Begründung zum Bebauungsplan - Stadt Nordhausen

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Begründung zum Bebauungsplan - Stadt Nordhausen

Bebauungsplan Nr. 50 C

der Stadt Nordhausen

„Am Töpfer- oder Handwege“

3. Änderung

Entwurf – 04.12.2013

Begründung

Stand: Entwurf – 04.12.2013 1


Stadt Nordhausen

Bebauungsplan Nr. 50 C „Am Töpfer- oder Handwege“ – 3. Änderung

Begründung

Inhaltsverzeichnis

Seite

0. Übersichtspläne 3

1. Anlass und Erforderlichkeit 4

2. Verfahren 5

3. Geltungsbereich 5

4. Änderung Bauplanungsrechtlicher Festsetzungen 6

5. Änderung Bauordnungsrechtlicher Festsetzungen 7

6. Änderung Landespflegerischer Festsetzungen 7

7. Grünordnungsplan / Ausgleichsmaßnahmen 10

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Bebauungsplan Nr. 50 C „Am Töpfer- oder Handwege“ – 3. Änderung

Begründung

0. Übersichtspläne

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Bebauungsplan Nr. 50 C „Am Töpfer- oder Handwege“ – 3. Änderung

Begründung

1. Anlass und Erforderlichkeit

Der Bebauungsplan Nr. 50 „Am Töpfer- oder Handwege“ der Stadt Nordhausen wurde

am 24.10.1996 rechtsverbindlich. Eine erste Änderung des Bebauungsplanes, mit dem

Ziel, dem Bedarf nach preisgünstigen Bauplätzen für Einfamilienhäuser besser gerecht

zu werden, wurde am 02.06.1997 rechtsverbindlich.

In den folgenden Jahren wurde das Baugebiet von den Bürgern der Stadt Nordhausen

sehr gut angenommen. Die für freistehende Einfamilienhäuser zur Verfügung stehenden

Flächen wurden in kurzer Zeit vollständig veräußert. Es bestand weiterhin eine rege

Nachfrage für Grundstücke für Einfamilienhäuser.

Trotz der großen Nachfrage konnten im Oktober 2000 erst rund 50 % der Baufläche

vermarktet werden. Dieses große Missverhältnis zwischen der Beliebtheit des Baugebietes

einerseits und dem hohen Anteil nicht veräußerbarer Bauflächen andererseits beruhte

auf den Festsetzungen des Bebauungsplanes, die auf ein im Jahre 1995 erstelltes

Konzept zurückgehen und einen hohen Anteil von Geschosswohnungsbau (zwingend

drei- bis viergeschossige Bauweise) vorschreiben.

Der Bebauungsplan Nr. 50 A der Stadt Nordhausen „Am Töpfer- oder Handwege“ – 1.

Änderung setzte dem Konzept entsprechend zwingend entlang der Leimbacher Straße

vier Vollgeschosse bzw. südlich der Bet-Shemesh-Straße drei Vollgeschosse fest.

Aufgrund des fehlenden Bedarfes an Geschosswohnungsbau wurden mit der 2. Änderung

des Bebauungsplanes die Festsetzungen zur Geschossigkeit erneut den aktuellen

Bedürfnissen angepasst.

Der Bebauungsplan Nr. 50 B der Stadt Nordhausen „Am Töpfer- oder Handwege“ – 2.

Änderung setzte entlang der Leimbacher Straße zwingend zwei Vollgeschosse fest.

Da nach Aussage der LEG Thüringen als Grundstückseigentümer derzeit kein Bedarf an

einer Umsetzung einer zwingend zweigeschossigen Bauweise mit Hausgruppen und

Doppelhäusern besteht und somit die Veräußerung der Flächen nicht in Aussicht gestellt

werden kann, ist es das Ziel, durch Änderung des Bebauungsplanes (hier: Verzicht auf

die Festsetzungen der zwingenden Zahl der Vollgeschosse und der Bauweise mit nur

Doppelhäusern oder Hausgruppen einschließlich ergänzender Erschließungsmaßnahmen)

günstige Voraussetzungen für eine möglichst zeitnahe Vermarktung der noch

freien Grundstücke zu schaffen.

Das Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden (§ 1a Abs. 1 BauGB) erfordert,

die von der LEG Thüringen bereits vollständig erschlossenen Flächen entsprechend

den Bedürfnissen der Bürger umzuwidmen.

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Bebauungsplan Nr. 50 C „Am Töpfer- oder Handwege“ – 3. Änderung

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2. Verfahren

Der Bebauungsplan Nr. 50 C der Stadt Nordhausen „Am Töpfer- oder Handwege“ – 3.

Änderung hat eine Nachverdichtung eines bereits vollständig erschlossenen Gebietes

als Ziel und wird gemäß § 13 a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren gelten

die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 entsprechend.

Im vereinfachten Verfahren kann von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach

§ 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB abgesehen werden. Hiervon wird Gebrauch gemacht.

Um der Öffentlichkeit und den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange jedoch

ausreichend Gelegenheit zur Abgabe einer Stellungnahme zu den vorgesehenen

Änderungen zu geben, wird die Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB und die Beteiligung

nach § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt.

Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und

dem Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen.

Eingriffe sind bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt und waren zulässig.

3. Geltungsbereich

Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 50 C ist nicht identisch mit dem rechtsverbindlichen

Bebauungsplan Nr. 50 B „Am Töpfer- oder Handwege“, da sich die Änderungen

nur auf einen Teilbereich konzentrieren und weitere Festsetzungen mit der bereits

realisierten Bebauung und Erschließung nicht in Übereinstimmung gebracht werden

müssen. Er umfasst den Bereich entlang der Leimbacher Straße.

Folgende Grundstücke aus der Flur 12, Gemarkung Nordhausen bilden den Geltungsbereich:

91/92, 91/135 teilweise, 91/136 teilweise, 91/227, 91/228, 91/229, 91/239, 91/240,

91/241, 91/247, 91/248, 91/254, 91/255 und 91/260.

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4. Änderung Bauplanungsrechtlicher Festsetzungen

Der Bebauungsplan Nr. 50 B der Stadt Nordhausen „Am Töpfer- oder Handwege“ – 2.

Änderung ist seit dem 26.09 2001 rechtsverbindlich und umfasst eine Gesamtfläche von

23,6 ha.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 50 C der Stadt Nordhausen „Am Töpferoder

Handwege“ – 3. Änderung hat eine Größe von 2,8 ha.

Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 50 B, die unverändert weiter bestehen

bleiben sollen, werden in den Bebauungsplan Nr. 50 C der Stadt Nordhausen „Am Töpfer-

oder Handwege“ – 3. Änderung übernommen.

Gegenüber den rechtsverbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 50 B der

Stadt Nordhausen „Am Töpfer- oder Handwege“ – 2. Änderung wurden die folgenden

Änderungen vorgenommen:

- Modifikation des Maßes der baulichen Nutzung in Bezug auf die Festlegung der Zahl der

Vollgeschosse

Die Zahl der Vollgeschosse wird im Bebauungsplan Nr. 50 C von zwingend zwei Vollgeschossen

auf maximal zwei Vollgeschosse geändert. Auf die Festlegung einer Traufhöhe

wird verzichtet.

- Änderung der Bauweise

Im Bebauungsplan Nr. 50 C wird die Bauweise nicht mehr beschränkt auf Doppelhäuser

und Hausgruppen. Die Bebauung soll bedarfsgerecht in offener Bauweise erfolgen.

- geringfügige Anpassungen der Baufelder an die notwendige Ergänzung der öffentlichen

Erschließung

Aufgrund der festgelegten offenen Bauweise und der Möglichkeit der Errichtung von

Einzelhäusern sind ergänzende Festsetzungen zur Erschließung notwendig. Die Baufenster

werden den Erschließungsstraßen angepasst. Es erfolgt eine Reduzierung der

Baufenster von 10.115 m² auf 9.600 m². Die ergänzten Mischverkehrsflächen haben eine

Größe von insgesamt 1.140 m².

Auf die Festsetzung der Dimensionierung der Fuß- und Radwege und die Ausbildung

eines Krautstreifens wird im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 50 C verzichtet.

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- Einordnung eines Gehweges im Bereich Querung Leimbacher Straße / Netto-Markt

Der Netto-Markt ist Ziel vieler Anlieger des Plattenbaugebietes auf der Südseite der

Leimbacher Straße. Eine Querung der Leimbacher Straße ist bereits vorhanden, endet

jedoch gegenwärtig auf einem unbefestigten Randstreifen mit einem „Trampelpfad“ zum

Netto-Markt. Mit der Festlegung einer Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung soll

die Verkehrssicherheit erhöht werden. Der Fußweg hat eine Größe von ca. 300 m².

5. Änderung Bauordnungsrechtlicher Festsetzungen

Die Ausnahmeregelungen bei der Abweichung von der festgesetzten Dachneigung entfallen,

da sie entbehrlich sind.

Außerdem entfallen wegen Entbehrlichkeit die Festsetzungen zur Fassadengestaltung.

6. Änderung Landespflegerischer Festsetzungen

Aufgrund der Erhaltung der Verkehrssicherheit wurden die Bäume entlang der Leimbacher

Straße auf deren Nordseite von der Stadt Nordhausen gefällt. Im Bebauungsplan

Nr. 50 C der Stadt Nordhausen „Am Töpfer- oder Handwege“ – 3. Änderung wurde

diesbezüglich und den neuen Anforderungen entsprechend folgende Änderung vorgenommen:

- Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche mit Pflanzgebot innerhalb des Flurstücks

91/136 und Teilen des Flurstücks 8/4 (südlich des Flurstücks 91/136 bis zur nördlichen

Straßenkante der Leimbacher Straße)

Im Zuge der Landschaftspflegerischen Ausführungsplanung für das geplante Industriegebiet

„Goldene Aue“ der Stadt Nordhausen sind auf einer Gesamtfläche von ca. 1.700

m² umfangreiche Pflanzmaßnahmen vorgesehen. Es handelt sich dabei um einheimische

und standortgerechte Gehölze entsprechend der potentiellen natürlichen Vegetation.

Die Maßnahme dient zur Herstellung eines „Sichtschutzes“ für das Wohngebiet.

Im Folgenden ein unmaßstäblicher Übersichtslageplan sowie das Bepflanzungskonzept:

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7. Grünordnungsplan / Ausgleichsmaßnahmen

Mit der Änderung der Bauweise ist eine geringere bauliche Nutzung der Grundstücke

verbunden. Die Anzahl der zu erwartenden Bewohner in dem Änderungsbereich wird

gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan reduziert. Hierdurch sinkt auch der

Bedarf an Flächen für Stellplätze und Nebenanlagen. Darüber hinaus erfolgt eine Reduzierung

der Baufenster um ca. 5 %.

Dem gegenüber steht eine geringfügige zusätzliche Versiegelung durch die Anlage des

Gehweges im Bereich des Nettomarktes in einer Größenordnung von ca. 300 m².

Während im rechtsverbindlichen Bebauungsplan auf die Darstellung der Verkehrsflächen

innerhalb der zu bebauenden Grundstücke entlang der Leimbacher Straße verzichtet

wurde, werden die Flächen für die herzustellenden Erschließungsstraßen im Bebauungsplan

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als öffentliche Verkehrsflächen ausgewiesen. Mit dieser Festsetzung ist keine zusätzliche

Flächenversiegelung verbunden. Auch bei einer mehrgeschossigen, geschlossenen

Bauweise hätten Erschließungsstraßen für den Anlieger- und den Ver- und Entsorgungsverkehr

sowie für Rettungsfahrzeuge hergestellt werden müssen.

Mit den Änderungen des Bebauungsplanes sind keine zusätzlichen Eingriffe in den Naturhaushalt

verbunden. Es erfolgt keine Bilanzierung.

Bei der unter Punkt 6 genannten Maßnahme handelt es sich um die Ausgleichsmaßnahme

A4_2 zum Hochwasserdamm für das Industriegebiet „Goldene Aue“ der Stadt

Nordhausen entsprechend des Landschaftspflegerischen Begleitplanes.

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Begründung

Durch die Änderung des Bebauungsplanes wird der nach dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan

bereits zulässige Eingriff in Natur und Landschaft nicht verändert.

Über die in den Bebauungsplan integrierten grünordnerischen Festsetzungen hinaus sind

daher keine weiteren Ausgleichsmaßnahmen erforderlich.

Bearbeitung:

Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen mbH (LEG Thüringen)

Abteilung Stadt- und Regionalentwicklung

Mainzerhofstraße 12

99084 Erfurt

www.leg-thueringen.de

Tel. +49 0361 5603-230

Fax +49 0361 5603-336

E-Mail sre@leg-thueringen.de

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