2. Gebäude richtig abschreiben

Gebäude richtig abschreiben – 

Fehler schleichen sich schnell ein! 

Uwe Jüttner, EMA ® 

Präsident der EMAA – European Management 

Accountants Association e. V.

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I. Begriff und Umfang der Anschaffungs- und Herstellungskosten 

bei Vermögensgegenständen (VG) und Wirtschaftsgütern (WG) 

II. 

III. 

IV. 

Inhaltsverzeichnis 

Begriff und Aufgabe der Abschreibung bzw. Absetzung für 

Abnutzung (AfA) 

Abschreibungsmethode / AfA-Methoden 

Gebäude-AfA im Steuerrecht mit einem Beispiel 

V. Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile im Betriebsvermögen 

VI. 

Gebäude und Betriebsvorrichtungen 

Ersteller: Uwe Jüttner, EMA ® 

Gebäude richtig abschreiben und Fehler vermeiden! 

Datum: 10.06.2013

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Begriff und Umfang der Anschaffungs- und Herstellungskosten 

Die Anschaffungskosten umfassen: 

- Kaufpreis 

- Aufwendungen zur Herstellung des betriebsbereiten Zustands 

- Anschaffungsnebenkosten 

- Nachträgliche Anschaffungskosten 

- Anschaffungspreisminderungen 

vgl.: § 255 Abs.1 HGB; R 6.2 EStR und H 6.2 EStH 



Datum: 10.06.2013

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Anschaffungsnebenkosten beim Erwerb von: 

1) Grundstücken, Gebäuden und Außenanlagen 

Maklergebühren 

Grunderwerbsteuer 

Notariats- und Grundbuchgebühren 

aber nicht: Aufwendungen für die Aufnahme und Eintragung einer Hypotheken- und 

Grundschuld (sog. Finanzierungskosten) 

2) Anderen Vermögensgegenständen bzw. Wirtschaftsgütern 

Verpackungskosten 

Fracht- und Transportkosten 

Transportversicherungskosten 

Keine Anschaffungskosten sind: 

Geldbeschaffungs- und Finanzierungskosten, die im engen Zusammenhang mit der 

Finanzierung des Kaufpreises bzw. Erlangung des Kredits stehen. 

z.B.: 

- Damnum, Disagio, Agio 

- Zinsen, Spesen, Wechseldiskont, Wechselspesen 



Datum: 10.06.2013

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Grunderwerbsteuer 



Datum: 10.06.2013

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Begriff und Umfang der Herstellungskosten im Handels- und Steuerrecht 

Die Herstellungskosten umfassen: 

Alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von 

Diensten 

- für die Herstellung eines Vermögensgegenstandes 

- für seine Erweiterung oder 

- für seine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche 

Verbesserung 

entstehen 

vgl.: § 255 Abs. 2, 3 HGB; R 6.3 EStR und H 6.3 EStH 



Datum: 10.06.2013

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Datum: 10.06.2013

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Begriff und Umfang der Herstellungskosten im Steuerrecht 

Das Bundeskabinett hat am 20. März 2013 die EStÄR 2012 in der Fassung des 

Bundesratsbeschlusses verabschiedet, d.h. unter Berücksichtigung der Anhebung der 

steuerlichen Herstellungskostenuntergrenze. Mit einem Schreiben des 

Bundesfinanzministeriums vom 25. März soll aber die alte Regelung vorläufig in Kraft bleiben. 

Trotz Aufschub: Unternehmen müssen sich informieren 

Die Herstellungskostenuntergrenze wird für Unternehmen spürbar angehoben werden. Künftig 

sind angemessene Teile der Aufwendungen für die allgemeine Verwaltung, für soziale 

Einrichtungen des Betriebs, für freiwillige soziale Leistungen und für die betriebliche 

Altersversorgung in der steuerlichen Wertermittlung der Herstellungskosten mit einzubeziehen. 

Zugleich wurde mit den EStÄR 2012 ein BMF-Schreiben mit Datum vom 25.03.2013 (IV C6 – 

S 2133/09/10001:004) veröffentlicht, dass die Beibehaltung der bisherigen 

Herstellungskostenuntergrenze nach R 6.3 Abs. 4 EStR 2008 solange ermöglicht, bis eine 

abschließende Beurteilung der Bürokratiekosten vorgenommen wurde, jedoch spätestens bis 

zu einer Neufassung der Einkommensteuerrichtlinien. Somit kommt es vorerst nicht zu einer 

Anhebung der steuerlichen Herstellungskostenuntergrenze. 



Datum: 10.06.2013

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Begriff und Aufgabe der Abschreibung bzw. Absetzung für Abnutzung (AfA) 

Aufwendungen für die Anschaffung oder Herstellung von Vermögensgegenständen 

(handelsrechtlicher Begriff) und Wirtschaftsgütern (steuerlicher Begriff) mit einer 

Nutzungsdauer von mehr als einem Jahr dürfen nicht sofort als Aufwand oder 

Betriebsausgabe behandelt werden. 

Derartige Aufwendungen sind, insbesondere wegen der periodengerechten 

Gewinnermittlung, grds. auf die voraussichtliche Nutzungsdauer (im Handelsrecht) und 

die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (im Steuerrecht) zu verteilen. 

Die Verteilung der Aufwendungen des Jahres der Anschaffung oder Herstellung 

geschieht über die Abschreibung (handelsrechtlicher Begriff) und die Absetzung für 

Abnutzung – AfA – (steuerlicher Begriff) 

Handelsrechtlich sind die Bestimmungen über die Abschreibungen in § 253 HGB 

enthalten. Wir unterscheiden planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen. 

Die steuerlichen AfA- Vorschriften befinden sich vor allem in den 

den §§ 76 bis 82k EStDV. 

§§ 7 bis 7k EStG und 



Datum: 10.06.2013

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Abschreibungszeitraum/ AfA-Zeitraum und voraussichtliche/ betriebsgewöhnliche 

Nutzungsdauer 

Die Anschaffungs- und Herstellungskosten (AK/ HK) bei Vermögensgegenständen des 

Anlagevermögens, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, sind im Handelsrecht planmäßig auf 

die voraussichtliche Nutzungsdauer zu verteilen (§ 253 Abs. 3 S. 1 HGB). Dazu ist ein 

Abschreibungsplan zu erstellen (§ 253 Abs. 3 S. 2 HGB). 

Die voraussichtliche Nutzungsdauer ist nach dem Prinzip der kfm. Vorsicht angesichts der 

Unsicherheit künftiger geschäftlicher Entwicklung im Zweifelsfall eher zu kurz als zu lang zu 

veranschlagen. 

Steuerrechtlich ist die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer (bgND) des erworbenen oder 

hergestellten WG zu ermitteln. Dabei sind die Erfahrungswerte des Betriebes aus der 

Vergangenheit zugrunde zulegen. 

Anhaltspunkte hierfür bietet die amtliche AfA-Tabelle, die nach einzelnen Wirtschaftszweigen 

gegliedert ist. 

Sollte ein Wirtschaftsgut eine kürzere oder längere betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer 

haben, als sie der amtlichen AfA-Tabelle entspricht, so ist diese von der Tabelle abweichende 

bgND bei dem Wirtschaftsgut zugrunde zu legen. 



Datum: 10.06.2013

Abschreibungsmethoden/ AfA-Methoden 

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Datum: 10.06.2013

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Gebäude-AfA im Steuerrecht 

Besonderheiten bei der Gebäude-AfA gem. § 7 Abs. 4, 5 EStG 

Lineare Gebäude-AfA 

Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG a.F. (2000) 4% 

Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG n.F. (2001) 3% 

Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2a EStG 2% 

Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2b EStG 2,5% 

Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 S. 2 EStG Prozentsatz 

nach 

tatsächlich 

kürzerer 

Nutzungsdauer 



Datum: 10.06.2013

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Die Gebäudeabschreibung 

§ 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung 

(4) 1 Bei Gebäuden sind abweichend von Absatz 1 als Absetzung für Abnutzung die folgenden 

Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen: 

1. 

bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken 

dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 

Prozent (bis 31.12.2000 4 Prozent), 

2. 

bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die 

a) 

nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent, 

b) 

vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent 

der Anschaffungs- oder Herstellungskosten; Absatz 1 Satz 5 gilt entsprechend. 



Datum: 10.06.2013

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AfA im Jahr der Anschaffung und Herstellung 

Anschaffung: 

R 7.4 Abs. 1 und 2 S. 1 EStR 

H 7.4 „Teil des auf ein Jahr entfallenden AfA- 

Betrages“ EStH 

Herstellung: 

H 7.4 (Teil des auf … AfA-Betrages) EStH 

Bemessungsgrundlage bei nachträglichen AK/HK 

Grundsatz: 

R 7.3 Abs. 5 EStR, R 7.3 Abs. 3, 4 EStR 

H 7.3 „Nachträgliche AK/HK“ EStH 

Restnutzungsdauer: 

R 7.4 Abs. 9 S. 1, 2-4 und 5 EStR 

AfA-Satz bei AfA gem. § 7 Abs. 5 EStG bleibt unverändert 



Datum: 10.06.2013

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Beispiel einer Gebäudeabschreibung 

Daten: 

Anschaffungskosten per 01.01.1990 in Höhe von 5.000.000 EUR 

Vornahme der linearen Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG mit 4 % 

Unselbstständiger nutzbarer Anbau an der vorhandenen Gebäudesubstanz 

Anschaffungskosten per 01.01.2005 in Höhe von 3.000.000 EUR 

Vornahme der weiteren Gebäude-AfA bis zum Restbuchwert NULL. 



Datum: 10.06.2013

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Beispiel einer Gebäudeabschreibung 

Fakten: 

AHK 5.000.000 € 

AfA 5.000.000 € x 4 % x 15 Jahre (1990 – 2004; 200.000 €/Jahr) - 3.000.000 € 

------------------------ 

Restbuchwert 31.12.2004 2.000.000 € 

zzgl. nachträgliche AHK mit Fertigstellung per 01.01.2005 + 3.000.000 € 

------------------------ 

Restbuchwert 01.01.2005 5.000.000 € 

AfA-Bemessungsgrundlage für die weitere AfA 

Ursprüngliche AHK 5.000.000 € 

nachträgliche AHK + 3.000.000 € 

------------------------ 

AfA-BMG per 01.01.2005 8.000.000 € 

AfA 8.000.000 € x 4 % (ab 2005 320.000 €/Jahr) 

AfA-Dauer bis zum Erreichen des Restbuchwertes NULL 

ca. 15,63 Jahre 



Datum: 10.06.2013

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Die Gebäudeabschreibung 

§ 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung 

(4) 2 Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des Satzes 1 

Nummer 1 weniger als 33 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe a weniger 

als 50 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe b weniger als 40 Jahre, so 

können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer 

entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden. 3 Absatz 1 letzter Satz 

bleibt unberührt. 4 Bei Gebäuden im Sinne der Nummer 2 rechtfertigt die für Gebäude im Sinne 

der Nummer 1 geltende Regelung weder die Anwendung des Absatzes 1 letzter Satz noch den 

Ansatz des niedrigeren Teilwerts (§ 6 Absatz 1 Nummer 1 Satz 2). 



Datum: 10.06.2013

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Arithmetisch degressive Gebäude-AfA 

Gebäude-AfA 

Staffelung 


Staffelung 


Staffelung 

§ 7 Abs. 5 S. 1 Nr. 1 EStG 

4 Jahre 10% ; 3 Jahre 5% ; 18 Jahre 2,5% 

§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 EStG 

8 Jahre 5% ; 6 Jahre 2,5% ; 36 Jahre 1,25% 

§ 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 3 EStG 

4 Jahre 7% ; 6 Jahre 5% ; 6 Jahre 2% 24 Jahre 1,25% 



Datum: 10.06.2013

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Wechsel der Gebäude AfA-Methode 

Lineare AfA (§ 7 Abs. 4 EStG) zu arithmetisch- degressiver AfA (§ 7 Abs. 5 EStG) 

nicht möglich (H 7.4 „Wechsel der AfA-Methode bei Gebäuden“ EStH) 

Arithmetisch-degressive AfA (§ 7 Abs. 5 EStG) zu linearer Gebäude-AfA (§ 7 Abs. 4 

EStG) 

grundsätzlich nicht möglich (H 7.4 „Wechsel der … bei Gebäuden“ EStH) 

möglich bei Ausnahme 



Datum: 10.06.2013

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Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile im Betriebsvermögen 

Allgemeines 

Grundstücke können zum Anlage- und Umlaufvermögen gehören. Zum 

Anlagevermögen rechnen Grundstücke, wenn sie dazu bestimmt sind, dauernd dem 

Geschäftsbetrieb zu dienen (§ 274 Abs. 2 HGB). 

Ein Grundstück umfasst in der Regel: 

- Grund und Boden, 

- Gebäude, 

- Außenanlagen und 

- Zubehör 

Steuerlich handelt es sich dabei um jeweils selbständige Wirtschaftsgüter. 



Datum: 10.06.2013

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Grundstücke, Gebäude und Gebäudeteile im Betriebsvermögen 

Selbständige Gebäudeteile - und damit selbständige Wirtschaftsgüter - sind solche 

Gebäudeteile, die nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und 

Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen. 

In Betracht kommen: 

a) Einbauten für vorübergehende Zwecke 

b) Betriebsvorrichtungen 

c) Ladeneinbauten, Schaufensteranlagen 

d) Sonstige selbständige Gebäudeteile je nach Nutzung 

aa) Eigenbetrieblich genutzte Gebäudeteile 

bb) Fremdbetrieblich genutzte Gebäudeteile 

cc) Fremden Wohnzwecken dienende Gebäudeteile 

dd) Eigenen Wohnzwecken dienende Gebäudeteile 

e) Mietereinbauten und Mieterumbauten 

aa) Scheinbestandteile 

bb) Betriebsvorrichtungen 

cc) Sonstige Mietereinbauten und Mieterumbauten 



Datum: 10.06.2013

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Betriebsvorrichtungen 

Gebäude selbst sind keine Betriebsvorrichtungen, nur einzelne ihrer 

Bestandteile können Betriebsvorrichtungen sein. 

Zu den Betriebsvorrichtungen gehören neben Maschinen 

und maschinenähnlichen Vorrichtungen alle Vorrichtungen, 

mit denen ein bestimmter Zweck (z.B. Theaterbühnen) 

oder ein Gewerbe (z.B. Kran) betrieben werden kann. 



Datum: 10.06.2013

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Betriebsvorrichtungen 

Gebäude selbst sind keine Betriebsvorrichtungen, nur einzelne ihrer 

Bestandteile können Betriebsvorrichtungen sein. 

Unter den Begriff können auch selbständige Bauwerke oder Teile von 

Bauwerken fallen, die nach den Regeln der Baukunst geschaffen sind (z. B. 

Schornsteine, Öfen, Kanäle). 



Datum: 10.06.2013

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Begriff des Gebäudes 

Maßgeblich für die Abgrenzung eines Gebäudes von einer Betriebsvorrichtung 

ist der Gebäudebegriff. 

Generell ist deshalb zu prüfen, ob ein Bauwerk die Merkmale eines Gebäudes 

aufweist. Nach höchstrichterlicher Rechtssprechung gilt ein Bauwerk als 

Gebäude, wenn es 

· Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen Witterungseinflüsse 

gewährt, 

· den Aufenthalt von Menschen gestattet, 

· fest mit dem Grund und Boden verbunden, 

· von einiger Beständigkeit und 

· ausreichend standfest 

ist. 



Datum: 10.06.2013

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Begriff des Gebäudes 

Das Bauwerk muss nicht zwingend über die Erdoberfläche hinausragen. 

Tiefgaragen, unterirdische Betriebsräume, Lager- und Gärkeller können 

Gebäude sein, ebenso wie in Berghänge eingebaute Bauwerke.ist. 



Datum: 10.06.2013

Gebäudebegriff 

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Schutz gegen Witterungseinflüsse durch räumliche Umschließung 

Die räumliche Umschließung verlangt nicht zwingend an allen Seiten 

Außenwände. So sind z.B. Markthallen, Industriehallen und Bahnsteighallen 

dann Gebäude, wenn die übrigen Merkmale eines Gebäudes vorliegen. Frei 

stehende Überdachungen und sonstige Schutzdächer (z.B. wie bei Tankstellen) 

sind dagegen keine Gebäude. Ihnen fehlt die räumliche Umschließung. 



Datum: 10.06.2013


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Aufenthalt von Menschen 

Diese Bedingung gilt dann als erfüllt, wenn das Bauwerk durch normale 

Eingänge betreten werden kann (nicht z.B. durch Luken, Leitern oder Stege) und 

man sich in ihm nicht nur vorübergehend aufhalten kann. Deshalb sind 

Transformatorenhäuschen, Rohrnetzstationen, Pumpenhäuschen und ähnliche 

Bauten ohne weitere Prüfung als Betriebsvorrichtung anzusehen. 



Datum: 10.06.2013


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Aufenthalt von Menschen 

Unwesentlich ist dabei, ob es sich bei dem Bauwerk um ein für den Aufenthalt 

von Menschen bestimmtes handelt. Bauliche Unzulänglichkeiten, wie z.B. 

schlechte Lichtverhältnisse oder Entlüftung, berühren die Gebäudeeigenschaft 

nicht, ebenso wie Einwirkungen, die durch den Betrieb hervorgerufen werden 

und zu gesundheitlichen Schädigungen führen können. Deshalb gehören auch 

Laboratorien zu Gebäuden, auch wenn man sie während der Versuche verlassen 

muss. 

Allerdings gelten Bauwerke dann nicht als Gebäude, wenn sie aufgrund 

besonders hoher oder niedriger Temperaturen den Aufenthalt von Menschen 

nicht oder nur kurz oder mit Schutzkleidung zulassen. Das gilt auch für 

Bauwerke, in denen der Aufenthalt wegen des durch Betriebsvorgänge 

hervorgerufenen Lärmpegels nur kurz möglich ist. 



Datum: 10.06.2013


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Feste Verbindung mit Grund und Boden 

Wesentliches Merkmal dieser Bedingung sind einzelne Fundamente oder ein 

durchgehendes Fundament, auch wenn das Bauwerk nur aufgrund seiner 

Schwere auf dem Fundament ruht und nicht verankert ist, wie z.B. bei 

Fertiggaragen. Eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden ist dann 

anzunehmen, wenn bei Bauwerken im Fertigstellungszeitpunkt eine auf Dauer 

angelegte Nutzung von mindestens sechs Jahren gegeben oder aufgrund der 

Zweckbestimmung zu erwarten ist. 

Als nicht mit dem Grund und Boden fest verbunden gelten Bauwerke, die allein 

durch Versorgungsleitungen in Grund und Boden verankerst sind, und 

Bauwerke, die zur Verwendung auf stets wechselnden Einsatzstellen 

vorgesehen sind. 



Datum: 10.06.2013


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Beständigkeit des Bauwerks 

Die Beständigkeit eines Bauwerks richtet sich nach seiner Beschaffenheit 

(Material), nicht nach dem Zweck der Errichtung. 



Datum: 10.06.2013


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Standfestigkeit 

Diese Bedingung ist erfüllt, wenn das Gebäude nach Entfernung der 

Betriebsvorrichtungen nicht einstürzt. Deshalb muss die Standfestigkeit 

besonders geprüft werden, wenn Umschließungen ihre Standfestigkeit durch 

Bauteile erhalten, die auch einer Betriebsvorrichtung dienen. Können die Teile 

der Betriebsvorrichtung im Falle deren Abriss stehen bleiben, so gilt das 

Bauwerk als standfest. Bestehen Außenwände bei Bauwerken im Wesentlichen 

aus Außenwänden einer Betriebsvorrichtung, so sind sie als Betriebsvorrichtung 

zu aktivieren (z.B. Silos). Bauwerke mit pneumatischen Konstruktionen 

(Traglufthallen) sind nicht ausreichend standfest und deshalb keine Gebäude. 



Datum: 10.06.2013


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Standfestigkeit 



Datum: 10.06.2013

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Abgrenzung der Gebäudebestandteile 

Gebäudebestandteile können nur dann als Betriebsvorrichtung betrachtet 

werden, wenn sie unmittelbar dem Betriebszweck oder einem bestimmten 

Gewerbe dienen. 



Datum: 10.06.2013

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Abgrenzung der Gebäudebestandteile 

Gebäudebestandteile können nur dann als Betriebsvorrichtung betrachtet 

werden, wenn sie unmittelbar dem Betriebszweck oder einem bestimmten 

Gewerbe dienen. 



Datum: 10.06.2013

Veranstaltungshinweis: BVBC-Seminar vom 15. - 20.07.2013 in Grafenau: 

Wochenlehrgang Anlagenbuchhalter/-in (BVBC) 

Referent: Uwe Jüttner EMA ® 

Anmeldung: www.bvbc.de

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