Zwischen Konkurrenz und Kooperation – Wohnungsunternehmen ...

6. Quartiersentwicklung und die Entstehung von benachteiligten Quartieren
Blockadesituation, die in der Realität sicherlich häufig anzutreffen ist, kommt es nach
Westphal (1979: 71) zur Entstehung von „Sanierungs-Gebieten“, die relativ beständig sind.
In diesem Untersuchungsverständnis sind damit benachteiligte Quartiere gemeint. „Das
Ergebnis rationalen Gewinnstrebens der verschiedenen Individuen ist also keine optimale
Nutzung der Innenstädte, sondern die Entstehung stagnativer Gebiete mit sozial unzumutbarer
Ausstattung.“ (ebd.).
„wenn sie das Problem haben, dass ein oder zwei große Eigentümer im Quartier sich völlig
sperren gegen […][Investitionen], dann läuft da natürlich gar nichts mehr.“ (Ex1BR1: 515 ff.)
Der Blockadesituation, die in der Quartiersentwicklung auftreten kann, soll in Kapitel 8 die
Kooperation als mögliches Instrument entgegengesetzt werden. Daher stellt der Theorieansatz
des Gefangenendilemmas hier einen besonderen Ankerpunkt der Arbeit dar. Wie in
Abbildung 9 zu erkennen ist, haben beide Wohnungsunternehmen die höchste Rendite,
wenn der Konkurrent investiert und sie selber nicht investieren (A oder B jeweils 9 %).
Kommt es jedoch durch eine Nicht-Investition auf beiden Seiten zu einer Blockadesituation,
findet gar keine Verbesserung der Situation statt. Alternativ kann es zu einer Situation
kommen, in der beide in ihre Bestände im Quartier investieren. Dabei haben sie letztlich
eine höhere Rendite (A und B jeweils 7 %), da in diesem Fall das gesamte Quartier an Attraktivität
gewinnt: So nimmt beispielsweise die Fluktuation ab oder ein vorher vorhandener
Leerstand lässt sich verringern.
Es ist zu hinterfragen, ob das Investitionsdilemma in der gleichen Form auf schrumpfende
Märkte übertragen werden kann, da es unwahrscheinlich ist, dass bei einer weiteren Abwärtsentwicklung
des Quartiers die 4 % Rendite gehalten werden können.
Erweiterung auf die Quartierebene
Die Ausführungen des Investitionsdilemmas beziehen sich bisher nur auf Investitionen in
den Wohnungsbestand und sollen hier um ein ganzheitliches Quartiersverständnis erweitert
und auf die Quartiersebene gebracht werden. Die von Wohnungsunternehmen getätigten
Investitionen in ihren Wohnungsbestand sind somit nur eine Option einer Vielzahl von
Investitionsmöglichkeiten. Besonders soziale Investitionen (vgl. Kapitel 7.3.3) spielen in
einer ganzheitlichen Quartiersentwicklung eine immer wichtigere Rolle. Das gilt besonders
für benachteiligte Quartiere. Dort „gleicht eine bauliche Aufwertung von Gebäuden und
Infrastruktur allein nicht vorhandene soziale und ökonomische Defizite aus“ (Hunger zit.
n. Erdmann 2010: 22). Die Rendite, die sich aus diesen Quartiersinvestitionen ergibt, bezieht
sich dann auf das Quartier in seiner Gesamtheit und lässt sich in manchen Fällen nur
schwer an wirtschaftlichen Kennzahlen messen.
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