Zwischen Konkurrenz und Kooperation – Wohnungsunternehmen ...

6. Quartiersentwicklung und die Entstehung von benachteiligten Quartieren
Wohnnutzung in den verschiedenen Qualitätsklassen fraglich, zumal der Filtering-Prozess sich
über eine sehr lange Zeit erstreckt.“ (ebd.)
Dieser Kritik wird mit dem Ansatz des segmentierten Wohnungsmarktes begegnet, der
folgende These aufstellt: Je größer ein Ballungsraum ist, je heterogener die Bewohner sind
und je mehr Bausubstanz unterschiedlicher Altersklassen existiert, um so stärker teilt sich
der Wohnungsmarkt des Ballungsraums in Submärkte auf (Westphal 1979: 75). Diese Hypothese
zur Bildung von Submärkten bezieht sich vor allem auf die Besonderheiten des
Wohnungsmarktes bzw. des Produkts Wohnung (vgl. Kapitel 4.3) (Westphal 1979: 75 f.).
Der Theorieansatz des segmentierten Wohnungsmarktes entwickelt sich aus der Feststellung,
dass in einer Stadt für Wohnungen mit fast gleicher Qualität unterschiedliche Mietpreise
entstehen (Westphal 1979: 76 f.). Diese unterschiedlichen Mietpreise entstehen nur
durch die unterschiedliche „Quartiers-Lage“ und die soziale Struktur der Bewohner (Krätke
1995: 184, 206). Es wird angenommen, dass sich der Wohnungsmarkt in viele verschiedene
Teilmärkte gliedert (vgl. Kapitel 4.2), die aber – und das ist neu – relativ isoliert sind,
„d. h. zwischen denen räumliche, preisbezogene und soziale Barrieren bestehen“ (Krätke
1995: 184). Das macht den Ansatz des segmentierten Wohnungsmarktes zu einer realistischeren
Beschreibung des Filterung-Prozesses (Westphal 1979: 81).
Diese Mobilitätsbarrieren zwischen den Teilmärkten erschweren es vor allem benachteiligten
Bevölkerungsschichten mit niedrigerem sozialen Status in einen anderen Teilmarkt zu
wechseln (Krätke 1995: 184, 206). „Je größer die Barrieren zwischen den Submärkten in
räumlicher, wertmäßiger und sozialpsychologischer Sicht für die Bevölkerung sind, desto
geringer ist die Mobilität.“ (Westphal 1979: 81). Das kann dazu führen, dass es auf einem
Teilmarkt sozial benachteiligter Bevölkerungsschichten zu einem Nachfrageüberschuss
kommt, der die Mietpreise in diesem Teilmarkt steigen lässt, obwohl das Angebot an
Wohnungen von niedriger Qualität ist (Westphal 1979: 82; Krätke 1995: 184). So können
Eigentümer (z. B. Wohnungsunternehmen) in solchen Teilmärkten trotz einer Bewohnerstruktur
niedriger Einkommensklassen überhöhte Mieten verlangen (Westphal 1979:
82; Krätke 1995: 184, 207). In solchen Wohnungsmarktstrukturen können Eigentümer also
aufgrund der hohen Nachfrage in benachteiligten Quartieren eine hohe Rendite erwirtschaften
und müssen trotz baulicher Verfallserscheinungen nicht unbedingt Instandhaltungsinvestitionen
leisten. Deshalb sind in benachteiligten Quartieren für „die baulichen
Verfallserscheinungen […] solche Marktverhältnisse von entscheidender Bedeutung“
(Krätke 1995: 184).
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