Die Entwickler des NuOffice setzen sich große Ziele ...

»Hubert Haupt Immobilien Holding«
[UMWELT & ENERGIE]
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»Hubert Haupt Immobilien Holding«
Foto: © NuOffice
Aufbruch in die
Zukunft:
Die Entwickler des
NuOffice setzen sich
große Ziele
Die Domagkstraße führt direkt in die Parkstadt Schwabing. Hier entstehen die drei Bauabschnitte des NuOffice. Bauabschnitt 1, rechts im
Bild, ist bereits bezogen, Abschnitt 2 ist im Bau und die Vermietung des 3. Bauabschnitts (links) läuft. / Foto: © NuOffice
■ Parkstadt Schwabing: Im Herbst 2012
wurde der erste Bauabschnitt des NuOffice
bezugsfertig - und damit ein Bürogebäude,
das nicht nur in München
neue Maßstäbe in punkto Nachhaltigkeit
setzen wird. Die Hubert Haupt Immobilien
Holding errichtet das innovative Ensemble
am westlichen Ende der Domagkstraße
in drei Bauabschnitten à
11.000 Quadratmetern. Dabei setzt das
Team um Hubert Haupt, der schon bei
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der Entwicklung des Münchner Großprojekts
SÜDSEITE viel visionäre Kraft gezeigt
hat, seinen Weg zu mehr nachhaltiger
Qualität konsequent fort.
NuOffice - vom Projektnamen zur
Benchmark
Von Anfang an war den Entwicklern klar,
dass nur ein LEED-Zertifikat in Platin,
dem höchsten Zertifizierungsgrad, den
eigenen Ansprüchen genügen würde. Inzwischen
hat sich das Konzept NuOffice
verselbständigt – und setzt Meilensteine,
die messbar jenseits von „Platin“
liegen und schon heute als Referenz für
das Bauen von übermorgen gelten können.
NuOffice wird damit vom Projektnamen
selbst zu einem Gütesiegel für
nachhaltige Bürogebäude.
Hubert Haupt: „Unter anderem haben
wir uns die Erreichung der Energieziele
der sogenannten „2000-Watt-Gesellschaft“
(Anm.: ein energiepolitisches
Modell, das im Rahmen des Programms
Novatlantis an der Eidgenössischen
Technischen Hochschule Zürich entwikkelt
wurde) für die Erstellung und den
Betrieb von Gebäuden vorgenommen –
und diese beschreiben immerhin das
Energieziel der Bundesregierung für die
Jahre 2050 bis 2100.“
Das künftige NuOffice in der Domagkstraße
wird mit seiner Fertigstellung die
Messlatte für den Primärenergiebedarf
deutlich unterschreiten, wobei der Anteil
der nicht erneuerbaren Energien
sogar nochmals bedeutend geringer
sein wird. Das heißt, dass schon heute
der in 40 bis 90 Jahren geltende Energiestandard
übertroffen werden wird.
Gleiches gilt übrigens für die Begrenzung
des zulässigen CO2-Ausstoßes.
Möglich wird dies zum Beispiel durch
Grundwassernutzung zum Heizen und
Kühlen, Wärmedämmung in Passivhaus-Qualität
und durchgehende Dreischeiben-Isolierverglasung.
Ein intelligentes
Licht-, Lüftungs- und Kühlkonzept
sorgt für geringen Verbrauch an
Strom, der zudem durch eine Photovoltaik-Anlage
auf dem Gebäudedach erzeugt
wird.
Zur Umsetzung des ambitionierten Vorhabens
wurden in Zusammenarbeit mit
dem Fraunhofer Institut und der TU,
beide München, umfangreiche Gebäudesimulationen
erstellt. So wurde zum
Beispiel der Anteil der Fensterflächen
in Bezug auf den Wärmeverlust im Winter,
die Wärmeeinstrahlung im Sommer
und die Lichtausbeute optimiert. Für
die Beheizung und Kühlung des Gebäudes
wurde eigens eine Maschine gebaut,
die im Handel bislang nicht
erhältlich ist. In Zusammenarbeit mit
den Ingenieurbüros BBS, Hallbergmoos,
und Graf, Pfarrkirchen, wurden
die Betriebsvorgänge eingehend untersucht
und optimiert, um den Stromverbrauch
auf ein Minimum zu senken.
Und letztlich mussten die Münchner Architekten
um Falk von Tettenborn unzählige
Varianten planen, bis die
Gebäudestruktur ein Höchstmaß an Flexibilität,
Effizienz und Variabilität garantierte.
Zertifizierungen allein sind nicht
das Maß aller Dinge
Bislang galten bei der Bewertung von
Gewerbeimmobilien die Kriterien des
U.S. Green Buildung Councils und damit
ein LEED-Zertifikat in Platin als das Nonplusultra
der ökologischen Qualität. Bei
Hubert Haupt sah man aber einen Widerspruch
darin, dass auch zertifizierte
Bürogebäude oftmals leer stehen und
wollte daher mehr erreichen. Abgesehen
davon, dass das NuOffice inzwischen die
Hürden für eine Platin-Zertifizierung mit
Bravour gemeistert hat, setzt es selbst
neue Maßstäbe und hat damit das Potenzial,
vom „Prototyp“ zum Serienmodell
werden zu können.
„Der entscheidende Unterschied liegt im
System“, erklärt Michael Lentrodt, Leiter
der Projektentwicklung bei Hubert
Haupt, „und zwar nicht nur bei der Bewertung,
sondern beim Bauen selbst.“
Bisher gängige Bewertungssysteme lassen
zu, dass nicht ausreichend vorhandene
Grundmerkmale eines nachhaltigen
Gebäudes durch das Vorhandensein
von anderen - sogar für die Nachhaltigkeit
weniger bedeutenden -
Merkmalen kompensiert werden können.
Für ein NuOffice hingegen ist die
Erfüllung aller fundamentalen Kriterien
absolut unverzichtbar. Sind sie nicht gegeben,
ist die Immobilie nicht wirklich
nachhaltig und somit kein NuOffice.
Schon während der Planung wird konsequent
die Sichtweise der späteren Nutzer
und Bestandshalter eingenommen
und kompromisslos umgesetzt. So bietet
NuOffice seinen Nutzern auch als erstes
Bürogebäude in Deutschland eine Nebenkosten-Flatrate
an: bis zu zehn Jahre
lang sind die Kosten für Heizung, Wasser
und Strom auf 2,50 Euro je Monat und
Quadratmeter festgeschrieben!
Bauen nach dem Prinzip der
Maslowschen Bedürfnispyramide
Das Prinzip “NuOffice“ ist dem des Bauens
vergleichbar: Ein Stein wird auf den
anderen gesetzt; fehlt ein Baustein, kann
- bildlich gesprochen - nicht weiter gebaut
werden und das Ziel echter Nachhaltigkeit
nicht erreicht werden. Das
Fundament jeder Bautätigkeit bildet die
Befriedigung der Grundbedürfnisse, also
Wärmeschutz, Kälte- und Wetterschutz
sowie die grundsätzliche funktionale
Eignung – in diesem Fall als Bürogebäude.
Auf der nächsten Stufe müssen
Kriterien wie Statik, Brandschutz, Kostensicherheit,
Drittverwendungsmöglichkeit,
Flexibilität, ein guter Standort,
geringe Unterhaltskosten, Qualität und
Wertstabilität optimal erfüllt werden. Es
folgen Aspekte wie Verkehrsanbindung,
flexible Größe der Mieteinheiten, Flächeneffizienz,
Energieeffizienz, ▼
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Foto: © NuOffice
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▼ Schallschutz, Kühl- und Lüftungskonzept.
Erst wenn alle diese Kriterien erfüllt
sind, spielen Punkte wie Behaglichkeit,
Design, Primärenergie, CO2-
Footprint, Zertifizierung, Art der Energieerzeugung,
Lebenszykluskosten und
Ökologie eine Rolle.
Natürlich sind auch die letztgenannten
Aspekte von entscheidender Bedeutung
für ein ganz und gar gelungenes Bauwerk
von heute und erst recht von morgen,
sie können aber niemals die
mangelnde Erfüllung der fundamentalen
Kriterien kompensieren: Entsprechend
dem Prinzip der Maslowschen
Bedürfnispyramide spielt zum Beispiel
die Ökologie eines Gebäudes für einen
potentiellen Nutzer dann keine Rolle,
wenn nicht zunächst sein grundlegendes
Bedürfnis nach Flächeneffizienz befriedigt
wurde. Erst recht können große
Namen, extravagante Formen und ausgefallene
Materialien allein keine Nachhaltigkeit
erzeugen.
Die Mieter: Schönheit und Stil
treffen Design und Ökologie
Sinn für Ästhetik, Begeisterung für technologische
Fortschritte und eine Vision
von dem, was Menschen auch künftig
zur Erfüllung ihrer Bedürfnisse benötigen
– es gibt also durchaus einige Gemeinsamkeiten
zwischen den Entwicklern
des NuOffice und ihren ersten
Großmietern: Estée Lauder Companies
GmbH, die deutsche Tochter des internationalen
Beauty-Konzerns, hat knapp
5.000 Quadratmeter angemietet, Giorgio
Armani Retail S.r.l., deutsche Niederlassung
des italienischen Mode- und
Lifestyle-Imperiums, rund 2.200 Quadratmeter.
Stefan Galluzzi, Vertriebsleiter
der Hubert Haupt Immobilien
Holding, machte die Deals perfekt:
„Dass solche Unternehmen sich für das
NuOffice entschieden haben, zeigt, dass
es uns gelungen ist, hier ein Konzept auf
den Weg zu bringen, das auch extrem
hohe Ansprüche befriedigt. Wir haben
mit Estée Lauder und Armani unsere
perfekten Ankermieter gefunden und
sind sicher, dass das nicht nur für das
NuOffice, sondern auch für die Parkstadt
Schwabing wegweisend ist.“
Holzvertäfelte Fassadenbänder und begrünte
Wandflächen tragen ebenso zur
Wohlfühl-Atmosphäre bei wie etwa besonders
schalldämpfende Materialen,
Rückzugsmöglichkeiten für den Stressabbau
oder die Möglichkeit, Schönheit
und Gesundheit im hauseigenen Fitnessstudio
„Circle“ pflegen zu können:
Auf rund 800 Quadratmetern hat Milon,
der deutsche Marktführer unter den
chipkartengesteuerten Trainingssystemen,
seine Kraft- und Ausdauergeräte
platziert. Dabei geht es um mehr, als nur
auf dem boomenden Münchner Markt
Flagge zu zeigen: Internationalisierung
lautet die Strategie. Neben der administrativen
Funktion bietet das NuOffice
Milon vor allem ein repräsentatives Zuhause
für seine neu geschaffene „milon
International Academy“. Der Showroom
mit den elektronischen Zirkeln ist Schulungszentrum
für die globalen Milon-
Partner weltweit. „Für unsere ambitionierten
Ziele benötigen wir eine sehr
effiziente Infrastruktur - die Architektur
des NuOffice und seine hervorragene
Anbindung an den Airport sind Basis für
unser Wachstum“ kommentiert milon
Industries CEO Richard Hauser die Anmietungsentscheidung.
Angenehme Synergie für das NuOffice
ist die Nutzung der Anlage für die Mieter
im Gebäude. „Das NuOffice definiert
neue Standards für nachhaltige Bürowelten
- für Unternehmen setzten wir
mit dem milon Zirkel im Bereich betriebliches
Gesundheitsmanagement
diesen Weg konsequent fort“, so Hubert
Haupt.
Insbesondere für berufstätige Eltern ergeben
sich aber im NuOffice neben dem
Sport noch weitere Entspannungsfaktoren:
Direkt im Haus bietet die Kindertagessstätte
„Zwergenwiese“ auf 750 Quadratmetern
flexible Betreuungsmöglichkeiten
für Kinder zwischen sechs Monaten
und drei Jahren an. Zwischen 8.00
und 18.00 Uhr werden 48 Kinder in vier
altersgemischten Gruppen betreut. Drei
durchweg qualifizierte Fachkräfte je
Gruppe, 100-prozentige Bioküche und
große geschützte Außenflächen machen
das NuOffice auch für die Kleinen zu
einer guten Wahl.
Derzeit entsteht an der Domagkstraße
der zweite Bauabschnitt: NuOffice II ist
komplett an NTT Data, eine IT-Unternehmenstochter
des BMW-Konzerns, vermietet.
Und der Vertrieb der Mietflächen
für NuOffice III hat bereits begonnen.
Doch dabei will Hubert Haupt es nicht
belassen. Das Konzept NuOffice birgt in
seinen Augen größeres Potenzial: “Nu-
Office ist nicht nur ein singuläres Projekt,
sondern eine Immobilienmarke, die
wir auch an anderen Standorten positionieren
wollen.” Der Erfolg des Prototyps
an der Domagkstraße spricht jedenfalls
dafür.
Weitere Infos:
Hubert Haupt Immobilien Holding
Luise-Ullrich-Straße 2
82031 Grünwald
Fon: (0 89) 74 74 62 – 0
Fax: (0 89) 74 74 62 – 36
Email: info@haupt-immobilien.de
www.haupt-immobilien.de
www.nuoffice.de
Partner am Bau:
• Böhmler Einrichtungshaus GmbH
• Rixner Lüftung-Klima GmbH
• Falk von Tettenborn Architects
• Thyssen Krupp Aufzüge GmbH
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