durch Pflege-Immobilie

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durch Pflege-Immobilie

KAPITALANLAGE

MIT RENDITE ...

>>> Die Pflegeimmobilie.

Kapitalanlage mit Rendite.

V E R K AU F S B R O S C H Ü R E


INHALT

Editorial |03

Vermögensauf bau mit Immobilien |0 4

Beeinf lussende Fak toren |05

Ansparen |06

Absparen |07

P f legeappar tement - Eigentumswohnung im Vergleich |08

10 Gute Gründe für die Investition |09

Beispielk alkulation |10

Anmerkung zur Verkaufsbroschüre

Versorgungslücke |11

Für die zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen wurde größte

Sorgfalt angewandt. Sämtliche Daten und Angaben dieser Broschüre stellen

keine rechtliche Grundlage dar. Sie dienen lediglich der Visualisierung und

Vereinfachung.

Eine Haftung für die Richtigkeit der Zahlenangaben und das Erreichen der

steuerlichen Vorteile kann deshalb auch nicht übernommen werden.

Diese Verkaufsbroschüre gibt Ihnen einen kurzen Überblick über die Vorteile

einer Investition in Pflegeimmobilien. Sie ist daher nicht allgemeingültig. Jedes

Objekt hat seine spezifischen Eigenschaften und muss in einem persönlichen

Gespräch erläutert werden.

|02


EDIToRIAL

Unsere Erfahrung

• Über 20 Jahre Erfahrung in der Immobilien- und Finanzierungsvermittlung

• Über 2500 Wohnungen verkauft

• Von der Beratung bis zur Kaufabwicklung alles aus einer Hand

Immobilienverwaltung für unsere Kunden

Wir stellen uns vor

Die WirtschaftsHaus Service GmbH ist eine Finanzdienstleistungsgesellschaft,

die sowohl für die Konzeption, als auch

für den Vertrieb von Pflegeimmobilien zuständig ist.

Das ausgesprochene Unternehmensziel der

WirtschaftsHaus Service GmbH ist es, dem Privatkunden

den Markt der Pflegeimmobilien zu erschließen.

Dafür wurde im Jahr 2002 das Konzept der Sorglos-Immobilie

entwickelt. Wir bieten Ihnen mit dieser Immobilie ein zeitgemäßes

Produkt, in dem Sicherheit und Rendite im Einklang

stehen.

• Die Geschäftsführung

Edwin Thiemann

Klaus-Dieter Schröder

Heinrich Nerge

Sandro Pawils

Harald Senftleben

Ihr Nutzen

• Objekt- und Standortprüfung

• Interessenvertreter aller Eigentümer

• Neutralität in der Auswahl der Objekte

• Unabhängige Finanzierungsvermittlung

03|


Vermögensaufbau mit Immobilien

• Die Zeichen der Zeit erkennen

Die Immobilie ist und bleibt ein wichtiger Baustein

in der Vermögensplanung und Altersvorsorge.

Für Kapitalanleger ist der Zeitpunkt für ein Investment

z. Zt. ausgesprochen günstig.

Niedrige Zinsen, Steuervorteile und günstige

Kaufpreise, verbunden mit einem wieder aufstrebenden

Markt, prognostizieren in Zukunft überdurchschnittliche

Renditen.

Immobilien entwickeln sich - von der Lage und Art

abhängig - positiv mit der Inflation.

Diese Chance sollten Anleger, gerade im Hinblick

auf die aktuelle wirtschaftliche Lage nutzen, um

heute für die Zukunft vorzusorgen.

Immobilienvermögen

Ein Großteil des Vermögens der Deutschen ist nach

wie vor in Immobilien investiert. In den deutschen

Privathaushalten befinden sich über die Hälfte des

Gesamtvermögens in der Anlageklasse „Immobilien“.

Das deutsche Immobilienvermögen beläuft sich

auf ca. 7.200 Milliarden Euro. Die Deutschen haben

rund 3.800 Milliarden Euro ihres privaten Vermögens

in Immobilien investiert. Insgesamt wird

das Privatvermögen auf ca. 8.400 Milliarden Euro

geschätzt.

Immobilien stehen zudem wieder im Mittelpunkt

des Interesses deutscher Anleger, da sie auf der

Suche nach wertstabilen, ertragreichen und nachhaltigen

Kapitalanlagen sind.

• Der deutsche Immobilienmarkt

Der deutsche Immobilienmarkt war jahrelang geprägt

von Zurückhaltung und Stagnation und erreichte

sein Markttief in 2004/2005. Die Unsicherheit

der Anleger war nicht zuletzt bedingt durch

die allgemeine Konjunkturflaute und Arbeitsplatzverlusten.

Doch seit 2006 ist in Deutschland eine Trendwende

zu beobachten. Die Investitionen steigen,

die Nachfrage nach Eigenheimen, Eigentumswohnungen

und Büroimmobilien ist vermehrt vorhanden.

Das Konzept der Pflegeimmobilie blieb von den

oben genannten Faktoren weitestgehend unberührt,

da sich der Markt als krisensicher und konjunkturunabhängig

darstellt.

|04


eeinflussende Faktoren

Was ist die Inflationsrate?

100 €

Kaufkraft von 100 € in x Jahren

Bei 2% Inflation

Kaufkraft

Inflationsverlust

40 € 45 € 51 € 55 €

60 € 55 € 49 € 45 €

• Finanzkrise

Die Immobilie hat sich über viele Jahrzehnte als

wertstabile und sichere Kapitalanlage erwiesen.

Die Finanzkrise hat deutsche Anleger zusehends

verunsichert und sie schenken den Kapitalmärkten

immer weniger Vertrauen.

Viele Anleger suchen Alternativen zum Wertpapierhandel.

In Zeiten von Inflation und turbulenten

Kapitalmärkten empfiehlt sich die Investition in

Sachwerte.

• Inflation / Währungsreform

Ein großer Feind des privaten Vermögensaufbaus

ist der schleichende Verlust an Kaufkraft, die Inflation.

Diesem Kaufkraftverlust unterliegen bei Inflation

Kapitalanlagen, wie Tages- und Festgelder, Anleihen/Rentenfonds,

Bausparverträge und Lebensversicherungen.

Demgegenüber stehen Immobilien

und andere Sachwertanlagen auf der Gewinnerseite.

Die Angst vor Inflation geht um in Deutschland. In

der Tagespresse kursieren die Worte „Staatspleiten“

und „Hyperinflation“. Seit dem negativen Beispiel

in Griechenland fürchten auch in Deutschland

viele Menschen eine Entwertung ihres Geldes, die

zuletzt in einer Währungsreform enden könnte.

Heute 25 Jahre 30 Jahre 35 Jahre 40 Jahre

• Steuern

Die Abgabenlast in Deutschland wird in den nächsten

Jahren, auf Grund des belasteten Staatshaushaltes

weiter steigen. Damit zählen Steuern und Sozialabgaben

zu den weiteren negativ beeinflussenden Faktoren

auf das private Geldvermögen der Deutschen.

Die Anlageform der Immobilie bietet dem Kapitalanleger

erfreulicherweise eine Möglichkeit seine

private Einkommenssteuer in sein Privatvermögen

zurück zu führen.

Die steuerliche Absetzbarkeit der Kreditzinsen und

die Abschreibung für Abnutzung (AfA) beeinflussen

die Vermögensbildung positiv. Zudem ist der

Verkauf der Immobilie nach 10 Jahren Haltefrist

steuerfrei und damit eine einzigartige Möglichkeit

mit dieser Anlageform Steuern zu sparen.

Ein Vorteil liegt darin, dass Anleger im Ruhestand

auf das Wohnen zur Miete verzichten und von den

Einnahmen ihrer Mietobjekte profitieren. Langfristig

lohnt sich die Investition in Wohnungen,

Häuser und Grundstücke, da diese auch in Zeiten

unsicherer Finanzlagen ihren Wert behalten.

Resümee

- idealer Zeitpunkt für eine I nvestition in

I mmobilien (niedrige I mmobilienpreise

und tiefes Zinsniveau)

- sicherer Vermögensaufbau mit Sachwer

ten (inflationsgeschützt und

steuerlich absetzbar)

- Investition in den Markt der Altenpflege

unabhängig von „Börsenbefindlichkeiten“

oder ähnlichem

- von Finanzk rise unberühr t, da k risensicher

und konjunkturunabhängig

05|


ANSPAREN

• „Ansparen“

199.683,43 €

Zinssatz in Rentenphase

3,25 % Netto

bei 6 % Entnahme

= 1.000 € mtl. Rente

- 3 % Inflation

Netto-Rendite 5 %

EK = 10.000 €

1. Jahr

= 241 € mtl. Aufwand 27. Jahr

17 Jahre Entnahme

• „Ansparen“ Rentenvorsorge und Vermögensaufbau heute

|06

|6|

Die gesetzliche Rente steckt seit vielen Jahren in

der Krise, die Politik hat viel zu lange die Augen

vor den absehbaren Problemen verschlossen. Die

Problematik lässt sich einfach zusammenfassen.

Zu wenig Beitragszahler müssen zu viele Renten

finanzieren. Begründet ist dieses durch folgende

Faktoren:

- demographischer Faktor

- hohe Arbeitslosigkeit

- lange Ausbildungszeiten

- früher Renteneintritt

Das Umlageprinzip ist damit schon heute nicht

mehr finanzierbar. Die eigene private Vorsorge

wird zunehmend wichtiger.

Mittels eines „Ansparplans“ kann dieser Thematik

begegnet werden:

Bei einem Sparziel von ca. 200 TSD €, um daraus

1.000 € monatliche Rente zu erhalten, muss der

Anleger bei einer Nettoverzinsung von 5 % aus

seinem versteuerten Einkommen ca. 241 € monatlich

über einen Zeitraum von 27 Jahren aufwenden.

Sofern der Anleger dieses Sparziel in 27 Jahren

erreicht und er sich aus dem angesparten Kapital

einen monatlichen Betrag von 1.000 € entnimmt,

so ist das Kapital nach ca. 17 Jahren unter Berücksichtigung

von 3 % Inflation verbraucht.

Nachteile des „Ansparens“:

Während des Ansparvorgangs hat der Anleger

einen hohen monatlichen Aufwand zu zahlen,

um das entsprechende Sparziel zu erreichen. Das

aufgebaute Kapital wird in der Entnahmephase

verzehrt. Der Anleger hat Inflationsrisiken, da die

meisten Ersparnisse in folgende Geldwertprodukte

fließen: Lebens- und Rentenversicherung,

Bausparverträge, Sparbuch, Riester-Rente, ....

Mögliche Erben können vom mühselig Erspartem

nicht profitieren, da das Kapital nicht mehr vorhanden

ist, oder die klassisch gewählten Ansparprodukte

eine Kapitalisierung oder Übertragung

nicht zulassen.


ABSPAREN

• „Absparen“ mittels einer fremdfinanzierten Immobilie

Darlehen: 133.585,37 € + NK - 10.000 EK = 133.604,46 €

1,5 % Wertsteigerung

Beispiel:

Mieteinnahmen + 7. 342 €

Zinsen + Tilgung - 8.551 €

Nebenkosten - 143 €

Instandhaltung - 112 €

Steuer + 495 €

Aufwand nach Tilgung pro Jahr 969 €

= 80,75 € mtl. Aufwand

199.683,43 €

1. Jahr 27. Jahr

+ inflationsgeschützte

Dauerrente aus Miete!

Sachwert ist

vererbbar und

wird nicht verzehrt

• „Absparen“

Mit Mieteinnahmen aus einer fremdvermieteten

Immobilie werden etwaige Zins- und Tilgungsverpflichtungen

gegenüber der Bank beglichen. Es

findet ein sogenannter Pfandtausch statt.

Der „Hebel“ einer Immobilieninvestition zeigt

sich darin, dass das aufgenommene Darlehen im

wesentlichen durch den Mieter und durch Steuervorteile

zurückgezahlt wird. Die günstigen Zinsen

werden zudem auf einen bestimmten Zeitraum

festgeschrieben. Durch Inflation wird dieser

Effekt positiv verstärkt.

Vergleicht man einen Ansparvorgang mit der

Investition in eine bankenfinanzierte Immobilie,

so hat der Investor einen wesentlich geringeren

monatlichen Aufwand, um das gleiche Resultat

zu erzielen. Im dargestellten Beispiel wendet

der Anleger gerade mal 80,75 € monatlich auf.

Die Rendite bezieht sich von Anfang an auf eine

höhere Basis als beim Ansparen, nämlich auf einen

geliehenen Wert von 133.585,37 € Immobilieninvestition.

Das Sparziel von 200 TSD € wird damit

bei einer Wertsteigerung von 1,5 % nach 27 Jahren

erreicht. Die Immobilien-Rente ist vererbbar,

kapitalisierbar und inflationsgeschützt.

Der Anleger ist damit im Stande, im direkten Vergleich,

3 Immobilien zu erwerben. Der monatlich

gezahlte Aufwand entspricht dem selbigen wie

beim „Ansparen“.

Resümee

- Absparen ist für den K apitalaufbau

die effizientere Lösung

- Mieter und Steuerlast werden für den

Abtrag eines Darlehens positiv ge -

nutzt

- Inflation wirkt sich wer tsteigernd auf

einen Sachwer t aus

- Der Anleger erreicht mit 1/3 Aufwand

das gleiche Sparziel

- Es wird eine inflationsgeschützte

Dauerrente aus M iete, ohne K apitalverzehr

erzielt

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Pflegeappartement - Eigentumswohnung im Vergleich

Standort

Appartement

Preis

Vermietung

Betriebskosten

Mietminderung

steuerlicher Vorteil

Miete/Mietrendite

Risiken

Pflegeappartement

Eine professionell erstellte Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung

liegt vor.

Alle Pflegeappartements bieten nahezu die gleichen Eigenschaften. Die

Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen.

Die Kosten pro Quadratmeter für das Pflegeappartement liegen bei

ca. 2.400 €.

Langfristig gesicherte Mieteinnahme, durch einen 20-jährigen Mietvertrag

mit einem renommierten Betreiber.

Alle laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten werden vom Betreiber

übernommen (Strom, Gas, Wasser etc.) mit Ausnahme der Kosten für

den Verwalter und die Grundsteuer.

Nicht möglich, da langläufiger Pachtvertrag. Aufgrund der Instandhaltung

des Objekts durch den Betreiber ist eine stabile Nettomiete auch

nach Ende der Pachtlaufzeit erzielbar.

Abschreibung des Objekts mit 2 % auf 50 Jahre, der nicht abschreibungsfähige

Grundstücksanteil liegt bei ca. 5 %.

Die Mietrendite liegt bei 5, 5 %, so dass eine Miete von ca. 10,50 € pro m²

erzielt wird. Die Miete ist nicht abhängig vom Mietspiegel in der Region,

sondern von den jeweiligen Pflegesatzverhandlungen (staatliche Refinanzierung

der Miete).

Betreiberausfall durch Insolvenz, Organisation eines neuen Betreibers,

dadurch evtl. kurzfristiger Mietausfall.

Eigentumswohnung

Es liegen in der Regel keine abgesicherten Entscheidungshilfen vor,

subjektive Einschätzungen und „Hörensagen“ dienen als Grundlage.

Viele Unsicherheiten, wie bedarfsgerechter Grundriss, stimmige Ausrichtung,

Mitbewohner oder Eigentümergemeinschaft, sind vorhanden.

Der Quadratmeterpreis für eine Neubauwohnung in guter Bauqualität

liegt je nach Region bei ca. 2500 € - ohne Ausstattung und Einrichtung.

Die Vermietung der Eigentumswohnung muss vom Vermieter selbst

organisiert werden.

Der Eigentümer muss jährlich eine Nebenkostenabrechnung erstellen.

Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig (Reparaturen und Instandsetzungen).

Bei Nichtinstandhaltung des Objekts und bei Neuvermietung, durch stetig

steigende Nebenkosten z.B. durch veränderte Energieverordnung (Energiepass).

Abschreibung des Objekts im Normalfall ebenfalls mit 2 % der nicht abschreibungsfähige

Grundstücksanteil liegt meist zwischen 20 und 25 %.

Bei Neubau-Eigentumswohnungen werden je nach Region ca. 2.300 €

pro m² aufgerufen und ein Mietpreis von ca. 5 - 7 € pro m² erzielt, so dass

sich eine Mietrendite von 3 - 4 % marktüblich darstellt.

Rechtsstreitigkeiten mit säumigen Mietern, Zwangsräumungen,

Mietnomaden.

Fazit: Treffen Sie Ihre Anlageentscheidung selbst, welche die richtige Immobilienform für Sie ist!

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10 Gute Gründe für die Investition

• 20-Jahres-Pachtverträge

100 % Mietzahlung auch bei Leerstand Ihrer

Wohneinheit.

• Grundbuchliche Absicherung

Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und

können diese vererben, verschenken, beleihen

oder verkaufen.

• Indexierte Mietverträge

Automatische Erhöhung der Miete bei

Inflation.

• Keine Nebenkostenabrechnungen

Der Betreiber ist verantwortlich für die Abführung

von Strom, Wasser, Gas und Versicherung.

• Kein Mieterkontakt

Die Vermietung Ihres Appartements ist

Betreibersache.

• Instandhaltung nur für Dach und Fach

Der Betreiber ist für die Instandhaltung im

Gebäude verantwortlich.

• Solide Neubauten

Die Pflegeappartements werden auf hohem Qualitätsstandard

und nach den neuesten Erkenntnissen

der Altenpflege errichtet.

• Steuerliche Vorteile durch Abschreibungen

Holen Sie sich so einen Teil Ihrer Einkommenssteuer

vom Finanzamt zurück.

• Günstige Finanzierung

Nutzen Sie ein immer noch niedriges Zinsniveau.

• Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt

der Zukunft

Schon heute kann vieler Orts der Bedarf an Pflegeplätzen

nicht mehr gedeckt werden und es bestehen

z.T. lange Wartelisten.

Resümee

- ideale I mmobilie für den Erstanleger,

auf Grund geringer Vermietungsrisiken

- Ergänzung als Beimischung zu

bestehenden I mmobilienpor tfolios

- sicherer Vermögensaufbau mit

Sachwer ten (staatlich gesicher te

M ieteinnahme)

- Inflationsgeschützte Rente o. Zusatzeinnahme

aus M iete

- Wieder verk auf der I mmobilie durch

Wir tschaf tsHaus Ser vice GmbH

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BEISPIELkALkuLATIoN

Seniorenresidenz

Gesamtkaufpreis: 113.481 €

zzgl. Grunderwerbsteuer: 5.107 €

Finanzierungsvermittlungskosten: 1.114 €

Notar- und Gerichtskosten (25,00 % ins 1. Jahr): 1.702 €

Gesamtaufwand: 121.404 €

Angaben zur Person: ledig, 50 TSD zu versteuerndes Einkommen, 38 Jahre

Eigenkapital/Zuschuss: 10.000 €

Darlehen: 111.404 €

angenommene Zinshöhe: 4,50 %

Gesamtfläche: 46,99 m²

Verwaltungskosten: 143 €

Instandhaltungskosten: 94 €

Aufwand der Immobilie im ersten vollen Wirtschaftsjahr:

Gesamtaufwand nach Tilgung der Immobilie in 28 Jahren:

+ Mieteinnahmen

- Zinsen (4,5 %) + Tilgung (2 %)

- Nebenkosten (Verwalter)

- Instandhaltung

+ 6.241 €

- 7.241 €

- 143 €

- 94 €

+ Mieteinnahmen

- Zinsen (4,5 %) + Tilgung (2 %)

- Nebenkosten (Verwalter)

- Instandhaltung

+ 191.902 €

- 192.083 €

- 4.391 €

- 2.890 €

+ Steuer (40,8 % Steuersatz - bezogen auf V+V)

= Ges. Ergebnis p.A.

+ 582 €

- 655 €

- Steuer (40,8 % Steuersatz - bezogen auf V+V)

= Ges. Aufwand über 28 Jahre

- 9.238 €

- 16.700 €

Ihr Eigenaufwand beträgt pro Monat

- 55 €

Ihr 0 Eigenaufwand beträgt

über 28 Jahre pro Monat ca.

- 50 €

So verteilen sich die Kosten:

Rentenphase im Jahr 2040:

Sie haben Ihre Immobilie wie folgt finanziert:

(10.000 € Eigenkapital + 16.700 € Aufwand = 26.700 € Gesamtaufwand/208.602 €

Gesamtkosten * 100 = eigener Aufwand)

Selbst 12,80 %

Mieter 87,20 %

+ Mieteinnahmen

- Nebenkosten (Verwalter)

- Instandhaltung

- Steuer (40,8 % Steuersatz - bezogen auf V+V)

= Nettomieteinnahme

+ 7.801 €

- 179 €

- 117 €

- 1.575 €

+ 5.930 €

Fazit: Mit einem Eigenaufwand von gerade einmal 12,80 %

entschulden Sie Ihr Pflegeappartement in 28 Jahren.

Fazit: Ihre mögliche Zusatzrente aus Miete beträgt 494 €/Monat

bei gerade ca. 26.700 € Eigenaufwand

|10

Disclaimer: Zinssatz 4,5 % p.A. bei Einsatz von 10.000 € Eigenkapital, 2 % Tilgung bei 10 Jahren Zinsfestschreibung, es wurde beispielhaft für die Gesamtlaufzeit mit dem gleichen Sollzins gerechnet, bei den Pachteinnahmen wurde davon ausgegangen, dass die indexierte Pachtpreisanpassung

alle 5 Jahre mit 5 % erfolgt. Wir übernehmen keine Garantie für zukünftige Erträge, die Prognoserechnung basiert auf Annahmen, die in der Zukunft wegfallen oder sich ändern können. Bei der steuerl. Betrachtung wurde ein zvE von konstant 50.000 € zu Grunde gelegt.


VERSoRGuNGSLÜckE

Wie viel Sachwertrente benötigen Sie?

Mit Immobilien zur inflationsgeschützten Dauerrente aus Mietzahlungen.

Altersvorsorge

Private Zusatzvorsorge

Lebens-/Rentenversicherungen, Sparverträge, etc.

geförderte Zusatzvorsorge

Betriebliche Altersvorsorgung, Riester-Rente

Basisvorsorge

Gesetzliche Rente, Rürup-Rente, Versorgungswerk

In allen 3 Schichten der Altersvorsorge gibt es Vorund

Nachteile.

Kalkulieren Sie wie viel Sachwertrente Sie in etwa

benötigen, um Ihre Rentenlücke annähernd zu

schließen.

Heute

25 Jahre

Netto: 2.000 € 2 % Inflation

Netto: 3.200 €

Rente ca. 1.400 € 0,95 % Steigerung

Rente ca. 1.700 €

Lücke ca. 1.500 €

Ohne Veränderungen in der Rentenpolitik entsteht einem 40-jährigem mit einem

Nettoverdienst von 2.000 € mtl. eine Rentenlücke von ca. 1.500 € mtl..

Resümee

Ermitteln Sie mit Ihrem Berater Ihre individuelle

Versorgungslücke und orientieren Sie daran die

Höhe Ihrer Immobilieninvestition.

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Die Pflegeimmobilie.

als Kapitalanlage.

Vertriebskoordination

WirtschaftsHaus Service GmbH

Steinriede 14

30827 Garbsen

Telefon +49 5131 4611-179

Telefax +49 5131 4611-199

j.thiemann@wirtschaftshaus.de

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