Prüfung von Beleihungswertgutachten gewerblicher Immobilien im ...

Weitere Magazine

Empfehlungen

Info

Beitrag » Im Rahmen der Prüfung von Beleihungswertgutachten sollte auch die Prüfung der Qualifikation der Gutachter Gegenstand einer Systemprüfung der Internen Revision sein, um einerseits die ordnungsgemäße Umsetzung der Vorgaben aus dem PfandBG und der BelWertV zu eruieren und andererseits einen ggf. bestehenden Handlungsbedarf zur Sicherung des Qualitätsstandards aufzuzeigen. « 2 FTD v. 23.12.2010 ,Aufschwung geht am Büromarkt vorbei. 3 Vgl. BelWertV § 3 Abs. 1. 4 Vgl. PfandBG § 16Abs. 1. 5 Vgl. BelWertV § 8 Abs. 1. 6 Vgl. BelWertV Anl. 1-4 7 Vgl. BelWertV § 5 Abs. 4. Zusätzlich ergeben sich aus dem § 16 PfandbG und § 7 Abs. 2 BelWertV Anforderungen zur Funktionstrennung hinsichtlich der bei Pfandbriefbanken intern angestellten Gutachter. Deren Gutachten dürfen nur dann zugrunde gelegt werden, wenn aufbauorganisatorisch sichergestellt ist, dass die betreffenden Gutachter nur der Geschäftsleitung verantwortlich oder Teil einer Gutachtereinheit sind, die nicht einem Bereich zugeordnet werden, die für die Anbahnung von Immobilienkreditgeschäften zuständig ist. Hier sollte geprüft werden, ob die Aufbauorganisation – auch bis zur Geschäftsleitungsebene – diese Vorgaben erfüllt. III. Bewertung von gewerblichen Immobilien/Büroimmobilien In der Regel befindet sich im Bestand der finanzierten Gewerbeimmobilien eines Kreditinstituts ein größerer Anteil an älteren Büroimmobilien und stellt somit auch ggf. einen Schwer punkt von Gutachtenprüfungen dar. Resultierend aus der Finanzmarktkrise hat sich der Immobilienmarkt für Büro- bzw. Gewerbeimmobilien in den letzten Jahren dahingehend verändert, dass durch hohe Überkapazitäten, bedingt durch hohe Leerstandraten und zahlreiche Neubauten, in einigen Städten die Mieten leicht unter Druck geraten sind. Aufgrund der Überkapazität werden überwiegend neue, energieeffiziente Büroimmobilien nachgefragt werden. Ältere Objekte werden nur dann von einer Nachfrage partizipieren, wenn sie nachhaltig modernisiert sind 2 . Aus Sicht der Bank muss daher die Nachhaltigkeit einer Büroimmobilie eine große Rolle spielen. Die Nachhaltigkeit umfasst u. a. neben einem Bürokonzept, das die Effizienz der Flächennutzung berücksichtigt, auch integrierte Verund Entsorgungssysteme mit einer modernen Gebäudeleittechnik. Das Kriterium Nachhaltigkeit ist auch unter dem Aspekt der Drittverwendungsfähigkeit zu sehen 1. Grundsätze der Beleihungswertermittlung Entsprechend der BelWertV sowie PfandBG wird der Beleihungswert als der Wert der Immobilie definiert, der ohne Berücksichtigung von vorübergehenden, konjunkturell bedingten Wertschwankungen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt wird 3 . Der ermittelte Beleihungswert darf den Marktwert nicht überschreiten 4 . Eine Grundanforderung an die Ermittlung des Beleihungswerts ist die getrennte Ermittlung des Sach- und Ertragswerts sowie die durchgeführte Besichtigung des zu bewertenden Objekts. Für die Ermittlung bzw. Festlegung des Beleihungswerts von Gewerbeimmobilien ist der Ertragswert maßgeblich. Der ermittelte Ertragswert darf gem. BelWertV § 4 Abs. 3 den Sachwert nicht mehr als 20% überschreiten, ansonsten ist eine besondere Überprüfung der Nachhaltigkeit der Erträge und Kapitalisierung vorzunehmen. Für das Ertragswertverfahren ist der Ertragswert der baulichen Anlage, getrennt vom Bodenwert, zu ermitteln 5 . Des Weiteren werden laut der BelWertV zu den einzelnen Bewertungsparameter Bandbreiten je nach Objektartund -ausstattung vorgegeben 6 . Im Rahmen der Prüfungshandlungen sollte daher neben der Einhaltung der vorgenannten Grundanforderungen an die Bewertungssystematik auch die sachgerechte Einhaltung der vorgegebenen Bandbreiten zu den jeweiligen Bewertungsparametern geprüft werden. 2. Bewertungsparameter Nachfolgend wird auf ausgewählte bzw. kritische Bewertungsparameter eingegangen, die einen maßgeblichen Einfluss auf die Ermittlung des Beleihungswerts haben können und daher risikoorientiert beurteilt werden sollten. a) Baulasten und Altlasten Das Gutachten sollte neben der allgemeinen Beschreibung der Makro- und Mikrolage, Vermietungsmarkt eine Objektbeschreibung (Nutzungsart, Baujahr, Baustandard, Ergebnisse der Objektbesichtigung) und Darstellung der Grundbuchsituation incl. ggs. bestehende Bauund Altlasten beinhalten. Eine Aussage zu einer bestehenden Baulast muss im Gutachten enthalten sein, da ggf. eine wertbeeinträchtigende Auswirkung des Grundstückswerts vorliegt, die auch zu bewerten ist 7 . 80 04–05 / 2013 RevisionsPraktiker
Beitrag Ein Hinweis, dass eine baulastenfreie Situation unterstellt wird, reicht nicht aus. Es sollte grundsätzlich eine Einsicht in das Baulastenverzeichnis vorgenommen und das Ergebnis im Gutachten dargestellt werden. In den Bundesländern Bayern und Brandenburg ist eine Einsichtnahme nicht notwendig, da es keine „Baulasten“ gibt. Stattdessen werden Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Des Weiteren sind auch Angaben zu Altlasten relevant, die durch eine Einsichtnahme in das Altlastenkataster belegt werden sollten. Bestehende Altlasten können zu erheb lichen Wertreduzierungen führen. Der Gutachter hat hinsichtlich der angesetzten Kosten für die Beseitigung die Herleitung bzw. Grundlage für die Berechnung darzustellen. Einerseits kann dies durch ein vorliegendes „Umweltgutachten“ oder einen technischen Objektbericht (TDD) belegt werden. Die veranschlagten Kosten sind beim Bodenwert wertreduzierend zu berücksichtigen. b) Restnutzungsdauer Nach der BelWertV sind für die Bemessung der Restnutzungsdauer (§ 12 Abs. 2) Bandbreiten für die Nutzungsdauer je nach Objektart vorgegeben worden. Nach den Ausführungen der BelWertV sind hinsichtlich der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer die sich in zunehmend kürzer werdenden zeitlichen Abständen wandelnden Nutzeranforderungen zu berücksichtigen. Nach der Kommentierung des Verbands Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) hat auch die BaFin mit der bewussten Bezeichnung „Nutzungsdauer“ die Aufmerksamkeit stärker auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer gelenkt, um auf die Problematik der schneller wechselnden Anforderungen von Mietern hinzuweisen. Dies wird auch in etlichen Fachbeiträgen zum Ausdruck gebracht, in denen wiederholt darauf hingewiesen wird, dass die wirtschaftliche Nutzungsdauer, aufgrund sich verändernder Anforderungen mitunter deutlich kürzer sein kann als die „technische Lebensdauer“. Abbildung 1: Ermittlung des Ertragswerts gem. § 13 Abs. 2 BelWertV (Restnutzungsdauer < 30 Jahre) Seite 1 1. Variante 2. Variante Rohertrag ./.nicht umlegbare BWK = Reinertrag ./. angemessene Bodenverzinsung -kein Ansatz- X Vervielfältiger . Rohertrag ./. nicht umlegbare BWK = Reinertrag ./. angemessene Bodenwertverzinsung = Ertrag der baulichen Anlage = Ertragswert der baulichen Anlage + Bodenwert = Ertragswert X Vervielfältiger = Ertragswert ./. Abbruchkosten der baulichen Anlage 04–05 / 2013 RevisionsPraktiker 81
Seite 1 und 2: RevisionsPraktiker 04-05/2013 Revis
Seite 3 und 4: Vorschau Demnächst im Heft 78 Pfan
Seite 5: Beitrag Ableitend aus den vorgenann
Seite 9 und 10: Beitrag vorgenommen werden. Zu den

Prüfung von Beleihungswertgutachten gewerblicher Immobilien im ...

Erfolgreiche ePaper selbst erstellen

Template löschen?

Als Template speichern?