Länderanalyse Niederlande - Dekabank

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Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research 15%, sodass erstmals Deutschland den ersten Platz unter den Herkunftsländern belegte. Auf Platz drei lagen wie in den Vorjahren die USA. Die drei Länder vereinten rund 45% der ausländischen Hotelübernachtungen auf sich. Unter der Krise litt vor allem der Geschäftsreiseverkehr. Die damit verbundenen Übernachtungen brachen 2009 um 10% ein. Im ersten Quartal 2010 zeigten sich erste Erholungstendenzen: Die Übernachtungen stiegen insgesamt im Vergleich zum ersten Quartal 2009 um 5,5%. Als Reiseziel steht Amsterdam unangefochten und weit vor allen anderen Städten an der Spitze des Touristenaufkommens mit einem Viertel aller landesweiten Übernachtungen. Geschäftsreisende besuchen vor allem Kongresse und Messen im RAI Conference Centre. Die Zimmerauslastung schrumpfte 2009 um knapp 8% und damit weniger als der Landesdurchschnitt (Tab. 6). Der Zimmerertrag (RevPAR = Revenue per available room) brach rezessionsbedingt um ein Fünftel ein. Damit gehörte die Stadt der Grachten in Westeuropa zu den am härtesten getroffenen Standorten. Die stärkere Zyklik der Hauptstadt machte sich im ersten Halbjahr 2010 bemerkbar. Auslastung und Ertrag stiegen im Vergleich zum Vorjahr mit jeweils 7,2% stärker als der niederlän- Tab. 6 Hotelkennziffern Europa ADR in EUR Belegung in % RevPAR in EUR ADR in EUR dische Durchschnitt. Ein wichtiger Indikator für den landesweiten Hotelmarkt ist auch das Passagieraufkommen am Flughafen Schiphol, über den die Mehrheit der ausländischen Touristen einreist. 2009 wurden 8% weniger Fluggäste abgefertigt als im Vorjahr, im ersten Halbjahr 2010 immerhin 1,1% mehr als von Januar bis Juni 2009. In Amsterdam konzentrieren sich 20% aller Hotelzimmer der Niederlande. In knapp 360 Hotels bestehen insgesamt 21.100 Zimmer. 56 Betriebe entfallen auf das Vier- und Fünf-Sterne-Segment und umfassen 47% des Zimmerangebots. Seit 2005 hat sich das gesamte Angebot um knapp 16% erhöht. Allein im laufenden Jahr kamen bereits drei Vier-Sterne-Häuser mit 980 Zimmern neu auf den Markt. Von dem 2007 geschätzten Bedarf an 9.000 zusätzlichen Hotelzimmern bis 2015 wird nach aktuellem Stand etwa die Hälfte realisiert. In der Innenstadt sollen tendenziell noch mehr Vier- und Fünf- Sterne-Häuser entstehen (u.a. neue Konzepte wie „Lifestyle-Hotels“), während in den Außenbezirken der Fokus auf Objekten mit bis zu drei Sternen liegt. Belegung in % RevPAR in EUR ADR Belegung RevPAR 2009 2008 Prozentuale Änderung Amsterdam 120,2 69,0 82,9 139,8 74,7 104,5 -14,0 -7,7 -20,6 Berlin 80,2 67,8 54,3 86,5 69,3 59,9 -7,5 -2,1 -9,4 Brüssel 102,7 63,8 65,5 113,8 69,3 78,8 -9,7 -7,9 -16,9 Dublin 85,8 63,5 54,5 105,1 66,7 70,1 -18,3 -4,8 -22,2 Frankfurt 105,2 58,3 61,3 112,3 60,9 68,4 -6,4 -4,2 -10,3 London 130,2 80,5 104,8 152,2 79,6 121,2 -14,5 1,0 -13,6 Madrid 91,7 57,6 52,8 110,9 64,3 71,3 -17,3 -10,4 -25,9 Mailand 137,4 57,0 78,7 154,1 62,9 97,0 -10,5 -9,4 -18,9 Paris 167,2 73,8 123,4 181,6 77,6 140,9 -7,9 -4,9 -12,4 Rom 137,7 62,8 86,5 157,8 64,7 102,1 -12,8 -2,9 -15,3 Stockholm 99,5 67,2 66,8 116,3 69,6 81,0 -14,4 -3,5 -17,5 Wien 95,6 65,9 63,0 106,8 70,9 75,7 -10,5 -7,0 -16,7 Niederlande 101,4 61,5 62,4 111,3 68,0 75,7 -8,9 -9,6 -17,6 Europa 94,2 61,0 57,6 106,1 65,1 69,1 -11,2 -6,2 -16,7 Quellen: STR Global, DekaBank ADR = Average Daily Rate = Ø Zimmerrate; RevPAR = Revenue per available room = Ø Zimmererlös 12
Immobilien Research Länderanalyse Niederlande Ausgabe 7/2010 – 10. August 2010 Makro Research Tab. 7 Shopping-Center-Bestände Europa Fläche Dichte Tm² m² je Tsd. EW Bestand 2004-09 in % p.a. 5.000- 15.000 m² 15.000- 40.000 m² über 40.000 m² vor 1990 1990er Jahre seit 2000 Jahresmieten EUR/m² Belgien 1.400 131 4,1 23 51 26 46 17 37 800-1.400 Deutschland 10.317 125 4,5 20 50 30 25 40 35 1.300-1.800 Frankreich 14.177 220 2,2 20 53 27 68 16 16 1.400-2.000 Italien 13.177 221 9,1 28 55 17 12 35 53 600-750 Niederlande 5.328 322 3,0 49 33 18 65 14 21 650-850 Spanien 11.652 255 5,8 20 38 42 15 33 52 700-1.000 UK 16.759 271 3,0 23 42 35 53 22 25 1.600-2.000 Quellen: Cushman Wakefield, PMA, DekaBank 3.3. Einzelhandelsmärkte 3.3.1. Nationaler Überblick Der landesweite Bestand an Shopping-Center-Flächen (ohne Fachmärkte) beläuft sich auf 5,3 Mio. m² in 438 Zentren. Mit 322 m²/1.000 Einwohner rangiert der Flächenbesatz innerhalb Europas auf dem fünften Platz. Der europäische Durchschnitt (EU-27) liegt bei 226 m². Fast die Hälfte aller Flächen in Einkaufszentren entfällt auf kleine und mittlere Einheiten zwischen 5.000 und 15.000 m², was innerhalb Europas ungewöhnlich ist (Tab. 7). Dies hängt mit dem politischen Willen zusammen, mit Shopping-Centern vor allem die Nahversorgung der Bevölkerung sicherzustellen. Zwischen 2004 und 2009 wuchs der Bestand vergleichsweise moderat um durchschnittlich 3% pro Jahr (Europa: 7,4%), was eine relative Überalterung zur Folge hat. Lediglich 21% aller Flächen wurden nach 2000 errichtet, 65% hingegen schon vor 1990. Damit weisen die Niederlande nach Frankreich den zweitältesten Bestand in Europa auf. Vier der zehn größten Einkaufszentren des Landes befinden sich im Großraum Den Haag, jeweils zwei in der seit 1975 entstandenen Retortensiedlung Almere und in Eindhoven (Tab. 8). 2009 erreichte das Neubauvolumen für Shopping- Center mit knapp 0,4 Mio. m² einen sehr hohen Wert. Es übertraf damit den zehnjährigen Durchschnitt um Fläche nach Klassen (%) Fläche nach Alter (%) mehr als das Doppelte. Es handelte sich allerdings fast ausschließlich um Refurbishments bzw. Erweiterungen bestehender Objekte, teilweise trägt auch die nicht genau definierte Grenze zwischen Einkaufs- und Fachmarkzentrum zum hohen Volumen bei. Die Projektpipeline umfasst aktuell rund 160 Projekte mit 1,9 Mio. m². Davon befinden sich jedoch nur 17% im Bau, bei weiteren 17% ist die Realisierung fraglich. Die Entwicklertätigkeit wird weiterhin durch kleine und mittlere Projekte mit maximal 15.000 m² dominiert und konzentriert sich auf die Modernisierung des Bestandes. Tab. 8 Top 10 Shopping-Center nach Größe Name Stadt In de Bogaard / Ster Passage Fläche* in m² Eröffnung Rijswijk 102.500 1963 Stadshart Almere Almere 77.000 2006 Stadshart Zoetermeer 65.500 1990 Zuidplein Rotterdam 65.100 1972 Hoog Catharijne Utrecht 60.800 1973 Woensel Eindhoven 55.450 1951 Centrum Almere 55.000 1985 Leidsenhage Leidschendam 55.000 1971 Heuvel Galerie Eindhoven 54.000 1992 Spuimarkt Den Haag 53.000 2007 Quellen: PMA, DekaBank; *Gross Leasing Area 13
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