klicken - Sindelsdorf

Gemeinde Sindelsdorf 

Begründung zur 11. Teiländerung des Flächennutzungsplanes 

„Gewerbegebiet Lange Wand, westlich der A 95“ 

Stand: 25.03.2013 

Gemeinde Sindelsdorf, den ..........2013 ................................................... 

Buchner, Erster Bürgermeister 

Städtebau: 

Landschaft: 

Dipl.Ing. Rudolf Reiser, Architekt Reg.baumstr. Dipl.Ing. Christoph Goslich, Landschaftsarchitekt 

Aignerstraße 29 81541 München Wolfsgasse 20 86911 Diessen-St. Georgen 

Tel. 089/ 695590 • Fax 089/ 6921541 Telefon 08807/ 6956 • Fax 08807/ 1473 

E-Mail: staedtebau.reiser@t-online.de 

E-Mail: goslich@web.de 

im Auftrag der Gemeinde Sindelsdorf

Flächennutzungsplan Sindelsdorf, Ldkr. Weilheim-Schongau•Bereich westl. der A 95• Begründung zur 11. Teiländerung 

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Inhaltsverzeichnis 

Seite 

Teil A Städtebau 

1.0 Anlass und Ziel der Änderung 3 

2.0 Vorbemerkung und Verfahren, planungsrechtliche Voraussetzungen 4 

3.0 Ziele der Raumordnung und Landesplanung, Regionalplanung 4 

3.1 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan 4 

3.2 Regionalplan Oberland 5 

4.0 Stand der kommunalen Bauleitplanung 7 

4.1 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan 7 

4.2 Standortuntersuchung für ein Gewerbegebiet in Sindelsdorf, 8 

(Alternativstandorte) 8 

4.3 Stellungnahme Regierung von Oberbayern, Höhere Landesplanungsbehörde 12 

4.4 Sonstige Problempunkte; Anbindung übergeordnete Verkehrsnetz/ 

Verkehrssicherheit /Neudarstellung Gewerbegebiet 14 

5.0 Entwicklung des Planungsgebietes 14 

5.1 Bauliche Entwicklung und ortsplanerische Ziele 14 

5.2 Lage und Abgrenzung des Änderungsbereiches 15 

5.3 Verkehrserschließung 16 

5.4 Geplante Nutzungen 19 

5.5 Immissionen 19 

5.6 Bodenuntersuchung und Altlasten 21 

5.7 Grundwasser 21 

5.8 Kultur- und Sachgüter 21 

5.9 Ver- und Entsorgung 22 

6.0 Kiesabbau und Grünordnung 24 

6.1 Renaturierungspläne Kiesabbau 24 

6.2 Grünordnung 24 

6.3 Eingriffs- und Augleichsbilanz 25 

7.0 Flächenbilanz 26 

Anregungen aus den Bauleitplanverfahren ..... 

Teil B Umweltbericht 

Umweltbericht (§ 2 Abs. 4 und § 2a BauGB) 27 

1. Beschreibung des derzeitigen Umweltzustandes 27 

2. Beschreibung der Umweltauswirkungen der Planung 32 

3. Planungsalternativen 32 

4. Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Auswirkungen 33 

5. Verbleibende Eingriffe gemäß Eingriffsregelung 33 

6. Ausgleichskonzept 34 

7. Zusammenfassung 34 

Anlage zum Umweltbericht: Karte „Ausgangszustand • Eingriffsfläche • Augleichsmaßn.“ 35 

Anlage 1: Standortuntersuchung für ein Gewerbegebiet in Sindelsdorf 36 

Anlage 2: Darstellung Gesamtkonzeptes „Gewerbegebiet westl, A 95“ von Sindeldorf 37 

Zusammenfassende Erklärung ( § 6 Abs. 5 BauGB) .... 

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1.0 Anlass und Ziel der Änderung 

Die Gemeinde Sindelsdorf hat gesamt 1.088 Einwohner (Stand 2008). Die Gemeinde 

Sindelsdorf ist bestrebt, die Lebens- und Arbeitsbedingungen langfristig strukturell zu 

verbessern, u.a. durch die Ansiedlung gewerblicher Arbeitsplätze. 

Hierzu wurde im Jahr 2010 eine Standortuntersuchung für ein Gewerbegebiet in Sindeldorf 

beauftragt. Im Rahmen der Prüfung alternativer Standorte wurde die Voruntersuchung 

mit den einschlägigen Behörden vorabgestimmt. Grund hierfür war auch die 

Lage des geplanten Gewerbegebietes westlich der Autobahn und damit verbunden die 

räumliche Trennung vom Hauptsiedlungsgebiet der Gemeinde östlich der A 95; allerdings 

wurde der Standort erst mit Errichtung der A 95 vom Siedlungskörper Sindelsdorf 

abgeschnitten. Der von der Gemeinde Sindelsdorf in Betracht gezogene Standort 

westlich der Autobahn genügt damit heute nicht dem Anbindungsgebot des LEP 2006. 

Kernanliegen der 11. Teiländerung Flächennutzungspan ist es nunmehr, den Umfang 

der gewerblichen Baufläche und der Straßenerschließung weiter abzuklären einschließlich 

der verkehrssichereren Ausbildung des A 95-Knotens mit der B 472. Die 

nach heutigen Kriterien sehr beengten Auf- und Abfahrten und die westliche Ortsanbindung 

von Sindelsdorf an die B 472 im Gedränge der A 95-Auffahrt sind auffällig an 

Unfällen und sollen daher langfristig vom Straßenbaulastträger verbessert werden. Erst 

wenn die FNP-Darstellung rechtswirksam durch die Genehmigung der 11. Teiländerung 

erfolgt ist, sollen weitere Aufwendungen im Zusammenhang mit dem nachfolgenden 

Bebauungsplan unternommen werden. 

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2.0 Vorbemerkung und Verfahren, planungsrechtliche Voraussetzungen 

Die Gemeinde Sindelsdorf besitzt einen rechtswirksamen Flächennutzungsplan, aufgestellt 

von der Bayerischen Landessiedlung GmbH (BLS), IME Nr. IV B – 9121 – 60 

vom 01-09.1967, ZIff. I, genehmigt mit RE vom 10.08.1972 Nr. IV B 7 – 6101 WM 35 – 

1. 

Der Plan wurde bisher neunmal geändert. Die 9. Änderung vom 15.03.2011 / 

24.01.2012 umfasst den Teilbereich „Urthaler Hof“ und inzwischen rechtswirksam. 

Die 11. Teiländerung des Flächennutzungsplanes im Bereich Gewerbegebiet Lange 

Wand, westlich der A 95 wird im Regelverfahren mit Umweltbericht aufgestellt. Das 

Bauleitplanverfahren wird nach den Regelungen des BauGB zweistufig durchgeführt. 

Mit zeitlichem Abstand soll dann der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Lange Wand 

westlich der A 95“ aufgestellt werden. 

3. Raumordnung und Landesplanung, Regionalplanung 

3.1 Landesentwicklungsprogramm 

Zielvorstellungen 

Nach dem Landesentwicklungsprogramm ist Sindelsdorf dem Bereich ländlicher Teilräume 

im Umfeld der großen Verdichtungsräume zuzuordnen. Wichtige nahe gelegene 

Orte mit zentralörtlicher Funktion sind Penzberg und Murnau (Mittelzentren). 

Die Gemeinde liegt auf der Entwicklungsachse Murnau - Rosenheim, im ländlichen 

Teilraum. 

Vorgaben des Landesentwicklungsplanes sind u.a.: 

• Schaffung und Erhaltung gleichwertiger und gesunder Lebens- u. Arbeitsbedingungen, 

Stärkung der Wirtschaftsstruktur, einseitige Wirtschaftsstrukturen sollen aufgelockert 

werden. · 

• Einer Abwanderung soll entgegen gewirkt werden. 

• In allen Gemeinden soll in der Regel eine organische Entwicklung der Siedlungstätigkeit 

gewährleistet werden. · Neubauflächen sollen möglichst in Anbindung an 

geeignete Siedlungseinheiten ausgewiesen werden. 

• Dörfer sollen in Ihrer Funktion, Struktur und Gestalt erhalten, erneuert und weiterentwickelt 

werden. 

Karte 1: Raumstruktur 

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3.2 Regionalplan Oberland (in Kraft getreten am 01.09.1988; Änderungen) 

Allgemeine Grundsätze 

Die Region Oberland soll nach dem Leitbild der Nachhaltigkeit als attraktiver Lebens-, 

Wirtschafts- und Erholungsraum gesichert und weiterentwickelt werden. Dabei sollen 

dem Schutz von Natur und Umwelt sowie der Erhaltung der natürlichen Ressourcen 

besondere Bedeutung beigemessen werden. Das reiche Kulturerbe soll weitergetragen 

und die Identität mit dem Raum gepflegt werden. 

Der Regionalplan der Region 17 (Stand 01.Juli 2001) gibt folgende Ziele und Definitionen 

vor: · 

• Sindelsdorf liegt im ländlichen Teilraum, dessen Gebiet als attraktiver Lebens- und 

Arbeitsraum für die heimische Bevölkerung erhalten bleiben soll. 

• Die Siedlungsentwicklung soll dem Leitbild einer nachhaltigen Raumentwicklung 

entsprechen. Zur Verringerung der Inanspruchnahme von Grund und Boden sollen 

vor allem die Innenentwicklung gestärkt, Baulandreserven mobilisiert und bereits 

ausgewiesene Baugebiete genutzt werden. 

• Die Gemeinden sollen sich organisch entwickeln, wobei sich die Siedlungsentwicklung 

im Wesentlichen auf den wohnbaulichen und gewerblichen Siedlungsbedarf 

für die ortsansässige Bevölkerung beschränken soll. 

• Die Siedlungstätigkeit soll auf die charakteristische Siedlungsstruktur und die bauliche 

Tradition des Oberlandes ausgerichtet werden. 

• Besonders bedeutende und das Oberland prägende Strukturen, wie insbesondere 

weithin einsehbare Höhenrücken, Kuppen und Steilhänge, sollen grundsätzlich von 

einer Bebauung freigehalten werden. 

• Die Zersiedelung der Landschaft soll verhindert werden. 

• Im gewerblichen Siedlungsbereich soll die organische Siedlungsentwicklung einer 

Gemeinde den Bedarf der ansässigen Betriebe umfassen, sowie den für die Neuansiedlung 

von Betrieben, die zur örtlichen Grundversorgung oder zur Strukturverbesserung 

in der Gemeinde notwendig oder die an besondere Standortvoraussetzungen 

gebunden sind, beinhalten. 

• Das Prinzip der organischen Siedlungsentwicklung lässt grundsätzlich in allen Gemeinden 

die Ausweisung von gewerblichen Flächen zu. Allerdings sollen Flächen 

bevorzugt in den zentralen Orten und in geeigneten Orten entlang der Entwicklungsachsen 

zur Verfügung stehen, da diese unter den überörtlichen Funktionen 

auch die entsprechende Arbeitsplatzzentralität wahrnehmen. Auf die Ausführungen 

zur gewerblichen Siedlungstätigkeit in Kap. B II 3 wird verwiesen (Z). 

• Gewerbegebiete sollen grundsätzlich eine genügende Tragfähigkeit des Standortes 

und eine leistungsfähige, überregionale Verkehrsanbindung aufweisen. Ausnahmen 

davon sind vor allem dort zulässig, wo es um die Schaffung oder Sicherung 

von Arbeitsplätzen in regionalwirtschaftlich bedeutsamen Betrieben geht insbes. 

bei der Ansiedlung oder Erweiterung des Produzierenden Gewerbes. Dabei ist zu 

beachten, dass die Entwicklung der vergangenen Jahre mit der Bereitstellung von 

Flächen und Infrastruktur außerhalb der Siedlungseinheiten reduziert wird und mit 

der Ressource Boden sparsamer umgegangen werden muss. Über ein kommunales 

Flächenressourcen-Management sollen Altflächen den Vorzug gegenüber Neuausweisungen 

bekommen. Dabei kommt der Nutzung von Konversionsflächen 

5


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(insbesondere die in der Region vorhandenen Bahnbrachen) eine besondere Bedeutung 

zu. Auf das Bündnis zum Flächensparen der Bayerischen Staatsregierung 

wird dabei hingewiesen. Zu einer sparsamen Lösung hinsichtlich der Bereitstellung 

von Flächen und Infrastruktur können auch interkommunale Gewerbegebiete beitragen 

(Z). 

• Ausnahmen vom Ziel* der Anbindung kommen nur dann in Betracht, wenn wegen 

der besonderen Fallgestaltung eine Anbindung an bestehende, geeignete Siedlungseinheiten 

nicht möglich ist. Dies können Vorhaben sein, die auf spezifische 

Standortvorteile angewiesen sind, die sich an einem anderen, an Siedlungseinheiten 

angebundenen, Standort nicht realisieren lassen (z.B. Logistikunternehmen, 

das auf unmittelbaren Autobahn- oder Eisenbahnanschluss angewiesen ist). Entsprechendes 

kann auch für einen großflächig produzierenden Betrieb gelten, der 

aus Gründen der Ortsbildgestaltung nicht an vorhandene Siedlungseinheiten angeschlossen 

werden kann. 

• nach der gängigen aktuellen Rechtssprechung des VGH ist dieser als Ziel gekennzeichneteGrundsatz 

so auf die gemeindliche Bauleitplanung nicht durchgreifend (Anbindungsgebot 

bzw. Zersiedlungsverbot des LEP) kein verbindliches Ziel, sondern ein Grundsatz, der der 

gemeindlichen Abwägungsentscheidung bei Beachtung bestimmter Vorgaben grundsätzlich 

zugänglich ist (§ 1 Abs. 7 BauGB; vgl. Urteil v. 20.04.2011, 15 N 10.1320). 

Karte 2: Siedlung und Versorgung 

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4.0 Stand der kommunalen Bauleitplanung 

4.1 Rechtswirksamer Flächennutzungsplan 

Der rechtswirksame Flächennutzungsplan stellt die A 95 mit Bauverbotszone und Baubeschränkungszone 

dar; dies gilt auch für die B 472. Die Autobahnauffahrten wurden 

erst später realisiert. 

Dargestellt westlich der Autobahn sind die Ausläufer der Kohle-Grubenfelder der OBB, 

die aber soweit bekannt nicht mehr aktuell sind. 

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4.2 Standortuntersuchung für ein Gewerbegebiet in Sindelsdorf, vom 09.April 

2010, Architekt Dietfried Gruber, Seehausen Auszug) 

4.2.1 Alternativstandorte 

Im Vorfeld der 11. FNP-Änderung wurden Alternativ-Standorte für ein Gewerbegebiet 

im Gemeindebereich Sindelsdorf untersucht. Zu den Einzelheiten wird auf die beigefügte 

Untersuchung verwiesen, die der Begründung als Anlage 1 beiliegt. Die Stellungnahme 

der Höheren Landesplanungsbehörde der Regierung von Oberbayern ist in Ziff. 

4.3 wiedergegeben. 

F 

A 

B C D 

E 

Betrachtet wurden in der alternativen Standortuntersuchung Gruber 6 Standorte: 

A Standort westlich der A 95 und nördlich der B 472 (Konversionsfläche Kiesabbau) 

B Standort östlich der A 95 und nördlich der B 472 

C Standort östlich der A 95 und nördlich der B 472 etwa mittig Altort Sindelsdorf 

D Standort nordöstlich Sindelsdorf (scheidet aus wegen der exponierten Lage) 

E Standort südöstlich Sindeldorf (scheidet aus wegen Kuppenlage) 

F Standort westlich der A 95 und südlich der B 472 (Talaue des Sindelsbach) 

4.2.2 Bewertung Alternativstandort A 

Nach der Bewertung in der Standortuntersuchung Gruber werden für den bevorzugten 

Standort A folgende Punkte genannt: 

Vorteile 

Nachteile: 

• Topografie: Das Gebiet ist von beiden • Einsehbar von der A95 in Richtung 

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Seiten der B472 nicht einsehbar. 

Durch die abgesenkte Lage nach der 

erfolgten Ausbeutung der Kieslagerstätte 

können Gebäude und ihre Dächer 

auf ca. 6-8 m hohen Gebäuden 

nahezu vollständig in der Landschaft 

verschwinden 

• Eine Erschließung für Fahrzeuge von 

der SW-Ecke her bewirkt eine starke 

Entzerrung der Anschlusspunkte an 

der B472 

• Die Anbindung an das Dorf ist durch 

den vorhandenen asphaltierten Weg 

für landwirtschaftliche Fahrzeuge und 

Fahrräder parallel zur Bundesstrasse 

östlich und westlich möglich ( Bild 4). 

Die streckenmäßige Entfernung zum 

Ort für Fußgänger oder Radfahrer beträgt 

900m bzw. 750 m bis zum Dorfrand, 

Die Entfernung in Luftlinie beträgt 

290 m von der nächsten Bebauung. 

Garmisch-Partenkirchen, vermeidbar 

durch stärkere Bepflanzung des westlichen 

Damms. 

• Allein vom sog. „Berghof“ im Nordwesten 

des Gebiets wäre dieses einsehbar, 

was aber durch Anordnung 

einer geeigneten Bepflanzung sehr 

gut abgemildert werden kann. 

• Die Lage des Gebietes erweckt den 

Anschein, es liege vom Dorfgebiet 

weit ab und würde die Zersiedelung 

der Landschaft fördern. Durch dessen 

Lage an der westlichen Gemeindegrenze 

ist jedoch eine weitere Möglichkeit 

der Ausdehnung nach Westen 

nicht gegeben. 

• Die Anbindung an die B472 an der 

SW-Ecke würde an einer Stelle erfolgen, 

an der bereits eine Untertunnelung 

der Bundesstrasse vorhanden ist. 

• Aspekte des Immissionsschutzes: Zuträgliche 

Immissionswerte für das 

Dorfgebiet sind durch die A95 bereits 

ausgeschöpft. Zusätzliche Lärmimmissionen, 

ausgelöst durch Verkehr 

zum und Tätigkeiten im Gewerbegebiet 

werden durch die A95 respektive 

durch den Wall auf dem sie verläuft 

vom Dorfgebiet abgeschirmt. 

• Die Planung zum Umbau des 

Verkehrsknotens und der Anbindung 

des Gewerbegebietes seitens des 

staatlichen Bauamts ist abgestimmt in 

einem einzigen Schritt möglich. 

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3.2.3 Lärmbelastung Sindelsdorfs tagsüber durch die A95 und die B472 

Quelle: Lärmbelastungskataster Bayern mit Ergänzung durch Angaben des Ing.-Büro Möhler & Partner 

4.2.4 Einbindung des bevorzugten Gebietes in die Landschaft 

Ausschließlich von der Nordseite und für die Autofahrer auf der A95 ist das Gelände 

derzeit einsehbar. Ein großer Streckenabschnitt der Autobahn München – Garmisch 

weist die Eigenart auf, nur durch Wälder und freie Landschaft zu führen. Besiedelungen 

sind nur entfernt zu sehen. Mit Sindelsdorf taucht die erste Stelle auf, an der sich 

die beengenden Berge des Voralpenlands auswirken und Siedlungsgebiete ganz an 

die Autobahn heranreichen. Schon bei der damaligen Planung musste die Trasse den 

einzig möglichen Weg wählen: Westlich vom Dorf stellte sich der „Königsberg“ in den 

Weg, östlich von ihm verbot das Feuchtgebiet des Losachtales eine Trassenführung 

der Autobahn. Die topographischen Gegebenheiten haben unausweichlich zum Bau 

der A95 in heutiger Lage und zu der heutigen Benachteiligung Sindelsdorfs durch 

Lärmimmissionen und die Einengung seiner Entwicklungsmöglichkeiten gefüḧrt. 

10


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4.2.5 Besonderheiten für ein Gewerbegebiet am vorgeschlagenen Standort 

Die Zulässigkeit von Gewerbebetrieben muss aufgrund der Lärmbelastung des Gebietes 

durch die A95 beschränkt werden. Zugelassen werden können Betriebe, die selbst 

störend sind oder sein können und solche, die von der Lärmimmission der Autobahn 

nicht beeinträchtigt werden, wie: 

Handwerksbetriebe, 

Großhandelsbetriebe 

Produzierendes Gewerbe 

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Tankstelle 

KFZ- oder Landmaschinen-Handel und –Reparatur, 

jedoch, nach heutigem Beurteilungsstand, mit Betriebswohnungen nur an lärmabgewandten 

Standorten. 

Nicht zugelassen werden sollen: 

Einzelhandel 

Factory-Outlets 

Beherbergungsgewerbe, 

Trotz dieser Beschränkungen würde ein Gewerbegebiet an der vorgeschlagenen Stelle 

den Bedarf Sindelsdorfs decken. 

4.2.5 Abschließende Zusammenfassung: 

Bisherige Stellungnahmen der Regierung von Oberbayern gingen von der Forderung 

des LEP nach ortsnaher Lage eines Gewerbegebietes aus. Die Abtrennung des gewählten 

Planungsgebietes durch die A95 und die B472 ist plangrafisch auffallend, aber 

räumlich-strukturell nicht das Ausschlaggebende. Andere Flächen außer dem an dieser 

Stelle stehen nicht zur Verfügung, weil sie bereits anderweitig zweckbestimmt sind, 

in den meisten Fällen nicht für Siedlungszwecke. Die Abtrennung eines geeigneten 

Gebietes vom siedlungsnahen Raum durch den Bau der A95 war in den 60er-Jahren 

nicht vermeidbar und damals in seinen heutigen Konsequenzen nicht überschaubar. 

Diese Umstände dürfen heute nicht dafür Ursache sein, dass Sindelsdorf andere Ziele 

des LEP und der Regionalplanung zu seinem Nachteil nicht erfüllen kann. 

4.3 Stellungnahme der Regierung von Oberbayern – Höhere Landesplanungsbehörde 

– Schr. v. 15.11.2010, Az. 24.1-8291-WM 

Standortuntersuchung 

Nachdem das zunächst vorgelegte Konzept den Anforderungen noch nicht genügte, 

konkretisierte die Gemeinde im zuletzt vorgelegten Standortkonzept in der Fassung 

vom 25.09.2010 die Bewertung u. a. um Aussagen zur Eignung der untersuchten Alternativstandorte. 

Dabei wurden alle, im südlichen Gemeindegebiet zur Verfügung stehenden 

Flächen aufgrund der unmittelbaren Schutzvorbehalte, wie Wasserschutzgebiet, 

FFH-Gebiet, Naturschutzgebiet oder landschaftliches Vorbehaltsgebiet angrenzend 

an einen gewerblich genutzten Bereich als nicht geeignet eingestuft. Weitere 

mögliche Standorte wurden wegen schwieriger verkehrlicher Erschließung oder befürchteter 

Lärmbelastung von der Gemeinde ausgeschlossen. Gleichzeitig konnte 

der aktuelle sowie mittelfristig erwartete Bedarf herausgearbeitet und den freien Restflächen 

im Gemeindegebiet gegenübergestellt werden. Im Ergebnis wurden die innerörtlichen 

Reserveflächen als zu klein für den erforderlichen potentiellen Bedarf gewertet. 

Als Gründe für die Nutzung der Fläche westlich der Autobahn als Gewerbegebiet 

nach erfolgtem Kiesabbau und entsprechender Wiederverfüllung (s. Nachfolgenutzung 

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RP 17 B IV 5.4.3.2 G) verweist die Gemeinde sowohl auf die topografische Eignung 

(tiefer liegendes Geländeniveau und dadurch wenig negative optische Fernwirkung) als 

auch die Vorbelastung und die verkehrstechnischen Erschließungsvorteile. 

Bewertung der Standortuntersuchung 

Anhand der vorgelegten Standortuntersuchung bzw. des Gesamtentwicklungskonzeptes 

kann aus Sicht der höheren Landesplanungsbehörde davon ausgegangen werden, 

dass hier ein „Ausnahmetatbestand“ vorliegt und damit die Planung ortsplanerisch sowie 

im Sinne einer organischen Entwicklung mit den Erfordernissen einer nachhaltigen 

Siedlungsentwicklung grundsätzlich in Einklang gebracht werden kann. Allerdings erscheint 

der Umfang der Planungsfläche von ca. 12 ha für den Bedarf der Gemeinde 

Sindelsdorf überdimensioniert. Das Vorhaben soll daher in deutlich reduzierter Form 

und unter Festsetzung mehrerer Bauabschnitte durchgeführt werden. 

Belange des Kiesabbaus 

Der besagte Standort liegt in einer für den Kiesabbau genutzten Fläche und ist als Vorranggebiet 

für Kies und Sand, VR 429 K1, im Regionalplan Oberland - Karte 2 - ausgewiesen. 

Gemäß RP 17 B IV 5.2.1 sind Vorranggebiete für die Gewinnung der genannten 

Bodenschätze vorgesehen. Andere raumbedeutsame Nutzungen sind in diesen 

Gebieten ausgeschlossen, soweit sie mit dem Abbau nicht vereinbar sind. Dem 

Ziel entsprechend, müssen im Bereich der geplanten gewerblichen Baufläche die abbauwürdigen 

Kiesvorkommen vollständig abgebaut und rekultiviert bzw. wiederverfüllt 

sein, bevor das Vorhaben realisiert werden könnte. Daher kann im vorliegenden Fall 

die Flächendarstellung des Gewerbegebietes nur für bereits abgebaute Flächen erfolgen. 

Zusammenfassung 

Unter Berücksichtigung der genannten Belange kann die Planung in reduziertem Umfang 

und als Ausweisung nur auf bereits abgebauten Flächen mit den Erfordernissen 

der Raumordnung in Einklang gebracht werden. Der Ausschluss von Einzelhandel, 

Factory-Outlets und des Beherbergungsgewerbes wird begrüßt und ist bei einem Gewerbegebiet 

in der besonderen, abgetrennten Lage notwendig. 

Nach der Stellungnahme der Regierung von Oberbayern – Höhere Landesplanungsbehörde 

– Schr. v. 15.11.2010, Az. 24.1-8291-WM erscheint eine Neudarstellung in 

einer Flächennutzungsplanänderung grundsätzlich Erfolg versprechend, wobei jedoch 

die Darstellung gegenüber der Untersuchung des Büros Gruber vom 9. April 2010 in 

„deutlich reduzierter Form und unter Festsetzung mehrerer Bauabschnitte“ erfolgen 

soll. Dabei können nur diejenigen Flächen einer baulichen Gewerbenutzung zugeführt 

werden, für die der Kiesabbau abgeschlossen ist. 

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Aus städtebaulicher Sicht erscheint eine Reduzierung zweckmäßig, auch um den 

Standort zu sichern. Eine spätere Erweiterung der Gewerbefläche ist bei Bedarf möglich. 

4.4 Sonstige Problempunkte; Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz/ 

Verkehrssicherheit /Neudarstellung Gewerbegebiet 

Aufgrund der Beengtheit der Autobahnabfahrten und der in kurzem Abstand folgenden 

Ortszufahrt Sindelsdorf besteht eine erkennbare Unfallhäufigkeit in diesem Bereich. 

Die Zu- und Abfahrten zur Autobahn im Bereich Sindelsdorf sind damit zumindest nicht 

optimal. Dies gilt auch für die Ortszufahrt von Sindelsdorf von Westen her. Aus städtebaulicher 

und verkehrlicher Sicht wären daher folgende Maßnahmen des Straßenbaulastträgers 

zweckmäßig: 

1. Den verkehrssicheren Aus- bzw. Umbau der Autobahnauf- und -abfahrten der A 95 

im Bereich der Gemeinde Sindelsdorf, um die bestehenden Unzulänglichkeiten der 

Straßenführung (Unfallschwerpunkt !) zu beseitigen. 

2. Damit verbunden sollen dringend Abhilfemaßnahmen ergriffen werden, um die ständigen 

Staus durch die Abbiegespur zu den Stoßzeiten auf der B 472 zu beseitigen. 

Vielleicht könnten die Verkehrssicherheits- und Kapazitätsprobleme durch die Anlegung 

eines Kreisverkehrs, ggf. mit Bypass sachgerecht gelöst werden. 

3. Ganz dringend soll ein P + R-Platz für die Autobahnpendler im Zusammenhang mit 

der zunehmenden Zahl von Fahrgemeinschaften angelegt werden, wobei sich hier 

die Westseite der A 95 anbietet. (Ggf. kann dies mit der Anbindung des geplanten 

Gewerbegebietes Sindelsdorf (11. Flächennutzungsplanänderung) bewerkstelligt 

werden. 

Aus Gründen der Verkehrssicherheit und im Zusammenhang mit der Neuanbindung 

des Gewerbegebietes ist zu beachten, dass keine neuen sicherheitsrelevanten Probleme 

geschaffen werden. Hierbei bietet die Flächennutzungsplanänderung durchaus 

Potential, die einzelnen Belange konkreter darzustellen, in der Begründung aus gemeindlicher 

Sicht herauszuarbeiten im Sinne einer qualitätvollen Ortsplanung. Im Zusammenhang 

mit der anstehenden Flächennutzungsplanänderung und der Erschließung 

des Gewerbegebietes wird daher der Umgriff der 11. FNP-Änderung weiter gefasst. 

Soweit bekannt, hat sich auch nach Auffassung des Staatl. Bauamt Weilheim die 

Einschätzung betreffend Verkehr bestätigt. 

5.0 Entwicklung des Planungsgebietes 

5.1 Bauliche Entwicklung und Ortsplanerische Ziele 

Zur Ansiedlung von Handwerks- und Gewerbebetrieben werden im Rahmen der 11. 

Teiländerung Flächennutzungsplan geeignete Flächen neu dargestellt. Wegen des 

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Bedarfes wird auf die Stanortuntersuchung des Büros Gruber Bezug genommen (Anlage 

1). Damit soll zum einen ortsansässigen Betrieben die Möglichkeit zur Umsiedelung 

und Erweiterung gegeben werden, zum anderen sollen auch in einem erheblichen 

Maße neuen Gewerbebetrieben die Möglichkeit zur Ansiedlung gegeben werden (örtliche 

Grundversorgung und Strukturverbesserung). 

Insgesamt sollen damit im Hinblick auf den Strukturwandel der Landwirtschaft wohnungsnahe 

gewerbliche Arbeitsplätze besonders im produzierenden Gewerbe an der 

überregionalen und gut erschlossenen Entwicklungsachse entstehen. Damit soll auch 

eine ausreichend tragfähige wirtschaftliche Grundlage für die Bevölkerung gesichert 

werden, am angestammten Wohnort zu wohnen, Einkommen zu erwerben um die 

Baudenkmäler pflegen zu können. In der Folge soll auch durch eine organische Entwicklung 

im Wohnungswesen mehr Potential entstehen, um die Nahversorgungsaufgaben 

der Gemeinde Sindelsdorf besser erfüllen zu können: Kindergarten, Grundschule, 

Nahversorgung, ...). Die jetzige Situation ist bekanntermaßen unzureichend. 

5.2 Lage und Abgrenzung des Änderungsbereiches 

Der Änderungsbereich liegt zwischen Dürnhausen und der A 95 in einem topographisch 

weitgehend ebenen Gelände. Der als Gewerbegebiet vorgesehene Bereich wird 

in absehebarer Zeit ausgebeutet sein und ca. 8 – 9 m tiefer liegen als das natürliche 

Gelände. Aus Gründen der Fundamentierung und der ortsplanerischen Einbindung 

erscheint die abgesenkte Lage ortsplanerisch und wirtschaftlich zweckmäßig. Allerdings 

ist das Gebiet von der A 95 („Urlaubsautobahn“ in den Süden nach Garmisch- 

Partenkirchen/ Alpen) empfindlich für oft kritisierte Gewerbegebiete in Form von unschöner 

„Bandinfrastruktur“. Daher wird es unumgänglich sein, lieber mehr als weniger 

für die Grünordung und die landschaftliche Einbindung zu tun. Dies bedeutet in jedem 

Fall einen erheblich größeren Flächenanteil für grünordnerische Maßnahmen als üblich. 

Nachdem die Einsicht von oben / Norden her gegeben ist, muss das Gesamtgebiet 

trotz der abgesenkten Lage neben einer auskömmlichen Randeingrünung dominierende 

Grünstrukturen in Ost-Westrichtung mit Geländemodellationen aufweisen, 

die das Gebiet intern gliedern und gestalten. Wegen der Aufsicht sollten nur Flächdächer 

oder ganz flach geneigte Sattel- und Pultdächer mit Begrünung zugelassen werden 

als extensive Gründächer. Solaranlagen sollten in Teilbereichen aufgeständert 

ermöglicht werden, da von der Nordansicht dies weniger stört. Für die Zulassung von 

Solardächern sollten zusätzliche flächenbezogende Pflanzbindungen im Bebauungsplan 

erfolgen. 

Der Änderungsbereich umfasst ca. 15 ha, wobei aber die gewerbliche Bruttobaufläche 

nur etwa 5,1 ha beträgt. Der Restbereich umfasst die Anliegen P + R, Sondergebiet 

Autobahn und die Autobahnauffahrten einschließlich des Straßenabschnitts der B 472. 

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5.3 Verkehrserschließung 

Zur verkehrlichen Erschließung des vorgesehenen Gebietes sind umfangreiche Maßnahmen 

erforderlich. Darüber hinaus wäre es aus verkehrlicher Sicht zweckmäßig, 

auch bekannte Probleme im übergeordneten Verkehrsnetz zu lösen (Ziff. 4.4). Hierzu 

sollen verschiedene Möglichkeiten im Rahmen dieser Flächennutzungsplanänderung 

aufgezeigt und im Änderungsverfahren wenn möglich näher sondiert und abgeklärt 

werden: 

Anbindung des Gewerbegebietes: 

Auf der Westseite wurde nach Sondierung beim Staatlichen Bauamt Weilheim die geforderte 

höhenfreie Anbindung des geplanten Gewerbegebietes im Bereich der bestehenden 

Unterführung, die aber deutlich aufzuweiten ist, eingeplant. Nachdem das Gewerbegebiet 

tiefer liegt wegen der Auskofferung der Kiesgrube, sind lediglich auf der 

Nord- und Südseite je 1 Rampe mit ca. 100 m Länge und Steigungen von 3,4 – 4 % 

erforderlich. 

Gesamtkonzept Gewerbegebiet mit Erschließung und Umgestaltung Auffahrt A 95 Ost 

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Auf der Südseite der B 472 wurde als ein möglicher Standort eine Fläche für P + R – 

Platz für Berufspendler eingeplant. Soweit Bedarf besteht, könnte ein Sondergebiet mit 

Funktionen ausschließlich für Autobahnservice (bedarfsabhängig) errichtet werden. 

Wegen der ortsplanerisch exponierten Lage der Fläche, die in die Heubachtalaue ausstrahlt, 

kommt allerdings ein flächenaufwendiger sog. „Autohof“ aus Sicht der Gemeinde 

Sindelsdorf nicht in Frage (Flächenbedarf ca. 3,5 – 4 ha (= Größe des gesamten 

Gewerbegebietes!). 

Der Geh- und Radweg auf der Nordseite muss aus Gründen der Verkehrssicherheit 

wegen der höhenfreien Anbindugn des Gewerbegebietes hier aufgelassen und teils auf 

der Westseite der Autobahn und dann nach Westen wieder mit dem bestehenden 

Weg, auch für die Landwirtschaft, verbunden werden. Geh- und Radweg Sindeldorf – 

Gewerbegebiet könnte im Wesentlichen unverändert bleiben. 

Ostanschluss Autobahn / Sindelsdorf-Ort: 

Unabhängig von der Anbindung des Gewerbegebietes soll die östliche Autobahnausfahrt 

deutlich verkehrssicherer werden durch den Umbau mit Zusammenfassung der 

unfallträchtigen, kurz aufeinanderfolgenden Knotenpunkte Autobahnauffahrt und Zufahrt 

Ort Sindeldorf. Dieses Planungsziel ist daher in der 11. Änderung dargestellt. 

Maßgeblich ist natürlich die nachfolgende Fachplanung des Straßenbaus (§ 37 

BauGB). 

Variante 1 („Zusammenführung“): 

Diese Variante sieht auf der Ostseite der Autobahn eine „Ertüchtigung“ der Autobahnabfahrt 

einschließlich eines größeren Kreisverkehrs (ø > 50 m) vor. 

Variante Ost („Trennungslösung“): 

Diese Variante plant wegen der bekannten Verkehrssicherheitsprobleme die Veränderung 

der Ortsanbindung Sindelsdorf um ca. 50 m nach Osten verschoben ein. Damit 

wird der historische Verlauf der B 472 alt aufgegeben und ein deutlich größerer Abstand 

zwischen Autobahnauffahrt und Ortszufahrt Sindelsdorf erreicht. Bei einer 

durchgehenden Linksabbiegespur mit baulicher Trennung ergibt sich damit vor der 

Autobahnauffahrt ein Stauraum für ca. 16 Pkw. Der Platz für P+R würde sich ggf. vergrößern 

lassen. Allerdings müssen die topographischen Randbedingungen näher abgeklärt 

werden, ebenfalls die immissionsmäßigen Auswirkungen. 

Der Gemeinderat Sindelsdorf hat in der Billigungssitzung am 08. April 2013 für die 11. 

FNP-Änderung ausdrücklich festgestellt, dass aus ortsplanerischen Gründen und zur 

Milderung der erheblichen Schallimmissionen in jedem Fall der große Kreisverkehr 

bevorzugt wird. Der geplante P+R-Platz soll nach Auffassung der Gemeinde Sindelsdorf 

ebenfalls zusammengefasst auf der Westseite der Autobahn liegen, um die Immissionen 

zu mildern und um den Ortseingang des Fremdenverkehrsortes von Sindelsdorf 

durch eine höherwertige Gestaltjung mit Grün besser gestalten zu können. 

17


____________________________________________________________________________________ 

Beispiel B 2 / Anschluss Langweid / Kreis-, GV-Str. Beispiel A 8 / Anschluss Fürstenfeldbruck 

ÖPNV und Busse 

Insgesamt kann das Planungsgebiet in das Netz des öffentlichen Personennahverkehrs 

eingebunden werden (Oberbayernbus Nr. 9617; Penzberg − Iffeldorf − Antdorf − 

Habach − Sindelsdorf − Penzberg Nr. 9617; ca. 13 Möglichkeiten). Ebenso ist das Gebiet 

durch den Geh- und Radweg zwischen Sindelsdorf und Dürnhausen gut und verkehrssicher 

erschlossen. Im Zuge des Ausbaus der B 472 / Knotenpunkte in Verbindung 

mit dem Gewerbegebiet kann eine zusätzliche Bushaltestelle eingerichtet werden. 

Auch die Lage des geplanten P+R-Platzes wäre dann günstig. Ein Bahnhaltepunkt 

ist nicht vorhanden oder sinnvoll darstellbar. 

18


____________________________________________________________________________________ 

5.4 Geplante Nutzungen 

Vorgesehen sind übliche gewerbliche Bauflächen (Produktion). Wegen der städtebaulich 

nicht integrierten Lage sollen u.a. Einzelhandelsnutzungen, Factory-Outlets ausgeschlossen 

werden, und wegen der großen Immissionsbelastung auch Beherbergungsgewerbe 

und weitgehend oder insgesamt betriebsbedingtes Wohnen. 

Ebenso sollen Betriebe mit erheblich umweltgefährdenden Stoffen und Emissionen 

nicht zugelassen werden wegen der topographisch abgesenkten Lage und dem östlich 

benachbarten Ort Sindelsdorf. 

Anderweitige Standorte und Flächen 

Im Ortsbereich Sindelsdorf selbst sind für gewerbliche Entwicklungen und zur Neuansiedlung 

von Betrieben keine nennenswerten Flächen mehr vorhanden. Leerstehende 

und verfügbare Hofstellen bestehen nicht. 

Interkommunale Gewerbegebiete 

Ein derartiger Standort bietet sich nicht an. Denkbar wäre hier aber die Erweiterung 

des Standortes in Richtung Dürnhausen, da der Standort Sindeldorf direkt an der Gemeindegebietsgrenze 

zu Habach/OT Dürnhausen liegt. Allerdings befindet sich auf 

Flur Dürnhausen die Vorrangfläche Kies und Sand der Regionalplanung. Diese Darstellung 

im Regionalplan hat gem. § 1 Abs. 4 BauGB Vorrang vor anderen Nutzungen 

und ist nicht abwägungsfähig. 

5.5 Immissionen 

Gewerbeimmissionen und Wohnen 

Das Gebot der räumlichen Trennung gem. § 50 BImSchG, nachdem bei raumbedeutsamen 

Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen 

Flächen einander so zuzuordnen sind, dass schädliche Umwelteinwirkungen und in 

Betriebsbereichen entstehende Auswirkungen von schweren Unfällen im Sinne des 

Artikels 3 Nr. 5 der Richtlinie 96/82/EG auf die ausschließlich oder überwiegend dem 

Wohnen dienenden Gebiet sowie auf sonstigen schutzbedürftigen Gebiete soweit wie 

möglich vermieden werden, wird bei der vorliegenden Planung ausreichend berücksichtigt. 

Die gewerblichen Bauflächen liegen im Außenbereich. 

Nach § 1 Abs. 5 sind bei Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere die Anforderungen 

an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Um zu beurteilen, 

ob durch die zukünftige Nutzung des Plangebietes als Industriegebiet diese Anforderungen 

für die schützenswerte Bebauung hinsichtlich des Schallschutzes erfüllt sind, 

können die Orientierungswerte des Beiblattes 1 zur DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“, 

Teil 1 herangezogen werden. 

Für die geplante gewerbliche Baufläche wird im Rahmen des anschließenden Bebauungsplanverfahrens 

noch eine schalltechnische Untersuchung erstellt einschließlich 

19


____________________________________________________________________________________ 

Lärmkontingentierung. Bei den einzelnen relevanten Bauanträgen kann dann die Einhaltung 

der betreffenden Lärmwerte nachgewiesen werden. 

Im Zusammenhang mit einem wirksamen Immissionsschutz der im Außenbereich gelegenen 

gewerblichen Bauflächen ist darauf hinzuweisen, dass sich die Rahmenbedingungen 

gegenüber früher (laute Schmiedehämmer etc.) deutlich verbessert haben 

durch den Einsatz neuer Techniken und geänderter Betriebsabläufe. 

Verkehrsimmissionen 

Straßenbelastungskarte Staatliches Bauamt Weilheim von 2012 

Lärmbelastung Sindelsdorf tagsüber durch die A95 und die B472 

Quelle: Lärmbelastungskataster Bayern mit Ergänzung durch Angaben des Ing.-Büro Möhler & Partner 

20


____________________________________________________________________________________ 

Landwirtschaftliche Immissionen 

Das Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten weist darauf hin, dass durch die 

Bauleitplanung die landwirtschaftliche Nutzung der umliegenden Flächen nicht beeinträchtigt 

und die Entwicklung landwirtschaftlicher Betriebe nicht eingeschränkt werden 

darf. Ortsübliche landwirtschaftliche Emissionen sind zu dulden. Forstliche Belange 

sind nicht betroffen. 

5.6 Bodenuntersuchung und Altlasten 

Im Planbereich sind der Gemeinde Sindelsdorf keine Grundstücksflächen im Kataster 

gem. Art. 3 Bayer. Bodenschutzgesetz (BayBodSchG), Stand 31. März 2004 bekannt, 

für die ein Verdacht auf Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen besteht. 

Allgemein werden zu derartigen Problembereichen von den Fachbehörden folgende 

Hinweise gegeben: 

,,Laut aktuelle Datenlage des Altlasten-, Bodenschutz-, und Deponieinformationssystems 

(ABuDlS) für den Landkreis Weilheim-Schongau sind keine gefahrenverdächtigen Flächen mit 

erheblichen Bodenbelastungen oder sonstigen Gefahrenpotentialen bekannt, die in negativer 

Weise auf das Schutzgut ,,menschliche Gesundheit" durch die geplante Nutzung im Geltungsbereich 

der o.g. Flächennutzungsplanänderung einwirken können. Sollten derartige Erkenntnisse 

beim Planungsträger vorhanden sein, die sich z.B. aus einer gewerblichen Vornutzung des 

Geländes oder aus Auffüllungen ableiten lassen, so sind diese gemäß § 5 Abs. 3 Nr. 3 BauGB 

zu berücksichtigen. ln diesem Fall wird empfohlen, die weiteren Maßnahmen entspr. § 21 

Abs.1, § 40 Abs. 2 KrW-/AbfG und Art. 1 Satz1 und 2 BayBodSchG mit der Unteren Abfall-, 

Bodenschutzbehörde abzustimmen." 

5.7 Grundwasser 

Der Grundwasserspiegel wird ca. 12 m unter Geländeoberkante angenommen. 

5.8 Kultur- und Sachgüter 

Unter dem Begriff Kulturgut werden neben historischen Kulturlandschaften, geschützten 

oder schützenswerten Kultur-, Bau- und Bodendenkmälern auch alle weiteren Objekte 

(einschließlich ihres notwendigen Umgebungsbezuges) erfasst, die als kulturhistorisch 

bedeutsam zu bezeichnen sind. Im Plangebiet selbst sind keine derartigen 

Kulturgüter bekannt. 

21


____________________________________________________________________________________ 

Bezüglich Bodendenkmäler wird aber auf Folgendes hingewiesen: 

„Eventuell zu Tage tretenden Bodendenkmäler unterliegen der Meldepflicht an das Bayrische 

Landesamt für Denkmalpflege oder der Unteren Denkmalschutzbehörde gemäß Art. 8 Abs. 1 – 

2 DSchG.“ 

DSchG Art. 8,1: Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren 

Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet 

sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, sowie der Unternehmer 

und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten 

befreit die Übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, 

aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder 

den Leiter der Arbeiten befreit. 

Art. 8,2: Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche 

nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde 

die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. 

22


____________________________________________________________________________________ 

5.10 Ver- und Entsorgung 

Wasserversorgung 

Die Wasserversorgung muss durch Anschluss an die zentrale Wasserversorgung erfolgen. 

Abwässer 

Im Bereich des geplanten Gewerbegebietes befindet sich noch kein Kanal; dieser 

muss noch erstellt werden. Sodann werden die Abwässer durch den Anschluss an die 

vorhandene Kanalisation von Sindelsdorf abgeleitet. Die Abwasserentsorgung kann 

über das öffentliche Kanalnetz sichergestellt werden, das ausreichend aufnahmefähig 

ist. Erforderlich ist der Anschluss an die zentrale Entwässerungsanlage der Gemeinde. 

Niederschlagswasser 

Das anfallende Oberflächenwasser ist aus wasserwirtschaftlichen Gründen grundsätzlich 

auf dem Grundstück selbst zu versickern. 

Das Niederschlagwasser soll soweit möglich gesammelt und auf den Parzellen versickert 

werden. Nach den Erkenntnissen der Gemeinde Sindelsdorf ist im Planbereich 

kiesiger Untergrund vorhanden, so dass eine Versickerung grundsätzlich möglich ist. 

Amtliche Beobachtungen von Grundwasserständen liegen nicht vor; sie sind deshalb 

eigenverantwortlich von den Bauherren zu erkunden. Wasserwirtschaftliches Ziel ist 

die naturnahe Bewirtschaftung des Niederschlagswassers. Daher sollten so wenig Flächen 

wie möglich versiegelt werden. 

Daher sollte unverschmutztes Niederschlagswasser nach Möglichkeit vor Ort versickert 

werden. Priorität hat dabei nach § 3 Abs. 1 NWFreiV eine flächenhafte Versickerung 

über eine geeignete, bewachsene Oberbodenschicht. Erst wenn dies nicht möglich 

ist, kann eine Versickerung nach Vorreinigung über Versickerungsanlagen erfolgen 

(§ 3 Abs. 2 NWFreiV). 

Weiteres regelt der Bebauungsplan. 

Stromversorgung 

Die Stromversorgung wird durch Anschluss an das Versorgungsnetz der E.ON Bayern 

AG vorgenommen, wobei je nach Art der Betriebe eine neu zu errichtende Trafostationen 

ist. Das Baugebiet soll verkabelt werden. 

Wertstoffe/Müll 

Die Abfallentsorgung des Bio- und Restmülls ist durch die Müllabfuhr des Landkreises 

Weilheim-Schongau sichergestellt. 

Erdgas 

Eine Versorgung mit Erdgas ist derzeit nicht möglich. 

Löschwasser 

Die Löschwasserversorgung wird nach den einschlägigen Planungsrichtlinien sichergestellt. 

Trinkwasserschutzgebiete 

Trinkwasserschutzgebiete werden durch diesen Bebauungsplan nicht berührt. 

23


____________________________________________________________________________________ 

6.0 Kiesabbau und Grünordnung 

6.1 Renaturierungspläne Kiesabbau, Fl.-Nrn. 1338/1, 1338/2, 1337, 1338 und 

1339 

Der Kiesabbau soll in Teilbereichen bis 2013 beendet werden, im nördlichen Bereich 

bis ca. 2016. Die Ausbeute im Genehmigungsbescheid ist jedoch demnach bis 2016 (!) 

befristet. Die Abbaugenehmigung umfasst die Flächen bis einschließlich Fl.Nr. 1337. 

Teilweise sind die geplanten gewerblichen Bauflächen in Besitz der Gemeinde Sindelsdorf, 

teilweise steht das Grundeigentum beim Kieswerksbetreiber, teils sind die 

Flächen privat. 

Inwieweit neben dem Kiesabbau (Trockenabbau) anderweitige Nachfolgenutzungen 

wie z.B. Recycling Teil des Bauantrages / Genehmigungsbescheid waren, ist derzeit 

nicht bekannt. 

Voraussetzung für den Standort Gewerbegebiet westlich der Autobahn München – 

GAP ist jedoch, dass die Vorrangflächen ausgekiest sind. 

Nach dem derzeitigen Planungsstand ist keine Wiederverfüllung der Trockenausbeute 

beabsichtigt, sondern es soll auf einem tieferen Niveau (ca. 8,70 m unter GOK im Süden, 

ca. 10 m nördlich davon (einschließlich Absetzbecken / Versickerungsbecken) 

eine eingetiefte Fläche verbleiben, die letztlich die neue Ebene für das geplante Gewerbegebiet 

bilden soll. 

6.2 Grünordnung 

An den Außenrändern der Bauflächen wird eine öffentliche Randeingrünung mit Geländemodellierung/Böschung 

eingeplant aus der Erkenntnis, dass das Verlagern der 

Grünordnung auf die Gewerbegrundstücke regelmäßig zu völlig unbefriedigenden Ergebnissen 

führt bis hin zu gänzlichem Entfall. 

Darüber hinaus wird das Gebiet, das in zwei Abschnitten verwirklicht werden soll, mittig 

mit einem öffentlichen Grünstreifen unterteilt, der ebenfals als Böschung ausgebildet 

werden soll und von der Autobahn her die Gesamtfläche gliedert und großräumig besser 

in das Landschaftsbild einbinden soll. Ggf. kann hier auch auf der oberen Ebene (= 

Ursprungsgelände) ein Ost- West- Fußweg zwischen Bäumen geführt werden. 

In Verbindung mit der Neustrukturierung und Ertüchtigung des Verkehrsnetzes Pflanzung 

i9st die Pflanzung von großkronigen und kleinkronigen Bäumen und Sträuchern 

vorgesehen. Südlich der B 472 ist neben den straßenbaulichen Maßnahmen der teilweise 

Ausgleich des nördlichen Gewerbegebietes vorgesehen. 

• Anordnung einer auskömmlichen „Randeingrünung“; 

24


____________________________________________________________________________________ 

• wegen der Dachaufsicht Beschränkung der Wandhöhen und Flächdächer als 

Gründächer; 

• Gestaltung des Straßenraumes mit großkronigen Bäumen; 

• naturnahe Kies- und Schotterflächen für untergeordnete Gehwege und Parkstreifen; 

• Freihaltung der Bodenstandorte für Großbäume von Leitungen; 

• Durchgrünung durch Pflanzgebote (heimische hochstämmige Bäume und Sträucher); 

• Schonender Umgang mit Natur und Landschaft durch Regenwasserversickerung in 

den Eingrünungsflächen und im Gebiet selbst (z.B. durch Rigolensystem für Oberflächenentwässerung 

begleitend entlang der Erschließungsstraßen; Ableitung über 

offene Gräben in der Mitte des Gebietes und am Nordrand in die öffentlichen Grünund 

Ausgleichsflächen. 

6.3 Eingriffs- Ausgleichsbilanz 

Im Zusammenhang mit der Anwendung der Eingriffsregelung des § 1a Baugesetzbuch 

wird auf die Ausführungen des Umweltberichtes in Teil B verwiesen. Ein genauer 

Nachweis wird im Rahmen des nachfolgenden Bebauungsplanes „Gewerbegebiet Sindelsdorf, 

westlich der A 95“ erbracht. 

25


____________________________________________________________________________________ 

7.0 Flächenbilanz 

Gewerbegebiet 

Sondergebiet "Autobahn-Serviceflächen" 

Park- und Ride-Flächen (80 Plätze) 

öffentliche Grünflächen 

private Eingrünungsflächen 

Flächen für Hauptverkehrsstraßen 

Fläche für die Landwirtschaft 

Ausgleichsflächen 

Umgriff 11. FNP-Teiländerung gesamt 

39.830 qm 

4.445 qm 

2.860 qm 

49.260 qm 

16.900 qm 

20.785 qm 

1.010 qm 

11.500 qm 

154.600 qm 

(alle Flächen überschlägig und unverbindlich!) 

7.2 Flächenausweisung und Arbeitsplätze 

(Annahme: 1 ha GE >>> ca. 35 - 50 AP) 

gewerblichen Baufläche 4 ha >>> 140 - 200 Arbeitsplätze 

Aus städtebaulicher Sicht wird angeregt, möglichst keine flächenintensive Betriebe, 

z.B. Logistikunternehmen anzustreben, sondern statt dessen lieber arbeitsplatzintensive 

Betriebe mit geringerem Flächenbedarf (sparsamer, nachhaltiger Umgang mit 

Grund und Boden). 

Vorbildhaft für Sindeldorf können die Gewerbegebiete von Münsing und Bernried am 

Starberger See (je ca. 4 ha) sein. 

26


____________________________________________________________________________________ 

Teil B Umweltbericht (§ 2 Abs. 4 und § 2a BauGB) 

Die Umweltprüfung ist ein Verfahren, das die voraussichtlichen Auswirkungen des 

Bauleitplans auf die Umwelt und den Menschen frühzeitig untersucht. 

Die gesetzliche Grundlage liefert das Baugesetzbuch (BauGB) in der novellierten Fassung 

vom 20.07.2004, zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 

2006 (BGBl. I S. 3316) (§ 1 Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung, § 1a 

ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz, § 2, vor allem Abs. 4 - Umweltprüfung) 

1. Grundlagen und Allgemeines 

Das Untersuchungsgebiet umfasst den Geltungsbereich der 11. Teiländerung des Flächennutzungsplanes. 

Für die Beschreibung des derzeitigen Umweltzustandes wurden die Ergebnisse einer 

örtlichen Kartierung verwendet sowie Informationen aus dem Flächennutzungsplan der 

Gemeinde Sindelsdorf und dem Arten- und Biotopschutzprogramm (ABSP) des Landkreises 

Weilheim-Schongau, Stand Februar 1997. 

Die Fläche des Geltungsbereiches liegt nördlich des Sindelsbaches am Nordrand einer 

Niederterrasse zwischen Sindelsdorf im Südosten und dem Habacher Ortsteil Dürnhausen 

im Westen. 

Schutzgebiete nach dem Bundesnaturschutzgesetz oder Wasserschutzgebiete sind 

nicht ausgewiesen. Natura 2000-Gebiete, geschützt gem. Richtlinie 92/43/EWG (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie) 

und gem. Richtlinie 79/409/EWG (Vogelschutzrichtlinie) 

liegen im Geltungsbereich nicht vor. 

1.1 Beschreibung des derzeitigen Umweltzustandes 

Gemäß der Karte „Naturräumliche Gliederung Deutschlands mit Höhenschichten“ nach 

MEYNEN, E und SCHMITHÜSEN,J (1954, M 1 : 1.000.000) gehört das Planungsgebiet 

zur übergeordneten Einheit 03 Voralpines Hügel- und Moorland und zur Haupteinheit 

037 Ammer-Loisach-Hügelland mit Höhenabstufungen von 500-700 m. 

Nach dem Arten- und Biotopschutzprogramm (ABSP) für den Landkreis Weilheim- 

Schongau wird die Landkreisfläche in ökologische Raumeinheiten unterteilt. Danach 

zählt Sindelsdorf zur Untereinheit 037 L Hügelland zwischen Obersöchering und Penzberg. 

27


____________________________________________________________________________________ 

Das Änderungsgebiet liegt in einer Niederterrasse entlang des Sindelsbaches und ist 

geprägt durch großflächigen Kiesabbau und die stark befahrene Bundesautobahn 95 

und die ebenfalls stark befahrene Bundsstraße 472. 

1.2 Schutzgut Boden 

Die Ablagerungen der Würmeiszeit prägen das Landschaftsbild in Sindelsdorf. Das 

Änderungsgebiet liegt am Rand eines Schottertales, das vom Sindelsbach in südöstlicher 

Richtung entwässert wird. 

Ausschnitt aus der Geologischen Karte von Bayern M = 1 : 500.000 

weiß umrandet: Geltungsbereich der FNP-Änderung 

Kartenausschnitt ohne Maßstab 

28


____________________________________________________________________________________ 

Im Gebiet steht Niederterrassenschotter an, der nördlich der Bundesstraße 472 derzeit 

durch Kiesabbau genutzt wird. 

Südlich der Bundesstraße wurde der Kies westlich der Autobahn in größeren Teilbereichen 

abgebaut, das Gelände wurde wiederverfüllt und rekultiviert. 

1.3 Schutzgut Arten und Lebensräume 

Die weitere Umgebung des Änderungsgebietes zeigt eine vielfältige Ausstattung an 

Lebensräumen mit Hecken und Gebüschen oberhalb der Talhänge, mit Trocken- und 

Magerrasen an den südexponierten Hängen und mit Feuchtlebensräumen in den Niederungen. 

Einige Lebensräume sind nach dem Bundesnaturschutzgesetz geschützt 

oder in die Biotopkartierung aufgenommen. 

Auszug aus dem Bayerischen Fachinformationssystem Naturschutz (FIN-Web) 

weiß umrandet: Geltungsbereich der FNP-Änderung 

Karte ohne Maßstab 

flächig lila: FFH-Gebiet, flächig blau: EU-Vogelschutzgebiet 

rot schraffiert: Biotop 

Das Änderungsgebiet selbst ist vorbelastet durch aktiven Kiesabbau nördlich der Bundesstraße 

472, durch früheren Kiesabbau mit Wiederverfüllung und Rekultivierung 

29


____________________________________________________________________________________ 

südlich der Bundesstraße sowie durch die Autobahn mit der Anschlussstelle Sindelsdorf, 

die Bundesstraße und den P+R-Parkplatz südlich der Bundesstraße. 

Schutzgebiete oder FFH-Gebiete sind durch die Planung nicht betroffen. Die Biotopund 

Artenschutzkartierung des Landesamtes für Umweltschutz enthält für den 

Planungsraum keine Einträge. 

Die Autobahn und die Bundesstraße haben zur Beeinträchtigung für die Ausbreitung 

von Arten geführt, die das Vorkommen von nach dem europäischen oder deutschen 

Artenschutzrecht besonders gefährdeten oder streng geschützten Arten verhindern. 

1.4 Schutzgut Klima/ Luft 

Der Planungsumgriff gehört klimatisch zum Bereich „Süddeutschland“, Untereinheit 

Klimabezirk „Oberbayerisches Alpenvorland“. Die Jahresmitteltemperatur beträgt 7- 

8°C, die Zahl der Frosttage 120-140 pro Jahr. Jährlich fallen etwa 1200-1400 mm Niederschlag. 

Die Hauptwindrichtung ist West. 

Die kleinklimatischen Verhältnisse sind abhängig von der Topographie des Raumes 

und der jeweiligen Bodennutzung (Wald, Acker, Grünland, Siedlung). Die Unterschiede, 

die aufgrund der Bodennutzung vorhanden sind, werden besonders in Nächten mit 

klarem Himmel deutlich, wenn die Gegenstrahlung der Wolken fehlt und die Ausstrahlung 

des Bodens besonders hoch ist. Über Acker und Grünland entsteht nachts Kaltluft, 

die der Geländeneigung folgend in tiefergelegene Gebiete fließt. 

Das vorliegende Gebiet liegt seitlich am Rand des Sindelbachtales. Wegen des vorhanden 

Kiesabbaus und der vorhandenen übergeordneten Straßen kann keine Kaltluft 

entstehen, es gibt auch keine Kaltluftströme. 

Kleinklimatische Störungen durch Immissionen ergeben sich durch die stark befahrenen 

Verkehrsträger A 95 in Dammlage und B 472. 

1.5 Schutzgut Wasser 

Vorfluter des Gebietes ist der Sindelsbach (Fließgewässer III. Ordnung), der in ca. 200 

m südwestlich am Geltungsbereich vorbeifließt. Der Planungsraum liegt nicht im hochwassergefährdeten 

oder wassersensiblen Gebiet. 

Der Grundwasserstand wird bei ca. 12 m unter Geländeoberfläche angenommen. 

Große Teile des Gebietes nördlich und südlich der Bundesstraße wurden durch Abgrabungen 

und Auffüllungen künstlich verändert. Wasserwirksame Schadstoffschwerpunkte 

sind die A 95 und die B 472. 

1.6 Schutzgut Landschaftsbild und Erholung 

30


____________________________________________________________________________________ 

Die Bedeutung des Landschaftsbildes und die Erholungseignung der Landschaft liegen 

einerseits in ihrem ästhetischen Eigenwert und andererseits in ihrer Funktion als Lebensgrundlage 

des Menschen. Dabei ist das Landschaftsbild durch Vielfalt, Eigenart 

und Natürlichkeit charakterisiert. Seine Erholungseignung misst sich an der Erschließung, 

Freiraumausstattung als auch an der Ausprägung der Landschaftsstrukturen. 

Bei der vorliegenden Planung ist die Landschaft unter ästhetischen Gesichtspunkten in 

Bezug auf ihre Eigenart, Vielfalt und Schönheit untersucht worden. 

Das Landschaftsbild im Untersuchungsraum ist durch den Talraum des Sindelsbaches 

geprägt. 

Der westliche Teil des Gebietes wurde durch den Kiesabbau verändert und stellt eine 

optische Störung innerhalb des Talraumes dar. Die Autobahn 95 in Dammlage und die 

Bundesstraße 472 bilden eine Landschaftszerschneidung. 

Kulturhistorisch bedingt ist die Nutzungsintensität der Landschaft hoch. 

Aufgrund der abgesenkten Lage des geplanten Gewerbegebietes werden die geplanten 

gewerblichen Gebäude wegen des ansteigenden Geländes nur von Norden einsehbar 

sein. Hier sind Eingrünungen zur landschaftlichen Einbindung zwingend notwendig. 

1.7 Schutzgut Mensch 

Für die Beurteilung des Schutzgutes Mensch steht die Wahrung der Gesundheit und 

des Wohlbefindens des Menschen im Vordergrund, soweit diese von Umweltbedingungen 

beeinflusst werden. 

Bewertungskriterien sind die Wohn- und die Erholungsfunktion. 

Beim Aspekt "Wohnen" ist die Erhaltung gesunder Lebensverhältnisse durch Schutz 

des Wohn- und Wohnumfeldes relevant. Beim Aspekt "Erholung" sind überwiegend die 

wohnortnahe Feierabenderholung bzw. die positiven Wirkungen siedlungsnaher Freiräume 

auf das Wohlbefinden des Menschen maßgebend. 

Wohnfunktion 

Die nächsten Wohngebiete liegen in einer Entfernung von ca. 400 m südöstlich des 

Planbereiches in Sindelsdorf und ca. 1.000 m westlich in Dürnhausen. 

Funktionen für die Naherholung 

Der Geltungsbereich hat wegen der Vorbelastung durch den Kiesabbau und die stark 

befahrenen Verkehrsträger A 95 und B 472 keine Bedeutung für die Feierabenderholung. 

Auswirkungen auf die Wohnfunktion 

31


____________________________________________________________________________________ 

Aufgrund der stark belasteten Autobahn und der Bundesstraße ist durch die vorgesehene 

Maßnahme keine zusätzliche größere Lärmbelastung für die Wohngebiete zu 

erwarten. 

Im Gebiet selbst entstehen luftverunreinigende Emissionen vor allem durch Staub und 

Abgase der zu- und abfahrenden Fahrzeuge (Personal-, Kunden- und Lieferverkehr). 

Die entstehenden Abgase können durch festzusetzende Bäume und Sträucher gefiltert 

und damit minimiert werden. 

Auswirkungen auf die Naherholung 

Die vorhandenen Wege werden ersetzt, allerdings könnten sich durch den zum Gebiet 

an- und abfahrenden Verkehr Beeinträchtigungen ergeben. 

Positiv für den Menschen ist die Schaffung von wohnungsnahen Arbeitsplätzen. 

2. Beschreibung der Umweltauswirkungen der Planung 

Mit der 11. Teiländerung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Sindelsdorf sind 

Eingriffe in die Landschaft verbunden, die zwar vorbelastet ist, aber zu zusätzlichen 

Veränderungen und Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes 

führen. Diese zusätzlichen Eingriffe sind: 

Schutzgut Klima/Luft 

- Verringerung der Verdunstung durch Überbauungen und Versiegelungen von Teilflächen 

- weitere Belastung der Luft durch die betriebsbedingte Erhöhung des Lkw- und Pkw- 

Verkehrs im Betriebsgelände und auf den umliegenden Verkehrsstraßen. 

Schutzgut Landschaftsbild und Erholung 

- Zusätzliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes von Norden, die jedoch durch 

zusätzliche Pflanzungen abgemildert werden kann 

Schutzgut Wasser 

- Beeinträchtigungen des Oberflächenwasserabflusses durch Versiegelungen, dadurch 

Reduzierung der Grundwasserneubildung 

3. Planungsalternativen 

Im Vorfeld der 11. Flächennutzungsplanänderung wurden 6 Alternativ-Standorte für ein 

Gewerbegebiet im Gemeindebereich Sindelsdorf untersucht. Zu den Einzelheiten wird 

auf die beigefügte Untersuchung verwiesen, die der Begründung beiliegt. 

32


____________________________________________________________________________________ 

4. Maßnahmen zur Vermeidung und Verringerung nachteiliger Auswirkungen 

a. Vermeidungsmaßnahmen 

Nach § 13 des Bundesnaturschutzgesetzes sind erhebliche Beeinträchtigungen von 

Natur und Landschaft vom Verursacher vorrangig zu vermeiden. Alle Möglichkeiten zur 

Vermeidung der Eingriffserheblichkeit sind auszuschöpfen bzw. alle vermeidbaren Beeinträchtigungen 

zu unterlassen. Die Vermeidungsmaßnahmen können bei der vorliegenden 

Planung jedoch nur allgemeiner Art sein. Nach Überprüfung der Lage und der 

landschaftlichen Situation verbleiben die unter 2. „Beschreibung der Umweltauswirkungen 

der Planung“ aufgeführten Eingriffe und müssen deshalb minimiert und ausgeglichen 

werden. 

b. Minimierungsmaßnahmen 

Die durch einen Eingriff bedingten Auswirkungen auf den Naturhaushalt, das Landschaftsbild 

und den Erholungswert eines Landschaftsraumes sind zu minimieren. Die 

Maßnahmen zur Eingriffsminimierung werden im nachfolgenden Bebauungsplan dargestellt. 

5. Ausgleichsflächenbedarf 

Mit der 11. Teiländerung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Sindelsdorf sind 

Eingriffe in die Landschaft verbunden, die zu Veränderungen und Beeinträchtigungen 

des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes führen. Diese Eingriffe müssen ausgeglichen 

werden. 

Folgende Faktoren werden festgelegt: 

Gebiet geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild (durch großflächigen 

Kiesabbau veränderte Geländegestalt, Flächen ohne kleinklimatisch wirksame Luftaustauschbahnen, 

Lage an zwei stark befahrenen übergeordneten Straßen) und hoher 

Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad ergibt für die durch Gewerbegebiet und Sondergebiet 

überplanten Bereiche nach dem Leitfaden das Feld Typ A / Kategorie 1 und damit 

einen Ausgleichsfaktor von 0,3 bis 0,6. 

Der geplante P+R-Platz südlich der B 472 wird angerechnet mit niedrigem bis mittlerem 

Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad. Dies ergibt nach dem Leitfaden das Feld Typ 

B / Kategorie 1 und damit einen Ausgleichsfaktor von 0,2 bis 0,5. 

Bei Durchführung von wesentlichen Minimierungsmaßnahmen (Versickerung von Niederschlagswasser 

im Gebiet, zusätzliche Gehölzpflanzungen, Ausbildung eines aus- 

33


____________________________________________________________________________________ 

reichend grünen Ortsrandes nach Norden und nach Westen) ist eine Reduzierung der 

Höchstwerte möglich. Ebenso kann sich die Vorbelastung durch Kiesabbau mindernd 

auf den Ausgleichsfaktor auswirken. Näheres regelt der Bebauungsplan. 

6. Ausgleichskonzept 

Die notwendigen Ausgleichsflächen werden im Bebauungsplanverfahren nachgewiesen. 

7. Zusammenfassung 

Die Planung stellt auch nach den Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen einen 

Eingriff in Natur und Landschaft dar, der ausgeglichen werden muss. Die Ausgleichsflächen 

werden im nachfolgenden Bebauungsplanverfahren nachgewiesen. 

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Anlage zum Umweltbericht: 

Karte „Ausgangszustand • Eingriffsfläche • Augleichsmaßnahmen“ 

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Anlage 1 zur Begründung: 

Standortuntersuchung für ein Gewerbegebiet in Sindelsdorf, vom 09.April 2010, Architekt 

Dietfried Gruber, Seehausen Auszug) 

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____________________________________________________________________________________ 

Anlage 2 zur Begründung: 

Darstellung eines Gesamtkonzeptes „Gewerbegebiet westlich der A 95“ von Sindeldorf 

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Zusammenfassende Erklärung (§ 6 Abs. 5 BauGB) zur 11. Teiländerung des Flächennutzungsplanes 

(wird ergänzt) 

1. Planungsmöglichkeiten 

2. Umweltbelange 

3. Beteiligung der Öffentlichkeit / Beteiligung der Behörden 

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