Shell BDH Hauswärme-Studie - HWWI

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Shell BDH Hauswärme-Studie
Trendszenario
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werden kann, werden Nachfrageüberschüsse
zu steigenden Mieten und Preisen führen und
mit Verzögerung tendenziell den Bau neuer
Wohneinheiten induzieren. Die relativen
Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern auf
der einen und Mehrfamilienhäusern auf der
anderen Seite beeinflussen die relative Bedeutung
der Gebäudetypen im Neubau. Darüber
hinaus ist ein Großteil der Neubauten aber
nicht auf einen Mehrbedarf zurückzuführen,
sondern dient dem Ersatz baufälliger oder
nicht mehr marktgängiger Wohnungen. Dabei
wird für die Abgänge vom Wohnbestand
kalkulatorisch angenommen, dass jedes Jahr
durchschnittlich 0,3% der Wohneinheiten
abgerissen werden. Diese Abgangsquote stellt
– im Einklang mit zahlreichen anderen Studien
– lediglich eine Approximation dar, da die
amtliche Statistik Abgänge nur unzureichend
erfasst und somit eine auf quantitativen Methoden
basierende und gleichzeitig belastbare
Ermittlung nicht möglich ist (vgl. etwa BBSR
2010 und Just 2009).
2010 wurden 40,3 Mio. Wohneinheiten im
Bundesgebiet statistisch erfasst. Insgesamt
kommt es in der Projektion auf Basis des
HWWI-Wohnungsmodells im Zeitraum
2010 bis 2030 zu einem Neubau von 4,1
Mio. Wohneinheiten. Dies entspricht einem
durchschnittlichen Neubauvolumen von
197.000 Wohneinheiten pro Jahr. Davon
dienen 2,5 Mio. und damit knapp zwei Drittel
der neugebauten Wohneinheiten dem Ersatz
alter Wohnungen. Das verbleibende Drittel,
rund 1,6 Mio. Wohneinheiten, erhöhen den
Bestand. Durch diesen Nettoneubau wird der
Wohnungsbestand Ende 2030 bei 41,9 Mio.
Wohneinheiten liegen.
Damit übersteigt der Nettoneubau in dieser
Projektion in einzelnen Jahren den Zuwachs
bei den Haushaltszahlen, was ein höheres
Leerstandsrisiko von Wohnimmobilien in
einzelnen Regionen zur Folge hat. Dies
bedeutet aber nicht, dass Neubauten eine
Fehlinvestition darstellen. Leerstände am
Immobilienmarkt treten schon deshalb auf,
da sowohl die Suchaktivität der Wohnungsmarktteilnehmer
als auch der gelegentlich
bestehende Renovierungsbedarf bei Altbauten
zu Friktionen führen. Da die regionale
Haushalts- und Nachfrageentwicklung nicht
überall monoton verläuft, können vorübergehende
Nachfrageanstiege aber regional zu
Neubauaktivitäten führen, die den Bestand
über das langfristig vermittelbare Maß hinaus
ansteigen lassen.
Die Zusatzerhebung im Mikrozensus 2010
zur Wohnsituation zeigt eine stichtagsbezo-
22/Anzahl der Neubauten
ANZAHL DER NEUBAUTEN
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
gene Leerstandsquote von fast 10% (StaBu
2012 MZ). Dabei ist jedoch nicht deutlich,
wie lange die jeweiligen Wohnungen leer stehen
und wie diese beheizt werden. Damit ist
auch unklar, was der Leerstand für den Wärmemarkt
bedeutet. Während dauerhaft leer
stehende Gebäude, deren Abriss langfristig
geplant ist, wohl nicht oder kaum beheizt werden,
wird bei einem kurzfristigen Leerstand
aufgrund von Fluktuationen teilweise weiter
geheizt. Im Folgenden wird der Wärmebedarf
dennoch an einem um 10% korrigierten
Gebäudebestand geschätzt. Tendenziell führt
dies zu einer leichten Überschätzung des
spezifischen Energieverbrauchs bewohnter
Wohnungen.
Wie Abbildung 22 zeigt, dürfte die Neubauaktivität
von 2010 bis 2020 – und damit der
Haushaltsentwicklung folgend – stärker ausfallen
als in dem darauf folgenden Jahrzehnt.
Die Modell-Projektion wird auch durch die
aktuelle Entwicklung im Bausektor unterstützt;
so nähert sich die Entwicklung in den Jahren
2011 und 2012 den Modellprojektionen
an und könnte diese aufgrund aufgestauten
Nachholbedarfs sogar zeitweise übertreffen.
Der modellierte Verlauf der Neubauaktivität
kann sich aber aufgrund der teils langwierigen
und nicht prognostizierbaren Genehmigungs-,
Planungs- und Bauprozesse auch
anders über die Jahre als hier dargestellt
verteilen. Weitere Prognoserisiken bestehen
ferner in einer anderen als der vom BBSR
prognostizierten Haushaltsentwicklung,
substanziellen Änderungen des Wohnverhaltens
der Marktteilnehmer sowie Änderungen
des makroökonomischen Umfelds. Neben der
guten Lage auf dem deutschen Arbeitsmarkt
Mehrfamilienhäuser
Ein- und Zweifamilienhäuser
0
2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029
Quelle: HWWI
und steigenden Realeinkommen dürfte die
aktuell gestiegene Neubautätigkeit auch auf
die günstigen Finanzierungsbedingungen und
damit auf Vorzieheffekte zurückzuführen sein.
Entwicklung des Wohnungsbestands
Hinsichtlich des künftigen Energieverbrauchs
ist auch die Verteilung der neugebauten
Wohneinheiten auf die unterschiedlichen
Gebäudetypen von Bedeutung. Grundlage
für die Projektion der neugebauten Wohneinheiten
in Ein- und Zweifamilienhäusern
sowie im Geschosswohnungsbau ist eine
Fortschreibung des bisherigen regionalen
Bauverhaltens. Eine Fortschreibung dieser Entwicklung
birgt den Vorteil, dass die regional
differenzierten Entwicklungspfade bei der
Haushalts- und Wohneinheitenentwicklung
auch im Hinblick auf die erstellten Gebäudetypen
berücksichtigt werden können. Die
Aufteilung der Fertigstellungen von Wohneinheiten
in Ein- und Zweifamilienhäusern und im
Geschosswohnungsbau wird entsprechend
der durchschnittlichen Entwicklung der
letzten Jahre fortgeschrieben. Das HWWI-
Wohnungsmarktmodell zeigt eine weiterhin
fortschreitende Zunahme des Anteils der
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
(vgl. Abbildung 23).
Die Verteilung der Wohneinheiten auf unterschiedliche
Gebäudetypen wirkt sich ferner
auf die durchschnittliche Größe pro Wohneinheit
aus. Die Quadratmeter pro Wohneinheit
werden demnach von rund 85 m 2 im Jahre
2010 (StaÄBL 2013) auf knapp 89 m 2 im
Jahre 2030 steigen. Hauptursache für den
Anstieg ist der Umstand, dass ältere, kleinere
Wohneinheiten künftig durch neuere, größere
BESTAND 23/Bestand DER der WOHNGEBÄUDE Wohngebäude in IN Deutschland DEUTSCHLAND
Tsd.
16.400
16.200
16.000
15.800
15.600
15.400
15.200
15.000
14.800
14.600
14.400
ersetzt werden. Dabei werden vor allem
aktuell fertiggestellte Häuser im Randgebiet
der urbanen Zentren zu dieser Steigerung
beitragen. Sie liegen mit durchschnittlich 140
m 2 pro Wohneinheit deutlich über der durchschnittlichen
Größe des heutigen Bestands.
Da außerdem noch die durchschnittliche
Personenzahl je Haushalt sinkt, steigt der
Flächenbedarf je Kopf noch stärker als die
gesamte Wohnfläche.
Energetische Qualität des
Wohnungsbestands
Der Energieverbrauch von Gebäuden
wird wesentlich durch deren energetische
Qualität bestimmt. Energetische Standards
Mio.
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Ein- und Zweifamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028
Quelle: HWWI
Saniert
Unsaniert
Vollsaniert
Saniert
Unsaniert
Vollsaniert
Saniert
Unsaniert
2011 2020 2030
Quelle: HWWI
2030
Tsd.
3.200
3.180
3.160
3.140
3.120
3.100
3.080
3.060
3.040
3.020
3.000
trifft grundsätzlich Gebäude im unsanierten
Zustand. Neue Gebäude erfüllen mindestens
den jeweils gültigen EnEV-Standard. Für das
Modell wird neben dem Wärmestandard der
WSchVO 95 eine weitere Sanierungsklasse
eingeführt: Gebäude, die den im Entwurf
vorliegenden Standard der gegenüber EnEV
2014 noch mal verschärften EnEV 2016
erfüllen, werden als vollsaniert bezeichnet.
Im Trendszenario wird angenommen, dass im
Jahr 2011 die Hälfte des Neubaus den höheren
Gebäudestandard EnEV 2016 (Entwurf)
erfüllt. Bis 2016 steigt diese Quote dann auf
100%, so dass der gesamte Neubau diesem
Standard entspricht. Die Projektion des
Wohnungsmarkts zeigt, dass bis 2030 etwa
14% des derzeitigen Bestands an Ein- und
Zweifamilienhäusern neu gebaut und 6% des
derzeitigen Bestandes abgerissen werden.
Bei den Mehrfamilienhäusern werden 6% neu
gebaut und 5% abgerissen.
für den Neubau wurden zunächst in den
Wärmeschutzverordnungen 1978, 1984
und 1995 und dann in den EnEV-Standards
2002 und 2009 festgelegt. Derzeit wird an
einem neuen Standard gearbeitet, der wahrscheinlich
2014 umgesetzt wird (vgl. EnEV
Online 2013). Für das Modell wird hier eine
ANZAHL zusammengefasste UND Klassifikation SANIERUNGSGRAD verwendet. DER EINFAMILIENHÄUSER
Mio. Gebäude, die den Wärmestandard der
18 WSchVO 95 erfüllen, werden als saniert
16 bezeichnet, Gebäude die diesen Standard
nicht erfüllen als unsaniert. Derzeit befinden
sich Saniert 78% der Gebäude im unsanierten
14
Vollsaniert
Vollsaniert
12
Saniert
Zustand (BMVBS 2012 a). Die energetische
10
Saniert
Qualität des Wohnungsbestands ändert
sich 8 durch Abriss und Neubau. Der Abriss
6 Unsaniert
4
2
Neben Abriss und Neubau führt auch die
Sanierung des Gebäudebestands zur Verbesserung
der energetischen Qualität. Dabei
werden unter einer Sanierung Maßnahmen
verstanden, die der baulichen Verbesserung
eines Bauwerks dienen und mit denen Schäden
beseitigt oder der Wohnstandard erhöht
werden (vgl. dazu auch die Energieszenarien
von Prognos/EWI/GWS 2010, S. 68). Insofern
geht eine Sanierung über die Instandhaltung
und Instandsetzung hinaus. Bei der energetischen
Sanierung besteht das Hauptziel in
einer Senkung des Energieverbrauchs und/
oder der energiebedingten Emissionen.
Es wird angenommen, dass wie in der
Vergangenheit, 1% des Gebäudebestands
baulich saniert wird (IWU/BEI 2010). Dabei
wird für Ein- und Zweifamilienhäuser die
gleiche Sanierungsquote unterstellt wie für
Mehrfamilienhäuser. Unter dieser Annahme
wird auch 1% der Wohnfläche saniert. Im
Trendszenario wird angenommen, dass ab
dem Jahr 2010 25% der Sanierungen und
die Hälfte des Neubaus den höheren Gebäu-
ANZAHL UND SANIERUNGSGRAD DER MEHRFAMILIENHÄUSER
Mio.
destandard EnEV 2016 (Entwurf) erfüllt. Ab
4
2016 steigt der Anteil der Sanierungen, die
diesen Standard erfüllen, schrittweise an,
so dass 2021 50%, im Jahr 2025 75% und
3
2030 alle Sanierungen diesen Standard
Saniert
Vollsaniert
Saniert
erfüllen. Der Neubau hat diesen Standard ab
2
Saniert dem Jahr 2016.
1
0
Unsaniert
Unsaniert
0
2011 2020 2030
Quelle: HWWI
Anzahl und Sanierungsgrad der
Mehrfamilienhäuser
24/Anzahl und Sanierungsgrad der
Ein- und Zweifamilienhäuser
ANZAHL UND SANIERUNGSGRAD DER EINFAMILIENHÄUSER
Unsaniert
Unsaniert
Unsaniert
2011 2020 2030
Quelle: HWWI
Bis 2030 wird sich noch immer etwa die
Hälfte der Gebäude im unsanierten Zustand
befinden. Die andere Hälfte wurde saniert.
Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern erfüllen
23%, bei den Mehrfamilienhäusern 16% den
Standard EnEV 2016.
ANZAHL UND SANIERUNGSGRAD DER MEHRFAMILIENHÄUSER