Verwalter - Pantaenius

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Verwalter - Pantaenius

„Der Albtraum eines jeden Verwalters:

die Kostentragung nach § 49 Abs. 2 WEG“


Referent:

Burkhard Rüscher

Rechtsanwalt und

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Officium an den Pinakotheken

Türkenstraße 16, 80333 München

Tel. 089/286 34-451

Mail: b.ruescher@snp-online.de

www.snp-online.de

RECHTSANWÄLTE l STEUERBERATER l WIRTSCHAFTSPRÜFER

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Der Traum beginnt im Großen und Ganzen eigentlich gut…..

Es kommt die Post!!

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Aber bei diesem Lächeln hätte man es

eigentlich wissen müssen:

der Traum wird nicht gut enden…..

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㤠49 WEG Kostenentscheidung

(1) …

(2) Dem Verwalter können Prozesskosten auferlegt

werden, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch

ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes

Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des

Rechtsstreits ist.“

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Zweck der Norm:

Erwägung des Gesetzgebers, aus Gründen der

Prozessökonomie ein weiteres Verfahren über einen

materiell-rechtlichen Schadensersatzanspruch gegen

den Verwalter zu vermeiden.

Gerechtfertigt ist dies nur, wenn ein materiell-rechtlicher

Schadensersatzanspruch der Prozessparteien gegen

ihn besteht. Jede Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG zu

Lasten des Verwalters setzt demnach voraus, dass sich

ein solcher Schadensersatzanspruch feststellen lässt.

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Tatbestandsvoraussetzungen:

1. Veranlassen der gerichtlichen Tätigkeit

Ein „Veranlassen“ gem. § 49 Abs. 2 WEG setzt eine

Pflichtverletzung des Verwalters voraus. Ferner muss

zwischen der Pflichtverletzung und der

nachfolgenden Klageerhebung ein kausaler

Zusammenhang bestehen.

Zudem müssen die Prozesskosten Teil des adäquat

verursachten Schadens sein. Dies ist etwa zu

verneinen, wenn der Kläger sie dem Grundgedanken

des § 254 BGB nach selbst verursacht hat. Das

wiederum kann der Fall sein, wenn die Klage oder ein

Rechtsmittel des Klägers unbegründet ist.

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Im Gegensatz zu § 91 ZPO stellt § 49 Abs. 2 WEG aber

nicht auf den Prozessausgang ab, folgt also nicht dem

Unterliegens-, sondern erkennbar dem

Veranlasserprinzip.

Eine „Veranlassung“ wurde verneint, wenn die

Wohnungseigentümer ordnungswidrige Beschlüsse

fassen; nicht der Verwalter, sondern sie selbst hätten

dann die Tätigkeit des Gerichts veranlasst. Richtig

daran ist, dass der Verwalter keine Pflichtverletzung

begeht, wenn die Wohnungseigentümer trotz Hinweise

und Bedenken rechtswidrige Beschlüsse fassen, denn

er kann solche nicht verhindern.

Schadensersatzansprüche bestehen gegen ihn in einem

solchen Fall also nicht.

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Bei der Frage der Veranlassung ist sorgfältig die

Klagebegründung zu lesen. Wird zum Beispiel die

Anfechtungsklage gegen einen Sanierungsbeschluss auf

mehrere materiell-rechtliche Einwände gestützt (zum Beispiel

fehlende Sanierungsbedürftigkeit, untaugliches

Sanierungskonzept, fehlende Vergleichs- und

Konkurrenzangebote, unzulässige Delegation auf Verwalter

und Beirat) und wird der Beschluss bereits aufgrund der

fehlenden Vergleichs- und Konkurrenzangebote für ungültig

erklärt, dann hat nicht nur diese Pflichtverletzung den

Rechtsstreit veranlasst, sondern der Kläger hätte wegen der

weiteren Einwände „so oder so“ angefochten.

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2. Der Rechtsstreit muss durch den Verwalter

veranlasst worden sein

§ 49 Abs. 2 WEG ist nicht nur auf den tatsächlich

amtierenden Verwalter anwendbar, sondern auch auf

den ausgeschiedenen und den sog. faktischen

Verwalter, also denjenigen, der - ohne Verwalter zu

sein - sich als solcher geriert, da auch gegenüber

diesem Schadensersatzansprüche bestehen können,

so dass der Zweck des § 49 Abs. 2 WEG hier ebenso

passt.

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3. Grobes Verschulden

Unter grobem Verschulden ist gem. § 309 Nr. 7 lit. b)

BGB Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gemeint.

Einfache Fahrlässigkeit im Sinne von § 276 Abs. 1

und 2 BGB reicht also nicht.

Auf Erfüllungsgehilfen des Verwalters ist § 278 BGB

anwendbar, d. h. der Verwalter muss sich ein grobes

Verschulden seines Erfüllungsgehilfen zurechnen

lassen.

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Grob fahrlässig ist ein Handeln, bei dem die im Verkehr

erforderliche Sorgfalt in ungewöhnlich hohem Maße

verletzt wurde, insbesondere ganz nahe liegende

Überlegungen nicht angestellt oder bei Seite

geschoben wurden und dasjenige unbeachtet geblieben

ist, was im gegebenen Fall sich jedem aufgedrängt

hätte. Es muss sich also um eine auch subjektiv

schlechterdings unentschuldbare Pflichtverletzung

handeln (vgl. BGH NJW 1984, 789; BGH NJW 2005,

981).

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Die erforderliche subjektive Komponente der groben

Fahrlässigkeit führt nach h. M. dazu, dass zwischen

einem Berufs- oder Amateurverwalter zu

unterscheiden ist. An einen Amateurverwalter sind

geringere Sorgfaltsanforderungen zu stellen. Offen ist

allerdings, auf wie viel Nachsicht der Amateurverwalter

im jeweiligen Einzelfall hoffen darf.

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4. Rechtliches Gehör

Gem. Art. 103 Abs. 1 GG hat jedermann vor Gericht

Anspruch auf rechtliches Gehör, also auch der

Verwalter, bevor gegen ihn eine belastende

Kostenentscheidung ergeht.

Wie ist dieses rechtliche Gehör zu gewähren? Reicht

allein die Beiladung gem. § 48 Abs. 2 S. 1 WEG?

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Mit der Beiladung gem. § 48 Abs. 2 S. 1 WEG werden

nur die Klageschrift und etwaige Verfügungen des

Gerichts zugestellt. Der spätere Prozessverlauf bleibt

dem beigeladenen Verwalter unbekannt, sofern er dem

Prozess nicht beitritt. Dem Verwalter muss daher

unabhängig von einer Beiladung vor einer

Kostenentscheidung rechtliches Gehör gewährt werden.

Dabei hat das Gericht entsprechend § 139 Abs. 2 ZPO

dem Verwalter durch Zustellung einer gesonderten

Verfügung oder durch Hinweis in der mündlichen

Verhandlung unmissverständlich klarzumachen, dass

eine Kostenentscheidung gegen ihn aus bestimmten

Gründen erwogen wird und ihm eine Frist zur Äußerung

zu setzen. Eine den Verwalter belastende

Kostenentscheidung ist erst nach Ablauf dieser Frist

möglich.

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Rolle des die beklagten Eigentümer vertretenden

Anwalts/Erwartungen des Verwalters:

Von wem erhält der Anwalt bei einer Anfechtungsklage den

Auftrag, die Beklagten zu vertreten?

Wäre es im Falle einer erfolgreichen Anfechtungsklage im

Interesse der Beklagten, wenn zumindest nicht sie die Kosten

des Rechtsstreits zu tragen hätten, sondern der Verwalter?

Wäre es im Interesse des Verwalters, die Kosten des

Rechtsstreits tragen zu müssen?

Wessen Interessen hat der Anwalt zu vertreten?

Wäre es im Interesse des Anwalts, vom Verwalter keine

Aufträge mehr zu erhalten?

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Entscheidung des Gerichts:

Der Wortlaut des § 49 Abs. 2 WEG („können Prozesskosten

auferlegt werden“) eröffnet dem Gericht eine

Ermessensentscheidung. Ein Antrag ist hierfür nicht

erforderlich, da gem. § 308 Abs. 2 ZPO von Amts wegen

über die Kosten zu entscheiden ist.

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Unabdingbare Voraussetzung für eine Auferlegung der

Kosten auf den Verwalter – und nicht lediglich ein Kriterium

unter vielen – ist das Bestehen eines materiell-rechtlichen

Schadensersatzanspruchs wegen einer Pflichtverletzung bei

der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dies muss

vom Gericht tatsächlich geprüft, festgestellt und bejaht

werden und nicht lediglich abgeschätzt und summarisch

entschieden werden.

Lässt sich der materiell-rechtliche Schadensersatzanspruch

nur unter besonderen Schwierigkeiten feststellen, etwa nur

durch eine Beweisaufnahme, so kann/sollte das Gericht von

einer Entscheidung nach § 49 Abs. 2 WEG absehen. Damit

könnte der Verwalter durch einfaches Bestreiten einer für ihn

nachteilhaften Kostenentscheidung entgehen.

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Sieht das Gericht davon ab, dem Verwalter die Kosten

aufzuerlegen, erleiden die Eigentümer dadurch keinen

Nachteil. Zum einen bleibt es den Eigentümern

unbenommen, den Verwalter in einem gesonderten

Hauptsacheverfahren auf Schadensersatz in Anspruch

zu nehmen (BGH NZM 2010, 748). Zum anderen

können auch weitere Gesichtspunkte trotz Bestehens

eines Schadensersatzanspruchs dafür sprechen, § 49

Abs. 2 WEG nicht anzuwenden; droht dem Verwalter

zum Beispiel die Insolvenz, verliert der obsiegende

Kläger seinen eigentlichen Kostenschuldner.

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Beispiele aus der Rechtsprechung für

Kostenentscheidungen nach § 49 Abs. 2

WEG:

AG Nürtingen ZWE 2013, 184:

Ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft

muss erkennen, dass eine Beschlussfassung der

Gemeinschaftsordnung widerspricht und nicht mehr in

die Beschlusskompetenz der

Wohnungseigentümerversammlung fällt. Ihm ist auch

dann ein grobes Verschulden an einer gerichtlichen

Auseinandersetzung zuzurechnen, wenn kein

anwesender Eigentümer der Beschlussfassung

widerspricht.

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LG Dresden ZWE 2013, 97:

1. Wenn für den Bereich des Sondereigentums (hier

bezüglich Privathaftpflicht-Versicherungen) keine

Beschlusskompetenz besteht und die Nichtigkeit für den

Verwalter erkennbar war, trifft ihn die Kostenlast im

Anfechtungsverfahren.

2. Hat der Verwalter durch grob schuldhaftes Unterlassen

von Warnhinweisen zum Zustandekommen eines

(verkündeten) nichtigen Beschlusses beigetragen, so hat

er die Tätigkeit des Gerichts mit veranlasst.

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AG Regensburg ZMR 2010, 649:

Hält der WEG-Verwalter eine Versammlung einer Teil-

Eigentümergemeinschaft ab und lässt dort Beschlüsse fassen, für die die

Teil-Eigentümerversammlung offensichtlich keine Beschlusskompetenz

hat (hier: über die Aufteilung der für die Gesamt-Eigentümergemeinschaft

gebildeten Instandhaltungs- und Reparaturrücklage auf die Teil-

Eigentümergemeinschaften), sind ihm gemäß § 49 Abs. 2 WEG die Kosten

eines Beschlussanfechtungsverfahrens aufzuerlegen.

AG Braunschweig ZMR 2013, 485:

1. Es besteht keine Beschlusskompetenz für die Entscheidung über die

Kosten eines Aktivprozesses, den Verwalter und ein Eigentümer ohne

Legitimation durch einen Eigentümerbeschluss geführt hatten.

2. Die Kosten des Beschlussanfechtungsverfahrens bei fehlender

Beschlusskompetenz trägt der Verwalter.

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AG Hamburg-Blankenese ZMR 2012, 909:

Die unveränderte Erstellung eines Entwurfs einer

Gesamtabrechnung und der entsprechenden

Einzelabrechnungen unter Missachtung eines Urteils im

Vorprozess durch dieselbe WEG-Verwaltung bei

Wiederholung nahezu sämtlicher der dort angesprochenen

Fehler zeigt eine gewisse Beratungsresistenz, die mit

professioneller WEG-Verwaltung nichts mehr gemein hat.

Insoweit kann das grobe Verschulden i.S. des § 49 Abs. 2

WEG ohne Weiteres festgestellt werden.

AG Konstanz ZWE 2008, 353:

Muss die Jahresabrechnung wegen inhaltlicher Fehler für

unwirksam erklärt werden, trifft den Verwalter ein grobes

Verschulden. Deshalb sind ihm die außergerichtlichen Kosten

des Anfechtungsklägers aufzuerlegen.

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LG Dessau-Roßlau ZMR 2010, 471:

Dem Wohnungseigentumsverwalter sind die Kosten einer erfolgreichen

Beschlussanfechtungsklage aufzuerlegen, wenn ihn ein grobes

Verschulden an den Umständen, die zu der Nichtigkeit bzw. Anfechtbarkeit

der betr. Beschlüsse (über Jahresabrechnungen) geführt haben, trifft. Die

fehlerhafte Erstellung von Jahresabrechnungen wie auch die inhaltlich

ungenaue Formulierung von Beschlussanträgen sind anerkannte

Beispiele für eine Kostenhaftung des Verwalters wegen groben

Verschuldens.

AG Mettmann ZMR 2009, 959:

Beachtet ein Verwalter bei der Erstellung der Abrechnungen die geltende

Gemeinschaftsordnung und den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der

Eigentümerversammlungen nicht, liegt ein grobes Verschulden im Sinne

des § 49 Abs. 2 WEG vor mit der Folge, dass dem Verwalter die

Prozesskosten auferlegt werden.

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AG Koblenz WuM 2011, 538:

Die Kosten des Anfechtungsverfahrens sind der als

Verwalter auftretenden aber nicht berechtigten Person

gemäß § 49 Abs. 2 WEG aufzuerlegen, wenn ihr positiv

bekannt gewesen sein muss, dass sie unter keinem

denkbaren Gesichtspunkt Verwalterin sein konnte.

AG Heidelberg ZMR 2012, 51:

Werden vom Ex-Verwalter inhaltsgleiche Beschlüsse - wie

sie schon mehrfach gerichtlich für ungültig erklärt wurden -

vorgeschlagen, treffen ihn bei erneuter Ungültigerklärung die

insoweit anfallenden Verfahrenskosten.

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LG Hamburg ZMR 2009, 477:

Der Ex-Verwalter, der trotz fehlender Neubestellung

Wohngeldrückstände für die Gemeinschaft einklagt, trägt die

gesamten Verfahrenskosten der abzuweisenden

Wohngeldklage wegen groben Verschuldens. Auch ein Ex-

Verwalter haftet nach § 49 Abs. 2 WEG direkt auf die

Prozesskosten und nicht als zugleich bloßer vollmachtloser

Vertreter der Gemeinschaft, dessen Handeln vom neuen

Verwalter oder der Gemeinschaft nicht genehmigt wurde.

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LG Nürnberg-Fürth ZWE 2011, 227:

Fasst ein gewerbsmäßiger Wohnungseigentumsverwalter die

Tagesordnung einer Wohnungseigentümerversammlung zu

ungenau und wird in der Wohnungseigentümerversammlung

ein Beschluss gefasst, der nicht von der Tagesordnung

gedeckt ist, so können Prozesskosten einer hierauf

gestützten Beschlussanfechtungsklage dem

Wohnungseigentumsverwalter auferlegt werden.

AG Velbert ZMR 2009, 565:

Bei unpräziser Ankündigung der Finanzierung einer

größeren Baumaßnahme und fehlenden

Vergleichsangeboten entspricht eine positive

Beschlussfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es ist

dann gerechtfertigt, dem Verwalter die Kosten des

Anfechtungsverfahrens aufzuerlegen.

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AG Strausberg ZWE 2009, 183:

Veranlasst ein Wohnungseigentumsverwalter durch sein grob

fahrlässiges Verhalten eine Anfechtungsklage, weil die

Wohnungseigentümer aufgrund seiner Tätigkeit davon

ausgehen mussten, sie werden nur über einen Prozess zu

ihrem Recht kommen, so trägt er die Prozesskosten auch

dann, wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. Das grob

fahrlässige Verhalten kann in der fehlerhaften Einberufung

der Wohnungseigentümerversammlung, der unbestimmten

Bezeichnung des Gegenstands zur Beschlussfassung, der

unvollständigen Übersendung erforderlicher Unterlagen,

der fehlerhaften Erstellung eines Wirtschaftsplans und/oder in

der Missachtung der Gemeinschaftsordnung liegen.

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AG Hamburg ZMR 2012, 586:

Führt eine evident fehlerhafte Beschlussvorlage zum

erfolgreichen Anfechtungsverfahren, ist es gerechtfertigt den

Verwalter mit den Kosten direkt zu belasten.

AG Königstein ZMR 2009, 236:

War ein Wohnungseigentümerbeschluss entsprechend einer

(unrichtigen) Beschlussvorlage des Verwalters über eine

Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen hinsichtlich der

Kosten einer vorangegangenen Beschlussanfechtungsklage

gefasst und damit auch der im Vorprozess (erfolgreich)

klagende Wohnungseigentümer entgegen der gerichtlichen

Kostenentscheidung anteilig mit den Rechtsanwaltskosten

der übrigen Wohnungseigentümer belastet worden, hat ein

grobes Verschulden des Verwalters i. S. d. § 49 Abs. 2 WEG

die gegen den Sonderumlagebeschluss gerichtete Klage

veranlasst, so dass er deren Kosten zu tragen hat.

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AG Neuss ZMR 2008, 498:

1. Macht der Verwalter bei der Abstimmung über seine Entlastung von

ihm erteilten Vollmachten Gebrauch, ist wegen des bestehenden

Stimmrechtsverbotes der Beschluss aufzuheben.

2. Wegen des Vorliegens eines "groben Verschuldens" sind ihm nach § 49

Abs. 2 WEG die Kosten aufzuerlegen.

LG Lüneburg NZM 2009, 285:

Zielte der Wohnungseigentumsverwalter mit der Zurückweisung der

Vollmacht eines Wohnungseigentümers für die

Wohnungseigentümerversammlung vornehmlich darauf ab, dessen

Abstimmung in der Versammlung zu verhindern, und ist es deshalb zu

einem Rechtsstreit dieses Wohnungseigentümers mit den anderen

Wohnungseigentümern gekommen, können dem am Rechtsstreit nicht

beteiligten Verwalter die Prozesskosten gemäß § 49 Abs. 2 WEG wegen

grob schuldhafter Veranlassung des Rechtsstreits auferlegt werden.

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LG Berlin Grundeigentum 2010, 991:

Dem inzwischen ausgeschiedenen Verwalter sind die

Prozesskosten aufzuerlegen, wenn er einen Anfechtungsprozess

über einen Entlastungsbeschluss veranlasst und die

Wohnungseigentümer den Anfechtungsprozess durch Anerkenntnis

verloren geben.

AG Hannover NJW-Spezial 2008, 643:

Der Wohnungseigentumsverwalter einer Zweipersonen-

Eigentümergemeinschaft vereitelt schuldhaft das Stimmrecht eines

Wohnungseigentümers, wenn er die von diesem erteilte, mit

konkreten Weisungen versehene Stimmrechtsvollmacht ablehnt,

und sich dies auf Wohnungseigentümerbeschlüsse auswirkt. Bei

Ungültigerklärung der Beschlüsse sind ihm deshalb

ausnahmsweise wegen seines groben Verschuldens die

Verfahrenskosten aufzubürden.

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AG Tempelhof-Kreuzberg ZMR 2008, 997:

Hat ein Verwalter einer Wohnanlage das Zustandekommen

von Beschlüssen verkündet, obwohl die erforderliche

Stimmenmehrheit nicht gegeben war, so trifft ihn ein

grobes Verschulden. Wurde die Tätigkeit des Gerichts daher

durch ihn veranlasst, so können in einem solchen Fall die

Prozesskosten dem Verwalter auferlegt werden. Der

Versammlungsleiter darf einen positiven Beschluss nur

verkünden, wenn die für den Beschluss erforderliche -

einfache oder qualifizierte - Stimmenmehrheit erreicht ist.

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Beispiele aus der Rechtsprechung für die

Nichtanwendung von § 49 Abs. 2 WEG:

LG Karlsruhe ZWE 2012, 184:

Angesichts der umstrittenen Rechtslage zur Verkündung

rechtswidriger Wohnungseigentümerbeschlüsse ist es nicht als

grob fahrlässig im Sinne von § 49 Abs. 2 WEG zu werten, wenn der

Wohnungseigentumsverwalter laut Protokoll in der Versammlung

mehrfach darauf hingewiesen hat, dass der Antrag eine bauliche

Veränderung zum Gegenstand habe und demgemäß eines

allstimmigen Beschlusses zur Wirksamkeit bedürfe, anderenfalls er

der Anfechtung unterliege und gleichwohl den später mit Mehrheit

gefassten Beschluss als wirksam festgestellt hat. Denn auch von

einem professionellen Verwalter können nicht die Kenntnisse

eines Volljuristen erwartet werden !!

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LG Berlin ZMR 2009, 393:

Ist streitig, ob der Verwalter auf das erforderliche Quorum hingewiesen

hat und wird er von der Abstimmungsmehrheit zur Verkündung eines

Positivbeschlusses gedrängt, lässt sich ein grobes Verschulden (ohne

Beweisaufnahme) nicht feststellen.

Wenn schon von einem professionellen Wohnungseigentumsverwalter

keine rechtlichen Spezialkenntnisse verlangt werden können (über die

regelmäßig nur der Volljurist verfügt), gilt dieser Maßstab erst recht bei

einem - unbedarften - Eigentümerverwalter. Deshalb fehlt es für eine

Verurteilung in die Kosten eines Beschlussanfechtungsverfahrens

jedenfalls an den subjektiven Tatbestandsvoraussetzungen in § 49 Abs. 2

WEG, dessen Verneinung im Übrigen einen gesonderten

Schadensersatzprozess sperrt, wenn sich der Eigentümerverwalter in

tatsächlich und rechtlich komplexer Situation (u.a. Änderung der

Teilungserklärung) falsch verhält.

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AG Niebüll ZMR 2011, 912:

Dem Wohnungseigentumsverwalter können die Verfahrenskosten

auch bei vorsätzlicher Verletzung der Teilnahmerechte nicht

auferlegt werden, wenn der Beiratsvorsitzende als Volljurist der

Versammlung nicht aufgezeigt hat, dass die rechtliche Verpflichtung

zur Zulassung der Terminsbevollmächtigten besteht und darüber

hinaus durch Erteilung einer neuen Vollmacht erst die Möglichkeit

zur Beschlussfassung ermöglicht.

LG Frankfurt (Oder) ZMR 2013, 371:

Die Weigerung des Verwalters, als Vertreter mit

Stimmrechtsbindung für einen urlaubsabwesenden Eigentümer

aufzutreten, rechtfertigt nicht eine Kostentragungspflicht des

beigeladenen Verwalters im erfolglosen Anfechtungsprozess.

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LG Stuttgart Info M 2013, 41:

Versäumt es der Wohnungseigentumsverwalter, jedem

Wohnungseigentümer rechtzeitig vor Ablauf der

Anfechtungsfrist eine Kopie des Versammlungsprotokolls

zu übersenden, obwohl er dazu nach dem Verwaltervertrag

verpflichtet ist und hat daraufhin ein Wohnungseigentümer

innerhalb der Anfechtungsfrist vorsorglich eine

Beschlussanfechtungsklage erhoben, die er nach Kenntnis

der Beschlusslage wieder zurücknimmt, so trägt der

Wohnungseigentümer dennoch das Kostenrisiko. Eine

Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters scheidet aus,

da seit der WEG-Reform jeder Wohnungseigentümer die

Möglichkeit hat, sich durch Einsichtnahme in die

Beschlusssammlung über die Beschlusslage zu informieren

(vgl. LG München I, Info M 2008, 234 und LG Hamburg ZMR

2010, 990).

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LG Karlsruhe ZMR 2010, 715:

Die Verfahrenskosten sind auch nicht der Hausverwaltung aufgrund

der grundsätzlichen Verpflichtung zur Vorlage des

Versammlungsprotokolls aufzuerlegen, wenn die Versammlung

nicht stattgefunden hat und somit kein Versammlungsprotokoll

gefertigt wurde. Zudem hat jeder Wohnungseigentümer durch das

Einsichtsrecht in die Beschlusssammlung die Möglichkeit, das

Stattfinden der Eigentümerversammlung sowie deren Ergebnis

nachzuprüfen.

LG München I ZWE 2010, 415:

Der Auferlegung der Kosten auf den Verwalter, § 49 Abs. 2 WEG,

setzt neben einem objektiven Pflichtverstoß auch ein subjektives

Moment voraus. Hierfür genügt noch nicht, dass ein

Sonderumlagebeschluss mangels Angabe des

Verteilungsschlüssels nichtig ist und der Beschluss zudem an

einem Einberufungsmangel leidet.

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LG Hamburg ZMR 2011, 481:

Es ist regelmäßig von der Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG

abzusehen, wenn für die Überzeugungsbildung bei dem

erkennenden Gericht des Erstprozesses dahin, dass dem Verwalter

im Zusammenhang mit der Ausübung seines Amtes bzw. seiner

Tätigkeiten für die Gemeinschaft und ihre Mitglieder tatsächlich ein

grobes Verschulden trifft, erst eine Beweisaufnahme notwendig ist,

weil die Umstände des Verwalterhandelns streitig sind.

AG Neukölln Grundeigentum 2010, 495:

Von der Kostenbelastung des WEG-Verwalters bei dessen

Prozessveranlassung aus grobem Verschulden ist abzusehen,

wenn bereits für die an der Beschlussfassung beteiligten

Wohnungseigentümer ersichtlich war, dass der zustande

gekommene Mehrheitsbeschluss Grundsätzen ordnungsgemäßer

Verwaltung offensichtlich widerspricht.

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AG Hamburg-Blankenese ZMR 2010, 995:

Ist die Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers gegen

einen Wohnungseigentümerbeschluss erfolgreich, weil der

frühere Verwalter, über dessen Vermögen zwischenzeitlich

das Insolvenzverfahren eröffnet worden ist, den Beschluss

mangelhaft verkündet und protokolliert hat, ist davon

abzusehen, dem Verwalter die Prozesskosten gemäß § 49

Abs. 2 WEG aufzuerlegen, weil es unbillig wäre, dass der

erfolgreiche Kläger wegen der Insolvenz des Verwalters

seine Kosten nicht erstattet bekommt.

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Rechtsmittel des Verwalters gegen Kostenauferlegung:

Der Verwalter kann analog §§ 91 a Abs. 2, 99 Abs. 2 ZPO die

Kostenentscheidung isoliert mit der sofortigen Beschwerde

anfechten kann, wenn er erstmals durch sie beschwert ist. Diese

Möglichkeit hat nach einhelliger Auffassung auch der Verwalter im

Fall des § 49 Abs. 2 WEG. Dies gilt allerdings nicht, wenn das

Gericht II. Instanz erstmalig dem Verwalter die Prozesskosten

auferlegt, denn die sofortige Beschwerde gem. § 567 ZPO findet nur

gegen erstinstanzliche Entscheidungen statt.

Dabei ist die Beschwerdefrist von zwei Wochen gem. § 569 Abs. 1

ZPO zu wahren. Auch die sonstigen Formvorschriften gem. § 569

Abs. 2 und Abs. 3 ZPO sind einzuhalten.

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Beschwerdegegner: diejenigen, die durch die

Aufhebung der Kostenentscheidung gegen den

Verwalter benachteiligt wären.

Das sind entweder beide Parteien, da beide Parteien

durch die Abänderung der Kostenentscheidung einen

prozessualen Kostenschuldner verlieren würden.

Oder diejenige Partei, die eigentlich die Kosten des

Rechtsstreits zu tragen hätte und nur deshalb davon

verschont bleibt, weil das Gericht dem Verwalter die

Kosten auferlegt.

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Rechtsmittel einer Partei gegen unterlassene

Auferlegung der Kosten auf den Verwalter?

Eine isolierte Anfechtung der Kostenentscheidung ist nicht

möglich, es bleibt nur die Berufung in der Hauptsache. Wenn

das Gericht die Anwendung des § 49 Abs. 2 WEG ablehnt,

steht der Partei dagegen nicht die sofortige Beschwerde zu.

Die Entscheidung des Gerichts erwächst nicht in materielle

Rechtskraft, da es wegen der beschränkten Prüfung auf das

grobe Verschulden des Verwalters nur über einen Teilaspekt

des prozessualen Anspruchs entscheidet. Der prozessuale

Anspruch geht aber weiter; dies ist der gesamte

Lebenssachverhalt der Pflichtverletzung des Verwalters, für

den auch einfache Fahrlässigkeit bedeutsam ist (BGH NZM

2010, 748).

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Versicherungsschutz für den Verwalter gegen

Kostenauferlegung?

Da die Kostenauferlegung nach § 49 Abs. 2 WEG einen

Schadensersatzanspruch der Parteien des

Rechtsstreits gegen den Verwalter voraussetzt und die

Kosten des Rechtsstreits, die der Verwalter nach der

Kostenentscheidung des Gerichts zu tragen hat, ein

Schaden ist, der den Parteien des Rechtsstreits (= Dritte)

entstanden ist, handelt es sich um einen Schaden, der

von der Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

des Verwalters gedeckt ist.

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Vermeidung der Kostentragung:

Keine Pflichtverletzungen

Kenntnis der (BGH-)Rechtsprechung

Einholung von Rechtsrat

Hinweise, Hinweise, Hinweise

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