Geschäftsbericht 2012 - Bauverein Kaltenkirchen e.G.

Geschäftsjahr 2012
Bauverein Kaltenkirchen eG
W O H N U N G S U N T E R N E H M E N

Lagebericht 2012 3
Bilanz 6
Gewinn- und Verlustrechnung 8
Anhang des Jahresabschluss 9
Bericht des Aufsichtrats 13
Unsere Wohnanlagen 14
2

Lagebericht
1. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf
Diesen Lagebericht erstatten wir unter erstmaliger Anwendung des
DRS 20 (Deutscher Rechnungslegungsstandard Nr. 20).
Unsere Genossenschaft mit Sitz in Kaltenkirchen verfügt auch über
Wohnraum in Henstedt-Ulzburg sowie in verschiedenen Nachbargemeinden.
Zum Jahresende 2012 stellte sich der eigene Objektbestand
im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
2012 2011
Genossenschaftswohnungen 1.500 1.497
Reihenhäuser 8 3
Gewerbliche Objekte 9 9
Garagen 485 490
Büro 2 2
Gewerbehalle 1 1
2.005 2.002
Miet ­
objekte
Verkaufsobjekte
Gesamt
ETW RH WE RH
Bauüberhang Ende 2011 0 0 18 6 24
Baubeginn 2012 24 8 42 4 78
Verkauf / Vermietung 2012 -8 -8 -18 -6 -40
Bauüberhang Ende 2012 16 0 42 4 62
geplanter Baubeginn 2013 16 0 36 0 52
Verkauf / Vermietung 2013 -13 0 -42 -4 -59
Bauüberhang 2013 19 0 36 0 55
Bei den Eigentumswohnungen handelt es sich um das Neubauprojekt
„Wohnpark an der Friedenseiche“ in Kaltenkirchen. Hier ist neben
den ersten beiden dargestellten Bauabschnitten auch noch ein Dritter
geplant. Die Reihenhäuser befinden sich in der Rostocker Straße und
sind zwischenzeitlich alle bezugsfertig an die Eigentümer übergeben.
Der Bestand hat sich gegenüber dem Vorjahr durch den Abbruch
von insgesamt 14 Genossenschaftswohnungen in der Wulfskamp-
Siedlung sowie den Verkauf von einer Wohnung und einem Reihenhaus
verringert. Bestandserhöhend wirkte sich der Neubau und
Bezug von 18 Genossenschaftswohnungen im gleichen Quartier
sowie der Neubau von sechs Reihenhäusern aus.
Die Mietwohnungen befinden sich ausschließlich in der Wulfskamp-
Siedlung in Kaltenkirchen. Hier führt die Genossenschaft eine umfangreiche
städtebauliche Quartierserneuerung mit Abriss und
Neubau durch. Die Gesamtmaßnahme wird auch über den Berichtszeitraum
hinaus fortgeführt. Die Mietreihenhäuser befinden sich im
Wohnquartier „Am Wasserwerk“ in Kaltenkirchen und wurden auf
Vorratsgrundstücken errichtet.
Unsere Wohnungen werden ausschließlich an Mitglieder unserer
Genossenschaft vermietet. Die Nachfrage nach günstigen, gut ausgestatteten
Wohnungen ist unverändert hoch. Unser Geschäftsmodell
ist nicht auf möglichst hohe Mieten und kurzfristigen Gewinn
ausgerichtet, sondern auf dauerhafte Nutzung durch zufriedene
Mitglieder, die pfleglich mit dem Wohnungsbestand umgehen und
gute Nachbarschaften pflegen.
Der Wohnungsmarkt in unserem Geschäftsgebiet ist günstig, die
Mieten wurden im gesetzlich vorgegebenen Rahmen geringfügig erhöht.
Sie betrugen in 2012 durchschnittlich 5,11 €/m² nach 5,08 €/m²
im Vorjahr. Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen
und sind auch nicht zu erwarten. Die Fluktuationsquote ist mit 9,8 %
(Vorjahr 9,4 %) nahezu unverändert.
Zum Jahresende 2012 war unsere Genossenschaft auch für 22 Eigentümergemeinschaften
mit insgesamt 311 Eigentumswohnungen als
Verwalter tätig. Weiterhin wurden diverse Reihenhäuser und weitere
Eigentumsobjekte für Dritte verwaltet.
Neben der Hausbewirtschaftung und Fremdverwaltung betreibt die
Genossenschaft ein erfolgreiches Bauträgergeschäft. Zusammen mit
der Bautätigkeit im Anlagevermögen stellt sich der Neubaubereich
wie folgt dar:
Die Marktlage in Kaltenkirchen und Henstedt-Ulzburg stellt sich
sowohl für den Eigentums- als auch für den Mietbereich weiterhin
positiv dar. Die Bebauung vorhandener und der Ankauf von erforderlichen
Grundstücksflächen werden entsprechend fokussiert.
Auf der Grundlage vorläufiger Vorjahreszahlen hatten wir die Aufwendungen
und Erträge für das Geschäftsjahr vorsichtig geplant. Zu
diesen Planzahlen haben sich nur geringe Abweichungen ergeben.
Die Umsatzerlöse aus Mieten betrugen im Geschäftsjahr insgesamt
5.731 T€ (Vorjahr 5.610 T€). Aus dem Verkauf von bebauten Grundstücken
wurden Umsatzerlöse von 3.332 T€ (Vorjahr 1.688 T€) erzielt.
Die monatlichen Instandhaltungsaufwendungen betrugen rund
1,81 €/m² (Vorjahr 1,77 €/m²). Zusätzlich wurden 3.134 T€ (Vorjahr
4.053 T€) für aktivierungspflichtige Modernisierungen aufgewendet.
Die Zinsaufwendungen sind trotz der Neubaufinanzierung insgesamt
konstant geblieben. Dies resultiert aus Umfinanzierungen, die zu
günstigeren Konditionen durchgeführt werden konnten.
Wir beurteilen die Entwicklung unseres genossenschaftlichen Wohnungsunternehmens
insgesamt positiv, da wir den Wohnungsbestand
erweitert, Instandhaltung und Modernisierung planmäßig
fortgeführt und die Ertragslage bei aufgestocktem Personalbestand
gestärkt haben.
3

Lagebericht
2. Wirtschaftliche Lage der Genossenschaft
2.1 Vermögenslage
Die Vermögenslage stellt sich zum 31. Dezember 2012 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:
31. Dezember 2012
in T€
Anteil am Gesamtvermögen
in %
Veränderung zum Vorjahr
in T€
2012 2011
Anlagevermögen 56.170,6 86,8 90,6 1.405,7
Umlaufvermögen
Verkaufsgrundstücke 2.633,2 4,1 2,8 917,4
Sonstige Posten 5.883,2 9,1 6,6 1.886,6
Gesamtvermögen 64.687,0 100,0 100,0 4.209,7
Eigenkapital 10.526,5 16,3 17,1 213,3
Fremdkapital
langfristig
– Verbindlichkeiten 47.465,9 73,3 75,3 1.942,2
– Pensionsrückstellungen 256,9 0,4 0,4 2,6
kurz- und mittelfristig (einschl.
6.437,7 10,0 7,2 2.051,6
kurzfristiger Rückstellungen)
Gesamtkapital 64.687,0 100,0 100,0 4.209,7
Das Anlagevermögen beträgt 87 % der Bilanzsumme. Es ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger
Rückstellungen gedeckt. Das Eigenkapital nahm um 213 T€ zu. Die Eigenkapitalquote beträgt bei stark gestiegener Bilanzsumme
16,3 % (Vorjahr 17,1 %).
Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur solide.
2.2 Finanzlage
Im Rahmen unseres Finanzmanagements wird vorrangig darauf
geachtet, sämtliche Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden
Geschäftsverkehr sowie gegenüber den finanzierenden Banken termingerecht
nachkommen zu können. Darüber hinaus gilt es, die Zahlungsströme
so zu gestalten, dass neben einer von den Mitgliedern
als angemessen angesehenen Dividende von 4 % weitere Liquidität
geschöpft wird, sodass ausreichende Eigenmittel für die Modernisierung
des Wohnungsbestandes und für Neubauinvestitionen zur
Verfügung stehen, ohne dass dadurch möglichst die Eigenkapitalquote
beeinträchtigt wird.
Unsere Verbindlichkeiten bestehen ausschließlich in der Euro-Währung,
so dass Währungsrisiken nicht bestehen. Swaps, Caps oder
andere Finanzinstrumente werden nicht in Anspruch genommen.
Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens hereingenommenen
langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um
langfristige Annuitätendarlehen. Die durchschnittliche Zinsbelastung
für unsere Darlehen betrug im abgelaufenen Geschäftsjahr 2,19 %
nach 2,28 % im Vorjahr.
Die Mittelherkunft und die Mittelverwendung ergibt sich aus der
folgenden Kapitalflussrechnung nach DVFA/SG*:
2012 in T€
Cashflow nach DVFA/SG * 1.675,2
Veränderung kurzfristige Aktiva/Passiva sowie Grundstücke des Umlaufvermögens u. a. 220,5
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 1.895,7
Tilgungen -877,3
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach Tilgung 1.018,4
Cashflow aus Investitionstätigkeit -2.813,1
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 2.857,0
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelbestands 1.062,3
Finanzmittelbestand am Ende des Vorjahres 905,8
Finanzmittelbestand am Ende der jeweiligen Periode 1.968,1
*)
DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaft)
4

Lagebericht
Die Kapitalflussrechnung zeigt, dass das Ergebnis aus laufender Geschäftstätigkeit
nicht nur ausreichte für die planmäßige Tilgung und
die vorgesehene Dividende von 4 %, sondern darüber hinaus für
Investitionsauszahlungen zur Verfügung stand. Die liquiden Mittel
nahmen um 1.062 T€ zu. Mit Ausnahme der planmäßigen Finanzierung
der Neubauten in Kaltenkirchen, für die wir die Valutierung
von Darlehen von 2.305 T€ erwarten, sind zusätzliche Darlehen
nicht vorgesehen. Es bestehen bei drei Kreditinstituten weiterhin
zusätzliche Kreditzusagen in laufender Rechnung, die bisher nicht
in Anspruch genommen wurden.
Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten wird bei
sorgfältiger Vergabe von Instandhaltungsaufträgen die Zahlungsfähigkeit
unserer Genossenschaft auch zukünftig gesichert bleiben.
Auch für die Zukunft erwarten wir eine günstige Vermietungssituation
mit punktuell leicht steigenden Mieten und zusätzlichen Neubauwohnungen.
Weitere Chancen werden wir bei Wirtschaftlichkeit
durch Neubau und ggf. den Erwerb von Wohnungsbeständen ebenso
wahrnehmen wie durch Ausweitung des Betreuungsgeschäfts.
Die aktuelle Zinsentwicklung auf historisch niedrigem Niveau begünstigt
die Ertragslage und weiteres Wachstum durch Neubau oder
Erwerb weiterer Immobilien. Wegen steigender Tilgungsanteile bei
den Annuitätendarlehen und der recht gleichmäßigen Verteilung der
Zinsbindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken für unsere
Genossenschaft in überschaubarem Rahmen. In Einzelfällen wurden
zur Sicherung günstiger Konditionen Prolongationen im Voraus abgeschlossen
(Forward-Darlehen).
2.3 Ertragslage
Der Jahresüberschuss im Geschäftsjahr 2012 von 175,2 T€ ergibt
sich, wie in den Vorjahren, überwiegend aus der Bewirtschaftung
des eigenen Immobilienbestandes sowie aus dem Bauträgergeschäft.
Das Hausbewirtschaftungsergebnis ist auch durch die Inanspruchnahme
steuerlicher Wahlrechte und Verkürzung der Restnutzungsdauer
bei Gebäuden der Wulfskamp-Siedlung beeinflusst.
3. Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des
Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis zum Zeitpunkt der
Erstattung dieses Lageberichtes nicht ergeben.
Der besondere Vorteil unseres Geschäftsmodells liegt in den regelmäßig
eingehenden Nutzungsgebühren (Mieten). Weder ist aufgrund
der aktuellen Marktlage noch der erwarteten Entwicklung mit nennenswertem
Leerstand oder mit umfangreichen Mietausfällen zu
rechnen.
Auch bei künftig leicht steigenden Nutzungsgebühren (Mieten), bei
weiterhin nicht ansteigenden Zinsen, sowie planmäßiger Fortführung
von Instandhaltung und Modernisierung rechnen wir für 2013 mit
Nettokaltmieten von 6.050 T€, Zinsaufwendungen von 1.060 T€
und planen die Kosten für Instandhaltung mit 1.800 T€. Als Jahresüberschuss
rechnen wir mit einem Betrag von 200 T€. Damit wird
unser Eigenkapital gestärkt und die finanzielle Basis für künftige
Investitionen weiter verbessert.
4. Prognose­, Chancen­ und Risikobericht
Unser Risikomanagementsystem erfasst das Controlling und regelmäßige
interne Berichterstattung. Es wird laufend aktualisiert. Wesentliche
Risiken sind nicht erkennbar.
Kaltenkirchen, 15. April 2013
Bauverein Kaltenkirchen eG
Vorstand
Stefan Ellendt Peter Göttsche
5

Bilanz
Aktivseite
Anlagevermögen Geschäftsjahr 2012 Vorjahr
€ € €
Immaterielle Vermögensgegenstände 16.258,00 8.189,00
Sachanlagen
Grundstücke mit Wohnbauten 51.868.398,59 50.534.979,53
Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten 641.222,00 693.504,00
Grundstücke ohne Bauten 417.038,05 417.038,05
Maschinen 51.251,00 58.066,00
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 276.320,00 280.406,00
Anlagen im Bau 2.839.395,77 2.729.364,43
Bauvorbereitungskosten 56.915,37 56.150.540,78 39.530,82
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 3.800,00 3.800,00
Anlagevermögen insgesamt 56.170.598,78 54.764.877,83
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Grundstücke ohne Bauten 415.069,15 921.532,51
Bauvorbereitungskosten 170.072,27 61.490,75
Grundstücke mit unfertigen Bauten 2.048.131,42 732.817,74
Unfertige Leistungen 2.686.923,15 2.502.225,72
Andere Vorräte 95.855,39 5.416.051,38 172.875,12
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 43.443,88 27.080,93
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken 858.079,09 67.951,76
Forderungen aus Betreuungstätigkeit 6.195,24 4.892,83
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 3.057,78 5.894,58
Sonstige Vermögensgegenstände 147.930,72 1.058.706,71 221.885,05
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 1.968.145,86 905.769,64
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten 73.507,39 88.011,19
Bilanzsumme 64.687.010,12 60.477.305,65
6

Bilanz
Passivseite
Eigenkapital Geschäftsjahr 2012 Vorjahr
€ € €
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 114.261,84 113.082,03
der verbleibenden Mitglieder 2.178.714,77 2.067.979,88
aus gekündigten Geschäftsanteilen
(Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile 91,98 €)
4.800,00 2.297.776,61 600,00
(145,75)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage
(davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 20.0000,00 €)
Andere Ergebnisrücklagen
(davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: 72.630,33 €)
1.155.000,00 1.135.000,00
(10.000,00)
6.991.066,09 8.146.066,09 6.918.435,76
(294,56)
Bilanzgewinn
Jahresüberschuss 175.241,45 88.424,53
Einstellung in Ergebnisrücklagen 92.630,33 82.611,12 10.294,56
Eigenkapital insgesamt 10.526.453,82 10.313.227,64
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen 256.853,00 254.274,00
Steuerrückstellungen 91.684,00 33.000,00
Sonstige Rückstellungen 890.655,29 1.239.192,29 334.529,20
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 37.449.615,31 35.464.430,88
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 10.016.324,66 10.059.754,33
Erhaltene Anzahlungen 4.389.799,89 2.828.653,98
Verbindlichkeiten aus Vermietung 7.217,02 2.616,01
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 4.583,00 2.071,05
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 697.258,90 1.129.419,35
Sonstige Verbindlichkeiten
– davon aus Steuern: 313.692,43 €
– davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 186,29 €
335.219,96 52.900.018,74 21.882,50
(907,95)
(0,00)
Rechnungsabgrenzungsposten 21.345,27 33.446,71
Bilanzsumme 64.687.010,12 60.477.305,65
7

Gewinn- und Verlustrechnung
Gewinn­ und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2012
Geschäftsjahr 2012
Vorjahr
€ € €
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 8.128.284,40 7.988.533,95
b) aus Verkauf von Grundstücken 3.331.608,90 1.688.401,31
c) aus Betreuungstätigkeit 85.583,55 83.158,01
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 49.351,66 11.594.828,51 47.419,35
Erhöhung oder Verminderung des Bestandes
an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen
Bauten sowie unfertigen Leistungen 1.608.592,63 487.197,97
Andere aktivierte Eigenleistungen 58.395,60 0,00
Sonstige betriebliche Erträge 257.335,67 414.181,34
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 4.094.585,80 3.804.962,77
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 4.453.248,87 1.773.673,65
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 7.646,46 8.555.481,13 903,06
Rohergebnis 4.963.671,28 5.129.352,45
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 1.168.093,70 1.288.673,80
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
(davon für Altersversorgung 36.194,16 €)
292.951,87 1.461.045,57 275.446,89
(26.353,98)
Abschreibungen
auf immaterielle Vermögensgegenstände
des Anlagevermögens und Sachanlagen 1.482.787,66 1.523.150,52
Sonstige betriebliche Aufwendungen 551.831,35 733.382,97
Erträge
aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen
des Finanzanlagevermögens 217,00 1.017,00
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 5.724,84 5.941,84 11.568,91
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
(davon aus Aufzinsungen 19.424,00 €)
1.057.206,46 1.057.113,19
(17.696,00)
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 416.742,08 264.170,99
Steuern
vom Einkommen und Ertrag 79.117,67 28.697,68
Sonstige Steuern 162.382,96 147.048,78
Jahresüberschuss 175.241,45 88.424,53
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss
in Ergebnisrücklagen 92.630,33 10.294,56
Bilanzgewinn 82.611,12 78.129,97
8

Anhang des Jahresabschlusses
Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2012 wurde nach den Vorschriften
des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt.
Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften
und die Satzungsbestimmungen ebenso wie die
Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses
für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 25. Mai 2009
(FormblattVO) beachtet.
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde entsprechend dem § 275
Abs. 2 HGB wiederum nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
1. Bilanzierungs­ und Bewertungsmethoden
Die Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG)
wurden vollumfänglich angewendet.
Bei der Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung
wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
angewandt:
Immaterielle Vermögensgegenstände wurden nur insoweit zu
Anschaffungskosten aktiviert, als sie entgeltlich erworben wurden.
Die Anschaffungskosten wurden um planmäßige lineare Abschreibung
von 20 bis 33,30 % gemindert.
Das Sachanlagevermögen ist unter Berücksichtigung planmäßiger
Abschreibungen zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt.
Verwaltungskosten und Fremdkapitalzinsen wurden nicht in
die Herstellungskosten des Jahres 2012 einbezogen. Eigene Architektenkosten
wurden hingegen aktiviert.
Als betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer wurden für Wohngebäude
80 Jahre zugrunde gelegt, für andere Bauten 25 bis 50 Jahre,
für Außenanlagen 10 bzw. 15 Jahre, für technische Anlagen und
Maschinen sowie für die Betriebs- und Geschäftsausstattung 4 bis
10 Jahre. Die Abschreibung auf Umbau-, Ausbau- und Modernisierungskosten
sowie die zum Abbruch vorgesehenen Objekte erfolgt
über die Restnutzungsdauer. Für die neu hergestellten Wohn- und
Geschäftsbauten im Zeitraum 1991 bis 2010 wurde eine Gesamtnutzungsdauer
von 50 Jahren zugrunde gelegt; Neubauten ab 2011
werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 80 Jahren
abgeschrieben. Teilweise wurde vom Wahlrecht Gebrauch gemacht
und nach § 7 Abs. 5 EStG degressiv abgeschrieben.
§ 6 Abs. 2a EStG über einen Zeitraum von fünf Jahren abgeschrieben
(Sammelposten).
Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt.
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Andere Vorräte
werden zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder zum
niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. Beim Zu- und Abgang
von Grundstücken wird der Übergang des wirtschaftlichen Eigentums
als maßgeblicher Zeitpunkt für deren Erfassung im Jahresabschluss
angesehen.
Forderungen und Sonstige Vermögensgegenstände sind grundsätzlich
zum Nennwert bewertet worden. Die unter dem Umlaufvermögen
ausgewiesenen Unfertigen Leistungen beinhalten noch
abzurechnende Heiz- und Betriebskosten. Forderungen mit einer
Restlaufzeit von über einem Jahr bestanden – wie im Vorjahr – nicht.
Bestehenden Risiken wurde durch direkte Abschreibungen Rechnung
getragen. Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine
Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
Unter den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesene
Unterschiedsbeträge zwischen Auszahlungs- und Erfüllungsbetrag
einer Verbindlichkeit werden nach den Zinsbindungsfristen für die
entsprechenden Darlehen abgeschrieben.
Für eine Pensionsverpflichtung wurde die Rückstellungsberechnung
auf der Grundlage der Richttafeln 2005 G von Heubeck nach einem
modifizierten Teilwertverfahren berechnet. Dabei wurde zur Ermittlung
des Erfüllungsbetrages eine Rentensteigerung von 1,75 % sowie
der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte durchschnittliche
Marktzins der vergangenen sieben Jahre für eine Laufzeit von
15 Jahren von 5,04 % zum 31. Dezember 2012 zugrunde gelegt
(Vorjahr 5,14 %).
Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken
und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgte
nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen
Erfüllungsbetrages. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von
mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden
durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß
Vorgabe der Deutschen Bundesbank abgezinst. Dies gilt für die Rückstellung
aufgrund einer Altersteilzeitvereinbarung.
Bewegliche geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten
zwischen 150,00 € und 1.000,00 € werden gemäß
Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.
9

Anhang des Jahresabschlusses
2. Erläuterung zur Bilanz
Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem folgenden Anlagengitter:
Anschaffungs-/
Herstellungs
kosten
Zugänge des
Geschäftsjahres
Abgänge des
Geschäftsjahres
Umbuchungen
(+/-)
Abschreibungen
(kumulierte)
Buchwert am
31.12.2012
Abschreibungen
des
Geschäftsjahres
€ € € € € € €
Immaterielle
Vermögensgegenstände
95.341,09 12.817,56 17.445,94 0,00 74.454,71 16.258,00 4.748,56
Sachanlagen
Grundstücke
79.986.553,09 123.523,67 470.072,16 2.853.199,63 30.624.805,64 51.868.398,59 1.346.012,41
mit Wohnbauten
Grundstücke
1.827.811,60 0,00 18.378,74 0,00 1.168.210,86 641.222,00 42.254,50
mit Geschäfts- und
anderen Bauten
Grundstücke
417.038,05 0,00 0,00 0,00 0,00 417.038,05 0,00
ohne Bauten
Maschinen 101.960,69 183,86 0,00 0,00 50.893,55 51.251,00 6.998,86
Andere Anlagen,
728.681,71 90.482,89 46.859,67 0,00 495.984,93 276.320,00 82.773,33
Betriebs- und
Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau 2.729.364,43 2.930.756,98 0,00 -2.820.725,64 0,00 2.839.395,77 0,00
Bauvorbereitungskosten 39.530,82 49.858,54 0,00 -32.473,99 0,00 56.915,37 0,00
85.830.940,39 3.194.805,94 535.310,57 0,00 32.339.894,98 56.150.540,78 1.478.039,10
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 3.800,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.800,00 0,00
3.800,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.800,00 0,00
Anlagevermögen 85.930.081,48 3.207.623,50 552.756,51 0,00 32.414.349,69 56.170.598,78 1.482.787,66
Die Rücklagen haben sich wie folgt entwickelt:
Gesetzliche Rücklage Andere Ergebnisrücklagen Gesamt
€ € €
Anfangsbestand 1.135.000,00 6.918.435,76 8.053.435,76
aus Jahresüberschuss 2012 eingestellt 20.000,00 72.630,33 92.630,33
Endbestand 1.155.000,00 6.991.066,09 8.146.066,09
10

Anhang des Jahresabschlusses
Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherung gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:
insgesamt
davon
Restlaufzeit
unter 1 Jahr
Restlaufzeit
1 bis 5 Jahre
Restlaufzeit
über 5 Jahre gesichert
€ € € € €
Art der
Sicherung
gegenüber
Kreditinstituten 37.449.615,31 760.483,23 3.150.970,57 33.538.161,51 37.449.615,31 GPR 1
Vorjahr 35.464.430,88 825.899,41
gegenüber anderen
Kreditgebern 10.016.324,66 368.195,30 1.544.563,20 8.103.566,16 9.997.513,52 GPR 1
Vorjahr 10.059.754,33 385.804,65
Erhaltene
Anzahlungen 4.389.799,89 4.389.799,89 0,00 0,00 0,00
Vorjahr 2.828.653,98 2.828.653,98
aus Vermietung 7.217,02 7.217,02 0,00 0,00 0,00
Vorjahr 2.616,01 2.616,01
aus Betreuungstätigkeit
4.583,00 4.583,00 0,00 0,00 0,00
Vorjahr 2.071,05 2.071,05
aus Lieferungen
und Leistungen 697.258,90 697.258,90 0,00 0,00 0,00
Vorjahr 1.129.419,35 1.129.419,35
Sonstige 335.219,96 335.219,96 0,00 0,00 0,00
Vorjahr 21.882,50 21.882,50
Gesamtbetrag 52.900.018,74 6.562.757,30 4.695.533,77 41.641.727,67 47.447.128,83
Vorjahr 49.508.828,10 5.196.346,95
1)
GPR=Grundpfandrechte
11

Anhang des Jahresabschlusses
Die Sonstigen Rückstellungen beinhalten auch Verpflichtungen
gemäß § 249 Abs. 1 Satz 1 HGB von 215 T€ sowie für noch anfallende
Baukosten von 522 T€.
3. Erläuterungen zur Gewinn­ und Verlustrechnung
Die Umsatzerlöse enthalten neben den Mieterträgen 2.514 T€ abgerechnete
Heiz- und Betriebskosten.
Die Mitgliederanzahl hat sich wie folgt verändert:
Anfangsbestand 2.328
Zugang 133
Abgang 137
Endbestand 2.324
Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung enthalten auch
1.690 T€ Instandhaltungsaufwendungen, inklusive der Zuführung
zur Rückstellung gemäß § 249 Abs. 1 Satz 1 HGB in Höhe von 215 T€.
Die Steuern vom Einkommen und Ertrag betreffen die Ausschüttungsbelastung
für die Dividende.
4. Sonstige Angaben
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden
Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr
vermehrt um 110.734,89 €
Die Haftsummen
haben sich im Geschäftsjahr verringert um 1.200,00 €
Der Gesamtbetrag
der Haftsummen beläuft sich auf 697.200,00 €
Für die Ausschüttung der Dividende aus dem Ergebnis des Geschäftsjahres
fallen noch Körperschaftsteuer an, eine entsprechende
Rückstellung wurde gebildet.
Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten
Arbeitnehmer betrug:
Vollbeschäftigte
Teilzeitbeschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter 6 5
Technische Mitarbeiter 2 0
Mitarbeiter im Regiebetrieb, 14 3
Hauswarte etc.
22 8
Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg
Mitglieder des Vorstands:
Stefan Ellendt (hauptamtlich) und Peter Göttsche (nebenamtlich)
Mitglieder des Aufsichtsrats:
Wolfgang Lange (Vorsitzender), Johann Fuhlendorf (stellvertretender
Vorsitzender), Walter Hasch, Rolf Lembcke (bis 19.06.2012), Bernd
Logemann, Frank Mißling, Christian Tesdorff und Jes Reuther
Ein Mitarbeiter aus dem kaufmännischen Bereich war dauerkrank;
ein weiterer Mitarbeiter befindet sich in der Altersteilzeit. Außerdem
wurde durchschnittlich eine Auszubildende beschäftigt.
Kaltenkirchen, 15. April 2013
Bauverein Kaltenkirchen eG
Vorstand
Stefan Ellendt Peter Göttsche
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Bericht des Aufsichtsrats
Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat nahm die ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen
Aufgaben im Geschäftsjahr 2012 pflichtgemäß wahr. Er ließ
sich dabei insbesondere in regelmäßigen gemeinsamen Sitzungen
vom Vorstand über die Lage und Entwicklung sowie die Arbeit der
Genossenschaft und alle wesentlichen Geschäftsvorfälle ausführlich
unterrichten. Dabei wurde auch die Finanz-, Investitions- und Personalplanung
beraten und überwacht. Außerdem wurden mit dem Vorstand
die strategischen Zielsetzungen der Genossenschaft diskutiert.
Der Weiterbildungsverpflichtung kamen die Mitglieder des Aufsichtsrats
unter anderem durch die Teilnahme an einer wohnungswirtschaftlichen
Exkursion in der Landeshauptstadt Kiel nach.
Durch mündliche Berichte des Vorstands wurden der Aufsichtsratsvorsitzende
und sein Stellvertreter auch außerhalb der Sitzungen
über die Geschäftsentwicklung und aktuelle Themen unterrichtet.
In den gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Aufsichtsrat wurden
dann die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse
einvernehmlich gefasst.
Auch im Jahre 2012 wurde die nach § 53 Genossenschaftsgesetz
und unserer Satzung vorgeschriebene Prüfung durch den Verband
norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. Hamburg-Mecklenburg-
Vorpommern-Schleswig-Holstein durchgeführt und der Prüfungsbericht
ausführlich behandelt.
Der Jahresabschluss zum 31.12.2012 sowie der Lagebericht des Vorstands
für 2012 wurden dem Aufsichtsrat vom Vorstand vorgelegt,
von ihm intensiv geprüft und beraten. Der Aufsichtsrat billigte diesen
Jahresabschluss (Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang)
sowie den Lagebericht. Der Aufsichtsrat empfiehlt deshalb der Mitgliederversammlung,
den Jahresabschluss 2012 festzustellen, dem
Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinnes
zuzustimmen und dem Vorstand für das Jahr 2012 Entlastung zu
erteilen.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen
und Mitarbeitern für die erfolgreiche Tätigkeit im Geschäftsjahr 2012
und freut sich auf eine weiterhin harmonische und konstruktive Zusammenarbeit
mit allen Beteiligten.
Kaltenkirchen im Mai 2013
Der Aufsichtsrat
Wolfgang Lange, Aufsichtsratsvorsitzender
13

Unsere Wohnanlagen
Kaltenkirchen
VE WE Anschrift Baujahr Haus Garagen
1 7 Schmalfelder Straße 19 1939 2
2 7 Schmalfelder Straße 17 1939 2
4-3 10 Wulfskamp 43, 45 1951 Haus Königsberg
8 17 Berliner Ring 8, 9, 10 1953 Haus Berlin 17
9 15 Wulfskamp 15, 17, 19 1953 Haus Brandenburg 6
10-1 8 Wulfskamp 11, 13 1954 Haus Stolp
10-2 12 Pommernring 4, 5 1954 Haus Schlesien
11 12 Ostpreußenring 1, 2 1955 Haus Ostpreußen
12 18 Pommernring 1, 2, 3 1956 Haus Pommern 15
16 18 Berliner Ring 3, 4, 5 1957 Haus Insterburg
17 18 Oppelner Weg 1, 2, 3 1957 Haus Oppeln 9
18 12 Berliner Ring 6, 7 1957 Haus Tilsit
19 12 Stralsunder Weg 1, 2 1959 Haus Stralsund
34 21 Schmalfelder Straße 2 a, b, c 1962 Haus Friedenseiche 8 (Carport)
39 18 Oppelner Weg 4, 5, 6 1963 Haus Lötzen
41 19 Stralsunder Weg 3, 4, 5 1963 Haus Küstrin 11
45 10 Elbinger Weg 5, 6 1965 Haus Wehlau
46 12 Elbinger Weg 1, 2 1966 Haus Elbing
47-1 10 Elbinger Weg 3, 4 1965 Haus Osterode 22
47-2 10 Elbinger Weg 7, 8 1965 Haus Pr. Eylau
48 12 Barmstedter Straße 35 1966 Haus Kallies 5
50-1 16 Im Abendfrieden 1 1965 FAH
50-2 6 Im Abendfrieden 2 1965
50-3 6 Im Abendfrieden 3 1965
53-1 8 Meisenstieg 1, 2 1967 8
53-2 4 Drosselstieg 1 1967 8
55 16 Kallieser Stieg 1 1970 FAH
56-1 21 Holstenstraße 1 1968 Thieshof A
56-2 12 Holstenstraße 3 1968 Thieshof B 20
63 8 Schäferstieg 2 1969 FAH
65-1 8 Finkenstieg 1, 2 1969 8
65-2 5 Schäferstieg 3 1969 8
66 20 Schützenstraße 23 1972 8
67 61 Kallieser Stieg 3, 5, 7, 9, 11 1971 5
70-1 32 Bachstraße 2, 4, 6, 8 1972 19
70-2 32 Lortzingstraße 2, 4, 6, 8 1972 20
70-3 20 Oersdorfer Weg 8, 10 1972
70-4 18 Oersdorfer Weg 12, 14, 16 1972 24
70-5 18 Gothaer Straße 1, 3, 5 1972
71-1 30 Eichenweg 2, 4, 6, 8, 10 1974
71-2 10 Eichenweg 2, 4, 6, 8, 10 1974 10
72 32 Eichenweg 12, 14, 16, 18 1974
73-1 27 Eichenweg 20, 22, 24, 26, 28 1982
73-2 13 Eichenweg 20, 22, 24, 26, 28 1982 11
74 40 Eichenweg 30, 32, 34, 36, 38 1983 38
75 12 Wiesenhofstraße 6 1977 FAH
77 18 Rostocker Straße 35 1981 FAH 6
78 32 Funkenberg 23, 25 1991 10
79 14 Oersdorfer Weg 44, 46 1992
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Unsere Wohnanlagen
Kaltenkirchen
VE WE Anschrift Baujahr Haus Garagen
81 23 Annette-von-Droste-Hülshoff-Straße 11, 13 1994 26 (Tiefgarage)
83 20 Annette-von-Droste-Hülshoff-Straße 7, 9 1994 20 (Tiefgarage)
84 27 Elsa-Brändström-Straße 14, 16, 18 1994 24 (Tiefgarage)
85 24 Flottkamp 16, 18, 20 1994 9
86 24 Flottmoorring 52 a+b 1995
87 20 Flottmoorring 54 a+b 1995 14
88 31 Am Krankenhaus 3, 5 1996 13
90-1 35 Prignitzer Weg 2, 4, 6 1998 35 (Tiefgarage)
90-2 8 Hamburger Straße 64 1998 8 (Tiefgarage)
91 67 Hamburger Straße 58 – 60 1998 + Betreuung 15 (Tiefgarage)
95 20 Ostpreußenring 7, 8 2007
96 36 Wulfskamp 12 – 16 a 2008 Holstein
97 36 Wulfskamp 18 – 22 a 2009 Lauenburg
98 36 Wulfskamp 24 – 28 a 2011 Memel
99 18 Wulfskamp 21 – 23 2010 Schleswig
100 18 Wulfskamp 25 – 27 2011 Marienburg
101 18 Wulfskamp 29 – 31 2012 Kolberg
108 6 vermietete Reihenhäuser,
2012
Am Wasserwerk 43 – 53
613 1 vermietete Eigentumswohnung,
2001
Am Bahnhof 11 c+d
3360 Garagen, Am Wasserwerk 2001 9
6368-2 1 vermietetes Reihenhaus, Am Wasserwerk 31 2001
6368-7 1 vermietetes Reihenhaus, Am Wasserwerk 41 2001
Kreis Segeberg
VE WE Anschrift Baujahr Haus Garagen
24 4 Langer Kamp 15, 17, Henstedt-Ulzburg 1956 Primus
25 4 Langer Kamp 19, 21, Henstedt-Ulzburg 1957 Sekundus
31 16 Virchowring 121, Henstedt-Ulzburg 1961 FAH
32 8 Pommernstraße 24, Henstedt-Ulzburg 1961 FAH
33-1 15 Virchowring 60-64, Henstedt-Ulzburg 1964 8
33-2 10 Klein-Sabiner-Straße 2, 4, Henstedt-Ulzburg 1964 4
36 8 Karklohweg 3, Kisdorf 1963 FAH
37 8 Schmalfelder Straße 4, Lentföhrden 1963 FAH
38 8 Pommernstraße 24, Henstedt-Ulzburg 1962 FAH
40 10 Alte Landstraße 20, 20a, Nützen 1963
42 8 Karklohweg 1, Kisdorf 1963 FAH
43 5 Pommernstraße 22, Henstedt-Ulzburg 1964
44 8 Segebeberger Straße 15, Nahe 1965 FAH
51 8 Schlesienstraße 3, Alveslohe 1965 FAH
52 8 Schützenstraße 12, Sülfeld 1965 FAH
59 16 Schützenstraße 14-16, Sülfeld 1967 FAH
60 8 Schlesienstraße 1, Alveslohe 1966 FAH
61 16 Lohering 44, 46, Henstedt-Ulzburg 1969 FAH
68 16 Logentwiete 18, Henstedt-Ulzburg 1973 FAH
80 20 Rostocker Straße 22, 24, Henstedt-Ulzburg 1992
82 9 Schützenstraße 10a, Sülfeld 1994
94 9 Ostpreußenstraße 1, Henstedt-Ulzburg 2004
15

Bauverein Kaltenkirchen eG
W O H N U N G S U N T E R N E H M E N
Sitz der Genossenschaft
Postanschrift
Kaltenkirchen, Kreis Segeberg
Schulstraße 5 · 24568 Kaltenkirchen
Telefon: 04191 9305 - 0 · Telefax: 04191 88393
info@bauverein-kaltenkirchen.de
www.bauverein-kaltenkirchen.de
Gründung 5. November 1948
Eintragung
Amtsgericht Kiel, Gen.-Reg.-Nr. 102 BB