1825 Begründung zum BPL- Stand 22072013_Struchholz - Iphofen

Teil C 

Begründung zum Bebauungsplan 

SO Einzelhandel “An der B 8“ 

mit integrierter Grünordnung 

S T A D T I P H O F E N 

(Landkreis Kitzingen) 

Aufgestellt: 

ARZ INGENIEURE GmbH & Co. KG 

Kühlenbergstraße 56 

97078 Würzburg 

Würzburg, den 22. Juli 2013 ................................ 

(Unterschrift) 

in Zusammenarbeit mit: 

Thomas Struchholz 

Planungsbüro für Landschaftsarchitektur 

Eremitenmühlstraße 9 

97209 Veitshöchheim 

1825 Begründung zum BPL- Stand 22072013_Struchholz.docx

Stadt Iphofen 

Bebauungsplan SO Einzelhandel „An der B 8“ Seite 2 

Inhaltsverzeichnis: 

1. Räumlicher Geltungsbereich 4 

2. Ziele und Zwecke der Planung 5 

3. Planungsrechtliche Voraussetzungen 6 

3.1 Landesplanerische Ziele 7 

3.2 Landschaftsplan 8 

4. Natur und Landschaft 9 

4.1 Rechtsgrundlagen und Anlass 9 

4.2 Lage und Charakteristik des Plangebietes 10 

4.3 Eingriffsregelung in der Bauleitplanung 11 

4.4 Grünordnerische Maßnahmen 17 

4.5 Bilanzierung 19 

5. Fremdleitungen 20 

6. Erschließung 20 

6.1 Straßen und Wege 21 

6.2 Kanalisation 21 

6.3 Wasserversorgung 22 

6.4 Stromversorgung und Straßenbeleuchtung 23 

6.5 Gasversorgung 23 

6.6 Fernmeldeanlagen 23 

6.7 Abfallentsorgung 23 

7. Geplante bauliche Nutzung 24 

7.1 Art, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO 24 

7.2 Maß, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (1,2) und 4 BauNVO 24 

7.3 Vollgeschosse, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (3) und 4 BauNVO 24 

8. Bebauung § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. Art. 91 BayBO 25 

8.1 Dachform und Dachneigung der Hauptgebäude 25 

8.2 Fassaden 25 

8.3 Höheneinstellung 25 

8.4 Überbaubare Fläche 26 




9. Größe des Baugebietes 27 

10. Bodenordnende Maßnahmen 27 

11. Immissionen 28 

12. Grünordnerische Festsetzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 29 

13. Weitere Hinweise 29 

14. Überschlägig ermittelte Kosten für die Erschließung 30 




1. Räumlicher Geltungsbereich 

Die Stadt Iphofen hat in ihrer Sitzung am 15.04.2013 den Aufstellungsbeschluss 

für das Sondergebiet SO Einzelhandel „An der B 8“ gefasst. 

Der Aufstellungsbeschluss wurde in den Iphöfer Nachrichten am 17.05.2013 

öffentlich bekannt gemacht. 

Grund zur Aufstellung ist die Absicht, an der B 8 ein Sondergebiet für den Einzelhandel 

auszuweisen, damit dem Einzelhandel und Dienstleistungsbetrieben die 

Möglichkeit geboten werden kann, die ortsnahe Versorgung der Bürger zu 

gewährleisten. Die innerorts vorhandenen Standorte sind zu beengt und lassen 

keine Erweiterungen o. ä. zu. 

Der zur frühzeitigen Behörden- und Bürgerbeteiligung aufgestellte Plan umfasst 

eine Fläche von ca. 2,35 ha und ist als Sondergebiet für den Einzelhandel 

(SO Einzelhandel ) nach § 11 BauNVO 1990 festgesetzt. 

Der Geltungsbereich des vorgesehenen Bebauungsplanes SO Einzelhandel liegt an 

der Bundesstraße B 8 und grenzt an das bestehende Sondergebiet an. 

Das bestehende Mischgebiet begrenzt den Geltungsbereich im Norden, im Osten 

schließen landwirtschaftliche Flächen an das Plangebiet an. 

Der Umgriff des Plangebietes umfasst die Flurstücke Nr. 3770, 3771 und 3772 auf 

der Gemarkung Iphofen. 

Das Gelände befindet sich im Besitz der Stadt Iphofen. 

Das geplante Baugebiet erstreckt sich von ca. 260,00 m ü. NN im Norden bis zu 

ca. 266,00 m ü. NN im Süden. Das mittlere Gefälle liegt im Baugebiet bei 

ca. 2 %. Die derzeit landwirtschaftlich genutzte Fläche wird im Süden von der 

Bundesstraße B 8 sowie im Westen durch das bestehende Sondergebiet 

begrenzt. Im Norden und Osten schließen landwirtschaftlich genutzte Flächen an. 




2. Ziele und Zwecke der Planung 

Das Unterzentrum Iphofen liegt im südöstlichen Bereich des Mittelzentrums 

Kitzingen, südlich des Verdichtungsraumes Würzburg, in ca. 11 km Entfernung 

zur Stadt Kitzingen. 

Die Anbindungen an die überregionalen Verkehrs- und Entwicklungsachsen, d. h. 

die Bundesautobahnen BAB 3 Nürnberg - Würzburg und BAB 7 Ulm - Kassel, sind 

jeweils ca. 15 km von Iphofen entfernt. 

Würzburg, der Regierungssitz und das wirtschaftlich-kulturelle Zentrum 

Unterfrankens, liegt ca. 30 km südöstlich von Iphofen und ist über die 

Bundesstraße B 8 (Nürnberg - Würzburg) gut erreichbar. 

Parallel zur B 8 verläuft die Bahnlinie Fulda - Würzburg, die über den Bahnhof in 

Iphofen für die Anwohner erreichbar ist. 

Der nächste ICE-Bahnhof liegt im ca. 30 km entfernten Würzburg. 

Die Ausweisung des Sondergebietes Einzelhandel dient in letzter Konsequenz 

der Steigerung der Attraktivität des Wohnstandortes Iphofen. 

In erster Linie sorgt die Ausweisung des SO Einzelhandel für die Möglichkeit, die 

Versorgung der Einwohner mit allen für den täglichen Bedarf notwendigen Gütern 

sowie Dienstleistungen von Kleinunternehmen ortsnah zu gewährleisten, ohne die 

Attraktivität des denkmalgeschützten Ortskernes zu beeinträchtigen. Durch die 

Ausweisung geeigneter Flächen für den Einzelhandel und 

Dienstleistungsbetrieben wird auch den, unter wirtschaftlichen Aspekten 

getroffenen Entscheidungen des Einzelhandels (Andienung, Akzeptanz usw.) 

Rechnung getragen. 

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die rechtliche Grundlage für die 

geordnete Bebauung des gesamten Gebietes geschaffen werden. 




3. Planungsrechtliche Voraussetzungen 

Planungsgrundlage ist die rechtswirksame 8. Änderung des Flächennutzungsplanes 

aus den Jahren 2002 bis 2012, in Kraft getreten am 08.06.2012. 

Da sich der Stand der im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Flächen und 

deren Ausweisung nicht mit dem geplanten Vorhaben decken, wird zeitgleich zum 

Bebauungsplan die 10. Änderung des Flächennutzungsplans durchgeführt, so 

dass sich der Bebauungsplan folgerichtig aus dem Flächennutzungsplan 

entwickeln kann. 

Die Öffentlichkeit wurde im Rahmen der jeweiligen Bürgerversammlung frühzeitig 

über die Planung unterrichtet. 

Die Unterrichtung gemäß § 3 Abs. 1 fand wie folgt statt: 

Iphofen 

Dornheim 

Possenheim 

Nenzenheim 

Mönchsondheim 

Hellmitzheim 

Birklingen 

am …………… 

am …………… 

am …………… 

am …………… 

am …………… 

am …………… 

am …………… 

Zeitgleich lief die Trägervorabstimmung (Scoping) gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1. 

Diese endete am am ……………. 

Nach Einarbeitung der im Rahmen der Abwägung aus der frühzeitigen Beteiligung 

beschlossenen Änderungen / Ergänzungen wird der Planstand mit Datum vom 

…………… als Entwurf abgefasst und dem Stadtrat am …………… zum Billigungsund 

Auslegungsbeschluss vorgestellt. 

Danach erhalten die Bürger im Rahmen des Auslegungsverfahrens nach § 3 Abs. 

2 BauGB erneut Gelegenheit zur Stellungnahme. Diese öffentliche Auslegung 

läuft nach der ortsüblichen Bekanntmachung über einen Zeitraum von mindestens 

4 Wochen. 

Parallel zum vorgenannten Verfahren werden die Träger öffentlicher Belange im 

Rahmen der Anhörung gemäß § 4 Abs. 2 gehört. Eine Liste der beteiligten Träger 

öffentlicher Belange ist als Anlage 1 der Erläuterung beigefügt. 




3.1 Landesplanerische Ziele 

Im Landesentwicklungsprogramm Bayern (2006) wird das Stadtgebiet Iphofen als 

„ländlicher Teilraum, dessen Entwicklung nachhaltig gestärkt werden soll“ 

eingestuft. Iphofen wird als Unterzentrum ausgewiesen. 

Im Regionalplan wird die Stadt Iphofen als „zentraler Ort der untersten Stufe 

(Unterzentrum)“ bewertet (s. Anhang 2 zu A II 2.1.3.2 und 2.2.2.1 LEP; die 

entsprechende Fortschreibung des Regionalplan-Kapitels A V ist vom Regionalen 

Planungsverband beschlossen, aber noch nicht bestandskräftig). 

Die Kleinzentren sollen in ihren zentralörtlichen Versorgungsaufgaben gestärkt 

werden. 

Die Ausweisung des SO Einzelhandel -Gebietes bietet eine Verbesserung der 

Einkaufsmöglichkeiten, ortsnahe Dienstleistungen und ermöglicht in geringem 

Maße die Schaffung von Arbeitsplätzen. Außerdem stärkt es die Attraktivität als 

Wohnstandort. 

Grundsätzlich ist nach einem Schreiben der Regierung von Unterfranken, Höhere 

Landesplanung vom 18. 3. 10: „die Stadt Iphofen als Unterzentrum ein möglicher 

Standort für Einzelhandelsgroßprojekte. 

Ob die (weiteren) raumordnerischen Erfordernisse für die Errichtung von 

Einzelhandelsgroßprojekten erfüllt sind, wird in der Regel im Rahmen eines 

gesonderten landesplanerischen Überprüfungsverfahrens festgestellt (§ 15 ROG, 

Art. 21 ff BayLplG, § 1 Nr. 19 RoV). 

Dessen Ergebnisse sind in der Bauleitplanung zu berücksichtigen (§ 4 Abs. 1 

Satz 1 i.V.m. § 3 Abs. 1 Nr. 4 ROG) bzw. es sind die Bauleitpläne an die Ziele der 

Raumordnung anzupassen (§ 1 Abs. 4 BauGB). …….. 

….. Sowohl im Flächennutzungsplan als auch im Bebauungsplan wird bei den 

Festsetzungen der zulässigen SO-Nutzungen bestimmt, dass nur Einzelhandelsgroßprojekte 

zulässig sind, für die im Rahmen einer landesplanerischen 

Überprüfung festgestellt worden ist, dass sie den Erfordernissen der Raumordnung 

entsprechen.“ 

Aufgrund der fehlenden landesplanerischen Überprüfung hat die Stadt Iphofen 

sich mit der Ausweisung auf den derzeit erforderlichen Bedarf beschränkt. 

Die Sortiments- und Verkaufsfläche ist auf maximal 1.800 m² Fläche begrenzt. 




3.2 Landschaftsplan 

Für die Stadt Iphofen wurde im Zuge der 4. Änderung des Flächennutzungsplans 

ein Landschaftsplan aufgestellt. 

Der Landschaftsplan vom 5. 05. 2006 wurde am 12. 06. 2006 rechtswirksam 

gültig. 




4. Natur und Landschaft 

4.1 Rechtsgrundlagen und Anlass 

§ 1a BauGB (vgl. auch § 18 BNatSchG) sieht für die Bauleitplanung die 

Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung vor, wenn auf Grund 

dieser Verfahren nachfolgend Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten sind. 

Nach der gesetzlichen Definition im Bundesnaturschutzgesetz sind Eingriffe 

solche Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen, die die 

Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich oder 

nachteilig beeinträchtigen können. Vermeidbare Beeinträchtigungen sind zu 

unterlassen. Dabei ist zu prüfen, ob das Planungsziel mit einem geringeren 

Eingriff in Natur und Landschaft – quantitativ, qualitativ oder an anderen 

Standorten im Plangebiet – erreicht werden kann; das gemeindliche Planungsziel 

als solches kann durch das Vermeidungsgebot nicht in Frage gestellt werden. Die 

Gemeinden sind gehalten, Möglichkeiten der Vermeidung zu ermitteln und in die 

Abwägung einzustellen. Unvermeidbare Beeinträchtigungen sind auszugleichen, 

soweit es zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der 

Landschaftspflege erforderlich ist. Der Ausgleich zielt auf eine Kompensation des 

Eingriffs, im Wesentlichen durch eine ökologische Aufwertung. 

Die Stadt Iphofen plant die Ausweisung eines SO Einzelhandel „An der B8“. 

Der Grünordnungsplan durchläuft die Genehmigungsphasen des Bebauungsplanes 

als beigeordnete Planung. 

Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes mit dem integrierten Grünordnungsplan 

erhalten die grünordnerischen Festsetzungen verbindliche Rechtskraft. 

Die Begründung zum Grünordnungsplan ist verbindlicher Bestandteil des 

Bebauungsplanes. 




4.2 Lage und Charakteristik des Plangebietes 

Das Plangebiet liegt am südlichen Rand der Siedlungsflächen Iphofens an der 

Bundesstraße B8. Auf einer Teilfläche im Westen des Plangebietes befinden sich 

bereits Einzelhandelsbetriebe mit entsprechenden Gebäuden und Verkehrsflächen. 

Das Gelände des Plangebietes liegt weitgehend eben und wird im Süden durch 

die Bundesstraße B8 sowie im Westen durch das bestehende Sondergebiet 

begrenzt. Im Norden und Osten schließen landwirtschaftlich genutzte Flächen 

(Ackerflächen) an. 

Die Erschließung des Plangebietes erfolgt durch die Verlängerung der 

bestehenden Erschließungsstraße. 

Das Plangebiet wird als Sonstiges Sondergebiet im Sinne des § 11 BauNVO für 

großflächige Einzelhandelsbetriebe / Einkaufszentren / Dienstleistungsbetriebe 

ausgewiesen. 

Für das Vorhaben ergibt sich folgende Flächenbilanzierung: 

Fläche 

in ha 

Verkehrsfläche 0,1966 

SO-Fläche 1,8339 

Öffentliche Grünflächen 0,1751 

Private Grünflächen 0,1451 

gesamt 2,3507 




4.3 Eingriffsregelung in der Bauleitplanung 

Der Anwendung der Eingriffsregelung in der Bauleitplanung liegt der Leitfaden 

der Arbeitsgruppe beim Bayerischen Staatsministerium für Landesentwicklung 

und Umweltfragen mit Stand September 1999 bzw. erweiterte Auflage mit Stand 

Januar 2003 zugrunde. 

Gemäß dem Leitfaden steht je nach Planungsfall für die Bearbeitung der 

Eingriffsregelung entweder das vereinfachte Vorgehen oder das Vorgehen in vier 

Arbeitsschritten (Regelverfahren) zur Verfügung. 

Da gemäß der Checkliste zur vereinfachten Vorgehensweise (s. Leitfaden S. 6) 

nicht alle Fragen mit „ja“ beantwortet werden können (z.B. bei 1.1 Art der 

baulichen Nutzung, 1.2 Maß der baulichen Nutzung), wird das Regelverfahren 

angewendet. 

4.3.1 Erfassung und Bewertung von Natur und Landschaft 

Das Plangebiet liegt im Naturraum 137 A Steigerwaldvorland. 

Zwischen dem Maintal und dem Steigerwald erstreckt es sich als flachwellige 

Lettenkeuperebene, die teilweise mit Sand oder Löss überdeckt ist. 

Auf den fruchtbaren Lössböden wird intensiver Ackerbau, auf den sandigen 

Böden überwiegend Feldgemüsebau betrieben. Durch die intensive Landnutzung 

sind große Teile des Naturraums arm an gliedernden Strukturen. 

Das Plangebiet ist durch intensive Ackernutzung geprägt. 

Für das Plangebiet ergibt sich hinsichtlich der Lebensraumtypen folgende 

Flächenverteilung: 

Lebensraum 

ca. Eingriffsfläche 

in ha 

Acker 2,35 

Hinsichtlich des Vorkommens von besonders oder streng geschützten Arten auf 

den Flächen des Plangebietes liegen keine Einträge in den einschlägigen 

Unterlagen (z.B. Artenschutzkartierung, Biotopkartierung, Arten- und Biotopschutzprogramm) 

vor. Auch seitens des Landratsamtes Kitzingen sind keine 

Vorkommen im Planungsbereich dokumentiert. 

Gemäß Auskunft der unteren Naturschutzbehörde handelt es sich bei der 

Eingriffsfläche nicht um einen Lebensraum für den Feldhamster. 




Hinsichtlich der geschützten Art Zauneidechse ist gemäß den vorliegenden 

Unterlagen und Kartierungen kein Vorkommen bekannt. 

Das Vorkommen der Zauneidechse ist im Plangebiet bzw. im Umfeld des Plangebietes 

z.B. im Bereich der Gärten oder an Wegrändern jedoch nicht auszuschließen. 

Die Inanspruchnahme der Planflächen ist aber für bestehende oder 

potenzielle Populationen nicht erheblich, da in der Umgebung ausreichend 

geeignete Habitate vorhanden sind. Deshalb kann mit hinreichender Sicherheit 

davon ausgegangen werden, dass keine Verbotstatbestände ausgelöst werden 

können. 

Bei Durchführung der Baumaßnahmen während der Aufzuchtzeiten ist der 

Eingriffsbereich vor Baubeginn auf aktuelle Vorkommen zu überprüfen. 

Der entsprechende Nachweis ist zu erbringen. 

Aufgrund des Fehlens von geeigneten Habitatstrukturen sowie infolge der Lage 

neben der Bundesstraße B8 und Gewerbeflächen mit entsprechenden Vorbelastungen 

und Störungen ist das Vorkommen von geschützten Vogelarten sehr 

unwahrscheinlich. Bei Durchführung der Baumaßnahmen während der Brut- und 

Aufzuchtzeiten ist der Eingriffsbereich vor Baubeginn auf aktuelle Vorkommen zu 

überprüfen, damit Beschädigungen oder Zerstörungen von Nestern (z.B. von 

Bodenbrütern wie z.B. Feldlerche, Schafstelze u.a.) sowie ein Verlust von Individuen 

ausgeschlossen werden kann. Der entsprechende Nachweis ist zu erbringen. 

Die Inanspruchnahme der Planflächen ist aber für bestehende oder potenzielle 

Populationen nicht erheblich, da in der Umgebung ausreichend geeignete 

Habitate vorhanden sind. Deshalb kann mit hinreichender Sicherheit davon 

ausgegangen werden, dass keine Verbotstatbestände ausgelöst werden können. 

Um den Ausgleichsbedarf für das Plangebiet ermitteln zu können, ist das Gebiet 

zunächst - durch gemeinsame Betrachtung der wesentlich betroffenen Schutzgüter 

- in eine Kategorie gemäß seiner Bedeutung für Natur und Landschaft (s. 

Leitfaden Listen 1a bis 1c auf S. 25 und Matrix Abb. 7 auf S. 13) einzustufen. 

Die Lebensräume des Plangebietes werden infolge einer gemeinsamen 

Betrachtung der betroffenen Schutzgüter folgenden Kategorien zugeordnet: 

Lebensraum 

Acker 

Kategorie 

I 

Das Plangebiet ist infolge einer gemeinsamen Betrachtung der betroffenen 

Schutzgüter der Kategorie I: Gebiete mit geringer Bedeutung für 

Naturhaushalt und Landschaftsbild zuzuordnen. 




4.3.2 Erfassung der Auswirkungen des Eingriffs und Weiterentwicklung der 

Planung im Hinblick auf Verbesserungen für Naturhaushalt und 

Landschaftsbild 

Beachtung des Vermeidungsgebotes 

Gemäß BNatSchG sind vermeidbare Eingriffe mit Veränderungen der Gestalt oder 

Nutzung von Grundflächen, die die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts oder 

das Landschaftsbild erheblich oder nachteilig beeinträchtigen können, zu 

unterlassen. 

Die Gemeinden sind nach § 1a Abs. 2 BauGB gehalten, Möglichkeiten der 

Vermeidung zu ermitteln. 

Beim Vorhaben wurde das Vermeidungsgebot durch die Stadt Iphofen insofern 

beachtet, dass keine gemäß § 30 BNatSchG geschützte Flächen in Anspruch 

genommen werden. Kartierte Flächen der amtlichen Biotopkartierung werden 

ebenfalls nicht beeinträchtigt. Hinsichtlich des Landschaftsbildes und der 

Erholungseignung bestehen im Plangebiet Vorbelastungen durch intensive 

landwirtschaftliche Nutzung sowie durch benachbarte Gewerbeflächen und 

Straßen (B8). 

Erfassung der Auswirkungen des Eingriffs 

Die Ausgestaltung der geplanten Bebauung beeinflusst die Intensität der 

konkreten Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft. Der Bebauungsplan legt 

die Art und das Maß der baulichen Nutzung in Form eines äußeren 

Gesamtrahmens fest. Somit kann auch die Beschreibung der Auswirkungen auf 

Natur und Landschaft nur überschlägig aus dem Maß der vorgesehenen 

baulichen Nutzung abgeleitet werden. 

Im Wesentlichen dient dazu die festgelegte Grundflächenzahl (GRZ). 

Entsprechend dem Versiegelungs- und Nutzungsgrad ist das Gebiet gemäß dem 

Leitfaden (s. Matrix Abb. 7 auf S. 13) zu untergliedern. 

Für die Bauflächen wurde die Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 festgelegt. 

Aufgrund der Grundflächenzahl des Baugebietes werden die Flächen dem 

Typ A: hoher Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad zugeordnet. 




4.3.3 Ermittlung des Umfangs erforderlicher Ausgleichsflächen 

Zur Ermittlung des Umfangs erforderlicher Ausgleichsflächen werden die in 

Kategorien hinsichtlich ihrer naturschutzfachlichen Bedeutung eingestuften 

Gebiete mit der Zuordnung des Gebietes im Hinblick auf die Eingriffsschwere 

überlagert. Durch die Überlagerung ergeben sich ein oder mehrere Gebiete mit 

einer homogenen Beeinträchtigungsintensität. Die Flächengrößen sind zu 

ermitteln und den weiteren Berechnungen zugrunde zu legen. 

In einer Matrix (s. Leitfaden Abb. 7 auf S. 13) sind den einzelnen Beeinträchtigungsintensitäten 

(Felder A I bis B III) Spannen von Kompensationsfaktoren 

zugeordnet, aus denen in Abhängigkeit von Umfang und Qualität der am 

Eingriffsort durchgeführten Vermeidungsmaßnahmen der für den vorliegenden 

Planungsfall zutreffende Kompensationsfaktor bestimmt wird. 

Gemäß einer Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde im Jahr 2010 im 

Rahmen des Bauleitplanverfahrens zum westlich angrenzenden Sondergebiet ist 

beim Planvorhaben die Anwendung des Faktors 0,3 möglich, wenn eine 

Randeingrünung auf öffentlichen Grünflächen mit ausreichender Breite am 

Ostrand des Gebietes erfolgt. Da am Ostrand des Plangebietes eine 10 m breite 

Randeingrünung auf öffentlichen Grünflächen erfolgt, wird der Faktor 0,3 

angesetzt. 

Eine weitere Eingrünung erfolgt am Südrand des Plangebietes entlang der 

Bundesstraße B8 auf privaten Grünflächen. 

Aus den Ergebnissen der Bestandsaufnahme (Kategorie I) und der Erfassung der 

Auswirkungen des Eingriffs (Typ A) wird für das Plangebiet folgender 

Kompensationsfaktor abgeleitet: 

Lebensraum Einstufung Feld Faktor 

Acker A I 0,3 

Berechnung des Ausgleichsbedarfs: 

Teilflächen des Plangebietes werden im Rahmen der Planung als öffentliche und 

private Grünflächen ausgewiesen. Auf diesen Flächen wird infolge der 

Ausweisung als Grünfläche und einer damit einhergehenden 

Nutzungsextensivierung eine Verbesserung der ökologischen Wertigkeit erreicht. 

Diese Flächen sind deshalb grundsätzlich nicht als Eingriffsflächen, sondern als 

Ausgleichsflächen zu werten. 




Im Rahmen der Kompensationsberechnung wird deshalb nachfolgend nur die 

Eingriffsfläche im engeren Sinn (Baufläche auf der Erweiterungsfläche) mit dem 

Faktor 0,3 bewertet. 

Mit der Festlegung dieses Kompensationsfaktors sind grünordnerische 

Maßnahmen wie z.B. Randeingrünung bereits berücksichtigt, deshalb werden die 

Grünflächen neutral gewertet. 

Die Erweiterungsfläche umfasst eine Fläche von 2,35 ha. 

In den Erweiterungsflächen werden folgende Grünflächen ausgewiesen: 

Private Grünflächen 

Öffentliche Grünflächen 

gesamt 

0,145 ha 

0,175 ha 

0,320 ha 

Die Eingriffsfläche im engeren Sinn umfasst nach Abzug der öffentlichen und der 

privaten Grünflächen in diesen Bereichen 2,03 ha (2,35 ha Gesamtfläche – 

0,145 ha private Grünfläche – 0,175 ha öffentliche Grünfläche = 2,03 ha). 

Der Ausgleichsbedarf errechnet sich demnach wie folgt: 

Fläche Faktor Ausgleichsbedarf 

in ha 

in ha 

Eingriffsfläche im engeren Sinn 2,03 0,3 0,609 

Für das Bauvorhaben wurde der folgende Bedarf an Ausgleichsflächen ermittelt: 

0,609 ha 




4.3.4 Auswahl geeigneter Flächen für den Ausgleich und naturschutzfachlich 

sinnvoller Ausgleichsmaßnahmen als Grundlage für die 

Abwägung 

Die grundsätzliche Eignung einer potenziellen Ausgleichsfläche beurteilt sich vor 

allem danach, ob diese aus naturschutzfachlicher Sicht sinnvoll aufgewertet und 

bei Bedarf verfügbar gemacht werden kann. Für die ökologische Aufwertung im 

Rahmen einer Ausgleichsmaßnahme kommen besonders Flächen mit einer 

möglichst großen ökologischen Entwicklungsfähigkeit in Betracht. Ein hoher 

naturschutzfachlicher Ausgangswert kann den Ausgleichsumfang erhöhen. 

Bereits ökologisch wertvolle Flächen sind nicht geeignet, es sei denn, ihre 

ökologischen Qualitäten können noch weiter aufgewertet werden. Im Regelfall ist 

eine Fläche dann zum Ausgleich geeignet, wenn durch die vorgesehenen 

Maßnahmen gegenüber dem ökologischen Ausgangswert eine Verbesserung um 

eine Stufe möglich ist (z.B. Aufwertung von Flächen mit geringer Bedeutung für 

Naturhaushalt und Landschaftsbild zu Flächen mittlerer Bedeutung; vgl. Leitfaden 

Listen 1a bis 1c). Abweichend davon kann der Ausgleich durch Wertverbesserung 

innerhalb einer Kategorie mittels Flächenzuschlag erreicht werden. Eine 

Wertverbesserung durch Überspringen einer Kategorie rechtfertigt einen 

Flächenabschlag. Zur Kompensation von Beeinträchtigungen eignen sich von den 

im Einzelfall in Frage kommenden Maßnahmen besonders diejenigen 

Ausgleichsmaßnahmen, die einen möglichst engen räumlichen und funktionalen 

Zusammenhang mit den beeinträchtigten Werten und Funktionen des 

Naturhaushalts und des Landschaftsbildes herstellen. 

Außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes steht die folgende 

Fläche als Ausgleichsfläche zur Verfügung: 

Fl.Nr. 1225/2 (Katasterfläche: 2,2899 ha), Gemarkung Hellmitzheim 

Für die Teilfläche 0,6090 ha der Fl.Nr. 1225/2 gilt: 

Gemäß BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 20 gilt für diese Fläche folgende Festsetzung: 

- Umgrenzung von Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 

Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 

Auf der Fläche wurden bereits mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmte 

Maßnahmen (Entwicklung eines standortgerechten Laubwaldes, Entwicklung 

einer Hutung mit Einzelbäumen) durchgeführt und auf das Ökokonto der Stadt 

Iphofen eingestellt. Die für das Bauvorhaben benötigte Fläche mit dem Umfang 

von 0,6090 ha wird deshalb vom Ökokonto abgebucht. 




4.4 Grünordnerische Maßnahmen 

Grünordnerische Maßnahmen auf öffentlichen Grünflächen 

Bestand: Acker 

Maßnahme: 

Anlage von Feldgehölzen/Heckenstrukturen; Pflanzung von Obstbäumen; 

extensive Nutzung 

Gemäß BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 25a wird folgende Pflanzbindung festgesetzt: 

- Anlage einer Randeingrünung am Ostrand des Plangebietes als Abgrenzung zur 

offenen Landschaft mit standortgerechten Gehölzen 


Pflanzung einer drei- bis fünfreihigen Hecke mit standortheimischen Gehölzen 

(Gehölzauswahl: Feldahorn, Hartriegel, Weißdorn, Haselnuss, Wildapfel, 

Wildbirne, Vogelbeere, Kornelkirsche, Holunder, Mispel, Weichsel, Liguster, 

Wildrosen). Pflanzabstand: 1,20 - 1,50 m. 

- Pflanzung von 6 Obstbäumen (z.B. Apfel, Birne, Zwetschge, Nussbaum); 

Mindestqualität: H. 3xv. m.Db. 10-12. 

Abstand zu Nachbargrundstücken: mindestens 6,0 m. 

- Ansaat der Flächen mit standortgerechten Saatgutmischungen 

(Regio-Saatgut) 

Die Pflege der Grünflächen ohne Gehölzanpflanzungen sollte durch extensive 

Grünlandnutzung (z.B. Wiesennutzung mit dem Schnittzeitpunkt ab 16. Juni) 

erfolgen; kein Einsatz von Dünge- und Pflanzenschutzmitteln; Düngung der 

Baumscheiben der Obstbäume gemäß Abstimmung mit der unteren 

Naturschutzbehörde. 




Grünordnerische Maßnahmen auf privaten Grünflächen 

Auf den privaten Grünflächen ist eine Randeingrünung durch Gehölzpflanzungen 

durchzuführen: 

Verwendung von standortgerechten Gehölzen auf privaten Grünflächen 

Unter folgenden Gehölzarten besteht u.a. Auswahl: 

Acer campestre, Feldahorn; Carpinus betulus, Hainbuche; Cornus mas, 

Kornelkirsche; Cornus sanguinea, Hartriegel; Corylus avellana, Haselnuss; 

Crataegus monogyna, Weißdorn; Cydonia oblonga, Quitte; Ligustrum vulgare, 

Liguster; Malus domestica, Apfel; Prunus padus, Traubenkirsche; Rosa canina, 

Hundsrose; Sorbus aucuparia, Vogelbeere; Obstbaum-Hochstämme (Apfel, Birne, 

Zwetschge). Die Liste ist erweiterbar! 


Baumpflanzung ohne Standortvorgabe 

Je 300 m² Grundstücksfläche wird die Pflanzung eines Laubbaum-Hochstammes 

(Mindestqualität H. 3xv. 14-16) festgesetzt (ohne Standortvorgabe) 

Anlage von Stellplätzen und Wegen, die nicht von schweren LKW befahren 

werden, in versickerungsoffener Bauweise 

Die Stellplätze und Wege, die nicht von schweren LKW befahren werden, sind in 

versickerungsfähiger Bauweise anzulegen, z.B. Rasenfugenpflaster, 

Rasengittersteine, wassergebundene Decke u.ä. 




4.5 Bilanzierung 

Für das Plangebiet ergibt sich folgende Bilanzierung: 

Im Rahmen der Kompensationsberechnung gemäß Leitfaden „Eingriffs- und 

Ausgleichsregelung“ wurde für das Plangebiet ein Ausgleichsbedarf von 0,6090 

ha errechnet. 

Außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes steht die folgende 

Fläche als Ausgleichsfläche zur Verfügung: 

Fl.Nr. 1225/2 (Katasterfläche: 2,2899 ha), Gemarkung Hellmitzheim 

Für die Teilfläche 0,6090 ha der Fl.Nr. 1225/2 gilt: 

Gemäß BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 20 gilt für diese Fläche folgende Festsetzung: 

- Umgrenzung von Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur 

Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft 

Auf der Fläche wurden bereits mit der unteren Naturschutzbehörde abgestimmte 

Maßnahmen (Entwicklung eines standortgerechten Laubwaldes, Entwicklung 

einer Hutung mit Einzelbäumen) durchgeführt und auf das Ökokonto der Stadt 

Iphofen eingestellt. 

Die für das Bauvorhaben benötigte Fläche mit dem Umfang von 0,6090 ha wird 

deshalb vom Ökokonto abgebucht. 

Die erforderlichen Ausgleichsflächen werden somit von der Stadt Iphofen 

bereitgestellt. 




5. Fremdleitungen 

Im Planbereich sind keine Ver- und Entsorgungsleitungen der Stadt Iphofen sowie 

weitere Fremdleitungen bekannt. 

Soweit im Planbereich Leitungen durch deren Betreiber angegeben wurden, 

wurden diese übernommen. 

Aufgrund der Nutzung des Flurstückes als landwirtschaftliche Fläche ist mit 

Drainageleitungen zu rechnen. Inwieweit eine Verlegung von Drainageleitungen 

erforderlich ist, kann erst im Rahmen der Ausführung der Erschließung festgelegt 

werden. 

6. Erschließung 

Die Erschließungsplanung für den vorliegenden Bebauungsplan SO Einzelhandel 

„An der B 8" wird parallel zu dem Bebauungsplanverfahren, jedoch erst nach der 

frühzeitigen Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung durchgeführt. 

Um spätere Schwierigkeiten mit der Realisierung des Vorhabens zu vermeiden, 

ist der Planer für den Einzelhandel bereits im laufenden Verfahren eingebunden. 

Folgende Träger öffentlicher Belange haben im Rahmen der frühzeitigen 

Beteiligung Empfehlungen für ihren Fachbereich ausgesprochen bzw. Richtlinien 

benannt, die bei der Erschließungsplanung zu berücksichtigen sind. 

- …………… 

- …………… 

- …………… 

- …………… 

Die Versorgungsträger sind rechtzeitig in die Erschließungsplanung 

einzubeziehen. 




6.1 Straßen und Wege 

Die Anbindung des Plangebietes erfolgt ausschließlich die bestehende 

Erschließungsstraße. Ein Anschluss einzelner Grundstücke an die Bundesstraße 

B 8 ist nicht vorgesehen. 

Die Zufahrt erfolgt über eine neue Erschließungsstraße, die bei einer späteren 

Erweiterung des Sondergebietes bis auf die Dr.-Rudolph-Schneider-Straße 

fortgeführt wird. 

Die Fahrbahnfläche wird für den Begegnungsfall Lkw – Lkw ausgelegt. 

Durch die Anordnung der Grundstücke wird außerdem einseitig ein Fußweg 

mitgeführt. Die Gesamtbreite der Erschließungsfläche beträgt 10,00 m. 

Die exakte Festlegung der inneren Aufteilung des Verkehrsraumes sowie die 

Gestaltung der Oberfläche werden im Rahmen dieses Bebauungsplanes nicht 

vorgenommen. Hierdurch wird für die Erschließungsplanung – auch in 

gestalterischer Hinsicht – ein Spielraum gewährleistet. 

Der vorhandene Feldweg Flur-Nr. 3769 und 3778 bleibt erhalten. 

Nach Beendigung der Bauarbeiten werden die öffentlichen Grünflächen nach Veranlassung 

durch die Stadt Iphofen gemäß den Vorgaben des Grünordnungsplanes 

und in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt 

Kitzingen mit ortsüblichen Gehölzen und Sträuchern bepflanzt. 

Eine Anbindung an die Außenbereiche erfolgt über die vorhandenen Straßen und 

Wege, ein eigenständiges Fußwegenetz ist nicht geplant. 

6.2 Kanalisation 

Die Stadt Iphofen betreibt eine eigene Kläranlage, an die das Plangebiet 

angeschlossen wird. 

In der hydraulischen Überrechnung sowie der Bemessung der Kanalisation durch 

das zuständige Planungsbüro wurde das Plangebietes als “Mischgebiet“ 

berücksichtigt. Die erforderlichen Reserven für den Anschluss der 

Schmutzwasserkanalisation sind in den Bauwerken der Abwasserbeseitigung 

enthalten. 




Das Plangebiet wird aus hydraulischen Gründen im Trennsystem entwässert. 

Die Schmutzwasserkanalisation wird an die Kanalisation der Stadt Iphofen in der 

Bahnhofstraße angeschlossen. 

Im Rahmen der textlichen Festsetzungen wurde festgelegt, dass in den Parkplatzbereichen 

Zwischenspeicher für das anfallende Oberflächenwasser zu errichten 

sind. Die Notüberläufe sowie die Entleerungen sind an die Regenwasserkanalisation 

des Gebietes anzuschließen. 

Zur Entlastung der Kanalisation werden das Regenwasser der Erschließungsstraße 

sowie die Anschlussleitungen aus den Grundstücken zuerst in einem 

Regenrückhaltebecken zwischengespeichert. 

Eine Nutzung des Oberflächenwassers der Dachflächen für die Bewässerung von 

Grünanlagen oder für eine Brauchwasserzisterne ist erwünscht, soll aber nicht 

zwingend vorgeschrieben werden. 

Der Anschluss des Regenwasserkanals des Baugebietes erfolgt an das 

Vorflutersystem der Stadt Iphofen. 

6.3 Wasserversorgung 

Der Stadt Iphofen wird über die Fernwasserversorgung Franken (FWF) versorgt. 

Die Ortsnetzleitung verläuft im Randbereich des Plangebietes. 

Bei der Planung der Wasserleitung für das Baugebiet wird durch die Anordnung 

von Hydranten der erforderliche Grundschutz zur Löschwassersicherheit 

berücksichtigt. 

Alle Grundstücke erhalten entsprechende Hausanschlüsse. 

Die Planung erfolgt nach DVGW-Regelwerk sowie nach den gültigen DIN-Vorschriften. 




6.4 Stromversorgung und Straßenbeleuchtung 

Sowohl die Versorgung des Plangebietes mit elektrischem Strom als auch die 

Ausstattung mit den erforderlichen Einrichtungen zur Straßenbeleuchtung wird im 

Auftrag der Stadt Iphofen durch das zuständige Energieversorgungsunternehmen 

geplant und errichtet. 

6.5 Gasversorgung 

Planung und Bau der gemeindlichen Gasversorgung liegen im Zuständigkeitsbereich 

der Licht-, Kraft- und Wasserwerke Kitzingen. 

Ob eine Gasversorgung realisierbar und wirtschaftlich ist (Hausanschluss), ist mit 

dem Versorgungsträger im Rahmen der Erschließung zu klären. 

6.6 Fernmeldeanlagen 

Planung und Bau der gesamten Fernmeldeanlagen liegen im 

Zuständigkeitsbereich der Deutschen Telekom AG, NL Bayreuth, BBN 25 

Würzburg, Schürerstraße 9a, 97080 Würzburg. 

6.7 Abfallentsorgung 

Die Entsorgung der entstehenden Haus- und Sonderabfälle wird durch die 

Satzung des Landkreises Kitzingen geregelt. 




7. Geplante bauliche Nutzung 

Das Baugebiet liegt am Ortsrand der Wohnbebauung der Stadt Iphofen und bildet 

einen Lückenschluss zwischen GE-, MI- und sonstigen Sonderflächen. 

Die Fläche ist derzeit eine landwirtschaftlich genutzte Fläche. 

Durch die Erschließung des Sondergebietes Einzelhandel / 

Dienstleistungsbetriebe soll die Versorgung der Bürger verbessert werden. 

Die mit der Versiegelung der Flächen einhergehenden negativen Einflüsse auf 

Natur und Umwelt sollen durch die Verwendung geeigneter ökologischer 

Elemente so gering wie möglich gehalten werden. 

7.1 Art, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO 

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von 

ca. 2,35 ha. 

Innerhalb des Geltungsbereiches wird für die bauliche Nutzung ein Sondergebiet 

SO Einzelhandel gem. § 11 BauNVO und ein Mischgebiet gem. § 6 BauNVO festgesetzt. 

7.2 Maß, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (1,2) und 4 BauNVO 

Festgesetzt ist eine Grundflächenzahl von 0,8 und eine zulässige Geschossflächenzahl 

(GFZ) von 2,0. 

Zugelassen ist eine geschlossene Bebauung. 

7.3 Vollgeschosse, 

§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 (3) und 4 BauNVO 

Zugelassen sind 2 Vollgeschosse. 

Die maximale zulässige Traufhöhe ab Oberkante der nächstgelegenen 

Erschließungsstraße beträgt 9,0 m. 




8. Bebauung 

§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. Art. 91 BayBO 

8.1 Dachform und Dachneigung der Hauptgebäude 

Für betriebliche Gebäude sind Flachdächer oder Shed- und Satteldächer mit einer 

Dachneigung von 15° - 30° zugelassen. 

Selbständige Büro- und Verwaltungsgebäude sind mit geneigten Dachformen, 

Neigung 20° - 35°, auszuführen. 

Für die Dacheindeckung sind alle Materialien zugelassen. Ausgenommen sind 

glasierte Dachpfannen, -ziegel oder –steine. 

Zugelassene Farbtöne sind rot – rotbraun – braun sowie grau bis schwarz. 

Für Photovoltaikanlagen sind Einschränkungen hinsichtlich Ausführung und 

Material zu berücksichtigen. 

8.2 Fassaden 

Für die Fassadengestaltung ist keine Farbpalette vorgegeben. 

Es sind jedoch durch die Wahl unterschiedlicher Materialelemente gestalterisch 

anspruchsvolle Fassadengestaltungen auszuführen. Einzusetzen sind Elemente 

wie Holzverschalungen, Glasbereiche und filigrane Metallteile. 

8.3 Höheneinstellung 

Die Höheneinstellung ist in den Festsetzungen geregelt. 

Festgesetzt wurde ein maximal zulässiges Maß von 9,0 m über Geländeoberkante 

der nächstgelegenen Erschließungsstraße. 




8.4 Überbaubare Fläche 

Die Bauwerke sind ausschließlich innerhalb der durch Baugrenzen als 

überbaubar festgesetzten Grundstücksfläche zu errichten. Dabei ist eine 

Bebauung innerhalb der Baubeschränkungszone, jedoch außerhalb der 

Bauverbotszone der Bundesstraße B 8 ausdrücklich gestattet. 

In dem als Grünfläche ausgewiesenen Bereich sind bauliche Anlagen 

weitestgehend unzulässig. Ausnahme sind notwendige Zufahrten. 




9. Größe des Baugebietes 

Unter Zugrundelegung der im Bebauungsplan vorgeschlagenen Grundstückseinteilung 

ergeben sich folgende statistische Daten: 

Bruttobaufläche: 

= Gesamtfläche des Geltungsbereiches ca. 2,3507 ha = 100,0 % 

./. Öffentliche Verkehrsfläche ca. 0,1966 ha = 8,4 % 

./. Öffentliche Ausgleichsflächen 

innerhalb des Plangebietes ca. 0,1751 ha = 7,4 % 

Nettobaufläche SO: ca. 1,9790 ha = 84,2 % 

Von der Nettobaufläche 

lagemäßig festgesetzte Grünfläche ca. 0,1451 ha 

10. Bodenordnende Maßnahmen 

Alle Flächen im Geltungsbereich sind im Besitz der Stadt Iphofen. 




11. Immissionen 

Das Plangebiet wird unmittelbar von der Bundesstraße B 8 und der Staatsstraße 

2240 begrenzt. 

Da im Sondergebiet Einzelhandel Anforderungen hinsichtlich spezieller 

Ruhebedürfnisse nicht vorhanden sind (keine Wohnfunktion), ist mit 

Beeinträchtigungen infolge von Lärmimmissionen nicht zu rechnen. 

Lärmbelästigungen der angrenzenden MI- und SO-Bebauung aus dem SO 

Einzelhandel sind aufgrund der Betriebszeiten nicht zu erwarten. 

Im MI-Gebiet ist, bei Errichtung von Gebäuden mit Wohn- oder Bürofunktion, die 

Einhaltung der Anforderungen des Immissionsschutzes durch architektonische 

Selbsthilfe (bauliche Maßnahmen) zu berücksichtigen. 

Desweiteren ist darauf zu achten, dass der Verkehr auf der Bundesstraße B 8 

nicht durch Beleuchtungsanlagen geblendet wird. 

Nach der Straßenverkehrszählung 2010 betrugen die DTV-Werte (DTV = durchschnittl. 

tägl. Verkehrsmenge aller Tage des Jahres, Zählstelle 63279100), in 

Kfz/24 h 

Personenverkehr 6.621 

Güterverkehr 933 

Motorisierter Gesamtverkehr 5.688 




12. Grünordnerische Festsetzungen 

(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 

Das Plangebiet umfasst weitestgehend eine landwirtschaftliche Nutzfläche. 

Der exakte Umfang der Pflanzmaßnahmen im Baugebiet (integrierter grünordnerische 

Begleitplan) ist dem Plan (Teil A) bzw. dem Punkt 4 dieser 

Begründung zu entnehmen. 

Des Weiteren gilt jedoch: 

Bis auf die notwendigen Zufahrten, Zugänge sowie Fahr- und Stellplatzflächen ist 

der gesamte Außenbereich des Baugrundstückes mit Rasenflächen, Bäumen und 

Sträuchern etc. gärtnerisch zu gestalten. 

In der speziell ausgewiesenen privaten Grünfläche sind die im Grünordnungsplan 

vorgegebenen Pflanzungen zwingend auszuführen. 

Höhenunterschiede, die sich aufgrund der Topographie bei der Straßenplanung 

ergeben, werden durch Böschungen ausgeglichen. Diese werden auf das 

zwingend notwendige Maß begrenzt. 

13. Weitere Hinweise 

Einzelne, mit der Ausführung von Erschließungsmaßnahmen (Telekommunikation, 

Strom, Gas) beauftragte Träger öffentlicher Belange werden im Rahmen der 

Erschließungsplanung mit eingebunden. 

Hierbei handelt es sich um: 

- Telekom AG 

- LKW Kitzingen GmbH 

- N-ERGIE Netz GmbH 




14. Überschlägig ermittelte Kosten für die Erschließung 

Bei den Kosten im Bereich „Befestigte Flächen“ sind ausschließlich die öffentlichen 

Verkehrsflächen enthalten. Eine Trennung hinsichtlich Erschließungsstraße, 

Gehwegen und Straßenbegleitgrün erfolgt nicht. 

Abwasser: 

- Regenwasserkanal 

ca. 140 m x 550,00 €/m ca. 77.000,00 € 

- Schmutzwasserkanal 

ca. 175 m x 425,00 €/m ca. 75.000,00 € 

Summe Abwasser ca. 152.000,00 € 

Wasserversorgung: 

- Wasserleitung DN 150 PE einschl. HA 

ca. 175 m x 250,00 €/m ca. 44.000,00 € 

Befestigte Flächen: 

- Fahrbahnen, Gehwege 

bituminös befestigt bzw. gepflastert 

ca. 1.966 m² x 105,00 €/m² ca. 207.000,00 € 

Entwässerung der befestigten Flächen: 

- Rinnen und Straßeneinläufe einschl. Anschluss 

an den Kanal, pauschal ca. 25.000,00 € 




Grünfläche: 

- interner Ausgleich 

pauschal ca. 6.000,00 € 

- externer Ausgleich 

pauschal ca. 40.000,00 € 

Summe Grünfläche ca. 46.000,00 € 

---------------------------- 

Summe Erschließungskosten (netto) ca. 474.000,00 € 

================= 

Von dieser Summe entfallen auf die Ver- und Entsorgung des Baugebietes 

ca. 196.000,00 € (netto), auf die sonstige Erschließung ca. 278.000,00 € (netto). 

Die Kosten der Ver- und Entsorgung regelt die Satzung der Stadt Iphofen, von 

den Kosten der sonstigen Erschließung trägt die Stadt Iphofen im Regelfall 10 %. 

Anteil Gemeinde 

Anteil Bauherr 

Sonst. Erschließung: 278.000,00 € 27 .800,00 € 250.200,00 € 

Durch die Bauwilligen sind somit von den Erschließungskosten ohne Wasser und 

Kanal ca. 250.200,00 € (netto) zu tragen, umgerechnet auf den Quadratmeter 

Baugrund somit ca. 12,64 €/m² (netto). 

Kosten für die Straßenbeleuchtung, Versorgung mit elektrischem Strom, Gas 

sowie für die zugehörigen Hausanschlüsse und die Planung sind nicht enthalten. 

Sonstige Beipläne, insbesondere der Tiefbauplanung, liegen noch nicht vor. 

Die Erschließungsplanung erfolgt nach der Genehmigung des Bebauungsplanes. 

Aufgestellt: 

Vorhabensträger: 

Arz Ingenieure GmbH & Co. KG 


Kühlenbergstraße 56 Marktplatz 28 

97078 Würzburg 97346 Iphofen

1825 Begründung zum BPL- Stand 22072013_Struchholz - Iphofen

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