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Wohnungsbericht

2012

Stadt Bad Homburg v.d.Höhe

Wohnungsamt


Inhaltsübersicht

Vorwort 2

1. Mietwohnungsbau 6

1. 1. Oberste Gärten 3 – 65

1. 2. Frölingstraße 12 – 14

1. 3. Urseler Straße 37 – 59 a (Projekt „Junges Wohnen“)

2. Eigentumsförderung 9

2. 1. Darlehensprogramm für familiengerechtes Wohnen

3. Energieeinsparung, Lärmschutz 10

3. 1. Solarthermisches Förderprogramm

3. 2. Förderprogramm Lärmschutzfenster

4. Städtischer Mietzuschuss 11

5. Wohngeld 13

6. Wohnungsvermittlung 15

6. 1. Wohnungssuchende

6. 2. Wohnungsvergabe

Ausblick 21

Anhang 23

Seite

Wohnungsbericht 2012 1


Vorwort

Zu diesem Bericht:

Das Wohnungsamt legt seit 1996 jährlich einen Wohnungsbericht vor, der seitdem in Aufbau

und Struktur ständig verbessert wurde. Den Mitgliedern der städtischen Körperschaften, aber

auch dem interessierten Leser, wird somit ein umfassender Überblick über die Tätigkeit des

Fachdienstes ermöglicht.

Seit 1999 erscheint der Wohnungsbericht als eigenständige Publikation.

Er enthält neben dem aktuellen Zahlenwerk des Berichtsjahres auch statistische Angaben zu den

beiden zurückliegenden Jahren. Durch die Abbildung eines Dreijahreszeitraums bekommt die

Entwicklung der einzelnen Geschäftsbereiche mehr Transparenz.

Darüber hinaus befinden sich im Anhang ergänzende Statistiken, die für eine wohnungswirtschaftliche

Betrachtung von Interesse sind. Sie werden jährlich fortgeschrieben und stellen

somit die mittel- und langfristige Entwicklung (10-Jahres-Zeitraum) noch anschaulicher dar.

Seit 2006 werden auf dem Deckblatt aktuelle Wohngebäude bzw. Wohn- und Geschäftshäuser

Bad Homburgs abgebildet.

In diesem Jahr zeigen wir die Wohnanlage „Götzenmühlweg“, zu der die Liegenschaften

Götzenmühlweg 51 – 57, Sodener Straße 2 – 8 und Wiesbadener Straße 15 – 21 mit insgesamt

128 Wohnungen gehören.

Die Wohnanlage der Hochtaunus Baugenossenschaft eG wurde in den Jahren 1956 bis 1959 auf

einer Grundstücksfläche von insgesamt 24.949 m² errichtet. Die Grundstückskosten betrugen in

den 50er Jahren 5,-- DM/m² (2,56 €/qm), insgesamt rund 125.000,-- DM (ca. 64.000,-- €). Der

Bodenrichtwert liegt heute bei 550,-- €/m², mithin 13,7 Mio. €.

Die Gesamtwohnfläche beträgt 7.380 m². Die Anfangsmiete betrug 1,10 DM/m² (0,56 €/qm).

Zum Beispiel kostete eine 60 m² Wohnung damals 66,-- DM (33,75 €) im Monat inkl.

Nebenkosten (außer Wasser).

Wohnungsbericht 2012 2


Gegenwärtig werden in der Wohnanlage modernisierte Wohnungen für 7,50 €/m² (ohne

Nebenkosten) vermietet. Zur Wohnanlage gehören neben 31 Kfz-Abstellplätzen noch 23

Garagen. Die Finanzierung der Wohnanlage erfolgte zum Teil mit öffentlichen Mitteln

(Aufbaudarlehen und Annuitätsbeihilfen).

Die ursprünglichen Baukosten betrugen rund 1,1 Mio. DM (560.000,-- €). In den fast 50 Jahren

seit Errichtung der Wohnlage wurden zusätzlich 5 Millionen Euro in die Häuser für den Einbau

von Heizungen, neuen Fenstern, der Wärmedämmung und in Einzelmodernisierungen der

Wohnungen investiert.

Auf den Dächern der Wohnanlage wurden 2009 fünf Photovoltaikanlagen installiert, die jährlich

rund 90.000 Kwh Strom produzieren, der ins öffentliche Stromnetz eingespeist wird. Rein

rechnerisch können damit 23 Wohnungen (= 18 %) vor Ort mit Strom versorgt werden.

Wohnungsbericht 2012 3


Zur Wohnraumsituation:

Gegenüber dem Vorjahr hat sich auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt das Mietpreisniveau

wegen eines sinkenden Angebots weiter leicht nach oben entwickelt. Die durchschnittliche Miete

für Neubauwohnungen in guten und sehr guten Wohnlagen lag zwischen 11,50 und 12,50 €/qm,

für ältere Wohnungen, ebenfalls in guten Wohnlagen und mit guter Ausstattung, zwischen 8,00

und 11,50 €/qm. Der Schwerpunkt liegt bei 9,50 bis 10,50 €/qm.

Im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau, der der Versorgung einkommensschwächerer

Haushalte dient, hat sich 2012 die Zahl der belegungs- und preisgebundenen Wohnungen um 10

Wohneinheiten reduziert (siehe Tabelle Seite 18 und 19 und Grafik Seite 31). Einen größeren

Wegfall an Sozialwohnungen wird es in den nächsten 20 Jahren nicht geben. Bis zum Jahr 2034

fallen nur noch 147 Wohneinheiten aus der Mietpreis- und Belegungsbindung, wobei die größte

Verringerung 2017 von 68 Wohnungen eintritt. Die Anzahl wohnungssuchender Haushalte ist im

Berichtsjahr leicht gestiegen (Tabellen Seite 16 und 17 sowie Grafiken Seite 15 und 30).

Durch die Reform des Wohnungsbaurechts zum 01.01.2002 konzentriert sich der öffentlich

geförderte Wohnungsbau nur noch auf Wohnungssuchende, die im normalen Wohnungsbestand

nicht unterzukommen. Für die Stadt ist es dadurch deutlich schwieriger geworden, eine

gesellschaftlich und sozial ausgewogene Mieterstruktur in den geförderten Beständen zu

erreichen. Gerade der Anteil wohnungssuchender Haushalte mit sehr niedrigem Einkommen

sowie der Anteil ausländischer Haushalte haben seit 2002 stark zugenommen und stagnieren

seitdem auf hohem Niveau.

In den Wohnanlagen Oberste Gärten und Frölingstraße ist mittlerweile Ruhe eingekehrt. Mit

Beschluss vom 16.06.2011 hatte die Stadtverordnetenversammlung die jährliche Mietpreissteigerung

um jeweils 0,20 €/qm aufgehoben und beschlossen, zukünftige Mietverträge für beide

Wohnanlagen zu einem Grundmietpreis von 6,50 €/qm Wohnfläche abzuschließen. Eine

Staffelmiete wird nicht mehr vereinbart.

Seitdem verläuft die Vermarktung sehr gut. Zum Stichtag dieses Berichtes (31.12.2012) waren alle

Wohneinheiten vermietet. Auch die unbefriedigende Belegungsstruktur durch den hohen Anteil

von Mietern ausländischer Herkunft konnte weiter verbessert werden.

Wohnungsbericht 2012 4


Zu den Förderprogrammen:

Das städtische Darlehensprogramm für familiengerechtes Wohnen, mit dem der Erwerb von

Eigenheimen und Eigentumswohnungen gefördert wird, ist wegen des weiterhin niedrigen

Zinsniveaus auf dem allgemeinen Kapitalmarkt in den letzten Jahren nur noch verhalten

nachgefragt.

Neben der Eigentumsförderung spielt nach wie vor die einkommensorientierte Förderung im

Mietwohnungsbau als Förderinstrument eine herausragende Rolle. Hier wird äußerst wirksam

Haushalten mit niedrigen Einkommen bei der Wohnraumfinanzierung gezielt und

bedarfsorientiert geholfen.

Als Berechnungsbasis der Subjektförderung dienen die Vorschriften des staatlichen Wohlgeldes,

sowie die städtischen Mietzuschussrichtlinien.

2012 hat sich die Zahl der beschiedenen Wohngeldanträge um 1/3 verringert. Dies lag zum einen

daran, dass eine Reihe von Wohngeldempfängern nunmehr Transferleistungen beziehen, bei

denen die Wohnkosten mit berücksichtigt werden. Dadurch erfolgt ein gleichzeitiger Ausschluss

vom Wohngeld. Zum anderen bestand Ende 2012 noch ein Bearbeitungsrückstand von rund 150

Fällen.

Die Anzahl der Mietzuschussempfänger insgesamt zeigt eine leicht ansteigende Tendenz.

Für die sanierten Wohnungen im Mietwohnungsprojekt „Junges Wohnen“ in der Wohnanlage

Urseler Straße 37 – 59 a (Weber-Stiftung) bestand eine rege Nachfrage.

Wohnungsbericht 2012 5


1. Mietwohnungsbau

1. 1. Oberste Gärten 3 – 65:

Die Wohnungen wurden vom Versorgungswerk der Landesärztekammer Hessen (LÄK), Frankfurt/M.,

errichtet und von der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe als Generalmieter für 20 Jahre (bis

30.06.2018) angemietet. Das Wohnungsbauprojekt ist mit Mitteln des Landes Hessen nach den

Richtlinien der Vereinbarten Förderung im Hessischen Mietwohnungsbau bezuschusst.

Im Generalmietvertrag vom 20.12.1994 wurde für die Anmietung der Wohnungen durch die

Stadt ein monatlicher Mietzins von 8,05 €/qm (15,75 DM) vereinbart. Aufgrund der vertraglich

vereinbarten Mietzinsanpassung beträgt der aktuelle Mietzins monatlich 9,02 €/qm.

Anzahl der Wohneinheiten = 235 WE

Gesamtwohnfläche = 17.325,56 qm

Mietzahlung 2012 an LÄK = 1.875.318,61 €

Mieteinnahmen 2012 von Endmietern = 1.332.412,45 €

monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Stadt / LÄK = 9,02 €

monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Endmieter / Stadt = 6,50 €

Grundsubventionsbedarf wegen Differenz

Anmiet- / Vermietpreis = 523.924,93 €

Mietausfall 2012 wegen Leerstand = 18.981,23 €

Mietzuschüsse 2012 aus dem städt. Mietzuschussprogramm = 41.325,00 €

Gesamtzuschussbedarf = 584.231,16 €

Wohnungsbericht 2012 6


1. 2. Frölingstraße 12 – 14:

Die Wohnungen Frölingstraße 12 – 14 wurden von der Frankfurter Immobiliengesellschaft mbH

(FI), Frankfurt/M., errichtet und von der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe als Generalmieter für

20 Jahre (bis 31.08.2019) angemietet. 1999 hat die Nordrheinische Ärzteversorgung (NÄV),

Düsseldorf, die Liegenschaft von der FI erworben. Das Wohnungsbauprojekt wurde mit Mitteln

des Landes Hessen nach den Richtlinien der Vereinbarten Förderung im Hessischen

Mietwohnungsbau bezuschusst.

Anzahl der Wohneinheiten = 79 WE

Gesamtwohnfläche = 5.333,34 qm

Mietzahlung 2012 an NÄV = 618.240,77 €

Mieteinnahmen 2012 von Endmietern = 411.607,08 €

monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Stadt / NÄV = 9,66 €

monatlicher Mietpreis je qm Wohnfläche Endmieter / Stadt = 6,50 €

Grundsubventionsbedarf wegen Differenz

Anmiet- / Vermietpreis = 202.240,25 €

Mietausfall 2012 wegen Leerstand = 4.393,44 €

Mietzuschüsse 2012 aus dem städt. Mietzuschussprogramm = 8.615,00 €

Gesamtzuschussbedarf = 215.248,69 €

Wohnungsbericht 2012 7


1. 3. Urseler Straße 37 – 59 a (Projekt „Junges Wohnen“):

Am 20.12.2007 hat die Stadtverordnetenversammlung das Mietwohnungsprojekt „Junges

Wohnen“ in der Wohnanlage Urseler Straße 37 – 59 a (Weber-Stiftung) beschlossen. Die

Grundstücke befinden sich im Eigentum der Stadt, die Hochtaunus Baugenossenschaft eG

(HTB) ist Erbbauberechtigte.

Zielgruppe dieses Modellprojektes sind sich in Ausbildung (Studium, Meisterschule, Lehre etc.)

befindliche junge Menschen.

Insgesamt besteht die Wohnanlage aus 71 Wohneinheiten, die von der HTB 2008/2009 komplett

saniert wurden. Aufgrund ihrer jeweiligen Gesamtgröße kommen jedoch höchstens 34 Wohneinheiten

für das Modellprojekt in Frage, und zwar 8 Einzimmerwohnungen zwischen 25 und 35 qm

Wohnfläche und höchstens 26 Zweizimmerwohnungen bis max. 52 qm Wohnfläche.

Diese Wohnungen werden seitens der HTB in wohnfertigem Zustand vermietet, d. h. die Räume

sind tapeziert, Küchenzeilen sind eingebaut und die Bäder komplett eingerichtet.

Die so ausgestatteten Wohnungen wurden anfangs zu einem Quadratmeterpreis von 6,50 €/qm,

gegenwärtig 7,00 €/qm, zuzüglich Nebenkosten an von der Stadt vorgeschlagene Bewerberinnen

und Bewerber vermietet. Die Miete bleibt für die Dauer der Ausbildung, höchstens jedoch für 5

Jahre, unverändert.

Nach der Ausbildung, frühestens jedoch nach 3 Jahren, wird nach geltendem Mietrecht eine

maximale Mieterhöhung von 20 % verlangt. Hierdurch soll dem Mieterwechsel Nachdruck

verliehen werden, damit die Wohnungen erneut dem zielführenden Personenkreis zur Verfügung

stehen können. Dieses Kalkül ist auch aufgegangen. Innerhalb der ersten 4 Jahre des Projektes

hat es insgesamt 14 Mieterwechsel gegeben.

2008 konnten auf dieser Basis 9 Wohnungen vermietet werden. 2009 kamen 17 Wohnungen

(WE), 2010 3 WE und 2011 weitere 2 WE hinzu, sodass nunmehr 31 Wohneinheiten für das

Projekt „Junges Wohnen“ genutzt werden. Die restlichen 3 Wohnungen sind noch anderweitig

vermietet, so dass sie zur Zeit nicht für dieses Projekt zur Verfügung stehen.

Wohnungsbericht 2012 8


2. Eigentumsförderung

2. 1. Darlehensprogramm für familiengerechtes Wohnen:

Aus diesem Förderprogramm können Familien mit zwei und mehr Kindern für den Neubau oder

Erwerb von Eigenheimen bzw. Eigentumswohnungen oder zum Erwerb bzw. familiengerechten

Umbau von Altbauten oder Gebrauchtwohnungen ein Darlehen der Stadt erhalten.

Das Darlehen wird in den ersten 10 Jahren zinsfrei gewährt. Vom 11. bis 20. Jahr beträgt der

Zinssatz 3 %; danach steigt er auf 6 %. Ab dem Folgejahr der Auszahlung wird das Darlehen mit

2 % zuzüglich ersparter Zinsen getilgt.

Das bereinigte Familieneinkommen darf bei einem 3-Personenhaushalt maximal 44.500,-- €

(Brutto ca. 64.500,-- €) betragen. Dieser Betrag erhöht sich für jeden weiteren Familienangehörigen

um 7.500,-- € (Brutto ca. 10.700,-- €).

2010 2011 2012

Anzahl der Fördermaßnahmen

davon

5 4 5

- Neubau 1 - 1

- Bestandserwerb 4 4 4

- Umbau - - -

Darlehensvolumen 207.200,-- € 163.200,-- € 216.400,-- €

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3. Energieeinsparung, Lärmschutz

3. 1. Solarthermisches Förderprogramm:

Seit 01.02.2002 wird im Fachbereich 61.4 „Umwelt- und Landschaftsplanung“ im Rahmen der

Förderrichtlinien der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe zur Bezuschussung von Energiesparmaßnahmen

in Wohnhäusern mit bis zu acht Wohneinheiten auch die Errichtung von solarthermischen

Anlagen gefördert. Seit 01.01.2012 sind die Förderbeträge leicht gesenkt worden.

Gefördert werden Anlagen zur Brauchwassererwärmung mit und ohne Heizungsunterstützung.

Bei Anlagen zur reinen Warmwasserbereitung beträgt die Förderung 2012 in Gebäuden mit bis

zu 3 Wohneinheiten (WE) 2.000,-- €, bei Gebäuden mit 4 – 8 WE 3.500,-- € je Gebäude. Anlagen

mit Heizungsunterstützung werden in Gebäuden mit bis zu 3 WE mit 3.500,-- € und in Gebäuden

mit 4 – 8 WE mit 5.500,-- € je Gebäude gefördert. Im Berichtsjahr wurden 45 Anlagen

bezuschusst. Das Fördervolumen betrug insgesamt 138.000,-- €.

2010 2011 2012

Anzahl der Fördermaßnahmen 49 69 45

Zuschüsse 98.000,-- € 220.000,-- € 138.000,-- €

3. 2. Förderprogramm Lärmschutzfenster:

Aus diesem Förderprogramm gewährt die Stadt Zuschüsse für den Einbau von Lärmschutzfenstern

und -türen in Wohnungen, die einem hohen Straßenverkehrslärm ausgesetzt sind und

vor 1972 bezugsfertig wurden.

2010 2011 2012

Anzahl der Fördermaßnahmen 8 5 5

Zuschüsse 12.338,-- € 4.571,-- € 6.478,-- €

Wohnungsbericht 2012 10


4. Städtischer Mietzuschuss

Zur wirtschaftlichen Sicherung angemessenen und familiengerechten Wohnens gewährt die Stadt

einen Mietzuschuss zu den Aufwendungen für Wohnraum, sofern keine anderen staatlichen

Mittel in Anspruch genommen werden oder ein Anspruch darauf bestünde. Die Zuschussgewährung

erfolgt speziell an solche Mieter, deren Einkommen über den Grenzen für die

Gewährung von staatlichem Wohngeld liegt.

Zur umfassenden und sachgerechten Beratung der Antragsteller ist es erforderlich, stets einen

Abgleich mit den Bestimmung für das staatliche Wohngeld vorzunehmen und die Antragsteller

zu beraten, auf welche finanzielle Hilfe ein Anspruch bestehen könnte. Insofern sind die auf

Seite 13 getroffenen Aussagen bezüglich der Antragsbearbeitung auch hier zutreffend.

Die Höhe des Mietzuschusses ist abhängig von der Familiengröße, den berücksichtigungsfähigen

Wohnkosten und der Höhe des Familieneinkommens.

Ohne dieses Programm wäre eine einkommensorientierte Förderung, insbesondere der Wohnanlagen

„Oberste Gärten 3 – 65“ und „Frölingstraße 12 – 14“, nicht möglich.

davon

Gesamt Oberste

Gärten

Frölingstraße

Anzahl der Mietzuschussempfänger

davon

187 (100 %) 25 (100 %) 8 (100 %)

- 1 Personen-Haushalte 99 (52,9 %) 4 (16,0%) 5 (62,5 %)

- 2 Personen-Haushalte 45 (24,1 %) 5 (20,0 %) 1 (12,5 %)

- 3 Personen-Haushalte 22 (11,8 %) 6 (24,0 %) 1 (12,5 %)

- 4 Personen-Haushalte 14 ( 7,5 %) 3 (12,0 %) 1 (12,5 %)

- 5 u. mehr Personen-Haushalte 7 ( 3,7 %) 7 (28,0 %) -

Mietzuschusshöhe 318.507,-- € 41.325,-- € 8.615,-- €

Wohnungsbericht 2012 11


Mietzuschussempfänger

200

175

183

187

Anzahl der Bewilligungen

150

100

50

0

2010 2011 2012

3-Jahres Vergleich (Gesamtzahl) 2010 2011 2012

Anzahl der Mietzuschussempfänger

davon

175 (100 %) 183 (100 %) 187 (100 %)

- 1 Personen-Haushalte 90 (51,4 %) 93 (50,8 %) 99 (52,9 %)

- 2 Personen-Haushalte 49 (28,0 %) 49 (26,8 %) 45 (24,1 %)

- 3 Personen-Haushalte 25 (14,3 %) 21 (11,5 %) 22 (11,8 %)

- 4 Personen-Haushalte 8 ( 4,6 %) 14 ( 7,6 %) 14 ( 7,5 %)

- 5 u. mehr Personen-Haushalte 3 ( 1,7 %) 6 ( 3,3 %) 7 ( 3,7 %)

Mietzuschusshöhe 246.370,-- € 290.724,-- € 318.507,-- €

Seit 3 Jahren ist die Zahl der Mietzuschussempfänger relativ konstant. Das Mietzuschussaufkommen

ist jedoch deutlich gestiegen, was auf geringere Einkommen der Antragsteller bzw.

höhere Mieten schließen lässt.

Darüber hinaus wurden noch Berechnungen für 87 Antragssteller durchgeführt, die jeweils zu

einem Ablehnungsbescheid führten.

Wohnungsbericht 2012 12


5. Wohngeld

Sowohl Mieter als auch Eigentümer selbstgenutzten Wohnraumes können auf der Grundlage des

Wohngeldgesetzes zu den Kosten einen finanziellen Zuschuss erhalten. Dieses staatliche

Wohngeld wird anspruchsberechtigten Mietern als „Mietzuschuss“, Eigentümern als „Lastenzuschuss“

gewährt. Die Höhe des Wohngeldes, dessen Kosten von Bund und Ländern je zur

Hälfte getragen werden, ist abhängig von der Familiengröße, den berücksichtigungsfähigen

Wohnkosten und der Einkommenshöhe.

Durch Gesetz zur Neuregelung des Wohngeldrechts vom 24.09.2008 wurde das Wohngeldgesetz

mit Wirkung vom 01.01.2009 neu gefasst. Es erhielt eine völlig neue Struktur. Die Leistungen

wurden nicht nur verbessert, sondern es wurde auch eine Vielzahl von inhaltlichen Änderungen

vorgenommen. Dadurch ist die Zahl der Antragsteller bis zum Jahr 2011 sehr stark gestiegen (um

mehr als 130 %).

Trotz des Rückgangs der Anträge im Jahr 2012, war die Bearbeitung insgesamt aufwändiger. Hier

wird deutlich, wie schnell sich die Lebens- und Einkommensverhältnisse der Wohngeldbezieher-

Haushalte teilweise verändern. Die Aufnahme eines befristeten Arbeitsverhältnisses, eine

zeitweise Inanspruchnahme anderer ergänzender Sozialleistungen, ein Wohnungswechsel, die

Verringerung des Einkommens, die Geburt eines Kindes oder die Hinzunahme eines weiteren

Haushaltsmitgliedes sind maßgebliche Faktoren, deren Veränderung im Laufe eines

Bewilligungszeitraumes (i.d.R. 12 Monate) die Zahl der durchzuführenden Berechnungen erhöht.

Das Wohngeldrecht enthält zahlreiche gesetzliche Vorgaben und Regelungen, die zur Folge

haben, dass sich die Berechnung des Anspruchs vielfach aufwändig und kompliziert gestaltet. So

nimmt beispielsweise die Ermittlung der Einkommenssituation von großen Haushaltgemeinschaften

viel Zeit in Anspruch.

Der Beratungs- und Informationsbedarf zum Wohngeld ist sehr hoch - sowohl die

durchschnittlichen Vorsprachen im Amt als auch die telefonischen Beratungen sind konstant

höher als die Zahl der eingehenden Anträge. Grund hierfür sind die gesetzlichen Bestimmungen,

die eine Antragstellung kompliziert machen. Frühere Wohngeldbezieher haben möglicherweise

keinen Anspruch mehr und mitunter ist es finanziell günstiger, Wohngeld zu beantragen und auf

eine andere Transferleistung zu verzichten.

Darüber hinaus wurden noch Berechnungen für 219 Antragssteller durchgeführt, die jeweils zu

einem Ablehnungsbescheid führten.

Wohnungsbericht 2012 13


Wohngeldempfänger

Anzahl der Bewilligungen

800

600

400

200

0

618

880

2010 2011 2012

553

2010 2011 2012

Anzahl der Wohngeldempfänger

davon

618 (100 %) 880 (100 %) 553 (100 %)

- 1 u. 2 Personen-Haushalte 402 (65,1 %) 558 (63,4 %) 336 (63,4 %)

- 3 Personen-Haushalte 81 (13,1 %) 135 (15,4 %) 68 (15,4 %)

- 4 Personen-Haushalte 80 (12,9 %) 119 (13,5 %) 83 (13,5 %)

- 5 u. mehr Personen-Haushalte 55 ( 8,9 %) 68 ( 7,7 %) 66 ( 7,7 %)

Wohngeldhöhe 735.553,-- € 826.487,-- € 631.115,-- €

Wohnungsbericht 2012 14


6. Wohnungsvermittlung

6. 1. Wohnungssuchende:

Jeder Bad Homburger Bürger kann sich als Wohnungssuchender für eine öffentlich geförderte

Wohnung (Sozialwohnung), für eine im Rahmen der Vereinbarten Förderung oder des 2. Förderweges

geförderte Wohnung registrieren lassen. Auch auswärtigen Haushalten ist dies möglich;

sie werden jedoch nachrangig behandelt.

Wohnungssuchende Haushalte

600

543

531

575

558 555

535

500

400

300

200

100

0

2010 2011 2012

Wohnungsbewerber Gesamt

Sozialwohnungssuchende

Mehrfachnennungen möglich

(siehe auch Tabellen auf Seite 16 und 17)

Wohnungsbericht 2012 15


Aufgliederung nach Haushaltsgrößen:

2010 2011 2012

Wohnungssuchende Haushalte

davon

543 (100 %) 575 (100 %) 555 (100 %)

- 1 Personen-Haushalte 272 (50,1 %) 301 (52,3 %) 307 (55,3 %)

- 2 Personen-Haushalte 88 (16,2 %) 105 (18,3 %) 92 (16,6 %)

- 3 Personen-Haushalte 85 (15,7 %) 74 (12,9 %) 64 (11,5 %)

- 4 Personen-Haushalte 54 ( 9,9 %) 49 ( 8,5 %) 42 ( 7,6 %)

- 5 u. mehr Personen-Haushalte 44 ( 8,1 %) 46 ( 8,0 %) 50 ( 9,0 %)

Aufgliederung nach sonstigen Kriterien:

2010 2011 2012

Wohnungssuchende Haushalte

davon

543 (100 %) 575 (100 %) 555 (100 %)

- Sozialwohnungssuchende 531 (97,8 %) 558 (97,0 %) 535 (96,4 %)

- sonstige Wohnungssuchende 12 ( 2,2 %) 17 ( 3,0 %) 20 ( 3,6 %)

- Bad Homburger Haushalte 411 (75,7 %) 416 (72,3 %) 415 (74,8 %)

- auswärtige Haushalte 132 (24,3 %) 159 (27,7 %) 140 (25,2 %)

Wohnungsbericht 2012 16


Die Anzahl wohnungssuchender Haushalte ist im Berichtsjahr leicht zurückgegangen.

Die Zusammensetzung der Wohnungssuchenden ist seit Jahren nahezu unverändert. Nach wie

vor dominieren Sozialwohnungssuchende, also Wohnungssuchende, deren Einkommen die

Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaues gemäß § 9 Wohnraumförderungsgesetz nicht

überschreiten.

Aufgliederung nach Registrierdauer:

2010 2011 2012

Wohnungssuchende Haushalte

davon

543 (100 %) 575 (100 %) 555 (100 %)

- bis 1 Jahr 318 (58,6 %) 360 (62,6 %) 301 (54,2 %)

- bis 2 Jahre 120 (22,1 %) 107 (18,6 %) 123 (22,2 %)

- bis 3 Jahre 58 (10,7 %) 52 ( 9,1 %) 53 ( 9,5 %)

- bis 4 Jahre 17 ( 3,1 %) 29 ( 5,0 %) 32 ( 5,8 %)

- bis 5 und mehr Jahre 30 ( 5,5 %) 27 ( 4,7 %) 46 ( 8,3 %)

Die Registrierdauer einer Bewerbung bis zu ihrer Vermittlung ist von mehreren Faktoren

abhängig. So spielen neben der Dringlichkeitseinstufung vor allem differenzierte Wohnungs- und

Standortwünsche eine Rolle. Von erheblicher Bedeutung ist außerdem die Haushaltsgröße.

Wohnungen für Haushalte bis 3 Personen stehen öfter zur Verfügung als solche für kinderreiche

Familien. Mit zunehmender Haushaltsgröße nimmt daher die Dauer der Wartezeit zu.

Auch im Berichtsjahr konnten zahlreiche Bewerber innerhalb von 1 – 2 Jahren nach Antragstellung

versorgt werden.

Wohnungsbericht 2012 17


Die Belegung der Generalmietwohnungen in den Wohnanlagen Oberste Gärten und

Frölingstraße erfolgte dank des moderaten Mietpreises relativ problemlos. Die fluktuationsbedingt

im Laufe des Jahres frei gewordenen Wohnungen konnten alle zeitnah wieder vermietet

werden.

Haushalte mit einer Registrierdauer von mehr als 2 Jahren sind nach wie vor, insbesondere

aufgrund ihrer Haushaltsgröße, schwer vermittelbar. Einige Bewerber waren aber auch aus

eigenverantwortlichen Gründen, z. B. übertriebenes Anspruchsdenken, nicht zu vermitteln.

6. 2. Wohnungsvergabe und -bestand:

Insgesamt konnten 93 Wohnungen aus folgendem Wohnungsbestand vermittelt werden:

• Sozialwohnungen = 646 WE

• Erbbaurechtswohnungen Hochtaunus Baugenossenschaft eG

(ehem. städt. Bestand) = 281 WE

• Wohnungen der Vereinbarten Förderung

(Stadt als Generalmieter bzw. Eigentümer)

Wohnanlagen Oberste Gärten, Frölingstraße, Louisenstraße 13 = 314 WE

• Sonstige Wohnungen der Vereinbarten Förderung = 19 WE

• Kombi-Wohnungen Hochtaunus Baugenossenschaft eG = 19 WE

• Stadteigene Wohnungen = 55 WE

______________

Verfügbarer Wohnungsbestand am 31.12.2012 = 1.334 WE

Wohnungsbericht 2012 18


Dieser Wohnungsbestand wird sich künftig wie folgt verringern:

2013 - kein Wegfall = 0 WE

2014 - Sozialwohnungen ./. = 26 WE

Heuchelheimer Straße 218 (GWH) *) = 6 WE

Heuchelheimer Straße 220 (GWH) = 12 WE

Heuchelheimer Straße 222 (GWH) = 8 WE

2015 - kein Wegfall = 0 WE

*) GWH = GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen, Frankfurt (Main)

______________

Voraussichtlich noch verfügbarer Wohnungsbestand am 31.12.2015 = 1.308 WE

Wohnungsbericht 2012 19


Vermittelte Wohnungen nach Wohnungsarten:

2010 2011 2012

Vermittelte Wohnungen

davon

122 (100 %) 93 (100 %) 93 (100 %)

- Sozialwohnungen 88 (72,1 %) 64 (68,8 %) 54 (58,1 %)

- Vereinbarte Förderung u. 2. Förderweg 34 (27,9 %) 29 (31,2 %) 39 (41,9 %)

Vermittelte Wohnungen nach Wohnungsgrößen:

2010 2011 2012

Vermittelte Wohnungen

davon

122 (100 %) 93 (100 %) 93 (100 %)

- 1 Zimmerwohnungen 12 ( 9,8 %) 3 ( 3,2 %) 5 ( 5,4 %)

- 2 Zimmerwohnungen 55 (45,1 %) 49 (52,7 %) 48 (51,6 %)

- 3 Zimmerwohnungen 43 (35,3 %) 29 (31,2 %) 30 (32,2 %)

- 4 Zimmerwohnungen 10 ( 8,2 %) 12 (12,9 %) 9 ( 9,7 %)

- 5 Zimmerwohnungen 2 ( 1,6 %) - ( 0,0 %) 1 ( 1,1 %)

Die Zahl der Sozialwohnungen hat sich 2012 um 10 Wohneinheiten verringert. Die Zahl der

vermittelten Wohnungen ist exakt gleich geblieben.

Die Fluktuationsrate lag bei 7 %.

Wohnungsbericht 2012 20


Ausblick

Die wohnungswirtschaftlichen Fördermaßnahmen der Stadt Bad Homburg v. d. Höhe, einschließlich

der Grundsubventionierung im Rahmen der Generalmietverhältnisse, hatten im

Berichtszeitraum einen Umfang von insgesamt 1.405.550,18 €. Davon entfielen 216.400,-- € auf

ausgegebene Darlehen und 1.189.150,18 € auf reine Zuschüsse.

Die Richtlinien des Darlehensprogramms für familiengerechtes Wohnen sind mit Wirkung vom

01.01.2013 dahingehend geändert worden, dass nunmehr auch Familien oder Alleinstehende mit

nur einem Kind die Förderung für den Erwerb einer Immobilie in Bad Homburg v.d.Höhe

erhalten können. Das von der Stadt angebotene Darlehensprogramm wird je nach Entwicklung

des Zinsniveaus auf dem allgemeinen Kapitalmarkt mehr oder weniger stark nachgefragt. Bei

steigenden Zinsen ist die Nachfrage deutlich größer als in Zeiten günstiger Darlehenskonditionen.

Da die Förderung privat genutzten Wohneigentums zur verstärkten Eigentumsbildung

führt, trägt diese auch zur Entlastung des Mietwohnungsmarktes bei.

In den Wohnanlagen Oberste Gärten und Frölingstraße können frei werdende Wohnungen sehr

zeitnah weitervermietet werden. Insbesondere in den Obersten Gärten muss wegen der Probleme

in der Vergangenheit bei Wiederbelegung ein besonders großes Augenmerk auf eine

ausgewogene Mieterstruktur gelegt werden.

Der Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen wird sich in den nächsten 20 Jahren nur sehr

moderat verringern. Bis zum Jahr 2034 fallen 120 Wohneinheiten aus der Mietpreis- und

Belegungsbindung, wobei die größte Verringerung 2017 mit dem Wegfall von 68 Wohnungen

eintritt.

Mit der Föderalismusreform I im September 2006 haben die Länder die ausschließliche

Gesetzgebungskompetenz in wesentlichen Teilen des Wohnungswesens, vor allem für das Recht

der Wohnraumförderung, erhalten. Das Bundesrecht galt zunächst fort, kann jedoch durch

Landesrecht ersetzt werden.

Der Hessische Landtag hat am 13.12.2012 das Hessische Wohnraumförderungsgesetz (HWoFG)

beschlossen und damit von seinem Recht zur eigenen Gesetzgebung Gebrauch gemacht. Das

HWoFG, welches am 01.01.2013 in Kraft trat, ersetzt das Wohnraumförderungsgesetz des

Bundes und schafft damit die Grundlage für eine soziale Wohnraumförderung, die den künftigen

Wohnungsbericht 2012 21


Anforderungen der unterschiedlichen Wohnungsmärkte in Hessen gerecht wird. Dabei wurden

landesspezifische Gegebenheiten berücksichtigt und überholte bundesgesetzliche Regelungen

abgebaut.

Weiterhin wurde ein Hessisches Wohnungsbindungsgesetz (HWoBindG) geschaffen, welches

ebenfalls zum 01.01.2013 in Kraft trat.

Das Mietwohnungsprojekt „Junges Wohnen“ in der Weber-Stiftung umfasst nach wie vor 31

Wohneinheiten. Es können noch maximal 3 Wohneinheiten hinzukommen, so dass letztendlich

34 Wohnungen für dieses Modell zur Verfügung stehen werden.

Die politischen Gremien müssen entscheiden, wie dem wachsenden Anteil wohnungssuchender

Haushalte mit niedrigem Einkommen sowie den weiterhin steigenden Preisen gerade im unteren

Mietpreissegment begegnet werden soll.

Eine Entspannung kann durch den geplanten Bau neuer Wohnungen erreicht werden, aber es

sollten auch andere Instrumente der Wohnungspolitik zum Einsatz kommen.

Außerdem sollte der Erwerb von Belegungsrechten im Rahmen der geplanten Maßnahmen

vollzogen werden.

Wohnungsbericht 2012 22


Anhang

10-Jahres-Statistiken

Wohnungsbericht 2012 23


IMPRESSUM

HERAUSGEBER:

MAGISTRAT DER STADT

BAD HOMBURG V.D.HÖHE

RATHAUSPLATZ 1

61348 BAD HOMBURG V.D.HÖHE

REDAKTIONELLE BEARBEITUNG, GESTALTUNG UND AUSKUNFT:

FACHBEREICH JUGEND, SOZIALES UND WOHNEN

WOHNUNGSAMT

DIPL. VERWALTUNGSWIRT WERNER HEINIG

TELEFON: (06172) 100 - 5080

TELEFAX: (06172) 100 - 5098

E-MAIL: WERNER.HEINIG@BAD-HOMBURG.DE

DRUCK:

MAGISTRAT DER STADT BAD HOMBURG V.D.HÖHE

TITELFOTOS:

WOHNANLAGE „GÖTZENMÜHLWEG“

(GÖTZENMÜHLWEG 51 - 57, SODNER STR. 2 - 8, WIESBADENER STR. 15 - 21,

VON BERND ARNOLD

März 2013


Anlage 1

1.600.000,00 €

Gesamtvolumen der wohnungswirtschaftlichen

Fördermaßnahmen

Betrag

1.400.000,00 €

1.200.000,00 €

1.000.000,00 €

800.000,00 €

600.000,00 €

400.000,00 €

200.000,00 €

0,00 €

Gesamtförderung

Darlehen

Zuschüsse

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Wohnungsbericht 2012 24


Anlage 2

Subventionsbedarf Generalmietwohnungen

800.000,00 €

700.000,00 €

600.000,00 €

Oberste Gärten

Frölingstraße

Betrag

500.000,00 €

400.000,00 €

300.000,00 €

200.000,00 €

100.000,00 €

0,00 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Wohnungsbericht 2012 25


Anlage 3

Entwicklung Darlehen für familiengerechtes Wohnen

450.000,00 €

400.000,00 €

350.000,00 €

300.000,00 €

Betrag

250.000,00 €

200.000,00 €

150.000,00 €

100.000,00 €

50.000,00 €

0,00 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Fördermaßnahmen Darlehen für familiengerechtes Wohnen

14

12

10

Förderfälle

8

6

4

6

8 8

7 7

4

5

4

5

2

2

0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Wohnungsbericht 2012 26


Anlage 4

Entwicklung Solarthermisches Förderprogramm

250.000,00 €

200.000,00 €

Betrag

150.000,00 €

100.000,00 €

50.000,00 €

0,00 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Maßnahmen Solarthermisches Förderprogramm

70

69

60

Förderfälle

50

40

30

20

17

18

36

27

29

39

49

45

10

0

7

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Wohnungsbericht 2012 27


Anlage 5

Entwicklung Förderprogramm Lärmschutzfenster

14.000,00 €

12.000,00 €

10.000,00 €

Betrag

8.000,00 €

6.000,00 €

4.000,00 €

2.000,00 €

0,00 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Maßnahmen Förderprogramm Lärmschutzfenster

10

Förderfälle

9

8

7

6

5

4

3

2

1

0

8

6

5

5

5 5

4

1

1 1

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Wohnungsbericht 2012 28


Anlage 6

Entwicklung der Wohngeld- und Mietzuschussempfänger

1500

Anzahl der Bewilligungen

1350

1200

1050

900

750

600

450

300

150

0

Wohngeld

Städtischer Mietzuschuss

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Entwicklung der Wohngeld- und Mietzuschusszahlungen

1.800.000,00 €

1.600.000,00 €

1.400.000,00 €

1.200.000,00 €

Wohngeld

Städtischer Mietzuschuss

Betrag

1.000.000,00 €

800.000,00 €

600.000,00 €

400.000,00 €

200.000,00 €

0,00 €

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Wohnungsbericht 2012 29


Anlage 7

Entwicklung der wohnungssuchenden Haushalte

900

800

700

600

Anzahl

500

400

300

200

100

0

Wohnungssuchende Gesamt

Sozialwohnungssuchende

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Entwicklung der wohnungssuchenden Haushalte

nach Haushaltsgröße

400

350

300

1 Pers. Haushalte

2 Pers. Haushalte

3 Pers. Haushalte

4 Pers. Haushalte

5 u. mehr Pers. Haushalte

Anzahl

250

200

150

100

50

0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Wohnungsbericht 2012 30


Anlage 8

Entwicklung des Wohnungsbestandes

mit städtischem Belegungsrecht

1.800

1.799 1.788

1.770 1.740 1.740

1.675 1.669

1.612

Anzahl Wohnungen

1.500

1.200

900

600

300

1.344

1.334

0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Wohnungsvermittlungen

300

250

200

Wohnungen insgesamt

1 Zimmerwohnungen

2 Zimmerwohnungen

3 Zimmerwohnungen

4 u. mehr Zimmerwohnungen

Anzahl

150

100

50

0

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Jahr

Wohnungsbericht 2012 31

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