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Die Brutto-Netto-Problematik in Industrie- und Gewerbegebieten des ...

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Die Brutto-Netto-Problematik in Industrie- und

Gewerbegebieten des Bezirks

der Industrie- und Handelskammer Nord Westfalen

Präsentation zur Vorstellung des Gutachtens bei der IHK Nord Westfalen in Münster

am 23.1.2014

im Sitzungszimmer der IHK Nord Westfalen

Münster

Prof. Dr. Gerd Hennings

Büro für Gewerbe- und Freiraumplanung

Dortmund

1


Einführung

- Hintergrund: Vergabe eines Gutachtens durch die IHK Siegen an das Büro für Gewerbe- und

Freiraumplanung und an das Büro StadtRaumKonzept GmbH, beide aus Dortmund,

im Sommer 2012.

- Titel: Vom Brutto zum Netto – Unterschiede zwischen regionalplanerisch gesicherter und

tatsächlichgewerblich genutzter Fläche an Beispielen ausgewählter Standorte in den Kreisen

Siegen-Wittgenstein und Olpe

- Aufgabe der Studie: zu analysieren, wie viel der im Regionalplan enthaltenen Flächen in Gewerbeund

Industrieansiedlungsbereichen (GIB) an Ende tatsächlich gewerblich nutzbar werden und wie

sich das in den aus den GIB abgeleiteten Bebauungsplänen niederschlägt. Brutto = Menge an

Flächen, die in den GIB festgesetzt werden – Netto: in B-Plänen festgesetzte

GE/GI – Flächen.

- Die Untersuchung ist am Beispiel von 9 Industrie- und Gewerbegebieten der Kreise Siegen-

Wittgenstein und Olpe durchgeführt worden.

- Das Ergebnis: Nur rund 57 Prozent der GIB – Flächen, in denen die Gewerbe- und Industrieflächen

lagen, konnten real gewerblich genutzt werden.

- Dieses Ergebnis führte dazu, dass die IHK in Münster ein ähnliches Gutachten an uns

vergeben hat, um feststellen zu lassen, wie die Situation im Bezirk der IHK Nord Westfalen

aussieht

2


Einführung II

Folgende Fragen sollten beantwortet werden:

1. Wie groß sind die mengenmäßigen Unterschiede zwischen den in den Gewerbe- und

Industrieansiedlungsbereichen (GIB) der Regionalplanung festgesetzten Flächen und den

GE und GI-Flächen in den untersuchten Bebauungsplänen für Industrie- und/oder

Gewerbegebiete?

2. Welche Faktoren lassen sich identifizieren, die den möglichen Ausnutzungsgrad der GIB

beeinflussen?

3. Welche Flächenanteile werden für die verkehrliche Erschließung verwendet?

4. Welche Flächenanteile entfallen auf Grünflächen in ihrer unterschiedlichsten Form (z.B.

als Ausgleichsflächen, Versickerungsflächen, Flächen zur Sicherung ökologischer

Bestände innerhalb der Gewerbegebiete?

5. Welche Ansätze hinsichtlich der Kompensation von Eingriffen in Natur- und Landschaft

verfolgen die ausgewählten Kommunen und wie wirken sich diese auf das Brutto-Netto-

Verhältnis aus?

6. Welche Konsequenzen ergeben sich aus der Brutto-Netto-Problematik für die Aufstellung des

Regionalplans Münsterland und für die Diskussionen im Rahmen der Regionalplanung

generell?

3


Einführung III

Die Untersuchung wurde in folgenden Schritten durchgeführt:

- Auseinandersetzung mit den ökonomischen Rahmenbedingungen der Gewerbeflächen

entwicklung in der Region Münsterland und in der Emscher-Lippe-Region auseinandergesetzt.

- Befassung mit den Gewerbeflächenbedarfsberechnungsmethoden, die bei der

Aufstellung des Gebietsentwicklungsplanes – Teilabschnitt Münsterland von 1999

und des Teilabschnitts Emscher-Lippe von 2004 angewandt wurden.

- Befassung mit den Festlegungen der beiden Teilabschnitte im Hinblick auf den Umgang

mit Grünbereichen innerhalb bestehender Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche.

-Kontaktaufnahme mit den lokalen Akteuren, Bitte um Zusendung der ausgewählten

Bebauungspläne, Auswertung der B-Pläne, erst später Interviews

-Gespräch mit den Akteuren der Regionalplanung in Münster.

-Auswertung der zur Verfügung gestellten GIB - Unterlagen,

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Frage 1 (I)

1. Wie groß sind die mengenmäßigen Unterschiede zwischen den in den Gewerbe- und

Industrieansiedlungsbereichen (GIB) der Regionalplanung festgesetzten Flächen und den

GE und GI-Flächen in den untersuchten Bebauungsplänen für Industrie- und/oder

Gewerbegebiete

- Dazu ist eine wichtige Vorbemerkung zu machen:

- Im Rahmen der Untersuchungen im Bereich des IHK-Bezirks Siegen entsprachen die

B-Plan-Flächen ziemlich genau den GIB Flächen;

- Eine Ausnahme stellte der GIB in Siegen dar – seine Größe beträgt etwa 99,1 ha, ist

also sehr groß. Davon konnten bis zum Zeitpunkt unseres Gutachtens nur rd. 27,6 ha

realisiert werden. Ob die anderen Flächen in der Zukunft noch realisiert werden

können, war unklar.

- Wenn die Umsetzung dieser GIB-Flächen endgültig scheitern sollte, wird das Brutto-

Netto-Verhältnis im IHK-Bezirks Siegen noch deutlich niedriger ausfallen als die

genannten 57 Prozent.

5


Frage 1 (II)

- Die Situation im IHK Bezirk Nord Westfalen stellte sich anders dar: die untersuchten B-

Pläne waren häufig deutlich kleiner als die entsprechenden GIB-Bereiche. Die GIB-

Bereiche wurden Stück für Stück entwickelt. Ein relativ kleiner B-Plan schloss sich an den

nächsten kleineren B-Plan an. Große Teile der GIB würden erst in den nächsten Jahren

entwickelt werden.

- Die Konsequenz für uns war: Hätten wir für diese Situation das Brutto-Netto-Verhältnis

quantitativ genau ermittelt wollen, hätten wir einerseits deutlich mehr B-Pläne

untersuchen müssen, und andererseits wäre das Ergebnis immer noch nur ein

Zwischenstand geblieben.

- Denn in den meisten Fällen war mit Sicherheit davon auszugehen, dass die bisher noch

nicht genutzten GIB-Bereiche in den nächsten Jahren noch genutzt werden. Wieviel der

GIB-Bereiche dann tatsächlich gewerblich-industriell genutzt werden können, ist allerdings

heute noch nicht zu sagen.

- Wir haben daraus folgende Konsequenz gezogen: Die Untersuchung konzentrierte sich auf

das Ermittlung der Verhältnisse der GE-/GI-Flächen zu den gesamten B-Plan-Flächen

innerhalb der Bebauungspläne selbst.

6


Frage I (III)

- Die so ermittelten Prozentanteile stellen einen sehr guten Indikator für das Verhältnis von

Brutto zu Netto dar, vorausgesetzt, dass bei der Auswahl der Gewerbe- und Industriegebiete

nicht eine systematische Verzerrung in die eine oder andere Richtung vorliegt.

- Die weitere Entwicklung der GIB-Bereiche durch weitere B-Pläne wird mit sehr großer

Wahrscheinlichkeit nicht dazu führen, dass sich die Prozentanteile der nutzbaren Flächen

deutlich erhöhen, die Wahrscheinlichkeit spricht eher dafür, dass die nutzbaren

Prozentanteile kleiner werden.

- Insofern kommt der Feststellung des Verhältnisses von nutzbaren GE-/GI-Flächen in den

Bebauungsplänen eine zentrale Rolle für das Brutto-Netto – Verhältnis zu.

- Ist der ermittelte Prozentwert ein Durchschnittswert, so stellt er einen ziemlich sicheren

Indikator für das Verhältnis von Brutto zu Netto dar, der bei der weiteren Entwicklung der

GIB-Bereiche eher noch kleiner wird, da eine vollständige Inanspruchnahme der GIB im

Rahmen der Bauleitplanung vielerorts nicht realistisch erscheint.

- Insofern ist bei der Auswahl der B-Plangebiete vor allem darauf geachtet worden, dass keine

systematische Verzerrung in die eine oder andere Richtung vorliegt.

7


Flamschen

Coesfeld

120/1+120/2

Flamschen

Coesfeld

120/3-4

Inter-komm.

Dorsten/Marl

Industriepark

Frage 1 (IV)

Tabelle 1: Anteile der festgesetzten GE/GI-Flächen an den B-Plan-Flächen

Untersuchungsgebiet Geltungsbereich B-

Plan (ha)

GE-/GI-Flächen

Anteil GE-/GI-

Flächen

(%)

Beckum Grüner Weg 38 18,5 48,7

Beckum Obere Brede 59,1 34,3 58,0

Billerbeck Hamern 14,1 8,6 61,0

Bocholt Holtwick 24,3 13,5 55,6

20,9 17,2 82,3

42,5 18,1 42,6

136,1 71,7 52,7

Ibbenbüren Schierloh 22,9 17,4 76,0

Legden Heying Esch 43,8 30,1 68,7

Oelde Am Sudbergweg 61,2 40,2 65,7

Oelde AUREA 2 41,7 30,5 73,1

Summe 504,6 300,1 59,5

8


Frage 1 (V)

Antwort zu Frage 1:

- Die förmlich festgesetzten GE/GI-Flächen innerhalb der untersuchten B-

Pläne für Gewerbe- und Industriegebiete erreichen in der Summe aller elf

Gewerbe- und Industriegebiete eine Größe von 300,1 ha.

- Die Summe aller B-Plan-Flächen beträgt 504,6 ha.

- D.h. innerhalb der untersuchten B-Pläne für Gewerbe- und Industriegebiete

sind nur 59,5 Prozent gewerblich nutzbar und 40, 5 Prozent nicht

gewerblich nutzbar.

- Diese 59,5 Prozent stellen u. E. einen guten Schätzwert auch für das

Verhältnis von gewerblich real nutzbarer Fläche zu den förmlich

ausgewiesenen GIB-Flächen dar. Die tatsächlich am Ende zu realisierenden

Werte (bei voller Ausnutzung der GIB) dürften eher unter diesem Wert

liegen.

9


Frage 1 (V)

- Besonders hoch sind die GE/GI-Flächen-Anteile im Gewerbegebiet Coesfeld

Flamschen 120/1 und 120/2. Hierbei handelt es sich um zwei Gewerbegebiete, die aus

einer Konversionsfläche entstanden sind. Hier konnten die ehemaligen Werkshallen

beinahe hundertprozentig wiedergenutzt werden.

- Recht hoch ist auch der Anteil der Gewerbe- und Industrieflächen Gebiet Schierloh

in Ibbenbüren. Die Stadtplanung in Ibbenbüren verfolgt die Strategie,

keine Ausgleichsflächen in Gewerbe- und Industriegebieten, sondern nur

außerhalb auszuweisen.

- Besonders niedrig sind die GE/GI-Flächen-Anteile im Gewerbepark Grüner Weg

in Beckum – einem „Arbeiten im Park“ - Projekt zur Wiedernutzung von

Flächen, die von Zementwerken und für eine Mülldeponie genutzt worden sind.

- Noch niedriger sind die GE-/GI-Flächen-Anteile beim Gewerbepark Flamschen

120/3-4. Das hat damit etwas zu tun, dass eine zentrale Fläche besonders schwierige

Gründungsprobleme aufweist und deshalb als „Grüne Mitte“ entwickelt wird.

- Auf Grund der sehr unterschiedlich ausfallenden GE-/GI-Flächenanteile gehen

wir davon aus,dass wir tatsächlich eine Art Durchschnittswert ermitteln konnten.

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Frage 2

Welche Faktoren lassen sich identifizieren, die den möglichen Ausnutzungsgrad von GIB und B-

Plänen beeinflussen?

Auf der Ebene der Bebauungspläne:

- Erschließungsanlagen (Verkehrsanlagen, Anlagen der Energie- und Wasserversorgung, in

wachsendem Maße Flächen für Versickerung von Regenwasser und Regenrückhaltebecken)

- Ausgleichsmaßnahmen zur Kompensation der Eingriffe in Natur und Landschaft, die

innerhalb der Industrie/Gewerbegebiet realisiert wurden,

- Flächen für den Artenschutz

- Festsetzungen zur Sicherung wichtiger ökologischer Bestände innerhalb von Gewerbegebieten

(z.B. Quellen, Bachläufe, Siepen, Feldgehölzhecken, Auenlandschaften am Rande von

Gewerbegebieten)

- Grünfestsetzungen zur Erhöhung der Attraktivität eines Gewerbegebieten

- Topographisch schwierige Bedingungen (Böschungen, Gründungsprobleme)

Auf der Ebene der Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche (GIB):

- eingeschränkte Verfügbarkeit durch Unmöglichkeit, die entsprechenden Flächen zu erwerben,

- natur- und artenschutzrechtliche Belange. (Beispiel Siegen)

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Flamschen

Coesfeld

120/1+120/2

Flamschen

Coesfeld

120/3-4

Inter-komm.

Dorsten/Marl

Industriepark

Frage 3 (1)

Welche Flächenanteile der Bebauungspläne werden für die verkehrliche Erschließung verwendet?

Tabelle 2: Flächenanteile der verkehrlichen und infrastrukturellen Erschließung in den B-

Plan-Gebieten

Untersuchungsgebiet Geltungsbereich B-

Plan (ha)

Erschließungsflächen

für Verkehr

Anteil

Verkehrsflächen

(%)

Beckum Grüner Weg 38 7,6 20,0

Beckum Obere Brede 59,1 6,1 10,3

Billerbeck Hamern 14,1 0,8 5,7

Bocholt Holtwick 24,3 4,7 19,3

20,9 1,7 8,1

42,5 2,6 6,1

136,1 12,1 8,9

Ibbenbüren Schierloh 22,9 3,4 14,8

Legden Heying Esch 43,8 2,8 6,4

Oelde Am Sudbergweg 61,2 9,6 15,7

Oelde AUREA 2 41,7 1,0 2,4

Summe 504,6 52,4 10,4

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Frage 3 (II)

Der Anteil der verkehrlichen und infrastrukturellen Erschließung an den

Gesamtflächen der B-Plan-Gebiete für Gewerbe- und Industrie beträgt 10,4

Prozent.

Mit 20,0 Prozent ist der Erschließungsflächenanteil im Gewerbepark „Grüner

Weg“ am größten.

Am niedrigsten ist der entsprechende Anteil im Gewerbegebiet AUREA 2 in

Oelde wo er nur 2,4 Prozent beträgt. Das hat etwas damit zu tun, dass die

Verkehrserschließung noch nicht durchgeplant worden ist.

In der Regel geht man von einem Durchschnittswert von rd. 15 Prozent für

Erschließungseinrichtungen in Gewerbe- und Industriegebieten aus.

Die in den untersuchten Gebieten erzielten Werte sind also relativ niedrig.

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Frage 4

Welche Flächenanteile der B-Pläne werden für Grünflächen verwendet?

Tabelle 3: Anteile der Grünflächen an den B-Plan-Flächen

Untersuchungsgebiet

Geltungsbereich B-Plan

(ha)

Grünflächen innerhalb

der B-Pläne

Anteil Grünflächen

(%)

Beckum Grüner Weg 38 11,4 30,0

Beckum Obere Brede 59,1 18,7 31,6

Billerbeck Hamern 14,1 4,6 32,6

Bocholt Holtwick 24,3 6,1 25,1

Coesfeld Flamschen

120/1+120/2

20,9 2,1 10,0

Coesfeld Flamschen

120/3-4

Dorsten/Marl Interkomm.

Industriepark

42,5 21,8 51,3

136,1 52,3 38,4

Ibbenbüren Schierloh 22,9 2,0 8,7

Legden Heying Esch 43,8 10,9 24,9

Oelde Am Sudbergweg 61,2 11,3 18,5

Oelde AUREA 2 41,7 10,2 24,5

Summe 504,6 151,4 30,0

Grünflächen: Wald, Wiesen, Flächen für Versickerung von Niederschlagwasser, Flächen für

Artenschutz, aber auch Böschungsflächen, Ausgleichsflächen, Regenrückhaltebecken

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Frage 4 (II)

In den untersuchten Industrie- und Gewerbegebieten werden rd. 30 Prozent der

Flächen für „Grünflächen“ verbraucht, in der Regel als Ausgleichsflächen für die

ökologischen Eingriffe bzw. für andere umweltbezogene Flächen.

Ausgleichsflächen stellen den größten Teil der Flächen neben den industriellgewerblich

nutzbaren Flächen innerhalb der untersuchten Industrie- und

Gewerbegebiete dar.

Besonders niedrig ist der Grünanteil in Gebieten, in denen auf die Ausweisung auf

Ausgleichsflächen innerhalb der Gebietes verzichtet wird.

Besonders hoch ist der Grünanteil im Gebiet Flamschen 120/3-4, bedingt durch

besonders schwierige Baugrundverhältnisse.

Die Größe der „Grünflächen“ je Gewerbegebiet schwankt in der Regel um den 30 –

Prozent – Bereich.

15


Fazit

- Die Untersuchung im IHK-Bezirk Siegen hatte die Vermutung der IHK-Siegen weitgehend

bestätigt, dass ein relativ großer Teil der neueren Industrie- und Gewerbegebiete im Raum

Siegen-Wittgenstein und Olpe gar nicht einer gewerblich-industriellen Nutzung zugeführt wird

bzw. werden kann.

- Das Netto der real nutzbaren Gewerbe- und Industrieflächen betrug nur rd. 57 % des Brutto der

GIB-Flächen.

- Für den Bereich der IHK Nord Westfalen sind wir eigentlich davon ausgegangen, dass das Netto

der real nutzbaren Gewerbe- und Industrieflächen deutlich höher liegen werde.

- Um so überraschender war für uns das Ergebnis der neuen Studie, die einen ähnlich niedrigen

Wert ergeben hat – 59,5 % ist nur wenig höher als 57%.

- Das Ergebnis ist insofern besonders beachtenswert, weil das Land kürzlich darauf verzichtet hat,

eine für alle Bezirksregierungen verbindliche Gewerbeflächenbedarfsberechungsmethode

vorzuschreiben. D.h. jede Bezirksplanungsbehörde wird sich jetzt ihre eigene Bedarfsberechnungsmethode

zusammen bauen.

- Bei diesen Berechnungsmethoden sollte besonders beachtet werden, dass von den tatsächlich

berechneten Werten für den Bedarf an Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereichen in der

Realität der Bauleitplanung mindestens 40 % nicht für Gewerbe- und Industrieflächen

verwendet werden können.

16


Fazit (2)

- Generell gehen wir davon aus, dass die Regionalplanung mehr als bisher orts- und

regionalspezifisch auf die jeweiligen Bedingungen eingehen und entsprechend flexibel

vorgehen sollte. Durch den Verzicht auf eine landeseinheitliche Methodik bei der

Gewerbeflächenbedarfsberechnung wird der Druck auf die Regionalplanung zunehmen,

flexibler zu sein.

- In jedem Fall ist es jeder Kommune dringend zu empfehlen, gute Unterlagen zum lokalen

Gewerbeflächenmanagement parat zu haben und diese in die Verhandlungen mit der

Regionalplanung einzubringen.

- Die Ergebnisse der beiden Studien haben dazu geführt, dass zur Zeit darüber gesprochen

wird, eine ähnliche Studie in 14 weiteren IHK-Bezirken des Landes NRW durchzuführen.

Auch die Staatskanzlei hat Interesse an den Ergebnissen der nächsten Studie gezeigt.

- Je mehr sich die Ergebnisse in diesen Regionen ähneln, desto größer wird das Gewicht

der ermittelten Prozentwerte in der Auseinandersetzung um den zukünftigen

Gewerbeflächenbedarf werden.

17


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