71<br />

Grundstücke ohne Bauten 9.081,11 9.081,11<br />

Technische Anlagen und Maschinen 203.736,47 215.613,71<br />

Betriebs- und Geschäftsausstattung 55.570,35 18.675.129,59 34.846,47<br />

2012<br />

€<br />

2012<br />

€<br />

2011<br />

€<br />

Finanzanlagen<br />

Andere Finanzanlagen 300,00 300,00<br />

Anlagevermögen insgesamt 18.683.013,88 18.866.669,20<br />

Umlaufvermögen<br />

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke<br />

und andere Vorräte<br />

Unfertige Leistungen 717.620,13 658.191,45<br />

Andere Vorräte 44.188,24 761.808,37 32.631,86<br />

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände<br />

Forderungen aus Vermietung 9.435,22 14.868,43<br />

Sonstige Vermögensgegenstände 79.405,11 88.840,33 104.718,05<br />

Flüssige Mittel<br />

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 4.988,56 42.121,71<br />

Rechnungsabgrenzungsposten<br />

Geldbeschaffungskosten 1.260,85 1.501,01<br />

Bilanzsumme 19.539.911,99 19.720.701,71<br />

10


Gewinn- und Verlustrechnung<br />

für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012<br />

2012<br />

€<br />

2012<br />

€<br />

2011<br />

€<br />

Umsatzerlöse<br />

a) aus der Hausbewirtschaftung 2.742.855,31 2.765.302,47<br />

b) aus Betreuungstätigkeit 118.669,81 109.749,85<br />

c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 53.143,18 2.914.668,30 40.810,10<br />

Erhöhung/Verminderung des Bestandes<br />

an unfertigen Leistungen 59.428,68 -72.364,18<br />

Andere aktivierte Eigenleistungen 9.020,27 37.438,71<br />

Sonstige betriebliche Erträge 36.278,08 155.291,78<br />

Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen<br />

Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 1.147.920,90 1.281.380,05<br />

Rohergebnis 1.871.474,43 1.754.848,68<br />

Personalaufwand<br />

a) Löhne und Gehälter 440.426,88 416.655,06<br />

b) soziale Abgaben und Aufwendungen<br />

für Altersversorgung und Unterstützung 99.220,95 539.647,83 93.997,76<br />

davon für Altersversorgung: 11.790,74 € (Vorjahr 10.292,84 €)<br />

Abschreibungen<br />

auf immaterielle Vermögensgegenstände<br />

des Anlage vermögens und Sachanlagen 629.842,53 636.591,15<br />

Sonstige betriebliche Aufwendungen 162.654,91 166.592,44<br />

Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen<br />

des Finanzanlagevermögens 13,50 13,50<br />

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 2.198,20 2.211,70 4.504,83<br />

Zinsen und ähnliche Aufwendungen 430.166,78 452.989,53<br />

Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 111.374,08 - 7.458,93<br />

Steuern vom Einkommen und Ertrag 1.628,27 - 2,23<br />

Sonstige Steuern 51.788,45 51.161,16<br />

Jahresüberschuss/Jahresfehlbetrag 57.957,36 - 58.617,86<br />

Gewinnvortrag 128.088,39 211.849,03<br />

Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 6.000,00 0,00<br />

Bilanzgewinn 180.045,75 153.231,17<br />

12


<strong>Lagebericht</strong><br />

für das Geschäftsjahr 2012<br />

1. Geschäft<br />

und Rahmenbedingungen<br />

Die Baugenossenschaft Bad Saulgau eG<br />

wurde im Jahr 1948 gegründet.<br />

Wir betreiben alle üblichen Geschäfte<br />

eines wohnungswirtschaftlichen<br />

Unternehmens, soweit es das Genossenschaftsgesetz<br />

und unsere Satzung<br />

vorsehen. Als selbständige Wohnungsgenossenschaft<br />

verfolgen wir auf<br />

Grundlage der Markterfordernisse in<br />

unserem Geschäftsgebiet das Ziel einer<br />

angemessenen Versorgung unserer<br />

Mitglieder mit bezahlbarem Wohnraum.<br />

Wir sind Eigentümerin von 459 Wohnungen<br />

und 5 gewerblichen Einheiten.<br />

Darüber hinaus sind 15 Wohnungen von<br />

Dritten zur Weitervermietung angepachtet.<br />

Im Geschäftsjahr 2012 wurde eine<br />

Eigentumswohnung in Herbertingen<br />

veräußert und ein Bestandsobjekt mit<br />

6 Wohnungen in Bad Saulgau käuflich<br />

erworben. Die Wohn- und Nutzfläche<br />

beträgt insgesamt 35.779 m².<br />

Für Dritte verwaltet unsere Genossenschaft<br />

zum Jahresende außerdem 550<br />

Wohn- und Gewerbeeinheiten.<br />

Gesamtwirtschaftliche<br />

und konjunkturelle<br />

Entwicklung<br />

Die Wachstumszahlen aus dem Euroraum<br />

zeigen in 2012 für mehrere Länder<br />

einen Rückgang der Wirtschaftstätigkeit,<br />

so schrumpfte die Wirtschaftsleistung<br />

in Griechenland (-6,0 %), Portugal<br />

(-3,0 %), Italien (-2,3 %), Slowenien<br />

(-2,3 %) und Zypern (-2,3 %).<br />

In der Summe ist das Bruttoinlandsprodukt<br />

(BIP) der Eurostaaten um<br />

0,4 % gesunken. Auch für 2013 wird<br />

in Europa ein weiterer Rückgang der<br />

Wirtschaftleistung erwartet.<br />

Außerhalb der Eurozone wiesen zudem<br />

Tschechien, Ungarn und Großbritannien<br />

eine rückläufige Wirtschaftsleistung<br />

auf. Die EU befindet sich nach der<br />

weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise<br />

2008 erneut in einer Phase des<br />

Wachstumsrückgangs.<br />

Die deutsche Wirtschaftsentwicklung<br />

beschreibt dagegen aktuell weiterhin<br />

einen flachen Wachstumspfad.<br />

2012 ist das Bruttoinlandsprodukt in<br />

Deutschland um 0,7 % gestiegen, nach<br />

4,1 % bzw. 3,0 % in den vorangegangenen<br />

beiden Jahren. Für das laufende<br />

Jahr 2013 kann nach Prognosen der<br />

führenden Wirtschaftsforschungsinstitute<br />

erneut mit einem bescheidenen<br />

Wachstum von 0,3 % bis 0,5 % gerechnet<br />

werden.<br />

Damit befindet sich die deutsche Konjunktur<br />

in einem Kräftefeld zwischen<br />

dem Sog nach unten aus den Krisenländern<br />

und einem stabilen weltwirtschaftlichen<br />

Umfeld.<br />

13


<strong>Geschäftsbericht</strong> · <strong>Jahresabschluss</strong> · <strong>Lagebericht</strong> 2012<br />

Außenhandel als wichtigster<br />

Wachstumsmotor – Rückgang<br />

der Ausrüstungsinvestitionen<br />

Trotz des zunehmend schwierigeren<br />

außenwirtschaftlichen Umfeldes<br />

kam der stärkste Wachstumsimpuls<br />

2012 erneut aus dem Außenhandel.<br />

Deutschland exportierte im Jahr 2012<br />

preisbereinigt 4,1 % mehr Waren und<br />

Dienstleistungen als ein Jahr zuvor.<br />

Gleichzeitig stiegen die Importe etwas<br />

weniger stark (+2,3 %). Der resultierende<br />

Außenbeitrag, also die Differenz<br />

zwischen Exporten und Importen,<br />

steuerte dadurch im Jahr 2012 einen<br />

positiven Wachstumsbeitrag von 1,1<br />

Prozentpunkten zum Bruttoinlandsprodukt<br />

bei.<br />

Im Inland wurde 2012 indessen aber<br />

deutlich weniger investiert als ein Jahr<br />

zuvor. Bei Ausrüstungsinvestitionen,<br />

Bauinvestitionen und Vorratsveränderungen<br />

zusammengenommen zeigte<br />

sich ein Minus von 5,2 %. Maßgeblich<br />

zu diesem Rückgang beigetragen<br />

haben die Ausrüstungsinvestitionen.<br />

Konsum aufwärts gerichtet –<br />

Sparquote stagniert<br />

Die Konsumausgaben lieferten 2012<br />

mit 0,6 Prozentpunkten den zweitwichtigsten<br />

Beitrag zur Wachstumsrate des<br />

Bruttoinlandsprodukts. So wurden die<br />

Einkommenszuwächse der privaten<br />

Haushalte in 2012 überwiegend für<br />

den Konsum genutzt.<br />

Die Sparquote der privaten Haushalte<br />

lag 2012 nach ersten vorläufigen<br />

Berechnungen bei 10,3 %, nach 10,4 %<br />

im Jahr 2011. Sie war damit in den<br />

vergangenen zwei Jahren so niedrig<br />

wie seit 2003 nicht mehr, was angesichts<br />

historisch niedriger Zinsen nicht<br />

überrascht.<br />

Nettokaltmieten<br />

gering gestiegen<br />

Die Ausgaben der Haushalte für das<br />

Wohnen (Nettokaltmiete sowie kalte<br />

und warme Betriebskosten) sind nominal<br />

um 2,2 % gestiegen. Bereinigt um<br />

die Preissteigerung ergibt sich allerdings<br />

nur ein geringer Anstieg. Hierbei<br />

schlägt sich vor allem der bescheidene<br />

Anstieg der Nettokaltmieten im Wohnungsbestand<br />

nieder, der 2012 bei<br />

1,2 % und damit deutlich unterhalb der<br />

Inflationsrate von knapp 2 % lag. Die<br />

Energiepreise für Haushaltsenergie<br />

stiegen dagegen um 5,6 %. Insgesamt<br />

gaben die privaten Haushalte im Jahr<br />

2012 fast ein Viertel ihres Budgets für<br />

das Wohnen aus.<br />

Arbeitsmarkt robust<br />

in schwierigem Umfeld<br />

Die Zahl der Erwerbstätigen in<br />

Deutschland erreichte mit 41,6 Millionen<br />

im sechsten Jahr in Folge einen<br />

neuen Höchststand. Im Jahresdurchschnitt<br />

beträgt der Zuwachs 416.000<br />

Personen. Seit 2005 ist die Zahl der<br />

Erwerbstätigen in Deutschland um<br />

insgesamt 2,66 Millionen Personen<br />

bzw. 6,8 % gestiegen.<br />

Im Euroraum hat die Arbeitslosigkeit<br />

dagegen im September 2012 mit rund<br />

18,5 Millionen Menschen einen neuen<br />

Negativrekord erreicht. In Spanien und<br />

Griechenland ist aktuell jeder Vierte<br />

ohne Arbeit.<br />

Portugal verzeichnet mit Griechenland<br />

bei den Arbeitslosen die höchsten<br />

Zuwachsraten. Hinzu kommt, dass in<br />

den betroffenen Ländern Südeuropas<br />

die Jugendarbeitslosigkeit<br />

extrem hoch ist. In Spanien<br />

und Griechenland lag sie im<br />

November saisonbereinigt<br />

bei deutlich über 50 %. Auch<br />

in Portugal, Italien und der<br />

Slowakei ist jeder dritte<br />

Bürger unter 25 Jahren ohne<br />

Beschäftigung. In Irland,<br />

Frankreich und Zypern sind<br />

es über 27 %, während<br />

Deutschland lediglich 8 %<br />

Jugendarbeitslosigkeit verzeichnet.<br />

Die dramatisch hohe Arbeitslosigkeit<br />

und die Liberalisierung des Arbeitsmarktes<br />

innerhalb der EU sorgen<br />

für eine deutlich positive Nettozuwanderung<br />

nach Deutschland. Für<br />

2012 wird nach ersten Schätzungen<br />

mit einem Zuwanderungssaldo von<br />

380.000 Personen gerechnet. Vor<br />

allem junge arbeitslose Menschen aus<br />

den südeuropäischen Euroländern<br />

kommen vermehrt nach Deutschland.<br />

Die Zuzüge konzentrieren sich auf die<br />

zumeist westdeutschen Ballungsräume<br />

und verstärken dort die Wohnungsnachfrage.<br />

Die Experten der Wirtschaftsforschungsinstitute<br />

rechnen damit, dass<br />

sich die Lage auf dem Arbeitsmarkt in<br />

Deutschland 2013 leicht eintrübt.<br />

14


Wohnungsbau im Aufwind,<br />

Wirtschaftsbau schwächelt<br />

Im Jahr 2012 wurden in Bauten insgesamt<br />

1,1 % weniger investiert als im<br />

Jahr zuvor. Der Rückgang der Bauinvestitionen<br />

war in erster Linie kräftigen<br />

Einbußen beim öffentlichen Bau geschuldet<br />

(-10 %). Dies ist auch darauf<br />

zurückzuführen, dass die öffentlichen<br />

Bauinvestitionen im Jahr 2011 noch<br />

stark durch die Konjunkturprogramme<br />

geprägt waren. Dies gilt insbesondere<br />

für die öffentlichen Tiefbauvorhaben.<br />

Der gewerbliche Bau entwickelte sich<br />

in 2012 ebenfalls rückläufig und weist<br />

ein Minus von 2,2 % aus.<br />

Der Wohnungsbau zeigt mit einem<br />

Zuwachs von 1,5 % im Jahr 2012 nun<br />

im dritten Jahr in Folge eine aufwärtsgerichtete<br />

Tendenz. Investitionen in<br />

den Wohnungsbau profitieren gegenwärtig<br />

von einem historisch niedrigen<br />

Zinsniveau und einer günstigen Lage<br />

auf dem Arbeitsmarkt. Die expansive<br />

Geldpolitik der EZB nährt zudem die<br />

Sorge vor einer inflationären Entwicklung.<br />

Vor diesem Hintergrund hält die<br />

Suche nach stabilen Sachwerten als<br />

Anlagegut weiter an.<br />

Der Wohnungsbau wird auch im Jahr<br />

2013 weiter zulegen. Der Wirtschaftsbau<br />

dürfte analog zur Entwicklung bei<br />

den Ausrüstungsinvestitionen erneut<br />

leicht zurückgehen. Der öffentliche<br />

Bau wird sich im Spannungsfeld erhöhter<br />

Steuereinnahmen bei gleichzeitig<br />

fortbestehender Schuldenlast der<br />

kommunalen Haushalte nur zögerlich<br />

beleben. In der Summe aller Bausparten<br />

rechnen die Institute 2013 mit<br />

einem Wachstum der Bauinvestitionen<br />

um 1,2 % bis 2,5 %.<br />

Besonders stark stiegen 2012 die<br />

Genehmigungen von Wohnungen im<br />

Geschosswohnungsbau. Sie wuchsen<br />

gegenüber dem Vorjahr um 16 %.<br />

Gefragt war vor allem der Neubau von<br />

eigen genutzten Eigentumswohnungen,<br />

die um rund 21 % zulegten, während<br />

sich die Genehmigungen bei neuen<br />

Mietwohnungen lediglich um 9 %<br />

erhöht haben.<br />

Für das laufende Jahr 2013 ist damit<br />

zu rechnen, dass der Geschosswohnungsbau<br />

mit dem Neubau von Einund<br />

Zweifamilienhäusern gleichzieht<br />

oder sogar erstmals seit 1997 wieder<br />

mehr Wohnungen im Geschosswohnungsbau<br />

als in Ein- und Zweifamilienhäusern<br />

genehmigt werden.<br />

Wohnungswirtschaft<br />

in unserer Region<br />

Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt<br />

ist in Bad Saulgau wie im<br />

Landkreis Sigmaringen weitgehend<br />

ausgeglichen.<br />

Nach wie vor können wir die Nachfrage<br />

mit unseren Wohnungsangeboten befriedigen.<br />

Außer den sanierungsbedingt<br />

leerstehenden Wohnungen sind nahezu<br />

alle unsere Mieteinheiten belegt.<br />

Neubauten sind sowohl aufgrund der<br />

geringen Nachfrage nach hochpreisigen<br />

Mietwohnungen als auch der<br />

hohen Herstellungskosten in Relation<br />

zur erzielbaren Miete derzeit von uns<br />

nicht geplant. Wir haben unseren<br />

Fokus auf die Anpassung unseres<br />

Wohnungsbestandes an die aktuellen<br />

Bedürfnisse und höheren Ansprüche<br />

der Mieter gelegt. Von 1998 bis heute<br />

wurden unsererseits für Instandsetzung<br />

und Modernisierung über 17 Mio. €<br />

investiert.<br />

Unsere Mietwohnobjekte sind insgesamt<br />

gesehen in einem recht guten<br />

Bauzustand. Grundsätzlich werden nur<br />

renovierte bzw. sanierte Wohnungen<br />

neu vermietet, mit der Folge, dass bei<br />

einer Fluktuationsrate von fast 9 %<br />

entsprechend hohe Instandhaltungskosten<br />

anfallen.<br />

Die durchschnittliche Wohnungs-Kaltmiete<br />

ist mit 4,62 €/qm Wohnfläche<br />

und Monat vergleichsweise moderat.<br />

Erfreulicherweise sind die Miet- und<br />

Umlagenrückstände zum Jahresende<br />

2012 mit knapp 0,9 % der Jahressollmieten<br />

und Umlagen gering.<br />

15


<strong>Geschäftsbericht</strong> · <strong>Jahresabschluss</strong> · <strong>Lagebericht</strong> 2012<br />

2. Ertragslage<br />

Der Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Jahresfehlbetrag des Vorjahres<br />

wie folgt zusammen:<br />

Betriebsfunktionen<br />

2012<br />

T €<br />

2011<br />

T €<br />

Veränderung<br />

T €<br />

Hausbewirtschaftung 533 282 251<br />

Bau- und Betreuungstätigkeit 167 175 - 8<br />

Kapitaldienst - 4 0 - 4<br />

Summe Deckungsbeiträge 696 457 239<br />

Verwaltungsaufwand - 668 - 640 - 28<br />

Übrige Rechnung 32 124 - 92<br />

Ertragsteuern - 2 0 - 2<br />

Jahresüberschuss / Jahresfehlbetrag 58 - 59 117<br />

Der Jahresüberschuss von T€ 58<br />

ergibt sich überwiegend aus der<br />

Hausbewirtschaftung. Nennenswerte<br />

Veränderungen im Bereich der Hausbewirtschaftung<br />

waren durch geringere<br />

Aufwendungen im Bereich der Instandhaltung<br />

zu verzeichnen. Hierfür wurden<br />

im Geschäftsjahr T€ 416 gegenüber<br />

T€ 606 im Vorjahr aufgewendet.<br />

Im Bereich der Betreuungstätigkeit<br />

(Wohnungseigentumsverwaltung)<br />

werden bescheidene<br />

Deckungsbeiträge erwirtschaftet,<br />

trotz großem Konkurrenzdruck.<br />

Die sonstigen betrieblichen<br />

Erträge enthalten T€ 15<br />

Erträge aus Anlageverkäufen,<br />

gegenüber T€ 106 im Jahre 2011.<br />

Das Instandhaltungsvolumen wurde mit<br />

einem Wert von ca. 12 € pro Quadratmeter<br />

Wohn-/Nutzfläche auf ein vom<br />

Unternehmen langfristig tragbares<br />

Niveau reduziert. Für größere Maßnahmen<br />

steht auch künftig der Gewinnvortrag<br />

zur Verfügung. Die Ertragslage für<br />

das Geschäftsjahr 2012 ist insgesamt<br />

als befriedigend zu bezeichnen.<br />

3. Finanzlage<br />

Im Rahmen unseres Finanzmanagements<br />

wird vorrangig darauf geachtet,<br />

sämtlichen Zahlungsverpflichtungen<br />

sowohl aus dem laufenden Geschäftsverkehr<br />

als auch gegenüber den<br />

finanzierenden Banken pünktlich<br />

nachkommen zu können. Darüber<br />

hinaus gilt es, die Zahlungsströme so<br />

zu gestalten, dass neben einer angemessenen<br />

Dividendenzahlung an die<br />

Mitglieder weitere Liquidität geschöpft<br />

wird, damit ausreichende Eigenmittel<br />

zur Verfügung stehen für die Instandhaltung<br />

und Modernisierung des<br />

Wohnungsbestands.<br />

Unsere Verbindlichkeiten bestehen<br />

ausschließlich in Euro-Währung, so<br />

dass sich keine Währungsrisiken<br />

ergeben. Über die in Anspruch genommenen<br />

Darlehen hinaus verfügt unsere<br />

Genossenschaft über verbindliche<br />

Kreditlinien in Höhe von € 1,1 Mio,<br />

die im Geschäftsjahr 2012 geringfügig<br />

beansprucht wurden.<br />

Besondere Finanzinstrumente befinden<br />

sich nicht in unserem Finanzierungsportfolio.<br />

Sicherungsgeschäfte in Form von<br />

Finanzderivaten werden von uns nicht<br />

eingesetzt. Bei den zur Finanzierung des<br />

Anlagevermögens hereingenommenen<br />

langfristigen Fremdmitteln handelt es<br />

sich überwiegend um Annuitätendarlehen<br />

mit Zinsbindungslaufzeiten von 10<br />

Jahren. Auf Grund steigender Tilgungsanteile<br />

und im Zeitablauf relativ gleich<br />

verteilter Zinsbindungsfristen sind die<br />

Zinsänderungsrisiken gering. Die Zinsentwicklung<br />

wird im Rahmen unseres<br />

Risikomanagements laufend beobachtet.<br />

Das aktuell sehr niedrige Zinsniveau wird<br />

dazu genutzt mittels Forwardverträgen<br />

die Zinsen langfristig niedrig zu halten<br />

und Zinsänderungsrisiken für die nahe<br />

Zukunft auszuschließen.<br />

16


Kapitalflussrechnung 2012<br />

T E<br />

Cashflow aus laufender<br />

Geschäftstätigkeit<br />

Cashflow aus laufender<br />

Geschäftstätigkeit<br />

nach Tilgungen<br />

Cashflow<br />

aus Investitionstätigkeit<br />

Cashflow<br />

aus Finanzierungstätigkeit<br />

Zahlungswirksame<br />

Veränderung des<br />

Finanzmittelbestands<br />

Finanzmittelbestand<br />

am Ende der Periode<br />

2011<br />

T E<br />

572 381<br />

110 - 41<br />

- 423 - 663<br />

232 300<br />

- 81 - 404<br />

- 39 42<br />

Die Zahlungsfähigkeit war im gesamten<br />

Berichtsjahr gegeben. Wir werden auch<br />

künftig unseren Verpflichtungen pünktlich<br />

nachkommen.<br />

4. Vermögenslage<br />

Das Anlagevermögen unserer Genossenschaft<br />

beträgt 95,6 % der Bilanzsumme.<br />

Es ist in voller Höhe durch Eigen- und<br />

langfristiges Fremdkapital finanziert.<br />

Das in der Bilanz ausgewiesene Eigenkapital<br />

ist um T€ 24 auf T€ 7.258 geringfügig<br />

angestiegen. Die Eigenkapitalquote<br />

erhöhte sich leicht von 36,7 % auf 37,1 %.<br />

Im eigenen Immobilienbestand liegen<br />

stille Reserven. Neunzehn unserer Eigenbestandsobjekte<br />

mit 100 Wohnungen<br />

sind bei einem vorsichtig geschätzten<br />

Verkehrswert von über 6 Mio. € nicht<br />

mit Grundpfandrechten belastet.<br />

Insgesamt ist unsere Vermögens-,<br />

Finanz- und Ertragslage<br />

gut geordnet und stabil.<br />

Nennenswerte Veränderungen<br />

sind in überschaubarer Zeit nicht<br />

zu erwarten.<br />

Die Vermögens- und Kapitalstruktur unseres Unternehmens stellt sich wie folgt dar:<br />

2012 2011 Veränderung<br />

T € % T € % T €<br />

Vermögensstruktur<br />

Anlagevermögen 18.683 95,6 18.867 95,7 - 184<br />

Umlaufvermögen 856 4,4 852 4,3 4<br />

Rechnungsabgrenzungsposten 1 0,0 2 0,0 - 1<br />

Gesamtvermögen 19.540 100,0 19.721 100,0 - 181<br />

Kapitalstruktur<br />

Eigenkapital 7.258 37,1 7.234 36,7 24<br />

Rückstellungen 49 0,3 103 0,5 - 54<br />

Verbindlichkeiten 12.227 62,6 12.380 62,8 - 153<br />

Rechnungsabgrenzungsposten 6 0,0 4 0,0 2<br />

Gesamtkapital 19.540 100,0 19.721 100,0 - 181<br />

17


<strong>Geschäftsbericht</strong> · <strong>Jahresabschluss</strong> · <strong>Lagebericht</strong> 2012<br />

5. Risikobericht<br />

Erfolgreiches unternehmerisches<br />

Handeln setzt einen bewussten Umgang<br />

mit den sich ergebenden Risiken voraus.<br />

Unser Risikomanagement basiert<br />

vorrangig auf einem internen Kontrollsystem,<br />

das durch eine permanente<br />

Einbindung des Gesamtvorstands in die<br />

Abwicklung der laufenden Geschäftsvorfälle<br />

geprägt ist. Im Rahmen der Unternehmens-<br />

und Risikosteuerung (Controlling)<br />

werden Risikofelder definiert<br />

und durch eine unterjährige interne<br />

Berichterstattung überwacht. Außerdem<br />

werden externe Beobachtungsbereiche,<br />

wie insbesondere die Entwicklung des<br />

Wohnungs- und des Kapitalmarkts, in<br />

die Betrachtung einbezogen.<br />

Zur rechtlichen Beratung ziehen wir<br />

erforderlichenfalls Fachleute zu. Investitionen<br />

werden stets sorgfältig geprüft,<br />

um operative Risiken möglichst zu<br />

vermeiden bzw. gering zu halten.<br />

Im Vordergrund steht grundsätzlich das<br />

Bestreben, Veränderungen so rechtzeitig<br />

zu erkennen, dass durch geeignete<br />

Maßnahmen wesentliche negative<br />

Einflüsse auf die Unternehmensentwicklung<br />

abgewendet werden können.<br />

Mit dem Abschluss von Versicherungen<br />

für die verschiedenen Haftungsrisiken<br />

und Schadensfälle sollen Risiken in<br />

unserem Unternehmen möglichst<br />

ausgeschlossen bzw. weitestgehend<br />

vermieden werden.<br />

Besondere Risiken, die eine Bestandsgefährdung<br />

oder Entwicklungsbeeinträchtigung<br />

unserer Genossenschaft bewirken<br />

könnten, sind derzeit nicht erkennbar.<br />

Rechtsstreitigkeiten mit maßgeblichen<br />

Auswirkungen auf die Vermögens-,<br />

Finanz- und Ertragslage sind nicht<br />

anhängig.<br />

6. Prognosebericht<br />

Neben der sorgfältigen Erarbeitung<br />

des jährlichen Wirtschafts- und<br />

Finanzplans erstellen wir laufend<br />

langfristige Planungen. Wir verzichten<br />

derzeit bewusst auf das im Allgemeinen<br />

risikoreiche Bauträgergeschäft<br />

und widmen uns mit voller Kraft den<br />

Geschäftsbereichen Vermietung und<br />

Verpachtung sowie der Wohnungseigentumsverwaltung.<br />

Unser eigener Immobilienbestand ist<br />

aufgrund guter Lage, zeitgemäßem<br />

Standard und befriedigender Marktsituation<br />

stets nachgefragt. Wir sind<br />

überzeugt, dass dies auch künftig der<br />

Fall ist, zumal wir seit Jahren hohe<br />

Beträge für die Instandhaltung und<br />

Modernisierung aufwenden.<br />

Gewissen Risiken aus der Altersstruktur<br />

unseres Wohnungsbestandes<br />

und der Mieter versuchen wir durch<br />

Nutzung neuer Medien und durch<br />

eine bedarfsgerechte Ausstattung<br />

unserer Wohnungen entgegenzuwirken.<br />

Laufende Modernisierungen bei<br />

Mieterwechsel sind unabdingbar und<br />

eröffnen Chancen für Mietanpassungen.<br />

So rechnen wir künftig zunehmend<br />

mit einem moderaten Anstieg<br />

des Ergebnisbeitrages aus Vermietung<br />

und Verpachtung.<br />

Im Geschäftsbereich Wohnungseigentumsverwaltung<br />

konnten wir<br />

in den letzten Jahren einige größere<br />

Wohnungseigentümergemeinschaften<br />

gewinnen, so dass die Einnahmen aus<br />

dieser Sparte seit 2010 um rd. 20 %<br />

angestiegen sind. Wir sind überzeugt,<br />

dass wir unseren derzeit recht guten<br />

Marktanteil auch in Zukunft halten<br />

und zufriedenstellende Erträge<br />

generieren können.<br />

Im Planungszeitraum von fünf Jahren<br />

erwarten wir weiterhin eine solide<br />

Entwicklung der Vermögens-, Finanzund<br />

Ertragslage. Neben der<br />

Erwirtschaftung von Kosten<br />

und AfA sowie einer planmäßigen<br />

Tilgung unserer Fremdmittel<br />

sollten weitere Investitionen<br />

und eine angemessene<br />

Stärkung des Eigenkapitals<br />

möglich sein.<br />

7. Dank<br />

Auch im Geschäftsjahr 2012 war<br />

hoher persönlicher Einsatz unserer<br />

Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter erforderlich.<br />

Sie haben sich ausnahmslos<br />

mit großer Leistungsbereitschaft für<br />

unsere Mitglieder und Mieter engagiert.<br />

Dafür dankt der Vorstand allen<br />

recht herzlich.<br />

Wir danken ferner den Mitgliedern des<br />

Aufsichtsrats für die von gegenseitigem<br />

Vertrauen getragene gute und<br />

erfolgreiche Zusammenarbeit.<br />

Ganz besonders gilt unser Dank<br />

den Mitgliedern und Kunden für ihre<br />

Treue, ebenso den Handwerkern und<br />

Unternehmen für das erfolgreiche und<br />

harmonische Zusammenwirken.<br />

Bad Saulgau, 22. Mai 2013<br />

Der Vorstand<br />

Dobe<br />

Mock<br />

18


<strong>Geschäftsbericht</strong> · <strong>Jahresabschluss</strong> · <strong>Lagebericht</strong> 2012<br />

Bericht des Aufsichtsrats<br />

Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand<br />

in enger und vertrauensvoller Zusammenarbeit<br />

über alle bedeutenden<br />

Angelegenheiten und über die Lage<br />

der Genossenschaft während des<br />

Geschäftsjahres laufend informiert.<br />

In fünf gemeinsamen Sitzungen<br />

wurden grundsätzliche Fragen zur Geschäftspolitik<br />

diskutiert. Insbesondere<br />

waren die Vermögens-, Finanz- und<br />

Ertragslage unserer Genossenschaft<br />

Gegenstand der Beratung. Die nach<br />

Gesetz und Satzung erforderlichen<br />

Beschlüsse wurden gefasst.<br />

Ferner wurde der Prüfungsbericht<br />

über das Geschäftsjahr 2011 des vbw<br />

Verband baden-württembergischer<br />

Wohnungs- und Immobilienunternehmen<br />

e.V. eingehend behandelt. Es<br />

ergaben sich keine Beanstandungen.<br />

Über die stattgefundenen Sitzungen<br />

liegen Protokolle vor.<br />

Im schriftlichen Prüfungsbericht<br />

wird sowohl ein uneingeschränktes<br />

Prüfungsergebnis, als auch die Ordnungsmäßigkeit<br />

der Geschäftsführung<br />

bestätigt.<br />

Der Aufsichtsrat hat den <strong>Jahresabschluss</strong><br />

zum 31.12.2012 mit <strong>Lagebericht</strong><br />

des Vorstands geprüft.<br />

Er empfiehlt der Mitgliederversammlung,<br />

den <strong>Jahresabschluss</strong> festzustellen<br />

und den Bilanzgewinn wie vom Vorstand<br />

vorgeschlagen zu verwenden.<br />

Der Aufsichtsrat stellt fest, dass<br />

Vorstand und Aufsichtsrat die ihnen<br />

nach Gesetz und Satzung obliegenden<br />

Pflichten wahrgenommen und erfüllt<br />

haben.<br />

Turnusgemäß scheidet mit Ablauf<br />

der Mitgliederversammlung über<br />

das Geschäftsjahr 2012 Frau Rimma<br />

Appelhans aus dem Aufsichtsrat aus.<br />

Sie stellt sich für eine Wiederwahl zur<br />

Verfügung.<br />

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand<br />

und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern<br />

für die erbrachten Leistungen<br />

und die stets gute und angenehme<br />

Zusammenarbeit.<br />

Bad Saulgau, 03. Juni 2013<br />

Für den Aufsichtsrat<br />

Helmut Kabus<br />

Vorsitzender<br />

20


Wesentliche Modernisierungsund<br />

Instandhaltungsmaßnahmen 2012<br />

Beethovenstr. 2+4, Herbertingen<br />

21 Wohneinheiten<br />

Sanierung einer Wohnung<br />

Eichendorffstr. 20+22, Sigmaringen<br />

12 Wohneinheiten<br />

Sanierung einer Wohnung<br />

Eichendorffweg 6/8, Bad Saulgau<br />

9 Wohneinheiten<br />

Sanierung einer Wohnung<br />

Eichendorffweg 14, Bad Saulgau<br />

10 Wohneinheiten<br />

Dach erneuern und isolieren<br />

Eichendorffweg 27, Bad Saulgau<br />

11 Wohneinheiten<br />

Sanierung einer Wohnung<br />

Graf-Andreas-Str. 4/6, Scheer<br />

12 Wohneinheiten<br />

Sanierung einer Wohnung<br />

Gerhart-Hauptmann-Str. 5/7,<br />

Bad Saulgau<br />

12 Wohneinheiten<br />

Sanierung einer Wohnung,<br />

Dämmung des Dachbodens<br />

Gerhart-Hauptmann-.Str. 10/12,<br />

Bad Saulgau<br />

12 Wohneinheiten<br />

Sanierung einer Wohnung<br />

Landhausstr. 10, Bad Saulgau<br />

6 Wohneinheiten<br />

Dämmung des Dachbodens<br />

Nießgasse 3/1, Herbertingen<br />

6 Wohneinheiten<br />

Einbau einer Gas-Zentralheizung<br />

Öschgasse 12, Bad Saulgau<br />

6 Wohneinheiten<br />

Dämmung des Dachbodens<br />

Seewattenstr. 20, Bad Saulgau<br />

12 Wohneinheiten<br />

Sanierung einer Wohnung<br />

Weiherstr. 18, Bad Saulgau<br />

6 Wohneinheiten<br />

Sanierung einer Wohnung,<br />

Dämmung des Dachbodens<br />

Wuhrweg 41, Bad Saulgau<br />

5 Wohnheiten<br />

Dämmung des Dachbodens<br />

Gerhart-Hauptmann-Str. 6/8,<br />

Bad Saulgau<br />

12 Wohneinheiten<br />

Sanierung einer Wohnung,<br />

Dämmung des Dachbodens<br />

21


Pfarrstraße 7 · 88348 Bad Saulgau · Telefon 07581/4838-0 · Telefax 07581/483820<br />

info@baugenossenschaft-bad-saulgau.de · www.baugenossenschaft-bad-saulgau.de

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