BERGERSCHES HAUS JOSEPHINENSTRASSE 18 IN LEIPZIG ...
BERGERSCHES HAUS JOSEPHINENSTRASSE 18 IN LEIPZIG ...
BERGERSCHES HAUS JOSEPHINENSTRASSE 18 IN LEIPZIG ...
Sie wollen auch ein ePaper? Erhöhen Sie die Reichweite Ihrer Titel.
YUMPU macht aus Druck-PDFs automatisch weboptimierte ePaper, die Google liebt.
<strong>BERGERSCHES</strong> <strong>HAUS</strong><br />
<strong>JOSEPH<strong>IN</strong>ENSTRASSE</strong> <strong>18</strong> <strong>IN</strong> <strong>LEIPZIG</strong>-REUDNITZ
2<br />
s gibt viele Gründe für eine Investition in eine Immobilie.<br />
Der beste Grund ist ohne Zweifel Ihre Zukunft. Um<br />
das zu erreichen, sind in sich schlüssige und ertragsorientierte<br />
Gesamtkonzepte unumgänglich. Basierend auf der<br />
Idee, modernes Wohnen in historischen Bauwerken zu realisieren<br />
und damit ein hohes Maß an Lebensfreude zu erreichen.<br />
Deshalb planen wir für Sie. In guten und entwicklungsfähigen<br />
Stadtlagen von Leipzig. Dabei legen wir Wert<br />
auf Potenzial. Mit Weitsicht. Denn ausschließlich eine stetige<br />
Wertentwicklung der von uns konzipierten Immobilien<br />
ist unser wie Ihr Ziel. Was dafür getan werden muss, erledigen<br />
wir für Sie…<br />
Die LEWO Unternehmensgruppe ist einer der erfolgreichen<br />
Ansprechpartner im Bereich Immobilien in Leipzig.<br />
Ausgerichtet auf die Entwicklung von Immobilien und die<br />
damit verbundene langfristige und ganzheitliche Betreuung<br />
von Objekten in Verbindung mit vorausschauend,<br />
durchdachten Konzepten sind wir gerade durch diese Firmenkonstellation<br />
in der Lage, alle vorteilhaften Synergieeffekte<br />
für Sie punktuell zu konzentrieren und zu nutzen. Innerhalb<br />
der Unternehmensgruppe zeichnet die EBV<br />
Grundbesitz GmbH als Bauträger und Projektentwickler<br />
für die nachhaltige Sanierung und gezielte Nachsanierung<br />
Bergersches Haus Vorwort<br />
Eingangshalle im historischen Dorothea-Weber-Haus in<br />
Leipzig-Schleußig, Blümnerstraße 34 [Fertigstellung 2006]<br />
Liebevoll nach historischen Befunden restaurierte Stuckornamentik<br />
in der Eingangshalle des Weber-Hauses<br />
von Objekten verantwortlich. Gemeinsam mit der LEWO<br />
Immobilien GmbH werden diese Immobilien über die Entwicklung<br />
und Realisierung hinaus kompetent betreut<br />
durch eine kompetente Hausverwaltung mit angeschlossenem<br />
Gebäudeservice, aktive Wohnungsvermietung und<br />
effektive WEG- und SE-Verwaltung.<br />
Worin liegen Ihre Vorteile, gerade mit uns zusammen zu<br />
arbeiten? Wir akquirieren genau und kaufen zielgerichtet<br />
an. Durch unsere Präsenz vor Ort, unsere langjährigen Erfahrungen<br />
am Leipziger Immobilienmarkt und mit Hilfe eines<br />
Netzwerkes qualifizierter Partner sind wir in der Lage,<br />
schnell und effektiv die für Sie interessanteste Lösung zu<br />
finden.<br />
Uns ist es wichtig, Immobilien weiter zu entwickeln, die in<br />
der Vollendung sehr gute Wertsteigerungskapazitäten aufweisen.<br />
Wir realisieren Ihre Immobilie mit höchsten Ansprüchen.<br />
Denn wir entwickeln eigene individuelle und erfolgreiche<br />
Konzepte, um Immobilien für Sie als Kapitalanleger<br />
besonders interessant zu gestalten.<br />
Der Weg ist das Ziel. Wir stehen für ein effektives Dienstleistungsspektrum.<br />
Innovativ sein und einen Nutzen bieten.<br />
Moderne wie hochwertige Badausstattung und -einrichtung<br />
mit Fußbodenheizung im historischen Weber-Haus<br />
Ehrlichkeit, Zuverlässigkeit und ein hohes Niveau an Eigenverantwortung<br />
sind unsere Leitsätze.<br />
Leistung und Service verstehen und organisieren wir ganzheitlich.<br />
Nur so können wir Ihnen einen günstigen Preis am<br />
Immobilienmarkt anbieten. In Verbindung mit einer umfassenden<br />
Beratung in allen Fragen rund um Ihre Immobilie<br />
werden Sie auch nach dem Kauf mit maximalem Erfolg<br />
durch uns betreut.<br />
Orientierte sich das Wohnen in den zurückliegenden Epochen<br />
in einem ständigen Auf und Ab zwischen Zweckdienlichkeit<br />
und Luxus, wollen wir gemeinsam mit Ihnen individuelle<br />
Immobilien gestalten, ohne dabei Zwecke und Annehmlichkeit<br />
gegenüber zu stellen. Vielmehr werden wir<br />
für Sie ein hohes Maß an Lebensfreude bei der Nutzung erreichen.<br />
Wir beraten Sie gern und freuen uns darauf, Sie in<br />
einem persönlichen Gespräch kennen zu lernen.<br />
Stephan Praus, Geschäftsführer<br />
LEWO Unternehmensgruppe
6<br />
egenstand dieses Prospektes ist ein Angebot der<br />
EBV Grundbesitz GmbH als Prospektherausgeberin<br />
und Verkäuferin, welche in Leipzig-Reudnitz insgesamt<br />
10 Wohneinheiten verkauft. Die angebotenen Wohneinheiten<br />
haben Wohnflächen zwischen ca. 70 und 81 m².<br />
Das Angebot richtet sich an Investoren, die diese Wohnungseigentumseinheiten<br />
zum Zwecke der langfristigen<br />
Vermietung bzw. zum Selbstbezug erwerben wollen. Dieses<br />
Angebot ist daher nicht geeignet für Investoren, die eine<br />
kurze Anlagedauer mit einer feststehenden Verzinsung des<br />
Kapitals während des gesamten Anlagezeitraumes und die<br />
Rückzahlung zu einem fest bestimmten Zeitpunkt wünschen<br />
und die nicht die im Prospekt genannten Risiken tragen wollen.<br />
Geeignet ist dieses Angebot jedoch für Investoren, die eine<br />
individuelle Kapitalanlegereigentumswohnung zum Zwecke<br />
der langfristigen sachwertunterlegten Zukunfts- bzw.<br />
Altersversorgung unter Berücksichtigung der im Prospekt<br />
beschriebenen Chancen erwerben wollen. Sie müssen aber<br />
in jedem Fall nachhaltig bereit und wirtschaftlich in der Lage<br />
sein, die im Prospekt genannten und unbedingt zu be-<br />
Bergersches Haus I. Das Angebot im Überblick<br />
Straßenseitige Ansicht des Bergerschen Hauses in Leipzig-<br />
Reudnitz, Josephinenstraße <strong>18</strong> [Gesamtansicht Südost]<br />
Hofseitige Ansicht des Bergerschen Hauses in Leipzig-<br />
Reudnitz, Josephinenstraße <strong>18</strong> [Gesamtansicht West]<br />
achtenden Risiken einzugehen und die sich bei entsprechender<br />
Höhe der Fremdfinanzierung ggf. ergebende Unterdeckung<br />
zwischen Einnahmen und Ausgaben zu finanzieren<br />
bzw. auszugleichen.<br />
Der vorliegende Prospekt informiert den Investor nach<br />
Überzeugung der Prospektherausgeberin wahrheitsgemäß,<br />
sorgfältig und vollständig über alle Umstände, die<br />
für die Entscheidung des Investors über die angebotene<br />
Investition von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können.<br />
Da durch den Prospekt ein komplexer Sachverhalt beschrieben<br />
wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl<br />
für einzelne Investoren zu einzelnen Sachverhalten ergänzende<br />
Fragen bestehen. Die Prospektherausgeberin steht<br />
für die wahrheitsgemäße und vollständige Beantwortung<br />
entsprechender Fragen interessierten Investoren bzw. deren<br />
Beratern jederzeit gern zur Verfügung.<br />
Keine Verantwortung kann für die von Vertriebspartnern<br />
ggf. vorgenommenen zusätzlichen EDV-Berechnungen<br />
bzw. über den Prospekt hinausgehende Zusicherungen<br />
übernommen werden, da diese von der Prospektheraus-<br />
Blick vom Bergerschen Haus in Leipzig-Reudnitz, Josephinenstraße<br />
<strong>18</strong> in den begrünten, großfächigen Innenhof<br />
geberin nicht geprüft wurden bzw. dieser i. d. R. nicht bekannt<br />
sind. Die Prospektherausgeberin überprüft auch<br />
nicht, ob die Investitionsentscheidung des Investors im<br />
Rahmen seiner individuellen Gegebenheiten wirtschaftlich<br />
sinnvoll ist.
ANBIETER<br />
STANDORT<br />
ANGEBOTENES GEBÄUDE<br />
WOHNUNGSGRÖSSEN<br />
WERTERMITTLUNG DURCH DEN TÜV<br />
BAULEISTUNG<br />
KAUFPREIS<br />
RÜCKLAGENBILDUNG<br />
ERWERBSNEBENKOSTEN<br />
MIETERWARTUNG<br />
MIETE DERZEIT<br />
MIETPOOL<br />
MIETNEBENKOSTEN<br />
<strong>HAUS</strong>VERWALTUNG<br />
ABSCHREIBUNG<br />
� EBV Grundbesitz GmbH, Cöthner Straße 62, 04155 Leipzig<br />
� Stadtteil Reudnitz<br />
� gute, ruhige Lage inmitten eines Viertels repräsentativer Wohnbebauung unweit der Prager Straße<br />
� 1995 startete in Reudnitz das von der Bundesregierung initiierte Projekt “Experimenteller Wohnungs- und Städtebau”,<br />
der dem Viertel einen attraktiven Symbiose-Charakter historischer und ästhetisch-moderner Wohnformen gab<br />
� in unmittelbarer Nähe - an der Prager Straße in Höhe Ostplatz - befinden sich Bus- und Straßenbahn-Anschluss mit<br />
Direktverbindung in die Innenstadt bzw. zum Hauptbahnhof<br />
� das Wohngebiet wird im Norden durch den Lene-Voigt-Park/Stadtteilpark Eilenburger Bahnhof und im Süden durch den<br />
Friedenspark/Botanischen Garten begrenzt<br />
� Einkaufsmöglichkeiten sind vielfältig vorhanden - von kleinen “Tante-Emma-Läden” bis zu größeren Märkten - u. a. entlang<br />
der im Stil moderner Boulevard-Bebauung gestalteten Prager Straße<br />
� mit dem Fahrzeug benötigt man etwa fünf Minuten bis in die Innenstadt, bis zu den Autobahnen A 9 und A 14 und zum<br />
Flughafen sind es etwa 20 Minuten über die gut ausgebauten innerstädtischen Schnellstraßen<br />
� Mehrfamilienwohnhaus mit 10 Einheiten und 730,05 m² Wohnfläche auf einer Grundstücksfläche von 480 m²<br />
� ca. 70 m² - 81 m²<br />
� Gutachten in der Ausfertigung vom 25.10.2006 (Bewertungsstichtag 20.10.2006) liegt vor<br />
� Modernisierung im Innenbereich (u. a. Treppenhaus)<br />
� vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung<br />
� 1.590,00 €/m²<br />
� Kaufpreise pro Wohneinheit von 111.808,80 € bis 129.871,20 €<br />
� Gemeinschaftseigentum insgesamt 10.000,00 € (vgl. dazu die Angaben in der Preisliste)<br />
� ca. 6,0 % des Kaufpreises<br />
� ca. 5,20 €/m² (gemäß Leipziger Mietspiegel 2005/2006 und den langjährigen Erfahrungswerten des Verwalters)<br />
� durchschnittlich 4,90 €/m² (Stand Mai 2007)<br />
� es wird den einzelnen Erwerbern angeboten, ihre jeweiligen Einheiten über einen Mietpool durch das Unternehmen<br />
LEWO Immobilien GmbH zu betreuen; entsprechende Angaben sind dem “Rechtlichen Konzept” zu entnehmen<br />
� WEG-Verwaltung derzeit brutto € 17,85 pro Wohneinheit<br />
� Instandhaltungsrücklage wird mit monatlich 0,25 €/m² gebildet<br />
� SE-Verwaltung - Mietpoolverwaltung derzeit brutto € 17,85 pro Wohneinheit<br />
� LEWO Immobilien GmbH, Cöthner Straße 62, 04155 Leipzig<br />
� 50 Jahre x 2 % des Gebäudeanteils<br />
Bergersches Haus I. Das Angebot im Überblick<br />
7
10<br />
Aktuell in Immobilien zu investieren, bedeutet, eine gute<br />
Chance zur Wertsteigerung wahrzunehmen, da momentan<br />
- betrachtet auf einen 30-Jahres-Zeitraum - relativ<br />
niedrige Grundstückswerte, Baupreise und Zinsniveaus zu<br />
verzeichnen sind. Das angebotene Investment birgt jedoch<br />
- wie jede andere Kapitalanlage auch - nicht nur Chancen,<br />
sondern auch Risiken. Obwohl Immobilien im Vergleich zu<br />
anderen Kapitalanlagen bei langfristiger Betrachtung als<br />
überdurchschnittlich sicher gelten, will der Verkäufer mit<br />
diesem Kapitel den Erwerber möglichst umfassend auch<br />
über oftmals sehr unwahrscheinliche, jedoch potenziell<br />
denkbare Risiken aufklären.<br />
Nachfolgend werden daher zehn der wichtigsten Faktoren<br />
zur Beurteilung der Chancen und Risiken bei Immobilieninvestitionen<br />
dargestellt. Essentiell für ein erfolgreiches Immobilieninvestment<br />
sind demnach zuverlässige Vertragspartner,<br />
eine rechtssichere Vertragsgestaltung, ein guter<br />
Standort, eine moderne und qualitativ hochwertige Bausubstanz,<br />
ein durchdachtes Nutzungskonzept, eine ordentliche<br />
Verwaltung, eine weitsichtige Pflege-, Erhaltungs-<br />
und Instandhaltungsplanung, eine größtmögliche Kostentransparenz<br />
sowie eine solide Finanzierung und die optimale<br />
Ausnutzung von steuerlichen Vorteilen.<br />
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die entsprechende Beurteilung<br />
aktuell immer nur eine Bestandsaufnahme darstellen<br />
kann und zukünftige Betrachtungen zwangsläufig nur<br />
Prognosecharakter haben. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen,<br />
dass die dargestellten Chancen und Risiken<br />
auch kumuliert, d. h. gehäuft auftreten können. Konkret ist<br />
denkbar, dass ein Investor im ungünstigsten Fall durch die<br />
gleichzeitige Realisierung mehrerer Risiken in den persönlichen<br />
Vermögensverfall gerät, indem er bspw. bei hoher<br />
Fremdfinanzierung, die dazu führt, dass die Einnahmen<br />
die Ausgaben einschließlich Zinsen und Tilgung nicht decken,<br />
nicht in der Lage ist, die so entstandene Unterdeckung<br />
durch sein persönliches, ggf. sich auch verschlechterndes<br />
Einkommen und/oder Vermögen, zu finanzieren<br />
bzw. auszugleichen.<br />
1. VERTRAGSPARTNER<br />
Für eine Immobilieninvestition ist die Wahl des richtigen<br />
Partners von großer Bedeutung. Dies gilt sowohl für die<br />
Verkäufer als aber auch für die Käuferseite.<br />
Bergersches Haus II. Die Chancen und Risiken<br />
Die EBV Grundbesitz GmbH (nachfolgend nur Verkäufer<br />
genannt) schließt und hält daher i. d. R. nur Verträge mit Erwerbern,<br />
die durch einen Finanzierungsnachweis eines<br />
Kreditinstitutes belegen, dass die für die Investition erforderlichen<br />
Eigenmittel zur Verfügung stehen und auch etwa<br />
eingeplante Fremdmittel zugesagt sind.<br />
Umgekehrt offenbart der Verkäufer seine wirtschaftlichen<br />
Verhältnisse sowie seine Leistungsfähigkeit u. a. durch die<br />
in der Vergangenheit allein oder mit Kooperationspartnern<br />
realisierten Referenzprojekte, die zum Teil auch in diesem<br />
Prospekt abgedruckt sind.<br />
Die für die Verwaltung der Objekte (WEG-Gemeinschaft)<br />
und Mietenpool-Geschäftsführung vorgesehene Hausverwaltung<br />
LEWO Immobilien GmbH ist mit dem Verkäufer<br />
wirtschaftlich und personell verflochten, wodurch einerseits<br />
eine reibungslose Zusammenarbeit und Kommunikation<br />
möglich ist, andererseits jedoch auch Interessenkollisionen<br />
nicht ausgeschlossen werden können.<br />
Bei Insolvenz des Verkäufers hat der Käufer nach Bildung<br />
des Wohn- und Teileigentums sowie der Eintragung einer<br />
Auflassungsvormerkung im Grundbuch die Sicherheit auf<br />
Übertragung des erworbenen Objektes. Er erhält jedoch<br />
keinen rechtlichen Anspruch auf Fertigstellung von eventuell<br />
versprochenen Baumaßnahmen. Die Kosten hierfür<br />
kann er im Wege des Schadenersatzes oder der Minderung<br />
verlangen bzw. gegen den Kaufpreis stellen. Im Falle<br />
der Insolvenz des Verkäufers kann dies jedoch dazu führen,<br />
dass Restleistungen oder Mängel gerichtlich festgestellt<br />
werden müssen. Hierdurch kann es zu einer Erhöhung der<br />
Kosten durch Sachverständigengebühren, Ersatzvornahmen,<br />
Rechtsstreitigkeiten und insgesamt des Modernisierungsaufwands<br />
oder sogar zu Abstimmungsschwierigkeiten<br />
mit weiteren Investoren/Miteigentümern kommen.<br />
2. VERTRAGSGESTALTUNG<br />
Mit dem vorliegenden Prospekt wird der Kauf von Wohnungseigentum<br />
im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes<br />
(WEG) angeboten. Der Erwerber wird daher Mitglied<br />
der Wohnungseigentümergemeinschaft des erworbenen<br />
Hauses. Dazu wird ein Verwalter für das Gemeinschaftseigentum<br />
bestimmt und ein entsprechender Vertrag geschlossen,<br />
in welchen der Erwerber eintritt (siehe hierzu „6.<br />
Verwaltung“). Nach Kaufvertragsabschluss wird dem Erwerber<br />
einer zu vermietenden Wohnung angeboten, frei-<br />
willig, jedoch auf 10 Jahre befristet, in eine Mietpoolgesellschaft<br />
bürgerlichen Rechts einzutreten, womit ein Auftrag<br />
zur Verwaltung des Sondereigentums verbunden ist<br />
(siehe hierzu „5. Nutzungskonzept“ und „6. Verwaltung“).<br />
In bestehende Mietverhältnisse tritt der Erwerber von Gesetzes<br />
wegen als Vermieter ein.<br />
Der hier angebotene Erwerb einer Bestandseigentumseinheit<br />
erfolgt im Wege eines Wohnungskaufvertrages zu einem<br />
Festpreis. Die Gewährleistung ist, da es sich um Bestand<br />
handelt, ausgeschlossen bzw. stark eingeschränkt.<br />
Allerdings hat der Erwerber die Möglichkeit - anders als bei<br />
Neubau- oder Sanierungsvorhaben - sich vor dem Kauf<br />
von der Qualität des Objekts zu überzeugen. Hinsichtlich<br />
der bereits beschlossenen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum<br />
stehen die Mittel auf dem Hausgeldkonto zur Verfügung.<br />
Zur konkreten rechtlichen Ausgestaltung des Angebots<br />
wird auf die umfangreichen Ausführungen in diesem Prospekt<br />
zum „Rechtlichen Konzept“ sowie die Anlage zu diesem<br />
Prospekt verwiesen.<br />
3. STANDORT<br />
Der Wert einer Immobilie hängt zum großen Teil vom<br />
Standort ab. Hierbei wird unterschieden zwischen Aktivräumen<br />
(es ziehen mehr Leute in die Gegend) und Passivräumen<br />
(es ziehen aus der Gegend mehr Leute weg).<br />
Gleichzeitig ist weiter zu unterscheiden zwischen dem sogenannten<br />
Makrostandort (Stadt, in welcher sich die Investition<br />
befindet) und dem sogenannten Mikrostandort<br />
(Stadtteil/Gegend, in der sich die Immobilie befindet).<br />
Bemerkenswert am vorliegenden Standort bzw. der Lage<br />
ist, dass das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt.<br />
Vorteilhaft hieran ist, dass sich das Gebiet damit, zum Teil<br />
öffentlich gefördert, weiter verbessern wird. Demgegenüber<br />
stehen die öffentlich rechtlichen Beschränkungen<br />
nach den §§ 136 ff. BauGB, an die sich der Verkäufer und<br />
in der Folgezeit auch der Erwerber zu halten haben. Soweit<br />
von diesen Beschränkungen das Projekt als solches betroffen<br />
ist, trägt das diesbezügliche Risiko vorrangig der Bauträger.<br />
Unter anderem sind grundbuchrechtliche Genehmigungsvorbehalte<br />
zu beachten. Grundsätzlich werden<br />
die Eigentümer der im Sanierungsgebiet gelegenen
Grundstücke an den Kosten der Aufwertung des Sanierungsgebietes<br />
dadurch beteiligt, dass sie einen Ausgleichsbetrag<br />
in Höhe der sanierungsbedingten Steigerung<br />
des Bodenwertes des betreffenden Grundstückes zu<br />
entrichten haben. Ob und inwieweit nach Aufhebung der<br />
Sanierungssatzung für das Sanierungsgebiet Leipzig-<br />
Reudnitz seitens der Stadt Zahlungen von Ausgleichsbeträgen<br />
(vgl. §§ 154 ff. BauGB) erhoben werden, war zum Prospekterstellungszeitpunkt<br />
nicht vorsehbar. Etwaige künftig<br />
zu entrichtende Ausgleichsbeträge sowie Kosten für die Löschung<br />
des Sanierungsvermerks wären von der Eigentümergemeinschaft,<br />
mithin den Miteigentümern, anteilig zu<br />
tragen.<br />
Weitere sanierungsrechtliche Besonderheiten können den<br />
Ausführungen in diesem Prospekt zum „Rechtlichen Konzept“<br />
entnommen sowie von der Prospektherausgeberin<br />
bzw. der zuständigen Sanierungsverwaltungsstelle erfragt<br />
werden. Sobald die Sanierung durchgeführt und die Sanierungssatzung<br />
aufgehoben und daraufhin der im<br />
Grundbuch eingetragene Sanierungsvermerk gelöscht ist,<br />
ergeben sich keine sanierungsrechtlichen Besonderheiten<br />
mehr für diesen Standort. Die durch die Sanierungssatzung<br />
erreichte Verbesserung des Stadtgebietes sowie die<br />
ggf. bestehenden steuerlichen Genussmöglichkeiten bestehen<br />
jedoch fort.<br />
Das Umfeld des Hauses, in dem sich die angebotenen Eigentumswohnungen<br />
befinden, sowie die Entwicklung der<br />
Mieten und Immobilienpreise können sich auch in Abhängigkeit<br />
von Infrastrukturmaßnahmen in der Nähe oder<br />
auch allgemeiner konjunktureller Schwankungen zum Vorteil,<br />
aber auch nachteilig verändern, was erhebliche Auswirkungen<br />
auf die Werthaltigkeit der Eigentumswohnung<br />
haben kann. Der angebotene Standort ist im Übrigen im<br />
Prospekt eingehend beschrieben.<br />
4. QUALITÄT DER BAUSUBSTANZ UND MASSNAHMEN<br />
Der Wert einer Immobilie hängt wesentlich vom nachfrageorientierten<br />
und modernen Wohnverhältnissen angepassten<br />
Zuschnitt sowie den üblicherweise gewünschten<br />
Ausstattungsmerkmalen ab. Daneben ist selbstverständlich<br />
auch die Bausubstanz für die Werthaltigkeit des Investments<br />
entscheidend.<br />
Da es sich um eine Bestandswohnung handelt, kann sich<br />
jeder Erwerber auf Wunsch von der Bausubstanz selbst<br />
überzeugen. Die Wohnflächen wurden nach der II. Berechnungsverordnung<br />
mit der Einschränkung berechnet,<br />
dass die Balkone entgegen der neuen Wohnflächenverordnung<br />
zur Hälfte mit angesetzt wurden. Zur Bewertung<br />
der Bausubstanz wurde im Übrigen ein Wertgutachten des<br />
TÜV in Auftrag gegeben, welches auf Anforderung vom<br />
Verkäufer zur Verfügung gestellt werden kann.<br />
Zur individuellen Beschreibung des Anlageobjektes, zu<br />
den konkreten Plänen und Grundrissen, der Baubeschreibung<br />
und Ausstattung, den vorhandenen Gutachten sowie<br />
insbesondere dem Wertgutachten wird auf die Ausführungen<br />
in diesem Prospekt verwiesen.<br />
5. NUTZUNGSKONZEPT<br />
Die angebotenen Eigentumswohnungen eignen sich alle-<br />
samt sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Vermietung. Es<br />
ist jedoch zu beachten, dass ein Großteil der Wohnungen<br />
bereits vermietet ist, weshalb die Selbstnutzung für diese<br />
Einheiten ausscheidet.<br />
Vermietete Eigentumswohnungen haben gegenüber der<br />
so genannten Selbstnutzer-Eigentumswohnung im Verkaufsfall<br />
den Nachteil, dass diese - wenn sie nicht wieder<br />
entmietet sind - für die Käufergruppe Selbstnutzer in der<br />
Regel ausfallen. Deshalb kommen vermietete Eigentumswohnungen<br />
in erster Linie für andere Kapitalanleger in Betracht,<br />
die dann einen Rentabilitätsvergleich mit alternativen<br />
Kapitalanlagen anstellen, was bei nicht ausreichend<br />
langer Haltedauer zur deutlichen Absenkung des erzielbaren<br />
Verkaufspreises gegenüber der investierten Gesamtsumme<br />
(Kaufpreis, Neben- und Finanzierungskosten etc.)<br />
führen kann. Eine vermietete Eigentumswohnung ist deshalb<br />
als so genannte Generationeninvestition ein vor allem<br />
langfristig zu betrachtendes Engagement, weil im Gesamtkaufpreis<br />
u. a. auch Kosten für Vertrieb und Marketing<br />
enthalten sind, die neben der dann erneut fällig werdenden<br />
Grunderwerbssteuer sowie den Notargebühren etc.<br />
bei einem Weiterverkauf u. U. nicht realisiert werden können<br />
bzw. wieder anfielen und dadurch den Verkaufspreis<br />
und somit die Gesamtrentabilität schmälern.<br />
5.1 SELBSTNUTZUNG<br />
Sofern der Erwerber beabsichtigt, in den eigenen Lebensmittelpunkt<br />
zu investieren, d. h. die Wohnung selbst zu nutzen,<br />
hat er dies unbedingt dem Veräußerer vor Kaufvertragsabschluss<br />
mitzuteilen, da die Wohnungen größtenteils<br />
vermietet sind und für die zur Vermietung erworbenen<br />
Wohnungen zur Renditesicherung ein Beitritt zu einer Mietpoolgesellschaft<br />
vorgeschlagen wird, welche bei einem<br />
Selbstnutzer keinen Sinn hat. Zu beachten ist auch, dass<br />
der Erwerber, welcher die Wohnung selbst nutzen will, nicht<br />
selten Sonderwünsche bei der Raumaufteilung oder der<br />
Ausstattung seiner Wohnung hat. Diese müssen so früh wie<br />
möglich beim Bauträger angemeldet und mit diesem abgesprochen<br />
werden, da anderenfalls eine Berücksichtigung<br />
nicht oder nur schwer möglich ist.<br />
5.2 VERMIETUNG UND MIETPOOL<br />
Entscheidet sich der Erwerber dagegen für die Vermietung,<br />
kommt es für seine Kapitalanlage wesentlich auf die Vermietbarkeit<br />
bzw. den Mietertrag der Eigentumswohnung<br />
an. Aufgrund des Standortes, der Wohnungsgrößen sowie<br />
der Architektur und der vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen<br />
geht die Prospektherausgeberin von einer potenziell<br />
guten Vermietbarkeit der Eigentumswohnung aus.<br />
Ungeachtet dessen können sich die Erwerber der gemäß<br />
der Teilungserklärung zu bildenden Eigentumseinheiten zu<br />
einer Mietpoolgesellschaft bürgerlichen Rechts zusammenschließen.<br />
Hintergrund und Zweck dieses Zusammenschlusses<br />
ist, das Einzelrisiko eines Eigentümers zur Vermietung<br />
seiner Einheit für den Fall eines zeitweiligen Mietausfalls<br />
auf alle an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts<br />
beteiligten Eigentümer gleichmäßig zu verteilen. Dadurch<br />
wird gewährleistet, dass bspw. bei der Neuvermietung einheitliche<br />
Maßstäbe herangezogen und insbesondere die<br />
üblichen Anfangsleerstände einheitlich überbrückt werden<br />
können. Durch die Möglichkeit des Beitritts zu einer Mietpool-GbR<br />
kann das Vermietungsrisiko des Erwerbers begrenzt<br />
werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Mieterwartung<br />
bei einer in einem Mietpool zusammengeschlossenen<br />
Wohnung niedriger als die tatsächlich im Objekt<br />
erzielten Mieten ist, da in jedem Fall die Mietausfallquote<br />
der nicht vermieteten Einheiten Einfluss auf die aus<br />
dem Pool zu leistenden Ausschüttungen hat. Das Mietausfallwagnis<br />
kann anhand von Erfahrungen aus der Vergan-<br />
Bergersches Haus II. Die Chancen und Risiken<br />
11
12<br />
genheit und vergleichbaren Objekten unter Zugrundelegung<br />
des Mietspiegels prognostiziert werden. Tatsächlich<br />
kann die Mietausfallquote, insbesondere in der Anfangszeit<br />
oder in der ggf. zur Mietminderung berechtigenden<br />
Bauzeit höher liegen. Umgekehrt kann der in einem Mietpool<br />
angeschlossene Erwerber selbst bei einem Leerstand<br />
seiner eigenen Einheit über einen längeren Zeitraum mit<br />
Einnahmen aus der Mietpoolgemeinschaft rechnen. Im Ergebnis<br />
werden durch den Mietpool also insbesondere die<br />
Spitzen nach unten und oben, d. h. die Risiken und Chancen<br />
bei der Vermietung nivelliert.<br />
Soweit im Prospekt oder in Berechnungsbeispielen Mieterwartungen<br />
formuliert werden, kann hierfür keine Garantie<br />
übernommen werden. Die Angaben zur Mieterwartung<br />
basieren üblicherweise auf Recherchen zur ortsüblichen<br />
und nachhaltig erzielbaren Miete, die jedoch einer Veränderung<br />
unterliegen kann. Sofern die Mieten über den<br />
Mietpool verwaltet werden, entspricht die Mieterwartung<br />
nicht der tatsächlichen Ausschüttung an die Gesellschafter<br />
bzw. Eigentümer. Dies liegt daran, dass ausweislich der im<br />
Mietpoolvertrag vorgesehenen Ergebnisverteilung vom<br />
Bruttomietertrag noch diverse Positionen abgezogen werden<br />
müssen, was der Erwerber von Anfang an neben einem<br />
gewissen Mietausfallrisiko bei seiner Renditeberechnung<br />
berücksichtigen muss. Bei der Nettokaltmietausschüttung<br />
ist im Laufe der Zeit in jedem Fall auch mit gewissen<br />
Schwankungen zu rechnen.<br />
Die Geschäftsführung der Mietpool-GbR übernimmt die<br />
Hausverwaltung der einzelnen in der Mietpool-GbR zusammengeschlossenen<br />
Eigentumswohnungen. Im Rahmen<br />
dieser Tätigkeit übernimmt sie für den Eigentümer alle<br />
notwendigen Maßnahmen gegenüber den Mietern und zu<br />
werbenden Mietern, z. B. Abschluss der Mietverträge, Verwaltungsentscheidungen,<br />
Mietinkasso, Erstellung der Nebenkostenabrechnung<br />
etc. Gerade bei den Mietnebenkosten<br />
ist zu berücksichtigen, dass diese in den letzten Jahren<br />
überdurchschnittlich gestiegen sind. Mit dem Anhalten<br />
dieser Entwicklung muss gerechnet werden. Steigende Nebenkosten<br />
können dazu führen, dass sich der Erhöhungsspielraum<br />
für die eigentliche Nettomiete einengt. Die Auswahl<br />
eines insolventen Mieters kann zu Kosten der Freimachung<br />
der Wohnung (z. B. Gerichts- und Räumungskosten)<br />
führen, ohne dass entsprechende Schadenersatz- und<br />
Bergersches Haus II. Die Chancen und Risiken<br />
Erstattungsansprüche realisiert werden können. Bei der<br />
Verwaltung und der rechtlichen Vertretung des Vermieters<br />
können unsorgfältige Leistungen zu Forderungsausfällen<br />
führen; z. B. birgt ein nachlässiges Abrechnungswesen das<br />
Risiko in sich, dass Nebenkostenumlagen nicht durchgesetzt<br />
werden können und deshalb vom Vermieter (bzw. dem<br />
Mietpool) zu tragen sind.<br />
Die Wirtschaftlichkeit des Objektes hängt also auch und<br />
insbesondere von der Leistungsfähigkeit der Mietverwalterin<br />
ab, d. h. ein Ausfall oder eine Untätigkeit kann zur<br />
Nichterbringung der oben genannten Leistungen führen<br />
und somit erhöhte eigene Verwaltungsaufwendungen erforderlich<br />
machen und nicht vorhergesehene Mindereinnahmen<br />
insbesondere bei Leerstand sowie Belastung<br />
durch Reparatur- und Betriebskosten hervorrufen. Für diese<br />
essentiell wichtigen Aufgaben sind der Mietverwalterin<br />
vergleichbar einer Sondereigentumsverwalterin Vollmachten<br />
zu erteilen und eine monatliche Vergütung zu zahlen.<br />
Diese Kosten sind nicht auf den Mieter umlegbar und unabhängig<br />
vom WEG-Verwalterhonorar sowie der Miete<br />
gesondert vom Erwerber (über den Mietpool) zu leisten.<br />
Schließlich ist zu beachten, dass bei Beendigung der Sondereigentumsverwaltung<br />
durch die Geschäftsführung der<br />
Mietenpool-GbR, bzw. nach Ausscheiden des Erwerbers<br />
aus dem Mietenpool oder nach Auflösung der GbR, der<br />
Investor ohne Abschluss eines neuen Sondereigentumsverwaltungsvertrages<br />
zu marktüblichen Gebühren selbst alle<br />
Aufgaben übernehmen muss, die sich im Zusammenhang<br />
mit der Vermietung ergeben, wie z. B.<br />
� Überwachung der Mieteingänge,<br />
� Einforderung rückständiger Mieten,<br />
� Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnungen,<br />
� Mieterhöhungsverfahren und<br />
� Durchführung der Anschlussvermietungen.<br />
Dazu kommt der Besuch der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung<br />
zur Wahrung der Interessen gegenüber<br />
den anderen Wohnungseigentümern in der Hausgemeinschaft.<br />
Ab diesem Zeitraum trägt der Erwerber darüber<br />
hinaus das Mietausfallrisiko sowie ggf. entstehende<br />
Kosten der Neuvermietung (Makler) und ggf. erforderliche<br />
Kosten der Rechtsverfolgung etc. gegenüber dem Mieter.<br />
Zusammenfassend ist also festzuhalten, dass das Investment<br />
in eine in einem Mietenpool zusammengeschlossene<br />
Wohnung i. d. R. weder Spitzenmieten noch totale Mietausfälle<br />
mit sich bringt, nach Beendigung der Mietpoolgesellschaft<br />
in jedem Fall aber eine Änderung der Ertragssituation<br />
nach oben oder unten eintreten kann. Zur näheren<br />
Ausgestaltung der Mietpoolgesellschaft sowie der Vereinbarung<br />
über die Mietenverwaltung wird auf die Ausführungen<br />
zum „Rechtlichen Konzept“ in diesem Prospekt verwiesen.<br />
6. VERWALTUNG<br />
Eine Immobilie muss verwaltet werden. Die Qualität der<br />
Verwaltung entscheidet wesentlich über die Werthaltigkeit<br />
einer Immobilie und ist unabdingbare Voraussetzung für<br />
eine mögliche Wertsteigerung. Zur Verwaltung einer Immobilie<br />
gehören im Wesentlichen die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums<br />
sowie des Sondereigentums. Zu<br />
den Aufgaben und Pflichten des WEG-Verwalters für das<br />
Gemeinschaftseigentum und des Mietverwalters für die<br />
Mietenpoolgesellschaft ist auf die Ausführungen zum<br />
„Rechtlichen Konzept“ zu verweisen.<br />
6.1. WOHNUNGSEIGENTÜMERGEME<strong>IN</strong>SCHAFT UND<br />
DEREN VERWALTUNG<br />
Der Erwerber von Wohn-/Teileigentum ist in der Nutzung<br />
seines Eigentums durch die Rechte der anderen Miteigentümer<br />
beschränkt. Es besteht eine Verpflichtung, das gemeinschaftliche<br />
Eigentum ordnungsgemäß zu verwalten.<br />
Die jeweiligen Eigentümer haben hierbei zusammenzuwirken.<br />
Sie sind verpflichtet, Beiträge zu leisten, insbesondere<br />
in finanzieller Hinsicht, selbst wenn sie einzelne Maßnahmen<br />
für interessenwidrig oder zweckwidrig halten sollten.<br />
Bestimmte Bewirtschaftungsmaßnahmen können mit der<br />
Mehrheit der Stimmen beschlossen werden. Konfliktlagen<br />
aus der Gemeinschaftsbezogenheit sind denkbar. Beispielhaft<br />
sei erwähnt, dass die wirksame Geltendmachung von<br />
Gewährleistungsmängeln im Bereich des Gemeinschaftseigentums,<br />
je nach dem, welche konkreten Ansprüche geltend<br />
gemacht werden (Schadenersatz, Kaufpreisminderung<br />
etc.), ein Zusammenwirken der Eigentümer und die<br />
Herbeiführung einer geeigneten Beschlusslage voraussetzt.<br />
Beim Eintritt in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist<br />
zu beachten, dass spezifische Kosten entstehen können,<br />
die bei einem Alleineigentümer nicht unbedingt entstehen
würden. Ein subjektiver Wunsch nach sparsamen Lösungen<br />
oder Eigenleistungen wird sich möglicherweise nicht in<br />
jedem Fall durchsetzen können. Die Gemeinschaftsbezogenheit<br />
der Eigentümerstellung bewirkt auch eine Abhängigkeit<br />
von den anderen Miteigentümern. Es kann<br />
sein, dass ein Miteigentümer beharrlich die Hausordnung<br />
und die Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
(Miteigentumsordnung, Beschlüsse etc.) missachtet<br />
und dadurch anderen Nachteile zufügt oder andere belästigt.<br />
Problematisch kann werden, wenn ein Eigentümer in<br />
finanzieller Hinsicht nicht mehr in der Lage ist, seine Beiträge<br />
zur Bewirtschaftung des jeweiligen Objektes zu leisten.<br />
Sollte ein Miteigentümer in Vermögensverfall geraten und<br />
mit Wohngeldzahlungen ausfallen, besteht die Haftung<br />
der anderen Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft<br />
im Außenverhältnis fort. Mithin ist denkbar,<br />
dass Betriebskosten für Wohnungen zu tragen sind, für die<br />
keine Wohngeldzahlungen erlangt werden können. Die<br />
gesetzlichen Möglichkeiten, in solchen Fällen eine Einziehung<br />
der Wohnung herbeizuführen, sind u. a. in finanzieller<br />
Hinsicht mit Problemen behaftet.<br />
Bei nachlässiger Verwaltung einer Immobilie besteht die<br />
Gefahr der Wertminderung, eingeschränkter Vermietbarkeit<br />
sowie vermeidbarer Reparaturaufwendungen. Zu einer<br />
gewissenhaften Verwaltung gehört z. B. auch die sorgfältige<br />
Pflege der Außenanlagen. Ein guter WEG-Verwalter<br />
schafft es darüber hinaus, die von ihm vertretene Eigentümergemeinschaft<br />
„an einem Strang“ ziehen zu lassen, insbesondere<br />
bei wichtigen Entscheidungen in Eigentümerversammlungen<br />
z. B. zu beschließender Sonderumlagen,<br />
der Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen oder<br />
dem Vorgehen gegen mit Hausgeld säumigen Miteigentümern.<br />
Im vorliegenden Objekt wurde zum ersten WEG-<br />
Verwalter die Firma LEWO Immobilien GmbH bestellt. Die<br />
monatlich hierfür entstehende Grundgebühr in Höhe von<br />
€ 15,00 je Wohnung zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer<br />
trägt von Anfang an der Erwerber und ist von diesem<br />
in seine Rentabilitätsberechnung einzustellen.<br />
6.2 MIETENVERWALTUNG<br />
Durch die Tätigkeit des Sondereigentums- bzw. Mietenverwalters<br />
können sich der Gesamtzustand der Wohnanlage<br />
wie auch die Mieterstruktur positiv oder negativ verändern.<br />
So entscheidet z. B. der eingesetzte Mietverwalter durch die<br />
Auswahl der Mieter (Bonität/soziales Verhalten) maßgeblich<br />
über den Erfolg der Immobilieninvestition. Er entscheidend<br />
regelmäßig über die Höhe des abzuschließenden<br />
Mietvertrages und der von den Mietern zu entrichteten<br />
Umlagen, indem er zum Beispiel wirtschaftlich eigenständig<br />
entscheiden muss, ob er in einer eher schlechten Vermietungsphase<br />
die Mieten senkt, um eine Vermietung zu<br />
realisieren. Ungeachtet dessen kann selbstverständlich<br />
kein Verwalter garantieren, ob bspw. nach Ablauf einer bestimmten<br />
Zeit die Wohnung tatsächlich vermietet ist bzw.<br />
der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommen<br />
kann bzw. nachkommt.<br />
Zu den zu vermietenden Wohnungseinheiten wurde bereits<br />
im Nutzungskonzept erläutert, dass diese Sondereigentumswohnungen<br />
während des Zusammenschlusses im<br />
Mietenpool durch den gleichzeitig erteilten Auftrag zur Verwaltung<br />
des Sondereigentums von der Hausverwaltungsfirma<br />
LEWO Immobilien GmbH verwaltet werden. Die derzeitige<br />
Vergütung für die Mietenverwaltung beträgt pro<br />
Wohneinheit € 15,00 zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer<br />
pro Monat. Nach Ablauf der Mietverwaltungsfrist besteht<br />
die Möglichkeit, mit der Hausverwaltungsfirma o. a.<br />
einen neuen Sondereigentumsverwaltungsvertrag nach<br />
marktüblichen Gebühren abzuschließen. Diese Gebühren<br />
können dann ggf. höher liegen.<br />
Allgemein zu den Kosten der Verwaltung ist darauf hinzuweisen,<br />
dass diese üblicherweise nicht auf die Mieter umgelegt<br />
werden können. Zu weiteren Gebühren für besondere<br />
Leistungen der Verwalterin und den Bewirtschaftungskosten<br />
wird auf die Angaben im Angebot nebst Anlagen<br />
zum Prospekt verwiesen. Die Kosten für die laufende Bewirtschaftung<br />
wurden entsprechend den Erfahrungswerten<br />
der aus bereits in der Vermietungsphase befindlichen vergleichbaren<br />
Häuser kalkuliert. Höhere Bewirtschaftungskosten,<br />
welche nicht ausgeschlossen werden können, verschlechtern<br />
die Rentabilität der Investition. Dazu kommen<br />
noch die ggf. anfallenden Kosten des Steuerberaters des<br />
Investors.<br />
Das rechtliche Konzept der Verwaltungsverträge ist in diesem<br />
Prospekt gesondert erläutert.<br />
7. PFLEGE-, ERHALTUNGS- UND<br />
<strong>IN</strong>STANDHALTUNGSPLANUNG<br />
Wer sich für eine Investition in eine Immobilie entscheidet,<br />
ist gehalten, langfristig zu denken. Zur langfristigen Planung<br />
gehört die rechtzeitige Vorsorge für zukünftig notwendig<br />
werdende Instandhaltungen und Instandsetzungen.<br />
Nach der diesem Angebot zugrunde liegenden Teilungserklärung<br />
ist demnach die regelmäßige Einzahlung einer Instandhaltungsrücklage<br />
vorgesehen. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage<br />
wird durch die Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
im Rahmen der Eigentümerversammlung festgelegt.<br />
Sie kann sich aufgrund eines Beschlusses der Eigentümerversammlung<br />
erhöhen, aber auch ermäßigen.<br />
Die Instandhaltungsrücklage wird gebildet, damit anfallende<br />
Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum (z. B.<br />
Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage etc.) von<br />
der Eigentümergemeinschaft gezahlt werden können. Es<br />
ist davon auszugehen, dass vor allem in den Anfangsjahren<br />
geringere Ausgaben als die vorgesehene Instandhaltungsrücklage<br />
anfallen. Die Instandhaltungsrücklage erhöht<br />
sich somit sukzessive und steht in späteren Jahren bei<br />
erhöhten Instandhaltungsaufwendungen zur Verfügung.<br />
Erzielt die Eigentümergemeinschaft durch das Anlegen der<br />
Instandhaltungsrücklage Zinserträge, so wird hiervon die<br />
Zinsabschlagssteuer einbehalten.<br />
Als Kalkulationsgrundlage werden im hier vorliegenden<br />
Angebot die anfänglichen monatlichen Einzahlungen der<br />
Erwerber in die Instandhaltungsrücklage mit pauschal<br />
€ 0,25 je m² vorgeschlagen. Da dieser Betrag nicht auf der<br />
Basis der Restnutzungsdauer der Verschleißbauteile ermittelt<br />
wurde und nicht der in § 28 Abs. 2 BV (bzw. der Betriebskostenverordnung)<br />
genannten Instandhaltungskostenpauschale<br />
entspricht, ist die Instandhaltungsrücklage<br />
langfristig ggf. zu gering bemessen. Sofern die Instandhaltungsrücklage<br />
nicht ausreicht, um die Instandhaltungskosten<br />
der Immobilie zu tragen, sind etwaige zusätzliche Kosten<br />
vom Wohnungseigentümer zu tragen (Sonderumlagen).<br />
Es ist davon auszugehen, dass innerhalb eines Zyklus<br />
von 15 bis 40 Jahren eine grundlegende Erneuerung des<br />
Wohngebäudes erforderlich sein kann. Bedingt wird diese<br />
Erneuerung durch den Ersatz der Verschleißbauteile und<br />
die Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. Es ist<br />
Bergersches Haus II. Die Chancen und Risiken<br />
13
14<br />
möglich, dass bereits ab dem 10. Jahr bzw. früher erhebliche<br />
zusätzliche finanzielle Mittel für die Modernisierung<br />
und Instandhaltung der Immobilie zur Verfügung gestellt<br />
werden müssen. Zum heutigen Stand sind hierüber keine<br />
eindeutigen quantitativen und qualitativen Aussagen<br />
möglich.<br />
Auch bei einer guten Bausubstanz und einer regelmäßigen<br />
Instandhaltung können während der Restnutzungsdauer<br />
der Einheiten sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten<br />
weitere Anpassungen an die künftigen Bedürfnisse und<br />
Wünsche der Mieter erforderlich werden (z. B. bezüglich<br />
Ausstattung, Wohnungsgrundrisse, Multimedia u. ä.). Die<br />
Kosten für solche Maßnahmen sind durch die zu bildende<br />
Instandhaltungsrücklage regelmäßig nicht abgedeckt.<br />
Zu berücksichtigen ist auch, dass Wohnungserwerber<br />
i. d. R. die Kosten etwaiger Reparaturen an ihrem Sondereigentum<br />
selbst zu tragen haben, soweit sie vom Mieter<br />
oder Dritten keinen Ersatz verlangen können. Bei den im<br />
Mietpool zusammengeschlossenen Wohnungseigentumseinheiten<br />
werden diese Kosten unter gewissen Voraussetzungen<br />
und Bedingungen gepoolt. Nach Beendigung der<br />
Mietpool-GbR sind für derartige Kosten Rücklagen zu bilden<br />
und diese ggf. in die dann zukünftige Rentabilitätsberechnung<br />
einzustellen.<br />
8. KOSTEN UND F<strong>IN</strong>ANZIERUNG<br />
Die Finanzierung einer Immobilie erfolgt i. d. R. aus Eigenkapital<br />
und Fremdmitteln. Hierbei ist zu berücksichtigen,<br />
dass der Investor neben dem Kaufpreis üblicherweise entstehende<br />
Zwischenfinanzierungskosten (für die Zeit der<br />
ersten Ratenzahlung ab Erwerb/Baubeginn bis hin zur Vermietung)<br />
zu bezahlen hat, die in das Gesamtinvestitionsvolumen<br />
mit einzurechnen sind. Die Erwerbsnebenkosten<br />
(Notar- und Grundbuchkosten sowie Grunderwerbssteuer)<br />
trägt der Verkäufer, wobei eine gesamtschuldnerische<br />
Haftung mit dem Erwerber besteht.<br />
Die genannten Kaufpreise beinhalten bereits die Gegenleistung<br />
des Käufers für sämtliche Projektierungs-, Marketing-<br />
und Vertriebskosten, welche über der gewöhnlichen<br />
Maklercourtage liegen. Da die Vertriebskosten je nach<br />
Vertriebspartner und Vertriebsstand unterschiedlich hoch<br />
sind, können diese bei Interesse vom Verkäufer abgefragt<br />
werden.<br />
Bergersches Haus II. Die Chancen und Risiken<br />
Bei Finanzierungen durch Dritte (Banken etc.) ist zu berücksichtigen,<br />
dass die Konditionen (Zins und Tilgung) zeitlich<br />
befristet sind und das Objekt in der Zukunft deswegen ggf.<br />
nachfinanziert werden muss. Nach Ablauf der Finanzierung<br />
hat sich der Investor demnach um eine Anschlussfinanzierung<br />
ggf. nach Vereinbarung neuer Konditionen<br />
und unter Einrechnung erneuter Bankbearbeitungsgebühren<br />
etc. zu kümmern. Bei der Anschlussfinanzierung ist zu<br />
beachten, dass der dann gültige Zinssatz höher oder niedriger<br />
sein kann als zu Beginn der Investition, wodurch sich<br />
eine liquiditätsmäßige Verschlechterung oder Verbesserung<br />
im Verhältnis zu den Mieteinnahmen ergeben kann.<br />
Bei der Entscheidung zum Investment sind neben den behandelten<br />
objektspezifischen Chancen und Risiken auch<br />
die persönlichen und individuellen Verhältnisse des Erwerbers<br />
(wie z. B. Alter, Finanzierungsdauer, Einnahmesicherheit<br />
etc.) zu berücksichtigen. Soweit der Investor den Erwerb<br />
seiner Wohneinheit durch ein Bankdarlehen finanziert,<br />
haftet er persönlich für die fristgerechte Bedienung<br />
von Zinsen und die Tilgung seines Darlehens, unabhängig<br />
vom Vermietungsstand seiner Wohneinheit.<br />
Es gibt verschiedenartigste Finanzierungsmodelle mit<br />
mannigfaltigen Chancen und Risiken, die individuell auf<br />
die Bedürfnisse des Investors zugeschnitten werden können.<br />
Der Investor sollte sich hierzu mehrere Angebote einholen<br />
bzw. sich bspw. von seinem Vertriebspartner eingehend<br />
informieren und aufklären lassen. Zu den Investitionskosten<br />
wird auf die Angaben im Angebot verwiesen.<br />
9. STEUERLICHE ASPEKTE<br />
Der Investor erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.<br />
Die steuerlichen Ergebnisse aus der Investition können<br />
zunächst zu einer Senkung des zu versteuernden Einkommens<br />
des Investors führen. Eine Eintragung der steuerlichen<br />
Auswirkungen auf der Lohnsteuerkarte kann frühestens<br />
im Jahr nach der Bezugsfertigkeit erfolgen. Es gibt keine<br />
Gewähr dafür, dass die zurzeit der Prospektherausgabe<br />
geltenden Steuergesetze und Verordnungen sowie die Finanzrechtsprechung<br />
und Verwaltungspraxis in unveränderter<br />
Form fortbestehen bleiben.<br />
Die in diesem Prospekt enthaltenen Angaben zu den steuerlichen<br />
Auswirkungen - auf welche ausdrücklich verwie-<br />
sen wird - geben die Beurteilung von Fachleuten sowie deren<br />
Interpretation der derzeitigen Rechtslage wieder. Abweichende<br />
Interpretationen durch die Finanzbehörden<br />
können nicht ausgeschlossen werden. Die Erläuterungen<br />
der steuerlichen Behandlung der Investition in diesem Prospekt<br />
spiegeln nur grundsätzlich denkbare Rahmenbedingungen<br />
wider und ersetzen in keinem Fall die persönliche<br />
und individuell auf den Erwerber abgestimmte Steuerberatung.<br />
Für das Erreichen vom Investor verfolgter steuerlicher<br />
Ziele kann daher weder vom Prospektherausgeber noch<br />
von einem Vermittler eine Haftung übernommen werden.<br />
10. KUMULATION VON CHANCEN UND RISIKEN<br />
Das vorliegende Angebot enthält die Chance zur werthaltigen<br />
Immobilieninvestition, wobei die Risiken abgewogen<br />
werden müssen.<br />
Im Extremfall können die beschriebenen Risiken auch gehäuft<br />
auftreten (z. B. Leerstand oder rückläufige Mieten bei<br />
steigenden Zinsen oder teurer Anschlussfinanzierung und<br />
erforderlich werdende Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwendungen)<br />
und je nach Vermögenslage im schlimmsten<br />
Fall bis hin zu erheblichen Vermögensverlusten des Investors<br />
führen. Die vorstehende Darstellung der Chancen<br />
und Risiken kann nicht abschließend sein und enthält nur<br />
die nach Auffassung der Prospektherausgeber wichtigsten<br />
Aspekte. Weitergehende Auseinandersetzungen würden<br />
den Rahmen der gebotenen übersichtlichen Darstellung<br />
übersteigen.<br />
Da der Prospekt einen komplexen Sachverhalt und zum<br />
Teil komplizierte Rechtsmaterien beschreibt, welche zudem<br />
im Laufe der Zeit Veränderungen unterliegen, kann nicht<br />
ausgeschlossen werden, dass Angaben oder Umstände<br />
unerwähnt bleiben, welche für die Anlageentscheidung<br />
des Investors bzw. dessen Risikoabwägung ggf. von Bedeutung<br />
sind oder werden. Insofern steht der Prospektherausgeber<br />
einem interessierten Erwerber jederzeit zur vollständigen<br />
und richtigen Beantwortung ggf. ergänzend auftretender<br />
Fragen zur Verfügung.<br />
Weil auch die individuellen Bedürfnisse und Möglichkeiten<br />
eines Investors zwangsläufig in einem Prospekt nicht ganzheitlich<br />
berücksichtigt werden können, ist in jedem Fall die<br />
individuelle Prüfung, Information, Aufklärung, Beratung<br />
und Empfehlung durch eine fachkundige Person Ihres<br />
Vertrauens (bspw. Rechtsanwalt oder Steuerberater) anzuraten.
30<br />
E<strong>IN</strong>ORDNUNG UND LAGE <strong>IN</strong> <strong>LEIPZIG</strong><br />
FLÄCHE UND E<strong>IN</strong>WOHNERZAHL<br />
CHARAKTERISTIKA UND STRUKTUR (Reudnitz)<br />
WIRTSCHAFT UND WISSENSCHAFT (näheres Umfeld)<br />
ARCHITEKTUR UND KULTUR (näheres Umfeld)<br />
Bergersches Haus IV. Die Lage. Reudnitz<br />
� zugehörig zum Stadtbezirk Südost, südöstlich direkt an das Stadtzentrum angrenzend (Stadtteile/Gemeinden: Reudnitz-<br />
Thonberg, Stötteritz, Probstheida, Meusdorf, Liebertwolkwitz und Holzhausen)<br />
� Ausdehnung von Reudnitz: im Westen bis zum Gerichtsweg, im Südwesten bis zur Prager Straße, im Norden bis zur<br />
Dresdner Straße, Riebeckstraße, im Osten bis zur Breiten Straße<br />
� Reudnitz-Thonberg: ca. 2,1 km² Fläche, ca. 20.000 Einwohner - Reudnitz allein betrachtet ca. 15.000 Einwohner<br />
(Stand 2004); zum Vergleich der gesamte Stadtbezirk Südost: ca. 34,6 km² Gesamtfläche, ca. 55.000 Einwohner<br />
(Stand 2004)<br />
� nach jahrelanger Sanierung und Umnutzung kann vor allem der Stadtteil Reudnitz heute auf eine enorm gesteigerte<br />
Lebensqualität verweisen<br />
� allein in den letzten vier Jahren hat sich die Einwohnerzahl des Stadtteils um etwa sieben Prozent erhöht<br />
� Reudnitz ist eine Mischung aus Freiraum inmitten einer pulsierenden Metropole und stilvollem Wohnen in einem Viertel<br />
mit einem aus der Gründer- und Jugendstilzeit geprägten typischen Charakter<br />
� 1995 startete in Reudnitz das von der Bundesregierung initiierte Projekt “Experimenteller Wohnungs- und Städtebau”,<br />
der dem Viertel einen attraktiven Symbiose-Charakter historischer und ästhetisch-moderner Wohnformen gab<br />
� großflächige Parkanlagen - beispielsweise der Lene-Voigt-Park: bis in die 90er Jahre eine innerstädtische Brachfläche<br />
und ab 2000 als Stadtteilpark auf einem etwa sieben Hektar großen Gelände neu beplant - der u. a. als Grünradiale in<br />
Richtung Stadtrand fortgeführt werden soll; 2002 mit dem Europäischen Preis für Landschaftsarchitektur ausgezeichnet<br />
� gut ausgebautes Bus- und Straßenbahnnetz mit Direktverbindung in die Innenstadt, aber auch Verbindungen in das<br />
Umland oder andere Stadtteile<br />
� mit dem Fahrzeug benötigt man je nach Standort (in Reudnitz) etwa fünf bis zehn Minuten bis in die Innenstadt, bis zu<br />
den Autobahnen A 9 und A 14 und zum Flughafen sind es etwa 20 Minuten<br />
� Reudnitzer Brauhaus<br />
� Sitz mehrerer Verlage und Niederlassungen von Kommunikationskonzernen entlang der Prager Straße<br />
� multimediales Zentrum - List-Haus und List-Bogen, Sitz zahlreicher Agenturen, Fernsehproduktionen, Studios etc.<br />
� Alte Messe - Zentrum zahlreicher Dienstleistungsanbieter, multifunktionales Ausstellungs- und Veranstaltungsforum<br />
� Deutsche Bücherei - Präsenzbibliothek<br />
� Botanischer Garten der Universität Leipzig, älstester deutscher und einer der ältesten botanischen Gärten weltweit<br />
� Biotechnologisches Forschungszentrum Bio-City, bundesweit zu den größten dieser Art zählend<br />
� Fraunhofer-Institut für Zellforschung und Immunologie (ab 2008)<br />
� Völkerschlachtdenkmal<br />
� Russische Gedächtniskirche (des Heiligen Alexius)<br />
� Holocaust-Memorial (konzeptionelle Phase ab 2007)
MARKKLEEBERGER SEE<br />
Bergersches Haus IV. Die Lage. Reudnitz<br />
31
32<br />
An einer Straßenecke, gesäumt von sich hoch auftürmenden<br />
futuristisch-gläsernen und monumentalgründerzeitlichen<br />
Fassaden, die scheinbar spielerisch eine<br />
Einheit symbolisieren, unterhalten sich Manager und Marketing-Experte.<br />
Business to business. Im benachbarten Studio<br />
wird gerade die letzte Einstellung für die kommende<br />
TV-Reportage vorbereitet. In einem Café um die Ecke trifft<br />
man ein Liebespaar. Ein paar Straßen weiter spielen Kinder<br />
auf einer gepflasterten Straße miteinander. Die liebevoll<br />
sanierte Bebauung erinnert den Betrachter eher an einen<br />
ländlichen Straßenzug im beschaulichen Berliner Süden.<br />
An der Prager Straße, mitten im Innenstadtverkehr, pulsiert<br />
das Leben rund um das Haus des Buches, dem größten Literaturhaus<br />
Deutschlands. Und das „Buchstabenfeld“ vor<br />
dem Komplex steht unbeirrt, wie das geschriebene Wort.<br />
Keine zehn Minuten entfernt entdecke ich die schönsten<br />
und saftigsten Früchte in der Nachmittagssonne vor einem<br />
traditionellen Obst- und Gemüseladen. Und im Lene-<br />
Voigt-Park wurde soeben im Volleyball gepunktet. Weiter<br />
am weltberühmten Grassi-Museum vor den Toren der Mitte<br />
Leipzigs arbeitet man fieberhaft für die Wiedereröffnung<br />
in 2007. Tradition hat auch das kühle Blonde mit Spitzenqualität…<br />
Bergersches Haus IV. Die Lage. Reudnitz<br />
Das alles ist der Leipziger Osten und Südosten. Das ist unter<br />
anderem Reudnitz. Ein Stadtteil mit vielen Gesichtern,<br />
mit Medien-Hochburgen und Netzwerkstrukturen im List-<br />
Haus und im benachbarten Listbogen, repräsentativen<br />
Komplex-Bauten der Telekom entlang der Prager Straße,<br />
zahlreichen neuen Verlagen nördlich dieser Straße im Graphischen<br />
Viertel und der Möglichkeit, in liebevoll sanierten<br />
Jugendstil-Wohnhäusern stilvoll zu wohnen. Das alles ist<br />
der Leipziger Osten und Südosten mit seinem einstigen<br />
und wieder aufstrebenden Herzstück Reudnitz.<br />
E<strong>IN</strong> BLICK ZURÜCK. Der selbstständige Ort im Osten von<br />
Leipzig wurde <strong>18</strong>89 als Stadtteil eingemeindet, da die ohnehin<br />
bereits fließenden Übergänge zur östlichen Vorstadt<br />
von Leipzig aus Reudnitz und der sächsischen Großstadt<br />
eine Einheit bildeten.<br />
Im 7. Jahrhundert von slawischen Siedlern begründet, wurde<br />
das einstige Dorf Reudnitz erstmals im 13. Jahrhundert<br />
urkundlich erwähnt. Im <strong>18</strong>. Jahrhundert kristallisierte sich<br />
Reudnitz - mittlerweile mit Kleinstadtstruktur - als Sitz zahlreicher<br />
wohlhabender Leipziger Bürger und Handelsfamilien<br />
heraus. Doch bereits in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts<br />
gingen die sozialen Veränderungen auch an dem<br />
einstigen beschaulichen Städtchen Reudnitz nicht spurlos<br />
vorüber. Mit der einsetzenden Industrialisierung entstan-<br />
den auch im Leipziger Osten die ersten Fabriken. Beispielsweise<br />
begründete Adolf Schröder <strong>18</strong>62 die Leipziger<br />
Bierbrauerei zu Reudnitz, die später dann unter der bekannten<br />
Bezeichnung Riebeck-Brauerei firmiert und heute<br />
als Brauhaus zu Reudnitz wieder eine zu den modernsten<br />
Anlagen Europas zählende Premium-Brauerei ist. Um die<br />
Jahrhundertwende gehörte die Brauerei zu den modernsten<br />
Brauanlagen des Kontinents und hatte das damals<br />
größte Sudhaus der Welt.<br />
GRÜNDERZEIT UND JUGENDSTIL. In der zweiten Hälfte<br />
des 19. Jahrhunderts wurde auch in Reudnitz zusätzliches<br />
Bauland erschlossen. Mit der einsetzenden regen Bautätigkeit<br />
in Leipzig konnte die Architektur des Jugendstils freizügig<br />
ausgelebt werden. Parallel dazu verbesserte sich die<br />
Infrastruktur. Bereits seit <strong>18</strong>60 wurden zwischen Reudnitz<br />
und Leipzig Pferde-Omnibusse eingesetzt, <strong>18</strong>72 pendelte<br />
die erste Pferdebahnstrecke vom Augustusplatz ausgehend<br />
und ab <strong>18</strong>97 fuhren elektrische Straßenbahnen bis<br />
nach Reudnitz. Durch Industrialisierung, moderne Infrastruktur<br />
und für damalige Verhältnisse modernes Wohnen<br />
erhöhte sich in den 80er Jahren des 19. Jahrhunderts die<br />
Bevölkerungszahl von Reudnitz auf etwa 23.000, Anfang<br />
des 19. Jahrhunderts waren es gerade einmal 8.000 Einwohner.<br />
In Reudnitz konzentrierten sich über 70 Fabriken -<br />
Inmitten des einstigen Verlags- und Druckereiviertels Reudnitz - das ist stadtnahes Wohnen im Grünen<br />
Vor dem Haus des Buches an der Prager Straße
Reudnitzer Brauhaus<br />
Sanierte Jugendstil-Bebauung<br />
Am Eingang des weltberühmten Grassi-Museum<br />
Reudnitz ist durch viel Grün geprägt<br />
u. a. die berühmte Schokoladenfabrik Wilhelm Felsche,<br />
über zehn Zigarrenfabriken, einige davon mit überregionalem<br />
Ruf. Kein Wunder. Leipzig war das internationale<br />
Handelszentrum schlechthin. Nicht nur das - man könnte<br />
heute behaupten, von Leipzig ging die erste bildungspolitische<br />
Reform aus.<br />
RECLAM UND DIE BILDUNGSREFORM. Wie der dynamische<br />
Stadtteil Plagwitz im Leipziger Westen mit Dr. Karl Erdmann<br />
Heine eine zentrale Figur in der Stadt- und Wirtschaftsplanung<br />
besitzt, der in der aufkeimenden Industrialisierung<br />
eine Stadt und ihr Umland regelrecht umpflügte,<br />
nach seinen Ideen eines zentralen Ballungszentrums mit<br />
nationaler Anbindung gestaltete und bis heute noch prägt,<br />
ist selbst in unserer Zeit noch die alte Ära der Medien und<br />
der Name Anton Philipp Reclam in Reudnitz und dem Leipziger<br />
Osten allgegenwärtig.<br />
Wer hat sie nicht schon in den Händen gehalten, sich so<br />
manchen Abend damit versüßt oder jemandem eine Freude<br />
mit den Universellen gemacht. Ja, gemeint sind die<br />
kleinen, handlichen Reclam-Hefte, die sogenannte Universalbibliothek<br />
von Anton Philipp Reclam. Eine nie wieder<br />
in diesem Umfang erreichte Sammlung der Weltliteratur,<br />
praktischer Ratgeber und zeitgenössischer Belletristik. Eine<br />
Leipziger Initiative, direkt aus dem Herzen von Reudnitz.<br />
Mit Weltruf, denn mit dieser verlegerischen Idee erreichte<br />
Reclam für einen Bruchteil der sonst üblichen Kosten eine<br />
bis dahin nie vorhandene breite Leserschicht, die er gleichsam<br />
ungeachtet der gesellschaftlichen Stellung an die<br />
Weltliteratur heranführte. Bereits Ende des 19. Jahrhunderts.<br />
In der Zeit der voranschreitenden Industrialisierung ab der<br />
Mitte des 19. Jahrhunderts, aber auch schon davor, gingen<br />
von hier die Impulse im Verlags-, Druckerei- und<br />
Buchbindereiwesen aus. Leipzig war die deutsche Stadt, in<br />
der sich auf engstem Raum mehr als 300 Unternehmen<br />
dieser wirtschaftlichen Sparte konzentrierten. Auch der europaweit<br />
bekannte Reclam-Verlag hatte seinen angestammten<br />
Sitz im Graphischen Viertel von Reudnitz, einem<br />
Stadtteilabschnitt, in dem vorrangig kleine und große Firmen<br />
und Verlage ansässig waren und breitgefächerte Bereiche<br />
des gesellschaftlichen Lebens mit ihren Medien reflektierten<br />
- Zeitungen, Zeitschriften, Journale, Kataloge<br />
und Bücher. Einer der größten und ideenreichsten Leipzi-<br />
Bergersches Haus IV. Die Lage. Reudnitz<br />
33
34<br />
Bergersches Haus VI. Die Lage. Reudnitz
ger Verlage war der von Anton Philipp Reclam <strong>18</strong>28 gegründete<br />
“Verlag des Literarischen Museums”. Mit der Zerstörung<br />
des Verlagshauses im Zweiten Weltkrieg, späteren<br />
Reparationsleistungen und der sich anbahnenden Enteignung<br />
verlegte die Familie Reclam wie andere Verlage in<br />
Leipzig ihren Sitz nach Westdeutschland und agierte vom<br />
neuen Verlagssitz in der Nähe von Stuttgart aus. Der nach<br />
der Wende reprivatisierte Leipziger Reclam-Verlag gab übrigens<br />
bis 2006 die frühere Universalbibliothek - unter<br />
dem Namen Reclam Bibliothek Leipzig - heraus.<br />
<strong>IN</strong>DUSTRIALISIERUNG UND RENATURIERUNG. <strong>18</strong>74 erhielt<br />
der Leipziger Osten durch den neu errichteten Eilenburger<br />
Bahnhof ein eigenes Verkehrszentrum, den letzten<br />
Kopfbahnhof von Leipzig, der von der Halle-Sorau-Gubener<br />
Eisenbahngesellschaft entlang der Reichpietschstraße<br />
errichtet wurde. Weitere, räumlich voneinander entfernte<br />
Kopfbahnhöfe - beispielsweise der Magdeburger, Berliner<br />
oder Dresdner Bahnhof - verloren allerdings mit dem Bau<br />
eines Zentralbahnhofs - dem heutigen Hauptbahnhof<br />
Leipzig (1909-15, Sächsische und Preußisch-Hessische Eisenbahn)<br />
bereits weitgehend ihre Bedeutung oder wurden<br />
für den Bau des monumentalen und großräumigen Hauptbahnhofes<br />
abgetragen. Anfang des 20. Jahrhunderts<br />
schließlich auch aufgegeben, war der in Reudnitz gelegene<br />
Bahnhof bis in die 90er Jahre hinein eine Brachfläche<br />
inmitten des facettenreichen Stadtteils. Ab dem Jahr 2000<br />
als Stadtteilpark auf einem etwa sieben Hektar großen Gelände<br />
neu beplant, ist der ehemalige Eilenburger Bahnhof<br />
heute ein großzügiger Frei- und Grünraum mit Spiel-,<br />
Sport- und Ruhezonen. Gleichzeitig verstanden es die<br />
Stadtplaner, in der perfekten Umnutzung einer Brachfläche<br />
mitten in der Innenstadt die Chance zu ergreifen, das ohnehin<br />
ausgeprägte Grün von Leipzig miteinander zu vernetzen.<br />
Das zahlt sich aus. Nach jahrelanger Sanierung<br />
und Umnutzung kann der Stadtteil Reudnitz heute auf eine<br />
enorme gesteigerte Lebensqualität verweisen. Allein in den<br />
letzten vier Jahren hat sich die Einwohnerzahl des Stadtteils<br />
um etwa sieben Prozent erhöht. Reudnitz ist eben eine Mischung<br />
aus Freiraum inmitten einer pulsierenden Metropole<br />
und stilvollem Wohnen in einem Viertel mit einem in<br />
der Gründer- und Jugendstilzeit geprägten typischen Charakter…<br />
E<strong>IN</strong> STADTTEIL MIT ZUKUNFT. Wer sich durch den Leipziger<br />
(Süd-)Osten, speziell Reudnitz, bewegt, entdeckt die<br />
Zukunft. Nicht einsilbig. Nicht punktuell. Vielmehr interdisziplinär<br />
aufgestellt, sich auch auf alte Traditionen und Werte<br />
besinnend, vor allem jedoch die Chancen von morgen<br />
begreifend, haben Einwohner, Stadtplaner und Investoren<br />
eine neue Gründerzeit eingeläutet. Wenn heute die regelrecht<br />
gelebten Begriffe Medienstadt, Biotechnologie-<br />
Standort oder Stadt der Wissenschaft und der Kultur mit<br />
dem Namen Leipzigs in Verbindung gebracht werden,<br />
dann kann der Leipziger (Süd-)Osten mehrheitlich diese<br />
Bezeichnungen für sich beanspruchen. Hier wird es offensichtlich,<br />
was Gründerzeit und wirtschaftlicher Aufbruch<br />
bedeuten. Die sächsische Metropole Leipzig - das ist “ein<br />
Schmelztiegel aus Altem und Neuem, aus Bewahrung und<br />
Aufbruch, aus Augenmaß und Enthusiasmus”, schrieb der<br />
langjährige Oberbürgermeister Leipzigs, Wolfgang Tiefensee,<br />
und heutiger Bundesminister für Verkehr und Aufbau<br />
Ost nahezu eine Hommage auf die sächsische Metropole.<br />
Und indirekt auch auf den Leipziger (Süd-)Osten.<br />
Denn hier schlägt das Herz der bundesweit zu den größten<br />
Biotechnologie-Forschungszentren zählenden Bio-City,<br />
die den Weg Leipzigs als künftigen Wissenschafts- und Medizinstandort<br />
mit Weltruf weist - seit jüngstem sogar mit<br />
dem künftigen Fraunhofer-Institut für Zelltherapie und Immunologie<br />
der international anerkannten Fraunhofer-Gesellschaft<br />
in unmittelbarer Nachbarschaft. Inmitten der<br />
Achse der Universitäts-Kliniken, die hier im Leipziger (Süd-)<br />
Osten, schwerpunktmäßig im Stadtteil Reudnitz angesiedelt<br />
sind. “Wissenschaftsschwerpunkte sind der neue Wirtschaftsmotor”,<br />
sagte unlängst Albrecht Schmidt, ehemaliger<br />
Vorstandschef der HypoVereinsbank und Kuratoriums-<br />
Vorsitzender der Leipziger Stiftung für Innovation und Technologie-Transfer.<br />
Auch er glaubt an eine weitere Zukunft<br />
des Standortes Leipzig - fernab der wirtschaftlichen Global<br />
Player Porsche, BMW und DHL. “Wie sich früher um das<br />
Schloss die Hoflieferanten etablierten und sich später um<br />
die industriellen Kerne Zulieferer und Abnehmer ansiedelten,<br />
so gruppieren sich in der Wissensgesellschaft, in der<br />
wir heute leben, auch die Wirtschaftsunternehmen um<br />
Wissensschwerpunkte. Die funktionieren im Grunde wie<br />
ein Zellkern”, äußerte er in einem von der Leipziger Volkszeitung<br />
veröffentlichten Interview.<br />
Entlang der Einkaufsmeile an der Prager Straße<br />
Blick in die ruhig und grün gelegene Josephinenstraße<br />
Bergersches Haus IV. Die Lage. Reudnitz<br />
35
38<br />
<strong>IN</strong>TERESSANTES ZUM OBJEKT<br />
OBJEKTART<br />
BAUJAHR<br />
RENOVIERUNGEN<br />
LAGE<br />
STADTTEIL<br />
ANGABEN ZUM GRUNDBUCH<br />
GRUNDSTÜCKSFLÄCHE GESAMT<br />
WOHNFLÄCHE GESAMT<br />
WOHNFLÄCHEN<br />
ANZAHL DER E<strong>IN</strong>HEITEN<br />
AUSSTATTUNG<br />
BESONDERHEITEN<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
� Nach jahrelanger Sanierung und Umnutzung kann der Stadtteil Reudnitz heute auf eine enorm gesteigerte Lebensqualität<br />
verweisen. Allein in den letzten vier Jahren hat sich die Einwohnerzahl des Stadtteils um etwa sieben Prozent erhöht.<br />
Reudnitz ist eben eine Mischung aus Freiraum inmitten einer pulsierenden Metropole und stilvollem Wohnen in einem<br />
Viertel mit einem aus der Gründer- und Jugendstilzeit geprägten typischen Charakter.<br />
� Der Vorgängerbau des heutigen Neubaus, ein <strong>18</strong>84 nach Ideen und Plänen des erfolgreichen Leipziger Unternehmers<br />
und Fleischermeisters Franz Hugo Vogel fokussiertes Wohnhaus mit einem ausgebauten Dachgeschoss, wurde erstmals<br />
im September <strong>18</strong>85 der Königlichen Amtshauptmannschaft der Stadt Leipzig und der Baupolizeibehörde von Reudnitz<br />
angezeigt. Mit einer für die damaligen Verhältnisse innerhalb moderner Wohnquartiere über das Maß hinausgehenden<br />
Interpretation des modernen Wohnens und einer vortrefflich umgesetzten Formensprache des frühen Jugendstils. Im<br />
Jahre 1903 ging das Anwesen in den Besitz des Fabrikanten und Fleischermeisters Ernst Arthur Berger über, der in dieser<br />
Zeit in der benachbarten Oststraße 24-32 eine Fleisch- und Wurstwarenfabrik besaß - die sogenannte Bergersche Fabrik.<br />
Im Zweiten Weltkrieg - während der großangelegten Luftangriffe auf Leipzig - wurde das Wohnhaus fast gänzlich<br />
zerstört und im Zuge der Großraumenttrümmerung 1952 zum Abbruch freigegeben. Eine Generalreparatur war “volkswirtschaftlich<br />
nicht mehr vertretbar”, geht aus den historischen Bauakten hervor. In den 80er Jahren wurde das mittlerweile<br />
gewerblich umgewidmete Grundstück durch die PGH Gas und Wasser (Produktionsgenossenschaft des Handwerks)<br />
mit einem Lager-, Werkstatt- und Sozialgebäude neu beplant. Erst 1995 - mit den Ideen für ein modernes Mehrfamilienwohnhaus<br />
und der Vollendung im Jahre 1999 - kommt der ursprüngliche Charakter der Josephinenstraße wieder<br />
zum Tragen.<br />
� Mehrfamilienwohnhaus<br />
� 1999<br />
� 2007/08<br />
� gute Lage - ruhige Seitenstraße, mit Grün auslaufend<br />
� Leipzig-Reudnitz<br />
� Grundbuchamt Leipzig, Grundbuch von Reudnitz, Blatt 323<br />
� Flurstück 697 (Gebäude- und Freifläche) der Gemarkung Reudnitz zu 480 m²<br />
� geändert am 22.06.2005, Abdruck vom 15.03.2006<br />
� 480,00 m²<br />
� 730,05 m²<br />
� zwischen 70,32 m² und 81,68 m²<br />
� 10<br />
� gehobenes Niveau, vgl. dazu die Bau- und Ausstattungsbeschreibung<br />
� alle Wohnungen sind mit großen Balkonen ausgestattet<br />
� das Objekt besitzt einen mit der Nachbarbebauung zusammenhängenden, großzügig begrünten Innenhof
Grundstücksfächenplan. Gestaltung des Innenhofes mit gemeinschaftlicher<br />
Nutzfläche, Stellplätzen, den an das Wohnhaus angrenzenden<br />
Doppelparkern und einer optisch abgetrennten und begrünten Recycling-<br />
und Restabfallstellfläche. Fahrradabstellmöglichkeiten werden im<br />
Kellerbereich des Mehrfamilienwohnhauses vorgesehen.<br />
Historischer Flächenplan. Enormes Entwicklungspotenzial in der Neugestaltung<br />
von innerstädtischen Wohngrundstücken verdeutlicht der direkte<br />
Vergleich mit dem historisch überlieferten Grundstücksflächenplan<br />
aus dem Jahre <strong>18</strong>85 mit dem Vordergebäude und den seitlich und parallel<br />
angeordneten Hintergebäuden (im Plan das Objekt ganz links).<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
39
40<br />
PROLOG.<br />
Die Geschichte des Wohnhauses Josephinenstraße<br />
<strong>18</strong> wurde bereits sehr viel früher geschrieben,<br />
weit vor dem Jahr 1999. In einer Zeit, in der sich Leipzig<br />
ähnlich wie heute in einer regelrechten Gründerzeit befand,<br />
in einer Zeit der Ideen und der Macher, des Erfolges<br />
und des wirtschaftlichen Aufschwungs. In einer Zeit, in der<br />
Baugrundstücke für neue, stattliche Wohnhäuser kurz vor<br />
Ausgang des 19. Jahrhunderts begehrt waren. Denn an<br />
Wohnraum mangelte es in Leipzig angesichts der sich explosionsartig<br />
entwickelnden Bevölkerungszahlen im Zuge<br />
der fortschreitenden Industrialisierung. Es gibt viele Parallelen<br />
- aber nur eine Geschichte, die das heutige moderne<br />
Wohnhaus in sich trägt: Die Geschichte erfolgreicher Unternehmer<br />
inmitten des Jugendstils...<br />
WOHNEN ALS IDEE. Jugendstil als Wohnform. Mit der bereits<br />
um <strong>18</strong>90 einsetzenden regen Bautätigkeit in Leipzig<br />
konnte die Architektur des Jugendstils freizügig ausgelebt<br />
werden. Wenn wir die Hochzeit des Jugendstils betrachten,<br />
orientieren wir uns in der Wende vom 19. ins 20. Jh. Gerade<br />
durch die rasante Industrialisierung verlor das traditionelle<br />
Handwerk seine starke Stellung. Ja sogar ein Verfall<br />
von Kunst und Handwerk setzte ein. So ist es nicht verwunderlich,<br />
dass die Ursprünge des Jugendstils im viktorianischen<br />
England liegen. Hier entdeckte man die geschwungene,<br />
dekorative Linie, die den Jugendstil auszeichnet. In<br />
den einsetzenden Protesten keimte somit der Aufbruch in<br />
eine neue Stilepoche, in der Baukunst, Malerei und Plastik<br />
zu einem Gesamtkunstwerk verschmelzen und damit<br />
gleichzeitig eine neue Kultur hervorbringen.<br />
Nicht zuletzt war es die Suche nach einer neuen Identität in<br />
einer sich rasch verändernden Welt, die dem Bestreben der<br />
Jugendstilkünstler zugrunde lag. Historisierende Stile wie<br />
Neogotik oder Neobarock entsprachen immer weniger<br />
dem Zeitgeist vieler Künstler, die nach einer neuen, eigenständigen<br />
Ausdrucksform suchten. Nicht umsonst bürgerte<br />
sich in Frankreich dafür der Begriff Art nouveau (Neue<br />
Kunst) ein, der noch deutlicher als der Terminus Jugendstil<br />
die Aufbruchstimmung beinhaltet. Rasch bildeten sich facettenreiche<br />
Strömungen und Richtungen heraus, wurden<br />
unterschiedliche Schwerpunkte gesetzt. Fast durchgängig<br />
ist der Versuch zu beobachten, die Natur, die in den wu-<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
Eine der ersten Entwurfszeichnungen der straßenseitigen Ansicht, die vermutlich in weiten Teilen so realisiert wurde und den Beschreibungen der Bau-<br />
Revision entspricht, die der Unternehmer Franz Hugo Vogel im Oktober <strong>18</strong>85 bei der Königlichen Amtshauptmannschaft zu Leipzig einreichte
Mitteilung des Unternehmers Franz Hugo Vogel vom 30. September <strong>18</strong>85 an den Gemeindevorstand von Reudnitz, in der er die Errichtung eines<br />
Wohnhauses nebst Seitengebäude in der Josephinenstraße beantragt<br />
chernden städtischen Ballungszentren zurück gedrängt<br />
wurde, in Kunst und Alltag widerzuspiegeln. Zahllose<br />
Pflanzenmotive dominieren die ornamentale Gestaltung,<br />
hinzu kommt die Darstellung vieler Tiere. Die Natur als<br />
Vorbild drückt sich auch in der Formensprache aus: Geschwungene,<br />
fließende Linien wie bei vielen Pflanzen stehen<br />
im Vordergrund. Ein weiteres wesentliches Merkmal<br />
war der Versuch, Kunst und Alltag sozusagen zu versöhnen,<br />
Kunst im Alltag erlebbar zu machen. Der Begriff der<br />
Schönheit wird zentral im Schaffen des Jugendstils. Häufig<br />
anzutreffen ist auch die Verwendung symbolischer Gestalten.<br />
Das reicht von der Verwendung symbolträchtiger Tiere<br />
bis zur Darstellung historischer Gestalten, die für bestimmte<br />
Tugenden oder Ziele stehen. Auch das Moment von Verklärung<br />
und Mystik ist aus dem Jugendstil nicht wegzudenken.<br />
So sind die dargestellten Frauen von fast engelhaftem,<br />
überirdischem Wesen, häufig auf ein sinnliches Dasein<br />
reduziert. Die junge, verführerische Frau wird zu einem<br />
Hauptmotiv, der Traum der fast durchweg männlichen<br />
Künstler bestimmt die Darstellung.<br />
DIE FRÜHE KAPITALANLAGE. Ganze Stadtteile - wie die<br />
Viertel Gohlis, Plagwitz, Schleußig und Reudnitz - etablierten<br />
sich als Viertel zeitgemäßer, aber auch gehobener<br />
Wohnkultur. Gerade innerhalb dieser Strukturen sahen angesehene<br />
Leipziger Kaufleute, hohe Beamte und Unternehmer<br />
die sich bietende Möglichkeit, wachsende Ansprüche<br />
an modernes Leben und Wohnen mit lohnenden Investitionen<br />
in immobile Wertanlagen zu verbinden. Baugrundstücke<br />
waren nach einiger Zeit knapp oder extrem<br />
verteuert. Die Nachfrage regelte ganz einfach den Preis.<br />
DIE ERSTE <strong>IN</strong>TERPRETATION AUS DEM JUGENDSTIL. Der<br />
erste Vorgängerbau des heutigen Neubaus, ein <strong>18</strong>84<br />
nach Ideen und Plänen des erfolgreichen Leipziger Unternehmers<br />
und Fleischermeisters Franz Hugo Vogel fokussiertes<br />
Wohnhaus mit einem ausgebauten Dachgeschoss,<br />
wurde erstmals im September <strong>18</strong>85 der Königlichen Amtshauptmannschaft<br />
der Stadt Leipzig und der Baupolizeibehörde<br />
von Reudnitz angezeigt. Das geht aus einem Schreiben<br />
Vogels vom 30. September <strong>18</strong>85 hervor. Das von ihm<br />
favorisierte Grundstück war zu diesem Zeitpunkt noch als<br />
Bauland in den städtischen Erschließungsunterlagen deklariert.<br />
In seinen Angaben nebst Ausführungsunterlagen<br />
verwies er ebenfalls darauf, dass er die jeweiligen Giebel<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
41
42<br />
gemeinschaftlich anlegen wird. Dass genau dieser Umstand<br />
nach 1945 dem einzigartigen Objekt zum Verhängnis<br />
wurde, konnte der damalige Bauherr nicht erahnen.<br />
Mit einer für die damaligen Verhältnisse innerhalb moderner<br />
Wohnquartiere über das Maß hinausgehenden Interpretation<br />
des modernen Wohnens und einer vortrefflich<br />
umgesetzten Formensprache des frühen Jugendstils, plante<br />
Vogel inklusive Erdgeschoss insgesamt Wohnraum über<br />
vier Vollgeschosse und ein als Mansarde gekennzeichnetes<br />
komplett ausgebautes Dachgeschoss. Dachgeschoss-<br />
Ausbau war für das ausgehende 19. Jahrhundert eher ungewöhnlich;<br />
wohl eher mit einer kleineren Wohneinheit.<br />
Doch Wohnraum war angesichts der fortschreitenden In-<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
Historische Bauakte des Objektes Josephinenstraße 9<br />
(heute Hausnummer <strong>18</strong>)<br />
Bau-Revisions-Protocoll vom <strong>18</strong>. Mai <strong>18</strong>86 Mitteilung des Baupolizei-Amtes vom 15.06.1903 über<br />
den Übergang des Objektes Josephinenstraße 9 (heute<br />
<strong>18</strong>) in den Besitz von Ernst Arthur Berger<br />
dustrialisierung und des erhöhten Arbeitskräftebedarfs in<br />
der näheren Umgebung knapp. Einflussreiche Unternehmer<br />
mit Durchsetzungsvermögen eher auch. Die Fassade<br />
sollte reich, aber trefflich mit Stuckornamentik verziert, im<br />
Erdgeschoss mit der typischen Nutengliederung versehen<br />
werden. Links neben der Durchfahrt sah Vogel ein Relief<br />
mit Insignien vor. Die Gestaltung verwies auf ihn als Bauherr<br />
und auf den von ihm betriebenen Meisterbetrieb. Im<br />
Dachgeschoss rundeten vier gleichmäßige Gauben das<br />
straßenseitige Bild des Objektes ab.<br />
Interessant ist, dass Vogel - zusätzlich zu dem im Vorderhaus<br />
geplanten Fleischerei-Fachgeschäft und Brauräumen<br />
im Kellergeschoss - im hinteren Teil des Grundstücks<br />
umfangreiche Nebengebäude vorsah: mit Groß- und<br />
Kleinviehschlachterei, Flaschenspülung, Werkstatt,<br />
Waschküche, Disponentenstube sowie Kammern für die<br />
Knechte, was u. a. auch darauf schließen lässt, dass er zu<br />
den wenigen Leipziger Unternehmern zählte, die im 19.<br />
Jahrhundert noch über eine Bierbrauer-Konzession neben<br />
den bereits aufkeimenden industriellen Brauereien in<br />
Reudnitz verfügten.<br />
Das in dieser Zeit ebenso neu errichtete Nachbargebäude<br />
- die Josephinenstraße 16 - gehörte dem Restaurator Johann<br />
Friedrich Dittrich und blieb bis heute weitestgehend<br />
in der ursprünglichen Form erhalten. Die auch von ihm im<br />
Innenhof weiträumig bebauten Flächen sind heute durch
Korrespondenz der Abteilung Aufbau der Stadt Leipzig vom 8. September<br />
1952 mit dem Verwalter der Bergerschen Erben, Fritz Alfred Feind, über<br />
den Abbruch des Grundstücks Josephinenstraße <strong>18</strong><br />
Korrespondenz der Abteilung Aufbau der Stadt Leipzig vom 21. April<br />
1954 an die Abteilung Haus- und Grundbesitz (vormals Haus und Wohnung<br />
Grundstücksverwaltungsgesellschaft m.b.H Leipzig), über den vollzogenen<br />
Abbruch des Grundstücks Josephinenstraße <strong>18</strong><br />
eine großzügige Grüngestaltung ersetzt. Aufgrund der<br />
umfangreich geplanten Hofbebauung war Franz Hugo<br />
Vogel verpflichtet, vor Baubeginn das Gutachten des Königlichen<br />
Bezirksarztes einzuholen, der unter anderem den<br />
Mindestlichteinfall in den unteren Geschossen des Vorderhauses<br />
im Abstand zur Innenhofbebauung untersuchte.<br />
Neben allgemeinen Bedingungen wurde Vogel seitens der<br />
Baugenehmigungsbehörde vorgeschrieben, die Wohngeschosshöhen<br />
auf mindestens 2,85 m zu planen, eine<br />
Schiefer- und Ziegeldacheindeckung vorzunehmen und<br />
die Einfahrt zu überwölben. „Die zur Verwendung kommenden<br />
Eisenkonstruktionen sind auf fünffache Sicherheit<br />
zu berechnen. Der Bauausführende ist hierfür persönlich<br />
verantwortlich.“ - ist dem Schreiben des Leipziger Bauinspektors<br />
Gustav Fiedler vom 2. Oktober <strong>18</strong>85 in der<br />
Gründungs-Bauakte zu entnehmen.<br />
Nach eingehender Prüfung aller Voraussetzungen und der<br />
eingereichten Unterlagen wurde das geplante Bauvorhaben<br />
am 12. Oktober <strong>18</strong>85 zur Genehmigung an die zuständige<br />
Gemeindeverwaltung Reudnitz abgegeben, die<br />
bereits am 21. Oktober - nach insgesamt nur drei Wochen<br />
Bearbeitungszeit - die Erlaubnis erteilte.<br />
Trotz zahlreicher Veränderungen in der Planung und erneuter<br />
Genehmigungsprozesse wurde am 25. Mai <strong>18</strong>86<br />
bereits die Vollendung des Gebäudeensembles bescheinigt,<br />
wie aus dem zugrunde liegenden “Bau-Revisions-<br />
Protocoll” hervorgeht. Unternehmer Vogel erhielt dazu am<br />
9. Juni <strong>18</strong>86 einen Beschluss, in dem er darauf hingewiesen<br />
wurde, „dass die Inanspruchnahme der darin genannten<br />
Räumlichkeiten gestattet wird, aber eine ausreichende<br />
Austrocknung zu beachten ist.“ Der Faktor Zeit war knapp,<br />
konnte Vogel ähnlich wie andere Bauherren jener Zeit sofort<br />
auf Mietinteressenten zurückgreifen, die in den benachbarten<br />
Fabriken oder seinem eigenen Unternehmen<br />
arbeiteten.<br />
DIE BERGERSCHE ZEIT DER IMMOBILIE. Eine gewisse Johanna<br />
Wilhelmine Gäbler aus dem benachbarten Täubchenweg<br />
erwarb schließlich das gesamte Anwesen im<br />
März <strong>18</strong>99 als Kapitalanlage. Auch sie hinterließ durch<br />
verschiedene Umbauten - vordergründig an den Hintergebäuden<br />
- ihre Handschrift am Gebäude-Ensembles Josephinenstraße<br />
<strong>18</strong>. Im Jahre 1903 schließlich ging das An-<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
43
44<br />
wesen in den Besitz des Fabrikanten und Fleischermeisters<br />
Ernst Arthur Berger über, der ständig expandierte und in<br />
dieser Zeit in der benachbarten Oststraße 24-32 eine<br />
Fleisch- und Wurstwarenfabrik besaß - die sogenannte<br />
Bergersche Fabrik. Als Unternehmer, der ständig mit der<br />
Zeit geht, nahm auch Berger bis in das Jahr 1912 permanente<br />
Umbauten der Seiten- und Hintergebäude vor, modernisierte<br />
und erweiterte zugunsten seines Verkaufsfachgeschäftes<br />
im Vorderhaus.<br />
DIE ZWEITE <strong>IN</strong>TERPRETATION AUS DEM SOZIALISMUS.<br />
Im Zweiten Weltkrieg - während der großangelegten Luftangriffe<br />
auf Leipzig - wurde das Wohnhaus fast gänzlich<br />
zerstört und im Zuge der Großraumenttrümmerung nach<br />
jahrelangem Streit zwischen dem Fleischermeister Fritz Alfred<br />
Feind, der als Verwalter der Bergerschen Erben eingesetzt<br />
wurde, und den zuständigen Leipziger Behörden<br />
1952 zum Abbruch freigegeben. „Die im Grundstück befindlichen<br />
brauchbaren Altbaustoffe wie Berliner Öfen,<br />
Treppenläufe, Balken und gusseiserne Abflussleitungen für<br />
Klosetts“ waren vor dem festgeschriebenen Abbruch des<br />
Objektes zu entfernen, heißt es in einer Mitteilung des<br />
Sachgebietes Großraumenttrümmerung der Stadt Leipzig,<br />
die derart notwendige Baustoffe bei der Reparatur anderer<br />
Objekte dringend benötigte. Eine Generalreparatur war<br />
“volkswirtschaftlich nicht mehr vertretbar”, geht aus den<br />
historischen Bauakten hervor. In den 80er Jahren wurde<br />
das mittlerweile gewerblich umgewidmete Grundstück<br />
durch die PGH Gas und Wasser (Produktionsgenossenschaft<br />
des Handwerks) mit einem für die Interpretation der<br />
Zeit architektonisch typischen Lager-, Werkstatt- und Sozialgebäude<br />
neu beplant. Erst 1995 - mit den Ideen für ein<br />
modernes Mehrfamilienwohnhaus und der Vollendung im<br />
Jahre 1999 - kommt der ursprüngliche Charakter der Josephinenstraße<br />
wieder zum Tragen. Man könnte behaupten<br />
- ganz im Sinne des Unternehmers Franz Hugo Vogel...<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
Straßenseitige Ansicht der Lückenbebauung durch die PGH Gas und Wasser
WOHNUNGSAUFSTELLUNG <strong>JOSEPH<strong>IN</strong>ENSTRASSE</strong> <strong>18</strong> � Wohnung 01<br />
� Lage/Struktur 1. Obergeschoss links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon [Wohnraumgestaltung Seite 46]<br />
� Fläche 73,56 m²<br />
� Wohnung 02<br />
� Lage/Struktur 1. Obergeschoss rechts, 3-Zimmerwohnung mit Terrasse [Wohnraumgestaltung Seite 47]<br />
� Fläche 81,68 m²<br />
� Wohnung 03<br />
� Lage/Struktur 2. Obergeschoss links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon [Wohnraumgestaltung Seite 46]<br />
� Fläche 72,29 m²<br />
� Wohnung 04<br />
� Lage/Struktur 2. Obergeschoss rechts, 3-Zimmerwohnung mit Balkon [Wohnraumgestaltung Seite 49]<br />
� Fläche 72,24 m²<br />
� Wohnung 05<br />
� Lage/Struktur 3. Obergeschoss links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon [Wohnraumgestaltung Seite 46]<br />
� Fläche 72,34 m²<br />
� Wohnung 06<br />
� Lage/Struktur 3. Obergeschoss rechts, 3-Zimmerwohnung mit Balkon [Wohnraumgestaltung Seite 49]<br />
� Fläche 72,45 m²<br />
� Wohnung 07<br />
� Lage/Struktur 4. Obergeschoss links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon [Wohnraumgestaltung Seite 46]<br />
� Fläche 72,34 m²<br />
� Wohnung 08<br />
� Lage/Struktur 4. Obergeschoss rechts, 3-Zimmerwohnung mit Balkon [Wohnraumgestaltung Seite 49]<br />
� Fläche 72,45 m²<br />
� Wohnung 09<br />
� Lage/Struktur Dachgeschoss links, 3-Zimmerwohnung mit Balkon [Wohnraumgestaltung Seite 50]<br />
� Fläche 70,38 m²<br />
� Wohnung 10<br />
� Lage/Struktur Dachgeschoss rechts, 3-Zimmerwohnung mit Balkon [Wohnraumgestaltung Seite 51]<br />
� Fläche 70,32 m²<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
45
46<br />
<strong>BERGERSCHES</strong> <strong>HAUS</strong><br />
Josephinenstraße <strong>18</strong><br />
Wohneinheiten 01, 03, 05, 07<br />
LAGE 1.-4. Obergeschoss links<br />
STRUKTUR 3-Zimmerwohnung<br />
AUFTEILUNG WOHNE<strong>IN</strong>HEIT 01<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 20,93 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 15,92 m²<br />
Kind :[Lernen] 13,31 m²<br />
Flur :[Ankommen] 8,77 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 5,60 m²<br />
Bad :[Entspannen] 4,92 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,00 m²<br />
Abstellen :[AR] 2,11 m²<br />
AUFTEILUNG WOHNE<strong>IN</strong>HEIT 03<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 20,88 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 15,79 m²<br />
Kind :[Lernen] 13,22 m²<br />
Flur :[Ankommen] 7,81 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 5,57 m²<br />
Bad :[Entspannen] 4,91 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,00 m²<br />
Abstellen :[AR] 2,11 m²<br />
AUFTEILUNG WOHNE<strong>IN</strong>HEIT 05<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 20,80 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 15,78 m²<br />
Kind :[Lernen] 13,21 m²<br />
Flur :[Ankommen] 7,90 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 5,56 m²<br />
Bad :[Entspannen] 4,96 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,00 m²<br />
Abstellen :[AR] 2,13 m²<br />
AUFTEILUNG WOHNE<strong>IN</strong>HEIT 07<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 20,80 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 15,78 m²<br />
Kind :[Lernen] 13,21 m²<br />
Flur :[Ankommen] 7,90 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 5,56 m²<br />
Bad :[Entspannen] 4,96 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,00 m²<br />
Abstellen :[AR] 2,13 m²<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
WOHNRAUMGESTALTUNG<br />
1. Obergeschoss links, Wohneinheit 01 = 73,56 m²<br />
2. Obergeschoss links, Wohneinheit 03 = 72,29 m²<br />
3. Obergeschoss links, Wohneinheit 05 = 72,34 m²<br />
4. Obergeschoss links, Wohneinheit 07 = 72,34 m²
WOHNRAUMGESTALTUNG<br />
2. Obergeschoss rechts, Wohneinheit 02 = 81,68 m²<br />
<strong>BERGERSCHES</strong> <strong>HAUS</strong><br />
Josephinenstraße <strong>18</strong><br />
Wohneinheiten 02<br />
LAGE 1. Obergeschoss rechts<br />
STRUKTUR 3-Zimmerwohnung<br />
AUFTEILUNG WOHNE<strong>IN</strong>HEIT 02<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 20,84 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 16,13 m²<br />
Kind :[Lernen] 13,59 m²<br />
Flur :[Ankommen] 7,71 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 5,63 m²<br />
Bad :[Entspannen] 4,92 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 10,75 m²<br />
Abstellen :[AR] 2,11 m²<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
47
48<br />
<strong>BERGERSCHES</strong> <strong>HAUS</strong><br />
Josephinenstraße <strong>18</strong><br />
Wohneinheiten Vorgängerhaus<br />
LAGE Parterre, 1.-3. Obergeschoss, Dachgeschoss<br />
STRUKTUR 2- bis 5-Zimmerwohnungen<br />
AUFTEILUNG PARTERRE<br />
Corridor<br />
Laden :[Fleischerei]<br />
Zimmer :[wahrscheinlich Lager]<br />
Zimmer :[zumeist Wohnraum]<br />
Kammer :[zumeist Schlafraum]<br />
Kammer<br />
Küche<br />
Kammer<br />
Abort :[auf halber Treppe]<br />
AUFTEILUNG I. UND II. OBERGESCHOSS<br />
Corridor<br />
Zimmer :[zumeist Wohnraum]<br />
Zimmer :[zumeist Speiseraum]<br />
Kammer :[zumeist Schlafraum]<br />
Kammer :[zumeist Schlafraum der Kinder]<br />
Küche<br />
Abort :[auf halber Treppe]<br />
AUFTEILUNG III. OBERGESCHOSS<br />
Corridor<br />
Zimmer :[zumeist Wohnraum]<br />
Kammer :[zumeist Schlafraum]<br />
Küche :[oder Kochraum]<br />
Abort :[auf halber Treppe, Doppelnutzung]<br />
AUFTEILUNG DACHGESCHOSS<br />
Corridor<br />
Zimmer :[zumeist Wohnraum]<br />
Kammer :[zumeist Schlafraum]<br />
Küche :[oder Kochraum]<br />
Abort :[auf halber Treppe, Doppelnutzung]<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt
WOHNRAUMGESTALTUNG<br />
2. Obergeschoss rechts, Wohneinheit 04 = 72,24 m²<br />
3. Obergeschoss rechts, Wohneinheit 06 = 72,45 m²<br />
4. Obergeschoss rechts, Wohneinheit 08 = 72,45 m²<br />
<strong>BERGERSCHES</strong> <strong>HAUS</strong><br />
Josephinenstraße <strong>18</strong><br />
Wohneinheiten 04, 06, 08<br />
LAGE 2.-4. Obergeschoss rechts<br />
STRUKTUR 3-Zimmerwohnung<br />
AUFTEILUNG WOHNE<strong>IN</strong>HEIT 04<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 21,02 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 15,60 m²<br />
Kind :[Lernen] 13,11 m²<br />
Flur :[Ankommen] 7,77 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 5,66 m²<br />
Bad :[Entspannen] 4,97 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,00 m²<br />
Abstellen :[AR] 2,11 m²<br />
AUFTEILUNG WOHNE<strong>IN</strong>HEIT 06<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 21,06 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 15,61 m²<br />
Kind :[Lernen] 13,35 m²<br />
Flur :[Ankommen] 7,85 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 5,57 m²<br />
Bad :[Entspannen] 4,90 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,00 m²<br />
Abstellen :[AR] 2,11 m²<br />
AUFTEILUNG WOHNE<strong>IN</strong>HEIT 08<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 21,06 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 15,61 m²<br />
Kind :[Lernen] 13,35 m²<br />
Flur :[Ankommen] 7,85 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 5,57 m²<br />
Bad :[Entspannen] 4,90 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 2,00 m²<br />
Abstellen :[AR] 2,11 m²<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
49
50<br />
<strong>BERGERSCHES</strong> <strong>HAUS</strong><br />
Josephinenstraße <strong>18</strong><br />
Wohneinheit 09<br />
LAGE Dachgeschoss links<br />
STRUKTUR 3-Zimmerwohnung<br />
AUFTEILUNG WOHNE<strong>IN</strong>HEIT 09<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 19,82 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 13,16 m²<br />
Kind :[Lernen] 14,14 m²<br />
Flur :[Ankommen] 7,82 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 5,14 m²<br />
Bad :[Entspannen] 4,97 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 3,20 m²<br />
Abstellen :[AR] 2,13 m²<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
WOHNRAUMGESTALTUNG<br />
Dachgeschoss links, Wohneinheit 09 = 70,38 m²
WOHNRAUMGESTALTUNG<br />
Dachgeschoss rechts, Wohneinheit 10 = 70,32 m²<br />
<strong>BERGERSCHES</strong> <strong>HAUS</strong><br />
Josephinenstraße <strong>18</strong><br />
Wohneinheit 10<br />
LAGE Dachgeschoss rechts<br />
STRUKTUR 3-Zimmerwohnung<br />
AUFTEILUNG WOHNE<strong>IN</strong>HEIT 10<br />
Wohnen :[Wohlfühlen] 20,05 m²<br />
Schlafen :[Ausschlafen] 13,81 m²<br />
Büro :[Planen] 13,21 m²<br />
Flur :[Ankommen] 7,88 m²<br />
Küche :[Zubereiten] 5,11 m²<br />
Bad :[Entspannen] 4,94 m²<br />
Balkon :[Relaxen] 3,20 m²<br />
Abstellen :[AR] 2,12 m²<br />
Bergersches Haus V. Das Objekt<br />
51
54<br />
A. ALLGEME<strong>IN</strong>E ANGABEN<br />
Diese Baubeschreibung stellt einerseits eine Reflexion des<br />
im Jahre 1999 neu erbauten Gebäudes mit den heute augenscheinlich<br />
wahrnehmbaren, bestehenden bautechnischen<br />
Gegebenheiten dar. Es kann davon ausgegangen<br />
werden, dass die Qualität der zugrundeliegenden Bauleistungen<br />
den zum Zeitpunkt der Ausführung gültigen Vorschriften<br />
der Landesbauordnung entspricht. Sämtliche Angaben<br />
beziehen sich aufgrund der überwiegenden Außenbewertung<br />
der Wohneinheiten auf dominierende Ausstattungsmerkmale<br />
und Ausführungen des Gebäudes unter<br />
Bezug auf die Angaben aus der vorliegenden Bauakte. In<br />
bestimmten Teilbereichen können somit Abweichungen<br />
vorliegen. Insofern beruhen Angaben über nicht sichtbare<br />
Bauteile auf Auskünften, vorliegenden Unterlagen bzw.<br />
Vermutungen des hinzugezogenen Sachverständigen oder<br />
aus Erfahrungswerten bei vergleichbaren Gebäuden. Vorsorglich<br />
wird darauf hingewiesen, dass der hinzugezogene<br />
Sachverständige keine Funktionsprüfung der technischen<br />
Einrichtungen - hier Heizung, Wasser, Elektro usw. - vorgenommen<br />
hat.<br />
Im zweiten Teil dieser Bau- und Ausstattungsbeschreibung<br />
werden die weiterführenden Renovierungsmaßnahmen erläutert,<br />
die der kontinuierlichen Verbesserung des Objektes<br />
dienen. Änderungen dieser Maßnahmen, die die Qualität<br />
der beschriebenen Maßnahmen nicht mindern, die<br />
technisch notwendig oder sinnvoll sind, bleiben grundsätzlich<br />
vorbehalten.<br />
Die auf den Plänen dargestellten Ausstattungen und Einrichtungsgegenstände<br />
sind nur exemplarisch und werden<br />
nur geschuldet, sofern dies im Kaufvertrag bzw. in dieser<br />
Baubeschreibung vereinbart ist. Die tatsächliche Anordnung<br />
richtet sich nach den örtlichen Gegebenheiten und<br />
wird diesen Gegebenheiten nach Wahl des Initiators angepasst.<br />
Sonderwünsche im Rahmen der weiterführenden Renovierungsmaßnahmen<br />
sind möglich, können aber nur berücksichtigt<br />
werden, sofern dies erlaubt und die Ausführung<br />
zeitlich und technisch dadurch nicht beeinträchtigt wird.<br />
Sonderwünsche können insbesondere dann keine Berücksichtigung<br />
finden, wenn sie einen unverhältnismäßig ho-<br />
Bergersches Haus VI. Bau- und Ausstattungsbeschreibung<br />
hen Aufwand erfordern oder aber einen Eingriff in das<br />
Sondereigentum eines Miterwerbers bzw. in das Gemeinschaftseigentum<br />
bedeuten würden. Sollte hierfür eine behördliche<br />
Genehmigung nötig sein, sind die Kosten vom<br />
Käufer zu tragen.<br />
Technische Änderungen, die sich nicht wertmindernd auswirken,<br />
sowie Änderungen, die zum jetzigen Zeitpunkt<br />
durch noch nicht bekannte behördliche Auflagen erforderlich<br />
werden, bleiben ausdrücklich vorbehalten.<br />
Änderungen in der Ausstattung sowie die Wahl der Fabrikate<br />
werden vorbehalten, soweit sie aus planungs- und<br />
beschaffungstechnischen Gründen notwendig sind.<br />
Wenn technische Entwicklungen, bauliche Zweckmäßigkeit<br />
oder geänderte Vorschriften es notwendig machen,<br />
können die vorgesehenen Ausführungen durch gleichwertige<br />
Leistungen bzw. Materialien ersetzt werden. Es können<br />
auch umweltverträglich besser zu bewertende Lösungen<br />
zur Ausführung kommen, deren Verwendung an sich eine<br />
Höherwertigkeit darstellt.<br />
Zeichnerische Darstellungen in den Architektenplänen wie<br />
eventuelle Möblierung, Bepflanzung, Geräte und sonstige<br />
Gestaltung, sind nicht Gegenstand der Modernisierungsmaßnahmen,<br />
sondern Gestaltungsvorschläge.<br />
Dies gilt ausdrücklich nicht für sämtliche Bestandsbauteile<br />
und Konstruktionen. Hier gilt ausdrücklich Bestandsschutz,<br />
das heißt, es gelten die Vorschriften, Gesetze, Normen und<br />
technischen Maßgaben, die zum Errichtungszeitraum des<br />
Gebäudes baurechtlich zulässig und somit allgemein anerkannt<br />
waren. Dies betrifft insbesondere den Schall-,<br />
Brand- und Wärmeschutz, es sei denn, im Einzelfall ist in<br />
vorstehender Baubeschreibung etwas anderes festgelegt.<br />
1. ANGABEN ZUM GEBÄUDE<br />
Die Immobilie wurde 1999 als massiver Stahlbeton-Neubau<br />
in geschlossener Bebauung als Mittelhaus errichtet<br />
und wird unter anderem durch seine architektonisch gelungene<br />
Grundrissgestaltung den modernen und gehobenen<br />
Wohnansprüchen gerecht. Das Objekt umfasst insgesamt<br />
10 Wohneinheiten auf vier Vollgeschossen und einem<br />
ausgebauten Dachgeschoss mit einer Gesamtwohnfläche<br />
von ca. 730,05 m² inkl. Balkone. Darüber hinaus<br />
befindet sich im Erdgeschoss eine Gewerbeeinheit mit ei-<br />
ner Fläche von 39,86 m², die als Büro mit Archiv dient und<br />
im Bestand des Anbieters verbleibt. In den Regelgeschossen<br />
und im Dachgeschoss befinden sich jeweils zwei<br />
Wohneinheiten. Alle Wohnungen sind mit großzügigen,<br />
modernen Balkonen ausgestattet. Jede Wohnung ist als in<br />
sich abgeschlossener Bereich mit einem Keller konzipiert<br />
und erhält einen im Innenhof befindlichen Pkw-Stellplatz.<br />
Von den im Hofbereich vorgehaltenen zwölf Pkw-Stellflächen<br />
befinden sich zehn im angebauten Doppelparkerbereich<br />
und zwei im Freien. Die Stellflächen sind durch eine<br />
Hausdurchfahrt erreichbar, die direkt von der Straße in den<br />
Innenhof führt.<br />
In einer sehr ruhigen, im Ausbau [teilweise Sanierung/Modernisierung]<br />
befindlichen und begrünten Seitenstraße im<br />
Südosten Leipzigs gelegen, innerhalb der bestehenden<br />
Verkehrsinfrastruktur gut an das innerstädtische Zentrum<br />
angebunden, harmoniert die gute Wohnlage durch ihre<br />
Mischung aus innerstädtischen Impulsen und der Stadt<br />
vorgelagerten Strukturen. Aufgrund der geringen Entfernung<br />
zum Stadtzentrum Leipzigs (ca. 1,5 km) und der<br />
gleichzeitig relativ kurzen Anbindung über die sternförmig<br />
verlaufenden Zubringerstraßen (Bundesstraßen) in Richtung<br />
Autobahn A 14, aber ebenso in Richtung der sich<br />
südlich erstreckenden, künftigen Seenlandschaft, ist das<br />
Objekt hervorragend in die bestehende, moderne Infrastruktur<br />
eingebunden.<br />
Das Gebäude ist in einem guten Gesamtzustand. Aufgrund<br />
der gehobenen Ansprüche - bezogen auf das<br />
Wohnempfinden und die damit einhergehende Steigerung<br />
der Wohnqualität - ist das Objekt im Hinblick auf<br />
kurzfristig umzusetzende, punktuelle Reparaturarbeiten,<br />
geringfügig renovierungsbedürftig.<br />
Darüber hinaus ist anzumerken, dass sich das Gebäude in<br />
einem als Wohngebiet im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet<br />
befindet und nicht den denkmalschutzrechtlichen<br />
Belangen unterliegt. Die vorhandene Nachbarbebauung<br />
ist beidseitig die übliche, geschlossene Blockrandbebauung<br />
mit Innenhöfen, überwiegend vier- und fünfgeschossig,<br />
saniert bzw. in vorhandenen - durch Kriegseinwirkungen<br />
begründeten - Lücken in Form von Neubauten<br />
geschlossen, die sich harmonisch in das Gesamtbild einpassen.
In Anbetracht nachweisbarer Vorgängerbauten ist jedoch<br />
nicht davon auszugehen, dass das Grundstück - schon allein<br />
aufgrund der Neubebauung - Altlasten aufweist. Altlasten<br />
werden weder vermutet noch waren diese bei der<br />
Ortsbesichtigung erkennbar.<br />
2. FLÄCHENBERECHNUNG<br />
Nutzungsberechnung gem. WoFIV vom 01.01.2004. Abweichend<br />
wurden die Flächen der Balkone mit 50% der<br />
tatsächlichen Flächen in die Wohnflächenberechnung der<br />
jeweiligen Wohnungen miteinbezogen.<br />
B. TECHNISCHE ANGABEN<br />
1. <strong>HAUS</strong>ANSCHLÜSSE<br />
a) Wasser<br />
Wasserzuleitung vom öffentlichen Netz liegt am Haus an<br />
und wurde im Jahre 1999 neu erstellt.<br />
b) Strom/Telefon/Kabelfernsehen<br />
Die Hausanschlüsse für Strom, Telefon und Kabelfernsehen<br />
befinden sich im Kellergeschoss. Die Leitungsführung<br />
vom Hausanschlussraum in die Wohnungen erfolgte unter<br />
Putz.<br />
2. HEIZUNGSANLAGE<br />
Das Objekt wird über eine Fernwärmezentralheizung mit<br />
Warmwasseraufbereitungsanlage im Untergeschoss versorgt.<br />
Die Heizkörper sind mit einem eigenen Thermostatventil<br />
und Wärmeverbrauchsmesser ausgestattet und regel-<br />
bzw. abstellbar.<br />
3. SANITÄR<strong>IN</strong>STALLATION<br />
Die gesamte Sanitärtechnik entspricht dem Errichtungsstandard<br />
von 1999. Alle Versorgungs- und Entsorgungsleitungen<br />
(Steigleitungen) wurden in Schächten verlegt.<br />
Dort befinden sich auch die Absperrhähne sowie die Verbrauchsmesseinrichtungen.<br />
Die Steigleitungen des Abwassers<br />
sind als SML-Rohr ausgeführt. Die Frischwasserleitungen<br />
wurden nach D<strong>IN</strong> zugelassenen Materialien erstellt.<br />
4. ELEKTRO<strong>IN</strong>STALLATIONEN/FERNMELDETECHNIK<br />
Die gesamte Elektroinstallation wurde unter Putz verlegt.<br />
Jede Wohneinheit ist bedarfsgerecht mit Steckdosen- und<br />
Schaltermaterial ausgestattet und verfügt über eine Versorgung<br />
über Drehstrom und 1999 neu installierte Zähler. Die<br />
Wohnungsinstallationen Elektro und Telefon entsprechen<br />
den VDE-Vorschriften. Im Keller befindet sich ein Zählerschrank.<br />
Von hier aus werden alle Zuleitungen zu den<br />
Wohnbereichen bis zu den Unterverteilungen in die einzelnen<br />
Wohnungen geführt.<br />
a) Treppenhaus<br />
Die Beleuchtung im Treppenhaus erfolgt über Deckenleuchten,<br />
in Stil und Farbe dem Treppenhaus angepasst.<br />
Darüber hinaus ist der Eingangsbereich sowie der Durchgang<br />
zum Hof mit Beleuchtungskörpern versehen.<br />
b) Kabelanschluss/Telekommunikation<br />
Das Gebäude besitzt einen Kabelanschluss, der an das<br />
Kabelnetz angeschlossen ist. Ebenso ist eine Verkabelung<br />
für Telefon in den Wohneinheiten vorhanden.<br />
c) Schwachstrom/Klingelanlage<br />
Der Eingangsbereich wurde mit einer zentralen Klingel- mit<br />
Gegensprechanlage zu den einzelnen Wohnungen ausgestattet.<br />
Das Klingeltableau ist entsprechend den behördlichen<br />
Vorgaben ausgeführt und wurde im Eingangsbereich<br />
angebracht.<br />
C. KONSTRUKTION<br />
Das Gebäude ist ein in massiver Stahlbeton-Bauweise auf<br />
Streifenfundamenten errichtetes fünfgeschossiges, vollunterkellertes<br />
Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss<br />
und mit einer schlicht strukturierten Straßenfassade.<br />
Die Außenwände des Gebäudes wurden aus Stahlbeton<br />
errichtet. Im Kellerbereich entstand weiterhin eine teilweise<br />
umlaufende Kiesschüttung. Die Außenwände der Regelgeschosse<br />
wurden zusätzlich mit einer Wärmedämmung und<br />
Kunstharzputz versehenen.<br />
Die Geschossdecken sind als Stahlbeton-Filigrandecken<br />
aufgebaut.<br />
1. DACH<br />
Bekrönt wird das Wohngebäude durch ein Mansardendach.<br />
Das zimmermannsmäßig angebundene Holztrag-<br />
werk ist mit Betondachziegeln eingedeckt. Zwischen Spitzboden<br />
und Dachgeschosswohnung wurde eine Wärmedämmung<br />
eingebracht.<br />
Sämtliche Verblechungen und Regenabwasserleitungen<br />
sind in Zink ausgeführt. Das Dach ist straßenseitig mit<br />
Gauben versehen.<br />
2. FASSADENGESTALTUNG<br />
a) Straßenfassade<br />
Die straßenseitige Fassade mit einem zurückversetzten Mittelteil<br />
gestaltet sich im Erdgeschossbereich als Strukturputzfassade,<br />
in den Obergeschossen mit Rauputz. Der Sockelbereich<br />
ist in Glattputz ausgeführt.<br />
b) Hoffassade<br />
Die Hoffassade wurde mit einem einfachen Glattputz versehen<br />
und ist im Erdgeschossbereich aufgrund der angebauten<br />
Doppelparker und der Hofdurchfahrt zurückversetzt.<br />
c) Fenster<br />
Das Wohngebäude erhielt weiße Kunststofffenster, die im<br />
Erdgeschossbereich mit Jalousien versehen wurden. Im<br />
Treppenhaus befindet sich darüber hinaus ein Fenster mit<br />
Rauchabzugsklappe. Im Spitzboden wurden Dachluken<br />
eingebaut.<br />
Die Fensterbänke außen sind Titanzink-Blechen abgedeckt.<br />
Innen sind Fensterbänke aus Marmor (Jura) eingebaut.<br />
3. BALKONE/TERRASSE<br />
Im Innenhofbereich wurden großzügige Balkone an der<br />
Fassade angebracht, deren Bodenbelag aus Betonestrich<br />
besteht. Das Brüstungsgeländer und der Handlauf bestehen<br />
aus verzinktem Stahl. Eine Wohnung im 1. Obergeschoss<br />
verfügt über eine großzügige Terrasse, die sich über<br />
Teile des Doppelparkerbereiches erstreckt.<br />
4. TREPPEN<strong>HAUS</strong><br />
Als Treppenaufgang dient eine aus Stahlbeton gegossene,<br />
komplett gewendelte Treppe mit Zwischenpodesten. Als<br />
Belag dient Naturstein bzw. Kunstmarmor. Das Geländer<br />
ist aus Stahl gefertigt. Über eine Holzklapptreppe wird der<br />
Zugang zum Spitzboden gewährleistet.<br />
Bergersches Haus VI. Bau- und Ausstattungsbeschreibung 55
56<br />
Im Eingangsbereich sowie auf den Zwischenpodesten wurde<br />
Naturstein verlegt.<br />
Die Hauseingangstür ist aus Kunststoff gefertigt und voll<br />
verglast. Sämtliche Wohnungseingangstüren sind furnierte<br />
Blendrahmentüren mit Sicherheitsbeschlägen.<br />
Der hintere, direkte Ausgang zum Doppelparkerbereich<br />
wurde mit einer Brandschutztür versehen. Brandschutztüren<br />
sind auch im Kellergeschoss montiert.<br />
Im Treppenhaus wurden die Wände mit Münchner Rauputz<br />
behandelt.<br />
Im Eingangsbereich ist eine moderne Briefkastenanlage<br />
angebracht.<br />
5. PERSONENAUFZUG<br />
Über alle Geschosse - einschließlich Keller- und ausgebaute<br />
Dachgeschoss - führt ein Personenaufzug.<br />
6. KELLER<br />
Als Abstieg vom Treppenhaus in den Kellerbereich dient eine<br />
Massivtreppe. Der Fußboden des Kellergeschosses ist<br />
betoniert.<br />
Die Beleuchtung des Kellerganges ist hell und freundlich<br />
gestaltet. Jeder Wohnung ist ein eigenes, separat abgeteiltes<br />
Kellerabteil zugeordnet, das mit Steckdose, Lampe und<br />
Schalter ausgestattet ist.<br />
Im Keller ist ein abgeschlossener, mit einer feuerfesten Tür<br />
versehener Anschluss- und Technikraum integriert.<br />
7. WOHNUNGEN<br />
a) Fußbodenaufbau<br />
In sämtlichen Räumen wurde Anhydritestrich aufgebracht,<br />
auf dem überwiegend Teppichboden verlegt ist. Ausgenommen<br />
davon sind Küche, Bad/WC (gefliest) und Abstellraum<br />
(mit PVC ausgelegt).<br />
b) Wohnungsinnentüren<br />
Die Wohnungsinnentüren sind als einfache Furniertüren<br />
(Esche weiß) ausgeführt.<br />
Bergersches Haus VI. Bau- und Ausstattungsbeschreibung<br />
c) Wände und Decken<br />
Alle Wände und Decken kennzeichnen eine helle und moderne<br />
Oberflächengestaltung.<br />
d) Bäder<br />
Die Bäder in den Wohnungen sind modern ausgestattet:<br />
� eingeflieste Badewanne mit verchromter Mischbatterie<br />
und Brausegarnitur<br />
� hängendes weißes Tiefspül-WC aus Sanitärporzellan mit<br />
eingelassenem Spülkasten in Vorwandinstallation<br />
� Waschtisch aus Sanitärporzellan mit verchromter Einhebelmischer-<br />
und Ablaufgarnitur an Vorwand installiert<br />
� Waschmaschinenanschluss über kombiniertes Eckventil.<br />
Sämtliche Bäder sind türhoch gefliest.<br />
e) Küchen<br />
In den Küchen ist ein Fliesenspiegel in Höhe der Arbeitsplatte/Küche<br />
angebracht. Alle anderen Flächen sind tapeziert<br />
und mit einem hellen Anstrich versehen.<br />
Die Küchen besitzen eine moderne Elektroversorgung, die<br />
den gehobenen Ansprüchen und Erfordernissen der heutigen<br />
Zeit entspricht.<br />
D. SONSTIGE AUSSTATTUNG<br />
1. DURCHFAHRT<br />
Die Durchfahrt ist durchgängig offen und unverschlossen.<br />
2. AUSSENANLAGEN<br />
Im Hofbereich wurde eine harmonische Gestaltungsform<br />
gewählt. Die Grenze zu den Nachbargrundstücken ist mit<br />
einem Metallgitterzaun - teilweise mit Betonsockel - versehen.<br />
Die Stellflächen für Restabfall- und Recyclingbehälter<br />
befinden sich neben der Durchfahrt.<br />
Die Hoffläche im Bereich der PKW-Stellplätze und der<br />
Doppelparkerzufahrt wurde in Versickerungspflaster ausgeführt.<br />
In der Hausdurchfahrt und im Bereich der Restabfall-<br />
und Recyclingbehälter wurde Betonverbundpflaster<br />
verlegt. Sonstige Flächen sind begrünt und durch Strauchbewuchs<br />
aufgelockert, der unter anderem die Wand des<br />
Doppelparkers überwiegend bedeckt.<br />
Der gesamte Innenhofbereich bildet eine Einheit und reflektiert<br />
einen optisch hochwertigen Eindruck.<br />
E. GEPLANTE RENOVIERUNGSARBEITEN<br />
1. DÄMMUNG<br />
Im Außenwandbereich der Parkanlage wird die defekte<br />
Dämmung erneuert. In der Dachgeschoss-Wohnung<br />
rechts ist die nicht sachgemäß ausgeführte Dampfsperre in<br />
der Eckausbildung zu erneuern und infolgedessen der Putz<br />
im Balkonbereich zu sanieren.<br />
2. TREPPEN<strong>HAUS</strong><br />
Im Treppenhaus werden bestehende Schäden beseitigt.<br />
Decken und Wände werden mit einem modernen mehrfarbigen<br />
Anstrich versehen. Das aus Stahl gefertigte Treppengeländer<br />
wird mit einem neuen Anstrich versehen und in<br />
den optischen Gesamteindruck einbezogen.<br />
3. KELLER<br />
Die Heizungsanlage soll durch eine Kellertrennwand aus<br />
Metall vom übrigen Raum getrennt werden. Der dadurch<br />
geschaffene Raum dient als Gemeinschaftsraum zum Abstellen<br />
von Fahrrädern und Kinderwagen.
58<br />
WERTE NACH MODERNISIERUNG<br />
GUTACHTEN ZUR ERMITTLUNG DES VORLÄUFIGEN<br />
MARKTWERTES FÜR DIE EIGENTUMSWOHNUNGEN<br />
1 BIS 10 NACH AUFTEILUNG<br />
a) Auftraggeber<br />
EBV Grundbesitz GmbH<br />
Cöthner Straße 62 in 04155 Leipzig<br />
b) Gutachter<br />
TÜV SÜD ImmoWert GmbH<br />
Immobilienbewertung und Consulting<br />
Fürstenstraße 70 in 09130 Chemnitz<br />
c) Auftrag<br />
Vorläufige Werte nach Modernisierung und Aufteilung,<br />
Beurteilung der Marktwerte für Eigentumswohnungen (Einzelbetrachtung)<br />
d) Bewertungsstichtag<br />
20.10.2006 im Zustand nach geplanter Modernisierung<br />
und Aufteilung<br />
e) Verwendete Unterlagen<br />
Verordnung über Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte<br />
von Grundstücken 1988 (WertV); Richtlinien zur Ermittlung<br />
der Verkehrswerte von Grundstücken 2002<br />
(WertR 02); Baugesetzbuch 2004 (BauGB); Verkehrswertermittlungen<br />
von Grundstücken, Kleiber/Simon/Weyers,<br />
Bundesanzeiger-Verlag 2002; Baunutzungsverordnung<br />
(BauNVO) in der jeweils gültigen Fassung; Grundsatzpapier<br />
zum Beleihungswert von Immobilien des Verbandes<br />
Deutscher Hypothekenbanken (VDH); MLAR - Musterleitungs-<br />
und -anlagen-Richtlinie; wesentliche Aspekte der<br />
Beleihungswertermittlung des Verbandes Deutscher Hypothekenbanken<br />
(VDH)<br />
f) Allgemeine Hinweise zur Ermittlung des Wertes<br />
Die Richtigkeit der Angaben in den Unterlagen und mündlichen<br />
Aussagen wird, sofern nicht augenscheinliche Abweichungen<br />
feststellbar sind, vorausgesetzt.<br />
Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu tatsächlichen<br />
Eigenschaften der baulichen Anlage sowie des Grund und<br />
Bodens erfolgten ausschließlich nach den vorgelegten Un-<br />
Bergersches Haus VII. Wertermittlungsgutachten - TÜV<br />
terlagen und auf Grund der Ortsbesichtigung.<br />
Aufgrund der Inaugenscheinnahme besteht kein Altlastenverdacht.<br />
Bei der Ortsbesichtigung wurde keine Bodenuntersuchungen<br />
ausgeführt. Alle Feststellungen der Sachverständigen<br />
wurden nur durch Inaugenscheinnahme getroffen.<br />
Für diese Wertermittlung wird ungeprüft unterstellt, dass<br />
keine besonderen, wertbeeinflussenden Baugrundverhältnisse<br />
vorliegen.<br />
Bei der Ermittlung des Marktwertes wurde davon ausgegangen,<br />
dass sämtliche öffentlich-rechtlichen Abgaben,<br />
Beiträge, Gebühren usw. erhoben und bezahlt wurden.<br />
Eine Einsichtnahme in die Grundakte erfolgte nicht.<br />
Aufgrund fehlender gegenteiliger Informationen wird bei<br />
dieser Wertermittlung davon ausgegangen, dass keine<br />
weiteren Rechte, Nutzen und Lasten oder altrechtliche<br />
Dienstbarkeiten am Grundstück bestehen.<br />
Dieses Gutachten genießt Urheberschutz. Mit dem Sachverständigenauftrag<br />
werden nur Rechte der Vertragsschließenden<br />
begründet. Nur der Auftraggeber und der Sachverständige<br />
können aus dem Sachverständigenauftrag<br />
und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen.<br />
Eine Haftung gegenüber Dritten wird ausdrücklich ausgeschlossen.<br />
Der Sachverständige versichert, dass das vorstehende<br />
Gutachten in Kenntnis der Pflichten von Sachverständigen<br />
nach bestem Wissen und Gewissen gefertigt wurde.
Wertermittlungsgutachten des TÜV mit den Vergleichswerten der Eigentumswohneinheiten<br />
- Abs. 9 (Seite 9 von 12)<br />
Wertermittlungsgutachten des TÜV mit den Marktwerten der Eigentumswohneinheiten,<br />
im Einzelverkauf - Abs. 11 (Seite 11 von 12)<br />
Bergersches Haus VII. Wertermittlungsgutachten - TÜV 59
62<br />
WE<br />
01<br />
02<br />
03<br />
04<br />
05<br />
06<br />
07<br />
08<br />
09<br />
10<br />
LAGE<br />
1. OG l.<br />
1. OG r.<br />
2. OG l.<br />
2. OG r.<br />
3. OG l.<br />
3. OG r.<br />
4. OG l.<br />
4. OG r.<br />
DG l.<br />
DG r.<br />
STRUKTUR<br />
3 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
3 Zimmer<br />
WF<br />
1 2 3 3<br />
73,56 m²<br />
81,68 m²<br />
72,29 m²<br />
72,24 m²<br />
72,34 m²<br />
72,45 m²<br />
72,34 m²<br />
72,45 m²<br />
70,38 m²<br />
70,32 m²<br />
ANTEIL<br />
MITEIGENTUM<br />
9,98/100<br />
11,08/100<br />
9,80/100<br />
9,80/100<br />
9,81/100<br />
9,82/100<br />
9,81/100<br />
9,82/100<br />
9,54/100<br />
9,54/100<br />
KAUFPREIS<br />
GESAMT<br />
116.960,40 €<br />
129.871,20 €<br />
114.941,10 €<br />
114.861,60 €<br />
115.020,60 €<br />
115.195,50 €<br />
115.020,60 €<br />
115.195,50 €<br />
111.904,20 €<br />
111.808,80 €<br />
ANTEIL<br />
GEBÄUDE<br />
107.579,20 €<br />
119.456,00 €<br />
105.729,10 €<br />
105.649,60 €<br />
105.799,20 €<br />
105.964,70 €<br />
105.799,20 €<br />
105.964,70 €<br />
102.936,60 €<br />
102.841,20 €<br />
ANTEIL<br />
GRUNDSTÜCK<br />
8.383,20 €<br />
9.307,20 €<br />
8.232,00 €<br />
8.232,00 €<br />
8.240,40 €<br />
8.248,80 €<br />
8.240,40 €<br />
8.248,80 €<br />
8.013,60 €<br />
8.013,60 €<br />
ANT. GEM.-<br />
EIGENTUM<br />
998,00 €<br />
1.108,00 €<br />
980,00 €<br />
980,00 €<br />
981,00 €<br />
982,00 €<br />
981,00 €<br />
982,00 €<br />
954,00 €<br />
954,00 €<br />
KAUFPREIS<br />
JE m² WF<br />
1.590,00 €<br />
1.590,00 €<br />
1.590,00 €<br />
1.590,00 €<br />
1.590,00 €<br />
1.590,00 €<br />
1.590,00 €<br />
1.590,00 €<br />
1.590,00 €<br />
1.590,00 €<br />
Erläuterungen/Abkürzungen:<br />
WE = Wohneinheit, OG = Obergeschoss, DG = Dachgeschoss, l. = links, r. = rechts, WF = Wohnfläche, Ant. Gem.-Eigentum = Anteil Gemeinschaftseigentum;<br />
1<br />
Wohnflächen wurden nach der ab 01.01.2004 gültigen Wohnflächenverordnung berechnet, mit der Einschränkung, dass Balkone und Terrassen bei den m² zur Hälfte mit eingerechnet<br />
werden<br />
2 zzgl. Erwerbsnebenkosten; Erwerbsnebenkosten werden vom Verkäufer getragen<br />
3 Die Kaufpreis-Aufteilung, insbesondere hinsichtlich der Höhe des Grundstückskostenanteils (Bodenrichtwert) sowie des Gebäudeanteils erfolgt auf der Grundlage von Erfahrungswerten<br />
und entsprechenden Schätzungen vorbehaltlich einer anderweitigen Auffassung der Finanzbehörden. Eine Garantie kann hierfür nicht übernommen werden.<br />
4<br />
Der als Anteil Gemeinschaftseigentum für die jeweiligen Wohneinheiten ausgewiesene Betrag ist gleichbedeutend für Rücklage Gemeinschaftseigentum; gesamt 10.000,00 €.<br />
Irrtum/Änderungen/Ergänzungen vorbehalten. Stand Mai 2007<br />
Bergersches Haus VIII. Die Preisliste<br />
4
Wohneinheiten 01, 03, 05, 07 Regelgeschoss links<br />
Wohneinheiten 01, 03, 05, 07 Regelgeschoss links<br />
Wohneinheit 02, Regelgeschoss rechts<br />
Wohneinheit 02, Regelgeschoss rechts<br />
Wohneinheit 04, 06, 08 Regelgeschoss rechts<br />
Bergersches Haus VIII. Die Preisliste 63
66<br />
Zu der hier angebotenen Immobilieninvestition ist der Abschluss<br />
eines Wohnungskaufvertrages erforderlich.<br />
Grundlage dieses Wohnungskaufvertrages ist eine Teilungserklärung,<br />
die eine Auflistung von neu gebildeten<br />
Wohnungseigentumseinheiten, eine Gemeinschaftsordnung,<br />
Lagepläne, die Aufteilungspläne sowie einen Sondernutzungsplan<br />
enthält. Obwohl die Eigentumseinheiten<br />
größtenteils vermietet sind, wird den angesprochenen Kapitalanlegern<br />
darüber hinaus der freiwillige Beitritt zu einem<br />
bereits abgeschlossenen Mietenpool angeboten. Der<br />
Beitritt zum Mietenpool ist mit dem Auftrag zur Verwaltung<br />
des Sondereigentums verbunden. Im Rahmen seiner Mitgliedschaft<br />
in der Wohnungseigentümergemeinschaft ist<br />
der Erwerber auch in einem WEG-Verwaltervertrag gebunden.<br />
Erwähnenswert in diesem Zusammenhang ist, dass in<br />
der Wohnungseigentümergemeinschaft noch gewisse Sanierungsarbeiten<br />
am Gemeinschaftseigentum bereits beschlossen<br />
wurden und die Geldmittel hierfür vom vorhandenen<br />
Hausgeldkonto zur Verfügung gestellt werden können.<br />
Der wesentliche Inhalt der Verträge wird im Folgenden kurz<br />
erläutert. Muster des Wohnungskaufvertrages, des Mietpoolvertrages<br />
und des WEG-Verwaltervertrages sowie<br />
Auszüge aus der Teilungserklärung sind in der Anlage zu<br />
diesem Prospekt abgedruckt.<br />
1. ÜBERBLICK<br />
Die EBV Grundbesitz GmbH, Cöthner Straße 62, 04155<br />
Leipzig - im Folgenden Verkäufer genannt hat das Grundstück<br />
Josephinenstraße <strong>18</strong> erworben. Das Grundstück<br />
bzw. das darauf stehende Gebäude wird zur Bildung von<br />
Wohnungseigentumseinheiten entsprechend dem in der<br />
Anlage beiliegendem Muster einer Teilungserklärung aufgeteilt.<br />
Der Erwerber schließt mit dem Verkäufer einen<br />
Wohnungskaufvertrag über Wohnungseigentum ab. Der<br />
Vertrag kommt durch ein Angebot zustande, das während<br />
einer zu vereinbarenden Frist unwiderruflich ist, vom Käufer<br />
abgegeben wird und vom Verkäufer angenommen werden<br />
muss. Mit dem Erwerb der Wohnung tritt der Erwerber<br />
in eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Diese Gemeinschaft<br />
wird durch den Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz<br />
- im Folgenden WEG genannt -<br />
vertreten. Der Verkäufer hat für das Objekt zunächst auf<br />
fünf Jahre ab Anlegung der neu zu bildenden Wohnungs-<br />
Bergersches Haus IX. Das rechtliche Konzept<br />
grundbuchblätter die LEWO Immobilien GmbH, Cöthner<br />
Straße 62, 04155 Leipzig als Verwalter bestimmt. Grundlage<br />
der Wohnungseigentümergemeinschaft ist u. a. die in<br />
der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung<br />
und ein Verwaltervertrag für Wohnungseigentum. Dem Erwerber<br />
wird zur Renditesicherung der freiwillige Eintritt in<br />
einen Mietenpool angeboten. Der Mietenpool ist vom Verkäufer<br />
und der LEWO Immobilien GmbH gegründet worden.<br />
Voraussetzung zur Beteiligung am Mietenpool ist die<br />
Vermietungsabsicht des Erwerbers und der Abschluss eines<br />
Vertrages mit der LEWO Immobilien GmbH über die Verwaltung<br />
des zum Mietenpool gehörenden Sondereigentums,<br />
wozu auch Vollmachten erteilt werden.<br />
2. WOHNUNGSKAUFVERTRAG<br />
a) Grundstückssituation<br />
Der Verkäufer wird als Eigentümer des folgenden Grundbesitzes<br />
eingetragen:<br />
Grundbuch des Amtsgerichts Leipzig von Reudnitz, Blatt<br />
323 Flurstück 697 der Gemarkung Reudnitz, Josephinenstraße<br />
<strong>18</strong>, Gebäude- und Freifläche<br />
Dieser Grundbesitz wird nach Angabe des Verkäufers nach<br />
Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch wie<br />
folgt belastet sein.<br />
� Abt. II Sanierungsvermerk<br />
� Abt. III ggf. Finanzierungsgrundschulden des Verkäufers<br />
Mit der als Entwurf beiliegenden Teilungserklärung der<br />
Notarin Beyer in Leipzig wird das auf dem Grundstück aufstehenden<br />
Gebäude nach § 8 WEG in Wohnungs- und<br />
Teileigentum aufgeteilt, gleichzeitig werden Sondernutzungsrechte<br />
an Doppelparkern zugewiesen. Die Teilung<br />
war zum Prospekterstellungszeitpunkt im Grundbuch noch<br />
nicht vollzogen.<br />
Das Grundstück liegt nach einem Beschluss der Stadt Leipzig<br />
(Nr. 72/1994) vom 14.09.1994 im Sanierungsgebiet<br />
Leipzig-Reudnitz und damit in einem Gebiet städtebaulicher<br />
Sanierungsmaßnahmen gemäß den §§ 136 ff. Bau-<br />
GB. Der eingetragene Sanierungsvermerk wird gemäß<br />
den §§ 162 ff. BauGB gelöscht, wenn die Sanierung<br />
durchgeführt ist und die Sanierungssatzung aufgehoben<br />
bzw. wenn die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen<br />
erklärt wurde. Grundsätzlich werden die Eigentümer,<br />
der im Sanierungsgebiet belegenen Grundstücke<br />
an den Kosten der Aufwertung des Sanierungsgebiets dadurch<br />
beteiligt, dass sie einen Ausgleichsbetrag in Höhe<br />
der sanierungsbedingten Steigerung des Bodenwertes des<br />
betreffenden Grundstückes zu entrichten haben. Ob,<br />
wann und inwieweit nach Aufhebung der Sanierungssatzung<br />
für das Sanierungsgebiet Leipzig-Reudnitz seitens der<br />
Stadt Zahlungen von Ausgleichsbeträgen (vgl. §§ 154 ff.<br />
BauGB) erhoben werden, kann zum Prospekterstellungszeitpunkt<br />
nicht gesagt werden. Etwaige künftig zu entrichtende<br />
Ausgleichsbeträge sowie die Kosten für die Löschung<br />
des Sanierungsvermerkes sind von der Eigentümergemeinschaft<br />
zu tragen.<br />
b) Sanierungsrechtliche Besonderheiten<br />
Gewisse Vorhaben und Rechtsvorgänge in förmlich festgelegten<br />
Sanierungsgebieten bedürfen gemäß den §§<br />
144 f BauGB der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde.<br />
Die Genehmigung darf dabei nur versagt werden,<br />
wenn Grund zur Annahme besteht, dass der Rechtsvorgang<br />
einschließlich der Teilung des Grundstückes oder die<br />
damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung<br />
der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren<br />
oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwider<br />
laufen würde. Genehmigungspflichtig sind demnach<br />
u. a. Miet- oder Nutzungsverhältnisse über das<br />
Grundstück auf eine bestimmte Zeit von mehr als einem<br />
Jahr, rechtsgeschäftliche Veräußerungen des Grundstückes<br />
und die Bestellung, Veräußerung von Erbbaurechten,<br />
die Bestellung von das Grundstück belastenden Rechten<br />
(z. B. Hypotheken oder Grundschulden), die Begründung,<br />
Änderung oder Aufhebung einer Baulast sowie die Teilung<br />
des Grundstückes.<br />
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung lag zum Prospekterstellungszeitpunkt<br />
noch nicht vor. Der Verkäufer versichert<br />
in der Teilungserklärung jedoch, dass die zur Erteilung<br />
der Abgeschlossenheitsbescheinigung eingereichten<br />
Pläne den dieser Urkunde als Anlage beigefügten Plänen<br />
entsprechen.<br />
b) Kaufgegenstand<br />
Der Verkäufer verpflichtet sich, den Kaufgegenstand nach
Maßgabe der Teilungserklärung zur Verfügung zu stellen.<br />
Der Kaufvertrag hat demnach den Kauf eines definierten<br />
Miteigentumsanteils am Grundstück verbunden mit dem<br />
Sondereigentum an einer definierten Wohnung, dem dazugehörigen<br />
mit der gleichen Nummer versehenen Keller<br />
im Kellergeschoss und ggf. das Sondernutzungsrecht an<br />
einem Doppelparker zum Inhalt. Der im Vorfeld zu besichtigende,<br />
im gegenwärtigen gebrauchten Zustand befindliche<br />
Kaufgegenstand wird dazu im Kaufvertrag exakt bezeichnet.<br />
Die im Kaufvertrag angegebenen Flächen und<br />
Einheiten sowie baulichen Maßnahmen sowie Zuordnungsrechte<br />
können sich ändern, wenn eine Änderung<br />
zweckdienlich ist und dem Käufer zuzumuten ist. Die Wohnungen<br />
sind - bis auf eine Wohneinheit - vermietet.<br />
c) Kaufpreis und Fälligkeit<br />
Der Kaufpreis ist ein Festpreis und innerhalb von zwei Wochen<br />
nach Zugang der Annahmeurkunde des Kaufangebots<br />
zur Zahlung auf ein noch zu benennendes Anderkonto<br />
des Vollzugsnotars fällig. Vom hinterlegten Kaufpreis<br />
sind die vom Käufer nicht übernommenen Belastungen in<br />
der von den Gläubigern angeforderten Höhe abzulösen,<br />
sobald die Teilung im Grundbuch vollzogen und die Vormerkung<br />
für den Käufer im Grundbuch des Vertragsbesitzes<br />
eingetragen ist bzw. seitens des Notars bestätigt wird,<br />
dass keine Eintragungshindernisse bestehen, die Stadt<br />
Leipzig auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hat und die Löschungsbewilligung<br />
bzw. Pfandfreigabe der Gläubiger<br />
vorliegt. Der Restbetrag ist an den Verkäufer auszuzahlen.<br />
Sofern der Käufer den Kaufvertrag aus Kreditmitteln bestreitet,<br />
hat er zu beachten, dass vorrangige Weisung des<br />
Kreditgebers bestehen können. Es ist Sache des Käufers,<br />
eine zur Erfüllung des Vertrags geeignete Verwendung der<br />
Mittel bei Kaufpreisfälligkeit sicherzustellen. Zahlt der Käufer<br />
den Kaufpreis bei Fälligkeit nicht, gerät er in Verzug und<br />
der Verkäufer kann den gesetzlichen Verzugszins sowie<br />
eventuell weitergehenden Schadenersatz fordern. Bis zur<br />
vollständigen Kaufpreiszahlung auf dem Notaranderkonto<br />
sind Anspruch und Anwartschaft auf Eigentumsverschaffung<br />
ohne Zustimmung des Verkäufers nicht abtretbar und<br />
nur zur Kaufpreisfinanzierung verpfändbar.<br />
Erschließungs- und Anlegerbeiträge für die bis zum Kaufvertragszeitpunkt<br />
errichteten Erschließungsanlagen nach<br />
BauGB oder Kommunalabgabenrecht trägt der Verkäufer.<br />
Für Erschließungsanlagen, die ab dem Kaufvertragszeitpunkt<br />
errichtet werden, trägt der Käufer die Kosten. Die<br />
Kosten des Notaranderkontos und die Kosten der Freistellung<br />
des Vertragsgegenstandes in Form vom Käufer nicht<br />
übernommener Belastungen trägt der Verkäufer, ebenso<br />
die Kosten zur Durchführung des Vertrages im Übrigen,<br />
insbesondere die Notargebühren, die Kosten des Grundbuchamts,<br />
die Grunderwerbsteuer. Die Finanzierungskosten<br />
(z. B. Bankbearbeitungs- und Schätzkosten, Darlehens-<br />
und eventuelle Bereitstellungs- und/oder Zwischenfinanzierungszinsen<br />
etc.), auch die Kosten des Verkäufers,<br />
sofern dieser an der Darlehensbeschaffung mitwirkt, sowie<br />
die vom Erwerber ggf. an einen Vermittler zu zahlende Außenprovision<br />
trägt der Erwerber gesondert. Gleiches gilt<br />
für vereinbarte Sonderwünsche, die den Aufwand erhöhen.<br />
Im Kaufpreis enthalten sind schließlich die Kosten der Projektierung,<br />
des Marketings und des Vertriebes. Hierzu zählt<br />
insbesondere auch die Innenprovision, die der Verkäufer<br />
an den Kapitalanlagevertrieb bezahlt.<br />
d) Kaufpreisfinanzierung und Grundstücksbelastungen<br />
Der Verkäufer verpflichtet sich, bei der Bestellung von<br />
dinglichen Rechten (zum Beispiel Grundschulden) mitzuwirken,<br />
die als Sicherheit bei der Kaufpreisfinanzierung nötig<br />
sind. Entsprechende Belastungsvollmachten werden<br />
wechselseitig erteilt. Damit verbundene Kosten übernimmt<br />
der Käufer. Zur Sicherung der Kaufpreiszahlung ist die Belastungsvollmacht<br />
mit Bedingungen und Auflagen verbunden,<br />
die den Zweck haben, dass Auszahlungen der finanzierenden<br />
Bank ausschließlich die Kaufpreisschuld tilgen.<br />
Im Übrigen ist die Kaufpreisfinanzierung ausschließlich Sache<br />
des Erwerbers.<br />
e) Renovierungsarbeiten<br />
Zu den Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum<br />
wird in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass<br />
das Treppenhaus neu gestrichen und bestehende Schäden<br />
ausgebessert werden. Daneben wird die schadhafte Dämmung<br />
der Parkanlage erneuert sowie im Keller ein Raum<br />
zum Abstellen von Kinderwagen und Fahrrädern geschaffen.<br />
Die hierfür erforderlichen Mittel sollen dem Hausgeldkonto<br />
bereits zur Verfügung stehen.<br />
f) Übergang des Vertragsbesitzes<br />
Sowie der Rechte und Pflichten<br />
Der Verkäufer übergibt dem Käufer den Vertragsbesitz<br />
(einschließlich etwaiger Schlüssel, Versorgungs- und Versicherungsunterlagen)<br />
am Ersten des auf die Einzahlung des<br />
Kaufpreises auf dem Notaranderkonto folgenden Monats.<br />
Die anteilige Nettomiete vom Tag der Einzahlung des<br />
Kaufpreises auf dem Notaranderkonto bis zum Besitzübergang<br />
wird der Verkäufer an den Käufer auszahlen. Mit<br />
Übergabe gehen die Gefahr des zufälligen Untergangs<br />
und der zufälligen Verschlechterung, die Verkehrssicherungspflichten<br />
und die mit dem Vertragsbesitz verbundene<br />
Haftung auf den Käufer über. Von der Übergabe an Gebühren<br />
dem Käufer die Nutzungen und er trägt die Lasten<br />
der Sache.<br />
Sofern der Vertragsbesitz vermietet ist, wird der Käufer über<br />
den Inhalt in Kenntnis gesetzt. Das Mietverhältnis bleibt bestehen<br />
und wird vom Käufer mit allen Rechten und Pflichten<br />
mit Wirkung vom Zeitpunkt des Besitzübergangs an übernommen;<br />
ab diesem Zeitpunkt entstehende Mietzinsansprüche<br />
werden an den Käufer abgetreten, der die Abtretung<br />
im Wohnungskaufvertrag annimmt. Der Verkäufer<br />
übernimmt im Hinblick auf das Mietverhältnis keine Haftung,<br />
insbesondere nicht für die Solvenz der Mieter oder<br />
die Möglichkeit, das Mietverhältnis zu beenden. Der Verkäufer<br />
ermächtigt jedoch den Käufer, ihn ab Besitzübergang<br />
bei der Abgabe aller Erklärungen, Vornahme aller<br />
Handlungen, die die Mietverhältnisse betreffen, umfassend<br />
zu vertreten, insbesondere auch zu deren Änderung,<br />
Auflösung und Kündigung.<br />
g) Sach- und Rechtsmängel<br />
Die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels des Vertragsbesitzes<br />
im derzeitigen Zustand werden ausgeschlossen.<br />
Der Verkäufer versichert jedoch, dass ihm versteckte<br />
Mängel nicht bekannt sind. Garantien für besondere Eigenschaften<br />
werden durch den Verkäufer nicht übernommen.<br />
Der Verkäufer ist verpflichtet, dem Käufer den Vertragsbesitz<br />
frei von im Grundbuch eingetragenen Belastungen<br />
und Beschränkungen zu verschaffen, soweit sie<br />
nicht vom Käufer übernommen worden sind, im Übrigen<br />
werden Ansprüche des Käufers gegen den Verkäufer<br />
wegen Rechtsmängel des Vertragsbesitzes ausgeschlossen.<br />
Für Mängel bei den Sanierungsleistungen am Ge-<br />
Bergersches Haus IX. Das rechtliche Konzept 67
68<br />
meinschaftseigentum gelten grundsätzlich die gesetzlichen<br />
Bestimmungen des BGB. Die Gewährleistungsansprüche<br />
können nicht gegenüber dem Verkäufer, sondern müssen<br />
gegenüber der von der WEG beauftragten Firma geltend<br />
gemacht werden.<br />
Soweit Mängelrechte des Käufers ausgeschlossen werden,<br />
gilt dies auch für alle Ansprüche auf Schadenersatz, ausgenommen<br />
Ansprüche auf Schadenersatz aus der Verletzung<br />
des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, wenn<br />
der Verkäufer die Pflichtverletzung zu vertreten hat und auf<br />
Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen oder<br />
grob fahrlässigen Pflichtverletzung des Verkäufers beruhen.<br />
Einer Pflichtverletzung des Verkäufers steht die eines<br />
gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen gleich.<br />
h) Voraussetzungen der Eigentumsübertragung<br />
Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsverschaffung<br />
wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen.<br />
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung am<br />
Vertragsgegenstand kann jedoch erst dann erfolgen,<br />
nachdem die Teilungserklärung im Grundbuch vollzogen<br />
und somit die Grundbücher für das Wohnungseigentum/<br />
Teileigentum angelegt sind. Die Einigung über den Eigentumsübergang<br />
des Vertragsgegenstands auf den Käufer<br />
(Auflassung) ist gesondert zu erklären. Das Eigentum geht<br />
auf den Käufer jedoch erst mit Umschreibung im Grundbuch<br />
über. Voraussetzung dafür ist das Vorliegen der erforderlichen<br />
Genehmigungen und Bescheinigungen, der etwa<br />
erforderlichen Lastenfreistellungserklärungen, der Bescheinigung<br />
des Finanzamts über die bezahlte Grunderwerbssteuer<br />
(Unbedenklichkeitsbescheinigung) und des<br />
Nachweises der Kaufpreiszahlung.<br />
i) Vollmachten<br />
Im Vertrag sind verschiedene, zum Teil weitreichende Vollmachten<br />
enthalten. Zunächst werden die Notarangestellten<br />
im für die Vertragsdurchführung nötigen Umfang bevollmächtigt.<br />
Hierzu zählt auch, namens der Parteien<br />
Grundpfandrechte aller Art zu bestellen, ihre Eintragung<br />
zu bewilligen und zu beantragen, die Parteien der dinglichen<br />
Zwangsvollstreckung zu unterwerfen sowie für den<br />
Käufer mehrere als Gesamtschuldner abstrakte Schuldbekenntnisse<br />
in Höhe der Grundschuldbeträge nebst Zinsen<br />
und Nebenleistungen zu erklären und ihn insoweit der per-<br />
Bergersches Haus IX. Das rechtliche Konzept<br />
sönlichen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen, des Weiteren<br />
bankübliche Zweckerklärungen abzugeben.<br />
Daneben ist die Verkäuferin bevollmächtigt, die Teilungserklärung<br />
abzuändern und bis zum Verkauf und zur Eigentumsumschreibung<br />
der letzten Sondereigentumseinheit in<br />
der vertragsgegenständlichen Wohnanlage zu Zwecken<br />
des Umbaus und der Renovierung der einzelnen Sondereigentumseinheiten<br />
im Rahmen des bauordnungsrechtlich<br />
zulässigen auch in das Gemeinschaftseigentum der<br />
Wohnanlage einzugreifen, z. B. Versorgungs- und Entsorgungsleitungen<br />
zu verlegen, Mauerdurchbrüche vorzunehmen<br />
und Anbauten auszuführen, sofern dabei keine<br />
Veränderungen in dem mit Wohnungskaufvertrag gekauften<br />
Wohnungs-/Teileigentum und den diesen zugeordneten<br />
Sondernutzungsrechten verbunden ist und das Gemeinschaftseigentum<br />
nicht unzumutbar beeinträchtigt<br />
wird.<br />
j) Vorkaufsrecht und Rücktritt<br />
Bei vermieteten Wohnräumen, an denen Wohnungseigentum<br />
gebildet wird, kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht des<br />
Mieters bestehen. Das Vorkaufsrecht kann nach Ablauf<br />
von zwei Monaten, nachdem der Mieter über den Inhalt<br />
des geschlossenen Vertrages informiert wurde, nicht mehr<br />
ausgeübt werden.<br />
Im Übrigen ist jeder Vertragsteil zum Rücktritt von diesem<br />
Vertrag berechtigt, wenn behördliche Genehmigungen,<br />
die nicht für die Rechtswirksamkeit, aber für den Vollzug<br />
des Vertrages erforderlich sind, versagt werden. Weitergehende<br />
Rechte, etwa auf Schadenersatz, bestehen wechselseitig<br />
nicht. Für Rücktrittserklärungen wurde Schriftform<br />
vereinbart und der die Annahme beurkundende Notar empfangsbevollmächtigt.<br />
Im Fall des Rücktritts wegen einer Pflichtverletzung des<br />
Käufers (ausgenommen hiervon ist, wenn der Käufer wegen<br />
Bonitätsgründen keine Finanzierungszusage erhält) ist<br />
der Verkäufer berechtigt, eine Pauschalentschädigung in<br />
Höhe von 3 % des Kaufpreises zu verlangen, es sei denn,<br />
der Käufer weist nach, dass dem Verkäufer ein Schaden<br />
entweder überhaupt nicht oder nicht in dieser Höhe entstanden<br />
ist. Weitergehende Schadenersatzansprüche des<br />
Verkäufers bleiben unberührt und vorbehalten.<br />
3. E<strong>IN</strong>TRITT <strong>IN</strong> DIE EIGENTÜMERGEME<strong>IN</strong>SCHAFT<br />
Mit dem Erwerb einer Wohnung ist der Eintritt in die Gemeinschaft<br />
der Eigentümer nach dem WEG verbunden. Ab<br />
dem Tag des Besitzübergangs ergeben sich entsprechende<br />
Rechte und Pflichten des Erwerbers u. a. aus der Teilungserklärung<br />
und der Gemeinschaftsordnung. Die Gemeinschaft<br />
beschließt in regelmäßig wiederkehrenden Versammlungen<br />
über Bewirtschaftungsmaßnahmen. Im Rahmen<br />
der laufenden Verwaltung und bei der Ausführung<br />
von Beschlüssen wird die Gemeinschaft vom Verwalter vertreten.<br />
Die Gemeinschaft hat die Kosten zu tragen, die das<br />
gemeinschaftliche Eigentum betreffen.<br />
a) Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer<br />
Der Erwerber erhält Sondereigentum an den in der Teilungserklärung<br />
bezeichneten Räumen und an bestimmten<br />
Bestandteilen der Gebäude, die verändert, beseitigt oder<br />
eingefügt werden können. Andere Gegenstände sind, soweit<br />
sich aus der Miteigentumsordnung und dem Gesetz<br />
nicht ausnahmsweise etwas anderes ergibt, dem Gemeinschaftseigentum<br />
zuzurechnen. Die Nutzung des Sondereigentums<br />
ist lediglich zu Wohnzwecken zulässig, es sei denn<br />
der Verwalter stimmt einer anderen Nutzung zu. Erlaubt<br />
sind die Vermietung und die Überlassung der Räume an<br />
Dritte. Die Vermietung ist dem Verwalter anzuzeigen.<br />
Die Eigentümergemeinschaft hat die Kosten der Gebäudeinstandhaltung<br />
und der Gebäudeinstandsetzung zu tragen.<br />
Bei Gegenständen, die dem Sondereigentum oder einem<br />
Sondernutzungsrecht des Eigentümers unterliegen<br />
oder die dem räumlichen Bereich des Sondereigentums<br />
zuzuordnen sind (zum Beispiel Balkon, Fenster oder Rollläden<br />
der Wohnung), sind etwaige Instandsetzung- und Instandhaltungskosten<br />
vom jeweiligen Eigentümer selbst zu<br />
tragen, auch wenn diese Gegenstände dem Gemeinschaftseigentum<br />
zuzurechnen sind.<br />
Zur ordnungsgemäßen Verwaltung werden Instandhaltungsrücklagen<br />
gebildet. Neben den Instandhaltungs- und<br />
Instandsetzungskosten entstehen insbesondere Kosten der<br />
Verwaltung und Betriebskosten. Als Beitrag zu den laufenden<br />
Kosten sind von den Eigentümern Vorauszahlungen in<br />
Form eines monatlichen Wohngelds zu leisten. Jährlich<br />
wird über die Kosten abgerechnet. Durch den jährlichen<br />
Wirtschaftsplan werden Festlegungen zu den Ausgaben<br />
der Gemeinschaft und den Beiträgen der Eigentümer ge-
troffen. Im Einzelnen wird u. a. auf die §§ 10 - 29 des WEG<br />
sowie die der Teilungserklärung beiliegende Gemeinschaftsordnung<br />
hingewiesen.<br />
b) Rechte und Pflichten des Verwalters nach dem WEG<br />
Der Verwalter sorgt für die rechtzeitige Erstellung des Wirtschaftsplanes<br />
und der Jahresabrechnungen. Er beruft die<br />
Eigentümerversammlung ein, unterbreitet Beschlussvorlagen<br />
und führt Beschlüsse der Gemeinschaft aus. Der Verwalter<br />
ist insbesondere bevollmächtigt, Mängelansprüche<br />
geltend zu machen und sonstige Ansprüche der Gemeinschaft.<br />
Dem Verwalter sind die hierfür erforderlichen Vollmachten<br />
zu erteilen. Der Verwalter erhält für seine Leistungen<br />
eine Vergütung in Höhe von monatlich € 15,00 zzgl.<br />
Mehrwertsteuer pro Wohnungseinheit. Der Verwalter kann<br />
während der Laufzeit seiner Bestellung - zunächst für fünf<br />
Jahre - nur aus wichtigem Grund abberufen werden.<br />
Zu den übrigen Rechten und Pflichten aus dem Verwaltervertrag<br />
für das Wohnungseigentum nebst zu erteilender<br />
Vollmacht für den Verwalter wird auf die Anlage zu diesem<br />
Prospekt verwiesen.<br />
4. MIETPOOL UND<br />
SONDEREIGENTUMSVERWALTUNG (optional)<br />
a) Überblick<br />
Der Erwerber hat die Möglichkeit, dem vom Verkäufer und<br />
der LEWO Immobilien GmbH gegründeten Mietpool beizutreten.<br />
Die Gründungsgesellschafter haben sich zur Errichtung<br />
einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Mietpool)<br />
zusammengeschlossen und dazu einen Gesellschaftsvertrag<br />
vereinbart. In diesem haben sie zugleich den Geschäftsführer<br />
mit der Verwaltung ihres Sondereigentums<br />
und mit der Wahrnehmung von Eigentümerrechten als<br />
Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt.<br />
Deren Name lautet „Mietpool-GbR Josephinenstraße<br />
<strong>18</strong>“. Der Beitritt zum Mietenpool erfolgt freiwillig. Der<br />
Mietenpool hat den Zweck, das Einzelrisiko eines Eigentümers<br />
zur Vermietung seiner Einheit für den Fall eines zeitweiligen<br />
Mietausfalls auf alle an der Gesellschaft bürgerlichen<br />
Rechts beteiligten Eigentümer gleichmäßig zu verteilen.<br />
Daneben soll der Mietpool die Gesellschafter bei der<br />
Verwaltung ihres Sonder- und Miteigentums unterstützen.<br />
Der Mietenpoolvertrag kann erstmals nach zehn Jahren<br />
unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Jahresende<br />
gekündigt werden. Der Mietpool wird beim Ausscheiden<br />
eines Gesellschafters mit den übrigen Gesellschaftern<br />
fortgeführt. Die Eigentümer haben ihre Mieteinnahmen<br />
in den Mietenpool einzubringen. Die Mieteinnahmen<br />
abzüglich Kosten werden vom geschäftsführenden<br />
Gesellschafter nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile<br />
ausgeschüttet. Das Stimmrecht der Gesellschafter in<br />
den Mietpool-Versammlungen bestimmt sich nach der Anzahl<br />
der Wohnungseigentumseinheiten.<br />
b) Einnahmen und Ausgaben des Pools<br />
Zu den Einnahmen des Pools gehören sämtliche Einnahmen,<br />
die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.<br />
Dazu gehören insbesondere auch Nachzahlungen aus<br />
Nebenkostenumlagen, Erstattungen von Versorgungsträgern<br />
oder sonstige auf das Grundstück bezogene Einnahmen.<br />
Zu den Kosten des Pools gehören sämtliche Kosten,<br />
die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Zu den<br />
Ausgaben gehören die Kosten zur Herrichtung der Wohnung<br />
in einen vermietbaren Zustand. Damit sind u. a. die<br />
Kosten der üblichen Dekorationsarbeiten (Schönheitsreparaturen)<br />
gemeint. Hinzu kommen laufende Instandsetzungskosten,<br />
Wartungskosten und Betriebskosten, sei es,<br />
dass sie auf die Mieter umgelegt werden können oder<br />
nicht. Zu den Ausgaben der Gesellschaft gehören ferner<br />
insbesondere Maklerprovisionen zur Vermietung, Gerichts-<br />
und Anwaltskosten zur Durchsetzung von Vermieteransprüchen<br />
und Räumungskosten. Hierzu werden weitreichende<br />
Abtretungsvereinbarungen geschlossen und Vollmachten<br />
erteilt. Der einzelne Gesellschafter erhält die erste<br />
Auszahlung am 15. des dem Besitz-/Nutzen-/Lastenübergang<br />
folgenden Monats. Unter gewissen Voraussetzungen<br />
kann auch eine Nachschusspflicht des Eigentümers<br />
in Betracht kommen.<br />
c) Voraussetzungen des Beitritts,<br />
Verpflichtungen der Gesellschafter<br />
Voraussetzung des Eintritts und des Verbleibs im Mietpool<br />
ist, dass der jeweilige Gesellschafter eine oder mehrere<br />
Wohnungen im Objekt erworben hat und dass er die Wohnung<br />
nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Die Verwirklichung<br />
des Gesellschaftszwecks erfordert, dass der Mietpoolverwalter,<br />
die LEWO Immobilien GmbH, mit der ausschließlichen<br />
Geschäftsführung und Vertretung des Pools<br />
betraut ist und gegenüber den Mietern vollumfänglich die<br />
Vermieterrechte ausüben kann. Mit dem Verkauf seiner<br />
Wohnung scheidet der Gesellschafter aus dem Mietpool<br />
aus. Er muss aber den Erwerber verpflichten, in seine<br />
Rechtsstellung aus dem Mietenpoolvertrag einzutreten.<br />
Die Poolverpflichtung für eine Wohnung eines Gesellschafters<br />
kann entfallen, wenn die Vermietung einer Wohnung<br />
aus Gründen, die vom Gesellschafter zu vertreten<br />
sind, nicht möglich ist. Dies gilt insbesondere wenn der<br />
Gesellschafter die ihm obliegenden Verpflichtungen nicht<br />
erfüllt.<br />
d) Geschäftsführung und Auftrag<br />
zur Verwaltung des Sondereigentums<br />
Die LEWO Immobilien GmbH hat neben ihrer Aufgabe als<br />
Geschäftsführerin des Mietpools auch den Auftrag, das<br />
Sondereigentum der Gesellschafter zu verwalten. Sie hat<br />
insbesondere für die Vermietung zu sorgen, die nötigen<br />
Verhandlungen mit Mietern zu führen, Mietverträge abzuschließen,<br />
Zahlungen entgegenzunehmen, abzurechnen<br />
und Kautionen zu verwalten. Damit ist verbunden, dass der<br />
Erwerber dem Mietverwalter umfangreiche Vermietungsvollmacht<br />
erteilt. Der Geschäftsführer erhält für seine Leistungen<br />
monatlich einen Betrag in Höhe von € 15,00 zzgl.<br />
Mehrwertsteuer je Wohnungs-/Teileigentumseinheit. Er ist<br />
berechtigt, diesen Betrag aus dem Gesellschaftsvermögen<br />
zu entnehmen. Der Geschäftsführer kann nach Ablauf von<br />
jeweils zwei Jahren nach billigem Ermessen eine Erhöhung<br />
seiner Vergütung bis zu 10 % des bis dahin geltenden Honorars<br />
bestimmen. Ferner werden dem Geschäftsführer<br />
Aufgaben der Gesellschafter als Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft<br />
übertragen. Zu den einzelnen<br />
Rechten und Pflichten der Mietpoolgesellschafter und<br />
der Geschäftsführung wird im Übrigen auf den als Anlage<br />
beiliegenden Mietpool-Gesellschaftsvertrag nebst Auftrag<br />
zur Verwaltung des Sondereigentums verwiesen.<br />
Bergersches Haus IX. Das rechtliche Konzept 69
72<br />
Nachfolgend werden die grundlegenden steuerlichen<br />
Auswirkungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Bestandsimmobilien<br />
nach der derzeit aktuellen Gesetzeslage<br />
(Stand 01.01.2006) dargestellt. Die Gebäude wurden<br />
1999 fertig gestellt. In den nachfolgenden Ausführungen<br />
wird davon ausgegangen, dass der Erwerber in Deutschland<br />
unbeschränkt einkommensteuerpflichtig ist.<br />
A. IMMOBILIENERWERB<br />
ZUR FREMDVERMIETUNG<br />
1. GRUNDLAGEN DER STEUERLICHEN<br />
BERÜCKSICHTIGUNG<br />
Ein Investor, der die Immobilie vermietet, erzielt Mieteinkünfte,<br />
die i. d. R. nach § 21 Einkommensteuergesetz der<br />
Einkommensteuer unterliegen. Die Einkünfte ermitteln sich<br />
als Überschuss der Mieteinnahmen über die Werbungskosten.<br />
Soweit die Miete unter 75 % des marktüblichen Niveaus<br />
liegt, gelten Besonderheiten hinsichtlich der Abzugsfähigkeit<br />
der Werbungskosten, welche in dem BMF-Schreiben<br />
vom 08.10.2004 (BStBl. I 2004, S. 933) dargestellt sind.<br />
Liegt der vereinbarte Mietzins zwischen 56 % und 75 % der<br />
ortsüblichen Mieten, ist die Einkünfteerzielungsabsicht anhand<br />
einer Überschussprognose zu überprüfen. Bei einer<br />
positiven Prognose ist das Vorliegen einer solchen Absicht<br />
zu bejahen mit der Folge, dass die mit der verbilligten<br />
Überlassung zusammenhängenden Werbungskosten in<br />
voller Höhe abziehbar sind. Bei einer negativen Überschussprognose<br />
ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen<br />
und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Der<br />
unentgeltliche Teil ist steuerlich nicht relevant. Die entsprechenden<br />
anteiligen Werbungskosten können insoweit<br />
nicht abgezogen werden. Gleiches gilt, wenn der Mietzins<br />
unabhängig von der Überschussprognose weniger als 56<br />
% der ortsüblichen Mieten beträgt (§ 21 Abs. 2 Einkommensteuergesetz).<br />
Am 22.12.2005 wurde vom Bundestag mit Zustimmung<br />
des Bundesrates das Gesetz zur Beschränkung des Verlustabzugs<br />
im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen<br />
beschlossen. Damit wurde unter anderem ein § 15 b ins<br />
Einkommensteuergesetz eingeführt. Dieser neue Paragraph<br />
gilt für Verluste aus Steuerstundungsmodellen, de-<br />
Bergersches Haus X. Die steuerlichen Auswirkungen<br />
nen ein Steuerpflichtiger nach dem 10.11.2005 beitritt<br />
oder für die nach dem 10.11.2005 mit dem Außenvertrieb<br />
begonnen wurde. Bestandteil dieser Gesetzesänderung ist<br />
eine Regelung, nach der Verluste aus sog. Steuerstundungsmodellen<br />
weder mit anderen positiven Einkünften<br />
verrechnet noch nach § 10 d EStG abgezogen werden dürfen.<br />
Diese Verluste mindern jedoch die Einkünfte, die der<br />
Steuerpflichtige in den folgenden Wirtschaftsjahren aus<br />
derselben Einkunftsquelle erzielt. Ein Steuerstundungsmodell<br />
liegt nach dieser Vorschrift vor, wenn aufgrund einer<br />
modellhaften Gestaltung steuerliche Vorteile in Form von<br />
negativen Einkünften erzielt werden sollen. Diese Regelung<br />
soll jedoch nur Anwendung finden, wenn innerhalb<br />
der Verlustphase das Verhältnis der Summe der prognostizierten<br />
Verluste zur Höhe des gezeichneten und nach dem<br />
Konzept auch aufzubringenden Kapitals oder bei Einzelinvestitionen<br />
des eingesetzten Eigenkapitals 10 vom Hundert<br />
übersteigt. Betroffen von dieser neuen Regelung sind<br />
insbesondere Medienfonds, Schiffsbeteiligungen, geschlossene<br />
Immobilienfonds und ähnliche Konstruktionen.<br />
Diskutiert wird auch die Frage, ob Fälle, in denen ein Bauträger<br />
Objekte mit Modernisierungszusage an Anleger<br />
veräußert, vom § 15 b EStG erfasst werden. Teilweise wird<br />
die Ansicht vertreten, dass in solchen Fällen aufgrund der<br />
vom Anbieter vorformulierten Verträge eine Modellhaftigkeit<br />
anzunehmen sei und es damit zu einer Verlustabzugbeschränkung<br />
nach § 15 b EStG kommt. Überwiegend<br />
wird diese Rechtsauffassung jedoch abgelehnt. Eine Modellhaftigkeit<br />
soll nach dieser Gegenmeinung nur dann<br />
vorliegen, wenn der Erwerber im Zusammenhang mit dem<br />
Kauf und der Sanierung des Objekts weitere Verträge über<br />
Nebenleistungen abschließt. Diese Rechtsauffassung wird<br />
auch in der Gesetzesbegründung zu § 21 Abs. 1 Satz 2<br />
EStG, der § 15 b EStG auch für die Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung für anwendbar erklärt, bestätigt. In<br />
der Gesetzesbegründung heißt es, dass von der Neuregelung<br />
„Bauträgergestaltungen, in denen ein Bauträger ein<br />
Objekt in einem Sanierungsgebiet oder ein Denkmal saniert,<br />
für die Sonderabschreibungen geltend gemacht werden<br />
können, und bei denen vor Beginn der Sanierung die<br />
Grundstücke oder Eigentumswohnungen an Erwerber außerhalb<br />
einer Fondkonstruktion veräußert werden“, nicht<br />
betroffen seien. In solchen Fällen soll grundsätzlich keine<br />
modellhafte Gestaltung vorliegen. In dieser Gesetzesbegründung<br />
wird weiter ausgeführt, dass nur in Fällen, in de-<br />
nen der Bauträger neben der Sanierung/Modernisierung<br />
und dem Verkauf auch weitere Dienstleistungen (z. B. Finanzierung)<br />
erbringt, eine modellhafte Gestaltung gegeben<br />
sein könnte. In diesem Zusammenhang wird auch die<br />
Frage diskutiert, dass bei Verträgen über Nebenleistungen<br />
eine Modellhaftigkeit nur dann gegeben ist, wenn für die<br />
Nebenleistungen Entgelte verlangt werden, die als Werbungskosten<br />
abziehbar sind.<br />
Im vorliegenden Fall wird dem Erwerber nur ein Kaufvertrag<br />
über eine Bestandsimmobilie ohne eine Modernisierungszusage<br />
angeboten. Da der Erwerb der Immobilie<br />
nicht darauf ausgerichtet ist, steuerliche Vorteile zu erhalten,<br />
sondern als langfristige Rendite orientierte Investition<br />
angelegt ist, geht die Prospektherausgeberin davon aus,<br />
dass die Regelungen des § 15 b EStG in der Regel keine<br />
Anwendung finden dürften. Eine abschließende Rechtssicherheit<br />
darüber, ob der Abschluss weiterer Verträge<br />
(z. B. zur Finanzierung der Investition zur Grundstücksverwaltung,<br />
zum Mietpool, d. h. zur Absicherung der Erträge<br />
o. ä.) eine Modellhaftigkeit begründet, die bei etwaigen<br />
Anfangsverlusten zu einem Verlustverrechnungsverbot<br />
nach § 15 b EStG führt, besteht auf Grund von fehlender<br />
Rechtsprechung und weiterführenden Äußerungen der Finanzverwaltung<br />
derzeit nicht.<br />
2. ABGRENZUNG ZWISCHEN<br />
VERMÖGENSVERWALTUNG UND GEWERBEBETRIEB<br />
Ferner ist zu prüfen, ob es sich um Einkünfte aus Vermietung<br />
und Verpachtung (§ 21 Einkommensteuergesetz)<br />
oder um Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 15 Einkommensteuergesetz)<br />
handelt.<br />
Eine private Vermögensverwaltung liegt dann vor, wenn<br />
der Investor eine Immobilie dauerhaft an Fremde zur Nutzung<br />
vermietet (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung).<br />
Die Grenze der privaten Vermögensverwaltung wird<br />
in der Regel gewahrt, wenn hinsichtlich der Fremdvermietung<br />
neben der Nutzungsüberlassung keine gewerblichen<br />
Dienstleistungen erbracht werden.<br />
Werden innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte veräußert,<br />
geht die Finanzverwaltung davon aus, dass die Grenze<br />
der privaten Vermögensverwaltung überschritten wird<br />
(sog. Drei-Objekt-Grenze), da nicht mehr die Substanznutzung,<br />
sondern die Substanzwertsteigerung in den Vor-
dergrund getreten ist, vgl. dazu BMF-Schreiben vom<br />
26.03.2004 (BStBl. I 2004, S. 434). Dadurch wird ein gewerblicher<br />
Grundstückshandel begründet. Gewinne und<br />
Veräußerungsgewinne werden in Einkünfte aus Gewerbebetrieb<br />
umqualifiziert. In Sonderfällen kann sich die Frist<br />
von 5 Jahren auf 10 Jahre verlängern. Durch neuere Urteile<br />
des Bundesfinanzhofs wurde die Rechtsprechung zur<br />
Drei-Objekt-Grenze relativiert, so dass bezüglich des gewerblichen<br />
Grundstückshandels zur Zeit keine eindeutige<br />
Rechtsicherheit besteht.<br />
Sofern es sich um Einkünfte aus Gewerbebetrieb handelt,<br />
unterliegen diese neben der Einkommen- auch der Gewerbesteuer.<br />
Des Weiteren ist eine Veräußerung der Immobilie<br />
unabhängig von der Behaltensdauer einkommen-<br />
und gewerbesteuerpflichtig.<br />
Handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung<br />
unterliegt ein etwaiger Veräußerungsgewinn als<br />
sog. privates Veräußerungsgeschäft nach der derzeitigen<br />
Rechtslage nur dann der Einkommensteuer, wenn zwischen<br />
Anschaffung und Veräußerung der Immobilien nicht<br />
mehr als 10 Jahre liegen. Als Veräußerungsgewinn wird<br />
grundsätzlich der Überschuss des Verkaufserlöses über<br />
den um die vorgenommenen Abschreibungen reduzierten<br />
Anschaffungs- und Herstellungskosten und den Veräußerungskosten<br />
angesetzt. Ausgenommen sind Immobilien,<br />
die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung<br />
und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken<br />
oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen<br />
Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.<br />
In der Koalitionsvereinbarung vom 11.11.2005 zwischen<br />
CDU/CSU und SPD ist eine Erweiterung der Steuerpflicht<br />
für solche privaten Veräußerungsgeschäfte vorgesehen.<br />
So wird unter anderem diskutiert, zum 01. Januar<br />
2007 auch über die oben genannte 10 Jahresfrist hinaus<br />
eine pauschale Versteuerung von solchen Veräußerungsgewinnen<br />
mit 20 % vorzunehmen. Aussagen zur genauen<br />
Ausgestaltung dieser geplanten Gesetzesänderung lassen<br />
sich derzeit nicht machen. Es muss aber damit gerechnet<br />
werden, dass die o. g. derzeitige gesetzliche Regelung nur<br />
bis zum 31.12.2006 fortbesteht.<br />
3. ÜBERSCHUSSERMITTLUNG<br />
In der Regel wird ein Vermieter seine Tätigkeit im Rahmen<br />
der Vermögensverwaltung ausüben. Er erzielt dann Einkünfte<br />
aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21<br />
Einkommensteuergesetz. Die Ermittlung der Einkünfte aus<br />
Vermietung und Verpachtung erfolgt durch die Gegenüberstellung<br />
der Mieteinnahmen und der im Zusammenhang<br />
mit der Vermietung angefallenen Werbungskosten<br />
(Überschussermittlung). Steuerliche Vorteile können dann<br />
eintreten, wenn sich ein Überhang von Werbungskosten<br />
ergibt und dieser mit anderen positiven Einkünften des Investors<br />
mit steuerlicher Wirkung verrechnet werden kann.<br />
4. VERLUSTVERRECHNUNG<br />
Die Verlustverrechnung in dem Veranlagungsjahr, in dem<br />
der Verlust entstanden ist, ist betragsmäßig seit dem Veranlagungsjahr<br />
2004 wieder unbegrenzt möglich. Im Veranlagungszeitraum<br />
können nicht verrechnete Verluste bis zu<br />
einem Betrag von € 511.500 in das Vorjahr zurückgetragen<br />
werden, oder sie werden in die Folgejahre unbegrenzt<br />
vorgetragen. Bei Ehegatten, die zusammen veranlagt<br />
werden, erhöht sich der Verlustrücktrag auf bis zu €<br />
1.023.000. Der verbleibende Verlustvortrag ist in den folgenden<br />
Veranlagungsjahren bis zu € 1 Mio. des Gesamtbetrages<br />
der Einkünfte, und der darüber hinausgehende<br />
Anteil bis zu 60 % des Gesamtbetrages der Einkünfte abzugsfähig<br />
(§ 10d Einkommensteuergesetz). Nicht verrechnete<br />
Verluste werden vorgetragen. Bei zusammen veranlagten<br />
Ehegatten erhöht sich der Betrag auf € 2 Mio.<br />
5. WERBUNGSKOSTEN<br />
BEI VERMIETUNG UND VERPACHTUNG<br />
5.1 Allgemeines<br />
Gemäß § 9 Abs. 1 Einkommensteuergesetz sind Werbungskosten<br />
alle Aufwendungen zum Erwerb, zur Sicherung<br />
und Erhaltung von Einnahmen. Anschaffungs- und<br />
Herstellungskosten eines Gebäudes können im Rahmen<br />
der Überschussermittlung nur anteilig in Form von Abschreibungen<br />
berücksichtigt werden. Andere Aufwendungen<br />
(z. B. Fremdkapitalzinsen, Finanzierungskosten, laufende<br />
Instandhaltungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten,<br />
Grundsteuer etc.) sind als Werbungskosten<br />
im Veranlagungsjahr der Auszahlung abziehbar. Bei den<br />
Einkünften aus Vermietung und Verpachtung darf ein<br />
(marktübliches) Disagio unter weiteren Voraussetzungen<br />
im Zeitpunkt der Zahlung als Werbungskosten abgezogen<br />
werden. Dieser Ansatz führt regelmäßig zu anfänglichen<br />
steuerlichen Verlusten, da hier Zinsaufwendungen zeitlich<br />
vorverlagert werden. Dies gilt nur, solange das vereinbarte<br />
Disagio marktüblichen Vereinbarungen entspricht. Das<br />
Bundesfinanzministerium (BMF) legt mit Schreiben vom<br />
20.10.2003 fest, dass von einer Marktüblichkeit des Disagios<br />
auszugehen ist, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum<br />
von mindestens fünf Jahren ein<br />
Disagio in Höhe von bis zu 5 % vereinbart worden ist. Diese<br />
Regelung ist erstmals für Darlehensverträge anzuwenden,<br />
die nach dem 31.12.2003 abgeschlossen wurden.<br />
Das EU-Richtlinien-Umsetzungsgesetz ändert das Einkommenssteuergesetz<br />
in der Form, dass geleistete Vorauszahlungen<br />
für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf<br />
Jahren insgesamt auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen<br />
sind, für den sie geleistet werden (§ 11 Abs. 2 Satz 3<br />
Einkommenssteuergesetz). Nach dem Gesetzeswortlaut ist<br />
auch ein Disagio betroffen. Das o. g. BMF-Schreiben steht<br />
demnach im Widerspruch zum Gesetzeswortlaut. Während<br />
der Beratungen zur Gesetzgebung sollte das Disagio<br />
jedoch nicht in diese Gesetzesregelung einbezogen werden.<br />
Mit Schreiben vom 05.04.2005 wurde daher vom<br />
Bundesministerium der Finanzen im Vorgriff auf eine gesetzliche<br />
Klarstellung bestimmt, dass es von der Finanzverwaltung<br />
nicht beanstandet wird, wenn die Neuregelung<br />
des § 11 Abs. 2 Satz 3 Einkommenssteuergesetz nicht auf<br />
ein Disagio angewendet wird, das vor dem 01.01.2006<br />
abgeflossen ist. Mit Schreiben des Bundesministeriums der<br />
Finanzen vom 15.12.2005 wurde diese Verwaltungsanweisung<br />
auch über den 31.12.2005 hinaus verlängert.<br />
Damit bleibt es bei der bisherigen Verwaltungspraxis für<br />
entsprechende Disagios.<br />
Die beschriebenen Regelungen gelten entsprechend auch<br />
für ein Damnum.<br />
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen,<br />
die innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung<br />
des Objekts durchgeführt werden und 15 % der<br />
Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, zählen zu<br />
den Herstellungskosten (vgl. § 9 Abs. 5 i. V. m. § 6 Abs. 1<br />
Nr. 1 a Einkommensteuergesetz - sog. anschaffungsnahe<br />
Herstellungskosten), ansonsten i. d. R. zu den sofort abzugsfähigen<br />
Werbungskosten. Die dargestellten anschaffungsnahen<br />
Herstellungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage<br />
für die Abschreibungen (vgl. Tz. 5.2).<br />
Bergersches Haus X. Die steuerlichen Auswirkungen 73
74<br />
5.2 ABSCHREIBUNGEN<br />
Die lineare (zeitanteilige) jährliche Gebäudeabschreibung<br />
beträgt bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertig<br />
gestellt worden sind, grundsätzlich 2 % der Anschaffungskosten<br />
des Gebäudes. Zu den Anschaffungskosten gehören<br />
insbesondere der Kaufpreis und die Erwerbsnebenkosten<br />
(z. B. Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Gerichtsgebühren).<br />
In die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung<br />
wird aber nur der Anteil der Anschaffungskosten einbezogen,<br />
der auf das Gebäude entfällt. Außerdem erhöht<br />
sich die Bemessungsgrundlage ggf. um die sog. anschaffungsnahen<br />
Herstellungskosten (vgl. Tz. 5.1). Für die Aufteilung<br />
des Gesamtkaufpreises auf den Anteil des Grund<br />
und Bodens und des Gebäudes ist das Verhältnis der Verkehrswerte<br />
maßgebend. Bei den Angaben des Verkäufers<br />
zur Aufteilung kann es sich in der Regel nur um unverbindliche<br />
Schätzwerte handeln, welche von den Finanzbehörden<br />
in Frage gestellt werden können.<br />
6. E<strong>IN</strong>KOMMENSTEUERVORAUSZAHLUNG BZW.<br />
E<strong>IN</strong>TRAGUNG E<strong>IN</strong>ES LOHNSTEUERFREIBETRAGES<br />
Die voraussichtlich ausgleichsfähigen Verluste können bereits<br />
im Einkommensteuer-Vorauszahlungsverfahren (§ 37<br />
Einkommensteuergesetz) oder in Form eines Freibetrages<br />
auf der Lohnsteuerkarte (§ 39a Abs. 1 Nr. 5b Einkommensteuergesetz)<br />
berücksichtigt werden. Dies gilt erst für Veranlagungszeiträume,<br />
die nach der Fertigstellung oder der<br />
Anschaffung der Immobilie beginnen. Wird ein Gebäude<br />
vor dem Kalenderjahr seiner Fertigstellung angeschafft,<br />
tritt an die Stelle der Anschaffung die Fertigstellung (§ 37<br />
Abs. 3 Satz 8 und 9 Einkommensteuergesetz). Für das<br />
Lohnsteuerermäßigungsverfahren ist ein amtlich vorgeschriebener<br />
Vordruck zu verwenden. Der Antrag muss spätestens<br />
bis zum 30.11. des Kalenderjahres gestellt werden,<br />
für das die Lohnsteuerkarte gilt (§ 39a Abs. 2 Satz 3 Einkommensteuergesetz).<br />
B. IMMOBILIENERWERB ZUR EIGENNUTZUNG<br />
EIGENHEIMZULAGE<br />
Sofern der Erwerber die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken<br />
nutzt, konnten bisher die Begünstigungen nach dem<br />
Eigenheimzulagengesetz in Anspruch genommen werden.<br />
Im Gesetz zur Abschaffung der Eigenheimzulage wurden<br />
diese Vergünstigungen zum 01.01.2006 abgeschafft. Die<br />
Bergersches Haus X. Die steuerlichen Auswirkungen<br />
bisherigen Regelungen sind nur noch anzuwenden, wenn<br />
der Anspruchsberechtigte im Fall der Herstellung vor dem<br />
01.01.2006 mit der Herstellung des Objekts begonnen<br />
oder im Fall der Anschaffung die Wohnung auf Grund eines<br />
vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen<br />
obligatorischen Vertrags oder eines gleichstehenden<br />
Rechtsakts angeschafft hat.<br />
C. SONSTIGE STEUERLICHE AUSWIRKUNGEN<br />
Nach Zustandekommen des notariellen Kaufvertrages fällt<br />
Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises an.<br />
Die Grunderwerbsteuer entsteht auch bei der Veräußerung<br />
des Objekts. In der Regel hat der Erwerber diese Grunderwerbsteuer<br />
zu zahlen, wobei der Verkäufer gegenüber dem<br />
Finanzamt neben dem Käufer gesamtschuldnerisch haftet.<br />
Vorliegend hat sich der Verkäufer zur Tragung dieser Steuer<br />
verpflichtet, die gesamtschuldnerische Haftung bleibt davon<br />
unberührt. Darüber hinaus fällt laufend Grundsteuer<br />
an. Wird das Objekt vermietet kann diese jedoch im Rahmen<br />
der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt<br />
werden.<br />
D. BERÜCKSICHTIGUNG <strong>IN</strong>DIVIDUELLER<br />
STEUERLICHER RAHMENBED<strong>IN</strong>GUNGEN<br />
E<strong>IN</strong>ES <strong>IN</strong>VESTORS<br />
Die steuerlichen Konsequenzen aus der Entscheidung zum<br />
Kauf einer Immobilie lassen sich verbindlich nur unter Berücksichtigung<br />
der individuellen Rahmenbedingungen des<br />
jeweiligen Investors ableiten. Die Prospektherausgeberin<br />
empfiehlt daher jedem Erwerber, vor dem Abschluss eines<br />
Kaufvertrages einen Steuerberater seines Vertrauens zu<br />
Rate zu ziehen.