Zwischen Konkurrenz und Kooperation – Wohnungsunternehmen ...

6. Quartiersentwicklung und die Entstehung von benachteiligten Quartieren
6.5.1 Investitionsverhalten der Eigentümer – ein strategisches Dilemma?
„Bei der Untersuchung der Investitionsentscheidungen der Hauseigentümer wird generell von
Verhaltensweisen ausgegangen, die auf die Erzielung einer maximalen Rentabilität ausgerichtet
sind und die Frage ausgeklammert, ob ein derartiges Verhalten insbesondere bei öffentlichen o-
der gemeinnützigen Wohnungsbauträgern sowie bei Eigennachfragern wirklich vorliegt.“
(Güssow 1976: 20)
Der erste Untersuchungsansatz des Investitionsverhaltens der Eigentümer geht auf eine
US-amerikanische Untersuchung zur Bildung von Sanierungsgebieten zurück. Besonders
durch die Experteninterviews stellt sich dieser Ansatz als relevant für den Untersuchungsgegenstand
heraus (vgl. Kapitel 8). Bei diesem Theorieansatz steht der Einfluss von
„Wohnumfeldeffekten“ (»externe Effekte« 28 ) im Fokus „und konzentriert[…] sich dabei
auf ein „strategisches Dilemma“ beim Investitionsverhalten der Hauseigentümer“ (Krätke
1995: 183). Das „strategische Dilemma“, von dem hier die Rede ist, leitet sich aus der
Theorie des Gefangenendilemmas (vgl. Exkurs Prisoner‘s Dilemma) in der Spieltheorie ab
(Westphal 1979: 65). Folgende beispielhafte Situation (Abb. 9) beschreibt nach Krätke
(1995: 183), Westphal (1979: 65 ff.) und Eekhoff (2006: 49 ff.), hier allerdings in abgewandelter
Form, das „strategische Dilemma“ bei Investitionsentscheidungen 29 :
Abbildung 9: Gefangenendilemma zweier Wohnungsunternehmen
WU B
WU A
investieren
nicht investieren
investieren nicht investieren
Rendite A Rendite B Rendite A Rendite B
7% 7% 3% 9%
9% 3% 4% 4%
WU = Wohnungsunternehmen
Quelle: eigene Darstellung in Anlehnung an Friedrich (2004: 60) und Westphal (1979: 67)
Zwei Wohnungsunternehmen A und B haben Wohnungsbestand im selben Quartier und
stehen vor der „Notwendigkeit“ z. B. Instandhaltungsinvestitionen zu tätigen, um den Gebäudewert
zu halten (Westphal 1979: 66). Die Situationen, die jetzt entstehen können, sind
in Abbildung 9 dargestellt und ergeben vier verschiedene Handlungsmöglichkeiten mit
jeweiliger Renditemöglichkeit (ebd.). Bisher erhalten beide Wohnungsunternehmen eine
Rendite von ca. 4 % aus ihrem Wohnungsbestand im Quartier (Abb. 9 unten rechts).
28 Vgl. Glossar.
29 Anstelle von Hauseigentümern ist hier die Rede von Wohnungsunternehmen, um so nah wie möglich am
Betrachtungsgegenstand zu bleiben.
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