Berliner Mietspiegel 2013 Referent: Ekart Schuberth

Berliner Mietspiegel 2013 


Veröffentlicht am 23.05.2013 

Referent: 

Ekart Schuberth 


35 Jahre MBS Schuberth GmbH - www.mbs-schuberth.de - Telefon (030) 417 88 6-88 

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• 

Referat 5: 



Die Mietkaution 

HAUS & GRUND 


•1 0 0 % 

alle Rechte vorbehalten. 

BERLIN 

IHRE EIGENTÜMERSCHUTZ-GEMEINSCHAFT 

Landesverbandskonferenz 13.6.2013 

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Lage 2013 

•Berlin im Vergleich 

München 

Hamburg 

Berlin 



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Die Mietspiegeltabelle - Werteveränderungen 



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Die Mietspiegeltabelle – Feld I11 

Grundgesamtheit 5.900 Wohnungen, Baualter 1990-2011, 60 bis unter 90 m², gute Wohnlage 



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Grundlage 

• § 558 a Form und Begründung der Mieterhöhung 

1. Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu 

erklären und zu begründen. 

2. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf 

• einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d), 

• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e), 

• ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, 

• entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von 

drei Wohnungen. 

3. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten 

ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben 

auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. 

4. Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte 

Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein 

Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein 

anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde 

verwendet werden. 

5. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam 



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Geltungsbereich des Mietspiegels 

• Der Mietspiegel gilt für alle nicht preisgebundenen 

Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, die bis zum 

31.12.2005 bezugsfertig wurden. 

• Er gilt nicht für: 

• Wohnungen in 1- und 2-Familienhäusern, Reihenhäuser 

• Neubauwohnungen, bezugsfertig ab 1.1.2012 

• Preisgebundene, öffentlich geförderte Wohnungen 

• Wohnungen mit WC außerhalb der Wohnung 



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Qualifizierter Mietspiegel 

• Der qualifizierte Mietspiegel 

• Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der nach anerkannten 

wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder 

von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt 

worden ist. 

• Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von zwei Jahren der 

Marktentwicklung anzupassen. Dabei kann eine Stichprobe oder die 

Entwicklung des vom Statistischen Bundesamtes ermittelten 

Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in 

Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier Jahren ist der 

qualifizierte Mietspiegel neu zu erstellen. 

• Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird vermutet, dass 

die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche 

Vergleichsmiete wiedergeben. 

• Ist der Berliner Mietspiegel unangreifbar? BGH VIII ZR 46/12 



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Mietenbegriff 

• Der Mietspiegel enthält die monatlichen Mieten je 

Quadratmeter Wohnfläche 

• ohne Kosten für Sammelheizung und Warmwasser 

• ohne die sogenannten „kalten“ Betriebskosten 

• ohne etwaige Möblierungszuschläge 

• ohne etwaige Zuschläge wegen Nutzung zu anderen als 

Wohnzwecken (z. B. Gewerbezuschlag) 

somit die Netto-Kaltmiete 



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Zu- und Abschläge neben der Miete 

• Ist Teil-Inklusivmiete vereinbart, muss eine 

entsprechende Umrechnung der Miete erfolgen 

• Bei Bruttomieten sind die tatsächlichen, auf die Wohnung 

entfallenden Betriebskosten der Nettomiete des Mietspiegels 

hinzuzurechnen. 

• Die mit dem Mietspiegel veröffentlichten durchschnittlichen Berliner 

Betriebskosten sind hierfür nicht verwendbar, 



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• Kriterien der Gliederung des Mietspiegels 

Gliederung des Mietspiegels 

• Art (Gebäudeart – Mietwohnungen in Mehrfamilienhäusern) 

• Größe (Bis 31.12.2003 2. BV – danach kann WoFlV angewendet werden) 

• Ausstattung (Vom Vermieter gestellt) 

• Beschaffenheit (Bezugsfertigkeit/Baualter) 

• Wohnlage (Lagequalität) 



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• Wohnlage 

Gliederung Wohnlage 

Einfache Wohnlage 

Mittlere Wohnlage 

Gute Wohnlage 

Gebiete ohne betroffenen 

Wohnraum 

Übersichtskarte herausgegeben von 

der Senatsverwaltung für 

Stadtentwicklung 



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Gliederung Wohnlage Beispiel 1 

• Wohnlagendiskussion (Dieffenbach-, Grimm-, Urbanstraße) 



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Gliederung Wohnlage Beispiel 2 

• Wohnlagendiskussion (Alt Moabit, Stromstr., Levetzowstr. etc.)) 



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Anwendung des Mietspiegels 

• Bezirke 

• Östliche und Westliche Bezirke wurden zusammen in einer 

Mietspiegeltabelle ausgewiesen, da die Wohnungs- und 

Mietenstruktur weitestgehend angeglichen ist. 

• Ausnahme: Baualtersklasse bezugsfertig 1973 bis 1990 

• Straßenzuordnung 

• Aus der Wohnlagekarte ergibt sich ein detailliertes 

„Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2013“ 



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Das Straßenverzeichnis - Auszug 



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Das Straßenverzeichnis 

• Verkehrsbelästigung (Details ab Seite 24 der Senatsbroschüre) 

• Straßenverkehrslärm 

– > 65 dB(A) in 24 Stunden und/oder 

– > 55 dB(A) in der Nacht (22 – 6 Uhr) 

– an mindestens einem Teilstück der Fassade 

– Es liegen Werte für 1.416 km Straßennetzes 

195 km Straßenbahnnetz + 27 km oberirdisches U-Bahn-Netz 

1.066 km S- und Fernbahnnetz 

– Alle Hauptverkehrsstraßen und im Innenbereich alle Straßen mit 50 

km/h 

– Temp-30-Zonen blieben unberücksichtigt 

• Fluglärm 

• Ausgewiesene Kennzeichen sind nur Orientierungshilfe und 

nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels 



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Die Mietspiegeltabelle - Änderungen 

Anpassung an Strukturveränderungen: 

•Wegfall der ehemaligen Spalten 1 und 3 (ohne SH oder ohne Bad) 

•Zusammenlegung der ehemaligen Spalten 8 und 9 (1973-1983 und 1984-1990) 

•Keine eigene Spalte für 2003-2011, jedoch Zuschlag von 1,47 €/m² für diese Baujahre 



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Besondere Zu-/Abschläge 

• Zu- und Abschläge bei Mietspiegelfeldern 

Bezugsfertig bis 1918 Ohne SH, ohne Bad, mit WC Spalte 1 minus 2,23 € 

Bezugsfertig bis 1918 Mit SH oder mit Bad, mit WC Spalte 1 minus 1,28 € 

Bezugsfertig 1919-1949 Ohne SH, ohne Bad, mit WC Spalte 2 minus 1,48 € 

Bezugsfertig 1919-1949 Mit SH oder mit Bad, mit WC Spalte 2 minus 0,93 € 

Bezugsfertig 1950-1964 Mit SH oder mit Bad, mit WC Spalte 3 minus 0,40 € 

Bezugsfertig 2003-2011 Mit SH oder mit Bad, mit WC Spalte 7 plus 1,47 € 

Die Zu- oder Abschläge verändern alle Werte des jeweiligen Mietspiegelfeldes. 



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• Preisspannen und Sondermerkmale 

Sondermerkmale 

• Über Alter, Lage, Größe und Ausstattung hinaus sollen die 

Preisspannen ein ausreichendes Spektrum an Mietwerten 

ermöglichen. 

• Bei Vorliegen von Sondermerkmalen kann der Spannenoberwert 

überschritten bzw. der Spannenunterwert unterschritten werden. 

• Durch die statistische Erhebung hat sich gezeigt, dass die 

folgenden Merkmale besondere Auswirkungen auf die ortsübliche 

Miete haben: 



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Sondermerkmale Tabelle 



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Auswirkung der Sondermerkmale 

• Nur der Mittelwert eines Mietspiegelfeldes wird verändert 

Zuschlag für moderne Einbauküche + 0,37 €/m² 

Zuschlag für modernes Bad + 0,26 €/m² 

Zuschlag gesamt 

+ 0,63 €/m² 

Mietspiegelfeld H4 

5,01 

4,30 – 5,50 

In diesem Beispiel kann 

die Spanneneinordnung 

nicht mehr angewendet 

werden! 

Der Mittelwert übersteigt 

den oberen Wert. 

Mietspiegelfeld H4 

5,64 

4,30 – 5,50 



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• Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung 

Spanneneinordnung 

• Um zusätzliche Qualitätsmerkmale berücksichtigen zu können wird 

die „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“ als 

Schätzgrundlage empfohlen. 

Sie gehört allerdings nicht zum qualifizierten Teil des Mietspiegels. 

BGH, Urteil vom 20.4.2005 – VIII ZR 110/04: 

„Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist die 

Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung auch dann 

heranzuziehen, wenn sie nicht Bestandteil des qualifizierten 

Mietspiegels ist.“ 



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Spanneneinordnung 

• 5 Merkmalgruppen 

• Bad/WC 20 % 

• Küche 20 % 

• Wohnung 20 % 

• Gebäude 20 % 

• Wohnumfeld 20 % 

Gesamt 100 % 

• Die Spanneneinordnung ermöglicht eine Einschätzung, in 

welcher Höhe innerhalb der Mietpreisspanne die „Ortsübliche 

Miete“ liegen kann. 



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• 2 Küche 

Merkmalgruppe Küche 

Wohnwertmindernde Merkmale (–) 

• Küche ohne Fenster und ohne ausreichende 

Entlüftung 

• Keine Kochmöglichkeit oder Gas-/Elektroherd ohne 

Backofen 

• Keine Spüle 

• Keine ausreichende Warmwasserversorgung 

(keine zentrale Warmwasserversorgung, kein 

Durchlauferhitzer, kein Boiler an der Spüle) 

• Nicht beheizbar oder Holz-/Kohleheizung 

• Geschirrspüler in der Küche nicht stellbar oder 

anschließbar 

Wohnwerterhöhende Merkmale (+) 

• Als Bodenbelag hochwertige Fliesen, hochwertiges 

Linoleum, hochwertiges Feuchtraumlaminat, Parkett oder 

Terrazzo in gutem Zustand 

• Wohnküche 

(separater Raum mit mindestens 14 m² Grundfläche) 

nur wenn Sondermerkmal „Moderne Küchenausstattung“ 

nicht zutrifft: 

• Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie Herd 

und Spüle 

• Ceran-Kochfeld oder Induktions-Kochfeld 

• Dunstabzugshaube 

• Kühlschrank 



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• 3 Wohnung 


• Überwiegend Einfachverglasung 

• Unzureichende Elektroinstallation: 

Kein gleichzeitiger betrieb von mindestens zwei 

haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten (z.B. 

Waschmaschine und Staubsauger) möglich oder 

weniger als 2 Steckdosen in Wohnräumen 

• Elektroinstallation überwiegend sichtbar auf Putz 

• Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend 

auf 

Putz 

• Waschmaschine weder in Bad noch Küche 

stellbar 

oder nicht anschließbar 

• Schlechter Schnitt 

(z.B. mehr als ein gefangenes Zimmer) 

• Kein Balkon (das Merkmal gilt nicht, wenn 

der Balkon aus baulichen und/oder 

rechtlichen Gründen nicht möglich oder nicht 

zulässig ist) 

• Weder Breitbandkabelanschluss noch 

Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage 

Merkmalgruppe Wohnung 


• Überwiegend Isolierverglasung (Einbau ab 1987) oder 

Schallschutzfenster 

• Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der 

Wohnung 

• Großer, geräumiger Balkon, (Dach-)Terrasse, Loggia oder 

Wintergarten (ab 4 m²) 

• Überwiegend Fußbodenheizung 

• Aufwändige Deckenverkleidung (z.B. Stuck) oder getäfelte 

Wandverkleidung in gutem Zustand in der überwiegenden Anzahl der 

Wohnräume 

• Heizungsrohre überwiegend unter Putz 

• Rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss (Nutzung ohne 

zusätzliche vertragliche Bindung des Mieters mit Dritten) 

• Rollläden 

• Wohnungsbezogener Kaltwasserzähler, wenn der Mieter nicht die 

Kosten für Miete oder Leasing im Rahmen der Betriebskosten trägt 

• Ein Wohnraum größer als 40 m² 

• Barrierearme Wohnungsgestaltung (Schwellenfreiheit in der 

Wohnung, schwellenarmer Übergang zu Balkon/Terrasse, 

ausreichende Bewegungsfreiheit in der Wohnung und/oder 

barrierearme Badgestaltung) 

Nur Wenn Sondermerkmal „Hochwertiges Parkett …“ nicht zutrifft: 

• Hochwertiges Parkett, Natur-/Kunststein, Fliesen oder gleichwertiger 

Boden/-belag in der überwiegenden Zahl der Wohnräume 



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• 4 Gebäude 

Merkmalgruppe Gebäude - Energie 



• Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit 

ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau/Installation 

vor 1984) 

oder 

• Energieverbrauchskennwert größer als170 kWh/(m²a) 



• Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz 

oder Einbau / Installation einer modernen 

Heizanlage nach dem 01.07.1994 (Wenn Baujahr vor 

diesem Zeitpunkt) 

• Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/(m²a) 



Außerdem: 

Bei dezentraler Warmwasserversorgung (Durchlauferhitzer, Kombitherme etc.) 

18 kWh/(m²a) vorher auf den Vergleichswert aufschlagen 



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• 5 Wohnumfeld 

Merkmalgruppe Wohnumfeld 


• Lage in stark vernachlässigter Umgebung in 

einfacher Wohnlage 

• Lage der Wohnung an einer Straße oder 

Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelastung 

oder Belastung durch Flugverkehr nach Maßgabe 

der Erläuterungen zur Verkehrslärmbelastung unter 

Nr. 12 des Mietspiegels 

• Erhebliche, regelmäßige Beeinträchtigung durch 

Geräusche oder Gerüche (Gewerbe), z.B. durch 

Liefer- und Kundenverkehr 

• Ungepflegte und offene Müllstandfläche 


• Bevorzugte Citylage (nahe repräsentativen, überregional 

ausstrahlenden Einkaufs-, und Dienstleistungs- und 

Wohnstandorten) 

• Lage an einer besonders ruhigen Straße oder besonders 

ruhige Innenlage 

• Aufwändig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück 

(z.B. Sitzbänke oder Ruhezonen, neu angelegte 

Wegebefestigungen mit Grünflächen) 

• Gepflegte Müllstandfläche mit sichtbegrenzender 

Gestaltung; nur den Mietern zugänglich 

• Villenartige Mehrfamilienhäuser 

• Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne 

Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit 

direktem Zugang 



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Auf dem Weg zur Mieterhöhung 

• Mieterhöhung 

• Brutto- oder Nettomieten? 

• Wohnlage bestimmen 

• Mietspiegelfeld suchen 

• Sondermerkmale addieren/subtrahieren 

• Prüfen, ob durch die Sondermerkmale der Mietspiegeloberwert 

bereits erreicht ist. Wenn nicht, dann Spanneneinordnung 

heranziehen 

• Mieterhöhung abgeben 

• Mit oder ohne Spanneneinordnung abgeben? 

• Nach § 558 a BGB reicht es, dass die geforderter Miete im Bereich 

der Spanne liegt, sofern der Mietspiegel solche ausweist. 



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• Fristen der Mieterhöhung 

Fristen 

Frist zwischen 2 Mieterhöhungen 

15 Monate 

Mieterhöhung abgeben 

Überlegungsfrist des Mieters 

Klagefrist 



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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 

Informationen über Haus & Grund finden Sie unter 

www.haus-und-grund-berlin.de 



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